1、攀枝花市体育公园项目攀枝花市体育公园项目可行性研究报告可行性研究报告某建筑设计有限公司某建筑设计有限公司攀枝花分公司攀枝花分公司二一年十一月二一年十一月编制编制攀枝花市体育公园项目攀枝花市体育公园项目可行性研究报告项目名称：项目名称：攀枝花市体育公园项目项目性质：项目性质：新建项目建设地点：项目建设地点：攀枝花市炳三区项目可行性研究承担单位：项目可行性研究承担单位：资质证书编号：资质证书编号：项目可行性研究总负责人：项目可行性研究总负责人：参加编写人员：参加编写人员：2。目录1 1总论总论.2 21.1 项目概况.21.1.1项目名称.21.1.2建设性质.21.1.3拟建地点.21.1.4建2、设内容及规模.21.1.5投资规模.31.1.6建设期.31.1.7资金方式与筹措渠道.41.2 可行性研究报告编制的依据.41.3 研究范围与工作概况.51.3.1研究范围.51.3.2工作概况.51.4 项目开发主要技术经济指标.51.5 结论与建议.81.5.1结论.81.5.2建议.92 2投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.1 11 12.1 投资估算依据.112.2 投资估算.112.3 资金筹措.173 3财务和经济效益分析财务和经济效益分析.1 18 83.1 财务评价依据.183.2 收入支出预测.183.2.1收入估算.183.2.2成本估算.203.3 财务评价.2143、 4结论与建议结论与建议.2 29 94.1 结论.294.2 建议.30。11 1总论总论本可行性研究报告是在攀枝花市体育公园项目可行性研究报告基础上和调整控规后，将调整控规后的接待中心地块炳 M11-C/2009 调整为住宅用地。1.11.1 项目概况项目概况1.1.11.1.1 项目名称项目名称攀枝花市体育公园项目1.1.21.1.2 建设性质建设性质新建1.1.31.1.3 拟建地点拟建地点攀枝花市炳三区1.1.41.1.4 建设内容及规模建设内容及规模（1）建设内容本项目规划了该区域内炳M11-C/2009、炳 M14-C/2009 和炳M16-C/2009 三个地块。其中，炳 M14、1-C/2009 地块面积 2.76 公顷，主要用作住宅开发；炳 M14-C/2009 地块面积 6.61 公顷，建设内容主要包括羽毛球馆、网球馆、多功能场馆、地下及半地下车库、室外篮2。球场、室外网球场、室外儿童戏水池、儿童运动场、沿街商业、阳光房、多功能活动场地、其他运动项目场地、人行天桥以及附属设施等；炳 M16-C/2009 地块面积 0.48 公顷，主要用作住宅开发。（2）建设规模攀枝花市体育公园项目总用地面积约9.85 公顷，总建筑面积189088 M2。其中：炳 M11-C/2009 地块面积 2.76 公顷，规划建筑面积110400 M2。炳M14-C/2009地块面积6.615、公顷，规划建筑面积59490M2，包括一个室内羽毛球馆，占地面积 4600M2，建筑面积 9200 M2；一个室内网球馆，占地面积 5000 M2，建筑面积 10000 M2，一个多功能体育场馆，占地面积 3000 M2，建筑面积 6000 M2；商业建筑占地面积 9125M2，建筑面积 34290 M2。另外还有包括 3 个室外网球场、3 个室外篮球场、1 个室外儿童戏水池，占地面积 5510 M2。炳 M16-C/2009地块面积 0.48 公顷，规划建筑面积19198.00 M2，规划建筑占地面积1253.00 M2。1.1.51.1.5 投资规模投资规模本项目投资规模为 50176.96、8 万元，暂未考虑投资者的融资成本。1.1.61.1.6 建设期建设期项目建设期 3 年。项目建设进度：2010 年 12 月完成前期相关工作；2011 年 5 月完成施工图设计工作；。32011 年 8 月完成施工准备工作；2011 年 9 月至 2013 年 10 月完成施工工作；2013 年 11 月完成竣工验收工作。1.1.71.1.7 资金方式与筹措渠道资金方式与筹措渠道本项目拟通过招商引资方式筹集资金。1.21.2 可行性研究报告编制的依据可行性研究报告编制的依据（1）关于编制项目可行性研究报告的委托书（2）攀枝花市土地利用总体规划（3）攀枝花市城市总体规划（4）攀枝花市政府“研究7、加快推进攀枝花体育公园项目建设有关问题的会议纪要”（5）攀枝花市城市总体规划（6）国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（7）国家计委颁发的投资项目可行性研究指南（8）体育法（9）全民健身计划纲要（10）全民健身条例（11）四川省全民健身条例（12）项目单位提供的与本项目有关的资料、数据4。（13）现场勘查所得的资料和数据（14）国家其他有关规范、标准等1.31.3 研究范围与工作概况研究范围与工作概况1.3.11.3.1 研究范围研究范围本项目可行性研究范围包括：项目建设的背景及必要性、项目市场分析、项目选址及建设条件、建设规模及方案、节能、环保、消防与安全、项目管理8、投资估算、资金筹措、项目的财务评价等。1.3.21.3.2 工作概况工作概况受东区政府委托，我公司依据国家和地方有关体育公园项目的法规和政策对项目实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。