1、文 本 目 录第一章总 则2第二章改造策略与改造目标2第三章改造用地布局5第四章改造用地设施配建11第五章改造用地道路规划11第六章改造用地设计指引13第七章改造用地强度控制15第八章改造时序与实施措施18第九章附则21附表：各改造单元设施配建要求错误！未定义书签。I惠州市惠城仲恺区域“三旧”改造专项规划第一章 总 则第一条 贯彻落实省政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见要求，按照省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见，以建设科学发展惠民之州为总体目标，编制本规划，以积极有效地推动惠城仲恺区域“三旧”用地的科学改造，实现城市功能更新、土地集约高使用、人居环境优化。第二条 规划2、主要依据：1. 中华人民共和国城乡规划法2. 城市规划编制办法3. 惠州市城乡规划建设管理试行办法4. 惠州市城市规划标准与准则5. 惠州市城市总体规划（2008-2020）6. 惠州市惠城区土地利用总体规划（2006-2020）7. 规划范围的已编分区规划、控制性详细规划8. 关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）9. 转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知（粤府办2009122号）10. 国家、省及地方的其他有关政策、技术规范与标准第三条 规划年限根据“粤府办2009122号”文件，本规划期限为2010-2015年，其中近期为2010-2012年、3、规划期末为2015年。为有序推进“三旧”改造，维持土地市场供应的稳定性，并持续性地引导控制城市环境改善和土地集约使用，本规划远期展望到2020年。第四条 规划范围本次规划范围为惠城区行政辖区和仲恺高新技术产业园区范围，即原惠城区行政辖区范围，总规划面积1410.0平方公里。第二章 改造策略与改造目标第五条 发展策略1. 政府主导，市场运作。为充分有序的利用当前旧改的优惠政策，在明确市场化改造主体的同时，尤其需要强调政府主导的中心地位，包括：整体统筹规划，以政府战略引导改造意愿；强化组织领导，以政府参与维护主体利益；市场主体运作，以政府投入作为有益补充。2. 突出重点，有序推进。统筹部署，明确“4、三旧”改造各类对象的改造规模，做好近期与远期、重点地区和一般地区相结合，控制好旧工业区进行房地产开发的年度投放量，协调与城中村改造的关系，使“三旧”改造规划有条不紊地进行。3. 细分差异，分类改造。在明确旧城镇、旧厂房和旧村庄三种旧城镇功能地区改造规模与要求的基础上，依据各类旧改地区的城市功能更新要求和发展方向，细分差异，将旧城镇区分为CBD核心区、历史风貌区、综合旧城区、交通枢纽区、交通沿线区、建制镇镇区以及其他零散区等7种类型，将旧厂房区分为中心外围区、景观轴线区、园区集中区、外城零散区4种类型，将旧村庄区分为城中村、城边村、城外村3种类型，制定分类改造指引。4. 系统规划，弹性导控。按照5、“规划先行，成片改造；塑造功能，公共优先；成熟一片，改造一片；公众参与，各方共赢”的原则，建立三层次的系统规划体系：以专项规划为指导，明确“三旧”改造地区的基本改造要求；改变以单个地块寻求经济平衡的思路，划分改造单元，建立“单元平衡、区域平衡”的理念，通过单元整体改造、新区地块与旧改地块的联动开发和区域范围内的土地开发运营等弹性改造模式，实现改造资金的平衡，并加强与控制性详细规划的衔接；编制“三旧”地块层面的改造详细规划，切实指导和控制地块改造。第六条 改造重点按照突出重点、有序推进的改造策略，明确惠州中心城区“三旧”改造的重点地区，引导市、区、镇（办）各级政府的配套政策与改造资金投放，增强对6、项目主体的改造意愿的空间导向，实现并切实提高“三旧”改造的空间实效。规划惠州中心城区确立“七片四线”的“三旧”改造重点，其中：“七片”为七个重点改造片区，包括：江北南区东片、江东水口西片、桥东东平片区、河南岸片区、火车西站片区、下角旧城片区以及陈江中心片区等。这七个片区是规划范围内“三旧”改造地块最为集中的地区；同时，这些重点片区也是惠州中心城区最核心的城市功能节点地区，当前正面临设施陈旧、配套不足、功能需要提升优化等问题，更为迫切地需要通过“三旧”改造进一步提高土地集约利用水平，为新设施、新功能的优化配置提供空间。“四线”为中心城区4条重点改造轴线，包括：仲恺大道沿线、惠南大道沿线、惠州大道7、沿线、东江两岸沿线等。这4条改造轴线中，其中3条惠州中心城区最重要的对外拓展轴线，也是联系重要区域性中心城区的进出门户，对于引导城市有序拓展、组织城市功能递进更新、展示惠州城市形象具有重要的意义；东江两岸沿线则是惠州市中心城区最重要的生态景观廊道，重点加强东江沿线的“三旧”改造是塑造惠州城市特色、维育生态环境的重要举措。第七条 总体改造目标1. 以加快建设科学发展“惠民之州”为总体要求，通过“三旧”改造更新，激活新的经济增长点，促进产业结构优化与调整，改善旧城区及村庄的生活和工作环境，完善城市功能，加强区域性中心城市功能配套，保护历史文脉，促进旧城复兴，塑造惠州独特的城市风貌和区域形象，提升城8、市综合竞争力。2. 规划到2015年规划期末，完成“三旧”改造土地面积3438.95公顷。到2020远景年完成“三旧”改造土地面积6676.17公顷。第八条 分类改造目标1. “旧城镇”改造的主要目标是：改造中心城区和各镇、办镇区（街区）的旧商铺、旧厂房和旧民宅，提高土地利用效益水平，改善城市居民的居住条件和生活环境，增加居住和城市生产、生活服务设施，保护完善历史风貌街区和风景景观地区，美化重要地区的城市景观风貌，使惠州城市风貌更加迷人、城市景观更加秀美、城镇道路交通更加通畅，土地利用效益有明显提升，生活环境更加舒适。类别改造目标CBD核心区完善和提高现代化居住和公共设施配置水平，实现中心区土9、地高度集约使用，塑造现代化中心城区形态。历史风貌区保护历史文化街区和风景景观地区，提供开放空间和服务设施配置水平，塑造富有地方特色的城市文化与自然景观风貌。综合旧城区繁荣商贸活动、完善设施配套、改善居住条件，改造成高品质、人性化的综合性城市生活居住社区。交通枢纽区更新用地功能，提高土地利用水平，实现旧改地块的土地增值使用。交通沿线区更新用地功能，整治景观环境，提升交通运营效率，形成满足交通运输功能配套、景观风貌协调一致的沿线景观功能地区。建制镇镇区改善功能布局，完善设施配套，改善居住环境，形成功能布局合理、环境尺度怡人的城镇综合社区。其他零散区实现土地使用功能更新，促进城市功能规模布局。2. 10、“旧厂房”改造的主要目标是：依据城市总体规划和土地利用总体规划的规划安排，引导旧厂房拆迁并转、退二进三，满足城市居住与综合服务功能的用地空间需求；以工业用地的合理布局，搭建中小企业产业与技术结构优化升级的空间载体，推动城市现代化产业集群的培育；推动零散工业企业迁转入园，实现土地集约利用、产业集聚提升，建设节约集约生态化、集群式的现代化工业厂区；整治重要交通沿线工业企业景观风貌，塑造现代化、清洁型、富有活力的区域性产业基地名城形象。类别改造目标中心外围区适应城市拓展要求，组织功能更新，满足城市功能扩张和土地集约使用需要。景观轴线区整治重要交通和东江沿线工业企业景观风貌，更新用地功能，塑造现代化、11、清洁型、富有活力的区域性产业基地名城形象。园区集中区以工业用地的合理布局，搭建中小企业产业与技术结构优化升级的空间载体，推动城市现代化产业集群的培育，建设节约集约生态化、集群式的现代化工业厂区。外城零散区拆迁并转，推动零散工业企业迁转入园，实现土地集约利用、产业集聚提升。3. “旧村庄”改造的主要目标是：依据城市功能更新要求和城市空间拓展需要，推动城中村向现代化城市居住社区转变；引导城边村集体物业改造，推动农民公寓建设；整治城外村村容村貌，建设与城市功能扩张相适应的，功能配套、祥和安康的社会主义“示范村居”。