1、可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.1.1 项目名称11.1.2 建设单位11.1.3 建设地点11.1.4 项目概述11.2 建设规模及内容21.2.1 建设规模21.2.2 建设内容31.2.2 项目总投资61.2.3 主要评价指标61.3 项目建设单位介绍61.3.1 安徽京之盾文化传播有限公司61.3.2 东方安养集团（香港）有限公司81.4 项目提出背景和项目建设的必要性81.4.1 项目提出背景81.4.2 项目建设的必要性91.4.3 项目建设的可行性121.5 研究依据及范围131.5.1 研究依据131.5.2 研究范围14第二章 中国养老产业总体市场状2、况152.1 中国养老产业发展历程152.1.1 我国的人口发展历程152.1.2 我国养老产业发展历程162.2 中国养老产业市场发展现状172.2.1 市场需求状况172.2.2 市场供给状况182.3 养老产业市场发展趋势20第三章 中国养老产业细分市场分析223.1 老年疗养市场分析223.1.1 市场需求状况223.1.2 市场供给状况233.2 老年公寓市场分析253.2.1 市场需求状况253.2.2 市场供给状况283.3 老年服务市场分析333.3.1 市场需求状况333.3.2 市场供给状况343.4 老年娱乐文化市场分析353.4.1 市场需求状况353.4.2 市场供给3、状况363.5 老年旅游市场分析383.5.1 市场需求状况383.5.2 市场供给状况39第四章生态养生养老综合示范区项目目标和意义424.1 开办生态养生养老综合示范区目标424.1.1 服务宗旨434.1.2 服务项目434.2 开办生态养生养老院的社会意义444.2.1 农场式养生养老院开拓新模式，探索经验，吸引投资，增加就业岗位444.2.2 农场绿色食品开发带动地方农业科技发展454.2.3 建立面向全国招生的老年专业护理人才的职业培训机构45第五章 建设条件和选址方案475.1 建设条件475.1.1 项目区简介475.2 项目评估49第六章 建设规模及建设方案506.1 建设规4、模506.1.1 项目用地506.1.2 用地性质506.2 建设方案506.2.1 项目总体定位516.2.2 建设内容及规模516.3 项目主要经济技术指标52第七章 总平面布局567.1 老年公寓户外环境设计原则567.2 设计理念587.3 现状分析587.4 总平面布局597.4.1 布局结构597.4.2 道路系统设计607.4.3 公共服务设施设计617.4.4 芜湖水韵生态养生养老综合示范区大门及入口设计637.4.5 芜湖水韵生态养生养老综合示范区绿地设计与植物配置648.1 给水工程668.1.1 规划依据668.1.2 水源668.1.3 给水系统668.2 污水工程685、8.2.1 设计依据688.2.2 排水系统688.3 雨水工程688.3.1 雨水量计算688.3.2 雨水管网69第九章 电力工程699.1 设计依据699.2 电源699.3 线路709.4 道路照明70第十章 电信工程7210.1 工程概况7210.2 设计范围7210.3 规划7210.3.1 电话通信系统7210.3.2 有线电视系统7310.3.3 视频安防监控系统7310.3.4 火灾自动报警系统7310.3.5 管网规划74第十一章 消 防7511.1 编制依据7511.2 总平面布置及建筑防火7511.3 水消防系统设计7511.3.1 消防给水系统7511.3.2 室外消6、火栓7511.3.3 室内消火栓7611.3.4 动喷洒灭火系统7611.3.5 消防水池及消防水泵房7611.4 建筑灭火7711.5 电气防火系统77第十二章 环境保护与节能7812.1 项目场址环境现状7812.2 项目建设对环境的影响7812.2.1 对生态环境可能的影响7812.2.2 对水环境可能的影响7812.2.3 对声环境可能的影响7812.2.4 对空气环境可能的影响7912.3 减缓工程环境影响的对策7912.3.1 借方和弃方及水土保持对策7912.3.2 施工期环境污染防治措施8012.4 主要污染源和主要污染物的处理8112.4.1 垃圾处理8112.4.2 废水处7、理8112.5 节能8112.5.1 建筑节能8112.5.2 水节能8212.5.3 电节能82第十三章 项目实施进度计划与招投标管理8313.1 项目实施时期和各阶段进度安排建议8313.2 招标计划83第十四章 经济影响分析8514.1 投资估算8514.1.1 投资估算编制依据及说明8514.1.2 项目投资估算8514.1.3 固定资产投资估算8514.1.4 流动资金估算8514.2 资金筹措与使用计划8614.2.1 资金筹措8614.2.2 资金使用计划8614.2.3 一期项目总投资估算8614.2.4 项目投资估算表8714.3 财务分析和经济效益8714.3.1 项目营业8、收入估算8714.4 社会效益分析8914.5 综合评价911第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称 芜湖水韵生态养生养老综合示范区建设项目1.1.2 建设单位安徽京之盾文化传播有限公司、东方安养集团（香港）有限公司1.1.3 建设地点项目位于位于安徽省南陵县工山镇境内的杨村湖水库周边地区，该区域隶属乌霞寺风景区。本项目计划总占地2000亩，（其中含水域面积600亩）。其中项目建设用地700亩。另外的1300亩土地保持原生态地貌和植被。目前该地块拆迁已完成，自然环境较好。用地性质及指标：旅游、商业、办公（设计指标以南陵县规划局规划条件通知书为准）1.1.4 项目概述芜湖水韵生态养生9、养老综合示范区，选址于南陵县的杨村湖，距市区约50多公里。青山绿水、风景怡人、空气清新，是个养老养生的好去处。在芜湖市委、市政府的大力支持下，安徽京之盾集团对芜湖市经济社会发展中养老趋势进行了调研分析，为改善和提升芜湖养老机构的服务层次和质量，在参考了香港、台湾养老机构发展思路的基础上，计划在南陵县的杨村湖建设具有国际水准的生态养老综合示范区芜湖水韵生态养生养老综合示范区。该养老综合示范区是一个集退休养老、养生健康、农业观光旅游于一体的综合性生态养老项目，该示范区的建成将填补芜湖市乃至整个华东地区在大型养老社区方面的空白。芜湖水韵生态养生养老综合示范区，是打造生态芜湖、幸福芜湖战略规划中的重要10、举措。芜湖市国民经济快速发展，2010年GDP与财政收入分别为1108.6亿元和200.7亿元，在安徽省仅次于合肥，双双名列第二，GDP增幅则以18.2%的成绩位居该省之首。经济的快速发展必然带动社会文化生活需求的全面提升，养老需求便是其中不可或缺的重要组成部分。据2010年统计数据，“芜湖60岁以上老人约36万，约占全市总人口的16.15%左右，并以每年3.2%的速度继续增长”。老龄化现象明显。据统计部门预测至2030年，全市60岁及以上老年人口的规模将达70万人，占总人口的比重高达28，届时芜湖人口老龄化达到高峰。如何给日益增多的芜湖老年人口提供一个环境优美、配套齐备、服务体系完善的养老场11、所，是实现“幸福芜湖”的重要环节之一，也是“芜湖水韵生态养老综合示范区”项目的出发点和立足点。1.2 建设规模及内容1.2.1 建设规模本项目计划总占地2000亩，（其中含水域面积600亩）。其中项目建设用地700亩。另外的13200亩土地保持原生态地貌和植被。1.2.2 建设内容项目包括两河、一城、一区、二院，具体内容如下：“两河”即“徽派清明上河园”和“威尼斯异域风情天鹅河”；徽派清明上河园，以厚重的中国古典文化为背景，结合徽派传统建筑风格，打造独具风格的养生养老文化景区；“威尼斯异域风情天鹅河” 以欧式建筑为特征并结合优雅天鹅群，让人驻足观赏留恋入胜。我们同时考虑老年人休闲娱乐在本项目的12、北端，导入具有亚欧文化特色的“四大花园”：风车花园、水景荷花园、水韵花园以及水上世界花园，与养老中心水系共同形成“四花园、五景观”的欧亚风情。“一城”即安徽京之盾生态养老度假水城，结合先进的“低碳环保”理念，打造集养老、休闲度假、温泉养生、旅游演艺于一体的度假水城，包括老年公寓、老年大学、老年活动中心、老年护理培训中心、老年休闲度假中心等内容，铸造出一个现代化的“徽派清明上河园”养老、休闲度假中心。 “一区”即“老年生态健康产品生产交易区”，该区域将汇集对中老年人适用的各种产品，如生态绿色食品、老年服饰、老年器械用品等，该区域将成为老年用品大型物流交易与配送中心。 “二院”即疗养院、老年康复医13、院；通过康复疗养医院的建设，为老年人提供可持续性的照料退休社区Continuing Care Retirement Community，简称CCRC。CCRC是一种综合性老年服务社区，CCRC的目标是通过社区内全方位的专业服务满足不同身体健康状况的老人的需求,并进一步改善老年人生活方式和提高生活质量。目前CCRC社区通常为老年人提供自理、助理、护理一体化的居住设施和人性化专业服务。项目建设六大体系以保证芜湖水韵生态养生养老综合示范区的正常运营，并取得良好的经济和社会效益。1、社区医疗体系芜湖水韵生态养生养老综合示范区加强健康管理意识，建立健康管理系统化服务模式，包括建立个人健康信息卡，组织开展14、健康咨询、体检与诊断，根据预防控制健康危险因素进行生理、心理和社会适应能力评估，组织实施健康促进方案并开展个案主动追踪服务和干预。在社区内建立有效获取健康保护与知识的主渠道，并有计划有组织地开展健康教育活动。芜湖水韵生态养生养老综合示范区满足对老年人健康呵护的软性医务及服务设施项 目内 容体能检测中心及健康档案管理提供快捷先进的检测和体能恢复服务及咨询服务，计划体 能检测中心与医疗诊所分离。体能恢复中心提供理疗、氧恢复、食疗、深度睡眠、整体按摩等服务。药物咨询中心促进健康的药物及营养品提供并咨询服务。2、健康增进体系芜湖水韵生态养生养老综合示范区的健康体系设计，以积极推动住区健身运动为主旨，根15、据住区的规模、周边实际状况和南陵及江南的人文社会情况，科学地建立住区健身体系。健身体系的构成分为居室空间、楼间空间、广场空间和健身会所等4个层次，并与住区内外交通步行线、住区内休闲步行线、住区内局部健身步（跑）行线相结合，形成点线相连、有机组合的健身设施群体。住区规划为健身设施提供相应空间，满足健身方式的要求并为居住者交往创造条件。3、社区养生体系芜湖水韵生态养生养老综合示范区营造良好的文化养育环境，以健康向上的文化主题塑造住区的文化氛围。成为关注老年人健康教育的场所。住区设老年会馆、阳光会所、文化活动中心、文化活动站等社区养生体系，营造独特的老年养生系统。4、立体多维的景观体系以塑造高绿化、16、生态性、健康社区为目标。主轴景观、中央景观（集中绿地）、组团景观、河滨景观、私家花园等五大空间景观，相互辉映。同时，以造公园的方式造景观，让休闲、健身、娱乐融为一体，充分体现小区的交流性与互动性。5、建筑技术规范体系芜湖水韵生态养生养老综合示范区严格遵照国家健康社区及老年社区建筑技术规范，按相关要求及技术要点实施项目规划、设计、施工，以标准规范体系完成标准社区的建造。6、完善配套的服务体系芜湖水韵生态养生养老综合示范区的物业管理与社区配套模式从健康理念出发，结合住区的实际情况，建立健康物业管理与服务配套。包括：满足高档生活的功能配套、满足健康生活的运动设施功能设置、满足对业主健康呵护的软性医务17、服务设施、每户智能化配套、老年大学、开展社团活动等，以确保社区住户生活与心理两方面的需求。通过上述六大配套体系的整合实施，从物质与精神生活两来满足老年人的特点和需求，从而在形式与内容上完全契合并支撑这一新型社区养老模式。1.2.2 项目总投资本项目计划总投资30亿元，其中固定资产投资28亿元，流动资金2亿元。1.2.3 主要评价指标 1、总投资30亿； 2、固定资产占总投资比例：94%。 3、年用电500万千瓦时 4、年用水：3万吨 5、征地：2000亩（其中含水域面积600亩），其中建设用地700亩。另外的1300亩土地保持原生态地貌和植被6、产业政策：项目符合国家发改委发布的产业结构调整指18、导目录（2011年本）中的“三十七、其他服务业；10、养老服务”的鼓励范围。1.3 项目建设单位介绍1.3.1 安徽京之盾文化传播有限公司安徽京之盾文化传播有限公司成立于2007年5月，其前身是公安部下属京盾文化传播有限公司安徽分公司，是按照公安部消防局和武警消防部队将防火安全知识“进社区、进企业、进学校、进农村、进机关”的宣传需要而成立的一家集新媒体开发和品牌深度推广的专业公司。是安徽省公安消防总队所指定的消防公益宣传挂图广告媒体的唯一单位，负责安徽全省范围内消防公益宣传挂图广告媒体的制作、安装、维护及广告招商工作。2009年10月，随着公司业务迅速开展，公司在稳固原有市场份额的基础上，进一19、步整合资源，拓展新的业务领域，并将企业更名为安徽京之盾文化传播有限公司。由原来单一的代理消防公益广告业务扩展至利用多媒体、户外大型钢结构公告牌等载体。代理国内各类广告发布，营销代理，企业文化活动策划及企业形象设计等多项服务领域，并向文化产业进军。安徽京之盾文化传播有限公司是省内最具有实力的文化传播公司，已经和中央新影集团联合摄制了数字电影关关雎鸠，拍摄26集电视剧王稼祥，积累了丰富的文化传播制作经验。目前，以安徽京之盾文化传播有限公司为依托的安徽京之盾集团正在筹建之中。安徽京之盾集团（筹）下属安徽京之盾文化传播有限公司、安徽京之盾消防工程建设有限公司、安徽京之盾天鹅特种养殖有限公司、安徽京之盾20、烟酒贸易有限公司、安徽快乐投资管理有限公司、康达（新能源）集团安徽分公司、煌盛（管业）集团安徽分公司、安徽恒顺达自动化科技有限公司芜湖分公司、安徽天一消防检测技术有限公司芜湖分公司、浙江青龙消防安装工程有限公司芜湖分公司、安徽京之盾大学生创业培训中心等十二个子公司的大型集团公司。安徽京之盾集团董事长朱健生出身于革命军人家庭，1972年入伍在海军南海舰队服役，1974年参加西沙对越反击战。1977年回地方后一直从事共青团工作，1980年被团中央表彰命名为“全国优秀团干部”（安徽省唯一），受到国家主席、全国人大委员长、国务院总理等党和国家领导人的接见，享受全国劳模待遇。80年代初下海经商，先后在芜21、湖市新星家电、新星大酒店任法人代表，后创办新星实业公司，1989年后到国外公司任职，先后为英国米利斯.