1、首创置业顺义第 17 街区养老项目方案沟通文本Shou Chuang Zhi Ye Shunyi the 17th Block Pension Project Communication Text2017年3月养老模式Pension Model养老产业Pension Industry目录Contents项目背景Project Background产品定位Product Positioning总体规划Overall Masterplan综合养老设施-养老楼Comprehensive Supporting Facilities-Pension Building综合养老设施-护理楼Comprehen2、sive Supporting Facilities-Nursing Buildings养老产业Pension Industry1养老产业Pension Industry社会背景Social Background世界卫生组织定义：60周岁以上的人为老年；一个国家60岁以上的人口超过10%时，或65岁老人占总人口的7%即步入老龄化社会。我国是以60岁为标准，而欧美及日本是将65岁以上定义为老人。什么是老年人?什么是老龄化社会?我国老年人口发展特征：基数庞大，增长快速，带来老年需求的井喷19992010202520551.34亿1.90亿2.84亿4.40亿10%12%19%30%老年人口数量及比3、例从人口看市场机遇2050年，我国人口的老龄化将会达到高峰点，老年人比重将占总人口的33.6%，高龄人口比重将迅速上升；之后老年人口将长期保持在30%左右比例。我国的老龄化现状严峻2013年底，老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。预计2033年前后将翻番到4亿，到2050年左右，老年人口将达到全国人口的三分之一，“银发潮”将对我国的经济、社会、政治、文化发展产生深远的影响。养老产业Pension Industry社会背景Social Background从构成看产业特征世界第三大经济体中国正在迅速老龄化到2050年，适龄劳动人群与老龄人群的比例可能达到21，4、现在的比例为131。造成这种状况的原因之一是中国实行了独生子女政策，导致了出生率的下降。中国所走的将是世界前所未有的“在低收入阶段进入老龄化”道路出生率下降不会马上与人口老龄化联系在一起，但二者密不可分。能够参与经济活动的15至65岁的“生产年龄人口”比率较高的国家，往往具有增长潜力。这就是所谓的“人口红利”。从人口构成来看，我国人口红利期始于1965年至1970年。当时中国生产效率低下，1965年至1978年的年均经济增长率只有3.9%。改革开放以来，中国经济高速增长，但劳动力人口将在2015年转为减少。而中国也像韩国和台湾一样，预计在2015年左右结束。韩国和台湾的收入已经达到发达国家的水5、平，而中国的人均国内生产总值(GDP)尚不足4000美元。换言之，在中国成为发达国家之前，人口红利就将结束。养老产业Pension Industry社会背景Social Background为谁做养老产业？需求意愿共同购房高房价背景之下，50后与80后两代人在经济上相互扶持，共同购房的现象越来越多比邻而居受中国传统观念和独生子女政策的影响，育儿、养老等工作由家人同心协力一起完成，需要能维持各自独立又相互扶持的居住模式，比邻而居的二代居受到欢迎。老年公寓专业照护，减轻子女照料压力。养老观念催生不同养老需求养儿防老与社区养老适老型住宅、老年公寓需求量大居家养老仍在养老意愿中始终占据主流。过去建设的6、一些住宅在格局、设备设施上往往存在不适合老人的问题，无法满足日益增长的居家养老、社区养老需求，适老型住宅、老年公寓、二代居等新的居住形式受到老人的欢迎，市场需求量大。养老设施床位缺口大，品质亟待提高当前，我国养老设施床位数量水平为每百名老人2.1张床位，远低于发达国家5-10%的平均水平，甚至低于许多发展中国家3-5%的水平，许多高龄、半失能及失能老人护理需求得不到满足，发展增量仍是当前紧迫的任务。刚性需求养老产业Pension Industry社会背景Social Background从国家政策看市场动向“9073”政策之下的三种养老方式与需求90%居家养老老人的养老意愿中，居家养老的意愿始7、终占据主流。随着家庭结构的变化和老人们传统养老观念的改变,养老模式不再是依靠子女养老这单一模式。老人们对子女的依赖正在逐渐减少,对社会的要求正逐步增加。7%社区养老现阶段许多老人居住的社区较为老旧，没有电梯，户型空间促狭不适合老人使用，而轮椅老人对居室环境无障碍要求则更高。适老住宅、养老公寓等产品形式受到老人欢迎。另外，和子女就近居住是许多居家老人的愿望，两代居等产品形式倍受青睐。3%机构养老目前养老设施床位数量远无法满足老人入住养老机构的意愿需求十一五规划中提出了“9073”养老服务体系的建设，确立了居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为支撑的养老目标。