1、Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaa2、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacin3、gLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa4、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF第一部分 市场部分 Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat5、.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.Parag6、raphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.Par7、agraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF1.1 重庆市房地产市场走势 结论:l 从 2005 年全年房地产业的各项开发指标可以看出,重庆市房地产市场呈健康良性发展趋势;l 重庆市房地产市场持续出现供需两旺的局面,1.1 .1 全市情况 2005 年 主城商 品房市 场销售 稳定，全 年销售面积 115 6 万平方米，同比下降 4.43%；销售金额 327 亿 元，同8、比增 长 13.8% 。其中，商品住房销售面积 1008 万平方米，销售金 额 261 亿元，同比增长 9.3 4%。去年主城区商住房成交均价 288 7 元/平米，同比增长 8.45%。去年 1-12月，我市 GDP 同比增幅 11. 8， 城镇居 民可支配 收入增 幅 11. 3。房价依然保持稳定增长，增幅与前二者较协调。 去年主城区商住房供销结构基本协调。2005年商住房供应方面，面积在 120 平米/套（建面，下同）以下的占 60.8 5%，价 格在3000 元/平米以下的占 73.34%；需求方面，面积在 120 平米/套以下的占 50.82 %，价格在 3000 元/平 米以下的占9、 72.96%。 1 1.2 北碚区概况 结论:l 北碚区总面积为 755 平方公里，总人口 65 万人，并评为国家级可持续发展综合实验 区；l 2005 年全区实现地区生产总值 81 亿元，同比增长 11.2%；全年城镇居民人均可支配 收入 9950 元，比去年同期增长 8.3%；1.2 .1 北碚区情况分析 l 概况 北碚位于重庆市区西北郊的缙云山下，嘉陵江畔，幅员面积 755平方公里，人口 65 万，地处四川盆地平行峡谷地区，属典型的亚热带温暖湿润季风气候，森林覆盖率达到 30以上，年平均气温 17.7度，降雨量 1203 毫米，无霜期 33 4 天。是重庆的风景旅游区。地理位置优越，距10、重庆 市中心仅 24 公里，距江北国际机场 28 公里。是重庆的历史文化名城，重庆都市圈的重要组成部分，被评为 国家级 可持续发展综合实验区、全国 首批风 景名胜 区、国家级山水园林城区、全国造林绿化十佳城市。2003 年获建 设部“中国人居环境范例奖”。 l 经济发展 据统计，2005年全区实现地区生产总值81亿元，按可比价格计算，同比增长 11.2 %。第一产业 实现增加值 4.2 亿元 ，增长 4.5%；第二产业实现增加值 45 亿元，增长 13. 0%，其中 工业实 现增加 值 37亿元，增长 13.6%；第三产业实现增加值 33 亿元，增长 9.5%。全区经济增长 的主要动力仍然是工11、业经 济，2005 年全区工业经济对 全区经济增长的贡献率达 63.6% ，拉动全区经济增长 6.3 个百分点。城乡居民收入增长加快。全年城镇居民人均可支配收入 9950 元，比去年2 同期增长 8.3 %； l 工业区现状及发展趋势 地区工业实力雄厚，门类齐全，拥有存量资产70亿元。形成了以四联仪器仪表集团为主的全国三大仪器仪表工业基地之一，以华光仪器厂、重庆光学仪器厂为主的光学仪器工业，以华伟电子设备厂、重庆专用汽车制造厂、红岩机器厂为主的机械制造工业，以大新 药业股份有限公司为首的医药制造业，以北玻仪器总厂、北盛 玻璃制 品有限公司为骨干的玻璃制造业等六大工业支柱产业。形成了 48 个行12、业、200 多个门类、2 万多个品种的综合性工业体系 。有近百家中央、市属企事业单位，许多产品在国内外享有盛誉，近 100 个产 品远销 海内外 120 个国家和地区。 l 交 通状况 水陆交通方便，下汇长江直达鄂、湘 、赣、皖、苏等省和上海市。襄渝铁路穿越全境可直达成都、武汉、郑州、北京等地。有 212 国道贯穿全境，并有跨省级公路及专用线 12 条，实现 了村村 通公路 。北碚城区距重庆市中心区 24 公里，距重庆 江北国际机场 28 公里 。各街、镇和风景名胜点均有公共汽车相通。2002 年峻工的 212 新线渝合高速公路在北碚境内有 3 座互通式立交桥。即将建成的渝怀、遂渝铁路穿越其境13、。一个贯通东西南北，干支相连，水、陆 、空相衔接的高效路网系统将逐步形成。 l 区内 配套 有各类科研所 67 个， 其中部级科研机 构 4 个；有全国重点大学两所。文化、卫生、教育、体育各 项事业 繁荣进步 。先后获得全国“两基”、“幼儿”教育 先进区、全国 体育先进区、全国 文化模范先进 区、全国绿化先进区等十六项国家级荣誉。 通信十分便捷，邮电网络遍布各镇、乡，有 26 万门程控电话；移动通讯基站 1 00 多座，实现了电话程控化和长途传输数字化，可 与国3 外 190 个国家和地区、国 内 200 0 多个市县直通信息。党政办公自动化居全市领先水平，是国 家城市 信息化 试点区。能源供14、应充足，全区电网供电能力达到 100 万千伏安，送电线路长 350 公里，配电线 路长400 公里，供电可 靠率 99.7，电压合格率 94.2 。全 区铺设 和安装了天燃气管道 400 多公里及相应配套储气罐站，城区天燃气气化率达到 90以上。城市年供水能力达到 3000 万吨以上，日污水处理能力 5 万立方米，地区工农业和居民用电、用气、用水丰 裕.城市 面貌日新月异。 1.3. 1 项目周边城市规划、发展概况 项目所在 地块已经纳入城市发展的 快车 道，如：蔡家组团、 北碚十里温泉城、西南客货运中心、城市快速干道等都处于本地块 所在区域或周边区域，且不少项目以进入实施阶段。 l 蔡家 组15、团 蔡家组团位于本项目西侧，境内生态环境优良，西靠中梁山脉，周围有北温泉、小三峡等著名的风景旅游区。其面积为 75.5 平方公里,规划人口 45 万人。作为“重庆外围十一组团”的重要 有机组 成部分以及北碚“1331 ”的重 点工程 ，蔡家组团处于重庆北部新区、沙坪坝区、渝北区和北碚区的枢纽位置，也处于重庆主城向北拓展的重要地区。现在整个重庆城市发展继续向北扩张，北碚 又在实 施南下 发展战略，与重庆主城 的北上 战略对 接，蔡家组团因此成为重庆北上、北碚 南下的 对接点 。蔡家 组团的 建设开 发将分 三个时 间阶段 进行。 到2007 年，蔡家组团启动 3 平方公里起步区的建设，组团形象初16、显。到 2010 年，建成面积 8 平方公里，人口 10 万人。规划一期范围交通网络基本完成，城市形态 基本形 成。到 2020 年，建成面积 31 平方公里，人口 45 万人。形成较为完备的城市形态，城市品质达到沿海优秀城市水平。整个组团将形成中心城区加五大片区的格局，中心 城区以金融商贸为主，五大片 区分别 为高尚 居住片区 、运动休闲片区、综4 合开发片区、产业开发片区及工业片区。 蔡 家组 团的快 速发展 已经吸 引了 大批投 资者， 总吸 纳资金 已达70 亿元； l 重庆 十里温泉城 重庆十 里温泉城位于北碚区城郊,面积约为10平方公里.区 域范围包括北温泉、金果园、金钢古镇、协和17、村、澄江镇运河村的沿嘉陵江及运河两岸地区。该项目总投资 12.7 亿元，建设期限为 2005 年2010 年。 建成后将使该片区成为一 个集 休闲度假、商务会展 、养生保健、旅游购物为一体的综合性旅游文化区域。 l 西南 最大的铁路客货运中心 按照重庆市整体规划，在“十一五”期间，重庆市将新建铁路 6条，并在 212 国道沿线的井口及双碑间修建我国西南最大的客、货运站，其客、货运将辐射整个西南地区。本项目距离规划中的客运站只有 10 分钟的车程。 l 重庆 市二环路的建设与 212 国道的改造 重庆市二环高速路已于 2005 年 12 月 全面动工,预计将于 2009 年底全 线通车,通车后将18、 使重庆市各 区的之间 的交通问题得 到极大的 改善并 能使重庆市 的高速公路 能直通所有 相邻省市.本项目 与规划中的高速公路出口距离 800 米. 212 国道 是重庆市 通往北碚城 区的一 条交通干道 ,由于近年 沿线楼盘、沿线经济发展迅猛。212 国道已不能满足其间的需求。212 国道的改造工程将于 20 06 动工，2007 年完工。改造后的 212 国道将实行双向 6 车道、红线宽度 为 54 米，届时。沙坪坝与北碚之间的车程可缩短 20 分钟，将位沿线产业的发展带来更多的机遇。 5 1.4 地块概况 结论:l 位于北碚区南部，总 面积为 300 亩，地形较为复杂；l 自然环境较好19、，交通 便利；l 建筑形式可考虑两种 形式 相结合，即独立别墅及联排别墅.1.4 .1 地块位置及概况 该地块位于北碚区南部，位于 212 国道以北一侧，背靠中梁山国家森林保护 区，整个项目地势北高南 低， 以出自深山的天 然泉水，沿山坳而流，形成 天然的 溪流及 两个动 水湖泊。通过地下钻探，已获得水温为 44 摄氏度，每日最高流量为 70008000 立方米的地下温泉水及探明矿泉水层位深度和出水量。该地下温泉水已获得温泉 水质检验报告，据估计如按每日以 1300 立方米的开采量进行开采可以持续开采 20 年以上。 1.4 .2 项目产权及土地 状况 项目原 命名为*，由*公司开 发，因资金20、不足，现 项目整体转让，整体转让价格为*万元。我公司现与*公 司达成初步意见，同意由我公司先支付*万元履约保证金，当我公 司通过 招拍挂成功获得本项目 300 亩土地开发权后，再支付剩余的转让款。 该项目已取得土地证的土地面积为 19 亩，并已兴建了综合楼（5296.64 平米）、建筑面积为 3 600 平米的八栋花园洋房（已 售并以 7%的回 报率进行返租）等建筑物 。已基本完成大门、景 观湖（35亩）、广场的兴建及绿化。 该项目已向自然村租用 580 亩土地 ，其 中 280 亩土地已支付 276 年的土地租赁费用，剩余 300 亩村有林 地已支 付 50年的土地租赁费用，目前这些土地大部21、分以毛地状态存在。已将土 地使用 性质转 为建设用地的土地为 200 亩。 1.4 .3 环境 该地块背靠中梁山国家森林保护区，周边道路整齐，绿化较好，环境优良。同时，地块围山而成，植 被丰富，自然环境优美。