1、绵羊冲：滇南首席水上娱乐休闲度假中心滇南首席水上娱乐休闲度假中心 -建水绵羊冲水库项目投资发展战略报告 1 前言：生态、悠闲、文化、特色、快乐生态、悠闲、文化、特色、快乐 建水休闲度假品质的典范建水休闲度假品质的典范 城市不断发展，生活节奏不断加快，人们发现，对生活品质的追求更讲究对生态、文化、特色的快乐体验，于是休闲度假、观光旅游、对大自然、历史文化、民俗风情、甚至农家生活等等的体验，已经成为生活的向往和品质的象征。2 建水县绵阳冲水库，水光潋滟，风景优美，借助这里得天独厚的水面风光和水上资源，发挥库区的综合功能、开发一个集水上游乐、休闲度假、特色餐饮、文化禅修和生态农业观光为一体的城市水上2、休闲度假项目、对于建水这个历史文化名城来说，填补了城市休憩功能的空白，又为这个滇南著名的旅游城市增加了新的亮点。3 背景研判背景研判 II 基地基地研研判判 I 产业产业背景背景研判研判 中国经济取得了举世瞩目的成就。2008 年我国人均GDP 首次突破3000 美元，达3313 美元；2013年，中国人均GDP已经超过6500美元，人们的生活水平达到从小康到宽裕的居民消费阶段。在这样的经济基础之上下，人们的旅游需求和旅游层次必将有所改变。我国已不再停留在传统的观光旅游需求全面膨胀期，而是逐渐从休闲多样化需求阶段跨越到休闲度假旅游需求阶段，人们开始享受生活，追求生活质量。随着小康社会建设的全面3、推进，经济的持续发展和文明程度的进一步提高，休闲度假旅 游这种高层次的旅游方式必将成为中国旅游发展的主导形式。经济发展促使中国旅游度假发生转变经济发展促使中国旅游度假发生转变 自驾游已经成为休闲度假市场的重要组成自驾游已经成为休闲度假市场的重要组成 -经济发展，收入水平 改革开放30年来，我国经济持续高速增长，城镇居民的人均可支配收入和农村居民的人均纯收入也保持了连年的高速增长率，为自驾游的发展提供了坚实的经济基础。-汽车保有量，汽车消费政策 我国汽车保有量特别是私人汽车保有量不断增加，年增长率超过了20%。另外，汽车租赁业的繁荣也为自驾车旅游市场的发展起到了推动作用。-交通网络，配套设施 截4、至2013年，我国高速公路总里程已达104468公里，。-市场供应商 目前我国除了自己组织的自驾游外，市场上主要存在三个供应商：汽车俱乐部、汽车租赁公司和旅行社。自驾游市场后续发展的潜力巨大自驾游市场后续发展的潜力巨大 -丰富旅游资源 我国各种旅游资源十分丰富，交通条件的改善，更有利于开展自驾游。-旅游消费能力提高，消费多元化 研究统计表明，超过70%的自驾游游客愿意到目的地休闲度假和购物、娱乐、特色文化、餐饮等方面消费，在休闲度假目的地的消费多元化的趋势明显。-出游组织多元化、组团化 自驾游的组织从开始的以家庭为单位，到媒体、俱乐部、景区等各方通力合作，扩大自驾车旅游的影响，组织自驾游车队和5、旅游团队，促进了旅游市场的多元化发展。-宣传推广 自驾车旅游的一个重要环节就是体验，很多景点因为自驾旅游者的宣传和推广，形成了新的旅游热点，新的自驾游客可以根据不同目的地的信息平台自由选择旅游目的地，这要求旅游目的地提供足够多元化的支持。旅游动机变化：人均GDP的不断增加，人们旅游动机将不断发生改变 7 世界旅游组织世界旅游组织 旅游与旅游与GDPGDP发展关系的研究表明：发展关系的研究表明：行业趋势：受内生变量和外生变量的影响，未来行业趋势：受内生变量和外生变量的影响，未来我国我国休闲度假休闲度假需求需求旺盛，市场前景好。旺盛，市场前景好。内生变量：-经济因素：收入水平的不断提升，带动了我国6、居民的消费升级，也产生了对旅游这种生活改善型、体验型、发展型消费的需求。-时间因素：“双休日”两个“黄金周”和五个“小长假”使法定假日达到104天；，使节假日分布更为合理，更有利于居民的出行旅游，对促进居民旅游消费作用明显，极大的刺激了居民的旅游消费热情，使人们可以有机会选择长途旅行。-心理需求因素：近几年，随着旅游交通设施改善和景点景区开发的完善、治理的规范，节假日与家人朋友结伴出行，成为了许多人的一种消费习惯和生活方式。休闲休闲度假度假的的发展发展方向方向文化和主题文化和主题 如阳宗海华侨城度假区，澄江旅游风景度假区。利用高原湖泊独特的水上风光资源为主题，结合游乐、休闲、度假、餐饮等配套，7、吸引了大批的旅游者。度假区的文化一般有地域特色文化和现代休闲度假文化两部分组成，以形成既具有地方文化特色又满足特殊客源市场的需求为目的。而建水这样的资源非常充足。2 2、突出地方特色文化突出地方特色文化 所谓主题，就是指度假区发展的主要理念或核心内容。其主要目的是形成或强化度假区特色，形成或强化度假区特色，增强度假区的竞争优势增强度假区的竞争优势，满足度假区核心客源市场的休闲度假需求。文化是度假区的灵魂，是度假区能够存在与发展的源泉，是度假区形成特色的主要组成部分。这是因为文化既体现在度假区的特色之中，又文化既体现在度假区的特色之中，又成为度假区旅游吸引物的主要内容成为度假区旅游吸引物的主要内8、容。