社区养老模式随着家庭结构的变化和老8、人们传统养老观念的改变,养老模式不再是依靠子女养老这单一模式。因此对整个社会和各个社区来说,应充分重视老年人养老意愿的变化,切实加强社区养老服务,充分发挥社区资源,走社区养老与家庭养老相结合的道路。养老机构未来需求仍很大。由于4-2-1家庭结构的影响与思想观念的转变，传统的由子女在家照料方式越来越难以实现，50年代出生的中年人未来居住养老机构的意愿比例明显高于目前老年人，养老机构未来需求量仍然很大。这一代的50后60后其实已经知道自己最终养老去的是养老机构，在健康的时候当然多是在家的，如果身体不能自理或者一方去世以后，他们会更容易接受自己去养老机构的情况，也早早做好了这种思想准备。养老产业Pe9、nsion Industry社会背景Social Background谁在做养老产业？养老产业Pension Industry社会背景Social Background政府投资福利型保险公司产品型企业投资盈利型专门建设养老社区新建居住区中开发养老组团普通社区中配建各类老年居住产品成熟社区周边插建老年设施与旅游产业结合与医疗、康复设施结合与商业设施结合国内地产投资国外养老市场中外合资开发建设养老机构建立连锁型品牌养老机构不同投资诉求不同回应原则养老产业现在有两大特征：观望的人多，赚钱的人少但目前也有很多企业在积极尝试，原因：必须要做市场已经启动，等到真正爆发时再做就晚了，所以很多人宁可不赚钱也要10、现在开始做要系统化探索阶段总结的就是经验和规律，总结一套基本逻辑。首创置业进军养老产业养老产业Pension Industry社会背景Social Background养老地产作为养老产业链的重要一环，与政策和未来人口走势相符。退休年龄延迟引发的激烈争议不断激发着公众对养老问题的担忧。中国老年群体迅速增大，未来20年，这是个异常庞大的消费群体，并且这个 消费群体中，有很大一部分是具备这样的消费能力的。养老产业需要鼓励资本进入，以此激发国内养老产业运营模式的不断成熟。契机：养老模式Pension Model2养老模式Pension Model328工作体系328 System 328工作体系3核11、心价值观2策略80 细节 3个核心价值观328工作体系328 System1-养老空间的高效利用2-家文化的延续与共融3-创造一体化养老生活养老模式Pension Model2策略2 Strategies满足需求降低风险投资回报设计方投资方运营方客户方定位设计施工营销培训测试运营传统养老项目：线性流程以运营为中心的工作流程思维转变运营定位营销培训测试施工流程再造从运营看设计项目定位经营测算平面设计功能配置方案呈现项目类型目标客群项目定位销售模式与定价体系运营模式与成本构成项目盈利测算经营测算标准层平面布局公共配套配比与分布平面设计单独功能模块空间设计设备设施配置建议功能配置项目整体方案汇报3D12、实景效果展示方案呈现以运营为中心的工作流程降低床均面积，提高项目整体出床率与商业的有机融合，扩大收入来源慎重选址，保障入住率和入住速度指标增加运营收入空间叠加，多功能空间整合，优化空间利用效率提高护理人员服务效率，优化服务半径，提高运营效率节能设计，分级能源自动控制控制运营成本无障碍设计全视角服务岛设计智能监控系统降低运营风险设计主体的转变针对不同需求的老人明确定位分区，避免客群交叉运营满足客户需求最终实现 策略1：设计实现运营价值多方利益平衡围绕运营养老模式Pension Model广州围龙屋马尔康民居上海石库门徽州民居福建土楼四川干栏式云南一颗印文化本土化 追根溯源 围合体现传统中式生活的13、精髓由古至今，例如四合院、围龙屋、里弄、大院文化2策略2 Strategies 策略2：创立本土养老模式养老模式Pension Model一碗汤的距离两颗心灵之间的距离，要用温度来测量，而不是用直尺。两颗心并不常常贴在一起，但是在其中一颗心灵需要关怀的时刻，另一颗很快就能传递过去一碗温暖的“心灵鸡汤”。邻里互动亲友互动“一碗汤的距离”指子女从自己家中给老人住处送去一碗汤，汤送到老人手上还不会降温变凉。以此来形容亲子间相对独立，又不失亲密的距离。我们提倡亲情养老，子女的住处应该和老人的住处离得不太远，这样子女既拥有自己的空间，又方便照顾老人。领域感归属感2策略2 Strategies远亲不如近邻14、养老模式Pension Model文化本土化 当下诉求 围合体现传统中式生活的精髓不管对居家型养老还是机构型养老，都要致力塑造邻里生活感。策略2：创立本土养老模式2策略2 Strategies 策略2：创立本土养老模式材料本土化 国内应用 由于经济水平、生活习惯、施工技术等跟国际的差异，要求我们不能“拿来主义”。养老模式Pension Model2策略2 Strategies以推拉门为例，探讨技术本土化的实现方式推拉门在日本养老建筑中应用广泛，节省空间，便于老人开启，安全轻便。