并有占地 50 亩、落差高达 8 米的动水人工湖两个。 1.4 .4 交通 因片区人气缺乏，过往公交车较少。 1.4 .5 建筑形式 鉴于地块自然景观好的特点，本项目地块可建高端物业，建 筑形式可考虑两种形式相结合，即联排别墅、独立别墅。 1.5 SWOT（项目优势分析） 结论:l 优势：自然环境和温 泉资源是本项目最大的优势；l 劣势：对外交通不便 ，地形复杂，前期投入较大；l 机会：填22、补市场空白 ，可提升公司品牌；l 威胁：由于项目体量 较大，销售周期可能较长。1.5 .1 优势（S） 1、 地块位于北碚区 以北，背靠中梁山国家森林保护区， 地块自然环境非常好，是当地不可多得的居住区域； 7 2、 交通比较便利，紧临 212国道、渝合高速路、二环快速路布置3、 4、 5、 于地块周围，出入相当方便； 地块地形优势比 较明显，可依山而建高尚物业，利用 项目原有水景、山景、林景，可塑造“一瀑、一岛、一泉、二溪、二 湖、四园”为主题的 特色园林，从而提升小区物业档次， 而且与北面的国家森林保护区相呼应； 本项目的温泉 、矿泉水资源不仅仅能给项目带来一大卖 点，也可以将这一资源进行23、市场化的运作； 本项目可向临近地块发展，具有可持续性发展的前提； 1.5 .2 劣势（W） 1、 该地块离北碚中 心尚有一段距离，且公共交通不发达 ，规划中配套设施建设尚需时日，故生活比较不便； 2、 地块存在一定的 缺陷。地块还属于毛地，平整土地的 前期投入较大；地形不规则，并存在一定的高差，设计开发难度较大； 3、 该地块植被丰富 ，高差较大，未来消防及小区安全问题 的处理难度较大； 4、 项目以北仍有部分村民居住，将影响本项目的外在形象。 1.5 .3 机会（O） 1、 随着三溪口、 蔡家组团众多高尚社区的新建，该项目 所处区域已被重庆消费者 所接纳，该片区已成为重庆市房地产市 场的一大24、热点； 2、 成功开发此项目 将使公司品牌在重庆范围内进一步提升 ，为公司持续发展带来良好的效应； 3、 项目周边的在售 的高端物业，在规划设计及营销推广 方面并没有非常出彩之出，为本项目推入市场留有一定的提升空间； 8 4、 5、 6、 7、 重庆市政府已将 本项目地块纳入主城区范围内，对于 本项目销售价格而言有了一定的上升空间； 重庆市 2005 年住宅平均销售价格为 280 0 元/平米，同比上年增长 9%，可见整个重庆市的房价还是处于一个偏低的水平，整个市场价格仍将持 续健康的向上发展，对于本项目来至 政策、行业方面的威胁将大大降低。 市场目前供应的 独立别墅、联排别墅设计的面积都较大25、 ，如果我们将本项目定 为小栋别墅，那无论是在总价上还是在 消费者的接受程度上都是很有优势的； 地产新政以来 ，政府加强了对别墅用地的控制，并逐 渐减少相应土地的供应量，对于取得土地的发展商而言将又是一个机会。 1.5 .4 威胁/风险（T） 1、 市场竞争激烈，因同类产品（别墅/联排别墅）在该区 域都有 供应，并受当地经济条件制约，及目标客 户相对 较为 狭窄 ，销售周期将会较长； 2、 于本地块取得土地证的土 地只有 19 亩，其余 300 亩土地将由土地储备中心 收储后，进行招拍挂出让，土地出让 金的价格由于受市场的影 响，很难进行准确预测，这将对本项 目带来了很大的不可预测性。 1.626、 项目需求预测 结论:l 重庆市别墅市场整体 供需持平但市场需求尚 未 得 到 有 效 挖 掘 。目前重庆人均建筑面积仅为20.4平方米，大大低于全国人均住9 房水平。对广大的 房地产 开发商 来说，这是一个巨大的市场蛋糕。未来 10 年，重庆的城市化率将达到 45%，主城区面积将由现在的 600多平方公里扩大到 27 00 平方公里，未来 5 年每年将有 60 万人口农转非，其中有 20 万人要进主城区，必然进一步激发住宅需求。重庆主城区的住房均价为每平方米 2800 元，对于一个直辖市而言不仅意味着房价上涨的巨大空间，还预示着房地产的升值潜力。 据统计，当前重庆别墅市场上的别墅项目（包括在27、售的和亮相未售的）占地已达 15 000 余亩，总建筑面积为 500 万余平方米，共 12 000余套。同时一些混合项目（别墅产品+花园洋房）的占地面积已达 5000余亩，总建筑面积为 460 万平方 米左右 ，总套数 13000 余套。预 计未来四年放量总计会达到 6000 套以上，即每年 1500 套。 重庆市主城区目前别墅市场每年消耗在 1500 套左右，每年成交量以 10%的速度增长，根据 20 03 年至 2005 年的别墅市场吸纳规律，独立别墅和联排别墅与总份额的比例为 3：7，即独立别墅每年的消耗量在 4 50 套左右，联排别墅每年的消耗量在 1050 套左右。 目前重庆市一般高28、级社区的顶层 跃层( 把高层与多层统一估计)的比例占户数 5%左右 ，面积比应该在 10%左右。2005 年主城区住宅销售 1100 万平方米，其中 30%的高档楼盘量就有 330 万平方米，以10%的比例计就是 33 万平方米，以平均 每套 20 0 平方米计算就有1650 套的成 交量；加上全跃层设计与叠拼别墅，2005 一年有能力购买别墅级物业（联排别墅及以上）的客户选择了类别墅物业（顶层、跃层、花园洋房等称为类别墅）的量应该在 3000 套以上，而别墅物业的成交量在 1500 套左右。 10 以 此 类 推 ， 重 庆 市 高 端 物 业 的 年 消 化 量 应 该 在4 5 0 0套29、左 右 ， 类 别 墅 项 目 对 高 端 客 户 市 场 的 分 流 量 体 比 例 为7 ： 3以 上 ，也 就 是 说 至 少 有品 。 7 0 的 别 墅 级 客 户 没 有 购 买 别 墅 型 产看 来 有 点 供 大 于 求 ， 但 实 际 上 ， 真 正 的 需 要 远 没 得 到 满足 。 17 重庆别墅市场分析 结论 ：u 重 庆别墅市场正处于高速 发展阶段，整个市场总 体供 应量较大，但 实际上有效供给却不足。u 重 庆别墅市场已自然形成了几个热点区域， 并各 领风 骚。1.7 .1 重庆别墅市场历 史及分析 重庆别墅市场发展主要经历了三个阶段，即（1995 年以前的）市场30、萌芽期、（1996-2002 年）市场平 淡期、（20 03 年至今）重庆别墅市场的真正兴起。市场一波三折又走到一个新的高点，市场从11 产 品形态 、置 业对象 、市 场容 量等方 面折 射出 高端市 场的 特有 风采。阶段一：重庆别墅市场萌芽期（1995 年以前）这个阶段主要是跟风中国第一个房地产开发热潮席 卷而 来，对本地购买力不切实际的估计，开发比较盲目。目前市场硕果仅存的主要有锦绣山庄、翠湖山庄等。整体市场经历了超长的销售周期，甚至一度搁浅，更出现了玫瑰山庄之类的烂尾楼，给市场留下的大多是教训。以纯别墅项目为主，建 筑单 体的风格 以欧式 为蓝本，风格混杂，比例失调，细节化的工艺较差31、。开始注重社区园林打造，锦绣山庄还是重庆第一个国家园林绿化小区，至今其园林建筑都堪称经典。拉开了重庆高端物业管理的序幕。尤其是锦绣山庄物管更成为目前重庆大多数高端物业的管家婆，这个时期的物管费至今都保持在 1.5-1.7 元/平米的水平。项目营销手段匮乏，大多没有广告意识，除锦绣山庄外，一些早期项目连主题广告语及户外广告牌都没有。 阶段二：重庆别墅市场的平淡期（1996-2002 年） 这个阶段重庆早期花园小区初显雏形，如洋河花园、珠江花园、南方花园、龙湖花园等，市场重心 及开 发热点受 到转移，重庆第一批综合型社区别墅出现。期间，中国第一个长假的执行以及人们对“5+2”新型 生活模式的 追求32、，近郊度 假型别墅一 时鼎盛。另一 方面，受国家 出台空置高档房地产开发项目的通知的影响，伴随着中国第一个房地产开发热潮的衰退，别墅开发更加谨慎，整个市场进入了较长的平淡期。直到 2002 年 1 1 月龙湖香樟林别墅的开盘旺 销才开 始了 重庆别 墅市 场春 天的首 映礼 。本 阶段 市场主 要特 点12 有：社区形态主要以综合型社区的都市别墅和城市近郊的度假型别墅为主。整体市场呈现“欧陆风”的鼎盛时期。 产品形态仍以独栋别墅为主，同时出现 了联排 等产 品形 式。独栋大多在 300 平米以上，联排大多集中在 220-300 平米之间，整体户 型 有 走 大 趋 势 。 尤 其 是 海 兰 33、云 天 一 期 独 立 别 墅 大 多 集 中 在400-500 平米 之间，甚至达到 700 平米，市场接 受度较 低。 开始注重物业管理，小区大多自己成立物管公司。重庆本土知名的物业管理公司大多在这个阶段成立，如龙湖、大昌祥等。但也有项目为了营造更多的卖点，开始引进国际品牌物管公司作为物管顾问，如世邦魏理仕、香港梁振英测量师等。 价格较低，度假型 别墅大多集中在 20003000 元 /平米的水平，尤其是 99 年 推出的 全兴一品庄园别墅更以 1680 元/平米的建面起价引得市场侧目。都市别墅大多集中在 4000-5000 元/平米的水平。 阶段三：重庆别墅市场的兴起（2003 年至今）34、 随着香樟林别墅 2003 年 6 月的完销，并创造了重庆别墅市场单价超过万元的历史记录，点燃了重庆别墅市场的战火。尤其是随着国家 45 号文件对别墅市场用地的叫停，对手中握有可供别墅开发用地的开发商来讲不啻于一道兴奋剂，市场供应量随即翻番。重庆伴随着全国第三次别墅开发高潮的来临而气象万千，整体市场日新月异。本阶段市场主要特点如下： 1、外企大举入市，重庆进入大盘时代，重庆别墅市场也进入大盘时代。占地上千亩的别墅项目不断涌现，如占地 1500 亩的中安翡翠湖、2000 亩的天龙长青湖、1600 亩的蓝湖郡、3600 亩的保利13 高尔夫等。重庆本土开发商也迅速成长，市场大部分别墅都由本土开发商35、操刀。 2、别墅产品分级。一方面随着 2005年亚太市长峰会在渝举办的利好消息，出现了佰富高尔夫、保利高尔夫及红塔高尔夫等高档别墅项目。开发商自身对别墅市场的研发能力也不断提高，涌现出蓝湖郡及世纪花园等纯别墅社区，更有中安翡翠湖的 3000 万楼王荣升 2004 年福布斯中国十大别墅之列，使得重庆别墅在全国市场 获得一席之地 。另一方面 在有“中 国 TOWNHOUSE 年”之称 的2003 年，TOWNHOUSE 等经济型别墅也在重庆大行其道，主要是针对以前购买顶跃、花园洋房的客户。近两年总价在 50150 万的经济别墅就有中天香悦华府与佳华水彬林等 22 个联排与叠拼项目。 客户多元化。随36、着社会经济发展推动着重庆别墅消费群体的形成，本土消费 者已成 为购房 主力。有私营企业主、企业董事、企业金领及个体经营者、公务员、律师、医生、大学教授、教师等中产阶层。 市场供应量巨增，20032004 年新增别墅供应量就超过以往历史供应的总和还多。 自然资源等环境因素日显优越，尤其是SARS后低密度的经济型别墅走俏。这个阶段营销诉求面更加广泛，除了品牌开发、生活圈层、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文资源等，产品的研发成为市场热点。