1、雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -1-目目 录录 第一章第一章 概概 论论 4 第一节 项目概况 4 第二节 可研依据及范围 4 第三节 公司简介 6 第二章第二章 项目建设背景及其必要性项目建设背景及其必要性 7 第一节 项目建设背景 7 第二节 市场分析 8 第三节 雷克萨斯昆明地区市场规划 14 第三章第三章 项目规划设计方案项目规划设计方案 16 第一节 建设规模 16 第二节 主要设备选型 16 第三节 总平面布置 17 第四节 结构设计 18 第五节 水、电设计 18 第四章第四章 环境保护环境保护 20 第一节 设计依据及原则 20 第二节 施工阶段环境影响分析 21 第2、三节 运营阶段环境影响分析 22 第五章第五章 节能节能 24 第一节 编制原则及依据 24 第二节 能耗分析 25 雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -2-第三节 节能措施 25 第四节 结论 27 第六章第六章 职业安全卫生与消防职业安全卫生与消防 27 第一节 职业安全卫生 27 第二节 消防 28 第七章第七章 组织管理与劳动定员组织管理与劳动定员 30 第一节 组织架构 30 第二节 劳动定员 30 第三节 员工培训 31 第四节 管理模式 31 第八章第八章 投资投资估算及资金筹措估算及资金筹措 32 第一节 估算依据及说明 32 第二节 项目投资概算 33 第九章第九章 效3、益分析效益分析 35 第十章第十章 研究结论与建议研究结论与建议 35 雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -3-第一章第一章 概概 论论 第一节第一节 项目概况项目概况 一、项目名称 昆明雷克萨斯汽车 4S 店 二、项目建设性质 新建 三、项目建设单位 云南中凯集团有限公司.四、项目选址 本项目建设地点位于昆明市东三环虹桥汽车城对面 五、项目建设规模 该项目占地面积约 17164.7m2,25.7 亩,拟建的雷克萨斯汽车 4S 店集汽车展示、咨询、销售、预定、信息反馈、市场调研、零配件供应、售后维修保养及清洗服务为一体的雷克萨斯 4S 店。六、项目投资估算 该项目固定资产投资 3560 4、万元，流动资金根据公司及市场需求确定。七、项目资金筹措 项目所需资金全部由云南中凯集团有限公司自筹。第二节第二节 可研依据及范围可研依据及范围 一、可研依据 1、中华人民共和国城乡规划法；2、国家发改委、建设部 建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2006雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -4-年）；3、商务部、发改委、国家工商总局 2005 年第 10 号令汽车品牌销售管理实施办法；4、国务院关于加强防尘防毒工作的决定；5、工业企业厂界噪声标准（GB12348-90）；6、建筑设计防火规范（GBJ16-87 2001 年版）；7、中华人民共和国劳动法；8、中华人民共和国安全生产法；95、工业企业设计卫生标准；10、环境工程设计手册；11、中国建设工程造价管理协会标准建设项目投资估算编审规范（CECAGC1_2007）；12、投资项目可行性研究工作手册（2002）；13、国家建设工程相关规范、规程及技术标准。二、可行性研究范围 1、建设背景及必要性；2、规划选址与建设条件；3、建设内容及设计方案；4、环境保护；5、节能；6、项目实施计划与工程管理；7、组织管理与劳动定员；8、投资估算与资金筹措；雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -5-9、项目经济效益分析。第三节第三节 公司简介公司简介 云南中凯集团有限公司成立于 2003 年 7 月 1 日，是深圳来云南投资的私营企业6、集团公司，目前是云南省汽车行业较大的企业集团，旗下有:云南联庆汽车销售服务有限公司、云南联迪汽车服务有限公司、云南宝泰隆汽车服务有限公司、昆明联亚汽车服务有限公司、云南联致汽车服务有限公司、云南凯天汽车美容装饰部、昆明联江房地产开发有限公司、昆明合泽企业管理有限公司等 8 家单位组成，是集高、中、低各挡次汽车销售、维修、服务、信息反馈为一体的汽车经营及房地产开发集团企业。经营品牌有进口奥迪及国产奥迪、广汽丰田系列及进口丰田、一汽丰田系列、一汽马自达、东风标志。集团公司拥有六个品牌汽车 4S 店，员工约 1200 人，大专以上文凭和专业技术职称的员工 500 余人，占员工总数的 42%。集团公司7、坚持“一业为主，多元发展”的经营战略，把品牌汽车作为中凯集团公司的主业，并有计划有步骤的发展房地产等其他产业。中凯集团公司具有科学的管理机制，配套的硬件设施、雄厚的技术力量、高素质的员工队伍和良好的财务状况，依托品牌优势，坚持“以人为本、顾客至上、诚信经营、持续发展”的经营理念，经过多年的经营管理，牢固确立了在云南省汽车行业较大私营企业的地位，中凯集团公司是昆明市纳税先进企业，是云南省汽车行业协会、昆明市盘龙区非公企业联合会、昆明市盘龙区企业家联合会副会长单位。公司经营宗旨：品位生活-将雷克萨斯的优质产品和尊贵服务提供给广大消费者，让客户的生活更加简便、更具品位；雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目8、可研报告 -6-社会贡献-推动更广泛的社会力量加入到企业社会贡献活动中来，承担社会责任；员工成长-创造发展空间，提升员工价值，提高员工工作生活质量；投资回报-以长远利益回报公司股东以及回报社会。