1、1青岛高新区软件创意产业园经济可行性研究报告发展策划部2012年4月2前言前言青岛高新区软件创意产业园项目是招商局蛇口工业区在国内进 行异地扩张的第一步，是迈向“中国卓越园区综合开发运营商”目标的 一次重要尝试。通过引入工业地产产权分割销售的商业模式，希望 能够突破传统产业园区开发周转慢、短期效益差的瓶颈，带动园区 发展，拓宽园区开发经营路径，使蛇口工业区可以在短期内实现异 地快速拓展，从而在国内产业园区市场上能占有一席之地。4 4研究报告正文目录研究报告正文目录1/21.0 宏观分析宏观分析2.0 区域分析区域分析3.0 市场供应研究市场供应研究3.1 土地市场情况土地市场情况3.2 物业市2、场情况物业市场情况科技园、商务园科技园、商务园3.3 物业市场情况物业市场情况创意园创意园3.4 物业市场情况物业市场情况高新区市场高新区市场4.0 市场需求研究市场需求研究4.1 需求分析前论需求分析前论4.2 青岛高新区需求调查分析青岛高新区需求调查分析4.3 青岛科技园需求调查分析青岛科技园需求调查分析4.4 青岛写字楼需求调查分析青岛写字楼需求调查分析4.5 青岛区域外需求调查分析青岛区域外需求调查分析4.6 供需小结供需小结5.0 竞争研判与竞争策略建议竞争研判与竞争策略建议5.1 市场竞争结构分析市场竞争结构分析5.2 市场竞争项目识别市场竞争项目识别5.3 项目本体特征项目本体特3、征5.4 项目项目SWOT分析分析5.5 本项目竞争策略建议本项目竞争策略建议6.0 项目总体定位项目总体定位6.1 产业定位产业定位6.2 功能定位功能定位6.3 功能分区功能分区5 5研究报告正文目录研究报告正文目录2/29.0 项目投资效益分析项目投资效益分析9.1 前提条件假设前提条件假设9.2 开发进度安排开发进度安排9.3 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措9.4 经营收入测算经营收入测算9.5 项目盈利能力分析项目盈利能力分析9.6 敏感性分析敏感性分析9.7 盈亏平衡分析盈亏平衡分析10.0项目风险及规避策略项目风险及规避策略10.1 市场风险及规避策略市场风险及规避策略104、.2 资金风险及规避策略资金风险及规避策略10.3 新竞争者风险及规避策略新竞争者风险及规避策略10.4 政策风险及规避策略政策风险及规避策略10.5 工程风险及规避策略工程风险及规避策略11.0 需注意的若干重大问题需注意的若干重大问题11.1 建安成本建安成本11.2 规划指标规划指标11.3 拿地方式拿地方式11.4 开发节奏开发节奏11.5 政策争取政策争取7.0 启动区详细定位启动区详细定位7.1 启动区功能定位启动区功能定位7.2 启动区开发档次定位启动区开发档次定位7.3 启动区客户定位启动区客户定位7.4 启动区产品定位启动区产品定位7.5 启动区价格定位启动区价格定位7.6启5、动区规划设计建议启动区规划设计建议8.0 开发及运营模式建议开发及运营模式建议8.1 总体开发策略总体开发策略8.2 分期开发考虑因素分期开发考虑因素8.3 分期开发进度及体量分期开发进度及体量8.4 运营模式构建原则运营模式构建原则8.5 运营模式建议附件四：企业客户访谈纪要附件三：企业需求估算过程附件二：典型园区案例附件一：项目开发的必要性 和意义运营模式建议附件四：企业客户访谈纪要附件三：企业需求估算过程附件二：典型园区案例附件一：项目开发的必要性 和意义6 61.0 宏观分析宏观分析2.0 区域分析区域分析3.0 市场供应研究市场供应研究3.1 土地市场情况土地市场情况3.2 物业市场6、情况物业市场情况科技园、商务园科技园、商务园3.3 物业市场情况物业市场情况创意园创意园3.4 物业市场情况物业市场情况高新区市场高新区市场4.0 市场需求研究市场需求研究4.1 需求分析前论需求分析前论4.2 青岛高新区需求调查分析青岛高新区需求调查分析4.3 青岛科技园需求调查分析青岛科技园需求调查分析4.4 青岛写字楼需求调查分析青岛写字楼需求调查分析4.5 青岛区域外需求调查分析青岛区域外需求调查分析4.6 供需小结供需小结5.0 竞争研判与竞争策略建议竞争研判与竞争策略建议5.1 市场竞争结构分析市场竞争结构分析5.2 市场竞争项目识别市场竞争项目识别5.3 项目本体特征项目本体特征7、5.4 项目项目SWOT分析分析5.5 本项目竞争策略建议本项目竞争策略建议6.0 项目总体定位项目总体定位6.1 产业定位产业定位6.2 功能定位功能定位6.3 功能分区功能分区7 7从城市GDP横向对比来看，目前青岛处于第三梯队，与杭州、无锡、佛山、武汉、成都基本处 于同一竞争层面；从城市GDP历史排名来看，青岛城市经济总量的排名自2005年以来基本稳定在第10位上下；从发展趋势上看，青岛在十一五期间年均增长率为13.8%，保持了较快平稳发展水平；5500.005515.765638.475666.195758.005945.827894.219108.839168.009510.91108、604.4813777.9016872.4213.成都12.武汉11.佛山10.青岛9.无锡8.杭州7.重庆6.天津5.苏州4.深圳3.广州2.北京1.上海第三梯队第三梯队GDP-青岛经济总量和增速均处于二线城市上游水平2010年中国城市年中国城市GDP排名排名第一梯队第二梯队中国城市GDP排名 2005年2006年 2007年 2008年 2009年 2010年青岛10111091010资料来源：各统计局网站资料来源：各统计局网站青岛十一五期间青岛十一五期间GDP及其增速及其增速3183.183750.164401.564853.875666.1915.3%15.5%13.2%12.2%129、.9%01000200030004000500060002006年2007年2008年2009年2010年0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%宏观分析8 8产业结构-工业化水平高，产业适度偏重从产业特征看从产业特征看 工业型城市：2010年青岛市工业总产值达到11450亿元，突破万亿大关，三产比例为4.9:48.7:46.4。大项目、大企业、大港口带动经济发展特征明显。适度偏重型。分轻重工业看，轻工业增长11.6%，重工业增长19.5%，轻重工业的比例为 40.9:59.1。包括汽车零部件造船及零部件、高速列车、纺织机械为主的装备制造产业，10、2010年全年青岛市装备制造业产值3876.25亿元，增长31.4%。装备制造业产值占规模以上 比重33.85%。在三次产业中，第二产业占据主导地位，工业化水平高；产业适度偏重，装备制造业基础雄厚，是城市经济发展的龙头；依托加工制造方面的传统优势，发展信息产业为代表的战略性新兴产业是政府未来发展的重心；从产业结构看从产业结构看：75产业发展格局：家电电子、石化化工、汽车机车、船舶海洋工程、纺织服装、食品饮料、机械钢铁7大主导 产业；未来重点发展新能源、新材料、生物医药、节能环保、信息产业5个新兴产业；宏观分析9 9进出口贸易-经济外向化水平高青岛比邻韩国、日本，地缘及港口优势明显。2010年，11、青岛外贸依存度（进出口总额占GDP比重）66.3%；2011年，青岛完成进出口712.63亿美元，同比增长27.2。其中，出口 400.56亿美元，进口312.07亿美元，分别增长 20.5、36.9。进出口总额分别列计划单列市第三、副省级城市第四位；从进口产品结构上看，大宗原材料进口快速增长，铁矿砂、天然 橡胶、棉花等产品全年进口增长了50以上，而先进技术设备、关 键零部件等进口同样不断增加；出口方面，集装箱、轮胎、化工产品、钢材、农产品出口同比分 别增长60.2%、46.4%、50.1%、32.3%、29.1%，拉动全市出口 增长10.1个百分点。汽车零件、服装、机械设备、纺织品出口平稳 12、增长，增幅分别为26.3%、20.8%、24.8%、16.3%；从企业层面看，全市有进出口实绩的企业12176家，比去年同期 增加879家，其中进出口过亿美元企业共105家，比去年同期增加 35家。其中出口主体数量达到10506家，比去年同期增加689家；出口过亿美元企业44家，比去年同期增加7家。目前青岛的贸易伙伴遍及216个 国家（地区），进出口产品近 7000个，有9个品牌被国家商务部评为名牌出口商品，在全国19个 副省级及以上城市中名列前茅。青岛青岛2011年出口额按国别年出口额按国别/地区分 单位地区分 单位:万美元万美元资料来源：青岛市统计年鉴资料来源：青岛市统计年鉴宏观分析10113、0FDI-外资利用规模大，更受外资青睐增速加快，各项主要对外经济指标的增幅扩大，2010年全市完成到账外资47.57亿美元，同 比增长75%，增长占全省的40%以上；比重加大，2010年到帐外资占全省的比重达到34，外贸进出口总量分别占全省30%和 32%，其中到帐外资占全省的比重比去年同期提高了5个百分点，就外资、出口、进口而言，青 岛在山东是三分天下有其一；招商引资的项目不断优化，先进制造业和现代服务业项目所占比重持续加大；世界500强企业中已有81家落户青岛，投资项目166项。一些国际知名跨国公司（财团），如 可口可乐、朗讯、惠普、AT&T、家乐福、佳士客先后落户青岛，极大地提高了青岛利14、用外资的 质量，形成了以 港、韩、日、美、台资为主的利用外资格局。近年来，外资中三产服务业、商务 等越来越多；欧美、香港的企业越 来越多，韩国企业数量下降。-城阳区商务局宏观分析11110204060801001201401602009年1季度2009年2季度2009年3季度2009年4季度2010年1季度2010年2季度2010年3季度2010年4季度2011年1季度2011年2季度2011年3季度企业家信心指数企业家景气指数企业家信心指数/企业景气指数-处于较景气区间，表明企业存在扩张的可能企业家信心指数/企业景气指数-处于较景气区间，表明企业存在扩张的可能企业已经基本从金融海啸的冲击中复15、苏，企业家信心指数和企业景气指数都处于较景气区间，企业有进入拓展、扩张通道的趋势企业家信心指数企业家信心指数也称“宏观经济景气指数”，是根据企业家对企业外部市场经济环境与宏观政策的认识、看法、判断与预期企业家对企业外部市场经济环境与宏观政策的认识、看法、判断与预期(通常 为对乐观、一般、不乐观的选择)而编制的指数，用以综合反映企业家对宏观经济环境的感受与信心。其表现形式为纯正数，以100作为景气指数的临界值，其数值范围在0-200之间。企业景气指数企业景气指数是根据企业家对本企业综合生产经营情况的判断与预期企业家对本企业综合生产经营情况的判断与预期(通常为对“好”、“一般”、“不佳”的选择)而16、编制的景 气指数，用以综合反映企业的生产经营状况。其表现形式为纯正数，以100作为景气指数的临界值，其数值范围在0-200之间。资料来源：青岛市统计局网站资料来源：青岛市统计局网站宏观分析1212科技研发基础条件较好，但是增长乏力科技创新基础条件比较扎实。截至十一五末，青岛市共有科研与技术开发机构500家。重点实验室158 家；工程技术研究中心51家；新增科技部国际科技合作基地3家、国家级创新型企业10家；新认定高 新技术企业213家。2009年，全社会研发（R&D）投入96.7亿元，约占GDP比重1.99%；2010年，地方财政科技投入9.87 亿元、市本级财政科技投入1.97亿元；研发活动17、人员达2.6万人年、大型科研仪器设备达1547台（套）。2010年，全市高新技术产业实现产值5573亿元，占规模以上工业总产值比重47.01%，分别比“十 五”末提高200%、3.81个百分点。青岛市入选中国城市综合创新力50强，获“中国最具创新环境城市”第9名、“中国最具创新动力城 市”第9名、“中国最具创新绩效城市”第8名。科技研发、技术创新基础条件较好，但是近年来增长乏力；企业创新欲望还不够高，创新活力不足且发展不均衡企业创新欲望还不够高，创新活力不足且发展不均衡。全市有5000多家规模以上工业企业，设立研发机 构的仅有300余家，开展科技活动的仅有450家；占规模以上工业企业总数13%18、的大企业研发投入占全市 企业研发总投入比重却高达62%。2009年规模以上工业企业R&D经费占主营业务收入比重仅为0.81%，而 且近年来呈现连续下降趋势（2005-2008年分别为1.18%、1.12%、0.97%、0.86%）。高端产业发展不够快，产业结构优化升级压力较大高端产业发展不够快，产业结构优化升级压力较大。2010年，全市高新技术产业产值同比增长22.6%，低 于全省平均增速6.3个百分点，在全省排名第12位。高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重比2009 年仅增长0.5个百分点，而全省平均增长2.3个百分点。2010年，全市专利、发明专利的申请和授权量处于全国十五个副省级城19、市的中下游位次，专利申请总量 不及排名第一的深圳的1/4专利申请总量 不及排名第一的深圳的1/4。市发明专利申请占专利申请的比例仅为26.6%，低于全国平均水平31.8%。发展现状存在问题宏观分析1313研发科技类企业前景看好；高新区内科技研发氛围将日趋浓厚科技创新已列入青岛十二五发展规划的战略任务，科技类、研发类企业有望在政府的扶持下 实现快速发展；随诸多重大项目的落实，高新区内的科技创新的集聚氛围将逐渐浓厚；关于增强自主创新能力推进创新型城市建设的意见 关于实施技术创新工程加快高新技术高端产业发展的意 见 青岛市高新技术高端产业创新发展工程建设规划 青岛市知识产权战略纲要 青岛市科技奖励办20、法围绕建设国家创新型城市，深入开展国家技术创新工程试点工作，建立以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术 创新体系，全市研发经费占生产总值的比重达到2.5%。培育壮大创新型企业。鼓励企业加大研发投入，支持企业参与国内外创新竞争、主导或参与技术标准制定、重大创新工程 实施，培育一批自主创新大企业和科技型中小企业。-摘自青岛十二五规划纲要科技创新平台。建设青岛海洋科学与技术国家实验室、国家深 海基地、中科院青岛分院、中科院光电院青岛光电工程技术研究 中心、中科院青岛产业技术创新与育成中心、工业技术研究院、数字化家电国家重点实验室、高速列车国家工程技术研究中心、数字化橡胶轮胎装备国际科技合作研发21、中心、海洋仪器装备国际 合作研发中心等。科技创新服务平台。建设青岛国家大学科技园、橡胶谷、市研 发服务中心综合服务平台、集成电路公共支撑服务平台、中科院 中试基地、高新区科技企业加速器、高新区创业服务中心等。产业技术创新战略联盟。构建智能交通、高速列车、新型显示、数字家电、行业基础软件、半导体照明、海洋药物及生物制品 等创新战略联盟。创新型企业。扶持培育300家创新型企业，其中5-10家具备国 际竞争力，90-95家具备国内竞争力，200家具备区域竞争力。青岛十二五自主创新重点工程青岛十二五自主创新重点工程扶持政策加快推进青岛高新区建设，到“十二五”末，基本建立起研发创新、孵化培育、企业加速、22、产业集聚的高新技术产业培育 发展体系，高新技术产业产值达1000亿元，占全市高新技术产业产值比重达10%，基本建成国内一流的创新型科技园区。-摘自青岛市十二五科学和技术发展规划纲要宏观分析1414社会人文宜居之都，受殖民地文化影响深，海洋产业为特色空气质量优良天数330天以上，被联合国评为“中国十佳人居城市”之一，国务院授予“国家 环境保护模范城市”，荣获“中国人居环境奖”和“公众最向往的中国城市”称号；历史上曾为日德殖民地，西方文化遗留的痕迹很重，是青岛吸引外资的一大天然优势；日韩企业多，由于青岛地缘、港口优势，加之历史原因，青岛日韩企业数量众多，尤其是韩国 企业。但是韩国企业多为劳动密集型23、的中小企业，量多质低；国内唯一的海洋大学，拥有一定的海洋产业基础，但产业规模有限，企业数量较少；宏观分析1515宏观分析结论1.城市自然环境、投资环境、营商环境良好，对国内外企业具有较强的 吸引力；2.传统的制造业大市，正处于产业升级的过程，生产性服务业处于即将 快速增长的节点；3.天然的区位、临港优势，贸易类企业规模庞大，是青岛一大特色产 业；4.政府对科技创新的高度重视，科技研发类企业、机构有望快速发展；5.本土培育了数个世界级的知名品牌、行业龙头，对其所在行业的上下 游企业的集聚、带动效应明显；16161.0 宏观分析宏观分析2.0 区域分析区域分析3.0 市场供应研究市场供应研究3.124、 土地市场情况土地市场情况3.2 物业市场情况物业市场情况科技园、商务园科技园、商务园3.3 物业市场情况物业市场情况创意园创意园3.4 物业市场情况物业市场情况高新区市场高新区市场4.0 市场需求研究市场需求研究4.1 需求分析前论需求分析前论4.2 青岛高新区需求调查分析青岛高新区需求调查分析4.3 青岛科技园需求调查分析青岛科技园需求调查分析4.4 青岛写字楼需求调查分析青岛写字楼需求调查分析4.5 青岛区域外需求调查分析青岛区域外需求调查分析4.6 供需小结供需小结5.0 竞争研判与竞争策略建议竞争研判与竞争策略建议5.1 市场竞争结构分析市场竞争结构分析5.2 市场竞争项目识别市场竞25、争项目识别5.3 项目本体特征项目本体特征5.4 项目项目SWOT分析分析5.5 本项目竞争策略建议本项目竞争策略建议6.0 项目总体定位项目总体定位6.1 产业定位产业定位6.2 功能定位功能定位6.3 功能分区功能分区1717园区产业定位明确（3+1），即电子信息、生物医药、高端装备制造与节能环保、现代服务业；园区土地比较规整，产权清晰，在青岛市范围内属于少见的可整片开发的区域；目前已累计完成基础设施投资132亿元，园区基础设施建设已经基本完成；2004至2011年，园区内累计进驻产业项目128个，高新区挂牌成立之后引进的企业质素明显提高；一期开发用地只余下东北角约2000亩，且地块呈十字26、形，不太利于开发，其他周围地块形状好的 地早已被瓜分；二期基本上三分之二的面积都是生态绿地，未来大面的产业用地供应不多；以中科院为代表的多家科研院校进驻，有望逐渐强化片区科研创新基础；发展现状发展现状园区概况：进驻企业质素良好，奠定了整个片区未来向高端发展的基础进驻企业质素良好，奠定了整个片区未来向高端发展的基础年份项目引进数量单位投资强度（万元/亩）2011年2819972010年285732009年333272008年42802007年112532006年131942005年71022004年4116数据来源：高新区经发局数据来源：高新区经发局区域分析1818发展阶段 园区产业发展：依托政27、策倾向，引进大型企业及 配套，初步确立 发展方向 青岛城市发展：大青岛格局初步 形成发展表现起步阶段 园区产业发展：企业陆续投产，同时 引进各类人才及相关 配套，园区步入快速 发展期 青岛城市发展蓝色经济建设初见成 效，高端产业形成一 定的集聚区初步发展 园区产业发展：主导产业逐渐清晰，产业体系形成，集聚 效应显现 青岛城市发展高新区发展进入快速 发展期，区域认知度 提升，区域价值上涨快速发展 园区产业发展：园区逐渐成熟，对外寻求 园区范围拓展，对内进一 步升级调整产业，与时俱 进，寻求可持续发展 青岛城市发展城市影响力进一步提升，招商战略向“走出去”发 展，吸引更多外地企业投 资稳定发展2-28、3年5年10年2010年趋势判断趋势判断基于城市、高新区发展的情况，结合国内相对成熟的产业园区发展历史，我们给出园区未来发展趋势的研判奠定基础期（05年）奠定基础期（05年）加速发展期（510年）加速发展期（510年）稳定期（1015年）稳定期（1015年）转型升级期（1520 年）转型升级期（1520 年）产值小幅度上升大跨度飞跃稳定上升突破性飞跃企业以政府引进的大企业为龙头政府主动招商变为企业 主动进驻部分企业外移，优势企业 进驻园区企业进入扩张期产业3+1四大产业，产业集群不明 显，业务关系几乎没有产业链进一步完善，主 导产业更加细分。产业经历一定时期的发展 以后，产生优胜劣汰，逐 渐形29、成大规模的核心产业核心产业转型升级，其 他优势新进产业引入区域 价值通过政府的宣传向外界传递区 域价值区域价值逐渐被认可区域价值达到顶峰区域进行外扩，区域价 值再一次攀升园区 特征园区 特征园区发展的基础阶段，基础设 施建设为主，企业陆续投产园区发展的基础阶段，基础设 施建设为主，企业陆续投产园区配套日渐完善，一 体化社区氛围浓厚园区配套日渐完善，一 体化社区氛围浓厚园区周边地产市场蓬勃，园区综合性服务提升园区周边地产市场蓬勃，园区综合性服务提升园区物业价值提升园区物业价值提升项目的开发节奏要结合区 域发展的脉络项目的开发节奏要结合区 域发展的脉络未来未来5-10年是我们项目加 年是我们项目加30、 大投资的一个好时机大投资的一个好时机区域分析1919入园企业质素较好，绝大部分都属于高新科技行业，多数在建或刚刚试运营，现阶段投 资强度不高；目前现有企业都独立运作，缺乏上下游联系，尚未形成明显的产业集聚效应；园区商务、生活配套严重匮乏，尤其对生活居住的配套需求最为急迫；对于园区开发商而言，现有政策优势不明显，缺乏明确、系统性的政府扶持政策，对一 些政策敏感性的企业产生了影响，不利于进一步引进企业；现存的问题：区域分析20201.0 宏观分析宏观分析2.0 区域分析区域分析3.0 市场供应研究市场供应研究3.1 土地市场情况土地市场情况3.2 物业市场情况物业市场情况科技园、商务园科技园、商31、务园3.3 物业市场情况物业市场情况创意园创意园3.4 物业市场情况物业市场情况高新区市场高新区市场4.0 市场需求研究市场需求研究4.1 需求分析前论需求分析前论4.2 青岛高新区需求调查分析青岛高新区需求调查分析4.3 青岛科技园需求调查分析青岛科技园需求调查分析4.4 青岛写字楼需求调查分析青岛写字楼需求调查分析4.5 青岛区域外需求调查分析青岛区域外需求调查分析4.6 供需小结供需小结5.0 竞争研判与竞争策略建议竞争研判与竞争策略建议5.1 市场竞争结构分析市场竞争结构分析5.2 市场竞争项目识别市场竞争项目识别5.3 项目本体特征项目本体特征5.4 项目项目SWOT分析分析5.5 32、本项目竞争策略建议本项目竞争策略建议6.0 项目总体定位项目总体定位6.1 产业定位产业定位6.2 功能定位功能定位6.3 功能分区功能分区2121客户的来源分析（区域、类型）客户的需求量估算市场供需的研究逻辑框架图市场供需的研究逻辑框架图科技园土地市场物业市场商务园创意园需求分析现有定位（软件创意）能否支撑本项目？市场供应if no扩大、挖掘需求来源供需结论供需结论2222青岛市土地市场整体供需两旺，总量上仍然供大于求；从供应结构上看，2011年土地供应以工业用地为主，居住用地其次，商业用地再次，综合用地最少。其中 工业用地占比63%，较2010年上升15个百分点；居住用地供应占比28%，同33、比下降11个百分点；商业用地及 综合用地供应占比较低。从成交情况看，工业用地成交比重逐渐增加，受调控影响，这一现象在2011年尤为突出；050001000015000200002500030000土地供应量11164 21248 25726 土地成交量8304 14118 18193 2008年2009年2010年2008-2010青岛土地供应与成交对比以市七区为例（单位：亩）2008-2010青岛土地供应与成交对比以市七区为例（单位：亩）资料来源：中国房产信息系统CRIC资料来源：中国房产信息系统CRIC2008年2009年2010年2011年2012年（E）供应总量35054721578434、814约8000064963注：2012年数字来源于媒体报道http:/ 土地市场土地市场-整体状况整体状况2009-2011青岛土地成交结构变化2009-2011青岛土地成交结构变化资料来源：第三方顾问机构资料来源：第三方顾问机构2008-2012青岛市土地供应总量（单位：亩）2008-2012青岛市土地供应总量（单位：亩）市场 供应23232009年2010年2011年面积（亩）21150.55 23416.66 32160.00（万平米）140815602141单价(元/平米)224.06248.13 228.892009-2011青岛七区工业用地成交分布（按单宗土地 面积划分）200935、-2011青岛七区工业用地成交情况2009-2011青岛七区工业用地成交分布（按单宗土地 面积划分）2009-2011青岛七区工业用地成交情况以青岛七区为例，工业用地整体成交规模较大，受政府导向和市场供应的双重作用，土地出让均价平稳；从单宗土地面积上来看，小幅化、零散化现象明显，其中小于20亩的土地宗数约占总数的三分之一，在50 亩以内的土地宗数约占出让总数的70%，；工业增加值与工业用地供应呈正相关，随着青岛工业持续发展，预计青岛工业用地的供应量将会继续增加；资料来源：中国土地市场网资料来源：中国土地市场网2009年43%31%10%15%2010年42%34%13%11%2011年29%336、6%21%13%20亩20-50亩50-100亩100亩0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.004000.002009年一季度2009年二季度2009年第三季度2009年四季度2010年一季度2010年二季度2010年第三季度2010年四季度亿元0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.004000.004500.00公顷工业增加值工矿仓储用地供应量工业增加值与工业用地供应量的对比（以山东半岛为例）工业增加值与工业用地供应量的对比（以山东半岛为例）3.1 土地市场土地市场-37、工业用地工业用地市场 供应24243.1 土地市场土地市场-小结小结1.