如有借鉴传统民居生活形态的中华坊，有追忆上海里弄洋房的世纪花园，有颠覆重庆市场的地中海风情的蓝湖郡西14 岸；有几度考量产品尺度的高山流水二期的纯独栋别墅，也有37、追求实惠的建工未来城与北温泉 9 号的夹层设计，更有发挥业主个性的长青湖、美茵湖谷天鹅湖的别墅 DIY。 l 1.7 .2 重庆市别墅区域 市场分析 l 渝北 区 市政府的北迁决定了渝北区的地产业也不断发展，而房地产开发建设的突飞猛进，也极大地推动了渝北区城市建设的步伐和城市化进程。不管是从龙湖的进驻就开始发展的新牌坊板块，还是现在正处于发展势头的冉南板块，似乎都显示出这样一种形态渝北，将是今 后重庆发展的重心、中心!而渝北又聚集了重庆别墅的豪华阵容：保利高尔夫花园 、龙湖香樟林、长青藤、伽蓝艺墅、山语间、青河湾 等，都由品牌开发商开发，给高端收入人群提供了多种选择。l 北部 新区 随着 大量38、国内各地知 名房企的进驻 ，“城市 向北”口 号的提出，“离尘不离城 ”的地理位置 ，都 决定了北部新区是低 密度置业的首选地 区之一。 从金 开大道的棕榈泉国际花园 、保利国际高尔夫花园到 人和的比华利豪园、锦绣 山庄等 等，可以说，以别墅为代表的低密度住宅已经是北部新 区的一个标志性产品。 但目前北部新区生活配套 设施的缺乏却是一个不争的事实。l 北碚 区 北碚由于地理位置的关系，独居主城一 隅，随着渝合高速公路的通车，15 及二环路的开工将大大拉近北碚与中心城区的距离。其得天独厚的风景旅游资源、历史文化资源已经吸引大批的开发商进驻，今天的 北碚无疑已经成为重庆都市圈的重要组成部分。目前的39、北碚中心区一共分为四个板块：老城区、城北新区和城南新区、三溪口片区。三溪 口片区已经成为该区的热点。以 2003 年推 出的中安翡翠湖为代表，目前正在推售湖边别墅，还有香溪美林以及正在修建的红塔高尔夫项目。这个片区将成为重庆又一高档住宅生态社区的聚集地。 l 南岸 区 南岸区作为去年商业增长最快的区域，也是目前重庆市住宅开发的热点。亚太城市市长峰会在南岸的召开，将极大的促进了南岸本身经济的飞速发展，这也就决定了南坪中央商业区的房 地产开 发仍要 以高层和商用楼为 主。 但是，由于南山片 区特殊的地理环境，大 片的绿化自然资源，加上以陪都遗址为代表的历史人文资 源和以 一棵树 观景台为 代表的 40、现代 人文资 源， 使得它 成为 一个“离尘 不离 城”的 别墅 文化区。l 江北 区 目前江北区正以观音桥为中心向外辐射，商务的飞速发展决定了它无法拥有大量低密度住宅，更何况是别墅的兴建。江 北区的 新规划 和市政府的北迁，注定了它将成为未来重庆的核心商务区。而大石坝石马河板块，由于受 到老工 业的限制 ，配套设施缺乏，楼市发展缓慢。从城市布局上看，石门大桥两侧都是具有开发潜 力的位置，这里以前是江北农场，植被资源丰 富，有景 色优美 的江景 、坡地，桥南又有大石坝公园、鸿恩寺等，拥有大片绿地、森林，自然优 势独特。由于板块内目 前居住 条件不 很成熟 ，离市中心距离较远，目 前开16 发的41、项目主要是低密度的别墅，如：宏帆半城中央、华立天地 豪园、佰富高尔夫花园等等。l 九龙 坡区 从 2001 年国有企业逐步从九龙坡区的退出到房 地产开 发企业 的逐步进入，现在的房地产业已经成为九龙坡区的的支柱产业，去年九 龙坡区又打出“成熟西区，魅力人居”的旗帜，这将使九龙坡区成为重庆主城区三大板块之一。具体来看，九龙坡区杨家坪步行街周边、石桥铺转 盘附近 商业较 为发达，地价相对较高 ，也较难实现低密度置业，但稍远一些 区域如 杨家坪九龙大道，因可供开发的土地面积较大，成为主 城西部 低密度 社区开发的佳地。l 巴南区 重庆城市化进程不断加快，主城在“北上南下”的城市发展格局下，并且将“向42、南”进行到底 ，大批 物业、房企纷纷入住 巴南，带来了先进的建筑形态和整体社区规划理念，从而促使本区域的产品走势，逐 渐向以别墅为主的低密度住宅迈进。 目 前巴南 区的房 产开发主 要集 中在鱼 洞板块巴 线大 道沿线 和李家 沱板块土桥街道，其产品规划和生活环境的营造都 在逐渐 向主城 其他已发展成熟的区域靠拢。l 1.7.3 重 庆市 别墅市场现状 l 重庆市的低密度住宅发展之所以进入到一个高速发展阶段。 主要原因有以下几点：其一，按照正常 规律，510 年是住宅升级的 一个周期，在 市场不成熟的阶段 ，这一周期相对更 短。重庆房17 地产市场的起动时间比较晚，从 99 年左右才开始进行大43、规模的开发，早期市场买卖双方都不成熟，直白的说是很多中高收入阶层花了钱，但没 有买到好房子 ，所以近年来住宅 升级 换代的高峰， 这在直接拉动了低密度住宅的发展。 其二， 交通条件的改 善、消费观念的转 变在很大程度上 影响了居民 的购房特征： 人们生活对繁华地 段的 依赖性在不断 削减，特别是有 车一族，人们 在购房是更注重景 观质 量和物业本身 的品质。对于低 密度住宅开发来 说，拥有良好的 自然 生态资源和先 天景观优势的地块无疑是抢占了制高点。 其三， 在重庆，除城 市中心住宅以外， 比较具有形象 档次的住宅有 两类：一是江 景房，以不可复制 的先 天景观优势作 为卖点；二是低 密度住44、宅，以 明显超出普通住宅 小区 的户均绿化拥 有指标、人与景 观良好的交融性 ，以及小区整体 的高 形象档次作为 卖点。在未来 35 年内，中高档住宅市场低密度住 宅将保持主流的地位，很难有其他物业成规模的冲击其主流地位。 重庆别 墅市场，表面 上看总体供应量偏 大，但实际上 有效供给却不 足。目前市场 产品在面积、总价 等方 面细分不够， 有效需求未被满 足，无效供给 却很大。例如，环 境优美、规划设计 合理、交通便利，总价在 7 09 0 万元的联排别墅、总价在 120140 万的小独栋别墅都存在着供应空缺。 部分 别墅产品缺乏 内涵的支持， 仅仅是一个空壳，未 满足消费者对 建筑物以外的45、需 求，包括品牌、 其倡 导的生活方式 、文化氛围等。 另外，产 品个性 化不强 。表现在没有针对不同的市场进行细分，开发 商希望将不同收 入阶层的所有客户一 网打尽。再者 ，就是部分18 开发 商对本地市场的 特性研究不够。 并在在项目包装、 营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于普通住宅。 1.7 .4 独立别墅的特征 1、 少数人拥有，别墅 是房地 产市场 上顶级 物业，相应地，其 消费主体是社会金字塔的顶尖阶层。 2、 对环境要求极高，良好的环境包括自然环境和人 造环境 甚至还 有人文环境。 3、 低容积率。别墅是 极低密 度住宅 ，容积率一般低于.5，覆盖率低于 46、30%； 4、 居住物业中售价最高。因其拥有稀罕珍贵的自然景观，物 业档次高，故 售价也 最高。 5、 超值享受，且是购此类物业的人地位与身份的象征。 1.7 .5 联排别墅的特征 1、 介于集合住宅和单栋别墅之间，户与户之间既独立，又相连，形成连排独立住宅。 2、 低密度，由于层数低，户型面积大，户数少，所以总建筑面积较少，容积率较低，一般在 0.8 左右，但覆盖率较高，往往高于 50%。 3、 建于城郊结合部且有一定的自然环境。 4、 设计新颖，须做到 统一的 整体设 计，外部与自然相结合，内部人性化。 5、 超值享受。即有别墅品味但远低于别墅的价格。 l 1.7.6 竞争楼盘分析 l 中47、安翡翠湖中安翡翠湖温泉别墅项目，位于重庆市 北部新 区、沙坪坝区、北19 碚三区交汇处的三溪口翡翠湖畔，占地 1500 亩，其中翡翠湖占地 500亩，容 积率 0.32。中安翡翠湖温泉别墅主要的建 筑形态 为独立 别墅和联排别墅。另有温泉度假酒店、学校等 配套设 施， 整个建设周期为四年。项目计划分四期完成。项目一期 163 套已全部售罄，二期北区 A、B 组团 销售率 为 90%，目前在售的主要是北区 C、D 组团联 排别墅 及独立别墅。联排别墅共计 238 套，分别由 150、180 和 210 平 方米三 种户型组成，价格从 63 万元至 150 万元不等，由于紧靠 212 国道，噪 音48、将大大影响其整体质素。由于缩小了建筑 面积， 其相 对较低的总价及其品牌所具有的一定品牌号召力将能够吸引一部分潜 在的 客户。独立别墅紧靠翡翠湖畔 ，拥有得天独厚的湖景，简约现代的外立面令其与山景、湖景得到了更有机的统一，但由于其 11000 元/平米 的单价 ，将大大制约其销售的进度。 l 龙湖 蓝湖郡 蓝湖郡位 于金山大道与金开大道交 汇处 。经金山大道、五童 路仅10 余分钟可到达渝中 区。项目总占地 1600 亩 ，一期占地 408 亩 一期为 772 套，其中联排别墅 743 套，水边独立别墅 29 套已全部 售罄。 户型面积：联排别墅约 210 平方米-290 平方米；水边独立别墅49、约 400平米。联排别墅均价为 8000 元/平方米，独立别墅为 13000 元/平方米。2005 年蓝湖郡西岸以全年 11.5 亿元的销售额，成为 2005 年重庆楼市单盘销售最大赢家。作为重庆市房地产市场的领头羊 其无论 是在产品的设计还是在营销手法上都是可圈可点的。在户型设计上诸如小坡屋顶，圆弧顶入户门等设计。别墅的结构也做到了“雕刻”般的 精准搭配，它大量采用 一层结 构，客厅放弃了大而空的格局，分为多 个小客厅，使家中每个人的活动空间得到最大保证；尤 其是大 量连接 室内与外界的长廊、天井等“灰空间”的运用，在重庆豪宅市场上更是首次出现。对于任何营销而言，最大的难点的是，找到恰当的方50、式，扩大被营销的事物的影响。龙湖蓝湖郡，作为重庆 地产中 顶级的 楼盘，20 要找到与其品质匹配的营销载体，确实不是一件容易的事情。蓝 湖郡找到了，256 幅毕加 索原作 版画于蓝湖郡体育中 心展出 。这就是“一生一栋”的龙湖蓝湖郡。 1.8 项目定位 结论:l 楼盘定位：以中高端物业来定 位，建 筑形式采用独立别墅及联排别墅相结合。l 客户定位：主要针对公务员、大学教授、医 生、工厂老板、私营业主、企业中高管理 层。l 价格定位：独立别墅及联排别墅折后均价初 步定 价为 4000 元/ M2l 户型定位；建议本项目中的联排别墅以四房、五房为主，面积在180200M2 之间，独立别墅的面积控制51、在 300350M2 之间。1.8 .1 楼盘定位 项目的主要优势在于其拥有自然景观及温泉资源。建议本项目以中高档物业来定位，建筑形式采用联排别墅、独立别墅相结合。 1.8 .2 客户定位 楼盘档次也就决定了其消费群体为收较高、而且收入较稳定的一部分人。我们项目针对的对象主要是：年龄层次集中在 30-45 岁之间，多为 中年成 熟型的买 家，职业以银行界、私企业主、大学教授、医生、企业高 级管理 人员居多 ，这部分客户多具有稳定的事业和丰厚的收入，家庭结构多处于满巢期。 