第二章第二章 项目建设背景及其必要性项目建设背景及其必要性 第一节第一节 项目建设背景项目建设背景 自改革开放以来，我国经济增长快速，综合国力显著加强，人民群众生活质量得到大幅度改善，在满足物质产品要求的基础上，对物质文化产品的需求日益迫切，势必推动了服务业的发展和建设。国务院在国发20077 号文关于加快发展服务业的若干意见中明确指出“服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会经济9、发达程度的重要标志。我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。加快发展服务业，提高服务业在第三产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解资源短缺的瓶颈、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。为此，必须从贯彻落实科学发展观和构建社会10、主义和谐社会战略思想的高度，把加快发展服务业作为一项重大而长期的战略任务抓紧抓好。”雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -7-云南是一个地大物博、资源丰富的地方，不仅凝聚着千年的文化内涵，同样也在紧跟时代的步伐，与时俱进、生生不息。而今，云南的发展可谓翻天覆地，整个云南省的政治、经济、文化都有极大的飞跃，发展的前景更是大有可观。雷克萨斯汽车一直是车市的佼佼者，更是所有消费者追崇的目标。雷克萨斯公司采取的以服务为导向的成长策略是一种成功模式，雷克萨斯卓越的产品还有世界级的服务品质令所有客户为之倾倒。因此，在此背景下，云南中凯集团审时度势，在昆明市东三环地块新建雷克萨斯汽车 4S 店。云南中凯11、集团有限公司将依靠自身在云南汽车销售行业所处的龙头地位，凭借先进的管理，全方位的服务，厚实的客户群体，定能打造雷克萨斯品牌在云南市场辉煌的业绩！第二节第二节 市场分析市场分析 一、国内豪华车市场现状 2009 年，中国一举成为全球最大的汽车销售市场，国内车市再次为全球各大车企所瞩目，尤其是近几年市场表现一直优异的豪华车市场更加备受青睐。有关统计数据显示，2011 年中国豪华车销售量达到 483530 辆。同时经过三年迅猛增长的态势，2012 年豪华车市场将依然会保持这一增势，主要是依靠：1、中国经济发展非常稳健，基础非常好；2、各厂商为中国市场量身定制推出加长和小型化、低排量豪华车，满足市场的12、细分化需求；3、中国在全球豪华车市场的份额，位列全球豪华车市场第四名。一般来说，一个成熟的汽车市场，豪华车所占比例在 20%左右，美国是 20%，德国则雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -8-达到 30%。而目前中国不到 5%，这一数字与其他国家和地区的成熟豪华车市场相比相对低，这代表未来潜能还是非常大。4、虽然车船税等限制大排量车政策出台，但是对于豪车消费者来说，其买豪车的目的就在于与众不同，显示身价和地位。因此，车船税等并不能打压豪车的消费需求，相反，很可能是一种促进。其市场增幅至少在 30%以上。5、近年来，国内经济飞速发展，国民的投资方式从过去的单一性逐渐走向了多元化。富裕阶层财13、产性收入的增加，使他们拥有了购买豪华车的能力。最新全球财富报告显示，全球拥有 100 万美元资产以上的富翁人数 2009 年回升至 1000 万。其中，美国仍是百万富翁最多的国家，而中国则排名第四，成为 2009 年以来全球百万富翁数量增长最快的国家。豪华车销量之所以能够快速增长，除了购买豪华车的消费群体收入增加之外，人们也更愿意购买豪华车。随着国内新贵的增多，具有“奢华”情结的国内消费市场仍有较大潜力。新兴富贵需要购买一辆豪华车来展现自身的成功与自信。同时，国内豪华车品牌的增多，也在推动着豪华车市场的增长。到 2015 年未来国内豪车的销量将增长 4-5 倍。二、云南省汽车市场基本情况概括 14、1、地理位置 云南省地处中国西南边陲，总面积 39.4 万平方公里，占全国陆地总面积的 4.1%，居全国第八位。截至 2006 年 12 月底，云南省总人口为 4500 余万人，自然增长率为。人口总数在全国排第 12 位，西部第二位。云南省西部和西南部与缅甸接壤，南与老挝、越南毗邻，国境线长 4060 公里。东部与广西壮族自治区和贵州省相连，北部与四川省和重庆市为邻，西北紧靠西藏自治区。因而，云南是连接东南亚与亚洲腹地的枢纽和通道，具有重雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -9-要的战略地位。早在第二次全国公路普查数据显示，云南公路总里程达 16.5万公里，约占全国公路总里程的 1/10。15、同时来自云南省交通部门的消息说，至 2006 年底全省高等级公路里程逾 4500 公里，并提前 10 年实现 100%以上的县通柏油路的目标。全省公路通车里程达到了 17.2 万公里，居全国首位。2、物产资源 云南省作为全国物产资源最为丰富的省份之一，矿产资源存储量、矿种全，号称中国的“有色金属王国”。已发现矿产 142 种，有 92 种探明了储量，矿产地 1274 处。有 54 种矿产资源保有存储量居全国前 10 位。云南省也是全国植物种类最多的省份，素有“植物王国”的美誉。在全国约有 3 万种高等植物中，云南省有 274 科，2076 属，1.7 万种。