1、投资公司承办的生态健康养老示范区新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月投资公司承办的生态健康养老示范区新建项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月92可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第1章 总 论41.1 项目名称与建设单位41、项目名称42、项目承办单位43、项目单位法人代表44、项目建设地点2、45、项目主要建设内容41.2 项目承办单位概况51.3 项目的由来及必要性51、项目的由来52、项目建设的必要性91.4 项目主要技术经济指标125、绿地率 35.00%12第2章 社会需求预测与建设规模132.1 全国社会养老事业发展现状、趋势及解决方案131、我国社会养老事业发展现状和趋势132、解决方案142.2 我市社会养老事业及老年人口发展现状172.3 建设规模17第3章 场址选择183.1 项目选址183.2 地理四至183.3 地质条件181、地形地貌182、水文地质概况203、基本数据213.4 气象条件213.5 土地供应22第4章 工程建设方案234.1 编制依据2313、设计依据23建设单位提供建设资料234.2 建筑工程234.2.1 老年会所234.2.2服务中心294.2.3居家公寓334.2.4 联排公寓一354.2.5 联排公寓二384.3 主要技术经济指标47第5章 配套工程485.1 给、排水485.1.1 设计依据485.1.2 设计范围485.1.3 设计方案485.2 电力与弱电系统515.2.1 设计依据：515.2.2 设计范围525.2.3 设计方案525.3 采暖与通风575.3.1 编制依据和研究范围575.3.2 主要技术原则585.3.3 热负荷、热指标585.3.4 锅炉房工程60锅炉房主要设备表615.3.4 热网6254、.3.5换热站635.3.6 热力系统监控中心655.3.7 供暖主要经济技术指标66第6章 环境保护686.1 编制依据686.2 主要污染物及治理691、废水及防治692、环境空气污染防治措施703、声环境污染防治措施704、固体废物防治措施706.3 绿化71第7章 消 防727.1 编制依据727.2 建筑防火727.2.1 工程概况727.2.2 总图设计727.2.3 建筑737.3 消防给水757.4 电器防火767.5 防雷接地系统76第8章 卫生、职业安全、劳动保护778.1 本项目涉及到的劳动安全卫生问题778.2 编制依据778.3 设计中采用的主要防范措施771、建筑75、72、给排水783、暖通78第9章 节 能799.1 编制依据791、中华人民共和国节约能源法799、哈尔滨市城市节约用水条例799.2 节电、节水801、节电802、节水809.3 暖通节能措施809.4 建筑节能819.4.1 节能措施819.4.2 建筑节能81第10章 机构设置与人员8310.1 组织机构83第11章 项目实施进度计划84第12章 投资估算与资金筹措8512.1 投资估算编制依据8512.2 编制内容8612.3 投资估算资金构成8612.4 资金来源87第13章 经济效益分析8813.1 基础数据8813.1.1投资估算8813.1.2资金使用计划8813.1.3实施6、进度8813.1.4产品方案及生产规模8813.1.5产品价格分析8913.2 财务分析8913.2.1年营业收入、年营业税金及附加和增值税估算8913.2.2 成本估算8913.2.3 利润总额及分配8913.2.4 财务盈利能力分析8913.2.5 财务生存能力分析9013.2.6不确定性分析9013.3 结论91第14章 可行性研究报告结论92第1章 总 论1.1 项目名称与建设单位1、项目名称中国（哈尔滨）生态健康养老示范区2、项目承办单位xx投资有限公司3、项目单位法人代表 xx4、项目建设地点本项目选址xx市xx乡。5、项目主要建设内容项目规划总占地面积382925万平方米，总规划7、建筑面积为398242万平方米，分二期建设。具体包括：（1）低密度安养居所：总建筑面积为22万平方米，共890套，建筑形式主要为联排别墅；（2）老年公寓：总建筑面积为166242万平方米，16栋高层，共1500套；（3）配套设施：共12000平方米，其中包括老年服务中心2000平方米、老年会所5000平方米、商服2000米、锅炉房及供热设施用房2000平方米、给水泵房及配电间500平方米、污水处理站500平方米。1.2 项目承办单位概况xx投资有限公司是一家与当地政府合作，从事土地购置、整理、区域开发与招商引资业务的企业，于2006年5月在哈尔滨开发区注册成立，注册资本金为3000万元人民币，8、主要业务范围是对工业、房地产业、建筑业及服务业进行投资。1.3 项目的由来及必要性1、项目的由来（1）中国已进入了老年人口增长高峰期，老年人口增幅明显加大1999年以来，中国老年人口平均每年增加410万,截至2021年底，全国60岁及以上老年人口达2.67亿，占总人口的18.9%；65岁及以上老年人口达2亿以上，占总人口的14.2%。据预测,从2021年到2050年是加速老龄化阶段。伴随着20世纪60年代到70年代中期的新中国成立后第二次生育高峰人群进入老年，中国老年人口数量开始加速增长，平均每年增加620万人。同时，由于总人口逐渐实现零增长并开始负增长，人口老龄化将进一步加速。到2023年，9、老年人口数量将增加到2.7亿，到2050年，老年人口总量将超过4亿。（2）黑龙江及哈尔滨老年人口增长迅速据全国第七次人口普查数据显示，黑龙江省60周岁和65周岁及以上老年常住人口分别为739.56万和497.18万，人口占比分别为23.22%和15.61%，分别高于国家平均水平4.52和2.11个百分点。2020年底,哈尔滨市60周岁以上老年人口为228.8万人,占总人口的24.1%,高于全国、全省人口老龄化水平,已进入中度老龄化发展阶段。（3）“空巢”老人数量激增2020年民政部及中国老龄委数据显示，城市老年人“空巢”家庭的比例已达50%左右，空巢化比重逐渐加大。中国独生子女政策实施至今已有10、30年，随着第一代独生子女父母进入老年，空巢老年人数将进一步增多。过去我国是几对夫妇共同赡养一对老人，将来是一对夫妇要赡养四到八位老人，中国正全面迎来“421家庭”时代，一对夫妻赡养四个老人和抚养一个孩子的家庭格局日益成为主流，负担极为沉重，家庭和社会的压力将越来越大。同时，当前城市化大潮下，人口流动、家庭小型化也大大冲击了家庭旧有的代际抚育功能。不少老人的子女在外地工作，没人照料，传统的家庭赡养早已不堪重负。（4）我国养老产业目前发展相对滞后养老机构服务紧俏、一床难求。据统计，截至2020年末，我国注册登记的养老机构38158个，养老机构床位488.2万张。从国际经验来看，发达国家的养老服务11、机构每千人拥有的床位数在50 -70张。在中国，65岁以上的老人每千人拥有的床位数不超过23.5张。保守估计，养老机构的床位缺口数量在300万以上。 哈尔滨市统计局信息中心做的哈尔滨老年人生活现状问卷调查结果显示，目前哈尔滨市养老方式仍以居家养老为主，约占94.6；其余是民办的养老院、老人之家、托老所等和公办社会养老院的集中式养老。目前全市有各类养老机构360家左右，床位总数7000张左右。其中公办社会养老院仅有三处，床位不到3000张。其余的养老机构大多是民办、个体的，条件比较差，床位从4张到20张不等，总计也只有5000张床位左右。专业化的长期照料服务，与老年人的需求矛盾十分突出专业服务人12、员和老年产品十分缺乏。养老机构从业人员缺少培训，服务质量不高。如日本的护理师都必须通过13名学科的全国统考才能持证上岗，而且中国目前也缺少这样的专业护师培训学校。专业的护理人员更是奇缺。全国所有机构的护理人员仅有20余万人，而拿到护理证的只有2万多人。每年中国6000多万离退休人员实际购买力达到4000亿元人民币，然而当前市场提供的产品总价值不足1000亿元。（5）解决“养老难”问题，大幅增加养老设施和服务投入已是当务之急按中国的传统，对老人的照料义务，更多是由家庭承担，但家庭的扶养能力却几乎达到极限，不得不借助于社会机构和服务，这越发加剧了社会养老服务的短缺。我国人口老龄化随之带来的养老问题13、已经成为亟待解决的社会问题。目前，中国“十二五”规划的31个专项规划中包含“基本养老服务体系建设规划”。这也是这个项目首次正式进入国家的五年规划。规划将明确中央到地方各级的财政资金投入。中央一级的资金规模在百亿元，对中、东、西部则按一定比例进行补贴。（6）异地养老、跨国养老发展迅速异地养老、跨国养老逐步被人们接受，异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保14、险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。近年来，一些亚洲发展中国家的医疗与公共基础设施不断完善，而在生活成本上又具有比较优势，一些日本老人开始选择在这些地区度过自己的晚年生活。并且随着经济全球化的加快，在物质生活上发展中国家与发达国家已经完成了无缝对接，这种跨国养老方式正在被更多的日本老人所接受。中国与日本相邻，气候条件相似，并有着相似的文化传统和生活习俗。哈尔滨市具有独特的旅日华人华侨资源，由于历史原因，在哈尔滨市方正、通河、五常、依兰等县有近6万在日旅居的华人华侨，他15、们当中许多人都是在中年后移居日本，语言、文化、社交等障碍，使他们很难融入到日本主流社会之中。人至暮年，思念故土，落叶归根，渴望与在中国的亲友相聚。（7）老年人需要高标准的养老服务在哈尔滨统计局做的问卷调查中，有近七成的老人同意70岁之后，会接受集中养老形式，其中有近40的老人强烈表示现在就想去有档次、有条件、有规模、有人管、有安全感的社会集中养老场所。通过建设生态健康养老示范区，可以使老年人结识更多的同龄的朋友，交流感情，有利于老年人身心的健康发展。目前中国集中式养老机构和居家式养老社区，其所提供的服务多数还限于生活照料层面，鲜能给予老人精神慰藉，老年群体自身蕴藏的“精神自养”的积极力量也不可16、忽视，“精神自养”是指老年人依凭主动进取的人生态度、通过积极有益的活动交往，实现精神的愉悦、满足和发展。这就要求老人要多交流、多活动、多学习，重建自身的价值追求和社会角色认同。在哈尔滨统计局做的一次问卷调查中，当问及精神文化生活是否满意时，老人们普遍反映业余生活空间太窄，内容单一；有失落和孤单感。特别是70岁以上的老人普遍感到在原有的社交场合中，朋友圈越来越小，没有了与人交流的机会，已处在社会的边缘化。截至2021年末,哈尔滨全市户籍总人口943.2万人，拥有众多的大学和科研院所以及哈飞、哈电等特大型企业，黑龙江具有丰富的石油、煤炭和森林资源，使本地区富有阶层的人越来越多，具备了对高端养老需求17、的人群基础。（8）目前我国还缺少这样具有示范性的养老社区，中国（哈尔滨）生态健康养老示范区将打造具有示范性，高标准的生态健康养老社区。虽然目前在中国有类似老年公寓等产品，但都缺乏标准，不是真正意义上的老年公寓。本项目将吸引日本养老产业投资，利用日本成熟、先进的管理经验和管理机制，引进先进的硬件设施和管理。示范区将打造一个主要为老年人居住和休闲服务的生态健康老年社区，项目完成后将成为中国功能完善、环境优美的老年社区，对发展我国的养老事业起到推动和示范作用，成为一个标准化的设施、环境、服务一流的生态示范性健康养老社区。可以为本地和周边以及周边国家的老年群体提供高标准的养老设施和服务，满足他们对高标18、准养老服务的真实需求。多年来哈尔滨市以国办养老机构为主，其他形式的养老机构为辅，居家养老为基础的养老格局正在逐渐形成，各类养老机构如雨后春笋般快速发展，本项目是新的社会养老方式，是社会养老方式的一种探索，是新的社会养老形式的示范。2、项目建设的必要性（1）本项目的实施，是社会养老事业专业化、促进我市社会养老事业健康发展的重要举措养老示范基地的建设是现阶段发展我国社会养老事业的重要举措，也是社会主义市场经济条件下加快发展我国社会养老事业的必由之路。当前，我国社会养老事业的主要矛盾是人民群众日益增长的养老服务需求与现有的养老服务供给严重不足之间的矛盾。社会养老服务尽管近年来得到了长足发展，但由于覆19、盖面小、服务内容单一，仍无法满足人民群众的基本需求。随着人民群众生活日益的提高，养老事业呼唤建立多元化的社会养老模式，期待实现专业化和社会化的有机结合，以适应养老服务事业发展的需要。