1.41.4 项目开发主要技术经济指标项目开发主要技术经济指标表 1-1 炳 M11-C/2009 地块综合经济技术指标表序号一二三四五指标名称用地面积建筑面积建筑占地面积建筑密度容积率单位mmm%m。数量276001104009、304.0备 注22225六七八绿地率最高建筑高度停车位：%米个30552表 1-2 炳 M14-C/2009 地块分项经济技术指标表序号一二12三123三四五六七指标名称用地面积建筑面积体育场馆商业建筑占地面积体育场馆商业室外活动场地建筑密度容积率绿地率停车位：最多建筑层数单位mmmmmmmm%m%个层222222222数量661005949025200备 注羽毛球场 26 片，网球场 5片（室内）3429012600912555104 个室外篮球场，4 个室外网球场330.90303004表 1-3 炳 M16-C/2009 地块综合经济技术指标表序号一二三四指标名称用地面积建筑面积建筑占10、地面积建筑密度单位mmm%222数量480019198125327备 注6。五六七八容积率绿地率停车位：最高建筑高度m%个米24.035.00100表 1-4 主要经济数据及评价指标名称单位投资运动休闲区建安工程费室外工程费工程建设其他费预备费住宅一建安工程费室外工程费工程建设其他费预备费住宅二建安工程费室外工程费工程建设其他费预备费商铺建安工程费室外工程费工程建设其他费预备费财务数据（不考虑土地出让金）运动休闲区投资回收期万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元年序号一（一）（二）（三）（四）二（一）数据50176.9810241.987151.311、21912.80419.20758.6728168.7422835.84988.382257.942086.574864.663855.95133.60514.76360.356901.605462.40210.88717.09511.23-。7（二）（三）（四）（五）投资利润率投资利税率住宅一投资回收期投资利润率投资利税率住宅二投资回收期投资利润率投资利税率商铺投资回收期投资利润率投资利税率综合投资回收期投资利润率投资利税率%年%年%年%年%-1.6658.9375.211.8752.6376.841.21234.31319.091.8057.5268.901.51.5 结论与建议结论与建议12、1.5.11.5.1 结论结论通过对该项目经营收入支出测算可以看出：（1）项目总投资约 5 亿元，按照本方案一般估计，业主实质需要的投资约 1 亿元（不含土地出让金）。住宅部分销售后的纯利润为1.96 亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为 1.62 亿元，合计 3.58 亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余 2.56 亿元（未考虑土地出8。让金和融资成本）。（2）本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。但面临着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。（3）本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为 287 万元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，13、业主从逐利角度出发，公益设施功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定运行，运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过 17000M2为宜，以保证公益设施的可持续运行。若按此思路，则全部设施建完后，假定租金为 30 元/月.M2，有 17290 M2的商铺可用于出租，年正常商铺租金收益大致为 620 万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为330 万，在此情况下，按一般投资者能够接受的回收期（7 年左右）计算，土地出让金大约为 136 万元/亩。1.5.21.5.2 建议建议（1）本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约1700014、M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严重的市场需求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。（2）从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案一（M11-C/2009。9为接待中心）在 M11-C/2009 地块设置了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个 M11-C/2009 地块封闭，市民休闲娱乐场所大大减少。从这个角度看，也不推荐使用本方案。（3）如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项目实施的时间上可能会有较长的延迟。综上所述，本方案在经济上具有一定的可行性，能给本15、项目带来较大的收益。