云南的能源资源极为丰富，境内有大小河16、流 600 多条，其中重要河流 180 多条，年发电量 3944 亿度，占全国可开发水能资源的 20.5。3、经济分析 2011 年云南省全省生产总值2(GDP)完成 8750.95 亿元，比上年增长13.7%，高于全国 4.5 个百分点。分三次产业看，第一产业增加值 1407.81亿元，增长 6.0%；第二产业增加值 3990.97 亿元，增长 18.0%；第三产业增加值 3352.17 亿元，增长 11.8%。三次产业结构由上年的 15.4:44.6:40.0调整为 16.1:45.6:38.3。全省人均生产总值(GDP)达到 18957 元，比上年增长 13.0%。非公经济创造增加值 317、679.78 亿元，占全省生产总值的比重达42.1%，比上年提高 1.5 个百分点。图 1 2006-2011 年云南省生产总值及其增长速度 雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -10-全省财政总收入完成 2258.2 亿元，比上年增长 24.8%。全省地方财政一般预算收入完成 1110.83 亿元，比上年增长 27.5%；其中增值税完成 136.64亿元，增长 21.2%；营业税 277.71 亿元，增长 17.0%；企业所得税 110.6亿元，增长 34.4%。全省地方财政一般预算支出完成 2929.59 亿元，比上年增长 28.2%，其中，用于农林水事务、教育、医疗卫生、住房保障支出18、社会保障与就业的支出分别增长 25.2%、28.9%、29.0%、35.3%和 26.8%。图 2 2006-2011 年云南省地方财政一般预算收入及其增长速度 雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -11-三、云南省汽车市场的分析 云南省汽车市场发展迅速，汽车消费已逐渐成为除房产外居民消费的热点。汽车市场品牌及营销网络的完善丰富了消费者的选择空间及超越了其的心理期望，同时云南省整体经济的不断增长刺激了消费者的购买欲望，云南省汽车市场已具备了非常成熟的高端汽车消费市场环境。昆明市各中高端品牌店数据统计昆明市各中高端品牌店数据统计 车型车型 品牌店品牌店数量数量 车型车型 品牌店品牌店 数量19、数量 车型车型 品牌店品牌店 数量数量 保时捷 1 奥迪 3 路虎 1 宾利 1 华晨宝马 3 讴歌 1 玛莎拉蒂 1 奔驰 3 英菲尼迪 1 凯迪拉克 1 雷克萨斯 2 沃尔沃 2 进口大众 2 进口菲亚特 1 斯巴鲁 2 上汽大众 5 一汽大众 5 一汽马自达 2 一汽丰田 3 广州本田 4 广汽丰田 2 斯柯达 2 上汽荣威 2 南京名爵 3 中华 2 东风标致 3 北京现代 2 上海通用 2 东风雪铁龙 4 雷诺汽车 2 长安福特 3 雪佛兰 4 东风本田 2 海南马自达 2 悦达起亚 4 东风日产 3 自 2000 年第一批 10 余家 4S 店在昆明开业以来，至今云南市场 4S 店20、雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -12-已上升到 300 多家（含昆明市及地州市场），基本上每个汽车品牌在云南都设立了一家或多家 4S 专买店。其中在云南汽车消费市场中，最受消费者青睐的豪华轿车品牌主要有：宝马、奔驰、奥迪、保时捷、雷克萨斯、沃尔沃。20201212 年云南市场中高级轿车占有率分析表年云南市场中高级轿车占有率分析表：品牌 11 年上牌量（台）市场占有率 奔驰 2879 29.7%宝马 2073 21.4%奥迪 3451 35.6%保时捷 178 2%雷克萨斯 891 10%沃尔沃 210 2%同时，“二手车”交易市场发展较快。近年来，云南省汽车市场不断发展壮大，新车销售21、量节节攀升，大批款式新、配置高、价格适中的新车大量涌入市场，一些有一定经济实力的单位及个人纷纷更换“座驾”。二手车在公众的心理一直都是以低端车型为主要目标，而中凯雷克萨斯开展的二手车业务将一系列的豪华品牌引入二手车市场，帮助更多中层收入人群有机会购买到雷克萨斯这一豪华品牌。据了解，发达国家二手车销量早已与新车持平，甚至高于新车，高端品品牌牌二手车市场还是一个空白，中凯雷克萨斯二手车业务的开展，会更好地促进“二手车”交易市场的稳步、健康发展。圆众多消费者选择一款高端二手车来实现自己拥有豪华品牌车的梦想和愿望。第三节第三节 雷克萨斯昆明地区市场规划雷克萨斯昆明地区市场规划 我们通过全方位对昆明市场22、进行调研，认真对丰田雷克萨斯品牌分析，雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -13-并结合我集团公司多年来对经营其它品牌的市场策划推广的有效经验，初步形成了以下几个方面的市场规划：一、依托丰田雷克萨斯品牌的优势 丰田汽车品牌雷克萨斯 1988 年首次现身于洛杉矶车展，1990 年雷克萨斯第一年就销售了 63594 辆，到 1991 年，销售额已增至 71206 辆，成为美国市场上最畅销的豪华进口车。与同类车相比它在乘坐舒适感、燃油经济性、操控和动力表现优异，价格具有较强的竞争力。凭借良好的品质和售后服务，2000 年雷克萨斯成为美国最销畅的豪华车，并且一直蝉联至今；雷克萨斯在国内市场有着同样23、不俗的表现,2009 年上牌量达到 415 辆，销售增长超过30%，2010 年上牌量达到 718 辆，销售增长超过 73%，2011 年上牌量达到891 辆，销售增长超过 24%二、借助全方位媒体优势突出品牌特点亮点 我集团公司将综合利用与云南省内各大媒体长期合作建立的友好关系，认真分析竞争品牌，准确把握住丰田雷克萨斯品牌的亮点，并通过全方位前期预热、开业时隆重推广、持续不断宣传投放、适时开展促销活动、对公商务市场的拓展，不断树立品牌的声誉度和公司的认知度；并做到每月跟踪问效，每月定期定量分析，确保广告宣传市场推广工作扎实高效。