为解决这些问题，民政部提出了社会养老社会化的号召，通过近年的努力探索，积极实践，投资主体多元化、服务对象公众化、服务内容系列化、服务队伍专业化正在逐步成为现实。本项目的目标正是建设一个更加专业化的，具有示范性的老年公寓，并进一步促进我市社会养老事业的健康发展。（2）本项目的实施，有利于哈尔滨市社会养老事业的长远发展目前我市各类养老机构总数已达到118家，其床位总数为7300多张，其中：国办养老服务机构3所（市第一、20、二、三社会养老院）。这三所养老院共有床位近1700张，接收老人1600多人。全市城区床位数拥有率大体占老年人口总数的千分之一。探索一种新的社会养老模式，已经势在必行了。本项目实施后，是对社会养老事业一种新的探索，并且使本示范区形成规模性、集约性，本项目建成后势必要拉动相关产业发展，并解决大量就业问题，使哈尔滨市社会养老事业得到长足的发展。（3）本项目的实施, 是我国养老事业巨大需求空间的需要据统计，截至目前，中国60岁及以上的老年人口总数已达2.67亿，占全球老年人口的26.27%，居世界首位。上世纪90年代初，我国每10个年轻人养一个老年人，现在这一比例已经达到3比1。越来越多的家庭将出现421、个老年人、1对夫妇和1个孩子的所谓“4、2、1”格局，家庭可以为老年人提供照料的资源越来越少，老年人照料问题将更多地求助于社会。有调查表明，20%的老人有入住养老院的愿望。但目前，我国现有养老院的数量仅够0.86%的老人入住。据统计，2021年三季度，中国各省份共有提供住宿的养老机构39292个，比上季度增加了207个，养老机构总床位约为499.7万张，比3.8第一季度多了45888张床位，平均每1000名60岁以上老人拥有床位数约为18.9张（60岁以上老人共计2.64亿人），养老机构及床位存在供给不足.（4）本项目的实施，是发展养老服务业，关爱老年人生存与健康，是构建和谐社会的重要内容。人22、的生命每一阶段应该是平等的。老年是每一个人生命中都必须经历的一个阶段。老年人作为社会弱势群体的一部分，应该受到社会关爱和尊重。美国社会学家莫尼汉在其家庭与国家一书中说：“一个民族的文明质量可以从这个民族照顾其老人的态度和方法中得到反映，而一个民族的未来可以从这个民族照顾其儿童的态度和方法中得到预测。”为此，发展养老服务业，关爱老年人、尊敬老年人、保障和照料那些不能自理的老年人，是社会进步的表现，它关系到家庭、人际乃至社会和谐、公平，是社会和谐的重要组成部分。关爱老年人、发展老年养老事业有利于深入持久地开展群众性的精神文明创建活动，促进社会的文明进步。综上所述，本项目的实施是十分必要的。1.4 23、项目主要技术经济指标1、项目规划占地面积 382925.00平方米2、规划总建筑面积 398242.00平方米3、容积率 1.044、建筑密度 19.26%5、绿地率 35.00%6、资金来源 项目总投资110357.73，全部由企业自筹。第2章 社会需求预测与建设规模2.1 全国社会养老事业发展现状、趋势及解决方案1、我国社会养老事业发展现状和趋势社会养老是政府与社会通过各种养老服务、养老企业、养老津贴等形式，对社会成员提供基本生活保障并使其生活状况不断得到改善的社会政策与社会保障。它面向全体国民，内容广泛，如国民教育养老、住宅养老、职业养老及社会化的老年人养老、儿童养老、妇女养老、残疾人养24、老等。目的是改善与提高社会成员的生活质量。社会养老在解决一部分社会成员生活保障的同时，更多的是满足社会成员的多方面的养老服务需要，是更高层次的社会保障。经济成分、利益主体、社会组织和社会生活方式的多样化发展趋势，对推进社会养老社会化进程、加快发展社会养老事业，提供了良好的条件和机遇。经过20多年的改革开放，我国的经济、社会发生了深刻变化。人们的就业方式、生活方式、生活需求日趋多样化，家庭观念和家庭功能也正在发生着变化。这种新的发展趋势，对增加社会养老设施、拓宽养老服务领域、提高养老服务水平提供了必要的条件和极好的机遇。我国老龄人口的迅速增加，对积极推进社会养老社会化、加快社会养老事业发展，提供25、了广阔的市场和良好的前景。老龄化社会的到来，将对我国经济和社会发展产生深刻影响。2021年统计,全国60岁及以上老年人口达2.67亿，占总人口的18.9%,我国已步入深度老龄化社会阶段。预计2020年以后几乎每10年要纯增1亿多，到2050年要达到最大值4.37亿，占当时总人口的11%。老龄潮的到来，对我们提出了多层次、多形式的养老服务需求，提供了发展养老事业的广阔市场。尽管我国处在经济尚不发达的社会主义初级阶段，但是人口老龄化的挑战已经到来，今后几十年老年人口的增长速度将进一步加快，尤其是高龄化趋势更加明显。我国人口老龄化的这些特点必将对政治、经济和社会的发展产生深刻的影响，这就要求我们必须26、高度重视老龄工作，立足中国国情，加快发展为老年人服务的社会养老事业，尽快建立健全老年人服务体系。随着人们的生活节奏不断加快，人口迁移日益频繁，家庭规模逐步缩小，空巢家庭日益增多，特别是“四二一”（两个中年人，赡养四个老人，抚育一个孩子）家庭结构的出现，家庭养老、育幼的压力增大，使社会养老、育幼的服务需求急剧增长，必然要求提供形式多样、内容广泛的社会化服务，这只有通过加快发展社会养老事业、推进社会养老社会化才能解决。据统计，目前国家举办的社会养老机构有1364个，收养人数达到31.8万多人；集体举办的敬老院39377个，收养人数达到84万多人。我国现有各类老年养老机构4.07万个，床位总数14927、.7万张，平均每千名60岁以上的老年人拥有床位10.05张，仅占老龄人口总数的1.01%，与发达国家35的机构供养比例相比，差距甚远。同时，目前社区养老服务设施相对简陋，服务网点稀少，服务项目不配套的状况，也影响了养老供给的水平。尽快完善各类养老服务机构和设施，已成为我国社会养老事业发展的当务之急。2、解决方案（1）大力推进养老服务的社会化在推进养老服务社会化的过程中，一是必须把握政府主导，二是必须以动员社会资源为着力点。三是必须坚持居家养老为基础。（2）老年养老服务由补缺型向适度普惠型转变促进老年养老服务对象有“三无”老人的养老服务保障，积极开展面向全社会老人养老服务的原则，区分不同对象，实28、施相应的保障内容和方式。一是传统的“三无”老人。他们是老年人口中最困难和最需要服务的部分，是老年养老保障的重中之重，要优先做好，保障他们得到无偿的照顾和服务；二是享受低保标准的贫困老人。是需要帮助的弱势群体，为他们提供无偿或低偿的养老服务项目，使他们的晚年生活得到切实的保障。三是收入比较稳定的社会老人。主要是提供养老服务保障，根据他们的需求，提供有偿或低偿服务。（3）加强养老服务机构建设与管理养老服务机构是养老服务体系的重要组成部分。要根据“十一五”规划的要求，加快养老服务机构建设，完善工作机制，提高管理水平。一是以集中收养“三无”老人为重点，加强国有老年养老服务机构建设，完善服务功能，发挥示29、范作用。各地要加大投资力度，争取在“十一五”期间集中力量，新建、改建和扩建一批国办老年养老机构；二是继续深化国有养老机构管理体制和运行机制，积极探索“公办民营”的运营模式，扩大服务对象范围，拓展服务新领域，努力完善服务功能，不断提高水平；三是进一步动员社会力量兴办社会养老服务机构，要认真贯彻民政部门下发的关于支持社会力量兴办社会养老机构的意见，规范各类养老服务机构，努力创造公平竞争的环境，大力推动“民办公助”，全面落实现行优惠政策，鼓励社会各方面力量积极参与，切实推动民办养老机构蓬勃发展。（4）、推动养老服务队伍的专业化和社会化养老服务社会化的推进和养老服务事业的发展，呼唤建立一支职业道德好、30、业务水平高、服务质量优的养老服务队伍，期待着实现专业化和社会化的有机结合，以适应养老服务事业的需要。首先，要积极发展居家养老服务队伍；二是要以养老护理员国家职业标准为依据，积极推行养老护理员国家职业资格制度。三是要在养老服务领域建立社会工作者制度。四是发展壮大志愿者队伍。（5）、建立推行养老服务社会化的良好工作机制推行养老服务社会化是养老服务事业工作机制的创新，是民政工作“以民为本，为民解困”的具体行动。各级民政部门要切实加强指导，发挥职能作用。首先，要建立政府主导，民政牵头，部门配合，社会参与的养老服务事业发展管理体制和工作机制。其次，要争取把养老服务事业纳入当地国民经济和社会发展规划。第三31、，要加强养老服务事业法规建设。第四，要落实优惠政策。（6）、深入开展养老服务社会化示范活动开展养老服务社会化示范活动，是推动养老服务社会化的有效方式。深化示范活动，要着重抓好以下几项工作：一是试点单位的城区要切实加强领导，纳入政府工作重要议事日程，建立组织机构，制定发展规划，出台优惠政策，加大财政投入，推动养老服务社会化向广度和深度进军。二是试点单位中的社会养老机构要根据集中供养的特点，完善功能，健全制度，加强规范化建设，把养老机构办成老年人晚年幸福生活的乐园。三是民政部门在示范活动当中要善于培育典型，总结推广经验，以点带面，发挥典型示范作用。四是开展示范活动争先创优。创建养老社会化先进单位，32、是一种激励机制，也是对示范活动的检验。并以此为动力，进一步推动养老服务社会化，加快养老服务事业的健康发展。2.2 我市社会养老事业及老年人口发展现状2020年底,哈尔滨市60周岁以上老年人口为228.8万人,占总人口的24.1%,高于全国、全省人口老龄化水平,已进入中度老龄化发展阶段。面对如此快速发展的老龄潮，如何安排好养老问题，是全社会面临的重大难题，各级政府机构对养老事业很重视，哈尔滨市以国内养老机构为示范，社会养老为补充，居家养老为基础的养老格局正在逐渐形成，目前我市各类养老机构总数已达到118家，其床位总数为7300多张，其中：国办养老服务机构3所（市第一、二、三社会养老院），分别负责33、收养我市城镇“三无”老人和自费代养老人及肢残、智残人员。这三所养老院共有床位近1700张，接收老人1600多人，其中“三无”老人近600人。三所养老养老机构床位平均利用率为98%，全市城区床位数拥有率大体占老年人口总数的千分之一。2.3 建设规模本项目建成后，总用地为382925.00平方米，总建筑面积为398242.00平方米，其中包括22万平方米低密度安养居所，建筑形式主要为联排别墅； 166242平方米的高层老年公寓；以及12000平方米的配套公建。第3章 场址选择3.1 项目选址本项目选址哈尔滨市空港新区，属xx市xx乡管辖范围，位于双太公路东侧，距哈尔滨太平国际机场约4公里。总占地面34、积382925.00平方米。场地周围环境幽静，空气清新，芳香怡人，临近居住区，安静、卫生、无污染。建筑场地阳光充足，通风良好，视野开阔，交通便利，为老年人生活的理想用地。3.2 地理四至宗地西至双太路，北至道里区与xx市交界分界线，东侧为农田（盐碱地）和林地，南侧为田间路。3.3 地质条件1、地形地貌本项目选址地貌为松花江漫滩,地面高差在3米以内，东南侧较低，其它地面较为平坦。根据地基土的物理力学性质指标、土的类别、综合分析，按沉积顺序由新至老分述如下：第1层为耕土及新近沉积粉质粘土，黑黑褐色，大孔结构，高压缩性，承载力很低，部分孔上部为素填土或杂填土，层厚在0.01.4米。第2层为粉质粘土、35、黄褐色，含氧化铁质，少量黑色结核，切面无光泽，含粉粒较多，可见到厚度不等的粉细砂薄夹层，摇震有析水现象，强度低，上部很湿，下部近饱和及饱和，部分孔为可软可塑，大部分孔为软塑，少数孔呈现为流塑，层厚1.3-3.3m，层顶埋深在0.01.4米。第3层为粉砂，该层上部呈黄褐色，下部呈灰绿色，颗粒均匀，级配差，粘粒含量较多，可见到多层呈透镜体状粉质粘土薄夹层，上部稍湿，下部饱和，松散状态，层厚1.4-5.9米，层顶埋深在1.63.9米。第3-1层为粉质粘土、灰绿色，饱和，含氧化铁质，含粉粒较多，流塑。第4层为细砂、灰绿色，饱和，以长石、石英为主，含有少量呈透镜体状粉质粘土薄夹层，植物残骸，少量细砾，级36、配一般，含有粘粒，松散稍密状态，层厚0.9-8.5米，层顶埋深在4.8-10.0米。第5层为中砂、灰绿色，级配较好，磨圆一般，以长石、石英为主，含有粉质粘土及细砂透镜体夹层，饱和,稍密状态，层厚0.9-8.5米，层顶埋深在8.6-14.7米。第5-1层为细砂、灰绿色，以长石、石英为主，云母碎片，植物残骸,级配稍好，饱和，稍密状态，分布不连续。第5-2层为粉质粘土、灰绿色，饱和，含粉粒，切面无光泽，摇震有轻微析水现象，韧性较差，软塑,分布不连续。第6层为粗砂 灰绿色，以长石、石英为主，饱和，级配良，局部含较多细砾，部分孔可见到细砂层透镜体,稍中密状态，层厚1.49.2米，层顶埋深在12.6-1937、.1米。