21 比较标的对比物业名称本项目香溪美林北温泉九 号中安*翡翠湖区位20202320交通 便捷20202320公共 配套2052、222521区域 规划20202220周边 环境20202220合计100102115101因 素 修 正系数0.980.860.99比较标的对比物业名称本项目香溪美林北 温泉九号中安*翡 翠湖而潜在买家年龄层次则明显偏年轻，私营业主的比例也明显增多，这部分客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。 1.8 .3 价格定位 l 住 宅价格（多层/小高层价格） 案运用房地产估价理论之“市场比较法”，选取项目周边较有代表性的楼盘中 安*翡翠湖、北温泉九号 、香溪美林中的独立别墅 及联排别墅作为可比案例，综合考虑其地理位置、周边环境、楼盘档次、公共配套设施、社区 规模、物53、业管理等因素，并通过修正确 定其销 售价格； 区域因素修正表 比较项目 个别因素修正表 比较项目 22 物业 档次15151518环境 景观15141518户型 结构15151515项目 规模20232028建筑 质量15151615发 展 商 品牌10121112物 业 管 理质素10121113合计100106103119因 素 修 正系数0.940.970.84综合修正表 物业名称香溪美林北温泉九号中安* 翡翠湖项目 折后 均价4 00039007000区域 修正 系数0 .980.860.99个别 修正 系数0 .940.970.84修正 价格3 68532535821通过市场对比法评54、估该项目可实现的折扣均价为： （3685+3253+5821）/3=4253 元/ 结合我们 楼盘的定位，我们在此项 目价 格定位持较谨慎的态 度，所以建议本 项目 折后均价初步定价为 4000 元/ 。 由 于本项 目为纯 别墅社 区, 商业面积 较少并 且商 业部分 只是作 为社区 的配 套,并且 在短 时间内商 业部分 的价值 很难体 现,现 不考虑 销售,只作为出租使用. 23 221.8 .4 户型定位 本项目所针对的客户群体的层次较高，他们主要是想改变目前居住的条件，除了对小区环境比较注重外，更注重室内的气派。 l 独立别 墅：建议本项目中独立别墅 总面积控制在 300350M 之55、间 l 联排别 墅：建议本项目中联排别 墅以四房、五房为主， 总面积控制在 180200M 之间。 第二部分 经济分析 2.1 投资估算、计息资金分析 主要分析结论 项目开发周期为 3 年。 住宅总销售收入为 46024 万元。 项目销售均价为 4000 元/。 预计项目计息资金 14788 万元，计息时间为 2 年，利息为2366 万元。2.1 .1 开发情况预测 1、开发时间预测。 假设该项目于 20 06 年 10 月进行挂牌出让，预计从 2006 年 10 月起进行勘察、设计等前期准备，2007 年 3 月开工，工期 12 个月，预计 2007 年 10 月开盘发售，预计销售时间为 256、 年，即 2007 年 10 月至2009 年 10 月。项目 开发周 期为 3 年，即 36 个月。 24 2、销售进度预测 根据我公司已开发楼盘的销售经验，结 合该项目 所处的 地理位置情况和项目市场分析情况，预计销售前景较好，从 开盘起第 1 年 能完成住宅 60%的销售任 务，第 2 年完 成住宅 40%销售任务.2.1 .2 地价估算 1、根据 2005 年 1 月份北碚区北温泉镇街道社区 A4-1/01、A5-1/01号地块 33 万元/亩的挂牌出让价格，并针对本地块进行综合分析，可按 25 万元/亩计算土地出让价格。 地价=250000*300=7500（万元） 2、支付*公司整57、体转让价款 2500 万元 2.1 .3 基础数据 1、经济指标： 序号项目数量备注1基本情况1.1建设用地面积200100m2按 300 亩土地测 算1.2计容积率建筑面积120060m2按容积率为 0.61.2.1住宅建筑面积115060m2技术部门 测算数 据1.2.1.1独立别墅建筑面积23012 m2技术部门 测算数 据1.2.1.2联排别墅建筑面积92048 m2技术部门 测算数 据1.2.2商业建筑面积2000m21.2.3会所建筑面积2000m21.2.4配套设施建筑面积1000 m21.4建筑密度25%1.5容积率0.62可变因素2.1管理费4%以建安成 本费为 基数25 258、.2销售费用4%以销售收 入为基 数2.3不可预见费5%以建安成 本费为 基数3税金3.1营业税及城建税率5.1%以销售收 入为基 数3.2所得税率33%以税前利 润为基 数4利息4.1中长期贷款利率8%13 年期含手续费2、建安费测算 根据对各项目建筑指标的市场价格分析，预定该项目的单位成本为 700 元/M2，即总成本=120060*700=8404 万元。 管理费用=8404*4%=336(万元) 不可预测费用=8404*5%=420(万元) 3、配套及相关费用测算 序号项目面积（m2）单价小计（万元）备注1小区绿化及相关配套1.1道路60030m2503001.2绿化90045m28059、7202前期及工程相关费用2.1规划设计费用120060 m2202401.2环保费用120060 m24482.3垃圾处理费120060 m21122.4质量监督120060 m22242.5配套费120060 m214016802.6人防费120060 m2303602.7工程勘探200100 m251002.8图纸审核费8054 万元0.0025162.9工程监理费8054 万元0.032412.10测量费200100 m22402.11占道费200100 m21202.12放样费200100 m212026 合计3821318 元/ m22.1 .4 销售收入、销售费用、营业税及城建 60、税估算 1、住宅销售收入 =115060*4000/10000 =46024（万元） 2、销售费用=460243%=1380（万元） 3、营业税及城建税=460245.1%=2347（万元） 2.1 .5 投资估算 经计算项目投资总额：26727 万元。 2.1 .6 计息资金估算 根据项目开发计划、销售计划和投资估算等情况，我们可进行以下指标分析：（注：销售 资金回笼中 ，住宅销 售资金因银行按 揭的因素比实际销售的滞后时间未加考虑）。 1、计息资金金额 根据项 目运 行的实际 情况 ，项目 在运行 过程中 工程款可 分期 支付，在支付项目启动资金后，项目开盘后可用销售回笼的资金维持项目的正61、常运行，计息资金按下面三部分考虑： （1）支付地价款 7500 万元。 （2）项 目启 动资金按建安成本的 30% 估算，故项目启动资金 为2748 万元（即 9160*30%=2748）。 27 （3）支付*公司整体转让价款 2500 万元 （4）支付配套费及人防费 2040 万元 故计息资金金额为 14 788 万元 2、计息时间 该项目从 2006 年 10 月获取土地使用权出现资金流出开始，在不考虑内部认购的因素外，预计要到 2007 年 10 月项目开盘才有现金流入，预计到 2008 年 10 月，预计可实现销售收入 20710 万元，在支付贷款本息后，余下的销售收入可维持项目的正常62、运行，故预计计息时间为 24 个月，即 2 年。 贷款利息形成当期财务费用 贷款利息=14788* 8%*2=2 366（万元） 28 2.2 经济效益分析 主要分析结论 项目能实现税后利润 11356 万元。 投资利润率为 43%。 销售利润率 25%。 静态投资回收期为 2.4 年。 年投资利润率为 14%2.2 .1 静态指标分析 1、评价指标 1）销售收入 2）税前利润 3）税后利润 4）成本利润率、投资利润率、销售利润率 2、税金 1） 营业税及城建税：按销售收入的 5.1%提取 2） 所得税：按税后利润的 33%提取 3、利息：按 8%的年 利率计 算 4、利润分析 该项目的投资收63、益及投资回报率见下表 29 投资收益估算表 （单位：万元） 序 号项 目数额及百分比备 注一销售收入46024二投资总额26727三营业税及城建税2347税率 5.1%四税前利润16950五所得税5594税率 33%六税后利润11356七投资利润率43%八销售利润率25%十年投资利润率14%为从上表可以看出，该项目能实现销售收入 46024 万元，总投资额26650 万元， 能实现 净利润 5518 万元，投资利润率为 14%，销售利润率为 25% ，年投 资利润 率为 14%。 5、静态投资回收期 自 2006 年 10 月起到 2007 年 9 月，项目在运行过 程中只 有现金 流出，没有64、现金流入，累计净现金流出量为 14 788 万元，达到净现金流出量的高峰，从 2007 年 10 月开盘销售后开始有现金流入，净 现金流 量出现正值，。故 静 态投资 回收期 =累计 净现金流 量/ 出现正 值的年 份-1+|上 年累计 净现金流量|/当年净现金流量=1.7 年 注：是在 按计划 100%销售，现金流入 时未 考虑住宅提前内部认 购因素和银行按揭导致的滞后因素，现金流出按预计工程进度计划 支付的情况下编制。 30 2.3 不确定因素分析 主要分析结论 盈亏平衡时的销售量为 70408 ,销售率为 61%,销售额为28163 万元。 当地价为 31 万/亩时, 楼面地价为 77565、 元/,地价款为9304 万元，预计总投资为 28820 万元，在售价和成本不变时，达到盈亏平衡时的销售量为 75922 ,住宅销售率为 66%，销售额为 30369 万元。22.3 .1 盈亏平衡分析 由于房地产产品具有成片开发，整体生产的特殊性，故在作盈亏平衡分析时不将成本作固定成本、变动成本进行分类，仅 以总投 资额作为计算基础。 1）、该项目销售收入为 46024 万元，住宅的总建筑面积为 115060平方米， 项目平 均售价为 4000 元/平 方米。 设盈亏平衡时的销售量为 Q 根据公式，投资总额=Q单价（1-5.1%） Q=2672710000/4000（1-5.1%） =70466、08（m ） 盈亏平衡时的销售额=704084000/10000=28163（万元） 盈亏平衡时的销售率=70408/115060=61% 2）、当楼 面地价上升 150 元/平 米，达到 775 元/平米，此时的 地价31 31.01 万元/ 亩，预计项目总投资为 28820 万元，在销售 价格不 变时，同理可计 算出达到盈亏平衡时的销 售量为 75922 平方米， 销售额为30369 万元，销售率为 66%。 2.3 .2.敏感性分析 在前面的经济效益分析是参考市场地价，销售价格和开发成本作客观估计的基础上进行的，由于该项目中的地价将根据挂牌情况决定，地价的高低将对该项目的经济效益产生较大67、的影响，故这里对以下几种情况进行敏感性分析： （1） 住宅销售均价和成本不变时，地价按楼面地价 50元/平米的比例变动时的敏感分析，见地价敏感性分析表（一）； （2）当地价和成本不变时，住宅销售均价按 120 元/平米 的比例 变动时的敏感分析，见售价敏感性分析表（二）。 