青岛土地市场成交量大，反应区域经济活力比较高；2.整体土地市场仍然供过于求，且未来供应充分，短期内会对我们项目招商带来 负面影响；3.青岛工业用地的平均出让地价平稳；25零散分布零散分布于黄岛、市南、城阳、高新区、崂山各区，单体项目规模有限，基本没有集群效应；于黄岛、市南、城阳、高新区、崂山各区，单体项目规模有限，基本没有集群效应；科技园已有一定存量，主要分布在科技园已有一定存量，主要分布在政府规划的高新区、开发区政府规划的高新区、开发区范围内，商务园刚刚起步；范围内，商务园刚刚起步；科技园表现形式多是科技园表现形式多是主38、题型的科技园区（如软件）、创业/孵化中心主题型的科技园区（如软件）、创业/孵化中心；商务园主要表现为；商务园主要表现为总部 基地形式总部 基地形式；一、青岛市科技园、商务园的市场现状一、青岛市科技园、商务园的市场现状一、青岛市科技园、商务园的市场现状一、青岛市科技园、商务园的市场现状1、青岛软件园（市南区）：1、青岛软件园（市南区）：青岛发展较早的科技园 区，已经开发完毕已经开发完毕，配套比较完善；代表项目：市南 软件园（1期）、国际动漫产业园（2期）。2、青岛科技城（崂山区）：2、青岛科技城（崂山区）：92年获批的国家级科技 园区，发展缓慢，2010年获批扩容之后加速开发加速开发；代表 项目39、：崂山软件园、益青科技创新园、国际创新园；3、高新区胶州湾北部（高新区）：3、高新区胶州湾北部（高新区）：以中央智力岛为 核心，集聚了大量科研机构，目前多处于在建或待建 多处于在建或待建 阶段阶段；代表项目：青岛工研院、生物医药产业园；4、高技术产业开发实验区（黄岛区）：4、高技术产业开发实验区（黄岛区）：现仅有政 府扶持的一个创业中心和高校建设的科技园，不成规 模，代表项目：普加大厦、青岛科技大学科技园；1青岛软件园青岛科技城高新区胶州湾北部园区高技术产业开发实验区青岛软件园青岛科技城高新区胶州湾北部园区高技术产业开发实验区234注：本部分的“科技园、商务园”特指面向市场招商的园区，面向市场40、招商的园区，自用类的排出在外5总部基地园区总部基地园区5、总部基地园区（城阳区）：5、总部基地园区（城阳区）：以流亭机场周边规划的 总部经济区，代表项目：首创空港国际中心、总部基地；科技园区商务园区3.2 物业市场物业市场-整体市场情况整体市场情况科技园科技园商务园商务园创意园市场 供应26二、青岛市科技园、商务园的物业特征二、青岛市科技园、商务园的物业特征二、青岛市科技园、商务园的物业特征二、青岛市科技园、商务园的物业特征1.1.开发主体开发主体：政府开发了大量物业，对市场影响较重，即政府是市场的重要竞争者之一；2.2.园区形态园区形态：高密度、高容积率为主，物业档次不高，低密度、低容积率、41、更加强调园区环 境的园区在逐渐增多；3.3.客户类型客户类型：入园企业多为科技、研发、设计类企业，以及与之相关的贸易、金融、法律、物流等生产性服务行业；4.4.租售模式租售模式：现有入市物业都是出租，预计个别在建项目会产权销售（如首创空港国际中 心、总部基地、崂山国际创新园）；5.5.物业出租率物业出租率：从已入市物业的消化情况看，出租率良好，尤其是政府主导开发的项目，凭 借政策、财税方面的优势对企业有很强的吸引力；6.6.管理服务管理服务：园区管理服务平均水平较低；7.7.租金水平租金水平：办公物业多处于30-60元/平米/月（1-2元/平米.天）的范围；区域园区价格市南区市南软件园1.5-42、1.8动漫产业园1.3-1.5黄岛普加大厦崂山区崂山软件园1-1.5典型科技园区租金水平典型科技园区租金水平3.2 物业市场物业市场-整体市场情况整体市场情况科技园科技园商务园商务园创意园市场 供应273.2 物业市场物业市场-整体市场情况整体市场情况主要分布在市南、市北和四方等老城区，单体项目规模有限，基本没有集群效应；多为市区内旧厂房改造而成物业，靠创意理念和高性价比吸引客户，园区内部管理水平较差主要分布在市南、市北和四方等老城区，单体项目规模有限，基本没有集群效应；多为市区内旧厂房改造而成物业，靠创意理念和高性价比吸引客户，园区内部管理水平较差一、青岛创意园市场现状一、青岛创意园市场现状43、一、青岛创意园市场现状一、青岛创意园市场现状1、创意100产业园（市南区）：1、创意100产业园（市南区）：山东省第一家创意 产业园，发展定位为：引领山东创意产业发展，打造 文化创意产业的集聚平台；吸引了青岛视觉艺术设计 中心、有道设计师支援中心等30多家企业入驻，园区 总入住率达982、中联2.5产业园（市北区）：2、中联2.5产业园（市北区）：是青岛市、市北区两级 政府重点推进工程之一，整个园区以文化创意产业和2.5 产业集聚为主要特色。“2.5产业”通常是指介于第二和 第三产业之间的产业，故被形象地称之为“2.5产业”。3、1919创意产业园（市北区）：3、1919创意产业园（市北区）：44、1919产业园的1馆 9中心定位使其模糊了主题创意产业园的概念，园区 更像是以建材中心为主导的专业市场，真正意义上的 研发办公的供应很少，物业档次很差4、青岛工业设计产业园（四方区）：4、青岛工业设计产业园（四方区）：青岛工业设 计产业园位于山东青岛四方区，是青岛市重点培育的 工业设计专业科技园区，目前仅有一栋办公物业入住 企业。2341科技园商务园创意园创意园说明：本部分创意园区指青岛市旧工业厂房改造，因其客户覆盖 范围与科技、商务园有所交叉，故单独列出，分析其市场情况市场 供应28二、青岛创意园物业特征二、青岛创意园物业特征二、青岛创意园物业特征二、青岛创意园物业特征区域园区价格（元/平米45、/天）市南区创意100产业园2.3市北区中联2.5产业园1.8-2.2市北区1919创意产业园0.9-1.1四方区工业设计产业园1-1.51、供应来源：市区产业升级，工业外迁，空置厂房改造而来2、供应分布：集中在老城区，在区位上具有相对优势2、租金表现：基本维持在1.8-2.2元/平米/天，出租率良好3、入住企业：以科技类、设计类、文化创意类中小企业为主4、产品形态：多为旧厂房改造物业，LOFT办公为主，产品形态较为单一5、配套：周边城市配套比较齐全，停车位是否充足是园区运营的关键因素之一典型园区租金水平创意园区以其独特的产业 聚集氛围和高性价比物业吸引 中小企业，其城市次核心地带 的区位优于46、本项目，因次对于 本项目会造成一定的中小企业 客户群的截流3.2 物业市场物业市场-整体市场情况整体市场情况科技园商务园创意园创意园市场 供应29围绕中央智力岛空间布局；会面向市场招商的项目预计有5个，均为科技园 区；其中两个已完工、两个还未动工、一个已经主体 封顶，片区迄今尚无项目正式入市；按照项目开发进度，预计3-5年内有近50万平米体 量的研发办公物业入市；序号项目名称规模（万平米）入市时间项目进度创业孵化中心10.72012年一期6万平米已建成，因价格分 歧，高新区管委会尚未回购青岛市工研院6.22012年已建成生物医药产业园孵化中心11.92013年一期主体封顶青岛国家大学科技园（一47、期）14.5-尚未动工盘古数字新媒体产业基地6.44-尚未动工合计合计49 743.2 物业市场物业市场-高新区的物业市场情况高新区的物业市场情况高新区目前只有数个科技园，且均未入市高新区目前只有数个科技园，且均未入市市场 供应30四、片区典型项目介绍四、片区典型项目介绍四、片区典型项目介绍四、片区典型项目介绍-创业孵化中心、青岛市工研院创业孵化中心、青岛市工研院创业孵化中心、青岛市工研院创业孵化中心、青岛市工研院 政府主导开发项目，写字楼式的物业业态；总建筑面积约10.7万平方米，一期工程约6万平米；定位于中小企业科研孵化、商务办公、中介服务于一身，将成为高新区科技型中小企业 创新创业的中心48、平台；具体的优惠政策尚未出台；两个项目都可以视为政府主导开发项目，前者是写字楼式的物业，定位于科技型中小企业，后 者可视为高标准的工业园，强调研发、生产、中试功能；两个项目在本片区将最早入市，凭借政策的优势，具有较强的竞争能力；两个项目都可以视为政府主导开发项目，前者是写字楼式的物业，定位于科技型中小企业，后 者可视为高标准的工业园，强调研发、生产、中试功能；两个项目在本片区将最早入市，凭借政策的优势，具有较强的竞争能力；项目原为企业加速器项目，2011年整体转让给青岛工研院，转让费近2.6亿元；项目占地86亩，总建筑面积约6.2万平方米；其中，标准厂房4.6万平米，超高厂房1300平米，办公49、场地1.13万平米，服务中 心1200平米，餐厅1700平米；物业只租不售，租金约1.3元/平米.天（报价）；有明确的产业准入门槛，符合条件的企业可享有一定的租金优惠；3.2 物业市场物业市场-高新区的物业市场情况高新区的物业市场情况市场 供应31四、片区典型项目介绍四、片区典型项目介绍四、片区典型项目介绍四、片区典型项目介绍-生物医药产业园孵化中心生物医药产业园孵化中心生物医药产业园孵化中心生物医药产业园孵化中心生物医药产业园孵化中心属于产业定位明确的园区，其规划设计、功能布局已经考虑到生物 医药类企业的需要，对生物医药类企业有较强的吸引力。生物医药产业园孵化中心属于产业定位明确的园区，其规50、划设计、功能布局已经考虑到生物 医药类企业的需要，对生物医药类企业有较强的吸引力。北科建集团控股，和青岛大荣置业有限公司共同出资建设；孵化中心占地面积约143亩，建筑面积约11.9万平米；孵化中心规划有GMP中试平台、GLP研发空间、公共实验平台、开放实验室以及综合配套等功能区；重点吸引国家基础药物、小分子药物、蛋白质药物、基因重组药物、汉方药物、海洋生物药、检测试剂及设 备开发、原料药物及辅料、医疗材料及器械、生物制剂等方面的国际国内知名机构、研发中心及相关企业；3.2 物业市场物业市场-高新区的物业市场情况高新区的物业市场情况市场 供应32四、片区典型项目介绍四、片区典型项目介绍四、片区典51、型项目介绍四、片区典型项目介绍-青岛国家大学科技园（一期）、盘古数字新媒青岛国家大学科技园（一期）、盘古数字新媒青岛国家大学科技园（一期）、盘古数字新媒 青岛国家大学科技园（一期）、盘古数字新媒 体产业基地体产业基地体产业基地体产业基地 科技部、教育部认定的国家级大学科技园；规划总占地500亩，一期规划用地123.9亩，建面约14.5万平米；规划建设科技服务区、企业加速区和产业拓展区，其中一期开发国际学术交流 中心、办公孵化、中试基地 定位于承接高校科研成果产业化项目，提供研发、孵化、中试和产业化载体；项目占地75.5亩，总建筑面积6.44万平方米；项目目前尚未动工；国家大学科技园一期的物业主52、要是研发办公物业，属于片区体量较大的潜在供应；盘古数字新媒体产业基地尚未动工，从公开资料来看，预计该项目也是一个对外招商的科技园 区；国家大学科技园一期的物业主要是研发办公物业，属于片区体量较大的潜在供应；盘古数字新媒体产业基地尚未动工，从公开资料来看，预计该项目也是一个对外招商的科技园 区；3.2 物业市场物业市场-高新区的物业市场情况高新区的物业市场情况市场 供应331.存量供应：目前全市研发办公物业存量约60万平米，总体规模不大；2.未来市场将环湾高端集聚，市场重心逐渐向环胶州湾片区集中；3.主要布局4+1区域：市软件创意产业集聚园区，青岛开发区（黄岛），青岛（城 阳）总部基地园区，青岛53、高新区科技商务中心这四大综合性总部经济区以及崂山 科技城；4.未来3-5年内，青岛七区范围内入市物业体量将急剧放大，预计近300万平米；崂山供应最多，其次是黄岛，然后是城阳。区域代表性项目存量（万平米）增量（万平米）市南、市北、四方市南软件园26国际动漫产业园 11.6旧厂房改造成创意、设计园区黄岛普加大厦启立软件园13.5、武汉光谷软件园 55、中德生态智慧城、崂山区崂山软件园3.3益青基地4.1国际创新园（17+46=63）、通信 产业园（78.6+55.2+50.8=184.6）、高新区无创业中心10.7、青岛工研院6.2、城阳无首创空港国际中心23.9、总部基地 19.6(占地)、1054、0万万68.5万万62万万50万万10万万注：数据来源于对公开资料的统计青岛研发办公物业分布情况青岛研发办公物业分布情况3.2 物业市场物业市场-供应趋势分析供应趋势分析未来青岛研发办公物业增量分布示意图未来青岛研发办公物业增量分布示意图市场 供应343.2 物业市场物业市场-小结小结1.政府主导开发的研发办公物业数量较多，参与市场的程度高，政府是市场竞争 对手之一；2.青岛产业园区仍处于初级发展阶段，园区同质化现象严重，缺乏特色，且园区 管理水平较低；3.未来3-5年内，全市研发办公物业供应量将急剧放大，市场竞争非常激烈；4.高新区现无研发办公物业入市，预计未来3-5年内会有相当体量的供应，55、区域市 场的消化压力很大；35351.0 宏观分析宏观分析2.0 区域分析区域分析3.0 市场供应研究市场供应研究3.1 土地市场情况土地市场情况3.2 物业市场情况物业市场情况科技园、商务园科技园、商务园3.3 物业市场情况物业市场情况创意园创意园3.4 物业市场情况物业市场情况高新区市场高新区市场4.0 市场需求研究市场需求研究4.1 需求分析前论需求分析前论4.2 青岛高新区需求调查分析青岛高新区需求调查分析4.3 青岛科技园需求调查分析青岛科技园需求调查分析4.4 青岛写字楼需求调查分析青岛写字楼需求调查分析4.5 青岛区域外需求调查分析青岛区域外需求调查分析4.6 供需小结供需小结556、.0 竞争研判与竞争策略建议竞争研判与竞争策略建议5.1 市场竞争结构分析市场竞争结构分析5.2 市场竞争项目识别市场竞争项目识别5.3 项目本体特征项目本体特征5.4 项目项目SWOT分析分析5.5 本项目竞争策略建议本项目竞争策略建议6.0 项目总体定位项目总体定位6.1 产业定位产业定位6.2 功能定位功能定位6.3 功能分区功能分区364.1前论前论目前本体定位：目前本体定位：软件创意产业园软件创意产业园软件和创意两大产业的需求量能否支撑起我园区的整体发展？软件和创意两大产业的需求量能否支撑起我园区的整体发展？疑问：疑问：37青岛软件业的发展数据是靓丽的，但实际情况果真如此？青岛软件业57、的发展数据是靓丽的，但实际情况果真如此？青岛软件业发展现状“这样的增长速度是跨越式的这样的增长速度是跨越式的”2010年，全市软件业务收入218亿元，同比增长增长93%；2010年，全市软件业务出口收入2.62亿美元，同比增长增长36%；青岛市官方评价2010年，全市软件企业业务收入过千万元的47家家，过亿元的 企业10家家，过10亿元的企业2家家，过100亿元的企业1家。家。4.1.1 青岛软件产业现状青岛软件产业现状高速增长是由于基数较低造成，且海信、海尔两大巨头的软件产值占据了全市半壁江 山。实际上青岛软件产业的发展已落后远远北京、深圳、南京、大连等先进城市。高速增长是由于基数较低造成，58、且海信、海尔两大巨头的软件产值占据了全市半壁江 山。实际上青岛软件产业的发展已落后远远北京、深圳、南京、大连等先进城市。青岛在青岛在15个计划单列市和副省级城市累计实现软件 个计划单列市和副省级城市累计实现软件 业务收入排名中仅名列第业务收入排名中仅名列第11位，为深圳的八分之一位，为深圳的八分之一20115月国家工信部发布的数据 青岛软件企业规模小、实力弱、产业层次低，大多数仍处在生存成长期，缺少可支撑企业持续发展的核心产品和服务，缺乏大项目、大企业的有力 拉动。青岛软件企业规模小、实力弱、产业层次低，大多数仍处在生存成长期，缺少可支撑企业持续发展的核心产品和服务，缺乏大项目、大企业的有力 59、拉动。青岛软件业发展的横向比较存在的问题存在的问题 青岛在发展战略、政策制定上明显滞后，使软件业不能在明确方向和政策 推动下步入快车道。青岛在发展战略、政策制定上明显滞后，使软件业不能在明确方向和政策 推动下步入快车道。青岛不缺乏软件园区，但比较分散，各自为政，没有形成集聚效应，到处 都有园区，但是层次都不高。青岛不缺乏软件园区，但比较分散，各自为政，没有形成集聚效应，到处 都有园区，但是层次都不高。4.1.1 青岛软件产业现状青岛软件产业现状需求 分析39尽管青岛市今年来大力发展文化创意产业，涌现了一批创意产业园，但总体来说，创 意产业基础薄弱，尚处于初级发展阶段。尽管青岛市今年来大力发展文60、化创意产业，涌现了一批创意产业园，但总体来说，创 意产业基础薄弱，尚处于初级发展阶段。2009年青岛文化创意产业增加值为年青岛文化创意产业增加值为380亿元，位居全国第六，但与北京（仅为北京的 亿元，位居全国第六，但与北京（仅为北京的 25%）、上海（仅为上海的）、上海（仅为上海的33%）、杭州）、杭州（仅为杭州的（仅为杭州的59%）等龙头城市差距较大。）等龙头城市差距较大。概念和分类不明晰作为新兴产业的文化创意产业尚于起步阶段，不仅民间对其认识模糊，决 策部门对它的概念和内涵也了解不够，青岛市目前制定的文化创意产业统计核算标准不够完善，缺乏准确界定和分类青岛创意产业发展的横向比较存在的问题存61、在的问题 人才制约与北京、上海、深圳等创意产业具备一定规模的地区相比，青岛市创意人才匮乏现 象较为突出，几乎每个创意子行业都不同程度地存在高端原创人才不足的问题。产业链不完整除了少数行业，文化创意大部分行业的还均为单打独斗模式，产业链尚不完 整，尚未形成产业集群发展态势。4.1.2 青岛创意产业现状青岛创意产业现状4040至2014年全市软件创意类企业的需求量在60-65万平方米左右，而根据市场供应部分的 分析，2011年软件创意类园区的供应量就已达到60万平米，市场趋于饱和。可预见，至2014年全市软件创意类企业的需求量在60-65万平方米左右，而根据市场供应部分的 分析，2011年软件创意62、类园区的供应量就已达到60万平米，市场趋于饱和。可预见，未来3年内园区市场供应量仍将持续放大，而企业需求量增长将跟不上供应量的增长未来3年内园区市场供应量仍将持续放大，而企业需求量增长将跟不上供应量的增长。2011年青岛软件企业从业人员数量约 为1.6万人，人均办公面积为20平米2011年青岛软件企业从业人员数量约 为1.6万人，人均办公面积为20平米2011年青岛软件业的需求面积约为32万 平米2011年青岛软件业的需求面积约为32万 平米4.1.3 软件创意产业需求分析软件创意产业需求分析软件类企业软件类企业2011年青岛创意企业从业人员数量约为9373 人，人均办公面积为11平方米20163、1年青岛创意企业从业人员数量约为9373 人，人均办公面积为11平方米创意类企业创意类企业2011年青岛创意企业的需求面积约为10万平 米2011年青岛创意企业的需求面积约为10万平 米2011年青岛软件创意业的需求面积约为 42万平米2011年青岛软件创意业的需求面积约为 42万平米按照青岛软件创意产业的年产业增加值的增速15.7%来算，按照青岛软件创意产业的年产业增加值的增速15.7%来算，2014年 2014年 青岛软件创意业的需求面积为65万平米青岛软件创意业的需求面积为65万平米数据来源：青岛统计网2014年青岛软件创意类企业需求面积预测4141在不改变我园区软件创意主题定位的前提下64、，充分挖掘有限的软件创意产业 需求，重点广泛引进各类高新技术产业的研发设计、总部办公、职能部门等 产业链高端环节，从而拓宽本园区的发展路径。在不改变我园区软件创意主题定位的前提下，充分挖掘有限的软件创意产业 需求，重点广泛引进各类高新技术产业的研发设计、总部办公、职能部门等 产业链高端环节，从而拓宽本园区的发展路径。4.1.3 软件创意产业需求分析软件创意产业需求分析对策：对策：42424.2 青岛需求调查分析青岛需求调查分析基于上述分析，我司有针对性的展开了详细的客户需求调研，力求解决基于上述分析，我司有针对性的展开了详细的客户需求调研，力求解决目标客户来源 目标客户来源 和和目标客户需求量65、目标客户需求量两大关键问题。两大关键问题。1、调研范围：1、调研范围：对主要目标区域进行广泛调研青岛高新区青岛市区写字楼青岛市区科技园青岛高新区青岛市区写字楼青岛市区科技园青岛区域外青岛区域外2、调研对象：2、调研对象：我方调研团队：针对上述区域抽样登门拜访了11家企业，进行详细访谈和分 析，是本次需求分析的重要依据；涵宇联合团队：针对青岛市区科技园和写字楼进行广泛性调研，为我方团队的 调研工作提供支持；3、调研方法：3、调研方法：登门拜访和详细座谈、问卷访谈、谈话录音、电话访问、利用当地顾问公司资源注：企业详细访谈及需求详细测算方法包含在附件内注：企业详细访谈及需求详细测算方法包含在附件内466、343高新区招 商引资情 况根据高新区管委会所公布的2011年数据：截止到11月份，高新区共协议引进项目305个，总投资约666亿元。其中 产业项目128个，总投资613亿元，总占地面积10353亩（约690万平方 米），建筑面积577万平方米；其中过亿元重点产业项目82个，总投资596亿元；至2011年，已投产项目44个，开工在建项目53个，签约待建项目31个；2011年内新引进产业项目28个，总投资达269亿元，创历史新高，过亿元 重点产业项目17个，总投资超过230亿元。4.2.1 青岛高新区需求调查分析青岛高新区需求调查分析自08年高新区管委会正式成立以来，无论在基础设施建设方面还是对67、外招商方面，高 新区都取得了较好的起步发展，形成了良好的产业发展基础。自08年高新区管委会正式成立以来，无论在基础设施建设方面还是对外招商方面，高 新区都取得了较好的起步发展，形成了良好的产业发展基础。44441、已投产项目占三分之一，未来2-3年将迎新项目集中投产期1、已投产项目占三分之一，未来2-3年将迎新项目集中投产期已投产项目约占项目总数34%的比例（44个），尚未形成规模效应，意味着 现阶段高新区处于初期的产业培育阶段。在建项目占41%（53个），预计在 未来2-3年内逐步投产。高新区产业项目开发建设情况高新区产业项目开发建设情况2、以装备制造业、战略新兴产业和服务业三大产业为主2、68、以装备制造业、战略新兴产业和服务业三大产业为主高新区初步形成了装备制造业（汽车、轨道、船舶、机械等）、战略 新兴产业（电子信息、生物医药、节能环保等）和现代服务业（房地 产、酒店、研究机构等）三大产业体系。高新区产业构成高新区产业构成可预见2013-2014年高新区将会迎来新一轮的 发展机遇，届时投产项目接近100个，区域经 济实力和产业发展将获得明显提升，我司项 目的区域发展环境有望得到改善。可预见2013-2014年高新区将会迎来新一轮的 发展机遇，届时投产项目接近100个，区域经 济实力和产业发展将获得明显提升，我司项 目的区域发展环境有望得到改善。装备制造业和战略新兴产业尚未形成产业链69、带动 和集聚效应，服务业项目大多都处于在建阶段或 签约待建，短期内对区域带动作用有限，因而高 新区迫切需要依靠我司项目来推动城市化进程。装备制造业和战略新兴产业尚未形成产业链带动 和集聚效应，服务业项目大多都处于在建阶段或 签约待建，短期内对区域带动作用有限，因而高 新区迫切需要依靠我司项目来推动城市化进程。4.2.1 青岛高新区需求调查分析青岛高新区需求调查分析45453、现阶段企业投资规模的绝对值有限，但未来存在扩增的可能性3、现阶段企业投资规模的绝对值有限，但未来存在扩增的可能性128个产业项目中，1亿元以下以及1-3亿元的项目占比合计达76%，从绝对值来 看投资额并不算高，是由于目前高70、新区的区域环境和市场规模等制约因素，导 致上述企业现阶段的投资规模相对有限。但这些项目的产业发展前景良好，入 驻企业大多是优质型或高成长型，未来发展潜力巨大。