当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异化的风险和市场需求不足的风险。相比之下，方案一更适合追求长期收益的资金投资方向，更能满足攀枝花市体育公园的公益性质，因此建议采纳方案一（M11-C/2009 为接待中心），不推荐使用本方案。但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问题，本方案将具有较大的可行性。10。2 2投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措2.12.1 投资估算依据投资估算依据本次投资估算依据攀枝花市类似工程近期造价水平估算，并参照：（1）四川省定额管理站的有关文件（2）有关建筑安装指标（3）现行市场有关材料调查价格（4）体育公园初步设计方案（516、）四川省建筑工程概算定额（6）四川省其他费用定额（7）国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数（第三版）2.22.2 投资估算投资估算（1）运动中心运动中心投资由工程费用、工程建设其他费用和预备费构成。其中工程费用包括土建工程、安装工程以及室外基础设施配套工程。投资估算见表 2-1。表 2-1运动中心投资估算表序号一11.1名称建筑安装工程费羽毛球馆土建装饰单位数量单价（元）合价（万元）m29064.12m2920022002024.00。11给排水强电弱电通风合计网球馆土建装饰给排水强电弱电通风合计3多功能体育馆3.1土建装饰3.2给排水3.3强电3.4弱电3.5通风3.6合计4其17、余4.1道路及铺装4.2绿化4.3自然水体4.4跌水4.5室外网球场4.6篮球场及活动场地4.7小天桥4.8大天桥4.9儿童戏水池4.10水管网4.11强电管网4.12弱电管网4.13燃气管网4.14场地整理费4.15景石4.16雕塑4.17标识系统4.18室外家具小品4.19树池、花池4.20各类户外运动健身器械4.21户外儿童游乐设施4.22边坡治理4.23合计1.21.31.41.51.622.12.22.32.43.5m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2项m2m2m2m2m2项项项项项项项项9200920092009218、0092001000010000100001000010000100006000600060006000600060006000450026440400020004000240016085014610046100461006610066100111111111290229109532681220090229109532628300090229109533428280120100300300150350035006000002815180.530180000304000280000200000800006400064000200000082.80210.68100.2848.762466.52219、200.0090.00229.00109.0053.002628.001800.0054.00137.4065.4031.802056.80126.00317.2840.0060.00120.0036.0056.00297.5060.00129.0869.1582.983.31198.3018.0030.4028.0020.008.006.406.40200.001912.80。二1234567899.19.29.39.49.59.610三12四工程建设其他费用可研及勘察设计费施工图审查费工程招标代理费工程监理费建设单位管理费工程量清单及控制价编制费环境影响评价费工程保险费行政事业型收费城市配20、套费新型材料专项费异地绿化建设散装水泥专项基金人防异地建设费其他合计预备费基本预备费涨价预备费项目总投资19200192001920019200192005%3%07512062.854.2140.5519.13121.5033.601.7222.28113.360.0013.449.601.9238.4050.00419.20758.67474.17284.5010241.98（2）商铺商铺部分投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表 2-2。表 2-2商铺投资估算表序号一12345二1234名称建安成本土建装饰给排水强电弱电合计室外工程水管网强电管网弱电管21、网燃气管网单位数量单价（元）合价（万元）m23429013004457.70m23429064219.46m234290146500.63m23429083284.61m2342901593.005462.40m2342902896.01m2342901551.44m2342901861.72m2342900.51.71。135合计三其他费用1可研及勘察设计费2施工图审查费3工程招标代理费4工程监理费5建设单位管理费工程量清单及控制价6编制费7环境影响评价费8工程保险费9行政事业型收费9.1城市配套费9.2新型材料专项费9.3异地绿化建设9.4散装水泥专项基金9.5人防异地建设费9.6其他1022、合计四预备费1基本预备费2涨价预备费合计五项目总投资34290342903429034290342905%3%6575120210.88139.0812.4813.55102.1251.5019.005.118.21366.04222.8924.0017.153.4368.5830.00717.09319.52191.71511.236901.60（3）住宅一住宅一投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表 2-3。