1、无棣滨海国际家居项目无棣滨海国际家居项目租金沟通方案租金沟通方案济南鼎润房地产营销策划有限公司 2012年7月 目录目录市场调研篇市场调研篇建议篇建议篇目录目录市场调研篇市场调研篇建议篇建议篇目录目录市场篇市场篇 本次调研共走访了无棣县、滨州市、沾化县、庆云县、阳信县、惠民县六本次调研共走访了无棣县、滨州市、沾化县、庆云县、阳信县、惠民县六个区域，主要针对这些区域的家居建材市场的租金、经营情况、商铺面积、需求个区域，主要针对这些区域的家居建材市场的租金、经营情况、商铺面积、需求面积、对本案的认可度等方面进行了详细调研。面积、对本案的认可度等方面进行了详细调研。一、无棣县家居建材市场（一、无棣县2、家居建材市场（1）位置位置无棣县院前街辐射区域辐射区域无棣县全境；周边部分县城商户使用性质商户使用性质商户租赁物业费用物业费用1600元/年面积区间（）面积区间（）面积约105-150；年租金年租金北面商铺平均租金30000元/年（折合每天0.78元/天/平米，最贵1.28元/天/平米）南面平均租金为0.65元/天/平米租期租期一年一签，部分两年一签需求面积需求面积150-200平米建筑形态建筑形态沿街商铺现场图片现场图片马可波罗店面位于拐角，为公司直营，租金最高。1、此区域主要集中了当地的品牌卫浴、木门、地板、橱柜、瓷砖等经营类别；2、商业类型以社区底商为主，为一层建筑结构；3、消费者对这条3、街认可度较高；4、商家的聚集使该区域形成一定商业集群效应，目前该区域市场竞争激烈，该市场为区域自发形成的市场 5、现有店铺面积多集中在105-150平米之间，部分大品牌店面为300平米，此区域经营商户多为品牌代理，在无棣县只经营一家店面，市场拓展需求较为稳定，从而为本项目未来的招商工作带来一定压力。市场评述市场评述一、无棣县通力国际商贸城（一、无棣县通力国际商贸城（2）地理位置地理位置无棣县205国道与院前街交汇处占地面积（亩）占地面积（亩）130亩建筑面积建筑面积()约9万辐射区域辐射区域无棣县全境；周边部分县城；整个鲁北市场经营方式经营方式统一出租，商业用地现有商家入住率现有商家入住率304、%店面大小（）店面大小（）标准店铺单元 面宽5 M，进深12M；面积约60；年租金年租金现行均价商铺租金7元/月/平米,（折合每天0.23元/天/平米)优惠优惠之前提供两年免租期，现调整为只提供一年免租期之前提供两年免租期，现调整为只提供一年免租期总套数总套数一期300套，二期500套主、次干道宽度主、次干道宽度物流通道10米左右人流量人流量处于市场培育期建筑形态建筑形态一期、二期两层，条状形态，商铺背靠背式分布商贸城内部项目一期项目一期项目二期项目二期现场图片现场图片市场内部市场内部 1、通力国际商贸城项目一期已进入尾盘阶段，二期部分产品在售，无棣县人对此项目很了解，属于功能齐全的综合性市场5、；2、项目实行统一招商，招商现实行一年免租，零风险让利经营；3、一期商户入住率达到30%，外地商户因租金较低比较认可此市场；4、市场主要经营机电、建材，但业态分布杂乱及知名品牌较少；5、项目以销售为主，实行低租金策略，以出租带动项目销售。6、产品面积较为合理，为一托二形式，面积区间在120平米左右。市场评述市场评述一、无棣县家居建材市场（一、无棣县家居建材市场（3）位置位置无棣县棣新三路县中医院东面辐射区域辐射区域无棣县全境；周边部分县城商户使用性质商户使用性质商户租赁物业费用物业费用无主力店面大小（）主力店面大小（）面积约100；后面的大面积多为自己搭建，租价很低广告位租金广告位租金10006、-1500元/年需求面积需求面积150-200平米建筑形态建筑形态以沿街商铺为主，集中商业为辅大型市大型市场普惠家具广场一楼0.65元/天/平米，二楼0.55元/天/平米，三楼0.3元/天/平米中山家具商家2层，共750平米，5万/年，沿街商铺沿街商铺沿街商铺折合1.1元/天/平米，0.91元/天/平米，0.82元/天/平米经营类别经营类别家具、办公、门、装饰材料、地板、瓷砖、卫浴经营档次经营档次以中档次为主整体整体人流量人流量人气仅次于院前街市场店面续表续表现场图片现场图片普慧家具广场商场分布图道路周边道路周边 