32 原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。一、 工程概况：西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，68、橡胶厂对面。本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#楼3824.75m2;30#楼3824.75 m2。室内地坪0.00以绝对标高1110.5 m为准，总长27#楼47.28m；30#楼47.28 m。总宽27#楼14.26m；30#楼14.26 m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯69、间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖。本工程结构中使用主要材料：钢材：I级钢，II级钢；砼：基础垫层C10，基础底板、地圈梁、70、基础构造柱均采用C30，其余均C20。本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用BV2.5铜芯线，插座电源等采用BV4铜芯线；除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。二、 施工部署及进度计划1、工期安排本工程合同计划开工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年71、7月1日前完成。具体进度计划详见附图1（施工进度计划）。2、施工顺序基础工程工程定位线（验线）挖坑钎探（验坑）砂砾垫层的施工基础砼垫层刷环保沥青 基础放线（预检）砼条形基础刷环保沥青 毛石基础的砌筑构造柱砼地圈梁地沟回填工。结构工程结构定位放线（预检）构造柱钢筋绑扎、定位（隐检）砖墙砌筑（50cm线找平、预检）柱梁、顶板支模（预检）梁板钢筋绑扎（隐检、开盘申请）砼浇筑下一层结构定位放线重复上述施工工序直至顶。内装修工程门窗框安装室内墙面抹灰楼地面门窗安装、油漆五金安装、内部清理通水通电、竣工。外装修工程外装修工程遵循先上后下原则，屋面工程（包括烟道、透气孔、压顶、找平层）结束后，进行大面积装饰72、，塑钢门窗在装修中逐步插入。三、 施工准备1、 现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。2、 机械准备设2台搅拌机，2台水泵。现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。现场设木工锯，木工刨各1台。回填期间设打夯机2台。现场设塔吊2台。3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。3、 施工用水施工用水采用深井水73、自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。4、 生活用水生活用水采用自来水。5、 劳动力安排结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；电焊工2人；壮工20人。装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工测量放线施工测量基本要求A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位B、根据工程特点及建筑工程施工测量规程DBI012195，4、3、2条，此工74、程设置精度等级为二级，测角中误差12，边长相对误差1/15000。C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。工程定位A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵两条主控线即27#楼：（A）轴线和（1）轴线；30#楼：（A）轴线和（1）轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27#楼：（H）轴线和（27）轴线；30#楼：（H）轴线和（27）轴线。 B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。D75、水准点：建设单位给定准点，建筑物0.00相当于绝对标高1110.500m。基础测量A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。B、在垫层上进行基础定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。C、标高由水准点引测至坑底。结构施工测量A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。C、标高竖向传递设置3个标高点，以其76、平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。3、砌筑工程材料砖：MU15多孔砖，毛石基础77、采用MU30毛石。砂浆：0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。砌筑要求A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在1015。C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝812mm。D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。F、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。G、砖墙按图纸要求每50mm设置26钢筋与构造柱拉结78、，具体要求见结构总说明。H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。板中受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。钢筋保护层：基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可79、进行下道工序。5、砼工程水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。投料顺序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2MPa之前不得上人作业。6、模板工程本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。模板支撑80、应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。6、 架子工程本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。 架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。7、 装饰工程装饰工程施工前，要81、组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料进场。2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面82、必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。8、 楼地面工程楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护45天后，才能进行上层施工。10、层面工程1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R150mm圆角。3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业83、人员作防水层。4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。11、水、暖、电安装工程管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工规范及质量评定标准。 灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，表面应平直洁净方正。灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序84、一定要符合设计要求。五、预防质量通病之措施本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如下：1、砖墙砌体组砌方法：、组砌方法：一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度：、水平灰缝不匀：规范规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于12mm。砂浆的作用：一是铺平85、砖的砌筑表面，二是将块体砖粘接成一个整体。规范中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究表明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚时的7075，所以要保证水平灰缝厚度在812mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢？A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。D、要选砖，将过厚的砖剔掉。E、均匀铺灰，务使铺灰之厚86、度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。规范规定：多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比如：根据试验研究，当水平灰缝满足80以上，竖缝饱满度满足60以上时，砌体强度较不饱满时，要提高23倍，怎样保证灰缝饱满度呢？A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。B、水平缝用铺浆法（铺浆长度50cm）砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完87、毕。D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15含水率为宜。