表 2-3住宅一投资估算表序号一1234567二1名称建安成本土建地下车库给排水强电弱电通风燃气电梯合计室外工程场地整理费用单位m2m2m2m2m223、m2部m2数量1104001104001104001104001104002011040027600单价（元）合价（万元）165018216.001720.0064706.561461611.8483916.3253585.12400000800.001999.6222835.84988.38254701.0414。2345678三1234567899.19.29.39.49.59.610四12五道路地面绿化水管网强电管网弱电管网燃气管网合计其他费用可研及勘察设计费施工图审查费工程招标代理费工程监理费建设单位管理费工程量清单及控制价编制费环境影响评价费工程保险费行政事业型收费城市配套费新型材料24、专项费异地绿化建设散装水泥专项基金人防异地建设费其他合计预备费基本预备费涨价预备费项目总投资m2m2m2m2m2m215006300276002760027600276002801202815180.5657512042.0075.6077.2841.4049.681.38988.38531.5250.2440.55238.24169.5035.2221.4439.311131.92717.6077.2855.2011.04220.8050.002257.942086.571304.11782.4628168.741104001104001104001104001104005%3%（4）住宅二25、住宅二投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表 2-4。表 2-4住宅二投资估算表序号一12345名称建安成本土建地下车库给排水强电弱电单位数量单价（元）合价（万元）m21919815002879.70m3252.00m21919864122.87m219198146280.29m21919883159.34。156通风燃气7电梯8合计二室外工程1道路2地面绿化3水管网4强电管网5弱电管网6燃气管网7场地整理费8合计三其他费用1可研及勘察设计费2施工图审查费3工程招标代理费4工程监理费5建设单位管理费工程量清单及控制价编6制费7环境影响评价费8工程保险费9行政26、事业型收费9.1城市配套费9.2新型材料专项费9.3异地绿化建设9.4散装水泥专项基金9.5人防异地建设费9.6其他10合计四预备费用1基本预备费2涨价预备费3合计五项目总投资m2部m2m2m2m2m2m2m219198419198100015404800480048004800480019198191981919819198191985%3%531500001853.812801202815180.51206575120101.7560.003855.95133.6028.0018.4813.447.208.640.2457.60133.6098.378.4815.3371.8151.50227、2.003.595.54238.14124.7913.449.601.9238.4050.00514.76225.22135.13360.354864.66可见，本项目总投资为 50176.98 万元，如表 2-5。表 2-5项目总投资估算表序号11.11.2名称运动休闲区体育设施商铺土地面积(M2)建筑面积(M2)投资(万元)66100.0017143.5819200.0010241.989125.0034290.006901.6016。2住宅一3住宅二合计27600.00110400.004800.0019198.0028168.744864.6650176.982.32.3 资金筹措资金28、筹措本项目拟采用招商引资的方式筹集资金。投资估算中暂时没有考虑筹资资本。17。3 3财务和经济效益分析财务和经济效益分析3.13.1 财务评价依据财务评价依据本项目的取费标准按照企业财务制度和国家税收政策规定执行。根据项目的市场开拓周期，本项目计算依据如下：（1）国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数（第三版）。（2）各种原料及产品按现行市场价格（3）各生产部门的原料、辅料、包装材料消耗量按工艺提供的单位产品消耗定额测算。（4）收费标准：营业税 5%，城市维护建设费 7%，教育附加费3%，地方教育费附加 3%，合计为 5.65%。（5）税收政策：所得税按 25%计取。3.23.2 29、收入支出预测收入支出预测3.2.13.2.1 收入估算收入估算该项目的收入主要来源于六个部分：住宅出售收入，商铺出售收入，运动部分经营收入以及停车收入。详细估算如下：（1）住宅部分考虑到住宅可预售，将收入获得时间从建设期的第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为 4:5:1。住宅建筑面积 129598 平方米，18。参考周边楼盘单价以及炳三区今后的发展状况，该住宅定价为 5000元/m2,停车位共计 652 个，参照周边车位的出售价格，按照 6 万元/个考虑。即整个住宅部分收入为 68711 万元。