诉诸中国实际现状，推拉门的技术实践遇到了众多挑战1、轨道施工 技术不够2、五金件 精确度不够3、实墙体 检修难4、五金15、件 寿命短5、进口门 价格高运营角度下的建筑技术本土化思考控制成本，采取国内的成熟技术推拉门的使用在运营中能否有替代品通过设计手段例如双层墙等，解决维修问题只有在运营角度中思考的本土化适宜技术，才能达到功能与经济的统一。结论：养老模式Pension Model 策略2：创立本土养老模式技术本土化 国内应用 “适宜技术”是设计本土化的有效途径，是理论与实践之间的联系纽带。归属感缺失组团布局营造家庭氛围活动范围缩小就近设置服务功能生活能力下降适老设备日常使用情绪消极敏感尊重沟通隐私安全关注重点南向日照空间旧日生活习惯专业服务户外活动熟悉的活动范围熟悉的人事物插座开关高度适合私人物品妥善保管门采用易16、抓握把手无障碍设计安装智能化管理系统字体加大 洄游空间安全空间连续扶手80细节Details 80个设计细节养老模式Pension Model80细节Details卫生间尺度卧室尺度服务人员比例工作人员排班担架通行宽度走廊宽度社区商业配型社区商业选址日托辐射人数范围适老配套配比洗手盆高度桌椅高度社区商业均好性活动中心选址居家养老服务需求老人营养餐厅服务范围床宽度套间面积配比家具适老设计老人活动半径与社区配套布置原则居家介护团队座椅高度洗手盆位置扶手高度老年活动中心辐射半径物业团队培训坡道坡度康复中心配置亲子班车电梯间尺寸服务岛服务半径职员餐厅介护人员看护效率适老花园设计服务外包自理型自理居室服17、务岛配套服务护理型 护理居室 公共起居室 服务岛公共配套社区商业中心老年活动中心医疗康复中心后勤保障运营管理职员配套设备模块 80个设计细节老人的特殊诉求 空间设计的精细化决定养老模式Pension Model梳理总结Summary3核心价值观2策略80 细节实现 功能空间的高效利用实现 家文化的延续与共融实现 创造一体化养老生活设计实现运营价值创立本土养老模式卫生间尺度卧室尺度服务人员比例工作人员排班担架通行宽度走廊宽度社区商业配型社区商业选址日托辐射人数范围适老配套的配比洗手盆高度桌椅高度社区商业均好性活动中心选址居家养老服务需求老人营养餐厅服务范围床宽度套间面积配比家具适老设计老人活动半18、径与社区配套布置原则居家介护团队唤起记忆活动场地动静结合高效服务流程座椅高度洗手盆位置扶手高度老年活动中心辐射半径物业团队培训坡道坡度医疗康复中心级别配置亲子班车公共娱乐区位置电梯间尺寸服务岛服务半径老人的洄游空间职员餐厅介护人员看护效率适老花园设计服务外包指导下落实于 梳理总结328工作模式养老模式Pension Model项目背景Project Background3项目周边Surrounding the project三环四环五环六环京密路-京沈路京沈路顺义区中心北京市中心基地 本项目位于北京市顺义新城第17街区，处于六环之外，沿京沈路到达顺义区中心路程为9.4公里，需时25分钟；沿京密19、-京沈路到达北京市中心区域，路程为 32.5 公里，需时 1 小时 20 分钟。项目周边景观有城市公共绿地、城市水系和沿水绿带，项目场地紧邻其中一块城市绿地，为场地创造了优美的景观视野。项目周边周边有三个主要公交站，主要可到达顺义中医院、空港医院、顺义西单商场、隆华购物中心等。9.4公里23.1公里区位特点区位交通周边地产景观配套右堤路昌金路昌金路右堤路项目场地下坡屯路通顺路项目场地 龙湖大名居 两限房 龙湖香醍堤岸 北区 龙湖香醍堤岸 南区 龙湖回迁房 龙湖好望山 牛栏山小区公共绿地项目场地0M400M景观水系沿河绿带500M项目背景Project Background公交站点养老设施学校分20、布1000M项目场地牛栏山酒厂-公交车站主要到达：空港医院；地铁石门站、南法信站途经：顺21路;顺27路;顺34路;顺34路区间牛栏山小区-公交车站主要到达：顺义中医院；空港医院途经：顺14路；顺21路;顺34路;顺34路区间；856路；空港5路下坡屯-公交车站主要到达：顺义西单商场；隆华购物中心途经：顺21路；顺34路；顺34路区间医疗服务 本项目周边 2 公里距离内有五家医疗服务站，其中一级甲等综合医院有顺义区第三医院，与最近的三甲医院（首都医科大学附属地坛医院）距离约 为 26.7 公里。本项目周边 2 公里距离内设有一家公办的顺义区牛栏山镇敬老院，主要服务对象是本镇五保老人及社会上的各21、类老年人，为其提供基本养老服务。项目背景Project Background项目周边Surrounding the project先进村社区卫生服务站西丰乐社区卫生服务站宝山齿科顺远宏达诊所顺义区第三医院（一级甲等综合性医院）项目场地1500M 顺义区牛栏山镇敬老院 建筑面积：2600 床位数：180张 设有医疗室项目场地1500M 牛栏山第一小学牛栏山第二幼儿园牛栏山中心幼儿园牛栏山第三小学项目场地项目背景Project Background1500M现状分析结论Conclusion项目背景Project Background地块周边形成较成熟的社区拥有河景绿地等景观资源离市区较远，区位条件22、一般相对缺乏便捷的公共交通方式缺乏医疗资源的就近支持产品定位Product Positioning4产品定位Product Positioning养老策略Pension Strategy 首创置业打造北京一站式养老标杆项目一站养老两个产品类型覆盖三类人群五位一体养老模式+结合国家战略的高度开展养老产业，借鉴国外经验及结合国内形势，对中国未来的养老发展提出具体的 产业模式。