在保障村民合法权益的前提下，实现村庄建设用地的集约节约使用，提高村民设施享用水平，改善12、人居环境。类别改造目标城中村以改建为重点，按照城市规划要求，组织功能更新，推动城中村向现代化城市居住社区转变，促进土地集约使用，塑造风貌协调一致的空间环境。城边村严格控制各项建设行为，按照城市功能组织要求改造集体物业，鼓励引导朝农民公寓或者城市化住宅方向发展。城外村整治村容村貌，完善设施配套，建设与城市功能扩张相适应的，功能配套、祥和安康的社会主义“示范村居”。第九条 分区改造目标按照规划区的“三旧”改造总体目标，针对各片区的主要问题和未来城市功能更新的规划安排，将总体目标分解至各行政片区，以此作为各镇、办推进各片区“三旧”改造的总纲领。分区改造目标桥东片区1.总体改造用地规模94.37公顷，13、其中2015年改造用地规模94.37公顷，2020年改造用地规模0公顷。2.整治旧街区、迁转工业、增配设施、改造城中村，形成配套完善、环境舒适、带有浓郁东江传统风貌的历史街区和高尚城市社区。桥西片区1.总体改造用地规模50.04公顷，其中2015年改造用地规模47.80公顷，2020年改造用地规模2.24公顷。2.整治旧街区、迁转工业、增配设施、增大公共空间供给，打造商业繁荣、西湖景色秀美的中心城区。龙丰片区1.总体改造用地规模141.01公顷，其中2015年改造用地规模125.13公顷，2020年改造用地规模15.88公顷。2.迁转旧厂、改造旧村，完善火车西站商业服务配套建设，打造山地环境特14、色的城市居住社区。江南片区1.总体改造用地规模278.42公顷，其中2015年改造用地规模268.48公顷，2020年改造用地规模9.94公顷。2.完善下角片区设施配套，打造滨江、滨湖品质居住社区；迁转梅湖旧厂，整治旧村，打造滨江生态居住新城。江北片区1.总体改造用地规模356.72公顷，其中2015年改造用地规模356.72公顷，2020年改造用地规模0公顷。2.改建旧村、迁转旧厂，形成土地高度集约使用、空间格局紧凑、商务配套先进现代的现代中心城市CBD。河南岸片区1.总体改造用地规模378.26公顷，其中2015年改造用地规模294.33公顷，2020年改造用地规模83.93公顷。2.改建15、旧村，集约使用土地，打造综合性中心城区。惠环片区1.总体改造用地规模404.2公顷，其中2015年改造用地规模394.55公顷，2020年改造用地规模9.65公顷。2.迁转古塘坳旧厂，改建旧村，建设高品质居住社区；迁转仲恺大道沿线旧厂，整治仲恺大道沿线景观风貌，塑造良好的城区南部入口景观形象；提高仲恺大道沿线商业服务配套和园区内部居住配套比例，适应仲恺高新产业园区向综合性城区转型。小金口片区1.总体改造用地规模775.88公顷，其中2015年改造用地规模296.22公顷，2020年改造用地规模479.66公顷。2.整治江北西片旧村、迁转旧厂，集约使用土地，建设东江生态居住新城；改造北四环以南的16、惠州大道两侧旧村、旧厂，完善居住、商贸功能，建设CBD外围商贸流通新城区；整治北四环以北三旧用地，建设集约型、现代化、集群式工业园区。陈江片区1.总体改造用地规模825.07公顷，其中2015年改造用地规模519.85公顷，2020年改造用地规模305.22公顷。2.改造街区四周旧厂、旧村，扩大中心城区规模；优化升级街区商业设施，提高建设规模，增强中心城区综合服务能力；改造西部仲恺大道沿线旧厂、旧村，建设集约型、现代化、集群式工业园区。水口片区1.总体改造用地规模834.25公顷，其中2015年改造用地规模158.70公顷，2020年改造用地规模675.55公顷。2.迁转西区旧厂，改造旧村，提17、高商业服务配套比例，高度集约使用土地，建设江东综合城区；整治东四环空间环境，按照东江科技新城建设要求，优化功能，重塑格局，建设生态型科技新城。三栋片区1.总体改造用地规模316.18公顷，其中2015年改造用地规模86.76公顷，2020年改造用地规模229.42公顷。2.改造旧村，完善北部公共服务设施建设，建设南部新城；更新惠南大道沿线旧厂、旧村为商贸服务功能，建设惠南大道商贸产业景观经济带；整治南部旧厂、旧村，建设集约型、现代化、集群式电子信息产业基地。汝湖片区1.总体改造用地规模648.13公顷，其中2015年改造用地规模190.19公顷，2020年改造用地规模457.94公顷。2.逐步18、改造旧村，按两大园区迁转旧厂，建设江北东片新城区和东江科技新城北岸生态功能单元。潼湖片区1.总体改造用地规模321.58公顷，其中2015年改造用地规模108.39公顷，2020年改造用地规模213.19公顷。2.逐步迁转零散工业、整治各大城镇功能组团的旧村，提升广和、永平、三和各项服务功能，建设绿色滨江生态城镇和集约工业园区。沥林片区1.总体改造用地规模463.4公顷，其中2015年改造用地规模220.48公顷，2020年改造用地规模242.92公顷。2.积极推动惠樟公路沿线三旧功能改造，促进城镇功能跃迁；积极改造旧村，建设西北集约工业园区。马安片区1.总体改造用地规模312.66公顷，其中19、2015年改造用地规模94.12公顷，2020年改造用地规模218.54公顷。2.迁转旧厂向东四环以东发展，逐步改造旧村，建设建设江东综合城区和四环东生态型产业园区。横沥片区1.总体改造用地规模264.95公顷，其中2015年改造用地规模83.76公顷，2020年改造用地规模181.19公顷。2.改造旧城镇镇区，优化提升各项服务职能，培育城乡统筹的功能极核；整治旧村，以土地集约化使用，推动南部工业组团快速建设。芦洲片区1.总体改造用地规模18.43公顷，其中2015年改造用地规模0公顷，2020年改造用地规模18.43公顷。2.优化扩大城镇各项服务职能，增强芦洲及芦岚中心节点的综合配套服务能力20、，提高镇域居民的公共服务享用水平。潼侨片区1.总体改造用地规模192.62公顷，其中2015年改造用地规模99.10公顷，2020年改造用地规模93.52公顷。2.改造街区四周旧厂、旧村，扩大中心城区规模和综合服务能力；改造西部旧村，促进集约建设潼侨工业基地。第三章 改造用地布局第十条 改造用地总体布局根据城乡规划的城市用地功能安排，全部“三旧”改造用地将主要调整居住用地、绿地和公共服务用地，三项功能占地面积约4722.20公顷，占全部旧改用地总规模的70.73%，充分反映了“旧改”满足了城市功能更新、建设惠民之州的发展要求。同时，旧改用地中还有383.73公顷用地属于生态返还用地，也是落实建21、设生态城市的具体体现。全部旧改用地中，仅有623.15公顷用于工业及仓储用地，且多分布于城市中心区外围，体现了集中园区建设、满足内城“退二进三”的发展要求。序号用地代码用地性质面积（hm2）1R居住用地2418.43 其中R1一类居住用地70.07 R2二类居住用地2013.11 R3三类居住用地56.26 R4四类居住用地175.77 R22公共服务设施用地103.22 2C公共设施用地965.72 其中C+R商业居住用地7.93 C1办公用地59.78 C2商业服务业用地669.64 C3文化设施用地35.06 C4体育用地63.55 C5医疗卫生用地39.29 C6教育科研用地63.1222、 C7文物保护用地1.99 C8其他公共设施用地25.36 3M工业用地545.04 其中M工业用地367.54 M1一类工业用地44.52 M2二类工业用地90.65 M3三类工业用地6.62 M4高新技术产业园区用地35.71 4W仓储用地78.11 5T对外交通用地19.33 其中T对外交通用地9.21 T2公路用地8.14 T4港口用地1.98 6S道路广场用地411.15 其中S1道路用地377.91 S2广场用地9.18 S3社会停车场、库用地24.06 7G绿地1338.05 其中G1公共绿地581.08 G2生产防护绿地753.33 G3高尔夫球场绿地3.64 8U市政公用设施23、用地63.36 其中U市政公用设施用地5.17 U1供应设施用地14.15 U2交通设施用地22.50 U3邮政、电信设施用地5.32 U4环境卫生设施用地12.40 U7其它市政公用设施用地3.82 9D特殊用地1.41 小计城市建设用地5840.60 10旅游用地94.70 11E水域和其它非城市建设用地740.87 其中E1水域58.25 E2耕地220.96 E3园地29.82 E4林地74.70 E6村镇建设用地229.07 E7未利用地35.20 E9城市建设发展备用地92.87 合计总用地6676.17 第十一条 旧城镇改造用地布局旧城镇改造用地功能调整也以居住、绿地、公共服务三24、项用地为主，三项功能占地规模为1289.42公顷，占旧城镇改造用地总规模的79%，与内城区和各城镇提升综合竞争实力、建设宜居城市的要求一致。