高新区产业项目投资额构成比例高新区产业项目投资额构成比例随着未来高新区的持续发展和综合实力的 增强，完全有可能吸引企业追加投资、扩 大规模，并催生新的物业需求，从而为我 司项目的中长期发展奠定基础。随着未来高新区的持续发展和综合实力的 增强，完全有可能吸引企业追加投资、扩 大规模，并催生新的物业需求，从而为我 司项目的中长期发展奠定基础。4、产业链环节95%以上集中在生产制造端，研发办公只占5%4、产业链环节95%以上集中在生产制造端，研71、发办公只占5%高新区的产业结构决定了其产业链环节仍以生产制造为主，而研 发办公大约只占5%的比例，主要是来自于生产制造企业内部的行 政、研发、技术服务等需求，所需要的面积相对有限。目前高新区的研发办公需求只是依附 于生产制造功能，因此预计3内研发 办公需求量会相对有限。中长期来 看，企业的研发环节将逐步起到主导 作用，所占比例将不断提高，届时是 我园区全面发展的好时机。目前高新区的研发办公需求只是依附 于生产制造功能，因此预计3内研发 办公需求量会相对有限。中长期来 看，企业的研发环节将逐步起到主导 作用，所占比例将不断提高，届时是 我园区全面发展的好时机。4.2.1 青岛高新区需求调查分析青72、岛高新区需求调查分析46465、重点产业项目中70%为内资，未来存在潜在购买需求5、重点产业项目中70%为内资，未来存在潜在购买需求高新区的主要企业来源仍然是以本地和国内的企业为主，按照国内企业 的习惯，到一定阶段存在购置固定资产的需求，可以兼做自用和投资。外资占30%相对较少，但项目科技含量及投资者实力均不错，目前已引 进美国TRW集团和法国阿尔斯通两家世界500强，未来对提升区域经济影 响力以及吸引产业链配套企业有明显作用。项目投资来源比例项目投资来源比例高新区以国内企业投资为主，对我园区的 发展会产生积极影响，未来将会形成一定 量的潜在购买需求。而外资企业虽然购买 需求较弱，但可先以租赁73、形式进入我园 区。高新区以国内企业投资为主，对我园区的 发展会产生积极影响，未来将会形成一定 量的潜在购买需求。而外资企业虽然购买 需求较弱，但可先以租赁形式进入我园 区。4.2.1 青岛高新区需求调查分析青岛高新区需求调查分析4747 制造型企业发展到一定阶段后，随着转型升级、提升自主创新竞争力的 需求，有可能将研发设计、检测试验、技术支持、客户服务等职能部门 独立出来办公，寻求专业的研发办公园区，与制造基地相分离。对于国内企业而言，当它们处于扩张期时，具有购买固定资产的习惯，兼做投资和自用。对于外资企业而言，基于投资风险问题，刚进入中国 时购买物业的需求较少，可吸纳其租赁需求。待其站稳脚跟74、业务稳定 之后，会考虑将租赁需求转化为购买需求。1.高新区主导 产业的研发办 公需求1.高新区主导 产业的研发办 公需求 一方面以龙头企业为重点，吸引其上下游企业在高新区内集聚，挖掘这类 企业的研发办公需求。另一方面，着力引进知名的科研院所和公共服务平 台，以此推动产业化水平的提升，不仅可以面向高新区，更应该服务于整 个青岛市。2.产业 链配套企 业的需求2.产业 链配套企 业的需求目标客户来源分析目标客户来源分析4.2.1 青岛高新区需求调查分析青岛高新区需求调查分析研发设计研发设计检测试验检测试验技术支持技术支持客户服务客户服务科研院所科研院所公共平台服务外包贸易经销公共平台服务外包贸易75、经销48484.2.1 青岛高新区需求调查分析青岛高新区需求调查分析需求量估算需求量估算编号编号区域区域需求量（m需求量（m2 2）1电子信息+生物医药1.48万2装备制造1.44万3其它产业1.02万合计合计3.94万3.94万预计未来3年能在青岛高新区挖掘出3.94万平方米的研发办公需求量（详细估算过 程见附件）：49494.2.2 青岛市区科技园需求调查分析青岛市区科技园需求调查分析目标客户来源分析目标客户来源分析“企业总部”“非销售类”“人的中心”“企业总部”“非销售类”“人的中心”软件及创意产业是本项目最初定位的主导产业之一，但面临着市场需求有限、园区 供应大增的局面。高新区如何在市76、区内的软件园区内挖掘和吸引需求，根据实地调 研，可从以下几个要点切入：本地企业本地企业山东企业山东企业外资企业外资企业国内企业国内企业“青岛人是恋家的，企业发 展壮大后愿意留在青岛”“高新区应该走出去招商，到发达城市区拉软件企业”“青岛环境优美，适合生活 居住，可以吸引人才”“青岛高校资源丰富，特别 是理工类，在青岛培养人才 再派到其它地方去”培训基地培训基地后台中心后台中心外包中心外包中心创作中心创作中心“销售和技术支持部门要离客 户距离近，一般在市区内”研发中心研发中心顾问学院顾问学院财务中心财务中心认证中心认证中心“非销售类部门可以需找适 合研发办公的良好环境”50504.2.2 青岛市77、区科技园需求调查分析青岛市区科技园需求调查分析目标客户来源分析目标客户来源分析除软件创意产业外，可充分挖掘和吸引青岛通讯技术、计算机服务、电子商务、海洋 技术、节能环保、生物技术、生产性服务等行业的企业，满足其在不同产业链环节、不同发展阶段、不同细分需求等各方面的要求，与市区内科技园区形成差异化。编 号编 号技术研发技术研发战略管理战略管理经营管理经营管理营销推广营销推广会议培训会议培训公关展示公关展示需 求 细 分需 求 细 分产品研发技术研发工艺研发市场研发管理研发战略研发战略创新战略讨论战略决策资本管理生产管理人力管理财务管理行政管理营销管理营销组织营销运作商务会议行政会议培训会议新闻发78、布政府公关商务接待形象展示产品展示企业内部需求企业内部需求企业外部需求企业外部需求挖掘和吸引青岛 高新技术企业的 细分需求挖掘和吸引青岛 高新技术企业的 细分需求51514.2.2 青岛市区科技园需求调查分析青岛市区科技园需求调查分析需求量估算需求量估算编号编号区域区域需求量（m需求量（m2 2）1软件类园区1.5万2其它主要科技园区1.2万合计合计2.7万2.7万预计未来3年能吸引市区内科技园区2.7万平方米的研发办公需求量（详细估算过程 见附件）：52524.2.3 青岛市区写字楼需求调查分析青岛市区写字楼需求调查分析目前青岛市区写字楼客户主要集中在市南区香港路、市北区中央商务区、崂山区海79、尔路和黄岛区西 海岸商务区四大区域。其中，香港路是最为成熟的商务区域，存量客户最为集中，已开始出现明显 的企业外溢情况。而其它三个区域都是新建或在建的商务区，存量客户少，主要以吸纳新增需求为 主，成为香港路外溢需求的承接区，也因此成为高新区主要的竞争区域。目标客户来源分析目标客户来源分析1234香港路中央商务区海尔路西海岸商务区香港路中央商务区海尔路西海岸商务区未来未来3年内香港路现有的部分 年内香港路现有的部分 存量客户将成为高新区的目 存量客户将成为高新区的目 标客户源，主要是一些对城 标客户源，主要是一些对城 市中心依赖度较低、需要依 市中心依赖度较低、需要依 托空港的企业，同时还会吸 80、托空港的企业，同时还会吸 引一部分具有投资需求的客 引一部分具有投资需求的客 户。中长期来看，高新区与 户。中长期来看，高新区与 其它三大商务区也有可能由 其它三大商务区也有可能由 竞争关系变为承接关系。竞争关系变为承接关系。高新区高新区53534.2.3 青岛市区写字楼需求调查分析青岛市区写字楼需求调查分析行业类型占比物流行业类型占比物流/航运航运/货运代理货运代理28%贸易贸易14%银行银行/保险保险/投资投资11%外企办事处外企办事处10%建筑建筑/地产地产/地产服务地产服务7%教育教育/商业服务商业服务4%纺织纺织/服装服装3%政府政府/国企国企2%其它（以投资客为主）其它（以投资客为81、主）21%合计合计100%香港路写字楼客户行业构成（截止香港路写字楼客户行业构成（截止2010年）年）根据香港路现有存量客户的行业分布特点，重点可挖掘和吸引以下行业类型企业：注：数据来源于第三方机构研究报告贸易、物流类企业贸易、物流类企业青岛高新区的目标客户群青岛高新区的目标客户群建筑、地产、教研、服 装、专业服务机构建筑、地产、教研、服 装、专业服务机构投资类客户投资类客户首要目标客群：依托于空港发展次要目标客群：可与城市中心区分离首要目标客群：依托于空港发展次要目标客群：可与城市中心区分离“红岛红岛+空港空港+高新区高新区”三重概念描绘前景潜在目标客群：三重概念描绘前景潜在目标客群：香港路82、写字楼投资回报率仅在香港路写字楼投资回报率仅在3%-4%，需要挖掘新的 价值洼地，我司可通过提高投资回报率来吸引客户，需要挖掘新的 价值洼地，我司可通过提高投资回报率来吸引客户目标客户来源分析目标客户来源分析54544.2.3 青岛市区写字楼需求调查分析青岛市区写字楼需求调查分析需求量估算需求量估算编号编号区域区域需求量（m需求量（m2 2）1贸易物流类50002建筑、地产、专业服务、服装、教研30003投资类3000合计合计1.1万1.1万预计未来3年能吸引市区内写字楼1.1万平方米的研发办公需求量（详细估算过程见 附件）：5555在调研过程中，金蝶、朗讯科技、诺亚信息等公司都建议与北京、上83、海、深圳等一线 城市的知名企业总部进行接触，商谈在青岛设立分支机构并入驻我园区的事宜。由于 尚未对这部分企业展开调研，因此需求量将采取保守预估。建议下一步可对上述地区 企业需求进行补充调查。4.2.4 青岛市区域外需求调查分析青岛市区域外需求调查分析预计未来3年能吸引青岛区域外5000平方米的研发办公需求量预计未来3年能吸引青岛区域外5000平方米的研发办公需求量需求量估算需求量估算引进3-5家知名企业的分支机构，每家需求面积在1000-2000范围内565614引引引引挖挖联联通过“挖，引，联”的思路来充分挖掘青岛本地及区域外的需求。未来3年内高新区仍 是首要需求来源，青岛市区科技园和写字楼84、是次要来源。中长期看，随着青岛市和高 新区的发展，来自青岛区域外的企业需求比例将会明显上升。通过“挖，引，联”的思路来充分挖掘青岛本地及区域外的需求。未来3年内高新区仍 是首要需求来源，青岛市区科技园和写字楼是次要来源。中长期看，随着青岛市和高 新区的发展，来自青岛区域外的企业需求比例将会明显上升。一、一、“挖挖”：高新区（：高新区（50%）二、二、“引引”：青岛市区（：青岛市区（45%）市区内科技园需求占30%市区内科技园需求占30%市区内写字楼企业需求占15%市区内写字楼企业需求占15%未来随着高新区逐渐成熟，再加上空港、红岛重点发展区域的推动，将会吸引投资 者将成为重要的购买力量。三、三85、“联联”：青岛区外（：青岛区外（5%）主动联系全国重点城市以及山东省内的优质 企业，利用空港的区位优势、高新区的政策 优势、蓝色硅谷的规划优势，建立起更广泛 的招商渠道，吸引更多的国内外企业进驻。需求分析结论（一）：未来3年研发办公需求来源分析需求分析结论（一）：未来3年研发办公需求来源分析近3年内，本项目尚处于市场培育初期，高新 区内企业以及产业链配套企业将构成本项目 的主力客户。4.3 需求调查分析结论需求调查分析结论5757需求分析结论（二）：未来3年研发办公需求量预测需求分析结论（二）：未来3年研发办公需求量预测编号编号区域区域需求量（m需求量（m2 2）1青岛高新区4万2市区内科技86、园区2.7万3市区内写字楼1.1万4青岛区域外0.5万总计总计8.3万8.3万未来3年进入高新区的需求量 未来3年进入高新区的需求量（保守估计）（保守估计）8.3万万m24.3 需求调查分析结论需求调查分析结论需求量促进因素需求量促进因素未来3年进入高新区的需求量 未来3年进入高新区的需求量（乐观估计）（乐观估计）12万万m2高新区的综合实力的不 断增强高新区入驻企业及项目 的超预期进程规划和政策预期的实现各园区、各企业向市场 投入的宣传推广保守估计：8.3万m保守估计：8.3万m2 2一般估计：10万m一般估计：10万m2 2乐观估计：12万m乐观估计：12万m2 2上浮20%上浮20%上浮87、20%上浮20%需求量区间估算需求量区间估算5858需求分析结论（三）：未来3年产业居住配套需求分析需求分析结论（三）：未来3年产业居住配套需求分析编号编号需求来源需求来源预计总人数（人）预计总人数（人）预计研发办 公人员（人）预计研发办 公人员（人）有效系数有效系数居住配套需 求面积（m居住配套需 求面积（m2 2）1高新区现有及在建 项目就业人员2109421100.3188902未来3年高新区新增 研发办公就业人员415041500.337350合计合计2524425244626062600.30.356240562401项为高新区经发局提供的 数据；2项按照20平方米/人的办公标准估算88、根据实地调研情况，研发人员占总员工人 数的10%根据实地调研情况，愿意居住在高新区的 研发人员占比为30%按照青岛市人均 居住面积30平方 米/人的标准预计未来3年高新区将有5.6万平方米产业居住配套需求，主要针对研发办公人 员。由于高新区目前产业居住配套较少，仅有低端的普通宿舍，缺乏公寓、专家 楼等中高端类型产品，因此本项目可充分吸纳高新区的新增需求。预计未来3年高新区将有5.6万平方米产业居住配套需求，主要针对研发办公人 员。由于高新区目前产业居住配套较少，仅有低端的普通宿舍，缺乏公寓、专家 楼等中高端类型产品，因此本项目可充分吸纳高新区的新增需求。4.3 需求调查分析结论需求调查分析结论89、5959需求分析结论（四）：当前可重点跟进的目标客户需求分析结论（四）：当前可重点跟进的目标客户4.3 需求调查分析结论需求调查分析结论明确表示有2000平方米左右的研发办公需求，还可以进一步挖掘其总部 研发中心的需求。明确表示有2000平方米左右的研发办公需求，还可以进一步挖掘其总部 研发中心的需求。软件企业，明确表示有2000平方米左右的研发办公需求，目前在考虑天 津滨海新区的邀请，也考虑在青岛高新区拿地自建。软件企业，明确表示有2000平方米左右的研发办公需求，目前在考虑天 津滨海新区的邀请，也考虑在青岛高新区拿地自建。明确表示在青岛高新区有商品房的需求，主要服务于中高级人才和专家，体量90、约一栋，可考虑与我方合作定制。明确表示在青岛高新区有商品房的需求，主要服务于中高级人才和专家，体量约一栋，可考虑与我方合作定制。冠捷科技青岛公司总经理建议直接与金蝶深圳总部进行沟 通，利用招商局和金蝶的关系，商讨在青岛的合 作事宜（如成立顾问学院、培训基地等）。青岛公司总经理建议直接与金蝶深圳总部进行沟 通，利用招商局和金蝶的关系，商讨在青岛的合 作事宜（如成立顾问学院、培训基地等）。金蝶6060注：市场供应曲线不包括本项目高新区研发办公物业供需对比示意图注：市场供应曲线不包括本项目高新区研发办公物业供需对比示意图1.未来3年内，片区研发办公物业市场处于严重供大 于求状态，在政策无重大变化的情91、况下，平均吸纳 率估计在40%-60%；2.未来3-5年内，随着高新区内上百个项目的陆续投 产，区域发展成熟度的提高，市场需求将快速增 加，但是由于存量供应的庞大压力，该阶段仍处于 供大于求状态，供求缺口逐渐缩小；3.未来5-10年内，按照国内高新区、开发区的发展经 验，预计高新区在该阶段处于加速发展期，区域基 本成熟，市场需求量的增速进一步加快，在该阶段 有望需求超过供应，具体转折点将取决于片区未来 的是否还有供应和片区发展的快慢两个因素；4.4 供需小结供需小结-定性分析定性分析本项目一定要控制首期开发体量，走差异化道路，以质取胜！本项目一定要控制首期开发体量，走差异化道路，以质取胜！6192、61 预测期限：未来3年内（即本项目的首期入市时间）测算逻辑：以前文对高新区的研发办公物业的需求量预测为基础，赋予不同来源客户以不 同的吸引力系数，加权计算本项目可能吸纳的需求量编号编号区域区域需求量（m需求量（m2 2）1青岛高新区4万2市区内科技园区2.7万3市区内写字楼1.1万4青岛区域外0.5万总计总计8.3万8.3万未来未来3年进入高新区的研发办公需求量年进入高新区的研发办公需求量第一步：取值第二步：量化吸引力程度高中低量化系数0.80.50.2第三步：加权来源需求量（m来源需求量（m2 2）吸引力系数）吸引力系数本项目吸纳量（m本项目吸纳量（m2 2）青岛高新区40.83.2市区内93、科技园2.70.51.35市区内写字楼1.10.20.22青岛区域外0.50.20.1合计8.34.874.87注：本项目对高新区内的需求吸引力最高，其次是市区 内科技园的转移需求，市区内写字楼和青岛区域外最低1.未来3年内，本项目吸纳的研发 办公物业体量约为5万平米；2.按照20%的浮动比例测算，吸纳 量处于4-6万平米的范围4-6万平米的范围，即4万 为保守估计，6万为乐观估计本项目首期研发办公物业的开发体量建议控制在4-6万平米的范围内！本项目首期研发办公物业的开发体量建议控制在4-6万平米的范围内！4.4 供需小结供需小结-定量预测定量预测62624.4 供需小结供需小结-影响本项目供94、需分析的重要因素影响本项目供需分析的重要因素青岛市政府在本项目设立市级软件园所带来的供需变化影响青岛市政府在本项目设立市级软件园所带来的供需变化影响根据3月底我司领导与青岛高新区领导会谈的内容，青岛市政府有可能在高新区设立 市级软件和服务外包产业基地，并最终在本项目落地。如该构想能够真正实现，对本 项目而言是极大的利好，将明显增加项目开发初期的需求来源，有效平衡供需差，改 善供应严重大于需求的不利局面。预计有可能从市南软件园搬迁至本项目的需求量在12万平方米左右预计有可能从市南软件园搬迁至本项目的需求量在12万平方米左右市南软件园市南软件园 目前已投入使用20万平方米的建筑面积；入住客户并不是95、单一的软件类企业，软件类约占50-60%的比例近期有较大可能实施的举措：引导市南软件园内企业迁入本项目近期有较大可能实施的举措：引导市南软件园内企业迁入本项目63631.0 宏观分析宏观分析2.0 区域分析区域分析3.0 市场供应研究市场供应研究3.1 土地市场情况土地市场情况3.2 物业市场情况物业市场情况科技园、商务园科技园、商务园3.3 物业市场情况物业市场情况创意园创意园3.4 物业市场情况物业市场情况高新区市场高新区市场4.0 市场需求研究市场需求研究4.1 需求分析前论需求分析前论4.2 青岛高新区需求调查分析青岛高新区需求调查分析4.3 青岛科技园需求调查分析青岛科技园需求调查分96、析4.4 青岛写字楼需求调查分析青岛写字楼需求调查分析4.5 青岛区域外需求调查分析青岛区域外需求调查分析4.6 供需小结供需小结5.0 竞争研判与竞争策略建议竞争研判与竞争策略建议5.1 市场竞争结构分析市场竞争结构分析5.2 市场竞争项目识别市场竞争项目识别5.3 项目本体特征项目本体特征5.4 项目项目SWOT分析分析5.5 本项目竞争策略建议本项目竞争策略建议6.0 项目总体定位项目总体定位6.1 产业定位产业定位6.2 功能定位功能定位6.3 功能分区功能分区64进入壁垒进入壁垒 低低行业内竞争行业内竞争 日趋激烈并呈现强烈的地域特色日趋激烈并呈现强烈的地域特色替代威胁替代威胁 低低97、 两大类供应商政府（土地）、建材商；政府土地供应量庞大，且各 区招商竞争激烈；青岛市年土地供应量在6万 亩以上，规模庞大；七区范围内，城阳区土地供 应量最高，其次是崂山，黄 岛土地指标比较紧张；建材市场基本处于充分竞争 状态；崂山、黄岛、城阳三区3-5年内的新增供应较多 三区的项目在区位、配套方面较有优势；结构上看，崂山、黄岛新增物业多为传统的高 容积率的科技园区，而城阳的新进入者布局在 机场附近，以低容积率的商务花园为主，但是 其用地性质为商业用地；高新区范围内的新入市项目仍是租赁形式；随着3-5年内大量物业入市，竞争将日趋激烈；现有产品同质化现象比较严重，园区缺乏特色；政府开发了大量项目，98、是行业竞争对手之一；现有产品多是政府主导，依托政策优势，市场 消化良好；潜在客户的数量有限，议价能力 强，价格敏感性高 大企业构成了青岛经济的支柱，议价能力强，通常直接从政府（供应商）获取土地；中小型科技研发类企业数量少，占规模以上工业企业总数13%的 大企业研发投入占全市企业研发 总投入比重却高达62%。供应商力量供应商力量 低低客户力量客户力量 高高 市区内旧厂区改造可能会客户造成一定分流；高校开发的产学研基地、创业中心具备相对价 格优势；构建五力模型，分析研发办公物业市场的竞争结构构建五力模型，分析研发办公物业市场的竞争结构5.1 市场竞争结构分析市场竞争结构分析65二、青岛科技园、商务99、园市场的竞争项目划分二、青岛科技园、商务园市场的竞争项目划分二、青岛科技园、商务园市场的竞争项目划分二、青岛科技园、商务园市场的竞争项目划分租售模式租售模式增值服务基础的园 区配套服务简单物管 服务 高密度研发办 公物业 低密度研发 办公物业软 性 平 台园区物业类型软 性 平 台园区物业类型研发+生产类租售市南软件园崂山软件园青岛工研院生物医药产业园普加大厦首创国 际空港 中心创业孵化中心国际动漫产业园光谷软件园从园区硬件、软件以及租售模式三个维度对青岛典型科技园商务园进行分类：注：因篇幅约束，图中仅标注了代表性园区，注：因篇幅约束，图中仅标注了代表性园区，青岛现有科技园区类型 比较传统；现100、有园区基本上都是租 赁，不能产权分割销售；软性服务平台建设不强，未深入到价值链层面；首创、总部基地、天安 数码城已陆续在城阳投资 开发可产权分割销售的产 业园，这将对本项目形成 直接竞争；特征说明特征说明5.2 竞争项目识别竞争项目识别665.3 项目本体特征项目本体特征区位：区位：国家级高新区|空港辐射范围|两大优势区交集区交通：交通：道路系统较为完善|公共交通资源不足|半小时市内通勤圈层资源：资源：三面景观资源|双湖中心|项目的资源优质指标：指标：131万建面|1.15容积率|低密度产业园区|规模优势明显配套：配套：33万建面的住宅|商业、公共设施配套|功能综合型的园区地质：地质：原是盐碱101、地|政府回填|地下工程复杂67内部外部内部外部优势(Strengths)优势(Strengths)劣势(Weaknesses)劣势(Weaknesses)1、项目规模优势明显2、地形比较规则，易于开发布局3、临近咸水湖，具备景观优势4、容积率较低，且物业可产权分割销售5、政府政策的倾斜6、属于空港经济区辐射范围1、片区配套匮乏，区域发展尚不成熟2、企业投产数量不多，缺乏产业集聚 氛围3、园区地质条件较差，地下成本相对 会比较高机会(Opportunities)机会(Opportunities)S-O策略(发挥优势，抢占机会)S-O策略(发挥优势，抢占机会)W-O策略(利用机会，克服劣势)W-O102、策略(利用机会，克服劣势)1、青岛生产性服务业快速 发展衍生的物业需求2、现有科技园区同质化现 象严重3、高新区土地日益稀缺，且本项目目前属于片区唯一 物业可分割销售的产业园4、高新区内入住企业目前 对于生活配套需求旺盛，现 有配套远远不能满足市场需 求 S1,S2+O3：项目的规模优势随区域的发 展将更为凸显，后期土地稀缺价值高 S1,S4+O3：利用低容积率优势打造创新 型复合型园区，提供多样化产品，租售相 结合的盈利模式实现价值最大化 S3+O4：利用项目景观资源优势，打造集 工作生活于一体的企业活力社区 S5,S6+O1：利用高新区、空港经济的叠 加效应，扩大客户覆盖面，增强项目吸引 103、力 W1+O4：居住配套先行，满足 区域需求缺口 W1,W2+O1：谨慎开发策略，首期控制开发体量，试探市场，随区域发展速度决定投资力度的 强弱5.4 项目项目SWOT分析分析68内部外部内部外部优势(Strengths)优势(Strengths)劣势(Weaknesses)劣势(Weaknesses)1、项目规模优势明显2、地形比较规则，易于开发布局3、临近咸水湖，具备景观优势4、容积率较低，且物业可产权分割销售5、政府政策的倾斜6、属于空港经济区辐射范围1、片区配套匮乏，区域发展尚不成熟2、企业投产数量不多，缺乏产业集聚 氛围3、园区地质条件较差，地下成本相对 会比较高威胁(Threats104、)威胁(Threats)S-T策略(发挥优势，转化威胁)S-T策略(发挥优势，转化威胁)W-T策略(弱化劣势，规避威胁)W-T策略(弱化劣势，规避威胁)1、高新区发展速度的不 确定性2、高新区数个科技园区 会早于本项目入市3、黄岛、崂山、城阳大 量科技、商务园区在 建，竞争形势激烈4、市南、市北、四方三 区内现有科技园、创 意园对本项目的替代 效应5、政府旗下园区的政策 优势 S5+T1,T5：关注高新区政策变化、区内 企业投资进展；与政府深度捆绑，争取本 项目与政府项目享有同样的政策优势；S1,S2,S3,S4+T2,T3,T4：利用规模优势 选择差异化战略定位，后发制人；项目的 资源优势和105、低密度条件可以在产品上形成 差异化，转化替代效应的威胁 W1+T1：控制开发节奏，不盲 从于政府要求 W2+T2：与高新区竞争项目实 现差异化 W3+T3,T4：提前进行地址勘察，首期物业严格控制开发成本，强化本项目与其他区域竞争项目 的性价比优势5.4 项目项目SWOT分析分析69基于市场现状及本项目具体特征，建议采用基于市场现状及本项目具体特征，建议采用差异化战略差异化战略；1、产品差异化1、产品差异化 主打产品主打产品：研发+生产类或 低密度纯研发办公类，与片区 竞争物业明显区分；配套配套：居住配套先行，满足 片区需求，率先集聚人气；环境环境：利用规模优势，打造 园区内部环境，自成体系，106、同 时利用咸水湖景观；概念概念：引入绿色低碳概念，增加产品卖点，提升价值；2、服务差异化2、服务差异化 物业服务：物业服务：引入深圳先进的 物业管理服务理念，树立标杆；特色服务：特色服务：与政府充分合作，协助园内企业办理行政审批事 项；与政府合作设立主题产业园，借势专项政策扶持吸引客户 价值链服务：价值链服务：与政府合作成 立产业扶持基金，利用公司科技 创投的经验进行风险投资等；5.5 本项目竞争策略建议本项目竞争策略建议70配套条件配套条件配套先行，首期可适当多开发一些居住配套物业，降低市场风险，并且先集聚人气。