+在运营视角下专注于本土化养老体系构成，合理策划和规划养老产品，将养老市场带向“主动享老”的 转变。+赋予养老产业“一站养老、两个产品类型、覆盖三类人群、五位一体养老模式”的产品定位。+将养老问题纳入社区，提供全方位的养老社区23、照顾服务，把保障性服务与市场化的养老产业结合起来，满足老年人需求的同时推动养老产业发展。产品定位Product Positioning养老策略Pension Strategy 站养老创造持续照料的养老社区1综合养老机构区养老住宅区一站养老，无忧生活结合居家养老与养老院优点的复合式养老产业，是涵盖老人晚年不同阶段、持续照料服务的一站式养老。站养老创造持续照料的养老社区真正一站式养老设施可以为老年人提供独立生活、介助服务、医疗护理、痴呆护理、临终关怀等多项服务。产品定位Product Positioning养老策略Pension Strategy1充满活力的开放空间本方案提出的规划概念将休憩、运动24、社交、文艺等丰富多彩的活动复合到开放空间内，充分激发养老地块的综合活力，把用地紧凑的劣势转化为优势，提升空间附加值。便捷合理的功能布局 充分考虑失能老人、失智老人、自理老人及工作人员、家人亲属等不同人群的诉求，优化流线关系，通过对于社区医疗、专业介护机构、康复疗养、居家养老等的布置，最大化方便老人生活。产品定位Product Positioning养老策略Pension Strategy 个产品类型开发具有活力的“城市养老”混合社区 2综合养老设施-养老楼整个养老设施的依托与资源，提供私人管家式服务、康复疗养、专业医护照料为一体的养老设施服务。产品定位Product Positioning养25、老策略Pension Strategy 个产品类型开发具有活力的“城市养老”混合社区 2综合养老设施-护理楼提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务。在健康状况和自理能力变化时，获得与身体状况相对应的照顾和服务。产品定位Product Positioning养老策略Pension Strategy 覆盖 类人群全面服务多方养老人群3社区养老人群机构养老人群居家养老人群设计方投资方运营方客户方养老人群新型养老机构养老传统养老产品定位Product Positioning养老策略Pension Strategy 覆盖 类人群全面服务多方养老人群3居家养老人群与亲人共居&享受社区养老服务机构养老人26、群得到安排、照料和护理&享受到全人、全员和全程服务。针对不同客户合理划分功能区域社区养老人群老有所养&老有所依老有所学&老有所教老有所为&老有所乐产品定位Product Positioning养老策略Pension Strategy 覆盖 类人群全面服务多方养老人群3综合养老设施区养老楼机构养老人群社区养老人群居家养老人群护理楼养老住宅健康养生区身体机能、自理能力下降 老化 患病07:00_08:00早晨在家吃早饭08:00_10:00去超市购买日常用品10:00_11:00去健康公园和老朋友练练空竹11:00_12:00中午子女不回家，去养老楼的 老人餐厅用餐12:00_13:00去日托午休27、区睡个午觉13:00_15:00在日托与朋友聚在一起听听京 剧,聊聊天15:00_17:00回到家里看会儿电视17:00_18:00晚上回家与家人共用晚餐，享 受天伦之乐 市区超市日托、老人餐厅活动中心养老住宅健康公园产品定位Product Positioning养老策略Pension Strategy 覆盖 类人群全面服务多方养老人群3居家养老的一天老人餐厅、诊所活动中心护理楼产品定位Product Positioning养老策略Pension Strategy 覆盖 类人群全面服务多方养老人群3健康公园07:00_08:00护理人员送来早餐08:00_09:00护理人员陪伴到楼下的健康公 28、园散步09:00_11:00在所住的护理楼内阅读、看电 视、上网看新闻11:00_12:00护理人员送来午餐12:00_13:00在所住的护理楼内午休13:00_15:00接到体检的短信提醒，去养老 楼的医疗中心体检15:00_17:00在老年活动中心与朋友聊天17:00_18:00在老人餐厅用晚餐社区养老的一天养老楼产品定位Product Positioning养老策略Pension Strategy 覆盖 类人群全面服务多方养老人群3健康公园07:00_08:00被护理人员唤醒，用早餐08:00_09:00进行晨间活动，放松身心09:00_11:00到公共活动厅和朋友们一起聊 天、看电视、29、下棋11:00_12:00护理人员送来午餐12:00_13:00在所住的养老楼护理间内午休13:00_15:00到养老楼的康复中心进行康复 性活动15:00_17:00到老年活动中心参加书法、绘 画课17:00_18:00护理人员送来晚餐机构养老的一天产品定位Product Positioning养老策略Pension Strategy 位一体养老模式全新的养老服务格局 5社会养老以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。