第6-1层为中砂、灰绿色、饱和，级配较好，含粉粒，植物残骸，稍中密, 分布不连续。第7层为粉质粘土、灰绿色，饱和，层理清晰，可见粉土及粉砂层理，摇震反应无，软软可塑，本层分布不连续，部分孔缺失，层厚0.03.5米，层顶埋深在19.6-21.700。第8层为中砂、灰绿色，灰绿色饱和，级配较好，以长石、石英为主，局部可见薄泥夹层，中密状态，层厚1.29.1米，层顶埋深在16.023.2米。第81层为细砂、灰绿色，饱和，含粉粒及云母碎片，级配一般，颗粒较匀。第9层为粗砂、灰绿色，饱和，以长石、石英为主，部分孔可见砾砂层，级配良，中密状态，层厚0.74.3米，层顶埋深在22.728.5米。第138、0层为粉质粘土、灰绿色，夹粉土层理，含粉砂薄层，切面无光泽，摇震无反应，湿，可软可塑。层厚0.84.8米，层顶埋深在27.228.7米。第11层为中砂、灰绿色，饱和，含粉粒稍多，级配较好，中密，层厚0.94.8米，层顶埋深30.335.2米。第12层为粉质粘土、灰绿色，湿，局部与粉土及粉砂互层，层理清晰，软可塑，层厚1.55.6米，层顶埋深在33.036.3米。第121层为中砂、灰绿色，粒较均，饱和，中密。第13层为中砂、灰白色，饱和，含粉粒较多，中密，个别孔显示为粗砂或细砂本层控制深度为5.1米。层顶埋深在36.140.2米。2、水文地质概况该场区地下水埋藏较浅，地下水属于层松散沙砾层孔隙潜39、水；勘察初见水位为3.0-3.8米，静止水位为2.4-3.4米，赋存于砂层中；该场区地下水补给来源广泛，与松花江有较密切的补排关系，其补给来源主要为大气降水及松花江水。根据取水样水质分析结果，各项指标均对混凝土无侵蚀性，对混凝土中的钢筋有弱侵蚀性。3、基本数据拟建建筑物安全等级为二级，岩土工程勘察等级为乙级，建筑地基基础设计等级为乙级，场地土类型为中软场地，建筑场地类别为二类场地，场地地基等级二级。标准季节冻深2.0米，属季节性冻土。抗震设防烈度6度。3.4 气象条件哈尔滨市气候属中温带大陆季风型气候，冬长严寒多雪，夏季凉爽宜人。主要气象参数是：年平均大气压： 99.37kpa夏季平均大气压：40、 98.50kpa冬季平均大气压： 100.15kpa年平均气温： 5.3极端最高气温： 39.8极端最低气温： -38.1最热月平均气温： 22.8最冷月平均气温： -15.1最热月平均相对湿度： 77.00%最冷月平均相对湿度： 74.00%全年日照时数： 2641h平均年降水量： 523.30mm日最大降水量： 104.80mm全年无霜期： 124d最大积雪深度： 41.00cm全年平均风速： 4.1m/S夏季平均风速： 3.5m/S冬季平均风速： 3.8m/S主导风向： S、SSW主导风向频率： 12.0%最大冻土深度： 2.05m3.5 土地供应根据中华人民共和国土地法有关规定，项目41、成本中土地（招拍挂）价格定为每平方米300元，该价格参照2010年哈尔滨市国土资源局公布的哈尔滨市城镇国有土地基准地价中住宅用地六级（430元/平方米）和七级（222元/平方米）间的价格标准。第4章 工程建设方案4.1 编制依据1、设计依据建筑设计防火规范 (GB50016-2014)；无障碍设计规范GB 50763-2012；建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；民用建筑热工设计规范GB50176-93；公共建筑节能设计标准GB 50189-2015；办公建筑设计规范JGJ 67-2006；混凝土结构设计规范 (GB 50010-2010)；建筑地基基础设计规范（GB 50007-42、2011）；建筑结构荷载规范（GB 50009-2012）；建筑抗震设计规范GB 50011-2010；公共建筑节能设计标准黑龙江省实施细则DB23/1269-2008黑龙江省居住建筑节能65%设计标准DB23/1270-2008现行相关设计规范建设单位提供建设资料4.2 建筑工程4.2.1 老年会所（1）总述老年会所是专门为老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的活动场所，遵循“增长知识、丰富生活、陶冶情操、促进健康、服务社会”的宗旨和“学、为、乐”相结合的方针，通过细心的工作、耐心的沟通、热心的服务、诚心的态度，把老年会馆建成老年人政治活动的好场所、学习知识的好课堂、娱乐活动的好乐园、联系社会的好43、桥梁、发挥作用的好阵地。根据其使用功能要求，分别设置教室、阅览室、办公室、绘画室、编织室、微机网络室、健身房、小型影院、台球室、乒乓球室、棋牌室、麻将室、怀旧室、荣誉室、会议室、多功能厅等，配建理发、商务中心、仓买、茶吧、卡拉OK厅的商服设施，并根据老年人的爱好及体能心态特征，开设了文学、历史、书法、绘画、编织、雕塑、园艺、戏曲、摄影、舞蹈、体育保健、烹饪、气功、按摩、计算机等多门专业课程供老年人选修。多功能厅配有先进的灯光音响；乒乓球、台球室及健身房为老年人开展体育活动特别配置了乒乓球、台球及健身器材；微机室配备20台微机并联通互联网络供老年人学习使用；教室按照功能要求配备现代化教学设备；阅44、览室备有大量图书及几十种报刊杂志供老年人阅读学习；棋牌室及麻将室可以开展麻将、象棋、扑克、中国牌、国际象棋、围棋、跳棋等多项棋牌活动。主体建筑地上3层（局部2层、1层），规划建筑面积为5731.70平方米。（2）平面设计按楼层分布配置功能用房，其建筑面积分配如下表所示：所在层数功能用房名称建筑面积（平方米）备注地上1层办公活动用房老年教室226.2675.42m2/间，共3间老年办公室75.421间老年阅览室83.711间老年绘画室83.711间多功能厅935.591间会所办公室21.741间收发、值班室23.661间接待财务档案室92.681间健身室153.131间小型影院153.231间小45、计1849.13服务用房商务中心38.331间理发室24.781间仓买101.611间公用卫生间43.4821.74m2/间，男女各1间小计208.20公用分摊部分楼梯间107.402部疏散楼梯大厅198.26电梯间16.22部客梯走廊493.34小计815.2地上1层合计2872.53地上2层办公活动用房麻将室94.481间棋牌室75.421间网络室83.711间怀旧室83.711间编织室21.741间音控室23.661间乒乓球室192.131间台球室169.811间卡拉OK厅69.661间小计814.32服务用房公用卫生间43.4821.74m2/间，男女各1间茶吧21.741间小计65.46、22公用分摊部分楼梯间107.402部疏散楼梯电梯间16.22部客梯走廊537.8小计661.4地上2层合计1540.94地上3层办公活动用房荣誉室83.711间会议室83.711间书记室83.711间院长室83.711间副院长室186.7246.68m2/间，4间档案室60.061间机房21.741间办公室70.9823.66m2/间，3间办公室21.741间办公室39.6419.82m2/间，2间办公室17.901间小计753.62服务用房公用卫生间43.4821.74m2/间，男女各1间小计43.48公用分摊部分楼梯间107.402部疏散楼梯电梯间16.22部客梯走廊397.53小计5247、1.13地上3层合计1318.23总计5731.70（3）立面设计立面造型设计采用简欧的风格，继承了传统欧式风格的建筑特点，在设计上追求空间变化的连续性和形体变化的层次感，在造型设计上既突出凹凸感，又有优美的弧线，立面颜色采用适合老年人的温暖色系，凸显高贵；材质采用石材和涂料相结合的方式，底部使用咖啡色外墙面砖，上部使用多种颜色相间的高级外墙涂料，线脚选用GRC成品构件。既保留了古典欧式的典雅与豪华，又更适应现代生活的休闲与舒适。（4）剖面设计室内外高差0.30米。共三层局部一层、二层，一层层高为3.90米，二、三层层高均为3.6米，局部一层层高为7.20米，建筑高度为12.00米。（5）装修48、设计外墙：首层选用粘贴咖啡色外墙饰面砖；二层以上喷涂浅灰色、白色、米黄色相间的高级外墙涂料；并挂有浅咖啡色成品浮雕。内墙：正厅贴大理石到顶，教室、办公室及服务用房均刷乳胶漆面层；多功能厅、会议室、活动室贴隔音板；走廊墙面地面以上1.6米瓷砖墙裙，上部为乳胶漆面层；卫生间墙面瓷砖到顶。地面：多功能厅、会议室、活动室、教室宜采用有弹性的塑胶板；办公室地面采用复合地板；走廊等公用部位宜采用玻化砖；卫生间采用清扫方便的防滑地砖。顶棚：多功能厅、会议室、活动室、微机室、阅览室、走廊采用矿棉板吊顶，卫生间采用塑料扣板吊顶，其它均刷乳胶漆。门窗：外围护结构窗均采用单框三玻塑钢窗，走廊设通风窗；落地玻璃门窗应49、装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。内门均采用实木门；外门采用平开式不锈钢门。（6）疏散设计会馆共设有五个直接对外出口，内部设有两部疏散楼梯，满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流交叉。（7）无障碍设计会馆主入口处设有残疾人坡道坡度为1:12，建筑内水平交通未设置高差，竖向交通设有两部无障碍电梯，每层均在公共卫生间内设有无障碍大、小便器及手盆。（8）建筑项目主要特征表建筑项目主要特征表项目名称老年会所备注耐火等级二级主要结构选型框架结构建筑层高一层3.90米，二、三层为3.60米，局部一层为7.20米建筑高度12.00米建筑面积5731.70平方米建筑基底50、面积2878.70平方米建筑构造及装修墙体外墙采用300厚陶粒混凝土空气砌块,内墙为100厚、200厚组装式陶粒混凝土内墙板地面混凝土地面，底下铺设80厚挤塑苯板保温层，走廊灯公共部位采用玻化砖，厨房及卫生间为防滑地砖，其他房间为木地板和塑胶板楼面钢筋混凝土楼板，卫生间为防滑地砖，其他房间为木地板和塑胶板屋面混凝土现浇板，120厚挤塑板，SBC120防水卷材，块瓦门外门采用不锈钢门，内门为实木门，内门消防控制室为甲级防火门、消防疏散楼梯间门为乙级防火门。窗内窗：墨绿色单框单玻塑钢窗，外窗：墨绿色单框三玻塑钢窗顶棚卫生间为PVC吊顶天棚，其余刷白色乳胶漆内墙面卫生间、厨房贴瓷砖到顶，其余内墙面刷51、白色乳胶漆。外墙面底部采用咖啡色外墙饰面砖，上部使用外墙涂料，线脚选用GRC成品构件4.2.2服务中心（1）总述服务中心主要为物业管理及综合服务功能所设置，其中也包括个别的服务人员工作、休息、娱乐等设施。并为整个养老区总体设置了一处简单社区诊所。本项目中服务中心规划建筑面积为2293.40平方米。服务中心为主体两层，局部一层。由以下功能组成：文化中心、文化资料管理室、资料室、阅览室、报刊室、医疗用房（外科诊室、内科诊室、处置室 、静点室、收款取药室）、社区服务用房等。（2）平面设计按楼层分布配置功能用房，其建筑面积分配如下表所示：所在层数功能用房名称建筑面积（平方米）备注地上1层综合文化中心552、47.971间文化管理办公室22.811间阅览室163.461间资料室23.391间报刊室27.631间社区办公室27.631间社区服务123.461间医护办公室21.081间病患休息室23.391间收款、取药23.391间内科诊室33.181间外科诊室33.181间 处置室15.901间静点室47.001间卫生间19.801间公用分摊部分楼梯间36.002部疏散楼梯大厅42.18走廊234.67地上1层合计1466.12地上2层办公活动用房物业管理289.056间社区服务198.384间办公室67.863间卫生间19.801间公用分摊部分楼梯间36.002部疏散楼梯走廊234.67地上2层合53、计827.28总计2293.40（3）立面设计立面造型设计采用简欧的风格，继承了传统欧式风格的建筑特点，在设计上追求空间变化的连续性和形体变化的层次感，在造型设计上突出凹凸感，立面颜色以浅灰色为主，凸显高贵；局部采用白色外墙涂料相结合的方式，线脚选用GRC成品构件。既保留了古典欧式的典雅与豪华，又更适应现代生活的休闲与舒适。（4）剖面设计室内外高差0.30米。共两层，一层、二层层高均为 3.60米，局部一层层高5.10米，建筑高度为8.40米。（5）装修设计外墙：腰线以下选用粘贴浅灰色外墙饰面砖；以上喷涂浅灰色、白色高级外墙涂料；并粘贴浅灰色面砖做拐角石。内墙：正厅贴大理石到顶，其它服务用房均54、刷乳胶漆面层；文化中心贴隔音板；走廊墙面地面以上1.6米瓷砖墙裙，上部为刷乳胶漆面层；卫生间墙面瓷砖到顶。地面：所有功能房间及文化中心地面采用复合地板；走廊等公用部位宜采用玻化砖；卫生间采用清扫方便的防滑地砖。顶棚：文化中心采用矿棉板吊顶，卫生间采用塑料扣板吊顶，其它功能房间及均刷乳胶漆。