政策环境政策环境必须要争取政府的政策、资金、客户支持，与政府深度捆绑；可考虑拿出107、一部分物业与政府合作，设立主题产业园区，寻求特别优惠政策或租金补贴运营模式运营模式运营模式灵活，首期项目可租可售；物业定制转让，双方合作开发等多种模式，满足各类企业的不同需求园区产品园区产品严格控制成本，不要刻意追求高档次，通过细节雕琢打造精品园区；同CBD的高楼大厦和普通科技园区明显区分，强调绿色概念，提升物业吸引力产业定位产业定位可根据政府需求拿出一部分物业用做某一产业，以争取产业扶持政策；在首期实际开发中应弱化产业定位的概念，不要自我约束；目标客户目标客户青岛本地客户仍将是园区的构成主力，并且是盈利来源；拓展渠道寻找外地客户，重点针对有影响力的行业龙头企业，营造示范效应；针对高新区内的企108、业进行首期项目预招商，通过定制等方式满足其商务、生活配套需 求，树立一个合作标杆；入市策略入市策略谨慎开发，首期控制开发规模，多样化产品,试探市场5.5 本项目竞争策略建议本项目竞争策略建议71711.0 宏观分析宏观分析2.0 区域分析区域分析3.0 市场供应研究市场供应研究3.1 土地市场情况土地市场情况3.2 物业市场情况物业市场情况科技园、商务园科技园、商务园3.3 物业市场情况物业市场情况创意园创意园3.4 物业市场情况物业市场情况高新区市场高新区市场4.0 市场需求研究市场需求研究4.1 需求分析前论需求分析前论4.2 青岛高新区需求调查分析青岛高新区需求调查分析4.3 青岛科技园109、需求调查分析青岛科技园需求调查分析4.4 青岛写字楼需求调查分析青岛写字楼需求调查分析4.5 青岛区域外需求调查分析青岛区域外需求调查分析4.6 供需小结供需小结5.0 竞争研判与竞争策略建议竞争研判与竞争策略建议5.1 市场竞争结构分析市场竞争结构分析5.2 市场竞争项目识别市场竞争项目识别5.3 项目本体特征项目本体特征5.4 项目项目SWOT分析分析5.5 本项目竞争策略建议本项目竞争策略建议6.0 项目总体定位项目总体定位6.1 产业定位产业定位6.2 功能定位功能定位6.3 功能分区功能分区7272文化创意文化创意动漫游戏建筑设计城市规划广告设计工业设计科技研发科技研发海洋科技家电科110、技通信科技光电科技医药科技精密科技各个产业或产业环节对园区环境、物业 功能的需求特征是一致的；目前青岛单个产业容量不足，且高新区 未来主导产业方向尚不明朗；6.1 产业定位产业定位软件及其相关相容产业软件及其相关相容产业项目整体的产业定位：项目整体的产业定位：软件及其相关相容产业软件及其相关相容产业建议在项目建议在项目初期初期以软件及相关相容产业为导 以软件及相关相容产业为导 向，向，产业多元化产业多元化发展发展；未来未来打造成打造成产业逐步清晰产业逐步清晰，共享共享生态生态的国际 商务空间；的国际 商务空间；软件网络软件网络嵌入式软件通信软件网络科技应用软件电子商务物联网云计算73736.2111、 功能定位功能定位园区最终将成为集研发设计、综合服务、配套商服研发设计、综合服务、配套商服与一体的产业新城，因此将兼具 研发设计、高端服务配套等的综合性功能。研发设计功能：研发设计功能：本项目定位软件创意园区，其为软件创意及相关企业提供研发设计的办公物业，研发企业的 需求广阔，引进相关产业的研发机构，构建公共技术服务平台，为相关行业的制造企业提供技术 服务，并根据场内交易中出现的新技术需求，进行针对性委托研发活动；利用园区内的研发与中 试设备，为中小企业提供新产品研发与中试服务。综合服务功能：综合服务功能：包括总部服务中心媒体数据系统：为园区企业提供多种科技支援设施和完善先进的资讯 科技环境，112、总部软性服务中心全球办公服务体系：为需要从事海外市场办公、洽谈、调研等 商务活动的企业，提供相应的办公服务，实现真正意义上的全球高效商务平台，园区会展中心 为园区企业提供技术交流会、研讨会等大型会议的场所；提供实体与虚体相结合的展示平台。配套商服功能：配套商服功能：提供园区内员工的住宿配套服务，考虑到园区内主要为脑力劳动者，主要建设较高档次的单身 公寓。同时提供部分来访客户的经济型酒店服务，为园区内的各种主体提供日常所需的金融、餐 饮、超市、零售店、网吧、美容美发、咖啡厅、酒吧、娱乐、邮政、电讯、保安、市场管理等各 种商业配套服务。7474总部商务区知名企业区企业定制区独 栋 办 公 区科技企113、业 加速器功能分区科技企业加 速器考虑因素软件园项目功能分区示意图软件园项目功能分区示意图企业定制区知名企业区独栋办公区总部商务区 交通、昭示性、进入性较差；科技企业更偏好产业集聚，对昭示性等因 素敏感性不高 项目首期需开发区域，尝试各种产品；靠近主干道，交通物流便利 满足个性化需求，弹性考虑，假如未来片区研发办公 需求不足，可在定制区为高质量企 业定制高端生产物业，带动研发办 公物业需求；位于高架桥旁边，商业价值低；昭示性强，进入性强；景观可利用性高；景观价值最高；私密性最高；靠近中央智力岛，未来商务氛围最浓；昭示性最强；进出便利；6.3 功能分区功能分区75757.0 启动区详细定位启动区114、详细定位7.1 启动区功能定位启动区功能定位7.2 启动区开发档次定位启动区开发档次定位7.3 启动区客户定位启动区客户定位7.4 启动区产品定位启动区产品定位7.5 启动区价格定位启动区价格定位7.6 启动区规划设计建议启动区规划设计建议9.0 项目投资效益分析项目投资效益分析9.1 前提条件假设前提条件假设9.2 开发进度安排开发进度安排9.3 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措9.4 经营收入测算经营收入测算9.5 项目盈利能力分析项目盈利能力分析9.6 敏感性分析敏感性分析9.7 盈亏平衡分析盈亏平衡分析10.0项目风险及规避策略项目风险及规避策略10.1 市场风险及规避策略市场风险115、及规避策略10.2 资金风险及规避策略资金风险及规避策略10.3 新竞争者风险及规避策略新竞争者风险及规避策略10.4 政策风险及规避策略政策风险及规避策略10.5 工程风险及规避策略工程风险及规避策略11.0 需注意的若干重大问题需注意的若干重大问题11.1 建安成本建安成本11.2 规划指标规划指标11.3 拿地方式拿地方式11.4 开发节奏开发节奏11.5 政策争取政策争取8.0 开发及运营模式建议开发及运营模式建议8.1 总体开发策略总体开发策略8.2 分期开发考虑因素分期开发考虑因素8.3 分期开发进度及体量分期开发进度及体量8.4 运营模式构建原则运营模式构建原则8.5 运营模式建116、议运营模式建议附件四：企业客户访谈纪要附件三：企业需求估算过程附件二：典型园区案例附件一：项目开发的必要性 和意义附件四：企业客户访谈纪要附件三：企业需求估算过程附件二：典型园区案例附件一：项目开发的必要性 和意义76一期开发，档次不宜盲目追高，后期物业档次可逐渐提高。一期开发，档次不宜盲目追高，后期物业档次可逐渐提高。结合青岛市产业园区市场和高新区的现状，一期开发的物业档次不宜过高；同时过高的档 次意味着更高的物业价格也就意味着更小范围的目标客户，不利于招商的进行。建议将建安 建议将建安 成本控制在4000元/平米以内。成本控制在4000元/平米以内。打造特色精品，弱化档次观念。打造特色精品117、，弱化档次观念。项目的档次由很多因素决定，一般而言较高的档次意味着较高的成本。但随着一批创意园 区的兴起我们发现，品位和特色成了一个项目档次的重要决定因素，而这两点并不需要太高 的成本。7.2 启动区开发档次定位启动区开发档次定位7.1 启动区功能定位启动区功能定位启动区面向中小型企业，为企业提供一个良好的创业发展的平台，定位于科技企业加速 定位于科技企业加速 器。器。77补充客户补充客户补充客户补充客户青岛区域外的青岛区域外的青岛区域外的 青岛区域外的 优质企业客户优质企业客户优质企业客户优质企业客户主要客户主要客户主要客户主要客户青岛市内科技青岛市内科技青岛市内科技 青岛市内科技 园区和写118、字楼园区和写字楼园区和写字楼 园区和写字楼 客户客户客户客户核心客户核心客户核心客户核心客户高新区本地企高新区本地企高新区本地企 高新区本地企 业客户业客户业客户业客户BC近3年内，本项目尚处于市场培育 初期，高新区内企业以及产业链配 套企业将构成本项目的主力客户。有选择性地引进香港路、中央商务 区、海尔路、西海岸商务区以及市 内主要产业园区的企业，主要是不 依赖城市中心、期望享受高新区优 惠政策、降低成本的企业。主动联系全国重点城市以及山东省内 的优质企业，利用空港的区位优势、高新区的政策优势、蓝色硅谷的规划 优势，建立起更广泛的招商渠道，吸 引更多的国内外企业进驻。A7.3 启动区客户定位119、启动区客户定位787.4 启动区产品定位启动区产品定位7.4.1 各类型产品面积占比各类型产品面积占比业态业态建筑面积（万平米）建筑面积（万平米）比例比例研发办公物业22.50 68%商业配套4.00 12%住宅5.11 16%保障房1.33 4%合计32.94 100%第一次拿地各物业类型占比第一次拿地各物业类型占比业态业态建筑面积（万平米）建筑面积（万平米）比例比例研发办公物业20.04 67%商业配套3.50 12%住宅4.88 17%保障房1.22 4%合计29.64 100%第二次拿地各物业类型占比第二次拿地各物业类型占比业态业态建筑面积（万平米）建筑面积（万平米）比例比例研发办公物120、业42.5468%商业配套7.512%住宅9.9916%保障房2.55 4%合计62.58100%两次拿地各物业类型占比两次拿地各物业类型占比根据两次拿地的总体指标，从 建筑体量上来看，研发办公物业 占比68%，商业配套占比12%，住 宅占比16%，保障房占比4%。797.4 启动区产品定位启动区产品定位7.4.2 研发办公产品定位研发办公产品定位1、研发办公产品选择原则1、研发办公产品选择原则79根据市场需求与项目经营目标，启动区研发物业选择研发办公楼和产业别墅两类产品。针对中小企业的研发办公物业；总价原则：市场上有大量中小企业，可能在市中心只 能租赁小面积办公面积，但在高新区，通过合理的产121、 品面积设置，同等总价可以购买一整栋研发办公物 业；资金回笼、快速扩张：出售型研发办公物业有利于我 司迅速回笼资金，支持后续滚动开发；针对大企业的研发办公物业，单层面积 大，可以自由分割组合；通过调研，市场上存在大量企业有对标 准研发楼的需求；考虑因素产品定位研发办公楼研发办公楼产业别墅产业别墅807.4 启动区产品定位启动区产品定位7.4.2 研发办公产品定位研发办公产品定位2、研发办公产品总体指标2、研发办公产品总体指标研发办公物业分两种类型：以出租方式为主的研发办公楼，以出售为主的产业别墅研发办公楼单层面积两种，1000平米和1500平米，层数分别为6层和4层，总体建筑面积占比19.78122、%产业别墅有三种模块化产品，其中以单层150平米，3层，整栋450平米的产品为主流，可以以双拼和 联排的方式进行自由组合，以满足企业的多样化需求，产业别墅总体建筑面积占比80%。研发办公物业占研发办公用地的建筑覆盖率为34.5%。817.4启动区产品定位启动区产品定位3、指标定位依据研发办公楼3、指标定位依据研发办公楼单层面积单层面积根据经验及市场调研，研发办公楼的单层面积一般在1000-2000平米之间，可以根据客 户的需求进行自由分割。层数层数通过调研发现，大多数研发型企业愿意使用的楼层一般不超过6层。结合本项目对于出 租比例的控制，研发办公楼楼层设置为4层和6层。档次档次参考市场同类产品123、，建安成本控制在4000元/平米以内。对比案例：TCL西丽科技 工业园7.4.2 研发办公产品定位研发办公产品定位827.4 启动区产品定位启动区产品定位4、指标定位依据产业别墅4、指标定位依据产业别墅7.4.2 研发办公产品定位研发办公产品定位 单栋面积（1）单栋面积区间范围确定单栋面积（1）单栋面积区间范围确定由于产业别墅主要的经营方式出售，因此根据总价原则来确定产业别墅的单栋面积，青岛市 2011年12月写字楼市场均价为16000元/平米，写字楼市场的购买面积集中在100-300平方米这个区 间段，则总价区间在160-480万之间。根据价格定位（见7.5见7.5），出售型研发办公物业的售124、价2012年 为6000元/平米。得出本项目产业别墅建议单栋面积范围控制在300-800平米。得出本项目产业别墅建议单栋面积范围控制在300-800平米。青岛青岛2011年上半年写字楼销售面积比例年上半年写字楼销售面积比例（2）主流产品面积段确定（2）主流产品面积段确定总价区间得出单栋面积在300-800平米以内为合理 范围，综合高新区发展现状和企业购买力，城阳区 城阳区 2011年12月写字楼市场均价为10000元，则根据总价 2011年12月写字楼市场均价为10000元，则根据总价 原则，入市初期的单体面积不宜超过500平米原则，入市初期的单体面积不宜超过500平米，取450 取450 平125、米为主流产品面积，平米为主流产品面积，在形态上通过双拼和联排等方 式自由组合，以满足企业的多样化需求。同时配合少量800平米大体量独栋别墅，后期随 着高新区产业氛围成熟和大量企业入驻，会适当加大 大体量独栋别墅数量。数据来源：第三方顾问公司数据来源：第三方顾问公司837.4 启动区产品定位启动区产品定位5、指标定位依据产业别墅5、指标定位依据产业别墅7.4.2 研发办公产品定位研发办公产品定位 单层面积单层面积根据最小组合单元450平米的限制，产业别墅设置150平米、200平米两种单层面积。层数层数根据单体面积和单层面积得出，产业别墅的层数为3层和4层两种。档次档次参考市场同类产品，建安成本控126、制在4000元/平米以内。产品形态产品形态可以根据客户需要进行定制，采用双拼、叠拼、联排等自由组合。西丽TCL科技园独栋产业别墅北京联东U谷双拼别墅金地门道产业别墅847.4 启动区产品定位启动区产品定位7.4.3 配套产品定位配套产品定位1、住宅产品1、住宅产品居住用地的上盖住宅，以满足园区 内高端研发人员的需求为主，档次 定位高于配套宿舍。产品形态上以多层为主，与园区低 密度的风格相统一。住宅产品包含一部分专家公寓，可 采用别墅形态。外立面可参考法式花园洋房风格专家公寓内部装修档次界于 五星级酒店和高档居住物业 之间。857.4.3 配套产品定位配套产品定位7.4 启动区产品定位启动区产品127、定位2、商业配套2、商业配套商业配套分为两种形态，底商和企业会所。商业会所商业会所服务园区，辐射周边，为 高消费群体提供综合式休闲 服务中心，同时为企业提供 高端展示场所社区便民超市沿街商铺商业底商商业底商住宅或研发办公楼的 底商，满足生活和办公 的需求金地门道商务会所867.4 启动区产品定位启动区产品定位7.4.3 配套产品定位配套产品定位3、保障房3、保障房保障房作为园区配套宿 舍，满足园区基层员工的 住宿需求，也可为大型企 业单独定制整栋（调研时 冠捷就有此类需求）。高新区海信模具自建宿舍877.5 启动区价格定位启动区价格定位7.5.1价格定位说明价格定位说明基准年确定基准年确定对于128、物业的价格定位，是指以2012年为基准年。均价均价同一类型物业由于所处位置、朝向等有所不同，具体租金、售价也会有一定 程度差异；同一物业内部不同楼层、单元租金、售价也会不同。本报告所定价格 是在综合考虑后，确定的同类物业均价。价格趋势价格趋势随着招商时间的推进，租金和售价均有一定程度变动。价格定位方法价格定位方法根据不同的物业类型和数据的可获得性，我们选择市场比较法对产品进行定 价，选取市场上与项目物业条件类似的物业，通过多因素的专家打分法得出项目 的价格，该方法的前提是市场存在与项目类的物业可供比较。价格定位依据价格定位依据青岛研发办公物业市场供需状况及趋势；项目周边情况；启动区物业功能及目129、标客户定位；启动区物业档次定位；同类物业价格参考。887.5.2各类物业价格定位7.5.2各类物业价格定位7.5 启动区价格定位启动区价格定位（1）租金定位（1）租金定位研发办公物业租金研发办公物业租金根据市场比较法，通过比较打分，得出本项目研发楼的租金。2012年基准年研发办公楼 2012年基准年研发办公楼 租金为28元/平米/月。租金为28元/平米/月。商业租金商业租金鉴于高新区目前片区发展欠缺人气，入市租金与研发办公物业相同，2012年基准年租金 2012年基准年租金 为28元/平米/月为28元/平米/月，低价入市，但随后租金递增率高于研发办公物业。保障房租金保障房租金通过市调得知，高新130、区附近的租房价格为11元/平米/月，（按90平米月租金1000元的市场 信息折算），鉴于高新区的市场成熟度，适当调低入市租金，则2012年基准年保障房的租金定 适当调低入市租金，则2012年基准年保障房的租金定 价为8元/平米/月。价为8元/平米/月。89（2）售价定位（2）售价定位研发办公物业售价研发办公物业售价青岛目前并无与产业别墅类似的物业出售，其市场价格的确定是根据其它城市（北京、上 海、南京、深圳）类似物业的价格经验推测得到。在其它城市，该类物业的价格一般与其周边 住宅一手房价格相当（约为住宅价格的80%90%）。本项目周边的世贸公园美地（高层）均价 7000/平米（市调所得数据），131、青特花溪地均价8000元/平米。简单加权该区域的一手住宅均价 为7,500元/平米，按照其它城市的经验比例推算得到产业别墅市场价格为6,000元/平米。根据市场比较法，得出产业别墅基准年2012年售价为6000元/平米。根据市场比较法，得出产业别墅基准年2012年售价为6000元/平米。住宅售价住宅售价项目住宅定价参考周边住宅世贸公园美地，均价7000元/平米，考虑到本项目的特殊性和 片区的发展程度，2012年住宅预售时价格为7000元/平米。2012年住宅预售时价格为7000元/平米。7.5 启动区价格定位启动区价格定位7.5.2各类物业价格定位7.5.2各类物业价格定位90 本项目未来价格132、预测本项目未来价格预测根据过往经验和青岛市场实际情况，为出租类和销售类物业价格设定相应的变动比率。研 发物业年租金按每年5%递增，商业类物业年租金按每年8%递增，保障房租金按每年3%递 增，研发物业售价按5%递增，住宅售价按照年递增率8%递增。则项目启动区入市2015年研发办公类物业租金为30元/平米/月；保障房租金为8.75元/平 则项目启动区入市2015年研发办公类物业租金为30元/平米/月；保障房租金为8.75元/平 米/月；产业别墅售价为7000元/平米；住宅售价为8800元/平米。米/月；产业别墅售价为7000元/平米；住宅售价为8800元/平米。7.5 启动区价格定位启动区价格定位133、7.5.2各类物业价格定位各类物业价格定位物业类型物业类型2012年租金/售价2012年租金/售价年递增率年递增率2015年租金/售价2015年租金/售价研发办公楼28元/平米/月5%30元/平米/月产业别墅6000元/平米5%7000元/平米住宅7000元/平米8%8800元/平米商业28元/平米/月8%30元/平米/月保障房8元/平米/月3%8.75元/平米/月917.6 启动区规划设计建议7.6 启动区规划设计建议物业平 面设计 建议物业平 面设计 建议对终端使用者而言，除了要考虑物业的外观，更重要的是物业的实用程度。客户对物业平面的需求特点客户总结为以下两个词：“方正、实用”。实用率在134、85以上：可作为物业的宣传卖点，吸引客户；实用率在7085 之间：大部分客户可以接受的正常范围；不足70：低于大多数用家的心 理底线，不利于项目招商。启动区均为多层建筑，但全部配备电梯，因此建议实用率因此建议实用率85以上，作为项 以上，作为项 目的卖点。目的卖点。层高设 计建议层高设 计建议目前新建甲级写字楼的层高一般在3.54米左右，现有研发物业层高一般在 4米左右。为了满足客户的弹性需求，使得产品在使用上有更多的自有空间，建议本 为了满足客户的弹性需求，使得产品在使用上有更多的自有空间，建议本 项目层高为，产业别墅：3.5-4.5米；研发办公楼：4-4.5米项目层高为，产业别墅：3.5-135、4.5米；研发办公楼：4-4.5米。927.6 启动区规划设计建议7.6 启动区规划设计建议承重设 计建议承重设 计建议物业的承重需求如下，办公物业为200 Kg/-250 Kg/、研发物业为250-300 Kg/、一般生产型物业为300-500 Kg/。从符合客户需求与节约投资成本角度，本项目承重设计建议如下，产业别墅 本项目承重设计建议如下，产业别墅 250kg/平方米，和研发楼：平方米，和研发楼：300-500 kg/平方米平方米。园区停车 位/停车 场设置园区停车 位/停车 场设置通常研发办公物业每200平方米应设有1个车位，多用途项目尤其是具备商业 功能的项目需要额外或临时的车位，在136、此基础上予以20-30%的放大量。随着 片区环境的改善，项目的商业功能将逐渐强化。由于本项目容积率较低，按100平米一个停车位作为卖点，按照启动区约 由于本项目容积率较低，按100平米一个停车位作为卖点，按照启动区约 40万研发办公的建筑面积计算得出约需设置4000个停车位，以满足未来不断 40万研发办公的建筑面积计算得出约需设置4000个停车位，以满足未来不断 增长的停车位需求。增长的停车位需求。937.0 启动区详细定位启动区详细定位7.1 启动区功能定位启动区功能定位7.2 启动区开发档次定位启动区开发档次定位7.3 启动区客户定位启动区客户定位7.4启动区产品定位启动区产品定位7.5 137、启动区价格定位启动区价格定位7.6启动区规划设计建议启动区规划设计建议939.0 项目投资效益分析项目投资效益分析9.1 前提条件假设前提条件假设9.2 开发进度安排开发进度安排9.3 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措9.4 经营收入测算经营收入测算9.5 项目盈利能力分析项目盈利能力分析9.6 敏感性分析敏感性分析9.7 盈亏平衡分析盈亏平衡分析10.0项目风险及规避策略项目风险及规避策略10.1 市场风险及规避策略市场风险及规避策略10.2 资金风险及规避策略资金风险及规避策略10.3 新竞争者风险及规避策略新竞争者风险及规避策略10.4 政策风险及规避策略政策风险及规避策略10.5 138、工程风险及规避策略工程风险及规避策略11.0 需注意的若干重大问题需注意的若干重大问题11.1 建安成本建安成本11.2 规划指标规划指标11.3 拿地方式拿地方式11.4 开发节奏开发节奏11.5 政策争取政策争取8.0 开发及运营模式建议开发及运营模式建议8.1 总体开发策略总体开发策略8.2 分期开发考虑因素分期开发考虑因素8.3 分期开发进度及体量分期开发进度及体量8.4 运营模式构建原则运营模式构建原则8.5 运营模式建议附件四：企业客户访谈纪要附件三：企业需求估算过程附件二：典型园区案例附件一：项目开发的必要性 和意义运营模式建议附件四：企业客户访谈纪要附件三：企业需求估算过程附件139、二：典型园区案例附件一：项目开发的必要性 和意义948.1 总体开发策略总体开发策略开发策略开发策略开发策略开发策略渐进开发：渐进开发：不同的开发阶段，应该考虑不同的开发 规模、租售价格、市场供需关系、招商运营方式等 重要因素，从根本的层面上提升本项目的开发价 值，使利润和效益达到最大化。