1、精精 英英 团团 队队本项目的工作团队将由我单位的精英组成，名单如下：卜春斌卜春斌 深圳社会科学院旅游产业研究中心主任、研究员 深圳市多彩旅游规划顾问有限公司总裁、首席规划师 香港多彩旅游规划顾问有限公司董事长 深圳市天彩商业价值创新研究院院长、注册首席创新官史大鹏史大鹏 资深旅游专家，原深圳市龙岗区旅游局局长周周照民照民 国家一级建筑设计师，国务院特殊津贴专家 原东北林业设计院总建筑师 杨杨曾兵曾兵 常务副总裁，资深规划师张张 莉莉 副总裁，注册项目管理师，经济师苏苏 涛涛 景观设计师梁进贤梁进贤 景观设计师胡成超胡成超 策划师肖肖 毅毅 策划师3 本项目拟选址于陵水县本号镇所属的经麻山、娘2、坡山、石牙岭和走马丁一带的丘陵地区，项目所需土地面积约5,500亩。其中中央村委会所辖土地面积约880亩，黎跃村委会所辖土地约120亩，其余为格择村委会所辖土地。项目建设区域属吊罗山余脉，西临215省道，东至黎跃村所辖土地边界，南接酸长村，北临四公里村，土地性质为林地，目前以租赁性质外包种植荔枝、龙眼等热带水果，区域内没有村庄和基本农田。项目建设基本不改变原土地使用性质，项目土地以租赁形式获得使用权，政府给予的配套建设用地通过正常招拍挂程序取得使用权。项目概况项目概况4研究区域发展现状，初步判断资源价值依据区域资源价值，找出相应发展方向确立旅游主题形象，构思发展定位策略确定区域空间结构，构建发3、展支撑体系海南陵水富山汇旅游度假区的开发建设必须破解三个关键命题海南陵水富山汇旅游度假区的开发建设必须破解三大命题必须进行三大分析 项目背景分析项目背景分析周边竞合分析周边竞合分析现状条件分析现状条件分析如何克服基础条件和资源条件相当一般的劣势如何寻求化解市场风险的路径和方法如何打造一个超一流的亮点产品工作任务工作任务开 发 基 础 分 析壹区位分析图区位分析图项目选址地属吊罗山余脉，西临215省道，东至黎跃村所辖土地边界，南接酸长村，北临四公里村。处于陵水县城及东南部的三大滨海旅游度假区旅游线路上的黄金位置。按照国家十二五规划，未来的海南岛在交通上将打造形成“田”字形的格局，而本项目地位于此4、田字格局的西南格，区位优势明显，且四通八达。区位分析图区位分析图p项目位于陵水县本号镇境内，西临215省道，南侧有陵保公路与高速公路连接，距海南东线高速公路陵水出口及海南东环高铁陵水火车站15公里。p项目地到三亚凤凰机场约50分钟车程，到海口美兰机场约2.5小时车程。p按照海南十二五规划所形成的“田”字格局，未来西部机场和博鳌机场的建设完成，中线高速贯通，将给本项目的旅游发展带来空前的机遇。p未来，以中线高速为路线选择，西部机场到项目地约1.5小时车程，博鳌机场到项目地约1小时车程。因此，项目地未来的交通将在航空、高铁以及公路方面更加地通畅便捷。未来交通现状交通交通分析图交通分析图策划范围图策5、划范围图p项目地位于陵水县本号镇所属的经麻山、娘坡山、石牙岭和走马丁一带的丘陵地区，规划面积约5,500亩。p项目建设区域属吊罗山余脉，西临215省道，东至黎跃村所辖土地边界，南接酸长村，北临四公里村。现状分析图现状分析图一现状分析图一现状分析图二现状分析图二现状分析图三现状分析图三水系现状图水系现状图目前的主要经济林木以龙眼、荔枝、槟榔与橡胶树为主，分布面积广阔；农田以水稻为主，主要分布在项目的南面与北面。植被现状分布图植被现状分布图p项目地是一片尚未开发的区域，属于林业用地，林地、园地等生态用地所占比重大，区域生态环境较为优越。p项目地所在的本号镇，林地占全镇土地总面积的67.67%。镇域6、内旅游资源较为丰富，是陵水生态旅游功能区的有机组成部分。p邻近的境内的吊罗山国家森林公园，为省级自然保护区，森林覆盖率高达86.64%，生态涵养功能显著，是世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统。生态环境分析生态环境分析p项目地处于低纬度地区，属热带海洋季风气候。年均气温22度，最冷月平均气温16.4度。