（约砖块四周浸水15mm左右）。注意砌砖时的拉结筋的留置方法：砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按规范执行。规范规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙的留槎处算起，每边均100cm，末端应有弯钩”见图。规范还规定：“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设26拉结钢筋，每边伸入墙内100cm。2、预防楼梯砼踏步掉角：楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢88、固。为此宜采用两种方式予以防治：踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。（水泥袋或用针织袋装砂）既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。3、楼梯弊端的预防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。产生的原则，一是建筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间：仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之89、前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。4、堵好脚手眼：堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓；二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可忽视、大意：将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，清除洁净，洒水湿透眼内孔壁。将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖堵塞。用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵塞，绝不准用碎块碴堵塞。砂浆必须饱满（最后的一90、块砖堵完后，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块）。5、散水砼变形缝的做法：砼散水的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是L散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条将板块楞角碰坏，不灌沥青砂浆而灌热沥青等。好的做法是：、事先按变形的长短、高度（板块砼厚）的制作厚为20mm的沥青砂浆板条；砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度（1.2Mpa）后，拆除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝表面，接着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。（靠墙身处不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴）。当板91、块砼都有了足够强度后，再用加热后的铁铬子，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。6、卫生间地面漏水的预防：现浇砼楼板：沿房间四周墙上翻150mm。找平层：施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板表面，之后刷一层TG胶素水泥浆。找坡层用细石砼，并找出排队水坡度，坡向地漏，要平整光洁。上刷冷底油一道。防水层：用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外300mm。粘结层：用1：20水泥砂浆厚20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做C20细石砼。7、管道根部的渗漏预防：、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸预留楼板管道孔。或埋设预留套管。、如为预留孔洞92、时，要预留万不可事后凿孔或扩孔。如为预留套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿套管或给排水管上翻150mm并与管子贴粘牢固。、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂浆（或1：21：2.5的水泥砂浆等）填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。、做地面时，切切注意地面排水坡度与坡向。8、门窗固定用木砖的改进：木门传统的固定方法是：用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内93、的木砖上。每边固定点不少于2处，间距1.2m。这种传统做法的弊端是：木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安装质量受到影响。改进方法是以用C20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。、120预制块用于370墙及120墙中。240预制块用于240墙中。9、塑钢窗之固定：、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置：距框角180mm；间距600mm。眼下存在的问题是：设置连接点不足，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命安全。为此，日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。、连接点的钉固方法：墙体砌筑时，将C20砼预制块94、，不论砖墙、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不安全，极不妥的操作方法。、固定门窗框用的连接铁板与钉接：、连接铁板条：其规格为：（长宽厚）140mm20mm1.5mm射钉规格为：（直径长）3.7mm42mm或金属胀锚螺栓：（直径长）8mm65mm施工中，常常见到连接铁板条规格过小（厚不到1mm），甚至有的用0.5mm的镀锌铁皮剪成条状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其直径5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝。、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀L：95、为了防止塑钢和连接铁板条之间的电偶腐蚀，采取下列措施：、采用镀锌钢板制作连接铁板条。、或将连接用铁板条与塑钢之间用塑料膜隔开。、或用密封漆将塑钢与铁板条之间，窗框与墙之间予以封闭以免雨水浸入。10、给水管道施工给水管道安装施工比较简单。便是它是承压管，将受较高水压力，如粗心施工，也会带来管道渗漏，为此：、管子接口：、丝口连接：加工丝扣时要做到：丝扣光滑、端正、不抖丝、不乱扣、有椎度。这五点都要达到。有一点不符合要求，剔出重新加工或切去此端重做。、焊接接口：设计要要求坡口焊时，坡口加工的形式须符合设计要求。不需坡口焊时，在焊前用砂布将管口打磨干净，两管对口间要均匀，不可一侧大，一侧小。焊接时，焊96、缝高度要符合规范要求。、安装、安装前弄清图纸，查清管子位置，走向、标高。并做现场查验当实际尺寸与图纸不符合时，提出修正，以免与土建产生矛盾。、安装时，管子必须找正后再拧紧，不得倒拧，以免损坏丝扣。、下料：管道不料时，尺寸一定要准确，给水管误差5mm。为确保下料时尺寸准确，对实际安装位置与尺寸进行实测实量，不要按图纸尺寸下料。同时，必须逐根管道都要实测实量。、水压试验：、把好水压试验关，是控制管道安装质量的关键。、压力表必须精确，使用前要进行校验。、试验时，第一要查看压力表的压力降，第二要逐房间察看管道的渗漏情况。、渗水的接头、管子必须返工。大面积漏水的管段必须换掉或修理，并至不再出现“跑、冒、97、漏、渗“为止。11、注意配电箱的产品质量验收：市场采购的配电箱，不少是不符合国家标准的新产品。除新产品的外观质量外，突出的质量缺点是：、不设零线；、没有设置零线与保护接地汇流排。这种缺陷的存在，在接线时，往往将箱上的所有插座的零线串接，保护接地串接。这样，当前面的插座坏了，接在后面的几个插座就会发生零线断线或地线断线，造成搞插座没有电，或在发生漏电事故时，漏电开关不动作，严重者造成人员伤亡。为此，在采购配电箱时和安装配电箱之前，对其质量进行检查。查看是否分别设置了零线和保护地线汇流排。不合格者，不得使用。12、插座接线：、单相二线插座：原则是“开关永远控制相线“。、单相三线插座：面对插座的右孔98、接相线，左孔接零线。13、电器的接地电器安装中，首先考虑的就是用电安全。低压系统地接地保护最优形式就是“三相五线制供电形式“，它非常适用于分散的民用建筑，也适用于施工现场的临时供电。从电源时入配电箱之后，从接地板的引上线和电源中性点的焦点处，向室内分出保护线PE和进入电路的零线N，在建筑物地也不得混淆，困为，一旦线进入电路，就有电源通过，混淆后，就会引起漏保护器跳闸，影响正常使用。所以在用户配电线路中，插座中的线和线应该统一有颜色的区别。六、工程进度计划工期控制：要工程计划自2004年8月15日开工，2005年7月10日竣工，总工期330天。为保证工期目标的实现，将施工过程划分为五个阶段。1、99、基础施工阶段：自2004年8月15日至9月30日为基础工程施工阶段，本阶段需要完成定位放线、挖工、砂砾垫层、条形基础砼、毛石基础、地圈梁等项目。同时，安排人员按图纸设计要求预制门、窗梁主体结构钢筋制作，模板配制，主体施工做好准备工作。2、主体施工阶段：自2004年10月1日至2004年12月30日是主体施工阶段，本阶段要完成墙体砌筑，预制过梁安装，现浇钢筋砼，梁、板的支模、砼等项目。主体施工阶段组织流水施工，每层主体施工15天。施工期间，水、暖、电施工人员密切配合，作好预留、预埋工作，避免事后在墙体上打洞。3、装修施工阶段：自2005年3月1日至2005年6月20日为装修工程施工阶段。