三、依托厚实的客户群提升中凯雷克萨斯品牌在昆明市场的占有率 我集24、团通过多品牌、多年的销售服务经验，现已拥有了近万个客户和两百余个大客户群，加之我们企业具有良好的声誉度和客户满意度。厚实的资源优势奠定了潜力巨大的销售服务市场，因此中凯雷克萨斯品牌店将借助我集团客户群的销售服务平台，我们将有效进行资源运用，通过开展系列的服务活动，进行新客户群体的潜力挖掘和众多客户的认知宣传，必将迅速提升雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -14-中凯雷克萨斯品牌在云南汽车市场的占有率占有率。四、依照丰田雷克萨斯品牌的服务理念全面提高客户满意度 我公司将秉承雷克萨斯品牌的服务理念，让客户感受到在中凯雷克萨斯店购买车辆后得到“尊贵完美、待客如宾、热忱周到、专业诚恳、精准严谨、25、无微不至、超越期待”的尊崇服务，从而提高客户的满意度。第三章第三章 项目规划设计方案项目规划设计方案 第一节第一节 建设规模建设规模 该项目拟用地 17164.7，建设占地面积 5332.8，总建筑面积 9440。建设规模遵循雷克萨斯中国投资公司硬件建设要求与服务标准，展厅按照雷克萨斯中国 4S 店全球建设标准，建筑面积为 3822，采用钢结构玻璃幕墙，装饰豪华、格调高雅、环境舒适。建设 5618 车间，采用钢结构彩板；主要是集整车销售、维修服务、零配件供应、信息反馈、汽车停放五位一体的特许销售服务店。第二第二节节 主要设备选型主要设备选型 1、选型原则（1）根据产品生产工艺要求及工艺参数计算26、确定工艺设备的规格及数量。（2）在满足工艺生产的前提下，优先选用先进、高效性能的设备。2、设备选择分析 生产设备选用国内设备，并使装备水平在满足生产要求的前提下达到国内先进水平。3、主要生产设备选型 雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -15-本项目主要生产设备见下表：名称 数量 名称 数量 电脑检测仪 3 四柱举升机 6 举升机 6 尾气抽排器 6 大梁矫正仪 2 整形机 3 四轮定位仪 2 抛光机 3 免拆清洗仪 5 发动机分析仪 3 轮胎动平衡仪 2 第第三三节节 总平面布置总平面布置 建设场地地处城市中心区东北部，东三环虹桥车市正对面。该地块汽车4S 店云集，毗邻各大汽车城，交通便27、捷，通讯畅通，适宜项目的建设。1、规划原则（1）应符合昆明城市总体规划要求；（2）满足生产工艺和企业管理要求，工艺流程顺畅，各生产环节衔接良好；（3）通道宽度及建筑物间距满足交通运输、管线布置，以及防火、安全防护和卫生等规范要求；（4）平面布局紧凑，合理利用场地，以节约用地；（5）公用工程各类管线布置合理，管线短捷，顺直，以节约能源；（6）执行绿化、环保等有关规定，美化、绿化项目用地，减少污染，尽量增加绿化面积，改善劳动条件；2、总平面布置 雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -16-根据建设单位发展需要以及对工程的整体要求，在满足生产工艺和结全公用设施的前提下进行总平面布置。3、绿化 尊28、重自然、强化景观设计是本次绿化规划的主导思想，整个用地的绿化规划强调自然与人工的和谐统一。绿化采用集中与分散相结合，草、灌、乔相结合的方式，通过道路的带状绿化的辐射，将各个功能分区的绿地连通，形成点、线、面的绿化体系，以达到美化环境的目标。4、道路布置 道路布置原则上应满足运输、管线布置、绿化、交通便捷通畅等方面的要求。四周道路按消防设计规范留有 7 米宽的消防通道。第第四四节节 结构设计结构设计 一、设计依据 建筑结构荷载规范（GB500092001）、钢结构设计规范（GB500172003）、建筑地基基础设计规范（GB500072002）、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068200129、）。二、结构形式 该建筑结构采用钢结构。三、结构设计 本工程抗震设防烈度为 8 度，设计基本地震加速度值为 02g。结构设计软件选用中国建筑科学研究院的 PKPM 正版软件。第第五五节节 水水、电设计电设计 一、给水设计 1、水源 雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -17-用水水源取自城市给水管网，现有供水能力和供水水质能满足项目新增用水需求。2、用水量估算 该项目的用水主要是生活用水、汽车清洗用水、消防用水和其它用水。生活用水按 15L/人，人员按 65 人计，则日生活用水量为 0.975m；汽车清洗用水按 10m水考虑；消防用水根据建筑设计防水规范的要求；项目其它用水主要为道路广场喷30、洒用水和绿化用水，道路广场用水按 1.5.0L/日计，绿化用水按 1.5.0L/日计；未预见用水量根据设计规范有关规定按用水量的 10%考虑，则该项目日用水量 21.83 m，年用水量约为 7967.95 m。3、供水方式 该项目从市政供水管引枝状管网，供项目生产、生活、消防等用水。厂区消防管网和生产生活用水管网为同一管网，项目建设用地内用水管道均采用镀锌钢管。二、排水工程 该项目排水系统采用雨污分流制，分设污水、雨水排水管网。1、污水 污水主要是职工洗涤污水、冲刷粪便用污水及汽车冲洗废水，经化粪池滞留沉淀处理后，排入市政污水管网。