例如大理古城、丽江古城，旅游者的主要目的之一便是去领略其浓郁的地方民族特色文化。文化化与主题文化化与主题化曾是化曾是两个独立的发展趋势两个独立的发展趋势，而现在呈现融合的趋势，尤其在具有文化资源和，而现在呈现融合的趋势，尤其在具有文化资源和独特景观资源的地方，文化主题、资源主题正在融合，成为休闲度假项目的核心竞争力。独特景观资源的地方，文化主题、资源主题正在融合，成为休闲度假项目的核心竞争力。1 1、主题度假形式受到青睐、主题度假形式受到青睐 传统的度假的目的主要是保健疗养，现代度假，现代度假的目的则逐渐扩大，除传统的健康消费外，亲的目的则逐渐扩大，除传统的健康消费外，亲情回归、社会交往、9、素质提升、会议商务、消情回归、社会交往、素质提升、会议商务、消磨闲暇等也成为度假的目的。磨闲暇等也成为度假的目的。今后的度假区可满足各层次度假者的需求，为各类度假者提供一系列服务，以循其所好，比如购物、水上运动、学传统音乐及绘画艺术知识、观赏表演等等，将使旅游者的生活过得丰富多彩。4 4、休闲休闲度假形式度假形式趋向多样化趋向多样化 3 3、追求健康、生态、追求健康、生态 从度假的主要目的看，早期的度假主要以观光为目的。而近年来，旅游者因为旅游者因为度假的逗留时度假的逗留时间长，重游率高，间长，重游率高，对健康和生态的要求越来越对健康和生态的要求越来越高。高。因此，追求健康和生态是当今世界旅游10、休闲度假业发展的一大趋势，很多度假区都已将生态、健康元素融入度假区的开发规划建设中，通过建设各种康体设施和健康的休闲娱乐活动，为旅游者在心理、身体上创造一种健康有益的度假环境。休闲休闲度假度假的的发展发展方向方向健康、生态、多元化健康、生态、多元化 随着家庭范围的日益缩小，全家出游度随着家庭范围的日益缩小，全家出游度假成为当今世界度假的重要趋势之一。假成为当今世界度假的重要趋势之一。家庭化在世界度假方面表现得尤为突出，常见度假区游客以单个或多个家庭为主。环城市经济圈的休闲度假设施将更加适应家庭式短期休闲度假需求，成为今后很长一段时间休闲度假投资开发的热点。5 5、度假游客大多以家庭为基本单元11、度假游客大多以家庭为基本单元 随着休闲旅游度假需求层次的不断提高和对业态设施要求的不断加强，休闲度假业综合化、一体化发展趋势明显，休闲旅游度假业的竞争最终将成为整个产业价值链的竞争。纵向一体化包括通过“前向一体化”收购或兼并度假客源地的度假零售商、中间商等形式来加强对度假产品销售网络的控制；也包括通过“后向一体化”收购、兼并旅游饭店、车队、旅游景点来控制度假产品要素市场，形成度假产品的供产一体化。6 6、休闲旅游休闲旅游度假业度假业向综合化向综合化一体一体化化进程发展进程发展 家庭式短期度假的需求产生家庭式短期度假的需求产生了城市经济圈度假了城市经济圈度假设施，度假产业也设施，度假产业也日趋综12、合化，日趋综合化，一体化一体化 休闲休闲度假度假的的发展发展方向方向综合化、一体化综合化、一体化 建水的旅游发展分析建水的旅游发展分析 建水旅游资源建水旅游资源古建筑古建筑 建水，古有“文献名邦”、“滇南邹鲁”之誉。是国家级历史文化名城，有众多的人文建筑，成为建水重要的文化旅游资源，包括：朝阳门、建水文庙、朱家花园、团山古镇、井文化、双龙桥等，建水还存有大量的明清古民居，正在开发之中。建水地处亚热带区，地势高差大，海拔最高的五老峰（2515米）和海拔最低的红河谷（209米），高差达2306米，温差15左右。地形气候的变化，使得建水的自然风光变化万千，形成多处著名的自然风景，同时建水有众多的喀斯13、特溶洞地貌，成为人们旅游和户外的最佳选择。如云龙山、焕文山、燕子洞等 建水旅游资源建水旅游资源自然风光自然风光 建水是一个多民族聚居的地区，有绚丽多姿的民族风情。汉族的建水花灯、小调、祭孔乐舞和洞经音乐，哈民族芒鼓舞和长街宴，彝族花灯和烟盒舞，苗族采花山及傣族的歌舞和风俗习惯等，构成了建水多姿多彩的民族民俗文化风情旅游资源。十分独特，吸引了大量的游客观光采风。建水旅游资源建水旅游资源民俗风情民俗风情 红河州旅游红河州旅游情况情况 2014年国庆节期间，全州累计接待游客169.78万人次，同比增长12.05%。其中：过夜游客40.23万人次，一日游客129.55万人次。旅游总收入达8.26亿元，14、同比增长19.07%。全州共接待游客169.78万人次，比2013年国庆节增长12.05%；实现旅游收入8.26亿元。（二）在全州接待的169.78万人次游客中，过夜游客（仅限于住在宾馆饭店和旅馆招待所）为40.23万人次；一日游游客为129.55万人次。建水、弥勒、元阳等3个县市，共接待游客101.99万人次，其中过夜游客为22.75万人次，一日游游客为83.84万人次。（三）纳入全州假日旅游统计预报体系的36个旅游景区（点），国庆节期间共接待89.43万人次，门票收入898.56万元。其中：旅游景区（点）不收门票的15个点，共接待游客50.32万人次。