4、安装100、工程施工阶段：自基础工程至装修工程，安装工程施工贯穿始终，从时间上虽然与土建同步进行，但本工程设计有给排水、采暖、一般电照处还有电话、有线电视，所以说，是一个水暖、电等较齐全的工程。为此，在劳动力安排上专门有水暖工、电工施工班组与土建施工密切配合，相对独立地完成水暖、电安装工程施工任务。5、工程收尾交工阶段：本阶段主要做好成品保护及清理等工作。七、施工平面布置（见附图）施工平面布置原则是：1、尽最大可能少占施工用地，对划定的施工用地，作合理安排；2、塔吊固定后，主要材料及搅拌机械的布置，以其服务业范围为准，紧凑布置。3、根据工程进度，动态管理施工总平面，该高速时及时调整；4、交通道路、供水、供101、电、消防一次到位进行布置，确保道路通畅，供水供电空耗小，供应充足，并确保工地消防安全。5、建立文明施工现场：材料、配件、工棚、厕所、大宗材料按施工平面图严格要求就位管理，周转材料堆放有序。八、施工组织措施本工程采取项目管理法，按目标进行管理与控制，以目标计划来指导管理与控制行动，变以往以行动来实现目标的被动管理方式为以目标指导行动的主动的主动管理方式。将主动管理与被动管理相结合、前馈控制与反馈控制相结合，事先控制与事中、事后控制相结合。、确保工程进度、实现合同工期的措施：1、工期目标：（平面流水、主体交叉施工）控制工期目标330天；其中：0.00以下工期目标45天；主体结构工期目标：90天；内102、外装饰工期目标：80天；水暖电安装工期目标：90天；收尾工期目标：10天。2、确保工期目标的措施：、组建职能完善、人员配套、分工明确的施工项目管理组：项目经理：统筹工期目标，制定工期目标施工措施，决策生产要素供应与优化配置，检查平衡工期目标的实施；技术负责人：制定工期目标计划实施的技术措施，监督按工艺程序施工，解决施工技术措施实施中工期目标计划之失衡；解决施工技术措施实施中工期目标计划之实施，协调工种之穿插，布置与平衡生产要素，做好施工计划之安排与统计；料具供应员：组织材料、构配件、机具之供应，根据生产进度编制料具供应计划；财务管理员：根据工期安排与施工进度计划落实资金之供应，提出月奖金之收103、支计划，按期收取工程进度款；、按分部分项工程进度制定施工技术措施，制定合理施工流水程序，严格要求操作程序与操作要点之管理，保证工期目标计划之顺利实施；、以日调度日平衡为手段，项目经理及有关人员跟踪检查工期目标计划之实施，对工期目标计划做动态管理与监控；、采取激励措施，对工期、工程质量、安全生产、文明施工的管理者与操作者有上好成绩者予以奖励。、确保工程质量，实现人同质量目标措施：1、质量目标：工程质量总目标：合格，按合格目标进行控制与管理。其中：基础分部工程质量目标：合格；主体工程质量目标：合格；装饰工程质量目标：合格；屋面工程质量目标：合格；门窗工程质量目标：合格；地面楼地面工程质量目标：合格104、；给排水及供暖工程质量目标：合格；电气、照明工程质量目标：合格；2、确保工程质量目标计划实现的措施：、项目经理部职能组织人员分工明确、职责分明项目经理：施工项目的本权负责人，是质量第一负责人。主管质量之制定，监控质量目标计划之实施评价与激励；技术负责人：主持质量目标实施的技术措施之制定，确保质量目标与技术措施对有关工长、作业班长之技术交底、监督技术措施之执行、作好跟踪检查与操作生产调查、建议项目经理与总工长调整作业布置与调换不良作业人员；总工长：监督施工技术措施之履行、调整不良作业人员之岗位、作好材料构配件事先检查、监控配合比的严格执行；有关工长：跟踪检查操作要点之执行、纠正不良作业事件。作好105、自检、与检、交接质量检查。作好工序、分项工程、分部工程质量进行检查、验收。建议对不良作业人员进行岗位调整；有关班组长与班组质量检查员：对本班人员进行班前操作交底，进行班后作业自检与奖评，监督本班组人员严格操作要点进行作业，参与互检与交接检查，调换不良作业人员岗位；、针对本工程特点与本公司的质量通病，由技术负责人设置质量控制点，并制定操作要点与防治措施，实行重点监控；、工程质量是企业生命，工程质量人人有责，工层层确保工程质量的技术交流；、对工程质量施行“开路“、“一票否决“、“挂牌作业“。工程质量与进度发生矛盾，以质量为主；工程质量与人员安排发生矛盾，以质量为主调换人员；工程质量与材料发生矛盾，106、以质量为主调换材料；工程质量与机具发生矛盾，以质量为主调换机具；工程质量与工资挂钩，施行优质优奖；、作好材料、构配件的事先检验与控制，把好三关：把好材料、构配件进场验收关：不合格者不准进场；把好材料复试关：对主材料（钢材、水泥、骨料、砖、装饰材料）作好复验，不合格材料不准使用；把好材料使用关：正确执行配合比，做好材料计量、正确按规格、品种、数量、强度使用材料，劣材不充好材用，好材不做劣材用，物尽其用；、作好反馈工作：事先了解可能出现质量的部位与质量事件以及可能出现质量风险，并制定防范措施，予以事先控制；、完善项目经理部的质量保证体系与质量管理的法规体系。、确保安全目标实现，保证安全施工的措施：107、1、安全目标计划：本项目施工全过程中、消灭重伤事故、消灭伤亡事故、消灭多人事故、轻伤事故率：22、确保安全生产的措施、项目经理部有关要员与职能机构，对确保安全生产分工明确，职责分明；项目经理：是企业法人代表在本项目施工管理听全权委托代理人，是安全生产的第一负责人，主持安全措施之制定，组织安全教育与培训，组织安全设施之搭设，组织现场安全宣传与监控，组织项目安全交底，审核五种人员安全作业资格（电气、起重、焊接、机动驾驶、商空作业），组织劳动保护用品之购置与保证，监督安全措施之实施。技术负责人：负安全生产的技术责任，制定安全措施，主持安全教育的培训，监督安全措施之实施，对有关工长、专业工种、班组长作108、好安全交底，建议调换不重视安全生产的管理人员与作业人员。总工长：对有关工长、班组长作安全交底，监督安全措施之实施，调换不重视安全作业人员，监督设施搭设，组织施工平面之布置，监督违章作业，组织与监督有关工长与班组长安全程序施工。有关工长：对本工种作业班组及人员作安全作业交底，监督本工种有关作业规程施工操作，调换不重视安全的作业人员并作专项安全检查交底与检查。专职安全检查员：监督有关工种按作业规程作业，跟踪检查安全作业与安全设施之搭设防，建议调换违章工作人员，时时事事宣传安全作业的重要性，检查劳动保护用品之发放与使用。班组长与班组安全检查员：作好班前安全作业交底班后安全作业奖评，随时检查本班组作业109、人员按安全检查规定作业，建议奖励安全生产有功人员，随时纠正违章作业，调换不重视安全生产作业人员之岗位。、按工种特点制定工种安全作业交底与作业规程，并进行两级安全交底（技术人对总工长、工长交底；总工长、工长对班组长及作业人员交底）。、编制现场安全措施，并贯彻在施工全过程。、作好安全教育及现场安全宣传。安全教育分为新工人入场教育（项目经理及技术负责人负责）分部分项工程开工前教育（总工长、有关工长负责）工序施工的班前教育与班后奖评（有关工长、班组长负责）。现场安全宣传内容为安全标志、现场安全规则、“三宝”、“四口”利用，标志等，安全检查员负责监督实施。、每个月，项目经理组织一次现场安全大检查。由有关110、工长、总工长、专职安全员参加，随检查随整改随奖评。、五大专业工种持证上岗、本工程开工前，对施工机械、施工用电等重点编制安全技术措施。、现场文明施工措施：1、现场文明施工指标：、按施工平面图布置材料、机械、电路及管路铺设、临时设修建、道路修建、防火消防设施安设、交通要道防护；、工完场清、随时清、时时清、班后清、使现场整洁有序。食堂、宿舍清洁卫生；、现场文明标志，安全标志，施工责任标志等设齐全完整。2、确保现场文明责任制：、明确现场文明施工责任制；项目经理：负布置；有关工长：负清场责任、督促、奖评责任；有关班组长：负责场清、时时清、班后清责任；总工长：负机械按平面图就位责任、监督施工平面图严格执行111、责任。合理利用现场，科学布置施工总平面图，务使平面图规划合理，物资设备有序。、与每个月安全检查之同时，项目经理组织有关人员对文明施工进行检查，随检查、随纠偏、随整改、随奖评。、综合考评按区建议厅96年4月22日颁发的“工程现场综合考评办法”，每月末对本工地现场进行一次综合考评检查，并认真打分，由项目经理组织公司派人参加。九、工程质量控制标准、质量标准1、分项工程（1）、合格：、保证项目，必须符合相应评定标准的规定、检验批项目，抽查点应符合相应质量评定标准的合格规定；、实测项目，抽查点数中，建筑工程有80以上，建安工程有80以上的实测值应基本在到相应质量检验评定标准的规定。（2）、注意：当分项工112、程质量不符合相应质量检验评定标准合格的规定时，必须及时处理，并以按以下规定确定其质量等级。、返工重作的，可重新评定质量等级；、经加固补强或经法定检测单位鉴定能够达到设计要求时，其质量仅能评为合格；、经法定检测单位鉴定达不到原设计要求，但经设计单位签认，可满足结构安全和使用功能要求，可不加固补强的，或经加固有补强改变外形尺寸或造成永久性缺陷的，其质量可定为合格。2、分部工程、合格：所含分项工程的质量全部合格；3、单位工程：、合格：所含分部工程的质量全部合格；质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率达到90以上。质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率达到90及其以上。、工程分113、解体系：（见附图）、目标体系：1、目标保证体系：工序作业质量目标（保证）保证分项目标（保证）分部质量目标（保证）单位工程质量目标。2、目标体系：由工序作业质量目标完成，首先制定工序作业质量目标，其次制定分项质量目标，再其次制定分部工程质量目标，最后制定单位工程质量目标，这样就形成了一个单位工程的完整的目标体系。本住宅楼，其目标体系制定如下：、这一单位工程，由下列分部工程组成：地基与基础工程、主体结构工程、装饰工程、层面工程、上下水与采暖、电气六个分部工程。、地基与基础分部工程由下列分项组成：挖坑、砂砾垫层、C10砼垫层、条形基础、毛石基础、C30钢筋砼地梁、防潮层、回填土七道分项工程组成。、主114、体结构分部工程，由下列分项组成：砌体、梁、板、C20构造柱，C20圈梁等分项工程。、装饰分部工程由下列分项组成：一般室内抹灰、外墙抹灰墙面、刷涂料、楼地面、门窗五道分项工程。、屋面分部工程由下列分项组成：屋面找水平、保温层、卷材防水层、瓦屋面四道分项工程组成。、上下水与采暖分部工程由下列分项组成：上水管道安装上水管道附件与卫生器具安装、采暖管道安装、采暖器附件安装四个分项工程。电气分部工程由下列分项组成：配管及管内穿线、护套配线、电气照明灯具及配电箱安装、接地装置四道分项工程。3、质量目标制定：、首先确定单位工程的质量目标；工程质量目标，就是单位工程的质量评定等级，这个目标，在工程承包合同中已115、做了明确界定（是合格）；其次，规划六个分部工程的质量目标；要明确哪几个分部工程质量必须达到合格标准，才能确保单位工程达到合格。