（2）商铺出售本项目商业门面的面积为 34290m2，参考周边商业门面销售价格，定为 10000 30、元/m2，可得商业门面销售收入为34290 万元。，将收入获得时间从建设期的第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为 4:5:1。（3）运动休闲区收益运动休闲区包括网球馆、羽毛球馆、室外网球场、乒乓球、游泳池和停车场等。网球馆有 5 片场地，暂定价 40 元/片.小时，考虑每天每片利用4 小时，可得网球馆每月收益2.4 万元。考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、80%、90%。羽毛球馆为 26 片，暂定价为 20 元/片.小时，考虑每天每片利用6 小时，可得羽毛球馆每月收益为 9.36 万元。考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、80%、90%。多功能体育场馆一个，考虑到该场馆可举办篮31、球、羽毛球、排球、乒乓球等多种体育赛事。其用途具有多样性，按照综合场馆的收费标准，大约为使用一天3-5 万，暂按4 万计算。一年中按使用三分之一的时间计算，则年收入为 16 万。考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、80%、90%。室外网球场为 4 片，参考周边室外网球场的价格，暂定价为 20。19元/片.小时，考虑每天每片利用6 小时，可得网球场每月收益为1.8万元。考虑运营的前三年只达到正常年份的70%、80%、90%。乒乓球设置在网球馆和羽毛球馆内，考虑设置 20 处，暂定价为10 元/台.小时，考虑每天每台利用 4 小时，可得乒乓球每月收益为2.4 万元。考虑运营的前三年只达到正常32、年份的 70%、80%、90%。该项目设置停车位 450 个，按照每车位收费 3 元计算，一天中一个车位可周转 4 次，可得停车收益为 16.2 万元/年。考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、80%、90%。可得，正常经营年份运动休闲区收入为 304.92 万元/年，前三年分别为 213.44 万元/年、243.94 万元/年、274.43 万元/年。3.2.23.2.2 成本估算成本估算（1）运动休闲区成本包括球馆等营业支出、球馆等设施维护、公益设施维护、绿化养护费用支出、公益部分人工工资等。根据目前市场情况，球馆等营业支出按照营业收入的30%计取；球馆等设施维护一般是与其寿命有关，取33、费比率约为建设成本的 1%-2%，这里按照 2%计取；公益设施维护按十年寿命考虑，则取费费率定为设施费用的10%；绿化养护费参照目前各地规定，按照7 元/m2.月考虑；公益部分人工按照50 万元/年计算。（2）商铺按照销售收入的 10%计算相关的销售成本。20。（3）住宅由于项目位于炳三区，近年来本区域的房地产是最受人们关注的，因此这部分的销售成本相对而言占收入的比重可以取的低一些，按照 10%考虑。3.33.3 财务评价财务评价（1）运动休闲区如表 3-1，投入运营后，每年需要再贴补 287 万元作为运营费用。（2）商铺如表 3-2，税前利润为22022.01 万元，税后利润为16171.434、3 万元，投资回收期为 1.21 年。投资利税率为 3.19，投资利润率为 2.34。（3）住宅一如表 3-3，税前利润为21186.14 万元，税后利润为16599.78 万元，投资回收期为 1.66 年。投资利税率为 75.21%，投资利润率为58.93%。（4）住宅二如表 3-4，税前利润为 3738.20 万元，税后利润为 2560.41 万元，投资回收期为 1.87 年。投资利税率为 76.84%，投资利润率为 52.63%。（5）综合（不考虑土地费用）如表 3-5，以十年作为计算期，税前利润为 34572.76 万元，税后利润为 28865.02 万元，投资回收期为 1.80 年。35、投资利税率为68.90%，投资利润率为 57.53%。2122。序号11.11.21.31.41.51.61.722.12.22.32.42.52.62.83项目现金流入网球馆羽毛球馆室外网球场乒乓球游泳馆停车收益现金流出建设投资123表 3-1 运动中心投资现金流量表计算期4224.6420.1678.6211.2015.1220.1668.0411.34573.4167.39143.034.88275.4270.0012.695256.7423.0489.8612.8017.2823.0477.7612.96584.8577.02143.034.88275.4270.0014.51-32836、.126288.8325.92101.0914.4019.4425.9287.4814.58596.2986.65143.034.88275.4270.0016.32-307.467320.9228.80112.3216.0021.6028.8097.2016.20607.7396.28143.034.88275.4270.0018.13-286.818320.9228.80112.3216.0021.6028.8097.2016.20607.7396.28143.034.88275.4270.0018.13-286.819320.9228.80112.3216.0021.6028.8097.37、2016.20607.7396.28143.034.88275.4270.0018.13-286.8110320.9228.80112.3216.0021.6028.8097.2016.20607.7396.28143.034.88275.4270.0018.13-286.81多功能体育场馆2048.404096.794096.792048.404096.794096.79球馆等营业支出球馆等设施维护公益设施维护绿化养护费公益部分人工工资营业税金及附加所得税前净现金流量-2048.40-4096.79-4096.79-348.77。