1、市场知名度仅次于院前街市场，以家具产品为主；2、街区市场知名品牌主要集中在普7、慧家具广场及个别大面积店面；3、市场主力面积集中在100平米，但众多商户为充分展示家具产品，对后院进行自行搭建，从而导致面积增大至500-800平米，导致整体租金水平偏低；市场评述市场评述二、滨州市家居建材市场二、滨州市家居建材市场银座家居（银座家居（1）位置位置黄河五路与渤海十二路交叉口辐射区域辐射区域滨州市区；周边部分县城商户使用性质商户使用性质商户租赁，统一管理、经营物业费用物业费用0.2元/天/平米主力店面大小（）主力店面大小（）面积约120平米；年租金年租金一年一签约，依商户而定；现行价格商铺租金一层、二层2.7元/天/平米，三层、四层租金也不低于2.2元/天/平米（包括物业费）广告8、位广告位外立面3.2万/年，里面因位置而定，8000-10000元/年货梯情况梯情况有货梯（2部观光电梯，自动扶梯）停停车位情况位情况市场南面广场开阔，作为临时停车及物流流通装卸场地人流量人流量新市场，有知名度，但人气在滨州市一般建筑形态建筑形态大盒子，四层现场图片现场图片市场业态分布图银座家居内部 1、银座家居属于一个新的市场，09年开业，目前处于品牌调整期；2、从经营效果来看，整体经营效果尚可，其主要集中了滨州市主要的中高端品牌，业态规划较为齐全；3、租金水平目前为为滨州市最高，整体租金水平在2.5元/平米/天；4、项目规划设计合理，商场里面不存在所谓的“死角”，商铺分布合理。市场评述市场9、评述二、滨州市家居建材市场二、滨州市家居建材市场站前家具城（站前家具城（2）位置位置滨州市渤海二十一路（原国贸家具）辐射区域辐射区域滨州市；周边部分县城商户使用性质商户使用性质商户租赁物业费用物业费用无主力店面大小（）主力店面大小（）面积约120；租金租金1元/天/平米层数层数共2层，建筑形态建筑形态大盒子商铺现场图片 1、市场经营多年，人气差；2、市场共二层，目前二层商户全部搬到一层，3、项目规模较小，无法形成规模优势 4、交通动线规划设计不合理，进入便利性差市场评述市场评述二、滨州市家居建材市场二、滨州市家居建材市场高杜建材城（高杜建材城（3）位置位置滨州市渤海八路辐射区域辐射区域滨州市区10、；周边县城商户使用性质商户使用性质商户租赁物业费用物业费用不到10000元/年主力店面大小（）主力店面大小（）面积约90；年租金年租金一年一签约，现行价格商铺租金因位置而异，门口2.5万元/年/间（折合每天0.76元/天/平米），中间靠边位置租金0.4元/天/平米，最后位置0.61元/天/平米，靠近中间主通道前面最贵0.82元/天/平米需求面积需求面积200平米建筑形态建筑形态独栋+联排商铺现场图片现场图片 1、目前滨州市人气最旺、规模最大、功能最全的建材交易市场；2、市场主要经营国内知名瓷砖、卫浴产品等类别，品牌较为齐全；3、市场建筑形态为独栋的二层商铺，集团性质的品牌一般租赁一栋；而联排的11、商铺又为小规模经营的商户提供了机遇；4、市场的集聚效应带来了众多的消费者，现为滨州市民及周边县区民众的建材主要消费地。5、从经营效果来看，由于其属于滨州传统家居市场，市场影响力大，且价格相对便宜，整体经营情况尚可；市场评述市场评述三、沾化县家居建材市场三、沾化县家居建材市场位置位置县城边东南方位辐射区域辐射区域沾化县城；周边部分乡镇商户使用性质商户使用性质以租赁为主，部分自持物业费用物业费用无主力店面大小（）主力店面大小（）面积约90；年租金年租金一年一签约，现行价格商铺租金1.4万元/年/间（折合每天0.43元/天/平米），不存在位置的好坏和租金的差距。经营档次经营档次经营档次低建筑形态建筑12、形态沿街商铺 1、整个沾化县人口少，房地产市场发展水平较低，导致市场需求不大；2、市场主要经营部分建材产品，经营档次较低，且整体规模较小。