、质量目标制定依据：、两个承包合同：工程承包合同中规定的本单位工程的目标；项目经理经营承包合同中明确的质量责任目标；、有关法规、标准、定额；、有关图纸、招标文件、施工组织设计、资料；、生产要素的实际状况与动态；、设计要求与有关说明。、以地其基础分部工程为例，其质量目标如下：、基础分部工程的分项工程质量目标如下图：、其他分部工程的分项工程的质量目标，中标后由项目经理部制定。、目标控制与管理：1、目标控制：项目中在实现所定目标过程中，按预定目标计划实施（也就是将所定目标做为116、管理活动的中心），在实施管理的过程中，由于各因素会对之产生干扰，项目经理部就要通过检查，获取目标实施中信息，将之与原目标计划进行比较，发现偏差，采取相应措施纠正偏差，确保目标计划的正常实施，最终获得预定目标计划之实施。这是一种将经济活动和管理活动的任务，转换为具体目标加以实施和控制的主动管理法，它的精华就是以目标来指导行动。2、实行目标管理或控制，要有两个条件其一：有一个明确的目标计划体系，如上所述，首先，将施工项目进行分解，形成一个工程分解体系，其次根据工程项目的分解体系，从单位到有关工序制定目标计划，使这形成一个目标计划体系。这样就便于实行目标控制与管理了。其二：有一个合格的控制与管理体系117、。我们的控制与管理主体就是项目经理与其相应在的有关作业层（工程队），直到作业班组，这就形成了一个控制与管理的工作体系。、工程施工体系（生产体系）：、质量控制与管理体系（组织体系）：、质量控制与管理法规体系：3、施工阶段质量控制的全过程：4、施工阶段质量控制原则：、以预防为主，重点做好事前控制，防患于未然，将质量问题消除在萌芽状态；、坚持质量标准，严格检查，热情帮助；、结合工程特点，结合实际确定控制范围深度与采取的控制方法；、尊重事实，尊重科学，以理服人处理质量问题。5、施工阶段质量控制依据：、有关原材料技术标准；、有关构配件取样试验标准；、有关技术鉴定书；、有关操作规程；、有关规范及验收标准。118、施工阶段工程质量管理与控制方法：1、有关技术文件的编制与审核：这是对施工阶段工程质量进行全面管理与控制的重要手段。、审核进入施工现场各分包单位的技术资质证明；、编写开工报告并审核上报；、编写施工方案或施工组织设计，对确保工程质量有可靠技术措施，审核后上报；、编写分部分项工程及重点部位的技术与安全操作要点，并做了全面交底；、原材料、构配件取样送验，并审查试验报告；、进行图纸会审送签署会审记录；、对生产五要素（材料、机械、人员、资金、施工方法与环境）进行事先审查。2、质量监督与检查：、检查内容：、开工之前检查：目标是检查是否具备开工条件，开工后能否保证工程质量，能否确保工程连续正常施工。、工序作119、业检查：检查是否按规范、规程与施工方案，交底文件进行作业；、工序交接检查：在自检、交接检、专职检的基础上，对主要工序和对工程质量有重大影响的工序，由有关工长、专职检查员、甲方代表、监理工程师做工序交接验收检查；、隐蔽工程检查：凡属隐蔽工程，必须由专职检查员，甲方代表或监理工程师会同一起隐蔽检查验收，并经监理工程师或甲方代表签证后，方能掩盖；、停工后再复工前的检查：需经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、分项、分部工程，均应经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、随班跟踪检查：对主要工序容易产生质量事故或通病的工序，专职检查员及有关工长，随班跟踪检查。、检查方法：、120、目测法：看、摸、敲、照看：根据质量标准，进行外观目测；摸：手感检查；敲：以工具敲击，进行音感检查；照：对暗阴部位以镜子反光检查；、实测法：吊、量、套、靠吊：以托线板、线锤检查垂直度；量：以测量工具、计量仪表对断在尺寸、轴线、标高、湿度、湿度检查；套：以方尺套方，辅以塞尺检查；靠：以直尺辅以塞尺进行检查；、试验检查：必须通过试验，才能对质量进行判断，此时使用此方法。3、工序的质量控制：工程项目的施工过程：由一系列相互关联，相互制约的工序所构成。工序的质量是工程项目整体质量的基础。为把工程项目的产品质量管理好，以预防为主，首先就是将工序质量管理好。工序质量包括两个内容：其一是工序活动条件的质量（即121、每道工序之投入的五要素：人、材、机、资金、技术）要符合要求；其二是工序活动效果的质量（即每道工序施工完成的工程产品要达到有关质量标准）要符合标准要求。、工序质量控制的内容：、确定工序质量控制流程：每道工序完成后（工序产品）施工自检、互检会同工长检查验收通知监理工程师或甲方代表进行工序检查，并办理工序质量验收签证下道工序施工。、如上所述，工序活动条件，是指影响工程质量的诸要素（五要素）。找出影响工程质量的重要因素，并加以控制，才可达到工序质量控制之目的。、及时检查工序质量，并进行分析判断。、设置工序质量控制点：质量控制点是指：为了保证工序质量而需要控制的重点或部位，或者是薄弱环节，对设之质量控制122、点可以首先析其可能赞成质量隐患的原因，再针对隐患原因，制定出对策予以预先控制。、工序质量控制点的设置：设置工序质量控制点，并对之进行控制，是对工序质量进行预检的有效措施，要根据工程特点、重要性、复杂程度、准确性、质量标准与要求，全面合理的选定质量控制点，它可能是结构复杂的某一工程项目，也可能是技术要求高，施工难度最大的某一结构构件，也可能是某一分部工程，也可能是影响工序质量的某一个环节。技术操作、材料、机械、施工顺序、技术参数、自然条件、工程环节都可以作为质量控制点来设置，主要视其对质量性之影响的大小及危害程度而定。举例如下：、人的行为：避免人的行为失误赞成质量事故。对高空、高温、水下、危险作123、业，易燃易爆作业，吊装作业，动作复杂而快速运转的机械作业，精密度及技术要求高的作业，都应从人的生理缺陷、心理活动、技术能力、思维方法、思想素质等方面进行考核，反复交底，以免由于行为的错误，导致违章作业，产生质量事故；、物的状态：有的工序质量控制中，以物的状态为控制重点如施工精密与施工机具有关；如计量不准与计量仪表或计量设备有关，又如主体义叉或多工种密集作业与作业有关等。、材料质量与性能：材料性能与质量直接影响到工程质量。、施工顺序：有的工序作业，必须严格控制相互之间的操作施工顺序，如有违背，将出现对质量不利影响。、技术间歇：有的工序作业，工序之间的技术间歇，其时间性很强，如不严格控制，就会影响124、工程质量。如砖墙砌筑完成后，一定要有10D的技术间歇，以便让墙体充分沉陷、稳定、干燥，然后才能抹灰，如违反，立即抹灰，会形成灰面脱落、空鼓。、技术参数：有些技术对数与质量有密切关系，必须严格控制。如：砼配合比，外加剂掺量，夯实土的最佳含水量等。、常见之质量通病：如“渗、漏、泛、堵、壳、裂、砂、锈“等通病的部位，要事先研究消除对策，采取预防措施。、新工艺、新材料、新技术之应用：都必须事先鉴定试验，或虽有鉴定与试验，但本施工单位首次采用，缺乏经验，也应设为质量控制点，严加控制。、质量不够，不合格率较高的产品：这些产品，根据数据统计，表明质量波动较大，不稳定，不合格率较高，应设为质量控制台点，予以控125、制。、施工阶段质量影响因素（五要素）的控制：（本节只涉及人、材、机、方法、环境五要素，它属于事前控制控制之范畴）1、人的控制：指直接参与工程实践的组织者、指挥者、操作者。对人进行控制之目的，是避免人的失误，并调动其积极性。其要点如下：、人的技术水平：人的技术水平高低，直接影响到工程质量之水平，为此，对技术复杂，难道大，精密要求高的工序操作，要由技术熟练、经验丰富的人来完成。必要时，对其技术水平予以考核。、人的生理缺陷：根据工程特点和作业环境，对人的生理缺陷严加控制。如反应迟钝，应变能力差的人，不能操作快速运行，动作复杂的机械设备等。、人的心理行为：人的心理行为受社会、经济、环境、人际关系之影响126、，并要接受组织与管理的约束。因为，其劳动态度、注意力、情绪、责任心有不同地点、不同时间有不同变化，为保证质量万无一失，在关键工序和操作上，要控制思想活动，稳定其情绪。、对材料的质量控制：材料质量工程质量的基础，材料质量不符合要求，不可能干出符合质量标准的工程。所以，对材料质量进行控制，是提高工程质量的重要保证，材料控制要点如下：、订货：对主要装饰材料及配件，订货前，需查清生产厂家情况，看样，向甲方提供样品，同意后，才可正式订货。、主要设备：订货前，和甲方和监理工程师提出申请，核实是否符合要求；、主要材料进场时，须具备出厂合格证或化验单，或乙方复检单。所有材料必须具备检验单并经监理工程师验证后方127、可正式使用；、所有构配件，皆必须具备厂家批号及出厂合格证；、凡标志不清或有质量怀疑的材料，一定进行复试；、现场配制的材料，先提出试配要求，一定进行复试；、对材料性能、质量标准、适用范围、对施工要求等必须充分了解，慎重选用。如红色大理石或带色纹（红、暗红、金黄色纹）的大理石，因其易风人剥落，不宜用于外装饰。早强三乙醇不能用作抗冻剂等。3、施工机械的控制：施工机械对项目的施工进度及质量有着直接影响，从保证施工质量出发，必须从其选型、主要参数、使用操作三方面进行控制；、机械的选型：选择之原则是：因地制宜，因工程制宜，技术上先进，经济上合理，生产上适用，性能上可靠，使用上安全，操作上方便，维修便利。、128、主要参数：其性能参数，要能满足施工要求，保证质量要求。如选用超重机械时，必须使其参数能满足超重、超重高度、超重半径的要求。、使用与操作：合理使用，正确操作，是保证施工质量的主要环节。如超重机械要确保四限位装置齐全（行程、高度、高幅、超荷）。4、施工方案正确与否，直接影响到项目的进度、质量、成本控制施工方案考虑不妥，会拖延工期、影响质量、增加成本。为此，选定施工方案时，必须结合工程实际，从技术、组织、管理、经济等方面进行全面分析，综合考虑。5、环境因素控制：项目施工的环境因素有：技术环境（地质、水文、气象等），管理环境（质量保证体系、质量制度等），劳动环境（劳动组合、劳动工具、工作面等）。环境因129、素对质量之影响具有复杂而多变之特点，因之，对主要采取有效措施加以控制，对环境之控制，又与方案及技术措施有关。、施工阶段的工程预检：预检是指，工程未施工前所进行的预先检查。审保证质量，防患于未然的有力措施。、建筑物位置、座标、标高：预检座标标准桩、水平桩。、基础工程：预检轴线、标高、预留孔及洞、预埋件位置与数量；、砌体工程：预检墙身轴线、楼层标高、砂浆配合比划预留孔洞位置及尺寸；、钢筋砼工程：预检模板尺寸、轴线、标高、支撑、预埋件、预留孔等；钢筋型号、规格、数量、锚固长度、焊接、绑扎、保护层等；砼配合比、计量手段、外加剂、养护条件等；、主要管线工程：预检标高、位置、坡度、管线等；、构配件工程：预检安装位置、型号、标高、支承长度等；、电气工程：预检变电配位置、高低压进出口方向、电缆沟位置、标高、送电方向。、成品保护：对完成品，进行妥善保护，确保质量、顺利竣工。质量与安全组织保证体系质量与安全法规体系工程质量控制体系进度控制系统 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