互补开发：互补开发：研发物业是本项目的核心产品，此外，完善的生活和商业配套与核心产品将与研发有效互 动，从而提高园区开发的商业价值。综合开发：综合开发：本项目具备规模大、功能设置齐全的优 势。开发不仅仅是服务本园区内的企业，还能够满 足整个青岛高新区企业的需求，从而增强本项目的 辐射力，最终形成一个综合型国际140、企业社区。958.2 分期开发的考虑因素分期开发的考虑因素本项目需考虑企业在不 同阶段有不同的需求量，根据物业市场的供需 变化制定开发计划。分期开发节奏与区域发 展成熟度相结合；升值快的物业可部分延 后开发或自持未来打包 给基金；本项目需与政府深度捆 绑；在开发体量、开发节奏 方面适当考虑政府诉求；价值提升因素价值提升因素政府政策因素政府政策因素市场供需因素市场供需因素968.3 分期开发进度及体量分期开发进度及体量分期开发2012年（4季度）2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年第一次 拿地第一次 拿地首期建设期运营期第二期141、建设期运营期第二次 拿地第二次 拿地第三期建设期运营期第四期建设期运营期分期开发研发住宅商业保障房合计第一次拿 地第一次拿 地首期155.110 1.3321.44 第二期7.504 011.50 合计合计22.522.55.115.114.00 4.00 1.331.3332.94 第二次拿 地32.94 第二次拿 地第三期8 0 1.5 1.22 10.72 第四期12.04 4.88 2 0 18.92 合计合计20.04 20.04 4.88 4.88 3.50 3.50 1.22 1.22 29.64 29.64 单位：万平米分期开发体量两次拿地各分两期开发，首期建设期为2012年4142、季度至2014年，其余各期建设期均为2年。第一次拿地：首期开发15万研发是政府要求，保障房用作员工宿舍，住宅用于满足片区中高 层管理人员的需求，居住物业先入市集聚人气；第二次拿地：考虑到市场需要时间消化第一次拿地的研发物业，研发物业按照4:6比例分期 开发，提升物业价值，住宅最后开发；说明：978.4 运营模式构建原则运营模式构建原则项目启动区运营以租售结合方式租售结合方式为主，主要是考虑以下几个原则：销售型物业收益特征租赁性物业收益特征租售结合物业平滑收益曲线租售结合物业平滑收益曲线 从培育产业角度来看 从培育产业角度来看，本项目作为优质产业地产项目，必定要形成以大企业为龙头、中小企业 集聚143、的氛围，从而在园区内形成产业集聚效应，单纯的出租和出售都无法完成这一目标；从财务角度来看 从财务角度来看，为实现快速回笼资金，为后期滚动开发提供保障，需出售一部分物业；从市场需求来看 从市场需求来看，市场上存在一定的租赁需求，且很多客户在入住陌生区域时会先考虑租赁物 业以降低风险，之后才会转向购买，因此必须出租一部分物业；从REIS要求来看 从REIS要求来看，未来一部分物业要打包出售给基金，则必须有一部分自持出租的优质物业；988.5 运营模式建议运营模式建议2、启动区研发物业的租售比例建议、启动区研发物业的租售比例建议1、启动区各类物业租售模式、启动区各类物业租售模式建议启动区租售比例为2144、：8。即20出租，80出售。建议启动区租售比例为2：8。即20出租，80出售。考虑到企业客户的承受能力，研发办公楼主要用于出租，产业别墅主要用于销售；若按政府要求首期开发15万研发，远大于市场需求预测体量，这就要求首期大部分研发物业 用于出售；为培育产业，留待以后园区成熟后转让给基金，需要有一定体量的研发物业自持；产业别墅：租售结合，以售为主；研发办公楼：租售结合，以租为主；住宅：全售，快速回收资金；保障房：全租，作为园区配套宿舍；商业：全租，完善园区配套；注：具体需根据招商过程中客户需求和市场情况来确定是先租后售、先售后租还是同租同售。997.0 启动区详细定位启动区详细定位7.1 启动区功145、能定位启动区功能定位7.2 启动区开发档次定位启动区开发档次定位7.3 启动区客户定位启动区客户定位7.4启动区产品定位启动区产品定位7.5 启动区价格定位启动区价格定位7.6启动区规划设计建议启动区规划设计建议999.0 项目投资效益分析项目投资效益分析9.1 前提条件假设前提条件假设9.2 开发进度安排开发进度安排9.3 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措9.4 经营收入测算经营收入测算9.5 项目盈利能力分析项目盈利能力分析9.6 敏感性分析敏感性分析9.7 盈亏平衡分析盈亏平衡分析10.0项目风险及规避策略项目风险及规避策略10.1 市场风险及规避策略市场风险及规避策略10.2 资金146、风险及规避策略资金风险及规避策略10.3 新竞争者风险及规避策略新竞争者风险及规避策略10.4 政策风险及规避策略政策风险及规避策略10.5 工程风险及规避策略工程风险及规避策略11.0 需注意的若干重大问题需注意的若干重大问题11.1 建安成本建安成本11.2 规划指标规划指标11.3 拿地方式拿地方式11.4 开发节奏开发节奏11.5 政策争取政策争取8.0 开发及运营模式建议开发及运营模式建议8.1 总体开发策略总体开发策略8.2 分期开发考虑因素分期开发考虑因素8.3 分期开发进度及体量分期开发进度及体量8.4 运营模式构建原则运营模式构建原则8.5 运营模式建议运营模式建议附件四：企147、业客户访谈纪要附件三：企业需求估算过程附件二：典型园区案例附件一：项目开发的必要性 和意义附件四：企业客户访谈纪要附件三：企业需求估算过程附件二：典型园区案例附件一：项目开发的必要性 和意义1001009.1 前提条件假设前提条件假设一、关于土地一、关于土地1、拿地时间：第一次拿地：2012年6月第二次拿地：2012年9月2、土地价格：实际协议价格：与政府约定工业用地14万/亩，约210元/平米；住宅、商业部分的楼面地价为 1190元/平米；名义价格：土地挂牌价格为工业用地24万/亩，约360元/平米；住宅、商业部分的楼面地价为 1600元/平米，政府承诺返还高出协议价部分，但是返还路径尚未明148、确；本部分财务测算以实际协议价格计算土地成本；3、地价支付方式：土地出让合同签订一个月内，支付地价款的30%，余款自土地出让合同签订 之日起一年内付清4、配套建设费：住宅、商业部分指标要按照293元/平米的标准缴纳配套建设费；1011019.1 前提条件假设前提条件假设二、关于开发节奏二、关于开发节奏1、政府未约束竣工时间2、政府要求首期的研发楼体量不低于15万，且每次拿地的保障房要先开发完毕三、关于租售价格、递增率以及去化率三、关于租售价格、递增率以及去化率1.研发办公物业为租售结合（租售比例为2:8）、住宅销售、商业和保障房出租；2.住宅均是2年内销售完毕，每年销售50%，可销售面积为总建149、筑面积的85%；3.住宅售价（2015年）按照8800元/平米计算，售价年递增率为8%（依据规划指标预计住宅类 型可能会包括别墅、多层、小高层，取均价计算）；4.研发物业的售价（2015年）按照7000元/平米计算，售价年递增率为5%；5.研发、商业物业2015年入市租金均假定为30元/平米/月；6.研发、商业物业入市前四年的出租率分别为40%、60%、80%，以后每年为90%；7.研发物业年租金递增率5%，商业物业年租金递增率为8%；8.保障房指标用于建设员工宿舍，假定40平米每间，每间350元/月（即单位面积月租金略低于 市场价）；9.保障房前三年出租率为80%、90%、95%，以后均为1150、00%1021029.2 项目开发进度安排项目开发进度安排分期开发2012年（4季度）2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年第一次 拿地第一次 拿地首期建设期运营期第二期建设期运营期第二次 拿地第二次 拿地第三期建设期运营期第四期建设期运营期两次拿地各分两期开发，首期建设期为2012年4季度至2014年，其余各期建设期均为2年。分期开发研发住宅商业保障房合计第一次拿 地第一次拿 地首期155.110 1.3321.44 第二期7.504 011.50 合计合计22.522.55.115.114.00 4.00 1.331.33151、32.94 第二次拿 地32.94 第二次拿 地第三期8 0 1.5 1.22 10.72 第四期12.04 4.88 2 0 18.92 合计合计20.04 20.04 4.88 4.88 3.50 3.50 1.22 1.22 29.64 29.64 单位：万平米分期开发体量1031039.3 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措通过估算得出：项目总投资额为27.25亿元27.25亿元，其中 土地成本2.89亿元，土地外全成本为24.25亿元，展示中心建设费用1080万元；计容积率单方造价（含地价）约为4560元/平米4560元/平米；研发、商业、住宅、保障房计容积率的单方造价分 别为40152、22元/平米、5391元/平米、5284元/平米和 2774元/平米土地成本 土地外全成本累计第一次拿地15,117 127,629 142,746 第二次拿地13,791 114,842 128,634 分类合计28,908 242,471 271,379271,379序号费用项目第一次拿地整体第二次拿地整体总价（万元）计容建筑面积分摊（元/平米）总价（万元）计容建筑面积分摊（元/平米）一土地费用序号费用项目第一次拿地整体第二次拿地整体总价（万元）计容建筑面积分摊（元/平米）总价（万元）计容建筑面积分摊（元/平米）一土地费用15117 459 13791 465 二前期工程费二前期工程费32153、94100 2964100三建筑安装工程费三建筑安装工程费113316 3440 101910 3438 四配套建设费四配套建设费2669 293 2455 293 二到四项合计119279 3833 107329 3831 五不可预见费用五不可预见费用5964 192 5366 192 六管理费用六管理费用2386 77 2147 77 二至六项二至六项127629 4101 114842 4099 总计142,746 142,746 4560 128,634 128,634 4565 土地费用是按照实际协议拿地价格计算得出；配套建设费共5125万元，计入了土地外全成本；展示中心约3000平154、 米，取建安费用3600元/平米，则建设费用为1080万元；说明：1041049.3 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措由于本项目属于外资房地产类型，按照国家规定，项目银行贷款的最高额度不能超过投资 的50%，但是具体融资方式、融资时点尚未确定，故假定资金全部来源于自有资金，在此最保守 的情况下进行财务测算在此最保守 的情况下进行财务测算。说明：2012年支付两次拿地地价款的30%，2013年支付另外的70%；假定首期开发成本2012年为20%，2013、2014年均为40%；其它各期开发成本都是2年内均匀投入；展示中心假定在2013年一年内建成；1051059.4 经营收入测定经营收入测定155、1、研发物业定价及租售面积2、住宅物业定价及销售1061069.4 经营收入测定经营收入测定3、商业物业定价及出租面积项目入市时间租赁面积(m项目入市时间租赁面积(m2 2)入市月租金单价(元/m)入市月租金单价(元/m2 2/月)年租金(万元)首期2015年0 30.0 0 第二期2017年40,000 35.0 1,680 第三期2019年15,000 40.8 735 第四期2021年20,000 47.6 1,143 合计75,000/月)年租金(万元)首期2015年0 30.0 0 第二期2017年40,000 35.0 1,680 第三期2019年15,000 40.8 735 第156、四期2021年20,000 47.6 1,143 合计75,000 4、保障房定价及出租面积面积（平米）套数租金（元/间.月）年租金（万元）第一次拿地13300330350面积（平米）套数租金（元/间.月）年租金（万元）第一次拿地13300330350139 第二次拿地12200305350139 第二次拿地12200305350128 128 1071079.4 经营收入测定经营收入测定说明：201220132014201520162017201820192020202120222023序号年度合计第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年第11年第12157、年1经营收入（万元）527403 0 0 17732 61585 44911 25277 27187 31730 60779 81409 55618 121175 201220132014201520162017201820192020202120222023序号年度合计第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年第11年第12年1经营收入（万元）527403 0 0 17732 61585 44911 25277 27187 31730 60779 81409 55618 121175 1.1租金收入40436 0 0 0 435 811 2124 287158、7 4502 5318 7210 8182 8976 首期0 435 811 1095 1288 1355 1422 1488 1566 1644 第二期0 0 0 1029 1588 2162 2526 2710 2908 3122 第三期0 0 986 1370 1630 1745 1858 第四期0 0 0 0 0 0 0 1383 1963 2353 1.2销售收入486967 0 17732 61150 44100 23153 24310 27227 55461 74199 47436 112200 2运营成本25952 500 800 1717 2771 2021 1137 122159、3 1428 2735 3663 2503 5453 2运营成本25952 500 800 1717 2771 2021 1137 1223 1428 2735 3663 2503 5453 2.1管理成本(经营收入的3%)15822 0 532 1848 1347 758 816 952 1823 2442 1669 3635 2.2营销推广费(经营收入的1.5%)10130 500 800 1185 924 674 379 408 476 912 1221 834 1818 3税费47185 66 250 1616 5445 4185 2571 2793 3324 5643 7564 56160、69 8059 3税费47185 66 250 1616 5445 4185 2571 2793 3324 5643 7564 5669 8059 3.1出租税费7177 0 0 77 144 377 511 799 944 1280 1452 1593 0 0 77 144 377 511 799 944 1280 1452 1593 3.1.1房产税(经营收入的12%)4852 0 0 52 97 255 345 540 638 865 982 1077 3.1.2营业税及附加费用(租金收入的 5.65%)2285 0 0 25 46 120 163 254 300 407 462 507161、 3.1.3印花税(租金收入的0.1%)40 0 0 0 1 2 3 5 5 7 8 9 3.2 销售税费38072 0 1365 5129 3837 2014 2115 2369 4556 6165 4127 6395 0 1365 5129 3837 2014 2115 2369 4556 6165 4127 6395 3.2.1 土地增值税10315 355 1643 1323 695 729 817 1395 1936 1423 0 3.2.2营业税及附加费用(销售收入的 5.65%)27514 1002 3455 2492 1308 1374 1538 3134 4192 2680 162、6339 3.2.3印花税(销售收入的0.05%)243 9 31 22 12 12 14 28 37 24 56 3.3土地使用税（6元/平米）1935 66 250 250 239 204 180 168 156 143 120 90 70 4所得税前净收益454266-566-1050 14400 53369 38706 21568 23170 26978 52400 70181 47446 107664 4所得税前净收益454266-566-1050 14400 53369 38706 21568 23170 26978 52400 70181 47446 107664 项目在第12年163、时整体转售，资本化率（即购买者的投资回报率）为8%：按照项目实际操作情况，营销推广费往往集中在建设期，取值首期经营收入的2%，假定该笔费用 在2012-2014年投入，以后每年营销推广费为当年经营收入的1.5%；1081089.5 项目盈利能力分析项目盈利能力分析项目损益表：序 号项目合计201220132014201520162017201820192020202120222023第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年 第10年 第11年第12年1经营收入527,403 0 0 17,732 61,585 44,911 25,277 27,187 31,730 60,779 164、81,409 55,618 121,175 序 号项目合计201220132014201520162017201820192020202120222023第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年 第10年 第11年第12年1经营收入527,403 0 0 17,732 61,585 44,911 25,277 27,187 31,730 60,779 81,409 55,618 121,175 1.1租金收入40,436 0 0 0 435 811 2,124 2,877 4,502 5,318 7,210 8,182 8,976 1.2销售收入374,768 0 0 17,73165、2 61,150 44,100 23,153 24,310 27,227 55,461 74,199 47,436 0 1.3转售收入112,200 2结转、摊销271,379 1,512 2,891 13,260 36,876 26,507 15,699 15,699 16,992 26,894 33,706 22,292 59,053 2结转、摊销271,379 1,512 2,891 13,260 36,876 26,507 15,699 15,699 16,992 26,894 33,706 22,292 59,053 2.1土地（10年）28,908 1,512 2,891 2,89166、1 2,891 2,891 2,891 2,891 2,891 2,891 2,891 1,379 2.2 建筑物、构筑物（30年）242,471 0 0 10,369 33,985 23,616 12,808 12,808 14,101 24,003 30,815 20,912 59,053 第一期 82,077 10,369 33,985 23,616 504 504 504 504 504 504 11,083 第二期 45,552 12,304 12,304 748 748 748 748 17,952 第三期 40,328 12,849 12,849 522 522 13,585 第167、四期 74,515 9,903 29,041 19,138 16,433 3运营成本25,952 500 800 1,717 2,771 2,021 1,137 1,223 1,428 2,735 3,663 2,503 5,453 4税费（所得税除外）47,185 66 250 1,616 5,445 4,185 2,571 2,793 3,324 5,643 7,564 5,669 8,059 5财务费用0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6所得税前利润总额182,887-2,078-3,941 1,139 16,493 12,199 5,870 7,471 9,987 2168、5,506 36,475 25,155 48,610 7弥补以前年度亏损6,019 0 1,139 4,879 0 0 0 0 0 0 0 0 8应纳税所得额182,887 0 0 0 11,614 12,199 5,870 7,471 9,987 25,506 36,475 25,155 48,610 9所得税45,722 0 0 0 2,903 3,050 1,467 1,868 2,497 6,377 9,119 6,289 12,153 10所得税后利润137,165 0 0 0 8,710 3运营成本25,952 500 800 1,717 2,771 2,021 1,137 1,2169、23 1,428 2,735 3,663 2,503 5,453 4税费（所得税除外）47,185 66 250 1,616 5,445 4,185 2,571 2,793 3,324 5,643 7,564 5,669 8,059 5财务费用0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6所得税前利润总额182,887-2,078-3,941 1,139 16,493 12,199 5,870 7,471 9,987 25,506 36,475 25,155 48,610 7弥补以前年度亏损6,019 0 1,139 4,879 0 0 0 0 0 0 0 0 8应纳税所得额182,8170、87 0 0 0 11,614 12,199 5,870 7,471 9,987 25,506 36,475 25,155 48,610 9所得税45,722 0 0 0 2,903 3,050 1,467 1,868 2,497 6,377 9,119 6,289 12,153 10所得税后利润137,165 0 0 0 8,710 9,149 4,402 5,604 7,490 19,130 27,356 18,866 36,458 9,149 4,402 5,604 7,490 19,130 27,356 18,866 36,458 1091099.5 项目盈利能力分析项目盈利能力分析项171、目现金流量表：1101109.5 项目盈利能力分析项目盈利能力分析项目主要财务指标项目主要财务指标项目总投资额约27.25亿元；项目财务税后内部收益率：11.88%；项目税后财务净 现值（I=8%）：27,414万元；项目税后动态投资回收期（含建设期）：11.33年；该项目的各项指标表明，其财务净现值大于0，内部收益率大于基准收益率，项目 基本方案在财务上是可行的可行的。序 号指标单位指标值备注所得税前所得税后1总投资额万元272459.36/2自有资金投入万元272459.36/4内部收益率14.91%11.88%14.91%11.88%5净现值万元51,725.0827,414.3751,172、725.0827,414.37I=8%6投资回收期（静态）年9.62 10.01 从2012年起7投资回收期（动态）年10.75 11.33 从2012年起8投资回报率（静态）10.40%9.99%/9投资回报率（动态）9%9%/1111119.6 敏感性分析敏感性分析1/31.对内部收益率的影响程度从大到小依次为建安成本、售价、租金、地价从大到小依次为建安成本、售价、租金、地价；2.针对内部收益率、财务净现值两个指标而言，建安成本上升或下降产生的影响影响要大于 租金下降或上升对内部收益率的影响；3.本项目假定第12年整体转售，故投资回收期对各指标的变动相对不太敏感；4.严格控制开发成本，特别173、是确保经营收入的实现，是项目取得较高收益的重要保证，同时 也是提早收回投资的保证4.严格控制开发成本，特别是确保经营收入的实现，是项目取得较高收益的重要保证，同时 也是提早收回投资的保证。