234567累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量38、累计所得税后净现金流量-2048.40-6145.19-10241.98-10590.74-10918.86-11226.33-11513.14-11799.95-12086.77-12373.580.000.000.000.000.00-328.120.00-307.460.00-286.810.00-286.810.00-286.810.00-286.81-2048.40-4096.79-4096.79-348.77-2048.40-6145.19-10241.98-10590.74-10918.86-11226.33-11513.14-11799.95-12086.77-12373.5839、24。表 3-2 商铺（出售）投资现金流量表计算期12313716.0017145.0013716.0017145.001380.324907.205443.831380.322760.642760.641371.601714.50774.95968.69-1380.328808.807428.482202.206606.605226.2811701.1719129.652925.298775.8714002.16序号11.122.12.22.32.634567项目现金流入商铺出售收入现金流出建设投资土地费用商铺出售成本营业税金及附加所得税前净现金流量43429.003429.00536.6440、342.90193.742892.3622022.01723.092169.2716171.43合计34290.0034290.0012267.996901.600.003429.001937.3922022.015850.5816171.43累计所得税前净现金流量-1380.32调整所得税所得税后净现金流量0.00-1380.32累计所得税后净现金流量-1380.32。25表 3-3 住宅一投资现金流量表序号11.122.12.22.334567现金流入出售收入现金流出建设投资出售成本营业税金及附加所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量项目5633.755633.751计算期232341、404.8029256.0023404.8029256.0014930.3515846.0611267.4911267.492340.481322.372925.601652.9613409.9416250.653352.4910057.4612898.1645851.205851.20915.71585.12330.594935.4921186.141233.873701.6216599.78-5633.758474.450.00累计所得税前净现金流量-5633.752840.71-5633.758474.45累计所得税后净现金流量-5633.752840.7126。表 4-4住宅二投资现金42、流量表序号11.122.12.22.32.634567现金流入公寓出售收入现金流出建设投资土地费用公寓出售成本营业税金及附加所得税前净现金流量项目972.93972.93-972.93124079.604079.602584.321945.86407.96230.501495.28522.35373.821121.46148.53计算期35099.505099.502743.941945.86509.95288.122355.562877.91588.891766.671915.2041019.901019.90159.61101.9957.62860.293738.20215.07645.243、12560.41合计10199.0010199.006460.804864.660.001019.90576.243738.201177.782560.41累计所得税前净现金流量-972.93调整所得税所得税后净现金流量0.00-972.93累计所得税后净现金流量-972.93。