1、北京首创顺义17街区项目概念方案汇报北京首创顺义17街区项目概念方案 项目定位篇 Project Orientation地块价值分析基本思路：基本思路：在政策允许的情况下，将养老设施面积最小化；养老设施未来经营规模的最优化；可售型部份最大化；相关政策：相关政策：北京市工程建设地方标准社区养老服务设施设计标准养老院100床以上，面积30-50平米。北京市地方标准-养老服务机构服务质量星级划分与评定一星级 50张以上，二星级100张以上，三星级150张以上，四星级200张以上根据养老机构实际运营经验，建议床位在100-300张左右小结：小结：床位100床以上，床均面积30-50平米00Projec2、t Orientation项目定位篇养老部分项目整体思路养老部分项目整体思路养老部分整体分为两个部分：养老部分整体分为两个部分：第一部分：护理型养老院及养老相关配套部分，按照规范最低要求面积配置约为6000平米，集中配置，未来自我经营平衡，不分摊自身的地价及其自身的建安成本。第二部分：自理型养老销售部分，按照商品住房标准进行配置，约为2.8万平米，销售户型约为40平米左右，按照9500元/平米均价进行长租权的销售，拎包入住，未来的销售模式可能为会员卡，可设置自由转让。未来的客户分为两类，其一是区域老年人的居住型养老，其二为年轻人投资及为父母养老购买。该部分销售额用于平衡所有养老部分的建安成本。3、养老部分的地价养老部分的地价1.61.6个亿由纯商品住房部分来承担。个亿由纯商品住房部分来承担。养老部分项目整体思路养老部分项目整体思路养老部分经济测算评估收入测算收入测算销售面积销售面积均价均价总销售额总销售额养老自理型销售部分2.8695002717027170成本测算成本测算销售面积销售面积成本成本总销售额总销售额养老自理型销售部分2.86700020020地下部分0.547102355养老院及相关配套0.675004500合计2687526875养老部分的销售额能够摊平养老部分的所有建安成本！养老部分的销售额能够摊平养老部分的所有建安成本！1717街区纯商品房部分销售额对比街区纯商品房4、部分销售额对比实现方案销售额销售面积销售均价 销售总额备注叠拼总面积155002912645146 上叠400万，下叠500万联排总面积1290040000 51600 联排总价600万限价房64300 950061085 养老部分 28600950027170合计120700185001 原拿地方案销售额销售面积均价销售收入合计限价房6.43950061085普通住宅1.0122488 22712 叠拼1.5630392 47411 养老机构3.46 1000034612合计165821 结论：实现方案较之拿地方案多了结论：实现方案较之拿地方案多了1.911.91个亿，其中个亿，其中1.615、.6个亿要分摊养老部分个亿要分摊养老部分的地价，因此实现方案较之原拿地方案收入增加的地价，因此实现方案较之原拿地方案收入增加31003100万。万。（此测算与原拿地方案地下车位经济测算保持不变，待政府审批后另行计算）Contents 01010203Plan Design概念方案篇规划理念总平面图功能分析综合护理楼设置原则规划设计要点场地剖面分析停车分析Unit Design产品设计篇大首层平面图户型分布图综合护理楼自理模块产品护理模块产品Facade Design建筑形象篇SKP场景透视01Plan Design概念方案篇规划理念总平面图功能分析综合护理楼设置原则规划设计要点场地剖面分析停车6、分析北京首创顺义17街区项目概念方案 吃一站式养老住娱医护24h定制送餐集中景观餐厅老年活动中心医疗中心康复中心健管中心健康管理护理管家自理生活护理生活作为北京第一宗含“机构养老设施用地”的项目，本地块力图打造以“吃住娱医护”为一体的一站式高端持续关怀照料社区CCRC。规划目标概念方案篇 Plan Design规划理念北京首创顺义17街区项目概念方案 CCRC是一种复合式老年社区，通过为老人提供自理、介护、介助一体化的居住设施服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住。并获得与身体状况相对应的照料服务。CCRC能够提供：安全保障、养生环境、无障碍设计、生活配套、医7、疗服务、照料服务、学习小组、活动小组。本案中，持续照料社区的产品组成：1.自理模块2.护理模块3.医疗（医疗中心+健管中心+康复中心）4.餐厅5.老年活动中心 CCRC-高端持续关怀照料社区 Continuing Care Retirement Community自理模块Independent Living护理模块Assisted Living医疗门诊+健管+康复Elderly Community Hospital老年活动中心Active Center 风味餐厅Specialty Restaurant功能模块 提供可持续照料的生活模块，打造区别于传统住区的一站式安心服务。