门窗：外围护结构窗均采用单框三玻塑钢窗，走廊设通风窗；落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。内门均采用实木门；外门采用平开式不锈钢门。（6）疏散设计服务中心共设有四个直接对外出口，主体设置两个直接对外出入口，社区服务及文化中心分别单独设置了一个对外出入口。内部设有两部疏散楼梯，满足消防要求的同时55、使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流交叉。（7）无障碍设计服务中心主入口处设有残疾人坡道坡度为1:12，建筑内水平交通未设置高差。（8）建筑项目主要特征表建筑项目主要特征表项目名称服务中心备注耐火等级二级主要结构选型砖混结构建筑层高一层、二层均为3.60米，局部一层5.10米建筑高度8.40米建筑面积2293.40平方米建筑基底面积1466.12平方米建筑构造及装修墙体外墙为370厚粉煤灰页岩砖，内隔墙为120厚、240厚粉煤灰页岩砖地面混凝土地面，底下铺设80厚挤塑苯板保温层，为防滑地砖楼面钢筋混凝土楼板，防滑地砖屋面混凝土现浇板，120厚挤塑板，SBC120防水卷材门外56、门采用不锈钢门，内门为实木门 窗内窗：白色单框单玻塑钢窗，外窗：白色单框三玻塑钢窗顶棚卫生间为PVC吊顶天棚，其余刷白色乳胶漆内墙面卫生间、厨房贴瓷砖到顶，其余内墙面刷白色乳胶漆。外墙面浅灰色外墙面砖、浅灰色及白色高级外墙涂料4.2.3居家公寓（1）总述居家公寓是为老人提供的家庭养老式公寓建筑，本项目规划建设居家公寓12栋，规划总建筑面积166242平方米，拟建居家养老式公寓1500套，平均每套建筑面积110.8平方米。居家公寓按照住宅形式设计，每套居家公寓里面均设置有客厅、主卧、次卧、书房、餐厨、卫生间。使用功能要求符合老年人生活特点。（2）立面设计立面造型设计采用简欧风格，继承了传统欧式风57、格的建筑特点，在设计上追求空间变化的连续性和形体变化的层次感，在造型设计上突出凹凸感，立面颜色以咖啡色外墙面砖为主，线脚选用GRC成品构件。既保留了古典欧式的典雅与豪华，又更适应现代生活的休闲与舒适。符合老年人的心理需求。（3）剖面设计室内外高差0.15米。有15层和17层两种，每层层高均为3.0米，建筑高度分别为46.05米和52.05米。（4）装修设计外墙：腰线以下选用粘贴浅灰色外墙饰面砖；以上喷涂浅灰色、白色高级外墙涂料；并粘贴浅灰色面砖做拐角石。内墙：喷涂白色乳胶漆面层；卫生间墙面瓷砖到顶。地面：厨房、卫生间采用清扫方便的防滑地砖，其他卧室、客厅、餐厅采用防滑复合木地板。顶棚：厨房、卫58、生间采用塑料扣板吊顶，其他卧室、客厅、厨房均喷涂白色乳胶漆。门窗：外围护结构窗均采用单框三玻塑钢窗，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，每套居家公寓外门采用三防门，内部安装木门。 （5）疏散设计居家公寓每个单元各设置一个对外安全出入口，一部疏散楼梯，两部电梯（一部客梯一部消防电梯），满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流交叉。（6）无障碍设计居家公寓主入口处设有供老年人使用的坡道坡度为1:12，建筑内水平交通未设置高差，竖向交通设有无障碍电梯。（7）建筑项目主要特征表建筑项目主要特征表项目名称居家公寓（15层和17层）备注耐火等级一级主要结构选型框架结构建筑层高3.59、00米建筑高度46.05米和52.05米每户约建筑面积110.8平方米建筑构造及装修墙体外墙采用300厚陶粒混凝土空气砌块,内墙为100厚、200厚组装式陶粒混凝土内墙板地面混凝土地面，底下铺设80厚挤塑苯板保温层，厨房及卫生间为防滑地砖，其他房间为木地板和塑胶板楼面钢筋混凝土楼板，卫生间为防滑地砖，其他房间为木地板和塑胶板屋面混凝土现浇板，120厚挤塑板，SBC120防水卷材，块瓦门每户采用三防门，内门为实木门，消防疏散楼梯间门为乙级防火门。窗内窗：墨绿色单框单玻塑钢窗，外窗：墨绿色单框三玻塑钢窗顶棚卫生间为PVC吊顶天棚，其余刷白色乳胶漆内墙面卫生间、厨房贴瓷砖到顶，其余内墙面刷白色乳胶漆60、。外墙面底部采用咖啡色外墙饰面砖，上部使用外墙涂料，线脚选用GRC成品构件4.2.4 联排公寓一(1)平面设计联排公寓一共三层，每套公寓平面由以下功能组成：设有独立卫生间的卧室、起居室、书房、餐厅、厨房。平均每套建筑面积为290平方米。每套设有一部疏散楼梯，疏散宽度为1.8米。(2)立面设计立面造型设计采用简欧和日式两种风格。欧式风格在设计上追求空间变化的连续性和形体变化的层次感，在造型设计上既突出凹凸感，立面材质采用石材和涂料相结合的方式，底部使用深咖啡色外墙面砖，上部使用浅黄色外墙涂料，局部使用砖红色外墙面砖，线脚选用GRC成品构件。既保留了古典欧式的典雅与豪华，又更适应现代生活的休闲与舒61、适。日式风格设计上采用小巧精致而富于变化的空间，以水平表现为主，不强调垂直线。立面采用米灰色材料当外墙，灰瓷瓦屋顶。这种设计线条结构细腻、外部精美、色调柔和，体现日式的优雅、简洁有几何美感。(3)剖面设计室内外高差0.15米。共三层，一层层高为3.9米，二、三层高为3.6米，建筑高度为12.15米。（4）装修设计外墙：腰线以下选用粘贴浅灰色外墙饰面砖；以上喷涂浅灰色、白色高级外墙涂料；并粘贴浅灰色面砖做拐角石。内墙：喷涂白色乳胶漆面层；卫生间墙面瓷砖到顶。地面：厨房、卫生间采用清扫方便的防滑地砖，其他卧室、客厅、餐厅采用防滑复合木地板。顶棚：厨房、卫生间采用塑料扣板吊顶，其他卧室、客厅、厨房均62、喷涂白色乳胶漆。门窗：外围护结构窗均采用单框三玻塑钢窗，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，每套居家公寓外门采用三防门，内部安装木门。 （5）疏散设计联排公寓一每套元各设置一个对外安全出入口，一部疏散楼梯，满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流。（6）无障碍设计联排公寓一主入口处设有供老年人使用的坡道坡度为1:12，建筑内水平交通未设置高差，竖向交通设有无障碍电梯。 (7)建筑项目主要特征表建筑项目主要特征表项目名称联排一备注耐火等级二级主要结构选型框架结构建筑层高一层3.9米，二、三层为3.6米建筑高度12.15米建筑面积平均290平方米建筑构造及装修墙体外墙采用300厚陶63、粒混凝土空气砌块,内墙为100厚、200厚组装式陶粒混凝土内墙板地面混凝土地面，底下铺设80厚挤塑苯板保温层，厨房及卫生间为防滑地砖，其他房间为木地板和塑胶板楼面钢筋混凝土楼板，卫生间为防滑地砖，其他房间为木地板和塑胶板屋面混凝土现浇板，120厚挤塑板，SBC120防水卷材，块瓦门外门采用不锈钢门，内门为实木门。 窗内窗：墨绿色单框单玻塑钢窗，外窗：墨绿色单框三玻塑钢窗顶棚卫生间为PVC吊顶天棚，其余刷白色乳胶漆内墙面卫生间、厨房贴瓷砖到顶，其余内墙面刷白色乳胶漆。外墙面底部采用咖啡色外墙饰面砖，上部使用外墙涂料，线脚选用GRC成品构件4.2.5 联排公寓二(1)平面设计联排公寓二共四层，每套64、公寓平面由以下功能组成：设有独立卫生间的卧室、起居室、书房、餐厅、厨房。平均每套建筑面积为190平方米。每套设有一部疏散楼梯，疏散宽度为1.8米。(2)立面设计立面造型设计采用简欧风格。在设计上追求空间变化的连续性和形体变化的层次感，在造型设计上既突出凹凸感，立面材质采用石材和涂料相结合的方式，底部使用深咖啡色外墙面砖，上部使用浅黄色外墙涂料，局部使用砖红色外墙面砖，线脚选用GRC成品构件(3)剖面设计室内外高差0.15米。共四层，一层层高为3.9米，二、三、四层层高为3.6米，建筑高度为16.05米。（4）装修设计外墙：腰线以下选用粘贴浅灰色外墙饰面砖；以上喷涂浅灰色、白色高级外墙涂料；并粘65、贴浅灰色面砖做拐角石。内墙：喷涂白色乳胶漆面层；卫生间墙面瓷砖到顶。地面：厨房、卫生间采用清扫方便的防滑地砖，其他卧室、客厅、餐厅采用防滑复合木地板。顶棚：厨房、卫生间采用塑料扣板吊顶，其他卧室、客厅、厨房均喷涂白色乳胶漆。门窗：外围护结构窗均采用单框三玻塑钢窗，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，每套居家公寓外门采用三防门，内部安装木门。 （5）疏散设计联排公寓二每套元各设置一个对外安全出入口，一部疏散楼梯，满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流。（6）无障碍设计联排公寓二主入口处设有供老年人使用的坡道坡度为1:12，建筑内水平交通未设置高差，竖向交通设有无障碍电梯。 (766、)建筑项目主要特征表建筑项目主要特征表项目名称联排二备注耐火等级二级主要结构选型框架结构建筑层高一层3.9米，二、三、四层为3.6米 建筑高度16.05米建筑面积190平方米建筑构造及装修墙体外墙采用300厚陶粒混凝土空气砌块,内墙为100厚、200厚组装式陶粒混凝土内墙板地面混凝土地面，底下铺设80厚挤塑苯板保温层，厨房及卫生间为防滑地砖，其他房间为木地板和塑胶板楼面钢筋混凝土楼板，卫生间为防滑地砖，其他房间为木地板和塑胶板屋面混凝土现浇板，120厚挤塑板，SBC120防水卷材，块瓦门外门采用不锈钢门，内门为实木门。 窗内窗：墨绿色单框单玻塑钢窗，外窗：墨绿色单框三玻塑钢窗顶棚卫生间为PVC67、吊顶天棚，其余刷白色乳胶漆内墙面卫生间、厨房贴瓷砖到顶，其余内墙面刷白色乳胶漆。外墙面底部采用米灰色材料（六）其他辅助用房其它生活辅助用房包括中心变配电所、消防泵房、消防水池、锅炉房、污水处理站等。其中中心变配电所建筑面积 235.50平方米，主体地上一层；消防泵房建筑面积253.17平方米，主体地上地下各一层，地上一层设置有水泵房、消防控制中心，地下一层设置有消防泵房；锅炉房建筑面积 2025.00平方米，主体地上一层；污水处理站建筑面积480.00平方米，主体地上1层。(2)立面设计以上辅助用房外立面均采用高级外墙涂料饰面，个别单体采用GRC成品构件做为线脚。立面色彩简洁，低调，体现出其各68、项功能特点。(3)剖面设计中心变配电所除变压器室部分层高为6.00米以外，其他高低压室、发电机房等部分层高均为4.20米；消防泵房地上一层的层高为4.50米，地下一层的层高为3.00米；锅炉房的层高为5.70米；污水处理站的层高为4.50米。（4）装修设计外墙：采用高级外墙涂料饰面，个别单体有GRC成品构件处理。内墙：喷涂白色乳胶漆面层；卫生间墙面瓷砖到顶。地面：休息室为复合木地板地面，其他用房均为水泥砂浆地面。顶棚：卫生间采用塑料扣板吊顶，其他用房均喷涂白色乳胶漆。门窗：外围护结构窗均采用单框三玻塑钢窗，外门根据各使用功能的不同相应设置，内门为木门。 建筑项目主要特征表项目名称中心变配电所备69、注耐火等级二级主要结构选型砖混结构建筑层高变电器室层高6.00米，其他部分为4.20米建筑高度6.75米建筑面积235.50平方米建筑基底面积235.50平方米建筑构造及装修墙体外墙采用370厚粉煤灰页岩实心砖砌筑,内墙370厚/240厚粉煤灰页岩实心砖砌筑地面混凝土地面，底下铺设80厚挤塑苯板保温层，卫生间为防滑地砖，休息室为复合木地板，其他为水泥砂浆地面楼面钢筋混凝土楼板屋面混凝土现浇板，120厚挤塑板，SBC120防水卷材，块瓦门外门厂家安装专业用门，内门为木门。 窗墨绿色单框三玻塑钢窗顶棚卫生间为PVC吊顶天棚，其余刷白色乳胶漆内墙面卫生间贴瓷砖到顶，其余内墙面刷白色乳胶漆。外墙面高级70、外墙涂料建筑项目主要特征表项目名称消防泵房备注耐火等级二级主要结构选型砖混结构建筑层高地上4.50米，地下3.00米建筑高度5.50米建筑面积253.17平方米建筑基底面积163.68平方米建筑构造及装修墙体外墙采用370厚粉煤灰页岩实心砖砌筑,内墙40厚粉煤灰页岩实心砖砌筑地面混凝土地面，底下铺设80厚挤塑苯板保温层，水泥砂浆地面楼面钢筋混凝土楼板屋面混凝土现浇板，120厚挤塑板，SBC120防水卷材，块瓦门外门厂家安装专业用门 窗墨绿色单框三玻塑钢窗顶棚白色乳胶漆内墙面白色乳胶漆。外墙面高级外墙涂料建筑项目主要特征表项目名称锅炉房备注耐火等级二级主要结构选型砖混结构建筑层高5.70米建筑高71、度6.75米建筑面积2025.00平方米建筑基底面积2025.00平方米建筑构造及装修墙体外墙采用370厚粉煤灰页岩实心砖砌筑,内墙40厚粉煤灰页岩实心砖砌筑地面混凝土地面，底下铺设80厚挤塑苯板保温层，水泥砂浆地面楼面钢筋混凝土楼板屋面混凝土现浇板，120厚挤塑板，SBC120防水卷材，块瓦门外门厂家安装专业用门 窗墨绿色单框三玻塑钢窗顶棚白色乳胶漆内墙面白色乳胶漆。