国庆节期间，红河州7个4A级国家旅游景15、区接待人数情况：弥勒湖泉生态园（不收门票）37.46万人、建水燕子洞3.49万人、建水朱家花园2.87万人、泸西阿庐古洞2.81万人、建水文庙2.45万人、元阳哈尼梯田1.25万人、建水团山1.02万人。（四）河口边境旅游接待情况：国庆节期间，接待出入境游客3131人次，其中：中国公民到越南旅游的3101人次。建水自驾游情况建水自驾游情况 2013年，建水接待国内外游客321.36万人次，同比增长16.17%；实现旅游业总收入17.44亿元，同比增长17.13%。2014年春节期间建水自驾车、自助游游客爆满。期间进入建水县的自驾车数量达155782辆，约占游客总量80%以上，除云南本省，还有来16、自其他省区的自驾游客，这种多变、自由、随性的出游方式受到越来越多旅游者的青睐。目前建水的住宿设施189家。其中：星级酒店7家，星级特色民居客栈2家，度假型酒店2家，特色客栈4家，较上规模的酒店（40间客房以上）39家，一般酒店110家，小型宾馆（客房数为15间以下）25家。同比增长18.12%；客房6165间，同比增长14.06%；床位10863个，同比增长11.47%。而从建水旅游发展的趋势看，目前的酒店客栈接待能力还不足以支撑高峰期游客的住宿需要。建水县旅游接待情况建水县旅游接待情况 建水旅游产业发展总结建水旅游产业发展总结 1 1、作为历史名城作为历史名城，建，建水有水有很强的很强的旅游17、资源，在自然风光、人文建筑、民族风情、旅游资源，在自然风光、人文建筑、民族风情、民俗文化、手工艺、餐饮美食等方面都有深厚的资源和显著的特色吸引着国内外的民俗文化、手工艺、餐饮美食等方面都有深厚的资源和显著的特色吸引着国内外的大量游客。大量游客。2 2、建水的道路四通八达，方便到达，而且拥有私家车的人越来越多，出行方便，、建水的道路四通八达，方便到达，而且拥有私家车的人越来越多，出行方便，因此选择自驾游出行的人越来越多。因此因此选择自驾游出行的人越来越多。因此不仅不仅春节、国庆春节、国庆黄金周旅游人数黄金周旅游人数增多、周增多、周末来此旅游的末来此旅游的人也越来越人也越来越多。多。3 3、目前建18、水的旅游接待水平还亟待提高，住宿、餐饮、娱乐、休闲等配套设施在目前建水的旅游接待水平还亟待提高，住宿、餐饮、娱乐、休闲等配套设施在接待能力、服务水平等方面还不足。接待能力、服务水平等方面还不足。4 4、建水目前的旅游资源大多属于外向型，主要针对外地游客消费。、建水目前的旅游资源大多属于外向型，主要针对外地游客消费。5 5、随着建水城市发展和生活水平的不断提高，本地和周边县区居民对游乐、度假，、随着建水城市发展和生活水平的不断提高，本地和周边县区居民对游乐、度假，和休闲的需求日益提高，而目前，建水还没有城市配套型综合休闲度假设施和休闲的需求日益提高，而目前，建水还没有城市配套型综合休闲度假设施 19、6 6、本项目集游乐、休闲、度假和文化等消费为一体，同时有住宿、停车、餐饮配、本项目集游乐、休闲、度假和文化等消费为一体，同时有住宿、停车、餐饮配套，整好填补建水城市型综合休闲度假的空白，成为建水休闲度假产业的新标杆。套，整好填补建水城市型综合休闲度假的空白，成为建水休闲度假产业的新标杆。背景研判背景研判 II 基地基地研研判判 I 市场市场背景研判背景研判 基地研基地研判判/地块地块位置和交通位置和交通 关键词关键词：交通条件、中继站位置：交通条件、中继站位置 1、绵羊冲水库位于建水县城东北的著名的水果之乡南庄镇的绵羊村，距离建水县城大约10公里。2、绵羊冲水库周边交通道路条件良好，通建高速20、和老214国道都可以到达。3、南庄位于建水的云龙山森林公园、李浩寨古民居区和建水古城景区的连接点上，是未来建水的重要旅游中继站。基地研基地研判判/地理区位和旅游区位地理区位和旅游区位 建水旅游 一小时经济圈 1、建水处在昆明2小时经济圈内，是昆明2小时经济圈重要的休闲度假目的地。昆明2小时经济圈 3、以建水为中心的1小时经济圈内，可以辐射通海、个旧、石屏等县市。2、建水作为著名的历史文化名城，也吸引着省内外的游客到此旅游度假。4、未来建水的中心化效果会更显著，成为到红河州元阳、绿春、红河旅游的重要集散地。关键词关键词：旅游热点、旅游经济核心：旅游热点、旅游经济核心 1、南庄镇拥有众多的旅游资源21、，建水著名的国家森林风景区云龙山、万亩石榴园、万亩葡萄园、南庄舞狮舞龙闻名滇南。基地研基地研判判/周边旅游环境和配套周边旅游环境和配套 2、作为灌溉水库，项目基地处在水库旁，紧临水库，有极好的水上风光，水光山色，构成了项目基地的绚丽画面。3、项目处在建水最大的农业观光核心区，周边有万亩葡萄种植基地，2015年正式挂果，将加上周边的石榴园、蔬菜基地等，农业观光和体验资源非常丰富。4、项目周边没有满足复合型休闲度假的配套设施，农业观光园也没有相应的服务配套设施 关键词关键词：优势资源、劣势配套：优势资源、劣势配套 1、项目基地地形沿水库成条块状分布，同时有一个小岛和两个小型半岛，将项目地形围合成为22、一个元宝形，风水极佳。