宝莱通（电力投资跨国公司，在中国投12家发电厂）服务，任瑞典标准国际股份有限公司中国办事处主任，首席代表等职。1.3.2 东方安养集团（香港）有限公司东方安养集团公司是一家国际性养老投资管理公司，公司在国际化养老经验和东方本土市场的结合方面具有独特的优势。团队成员中既具有养老投资丰富经验人士又具有熟悉台湾、香港等养老模式的专家。东方安养集团公司联合中国老年学学会养老与护理专业委员会，为国内多家养老项目如海南三亚湾假日养老公寓、浙江温岭三心美德颐乐园提供投资管理、业务咨询等服务。中国老年学学会养22、老与护理专业委员会是经民政部批准设立的二级社团机构，也是中国国内养老与护理专业方面最权威的研究机构之一。1.4 项目提出背景和项目建设的必要性1.4.1 项目提出背景如今中国已经进入老龄化社会，“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰的到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化以及中国现时期独特的“”家庭结构相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。从社会角23、度观察孤寡老人的养老问题，已涉及我国经济、政治、文化和社会生活等诸多问题。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题，如何缓解孤寡老人的养老问题，已成为一个亟待解决的社会课题。我国是一个提倡尊老爱幼的国家，而“赡养老人，尊重老人，孝敬老人” 是中华民族的优良传统美德。我们青壮年是家庭的脊梁柱，不得不承担家庭的重任，让生活更舒适，所以必须花费很多的时间去奋斗、去拼搏。在这种背景下，传统的家庭养老模式开始瓦解，老人们出现无人照顾、陪伴的情况。而随着我国人民生活水平的不断提高，相当一部分老人有经济实力，更24、关注健康和养生，所以我们社会必须寻求一种方法来解决，这时各式各样的专业养生养老机构必然如雨后春笋般出现并蓬勃发展起来，这些组织机构可以有效解决老人的养生养老问题，不断地满足老人的物质与精神上的各种需求，丰富其生活，让老人们老有所养，老有所依，老有所学，老有所乐。专业的养生养老机构更能关注老人的生活，更贴心老人的生活，也能让儿女们更放心的工作。但现在我国却面临着尴尬的床位问题。我国60岁以上老年人数高达1.78亿，但我国敬老院床位的拥有量才有120万个，这是一个怎样的比例啊！仅占老年龄人口的0.8%，换一种说法就是每125位老人才能得到1张床位，这是远远不够的，这仅仅是杯水车薪。需求远远超过了供25、应，最为关键的是现在的养老院在品质上远远落后于现在的生活水平。从这可以看出，养生养老院这一服务业必将发展壮大起来。1.4.2 项目建设的必要性1、促进城郊经济发展。本项目以老年人康复、医疗、养老为主题，打造养老和休闲度假旅游综合体，能够满足皖南地区老人养老、康复、医疗的需求，为工业、商业、交通运输业的发展提供广阔的市场，解决当地城镇居民的就业问题，从而促进经济发展。2、促进养老事业的发展。项目建成后，将成为华东地区规模大、功能全、品位高的养老、医疗、康复、生态休闲度假旅游综合体，极大地促进芜湖市乃至安徽省养老事业的发展。3、满足社会老年人需求。本项目集老人收养、医疗、康复、护理和文化娱乐为一体26、，面向全社会开展养老服务工作。公寓设床位6000张，环境幽雅，房间宽敞明亮，设有普通间和标准间、豪华间，供不同需求老人选择入住。每个房间都配有电视、空调、电话等设施一应俱全，24小时热水，床头设有紧急呼叫器，服务人员全天候服务，24小时值班，每位老人床前设有呼叫器，可以为老人提供日常护理、养生、医疗、心理康复、咨询、娱乐、旅游等多方位的服务，使在公寓老人能够老有所养、老有所学、老有所医、老有所乐。经过1990年第四次、2000年第五次人口普查以及2005年1%人口抽样调查分析，根据世纪之交的中国人口安徽卷编委会专家预测，从2001年至2060年，安徽人口老龄化发展趋势可划分为三个阶段：第一个阶27、段：人口老龄化缓慢发展阶段（20012020年）。这一阶段是建国初期和五十年代末出生的人口开始进入老年人行列。主要是由于受到安徽第一次人口生育高峰期（19521958年）的影响而形成的人口老龄化基本态势。其特点是，少年儿童人口比重下降幅度大于老年人口比重的上升幅度，即从2001年到2020年，前者从25.41%下降到17.88%，后者从7.18%上升到11.71%；老少比高达65.49%；成年人口的比重在较为稳定中略微震荡，即从2001年的67.41%到2010年上升为72.30%，到2020年又回落到70.41%。其他老化指标均呈现出平稳上升和发展。这一阶段人口老龄化发展水平呈现出逐年增长之28、势，应对人口老龄化的时间相对宽裕。第二个阶段：人口老龄化迅速发展阶段（2021年2045年）。这一阶段是二十世纪六十年代至九十年代中期出生的人口开始进入老年人的行列所形成。主要是正值安徽第二、三两次人口生育高峰期，即19621975年的第二次和19861997年第三次生育高峰期，所以，这个时期老年人口数量迅速增加，各项老化指标快速增长，人口老化水平迅速提高，是安徽省未来人口老龄化预测期内老化速度最快的时期。从统计数据分析来看，65岁及以上老年人口比重从2020年的11.71%迅速增长到2040年的23.18%，到2045年将突破25%。在24年间，老年人口系数增长近13个百分点。可见，这一阶段29、是安徽人口老龄化水平高速发展阶段，应对人口老龄化的形势十分严峻。第三个阶段：人口老龄化重度发展阶段（20462060年）。这一阶段人口老龄化发展水平将达到最高峰值，而后发展速度开始趋缓，发展水平将趋于稳定。由于这个时期人们的寿命普遍延长，人口预期寿命迅速提高，老年人口绝对数大并迅速向高龄化发展，这也是安徽省人口老龄化水平最高的时期；有专家预测，2055年前后老龄人口系数将达到峰值，人口老龄化程度将达到顶级水平，60岁及以上老年人口比重将近30%；同时，老龄化社会还将呈现出典型的高龄化特征。尤起在“十二五”期间，我省人口老龄化具有老年人口比例高、增速快、高龄化突出、纯老家庭增多等特点，老龄问题的30、社会压力显著加大，对经济社会的全面协调发展带来的影响将会更加深刻。预计到2015年，60岁以上老年人口将达到1075万人，约占总人口的15.2%；高龄化趋势进一步加剧，80岁以上高龄老人将达到100万人，约占老年人口比重的9%。未来五年是我省推动科学发展、加速崛起进程的关键阶段，也是老龄事业发展的重要机遇期，需要各级政府正确处理老龄事业与经济社会发展的关系，从制度、物质、文化、组织、精神等方面做好应对人口老龄化挑战的各项准备，切实保障老年家庭和老年人基本生活，促进老龄事业与经济社会的协调发展。中共安徽省委、安徽省人民政府十分重视老龄问题。早在2002年就发出了关于贯彻的实施意见，指出“老龄问题31、是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。” 安徽省老龄事业发展“十二五”规划中规定：建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全省每千名老年人拥有养老床位数力争达到40张的目标。省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。1.432、.3 项目建设的可行性1、符合城市建设整体规划。具有江南水乡的特色，环境优美适合养老养生。2、交通条件便利。本项目位于南陵县的东南部南钢公路的东侧，项目将处于长三角一体化区域交通圈内。3、满足社会需求。本项目以老年人康复、医疗、养老为主题，面向华东地区，打造养老和休闲度假旅游综合体，能够满足皖南地区老人养老、康复、医疗的需求。4、适合生态居住要求。本项目将以创新投入机制和管理机制为突破口，在杨村湖主景区外，建立居住低碳化道路系统林荫化、医疗现代化为目标，实现生态居住环境的要求，让老年人徜徉在水乡田园，领略水韵无限风光的。1.5 研究依据及范围1.5.1 研究依据1、中华人民共和国城市规划法2、33、城市规划编制办法3、城市规划编制办法及实施细则4、中华人民共和国土地管理法5、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ1371990）6、城市道路交通规划设计规范（GB502201995）4、中华人民共和国环境保护法8、城市工程管线综合规划设计规范9、城市园林绿化规划设计规范10、城市排水规划设计规范11、城市给水规划设计规范12、城市供电规划设计规范13、中华人民共和国老年人权益保障法14、中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）15、中共安徽省委、安徽省人民政府关于贯彻的实施意见（皖发20028号）16、国家基本公共服务体系“十二五”规划17、安徽省发展和改革委员会安徽省老34、龄事业发展“十二五”规划18、安徽省民政厅等13厅局关于加快实现社会福利社会化的意见（民福字2001107号）1.5.2 研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对芜湖水韵生态养生养老综合示范区建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：1、论述项目建设的必要性和意义；2、通过对养老市场的发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；3、根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；4、对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案35、；5、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；6、提出可行性研究结论和建议。第二章 中国养老产业总体市场状况2.1 中国养老产业发展历程2.1.1 我国的人口发展历程新中国成立以来，我国人口数量在急剧增长的同时人口年龄结构也经历了飞速的转变。先后经历了年轻型人口结构、成年型人口结构及老年型人口结构。20世纪40年代末至60年代末，我国人口的出生率非常高，导致老年人口比重减少，这一段时间我国人口年龄属于年轻型。20世纪70年代末，我国开始全面落实计划生育政策，使出生率大幅降低，成年人数在总人口数中所占比例越来越大，我国人口年龄结构由年轻型转向成年型。20世纪90年代以来，由于改革开放后我国经36、济迅速发展，人民的生活水平和医疗卫生条件不断改善，人均寿命的不断提高，老年人的绝对数和相对比例均在增加，我国人口的年龄结构已由成年型转向老年型，并于1999年进入了老龄化社会。据专家预测，到2010年，中国60岁及65岁以上人口比重分别为12.18%和8.12%，2020年为16.23%和11.30%，2030年为22.34%和15.21%，2040年为25%和20%。到2030年时中国将进入“超老年型”社会。到2050年，60岁以上的人口总数将达到4亿左右，占总人口的比重将超过25%。届时，每4个中国人中间就有1个老年人，中国将成为高度老龄化的国家。 2.1.2 我国养老产业发展历程我国的养37、老产业自新中国成立至今，大致可分为以下三个阶段：第一阶段：新中国成立至20世纪70年代，由于处于年轻型向成年型转变的人口结构，还未产生养老问题新中国成立至20世纪70年代，由于受人口生育政策不受限制影响，处于年轻型向成年型转变阶段，老年人占社会人口比重较低。所以该段时间养老问题并未引起社会的重视，也没有所谓的发展养老产业的说法。第二阶段：20世纪80年代至20世纪末，老年市场有了一定的发展，初步显现一定的发展潜力自20世纪80年代以来，我国的老年市场有了较快的发展，并且逐渐形成了一定的体系。随着我国于1999年老年人口比重进入国际公认老龄化水平线，老年人口的快速增加、老年人购买力的逐渐增强和老38、年人消费观念和消费行为的改变，我国的老年市场得到进一步扩大。 该段时间内有些企业一哄而上，竟相推出一些老年产品。但由于未对老年人的购买力水平、消费习惯和消费特征进行准确的分析，很多产品因不适应市场的需求而最终解散。 第三阶段：21世纪初至今，随着人们生活水平的提高，老年群体消费需求的变化，老年市场越来越大，但是企业供给却不能满足市场的需求 进入21世纪以来，我国人民的生活水平稳步提高，消费观念发生较大的改变，我国老年市场潜力增大，老年人的需求开始向个性化、多元化方向发展。然而，尽管企业界和理论界均认为我国的老年市场亟待开发、老年产业潜力巨大，但大部分企业却不敢轻易涉足老年产业。只有少数企业将目39、光瞄准了老年市场，推出了一些老人生活用品、老人保健品、老人服装、老人化妆品、老年公寓等商品。整体来看，中国养老市场仍存在很大的空白。2.2 中国养老产业市场发展现状2.2.1 市场需求状况1、我国老年人口呈快速增长趋势，提供了庞大的潜在老年消费市场2005年，我国老年人口比例达到11%，数量超过1.3亿。随着新中国成立后50年代出生高峰的人口即将进入老年，我国的人口老龄化速度将进入发展时期。预计到2015年我国老年人总数将突破2亿人，2027年超过3亿人，2044年将达到4亿人。在未来的近半个世纪中，我国老年人口将一直呈迅速增长的发展趋势。庞大的老年人群以及未来数十年不断增长的趋势，决定了老年40、人消费群体将支撑起一个庞大的老龄产业市场。预计到2010年，全国市场的消费能力将突破2万亿元大关。 2、城市老年群体已拥有一定的消费能力我国老年人购买能力总和也相当可观。根据中国老龄科学研究中心的一份调查，我国城市老人中有42.8%的人拥有存款。2005年每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助可达3000亿元至4000亿元，这将使老年市场成为未来国民经济各行业中有较大影响的消费市场之一。此外，随着经济的发展，老年人的收入将呈不断增长之势。有关专家预测，仅退休金一项到2010年就将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。而以2005年全国老年人的退休41、金、再就业（退休后被聘用）收入和赡养费大约有4000亿元计算，即使3的老年人在社会设施中养老，全国也将要为420万老人修建老年公寓或老年住宅。