冬暖夏凉的气候特征，具有开发旅游得天独厚的优势条件。p区域内年均降雨量在2,400毫米左右，年日照时间在3000小时以上。雨水充沛，光照充足，非常适宜植物的生长。气候要素分析气候要素分析长寿文化长寿文化黎族文化黎族文化海洋文化海洋文化节庆文化节庆文化苗族文化苗族文化人文要素人文要素p项目7、选址地的人文资源方面略显单薄，需要放大到整个陵水境内，借用区域内的特色优势人文资源。p项目地所在的本号镇，属于黎族自治县、苗族聚居区，文化底蕴深厚，民俗风情浓郁，南药资源丰富。而当地特有的饮食文化和良好的生态环境所形成的长寿文化是区域的特质所在；且独特的地理位置所形成的海洋文化，令各种人文要素相互交织，是本项目方便好用的优势人文资源，将根据项目主题有选择性地深入挖掘和探究。人文要素分析人文要素分析p项目选址地种植的南药品种主要为槟榔，但不成规模，而项目所在的陵水县是“槟榔、益智两大南药的主要生产基地之一。p海南植物药材资源丰富，有“天然药库”之称。4000多种植物可入药的约2000种，占全国的8、40%，药典收载的有500种，经过筛选的抗癌植物有137种，南药30多种，最著名的四大南药包括槟榔、益智、砂仁和巴戟。p上述这些丰富的南药资源，是本项目方便好用的优势资源。南药资源分析南药资源分析区位交通区位交通地形地貌地形地貌景观要素景观要素生态环境生态环境水系要素水系要素气候要素气候要素人文要素人文要素南药资源南药资源南药资源种类较少，需要借用整个海南丰富的南药资源本项目的资源条件极其普通，与周边景区拥有一样的土壤、一样的植被、一样的环境，并不存在独特的资源优势，没有特别之处，开发难度极大。因此，必须要靠创意附加一个新的资源、一个新的因子，将弱势资源转化成唯一性和独特性的产品，并在独特性的9、产品的统领下，扩展外延、放大内涵，化平淡为独特，使之产生唯一性的优势，只有这样，才能使项目具有创新性，才能使项目具有吸引力和竞争力。区位优势明显，交通条件便利，可进入性较强多为丘陵和山地，地势由四周向中间逐渐高起。地形地貌不具备特色景观一般，不具比较优势，需靠创意重点打造 林地、园地等生态用地所占比重大，区域生态环境较好大的水面只有格界水库，周边水系较为丰富，可观赏性弱冬暖夏凉的气候特征，具有开发旅游得天独厚的优势条件；雨水充沛、光照充足，利于植物的生长项目选址地的人文资源略显单薄，需放大到整个陵水境内，根据项目的主题有选择性的借用区域内的特色优势人文资源，如南药资源、苗族文化、长寿文化、海洋10、文化等等可借用资源可借用资源南药资源、黎族文化、苗族文化、长寿文化、海洋文化现状与资源分析结论现状与资源分析结论市 场 选 择 对 策贰国际旅游岛建设国际旅游岛建设海南大旅游格局海南大旅游格局海南生态旅游发展举措海南生态旅游发展举措p海南建设国际旅游岛是国家的重大战略部署，根据海南国际旅游岛的建设规划，欲将海南建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，使之成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。p坚持生态优先，保护环境。把建设生态文明、保护生态环境、节约能源资源放在首要位置。p2011年2月25日，国家林业局与省政府在海口市签署加快推进海南森林生态旅游建设战略合作协议，共同推进海南森林生态旅游建设11、。p国家林业局将发挥林业行业和森林资源管理优势、大力支持海南发展热带森林生态旅游，同意将海南作为“中国森林旅游试验示范区”，支持海南打造森林生态旅游精品景区，全面提升海南森林生态旅游的档次和水平。p就目前来看，整个海南大体上的格局就是东部发展滨海休闲度假旅游和热带特色农业，南部重点发展度假，西部是构造新型产业，北部是商务推进和都市休闲，中部重点发展生态旅游、生态农业、文化创意产业。p山海交融、蓝绿一体、阴阳和谐是海南旅游的发展大局，目前海南旅游方面呈现出“蓝多绿少”的局面，海南旅游市场呼唤海南旅游从“蓝”向“绿”蔓延。