2、雨水 雨水和道路冲刷用水经小区雨水管网，就近排入市政雨水管31、网。三、电气设计 1、电源 自市政 10KV 供电线路引线至厂内变电站，该项目用电有厂内变电站供雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -18-给，电压降至 0.38KV 和 0.22KV 后引至各车间为生产、生活电源。2、供电方式 项目用地内建变配电室 1 间，根据工业与民用建筑设计规范和生产工艺设备，该项目需增加部分变配电设备，可满足项目生产和生活用电需要。3、用电量计算 项目建成后按照50w/，每天8小时工作时间计算，日均耗电量2100kwh，年均耗电量 76.65 万 kwh。第四章第四章 环境保护环境保护 第一节第一节 设计依据及原则设计依据及原则 一、设计依据 1、中华人民共和国环32、境保护法；2、中华人民共和国水污染防治法；3、固体废物污染环境防治法；4、环境噪声污染防治理法；5、污水综合排放标准；6、大气污染物治理排放标准；7、工业企业噪声标准。二、设计原则 积极采用先进而成熟的工艺，最大限度利用资源，尽可能将三废消除在工艺内部，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。在项目实施中必须做到“三同时”，必须严格遵守国家关于基本建设项目有关环境保护的法令、法规。“三废”排放必须达到国家规定的排放标准。雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -19-该项目生产过程基本是清洁生产，对废气、废水等均有较好的控制方案。第二节第二节 施工阶段环境影响分析施工阶段环境影响33、分析 一、施工期污染源 1、施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声。2、施工期扬尘 施工期扬尘主要来自土主的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。3、施工期废水污染源 施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水。4、施工期固体废弃物 施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。二、防治措施 1、噪声污34、染防治措施：采取严禁夜间施工，对材料运输车辆进行限速行驶等措施，尽量避免和减少噪声对周围环境污染以及对居民干扰。2、扬尘污染防治措施：对材料运输车辆采取封闭运输，对材料进行定点堆放，对施工现场进行定时撒水，保持施工现场和道路的清洁。尽量避免和减少扬尘对周围环境的污染。3、废水污染防治措施：生活污水经化粪池沉淀过滤后排入市政污水管网，雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -20-施工废水经沉淀后排入市政府雨水管网，尽量避免和减少废水对周围环境的污染。4、固体废弃物污染防治措施：及时清理和定点处理建筑垃圾，对建筑材料进行定点堆放。第三节第三节 运行阶段环境影响分析运行阶段环境影响分析 本项目主要35、经营以轿车展示、销售和售后服务业务，运营期对环境的影响主要由废气、污废水排放及噪声、固体废弃物等。1、废气影响 本项目存在汽车维修保养业务，因此在对汽车进行保养维修过程中将由喷漆烤漆房排放一定的废气，废气中的主要污染物为苯、甲苯、二甲苯等。根据本地区同行业的测试报告类比，预测本项目喷漆时废气中主要污染物为苯、甲苯、二甲苯、甲苯、二甲苯等。根据本地区同行业的测试报告类比，预测本项目喷漆时废气中主要污染物的浓度为：5.75mg/m，苯甲苯 39.1mg/m，二甲苯 18.4mg/m。对此，本项目拟采用电子温控汽车喷漆烤漆房进行喷漆烤漆，喷漆烤漆房是比较成熟的成套技术，自带活性炭过滤吸附净化装置，废36、气能够稳定达标排放。过滤后污染物去除效率为 30，其污染物浓度降为为：苯 4mg/m、甲苯 27.4mg/m、二甲苯 12.9mg/m，均可达到大气污染物综合排放标准（GB162971996）中表 2 的二级标准。综上所述，本项目烤漆房废气排放浓度和周围大气中的苯、甲苯和二甲苯浓度均可达标，油烟废气达标排放，废气对周围环境的不利影响较小。2、废水污染源（1）清洗汽车废水中主要含泥土和少量的石油类物质，泥土不溶于水，经沉淀池可完全沉淀，石油类物质与水也不混溶，可经隔油池分离出废水中雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -21-的石油类物质。根据同类企业废水处理措施，本项目采用“隔油池沉淀池”处37、理清洗废水，排入城市污水管网，由市政污水处理站集中统一处理。（2）生活污水主要来自食堂和卫生间等处，主要污染物是 COD、BOD5、动植物油。食堂污水先由隔油池沉淀处理后，再经化粪池处理；生活废水经化粪池处理后，与处理后的食堂污水一并外排至市政排水管网。生活污水经化粪池处理后，悬浮物一般可降到 140150ppm，生化需氧量(BOD)可下降 60%左右，有的可下降 8090%。经过上述处理措施后，本项目生活污水达标排放，生产废水不外排，对周围水环境不会造成较大影响。3、噪声 项目主要噪声源是高压喷漆枪和空气压缩机等设备，其噪声最大值为 85dB（A）。拟采用下列措施消声降噪：车间墙体及屋顶应采38、用轻质复合隔声簿板。上述车间固定采光窗和车间运输大门应采用隔声设计。对压缩机等空气动力型设备应设置进出气消声器，水泵等震动设备设减震装置。