外墙面高级外墙涂料建筑项目主要特征表项目名称污水处理站备注耐火等级二级主要结构选型砖混结构建筑层高4.50米建筑高度5.50米建筑面积480.00平方米建筑基底面积480.00平方米建筑构造及装修墙体外墙采用370厚粉煤灰页岩实72、心砖砌筑,内墙40厚粉煤灰页岩实心砖砌筑地面混凝土地面，底下铺设80厚挤塑苯板保温层，水泥砂浆地面楼面钢筋混凝土楼板屋面混凝土现浇板，120厚挤塑板，SBC120防水卷材，块瓦门外门厂家安装专业用门 窗墨绿色单框三玻塑钢窗顶棚白色乳胶漆内墙面白色乳胶漆。外墙面高级外墙涂料五、结构设计1.设计依据：（1）混凝土结构设计规范GB 50010-2010；（2）建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008；（3）建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002；（4）建筑结构荷载设计规范GB50009-2001 （2006版）；（5）建筑抗震设计规范GB50011-2010（2010版）；（6）砌体结构73、设计规范GB50003-2001 ；（8）建筑地基基础设计规范GB 50007-2011；（9）建筑工程设计文件编制深度规定(建质2008216号)；（10）建筑桩基技术规范 JBJ94-2008；（12）地下工程防水设计规范 GB 50108-2008；（13）工程可靠度设计统一标准 GB50153-2008。2.设计条件（1）抗震设计烈度：地震基本设防烈度6度。（2）基本风压为：0.55KN/m2（3）基本雪压为：0.45KN/m2 （4）荷载：屋面活荷载：0.50 KN/m2 （5）工程地质条件：根据相邻地质勘察报告对基础进行设计。3.结构设计本工程设计使用年限为50年，建筑结构安全等级74、为二级，抗震设防烈度6度；建筑抗震设防类别为丙类；社区服务中心、会所的框架抗震等级和高层部分剪力墙的抗震等级为四级；地下室防水等级为二级；地基础设计等级为丙级（高层为乙级）.建筑物长度小于规范允许的现浇砼结构伸缩缝最大间距为55m和砖混结构伸缩缝最大间距为50m,故建筑物不需设伸缩缝。结构选型及基础形式序号分项工程结构选型基础形式1高层住宅剪力墙结构桩基础2社区服务中心及会所框架结构柱下独立基础3多层住宅框架结构柱下独立基础4设备用房砖混结构墙下砼条形基础筏形基础4.材料（1）混凝土及砂石技术要求必须符合现行国家规定，在条件准许的条件下化验砂石的含碱量。（2）水泥进场时必须有质量合格证。水泥出75、厂超过三个月，应复查试验并按检查结果使用。（3）混凝土外加剂的质量应符合现行国家标准要求，其品种及掺量必须符合混凝土性能要求。（4）钢筋、钢板的化学成分，物理力学性能必须满足冶金工业部颁布标准的要求，并有出厂质量证明及化验报告。（5）混凝土的强度标号。建筑物：梁、柱采用C30混凝土；板采用C25混凝土。砌 体： 砌 块 MU5，地面以上采用混合砂浆 Mb5。非粘土烧结实心砖MU10地面以下采用水泥砂浆M10；地面以上采用混合砂浆 M7.5钢筋为HPB235级钢，为HRB335级钢。预埋件采用Q235B钢板，E43xx型焊条焊接。（6）根据混凝土碱含量限值标准CECS5393规定，混凝土中碱含量76、限定标准为：3.0kg/m3。5.其它（1）保护层(不应小于受力钢筋的直径):混凝土构件的环境类别室内（采暖）构件一类室内（采暖）地面以下构件二a类室外地面以下受冻构件二b类（2）钢筋保护层厚度：柱30（室外构件35mm）；梁30（室外构件35mm）；板20（室外构件25mm）。（3）混凝土结构部分应符合二零零三年一月二十日建设部颁发的03G101-1的有关规定；砌体部分应符合多层砖房钢筋混凝土构造柱抗震节点详图03G363有关规定。（4）砌体结构施工质量控制等级为：B级。（5）墙体拉结:填充墙与混凝土柱(包括GZ)或混凝土墙连接处均设拉结筋拉结，拉结筋为28500， 锚入混凝土柱或混凝土墙内77、长为250mm,伸入砖墙内为1000mm且端部弯直钩。一侧无支点的内隔墙，端部设构造柱240240,C20混凝土配纵筋412，箍筋8200； 构造柱应于墙体用28500(L=1000mm)钢筋拉结。墙高大于4米时,墙半高处设水平系梁；墙长超过层高2倍时,在墙长/2处(避开洞口)设置钢筋混凝土构造柱，构造柱与墙体连接处砌成马牙槎且先砌后浇，沿墙高(从GZ) 每隔500mm设拉结筋28，每边伸入砖墙内1000mm，且端部弯直钩。（6）特殊功能房间的活荷载取值：疏散楼梯3.50KN/m2 电梯机房7.00KN/m2 公共卫生间8.00KN/m2客 厅2.00KN/m2（7)社区服务中心顶层大会议室根78、据建筑使用功能的要求做成大跨度现浇混凝土空心楼盖。4.3 主要技术经济指标1、项目规划占地面积 382925.00平方米2、规划总建筑面积 398242.00平方米3、容积率 1.044、建筑密度 19.26%5、绿地率 35.00%第5章 配套工程5.1 给、排水5.1.1 设计依据给水排水工程管道结构设计规范GB 50332-2002；建筑设计防火规范（GB50016-2014）；自动喷水灭火系统设计规范GB 50084-2017；污水综合排放标准GB8978-1996；管道直饮水系统设计规范CJJ110-2006；建筑给排水设计手册。室外给水设计规范GB 50013-2018室外排水设计79、规范GB 50014-20215.1.2 设计范围中国（哈尔滨）生态健康养老示范区项目室内给水、排水、消防给水、热水集中供应系统设计以及室外给排水及热水、消防给水管网设计。5.1.3 设计方案本项目总建筑面积398242平方米，各建筑总高度均小于52.05米，消防设计按建筑设计防火规范GB500162006执行。1、生活给水系统A、用水标准及用水量类别用水人数(人)用水标准(升/人、日)小时变化系数K用水时间(小时)最大日用水量(立米/日)养老住宅70001302.024953.92配套设施12000（m2）81.21296绿化用水42700（m2）2L/m21.5885.40锅炉补水834880、不可预见10%148.33合计1779.98通过上表可算出本项目日最大用水量为1633.28立方米，最大小时用水约为144.58立方米/小时，年用水量约为596147立方米。B、水源及供水方式甲方提供水源及排水情况：本工程附近没有市政给水管道。项目规划采用本地打井方式取水。本工程地下水丰富，水质符合饮用水标准。场区内新打三眼水源井，单眼井小时出水量为70立方米，可满足本工程生活及消防用水的需要。本项目给水干管直径200mm；给水设施设在给水泵房，内设一套变频自动给水装置及一座400立方米的生活蓄水池，为本项目提供生活给水，系统形式采用下行上给式。生活饮用水按每人每日2升计，开水需要量约为15.81、12立方米/日。开水采用电热饮水器供给，在公寓、老年医院、会馆每层设电热饮水器。2、消防给水系统详见防火设计专篇。3、排水系统排水量按生活用水量的90%计，本项目日最大排水量为1085.6立方米，最大小时排水量约为90立方米小时，年排水量约为396244立方米。排水方式为雨污分流，生活污水排至室外排水检查井，餐厅含油废水经隔油池处理后汇同生活污水排至化粪池处理后，其上清液排至污水处理厂。设13号化粪池10个，屋面排水均采用外排的形式。雨水、污水排水主干管管径分别为500mm。本项目自建小型污水处理厂及中水循环系统，污水处理达到I级A标准。项目修建人工湖，处理后的中水通过区内中水循环系统，用于景82、观、灌溉用水，最终排入人工湖，实现污水零排放。雨水：收集用于景观、灌溉用水。4、蒸汽及热水供应本项目在老年公寓、会馆、老年医院、办公室内设置饮用水热水器，采用电加热方式；消毒、洗衣房、食堂、职工浴池所需蒸汽，由锅炉房供应，锅炉房安装一台0.5t/h燃气蒸汽锅炉。5、管材A、室内生活给水系统管道均采用PPR给水塑料管，热熔连接；B、蒸汽供汽管道、室内消防给水系统管道均采用焊接钢管，焊接；C、排水系统管道均采用PVC排水塑料管。D、室外给水管道采用聚乙烯（PE）管，热熔连接，管网长度约1500米。场区污水管道采用高密度聚乙烯（HDPE）排水塑料管，承插胶圈接口管网，长度约1500米。5.2 电力与83、弱电系统5.2.1 设计依据：民用建筑电气设计规范JGJ 162008；供配电系统设计规范 GB500522009；国家电网公司输变电工程初步设计内容深度规定 第3部分:电力电缆工程Q/GDW 166.3-2007；低压配电系统设计规范GB5005495；通用用电设备配电设计规范GB 50055-2011；建筑照明设计标准GB 50034-20134；建筑设计防火规范GB50016-2014；建筑物防雷设计规范GB 50057-2010；有线电视网络工程设计标准(附条文说明)GB/T 50200-2018；城市住宅建筑综合布线系统工程设计规范CECS 119-2000；建筑物电子信息系统防雷技84、术规范GB503432004；建设单位提供的相关技术资料。智能建筑设计标准(GB 50314-2015)建筑照明设计标准GB 50034-2013建筑采光设计标准GB 50033-2013低压配电设计规范GB 50054-2011供配电系统设计规范GB 50052-2009通用用电设备配电设计规范GB 50055-2011建设单位提供的相关技术资料。5.2.2 设计范围1、强电部分：A、照明系统；B、电力系统；C、防雷与接地系统；2、弱电部分：A、广播系统；B、综合布线系统；C、有线电视系统；D、紧急呼叫系统；E、安全监控系统。F、火灾自动报警系统5.2.3 设计方案本项目主要建筑包括多层公寓85、高层老年公寓、老年会所、服务中心、（发电机房）、锅炉房及水泵房等，规划总建筑面积为398242万平米，最高建筑高度52.05米。1、电源电压及供电负荷等级本项目消防泵、电梯、事故照明及疏散指示照明及锅炉房等按二级负荷供电，其他均为三级负荷。10KV供电电源预计引自xx乡变电站。需建一条10KV架空线路实际距离约6km，在场区内新建一座中心变配电所，在厂区内采用高压10kv环网供电系统。配电线路采用电缆地敷设。低压。电源为380/220伏，引自场区内箱式变低压配电回路，铠装铜芯电力电缆直埋引入建筑物内配电室。为满足二级负荷需要新建柴油发电机组三处，分别为高层和锅炉房所用。低压配电系统的接地型式86、为：TNCS。2、供配电系统设计A、配电设备的选择所有照明及电力配电箱均选用国家定型产品，金属壳体，在建筑物墙体内暗装。配电室内配电柜为落地安装。B、管线选择及敷设方式电源进户线-YJV22-1.0KV电力电缆，直埋引入建筑物（自建筑物外墙处穿金属管保护）。配电干线-BV-500V铜芯聚氯乙烯绝缘导线，穿金属管保护暗敷设。照明回路导线-BV-500V铜芯聚氯乙烯绝缘导线，穿阻燃塑料管保护暗敷设。电力回路导线-BV-500V铜芯聚氯乙烯绝缘导线，穿金属管保护暗敷设。C、配电系统型式树干式-放射式相结合的方式D、计量方式在箱式变电站内设表计量。E、用电负荷估算建筑物名称建筑面积 m负荷密度W/ m87、需用系数同期系数计算用电负荷KW一期生态养老住宅220000400.352912二期高层老年公寓166242400.32600锅炉房等配套设施12000500kw0.85000.8合 计3982426012本项目计算用电负荷为6012KW，拟在场区内设置2*400KVA箱式变压器13座。根据上述计算本项目需新增变电容量9600KVA,新增变电设施（2*500KVA）箱式变电站13座。关于此项目的供电协议请甲方办理附后。在场区临近三期老年公寓处设某高层地下室及消防泵房等处分设柴油发电机房，设400KW柴油发电机，专供高层老年公寓电梯及消防设备使用，市政供电线路停电时，自动切换由柴油发电机供电。388、照明系统设计A、本项目各房间垂直照度的平均值不低于如下标准：走廊、楼梯间不低于50LX；车库、泵房、发电机房、储藏室、门厅、卫生间、换热站不低于100LX；卧室、浴室、盥洗室不低于150LX；餐厅、厨房、洗衣房、健身房不低于200LX；公寓起居室及卧室、老年医院住院房间、办公室、会议室、商店、多功能厅、保健用房、教室、微机室、棋牌室、台球室、各训练室不低于300LX；老年阅览室、美术教室不低于500LX；乒乓球室不低于750LX；B、教室、办公室、医疗保健用房等场所采用控制式荧光灯，教室内设黑板灯（该灯选用非对称光强的灯具）；C、活动室、餐厅、会议室、微机室、阅览室等吊顶的功能房间选用隔珊罩89、嵌入式荧光灯（所有荧光灯均采用优质电子镇流器）； D、多功能厅采用专用照明系统；E、储藏室、门厅、走廊、楼梯间、卫生间等场所采用以白炽灯为光源的装饰吸顶灯；F、车库、泵房、发电机房、浴室、锅炉房等采用专用灯具；G、在封闭楼梯间、走廊等处设火灾应急照明及疏散指示标志灯具，该灯具为自带蓄电池，应急照明时间为30min；灯罩为不燃材料。