其中建造8万至10万所老年公寓及老年住宅，投资总额便是900亿元至1000亿元，加上其它设施设备等，就是1200亿元。3、存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求国外老年社区的购房者以老年人为主，而在国内，既有入住老年社区养老意愿，又有购房能力的老年人相比国外来说数量是很有限的。零点调查提供的数据显示，北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服42、务水平都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多生产一些高标准的老年公寓。也就是说，在我国经济社会发展较快的地区，已经存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求。4、部分老年人的消费观念已经由被动走向主动，且在市场上相当活跃部分55岁以上的新老年人，他们的消费观念已经不同于传统老年人，他们在美容、穿着打扮、营养食品、健身娱乐、旅游观光等方面，有着强烈的消费兴趣，他们的保险意识、精神文化消费意识加强，因此他们是推动今后老年市场发展的主要力量。 2.2.2 市场供给状况1、整个供给市场处于发展初期阶段，市场供给存在缺失养老产业是一个新兴产业，虽然80年代开始在国内兴起，但主43、要局限在养老设施方面，相关产业发展滞后。同时，养老设施多数还是机构、政府投资，市场化程度较低。截至2006年，我国一对夫妇赡养四位老人的现象已经比较普遍，传统的家庭养老功能逐渐弱化，急需发挥社会养老功能，然而我国养老服务机构所能容纳的人数只占老年人口的0.8%，落后于发达国家3%的比例。根据全国老龄工作委员会的一项统计数据显示，2005年我国老年用品市场的年消费能力已经达到了4000亿元。但是我国所有老年用品生产企业所提供的产品尚不足1000亿元，满足需求相差甚远，市场供给存在缺失。2、养老产业市场发展趋于细分化，向产业化方向发展养老产业市场趋于细分化，出现了老年用品、老年公寓、老年护理、老年44、疗养、老年文化、老年娱乐、老年家政护理等多种养老服务及配套服务业。而且在操作上，逐步有民营资本进入，开始市场化进行成本运作，养老产业市场正在向产业化方向良性发展。大连第一家养老超市、重庆的“医养结合”养老方式、宁波首家养老照护培训基地、大连工人养老院与日本上村友好介护株式会社的“旅游养老方式”、海南异地养老等诸多细分形态的出现，体现了我国的养老业正在逐步产业化。3、养老产业已成为“朝阳产业”，国内相当多省市正加大对养老产业扶持力度近年来随着社会养老需求的逐年增长，养老产业正在吸引着越来越多的投资主体。辽宁、浙江、江苏、海南等省市纷纷对本省市养老产业发展市场及前景进行研究论证，扶持并促进本地养老45、产业的良性发展。目前国内养老产业发展较好的地方主要是海南的海口、三亚、琼海、文昌等，辽宁的大连；而江苏的昆山、吴江、太仓、苏州吴中地区等地，浙江的安吉，杭州、嘉兴、湖州看到了养老产业的发展前景，开始打造为上海老人服务的养老产业带。而广东省的广州市和深圳市看好广东籍港人内地养老的基地。4、养老产业市场供给尚未形成规模，企业和商家未能敏感地抓住商机老年消费市场规模未能引起企业重视。老龄人口的增加为老龄产品生产企业创造了无限商机。但是，我国的企业和商家并未能及时地抓住商机，抓住市场巨大的需求。以养老服务机构为例，截至2005年3月，福建省共有养老床位不足1.8万张，每千名老人仅拥有4.5张。另据大连46、市一项调查显示，2005年占该市老龄人口总数12的9万老人有进入福利机构养老的意向，而当年整个辽宁省养老机构的床位只有4万张。现有的养老服务机构及设施远远不能市场需求，养老服务产业未形成一定的市场规模。2.3 养老产业市场发展趋势 根据养老产业市场的供求状况以及社会、经济、政治、文化背景等，本研究认为，我国的养老产业市场必将呈现如下发展趋势：1、为满足老年人的居住要求着力发展老年住宅业住好是老年人的普遍需求，房地产开发商可以根据老年人对居住条件的不同需求，开发一些适合老年人居住的住房。比如老年公寓型住房、亲子套间、小区老年活动中心等。2、构建多元化、全方位的社区养老助老服务体系以社区服务中心为47、核心，以社区医院、社区调解中心、社区敬老院、社区托老所、社区老年学校、社区婚介所和家政服务中心等为依托，以社区志愿者为补充构建社区养老助老服务体系，为老年人提供多方位的服务。3、兴办老年医院，发展老年医疗、护理产业就医是老年人生活的大难题，许多老年人不是因医院离家太远而耽误治疗，就是在一些大医院东奔西跑，不知找哪一个科室就诊。因此，老年医疗护理产业市场巨大。对此可以根据各地区的老年人口数量规模兴办一些老年医院，专门为老年人提供疾病治疗、护理、咨询服务。4、可适当发展老年文化教育、休闲旅游产业随着越来越多的老年人对体育保健、教育、休闲、娱乐、旅游要求的提高，将会出现一批适合老年人的体育保健用品、48、老年函授课程、老年旅游等产品的出现，以丰富老年人的保健、求知、娱乐的需求。综上：越来越严重的人口老龄化现象的到来以及现存养生养老条件的国办、民办养老院的糟糕现状，使得各种形式养老院呼之欲出，但随着生活水平的提高和思想关键的改变，养老服务需“以老为本”，养老模式已经逐渐由“请进来”变成了“走出去”。以农场式养生养老为主，候鸟式、储蓄式养老方式为辅的养老机构势在必行。根据国家提供的老年人口攀升数据，我们可以勾画出养老院的发展趋势：发展养老院一定要发展适合当代生活水平的养老院，并应具有一定量的超前性，不然等你建好就落后于当时的社会生活水平，会给养老院的经营带来困难。养老院应充分考虑现在退休人员在各方49、面的需求，特别是在精神生活方面的需求。只要养老院在品质上适合了现在退休人员的需求，就能得到良好的发展。第三章 中国养老产业细分市场分析3.1 老年疗养市场分析3.1.1 市场需求状况1、老年群体疗养市场空间巨大老年人由于年老体弱，发病率较高。据有关调查，60岁以上的老年人的平均余寿中，约有二分之一至三分之二的时间处于各种慢性病的状态。截至2005年我国60岁以上的老年人已接近1.2亿，患各种疾病的老年人比例高达60%-80%。因此，医疗护理、家庭病床、送医送药上门服务，以及临终关怀服务等都会具有很大市场。2、老年群体更加关注自身健康疗养随着我国老龄化步伐的加快，居民生活水平的提高，部分老年人越50、来越注重生活质量。社区内的活动、娱乐、休闲方式已经难以满足他们的需求，他们开始更多地关注自身健康疗养问题。3、老年群体需要提供专业化服务的老年疗养院该类疗养院应了解老年人心理状态，懂得与老年人沟通，能够解决老年人平时的小病医疗，分析老年人的饮食习惯，从每个方面关爱老年人生活。独生子女的父母子女少的状况也会使他们更多地依赖社区服务和选择不同于现在的养老方式。老年人希望独立居住愿望的加强需要社会上有能够满足老年人居住、养老的住宅。4、社区医疗服务成为需求核心，亟待强化老年卫生服务举措据上海市民政局2005年上海市老年服务需求专项调查研究，为老服务的重心是老年医疗服务，社区医疗服务成为社区老年服务的51、核心需求。有72.6%的老人认为医疗服务的就近与便利及其重要。同时，对重病及费用的担忧普遍存在，有22.1%的老人对患重病可能导致的经济困难表示忧虑。3.1.2 市场供给状况1、针对老年群体的“夕阳红”性质的经济型疗养旅游产品“夕阳红”性质的疗养旅游产品因为其“小（低）报价、大交通（只解决食宿）”的安排更灵活，更尊重老年人的选择，也非常适合老年人慢节奏、低强度的旅游特点容易受老年人的偏爱。国内昆明、海口、济南、重庆等地旅行社已经针对这一有潜力的市场，推出了有针对性的海南疗养游等类似的老年疗养旅游产品。2、建有多家不同类型的疗养院及老年疗养公寓针对退休干部、科研人员及城镇中高收入等老年群体，我国52、已建有相当数量的干部疗养院、工人疗养院、铁路疗养院、专业护理服务等不同类型的疗养院，为有支付能力的老年群体提供良好的居住环境和疗养护理服务。重庆、西安、青岛、南昌等地政府已开始重视老年疗养公寓的建设，通过政府招商等形式建设福利性老年疗养公寓，为在老年疗养公寓内居住的老年人提供一定的医疗护理服务。3、疗养地选择明显受气候条件影响我国疗养休闲场所因资源条件不同，游客地域分布上有显著差异，本研究以较有代表性的北戴河、海南三亚及昆明作为研究对象。1）北戴河因环境优美、气候宜人，成为疗养休闲的首选北戴河海滨西面是婀娜俊美的联峰山，山色青翠，植被繁茂。南面是悠缓漫长的海岸线，质细坡缓，沙软潮平，水质良好，53、盐度适中。沿海开辟了30多个专用和公共海水浴场。东面有鸽子窝公园，是观日出、看海潮的最佳境地。沿海岸线向内，更有秦皇宫、北戴河影视城、怪楼奇园、金山嘴、海洋公园等各种风格、不同特色的旅游景点分布。北戴河气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，暑期平均气温只有245，使北戴河海滨成为驰名中外的旅游避暑胜地。当地空气清新，滨海地区每立方厘米空气含负离子4000个，高于一般城市10至20倍。上述条件为北戴河发展海滨休闲疗养、旅游事业提供了得天独厚的自然条件。2）海南三亚因独特的中医疗养，成为中老年人康复疗养的选择三亚作为一座国际旅游城市，享有阳光、海水、沙滩、温泉等一系列有益健康的旅游资源，发展疗养旅游得天独54、厚。中医保健多采用物理、天然中草药治疗，对人体的副作用较小，在疏通经络、解除疲劳、调节内分泌系统上有着显著疗效。三亚的中医疗养将二者有机结合，让游客在怡人的自然环境中接受传统中医疗法，在游玩中收获健康。三亚独特的中医疗养使之成为国内外中老年人疗养康复的梦想之地。3）春城昆明因气候优美，成为老年人疗养的又一选择昆明地处云贵高原中部，市中心海拔1,891米。南濒滇池，三面环山。属于低纬度高原山地季风气候，由于受印度洋西南暖湿气流的影响，日照长、霜期短、年平均气温15。气候温和，夏无酷暑，冬不严寒，四季如春，气侯宜人，是极负盛名的“春城”。昆明还是自然景观和人文景观的荟萃之地。悠久的历史、独特的地质55、结构，为昆明留下了众多的文物古迹和风景名胜。昆明已形成了以世博会为中心的集自然风光和民族风情为一体的多功能的四季皆宜的旅游胜地，吸引了大量老年游客。3.2 老年公寓市场分析3.2.1 市场需求状况1、老年公寓市场存在巨大需求在我国，由于主要还是实行家庭养老，老年人多和家庭其他成员住在一起，往往难以满足老年人对住的特殊需求，有条件单独居住的老人，其住房条件也不理想。据天津、杭州的有关调查，有98%的老年人住在多层或集体住宅之中，单身老人和老年夫妇住在多层或集体住宅中的比例也高达81% 。但是随着家庭养老功能的弱化和社会化养老的发展，以及老年人收入的增加，老年人对老年住宅的需求将会上升。2、未来十56、年内老年公寓总体需求呈现上升态势中国老龄协会调研部认为，截至2005年底我国已具有相当购买力的老年人主要集中在经济发达的东南沿海地区和一些大中城市。未来十年，当现在50岁左右的人进入60岁以后，老年市场的巨大购买力将会充分地显现出来。这部分老年群体中有许多人事业有成，退休金和储蓄存款比现在60岁以上老年人有很大的提高，在消费观念上也有很大的差异。这一群体是最早一批独生子女的父母，子女少的状况也会使他们更多地依赖于社区服务和选择不同于现在的养老方式。现在所谓的老年人“高档消费”，在10年之后将后变成普通消费。老年公寓总体需求正呈现上升态势。3、北京、上海等大中城市及东南沿海等经济发达地区中高收入57、老年群体对高端老年公寓需求加大社会人口流动的加速使得更多的老人没有子女在身边照料。在老龄化的发展中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。在一些大城市里，多数父母与成年子女更愿意分开居住，这既能使老人活动不受干扰，减轻子女负担，也减少了长期共同相处容易产生的矛盾。而普通住宅由于各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求，因此，能够住进一个设施完备、服务周全的老年城，倒成了很多中国城市老人向往的事。零点调查公司对北京、上海两地3000名55岁至75岁市民就“老年人住宅消费问题”进行了随机访问，访问报告表明，目前我国老年住宅市场需求加大，一些大城市里，许多父母与成年子女更愿意分开居住。这一方面是58、因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多老年人已经从“家庭保姆”的身份中解放出来；另一方面社会的发展使老年人与其子女的世界观、价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾。因此他们对于老年公寓的需求也日益增加。图4.2-1:中高收入老年人对现在居住条件的评价（资料来源：2004年零点公司对北京、上海3000名老年市民的随机访问）零点的调查数据表明，京沪两地76.2%和66.7%的被调查者对现有居住环境中的医护急救条件、体育娱乐场所意见很大，半数以上对社区活动、空气、安全设施、环境安静度不满意，而居住高楼、周围老人少、和子女住以及居住面积的不满意程度相对较低。59、这两个数据表明，城市化过程中的负面效应使许多城市尤其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市的城郊居住的愿望。2005年的另一项调查显示，在上海300万60岁以上的老人中，愿意选择大型现代化老年城（公寓）养老的占到30%，这样仅上海就有近90万老年人期盼住进老年公寓养老。4、低收入老年群体对福利性养老机构需求较高受我国经济发展城乡差距大、东西发展较大落差的影响，我国偏远地区、经济落后地区的老年消费群体消费能力有限，且观念仍停留在传统的居家养老、养儿防老上，短期内难以对老年公寓有较高需求。因此他们对老年公寓60、的需求以福利性老年公寓等养老机构为主。5、为老年人量身定做的老年社区市场前景看好在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51，打算租赁房屋使用权的占24，希望购买产权式酒店的占16，打算采取其他形式的占9。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。3.2.2 市场供给状况1、老年公寓市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为61、目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。