绿地用地功能主要沿滨江、滨湖、重要城市交通轴线以及大型居住区内布置。耕地、林地、园地等生态用地返还主要布置于广惠高速公路的小金口出入口附近。少量工业用地主要布置于小金口、马安东部以及火车西站工业区。序号用地代码用地性质面积（hm2）1R居住用地675.91 其中R1一类居住用地24.34 R2二类居住用地574.79 R3三类居住用地2.50 R4四类居住用地18.87 R22公共服务设施用地55.41 2C公共设施用地263.79 其中C+R商业居住用地25、2.12 C1办公用地25.57 C2商业服务业用地173.88 C3文化设施用地8.25 C4体育用地12.73 C5医疗卫生用地15.48 C6教育科研用地17.74 C7文物保护用地0.80 C8其他公共设施用地7.22 3M工业用地47.56 其中M工业用地10.87 M1一类工业用地2.40 M2二类工业用地33.98 M3三类工业用地0.31 4W仓储用地1.86 5T对外交通用地5.53 其中T对外交通用地2.56 T2公路用地2.97 T4港口用地0.00 6S道路广场用地91.36 其中S1道路用地77.66 S2广场用地4.25 S3社会停车场、库用地9.45 7G绿地3426、9.72 其中G1公共绿地115.73 G2生产防护绿地233.81 G3高尔夫球场绿地0.19 8U市政公用设施用地28.38 其中U市政公用设施用地3.40 U1供应设施用地7.60 U2交通设施用地10.28 U3邮政、电信设施用地3.23 U4环境卫生设施用地1.78 U7其它市政公用设施用地2.09 9D特殊用地1.04 小计城市建设用地1465.15 10旅游用地0.11 11E水域和其它非城市建设用地157.25 其中E1水域24.28 E2耕地38.58 E3园地29.52 E4林地48.13 E6村镇建设用地5.03 E7未利用地4.05 E9城市建设发展备用地7.66 合计27、总用地1622.51 第十二条 旧厂房改造用地布局旧厂房总体改造用地规模1452.20公顷。这些旧厂房多数位于内城区的边缘或者城市主要联系轴带的两侧，这些地区都是城市核心功能拓展的主要地区，因此绝大多数旧厂用地改造成为居住用地、公共设施用地、绿地等。这三类功能用地规模达到1011.40公顷，占旧厂总体改造规模的69.65%。这些功能更新要求是中心城区生活、生产服务功能生长升级的需要。旧厂改造用地中有132.86公顷用地或因工业地块面积较小，或因局部用地满足城市整体功能优化需要调整为绿地、道路等功能，而需要进行建设功能的完善整治。序号用地代码用地性质面积（hm2）1R居住用地575.19 其中R28、1一类居住用地22.23 R2二类居住用地486.07 R3三类居住用地25.14 R4四类居住用地30.01 R22公共服务设施用地11.74 2C公共设施用地228.39 其中C+R商业居住用地0.39 C1办公用地7.18 C2商业服务业用地186.33 C3文化设施用地7.12 C4体育用地6.50 C5医疗卫生用地11.28 C6教育科研用地7.06 C8其他公共设施用地2.53 3M工业用地132.86 其中M工业用地132.23 M4高新技术产业园区用地0.63 4W仓储用地14.95 5T对外交通用地5.34 其中T对外交通用地1.32 T2公路用地4.02 6S道路广场用地129、13.59 其中S1道路用地108.03 S2广场用地0.55 S3社会停车场库用地5.01 7G绿地207.82 其中G1公共绿地90.78 G2生产防护绿地117.03 8U市政公用设施用地9.52 其中U市政公用设施用地0.33 U1供应设施用地1.91 U2交通设施用地5.33 U4环境卫生设施用地0.83 U7其它市政公用设施用地1.12 小计城市建设用地1287.66 9旅游用地1.53 10E水域和其它非城市建设用地163.01 其中E1水域5.14 E2耕地79.74 E3园地0.28 E4林地20.64 E6村镇建设用地4.81 E7未利用地10.39 E9城市建设发展备用地30、42.01 合计总用地1452.20 第十三条 旧村庄改造用地布局旧村庄总体改造用地规模3601.46公顷，其中有1004.37公顷改造为各类城市居住用地，占旧村庄总体改造规模的27.89%，反映了农村居民城市化的发展趋势。相应有780.51公顷调整为绿地、473.54公顷调整为公共设施用地、206.20公顷调整为道路广场用地，都为城市综合功能的跃迁提供了空间。而为适应工业园区化的逐步外迁，有364.62公顷用地用于发展集约型工业生产功能，主要集中分布于东江科技新城、小金口北部生产基地、三栋数码工业园二期扩园部分等。同时有219.23公顷旧村庄用地保留为村居建设用地，但要求结合城市功能的综合发31、展要求和宜居环境的建设要求进行完善整治。序号用地代码用地性质面积（hm2）1R居住用地1167.33 其中R1一类居住用地23.5R2二类居住用地952.25R3三类居住用地28.62R4四类居住用地126.89R22公共服务设施用地36.072C公共设施用地473.54 其中C+R商业居住用地5.42C1办公用地27.03C2商业服务业用地309.43C3文化设施用地19.69C4体育用地44.32C5医疗卫生用地12.53C6教育科研用地38.32C7文物保护用地1.19C8其他公共设施用地15.613M工业用地364.62 其中M工业用地224.44M1一类工业用地42.12M2二类工业32、用地56.67M3三类工业用地6.31M4高新技术产业园区用地35.084W仓储用地61.30 5T对外交通用地8.46 其中T对外交通用地5.33T2公路用地1.15T4港口用地1.986S道路广场用地206.20 其中S1道路用地192.22 S2广场用地4.38S3社会停车场、库用地9.67G绿地780.51 其中G1公共绿地374.57G2生产防护绿地402.49G3高尔夫球场绿地3.458U市政公用设施用地25.46 其中U市政公用设施用地1.44U1供应设施用地4.64U2交通设施用地6.89U3邮政、电信设施用地2.09U4环境卫生设施用地9.79U7其它市政公用设施用地0.6133、9D特殊用地0.37小计城市建设用地3087.79 10旅游用地93.0611E水域和其它非城市建设用地420.61 其中E1水域28.83E2耕地102.64E3园地0.02E4林地5.93E6村镇建设用地219.23E7未利用地20.76E9城市建设发展备用地43.2合计总用地3601.46 第十四条 改造策略分区依据改造前后的用地性质变化和建筑构筑物的变化差异，规划按照三种类型推进中心城区内的“三旧”改造：1. 拆除搬迁：对零散分布的“三旧”项目以及部分沿主要道路、滨江地区、西湖景区周边分布的“三旧”项目因复耕还林、保育生态环境、创建公共开放空间、建设滨水公共绿带、满足道路加宽改扩建等原34、因，要求拆除已建项目的，采用拆除搬迁的改造方法。规划中心城区需要拆除搬迁的“三旧”改造用地规模约2331.82公顷，占“三旧”改造总体规模的34.93%。