H、在老年会所建筑顶部预留立面照明电源管线，其电源由楼内配电室专用回路配出；I、在老年公寓卧室应设多用安全电源插座，每室宜设两组；厨房对应吸油烟机、冰箱和燃气泄漏报警器等用电器具位置设置插座；卫生间内应设置不少于一组的防溅型插座；会所教室、各活动室前后墙面各设置两组插90、座，办公室及相应房间在侧墙上每间设四组插座；功能性较强的场所根据实际需要设置插座。电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，高度离地宜为1.001.20m。卧室及居室插座高度为0.6米。4、建筑物防雷及接地系统本项目建筑均为三类防雷建筑，在屋顶设不大于20m20m的网格，所有凸出屋面的金属构件及构筑物等均与防雷网可靠的连接为一体，防雷构件均采用镀锌制品，利用结构柱内主筋作为防雷引下线，利用建筑物基础钢筋作为接地装置，其接地电阻值不大于1；微机室、广播室、闭路监控室等弱电机房内设置专用接地干线；在配电室内设总等电位联结端子板，进户电源的PE线及进出建筑物的金属管道均做总等电位联结；分别在电源进户及弱电91、机房配电箱内设置电涌保护器作为电子信息系统防雷电电磁脉冲的保护措施。5、弱电系统A、广播系统在老年会所广播室内设广播系统前端设备，分别在老年公寓、老年会所、会所室外广场等场所设置分区广播扬声器，其广播线路按不同分区划分系统，以满足不同需求。在公共场所内（走廊等）设置功率不小于3W的扬声器，室内设置双声道扬声器。B、综合布线系统综合布线系统采用开放式星形拓扑结构，且能支持电话及计算机网络系统，该系统为基本配置，即每个工作区至少设置二个信息插座，主配线架（MDF）、路由器、服务器及网络相关设备均设在综合布线系统主机房内。综合布线系统主机房设在会所建筑内。所有网络互联设备均不低于250MbPS，垂直92、干线子系统采用多模光纤，水平线缆选用六类双绞线（UTP），以保证网络每个信息点的数率均能达到250MbPS的带宽。C、有线电视在会所屋顶安装一组单频道天线和卫星接收天线，分别负责接收当地V段、U段各套电视节目及亚洲一号、亚太一号卫星发射的节目，经制式转换、调制共同纳入公用天线系统，同时将有线电视信号引入本系统。在老年公寓卧室、服务中心、各活动室及老年会所多功能厅、会议室等处设置有线电视接口。D、紧急呼叫系统在各栋老年公寓设呼叫系统分机。在各套老年公寓内的浴室、卫生间应设紧急报警求助按钮，卧室床头应设呼叫对讲系统，呼叫信号直接送至服务中心管理室。呼叫系统主机设在服务中心内。E、安全监控系统本系统93、设计采用数字硬盘录像装置进行图像的存储和查询的方式对各点位进行实时监视并录像。本工程在医院区内设置监控室内设数字硬盘录像机、显示器、电视墙、打印机和电源设备等。监控老年人活动情况，为保证避免老年人因意外伤害不能及时救治而引发危险，在老年公寓及老年会所门庭、走廊，场区两个出入口处分别设置彩色摄像机，通过摄像探头时刻关注老年人的活动情况，其图像传输至老年会馆、老年公寓一楼监控室。F、火灾自动报警及喷淋系统在各老年公寓、会所设置火灾自动报警系统，在消防控制室设置控制中心报警系统控制器。消防控制中心设在服务中心内。该项目电气可行性在于与当地电业部门取得供电协议。5.3 采暖与通风5.3.1 编制依据和94、研究范围1、编制依据国家计委、国家经贸委、建设部联合发布的热电联产项目可行性研究技术规定2001年1月。锅炉房、汽机房土建荷载设计条件技术规范（HG/T 20681-2018）民用建筑热工设计规范GB 50176-2016中华人民共和国节约能源法。2、研究范围（1）热力网的布置，敷设方式。（2）热负荷及热力参数。（3）换热站规模及分布。（4）热力系统监控及经济分析5.3.2 主要技术原则（1）执行国家热力工程规程及规定。（2）采用国内外先进技术，提高设备利用率，节约能源。（3）实现集中供热减少区域环境污染和资源消耗。（4）热力系统、热力网、站等统一规划分期实施。（5）在保证安全运行的前提下，尽95、可能降低造价，提高经济效益。5.3.3 热负荷、热指标中国（哈尔滨）生态健康养老示范区总占地面积382925平方米，区内主要规划为住宅办公，商业金融、文娱体育设施，医疗卫生教育，市政公用设施，加工生态示范区。这些部门用热负荷是不同的，应采用不同的热力指标分别计算，确定合理的热负荷。1、热负荷及供热规划（1）城市供热概况本工程设计范围为生态健康养老示范区集中供热管网工程，总占地面积382925平方米，总建筑面积为398242平方米。示范区主要规划为产业加工区、行政办公、商业金融、医疗、文娱体育设施、市政公用设施等，（2）供热区域热负荷现状及供热规划根据示范区发展规划和建设计划，新建建筑面积39896、242平方米。另依据示范区现实生活水平及所处地理位置，该区规划中暂不考虑生活用热水供应及空调制冷负荷。2、采暖热指标（1）采暖热指标的选取中华人民共和国节约能源法要求，近期节能建筑要达到5060；城市热力网设计规范（CJJ34-2002）对采暖热指标标准推荐值，按建筑物类型分类为“未采取节能措施”建筑物，另一类为“采取节能措施”建筑物。两类建筑物采暖热指标不同，取节能措施的建筑物热指标比未采取节能措施的建筑物低1019W/。集中供热采暖热负荷设计中，主要根据以下原则选取不同的热指标。参照城市热力网设计规范（CJJ34-2002）中各类建筑物的热指标推荐数值范围；根据示范区内规划不同建筑物的组成97、比例；预测示范区内建设的发展趋势；本工程采用综合热指标的方法计算，确定热负荷指标。1）住宅办公60W/ m22）文娱、体育65W/ m23）商业、金融70W/ m24）公用设施60W/ m25）工业加工70W/ m2综合热指标65W/ m2该区规划建筑面积398242，在设计时留有发展的空间。可行研究阶段按398242m265W/ m2=25.9MW。总热负荷：25.9MW。热指标如下：（1）供热面积398242m2（2）热负荷25.9 MW (93.24GJ/n)（3）采暖期177天（4）室内设计温度 工业厂房、仓库：14住宅、办公楼，商场： 18室外设计温度-26本工程不考虑工业热负荷和生98、活热水热负荷。5.3.4 锅炉房工程1.锅炉房平面布置该示范区热源采用示范区内新建锅炉房，热源厂占地面积2500m2。辅助设施有燃煤系统及煤场，输煤栈桥、灰渣厂、配电间、循环水泵间、引风机间、除渣间、除尘器间，烟囱。厂区道路、堆场、绿化管线布置，烟汽污染物，固体污染物等要严格执行有关规程规定。厂区内各种管线（电线、给排水、热水管线，消防管线等）全部布置在地下。锅炉房竖向布置，要与该地区规划相协调，与周围建筑内格相匹配，形成和协的建筑群，建筑物要彩化。建筑物标高，道路标高，地势坡度统一调正，减少填方、挖方。锅炉房主要设备表序号名 称规格型号单位数量备注1热水锅炉DZL14-1.0/115/70-99、AII台3Q=14MWP=1.00MPa2鼓风机4-72-11 No8C ,左225台3N=37KW3引风机Y5-47-12 No12.4D 右0台3N=110KW4多管旋风除尘器XLD-20台35解吸除尘器JCY-20台16链条除渣机G=5t/h台1N=7.5KW7循环水泵KYL300-235 G=1080 m3/hP=0.40MPa台3N=160KW8补给水泵KYL50-250 G=25m3/hP=0.80MPa台2N=15KW9除氧水泵KYL50-250 G=25m3/hP=0.80MPa台2N=15KW10全自动软水器TKF-2900-A个211溶盐桶810个112干盐池2500x95100、0个113软水箱20m3个114分水缸600个115集水缸600个116多斗提升机PL350台2N=7.5KW17受煤篦子220X220台118电磁振动给煤机GZ6台1N=1.5KW19双辊齿牙式破碎机450X450台1N=11KW20皮带输送机B=500 L=28.90m台121储渣仓V=16m3个122烟囱厚钢板制作H=80m D=2000mm座15.3.4 热网1. 热网设计原则（1）热力管网布局及热网走各要符合热力系统规划（2）热力管网沿道路敷设，布置在道路一侧，人行道路底部。（3）热网分支处，设阀门井，方便维护检修。（4）供热方式，采用间接供热方式设置一、二级热力网。（5）本工程一次101、网，供回水温度为130/70，二次网供回水温度85/60。2. 热网布局及热网走向一次热网和二次热网，通过水水换热器实现采暖供热，采用这种供热方式优点是二次热网一旦出现失水事故不影响一次网，可保证热力系统稳定和安全。热力网通过的地区坡度较小，没有大的跨越和长距离穿越，穿越道路时，可采用顶管方式，进行施工也可采用其他方式施工。热网布局及走向见平面布置图。3. 热网管线本工程热力管网选择预制保温管，管径选用D377、D325、D273实现采暖供热。预制保温管，保温层为聚氨脂泡沫塑料，密度为60-80kg/m2，保温管设计压力为1.6Mpa，其质量和有关参数要满足有关规程规范要求。热力管道的分支处，102、设置检查井并装设金属硬密封法兰蝶阀。排汽、泄水在管道旁设置小井，阀门采用截止阀。一、二级热力网管道的敷设方式，均采用直接埋设。管道敷设的覆土深度不小于热网设计的规范规定，由于地势平坦，管道补偿方式应充分利用自然补偿，在自然补偿不能满足要求时，采用全埋型波纹管补偿器。4. 热力网定压及调节一次网热网回水管定压，采用补给水泵补水定压方式，补水泵为变频调速，定压点设在循环水泵吸入口。供热调节主要是热力系统一级网热力调节，本工程采用改变温度的质调节方式，不考虑改变流量的量调节方式。二次热网采用量调节方式。5.3.5换热站1. 换热站设计原则（1）换热站布置在热负荷中心。（2）换热站的供热能力控制在10103、-30万m2之间。（3）二次热网的补水（软化水）由各个换热站提供，每个换热站设置软化水系统。（4）不考虑生活用热水。2. 换热站布置及规模根据换热站的设计原则，本工业园区布置3座换热站，编号为1#、2#、3#，以下提供换热站的布置，规模、占地面积等。室内布置的换热器、各种泵、补给水、化学水、电气、仪表等设施，按标准配备设置。由于各换热站的建设规模不同，每座换热站的形式，设备布置是不相同的，建筑面积、热网的出入口也不相同，为此在设计时要进行相应的调整。换热站一览表换热站采暖面积（万m2）热指标W/ m2热负荷MW热负荷GJ/H1#换热站20.006513.0046.802#换热站20.00651104、3.0046.803#换热站20.006513.0046.80合计6539.00140.403. 换热站的供电及自动化仪表供电系统电源由箱式变电站引来，设备型号选用XB系列产品，室内设GGDz低压开关柜，提供动力、照明仪表电源，使用电压380V和220V。室内设电气计量装置，对电流、电压、有功、无功、频率等进行电气计量换热站内设自动化仪表装置。进行物理参数检测和控制，对热水流量、温度、压力进行自动化调整。完善计算机监控系统，就地仪表和盘上仪表要先进，将重要参数传输到热力系统监控中心，进行统一调度和热力平衡。4. 换热站的供水及软化水供水采用自来水供水，由附近的自来水管网接入，保证生活用水和热网105、补给水。由于补给水为软化水，所以每个换热站设置了软化水处理系统。该系统由软化设备，软化水箱和补水泵组成。5. 换热站土建工程换热站的建筑面积，一般在100-200m2之间，采用砖混结构，建筑风格和街区建筑风格相协调，要美观大方，墙体要装隔音设施，防止噪声污染。6. 换热站的管材及保温防腐管道公称直径DN200mm，采用螺旋焊缝钢管，材质为Q235-B；管道公称直径DN200mm，采用无缝钢管，材质为20#钢。热力站内管道均采用岩棉保温管壳保温，外缠玻璃丝布，外包镀锌白铁皮。岩棉具有导热系数较低（0.047 W/mK），容重轻（150kg/m3），吸湿性小（3），使用温度范围广（268350）等106、特点。7. 换热站换热设备的选择换热站的主要设备为换热器，目前用的换热器多数是板式换热器组装而成，设备更新较快，现在多为机组型式出现。本工程推荐使用BR系列板式换热器。这种换热器优越于波纹管式换热器以及浮动盘管式换热器，可实现全自动组装式换热站，减少值班人员，向无人值班过渡创造条件。