基地研基地研判判/地形地貌地形地貌 2、BLOCK1地形平坦，BLOCK2、4是高差大约10米的小半岛，BLOCK3是连接两个半岛的沿岸坡地，小普陀岛较为平坦。3、项目基地植被覆盖很好，有多种乔木和灌木。4、项目建筑物较多，除管理处办公楼和网球场外，都可以进行拆除。基地研基地研判判/基地总结基地总结 1 1、项目交通条件良好，通达性较好，但是相对独立一些，昭示性不强。项目交通条件良好，通达性较好，但是相对独立一些，昭示性不强。2 2、项目处在休闲度假经济圈重要的节点上，有作为旅游度假中继站的先天条件。、项目处在休闲度假经济圈重要的节点上，有作为旅游度假中继站的先天条件。323、 3、项目所处的南庄镇具有丰富的旅游资源、文化资源，但缺乏一个领导型的休闲项目所处的南庄镇具有丰富的旅游资源、文化资源，但缺乏一个领导型的休闲度假和农业观光的综合项目，而本项目整好能完美的填补此空白。度假和农业观光的综合项目，而本项目整好能完美的填补此空白。4 4、项目地块地形地貌都有较好的水上景观资源，周边有农业观光资源，项目基地、项目地块地形地貌都有较好的水上景观资源，周边有农业观光资源，项目基地有开发以水为主要核心的游乐、休闲、度假和体验型、文化型的休闲度假综合体的有开发以水为主要核心的游乐、休闲、度假和体验型、文化型的休闲度假综合体的先天优势。先天优势。5 5、随着建水县旅游发展战略的24、不断深化，建水的旅游、休闲、度假的吸引力越来、随着建水县旅游发展战略的不断深化，建水的旅游、休闲、度假的吸引力越来越强，辐射面会越来越广，给项目未来的经营带来更多的客户好市场机会，项目有越强，辐射面会越来越广，给项目未来的经营带来更多的客户好市场机会，项目有打造滇南第一集水上游乐、休闲度假、文化养生的休闲度假综合体。打造滇南第一集水上游乐、休闲度假、文化养生的休闲度假综合体。项目定位项目定位 II 项目定位项目定位 I 项目定位研究项目定位研究 项目定位模型 项目定位研究 行业发展研究 客户来源定位 项目规模环境适合性 政策适合度 项目经营方向定位 规划设计建议 项目项目定位研究定位研究定位模25、型定位模型 业态定位及业态分布 以绵羊冲水面风光资源为核心，周边葡萄园和农业观光园为外延，将建水甚至滇南地区还没有的水上游乐园、水上休闲、特色餐饮及休闲娱乐为主业态，通过多元化经营来吸引本地消费客群和旅游目标人群。业态定位方向 1 2 3 4 将水上游乐园、特色餐饮，水上风情度假客栈作为项目的主要业态，同时引入紫陶文化、红酒文化会所、禅修养生文化等文化业态，以独特文化内涵，提升项目档次，扩大影响力 建水及周边县市的休闲度假客群是项目的基础消费群体，根据他们休闲度假消费的趋势，打造项目独有的业态或服务组合，是业态定位的基础。以中档特色餐饮、休闲、娱乐等为主业态，增加住宿和康体业态，专为本地人群和26、外地旅游人群打造，提升人气，增强商业活力 唯一性、多元性、多层次性的经营，做到“建水人必到，周边人常来，红河州人爱来，昆明人想来”的水上休闲度假文化中心，是项目定位的终极诉求 项目项目定位研究定位研究业态定位方向业态定位方向 建水旅游 一小时经济圈 核心竞争力 项目外围价值 主题商业价值 产品价值 区域发展价值 园区发展价值 枢纽区位价值 市场唯一性价值 服务品质价值 业态独特性价值 商业形象价值 文化形象价值 城市功能价值 项目项目定位研究定位研究核心竞争力模式核心竞争力模式 【诉求分析】优势 机遇 挑战 周边环境优势 水面资源优势 新老路交通优势 政策优势 建设优势 建水加快旅游城市发展的27、机遇 城市功能配套填补空白的机遇 建水休闲度假设施升级的机遇 国内休闲经济大发展的机遇 建水旅游度假竞争激励的挑战 市场容量的挑战 高品质建设的挑战 产业复合群整合建设的挑战 项目项目定位研究定位研究机遇挑战分析机遇挑战分析 【诉求分析】大型水上游乐、休憩 生态农业观光服务配套 亲水休闲度假 文化休闲 辐射影响滇东南城市休闲度假、企事业商务、长期居住休闲人群 集游乐、休闲、养生于一体的旅游目的地 大型水上游乐场 水上综合休闲度假区 生态农业交流示范体验区 紫陶文化展示体验区 特色餐饮区 城市大众综合消费群 综合性、特色性 社会价值最大化 具强大潜力的城市综合休闲项目 项目定位研究项目定位研究-28、本项目投资诉求分析本项目投资诉求分析 项 目 投 资 诉 求 营造浪漫度假休闲基地营造浪漫度假休闲基地 制造轰动效应制造轰动效应 文化提升价值文化提升价值 成为建水休闲度假标杆成为建水休闲度假标杆 投资目标投资目标下下的业态组合策略的业态组合策略 风情客栈、亲水别墅风情客栈、亲水别墅 大型水上游乐园大型水上游乐园 紫陶文化、葡萄酒文化展示紫陶文化、葡萄酒文化展示 标志标志+文化文化+稀缺稀缺 绵羊冲:滇南休闲文化旅游新地标 以“休闲文化、水上文化、禅修文化、红酒文化、紫陶文餐饮文化”等为项目统一的开发理念；以库区功能拓展、城市配套空白补充、城市生活形象更新为发展目标；将项目最终打造成为以都市休29、闲度假、水上娱乐、国学禅修、紫陶文化展示、生态农业观光和特色餐饮为一体的滇南休闲文化旅游新地标 全新理念的滇南水上休闲文化中心全新理念的滇南水上休闲文化中心 3 项目定位项目定位 II 项目定位项目定位 I 项目定位研究项目定位研究 以建水城市旅游发展战略为依托，以绵羊冲水上风光和周边农业观光为核心，以水上游乐 园和水上休闲度假为支撑，打造建水休闲度假和文化养生的新标杆，滇南休闲的水上天堂。