2. 拆除更新：对处于城市功能快速更新地区或城市中心区外围拓展方向的“三旧”项目，因其现有功能与城市发展要求不相吻合或者现行粗放土地利用方式无法满足城市土地集约利用要求，要求进行拆除，重新按照现代城市运营方式安排建设新的城市功能。规划中心城区需要拆除更新的“三旧”改造用地规模约3623.38公顷，占“三旧”改造总体规模的54.27%。3. 完善整治：对属于展示城市历史文化风貌的“三旧”项目或处于城市远郊地区、对城市功能格局影响很小的“三旧”项35、目，要采取保留整治的方式予以改造。要求对现有整体空间格局、主要建筑予以保护、保留，对影响整体空间环境、不属于历史文化风貌类的建筑可以采取拆除；同时可以通过公共设施供给、内部道路网络梳理、小型绿地空间营造、建筑立面整饰等措施优化布局格局与空间环境。规划中心城区需要保留整治的“三旧”改造用地规模约720.97公顷，占“三旧”改造总体规模的10.80%。第十五条 改造用地兼容许可为充分适应市场要求，充分尊重和引导项目主体的改造意愿，允许按照以下总体原则对旧改地块的规划土地使用性质与意愿改造土地使用性质进行兼容调整：1. 旧城镇用地兼容许可：按照退二进三的功能更新要求，鼓励规划工业用地向居住、公共服务36、绿地、市政公用设施用地方向兼容，禁止规划的居住、公共服务、绿地、道路广场、市政公用设施等用地向工业用地逆向兼容；允许规划居住用地向公共服务、绿地、道路广场、市政公用设施用地方向兼容，公共服务设施用地、商业（商住）用地向居住用地兼容需经城乡规划行政主管部门审核同意；鼓励四类居住用地向二类居住用地兼容，禁止规划的一、二类居住用地向四类居住用地兼容；允许规划的各类建设用地向道路、广场、社会停车场库、市政公共设施、公共绿地、防护绿地兼容，禁止用地道路、广场、社会停车场库、市政公共设施、公共绿地、防护绿地向各类用地逆向兼容。2. 旧厂房用地兼容许可：中心外围区允许规划居住用地向公共服务、绿地、道路广场37、市政公用设施用地方向兼容，对向工业用地、仓储物流用地兼容的需经城乡规划行政主管部门审核同意；景观轴线区鼓励规划用地向商住、公共服务、公共绿地和道路广场用地兼容，禁止规划用地向市政设施、工业用地转换，规划用地向居住用地兼容的需经城乡规划行政主管部门审核同意；园区集中区规划公共绿地、市政公用设施、道路广场用地禁止调整兼容，规划工业用地与公共服务、居住用地互相兼容的需经城乡规划行政主管部门审核同意；外城零散区禁止规划返耕复绿用地重新纳入城乡建设用地范畴，规划用地性质兼容需经城乡规划行政主管部门审核同意。3. 旧村庄用地兼容许可：城中村：鼓励四类居住用地向二类居住用地兼容，禁止规划的一、二类居住用地38、向四类居住用地、工业用地兼容；允许规划居住用地向公共服务、绿地、道路广场、市政公用设施用地方向兼容，公共服务设施用地、商业（商住）用地向居住用地兼容需经城乡规划行政主管部门审核同意。城边村：规划用地向公共服务、绿地、道路广场、市政公用设施用地方向兼容的予以允许；规划用地向工业用地兼容的需经城乡规划行政主管部门审核同意；鼓励四类居住用地向二类居住用地兼容，二类居住用地向四类居住用地兼容的需经城乡规划行政主管部门审核同意。城外村：禁止规划返耕复绿用地重新纳入城乡建设用地范畴；鼓励四类居住用地向二类居住用地兼容，二类居住用地向四类居住用地兼容、居住用地向工业用地兼容、工业用地向商住用地兼容的需经城乡39、规划行政主管部门审核同意。第十六条 改造单元划分避免项目单一改造的旧改模式，积极有效推动功能质同地区的共同改造。通过改造空间规模的适度扩大，兼顾项目改造与用地权属的紧密结合，以便有效吸纳改造主体投入旧改活动；同时，也以扩大的改造空间范围进行改造成本与投入的经济核算，为开发强度平衡、公共设施配建和空间环境优化提供回旋空间，从而真正保障城市整体功能的优化。1. 改造单元按照以下原则划分：（1）整体性原则：保证改造单元内地块功能的相近性和用地的完整性；（2）合理性原则：改造单元规模划分大小合理、方便操作；（3）易用性原则：与相关规划充分衔接、易于使用；（4）战略性原则：要与城市的长远功能更新与战略布40、局相结合，满足单元整体功能的培育要求。2. 改造单元按照以下依据进行划分：结合改造地块、行政区划、控制性详细规划图则的界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界来划分，改造单元相对完整；兼顾不同建设强度的空间分布特征，以三环、四环为界线，将按照内中外三种不同建设强度考虑改造单元划分规模的大小等级；同时，根据独立镇的不同特征划分改造单元。3. （1）以三环路、四环路为界将规划区由内至外划分为内、中、外三大片区，分别用A、B、C编号。另外，独立镇用D编号。（2）依据主要干道、自然要素、行政界线将三个片区分别进行组团细分，并用阿拉伯数字按顺时针方向对各细分组团进行编码。细分片区编码采用二级编码方式，在41、片区的基础上增加细分片区编码，即由片区编码细分组团编码组成。A片区分为：江北南片、水口片、桥东、河南岸、下埔、麦地、鹅岭、下角八个组团。B片区分为：白石、江北西区、江北东区、水口北片、马安片、金山湖、古塘坳、惠环、火车西站、梅湖十个组团。C片区分为：小金、汝湖、水口、马安、三栋、仲恺六个组团。D片区分为：沥林、潼湖、横沥、芦洲四个组团。4. 以道路网络和自然要素为界，划分改造单元。改造单元大小以保证设施完整性为前提，取居住小区规模为基准，控制在30公顷左右，最小不得低于3公顷，局部地区往上可以达到居住区规模（1km2左右）。改造单元用阿拉伯数字按照从上到下、从左到右的顺序对改造单元进行编码。改42、造单元编码采用三级编码方式，在细分组团的基础上增加改造单元编码，即由片区编码细分组团编码改造单元编码组成。规划范围内共化分26组团、312个改造单元。第四章 改造用地设施配建第十七条 旧改设施配建要求“三旧”改造用地中有965.72公顷用地调整为公共设施建设用地，有63.36公顷用地调整为市政公用设施用地、有9.18公顷调整为广场用地、有24.06公顷调整为公共停车场用地、有103.22公顷调整为社区公共设施用地，各类设施用地共计1165.54公顷。这些“三旧”改造用地中已经在相关的城乡规划中落实了各类设施的建设用地范围及功能类型，属于“三旧”改造项目的配建设施，要求予以严格落实。对于成片改造43、的“三旧”改造项目除需要落实规划已明确功能类型和用地范围的配建设施外，还需要按照惠州市城市规划标准与准则的相关要求，配套建设其他尚未明确用地范围的各类设施。第十八条 配套设施配建模式配建设施建设可分为政府开发型设施、捆绑开发型设施及政府补贴、捆绑开发型设施等三类。区域性大型设施一般为政府开发型设施，社区级设施一般为捆绑开发型设施，部分跨社区共享设施及开发经济效益不容许的情况下，采取政府补贴、捆绑开发途径。“捆绑开发”是实行整体开发的重要保障，也是提升公共服务水平，改善市政公共设施体系和公共空间环境的最佳机会。第十九条 设施配建规划协调本次改造规划涉及大量权属单位，按已有规划要求，部分权属用地将44、被改造为配建设施用地，如何协调公共利益和开发主体利益是改造成败的重要因素。根据权属单位与已有规划的各类矛盾，规划要求：1. 设施建设需占用小部分权属单位用地，而不影响权属单位用地功能无法正常发挥，建议由权属单位提供设施建设用地，以奖励容积率的方式对权属单位增加部分容积率。2. 建设设施为可附建设施，将由权属单位提供建筑空间，对权属单位进行相应的容积率补偿。3. 建设设施为该地区稀缺设施，其建设占用权属单位用地使得权属单位用地功能无法正常发挥，建议通过土地置换的方式，以相类似地区的用地对权属单位进行补偿，其拆迁费用由政府进行补偿，同时补贴因拆迁造成企业停产、停业的经济损失及临时安置补助费。4. 45、建设设施其建设占用权属单位用地使得权属单位用地功能无法正常发挥，且可在周边寻找相关用地进行调整而不影响各项功能使用的，可以通过调整规划进行协调，保证权属单位的用地完整性。