对建安成本、售价、租金、地价建安成本、售价、租金、地价进行敏感性分析：1121129.6 敏感性分析敏感性分析2/3研发物业销售部分占研发总量的比重每增加/减少10%，IRR随之增加/减少约1个百分点；研发物业销售部分占研发总量的比重每增加/减少10%，IRR随之增加/减少约1个百分点；以基准方案为参考值，对租售比例租售比例和资本化率和资本化率两个指标进行敏感性分析，如下表所示：资本化率每降低1个百分点，IR174、R就会 增加0.6-0.8个百分点资本化率每降低1个百分点，IRR就会 增加0.6-0.8个百分点说明：项目资本化时的物业总 体量18.56万平米，占两次拿地 总指标的29.65%，包括研发办 公楼、商业、保障房三类业态1131139.6 敏感性分析敏感性分析3/3以基准方案为参考值，测算以名义地价拿地以名义地价拿地时的财务指标：协议地价：工业14万/亩（210元/平米），住宅、商业：1190元/平米（楼面地价）；名义地价：工业24万/亩（360元/平米），住宅、商业：1600元/平米（楼面地价）；名义地价名义地价协议地价协议地价差额差额第一次拿地21,693 15,117 6,576 第二次175、拿地19,754 13,791 5,963 合计41,447 28,908 12,539 12,539 名义地价与协议地价的差额（单位：万元）名义地价与协议地价的差额（单位：万元）总投资额（万元）内部收益率税前税后以协议地价计算272,459 14.91%11.88%以名义地价计算284,998 12.91%10.30%因名义地价和实际协议地价差额较 大，对IRR影响程度高，一定要落实地 价返还机制。因名义地价和实际协议地价差额较 大，对IRR影响程度高，一定要落实地 价返还机制。1141149.7 盈亏平衡分析盈亏平衡分析在全部自有资金情况下对本项目进行盈亏平衡（税后IRR等于基准收益率、税176、后财务净现值为 零税后IRR等于基准收益率、税后财务净现值为 零）分析：（1）其他因素保持不变，建安成本建安成本上升至原建安成本的120%（即研发、商业、住宅、保障房 的建安成本分别增加到4200元/平米、4200元/平米、4080元/平米、2880元/平米），仍可 保本。（2）其他因素保持不变，租金租金整体下降至原有租金水平39%（即研发、商业入市租金降至12元/平米.月，保障房租金降至136元/间.月），仍可保本。（3）其他因素保持不变，售价售价整体下降至原有售价82%（即研发、住宅的售价分别降至5740元/平米、7231元/平米），仍可保本。（4）其他因素保持不变，地价地价整体上升至原有177、地价220%（即研发、商业、住宅、保障房的地 价分别增加到31万元/亩、2618元/平米、2618元/平米、35万元/亩），仍可保本。本项目具备一定的抗风险能力本项目具备一定的抗风险能力。1157.0 启动区详细定位启动区详细定位7.1 启动区功能定位启动区功能定位7.2 启动区开发档次定位启动区开发档次定位7.3 启动区客户定位启动区客户定位7.4启动区产品定位启动区产品定位7.5 启动区价格定位启动区价格定位7.6启动区规划设计建议启动区规划设计建议1159.0 项目投资效益分析项目投资效益分析9.1 前提条件假设前提条件假设9.2 开发进度安排开发进度安排9.3 投资估算与资金筹措投资估178、算与资金筹措9.4 经营收入测算经营收入测算9.5 项目盈利能力分析项目盈利能力分析9.6 敏感性分析敏感性分析9.7 盈亏平衡分析盈亏平衡分析10.0项目风险及规避策略项目风险及规避策略10.1 市场风险及规避策略市场风险及规避策略10.2 资金风险及规避策略资金风险及规避策略10.3 新竞争者风险及规避策略新竞争者风险及规避策略10.4 政策风险及规避策略政策风险及规避策略10.5 工程风险及规避策略工程风险及规避策略11.0 需注意的若干重大问题需注意的若干重大问题11.1 建安成本建安成本11.2 规划指标规划指标11.3 拿地方式拿地方式11.4 开发节奏开发节奏11.5 政策争取政179、策争取8.0 开发及运营模式建议开发及运营模式建议8.1 总体开发策略总体开发策略8.2 分期开发考虑因素分期开发考虑因素8.3 分期开发进度及体量分期开发进度及体量8.4 运营模式构建原则运营模式构建原则8.5 运营模式建议运营模式建议附件四：企业客户访谈纪要附件三：企业需求估算过程附件二：典型园区案例附件一：项目开发的必要性 和意义附件四：企业客户访谈纪要附件三：企业需求估算过程附件二：典型园区案例附件一：项目开发的必要性 和意义11611610.1市场风险及规避策略市场风险及规避策略市场风险市场风险 招商风险招商风险本项目高标准规划、高水平建设，但由于位于高新区，目前而言，相 比青岛市内180、和黄岛经济开发区，招商方面具有一定的竞争劣势。工业房地产市场价格变化风险工业房地产市场价格变化风险本项目未来供求关系存在一定的不确定性，因此，工业房地产市场价 格的变化，会直接影响到本项目的收益。入驻客户对租约合同违约风险入驻客户对租约合同违约风险除了一些市场供需方面的风险外，对已签了租赁协议的入驻客户仍然 存在客户违约的风险。入驻客户出于多方面考虑，在租约合同履行一段时 间后均有各种违约可能。因此，对入驻客户审核、在签租约合同时周密考 虑、对已入园企业做好服务均非常重要。入驻客户自身经营风险入驻客户自身经营风险对已入驻的客户，如果企业均为质素不好，竞争力不强的客户，在 运营过程中有破产或解散181、的可能，这类企业如果比例较大，会影响到本项 目租金收入的稳定性。因此，也应充分考虑入驻客户的质素结构。单一或少量客户结构风险单一或少量客户结构风险根据二八定律，如果80%以上的租赁面积由20%以下的客户占有，这是风险很大的一种客户结构。一旦这种客户离开，对业主租赁收入的损 失也很大。117117 园区建设应符合目标客户的心理需求。园区建设应符合目标客户的心理需求。从功能布局上，需注意绿化环境、开放空间、安静氛围的营造，生产区域不宜引进有噪 音、有污染的企业进驻园区。从开发次序上，分期滚动开发，一期开发比例稍小，后 面逐期加大开发面积。从住宿安排上，适应研发设计类脑力劳动者的需求 多元招商策略。182、多元招商策略。充分利用各种广告宣传媒体，积极策划各类宣传推介活动，塑造本项目的整体形象与品 牌特征，不断扩大知名度与影响力，增强本项目对潜在客户的吸引力，吸引目标客户 入驻。适度提前招商。在项目规划设计时，应确定项目定位，接洽主要的合作对象，确定合作意向，并根据定位与招商对象的特色进行相应的建筑设计。根据市场适时调整租金价格。根据市场适时调整租金价格。市场价格是变动的，目前设定的未来市场价格会有一定的偏差，因此，应跟踪市场价格 的变化，适时调整租金价格，以保证理想的出租率及租金总收入。注意控制客户租赁结构。注意控制客户租赁结构。防止80%的租赁面积被20%的企业控制，另外，5-10年长期、2-183、4中期，1年期的租约比例 可按20%、40%、40%设定，即可以根据市场变化调整客户，又保持一定的稳定性。了解客户、服务客户、留住客户。了解客户、服务客户、留住客户。加强园区管理，定期了解客户需求，做好客户服务，留住优质客户，打造品牌园区。注意控制客户质素结构。注意控制客户质素结构。优质客户（包括知名、中型及小型潜力客户）比例应维持在80%左右。规避策略规避策略10.1市场风险及规避策略市场风险及规避策略11811810.2 资金风险及规避策略资金风险及规避策略资金风险资金风险目前市场上，房地产企业融资难度较大；本项目开发 体量大，资金需求庞大，为防止出现资金链断裂的风 险，要充分做好资金投入184、与回收的计划。规避策略规避策略为了规避资金风险，建议采取以下投资与开发策略：分期开发，滚动投资，以减轻资金压力分期开发，滚动投资，以减轻资金压力 采取灵活的租赁方式采取灵活的租赁方式11911910.3新竞争者风险及规避策略新竞争者风险及规避策略新竞争者风险新竞争者风险尽管目前高新区内乃至青岛市内尚没有与本项目定位相似的竞 争者，但是，从发展的角度看，在相对漫长的项目建设期内，可能 会出现类似项目，形成新的强劲竞争对手，从而对本项目带来新的 挑战。规避策略规避策略为了规避新竞争者风险，建议采取以下策略：打造优质产品打造优质产品通过高起点规划、高标准建设、高水平管理，从硬件建设到软件服务，从 整185、体到细节，多方努力将本项目打造青岛市标杆园区，从而提高后进者的 竞争门槛，减少潜在的竞争者。对不同的潜在竞争对手，采取不同的竞争策略。对不同的潜在竞争对手，采取不同的竞争策略。对位于市区内新竞争者，针对它们在交通、停车、周边环境等方面难以克 服的瓶颈，可在项目内部交通网络、停车设施、公共休闲场所、产业配套 等方面构筑独特的竞争优势；对于其它新开发区的潜在竞争者，则应在园 区服务、管理模式、园区品牌、环境特色等方面构筑竞争优势，并在广告 宣传与建设时间上先声夺人，抢占新型业态的制高点。整体规划，灵活调整。整体规划，灵活调整。在明确界定项目主题定位、档次定位、辐射范围和主要功能的基础上，在 各功能186、的比例、子项目的具体业态等方面留下调整余地，根据市场的发展 态势灵活调整子项目的功能组合与业态选择，以降低竞争者风险。12012010.4 政策风险及规避策略政策风险及规避策略对于高新区来说，存在不容忽视的政策不确定性，高新区是前任政府开 高新区是前任政府开 发的重点，而新任政府更加关注“西海岸经济区”和“蓝色硅谷”发的重点，而新任政府更加关注“西海岸经济区”和“蓝色硅谷”，那么高新区获取政府资源支持的力度可能会被减弱；这可能会在一定，那么高新区获取政府资源支持的力度可能会被减弱；这可能会在一定 程度上影响已入园或计划入园企业对区域发展的预期。程度上影响已入园或计划入园企业对区域发展的预期。政187、策风险政策风险青岛这座城市一定要瞄准海洋，走向海洋，实现蓝色跨越。两大重要的支撑点，一个就是要建设西海岸 经济新区，一个就是打造东部的蓝色硅谷；西海岸经济新区主要是所辖黄岛、胶南区域青岛这座城市一定要瞄准海洋，走向海洋，实现蓝色跨越。两大重要的支撑点，一个就是要建设西海岸 经济新区，一个就是打造东部的蓝色硅谷；西海岸经济新区主要是所辖黄岛、胶南区域。这个区域具有得天独厚的优势，从地图上看它处于我们国家北部京津 唐经济区和南部的长三角经济区的中间核心地带，有很好的区位优势，具备发力的条件；同时它还拥有开放的优势，青岛乃至 山东，国家级的开发区和一些省级园区，这个区域最集中，像国家级的经济技术开发188、区、保税物流港区、出口加工区。在这个 区域里还有两大国际港口，一个前湾港，一个董家口港，也将会为这个区域的对外开放发挥非常重要的作用；这个区域也有很 好的海洋资源、岸线资源，青岛总共有700多公里的海岸线，这个区域就有近300公里，岸线条件也非常适合于发展海洋装备制 造以及海洋二三产业。另外一个就是蓝色硅谷，另外一个就是蓝色硅谷，这是基于青岛的海洋科研、海洋教学优势提出来的。目前我们规划的区域叫目前我们规划的区域叫“一园一区 一带一园一区 一带”。“一区”是指即墨东部鳌山卫蓝色硅谷的核心区域，在这个区域，我们正在打造5平方公里的海洋创新科研聚集区，还有5 平方公里的配套服务区。这个区域就是要集189、中海洋科研机构，集中海洋科研人才，集中海洋科研成果。目前，山东大学的青岛 校区已在这个区域，国家海洋科研实验室也在这个区域，国家海洋局的深潜基地也在这个区域，今后它将聚集更多的海洋科研 机构、海洋科技人才。“一园一园”，就是胶州湾底部的高新技术产业开发区，这是国家级的，这个开发区未来的一个 重要定位就是承接海洋研发成果的产业化转移，形成海洋高科技产业聚集地。，就是胶州湾底部的高新技术产业开发区，这是国家级的，这个开发区未来的一个 重要定位就是承接海洋研发成果的产业化转移，形成海洋高科技产业聚集地。“一带”，就是从即墨东部鳌山卫核心 区向南，沿着滨海大道，一直延伸到崂山的科技城。在这一带当中，重190、点部署海洋科技的孵化，形成一条科技长廊。通过打造 这个蓝色硅谷，进一步为蓝色经济提供强大的科技和智力支持。-摘自青岛市委书记李群在市第十一次党代会闭幕后的媒体专访121121为了规避政策风险，建议采取以下策略：控制好开发节奏控制好开发节奏面临政策不确定性的环境，我司认为应该控制好开发 节奏，投石问路，将风险降到最低。与政府深度捆绑，争取最大力度的政策扶持与政府深度捆绑，争取最大力度的政策扶持税收政策、利率与汇率政策、房地产与土地开发政策 等各项政策的演变趋势及其对本项目的影响，及早做好 各种应对准备，减少政策变动的损失；不仅争取高新区 现有政策，而且其他区域能给的政策扶持也要向高新区 争取。规191、避策略规避策略10.4 政策风险及规避策略政策风险及规避策略122122本项目本项目佳明光电10.5 工程风险及规避策略工程风险及规避策略工程风险工程风险 佳明光电项目人员介绍：原准备打桩，发现 地下为淤泥，无法施工，后采用强夯置换的 形式，在建筑物垂直投影的范围内选取了743 个点，用石块置换了4-5米的土层，其中一期 总成本约120余万（材料+施工费）；海信模具主要物业类型是单程厂房、多层办 公楼、宿舍，其打桩30-40米，成本约1亿 元；建议尽快请第三方机构对本项目进行初步 地下勘察，做到心中有数。规避策略规避策略注：因访谈对象不是工程人员，故上述数据并不严谨，重点在于说明该 片区地下成192、本存在重大不确定性。注：因访谈对象不是工程人员，故上述数据并不严谨，重点在于说明该 片区地下成本存在重大不确定性。1237.0 启动区详细定位启动区详细定位7.1 启动区功能定位启动区功能定位7.2 启动区开发档次定位启动区开发档次定位7.3 启动区客户定位启动区客户定位7.4启动区产品定位启动区产品定位7.5 启动区价格定位启动区价格定位7.6启动区规划设计建议启动区规划设计建议1239.0 项目投资效益分析项目投资效益分析9.1 前提条件假设前提条件假设9.2 开发进度安排开发进度安排9.3 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措9.4 经营收入测算经营收入测算9.5 项目盈利能力分析项目盈193、利能力分析9.6 敏感性分析敏感性分析9.7 盈亏平衡分析盈亏平衡分析9.8 项目社会经济效益评价项目社会经济效益评价10.0项目风险及规避策略项目风险及规避策略10.1 市场风险及规避策略市场风险及规避策略10.2 资金风险及规避策略资金风险及规避策略10.3 新竞争者风险及规避策略新竞争者风险及规避策略10.4 政策风险及规避策略政策风险及规避策略10.5 工程风险及规避策略工程风险及规避策略11.0 需注意的若干重大问题需注意的若干重大问题11.1 建安成本建安成本11.2 规划指标规划指标11.3 拿地方式拿地方式11.4 开发节奏开发节奏11.5 政策争取附件二：典型园区案例附件三：194、企业需求估算过程附件四：企业客户访谈纪要政策争取附件二：典型园区案例附件三：企业需求估算过程附件四：企业客户访谈纪要8.0 开发及运营模式建议开发及运营模式建议8.1 总体开发策略总体开发策略8.2 分期开发考虑因素分期开发考虑因素8.3 分期开发进度及体量分期开发进度及体量8.4 运营模式构建原则运营模式构建原则8.5 运营模式建议运营模式建议附件一：项目开发的必要性 和意义附件一：项目开发的必要性 和意义附件二：典型园区案例附件一：项目开发的必要性 和意义附件三：企业需求估算过程附件二：典型园区案例附件一：项目开发的必要性 和意义附件四：企业客户访谈纪要附件三：企业需求估算过程附件二：典型195、园区案例附件一：项目开发的必要性 和意义附件一：项目开发的必要性 和意义附件一：项目开发的必要性 和意义附件二：典型园区案例附件一：项目开发的必要性 和意义附件三：企业需求估算过程附件二：典型园区案例附件一：项目开发的必要性 和意义附件四：企业客户访谈纪要附件三：企业需求估算过程附件二：典型园区案例附件一：项目开发的必要性 和意义12412411.1 建安成本方面建安成本方面1、地下工程造价：项目地块为填海而成，原本为盐碱地，地下工程造价可能 会比较高，从而大幅增加项目成本；建议：尽快请当地专业机构进行初步地质勘探尽快请当地专业机构进行初步地质勘探，假如地下情况确实比较糟糕，尽快准备应对措施，196、并且在产品设计时予以考虑。2、地价返还机制建议：现有两次拿地的名义地价比实际协议地价高出约1.25亿元，这还是在没有竞 争对手竞拍的情况。所以，在商务谈判中务必有明确可执行的返还方式和返还渠 道在商务谈判中务必有明确可执行的返还方式和返还渠 道。12512511.2 规划指标方面规划指标方面1、商业部分指标：两次拿地供7.5万平米，占总建筑面积12%，由于区域现阶 段缺乏市场支撑，在出租模式下的效益极差。建议：三种解决方式 减少商业指标，原则上不超过1万平米，其余以研发指标7%的配套来实现。好处 是成本大幅降低，问题是如果用研发指标做商业配套，需一并与政府约定租赁登 记、消防验收、营业执照等问197、题，最好能有书面的会议纪要，为招商运营解决后 顾之忧；如果一定要全部用商业指标，建议较少商业面积，12%的比例过高；如果一定要全部用商业指标，且7.5万不能减少，应争取允许商业指标可建成写 字楼产品来分户出售；12612611.3 拿地方式拿地方式1、两次拿地时间间隔太短：由于市场也需花好几年时间消化第一次拿地的开发，第二 次拿地的时间建议延长获取时间，以减轻开发压力且免去前几年的土地使用税建议：与政府大协议锁定地价，并约定第二次拿地目标和拿地时间与政府大协议锁定地价，并约定第二次拿地目标和拿地时间（如不超过18或24 个月），12712711.4 开发节奏开发节奏1、开工时期没有问题，千万不198、能约束竣工期建议：开发周期的长短对于控制市场风险，提升物业价值，提高项目投资回报意义重 大。高新区现有很多项目都可实现分期开发，本项目一定不能承诺本项目一定不能承诺3-4年内开发完毕年内开发完毕。2、首期至少15万的研发物业体量过大。除非政府愿意背书承诺将市南软件园的企业引 入本项目，且消化面积不少于7万平米，否则一定不能答应。建议：如政府不能承诺，则尽量降低首期研发物业的体量约束，以5万平米为谈判目标；如果一定要开发15万，则需在措辞上中性表态，不能造成书面上的违约，比如说 开工15万，但不说一定要同时竣工15万；12812811.5 政策争取政策争取1、争取分层、分户出售这样更有利于产品设199、计，有利于市场消化，资金回笼，提高效益；2、与政府深度捆绑政府是市场竞争者之一，为规避风险，本项目需争取政府捆绑，他们引入的软件及创 意企业直接落户我们园区，且落户我们园区的企业也可享受政府其它自有园区同等或 更优的优惠条件；129129附件130130附件一、项目必要性和意义附件一、项目必要性和意义附件一、项目必要性和意义附件一、项目必要性和意义131年月，在蛇口工业区年工作会议上，蛇口工业区确定新的定位：“锻造中 国卓越的园区综合开发运营商”，根据新的定位，蛇口工业区的业务定位将专注于：园区土地开发与租 售，各种物业开发、投资与经营和相关的基金管理，园区综合服务，与高科技密切相关的产业投资200、及其 基金管理。这意味着公司将从一个管理型企业转型为高度市场化的专业地产开发商，青岛项目的开发，从一开始就受到集团以及公司各级领导的重视，战略转型需要一个强有力的标杆项目一炮打响市场知名 度，青岛项目责无旁贷扛起此重任。一、项目开发的必要性一、项目开发的必要性（一）蛇口工业区战略转型的要求（二）公司异地扩张的必然选择（一）蛇口工业区战略转型的要求（二）公司异地扩张的必然选择蛇口工业区从蛇口起步，30多年来与蛇口共同经历成长与蜕变，如今再造新蛇口的伟大工程已经 拉开序幕，太子湾等重大项目正式启动，蛇口片区进入了新一轮的发展阶段，然而毕竟蛇口的资源有 限，对于公司来说，异地扩张和复制是打造卓越运营201、商的必经之路，唯有走出去，才能实现公司战略转 型的远大愿景，才能实现更长远的发展，青岛城市投资环境良好，高新区政策优势明显，定位高端，契 合了公司异地复制的要求。因此青岛项目的开发时公司异地扩张的必然选择。132二、项目开发的意义二、项目开发的意义（一）公司盈利模式的开拓创新之举（一）公司盈利模式的开拓创新之举青岛项目是工业区第一个销售型工业地产项目，希望能够突破传统产业园区开发周 转慢、短期效益差的瓶颈，带动园区发展，拓宽园区开发经营路径，对于工业区的盈利 模式有重要的借鉴意义。（二）全国化战略布局的标杆示范项目（二）全国化战略布局的标杆示范项目青岛项目是工业区异地的大型园区项目，是公司全国202、化战略布局的关键性起步，对于 公司日后的园区运营经验总结、模式复制具有深远的引导意义。（三）品牌知名度提升的重要载体（三）品牌知名度提升的重要载体工业区处于战略转型阶段，新的公司目标和愿景、企业形象的重塑都需要一个标志性 项目来推广，青岛项目应运而生，是公司品牌知名度提升的重要载体。133133附件二、典型园区案例附件二、典型园区案例附件二、典型园区案例附件二、典型园区案例科技园、商务园案例创意产业园案例134134科技园、商务园案例科技园、商务园案例市南软件园市南软件园占地面积（平米）22.6万建筑面积（平米）1期26万容积率1期2.06租金（元/平米/日）1.5出租率100%青岛软件园是国203、家火炬计划软件产业基地、“青岛市留学人员创业基地”，先后获得“国家 火炬计划软件产业基地管理先进单位”、“全国先进科技产业园”、“国家科技企业孵化器”等 荣誉称号。青岛软件园位于青岛市市南区，是青岛政治、经济、科技、文化、商业、金融、旅游和对外开 放的中心区域，环境优美、气候宜人，交通网络通畅发达。园区周围生活便利，金融机构、中介 机构、星级酒店、购物中心、超市、商业街、教育等配套设施完善。青岛软件园一期建筑面积26万平方米，目前已有20万平方米研发楼投入使用，已吸引了包 括微软、NEC、新立迅、高信、优创、软脑、创迹、NHN、用友、金蝶、浪潮在内的200余家国 内外知名企业机构入住。园区简介204、园区基本指标135135入驻企业从抽样调查的结果 来看，青岛软件园入驻 的企业大部分为电子科 技类企业，软件业只占 一部分比例，但不是客 户主体，客户构成较复 杂，主要包含电子科技 类、网络信息类、软件 研发类、文化传媒类和 贸易运输类。科技园、商务园案例科技园、商务园案例市南软件园市南软件园136136园区环境研发办公楼研发办公楼精装修、敞开式办公楼宇，夏季VRV空调制冷，冬季市政地暖供热，为企业节约商务成本供电供电园区建有35KV变电站，实现24小时不间断供电通讯通讯环园区光纤通讯网络，实现万兆光纤入园区，千 兆到楼宇，百兆到桌面的高速网络接入安全监控安全监控24小时全方位录像监控和治安巡205、逻餐饮中心餐饮中心5000平米就餐区，可容纳3000人同时就餐。中、日、韩餐和各种风味小吃满足个性化需求宾馆宾馆按四星级标准建设，拥有客房143间配套服务配套服务银行、超市等网点为您提供周到、全面的配套服 务园区基础设施齐全，但细节小品方面有所欠 缺，例如园区内如任何指示牌，交通拥堵科技园、商务园案例科技园、商务园案例市南软件园市南软件园137137园区基本指标占地面积（平米）8万建筑面积（平米）11.6万容积率1.45租金（元/平米/日）1.4-2出租率100%园区简介青岛国际动漫游戏产业园（Q-park）是经青岛市人民政府批准，由青岛市市南区 人民政府投资建设，并由北京中关村创意产业孵化器206、的动漫游戏精英团队运营的国际化 产业园区，也是由国家新闻出版总署授予的全国六个“国家动漫创意产业基地”之一。园区精确定位为国内独创的、规模化的、由专业运营团队打造的国际化动漫游戏产业 联盟及资源聚集平台。科技园、商务园案例科技园、商务园案例国际动漫产业园国际动漫产业园138138青岛动漫产业园（Q-park）位于浮山脚下，占地150亩，建筑面积11.6万平米；园区共分为A、B、C、D、E五座单元；园区三面环山，环境优美，绿化率达到45%以上；功能区划分：A座：研发楼；B座：研发楼；C座：培训楼；D座：服务中心；E座：综合楼科技园、商务园案例科技园、商务园案例国际动漫产业园国际动漫产业园1391207、39入驻企业园区内以小型动漫企业 为主，约占80%，其余为 建筑设计类企业，少量教 育咨询类企业，行业导向 性清晰。