所谓老年公寓是供老年人集中居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。但在中国目前的这些老人服务机构中，好多名为老年公寓、养老院的场所，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能单调，且可供活动的绿地较少，并不具备完善的建筑设施和服务条件，不能够全方位地为老年人提供良好的服务。有些更是只把老人当作病人看待，并不关心老人62、们情感或心理需要。就中国而言，现有42000多所养老院，加上社会兴办的老年机构，现收养老人不足100万人，还不到目前中国1.3亿老年人的1。且不论条件如何，单从数量上也远远不能满足老人们的实际需要。从总体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能较差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活动的绿地较少。2、老年公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定位随着社会发展，我国的家庭结构逐步走向小型化，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来，老年人的需求呈现出多元化的特征。老年公寓市场上已经针对不同类型消费63、群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品。目前许多老年住宅未做好客户定位，其价格没有根据各经济层次的老年人做出合理定位，使老年公寓市场的供求之间存在一定的落差，致使部分福利性及赢利性老年公寓的经营较为困难。截至2005年，市场上的老年住宅项目多以公寓为主要物业形态。北京、上海、广州、重庆、青岛、济南、威海等很多地方均已出现一定数量的老年公寓。它们的经营成效受运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的直接影响。老年公寓的设计、服务等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈亏点间经营。3、老年公寓开发呈现以下特点1）客户为中高经济实力的老年人在北64、京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式。而老年社区能为这一群体提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。2）居家养老与社区服务相结合的模式老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由企业投资并公司化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选65、择住房类型、等级和服务档次。由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。因此一般房地产开发商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务内容单一的“旅店式”运营模式不适合老年公寓的正常经营。3）具有“福利性事业、市场化经营”的特点我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫66、富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年社区，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年社区运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。4）投资额大、资金回收期67、长老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有数据显示老年社区的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。4、老年公寓市场的发展呈现以下趋势1）基于市场竞争愈来愈68、激烈，社区型的老年住宅设计更注重细节针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽相同，因此对老年住宅的设计因地制宜，采用不同的开发模式。 绿地21城孝贤坊属于社区型的典型代表。作为一个尊老社区，她和其他的度假社区、国际社区、商务社区等，共同组成了绿地21城人文新镇。选择此类社区的客户，可以是老两口在此养老，享受较好的环境和精神文化生活，还有必要的医疗设施；也可以是老两口住老年社区，小辈住在其他社区，两代人平日各取所需，相互照应又十分方便。社区内，有公寓、连排别墅、花园洋房等多种住宅样式，选择余地很大。 2）注重以人为本的亲情关怀，老年住宅中出现“亲情住宅”一些开发商正尝试69、着从传统情感与现代生活模式中探寻出平衡点，构建以人为本的“亲情住宅”。它将让人们享受到一种温情的传统与现代文明交织的完美生活。亲情住宅正引导新的居住理念，形成新的消费行为。以北京楼市最近出现的澳洲康都的“亲情社区”项目为代表，中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为，“亲情社区”是一种以维系和增进家庭亲情为主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分体现“以人为本”理念的新型社区。3）将细分老年消费群体，针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者建设国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和老年康体中心等高端产品由于国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者对环境的要求比较高，他们对环境静谧、空气清新、70、人流量较小的低山丘陵地区情有独钟，为了迎合该部分老年群体的需要，房地产开发企业将建设专门针对该部分消费群体的国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和康体中心等。吴中区于2006年已经制定了吴中区现代服务业规划，将在苏州西山临太湖地区规划一高端老年产业带，建设老年公寓、老年别墅及老年康体中心等高端老年住宅产品。海南的“阳光城之椰风海韵”，是海口第一家专业化、高水准规划建设的别墅居家型养老休闲社区。“阳光城养老社区”位于海口桂林洋开发区，由海南景华投资公司投资开发、海南银湾国际太阳谷有限公司经营管理。该项目按中老年人不同状态与需求，依据严格的市场划分原则，将社区细分为四类人群，即亚健康度假康复人群、中71、老年休闲养老人群、中老年度假养老人群、老年产业投资性人群。根据不同的人群，在小区的房屋功能设计和服务项目上都有所区别，以适应各类老人的需要。整个小区将居家养生、养老、度假、疗养、投资等功能高度提炼与浓缩，使之变成一种以养生养老为核心，兼具多功能用途的产品，重新定位了海南作为中国养老胜地的全新意义。4）建设针对中老年人市场的医疗、生活、安保等服务功能齐全的小户型房截至2006年11月，南京江北的内阁、城南德宏图-上福园、仙林的康桥圣菲、江宁的湖人国际公寓等楼盘推出的小户型房源，出人意料地受到老年人的追捧。老人们有自己的生活方式，他们中间越来越多的人已经不愿意和子女居住在一套房子里，而是想拥有自己72、的天地。很多有经济实力的老年人，都选择绐自己买一套面积较小、总价较低的公寓颐养天年，同时把原来住的3室l厅或2室2厅的大房子让给子女住。 顺应老年人的购房潮，苏州、南京的小户型楼盘正在打“老年牌”。根据对老年人群体的不同细分，必定有相当数量的老人对小户型房有需求。因此，具备完善的医疗、生活、安全保护、无障碍等服务功能的小区内的小户型房必将成为老年人购买公寓的另一选择。 3.3 老年服务市场分析3.3.1 市场需求状况1、老年群体数量庞大，发展养老服务业潜力巨大据一项调查显示，如果城市老年人的人均消费额为6000元，消费总额就达2700亿元，占城市消费额的10%左右。这还是一个低估的数字，城镇离73、退休人员一年的离退休金就达3440亿元(不包括医疗费及其它)，按80%消费计算就是2750亿元。社会上还有不拿退休金的老人和农村老人约有6200万，按居民最低消费额2000元计算，消费额就达1240亿元。城乡共计消费额约4000亿元，仅占居民消费总额的8.2%，中国养老服务产业发展潜力巨大。2、老年人的特殊要求促成老年服务业的发展老年人由于生理、心理的变化，对所需商品和服务有着不同于其他年龄组人口的特殊要求，这就要求商家能够专门为其提供特别的服务。但是，如果老年人在总人口中所占的比重很小，数量很少，商家从成本效益考虑，往往不愿意提供这种特殊服务。但我国老年群体数量庞大且将保持增加态势，为发展老74、年服务业提供了极大的市场。3、传统家庭功能的弱化要求社会承担为老年人服务的责任随着人口高龄化，长寿老人也会越来越多，需要大量的日常生活照料帮助。其次，社会、经济的发展迫切需要社区承担起养老责任。再者，家庭养老功能趋于弱化需要老年服务业的开展。高龄和带病老年人的生活照料需要家庭和社会来承担。4、受经济发展水平影响，对老年服务呈现不同层次需求城市老年群体对社区福利服务设施和活动场所需求强烈，城市老年群体支付能力水平较高，且有一定的文化素养，其社会参与心理强烈，对社区内完善的服务设施有强烈需求。农村老年群体对敬老院等福利服务设施网络需求教为强烈，农村老年群体支付能力水平较低，且受文化、教育水平所限制75、，其养老服务需求较低，对敬老院等福利性养老机构需求较为强烈。3.3.2 市场供给状况1、在城市已逐步形成老年人福利服务设施网络为了满足城市老年群体对社区服务设施和活动场所的强烈需求，民政部于2001年5月31日下发民发2001145号文件，决定在全国启动“社区老年福利服务星光计划”。在我国城市，已经逐步形成社区居委会有站点、街道有服务中心的社区老年人福利服务设施网络。社区居委会的老年人福利服务站、点突出实用性特点，以活动场所为主，因地制宜，力求方便实用、灵活多样，不搞小而全。新建和改扩建的街道级社区老年人福利服务设施要突出综合性特点，以当地老年人急需的服务项目入手，逐步具备多种功能。2、在农村76、逐步形成以敬老院为主的老年人福利服务设施网络在我国乡镇，已经逐步形成县（市）有中心，乡镇有敬老院的老年人福利服务设施网络。农村新建、改扩建的敬老院逐步具备住养、入户服务、日间照料、全体活动等功能，并向综合性、多功能的社会福利服务中心发展。3、已发展形成一定数量、不同性质的养老机构及老年家政服务中介机构在我国大部分城市和乡镇，已经形成了一定数量的、不同性质的养老机构。不同种类的养老机构的出现代表着养老社会化的趋势。此外，我国已出现了相当数量的老年家政服务中介机构，为老年人提供的服务包括洗衣、做饭、陪护等。3.4 老年娱乐文化市场分析3.4.1 市场需求状况1、老年人需要适当文体活动保持身体健康随77、着社会经济发展，居民生活水平的提高，老年人对娱乐文化的需求也越来越高。他们希望通过适当的娱乐文化活动，改善身体器官的功能，保持旺盛的生命力。根据2005年一项关于中国老年人的休闲娱乐状况的调查表明，尽管退休就意味着生命中剩下的时间将全部可以用来休闲，这个时间可能是20年甚至更多，但是我国老年人对娱乐休闲生活的满意度不高。 2、老年人对娱乐文化需求按其求知欲望高低可分为三类根据老年群体的求知欲望，可以简单的将老年群体德娱乐文化需求分为以下三类：一是简单的需求。部分老年人对娱乐文化需求较为简单，仅仅是在小区内能有打牌、打麻将类的活动中心。通过这种娱乐中心，结识年龄相仿的、有共同语言的牌友。二是对秧78、歌、舞蹈等艺术的需求。部分老年人生活质量要求较高，对芭蕾、书法、钢琴、京剧在内的艺术充满了学习的欲望。三是对老年大学及学校的需求。少部分老年人求知欲望较强，在退休后仍希望能够继续进修学习，需要一些老年大学来提供让他们继续学习的机会。3、大部分老年人对娱乐文化的需求仍停留在养生保健层次根据2005年上海市民政局对上海老年人的一项调查显示，大部分老年人的日常生活仍以家庭内部活动为主。且部分老人接受再教育的意愿不强，仅有22.3%的受访者愿意参加学习活动。在愿意参加学习活动的受访者中，“养生”仍是提及率最多的学习项目，占54.9%。4、老年教育业的前景十分看好社会在不断发展，新事物新东西层出不穷，老79、年人要适应社会生活，就必须不断地学习。特别是在信息社会的今天，如果不学习，不了解新知识，人就会变得孤陋寡闻，与世隔绝，就难以与社会和他人交流沟通，从而给老年生活带来不利影响，使老年人容易产生寂寞、孤独、无用和不幸福感。所以，继续学习对老年人来说是十分重要的。这就为老年教育提供了广阔的用武之地，各种以老年人为对象的老年大学、老年学校和培训班等，将会大受欢迎。3.4.2 市场供给状况1、老年活动场所的低使用率和强需求愿望并存在我国部分城区和乡镇已经出现了一定数量的中老年娱乐活动中心，通过提供活动场所，满足老人打牌、下棋等需求。比如北京老年活动中心、上海夕阳红中老年娱乐活动室等。根据2005年上海市80、民政局对上海老年人的一项调查显示，一方面不少老年人强烈参与社区活动的愿望得不到满足，一方面不少社区资源不得不闲置的。部分老人不了解社区到底有哪些活动场所，并对社区活动收费持保留意见。2、已发展大量老年文艺团体及老年文体活动中心发展了大量的老年文艺团体和老年文体活动中心，为老人提供自娱自乐的场所。比如，兰州市中老年人文艺表演团体从2001年开始迅速发展，仅2005年发展起来的文艺表演团体就达到四五十家。截至2005年12月，兰州市登记在册的中老年文艺表演团体已有186家，这并不包括一些县区的文艺表演团队。这些各类文艺团体属于自发性质，老年人参与表演多为锻炼身体，求得身心愉快。3、已建成大量老年大81、学、学校我国第一所老年大学于1983年在山东创办。自1996年老年法颁布十年来，我国已建成2.63万所老年大学、学校。老年大学在读学员达236万人。但总体上看老年教育的形式和功能还比较单一，北京怡海老年大学部分承担起了社区管理的功能的老年大学现在还刚刚开始，上海、深圳等地的老年大学已建立了自己的老年网进行教学。