1#、2#、3#（20万m2）换热站设备表序号设备名称规格型号数量备注1水-水板式换热机组HXBR0.8-5.61套14MW2循环泵IRG200-400A3台两开一备3补水泵IRG65-1602台一用一备4全自动水处理器DN2501台5补水箱3.5M31台6变频补水自控系统4KW1套7温度自控系统DN2501套8供107、热量自控系统37KW1套9供热时间自控1套10阀门仪表管件1套11循环变频电气控制柜75KW1面12补水变频电气控制柜4.0KW1面5.3.6 热力系统监控中心1. 热力系统监控装置本工程设置系统监控中心，主要负责热力系统中的锅炉房、供热管网、换热站等调度、技术、行政、财务、维修等去全面管理和热力系统的运行。监控中心的位置可设置在热源厂区内，也可设在示范区换热站附近，原则是方便管理和维修，需用面积200平方米。建筑要美观，结构为砖混机构，调度室要宽敞明亮，设备选型要先进。为了解实现热力系统安全可靠稳定的运行，保证系统高效运转。中心将有效的监控各热区域的流量、压力、温度等主要参数，同时还要进行热108、力系统的控制调整。达到最佳的工况状态，达到高效节能的目的。自动化水平的提高，将推动管理水平和技术水平的提高，所以监控中心将选用高精度，高质量的电子设备，以计算机硬件、软件为支撑的控制系统。2. 主要设备监控中心主要设备表序号名称规格型号单位数量备注1工控计算机套22投影仪台13投影幕面14模拟屏面15操作软件台26服务器FCC600台7智能操作器DFQ5000系列台8报警器XXS系列台9各种传感器压力、温度、流量个10流量计套11电动调节阀个12执行器台5.3.7 供暖主要经济技术指标示范区占地面积 382925平方米规划建筑面积 398242m2换热站 3座供热负荷 25.9MW室内温度 1109、8采暖期 177天综合热指标 65W/m2热力网长度：D377X7 100米D325X7 250米D273X6 1848米第6章 环境保护本章是依据国家计委、环保委联合颁发的建设项目环境保护设计规定（87）国环002号文第七条关于“可行性研究阶段”的有关要求编制的。6.1 编制依据地表水环境质量标准GB3838-2002； 污水综合排放标准GB8978-1996；城镇污水处理厂污染物排放标准GB18918-2002；医疗机构水污染物排放标准GB18466-2005；环境空气质量标准GB 3095-2012；大气污染物综合排放标准GB16297-1996；建筑施工场界环境噪声排放标准GB 125110、23-2011；工业企业厂界环境噪声排放标准GB 12348-2008；汽车定置噪声限值GB16170-1996；饮食业油烟排放标准GB18483-2001；医用￥射线治疗卫生防护标准GBZ131-2002；危险废物贮存污染控制标准GB18597-2001；污水排入城镇下水道水质标准（GB/T 31962-2015）声环境质量标准（GB 3096-2008）；一般工业固体废物贮存和填埋污染控制标准（GB 18599-2020）；锅炉大气污染物排放标准（GB 13271-2014）。地下水质量标准 GB/T 14848-2017哈尔滨市防治扬尘污染暂行办法；饮食业油烟排放标准GB18483-20111、01；哈尔滨市危险废物污染防治办法（2006）；哈尔滨市城市居民居住环境保护条例（修订）；6.2 主要污染物及治理1、废水及防治（1）生活废水本项目建成后其废水主要是日常生活及餐饮污水，年最大排废水量约49.5万立方米。主要污染因子为BOD5、CODcr、TN和TSP。餐厅含油废水经隔油池再入化粪池，清洗污水和粪便污水直接排入化粪池中，经沉淀降解等无害化处理后，其上清液汇入排水管网。对化粪池的沉淀物定期清掏，可为农业生产提供优质有机肥。本项目自建小型污水处理厂及中水循环系统，污水处理达到I级A标准。项目修建人工湖，处理后的中水通过区内中水循环系统，用于景观、灌溉用水，最终排入人工湖，实现污水零112、排放。雨水：收集用于景观、灌溉用水。（2）医疗水污染物防治措施医疗污水中主要污染因子为CODcr、粪大肠菌群、SS和氨氮。通过一级强化预处理和消毒处理后，达到GB8978-1996污水综合排放标准标准及医疗机构水污染物排放标准（GB18466-2005）规定的综合医疗机构和其他医疗机构水污染物预处理排放标准。再经污水管道输送至污水处理厂，由污水处理厂进一步进行污水处理。医疗污水处理工艺流程图：病区污水隔栅调节池（沉淀池）消毒池（加消毒剂）脱氯池排放2、环境空气污染防治措施在锅炉房内设有0.5t/h蒸汽炉1台，锅炉燃烧天然气，只产生少量烟尘，产生烟气设烟筒高空排放；餐厅设置净化效率在85%以上的113、专用油烟净化设备；车库内要安装强制送风设备；医院污水处理站产生的废气由活性炭吸附；垃圾转运站要每天进行清理，保证通风。3、声环境污染防治措施选购低噪声的设备；发电机房内表面做吸声处理，并使用双隔声门窗；噪声设备进行隔声处理；在院区内设置禁止大声喧哗的警示牌、生态健康养老示范区进出口设置限速标志牌、禁止鸣笛的警示牌；加强生态健康养老示范区四周的绿化工程，建筑物靠近道路的一侧安装隔声门窗。4、固体废物防治措施（1）生活、食堂垃圾本项目最大日产垃圾约3.17吨，设专人负责定时收集，分类清理，定点存放，以达到对固体废弃物“减量化、无害化”的集中处理要求。（2）医疗垃圾医疗垃圾经分类收集后，分类保存在密114、闭容器内。盛装的医疗废物达到包装物或者容器的3/4时，应当使用有效的封口方式，使包装物或者容器的封口紧实、严密。包装物或者容器的外表面被感染性废物污染时，应当对被污染处进行消毒处理或者增加一层包装。盛装医疗废物的每个包装物、容器外表面应当有警示标识，在每个包装物、容器上应当系中文标签，中文标签的内容应当包括：医疗废物产生单位、产生日期、类别及需要的特别说明等。专人每天从医疗废物产生地点将分类包装的医疗废物按照规定的时间和路线运送至内部指定的暂时贮存地点。医疗垃圾临时贮存地点应设在隔离区，并设警示标识。临时贮存不得超过2天。6.3 绿化本项目在院区周边种植生长速度快的高大树木，在院区内部不同位置115、栽植品种不同、风格各异的花草及灌木，以突出个性，形成绿荫环抱、万紫千红、亭台曲径相连、楼房绿树辉映的宜人景观，为整个院区营造一个良好的生活环境，同时也可以起到遮荫、防尘、降噪的作用，以改善院区的小气候。整个院区绿化面积达134024平方米，绿化率35%。第7章 消 防7.1 编制依据中华人民共和国消防法；建筑设计防火规范GB50016-2014；建筑内部装修设计防火规范GB 50222-2017；火灾自动报警系统设计规范GB 50116-2013；建筑物防雷设计规范GB 50057-2010；自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）；建筑灭火器配置设计规范（GB5014116、02005）；给水排水工程管道结构设计规范GB 50332-2002；汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-2014。建筑采光设计标准（GB 50033-2013）；建筑照明设计标准（GB 50034-2013）；7.2 建筑防火7.2.1 工程概况本工程为中国（哈尔滨）生态健康养老示范区项目。总用地面积为382925平方米，总建筑面积：398284平方米 。工程主要子项有：建筑结构设计、市政附属设施设计。7.2.2 总图设计总平面中新建各建筑单体之间的间距，满足防火规范中第4.2.3条要求。在新建建筑周围建有环行消防车道,最小路宽为6米,满足防火规范中第4.3.1条要求。7.2117、.3 建筑1、新建建筑的结构形式功能建筑为混凝土框架结构、辅助用房为砖混结构。防火分区、安全疏散均符合防火规范要求；本工程每层为一个防火分区；每个防火分区均有两部（两个）疏散楼梯（疏散口）满足消防要求的同时使人流疏散路线短捷顺畅，保证在短时间内疏散人流，避免人流交叉。建筑物维护结构及主要承重构件均为不燃烧体，维护结构耐火极限分别为：非承重外墙、疏散走道两侧的隔墙为1.0h；房间隔墙为0.75h；承重构件耐火极限分别为：楼梯间的墙为2.0h；钢筋混凝土柱为2.5h；钢筋混凝土梁为1.5h；钢筋混凝土楼板、疏散楼梯为1.0h；主要承重构件的耐火极限均符合防火规范第3.0.1条中I级耐火等级要求。均118、符合防火规范第5.1.1条中II级耐火等级要求；满足II级耐火等级要求。建筑物内装修材料均为非燃烧型，满足II级耐火等级要求。楼体使用现浇混凝土疏散楼梯,疏散净宽均大于等于1.6米,直通室外。各主要建筑构件耐火极限符合二级耐火等级建筑要求。建筑物内装修的材质,耐火性能按规范要求设计。预制钢筋砼构件的节点缝隙,加设防火保护层,其耐火极限不低于相应建筑构件的耐火极限。按规定配置灭火器。外装修为外墙面为石材及涂料饰面,符合防火要求。2、灭火器的设置：本工程中设置手提式ABC类干粉灭火器，在相应的位置上设置托架，灭火器底距地0.2米高，本工程为中危险级。3、建筑构件燃烧性能及耐火极限表详见下表（框架结119、构建筑） 建筑构件燃烧性能及耐火极限表序号构件名称燃烧性能要求的耐火极限h构件尺寸材料cm耐火极限h备注1防火墙不燃烧体3.0200陶粒混凝土墙82楼梯间、墙、电梯井的墙不燃烧体2.5200陶粒混凝土墙83走廊墙不燃烧体1.0200陶粒混凝土墙84房间隔墙不燃烧体0.5200陶粒混凝土墙85柱不燃烧体2.5400mm以上现浇钢筋混凝土柱5保护层3.0mm6梁不燃烧体1.5现浇钢筋混凝土梁2保护层2.5mm7疏散楼梯不燃烧体1.0150mm厚现浇钢筋混凝土板2.65保护层1.5mm8楼板不燃烧体1.0150mm厚现浇钢筋混凝土板2.65保护层1.5mm9屋面板（屋面承重构建）不燃烧体1.0150120、mm厚现浇钢筋混凝土板2.65保护层1.5mm10吊顶难燃烧体0.25轻钢吊顶格栅不燃烧体0.3挂铝板或石膏板1cm（辅助用房） 建筑构件燃烧性能及耐火极限表序号构件名称燃烧性能要求的耐火极限h构件尺寸材料cm耐火极限h备注1防火墙不燃烧体3.0200陶粒混凝土墙82走廊墙不燃烧体1.0200陶粒混凝土墙83房间隔墙不燃烧体0.5200陶粒混凝土墙84柱不燃烧体2.5400mm以上现浇钢筋混凝土柱5保护层3.0mm5梁不燃烧体1.5现浇钢筋混凝土梁2保护层2.5mm6屋面板（屋面承重构建）不燃烧体1.0150mm厚现浇钢筋混凝土板2.65保护层1.5mm7吊顶难燃烧体0.25轻钢吊顶格栅不燃烧121、体0.3挂铝板或石膏板1cm4、内装修防火设计：详见内装修材料表（主要功能建筑） 内装修材料表装修部位材 料装修材料燃烧性能等级规范要求材料燃烧性能等级备 注墙 面水泥砂浆打底乳胶漆饰面A级B1级地 面塑胶板、玻化砖、防滑地砖B1级B1级隔 断轻质高强复合墙板B1级B1级顶 棚乳胶漆、铝板、石膏板B1级B2级（辅助用房） 内装修材料表装修部位材 料装修材料燃烧性能等级规范要求材料燃烧性能等级备 注墙 面水泥砂浆打底乳胶漆饰面、瓷砖A级B1级地 面防滑地砖B1级B1级隔 断轻质高强复合墙板B1级B1级顶 棚乳胶漆、石膏板B1级B2级7.3 消防给水1、各建筑物室内外均设消防栓管网，其消防栓间距不122、大于120米，保护半径不大于150米，且消防给水管网呈环型布置，向管网供水的输水管为两条。其中向室外消防管网供水的管径不小于100毫米。2、本工程自动喷淋系统为独立系统，干管管径DN100，本建筑为中危险级，喷头间距小于等于3米，喷头距外墙窗小于等于1.5米。自动喷淋系统在湿式报警阀后采用镀锌无缝钢管。3、室内消防栓用水量按15L/S，室外消防栓用水量按25L/S，火灾延续时间按2小时考虑，自动喷淋系统用水量按30L/S，火灾延续时间按1个小时，消防用水量为396吨。应设置400立方米的消防水池，并采取防冻措施。4、在场区内设环状给水管网，管网长度2800米，给水管DN150，设30座消火栓。123、室外消防给水系统采用球墨给水铸铁管，T型滑入式接口。5、在十七顶层应设置18立方米的消防水箱及增压设施，以满足消防前期10分钟用水需求。7.4 电器防火1、本项目除消防用电、电梯、泵房、应急照明锅炉房为二级负荷供电外，其余均按三级负荷供电。2、消防用电设备应采用单独的供电回路，其配电设备应有明显标志，配电线路应穿钢管保护。3、在建筑物内设置的疏散指示标志和火灾事故照明均应符合规范要求。4、在建筑物内设置火灾自动报警装置。5、对二级负荷分柴油发电机，以满足应急用电。 7.5 防雷接地系统防雷保护利用结构基础的自然接地体，墙内预埋钢筋做接地引下线。接地电阻小于1欧姆。第8章 卫生、职业安全、劳动保124、护8.1 本项目涉及到的劳动安全卫生问题1、本项目是按国家传染病防治法规定建立的老年医院，在防治过程中应严格、有效地控制传染病传播。