27表 3-5 全部投资现金流量表序号11.11.21.31.422.12.22.32.434567现金流入住宅一运动休闲区住宅二商铺现金流出住宅一运动休闲区住宅二商铺所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量项目5633.752048.40972.931380.321044、.0023450.00256.74584.850.00584.85-328.1241200.4051500.5010524.74256.7423404.8029256.005851.204079.60224.645099.501019.90计算期6288.830.00288.83596.290.00596.29-307.467320.920.00320.92607.730.00607.738320.920.00320.92607.730.00607.739320.920.00320.92607.730.00607.7310320.920.00320.92607.730.00607.73合计1045、5054.8958512.002053.8910199.0034290.0070482.1237325.8614427.476460.8012267.9913716.0017145.003429.0014930.3515846.06915.714096.792584.324907.204096.79573.412743.94159.615443.83536.6410035.4026518.6528130.622185.38-10035.40 14681.7523369.888339.37-10035.40 4646.352202.26-286.81-286.81-286.81-286.813446、572.7628016.2336355.6036027.483505.480.000.00-328.1235720.0235433.2035146.3934859.5834572.760.00-307.460.000.000.000.005707.74-10035.40 12479.4819864.408339.37-10035.40 2444.09-286.81-286.81-286.81-286.8128865.0222308.4930647.8530319.7430012.2729725.4629438.6529151.8328865.0228。4 4结论与建议结论与建议4.14.1 结47、论结论通过对该项目经营收入支出测算可以看出：（1）项目总投资约 5 亿元，按照本方案一般估计，业主实质需要的投资约 1 亿元（不含土地出让金）。住宅部分销售后的纯利润为1.96 亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为 1.62 亿元，合计 3.58 亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余 2.56 亿元（未考虑土地出让金和融资成本）。（2）本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。但面临着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。（3）本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为 287 万元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出发，公益设施48、功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定运行，运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过 17000M2为宜，以保证公益设施的可持续运行。若按此思路，则全部设施建完后，有17290M2的商铺可用于出租，假定租金为 30 元/月.M2，年正常商铺租金收益大致为 620 万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为330 万，在此情况下，按一般投资者能够接受的回收期（7 年左右）计算，土地出让。29金大约为 136 万元/亩。4.24.2 建议建议（1）本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来49、相当的盈利，但仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严重的市场需求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。（2）从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案一（M11-C/2009为接待中心）在 M11-C/2009 地块设置了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个 M11-C/2009 地块封闭，市民休闲娱乐场所大大减少。从这个角度看，也不推荐使用本方案。（3）如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项目实施的时间上可能会有较长的延迟。综上所述，本方案在经济上具有一定的可行性，能给本项目带来较大的收益。当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异化的风险和市场需求不足的风险。相比之下，方案一更适合追求长期收益的资金投资方向，更能满足攀枝花市体育公园的公益性质，因此建议采纳方案一（M11-C/2009 为接待中心），不推荐使用本方案。但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问题，本方案将具有较大的可行性。30。欢迎您的下载，欢迎您的下载，资料仅供参考！资料仅供参考！致力为企业和个人提供合同协议，策划案计划书，学习资料等等打造全网一站式需求。31