项目集水上游乐园、水上风情客栈、滨水度假别墅、禅修养生讲堂、文化展示中心和特色餐饮等功能于一体，形成建水第一个真正意义上的休闲度假综合体。建水城市经济的发展，对高品质，综合性城市功能型的休闲度假的消费需求越30、来越高。项目定位项目定位-总体定位总体定位 滇南明珠 水上天堂 项目功能区布局建议项目功能区布局建议 水上游乐区水上游乐区 1、水上游乐区整合以前的泳池、沙滩和部分餐饮区域，设置中小型水上游乐设施，发展建水乃至滇东南第一个水上嘉年华。水景风情客栈水景风情客栈 在水上游乐区南边，建一个120个床位的风情客栈，以彝族、哈尼族的文化装饰为主，营造一个和县城的酒店客栈不同的客栈，吸引自驾游客和建水县城及周边的客户来居住。1、在原来的餐厅位置，设立综合休闲服务区，1层为水上游乐区的综合服务中心、小卖部及淋浴房。2、3层为综合休闲、娱乐服务，如麻将室、棋牌室、冷饮店等 生态农业生态农业 体验区体验区 综合31、休闲服务区综合休闲服务区 码头区码头区 码头区既是一个整个项目水上交通的中心，也是一个水上风景点，是连接几个功能区的枢纽。项目功能区布局建议项目功能区布局建议 水景风情酒店水景风情酒店 1、水景风情酒店作为本项目重要的休闲度假服务配套，是项目作为综合性休闲度假项目的重要业态。2、水景风情客栈，将成为项目吸引外地游客、禅修团体、本地休闲度假的重要服务设施。生态农业体验区生态农业体验区 利用地块做生态农业体验区，生态蔬菜、水果、农产品的产品展示和品尝销售。3、风情客栈以中式简约风格为主，房间有面向水库水面的阳台。风情客栈层数建议为4层，保证从水面的视觉效果 生态农业生态农业 体验区体验区 水库花园32、观光区水库花园观光区 利用原有植被和水库的管理设施，做一个水库花园观光区，作为游客另一个游赏区域，并可与摄影公司合作成为婚纱、写真等摄影基地。项目功能区布局建议项目功能区布局建议 临水度假别墅临水度假别墅1 1、将这个不受其他业态影响的区域建设6-8套临水度假别墅，这里隐秘性好，水上风光优美，是吸引高管游客，高级商务会议的重要设施 2、此处的度假别墅建议建成小组院式别墅群，既有高差起伏，又形成一个整体，增加小型会议的功能。临水度假别墅1 文化会所 临水度假别墅临水度假别墅2 1、利用半岛将这个不受其他业态影响的区域做成文化会所和小型隐秘行度假别墅。1、临水做水上观光长廊，连接两个半岛。水上休闲33、观光长廊水上休闲观光长廊 文化会所是本项目的另一个亮点，可以举办建水紫陶工艺品、书法、绘画、摄影展，葡萄酒品鉴会、生态蔬菜水果品尝会，举办小型文化论坛，成为建水传统文化的重要基地。文化会所文化会所 项目业态定位及简述项目业态定位及简述：水上游乐园水上游乐园 市场稀缺性，建水目前没有水上游乐园项目的建成能辐射建水周边四到五个县市。建水的气候能保证水上游乐园的开通时间持续8个月，设备使用率高，资金回笼快。以水上乐园为中心打造综合性水上休闲度假中心，填补城市功能空白，增加旅游服务配套。水上乐园市场判断水上乐园市场判断 水上乐园规模建议水上乐园规模建议 建议规模临水1215亩土地，地块设在原水上游乐沙34、排的区域 建议以中型水上游乐设施四到五套，儿童水上游乐设施五到六套，组成设施多样化的水上游乐园 水上乐园功能构想水上乐园功能构想 项目业态定位项目业态定位：水上风情客栈水上风情客栈 建水县城周边景区缺乏有特色、高品质的住宿接待设施，影响了旅游景点的产业链形成。项目距离建水县城不到10公里，交通便利，能吸引县城甚至周边县市的客户来休闲度假。项目特有的水面风光和农业观光资源能吸引昆明、玉溪等地的游客前来休闲度假。该项目也是禅修养生团体前来进行禅修养生活动的接待设施。水上风情客栈市场判断水上风情客栈市场判断 水上风情客栈规模建议水上风情客栈规模建议 建议做成5060个房间附带小型会议室、多功能会议厅35、的风情客栈。客栈的房间装修以哈尼族、彝族文化元素做装饰，充分展现项目地域民族文化特色。建议项目实行小面积分割，4060，多元化户型设计，按酒店公寓和商务写字楼的符合标准配置硬件，保证多功能性和个性化需求。项目业态定位：项目业态定位：综合服务中心综合服务中心 综合服务中心是用于游客的休闲、娱乐、休憩、冷饮以及水上游乐园的总服务台。针对老年人不参加水上游乐的客户，楼上设置麻将室、棋牌室、足疗、KTV等服务设施，增加其他类型游客的消费。一楼作为水上游乐园的总服务台和商店。