规划目标概念方案篇 P8、lan Design规划理念北京首创顺义17街区项目概念方案 自理模块护理模块健康状况：良好自理能力强可以独立活动并参与丰富的公共活动健康状况：一般需要进行护理照料需要集中用餐及看护面积比9%约108床2907.6约652床28212床位比14%面积比91%床位比86%两大社区构成随老人身体状况的改变可在不同的服务单元之间相互转换可实现在同一个社区享受全生命周期的服务提供可持续照料的生活模块概念方案篇 Plan Design规划理念北京首创顺义17街区项目概念方案概念方案篇 Plan Design总平面图8F8F8F5F5F5F4F2F2F8F备注：此表中地下建筑面积为预估值，随方案深化会有一9、定调整。经济技术指标 项目总用地面积 23074.41 总建筑面积 39399.00 其中 地上建筑面积 34612.00 其中 老年公寓护理模块2907.6自理模块28212.00医疗816.00餐厅912.00老年活动中心1152.00综合管理用房772.40地下建筑面积 4787.00 建筑密度 30.00%容积率 1.50 绿地率 30%机动车停车位 225其中 地上停车位 102地下停车位 123北京首创顺义17街区项目概念方案概念方案篇 Plan Design功能分析综合护理楼：6000护理模块：2907.6医疗：816餐厅：912老年活动中心：1152综合管理用房：772.4自理10、老年公寓：28212自理模块：28212自理老年公寓护理模块医疗交通及连廊老年活动中心餐厅公共交往空间北京首创顺义17街区项目概念方案 2015.03.12 自理模块按照老年公寓（老年人居住建筑设计标准GBT 50340-2003），护理模块依据(养老设施建筑设计规范GBT 50867-2013）概念方案篇 Plan Design综合护理楼设置原则北京首创顺义17街区项目概念方案 2015.03.12 产品设计篇 Unit Design综合护理楼综合护理楼具体面积依据：详见下页附表自理模块652x60 x2=782.4管理服务用房：652x1=652 餐厅：600医疗保健用房：老年活动中心：111、24 配套总计：3652.4其中:护理标层餐饮面积：40 x4=160 阳光花房：400 综合护理楼首二层面积：3092.4 综合护理楼总建筑面积：3652.4+726.9x4=6000 护理模块108x60 x2=129.6管理服务用房：108x5=540 餐厅：108x2=216医疗保健用房：老年活动中心：108x6=648 总计782.4+129.6=912管理服务用房：612+540=1152 餐厅：600+216=816医疗保健用房：老年活动中心：648+124.4=772.4六床/四床房两床房医疗保健管理服务用房老年活动中心餐厅六床18床位，四床12床位两床78床位，建筑面积：1112、52建筑面积：816建筑面积：912共652床共108床共760床建筑面积：772.4北京首创顺义17街区项目概念方案1.共享大花园+多重院落规划形态提供老年人全方位的交流互动场所。多层次交往空间：营造从共享、开放、半私密、私密层层递进的交往空间，创造不同主题的交流场所，丰富整个规划体系。半私密开放共享私密风雨连廊体系院落空间单元公共空间会所概念方案篇 Plan Design规划设计要点北京首创顺义17街区项目概念方案2.标识性与归属感兼顾的主入口凹进入口景观导入，加强入口归属感。概念方案篇 Plan Design规划设计要点北京首创顺义17街区项目概念方案3.可达性与景观性兼顾的交通体系人车13、分流、无障碍、风雨连廊、漫步道。风雨连廊体系车行流线、搬家及后勤流线花园漫步道体系概念方案篇 Plan Design规划设计要点北京首创顺义17街区项目概念方案4.院落打造中央活力核心开放核心组织各项公共活动及配套功能。自理模块高端别墅护理模块中轴景观中央花园社区的心餐厅老年活动中心康体理疗管理服务概念方案篇 Plan Design规划设计要点北京首创顺义17街区项目概念方案5.去机构化、家庭温暖型社区氛围 提供周到的家庭服务和亲切的居家感受。概念方案篇 Plan Design规划设计要点北京首创顺义17街区项目概念方案 南侧楼 5F连廊连廊北侧楼 8F中心花园自理楼护理楼自理楼概念方案篇 P14、lan Design场地剖面分析北京首创顺义17街区项目概念方案停车分析：停车位指标按照65辆/万 车位数为：3.4641*65=225辆 其中地上102辆，地下车库停车123辆 地上与地下配比为45%：55%地下车库面积：4864备注：设备机房面积为预估面积为1300，其中，变配电室200，柴油发电机房80，有线电视机房50，通讯机房60，消防控制室60，换热站或燃气锅炉房200，如需设中央空调地下需设制冷机房350。设备机房地下车库竖向交通备注：地下建筑面积为预估值，随方案深化会有一定调整。