在厂界四周种植长绿乔木构成隔声绿化带，绿化带宽度宜大于 10m，并做好厂内绿化。采用上列措施后可使噪声降低 3040dB(A)，厂界噪声达到工业企业厂界噪声标准以最大程度减轻对周围环境的影响，的相关要求，4、固体废弃物 本项目固体废弃物主要有工业废弃物，如废车胎、废部件等。维修过程也将产生一些固体危险废弃物：拷漆废气防治过程收集的油漆，清洗汽车部雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -22-件剩余的废溶剂，及一些废弃溶剂桶。对此，本项目设专用储存池统一收集39、，定时送往具有相关处理资质的单位处理。沉淀池定期清理出来的污泥，因污染物含量较少，可直接与生活垃圾一起由环卫部门统一处理。日常生活办公产生的废纸和纸质包装箱等有回收利用价值的固废经收集整理后可出售，其余固体废弃物由市环卫部门统一收集清运和处理。经过上述处理，本项目固体废物对周围环境不会产生大的影响污染。5、环境影响评价结论 经过对项目建设期和运营期的环境影响分析，本项目污染物排放量较少，只要严格执行环保“三同时”制度，落实各项环保措施，加强管理，工程投产后，对周围环境不会带来大的影响。第五章第五章 节能节能 第一节第一节 编制原则及依据编制原则及依据 一、编制原则 加强能耗管理，采取技术可行、40、经济合理的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理的利用能源。二、编制依据 1、中华人民共和国节约能源法1998.1.1；2、中华人民共和国国家计划发展委员会、国务院经济贸易办公室、建设部计交能19972542 号 关于固定资产投资工程项目申请报告“节能篇（章）”编制及评估的规定；3、综合能耗计算通则（GBT2589）。雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -23-第二节第二节 能耗分析能耗分析 该项目在生产过程中消耗的能源主要是生产和照明用电、采暖用蒸汽、生活及生产过程用水等。能耗指标表 序号 项目 实际消耗 折标系数 折标准煤量 t 单位 数量 1 电 Kwh/a41、 76.65 0.1229 94.2 2 水 T/a 8700 0.0875 0.75 合计 94.95 该项目综合能耗 82.98 吨标准煤。第三节第三节 节能措施节能措施 一、节能措施 该项目设计过程中，为了尽可能的节约能源，采取了合理的节能措施，具体如下：1、在工艺上，合理调整工艺路线，使得物流通畅、运输便捷，降低能源消耗，以达到节能目的；2、在满足生产的情况下，维修设备、运输设备、检测控制设备仪表等本着高效、先进和适用的原则，采用国家推荐的节能型产品，杜绝高能耗产品；3、变配电设备要选用节能型电器，选择合理的补偿和最优供电方案，力求降低电能损耗；4、在平面布置上，动力设备要尽量靠近负荷42、中心，以降低能耗，节约能源；5、总图布置上力求紧凑，仓库靠近道路，按物料流向布置，缩短成品的雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -24-输送距离，尽量避免成品的二次倒运；6、建筑节能技术 该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280300kg/m，屋面传热系数=0.60W/（.k）。墙体：普通内墙抹灰，240 厚粉煤灰烧结砖，外贴 40 厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为 k=0.77W（.k）。门窗：选用产品要求其抗风性能属标准 GB7106 第 2 级，空气渗透性能属标准 GB7108 第 3 级，雨水渗透性能属标准 GB743、108 第 4 级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为 k=2.56W（.k），采用保温分户门，其传热系数为 k=1.70W（.k）。楼梯间：普通内墙抹灰，240 厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹 20 厚保温砂浆，其传热系数为 k=1.67W（.k）7、管理部门要加强能源管理工作，对使用水、电、气等能源的部门，完善检测计量装置，严格考核和监督制度，努力降低能源消耗；8、充分利用社会集中供能，尽量减少自产能源的种类和数量，尽可能做到能源综合利用，并根据国家节能技术政策，在调计中积极贯彻科学、合理的专业化生产；9、节水措施（1）大力推广使用水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水 9 升和 9升以上44、的座便器；（2）采用瓷芯水阀和铝塑复合管材；（3）控制绿化用水。根据土壤湿度情况合理确定用水量，浇水时间不宜雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -25-选择在中午等温度较高时间进行，避免水份较快蒸发。第四节第四节 结论结论 综上所述，由于在工程设计中合理采用了先进可靠的技术，设备采用国家推行的节能设备等措施，在保证车间维修质量的同时，全方位地贯彻了节能、节水的思想，使能耗达到相当先进的水平，符合国家的最新产业节能政策。第六章第六章 职业安全卫生与消防职业安全卫生与消防 第一节第一节 职业安全卫生职业安全卫生 一、编制依据 1、劳动部劳字199848 号文关于生产性建设工程项目职业安全卫生监45、察的暂行规定；2、工业企业设计卫生标准；3、工业企业噪音卫生标准；4、工业安全卫生规程。