综合服务中心配套内容综合服务中心配套内容 综合服务中心规模建议综合服务中心规模建议 建议做一栋邻水的综合服务楼，层数为4层。要求临36、近水上游乐园，房间能看到水景。项目业态定位：项目业态定位：禅修文化禅修文化 建水是一个传统文化深厚的地区，有“滇南邹鲁”的美誉，云龙山有“滇南佛国”之称，传统文化成为建水重要的旅游资源。禅修养生已经成为人们一个重要的文化消费和休闲消费方式，环境、文化氛围、服务配套比较完善的禅修文化设施，成为禅修养生者的主要消费场所。禅修文化市场研判禅修文化市场研判 禅修文化规模建议禅修文化规模建议 在观音岛上修建普陀精舍，集禅修堂、传统文化传习所、书画展示中心为一体。建筑面积建议2000。项目业态定位：项目业态定位：亲水文化展示中心亲水文化展示中心 建水有丰富的文化资源，如：建水紫陶、哈尼族服饰、彝族银饰和堆37、秀等，目前建水没有一个专业的文化展示场所。项目将为建水的紫陶工艺名家举办作品展示，其他机构举办文化展示、讲坛、论坛、书画展、葡萄酒品鉴等文化活动提供场所 亲水文化展示中心市场判断亲水文化展示中心市场判断 亲水文化展示中心规模建议亲水文化展示中心规模建议 一楼主要为展示厅、综合服务区和体验区。二楼主要为小会议室、品鉴室。建筑规模建议2500 项目业态定位项目业态定位:亲水坡地亲水坡地别墅别墅 亲水坡地亲水坡地别墅市场研判别墅市场研判 针对建水以及周边县市，对休闲度假追求高品质和私密性的高端客户人群专门设计。亲水坡地别墅规模亲水坡地别墅规模建议建议 建筑设计成为组院式中等户型别墅，建筑面积大约2038、0左右。别墅以中式简约为主，户型设计中有大阳台、露台面水，保证观湖效果。地块地块A A经济技术指标表经济技术指标表 用地面积（）用地面积（）31276.37 31276.37 (46.964(46.964亩亩)总建筑面积（）总建筑面积（）1494914949 计容积率建筑面积（）计容积率建筑面积（）1494914949 其中 客栈住宿 8088 餐饮娱乐 2568 运动休闲 1198 公共服务 3095 地上停车位（辆）49 容积率容积率 0.5 0.5 建筑基底面积（）建筑基底面积（）58915891 建筑密度建筑密度 18.8%18.8%绿地面积（）绿地面积（）10408 10408 绿地39、率绿地率 33.3%33.3%项目规划指标项目规划指标:地块地块A 地块地块B B经济技术指标表经济技术指标表 用地面积（）用地面积（）12420.8412420.84 (18.63(18.63亩亩)总建筑面积（）总建筑面积（）1518515185 计容积率建筑面积（）计容积率建筑面积（）1518515185 其中 住宅（）住宅（）51205120 住宅类型 面积(/户)层数 户数 总面积()双拼别墅 320 3 16 5120 文化交流中心文化交流中心 4674 会所会所 5199 容积率容积率 1.2 1.2 建筑基底面积（）建筑基底面积（）5062.6666675062.666667 建40、筑密度建筑密度 40.8%40.8%绿地面积（）绿地面积（）4047 4047 绿地率绿地率 32.6%32.6%项目规划指标项目规划指标:地块地块B 地块地块C C经济技术指标表经济技术指标表 用地面积（）用地面积（）7363.897363.89 (11.05(11.05亩亩)总建筑面积（）总建筑面积（）49604960 计容积率建筑面积（）计容积率建筑面积（）49604960 其中 住宅（）住宅（）49604960 住宅类型 面积(/户)层数 户数 总面积()双拼别墅 320 3 12 3840 联排别墅 280 3 4 1120 容积率容积率 0.7 0.7 建筑基底面积（）建筑基底面积41、（）24002400 建筑密度建筑密度 32.6%32.6%绿地面积（）绿地面积（）2730 2730 绿地率绿地率 37.1%37.1%项目规划指标项目规划指标:地块地块C 总经济技术指标表总经济技术指标表 用地面积（）用地面积（）51061.10 51061.10 (76.66(76.66亩亩)总建筑面积（）总建筑面积（）37000 3250037000 32500 计容积率建筑面积（）计容积率建筑面积（）37000 3250037000 32500 其中 住宅（）住宅（）1008010080 住宅类型 面积(/户)层数 户数 总面积()双拼别墅 320 3 28 8960 联排别墅 2842、0 3 4 1120 客栈住宿 8088 5000 餐饮娱乐 2568 2658 运动休闲 1198 1198 文化交流中心 4674 3674 公共服务 3287 3287 会所会所 5199 4000 禅修文化讲堂禅修文化讲堂 2600 地上停车位（辆）地上停车位（辆）4949 容积率容积率 0.7 0.7 建筑基底面积（）建筑基底面积（）13353.67 13353.67 建筑密度建筑密度 26.2%26.2%绿地面积（）绿地面积（）16968 16968 绿地率绿地率 33.2%33.2%项目总规划指标项目总规划指标 