园区对于行业内企业用充 分的优惠措施，在租金上 实行差别对待，行业内企 业租金为1.4元/平米/日；行业外企业租金为2 元/平米/日A栋研发楼c栋研发楼科技园、商务园案例科技园、商务园案例国际动漫产业园国际动漫产业园140140项目又名高层次人才创业中心，为政府开发项目；项目一期已建成并投入使用，29层，约3万平米；入住企业多为网络信息技术、软件、商务服务类；科技园、商务园案例科技园、商务园案例黄岛科技创新园黄岛科技创新园141141项目紧邻黄岛科技创新园；总用地面积38909.208、7平米，总建筑面积135354.2平米;供4栋高层建筑，其中A栋地上建面29815平米，B栋地上建面31359.8平米，C、D栋地上建面 分别为17649平米和26172平米；物业为小开间设计，目标为孵化型和成长型的高科技企业；项目目前正在进行地下工程施工，预计2013年入市科技园、商务园案例科技园、商务园案例启立青岛软件园启立青岛软件园142142项目总占地面积约2000亩，规划建筑面积约200万平方米；起步区占地面积约500亩，规划建筑面积55万平方米，2-3年内建成投入使用；目标是吸引软件与服务外包企业；项目目前暂未正式开工建设；科技园、商务园案例科技园、商务园案例光谷软件园光谷软件园项209、目内部土地情况项目规划图143143青岛总部基地于2010年9月签约，2011年5月开工建设。地处青岛市城阳区流亭街道（机场东 侧），总占地约2400亩，建筑面积约260万平方米；项目目前尚未动工；预计该项目仍将遵循总部基地的风格，建成后销售；科技园、商务园案例科技园、商务园案例总部基地总部基地144144项目总占地面积约为9.2万平方米，总建筑面积约23.9万平方米，总投资约20亿元；项目规划为由23栋企业独栋办公楼、7栋孵化器办公楼、3栋商业展示中心、1栋公寓式酒店、1栋 独立商业及底层商业裙房组成的多业态复合式综合体，共计35座单体建筑；项目分两期开发，一期建设内容为中轴公园以南的区域，210、建设周期为2011年9月-2012年12月，二期内容为中轴公园以北的区域，建设周期为2012年5月-2013年4月。一期开发建设约14栋；项目目前只售不租；科技园、商务园案例科技园、商务园案例首创国际空港中心首创国际空港中心145145项目由北科建集团控股，和青岛大荣置业有限公司共同出资建设；重点吸引国家基础药物、小分子药物、蛋白质药物、基因重组药物、汉方药物、海洋生物药、检 测试剂及设备开发、原料药物及辅料、医疗材料及器械、生物制剂等方面的国际国内知名机构、研 发中心及相关企业入驻，打造以生命科学为核心的生物医药科技产业集群科技园、商务园案例科技园、商务园案例北科建生物医药产业园北科建生物医211、药产业园146146园区占地86亩，建筑面积6.2万多平方米，总投资近3亿元；园区容积率1.08，绿化率40.8%，设有355个停车位，标准厂房46000平米，超高厂房1300平 米，办公场地11300平米，服务中心1200平米，餐厅1700平米；目前园区已经基本建设完毕，预计年内对外招商；对入住客户有较强的产业限制；科技园、商务园案例科技园、商务园案例青岛工研院青岛工研院147147项目位于国家（青岛）通信产业园的核心位置，占地177亩，由崂山区政府与台湾东元集团合作开 发，总建筑面积约63万平米；园区重点发展智能和绿色ICT研发创新产业、物联网及智慧生态城市研发产业、嵌入式系统及软件 开发212、产业，打造青岛“云计算”研发中心和物联网研发基地；园区一期占地55亩，建筑面积约17万平方米，总投资约10亿元；目前园区一期正在进行主题施工，预计2012年年底交付使用；科技园、商务园案例科技园、商务园案例青岛科技城（黄岛创新园）青岛科技城（黄岛创新园）148148附件二、典型园区案例附件二、典型园区案例附件二、典型园区案例附件二、典型园区案例科技园、商务园案例创意产业园案例149149园区基本指标占地面积15亩建筑面积（平米）23000租金（元/平米/日）2.3物管费（元/平米/月）3出租率95%园区简介创意100产业园是山东省第一家创意产业园，是由原青岛刺绣厂的老厂房改建而 成，发展定位为213、：引领山东创意产业发展，打造文化创意产业的集聚平台；吸引了青岛 视觉艺术设计中心、有道设计师支援中心等30多家企业入驻，园区总入住率达98，每 年可创造产值3亿元，拉动相关产值60亿元，带动就业近3000人创意产业园案例创意产业园案例创意创意100产业园产业园园区基本指标占地面积15亩建筑面积（平米）23000租金（元/平米/日）2.3物管费（元/平米/月）3出租率95%150150入驻企业创意100企业水牌园区以中小型文化创意 企业为主，主要行业有文 化传媒、广告设计、营销 策划等，企业租用面积区 间在80-100平米，园区平 台与业态集聚的氛围是吸 引客户的关键创意产业园案例创意产业园案例214、创意创意100产业园产业园151151市 南 区市 南 区创意100产业园优劣势分析城市核心区位是创意100的核心优 势城市核心区位是创意100的核心优 势创意100位于青岛市市南区南京 路繁华地段，是稀缺的城市型创意园 区，便捷的交通与都市氛围成为其吸 引企业的独特优势停车位不足是制约园区发展的主要 因素停车位不足是制约园区发展的主要 因素创意100产业园内90多家企业总 共只有80个车位，远远不能满足园区 内企业的需求，很多企业停车只能选 择对面的住宅小区，停车位不足是园 区发展最大的制约创意产业园案例创意产业园案例创意创意100产业园产业园152152园区基本指标占地面积50亩建筑面积（215、平米）50000租金（元/平米/日）1.8-2.2出租率100%中联2.5产业园是青岛市、市北区两级政府重点推进工程之一，是在原青岛显像管 厂、元通电子厂厂区基础上，经创意规划，基本保留原有建筑，并对厂区进行拆、改、扩建改造而成。整个园区以文化创意产业和2.5产业集聚为主要特色。“2.5产业”通常是指介于第二和第三产业之间的产业，故被形象地称之为“2.5产业”。由于2.5产 业一头牵着第二产业的生产、研发环节，另一头连着第三产业的外贸、物流、设计等 活动，因此高技术含量、高知识集聚、高附加价值和高管理水平成为其主要特点。园区简介创意产业园案例创意产业园案例中联中联2.5产业园产业园153153216、园区主要面向服务外包、软件与网络、电子科技、影视制作、工业设计、节庆会 展、管理咨询、广告传媒等主题产业招商，现已成为国内知名的文化创意产业和2.5产 业的示范园区。入驻企业园区企业水牌，以服务外包、电子科技、文化传媒等企业为主两家稍大的企 业为百度青岛营 销服务中心和青 岛东软载波科技 股份有限公司创意产业园案例创意产业园案例中联中联2.5产业园产业园154154优劣势分析与市区内的连通性较差是中联2.5产业园最大的不足园区位于太平山风景区内，交通极其不便，道路的通达 性差，地势不平坦使得园区内部的交通也不便利产品创新以及停车位 充沛是中联2.5的核心 优势办公产品有研发办公 楼与TH两种，217、有别于传统 厂房改造的单一产品形 式，同时由于地处风景区 内，停车状况也比市区内 产业园区好很多TH办公楼单层厂房改造办公楼园区内地势创意产业园案例创意产业园案例中联中联2.5产业园产业园155155园区基本指标园区简介1919创意产业园位于青岛市市北区华阳路青岛颐中卷烟厂老厂区及周边区域，1919创意产业园下设1馆9中心：青岛烟草博物馆、国际建材博览中心、服务外包中 心、创意中心、当代艺术中心、数字家居设计中心、创业孵化中心、中国原创故事 创作中心、会展学术中心、食尚创意中心。诸多创意产业云集于此，形成产业集 群，彰显规模与集约化效应。园区基本指标园区简介园区基本指标1919创意产业园位于青218、岛市市北区华阳路青岛颐中卷烟厂老厂区及周边区域，1919创意产业园下设1馆9中心：青岛烟草博物馆、国际建材博览中心、服务外包中 心、创意中心、当代艺术中心、数字家居设计中心、创业孵化中心、中国原创故事 创作中心、会展学术中心、食尚创意中心。诸多创意产业云集于此，形成产业集 群，彰显规模与集约化效应。园区简介园区基本指标1919创意产业园位于青岛市市北区华阳路青岛颐中卷烟厂老厂区及周边区域，1919创意产业园下设1馆9中心：青岛烟草博物馆、国际建材博览中心、服务外包中 心、创意中心、当代艺术中心、数字家居设计中心、创业孵化中心、中国原创故事 创作中心、会展学术中心、食尚创意中心。诸多创意产业云集219、于此，形成产业集 群，彰显规模与集约化效应。园区简介园区基本指标占地面积130亩建筑面积（平米）155700租金（元/平米/日）0.9-1.1出租率85%左右创意产业园案例创意产业园案例1919创意产业园创意产业园156156优劣势分析优劣势分析项目交通条件便利，停车位充足1919创意园有着便利 的交通条件，距长途汽车 站、高速公路出口不足1 公里，距青岛港不足2公 里，距火车站10分钟车 程，距机场25分钟车程。车流量大，是青岛辐射胶 州、胶南、平度、潍坊等 周边地区的物流中心区。园区成体定位不明确，导致园区的整体性变差1919产业园的1馆9中心定位使其模糊了主题创意 产业园的概念，园区更像220、是以建材中心为主导的专业 市场，真正意义上的研发办公的供应很少，物业档次 很差园区内部不成体系，功能分区不明，停车混乱文化艺术中心以私人工作室办公为主创意产业园案例创意产业园案例1919创意产业园创意产业园157157青岛工业设计产业园位于山东青岛四方区，是青岛市重点培育的工业设计专业 科技园区。目前，园区占吸收了包括工业设计、模具设计、建筑设计、环境设计、网络设计、软件设计、动漫设计以及平台服务等企业数十家。青岛工业设计产业园 区已列入青岛市科技局重点工作项目、青岛市高校毕业生就业见习基地、青岛市地 方特色产业聚集区、青岛市经信委十二五规划、青岛市工业设计示范基地等。园区简介园区基本指标占地221、面积（平米）200，000建筑面积（平米）50，000租金（元/平米/日）出租率85%左右创意产业园案例创意产业园案例工业设计产业园工业设计产业园158158入驻企业园区入驻企业中科技类企业占 比50%，其次为工业设计类企 业，同时有少量文化传媒、公 共服务平台中心等企业孵化器为四层厂房改造物业企业水牌产业园东孵化区目前尚未入住企业创意产业园案例创意产业园案例工业设计产业园工业设计产业园159159附件三、企业需求估算过程附件三、企业需求估算过程附件三、企业需求估算过程附件三、企业需求估算过程160160需求量的测算重点产业（电子+生物医药）需求量的测算重点产业（电子+生物医药）预计未来3年在222、高新区范围内能挖掘1.48万平方米的研发办公需求量预计未来3年在高新区范围内能挖掘1.48万平方米的研发办公需求量估算方法约30家企业，生产及办公面 积共119万平方米其中研发办公需求5.95万平 方米（总建面的5%）根据高新区企业研发投入占 总销售收入的5%来计算存在新增研发办公需求面积 约1.48万平方米根据调研，存在明确和潜在 需求的企业占比为25%根据经济发展局提供的详细 数据1、青岛高新区电子信息+生物医药需求估算1、青岛高新区电子信息+生物医药需求估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算161161估算方法约58家企业，生产及办公面 积共193万223、平方米其中研发办公需求5.79万平 方米（总建面的3%）根据高新区制造业研发投入 占总销售收入的3%来计算存在新增研发办公需求面积 约1.44万平方米根据调研，存在明确和潜在 需求的企业占比为25%根据经济发展局提供的详细 数据预计未来3年在高新区范围内能挖掘1.44万平方米的研发办公需求量预计未来3年在高新区范围内能挖掘1.44万平方米的研发办公需求量1、青岛高新区 装备制造需求估算1、青岛高新区 装备制造需求估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算162162青岛恒科精密工业有限公司（精密模具、手机配件）青岛恒科精密工业有限公司（精密模具、手机配件）已投224、产1.7万平方米的园区，年销售收入1.2亿元(接近海信1.3亿），300名员工，按研发人员占总人数的20%来计，预计将产生约1000平方米研发需求。青岛华世基科技发展集团有限公司（精密模具与注塑制造项目）青岛华世基科技发展集团有限公司（精密模具与注塑制造项目）2010年进入高新区，目前在建6.6万平方米的园区，年销售收入8.5亿，预计有1000名员工，研发人员占总人 数的20%来计，将产生约3000平方米研发需求。青岛方正模塑有限公司（精密模具）青岛方正模塑有限公司（精密模具）2009年开建，已投产建面0.8万平方米，现有100名员工。2010年扩能在建1万平方米，预计新增30名员工，销售 收225、入1.7亿元，按研发人员占总人数的20%来计，将产生约400平方米研发需求（一）模具产业：预计能在挖掘6400平方米的研发办公需求量（一）模具产业：预计能在挖掘6400平方米的研发办公需求量1、青岛高新区其它产业需求估算1、青岛高新区其它产业需求估算海信模具（精密模具）海信模具（精密模具）已明确需求面积约2000平方米，其中研发人员占总员工人数的20%，按此推算出其研发办公人均面积为15平方米/人。以此标准推算其它模具类企业的需求。模具产业是青岛高新区成立以前重点引进的产业，现阶段已形成一定的规模。在调研过程中，我们了 解到海信模具有明确的研发办公需求，因此可按此思路重点挖掘其它模具类企业的研226、发办公需求：附件二：需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算（二）少数分散行业的企业需求：预计能挖掘3800平方米的研发办公需求量（二）少数分散行业的企业需求：预计能挖掘3800平方米的研发办公需求量包括少数在高新区未形成行业规模，但有意向进驻或者已进入高新区的企业，未来存在新增或者扩张 的研发办公需求。根据高新区招商局提供的企业资料来推算，这部分需求面积约有3800平方米。1631631、青岛高新区需求量估算小结1、青岛高新区需求量估算小结编号编号区域区域需求量（m需求量（m2 2）1电子信息+生物医药1.48万2装备制造1.44万3其它产业1.02万合计合计3.94227、万3.94万附件二：需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算预计未来3年能在青岛高新区挖掘出3.94万平方米的研发办公需求量：164164预计未来3年能吸引1.5万平方米的软件研发办公需求入驻高新区预计未来3年能吸引1.5万平方米的软件研发办公需求入驻高新区估算方法目前青岛市经认定的规模以 上软件企业约有300家，平 均办公面积约500平方米/家约有家企业存在意向，需求 面积约1.5万平方米根据未来3年市场供应量以 及抽样调研结果，意向前往 高新区的企业占比约为10%根据网站公开数据数据及实 地调研2、青岛市区科技园软件类园区需求量估算2、青岛市区科技园软件类园区需求量228、估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算165165预计未来3年能吸引1.2万平方米的研发办公需求入驻高新区预计未来3年能吸引1.2万平方米的研发办公需求入驻高新区估算方法目前青岛市的其它主要科技 园区的存量约有25万平方米（不包括空置面积）对高新区的需求量约为1.2万 平方米根据未来3年市场供应量以 及抽样调研结果，意向前往 高新区的企业占比约为5%根据市场供应调研数据估算2、青岛市区科技园其它主要科技园区需求量估算2、青岛市区科技园其它主要科技园区需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算1661662、青岛市区科229、技园需求量估算小结2、青岛市区科技园需求量估算小结编号编号区域区域需求量（m需求量（m2 2）1软件类园区1.5万2其它主要科技园区1.2万合计合计2.7万2.7万附件二：需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算167167估算方法预计未来3年（至2014年）青 岛中高端写字楼的总吸纳量约 为22.6万平方米未来3年写字楼市场处于供大 于求局面，高新区只能从中针 对性挖掘和吸引部分客户根据戴德梁行青岛公司的公开报 告，未来3年中高端写字楼的新增 供应将超过50万平方米根据戴德梁行青岛公司的公开报 告，2011年青岛中高端写字楼的 吸纳量为7.6万平方米，以此估算 未来3230、年的吸纳量3、青岛市区写字楼需求量估算小结预计未来3年能吸引市区写字楼1.1万平方米的办公需求入驻高新区3、青岛市区写字楼需求量估算小结预计未来3年能吸引市区写字楼1.1万平方米的办公需求入驻高新区附件二：需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算有意向前往高新区的需求量约 1.1万平方米综合供需关系比以及市场调研结 果估算，未来3年有意向前往高新 区的写字楼客户占比约为5%1681684、青岛区域外需求量估算小结4、青岛区域外需求量估算小结估算方法引入华为、中兴通讯等龙头企 业在青岛设立分支机构，与金 蝶总部商谈引入顾问学院、认 证机构等将吸引5000平方米的外来区域 231、研发办公需求量保守估计，将引入5家左右 的外来企业，平均需求面积 为1000平方米/家。根据调研访谈中企业的建 议，力争引入外来企业在调研过程中，金蝶、朗讯科技、诺亚信息等公司都建议与北京、上海、深圳等一 线城市的知名企业总部进行接触，商谈在青岛设立分支机构并入驻我园区的事宜。由于尚未对这部分企业展开调研，因此需求量将采取保守预估。建议下一步可对上 述地区企业需求进行补充调查。附件二：需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算附件二：需求量估算预计未来3年能吸引青岛区域外5000平方米的研发需求入驻高新区预计未来3年能吸引青岛区域外5000平方米的研发需求入驻高新区169169附件四、企业232、客户访谈纪要附件四、企业客户访谈纪要附件四、企业客户访谈纪要附件四、企业客户访谈纪要170170序号序号企业名称企业名称产业类型产业类型1冠捷科技（青岛）有限公司冠捷科技（青岛）有限公司LCM模组及液晶显示器项目模组及液晶显示器项目 电子信息电子信息2青岛优通通讯设备有限公司优通通讯3G移动通讯 基站天线项目电子信息3青岛瑞普电气有限责任公司青岛瑞普电气有限责任公司瑞普电气胶印机及雷达 项目瑞普电气胶印机及雷达 项目电子信息电子信息4青岛通华自控科技有限公司通华自控系统项目电子信息5青岛高校控制系统有限公司青岛高校控制系统有限公司电子信息电子信息6青岛润海网络工程有限公司电子信息7青岛海信模具233、有限公司青岛海信模具有限公司电子信息电子信息8青岛英泰信息产业有限公司青岛英泰嵌入式系统项 目电子信息9青岛博世动力科技发展有限公司（外资）电子信息10重汽集团专用汽车公司青岛重汽专用车项目汽车11青岛远程科技有限公司海诺汽车汽车零部件项目汽车12青岛四方车辆研究所有限公司思锐科技四方车辆研 究所产业中心项目汽车13美国TRW集团天合亚太有限公司项目（外资）汽车14青岛诚润利得轨道交通设备有限公司青岛诚润利得 轨道交通设备项目轨道机车15法国阿尔斯通（外资）轨道机车16江友光电科技（韩国晶圆科技检测）项目（外资）光电17青岛嘉星晶电科技股份有限公司嘉星晶电LED蓝宝 石晶片项目光电18青岛佳明234、光电科技发展有限公司青岛佳明光电科技发展有限公司佳明测控环保监测 仪器项目佳明测控环保监测 仪器项目光电光电19青岛汉唐生物科技有限公司青岛汉唐生物科技有限公司汉唐生物生物芯片与医 疗设备项目汉唐生物生物芯片与医 疗设备项目生物生物20赛诺泰青岛药品科技有限公司生物21青岛奥克生物开发有限公司奥科生物干细胞产业化 及生物制药项目生物22青岛海纳光电环保有限公司海纳光电环保仪器项目环保23青岛世纪海洋环保新材料有限公司环保24瑞力机械机械25青岛华东工程机械有限公司华东机械重型锻造操作 机和工业机器人一期项目机械26韩国圣度中国区营销总部项目（外资）其它27山东世通国际检测技术服务有限公司检测中235、心项目其它28爱普塔（青岛）商业设备有限公司（外资）其它29青岛伦敦杜蕾斯有限公司（外资）其它30青岛百福德科技有限公司青岛百福德科技有限公司其它其它31金文科技其它我司选取了31家高新技术企业作为拟拜访对象，涵盖了电子信息、汽车、光电、生物医药、节能环保等高新 区的主要行业，详细了解企业的需求。后通过高新区管委会尽力联络，我司对其中7家企业进行了深入访谈。附件三：企业访谈详录（高新区）附件三：企业访谈详录（高新区）附件三：企业访谈详录（高新区）附件三：企业访谈详录（高新区）1711711、海信模具（对研发办公有明确需求)1、海信模具（对研发办公有明确需求)海信模具拟属于海信集团，1996年成236、立，现有700多名员 工，年产值2.2亿元人民币，在行业内处于上等水平，30%的 业务来自于海信集团内部，另外70%来自于松下、三星、西 门子等国际企业。模具产品结构：50%为黑色家电（电视、笔记本电脑等）、20%为白色家电（洗衣机、冰箱等）、30%为精密模具（手机、多媒体设备）和汽车模具。目前高新区 内的客户包括冠捷、重汽等，区域产业关联度较高。访谈时间：访谈时间：2012年2月14日访谈人：综合管理部部长 程晓伟访谈要点：访谈人：综合管理部部长 程晓伟访谈要点：公司介绍公司介绍整个园区占地5.4万平方米，建筑面积约3万平方米，目前已全部开发完毕，无 预留空间。目前涵盖模具的全产业链环节，包237、括研发、设计、总装、检测、实 验等，其中研发办公面积约2000平方米。海信模具计划未来3-5年内总产值要翻 一番，但目前受到土地制约，未来需寻找新的发展空间。园区建设情况园区建设情况高新区企业高新区企业海信模具海信模具172172目前，海信模具的研究部门包括技术部、设计团队、研究所等，约有150多人，未来还将进一步加 强产品设计、结构设计、产品研发等力量，拓展更广阔的服务市场和客户渠道。因此，未来对研发 办公有明确的扩张需求。同时，海信模具的检测实验部门、市场部门、客户部门都有相应的新增办 公需求，而且倾向于集中在总部园区或周边的范围内。另外，有部分上下游配套企业是长期在海信 模具园区内办公的238、，随着业务的扩张，这部分企业也有在海信园区周边需找独立办公的需求。对于我司项目而言，海信模具明确表示认可并存在购买的可能性，考虑将研发设计团队从总部中分 离出来，但需求面积不会非常大（2000平方米左右），其它如客户服务、市场部、与高校合作的研 发项目都有可能进驻我园区。海信模具还建议，可以与海信总部取得联系，因其总部研发中心是单 独分离并在市区内办公，我司可与海信集团商讨合作的可能性，进一步扩大使用需求和影响力。同 时，如配套企业有独立办公的需求，海信也可向我司进行推荐。总体而言，海信模具可列为我司重 点挖掘的客户，行业带动性较强。对研发办公的需求对研发办公的需求高新区企业高新区企业海信模具239、海信模具173173海信模具研发人员总数约占公司员工20%的比例，且平均收入在5000-6000元/月，在青岛 处于中上水平，具有较强的消费能力。目前海信对于研发办公人员的居住管理是松散式，对 于工人是集中式，而研发办公人员有明确的高端居住需求，比如曾经组团去看高新区的楼盘 东风馨苑；如果高新区有合适的居住区，且商业配套设施比较完善，这部分员工是会考虑在 高新区购房常住，避免每天从市区至高新区往返奔波。但现状是高新区及其缺乏生活和商业 配套。对于我司项目而言，海信模具的研发人员未来有可能成为住宅、公寓、商业配套的主力消费 人群，带动园区的人气。特别是如果能将海信模具的研发部门迁入到我园区，则配240、套需求将 会跟着释放出来。对配套的需求对配套的需求高新区企业高新区企业海信模具海信模具1741742、冠捷科技（对住宅配套有明确需求，研发办公有潜在需求）2、冠捷科技（对住宅配套有明确需求，研发办公有潜在需求）冠捷科技是全球三大显示器制造商之一，青岛项目的投资额 约9000万美元（折合人民币6亿元），总用地面积和建筑面 积约为23万和25万平方米，主要产品包括LCD电视、显示器 等（与海尔、海信合作），年产值可达60亿元人民币，是高 新区的龙头产业项目，具有较强的辐射带动作用。访谈时间：访谈时间：2012年2月16日访谈人：访谈人：总经理助理 胡勇蓬访谈要点：访谈要点：项目介绍项目介绍冠捷一期241、项目于2011年3月奠基，预计2012年6月试产，已建 成面积15万平方米，主要以厂房、仓库和宿舍为主。二期将 建研发办公中心，目前暂时将研发、技术支持、客服等职能 部门放在厂房内办公。园区建设情况园区建设情况高新区企业高新区企业冠捷科技冠捷科技175175冠捷科技非常重视自主研发环节，包括Lcm组件的设计、LED背光研发、面板的研发及测试等，几乎完全靠 自身完成。目前，研发团队主要集中在台湾、大陆南方地区，未来计划将研发力量转移到青岛项目中；同 时，技术支持、客服等部门也将会集中到青岛园区来办公。因此，园区规划了研发办公楼，短期内基本上 能够满足使用需求。