一般的老年大学还停留在消闲型的教育之中，尚未适应市场变化中的新形式。4、举办“中华不老城”活动，为老年人提供进行文体活动的平台“中华不老城”是我国重阳期间庆祝老年节规格最高、规模最大的文化综艺活动。通过“中华不老城”活动，举办民间秧歌艺术节、中老年服装（舞蹈）表演赛、中老年合唱比赛、中老82、年太极柔力球表演赛等赛事，鼓励老年人进行文体活动，为老年文化活动提示一个展示平台。5、在全国各大城市建立老年文化城的活动已正式启动为丰富老年人的文化生活，建立老年专业服务的公共平台，健全完善服务体系，由“健康、和谐、幸福”公益活动全国组委会发起的在全国各大城市建立老年文化城的活动于2005年正式启动。新疆老年文化城2005年12月正式启用，为西北地区的第一家正式启用的文化城，着力建设老年专业服务的公共平台。3.5 老年旅游市场分析3.5.1 市场需求状况1、老年人出游意愿越来越高据全国老龄委一项调查显示，目前我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数20以上。独自或结伴出游的老年人越来越多，83、很大程度上填充了旅游淡季市场的空当。2、老年人对出游方式要求越来越多随着老年人各种收入的变化，老年消费的差异化非常严重，有相当一部分老年人已经产生了出国旅游、飞机旅行、度假旅游和各种专题旅游的强烈动机。3、老年人旅游侧重于物美价廉的旅游产品老年旅游市场不仅仅包括国内老年群体还包括入境的老年游客。其中，入境老年游客更倾向于质量高、服务优的旅游产品。国内老年群体更多地倾向于物美价廉的旅游产品。4、疗养型的休闲旅游更受老年群体欢迎疗养型的休闲旅游更灵活，更尊重老年人的选择，非常适合老年人慢节奏、低强度的旅游特点。根据老年消费群体的支付能力、受教育水平及消费心理分析，老年消费群体对疗养的需求更多的侧重84、于提供健康护理、节奏慢、强度低的方式。3.5.2 市场供给状况1、旅游产品种类单一，不能满足老年人的多元化需求随着老年群体数量的增加，中国老年人已达到1.4亿，占总人口的11%，需求也必然多样化，特别是随着老年各种收入的变化，老年消费的差异化非常严重，甚至有相当一部分老年人已经产生了出国旅游、飞机旅行、度假旅游和各种专题旅游的强烈动机。然而目前的产品设计还是千篇一律、千人一面的团队观光。这显然越来越不适合老年人的需求。 2、旅游产品以低价为主，忽视质量因素由于老年人身体条件较差，出游不确定因素多，风险较大，且老年人出游对旅游产品价格的敏感，使得一些旅行社不愿意开发老年人旅游产品。因此大部分旅行85、社认为为老人选择的路线还是要打出低价的口号，在产品设计上以低价为主，忽视旅游产品的质量。因此，虽然很多旅行产品低格低廉，但质量更低，使回头客源大幅减少。3、中医保健、疗养休闲游开始出现并吸引大量游客海南三亚中医保健疗养产品，吸引了国内外大量老年游客。此外，昆明、北戴河、华东等地因环境优美、空气清新，大力发展保健、疗养类休闲旅游，吸引了大量老年游客前往。4、旅游市场存在恶性竞争且资源不够专门化老年旅游市场存在着恶性竞争循环，对老年旅游产品的设计缺乏创新，产品雷同性较高，大部分老年旅游产品只注重低价，而忽视了质量。产品设计千篇一律，已越来越不适合老年人的需求。老年旅游产品资源不够专门化，虽然老年专86、门化经营问题已经呼吁多年，也有一些企业进行了老年旅游专业化的探索，但还是不成气候。5、旅游市场的企业发展呈现以下趋势1）创新老年旅游业的发展模式，注重提高老年游客的质量和效益在产业导向上，从注重 “门票经济”向注重旅游综合型经济转变，协调发展旅游业各大要素，做大老年旅游产业。在产业结构上，从以观光旅游为主向观光旅游、休闲旅游、宗教朝觐、疗养康复等复合型结构转变。在发展目标上，从片面追求“数量型”向“数量、质量并重”转变，注重提高老年游客的质量和效益。 2）根据老年人的年龄、收入等细分老年旅游市场，针对不同的老年消费群体有针对性地设计不同产品一般地，按照老年人的年龄、旅游方式、收入水平、交通方式87、旅游距离、旅游目的、老年人所处区域等特征，将老年消费群体进行细分，目的是有针对性地设计老年旅游产品。在旅游资源、旅游设施、旅游服务方面进行重新组合，改进原来的产品、打造新产品，使旅游产品在品种上最大限度地满足老年人的需求。这些产品包括以医疗健身为主要目的的旅游形式；适合老年人的游览娱乐型旅游形式；旅行社与社区联合的社区旅游产品；全新养老理念的老年生态旅游产品以及适应老年人兴趣与爱好的知识型旅游产品等。 3）提供以人为本的旅游服务，提升服务功能老年旅游群体是旅游需求旺盛、接待要求更高、更复杂的群体，因此，需要旅游产品的设计在传统服务上要不断创新。老年旅游消费具有多元化、个性化的突出特点，旅游产88、业要在不断提升传统项目及服务水平的基础上，进一步拓宽服务领域，创新服务方式。第四章生态养生养老综合示范区项目目标和意义4.1 开办生态养生养老综合示范区目标生态养生养老综合示范区拟在安徽省南陵县工山镇境内的杨村湖水库周边地区，该区域隶属乌霞寺风景区。征地2000亩，投资30亿元建设示范区，是集养生产品、养老服务、护理服务培训与一体的养生养老机构。其结构框架模式如下图：芜湖水韵生态养生养老综合示范区“芜湖水韵生态养生养老综合示范区”养生养老院模式是全国首创，具有与时俱进性，符合社会、经济发展规律，既有传统养老方式的继承，也有创新的亮点，特别是可以利用农场式养生养老院整合地方优势产业，形成以“旅游89、养生养老地方产业商品消费”为主题的发展模式，力争用10年时间，将养生养老服务业培育成为芜湖服务业新的增长点，将芜湖南陵打造成为中国养生养老服务业发展的示范基地，将芜湖南陵建设成为面向全国和谐养生养老胜地。4.1.1 服务宗旨爱心、耐心、精心、细心 4.1.2 服务项目有经过职业培训的专职护工为老人提供生活护理。在专业营养师的指导下，营养食堂为老人合理安排一日三餐。公寓设有自理、介助、介护、特护四个护理等级。可以为重病老人提供临终关怀护理，能满足老人全方位的护理需求。1、重病护理本中心京之盾医院，系与国内知名的“三甲”医院合作建立的老年专科医院医护人员能根据老人疾病情况，进行有针对性的医疗康复、90、心理健康指导及康复训练。 2、专业队伍建立一支由医护技人员和训练有素的护理人员组成的专业队伍，具有医、护、养为一体的养老服务特色。 3、文化生活公寓设有娱乐室、健身房、图书室、阅览室、棋牌室、多功能厅、慈善康乐园等公共设施，根据老人不同的兴趣组成棋牌、戏曲、合唱、手工制作等活动；老年大学将开设书法、绘画、戏曲等专业课程，使老人老有所学，让老人度过一个安静、幸福的晚年岁月。4.2 开办生态养生养老院的社会意义社会福利社会化是在社会主义市场经济条件下，发展我国社会福利事业的必经之路，推进社会福利社会化需要社会力量多渠道、多层次参与社会事业、兴办福利机构，开展形式多样的系列化服务。生态式养生养老院作91、为社会办福利机构之一，其出现和发展将改变传统福利事业投资主体和机构种类单一的局面，有利于缓解政府财力不足同社会日益增长的老年福利服务巨大需求之间的突出矛盾，推动社会福利化进程，并极大地促进以居家养老为基础、以社区为依托、以社会福利机构集中养老为补充的社会福利服务体系的建立和完善。改革开放以来，在党和政府的正确领导下，安徽省老年服务事业得到了长足发展，但随着人们物质文化精神生活水平的不断提高，以及越来越严重的社会老龄化问题的到来，现存的社会福利养老机构不能满足老年人在精神文化和物质方面的需求，要建设与经济发展水平相一致、社会需求相适应的养老服务体系的呼声越老越高，生态式养生养老院这种新型养老方式92、必将成为未来养老方式的趋势和主流。4.2.1 农场式养生养老院开拓新模式，探索经验，吸引投资，增加就业岗位吸引并针对全国各地有消费能力的、对国家或人类有贡献的高端人才前来养老，其带来的不光是消费，更有可能带来更大的投资。为芜湖发展具有地方特色的养生养老产业储备力量，为新型生态式养生养老院探索积累经验，为解决越来越严重的人口老龄化问题贡献自己的力量，为安徽在服务业的发展上开拓新模式。生态式养生养老院相关配套设施，如医护、安保、健身、娱乐等至少新增300多个固定长期的就业岗位，为社会解决就业压力做出自己的贡献。4.2.2 农场绿色食品开发带动地方农业科技发展中国现阶段，食品安全问题和随着人们生活水93、平和经济收入的提高，对身体健康和食品安全要求的矛盾的日益激化，使得绿色环保食品越来越得到广大群众的青睐。生态养生养老院已和安徽农科院达成合作协议，引进新技术和资深农业科技人才，为建造大型绿色无污染食品基地做好了准备，并为预备为地方提供培养农业科技人才的机会，为指导当地农业技术发展提供契机，培育新品种，并推广种植，从而提高农产品产量，增加农民收入。其中我开发绿色食品科研基地可提供大约50多个就业机会，并在自身的发展壮大中，为周围的食品企业提供技术支持，辐射发展，引领地方特色食品企业的发展，从而提供更多的就业岗位，为地方经济做出自己的贡献。4.2.3 建立面向全国招生的老年专业护理人才的职业培训机94、构2011年是老龄事业迅速发展的一年，为积极应对人口老龄化，建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系，实现党的十七大确立的“老有所养”的战略目标和十七届五中全会提出的“优先发展社会养老服务”的要求，根据（中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，国务院相继出台了中国老龄事业发展“十二五”规划、（社会养老服务体系建设规划（2011一2015年）。民政部全国民政人才中长期发展规划(20102020年)中，明确提出养老护理员队伍在2020年末要达到600万人。为此，我们建立的老年专业护理人才的职业培训机每年计划培训专业护理人才5000人次，并向全国各级各类95、老年护理机构输送。同时形成服务产业一条龙计划，协助政府制定养生养老行业服务标准，提供示范基地和参观模拟基地。提升从业人员的服务素质和质量，为建立健全服务标准提供意见和建议。第五章 建设条件和选址方案5.1 建设条件经慎重选址，项目选址于安徽安徽省南陵县工山镇境内的乌霞寺风景区杨村湖水库周边地块，项目拟征用土地2000亩，本项目计划总占地2000亩，（其中含水域面积600亩）。其中项目建设用地800亩。另外的1200亩土地保持原生态地貌和植被。5.1.1 项目区简介工山镇位于皖南山区腹地，离南陵县城8公里，西距铜陵市45公里，北距芜湖市50公里，南距九华山100公里，黄山180公里，320省道、96、216省道贯穿境内，318、205国道邻境而过，交通便捷。全镇区域面积180.1平方公里，辖18个村委会，5.76万人口，现集镇城区面积1.8万平方公里，通讯、金融、医疗、卫生、文化娱乐功能齐全，3.5kv变电所一座。工山境内自然资源丰富，全镇耕地面积4200公顷，适宜种植多种经济农作物，主要有优质米、油料、棉花等，山场面积5500公顷，森林覆盖率30%，主要有杉木、外松、稀有珍贵树种楠木，境内拥有芜湖市最大淡水库-石峰水库，另有2个小（I）型水库，10个小（II）型水库，矿产资源品种齐全、储蓄量大、品位高。主要有金、铜、铁、碳酸钙、方解石等。境内乌霞公园集人文景观与自然景观于一体，素有“九华97、再现、黄山宿影”之美称，园内有“八仙聚会、大象迎宾、犀牛望月、金鸡报晓”诸多自然景观，载入中国名胜辞典之中。北宋时期林学家陈居在洞中所著桐谱一书，是我国乃至世界研究泡桐的最早专著，境内还有全国重点文物保护单位大工山古铜矿冶炼遗址，全省重点文物保护寺庙乌霞寺庙等。今年来，随着不断开发，正初具规模，逐步形成“工山一日游”旅游格局。工山镇属亚热带湿润季风气候区。气候温和，四季分明，雨量充沛，湿度较大。由于地形特点，在气温分布上，南部地区太阳辐射较多，增温较快，年平均温度15.8。北部地区太阳辐射较南部少，空气湿润，温度比南部低，年平均温度15.2，最冷月份（1月）平均气温3.7，最热月份（7月）平均98、气温27.1。平均年降雨量1686.1毫米，最多年份2953.3毫米，最少年份1.30.8毫米。雨量分布春夏较多，秋冬较少，故梅雨显著，伏秋多旱。年降水量75集中在春夏两季（3月8月），年降水日次161天。全镇年日照时数1815.7小时，日照率41，年辐射总量108.4千卡/平方厘米。年蒸发量1261.5毫米，相对湿度年平均为78。初霜的平均日期为10月31日，终霜的平均日期为3月29日，年无霜期214天。杨村湖水库位于南陵县工山镇桂镇村，桂镇村位于工山镇西北部，距南陵县城仅13公里，工家路和即将动工的铜宣高速公路穿境而过，交通便捷。全村耕地面积为3120亩，山场面积为7210亩，总人口为3699、29人，共1062户，下辖29个村民组。该村党总支部下设2个党支部，有党员104人。该村属半山半丘陵地区，山清水秀、土地肥沃、气温宜人、景色秀美。桂镇茶场是该村的龙头企业，茶叶面积400余亩，年产值近600万元。村“两委”班子将因地制宜，扩大规模，逐步实现“一村一品”的战略目标。在发展经济的同时，桂镇村也始终不放松精神文明建设，现村内设有青年活动中心和图书阅览室，供村民娱乐、学习使用。5.2 项目评估生态养生养老综合示范区作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化100、问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。第六章 建设规模及建设方案6.1 建设规模项目位于安徽安徽省南陵县工山镇境内的乌霞寺风景区杨村湖水库周边地块，该区域隶属乌霞寺风景区。本项目计划总占地2000亩，（其中含水域面积600101、亩）。其中项目建设用地800亩。另外的1200亩土地保持原生态地貌和植被。6.1.1 项目用地项目地块总面积暂定规划用地约2000亩（不含水面），一次性整体规划，分期建设，其中一期用地约600亩；第二期规划用地约700亩、三期规划用地约700亩养老产业及旅游用地。用地面积最终以国土部门实测面积为准。供地方式：挂牌出让交地条件: 净地出让用地期限:70年(自核发土地证之日起开始计算). 6.1.2 用地性质第一期约600亩养老产业用地，其中200亩为配套商业用地；第二期规划用地约700亩，其中200亩为配套商业用地；第三期规划用地约700亩，其中200亩为配套商业用地，用地面积最终以国土部门实测102、面积为准。