项目投资估算-投资成本 1 1、开发前期费用开发前期费用(元元):)43、:36078003607800 表表1 1 项目项目前期费前期费 序号序号 项目项目 建筑总面积建筑总面积()单价单价(元元/)金额（元）金额（元）1 1 规划设计费用规划设计费用 3700037000 3030 11100001110000 建筑安装成本建筑安装成本(元元)计算依据计算依据 2 2 项目预算费用项目预算费用 6660000066600000 0.30%0.30%199800199800 3 3 地质勘测地质勘测 6660000066600000 3.00%3.00%19980001998000 用地面积用地面积()单价单价 (元元)4 4 场地准备及其他费用场地准备及其他费用44、 0 0 5 5 项目前期策划顾问费项目前期策划顾问费 300000300000 合计合计 36078003607800 项目投资估算-投资成本 2 2、建筑安装成本建筑安装成本(元元)：6660000066600000 表表2 2 建筑安装工程成本建筑安装工程成本 项目项目 单位造价金额单位造价金额 项目项目 单位造价金额单位造价金额 基础基础 300300 主体土建工程主体土建工程 750750 水电安装水电安装 150150 有线、通讯、宽带有线、通讯、宽带 100100 装修装修 400400 安防安防 100100 小计小计(元元)6660000066600000 建筑单价建筑单价(45、元元)18001800 3 3、配套工程成本配套工程成本(元元)：99100009910000 表表3 3 小区室外配套工程成本小区室外配套工程成本 序号序号 项目项目 用地面积用地面积()单价单价(元元/)金额金额(元元)1 1 绿化景观绿化景观 2000020000 100100 20000002000000 2 2 道路道路 60006000 120120 720000720000 3 3 室外水电室外水电 2600026000 120120 31200003120000 总建筑面积总建筑面积()4 消防消防 3700037000 6060 2220000 5 供配电供配电 37000346、7000 2525 925000 6 给排水系统给排水系统 3700037000 2525 925000 使用建筑面积使用建筑面积 6 新风系统新风系统 0 0 0 0 0 合计合计 9910000 项目投资估算-投资成本 4 4、配套设施费、配套设施费(元元):):12,000,00012,000,000 表表4 4 项目规费估算表项目规费估算表 序号 项目 单位及数量 单价(元)金额(元)1 中型水上游乐乐园 1515亩亩 12,000,00012,000,000 合计 12,000,00012,000,000 5 5、经营管理费用、经营管理费用(元元)：7600000076000000 47、表表5 5 营销推广招商费用营销推广招商费用 序号 项目 金额(元)计算依据 金额(元)1 经营管理 2,600,0002,600,000元元/年年 2,600,0002,600,000 3 营销推广（含售楼部、样板房）5,000,0005,000,000元元/年年 3%3%5,000,0005,000,000 合计 7,600,0007,600,000 项目投资估算-投资成本 6 6、开发管理费开发管理费(元元):):36630003663000 表表6 6 建设单位管理费建设单位管理费 序号序号 项目项目 建筑成本建筑成本(元元)计算依据计算依据 金额金额(元元)1 1 工程管理费用工程管48、理费用 6660000066600000 2.00%2.00%13320001332000 2 企业管理费企业管理费 6660000066600000 1.50%1.50%999000999000 3 3 不可预见费用不可预见费用 6660000066600000 2%2%13320001332000 合计合计 36630003663000 7 7、营销推广招商费用营销推广招商费用(元元)：10200001020000 表表7 7 营销推广招商费用营销推广招商费用 序号序号 项目项目 销售金额销售金额(元元)计算依据计算依据 金额金额(元元)1 1 销售代理费用销售代理费用 60000006049、00000 2%2%120000120000 2 2 招商费用招商费用 1200012000 2525 300000300000 3 3 营销推广营销推广 600000600000 合计合计 10200001020000 项目投资估算-一览表 8 8、投资收益一览表、投资收益一览表 表表8 8 总投资收益一览表总投资收益一览表 序号序号 项目项目 金额（万元）金额（万元）1 1 土地成本土地成本 0 0 2 2 工程前期准备工程前期准备 36078003607800 3 3 建筑安装成本建筑安装成本 