概念方案篇 Plan Design停车分析02Unit Design产品设计篇大首层平面图户型分布图15、综合护理楼自理模块产品护理模块产品北京首创顺义17街区项目概念方案 2015.03.12 产品设计篇 Unit Design大首层平面图自理模块阳光房老年活动中心幼儿托管机构连廊系统餐厅医疗二层平面图首层平面图北京首创顺义17街区项目概念方案自理（南侧）自理（北侧）产品设计篇 Unit Design户型分布图护理二床间护理六床间 产品类型CCRC持续关爱老年社区自理模块护理模块户型类型一室户（南侧）一室户（北侧）二床间四床间六床间开间1开间1开间1开间2开间2开间产品属性多层产品多层产品多层产品多层产品多层产品开间尺寸36003600420042004200户型套内面积/22.4926.09216、4.2149.5669.72户数2164363933床位数216436781218总户数697总床位数760北京首创顺义17街区项目概念方案 2015.03.12 产品设计篇 Unit Design综合护理楼首层平面图（本层建筑面积：1593.1）二层平面图（本层建筑面积：1499.3）北京首创顺义17街区项目概念方案公共区标准层建筑面积：726.90 层数：4层产品设计篇 Unit Design护理模块户型6层护理标准层平面3-5层护理标准层平面餐厅起居厅餐厅起居厅床位数：108床二床间：39间四床间：3间六床间：3间床位数后期可改造为132床，因配套设施与床位数息息相关，故选择较为经济的117、08床布置。床位数大于100床才可评定为星级养老院，目前床位数108床，可满足星级养老院条件。本层床位数：26床本层床位数：30床北京首创顺义17街区项目概念方案1-1剖面图产品设计篇 Unit Design综合护理楼2-2剖面图1122北京首创顺义17街区项目概念方案 独立生活产品户型 北侧标准层平面单户建筑面积：39.9 产品设计篇 Unit Design自理模块户型标准层建筑面积：638.4注：后期具备改造成纯南向两开间80户型的可能性北京首创顺义17街区项目概念方案 独立生活产品户型 南侧标准层平面单户建筑面积：39.9产品设计篇 Unit Design自理模块户型标准层建筑面积：3118、9.2改造前北京首创顺义17街区项目概念方案 独立生活产品户型 南侧标准层改造后平面产品设计篇 Unit Design自理模块户型标准层建筑面积：319.2拎包入住，便于销售A户型建筑面积：80.38B户型建筑面积：79.22AABB改造后北京首创顺义17街区项目概念方案 产品设计篇 Unit Design自理模块户型客户人群：健康状况良好，自理能力强，可独立行动并参与休闲娱乐活动的独居老人。IL自理生活 南侧模块1，全方位无障碍设计。2，3.6m面宽，保证生活品质的同时兼顾经济性。3，麻雀虽小，五脏俱全，集餐，厨，卫，厅，卧室 于一体。套内面积：22.49北京首创顺义17街区项目概念方案 产19、品设计篇 Unit Design自理模块户型客户人群：健康状况良好，自理能力强，可独立行动并参与休闲娱乐活动的独居老人。IL自理生活 北侧模块1，全方位无障碍设计。2，3.6m面宽，保证生活品质的同时兼顾经济性。3，麻雀虽小，五脏俱全，集餐，厨，卫，厅，卧室 于一体。套内面积：26.09北京首创顺义17街区项目概念方案 产品设计篇 Unit Design护理模块户型客户人群：健康状况一般，需要进行护理照料。AL护理生活 两床间1，全方位无障碍设计。2，卫生间推拉设计，防止老人意外摔倒造成伤害。套内面积：24.21北京首创顺义17街区项目概念方案 产品设计篇 Unit Design护理模块户型客20、户人群：健康状况一般，需要进行护理照料。AL护理生活 四床间1，全方位无障碍设计。2，卫生间推拉设计，防止老人意外摔倒造成伤害。套内面积：49.56北京首创顺义17街区项目概念方案 产品设计篇 Unit Design护理模块户型客户人群：健康状况一般，需要进行护理照料。AL护理生活 六床间1，全方位无障碍设计。2，卫生间推拉设计，防止老人意外摔倒造成伤害。套内面积：69.7203Facade Design建筑形象篇SKP场景透视北京首创顺义17街区项目概念方案 2015.03.12 建筑形象篇 Facade DesignSKP场景透视北京首创顺义17街区项目概念方案建筑形象篇 Facade D21、esignSKP场景透视北京首创顺义17街区项目概念方案建筑形象篇 Facade DesignSKP场景透视北京首创顺义17街区项目概念方案建筑形象篇 Facade DesignSKP场景透视北京首创顺义17街区项目概念方案建筑形象篇 Facade DesignSKP场景透视北京首创顺义17街区项目概念方案建筑形象篇 Facade DesignSKP场景透视06经营测算篇SKP场景透视立面意向北京首创顺义17街区项目概念方案经营计划篇养老养老设施施成本：0.6X（0.35+0.4）=0.45亿元经营利润：2.72-2.00-0.21=0.51亿元地上成本：2.86X（0.35+0.35）=2.22、00亿元收入：2.86X0.95=2.72亿元公寓式养老公寓式养老建设期：建设期：地下成本：0.5X（0.021+0.40）=0.21亿元北京首创顺义17街区项目概念方案经营计划篇 Facade Design立面意向居家式养老服务护理健康管理生活支援美食娱乐护理服务：是指对于入住者靠自身力量无法完成的生活动作，由工作人员提供帮助。生活支援服务：虽然不是入住者在生活中所必须进行的行为动作，但是通过我方的帮助可以提高其生活质量。健康管理服务：通过和医疗机构的合作来维持入住者的身体健康，并在疾病处于早期时及时发现。