宏观背景分析宏观背景分析当前和未来一段时间内，本项目面临着重大的发展机遇。机12、遇之一机遇之一 国际旅游岛 建设所带来的政策依据和指引性机遇之二机遇之二 海南大旅游格局所隐含的市场机遇机遇之三机遇之三 海南生态旅游 发展举措所带来的资金和政策支持本项目宜紧抓当前和未来可预见的重大机遇，顺势而为，因势利导，有所作为，有所突破，并在紧抓住机遇的同时，以海南整体旅游发展情况为背景，在与蓝色旅游错位发展的同时，发挥后发优势，做大做强生态文化，打造优质旅游产品和特色旅游目的地。海南国际旅游岛的建设为本项目的打造提供了政策依据，政策的利好使本项目的建设更有方向性和指引性。本项目应抓住海南建设国际旅游岛的重大机遇，重点突出项目地新、奇、特的特色，努力使之成为国际旅游岛的闪亮眼睛。海南大13、旅游格局的形成，尤其是海南旅游市场对从“蓝”向“绿”转变的需求，要求项目地借助自然与人文资源优势发展生态旅游，不但顺应海南大旅游格局和海南建设生态省的发展要求，而且要顺应市场需求和时代潮流，合理规划、开发、经营和科学管理，为项目地旅游打造广阔的市场前景。国家林业局对海南省发展热带森林生态旅游的政策支持为项目地的打造提供了政策依据，尤其是海南省政府将对生态林业建设资金支持力度的加大更为项目地旅游的打造提供了可行性和保证性，这对于推动海南森林生态旅游建设具有十分重要的现实意义。机遇研判机遇研判p 区位良好区位良好 项目地位于陵水县，邻近三亚市。其到岛内各地的距离都不远，处于陵水县城及东南部的三大滨14、海旅游度假区旅游线路上的黄金位置。p 交通便利交通便利 项目地到三亚凤凰机场约50分钟车程，到海口美兰机 场约 2.5个小时车程，从项目地到陵水县高铁站15分钟车程。未来中线高速及洋浦至万宁高速建成以后，未来的海南岛在交通上将打造形成“田”字形的格局，项目地的航空、高铁以及公路交通在未来将更加通畅便捷。p生态环境较好生态环境较好 项目地属于林业用地范围，林地、园地等生态用地所占比重大，区域生态环境优越。本号镇镇域内，林地占农用地面积达72.34%，占全镇土地总面积67.67%。p资源一般，资源一般，旅游开发难度较大旅游开发难度较大 项目地的资源条件极其普通，与周边的旅游区拥有一样的土壤、一样的15、植被、一样的环境没有特别之处，旅游开发难度很大。必须要赋予新的资源、新的主题，进而形成新的吸引力和竞争力。p缺乏独具特色的风貌景观缺乏独具特色的风貌景观 项目地地形地貌极其普通，缺乏奇山异水等具备吸引力的风貌景观，这对于项目地未来开发建设带来了难度。p项目地尚未开发，需要大量资金筹建项目地尚未开发，需要大量资金筹建 项目地为尚未开发的一块空白区域，从规划到开发建设需要投入大量的资源和大量的资金，才能满足未来发展的需要。优势优势劣势劣势SWOTSWOT分析分析 p海南大旅游格局的转变海南大旅游格局的转变 海南旅游的转型升级是优先于全国的，美丽的滨海产品和资源已经有了成熟的旅游市场之后，开始出现短16、腿现象。海南旅游转型和市场都呼唤海南旅游要从“蓝”向“绿”蔓延。这给项目地带来前所未有的发展机遇。p海南国际旅游岛战略的提出与实施海南国际旅游岛战略的提出与实施 作为国家的重大战略部署，我国将在2020年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。生态旅游度假区的旅游开发是与建设绿色之岛的完美对接。p省政府及相关部门的支持省政府及相关部门的支持 作为一种环保的、生态的、集保护与开发为一体的旅游发展项目，政府和相关部门对项目地的旅游开发给予很大的支持，这是项目地旅游发展不可多得的机遇。机遇机遇挑战挑战p来自竞争对手的威胁来自竞争对手的威胁p生态环境的敏17、感与可持续性发展生态环境的敏感与可持续性发展p来自同类绿色旅游产品的挑战来自同类绿色旅游产品的挑战 海南旅游转型和市场都要求海南旅游要从“蓝”向“绿”蔓延，由于格局的改变，更多旅游开发商会投资“绿色旅游”，同 类旅游产品的出现，会增大对项目地的挑战。项目地为尚未开发的区域，在开发建设过程中难免会破坏地表、植被，导致环境污染，对生态环境造成一定影响。