第五章 改造用地道路规划第二十条 规划原则协调“三旧”改造规划与城市总体规划、各镇区规划以及相关控规中道路交通规划之间的关系，通过实施改造项目，保障城市道路与交通设施的落实，提高改造用地交通的通达性；做好改造用地与城市道路交通系统的衔接，优化步行环境，从而更好的为改造用地服务。第二十一条 规划目标1. 落实主次干道，完善支路系统：规划落实城市总体规划和各镇总体规划路网，对于与规划主干路网相冲突的地块，规定必须严格落实规划路网，46、留出交通通道，保证城市主干路网的形成与畅通。现状交通不成系统，道路不完善地区，应通过改造增加支路，建立地区交通网络，形成区域交通的微循环。2. 增加交通设施，解决现状问题：旧城区、大型居住区、中心城区，需增加停车场、公交站场等交通设施，结合道路设置公交停靠站，为保障区域市民出行提供必须的交通服务。对于交通复杂地段，改造需结合道路改造进行，留出道路拓展，交通导向和立交设立的空间。3. 提供公共空间，优化步行环境：对于中心商业区、交通集散点等人流汇集的城市重点地段，改造鼓励设立人流集散和活动的公共空间，同时结合道路连接各个公共空间营造优美的步行环境。第二十二条 道路交通改造规划规划结合“三旧”用地47、的分布，根据惠州整体发展情况和近期道路改善计划，提出重点建设改造路段，改善城市特别是城市旧区交通状况。策略方向编号道路名称改造目的优化对外交通1西南第二通道此通道由新联路经火车西站，沿惠河高速走向接上陈江仲恺片区。西南第二通道也将成为核心城区内的江南、江北片区来往陈江仲恺次区域，以及深圳东莞方向的主要对外通道，将大大缓解仲恺路的交通压力。2老惠淡路改造为改善河南岸片区南部的骨架道路，理顺金山片区的市政道路网络，加强惠城区中心区与南部地区的交通联系，延续南岸路道路工程改建工程，对三环路以南新惠淡大道以北的老惠淡路进行整治改造。3惠州大道改造随着惠州市区城市建成区的不断扩张，水口马安片区已经与惠城48、区中心区在道路等市政配套设施融为一体，必须尽快对广汕公路水口马安段进行高标准高等级的改造整治。4新建辅助环路在二环与三环间修建一辅助环路（江东一号路的一部分），连接江北、大湖溪及河南岸片区，并向南延伸至三栋，形成江北向惠城南部方向的对外通道。5S120潼侨潼湖段改造改造潼侨、潼湖段s120道路，改善西向交通6S120水口横沥段改造改造水口、横沥段s120道路，改善东向交通7惠民大道汝湖东向通道新建延伸惠民大道汝湖东段，拉动江北汝湖地区的发展疏理旧区路网8桥西水门路至环城东路连接道路整治该道路将改善桥西水门街一带交通拥堵状况，以及拉通了桥西沿江路与惠沙堤沿江路，同时也是桥西老城区的改造建设是重要49、部分。9改造桥东路至东湖二街连接道该道路作为桥东老城区的中心骨架道路，将提高该片区的道路网的系统性和通达性，尤其结合水东街改造工程，将进一步的改善桥东老城片区的城市面貌。10改造桥东双湖塘路该道路作为桥东老城区的居住中心骨架道路，将提高该片区的道路网的系统性和通达性，将进一步的改善桥东老城片区的城市面貌。11改造河南岸斑樟湖二横街至惠沙堤二路连接路为促进河南岸片区居住区建设发展，应及时改造斑樟湖附近道路设施。12改造河南岸螺子湖三路至银岭路二横街连接路拓宽拉通河南岸螺子湖三路至银岭二横街的道路。根据增加西枝江二桥选址规划方案，该桥连接道连通至白泥路，同时应利用部分河南岸公园用地，贯通螺子湖三路50、银岭二横街，拉通该连接道与演达一路的横向交通，联合等级较高的麦地东路，增加麦地片区的过江途径。13扩建桥东新民街为配套桥东合江的建成通车，配合桥东片区的旧城改造，提高桥东沿江路的系统性和整体性，近期需扩建桥东新民路。14新建东平环岛一路及东平大道为促进东平片区居住区建设发展，配套完善该片区的市政道路网及时修建主要道路，提高东平半岛沿江路的系统性和整体性， 15改造下角路：为了促进下角地区改造，疏通江南地区西部出口，连接东江枢纽与罗阳南部地区，拉动梅湖地区开发，应尽快进行下角路改造。加密新城路网16江南下角沿江路配合东江大堤改造建设沿江路，建立江南西向连接第二通道。17新建外环路体育中心段为配套51、建设惠州市体育中心相关场馆，加强体育中心与市中心的交通联系，应尽早修建外环路体育中心段。18新建江北汝湖二路为完善江北新区道路网络，接通汝湖一路与先科大道，应尽早修建汝湖二路。19新建江北沿江一路为促进江北片区城市建设快速发展，配套完善该片区的市政道路网及时修建主要道路，提高江北沿江路的系统性和整体性，需在近期修建江北沿江路等。20新建江北新寮路为促进江北片区城市建设快速发展，配套完善该片区的市政道路网及时修建主要道路，提高道路网的系统性和整体性，需在近期修建江北新寮路。21新建新江路为促进江北片区城市建设快速发展，配套完善该片区的市政道路网及时修建主要道路，提高江北道路网的系统性和连通性，需52、在近期修建江北新江路。改造交通节点22演达一路-螺子湖一路交叉口改造通过组织单向交通、路口渠化、信号优化等措施提高交叉口通行能力。第二十三条 道路设施改造规划规划根据惠城区城区加油站规划（2006-2010）、惠州市区（惠城中心区）停车场改造专项规划结合控规要求落实加油站及社会公共停车场。本规划的公交枢纽站与公交首末站以惠州市区综合交通规划（2005-2020）为依据布置。在麦地、南坛、桥东、桥西、下角和江北等交通繁忙、人流密集的区域，应重点考虑广场、绿地和人行步道的修建，同时为改善行人过街条件，消除人车冲突和减少交通事故，鼓励修建更多的过街设施。第六章 改造用地设计指引第二十四条 景观风貌结53、构依托“三旧”改造项目，对城市主要发展轴线，地标节点、开放空间进行预留与控制，协调和塑造城市风貌，促进城市整体空间结构体系和城市特色风貌的形成。规划根据惠州市城市总体规划和城市发展状况，控制“两轴、两带、九节点、多组团”的空间景观结构。第二十五条 景观轴带指引根据“南进北拓、东西伸延”的城市发展战略和“两江四岸”景观建设的部署，规划控制两条主要城市发展轴线和两个城市中心重要景观带。1. 南北发展轴位于城市中部的惠南大道和惠州大道北段是惠州南北发展的主要轴线，北接广惠高速小金出入口，南至惠阳大亚湾，连接惠州政治、经济、文化、产业等多个重要功能组团，也是惠州市主要的城镇建设风貌展示轴线。沿线旧改项54、目倾向于简洁、明快和韵律感，体现现代城市风貌。注意与沿线不同组团的主要功能结合，在各组团的核心地区着重表现不同功能的建筑特色和空间形象，景观组织注意不同功能区之间的过渡和协调。道路两侧绿化带应予以保证，并作为重要景观要素加以考虑。2. 东西发展轴惠州大道南段和仲恺大道是惠州东西两个方向的重要发展轴线，为重要的产业布局发展轴。沿线旧改建设应突出强调其作为产业发展脊梁和城市发展主轴的功能定位，塑造现代、整洁的现代工业景观风貌，展示核心聚焦、节点突出、富有韵律和节奏的城市形象。3. 东江、西枝江两条滨水景观带按照惠州市城市总体规划的定位，东江、西枝江为滨江文化休闲主轴，是惠州集生态、景观、文化、娱乐55、为一体的重要绿色发展轴。旧改项目应有利于惠州市区两江四岸景观及旅游线路规划（2006-2020）所确立的自然生态岸线、城市新区沿江岸线和旧城区沿江岸线三类景观岸线的形成。分别体现自然生态为主题的都市休闲旅游景观，时代特征鲜明的现代都市新城滨水景观和综合反映沿江文化，重点表现民居街巷、旧时水上生活、商贸文化以及近代桥东、桥西发展史特色的历史风貌景观。注重滨水公共空间的塑造，沿江天际线的统一和与对岸景观协调。第二十六条 景观节点指引围绕区域核心和组团中心，在城市主要道路的对景处，营建富有识别性和地域特点的节点，空间规划控制九个主要城市节点。节点设计指引火车站火车站及其周边地区，注意交通的疏导与衔接56、，着重建设交易市场的商贸物流设施，体现开倘现代，繁忙有序的都市商贸形象。行政中心行政商务中心，以市民公园、科技馆等公共服务设施为中心，周边通过高层现代建筑，打造现代城CBD形象。中心区城市中心，通过高水平的城市设计，集中展现城市历史与现代、自然与都市的融合。