6.2 建设方案6.2.1 项目总体定位中国首席水韵生态养生养老综合示范区在十二五规划注重民生领域发展的大背景之下，依托芜湖市各级政府的支持，与中国老龄事业发展基金会、中国老年学学会养老与护理专业委员会等养老专业机构的密切合作， 发扬企业的产业运营优势，联合打造：-国家级生态健康老年示范社区-全国养老护理人才培训基地-全国老年生态健康产品生产交易中心 它将是一个多功能，生态化，充满活力的全龄化老年社区。 它将拥有：一个城绿交融的规划结构，一个河渠相连的水网体系，一个强有力的城市形象，一个多样化的社区空间形态，一种亲切宜人的健康生活环境。实现多元化养老模式，以建设养老公寓、康复中心为主103、题、配套建设生态旅游、老年绿色产品生产加工，打造华东地区乃至全中国一流的养生养老中心和休闲度假旅游综合体。6.2.2 建设内容及规模项目包括两河、一城、一区、二院，具体内容如下：“两河”即“徽派清明上河园”和“威尼斯异域风情天鹅河”；徽派清明上河园，以厚重的中国古典文化为背景，结合徽派传统建筑风格，打造独具风格的养生养老文化景区；“威尼斯异域风情天鹅河” 以欧式建筑为特征并结合优雅天鹅群，让人驻足观赏留恋入胜。我们同时考虑老年人休闲娱乐在本项目的北端，导入具有亚欧文化特色的“四大花园”：风车花园、水景荷花园、水韵花园以及水上世界花园，与养老中心水系共同形成“四花园、五景观”的欧亚风情。“一城”104、即安徽京之盾生态养老度假水城，结合先进的“低碳环保”理念，打造集养老、休闲度假、温泉养生、旅游演艺于一体的度假水城，包括老年公寓、老年大学、老年活动中心、老年护理培训中心、老年休闲度假中心等内容，铸造出一个现代化的“徽派清明上河园”养老、休闲度假中心。 “一区”即“老年生态健康产品生产交易区”，该区域将汇集对中老年人适用的各种产品，如生态绿色食品、老年服饰、老年器械用品等，该区域将成为老年用品大型物流交易与配送中心。 “二院”即疗养院、老年康复医院；通过康复疗养医院的建设，为老年人提供可持续性的照料退休社区Continuing Care Retirement Community，简称CCRC。105、CCRC是一种综合性老年服务社区，CCRC的目标是通过社区内全方位的专业服务满足不同身体健康状况的老人的需求,并进一步改善老年人生活方式和提高生活质量。目前CCRC社区通常为老年人提供自理、助理、护理一体化的居住设施和人性化专业服务。6.3 项目主要经济技术指标1、用地规模：项目第一期用地规模为600亩。2、建筑面积：敬老养老中心建筑面积66.4万平方米，绿地面积10万平方米。（其中：居住面积40万平方米、老年活动中心、医院、疗养院等公共建筑面积26.4万平方米），具体项目包括： 老年公寓（含员工宿舍）为50栋五层建筑，每层20户，每户面积40至80平方米，分一室一厅一卫、二室一厅一卫，安排6106、000张床位，建筑面积40万平方米（占地面积约6万平方米）； 老年大学为五层建筑20个教室，每个教室约200平方米，可安排4000名学生，建筑面积0.4万平方米（占地面积800平方米）； 老年护理培训中心以本地招生为主，就业面向全国，招生约4000人，半年为一培训周期，五层建筑面积4万平方米（占地面积8000平方米）； 老年护理医院、疗养院六层建筑面积3万平方米（占地面积5000平方米）； 老年活动中心有棋牌室、阅览室、乒乓室、羽毛球馆、篮球馆、门球场、网球场、游泳馆，建筑面积4万平方米（占地面积8000平方米）； 食堂为容纳3000人就餐的餐厅5个，分老年公寓餐厅2个、老年护理培训中心餐厅2107、个、综合餐厅1个，建筑面积10万平方米，二层建筑（占地面积5万平方米）； 商业服务区有老年健康产品交易中心、超市、银行、美容美发厅、剧场、KTV等，五层建筑面积约5万平方米（占地面积1万平方米）； 第七章 总平面布局7.1 老年公寓户外环境设计原则首先应以建筑为主体，在居住区户外环境设计中，使用室外构筑的设计都应围绕主体建筑来考虑，它们的尺度、比例、色彩、质感、形体、风格都应该和主体建筑相协调。其次，居住区户外环境设计以满足使用功能为本，室外环境设计是一种“以人为本”的设计，因此，要考虑满足人在物质层面上对于实用和舒适程度的要求。所有附属于建筑的设施必须具备相应齐全的使用功能，环境布局要考虑人108、的方便与安全，只有这样的设计材有价值、有实际意义。第三，艺术设计是室外环境设计的重要内容，环境设计本身就是一门艺术，是一门把握意境创造的艺术，所以，必须在环境设计中体现美得规律与丰富的文化内涵。第四，绿化是优化室外空间的重要因素，植物的色彩和造型是多种多样的，高大的乔木、低矮的灌木、鲜艳的花卉、大面积的草坪，或单独布置、或结合在一起，灵活地点缀于周围环境中，创造一种恬静、优雅的视觉氛围。第五、景观小品是户外环境中不可缺少的点缀，景观小品色彩丰富、形态多姿，即能满足生活需要，又能满足审美需要。第六、利用高科技的先进产品、技术和工艺，是室外环境设计的必然趋势，新材料的运用、现代通风装置、安全监测与109、报警系统的采用、智能化的管理充分说明了这点。第七、环境设计中应该特别注意生态的保护工作，一方面遏制有害物质的使用，另一方面利用绿地调节气温、湿度防风固沙、净化空气。这些居住区户外环境设计的原则，对于老年公寓这一特殊的居住群体来讲，仍然适用，但由于使用人群的不同也有其自己的独特性，笔者认为在进行具体的户外环境设计时还要遵循以下原则。1、坚持安全性、无障碍性的原则所谓无障碍的概念在前面已经有过阐述，简单的理解就是设施在使用时无障碍物、无危险物、任何人都能平等的使用，不因为身体的障碍而影响设施的使用。在具体执行这一原则时首先应该充分考虑老年人的行为特征以及随着年龄增长导致以后更为不便的行为要求，道路110、要防滑、平整，亭、廊以及休闲空间的入口考虑轮椅能够进入，休息座椅旁要有轮椅所占空间，缓坡路的两侧应该配置扶手，电话亭投币的入口，邮箱投邮件的入口考虑轮椅上人的使用，也要考虑正常老年人的使用等等。2、坚持独特性、可识别性的原则依据老年人的生理特点，视力和记忆力都在不同的程度上有所衰退，在户外环境设计上为了使得老年人不迷失方向，应该在老年人活动的所有范围内有明显的标识牌，标识牌不仅字体要求大而且颜色要鲜艳，使得老年人在 5 米外就能看的很清楚。在建筑外形的设计上，尽量不要相同，每栋楼均有自己的特色，在房的编码上简单醒目，对于不识字的老年人来讲，也可以在道路的转弯处，每栋楼的山墙处，不同的户外活动的111、场所处设置不同的建筑小品，以此做为标志来引导老年人对道路的辨认。3坚持以老年人为本的原则在一般的居住环境的设计上，以人为本中的“人”是指所有的人，包括成年人、老人、儿童，但在设计上重点还是考虑了一般人的需要，老年公寓是专门为老年人生活需要而设计的特殊居住环境，以人为本中的“人”就是指老年人了，我们坚持以老年人为本的设计原则，就要考虑老年人对环境提出的特殊需要，依据老年人的生理、行为、心理的特点及对环境的要求来进行设计，在户外活动场所的选项上，不宜选择激烈运动的项目，可选择运动量小的（诸如门球场类）活动场所，考虑到老年人健身的需要，设计健身的场所；社会交往的需要，设计交往空间；观赏学习的需要，设112、计绿地、花坛、种植场所等。4、坚持便利、可达性的原则根据老年人的行为特点，他们中的绝大多数人经常在离家较近的地方聊天、活动、或晒太阳，步行十几分钟就可以到达的地方也是老年人愿意逗留的场所，如果将活动场所设计在他们不想到达的地方，那么设计的再好、再完善，又用什么用呢，这就必须尊重老年人的习惯，安静的健身场所，比如练剑、练气功、健身器材等，就可以就近布置，使得他们在 25 分钟就可以到达，在家中就可以看到锻炼的场所，引起老年人活动的兴趣。比较闹的活动场地，比如门球场、群体健身操等布置的离住所稍远些，以免互相干扰。但需在十几分就可以到达。一些庭院绿地的设计也要考虑老年人的行为习惯，这样才能使我们设计113、的空间得到充分的利用。7.2 设计理念（1）人本精神、人文环境、建筑形态的共享、共生、共融（2）建筑可持续发展的有机衍生7.3 现状分析项目位于位于安徽省南陵县工山镇境内的杨村湖水库周边地区，该区域隶属乌霞寺风景区。第一期约600亩养老产业用地，其中200亩为配套商业用地；第二期规划用地约700亩，其中200亩为配套商业用地；第三期规划用地约700亩，其中200亩为配套商业用地，用地面积最终以国土部门实测面积为准。另外的1300亩土地保持原生态地貌和植被。规划范围内除少量住宅外，无其它永久性建、构筑物。由于项目建设的需要用地发展规模的需要，规划范围内有极少量住宅需要拆除。乌霞景区属典型的火山流114、纹岩地貌，保存有较完整的地壳表层物质组织，变质齐全，是安徽省重要的火山地质研究地。景区总面积12平方公里，与国家级文物保护单位大工山古铜矿冶炼遗址相连7.4 总平面布局7.4.1 布局结构项目布局包括两河、一城、一区、二院，具体内容如下：“两河”即“徽派清明上河园”和“威尼斯异域风情天鹅河”；徽派清明上河园，以厚重的中国古典文化为背景，结合徽派传统建筑风格，打造独具风格的养生养老文化景区；“威尼斯异域风情天鹅河” 以欧式建筑为特征并结合优雅天鹅群，让人驻足观赏留恋入胜。我们同时考虑老年人休闲娱乐在本项目的北端，导入具有亚欧文化特色的“四大花园”：风车花园、水景荷花园、水韵花园以及水上世界花园，115、与养老中心水系共同形成“四花园、五景观”的欧亚风情。“一城”即安徽京之盾生态养老度假水城，结合先进的“低碳环保”理念，打造集养老、休闲度假、温泉养生、旅游演艺于一体的度假水城，包括老年公寓、老年大学、老年活动中心、老年护理培训中心、老年休闲度假中心等内容，铸造出一个现代化的“徽派清明上河园”养老、休闲度假中心。 “一区”即“老年生态健康产品生产交易区”，该区域将汇集对中老年人适用的各种产品，如生态绿色食品、老年服饰、老年器械用品等，该区域将成为老年用品大型物流交易与配送中心。 “二院”即疗养院、老年康复医院；通过康复疗养医院的建设，为老年人提供可持续性的照料退休社区Continuing Car116、e Retirement Community，简称CCRC。CCRC是一种综合性老年服务社区，CCRC的目标是通过社区内全方位的专业服务满足不同身体健康状况的老人的需求,并进一步改善老年人生活方式和提高生活质量。目前CCRC社区通常为老年人提供自理、助理、护理一体化的居住设施和人性化专业服务。7.4.2 道路系统设计道路系统是老年公寓的规划布局的骨架，道路分析要求合理规划道路系统根据地形，气候，用地规模，周围环境以及老年人出行方式与规律，结合老年公寓的结构和布局来确定，道路分析规划中，最主要的是路网组织与规划，在进行路网的组织规划时，常常把动静分区和功能分区的分隔线进行第二次合理的安排，最终形117、成路网系统。满足各种交通运输要求，应考虑搬运家具、清运垃圾、消防救护、商店货运以及无障碍通道、居民小汽车的通行等等，要求公寓内人车分流，内外顺畅，避免过往车辆穿行；线路短捷、顺直，避免往返迂回。老年公寓道路的规划布局，要利于工程设施布置，道路骨架基本上能决定埋设于路面地下的市政管线系统布置形式，完善道路系统市政管线的布置，简化管线结构和缩短管线长度，减少材料和能源消耗。满足安全与防护要求，道路分类系统要清晰、线路便捷，具有一定功能使用的灵活性；不同功能的道路相交处，视条件采取主体交叉，或采取人、车分流，或加设人行道，或保证道路有适宜的宽度，为确保行车安全和一定的车速，尽量减少通向城市干道的车道118、出入口，主要车道出入口处适当加宽便于人、车流暂作停留缓冲，并注意避免长直线坡路段，以防车祸；适当采用尽端式道路减少交通穿越与干扰。依据以上理论笔者设计的夕阳老年公寓环境设计中其路网的组织与规划，首先在方案设计的初期将场地划分为动静两个区域，动静区域的分隔线形成了老年公寓的一级道路，公寓一级道路不仅区别出了动静区，而且也划分了功能。满足了交通运输、搬运家具、清运垃圾、消防救护、商店货运以及无障碍通道的要求。公寓二级道路由主干道向支路逐级衔接，联系了动区与静区。公寓宅间路满足了轮椅的使用和散步时两股人流的宽度，在不同功能道路相交处，采取了主体交叉，加设人行道的措施，承接了公寓和景观节点。7.4.3119、 公共服务设施设计公建服务设施是构成老年公寓的重要内容，它以居住人口规模为依据配建，应与居住区的功能结构，规划布局紧密结合，并与住宅、道路、绿化同步规划建设，以满足居民物质与精神生活的多层次需求。在老年公寓公建系统规划布局中，应采用相对集中和适当分散相结合的方式合理布局。社区活动中心，选择在交通方便，人流集中的地段，成片或成街布置，医疗卫生设施，医院卫生所要求设立于环境安静、卫生、交通方便、地势平坦，便于病人就诊和救护的地段。基层商业服务设施，便民小商店出售居民日常生活必需品，宜分散设置于组团、邻里院落内或主要出入口附近，便于居民就近购物。芜湖水韵生态养生养老综合示范区环境设计中的公建规划布局120、，见方案中公建设施包括:综合超市，医院，老年大学（老年活动中心），餐厅老年大学和医院北侧为中心广场，南侧为入口景观。优越的位置首先可以很好的解决人流疏散的问题，不容易出现交通拥堵，并且可以快捷及时的提供服务与医疗救治。后方的中心花园，可以让老年人有景可赏，在风景秀丽的环境中接受治疗，使身心得到愉悦。 行政楼位于静区的西南角，可以及时，便捷的为老年人提供服务。综合超市临近餐厅与住宅楼，位于本案的西北角，便于为餐厅提供服务，靠近住宅，可以解决人们日常生活的需求，很好的解决了老年人生活的问题。餐厅位于综合超市的东侧，出口的西南方，中心花园的北方。临近综合超市，满足老年人就餐需求。7.4.4 芜湖水韵121、生态养生养老综合示范区大门及入口设计大门及入口作为住宅建筑中内外空间的界面和建筑形象的“脸面”，其地位和作用是不可轻视的，它赋予人们一种视觉和心理上的转换和引导，是户外环境设计中重要的视觉中心，一个设计独特的大门将使得室外环境熠熠生辉。老年公寓的入口与大门除了考虑满足使用功能、考虑与建筑环境风格统一外，还要着重考虑其体量、尺度、比例、色彩、质感以及无障碍等问题。1、入口与大门的体量、尺度、比例经过问卷调查发现，老年人都喜欢居住在底层的住宅中，门的体量要考虑与建筑本身的体量相协调，如高层住宅区的大门其尺度应相对大些，底层住宅区其尺度就应该小一些，应避免过份高大并严肃的刻板形式，让老年人产生封闭感122、，而以具有私密感而又亲切的居家尺度为宜，可以运用植栽手法来遮掩，形成亲切又丰富的空间形式，加强家居感的特征。2、入口与大门的色彩、质感芜湖水韵生态养生养老综合示范区的入口，应具有强烈的领域感和识别性，能形成视觉中心，让人一目了然，在色彩的设计中，一般以大面积墙面的色彩作基调，而大门的颜色应作为强调色来处理。老年人视觉衰退，对光线、色彩辨别能力下降，因此，在色彩的选用上可以采用较鲜艳的颜色，在质感上尽量采用能给人带来厚实、有安全感的材料。