养老生活通过老年公寓、护理居住模块、公共配套、户外活动空间真正实现“自理、失能、失智”的一体化养老。医康检设置医疗机构，加入康复中心的功能，建立专业老年体检30、中心。产学研注重养老介护人才的培训与输出，针对养老服务体系开展全方位的培训。展示交流打造养老产品销售展厅，促进养老产业的发展。五位一体功能配置Function Configuration产品定位Product Positioning功能模块功能分类备注服务本园区/周边社区的自理老人服务养老楼内半自理/非自理老人老年餐厅接待本园区/周边社区的自理老人服务本园区自理/半自理老人辐射周边社区服务本园区自理/半自理老人辐射周边社区养老楼和本园区老人辐射周边社区养老楼和本园区老人辐射周边社区展示培训迎接各界人士考察交流接待中心养老楼内外的展示交流娱乐本园区的自理/半自理老人养老楼内的半自理/非自理老人介31、助型居住模块居住标准层服务半自理老人介护型居住模块居住标准层服务自理能力相对较弱，需要专业介护服务的老人职员办公场所职员宿舍餐厅职员配套人员搭配厨房仓库储物各类机房/控制室介助型一居室/两居室居住标准层服务半自理老人自理型一居室/两居室居住标准层服务自理能力相对较强老人养老联排住宅居住养老叠拼住宅居住区域划分服务自理老人长者养生住区医疗服务康复理疗护理楼综合养老设施养老楼后勤服务模块运营管理设备模块公共配套服务模块日间照料社区上门服务老年活动户外活动场地 本项目养老产品功能配置表总体规划Overall Masterplan5总体规划Overall Masterplan总图布局Masterpla32、n 总体规划Overall Masterplan组团式布局Group棋牌娱乐区休闲健身紧急医务室组团公共活动组织会所趣味果树园体验菜园健身娱乐区养生组团布局每个养老养生组团拥有相对功能独立的居住模块，是组织公共活动的基本单元1-布局原则：各组团核心位置，组团内抵达性好。2-服务人群：主要针对本组团人群3-包含功能：各组团的功能可以差异化设置标准层活动场所标准层活动场所标准层活动场所标准层活动场所单元活动场所组团级活动场所社区级活动场所茶室书吧总体规划Overall Masterplan棋牌娱乐区休闲健身紧急医务室会所趣味果树园体验菜园茶室书吧健身娱乐区真正风雨无阻的长廊系统 风雨长廊将零碎分散33、的组团功能联系在一起，成为整合组团公共空间的一个契机，通过功能重组与交通梳理，依托风雨无阻的长廊系统，将公共活动场地与建筑紧密联系。组团式布局Group总体规划Overall Masterplan餐饮保障Catering餐饮保障 老人餐要求营养健康，荤素搭配，相对软烂易咀嚼，避免刺、骨等尖利物。根据老人的身体情况、牙齿状况、吸收状况，需要更细致专业的饮食供给，如流食、半流食等。家庭烹饪不易做到专业老人餐的要求，且效率低，易发生浪费等情况。统一设置在养老楼的营养厨房，通过营养师的专业建议和餐饮团队的配合，使园区内老人能享受到最专业的营养餐服务。居住在养老楼的老人居住在护理楼的老人 居住在养老住宅34、的老人 养老楼的老人一般情况在各自组团的公共厅内就餐每个组团均由一楼营养厨房统一送餐鼓励身体状况较好的老人来到一层的公共餐厅就餐护理楼的老人一般情况不会在居室内进行烹饪，由养老楼餐饮部送餐到家或自行领取订餐。鼓励护理楼老人进入养老院公共餐厅就餐，参与养老院公共活动 住在养老住宅的老人可以在自己居室内进行烹饪鼓励健康老人进入养老院公共餐厅就餐，参与养老院公共活动 总体规划Overall Masterplan医疗保障Medicare医疗保障 老人的医疗需求量大，使用率高 先进的健康管理系统需要及时的医疗支援，养老设施中医疗模块的设计是建立医疗支援系统的保证。医疗模块是整个养生园区的医疗保障和基础。35、居住在养老楼的老人居住在护理楼的老人 居住在养老住宅的老人 居住在周边社区的老人 养老楼的老人一般情况身体状况较差，医疗需求大日常医疗如早晚体检，突发状况需依赖医疗模块的支持康复保健定期体检、心理辅导 上门医疗服务康复保健定期体检、心理辅导 上门医疗服务康复保健 共享医疗资源康复保健总体规划Overall Masterplan交往空间 Intercourse Space交往空间 健康老人和半自理老人在园区内能拥有丰富多样的文娱活动。将老年活动中心设置在养老楼中，丰富了园区内老人的交往活动空间，给养老院带去活力。便民服务 养老楼配备齐全的设备设施，补充、辅助居家老人的养老生活，如洗衣服务、家政服36、务、理发服务、辅助洗浴、便民商店等。