南部新城以体育中心为核心节点，在“多样和谐，年轻开放的体育中心景观”的片区定位下，打造各具特色的活动领域圈。陈江中心区以大岭牯、马鞍山等自然山体为面、以陈江河、梧村河等水系和道路绿化为线，以城市公园、广场为点，建构连续无障碍的绿色开放空间体系。改变其原产业为主，服务落后的城市面貌，突出城市广场和人民公园的统领作用，塑造生活气息浓郁的建筑界面57、，展示城市空间生态开敞、建筑轮廓层次错落有致的丰富界面。水口中心区在水口形成片区级商业服务中心，为惠城组团三个片区级商业服务中心之一。马安中心区组团中心节点，体现区域中心城市功能，展现商业服务风貌。梅湖以商务办公为主，集商业购物、文化体育、商务酒店余一体的休闲商务区。中强度、高强度混合开发商务办公风貌区。围绕集散广场、公园绿地中轴线布置高强度的公共设施，注重整体环境的营造，体现休闲商务功能与氛围。以多层、高层建筑为主，建筑设计简洁大方，反映时代气息。东江科技城以科技研发、金融、会展等生产性服务和总部经济等高端产业功能为主导，承担东江科技新城中心功能。综合体现高端、文化、生态的整体风貌，打造中国58、“硅谷”的形象。仍图新城滨水新城，总部办公区。突出体现生态与科技的融合，展现独具特色的企业文化风貌景观。第二十七条 景观风貌分区规划划分十四个主要城市风貌组团风貌组团设计指引中心城区惠州中心区域，城市的商业、服务业中心，传统风貌与现代景观的交汇处。旧改应强调历史风貌保护和现代都市风貌塑造的协调，通过对旧住区、城中村得改造，延续城市历史、完善服务功能、展现现代风貌。同时应注重西湖周边地区的强度控制和主要景观视廊的预留。南部新城南部新城是汇集商业、商务、教育、体育、文化，居住等多种功能的复合区域，以建设“多样和谐，年轻开放”的体育文化中心景观为核心，营造舒适、高品质的城市环境。旧改应结合地方自然资59、源的优势，建设片区的景观特色及主要公共服务设施，创造多种不同类型的特色活动，强化地方特色以及人们的归属感，增加城区的吸引力，提高城区的活力。三栋数码园以电子信息、物流商贸为主导产业的现代科技产业园区，体现现代、活跃、繁荣的城镇贸风貌。旧改应通过对仓储物流用地、工业园区的开发和现代化仓库、工业建筑的设计，塑造现代化、具有特色的工业园区。行政中心惠州行政商务中心，与市民公园、广场、体育场和众多文化设施一起形成新的城市综合功能区。体现现代城市的综合高效、生态休闲特色。旧改应根据组团建设特色，采用现代设计方式，利用广场、公园、林荫路等现代城市设计手法，塑造生态、开倘、具有时代性的城市风貌。火车站组团城60、市交通枢纽，商贸物流集中地区。组团内的建筑色彩总体上要求淡雅，色彩宜用冷色调为主，统一中有变化，应以白色、灰白色为基调；居住建筑的色彩要典雅大方，宜使用冷色调或柔和的中间色调；仓储、物流区的建筑宜明快简洁，可使用白、蓝等清新淡雅的调子；商业等公共建筑，为烘托气氛，可局部使用色彩鲜艳的亮调子。小金片组团工业生产组团，生态型工业片区，集中体现先进工业园区一种统一的尺度感和模块空间形态，体现现代化的工业区宜人的环境景观和高效的生产节奏；传统工业空间以劳动密集型企业为主体，体现传统工业的装配式集中流程的紧凑感和一片繁忙的装配景象。汤泉组团风景旅游、度假休闲的生态型片区。旧改应以旅游服务业为核心，积极发61、展配套完善、交通便捷、环境优美、与产业发展相适应的旅游度假项目和房地产项目。应有助于把汤泉地区建设作为拓展惠州生态城的一个重要空间节点，体现环境优美，配套方便的生态居住新城。梅湖组团承接下角，对接江北行政中心的城市休闲商务区，表现“山、城、江”相互交融的重要地区。旧改项目应体现现代城市建设与自然的融合，展示现代园林景观与滨水都市风貌。仲恺组团强调山-水-城的交融与互动，通过生态空间与产业新城的公共服务中心和产业空间的组合关系，塑造门户型城区形象。通过旧改应有助于建立和谐发展的居住生活环境和创业平台，改善城市景观及视觉环境，创造具有独特风格与人文色彩的现代化生态产业新城区。尖峰山组团延贯红花嶂白62、云嶂城市生态廊道的节点，为服务两侧建成区的有限开放地区；集文化教育、科技交流、研发创意等功能于一体的低密度、生态化的综合城区，应注意生态环境的保护和维育，应通过旧改清除污染，改善地区环境，提高地区的合理使用。水口组团惠州居住组团之一，展现区域商业服务中心景观和滨水居住特色风貌。马安组团是惠州市专业市场之一，具有区域甚至全国影响。旧改应体现高效有序、具有区域影响的现代物流区风貌。东江科技新城集制造、研发、总部经济、生产服务、休闲旅游和生活服务于一体的生态科技新城，建设体现生态、科技特色。汝湖组团滨江居住、科技研发和总部经济。结合东江和地区山地环境，营造“江城田山”的地区特色风貌。横沥芦洲组团以滨63、江休闲、农业观光、山地旅游为特色的，郊野城镇风貌潼湖组团滨江休闲居住。工业生产与农业种植和谐相融的城镇风貌第七章 改造用地强度控制第二十八条 改造强度控制原则1. 分类引导原则旧城镇、旧厂房和旧村庄的区位与现状建设强度存在差异，未来用地功能更新二次使用收入也有所不同，制约改造用地的开发强度设定。三大类旧改用地中，又各有差异，影响用地的改造方向与改造成本之分。规划需要针对各类旧改用地的差异，结合城乡规划要求予以分类制定改造强度。2. 区位优先原则“三旧”用地建设强度指标应根据“三旧”用地所处区位条件，综合考虑区域基础设施的承载能力、城市服务功能的聚集程度进行确定，以引导形成公共中心及周边用地高强64、度开发、外围递减的合理形态。3. 景观美化原则“三旧”用地建设强度指标应保护建设用地的自然环境,有利于形成层次分明、疏密有致的城市形态。4. 规划衔接原则“三旧”用地建设强度指标应尊重所在区域已编控制性详细规划的要求，如对已编规划指标有调整的应通过法定程序进行申报。第二十九条 改造强度分类控制针对三类用地的特点进行分析，制定强度指引，以形成经济可行与规划合理的控制指标。1. 旧城镇改造强度分类控制指引应在现状及周边地区容量情况的基础上结合惠州市城市规划标准与准则的容量级别来确定具体指标。改造项目建筑容积率以现状容积率指标为基础，在不损害公共利益前提下，宜使开发建设获取合适的经济效益。依据惠州市65、城市规划标准与准则参考相关城市标准，对居住建筑及商住区建筑、工业建筑等的容积率相关规定如下：旧城镇居住用地容积率控制上限指标最高为3.5，建筑密度控制上限指标在20%-35%之间；旧城镇商业用地容积率控制上限指标最高为5，建筑密度控制上限指标在40%-50%之间；工业用地容积率控制指标不低于0.8，建筑密度控制上限指标在30%-50%之间。城市中心区域的商业区和商住区的单位建筑的容积率可适当提高，各地区强度指引见下表，具体指标按有关旧城区改造规划执行。类别强度控制原则CBD核心区整体协调，高强开发原则。CBD是城市功能集中高效的集中体现区域，在统一规划整体协调的前提下，鼓励高强度开发以实现经济66、利益与土地使用效益的最大化。强度控制在35，局部标志节点可以突破5。历史风貌区严格控制原则。历史风貌区是城市的历史，是城市的宝贵财富，必须严格保护。需严格按照原有规模进行控制与保护，严禁突破原有强度对历史风貌造成破坏。综合旧城区风貌协调原则。旧城与两江西湖为临，是历史风貌区的外围地带。建设强度应小心控制，整体强度应以中等强度为主，以便与历史风貌区和自然风貌和谐统一。在不违反相关保护控制要求，不影响风貌协调的基础上，可允许部分地区进行高强度开发，以作为旧城区改造的经济平衡。交通枢纽区充分利用原则。交通枢纽地区是人流物流高度汇集区域，具有极高的经济价值。火车站、汽车站和轻轨站点等枢纽地区，适合做高67、强度开发。建设可采用混合开发模式，商业、办公、居住、娱乐综合开发，实现区域价值的充分利用。强度控制在23。交通沿线区强弱有序，突显差异原则。交通沿线地区是交通直接带动开发地区，在相似的交通优势条件下应避免开发的均衡性。应充分结合开发所在区域的定位和功能，做到强弱有序，差异建设。在功能组团的中心区域应高强开发，在边缘过渡地带应保持一定的控制，并注意生态廊道的预留。