二、设计原则 认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针，严格执行国家有关劳动安全、劳动卫生方面的政策法规，切实做到劳动安全与卫生工程与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度，对影响职工安全卫生的有害因素，采取综合措施，改善工人工作的劳动卫生条件，做到有针对性、经济性和实用性，保证车间的安全生产和职工的身心健康，并达到国家或地方规定的劳动卫生安全标准。三、职业安全 雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -26-通过总图布置使工艺流程合理，运输路线短，功能区明确，最大限度地保证职工人身安全。四、建筑46、安全 各建筑物之间的安全距离均满足规范要求，做好自然采光与自然通风设计。五、职业卫生 1、认真贯彻执行有关卫生法规及有关规章制度，建立卫生监督体系，严格卫生管理，经常组织培训生产操作人员，强化卫生意识；2、制定标准的职业卫生操作规范，要求生产操作人员认真遵守，严禁违规操作；3、生产操作人员必须定期进行健康检查，新参加工作和临时参加工作的操作人员必须进行健康检查，取得健康证后方可上岗，保证上岗人员的身体健康；4、生产人员应严格执行操作规程，上班前应更换工作服等；5、定时对生产工器具、生产设备进行清洗、消毒；定期检修设备，防止污染，影响工作人员身体健康；6、经常清扫卫生，不准堆放杂物，减少活媒介（47、鼠、昆虫等）藏匿孽生，车间窗户均设置纱窗，门设置空气幕，以防小动物进入。车间内不准堆放与生产无关的物品。第二节第二节 消防消防 一、依据和有标准规范 1、建筑设计防火规范；2、建筑灭火器配置系统设计规范；雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -27-3、建筑物防雷设计规范；4、二氧化碳灭火系统设计规范。二、消防设计原则 设计中贯彻“预防为主，防消结合”的方针，从平面布置、道路、建筑结构、电气、消防给水、消防器材的配备、监测管理机构的设置等多方面入手，做到消防设施与主体工程同时设计、同时建设、同时投运，为项目建成后的经营管理设置过硬的消防环境。三、消防措施 该项目建筑物均采用耐火和不易燃烧的材48、料及设备，最大限度的降低火灾隐患。并根据该项目具体情况，依据消防设计规范配备合理的消防设备，以确保火情发生时能及时灭火，确保人员生命安全，尽理降低损失。在总平面图设计中设有防火通道。车间周围设环形通道，建筑物按防火间距的要求设计，并设有安全出口。四、消防用水量 该项目根据建筑设计防火规范，室外消火栓用水量为 25L/S，室内消火栓用水量为 15L/S。火灾延续时间：室内外消火栓用水为 2h。五、室外消防给水系统 室外消防给水直接接入市政消防供水管网。六、其它 在建筑物内按建筑灭火器配置设计规范配置一定数量的磷酸铵盐干粉灭火器。雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -28-第七章第七章 组织管49、理与劳动定员组织管理与劳动定员 第一节第一节 组织架构组织架构 按照中华人民共和国公司法制定企业管理制度。公司内部管理为总经理负责制，下设机构有：销售部、售后服务部、企业管理部、财务部、市场客户部、精品改装部六个部门。1、组织结构 本项目是新建项目，采用新设法人组织机构方案。由云南中凯集团集团在玉溪市注册成立销售子公司负责其旗下戴姆勒-奔驰品牌汽车的市场开发运营工作。第二节第二节 劳动定员劳动定员 根据公司的生产特点，按工艺流程设计为单班制作业，总定员 65 人，其中：销售部设销售顾问 6 人、销售计划员 1 人、储运管理员 1 人、IT 信息员1 人；财务部设会计 2 人、出纳员 1 人；企50、业管理部设办公室和后勤 3 人；售后服务部设服务经理和备件经理各 1 人，技术主管 1 人、服务顾问 2 人、索赔员 1 人、维修人员计 20 人（机修 6 人、钣金 4 人、喷漆 6 人、其他 4 人），备件经理分管备件销售计划员 1 人、备件仓库管理员 1 人。总经理 销售部 售后 服务部 财务部 客户 市场部 精品部 企业 管理部 雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -29-公司内除主要管理人员外，其他人员全部在当地通过劳动力市场向社会公开招聘。管理人员要求具有大专以上学历。生产工人要求具有高中以上学历并有相应的专业技术资格或能力。第三节第三节 员工培训员工培训 为了提高生产效率和劳51、动安全，提升技术水平和产品质量，对于员工的持续培训教育是企业发展必不可少的环节。1.岗前培训：所有新员工一律进行岗前培训，岗前培训的主要内容是：岗位技术培训，不合格不准上岗；企业文化培训，把普通员工培训为敬业爱岗的新型员工。对于技术工艺和设备设施操作、维修人员上岗必须具备相关专业知识、技术技能和责任意识，并由设备供应商和建设单位有关技术人员进行岗前强化培训。2.在岗培训：根据生产工艺和技术的要求，定期对各部门、各岗位工作人员进行系统化、层次化的技术培训和思想教育，使之形成常态化、规范化、标准化、专业化。第四节第四节 管理模式管理模式 中凯雷克萨斯 4S 店的运营、管理模式为：人性化服务、科技化52、创新。雷克萨斯进入中国市场以来，倍加关注客户满意，提出了以服务为导向的运营管理模式。本集团始终以“提升客户满意度”为企业发展的宗旨，致力推行提升客户满意的营销战略，消费者将在各环节中体验到高端品牌的价值与奢华；“人性化服务、科技化创新”的运营管理模式是云南中凯集团所有的经雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -30-营活动及管理工作都的中心。