居住在养老楼的老人居住在护理楼的老人 居住在养老住宅的老人 养老楼的老人一般情况身体状态较差，鼓励老人到位于养老楼二层的社区老年活动中心活动，接触园区健康老人，相互交流。护理楼的老人进入养老楼吃饭看病，同时进入二层社区老年活动中心活动娱乐。老人享受养老楼内的便民服务设施，如洗衣服务、家政服务、理发服务、辅助洗浴、便民商店等。住在养老住宅的健康老人进入养老院公共餐厅就餐，参与养老院公共活动，给养老院带去活力。白天进入养老院日托组团，与同龄人交流娱乐。老人享受养老楼内的便民服务设施，如洗衣服务、家政服务、理发服务、辅助洗浴、便民商店等。总体规划Overall M37、asterplan系统4：智能化平台综合布线系统:网络系统电话系统空调系统加湿系统水过滤系统智能照明系统能源管理系统设备自控系统智能抄表系统水电独立计费系统机房工程：装修、电气、精密空调、接地防雷、机房监控系统2：沟通系统互动电视系统多媒体发布及信息系统广播系统系统1：监控系统护理呼叫系统人员定位系统出入口管理系统消防报警系统视频监控系统 防盗报警系统门禁一卡通系统智能车库管理系统无线对讲系统系统3：健康管理检测系统智能卫生间系统远程医疗系统信息查询系统：智能卫生间远程诊疗床头呼叫人员定位信息查询广播背景音乐加湿水过滤视频监控水电独立计费出入口管理灯光控制智能化基础系统分项系统智能管理系统 I38、ntelligent Management System智能管理系统 一体化管理系统总体规划Overall Masterplan健康管理检测系统Health Management Systems智能管理系统健康管理检测系统健康保障1）为整个园区的老人提供医疗支援2）设置生命体征感应系统3）向园区外的老人、居民提供医疗服务，惠及周边先进的健康管理系统需要及时的医疗支援，养老设施中医疗模块的设计是建立医疗支援系统的保证整个园区老人的健康数据采集、组织定期体检、上门医疗支援、健康状况监控、远程医疗的全系列医疗支援。将预防医学、亚健康调整与诊疗手段进行结合，从而提高老人的生命质量。设置生体感应系统，保39、证老人安全健康。主要设置于养老楼内，自理生活的老人居室内一定时间内没有活动迹象的情况下，预警装置启动自动连通管理办公室。医疗资源向外辐射 惠及周边生体感应器总体规划Overall Masterplan智能监控系统 Monitoring System智能管理系统监控系统安全保障收波器整个园区统一管理，让老人们住的安心。主要出入口的门、电梯等有电子锁，可以直接手动或由控制室远程开启/关闭，主要用来控制老人的外出，也记录特定门的出入情况。比如遇到紧急状况，则可以全部调为开启状态。同时设置有效视频监控系统，配合老人佩戴式GPS身体位置定位装置，保持有效联系沟通，遇到紧急情况及时展开施救。总体规划Ove40、rall Masterplan总体规划Overall Masterplan车流分析Traffic Analysis总体规划Overall Masterplan总体规划Overall Masterplan消防分析Fire Protection Analysis总体规划Overall Masterplan总体规划Overall Masterplan连廊分析Corridor Analysis总体规划Overall Masterplan总体规划Overall Masterplan功能分析Functional Analysis总体规划Overall Masterplan养老楼护理楼1T4养老叠拼住宅锅炉41、房护理楼1T5养老联排住宅护理楼1T6-A护理楼1T6-B综合养老设施-养老楼Comprehensive Supporting Facilities-Pension Building6 综合养老设施 综合养老设施Comprehensive Supporting Facilities面向患有慢性病及生活无法自理的老人面向患有慢性病以及生活无法自理的老人，提供专业介护服务专业介护团队上门服务老年营养餐厅就餐送餐日间照料中心临时照料康复理疗服务定期体检医疗保健设备医疗服务居家便利服务洗浴洗衣等刚性需求职能配套服务可为整个养老社区提供设施保障及专业团队辐射社区 综合养老设施是整个养老社区的依托与支援 42、服务介绍Service Description一层承担综合养老院主要对外功能日托为社区老人提供日间照料活动，相对低价降低入住门槛，同时减弱其戒备心理，吸引特养机构潜在客户功能分析Functional Analysis特养介护组团老年营养餐厅医疗中心康复中心日托养老生活区事务洽谈室介助洗衣清洁区培训护理基地老人营养餐厅、医疗中心、事务洽谈室、介助洗衣清洁区对社区服务，既为社区居民提供便捷服务，又为设施运营提供流动资金总建筑面积：6091.92一层面积：1473.76总房间数：60间总床位数：120床医疗中心：323.19 日托：208.98厨房：155.67老人餐厅：128.70养老楼Pensi43、on Building日托功能分析Functional Analysis日间活动在公共区域会安排老人进行一系列日间活动，身体锻炼、文娱活动等。