对于我司项目而言，冠捷方面表示是存在242、潜在需求的，特别是随着投产后业务量的扩增，相应的研发、技 术、客服等部门规模也将扩大，有可能会从现有的厂区中分离出来，寻找品质更高、环境更好、管理更专 业的办公场地，而且我司项目距冠捷园区距离较近，因此中长期来看是存在办公楼的购买需求。从产业链集聚来看，冠捷液晶项目对上游的原材料、配件供应商（如LED背光器件）的需求较大，也会吸 引下游相应的技术支持、经销商、应用等企业。这些配套企业为了便利地与冠捷对接业务，存在进驻高新 区的可能，但无需在高新区拿地自建，只需根据实际需求购买和租赁我司物业即可。对研发办公的需求对研发办公的需求案例深圳光明华星光电项目案例深圳光明华星光电项目华星光电8.5代平板243、显示项目总投资245亿元，是深圳建市以来投资最大的单体项目，其上下游的关联厂商 达近千家。项目投产后，随即吸引了了世界500强日本旭硝子前来建设玻璃基板基地，同时还吸引了佳能、美国ATK两家世界500强到光明加速器园区考察，拟设立办公点，以提供技术支持和服务。高新区企业高新区企业冠捷科技冠捷科技176176冠捷对配套的要求是多层次和多样化的。一方面，对于车间员工而言（预计500-800人），基本住宿可以 在厂区内宿舍解决，但饮食方面就比较单一，目前只有公共食堂；但实际上冠捷车间员工的收入水平在同 行中算是比较高的，对餐饮有多样化的要求。另一方面，未来即将进驻的研发团队多来自于台湾和大陆发 达城244、市的中高级人才和专家，有些人甚至是举家迁过来，因此希望能够有比较上档次的住宅小区或者公 寓，商业配套方面对中高档的餐饮、超市、娱乐等需求比较旺盛。对于我司项目而言，冠捷表示可以考虑与我司合作，定制一整栋住宅楼（具体体量对方未明确），整栋收 购后作为人才公寓，具体时间计划在2012年底前交楼。此前，冠捷已考察过高新区世茂的住宅项目，但觉 得性价比较低（均价5000-7000元/m2之间)，未能最终敲定。冠捷希望我司项目的成本及售价能够合理。对配套的需求对配套的需求高新区企业高新区企业冠捷科技冠捷科技1771773、青岛汉唐生物科技有限公司（对研发办公有潜在需求）3、青岛汉唐生物科技有限公司（对研245、发办公有潜在需求）汉唐生物是一家医疗设备和生物制药企业，专门从事检验分析仪器、生物芯片、体外诊断试剂等产品研 发、生产、销售，并全部产品拥有自主知识产权。园区总投资1.7亿元人民币，占地面积4万平方米，建 筑面积4万平方米，目前一期已建2万平方米，以生产和检测车间为主，预计2012年下半年投产，园区将 形成200多人左右的规模。未来全部投产后，年销售收入将达到2亿元人民币。访谈时间：访谈时间：2012年2月17日访谈人：访谈要点：访谈人：访谈要点：公司介绍公司介绍该企业产品技术含量高，主要销往各地医院，利润率非常高，成长速度快、潜力大。其公司总部在青岛周 边的潍坊市，01年购置土地十几亩，06246、年由于发展需要再次购置70亩地，到2010年又在青岛高新区购置60 亩地，几乎是4-5年就迎来一轮扩张期。未来医疗器械行业发展机遇较大，该企业发展前景值得看好。对于我司项目而言，该企业负责人表示，在未来迎来高速发展和扩张的前提下，现有厂区主要以制造和检 测功能为主，有可能将研发（包括芯片研发、软件开发、试剂研究等）、培训、客服职能分离出来，购买 我园区的研发办公楼。同时，有一部分产品认证功能（包括企业自身以及第三方）也有可能入驻园区。对研发办公的需求对研发办公的需求对配套的需求对配套的需求该企业自建了专家楼以接待来宾，但暂时没有员工宿舍。因此希望能借助我园区来吸引人才，满足他们在居 住和商业配247、套方面的需求。高新区企业高新区企业汉唐生物汉唐生物1781784、青岛高校测控技术有限公司（对住宅和商业配套有明确需求，研发办公无需求）4、青岛高校测控技术有限公司（对住宅和商业配套有明确需求，研发办公无需求）该公司主要生产轮胎检测、机械和机电设备，是青岛市认证的首批高新技术企业，原属于青岛大学下属企 业，后经过改革分置后独立。该企业07年进入高新区，目前年销售收入约4200万元，目前员工114人，其中研 发37人，安装生产21人（高度自动化），其余为行政、采购。访谈时间：访谈时间：2012年2月15日访谈人：访谈人：副总经理 尚华访谈要点：访谈要点：公司介绍公司介绍该园区占地37.6亩，已建248、有综合办公楼、装配厂房、测试中心，约占总用地面积一半左右，未来预留增长空 间。目前设有研发中心600平方米，包括办公室和实验室，其余办公需求集中在行政、财务、采购方面。园区建设情况园区建设情况尚总明确表示，其产品的预研、设计、采购、装配、测试需在一个厂区内完成，基本上不能分离，因此不会考 虑在周边寻找新的物业。而且，公司有预留用地自行建设研发中心、装配厂房（含测试中心），可供发展。对研发办公的需求对研发办公的需求目前公司约有90名员工住宅市区内，每天来回奔波及其不便。但目前高新区配套缺乏，区域内交通及其不便，不适合居住生活。技术人员年收入最高达20万元，毕业生也有5-6万，有较强的消费能力，对249、商业餐饮、居住 有多样化的要求。如果配套完善，员工是愿意在高新区买房居住或是租住人才公寓，也有利于企业招聘人才。对配套的需求对配套的需求由于该公司园区无居住配套，且比较依赖周边的商业配套（中午到附件镇上就餐），因此对我园区配套具有 一定需求，但对交通的要求较高，认为距离本项目较远，且由于该企业员工人数有限，短期内对我园区配套 的直接带动作用相对有限。高新区企业高新区企业高校测控高校测控1791795、青岛佳明光电科技发展有限公司（对住宅和商业配套有明确需求，研发办公无需求）5、青岛佳明光电科技发展有限公司（对住宅和商业配套有明确需求，研发办公无需求）青岛佳明在高新区的项目主要是生产环境监测设备250、，08年进入高新区，预计2012年下半年投产。目前，青岛 佳明年销售收入为1亿多元人民币，在全国同行中能进入前三，拥有多项自主专利技术，研发是公司的核心 竞争力。现公司总部在市北区，拥有100来名员工，研发人员大致有50-60人，大致占总人数的60%；其余主 要为销售人员和客服人员；生产车间员工不多，主要通过外协将生产环节外包，本部主要是总装和测试。访谈时间：访谈时间：2012年2月14日访谈人：访谈人：高总访谈要点：访谈要点：公司介绍公司介绍高新区项目规划建筑面积34000平方米，目前已在建3栋车间厂房和1栋仓库，约有2万多平方米。未来二期规划 中有6000平方米的研发办公楼以及配套宿舍。园251、区建设情况园区建设情况青岛佳明非常重视前端研发业务，都是完成研发设计后才外协给其它企业生产。目前研发人员都集中在市北 区，未来计划迁入二期的研发办公楼中（6000平方米），中短期内能够满足自用需求。同时，其研发核心主要 集中在实验室内，需自行配备设备、组建特殊环境，因此倾向于留在自己的园区内，不对外单独分离。对研发办公的需求对研发办公的需求从高总的观点来看，研发办公需求还是靠自建研发中心来解决。但高总也表示，有可能会有产业链配套企业入 驻，如电子、光学、软件外包、高精类等行业，佳明与它们的产业关联性很强，这对于我园区可算潜在的需求。高新区企业高新区企业佳明光电佳明光电180180佳明光电对配套252、有一定的需求，希望我司项目能够解决。一方面是技术人才吃住的问题，因为今后研发中心 投入使用后，需要解决研发人员的吃住问题，而现在光靠自行建宿舍和食堂，在档次及消费的多样化方面满 足不了要求。另一方面，我司项目建成后，有利于佳明光电今后继续招聘技术人员和大学毕业生，成熟的配 套设施是吸引人才的关键。对配套的需求对配套的需求佳明光电新建的园区之所以选择高新区，是由于高新区区划原属于市北区，作为总部在市北区的企业，就把厂 区扩张过来了。高新区成立以后，发展速度很快，政府给予了佳明光电一定的政策扶持（给予项目资金300多 万元），因此对高新区政府的服务水平较为满意。但高新区目前存在的问题也比较明显：配253、套不足，商业设施 太少，住宅项目性价比不高，公共交通不够便利，这将会影响企业引进技术型人才以及大学毕业生。对未来高 新区的发展还是看好的。对高新区的看法对高新区的看法对于佳明光电这类研发、实验、检测占重要地位的企业，其非常重视人才的引进和稳定，由于自身园区空间有 限，能够提供的配套设施品种少、档次不高，所以对我园区的配套设施寄予较高的期望，希望能把人才聚集的 氛围培育起来，高新区企业高新区企业佳明光电佳明光电1811816、青岛瑞普电气有限责任公司（对配套有需求，研发办公无需求）6、青岛瑞普电气有限责任公司（对配套有需求，研发办公无需求）瑞普电气公司原由城阳区引进，08年所在区域划入高新区，主254、要业务印刷机械（胶印机），雷达研发和生产（海军雷达、陆军雷达），原来有1000名员工，现有400名，一方面是有由于所在行业生产规模缩小，二是 生产设备自动化程度提高，车间所需人数减少。由于产业规模有限，外协业务量少，产业带动和协作不明 显。访谈时间：访谈时间：2012年2月13日访谈人：访谈人：技术中心办公室主任 施卫东访谈要点：访谈要点：公司介绍公司介绍 园区建设情况园区建设情况园区占地210亩，总投资2.92亿，已开发建设一半的面积，以厂房为主。未来计划新建研发办公楼和宿舍。对研发办公的需求对研发办公的需求该企业在雷达方面与哈尔滨雷达学院合作，每年投资研发经费1000多万，占销售总额的10255、%以上，且一个项 目的研发周期至少3年，产品主要向军方提供。目前研发机构目前处于分拆状态，分拆为4个事业部，但规模 都不大，管理费用较高。未来计划将4个事业部合并，搬回二期自建的研发办公楼内集中式办公。瑞普电气在雷达研发方面投入的资金和人力都比较大，存在明显的研发办公需求，但其不会考虑将研发部门迁 入其它园区，一方面将自建研发办公楼，能够满足使用需求；另一方面，由于是向军方提供产品，要求高度保 密，不适合在外面的园区办公。同时，该企业的上下游配套企业较少，对我司项目没有明显的促进作用。这说 明一些特殊行业虽然有明确的研发办公需求，但只考虑在自己园区内办公。高新区企业高新区企业瑞普电气瑞普电气1256、82182 对配套的需求对配套的需求高新区园区内现有大专学历员工81人，本科78人，硕士16人，博士1人，其中研发人员有70人，工程技术人 员150人（包括检验、调试、售后服务、设备维护等）。未来将研发部门回迁后，高层次人才的规模还将进 一步扩大。上述员工大都存在居住和消费的需求，但由于高新区内相应配套缺乏，不得已居住在市区内，甚 至由于整体环境较差，公司原有3名博士，现已经流失2名。公司准备在二期自建公寓，用作接待外来人员，以及满足刚毕业大学生的居住需要，但也只是简单的应对措施。09年高新区变化较大，道路建设和公共交通逐步完善。但从2010年开始发展有所减速，可能是受国家宏观调 控影响，产业257、项目和基建项目受到影响。总体而言，高新区环境比几年前有较大提升，特别是对外交通改善 明显，环湾大道通车使得往来市区时间明显缩短，员工们都可可以接受。通过政府的努力，提高了区域内公 交车的发车班车次，改善了移动通讯信号等等，这些细节都体现了高新区内外环境的发展。但仍然存在一些 问题，如暖气供给工程，还是靠企业自身出钱建设。瑞普电气对于生活配套和商业配套的需求还是比较旺盛的，其人员结构中中高层次人才占比超过50%，具有较强 的消费能力。公司自建宿舍职能满足基本居住和接待，多样化、高层次的需求还需要借助我园区的配套来满 足。对高新区的看法对高新区的看法高新区企业高新区企业瑞普电气瑞普电气183183258、7、青岛百福德科技有限公司（对配套有需求，研发办公无需求）7、青岛百福德科技有限公司（对配套有需求，研发办公无需求）对居住配套有一定需求，目前员工主要在周边的镇上租房子居住，90平方米两室一厅的月租1000元/月，员 工进行合租，但交通不是很方便。希望我司项目能够完善配套设施，但强调价格合适，让员工住得起。访谈时间：访谈时间：2012年2月13日访谈人：访谈人：行政部刘小姐访谈要点：访谈要点：公司介绍公司介绍百福德科技主要研制和生产保健品，目前已投资3000多万元建设办公楼及生产厂房，目前尚未正式投产。该 企业由淄博迁过来，主要看中高新区的发展潜力。公司业务环节集中在提取原材料和生产药品，研发259、环节较 少，其它如办公、财务、销售、展示等职能部门都在山东路的写字楼内办公。对研发办公的需求对研发办公的需求该企业尚处于初期发展阶段，整体规模有限，也没有正式投产，现阶段首要考虑企业生存的问题。未来规模 扩张的话，园区内有预留用地，基本能够满足发展需要。产业链配套企业都在市区以及外地，基本没有产业 聚集效应，难以吸引配套企业入驻高新区。希望可以引进一些检测认证机构，方便企业办理相关事宜。对配套的需求对配套的需求对高新区政府的办事效率不太满意，使项目的建设进程受到影响，有一些承诺的事项未能落实，如供暖工程 未能完成，企业只能自行购置空调。对高新区的看法对高新区的看法高新区企业高新区企业百福德科技260、百福德科技1841841、青岛诺亚信息技术有限公司（对我司项目有兴趣）1、青岛诺亚信息技术有限公司（对我司项目有兴趣）访谈时间：访谈时间：2012年2月14日访谈人：访谈人：总经理 刘伟访谈要点：访谈要点：公司介绍公司介绍青岛诺亚信息技术有限公司定位于IT综合服务提供商，已成立10年，公司总部设在青岛，软件开发中心在上 海、厦门，外企服务中心在北京。在中国大陆近10个分支机构，员工人数超过600名。现业务规模为2亿多人 民币，其中高端IT服务业务超过1亿人民币，涵盖IT产品化服务、应用软件开发、系统集成及外包服务等多 种IT服务业务。公司运营状况和未来计划公司运营状况和未来计划目前主要以青岛、261、北京、上海、厦门为四大基地，其中青岛销售收入约8000万左右（员工60-70人），北京 的达1亿元以上（员工100多人），厦门员工人数最多（500多人），主要是物流供应链管理业务，而且已在 厦门软件园内购置研发办公楼，建筑面积2000多平方米，价格2950元/m2，但物业档次一般。2012-2013年公司计划持续扩张，预计北方公司员工总共达到300-400人，厦门公司达到700人。青岛除了作 为公司总部外，还强调成为“人”的中心，即在青岛新设立研发中心和培训基地，培养人才后再输送到全国 其它分公司，主要看中青岛城市环境非常好，可以作为吸引人才的资本，也适合做研发和培训工作。科技园区企业科技园区262、企业诺亚信息诺亚信息1851851、青岛诺亚信息技术有限公司（对我司项目有兴趣）1、青岛诺亚信息技术有限公司（对我司项目有兴趣）目前青岛软件业包括整个IT行业的发展都相对落后，一方面是青岛市政策扶持不清晰，企业没有享受到的实 质的政策优惠，比其它城市如天津就有较大差距，如滨海新区给诺亚开出的优惠政策包括所得税5免5减半，营业税先征后返等；另一方面，青岛本地软件企业数量有限，公司规模以中小型为主，而且业务大都集中在 代理环节，产业层次较低，这些中小企业至少需要5-10年的时间才能逐步成熟起来。而外地来的行业巨头，如金蝶、用友等公司，在青岛开设的只是分支机构，以销售和服务为主，规模相对有限。对青岛263、软件业的看法对青岛软件业的看法现任市领导重点发展西海岸片区，对高新区的发展定位不太清晰，感觉开发力度有所降低，而恰恰企业非常 看重片区的发展前景。此前已与高新区官委会赵主任接触过，感觉存在以下几个问题：一是高新区产业优惠 政策不明确，还要让企业自己来提，在政策方面不够吸引企业，力度也远不如天津；二是高新区要形成一个 初具规模的城镇，至少需要5-10年的时间，周围生活配套不够健全，无法吸引人才过去；三是青岛软件企业 都以代理环节为主，重点在销售，因此选择一般都会在比较成熟的市区。据刘总了解，目前跟高新区接触过 的软件企业中，既符合高新区投产要求，本身又有意向迁入的企业只有诺亚一家。对高新区的看法264、对高新区的看法科技园区企业科技园区企业诺亚信息诺亚信息1861861、青岛诺亚信息技术有限公司（对我司项目有兴趣）1、青岛诺亚信息技术有限公司（对我司项目有兴趣）目前公司在市南软件园的办公场地已经不够用，但市南软件园租赁情况很好，已经没有可扩展的空间，主要 因为市南软件园位于城市中心，租金价格又比较便宜。对于市南软件园存在不满意，一是公司进入后几乎没 有享受任何优惠政策，二是市南软件园混入了非软件类企业，占据了一定的空间，导致园区也比较混杂。市 南区其它区域写字楼不会考虑，主要是价格太高，发展空间也有限。公司购买物业的话，会考虑在高新区买地自建或者购买我司项目的楼宇，总部不一定会迁过去，但可以265、在此 设立研发中心和培训基地。可以与我司合作定制产品，但担心成本较高，而自建的话可以控制成本。比较看 重员工生活配套和商业配套是否完善，这是吸引人才前来工作的重要条件。对本项目的意向对本项目的意向诺亚信息有比较明确的扩张需求，主要是新设立研发中心和培训基地。从刘总的交流中可判断，目前有两种选 择：一是迁往天津；二是在高新区设立新的机构，但既有可能购买我园区的物业，也有可能拿地自建。诺亚是 公司是青岛比较优质的企业，对软件行业有比较明显的带动和示范作用，我司应该重点争取引进。科技园区企业科技园区企业诺亚信息诺亚信息1871872、金蝶软件青岛分公司（意向未明确）2、金蝶软件青岛分公司（意向未明确266、）访谈时间：访谈时间：2012年2月14日访谈人：访谈人：总经理 薛峰访谈要点：访谈要点：公司情况介绍公司情况介绍金蝶软件是国内软件行业的领军企业，青岛分公司06年进入市南软件园，主要业务集中在销售和服务，目前 在青岛已取得50%左右的市场占有率，年营业收入约3000万元。现在的办公面积在800/m2左右，拥有员工100 多人，基本按照8平方米/人的标准来配置。未来3-5年内计划扩租到1000-1200/m2，但在青岛的规模不会非 常大，主要是业务类型所决定。对高新区的看法对高新区的看法高新区未来有较大的发展潜力，但现阶段还处于初期开发阶段，对市内的企业吸引有限。市南软件园实质的 优惠政策不多267、，除了租金价格比周边写字楼要低，基本没享受到其它优惠政策，特别是在退税方面。希望高 新区在引进软件企业时，充分考虑政策扶持问题。对本项目的意向对本项目的意向金蝶青岛公司侧重于销售和客服，选址最看重的一是交通区位，二是与客户之间的距离。目前金蝶的业务基本 都集中在市区内，所以暂时不会考虑离开市南区。由于青岛公司没有决策权，在青岛的投资扩张都由深圳总部来决策。刘总建议我司与金蝶总部进行直接沟通，看是否有合作的机会，如在我司园区内设立顾问学院、认真培训基地等等。这也是一种异地招商的思路。科技园区企业科技园区企业金蝶软件金蝶软件1881883、青岛普加（无意向）3、青岛普加（无意向）访谈时间：访谈时间268、：2012年2月15日访谈人：访谈人：董事长 谢清禄访谈要点：访谈要点：公司情况介绍公司情况介绍由谢总创立，从美国硅谷归来，主要业务是新一代信息技术的开发与应用，向政府和企业提供互联网及信息 技术服务，由于青岛信息技术发展较为落后，因此业务规模较小，客户主要集中在北京。目前约有100多名 员工，60%为研发人员。目前在普加大厦租了四层楼，约3000平方米左右。对青岛信息技术产业的看法对青岛信息技术产业的看法青岛IT产业市场化不够，也不是全国的信息枢纽中心，市场容量有限，发展观念与一线城市有较大差距，因 此同一种商业模式在一线城市会成功，在青岛就有困难。但现阶段青岛领导开始重视，新一代信息技术产269、业 未来发展的潜力很大。不大看好高新区的发展，是一片盐碱地，环境不好，难以吸引人才，更加适合制造业。反而比较看好西海岸 经济区、崂山区的发展，特别是西海岸经济区有山有海，接近于硅谷的环境，更加吸引IT类企业入驻。西海 岸经济区是未来青岛重点发展区域，政策扶持上会得到倾斜，同时拥有雄厚的高等教育实力，以理工科类院 校为主（海大、青岛科技大学等），培养了大批计算机人才。因此，西海岸经济区对其它区域的企业吸引力 很大，已经扎根黄岛区的企业也不会轻易离开，都比较看好未来发展的前景。高新区与西海岸经济区的比较高新区与西海岸经济区的比较科技园区企业科技园区企业青岛普加青岛普加1891893、青岛普加（无意270、向）3、青岛普加（无意向）公司未来会进入快速发展期，计划在3年以后发展到千人规模，其中研发人员占较大比例。但基本只会考虑 在西海岸经济区购买现成的物业，主要由于是区域成熟度高，环境非常好，从事IT产业的人会非常喜欢，因此 不会考虑迁到高新区。对于本项目拟规划的独栋总部楼、多层的研发办公楼等产品类型，谢总还是比较肯定的，认为IT类企业会 倾向于入驻环境优美、办公私密、配套完善的园区，特别是拥有大开间、单层面积较大、舒适度高的研发楼。类似于美国硅谷的感觉。对本项目的需求对本项目的需求从调研的情况来看，黄岛区发展较为成熟，工作、生活、商业配套基本都能达到市中心区域的水平，而且 拥有多所高校，人才储备271、十分充足，未来成立西海岸经济区后，更是有望成为新的龙头区域。将高新区与西海 岸做竞争比较来看，企业家还是更看好西海岸经济区的发展，并准备扎根在此区域长期发展，因此我司项目想 要在黄岛区吸引企业迁移的难度较大，这是由区域发展程度所决定的。而且黄岛区将成为高新区重要的竞争对 手，吸纳青岛其它城区的企业以及外来投资者。这一类型的民企需求受决策者的个人偏好影响很大，谢总在选择办公物业时很强调外部自然环境的好坏，这给到我们的启示是，把握企业决策者的需求偏好也是引导企业需求的一个手段，高新区的自然环境与黄岛相 比没有竞争优势，那么园区内部的景观打造就尤为重要。科技园区企业科技园区企业青岛普加青岛普加190272、1904、朗讯科技（无意向）4、朗讯科技（无意向）朗讯科技是全球最大的通讯设备制造公司之一，主要从事通讯设备的设计、制造和销售业务。朗讯科技于2003 年进入青岛，在崂山区设立了全球研发服务中心和制造基地。其中，全球研发中心设在崂山软件园大楼，整栋 租赁了一个单元（约7000平方米)，员工人数大概在900人左右。2011年还在四方区新成立了服务外包公司，人 数约100人左右。朗讯科技已将青岛作为中国最大的基地之一，业务范围涉及到研发、制造、服务。公司简介访谈时间：公司简介访谈时间：2012年2月17日访谈人：访谈人：刘经理访谈要点：访谈要点：朗讯科技进行选址，会重点考察以下几个方面：一是区域的273、长远规划（510年），是否有利于企业的长远 发展，而高新区的定位随着市领导的变化不断在变更，这显然不利于企业投资落户；二是区域有什么资源优 势，与其它区相比，高新区目前没有任何优势；三是政府出台的政策以及实际落实的程度，高新区之前能享 受国家高新区的优惠政策，但现在西海岸经济区、崂山区等利用青岛市的支持，已逐渐将政策差距缩小；四 是高校资源，显然高新区是没有任何高校资源的，而这对于崂山区来说是一种优势；五是集聚人才的措施，感觉整个青岛市的人才措施都不明确，各区没有太大差别；六是生活配套设施，这是高新区的短板，而崂山 区相对成熟；七是IT产业发展基础，无论是高新区还是临近的城阳区，产业基础都不如274、崂山区。对于朗讯科 技而言，崂山区的发展现状还是优于高新区的。对高新区的看法对高新区的看法科技园区企业科技园区企业朗讯科技朗讯科技191191朗讯科技基本上不会考虑进入高新区以及本项目。主要有三方面的原因：一是通过对高新区现在及未来发 展的分析，不足以吸引朗讯迁往该区域，自然就不会考虑我司的项目。二是企业进行搬迁的成本很高，因为朗 讯在崂山区发展也有近十年的时间了，当地的政府关系、资源配置、环境适宜、工作习惯都是需要慎重考虑 的，特别是跨区搬迁，当地政府不会轻易放手。三是朗讯在崂山区有自己的制造基地，还有预留用地建研发中 心，今后计划迁回基地集中式办公。刘经理建议我园区的产品要多样化，不仅要有275、独栋式总部楼，也要有大中体量的集中式研发楼，单层面积 不要低于1000平方米，开放通透，比较符合IT类企业的使用要求。对本项目的需求对本项目的需求从调研的情况来看，朗讯科技这类龙头企业的迁移是比较复杂，除了企业自身选择外，政府的干预也是很 重要的因素。对于这种大企业来说，往往更看重片区的远景发展而非短暂的政策优惠，在高新区没有明显的优 势前提下，崂山区的企业是很难选择到高新区以及本项目来发展。但同时也启发了另一种思路：到IT产业发达 的地区（如深圳）寻求与大型企业合作的机会，挖掘他们的扩张需求，力争引入到我园区，从而带动青岛整个 IT产业的发展，也为我园区培育更多的产业链需求。4、朗讯科技（无意向）4、朗讯科技（无意向）其它建议其它建议青岛IT产业的发展较为滞后，缺乏大型的国际龙头企业，原计划引入Intel等公司都未能落实，除了海信。海尔外，多数本地企业都是中小型企业，产业的集聚带动效应不强。如果仅靠青岛本地IT企业是很难满足我司 项目的发展要求，建议到深圳等地挖掘与IT民族企业合作的机会，如引进华为、中兴等企业的分支机构。科技园区企业科技园区企业朗讯科技朗讯科技192192谢谢聆听欢 迎 讨 论