3、入口与大门的无障碍入口处内外的地面尽量没有高差，即便有也应21该在 200 毫米左右，而且坡度在 5%以下，现在大多数居住区的大门采用电动折叠门，为了使得轮123、椅出入方便，电动门下的滑行轨道应该嵌入地面以下，表面应该和地面保持在一个水平面上。大门外需要留有一定面积的门前小广场，除了停车需要外，对出入的人也有安全保障。芜湖水韵生态养生养老综合示范区的入口设计，在体量上与公寓内部建筑相适应，色彩鲜艳，与建筑外观相协调，外形新颖，与建筑风格相统一，在质感上厚重有安全感，入口外有广场，停车场，设有花坛和雕塑，充分考虑了无障碍设计，特征明显，环境宜人。7.4.5 芜湖水韵生态养生养老综合示范区绿地设计与植物配置绿地是在居住区用地上栽植树木、花草，改善地区小气候并创造自然优美的绿化环境，按照绿地在居住区布置的位置不同，可以划分为公共绿地、宅旁绿地、道路绿地及专用124、绿地。公共绿地位置适中，一般靠近居住区主路；宅旁绿地是指住宅楼宅前、宅后的绿地，其大小主要是由楼间距决定的。道路绿地是布置在道路一旁或两旁的绿地，专用绿地是布置在公共建筑和公共设施四周的绿地。设置绿地是人体生理和环境卫生的需要，是改善自然生态环境的需要，也是美化环境的需要，具体的讲绿地有以下功能：第一，改善气候，据有关资料显示当绿地达 30%左右时，相应地带的气温可下降 8%，绿地率达到 40%左右，气温可以下降 10%，因此，绿地绿对空气温度有较大影响，夏季绿荫下的空气温度比裸露地面的空气温度低 3左右。草地上的温度比沥青路面上空气温低 23，表面温度低 15左右，在经过绿化的屋面、墙面、地125、面上，植物还可以成为绝缘层，能减少室外空间与维护面之间的热交换。第二，净化空气，绿色植物对污染空气中的二氧化硫、氯气、尘埃等具有不同程度的吸收作用，从而起到净化空气的作用。第三，制造氧气，生长茂密的阔叶林，每公顷每天吸收二氧化碳 1吨，生产氧气 0.73 吨，所有栽植大量的树木花草，就能提供富足的氧气。第四，隔声减噪，灌木和乔木搭配密植就可以形成一道绿篱声障，四季常青的针叶树隔声减噪的效果更为显著。第五，防止风沙，在吹过密植带状树木，可阻挡、控制风沙，有效地改善生态环境。第六。组织空间，植物可作“活的围墙”用来分隔空间，做到隔而不断，是整个环境达到有机相连的效果。芜湖水韵生态养生养老综合示范区126、是特殊的居住区，是专门为老年人这一特定人群而设计的居住环境，绿地设计不论对老年人的身体健康还是改善老年公寓生态环境上都起到了很大的作用，深受老年人的喜爱。绿地设置的位置要适应老年人的行为特点，经过观察与调查发现大多数老年人还是喜欢在住宅前后的小范围内活动，在此范围内，老年人日出行频率大。在心理上他们害怕孤独，喜欢和邻里交往，这些行为、心理特点决定了在老年公寓的绿地设计时，重点应放在宅旁绿地和组团绿地、道路绿地上。同时在设计时还要充分考虑老年人对绿地植物的一些特殊要求。第八章 给排水工程8.1 给水工程8.1.1 规划依据城市给水工程规划规范GB50282-98室外给水设计规范GB50013-2127、006建筑设计防火规范GB50016-20068.1.2 水源该项目用水由市政给水管网供给，其水质水量可以满足本设计用水要求，自来水管网干管管径DN250。8.1.3 给水系统给水系统分为生产生活给水系统、消防给水系统、循环水系统、去离子水系统。生产生活给水系统主要供生产生活及供车间、消防泵站、循环水系统的补充用水、车间办公及生活间员工的盥洗用水，由市政给水管网直接供给。室外管网沿车间呈枝状布置，干管管径为DN250，车间内管网干管管径为DN100。消防给水系统由消防储水池、高位消防水箱及室内外管网构成。高位水箱储存室内10分钟的消防用水量；消防水池储存2h消防水量，消防水池有效容积216 m128、3，消防水泵2台，1用1备；消防水池有效容积324m3，本系统设有：消防水泵3台，2用1备。室外管网呈环状布置，干管管径为DN200，室内消防按规范要求设室内消火栓和磷酸铵盐干粉灭火器，室外消防设室外地上式消火栓，消火栓间距不超过120m。循环水系统分净循环水系统和浊循环水系统。净循环水系统由冷水池、热水池、水处理设施、循环水管网等构成。冷水池有效容积为1200m3；热水池有效容积为600m3。主要水处理设施如下：热水泵4台，3用1备、冷水泵4台，3用1备、玻璃钢冷却塔3台（500 m3/h）、自动自清过滤器2台、软化水装置1台等。净循环给水管网干管管径为DN800。浊循环水系统由冷水池、热水129、池、水处理设施、循环水管网等构成。冷水池有效容积为280m3，热水池有效容积140m3。主要水处理设施如下：热水泵2台，1用1备、冷水泵2台，1用1备、玻璃钢冷却塔1台、自动自清过滤器2台。浊循环给水管网干管管径为DN300。净循环水系统由冷水池、热水池、水处理设施、循环水管网等构成。冷水池有效容积为3800m3；热水池有效容积为1500m3。主要水处理设施如下：热水泵4台，3用1备、冷水泵8台（分二组供水，每4台泵一组，每组3用1备）、玻璃钢冷却塔3台（1500 m3/h）、自动自清过滤器2台、软化水装置2台等。净循环给水管网干管管径为DN800。浊循环水系统由冷水池、热水池、水处理设施、循130、环水管网等构成。冷水池有效容积为800m3，热水池有效容积400m3。主要水处理设施如下：热水泵3台，2用1备、冷水泵4台，3用1备、玻璃钢冷却塔1台、自动自清过滤器2台。浊循环给水管网干管管径为DN500。消防给水系统和循环水系统合建一个站房，站房占地72120(m2)。去离子水系统主要供给板带车间内气垫式退火炉、表面清洗机等设备用水。纯水间和重金属酸碱废水设备共同放置在辅助站房内间内，设有多介质过滤器2台、活性碳过滤器2台、反渗透装置1套、组合式脱碳塔1台、纯水箱1个、加压泵2台,一用一备、絮凝剂投加装置1套。8.2 污水工程8.2.1 设计依据城市排水工程规划规范GB50318-2000131、室外排水设计规范GB50014-20068.2.2 排水系统排水系统分为生活污水排水系统，雨水排水系统。生活污水为游览、办公、生活设施等排水，经地埋式污水处理设备处理达标后排至市政污水管网。8.3 雨水工程8.3.1 雨水量计算暴雨水量计算采用下式计算：Q=qF式中 ： Q雨水量（L/S） q暴雨强度(L/（sha）) 径流系数，取0.65 F汇水面积(ha)其中q(暴雨强度)按贵溪市暴雨强度公式计算： 式中： P设计重现期,取1at设计暴雨历时（min）t=t1+mt2t1暴雨初期雨水地面流行时间，取10mint2雨水管内流行时间（min）m折减系数，暗管取m=2.08.3.2 雨水管网屋面132、及路面雨水经管道汇集后排至市政雨水管网；重金属酸碱废水在废水及废乳液处理站进行处理，达标后通过厂区生产废水管进入厂区雨水管。雨水重力流排放，管径DN400DN1300。第九章 电力工程9.1 设计依据城市电力规划规范 GB/502931999城市工程管线综合规划规范 GB 5028998电力工程电缆设计规范 GB 5021720079.2 电源拟建项目为多层商业用房房、高层、和多层商业配套用房,负荷等级为三类负荷，消防负荷为二级。消防泵、消防电梯等二类负荷由不同的变电所分别引来双回路电源，消防报警系统另设直流消防电源。在基地内设一处10KV开闭所，整个基地内设五处10KV/0.4KV变电所，所133、设位置在靠近游览及生活区的负荷中心。变电所出线馈往各单体的照明和动力进线总柜，再由总配电柜对楼层配电箱放射状配电。低压配电干线采用放射式馈电，支线采用放射式和树干式结合馈电，干线采用YJV型电缆，穿管埋地敷设。支线采用铜芯塑料线，穿PVC管在楼面内暗敷。接地形式采用TN-C-S制，接地电阻不大于1欧姆。电气接地系统和防雷接地系统合用。弱电系统含有线电视系统，电话及网络信息系统，保安防盗系统，每单体底层设综合配线架，宿舍楼设电视分配器箱，防盗对讲系统装置等，并接受处理来自各处的信息，其余按业主要求设置楼宇自动化装置。9.3 线路110KV电源总进线为架空敷设，两路架空线均为300m2钢芯铝绞线。134、规划区内10千伏线路均采用铠装电缆主要沿道路一侧直接埋地敷设。电缆过路时穿钢管保护。当电缆根数较多，且为6-20根时，宜采用排管敷设方式，且管孔数宜按发展预留适当备用。9.4 道路照明在规划区内主要道路上设道路照明，照明配线采用电缆穿波纹管沿路旁绿化带埋地敷设。路灯电源引自办公楼400V变配电所B1，路灯采用钟控及光控自动控制。第十章 电信工程10.1 工程概况总用地规模为600亩。10.2 设计范围本工程电信专业设计内容为：电话通信系统（含市话、调度电话、行政电话及计算机网络）有线电视系统(简称广电)、视频安防监控系统、火灾自动报警系统等有线网络管网规划。10.3 规划10.3.1 电话通信135、系统根据规划区内的建设规模，为了满足现代大型游览场所和商业配套的需要，保证芜湖南陵红色影视拍摄（旅游、体验）基地的安全运营，规划区通信可分为正常通讯和紧急调度通讯。数字程控交换机房内设正常通讯和紧急调度通讯二合一数字程控交换机一台，作为规划区内正常通讯和紧急调度通信使用；调度和交换两个系统各自独立。调度系统的中继入直接进入调度台，而交换系统的中继入直接由电脑话务员转接。机房建筑面积100 m2，初装容量500门，市话用户线、中继线数量、中继方式与固定电话营运商协商确定。规划区内设置一个电脑局域网，作为内外数据通信，实现办公自动化。网络机房设在影视制作、表演培训中心，各单位设网络交换机，用光缆与136、网络中心连接。影视制作、表演培训中心设计综合布线系统。光缆（宽带数据）直接由市政电信管网引入。网络机房与数字程控交换机房合用。10.3.2 有线电视系统该系统专为规划区办公楼内会议室、员工宿舍和餐厅等设计，通过前端放大分配系统为用户提供电视节目。有线电视用户纳入市有线电视网，有线电视信号源直接由市政电信管网引入。10.3.3 视频安防监控系统根据游览场所的特殊性规划设置一套视频监控系统，监控中心设在中国电影百年回顾博览馆一层与消防控制室合用。在基地主要场所及主要出入口设置摄像设备，初期50台，后期增加至80台。视频监控系统为全彩色数字图像监控系统形式，采用数字化网络监控、摄像设备，数字硬盘录像137、，32英寸液晶监视器。10.3.4 火灾自动报警系统火灾自动报警系统由火灾自动报警、消防联动控制、火灾警报装置及消防专用电话等内容组成。在中国电影百年回顾博览馆一层设置一个消防控制室，建筑面积100m2。消防控制室设置集中火灾自动报警器，消防专用电话总机，消防联动控制器等。根据各场所不同的火灾性质，设置感烟/温、火焰、红外光束、感温电缆、可燃气体等不同种类的火灾探测器。并按规范要求进行消防联动控制。10.3.5 管网规划规划区内电话通信系统(含市话、调度电话、行政电话及计算机网络)有线电视系统(简称广电)、视频安防监控系统、火灾自动报警系统等管网合设，通信管网要求按照终期容量一次敷设完毕。管道138、敷设在人行道或绿化带下，管材采用外径110mm HDPE双壁波纹管或七孔（每孔外径30mm）UPVC梅花管。考虑规划区内消防联动控制、生产调度电话、安全防范等系统线路联网要求，区内道路均配备13根七孔（每孔外径30mm）UPVC梅花管。第十一章 消 防11.1 编制依据建筑设计防火规范GB50016-2011； 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005。 11.2 总平面布置及建筑防火在总图布置上按防火规范确保防火间距。 在建筑设计上按防火规 范设置防火墙和防火门，疏散距离、疏散楼梯、疏散宽度均满足规范 要求，采用不燃和难燃建筑材料。11.3 水消防系统设计 11.3.1 消防给水系统 139、室外生活、消防给水管网布置成环状，最小管径 150mm，消防给 水系统采用地下消防水池和消防加压水泵及屋顶水箱联合给水方式。11.3.2 室外消火栓 根据建筑设计防火规范GB50016-2011；本工程室外消防用水 量 25L/s，室外消火栓给水管网与生活给水管网合用，室外消防管网 布置成环状，环网上适当位置设室外消火栓。室外消火栓的间距在 120m 以内，均分别设于主轴道路和副轴道路边缘，遇到火警时，消 防车辆可以沿主、副轴道进行消防救援。 11.3.3 室内消火栓1、用水量：根据建筑设计防火规范 ，室内消火栓用水定额 为 15L/s，火灾延续时间按 2h 计，火灾次数为一次，则一次灭火用 140、水量为 108m3/h。 2、 消防系统： 室内消火栓管网系统独立设置， 管道布置成环状。 屋顶设消防水箱，以保证火灾初期前 10 分钟的用水量 18m3。水箱设 置高度应高出最不利点消火栓 7m。水箱容积 25m3。室外设两套 SQ100型水泵接合器，与室内消火栓环网连通，供消防车加压之用。 所有消火栓箱均设有手动启动消防水泵的启动按钮。 11.3.4 动喷洒灭火系统 1、用水量：根据建筑设计防火规范研发中心建筑应设自动 喷洒灭火系统。设计喷水量为 30L/s，火灾延续时间为 1 小时。火灾 次数为一次，则一次灭火用水量为 108m3/h。2、 灭火系统： 自动喷洒灭火系统由管道、 加压泵、141、 水泵接合器、 湿式报警阀、水流指示器及喷头等组成。 在相关建筑物内均设置自动喷头， 在主立管进水端前设湿式报警 阀，并直接启动加压泵，加压泵设在地下水泵房内，选用水泵 2 台， 1 用 1 备，供自动喷洒灭火系统加压用。加压泵与湿式报警阀连接的 管网设置成环状。 屋顶水箱引一条 DN100 的水管与湿式报警阀前管道 相接。 大楼每层的自喷进水干管处设水流指示器， 其信号接至消防控制 中心。 室外设两套 SQ100 型水泵接合器，与室内自喷管网连通，供消防 车加压之用。 11.3.5 消防水池及消防水泵房消防水池，容积 300m 。从室外环网上引入一条 DN150 的水管至 地下消防贮水池。1142、1.4 建筑灭火 根据建筑灭火器配置设计规范在必要的部位设置气体灭火装 置。 根据规范要求，对变电所及高、低压配电室等采用二氧化碳全淹 没灭火系统进行消防，设计标准40%（1.09kg/m3 含损耗等） 。二氧化碳灭火系统由储存容器、容器阀、单向阀、集流管、选择阀和喷头组 成。 对各设备间、研发中心楼及接待中心、餐厅等均按建筑灭火器 配置设计规范要求，配置手提式或推车灭火器。 在规范要求设置应急照明的部位或区域， 均设置火灾应急照明和 疏散指示标志。