配合完善的系统和流程，及科学的人力资源管理模式，体现了公司的品牌理念、企业文化。良好的“客户关系维系能力”已成为云南中凯集团占领各区域汽车市场的核心能力。1、经营理念：“创造切实的顾客价值，超越百分百的顾客期望”，以现代化的方法进行规范管理，坚守以消费者53、为本、追求完美、超越期望的企业方针，执行顾客至上、诚信为本、共同发展的企业原则，达到消费者、厂家、经营者三方共赢。2、组织管理 在决策运营上，由总经理和各部门经理共同组成公司管理团队，对公司重大决策、执行和运营进行集体负责，各部门经理组成公司经营管理团队，实现团队分工与协调。3、人力资源战略-用满意的员工创造客户的满意 满意的员工，才能赢得客户的满意；赢得客户满意，企业才能得到持续发展。为此云南中凯集团制定了严密的人力资源管理战略规划。我集团通过多年的发展积累，已在集团内部培养了完善的第二梯队，现有员工具有岗位竞争的优先权。除此之外还向社会招纳贤士进行各类人才储备。第八章第八章 项目投资概算及54、资金的筹措项目投资概算及资金的筹措 第一节第一节 估算依据及说明估算依据及说明 1、建筑项目经济评价方法与参数；2、投资项目经济咨询评估指南；3、建筑工程按玉溪当地询价估列；雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -31-4、装置性材料购置按市场询价估列；5、固定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发1999158 号文件有关规定暂缓征收；6、基本预备费按建安工程费和附属工程配套费之和的 8%计列，价差预备费按国家计委计投资19991340 号文件费率为 0%；第二节第二节 项目投资概算项目投资概算 一、投资估算 该项目除流动资金外的投资估算为 3650 万元，其中建筑工程投资2532.48 55、万元，设备（材料）购置及安装费 880 万元，其它费用 121.52 万元，预备费 116 万元。云南中凯集团有限公司投资玉溪奔驰 4S 店项目建设估算表 序号 项目名称 工程量 单价及 价格构成 金额（万元）比例%一 土地费 27 亩 6.5 万元/年/亩 203 4.71%二 建安工程费 1894.56 51.91%1 土建工程费 6316 1800/1136.88 2 钢结构工程费 2800 2300/644.00 3 水、电安装工程费 6316 180/113.68 三 附属工程配套费 225.84 6.19%1 道路广场（含管网）3800 250 元/95.00 2 绿化景观 12056、0 260 元/31.20 3 其他设施 99.64 四 设备、装修费 1120.00 30.68%雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -32-1 维修设备购置费 420.00 2 室内二次装修费 15000 400 元/600.00 3 办公室具购置费 100.00 五 其它费 121.52 3.33%1 可研报告编制费 3.00 2 工程地质勘察费 300m 110 元/3.30 3 设计费 43.00 4 图纸审查费 4.62 5 工程监理费 10.2 6 招标代理费（含栏标）3.7 7 预结算、审计费 2.6 8 矿 压 评 估 及 规 费（估）2.8 9 环评费（暂估）3.2 157、0 城建档案费（暂估）1.2 11 员工培训费（暂估）30.00 12 建设单位管理费 13.90 六 工程预备费 116.00 3.18%七 投资合计 3650.00 100%二、资金筹措 该项目建设资金由建设单位自筹解决。雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -33-第九章第九章 效益分析效益分析 一、经济效益：1、年预计销售台次：840 台次 2、年预计销售金额：33600 万元 3、年预计维修台次：2160 台次 4、年预计维修产值：280 万元 5、年预计营业额：33880 万元 6、年预计所得税：150 万 二、社会效益分析 雷克萨斯汽车 4S 店将使昆明汽车销售市场品牌更加齐全58、，有助于昆明汽车销售市场规模的扩大和增加居民购车的便利性和选择性。在现有众多汽车 4S 店中，增加被誉为最销畅豪华车的雷克萨斯汽车 4S店，将有效增加昆明汽车销售和服务业的竞争，激烈的竞争有助于提高昆明现有同行的经营技能和管理水平，加速引入国外的先进技术及产品设计理念，从而提高企业的技术管理水平，为更广泛的昆明企业提供模范参考作用。项目将为昆明创造更多的就业机会，4S 店是集整车销售、维修服务、备件供应、信息反馈四种功能的汽车销售终端，这种销售模式有别于普通的销售店面，需要更多的人员配备支持，且配备的人员相对素质要求较高，汽车修理等专业性人员需求量较大。根据雷克萨斯汽车 4S 店充分利用本地的劳动力的用人原则，该 4S 店的进入将有效增加昆明本地的劳动力就业数量，推动本地雇员专业销售、汽车服务技能的优化提升。第十章第十章 研究结论研究结论 雷克萨斯昆明汽车 4S 店项目可研报告 -34-结论 经过对该项目的综合性研究后认为：该项目可行。1、项目建设地点符合建设区城市规划发展要求，项目建设内容科学合理可行；2、建设好云南中凯雷克萨斯 4S 店，是促进经济发展、提高人民生活品质的一项重要内容，经济效益明显；3、该项目的建设，在技术、管理、监督、经济等各方面都是科学合理的。