运营需求：以最少介护人数保证日间娱乐活动的展开。洗浴为日托老人提供专业级介护洗浴。运营需求：洗浴体现设施专业性，符合操作流程的合理设计保证介护人员得以高效快捷地协助老人洗浴。养老楼Pension Building通知布告例行晨检运营需求：及时监控老人健康状况，落实责任，防止突发状况运营需求：及时通报老人和机构的状况，高效传达。公告展示区：一周活动安排等。老人每天入托时，安排例行晨检，保持老人良好健康状态。日托功能分析Functional Analysis44、午休为日托老人提供休息的床位。午餐专业的营养室为老人精心配制可口健康的午餐，护理人员在公共用餐区协助老人用餐。运营需求：设施特色餐饮是吸引顾客的重要途径。运营需求：午休区域相对集中，利于介护人员随时关注老人状况。养老楼Pension Building一层平面日托效果图Day Care养老楼Pension Building综合事务室接待洽谈经理接待、参观陪同。接待家属、入院洽谈。休息处连接东、西两个入口，供人们休息放松。办公区域功能分析Functional Analysis养老楼Pension Building一层平面大厅效果图Lobby养老楼Pension Building一层平面休息处效果图45、Rest Area养老楼Pension Building药房挂号问讯处治疗区接待来往病人，照顾到整个医疗服务区。对外提供基本社区医疗服务和康复疗养服务。“医养结合”是目前养老服务业发展方向，国家卫生、民政、老龄委等多部门联合推动该模式的创新与实践。社区医疗植入养老设施，得以优化医疗资源配置，高效便捷。医疗中心功能分析Functional Analysis养老楼Pension Building养老餐厅营养配餐为老年人提供营养健康的科学配餐。在厨房进行分餐，再有餐车送往各个组团。养老生活功能分析Functional Analysis养老楼Pension Building二层承担综合养老院娱乐交友功46、能康复中心、养老生活区为社区及设施老人提供娱乐活动和交友互助的场所，多样性的功能布置为养老设施带来生机与活力功能分析Functional Analysis特养介护组团老年营养餐厅医疗中心康复中心日托养老生活区事务洽谈室介助洗衣清洁区培训护理基地护理培训基地作为社区养老介护团队的大本营，为全社区培养最专业的介护人员。针对性人才是社区服务体系的关键因素。二层面积：1473.76康复中心：205.11培训护理基地：624.36养老楼Pension Building养老生活功能分析Functional Analysis康复中心老年人专用健身房，设置专业康复设备。休闲活动丰富老年人的日常生活，增强老人间47、的相互交流，减少孤独感。养老楼Pension Building二层平面养老生活区效果图Activity Center养老楼Pension Building二层平面阅览区效果图Reading Area养老楼Pension Building介护培训中心对应业务范围是养老人才培训输出，养老产业课程研发，适老产品智能系统网络架构等。为养老产业的可持续发展提供后盾与支持。开放教习场所护理培训基地功能分析Functional Analysis养老楼Pension Building三六层承担综合养老院特养介护功能功能分析Functional Analysis特养介护组团老年营养餐厅医疗中心康复中心日托养老生48、活区事务洽谈室介助洗衣清洁区培训护理基地三-六层面积：888.16房间数：15间床位数：30床特养介护组团为失能老人提供专业介护服务，组团模式的开放式布局，简化了护理流线，极大降低了护理难度。养老楼Pension Building标准介护组团构成：1、公共活动厅 2、一体化卧室 3、介助洗浴区 4、清洁服务区1234组团模式概念Group Model Concept组团式特养介护模式养老楼Pension Building护理组团；易于管理陪护，同时能让老人在熟悉的环境中建立归属感、安全感。运营优势：老人走出卧室即为公共活动厅，避免了介护人员搀扶老人进入公共厅的过程，节约介护人力，提高安全系数。49、标准组团活动厅组团模式概念Group Model Concept养老楼Pension Building组团模式概念Group Model Concept养老楼Pension Building三层平面公共活动厅效果图Public Activity Hall养老楼Pension Building组团模式概念Group Model Concept标准间标准配置的一体化房间，人性化设计老人家具、洁具等。卧室布置与综合设施总体定位及设施老人介护程度相匹配。不同介护程度的老人需要不同的硬件配套运营优势：尺度精炼的卧室控制入住成本，同时鼓励老人更多时间在公共厅内活动，与人交流沟通。卧室养老楼Pension 50、Building电动护理床在空间里紧凑布置了家庭生活的主要组成，老人可以延续原先家中的日常生活。洗手盆外置方便老人和介护人员日常使用供自理老人使用的浴室，卫生间有足够空间供轮椅老人进入使用，同时满足介护人员入内协助老人。