具体强度根据沿线地区分区强度指引确定。建制镇镇区集中控制原则。镇区要形成镇的服务中心要有一定的规模，所以镇区建设宜集中不宜分散。在建设上强度应注意控制，不能片面学大城市大马路、高强度，在整体强度上应保持中等规模，体现小城镇风貌，并注意形68、成自身特色。强度控制在1.52。其他零散区中心突出，周边协调。零散地区有其功能的相对独立性，在中心地区可适当提高强度以形成并强化自身中心，在周边与其他功能区衔接区域，应注意与其他区域强度的协调。2. 旧厂房改造强度分类控制指引旧厂房改造后仍做工业用途的项目，厂房应向多层、高层方向发展，尽量减少低层厂房，根据惠州市城市规划标准与准则，多层厂房容积率一般不高低于0.8。旧厂房改造后作为居住或商业用途的项目，则应依据惠州市城市规划标准与准则进行确定。对符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款，鼓励工业自行改造提高开发强度。类别强度控制原则中心外围区旧厂房改造后作为69、居住或商业用途的项目，强度应依据相关控规和标准制定。景观轴线区位于景观轴线区域的旧改项目，建设强度需能满足景观风貌指引的要求，具体强度按照分区强度指引控制。园区集中区厂房应向多层、高层方向发展，尽量减少低层厂房，多层厂房容积率一般不低于0.8，不做上限控制。外城零散区改造建设强度应按规划控制强度实行，在城郊农田林网地区应控制开发强度。3. 旧村庄改造强度分类控制指引如果属于城中村改造且还为居住用地的，参考“拆一补一”的补偿方式，在平衡经济利益的原则下,综合考虑土地成本和拆迁成本。根据区位情况，城中村改造后的容积率可为原有村居容积率的22.5倍，城边村控制在11.2倍，城外村按村庄建设指引要求控70、制，如果改造后为商业用地的则应依据惠州市城市规划标准与准则进行确定。类别强度控制原则城中村改造后仍为城市居住用地的，应参考“拆一补一”的补偿方式，在平衡改造投入产出的原则下,综合考虑土地成本和拆迁成本进行综合确定，根据区位条件，改造后的容积率可为原有村居容积率的22.5倍。城边村改造后应依据相关规划确定的强度执行，改造后的容积率可为原有村居容积率的11.2倍。城外村村庄改造按村庄建设相关强度标准进行控制，容积率控制在1.5；如改造为商业或其他用地按惠州市城市规划标准与准则标准控制。第三十条 分区强度控制指引在惠州市城市总体规划（2008-2020）中，规划依据惠州市城市规划标准与准则和城市建设71、现状，结合对未来城市发展的判断，提出了城市土地使用强度的五级标准。规划以总体规划分级为基础，总结城市强度分布的特征，结合现实新的发展情况和已编规划，对总体规划强度分区进行修订，并制订分区强度指引。对影响城市开发建设强度的主要因素包括区位条件、经济状况、设施配套、交通运输、生态环境和城市形态塑造等进行综合分析，对规划区域建设强度进行分区归类，确定不同城市区域“三旧”改造地块的不同开发强度，作为“三旧”用地确定改造地块开发强度的指引。本次“三旧”改造地块分为高强度区、中高强度区、中等强度区、中低强度区和低强度区等五种。低强度区分布地区生态敏感地区，东江、西枝江沿线地区和红花嶂生态敏感区周边地区土地72、用途公共设施、高端住宅、休闲配套控制强度容积率小于0.8，以低层建筑为主，建筑高度一般不超过3层，建筑密度不大于43%。控制要求严格控制，在严格论证不影响生态安全的情况下可适当提高，提高容积率不得高于1.3，层数不高于6层。中低强度区分布地区城市外围地区，包括小金口、火车西站、水口、陈江等地区和潼湖、潼侨、马安等周边各镇外围地区，以及城市中心需要控制的区域包括西湖周边地区、桥东老城区和金山湖地区。土地用途低层住宅区、工业区、一般商业服务区控制强度容积率大于0.8且小于1.5，以多层建筑为主，属于高层限制发展地区，建筑高度一般不超过6层，建筑密度不大于32%。控制要求西湖周边地区和桥东旧区应严格73、按历史文化名城和风景名胜区的相关规定要求控制中等强度区分布地区惠城中心区边缘地区，包括江北东区、下角、梅湖、陈江、仍图，以及汝湖、马安、潼侨、潼湖等各镇区外围。土地用途商业、居住控制强度容积率大于1.5且小于2，以多层建筑和中高层为主，建筑高度一般不超过18层，建筑密度不大于30%。控制要求依据相关规划和惠州市城市标准与准则要求控制，公交枢纽、轻轨站点等交通节点地区可适当提高，按中高强度控制。中高强度区分布地区城市各个功能组团的中心区外围，包括南部新城外围、麦地河南岸、东平中心区、江北行政中心外围地区、火车站周边地区、水口西区、仍图新城和陈江-仲恺中心区外围。土地用途商业金融、商贸物流和居住等74、控制强度容积率大于2且小于3，属于高层引导发展地区，以高层建筑和中高层为主，建筑高度一般不超过30层，建筑密度不大于22%。控制要求依据相关规划和惠州市城市标准与准则要求控制高强度区分布地区城市功能的主要核心地区，包括南二环地区、江北行政中心周边地区、火车北站核心地区、南部新城核心区、陈江核心区域、水口西区核心区。土地用途商业金融、行政办公、商住等控制强度容积率大于3且小于5，属于高层引导发展地区，以高层建筑为主，建筑高度可以局部超过30层，建筑密度不大于22%。控制要求对于重要节点地区如城市中心区的标志性地段，容积率控制可以突破5的限制。第八章 改造时序与实施措施第三十一条 改造时序本次规划75、期限为2010年2015年。近期为20102012年，中期为2013年2015年。规划远景期为2016年2020年。第三十二条 分期目标1. 近期改造目标（20102012）近期“三旧”改造的主要目标是：建设“三旧”改造示范性项目，加强“三旧”改造的社会影响力；加速退二进三近城，调整优化用地结构，推动服务业加速发展；建设关键区位的典型改造项目，优化重点城市节点景观与旧区人居环境。完成旧改用地总规模1377.81公顷。按照上述近期“三旧”改造的重点地区包括：桥东旧城区、古塘坳、仲恺大道沿线、南部新城、水口西区、惠博大道沿线、江南下角、江北南区南片、金山湖地区、潼湖三和地区、沥林镇区等。2. 中期76、改造目标（20132015）中期“三旧”改造的主要目标是：稳步推动“三旧”改造顺利进行，打造土地集约使用典范城市；初步实现城区产业转型，城市综合服务能力有较大改善；改善旧城区环境与加强历史文化街区保护，形成特色鲜明的宜居城区。完成旧改用地总规模2061.14公顷。按照上述目标，中期“三旧”改造的重点地区包括：桥东东平、河南岸、江南梅湖地区、火车西站、江北南区北片、惠民大道沿线、惠州大道沿线、陈江仲恺地区、沥林镇区外围、潼湖镇区等。3. 远景改造目标（20162020）远期“三旧”改造的主要目标是：全面实现城市更新计划，促进城市内涵式科学发展；构建具有竞争力的现代城市综合服务能力；全面提升城市形77、象，实现居住环境和谐、景观特色鲜明的宜居宜业城市。完成旧改用地总规模3237.22公顷。按照上述目标，远期“三旧”改造的重点地区包括：东江科技新城、汝湖东江地区、小金口北部片区、马安、三栋、芦洲、横沥、潼湖、沥林等外围地区。第三十三条 政策措施1. 完善项目审查程序，建立动态更新机制完善项目审查认定机制：属近期建设项目库内的项目，由实施单位向镇政府（街道办事处）申报确认后，报惠城区政府和仲恺高新区管委会审定后，报市三旧办审定；非近期建设项目库内项目，需由镇政府（街道办事处）对改造项目预案进行初审后加具意见，报惠城区政府和仲恺高新区管委会审核后，再报市三旧办审定后。改造项目预案由镇政府（街道办事78、处）组织公示，同意后由有关部门召开评审会议进行评估，后报市三旧领导小组审定。明确项目审查评估内容：“三旧”项目评估认定应包括以下内容：是否属于本专项规划的改造范围，能否达到改造标准；改造必要性；项目可行性；旧厂房改造项目应重点评估产业主题；社会、经济、环境的综合效益。设定改造项目准入门槛：在明确“三旧”改造各类对象的总体改造规模的基础上，既要保证改造需求最为迫切的对象得到更新，释放一定的潜力以满足城市发展各方面的需求。