2、本项目安全防火问题至关重要。3、变压器及其它电器设备、线路涉及到安全防护问题。8.2 编制依据1、建设项目(工程)劳动安全卫生监察规定（劳动部第号令）；2、哈尔滨市建设项目预防性卫生监督管理办法（哈尔滨市人民政府95年第号令）；3、国务院关于发布公共场所卫生管理条例的通知（国发198724号）；4、建筑采光设计标准GB 50033-2013；5、生活饮用水卫生标准GB 5749-2006；6、系统接地的型式及安全技术要求GB 14050-2008；7、公共场所125、卫生管理规范（GB 37487-2019）；8、中华人民共和国传染病防治法。8.3 设计中采用的主要防范措施1、建筑（1）老年会所、老年服务中心人员多，防止不相关人员的干扰走动，合理设计其平面功能及内部交通，应留有足够的安全通道，应急措施齐全。老年会所、老年服务中心是公共场所。加强卫生防疫工作，杜绝传染病发生。（2）示范区内公共设施等设有机械通风，用水房间墙面均贴墙砖至吊顶，地面贴防滑地砖，放射科、计算机室等用房装修防护措施均可满足防护和卫生要求。2、给排水（1）室内给水箱（玻璃钢或不锈钢）密封，入口加盖加锁，设溢流管。（2）水箱房地面贴地砖，墙面贴瓷砖。（3）厨房灶间上部无排水管道通过。（4126、）老年医院污水经过处理，以达到环保卫生要求。3、暖通该建筑设有采暖和通风系统，根据功能不同，设置不同的通风系统，均满足各种人员和各功能间对采暖和通风的要求。第9章 节 能本章是依据国家计委、国家经贸委、建设部联合颁发的关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定（计交能19972542号）的有关要求编写的。本项目执行节能设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”制度。9.1 编制依据1、中华人民共和国节约能源法2、国家计委、经贸委、建设部关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇”编制及评估的规定3、民用建筑绿色设计规范JGJ/T 229-2010127、4、民用建筑节能设计标准哈尔滨地区实施细则5、工程设计节能技术暂行规定GBJ685；6、哈尔滨市建设局关于加强民用建筑节能管理的通知7、住宅电梯的配置和选择GB/T5010-92；8、哈尔滨市墙体材料革新和建筑节能管理办法（哈尔滨市人民政府令第94号）9、哈尔滨市城市节约用水条例10、建设部民用建筑节能管理规定（建设部部长第76号令） 9.2 节电、节水1、节电本项目所有用电设备一律选用节能、节电型产品，根据用电负荷，合理设计电路，选择器材，并加强用电管理，杜绝空负荷运行，提高设备运行效率，减少用电损失，实现节电。2、节水我国水资源贫乏，节约用水是当前关系国计民生的大事。节约用水的重点是防止跑128、冒、滴、漏，实现合理用水。在项目建设的各阶段都应给予充分的注意，并提供必要的保证，要选择性能良好的供水设施、设备和器材。如采用节水型洁具，在便池上安装延时冲洗阀，既可防止常流水，又可使每次冲洗节水2040%。此外，应加强对用水的计量和管理，制定相应的规章制度，定期巡视、检修，并与管理者的经济效益挂钩，以取得良好的节水效果。适时开展有针对性的节水意识教育，提高节约用水意识，并努力实现一水多用，也是实现节约用水和利国利民的重要措施。9.3 暖通节能措施1、合理确定供热参数，对供热情况随时检查，在满足使用功能要求的前提下，及时调整运行和供应状态，以节省能源。2、采暖管道线路设计要科学合理,减少输热129、损失。3、选用高效节能散热器。9.4 建筑节能9.4.1 节能措施为了贯彻国家能源政策，以达到合理利用能源、节约能源的目的，本项设计中将采取下列节能措施：9.4.2 建筑节能 充分考虑了影响建筑物耗热指标的各个因素，合理的确定建筑物各部分维护结构的传热系数，合理的制定窗墙面积比，对泠桥部分采取保温措施。建筑物轮廓尺寸和窗墙面积比不变的条件下，采用苯板保温材料贴在粉煤灰页岩砖外侧，提高建筑物的气密性，门窗选用密闭性好的三玻塑钢窗。在规模允许的情况下，适当控制建筑体形系数，即建筑物外表面积与其包围的体积的比值，建筑外形尽可能规整，避免不必要的凸凹变化，以实现建筑节能。该项目处于严寒A区，各居住类建130、筑分别为二层、四层、十二层、十七层，其维护结构的热工性能值均满足黑龙江省居住建筑节能65%设计标准DB23/1270-2008中表4.2.1-1中之规定。各辅助用房的体形系数均控制在0.3到0.4之间，满足公共建筑节能设计标准黑龙江省实施细则DB23/1269-2008中4.1.2条规定。根据4.2.2-1条规定各部分维护结构的传热系数限值分别为：外墙0.40W/(m2.K)；屋面0.30W/(m2.K)；外窗2.0W/(m2.K)；周边地面不小于2.0 W/(m2.K)；本工程各部分维护结构的平均传热系数为：外墙0.43W/(m2.K)；屋面0.32W/(m2.K)；外窗2.0W/(m2.K131、)；周边地面大于2.0 W/(m2.K)，所有冷桥部位均外贴30厚挤塑板保温，均满足规范要求达到节能设计标准。第10章 机构设置与人员10.1 组织机构本项目由xx投资有限公司负责管理，建成后的中国（哈尔滨）生态健康养老示范区493人，其中：设管理人员200人后勤服务人员293人。组织机构图项目总经理副总经理副总经理设计部行政部财务部销售部策划部前期部监理部工程部第11章 项目实施进度计划本项目计划建设期为3年，具体安排如下：1、第一年1月9月项目前期立项审批、可行性研究工作、工程设计、资金筹措，开工前准备；2、第一年10月第四年10月土建工程、装修及配套工程施工；3、第四年11月 竣工验收4132、第四年12月正式交付使用。第12章 投资估算与资金筹措12.1 投资估算编制依据1. 建设单位委托黑龙江省林业设计研究院编制中国（哈尔滨）生态健康养老示范区工程项目可行性研究报告的“设计委托书”。2. 2010年黑龙江省建设工程计价定额、费用定额和有关文件及该建设项目的特点和设计说明，并结合当地近期类似工程平均造价。3. 设计费收费按照国家发展计划委员会.建设部颁布2002年版中相关规定计取。4. 项目前期工程咨询费. 收费按照黑龙江省计划委员会文件黑价联字200018号关于的通知规定计取。5.建设单位管理费：依据财建2002394号文件。6.前期工作咨询费：依据计价格19991283号文件133、。7.工程勘察设计费：依据计价格200210号文件。8.工程监理费：依据国家发改委、建设部发改价格2007670号文件。9.招标代理服务费：依据计价格20021980号文件。10.环境影响咨询费：依据计价格2002125号文件。11.计价格200210号国家计委、建设部关于发布工程设计收费管理规定的通知。 ，12.城市基础设施建设配套费按黑价联字200863号计取。13.国家发改委、市政府、市建委等的有关规定。14. 参考哈市近期的建材市场的价格指标和厂家报价资料。15. 建设单位及我院各专业提供的相关基础数据文件。12.2 编制内容包括高层公寓、别墅、锅炉房（3台20吨锅炉、辅机及上煤除灰、134、水处理、热控等）、水泵房及配电间、污水处理站（含污水池及设备）、老年服务中心、会所、小区基础设施配套费及附属设施设备等项。12.3 投资估算资金构成本项目总投资110357.37万元，主要由以下内容构成：l.工程费用 73675.47万元2.土地费用 15450.00万元3.前期工程费 5160.04万元4.市政公用设施配套费 5893.98万元5.开发管理费(2) 2003.59万元6.基本预备费(8) 8174.65万元(详见投资估算表)12.4 资金来源中国（哈尔滨）生态健康养老示范区工程项目项目估算投资110357.73万元，全部由建设单位自筹解决。第13章 经济效益分析根据国家发改委135、投资20061325号文件关于建设项目经济评价方法与参数的规定，建标【2000】2005号房地产开发项目经济评价方法，结合本项目的特点，按现行财税政策和市场价格，对本项目运行后的经济效益进行预测分析。13.1 基础数据13.1.1投资估算1.项目投资为110357.73万元，其中：工程费用73675.47万元、土地费用15450.00万元、前期工程费用5160.04万元、市政工程设施配套费用5893.98万元、开发管理费用2003.59万元、预备费用8174.65万元。详见附表113.1.2资金使用计划每期项目建设期为1.5年，根据工程建设进度安排，建设投资在建设期全部投入。13.1.3实施进136、度每期项目建设期为1.5年（别墅项目第一年开工，其他项目第二年开工），建设第2年正式销售，当年销售负荷达到设计能力的70%，第3年达到30%，经营期按3年计算，计算期为4年。13.1.4产品方案及生产规模别墅：22万平方米、高层公寓166242平方米，会所商服0.9万平方米。13.1.5产品价格分析该项目产品以国内销售市场为主，根据目前同类产品在本地销售市场的价格，确定该项目产品的销售价格为：低密度安养居所7000元/平方米、老年公寓4000元/平方米，商服及会所等5000元/平方米。 13.2 财务分析13.2.1年营业收入、年营业税金及附加和增值税估算项目建成后，总收入为224996.80137、万元。该项目缴纳营业税，税率为5%；城市建设维护税按增值税的7%计取，教育费附加按增值税的3%计取，项目期营业税金及附加为12149.83万元。详见附表313.2.2 成本估算项目期总成本费用估算值为111257.732万元，其中开发成本110357.73经营管理成本900.00万元。详见附表413.2.3 利润总额及分配利润及利润分配详见附表5。利润总额为101589.24万元，所得税按利润总额25%计取，项目期为25397.31万元；净利润为76191.93万元。13.2.4 财务盈利能力分析根据项目投资现金流量表计算出以下财务评价指标： 1. 财务内部收益率（FIRR）为71.74%。 138、2. 财务净现值（i=12%）为47226.03万元。 3. 投资回收期2.15年（含建设期）详见附表6根据利润表计算指标如下：（1）项目总投资收益率（ROI）,是指项目税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。ROI=EBIT/TI=91.31%（2）项目资本金净利润率（ROE）,是指净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率。ROE=NP/EC=68.48%13.2.5 财务生存能力分析根据项目财务计划现金流量表，可以看出该项目在经营期内净现金流量和各年累积盈余资金均为正值，说明该项目具有很强的财务生存能力。详见附表713.2.6不确定性分析本项目的不确定因素主要来自于以下几个方面：建139、造成本、售价、开发周期等，这些因素受项目所在地区的政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。考虑项目实施过程中一些不定性因素的变化，分别对建造成本、售价作了10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析。详见附表6经济敏感性分析表附表6项目基本方案工程费用的变化销售收入的变化-10%10%-10%10%内部收益率（税后）（）71.7494.6956.6555.5091.22较基本方案增减（）22.95-15.09-16.2419.48投资回收期（税后）2.152.002.522.492.07较基本方案增减-0.150.370.34-0.08从表中可以140、看出，各因素的变化都不同程度影响内部收益率及投资回收期，其中，售价和开发成本的提高或降低都比较敏感，因此企业在生产经营过程中必需注重建造成本的控制，同时注重提高销售进度和售价的稳定，保证企业经营效益。13.3 结论从上述财务评价指标看，财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期；从敏感性分析看，项目有较强的抗风险能力，因此，该项目从财务上讲是可行的。 第14章 可行性研究报告结论 本项目的建设符合国家产业政策及行业发展规划，有利于推进社会养老事业的专业化和社会化，起到示范性的作用，促进我市社会养老事业健康发展、促进经济持续发展、社会文明进步，实为造福于民的好项目。其建设规模与客观社会需求相适应，设计方案合理、可行，设备选型先进、可靠，项目可行。