入口区域设置换鞋凳、矮柜、告示板、衣帽钩等，一切细节设计都为了给老人带来最实用最贴心的使用感受。卫生间入口高低凳外置洗手盆特养单人间组团模式概念Group Model Concept养老楼Pension Building入口高低凳入口区域设置换鞋凳、矮柜、告示板、衣帽钩等，一切细节设计都为了给老人带来最实用最贴心的使用感受。供自理老人使用的浴室，卫生间有足够空间供轮椅老人进入使51、用，同时满足介护人员入内协助老人。书桌与电视柜衣柜相结合设计在空间里紧凑布置了家庭生活的主要组成，老人可以延续原先家中的日常生活。自助服务区休闲阅读区卫生间灵活双人间组团模式概念Group Model Concept养老楼Pension Building浴室空间作为标准组团的配置老人可以在相对较近的组团小浴室完成日常洗浴。运营优势：老人在合理空间序列中完成洗浴，减少入浴过程生病，规避运营风险。介助洗浴区组团模式概念Group Model Concept洗浴空间要点：1、浴室空间因其严格的操作流程，对空间序列要求严格。2、更衣室在洗浴空间中扮演重要角色：浴室温度变化剧烈，更衣室可作为温度缓冲。更52、衣洗浴过程老人常有如厕需求，应卫生间串联。发生失禁时，与污物间串联可方便介护人员在第一时间处理污物。3、机械浴室辅助完全无自理能力的老人洗浴,减轻介护人员工作强度。养老楼Pension Building洗浴功能区（示意）机械浴室浴池更衣室组团模式概念Group Model Concept养老楼Pension Building清洁空间作为标准组团的配置老人可以在相对较近的组团污物、洗衣室完成日常清洁。运营优势：老人在污物间中换下衣物可直接通向洗衣间和浴室，使清洁过程快速、高效。清洁服务区组团模式概念Group Model Concept后勤服务空间原则：1、在后勤走道周边满足后勤服务人员的各类需53、求。2、后勤走道连接公共卫生间、洗衣房、布草间、污物间3、污物间对更衣室开门的同时也对后勤走道开门，串联工作流程养老楼Pension Building多用途卫生间污物间多用途卫生间污物间组团模式概念Group Model Concept养老楼Pension Building综合养老设施-护理楼Comprehensive Supporting Facilities-Nursing Buildings7护理楼Nursing Buildings1T4楼型Building 1T41T5楼型Building 1T5护理楼Nursing Buildings1T6-A楼型Building 1T6-A护理楼N54、ursing Buildings1T6-B楼型Building 1T6-B护理楼Nursing Buildings适老一居室单元适老设计入口换鞋坐凳入口区域设置换鞋凳、矮柜、告示板、衣帽钩等，一切细节设计都为了给老人带来最实用最贴心的使用感受。供自理老人使用的浴室，卫生间有足够空间供轮椅老人进入使用，同时满足介护人员入内协助老人。设置洗手盆、烹饪区、吊柜等，给老人家庭感的生活氛围。老人延续原有生活习惯、生活兴趣。生活自主区适老化书桌三件套卫生间单元详解Unit Details护理楼Nursing Buildings门厅门厅开敞，有足够空间供轮椅老人进出停留；设置换鞋凳、置物台，台面高度850955、00mm；减少阻挡视线的屏风等为老人设置专座以保证老人最舒适的视距；不宜将沙发围合得过于封闭,以免造成绕行或绊脚起居室设更衣、换鞋空间，并设置座凳、扶手。预留不小于1.50m1.50m的轮椅回转面积。起居室短边净尺寸不宜小于3.3m。户门内外不宜有高差。有门槛时，其高度不应大于20mm，并设坡面。单元适老设计健康两居室单元详解Unit Details护理楼Nursing Buildings用餐区预留轮椅座位空间。单元适老设计在视线开放的餐厨区域，老人可以对起居室、入口之间相互照应，视线可达，利于相互间的联系沟通。餐厨区厨房台面高度不宜高于0.75m。单元详解Unit Details护理楼Nur56、sing Buildings保证轮椅者视野，窗台及阳台扶栏下部非透明墙体不大于0.6m。老人卧室宜选择南向房间根据季节日照条件变化，调整床等家具的摆放方式采用平开门时，采用杆式门把手。选用内外均可开启的锁具。阳台卧室阳台进深不小于1.5m。卧室、阳台贯通，增加卧室的舒适度。卧室设置两个护理床。单元适老设计单元详解Unit Details护理楼Nursing Buildings精装细节展示房间内墙出现阳角，均做导圆角处理，防止老人意外磕碰。家具适老化设计边缘圆润光滑座椅背等可充当扶手轻便易移动就餐椅可推进餐桌，方便老人靠近就餐插座开关高度与普通居住建筑不同，为方便轮椅老人使用，设置在距地1000mm处。安置紧急呼叫报警装置。户门及内门均应采用易抓握的门把手，避免老人因握力不足导致无法自如开门的情况。卫生间采用非嵌入式推拉门，结合中国实情，方便检修。单元详解Unit Details护理楼Nursing Buildings