市场评述市场评述四、庆云县家居建材市场四、庆云县家居建材市场位置位置庆云建筑装饰材料城辐射区域辐射区域庆云县城；部分乡镇商户使用性质商户使用性质自持物业费用物业费用无主力店面大小（）主力店面大小（）因商户而异年租金年租金100元/年/平米，（折合每天0.27元/天/平米）建筑形态建筑形态条状背靠背式商铺位置位置庆云小商品批发市场辐射区域辐射区域庆云县城；部分乡镇商户使用性质商户使用性质商户租赁物业费用物业费用300元/年/平米主力店面大小（）主力店面大小（）13、面积约45；年租金年租金一年一签约，现行价格商铺租金4.5万元/年/间（折合每天2.7元/天/平米）最高差价达到一半。建筑形态建筑形态大盒子商铺位置位置锦绣城辐射区域辐射区域庆云县城；部分乡镇商户使用性质商户使用性质商户租赁物业费用物业费用一个季度100元主力店面大小（）主力店面大小（）面积约811；年租金年租金一年一签约，现行价格商铺租金2.8万元/年/间（折合每天0.87元/天/平米），最贵0.91元/天/平米建筑形态建筑形态沿街商铺 1、装饰材料城市场较为集中，商铺多为自持，少数租赁；2、市场主要经营家具建材、家俱，缺乏中高端品牌，部分产品为自产；3、整体市场规模偏小，经营档次以中低档次14、产品为主，由于价格便宜吸引部分无棣县消费者 4、小商品批发市场人流量在众多市场中最大；市场评述市场评述五、阳信县家居建材市场五、阳信县家居建材市场辐射区域辐射区域阳信县内；周边部分县城商户使用性质商户使用性质商户租赁物业费用物业费用无主力店面大小（）主力店面大小（）70-120平米之间年租金年租金一年一签约，现行价格商铺租金1.5万元/年/间（折合每天0.59元/天/平米），最便宜0.41元/天/平米需求面积需求面积150-200平米经营档次经营档次经营档次较低，缺乏品牌家居产品建筑形态建筑形态沿街商铺 1、县区人口不多，房地产发展水平低，消费需求不旺 2、无集中的专业家居建材市场。3、市场规15、模偏小，经营档次较低，缺乏大型集中型家居市场市场评述市场评述六、惠民县家居建材市场六、惠民县家居建材市场位置位置东门大街辐射区域辐射区域惠民县城；周边部分县城商户使用性质商户使用性质商户租赁物业费用物业费用无主力店面大小（）主力店面大小（）面积约30；年租金年租金一年一签约，现行价格商铺租金6000元/年/间（折合每天0.55元/天/平米），环城东路最贵，0.78元/天/平米经营档次经营档次经营档次偏低，缺少中高端品牌建筑形态建筑形态沿街商铺 1、建材市场主要集中在东门大街，主营瓷砖，商铺分散；2、市场规模较小，市场需求不旺；3、经营档次偏低，缺乏中高端品牌市场评述市场评述1、问：咱们这个商铺16、经营情况怎么样啊？问：咱们这个商铺经营情况怎么样啊？马可波罗无棣县代理商（以下用“答”代替）答：在无棣县经营还算不错。问：商铺是租的？多大面积？在这个位置租金能有多少？问：商铺是租的？多大面积？在这个位置租金能有多少？答：320平米，租金有15万。问：对滨海家居了解吗？对它的包括位置、里面的规划等认可吗？问：对滨海家居了解吗？对它的包括位置、里面的规划等认可吗？答：有一点了解，前期有人员来介绍过，但当时租金太高，本地商户承受不起（当时说1.8元天平方米左右）项目档次县里最高，位置不如通力了，如果价格合适还会考虑。问：有没有考虑开一家分店？问：有没有考虑开一家分店？答：因为是集团性质的，开分店都17、是集团在操作，我们说了不算。但如果租金和政策合适，仍会考虑。商户访谈实录商户访谈实录2、问：咱们这个商铺在这个位置经营情况怎么样啊？问：咱们这个商铺在这个位置经营情况怎么样啊？无棣县美心门店老板（以下用“答”代替）答：还可以吧。问：商铺是租的？多大面积？在这个位置租金能有多少？问：商铺是租的？多大面积？在这个位置租金能有多少？答：多大面积不知道，租金大概3万左右吧。问：对滨海家居了解吗？对它的包括位置、里面的规划等认可吗？问：对滨海家居了解吗？对它的包括位置、里面的规划等认可吗？答：了解，位置有点偏，听说他那边租金有点高。问：如果滨海家居那边的租金和你现在的商铺租金差不多你会考虑那边吗？问：如18、果滨海家居那边的租金和你现在的商铺租金差不多你会考虑那边吗？