11.5 电气防火系统 为有效预防和控制电气火灾，采取如下防火措施： 本工程设智能二总线制集中报警及联动系统一套， 集中报警控 制器可以显示其火灾143、报警信号，并能在火灾发生时，自动或手动启停 相关的消防设备，显示出其工作状态。 消防通讯及消防广播系统 各处设置的手动报警按钮附设有电话插座， 经总线接入消防控制 室的消防通讯设备，为平时检修及火灾时指挥灭火用，消防控制室另设 119 直通电话一门，供火灾时直接向消防部门报警用。 消防控制室设消防广播系统一套，供火灾时指挥人员疏散用。 第十二章 环境保护与节能 12.1 项目场址环境现状本项目位于安徽省南陵县工山镇境内的乌霞寺风景区杨村湖水库周边地块，无工业污染，环境条件较好。绿化植被较密集，无工业污染，环境条件较好。目前该区域属微丘地形，山上多灌木。农村居户散落其中。山脚山坡有部分农民种植的144、经济作物。无工业污染，环境条件较好。12.2 项目建设对环境的影响12.2.1 对生态环境可能的影响1、项目占用土地减少了当地的耕地总量和植被数量；2、施工管理过程中，会破坏征地范围外的植被；3、局部高填深挖路段由于防护不当产生水土流失；12.2.2 对水环境可能的影响施工期间会产生各种生产及生活污水，如不加以处理会对项目沿线水体产生污染。施工期可能产生的水污染主要是施工泥浆泥渣、施工机械漏油、施工物料以及施工人员的生活污水、生活固体废物被雨水冲刷入河影响水质。12.2.3 对声环境可能的影响对周围的声环境的影响表现为：1、施工期间，作业机械都属于突发性非稳态噪声源；2、建筑材料运输车辆产生高145、噪声；12.2.4 对空气环境可能的影响1、施工中有大量的粉尘散逸到周围的大气中；2、施工机械的运行会产生尾气造成大气污染；3、道路上行驶的汽车轮胎接触路面而使路面积尘扬起，从而产生二次扬尘污染。12.3 减缓工程环境影响的对策污水污物的治理必须做到工艺合理、经济适用，达标排放。环境保护设施做到同时设计，同时施工，同时投产使用的“三同时”原则。采用环保标准：污水综合排放标准一级标准；城市区域环境噪声标准（GB3095-93）一类标准；12.3.1 借方和弃方及水土保持对策取土过程应注意开挖的稳定性，取土场进行植物防护与工程措施，防止水土流失。弃土场的选取应本着少占耕地的原则，选择荒沟、荒坡和山146、坳间弃土。由于堆弃的土石结构疏松，抗冲抗蚀性能差，极易产生水土流失，应采取工程护坡等水土保持措施，防止弃渣下泄，稳定堆砌充渣形成的边坡，防止水土流失对河道及农田的影响。本项目实施中要尽量减少或避免水土流失，采取措施切实做好水土保持工作。并应注意尽量不要在雨季开挖土石方。水是人类生存的主要物质，注意保护水源，做好排水设计：1、施工人员集中的居民点的生活污水，不得随地倾倒以防流入取水地点；生活垃圾要集中处理，防止污染水源。2、含有害物质的建筑材料堆放点要远离水源地，并用防雨材料遮盖，工程废料要及时运走。3、禁止将有毒有害废弃物作为土方回填。4、施工现场搅拌站废水，必须经沉淀池沉淀合格后再排放。5、147、现场存放油料，必须对库房地面进行防渗处理，如采用防渗混凝土地面、铺油毡等措施，使用时要采取防止油料跑、冒、滴漏的措施，以免污染水体。6、施工现场100人以上的临时食堂，污水排放时可设置简易有效的隔油池，定期清理，防止污染。7、工地临时厕所、化粪池应采取防渗漏措施，并有防蝇灭蛆措施，防止污染水体和环境。12.3.2 施工期环境污染防治措施施工期会产生噪声污染、空气污染。应对这两种污染采取防治措施。1、搅拌站应设置在距居民区200米以外的地方，且应该在下风向。2、尽量争取集中拌合方式，集中拌合的搅拌机应有二级除尘装置。采取路拌方式时必须选用带有密闭罩的路拌机。3、料场应距居民区150米以远，同时加148、以遮盖，避免扬撒。在材料运输途中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛撒。4、运输材料道路及施工现场应配合洒水设备，定时洒水、减少起尘量，并及时清扫路面，防止二次扬尘。5、尽量采用低噪声设备和工艺代替高噪声设备与加工工艺，如低噪声振捣器、电锯等。6、在声源处安装消声器消声，即在通风机、鼓风机、内燃机各类排气放空装置等进出风管的适当位置设置消声器。7、车辆在运料过程中，对易飞扬的物料用蓬布覆盖严密，且装料适中，不得超限，防止粉尘飞扬。8、行驶的机动车辆要少按喇叭，场外行驶严禁鸣笛。9、严禁在施工现场燃烧各种垃圾和废物。12.4 主要污染源和主要污染物的处理项目建成后，不从事工业性生产活动，故不会产生工业149、性污染。污染源主要来自游客及部分居民的垃圾、废弃物和生活污水。12.4.1 垃圾处理生活垃圾及废弃物等由垃圾箱收集后，工山镇环保部门将垃圾统一运至城市垃圾卫生填埋场处理。12.4.2 废水处理采用雨污合分流的排水体制。雨水排入沅江。生活污水采用排水管排入化粪池，经化粪池处理后再排入市政污水干管，集中后经污水泵站提升，进入污水处理厂处理后排放，完全符合国家环保要求。保护了拍摄基地区域和杨村湖水库的青山绿水。12.5 节能12.5.1 建筑节能建筑的总平面布置和设计，宜利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。建筑的主朝向宜选择本地区最佳朝向。控制建筑的体形系数，控制好屋面、外墙、外窗的传150、热系数和外窗的窗墙面积比；尽可能利用生态建筑、节能建筑、可持续建筑的设计手法来改进室内外环境，以节约能源。12.5.2 水节能1、为了节约能源，项目区域内给水利用城市给水管网压力直接供水，所有设备均选用高效节能型产品。2、为节约用水，所有用户及用水点均安装水表计量及采用节水型产品。12.5.3 电节能1、选用节能型变压器和电器产品。2、照明光源选用节能型的金属卤化物灯和荧光灯为主。 第十三章 项目实施进度计划与招投标管理13.1 项目实施时期和各阶段进度安排建议本项目建设期为三年（不含项目批准立项），2012 年1月2012 年7月及工程初步设计阶段；2012 年5月2012 年7月 编制可行151、性研究报告和项目立项；2012 年 7 月2012 年 12 月 完成施工图设计；项目正式开始阶段2012 年 10 月2014年 6月为土建工程施工， 2014年 7 月2015年2月完成设备安装， 2015年2 月2015年9 月完成装置的调试，2015年10月本项目投入运营，并进行验收。13.2 招标计划根据中华人民共和国招标投标法及湖南省发展和改革委员会制定的安徽工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定和鉴于建设单位的实际情况，对照安徽省发展和改革委员会印发的安徽省工程建设项目自行招标试行办法中对自行招标作出的规定，本项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购152、活动均以招标形式进行。项目招标拟采用公开招标的方式和委托招标的组织形式，详见表招标基本情况表。招标投标具体内容届时由芜湖招标投标办公室核定。招 标 基 本 情 况 表序号招标内容名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备 注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1工程勘察2工程设计3工程施工4工程监理5安装工程6主要设备7重要材料其他第十四章 经济影响分析14.1 投资估算14.1.1 投资估算编制依据及说明（1）2006年国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）根据项目工艺及其他配套专业设计提供的数据资料，以及同类型生产企业建设资料进153、行估算；（3）根据项目建设地有关市场价格资料及各专业设计人员提供的估算工程量和近期的询(报)价；（4）本项目建设期为3年。14.1.2 项目投资估算经估算，本项目总投资为180000万元，其中固定资产投资170000万元，流动资金10000万元。14.1.3 固定资产投资估算固定资产投资为170000万元，其中：土建工程费用70000万元、设备购置费用60000万元，安装工程费用20000万元，工程建设其他费用10000万元，预备费10000万元。14.1.4 流动资金估算流动资金是根据投产后，保证项目正常生产经营，供周转所需资金，主要包括:购置生产所需原材料、燃料、动力和支付员工工资周转资金154、形式存在的预先垫支的资金。预计项目流动资金10000万元。14.2 资金筹措与使用计划14.2.1 资金筹措该项目总投资180000万元，投资来源为：建设单位自筹。其中：东方安养集团（香港）有限公司占35%，安徽京之盾文化传播有限公司占65%。14.2.2 资金使用计划本项目固定资产投资部分于建设期内全部投资完成；流动资金增加额部分于投产后的三年内全部投资完成。14.2.3 一期项目总投资估算开发时序开发内容投资（亿元）一标段老年中心威尼斯水系、老年公寓、商业服务区、食堂、徽派清明上河园3.5二标段老年生态健康产品交易区、老年康复医院、职工宿舍7三标段国际养老会议中心、配套景观工程4.5四标段155、老年护理培训中心2 14.2.4 项目投资估算表项目名称投资估算（亿元）建筑工程13.7设备购置0.1配套工程2.5绿化工程1.5总计1714.3 财务分析和经济效益14.3.1 项目营业收入估算养老项目预计建成后第二年达到正常营运状态，其收入如下：项目单价数量负荷年营业收入老年公寓2000元/月2000人次/月80%3840万元养老度假区收入120元/人次10万人/年60%720万元合 计4560万元第三年达到正常营运状态，其收入如下：项目单价数量负荷年营业收入老年产品交易区场租600万元老年公寓收入2000元/月4500人次/月75%8400万元养老度假区120元/人次10万人/年60%7156、20万元合计9720万元总体营运收入如下：项目单价数量负荷年营业收入老年产品交易区场租及相关收入1500万元老年公寓收入2000元/月6000人次/月75%9500万元养老度假区120元/人次10万人/年80%950万元护理培训中心500万元合计12,45万元营业收入测算表：金 额（万元）备 注营业收入12450减：营业费用6225按营业收入的50%计减：税费及其他1200其他经营利润及补贴收入1500减：财务费用2000税前净利润4525减：所得税1132按25%计税后净利润3393 14.4 社会效益分析本世纪初以来，伴随着我国社会经济的迅速发展，老年产业面临的形势发生了极大的变化。人口老157、龄化、家庭小型化、经济市场化、农村城市化和消费结构多元化的发展形成了对老年产业的巨大需求。但是，由于国家和集体长期包办社会福利事业，资金不足，与日益增长的需求相比，我国现有的老年人福利设施严重不足，社会福利机构的总床位数仅占老年人总数的0.8，与发达国家57的比例相比差距相当大。2004年初，中共中央总书记、国家主席胡锦涛就明确要求各级党委、政府要大力建设社会老年事业，解决老年人口不断增长的社会化问题。伴随着经济社会的发展，老年人对生活的质量要求也越来越高，养老已经不仅仅是居住问题，它已经扩大到了老年人生活的方方面面，居住环境、健康锻炼、娱乐生活等各个方面都成为现在老年人所看重的生活指标。而由158、于老年生活的独特性，使得这些资讯并不能得到有效的传播，这是造成很多老年人生活质量不高，老年生活单调的重要原因。为了更好的满足老年人对老年生活高质量的要求，本项目将在现有镜湖区老年公寓的基础之上，成立社会化养老服务中心，中心以计算机技术为依托，网络平台为媒介，将老年生活的各方面信息进行整合，使之成为老年生活中必不可缺的助手。通过平台，不仅可以快捷、直观的找到老年人适合的居住环境及养老方式，同时还可为区内的老年人建立生活健康档案、成立兴趣小组，并为生活困难的老人提供全方位的服务，使老人有一个健康和谐的老年生活。项目所带来的社会效益还体现在精神层面上，它一方面把爱老、敬老、助老、养老的良好社会风尚传159、递给民众，使之成为建立幸福家庭、创造和谐社会的重要组成部分；另一方面，它也可以把公众对老年人的关心从单纯的居住生存提升到精神文明的建设中，使老年人不仅仅是社会救助的主要群体，而是给予老人更大的社会活动空间，使他们拥有更多发挥余热的机会，极大的丰富老年人的日常生活，从而成为社会主义建设的一股重要力量。芜湖水韵生态养生养老综合示范区建设项目的建设，组织严谨，运作合理，管理科学，可为老人提供一个“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为”的平台，是坚持以人为本、贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志，将在一定范围内起到建设与运营的示范、带动作用。对于促进160、本地经济社会均衡发展，构建和谐社会，将起到不可替代的积极作用，社会意义重大。14.5 综合评价 1、本项目的规划、建设会对促进芜湖的经济发展与城市建设作出比较大的贡献，对于养老行业的发展更是具有里程碑式的意义，我们将以创新的思维探索养老行业多元化经营的理念。2、从皖南地区目前养老行业市场看，养老公寓档次偏低，缺乏集中性较高档次养老、医疗、休闲为一体养老中心。家庭护理和敬老院等,普通社会养老机构护理和医治条件有很大的局限性，一旦出现紧急情况，往往把宝贵的抢救时间丧失在送往医院的途中。为此，社会迫切需要养老、医疗、休闲为一体的康复养老中心，目前芜湖市乃至安徽省都缺少此类场所，无法满足市场巨大的需求161、。本项目将会为芜湖地区包括华东地区皖南地区乃至华东地区人民提供高档次的康复养老中心。项目的建设不仅能做到适应市场需求，而且同时也配合城市整体规划与布局。3、结合项目情况，本项目的投资总额，通过财务平衡表的计算，可取得较平稳的经济效益。4、项目的建设是城市建设与发展的需要，也是芜湖市乃至皖南地区老年人生活的需要。5、项目力争从规划到施工达到全国一流，五十年不落后，将成为养生养老事业和芜湖旅游一颗耀眼的闪光点。综上所述：项目的经济效益和社会效益 十分显著。项目开发是可行的，也是十分必要的。建议项目业主单位 尽快做好项目前期工作，全面落实项目建设资金， 力争项目早日开工， 早日竣工，早日发挥项目的经济效益和社会效益。温馨提示：本文档来自文库巴巴VIP会员资料，文库巴巴是一个专注于word文档的在线分享平台，提供可研报告、项目建议书、资金申请报告、投标书、管理手册、教学案、商业计划书免费在线阅读，全站资料均为DOC格式，VIP会员全站资料免费下载。