6660000066600000 4 4 室外配套设施费室外配套设施费 9910000991050、000 5 5 嘉年华水上游乐园嘉年华水上游乐园 1200000012000000 6 6 销售推广费用销售推广费用 10200001020000 7 项目开发管理费项目开发管理费 36630003663000 8 8 总投资合计：总投资合计：9730400097304000 项目投资经营估算-水上乐园 说明说明 本项目的首席目标就是投资建设滇南首席水上嘉年华乐园，以水为主体的大型综合口集密性高的事业，是建水目前没有的城市娱乐功能 同时项目的餐饮、休闲、住宿、农业观光、文化禅修、文化展示交流等项目，都比单纯的水上乐园的营运提高至一个新的层次，是一个综合性的休闲度假、娱乐康体基地。筹建期6 1 51、建筑 1,500,000.00 2 水上乐园设备 9,000,000.00 3 建筑配套设备 1,000,000.00 4 行政费及杂费 500,000.00 合计：12,000,000.00 项目投资经营估算-水上乐园筹建期 本投资是参考其他水上乐园，根据本项目用地面积来估算的。按水上乐园面积12-15亩，以中型水上游乐设施为主，配以小型水上游乐设施，洗浴、更衣、综合服务等设施，则由综合服务中心承担，所以不在列入此次水上乐园的投资估算中。第一年营业额预测 从4月份开始，到10月份，总营业额达到543万 第二年营业额增加8%，达到586万 第三年营业额增加8%，达到633万 三年的营业额合计：52、1762万元 以后每年保持这个基本营业额，两年半能收回投资。项目投资经营估算-营业额估算 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 小计小计 平均人数 6000 9000 12000 15000 15000 12000 7500 76500 消费金额 60 60 80 80 80 60 60 60 小计 360000 540000 960000 1200000 12000000 720000 450000 5430000 工资 水上乐园经理1人 6,000.00 值班经理 4,000 8 32,000.00 值班工程师3,000 4 12,000.00 救生员2000 6 1253、,000.00 清洁工1200 15 18,000.00 接待员1,800 8 10,800.00 小计 ：90,000.00 年合计：1,080,000.00 第二年增加10%1.188,000.00 第三年增加10%1,306,800.00 三年总计：3,574,800.00 项目投资经营估算-营业费用估算 1-3月月 4-5月月 6月月 7月月 8月月 9-10月月 11-12月月 小计小计 总客房数 100 100 100 100 100 100 100 100 均入住率 70 70 75 85 85 80 75 510 房间数 70*30*3 70*30*2 75*30 85*30 54、85*30 80*30*2 75*30*2 月入住数 6200 4200 2250 2550 2550 4800 4500 15366 房价 120 120 120 120 120 120 120 120 小计 744000 504000 270000 306000 306000 576000 540000 3246000 水上风情客栈经营估算-营业额估算 成本估算 项目 比例 人员工资（占营业收入）8%水电燃气（占营业收入）8%营 业 税（占营业收入）5%低值易耗（占营业收入）10%管 理 费（占营业收入）4%其 他（占营业收入）2%客房年营业额 324.6万 客房利润率 70%客房年利润 55、307万 风情客栈经营估算-成本估算 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 小计小计 平均人数 6000 9000 12000 15000 15000 12000 7500 76500 消费金额 160 160 180 180 180 160 160 小计 960000 1440000 2160000 2700000 2700000 1920000 1200000 13080000 一条龙经营估算-营业额估算 禅修文化经营估算-利用普陀精舍、项目的利用普陀精舍、项目的 住宿、餐饮等配套设施，每年承接举办大约住宿、餐饮等配套设施，每年承接举办大约2020个禅修、国学、养生的团队，到项目上进行每个团队个禅修、国学、养生的团队，到项目上进行每个团队150150人左右，人均人左右，人均费用费用15001500-20002000，进行为期一周的禅修、养生或者国学培训，年营业额，进行为期一周的禅修、养生或者国学培训，年营业额达到达到52500005250000元，按人均元，按人均40%40%的毛利计算，利润大约在的毛利计算，利润大约在200200万左右。万左右。