同时，也要控制好“三旧”改造的节奏，避免出现一窝峰遍地开花的情况，要做好近期与远期、重点地区和一般地区相结合，使“三旧”改造规划有条不紊地进行。为避免单个项目的独立开发，扩大改造79、建设的空间回旋余地，更好的优化改善城市功能环境，要设定改造项目的最低规模标准，对拆除改造的地块面积必须要求在3公顷以上，低于3公顷的要求通过联合开发的方式推动规模改造。对旧工业区进行房地产开发的项目要适当予以控制，要优先安排满足严重缺乏的公共配套设施建设的项目改造，其次再考虑作为房地产开发满足居住需求项目的改造。建立项目动态更新机制：将年度改造计划中的项目列入项目库，各区应对2010-2012年需要打包上报的项目进行严格甄别、科学选择；对于2013-2015年的上报项目库确需要增加或调整项目的，对年度改造计划中每年每季度的实施情况进行评估，对入库但还未启动改造的责令退出，并重新论证新的改造项目80、作补充，通过动态的管理做到论证一批、淘汰一批、开工一批、建成一批。2. 拟定分区改造指引，明确各级政府职责市“三旧”改造领导小组负责统筹全市的“三旧”改造工作和解决“三旧”改造中的重大问题；负责审定各镇街2010-2015年“三旧”改造规模和年度“三旧”改造规模。市城乡规划主管部门负责组织改造单元的规划编制，并依据惠州市城乡规划管理办法和有关城乡规划、三旧改造专项规划组织改造单元规划的审查、审定。各镇街成立相应的领导小组和办公室。领导小组组长由镇街主要领导担任。办公室人员由镇街结合实际，从镇街各职能部门抽调，实行集中专职办公，负责领导小组的日常工作。镇、街的主要工作是：协助上级部门做好“三旧”81、改造项目的申报、预审工作，配合上级部门和项目主体按照分区改造指引的要求积极推进改造项目的实施。分区改造指引桥东片区推进水东历史街区改造，整治风貌，加大商业设施配套，繁荣旧城商业活动；改造东平城中村、迁转旧厂，释放存量土地资源，扩大城市居住用地，建设高尚城市居住社区；梳理支路道路系统，完善区内内循环网络建设。桥西片区清理整治环湖地区旧商铺、旧民居和公共设施，优化公共开放空间组织，塑造优良的环湖休憩游赏空间；迁转区内零散旧厂，改造城中村，进一步优化区内城市空间环境。龙丰片区改造小新村、大新村、共联村、立新村，优化高榜山红花湖周边景观环境；改造鹅岭南路和鹅岭西路沿线“三旧”用地，满足道路交通建设，加82、大公共绿地、居住和服务用地供给；改造火车西站零散“三旧”用地，推进西站商贸物流产业发展。江南片区改造下角旧城区，迁转旧厂，增配公共服务设施，梳理支路道路系统，优化环湖、滨江公共空间建设，打造优质居住社区；迁转梅湖地区旧厂、旧村和殡仪馆等市政设施，建设综合性的滨江特色综合城区。江北片区改造水北、望江、三新等城中村、城边村，加大CBD中心区的建设土地供给，建设现代完善的城市中心居住区；迁转三新工业区、云山东路惠民大道沿线工业厂区，统一中心区商务商业居住环境形象；配套建设居住区商业服务设施建设，培育三新北商业中心。河南岸片区改造河南岸村、马庄村，建设城市居住社区；改造河桥村、冷水坑村等城中村，优化惠83、州大学教育功能环境，建设郊区化城市住宅；迁转惠南大道、南岸路沿线旧厂，加大沿线绿地建设和商业配套，营造繁荣商业街区。惠环片区迁转古塘坳工业区，改造立新村，优化红花湖外围生态环境，建设高尚城市居住社区；改造仲恺大道沿线旧厂、红旗村、平南村，优化沿线城市景观，建设仲恺大道商业带；改造惠风四路以北的旧村、旧厂，释放旧村存量土地，完善仲恺高新区居住、服务配套。小金口片区改造金鸡村、白石村、白沙堆村，依托惠博大道建设东江生态居住社区；改造三环路北的惠州大道沿线的旧厂、旧村，优化沿线景观，完善商业居住功能，建设惠州大道商住景观功能带；改造火车站东西两侧旧村，推动商贸物流产业发展。陈江片区改造陈江街区四周旧84、厂、旧村，扩大中心城区规模，优化升级商业服务功能，建成仲恺高新区商业服务中心；改造仲恺六路旧厂、旧村，建设集约型、现代化、集群式工业园区；改造五一大道北侧旧村，满足仲恺高新区扩园建设要求。水口片区迁转龙湖大道沿线旧厂，改造旧民居，提升街区道路网络等级，完善各类公共服务、商业服务设施，提高土地集约使用效益，建设江东综合城区；改造东江沿线旧村、旧民居，整治滨江生态景观环境，打造商贸居住滨江风情带；按照东江科技新城建设要求，逐步推进中西部地区的城外村改造，促进科技新城土地集约使用。三栋片区改造镇区旧村，扩大镇区规模，扩大优化镇区各类公共服务和商业服务职能，改善道路网络建设，建成惠南大道沿线的综合性服85、务中心；适应数码工业园区扩园建设要求，逐步推进惠南大道西侧旧村改造，释放存量土地资源，满足园区集约建设要求；配合中心城区拓展趋势，逐步改造惠南大道、主一路沿线零散旧村、旧厂，配套建设公共服务、居住等城市功能。汝湖片区配合CBD中心区建设，改造惠民大道沿线旧村，满足城市拓展居住需求；迁转镇域内零散旧厂，集中安置在小金口汝湖联合工业园区内；逐步改造旧村，按两大园区迁转旧厂，整治环境；完善镇区功能格局，改造旧村，扩大规模，提高镇区公共服务能力；配合东江新城建设，逐步改造滨江沿线旧村，为新城建设提供空间。潼湖片区推进城镇镇区、永平中心区的综合整治更新，增强提升两个服务中心的综合服务职能；迁转淘汰零散工86、业，优化东江沿线、花果山山麓以及南部农田耕作地区的生态环境，推动各大工业制造组团建设；适应城镇工业化的发展要求，推动旧村更新，为工业组团建设提供空间；对外围边远村庄分别予以迁转或整治，改善人居环境，提高公共服务享用水平。沥林片区推进惠樟公路沿线两侧旧厂、旧村更新，迁转旧厂至外围工业园区，提升和优化沿线配套服务职能，美化道路景观环境；迁转外围零散旧厂至工业园区内，进一步促进园区集约运营效率提升；更新镇内旧村，促进城镇土地集约使用，改善城镇居住社区形态，实现城镇居住功能整体跃迁。马安片区改造惠州大道北侧、四环西侧旧厂、旧村，完善镇区服务功能，优化镇区功能格局；改造旧镇区周边旧村、旧厂，完善道路网络87、建设，提供公共服务能力，培育东部综合服务中心。横沥片区以外拓内优为指针，更新三处服务中心周边旧村庄，扩大各项配套服务规模，增加横沥镇区生态绿地规模，营造良好的人居环境和综合配套服务能力；同时，按照镇域工业化的要求，推动南部制造业组团和中部农业加工业组团的旧村用地改造，为工业化的土地集约使用和规模经营创造条件。芦洲片区提升芦洲镇区、芦岚服务中心的综合配套服务能力，扩大各项配套服务的规模范围，优化镇区居住建筑质量和居住环境，实现梳理城镇功能格局、美化中心功能节点城镇面貌的目的。潼侨片区改造街区四周旧厂、旧村，培育新华大道和省道120沿线商业服务功能，完善镇区道路网络，迁转镇区旧厂至潼侨工业基地，优88、化升级城镇综合服务能力；改造北部潼侨工业基地旧村、旧厂，优化工业基地空间格局，促进园区集约建设；改造红花岭旧村、迁转旧厂，进行生态复绿，维育区域绿带。3. 建立多元改造机制，拓宽旧改融资渠道结合“三旧”改造类型，匹配相应的改造主体，形成城市政府、村民集体（村民个体）、开发商三大改造主体相互搭配的多元改造模式，减轻政府财政投入压力。为更加有效的鼓励和吸引社会资本投入“三旧”改造，还需要通过多种形式拓宽融资渠道，主要包括：通过激励政策吸引社会资本投资、利用银行融资平台筹措资金、加大公共财政旧改支持力度等。4. 加强改造规划管理，制定规划衔接机制要以规划为抓手，通过加强“三旧”改造的规划管理工作，强化各级政府在“三旧”改造中的主导地位，从总体上把握中心城区“三旧”改造的规划建设要求，引导“三旧”存量土地资源的空间投放、年度总量控制和项目主体的开发意向，保障“三旧”改造平稳有序进行。第九章 附则第三十四条 规划成果包括文本、图集和附件两部分。附件部分包括说明书、专家审查意见等。经批准后，规划文本和规划图纸具有法律效力。第三十五条 本规划报经惠州市人民政府批准后，即行生效，规划有效期至2015年12月31日。15惠州市住房和城乡规划建设局 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计研究院