旅游资源开发与生态环境保护两难窘境，开发强度和方式受到限制。海南的高端旅游度假区域较多，包括七仙岭、亚龙湾、海棠湾、博鳌等，市场知名度高，客群定位明确，配套设施完善。面对多个成熟旅游目的地竞争，这就要求本项目的开发更具有丰富的内涵，推出更优质的特色旅18、游产品，以增强对旅游者的吸引力。由SWOT组合策略矩阵确定项目的三大主要功能板块生态观光SOSO策略（把握机会）策略（把握机会）l抓住海南大旅游变革的机遇l顺应“绿色生态”的潮流l把握“生态旅游”的政策支持WTWT策略（错位发展）策略（错位发展）l靠创意提升资源价值l用创新打造项目吸引力l生态旅游与文化产品相结合OWOW策略（主动提升）策略（主动提升）l借助政府力，推动建设l调动资本力，规模开发l引导市场力，创新理念STST策略（打造精品）策略（打造精品）l推动生态旅游产品体验化设计l细分市场、挖掘潜在客户l打造精品、树立品牌SOTW 休闲度假 运动养生本项目要依托自身区位、生态优势，弥补资源19、条件等方面的劣势，紧抓海南旅游大格局的转变和国际旅游岛建设的契机，充分利用政府和相关部门重视的机遇，顺势而为，有所突破，应对好面临的诸多挑战，把项目地打造成为海南绿色旅游的经典代表和海南国际旅游岛的顶级度假区。SWOTSWOT分析结论分析结论市场选择策略市场选择策略 年份年份项目项目2003200420052006200720082009201020112012接待过夜旅游者总计（万次）1234.11402.89989.8801605.021845.5120602250.332587.3430013320.37旅游外汇收入（万美元）6.606.776.5617.8621.7439031.8920、27666.0132227.653780034800国内旅游收入（亿元）86.95104.2474.69123.57149.63165.01192.82235.61299.47356.79旅游总收入（亿元）93.55111.0181.25141.43171.37192.33211.72257.63324.04379.12旅游饭店客房年均开房率（%）56.254.352.752.4957.3159.1859.1860.3762.3758.403040506070809101112010002000300040001234.11402.89989.881605.021845.5120602250.21、332587.3430013320.3720032003年年-2012-2012年海南省接待过夜旅游者总计年海南省接待过夜旅游者总计（万人次）海南旅游市场概况海南旅游市场概况p 由图表可知，2003年2012年海南省过夜游客数与旅游总收入不断攀升，其中2012年的过夜游客数量比2003年增长了269%，2012年的旅游总收入比2003年增长了405%，旅游业在海南市场有了翻天覆地式的发展，海南旅游业市场前景良好。p 旅游外汇收入，自2008年爆炸式的增长达到了顶峰3.9亿元收入，而2012年旅游外汇收入仅为3.4亿元，海南的入境消费者市场还有很大提升空间。p 旅游饭店客房年均开房率也位于60%22、上下波动，这是海南旅游受淡旺季影响的明显表现，海南省目前的淡季旅游市场有很大的发展空间。03040506070809101112010020030040093.55111.0181.25141.43171.37192.33211.72257.63324.04379.1220032003年年-2012-2012年海南省旅游总收入年海南省旅游总收入（亿元）根据海南省政府公布的“2012年海南旅游市场运行数据”，现阶段的海南旅游市场特征如下：入境旅游市场国内旅游市场游 客 类 型从港澳台市场看，台湾、香港和澳门同胞占入境游客比重分别为21.8%、14.1%和1%。从外国市场看，亚洲、欧洲和美洲国家是23、我省主要客源地，在入境客源国中，俄罗斯、新加坡、美国为海南省的前三大客源国。