答：会的，毕竟那边比较高档的，有中央空调什么的，但我们比较看重开发商运营水平，只有能带来人气才能把生意做好。问：有没有考虑开一家分店？问：有没有考虑开一家分店？答：个体经营，开分店忙不过来。问：对现有的商铺有什么不满意的地方吗？问：对现有的商铺有什么不满意的地方吗？答：面积有点小吧，产品展示不开。3、问：老板，你这店铺生意怎么样？做几年了？问：老板，你这店铺生意怎么样？做几年了？无棣县美佳安木门老板（以下用“答”代替）答：还不错，刚刚开始做不久。问：商铺大概多大面积？租金不便宜吧？在这个位置租金能有多少？问：商铺大概多大面积？租金不便19、宜吧？在这个位置租金能有多少？答：100多个平方左右吧，差不多3万吧。问：这一排商铺都差不多这个价格吗？问：这一排商铺都差不多这个价格吗？答：嗯，差不多。问：老板听说过滨海家居吗？问：老板听说过滨海家居吗？205205国道旁边的？国道旁边的？答：知道，那边好像租金有点高，太高了接受不了。问：如果滨海家居那边的租金和你现在的商铺租金差不多你会考虑那边吗？问：如果滨海家居那边的租金和你现在的商铺租金差不多你会考虑那边吗？答：会的，毕竟那边比较高档的，当时去通力看了一下，还是滨海家居好，如果开发商有运营能力的话就更好了，但据了解开发商以前没有这方面的经验。1、通过与商户的访问，只有少数客户对项目区域20、位置认可，大多数商户认为项目位置有点偏；2、70%的客户认为租金和目前店面租金差不多会考虑入住本项目；3、前阶段招商人员介绍项目时透露租金价格太高，造成商户对本项目抵触感增大，造成冷眼观望局面。4、商户担心本案没有大型品牌入驻以及前期的招商能否填满整个市场；5、综合性家居建材市场营业之后，商户担心运营管理能否做好，因为里面经营户太多，在其他市场中，会有引起客户分流，出现抢客户现象。5、大多数商户多为个人代理行为，因此对店铺拓展意愿不强，对物业整体需求较为稳定。无棣县商户对本项目的看法无棣县商户对本项目的看法其他县市商户对本项目的看法其他县市商户对本项目的看法1、个别县区商户对无棣县家居建材市场21、认可，但对本案并不了解，需要适当引导；2、因其他县消费水平有限，商户对租金较为敏感；3、因为滨州市市场近期不好，在与商户交谈过程中不认可无棣县市场，也有部分商户认可无棣县的家居建材市场，有去无棣开分店的意向，但是担心租金价格的高低及开发商未来的经营能力。4、他们普遍认为无棣市场现有竞争较为激烈，发展空间较小 通过对以上6个县区的家居建材市场的走访调研，无棣县商户对项目非常了解，但是对租金及政策方面不愿偏离市场行情，担心该项目未来租金价格会过高；滨州个别商户认可无棣县的家居建材市场，但不了解本项目；其他县城商户对本项目更是缺乏了解，普遍认为无棣市场竞争激烈，经营存在问题；另由于其它县城经济发展水22、平低，房地产行业刚刚发展，因此对家居建材的需求不旺。展望未来各个县区经济的发展，需求量会不断增加，本项目应以此为契机，以品牌商家为主要招商目标和核心，同时着力在宣传上下功夫，树立市场领导者形象，让商户趋之若鹜，满足不断增加的市场需求的同时作为商户经营的首要选择。市场总结市场总结建议篇建议篇市场调研篇市场调研篇项目整体运做原则项目整体运做原则放水养鱼，做好运营整体招商策略整体招商策略p品牌先行利于招商、树立产品形象、塑造产品品牌；藉此增加推广力度，树立项目品牌标杆，为吸引后期中小品牌奠定基础。p低价入市现期租金以合理价位迎合市场，吸引商家入驻，降低商户入驻门槛，短平快操作，风格轻灵，抢占市场，后23、期依托市场的成熟度在招商中不断调整租金；p突出运营本案重点在于后期的经营，前期应以低租金、高优惠吸引商户入驻，为后期招商、运营提供优势。通过对以上6个县区的家居建材市场的走访调研，除了无棣县商户的商铺租金价格有很一定参照性之外，滨州市、沾化县、庆云县、阳信县、惠民县五个区域的租金价格等信息只能提供了解整个无棣县周边家居建材市场。租金的推算以无棣县为主参照。