娱乐服务：帮助入住者每天开心、充实地生活。美食：提供建康丰盛的餐饮服务。经营期：经营期23、：收入项目目第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第6年年第第7年年第第8年年第第9年年第第10年年第第11年年第第12年年合合计入住率入住率50%90%95%98%98%98%98%98%98%98%98%98%入住人数入住人数 54 97 103 106 106 106 106 106 106 106 106 106 收入收入373 706 820 888 932 979 1,028 1,079 1,133 1,190 1,249 1,311 11,687 单人床位人床位费和熹会和熹会汇晨晨寿山福海寿山福海本本项目目权重 10,000 7,000 6,000 区位区位23%124、00 80 80 100 硬件硬件10%100 90 90 100 品牌品牌5%80 100 80 100 配套配套2%125 85 90 100 户型型5%115 125 155 100 医医疗资源（内）源（内）5%130 140 140 100 医医疗资源（外）源（外）30%140 110 100 100 环境境5%100 95 90 100 服服务质量量15%90 75 75 100 小小计100%1.12 0.96 0.94 1.00 单床价格床价格 4,454 3,633 3,202 3,763 入住老人的收费包括：床位费、综合管理费（入住老人的收费包括：床位费、综合管理费（200025、/人人/月）、餐费（月）、餐费（900/人人/月）月）床位费床位费收入预计收入预计成本费用1 1、人工成本中护理比按、人工成本中护理比按2 2：5 5计算；计算；2 2、外包服务包括租摆费和物业费、外包服务包括租摆费和物业费3 3、能源费包括水、电、气、供暖；、能源费包括水、电、气、供暖；4 4、销售费用按收入、销售费用按收入3%3%计提；计提；5 5、业主费用包括财产险、房产税、土地使用费、业主费用包括财产险、房产税、土地使用费项目目第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第6年年第第7年年第第8年年第第9年年第第10年年第第11年年第第12年年小小计人工成本人工成本162 3026、0 327 347 357 368 379 391 402 414 427 440 4,314 外包服外包服务费78 78 78 79 79 79 79 79 80 80 80 80 949 能源能源费137 149 151 152 152 152 152 152 152 152 152 152 1,801 设备维护费2 4 4 4 5 5 5 5 6 6 6 7 58 工具及物料工具及物料5 10 10 11 11 11 11 11 11 11 11 11 122 销售售费用用11 21 25 27 28 29 31 32 34 36 37 39 351 管理管理费用用149 165 17027、 175 180 184 189 194 199 204 209 215 2,233 业主主费用用40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 478 合合计585 767 805 834 851 868 885 904 923 942 962 983 10,307 经营预测项目目第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年第第5年年第第6年年第第7年年第第8年年第第9年年第第10年年第第11年年第第12年年合合计 总收入收入 373 706 820 888 932 979 1,028 1,079 1,133 1,190 1,249 1,311 11,687 总成本成本 28、585 767 805 834 851 868 885 904 923 942 962 983 10,307 经营毛利毛利润 -211 -61 15 54 81 111 142 175 210 248 287 329 1,380 折旧折旧 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 117 1,401 净利利润-328 -178 -102 -63 -35 -6 25 58 94 131 170 212 -21 说明：说明：第3年达到经营现金流基本平衡；第7年实现净利润。第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年 373 706 820 888 932 979 1,028 1,079 1,133 1,190 1,249 1,311 585 767 805 834 851 868 885 904 923 942 962 983-211-61 15 54 81 111 142 175 210 248 287 329-328-178-102-63-35-6 25 58 94 131 170 212总收入总成本经营利润净利润谢谢聆听!