租金建议租金建议区域区域名字名字租金（元租金（元/天天/平米）平米）无棣县院前街0.78，最高达到1.28，对面商铺0.65通力商贸城0.23县中医院片区沿街1.1、0.91、0.82；商场一层0.65，二层0.55，三层0.3滨州市银座家居24、一、二层2.7，三、四层不低于2.2，包括物业费站前家具城1高杜建材城0.82、0.76、0.4、0.61沾化县建材一条街0.43庆云县建筑装饰材料城0.27小商品批发市场2.7锦绣城0.87、0.78阳信县沿街商铺0.59、0.41惠民县东门大街0.55、0.78市调各个区域租金表市调各个区域租金表价格体系价格体系定价原则定价原则以市场为依据，制定合理价格，在市场环境不稳定的今天，切忌好切忌好高骛远，与需求市场不符高骛远，与需求市场不符定价方法定价方法市场比较法市场比较法定价策略定价策略放水养鱼策略放水养鱼策略样本选取样本选取普惠家居广场、院前街片区、中心医院片区样本选取原则样本选取原则相同25、经营业态、相同区域项目名称产品类型租金价格（元/平米/天）面积区间（平方米）普惠家居集中商业0.6-院前街底商0.9130中心医院底商0.9460-140样本选取样本选取比较类目比较类目权重权重普惠家居普惠家居院前街院前街中心医院中心医院本案本案比较系数比较系数均价（元均价（元/天天/）Pa=0.5Pb=0.9Pc=0.94Px租价区域位置2017202015项目规模1084510周边环境86886交通状况1091079停车位85227未来升值潜力87868装修程度62326配套1815141415产品营造147121113合计100Qa=76Qb=81Qc=75Qx=89修正后各相关价格Pi26、Pi=（Ox/Oi）=Pi 注：Pi为均价Pa=（Qx/Qa）Pa=（89/76）0.6=0.7Pb=（Qx/Qb）Pc=（89/81）0.9=0.99Pc=（Qx/Qc）Pc=（89/75）0.94=1.16各相关市场权重取值为Wi Wa=70%Wb=15%Wc=15%Px=PiWi=PaWa+PbWb+P cWc=0.70.77070%+%+0.990.9910%+1.1610%+1.162020%成交价格成交价格=0.820.82元元/天天/平方米平方米 建议先期产品以建议先期产品以0.820.82元元/天天/平米价格入平米价格入市，随着项目产品形象及口碑建立，市，随着项目产品形象及口碑27、建立，后期招商租金价格可逐步提高，最终后期招商租金价格可逐步提高，最终实现实现1.21.2元元/天天/平米的租赁价格。平米的租赁价格。综合上述市场比较法，预计入市均价综合上述市场比较法，预计入市均价水平约在水平约在0.820.82元元/天天/平方米平方米较为合理。较为合理。招商建议招商建议主力商家优先招商：主力商家优先招商：优先考虑掌上明珠、蓝鸟家具、南方家私等主力商家，优先先敲定几个主力客户，品牌商户带动招商：品牌商户带动招商：以品牌商家招商带动其它散户的招商，可以办个家具展会，以尽可能提高项目知名度，吸引品牌商家入驻。依据入驻商家的不同，招商的优惠政策也有所不同：依据入驻商家的不同，招商的28、优惠政策也有所不同：1、需求面积在200平方以上的商户：一次签约3年，提供6个月的免租期。2、需求面积在200平方以下的商户：一次可签约3年，提供4个月的免租期。3、以老带新客户：可为介绍客户提供免收3个月物业管理费（可累加）的优惠策略。注：注：装修时间视租赁面积大小统一标准为1-2个月招商优惠策略招商优惠策略租金支付方式对于不同的租金支付方式采取不同的优惠策略1、一次性交齐3年租金的商户，可免3个月租金2、对于1年1交的商户，可免1个月的租金建议：根据与商户实际交流结果，无棣县级经销商大多实力有限，若在现有店面基础上再行扩张，资金压力较大，我们可藉此推出灵活的租金支付方式，如租金可按照季度交纳，降低客户门槛，吸引该类型经销商入驻我项目。物业管理费用建议物业管理费用建议 针对无棣家居建材市场商户对租金的敏感度，建议商铺租金和物业管理费用商铺租金和物业管理费用分开收取分开收取，物业管理费用的收取建议以物业运营成本为主要参考，即本案未来物业水平可按0.3元/天/平米的标准进行收取。房地产风险和挑战并存房地产风险和挑战并存,有我一路为你护航有我一路为你护航