海南旅游业已逐渐由单纯的观光型转为观光游、休闲度假、文化健康游等多种方式相结合的旅游模式，各类会议、体育赛事、文化交流等活动接连举办，来海南洽谈生意、参加会议、进行文化体育科技交流的人数越来越多，这为本项目的开展提供了客源市场保障。在国内市场中，华南、华东、西南等南方地区是我省主要客源地，尤其是珠三角的广东和长三角的浙江、江苏、上海以及湖北、湖南等省市游客增长较快。由于地缘关系，广东仍然是我省国内游客第一客源地，全年接待广东游客353.31万人次，同比增长1.5倍。游客停留时间国内游客在海南人均停留天数延长到3.89天24、，游客停留时间的增加，拉动了海南旅游收入大幅增长，海南的休闲度假旅游已经形成了稳定的市场基础。海洋旅游为主，特色旅游为辅三亚市海口市万宁市琼海市文昌市陵水县0200400600800100012001102.22952.9347.55164.53125.52101.820122012年海南省东部年海南省东部6 6市县市县过夜过夜游客数对比图表（万人）游客数对比图表（万人）三亚市海口市万宁市琼海市文昌市陵水县050100150200250192.22101.5725.0914.828.116.5820122012年海南省东部年海南省东部6 6市县市县旅游旅游总收入对比图表（亿元）总收入对比图表（25、亿元）p 海南省各地旅游市场均呈快速发展势头。东部地区全年接待游客量2868.8万人次，占全省接待总量86.4%，同比增长16.2%；中部和西部分别接待游客169.33万人次和282.23万人次，分别占全省总量的5.1%和8.5%，同比分别增长14.3%和15.5%。目前海南游线主要集中在东部6个市县。p 由图表可知，陵水县无论过夜游客数量还是旅游总收入都不及处于海南省东部游线的其他市县，过夜游客数量少，旅游总收入低，目前旅游市场较小，这不是一个项目或者一朝一夕就能扭转的市场现状，因此在项目策划时，必须正视市场现状。p 分析图表发现，琼海市的过夜游客数量约为陵水县的1.5倍，而旅游总收入却是陵26、水县的2.3倍，这说明，陵水县现有的旅游项目市场量级小，人均消费力低，总体的贡献率弱，带动能力不强，亟须一个龙头旅游产品横空出世。海南省东部旅游市场主要指标海南省东部旅游市场主要指标陵水县旅游市场主要指标陵水县旅游市场主要指标20082009201020112012050100150200250300350400450260289328.4361.24002008201220082012年陵水县游客接待量对比图表（万人）年陵水县游客接待量对比图表（万人）2008年2009年2010年2011年2012年012345672.53.23.3766.5820082008年年20122012年陵水县旅27、游总收入对比图表（亿元）年陵水县旅游总收入对比图表（亿元）p 海南省倾力打造国际旅游岛，以及陵水县围绕建设中等城市，稳妥、扎实地开展各项工作，为陵水旅游业协调、持续、健康发展提供了良好的政策支持。p 2012年，陵水县邀请了国内外专家学者，对20122020年陵水县旅游进行了总体规划，体现了县政府对旅游业的重视，近几年来，政府不断加大对旅游产业的投入，努力将陵水县旅游产业做大做强。p 由左侧图表可知，近年来陵水县国内外游客接待量和旅游总收入发展迅速，年均增长率接近10%左右，良好的发展势头与未来市场预测，为项目的大众观光市场奠定了非常好的市场基础。周边资源分析周边资源分析p目前陵水旅游产品总体28、规划主要以“三湾、两岛、一山”为主进行旅游项目的布局及建设，主要以海洋旅游为主。p分界洲岛分界洲岛是中国唯一的5A级海岛景区。南南湾湾猴猴岛岛是国内唯一的级岛屿型猕猴自然保护景区。吊吊罗罗山山森森林林公公园园是我国成熟型珍稀的低地原始热带雨林区。海海洋洋主主题题公公园园位于陵水县东南沿海的黎安湾，拟兴建为包括主题海洋公园、游艇会及酒店、商业购物港、居住及公共服务设施等为一体的综合性项目。p“三湾、两岛”都是传统典型的蓝色滨海旅游项目，未来随着绿色山地旅游项目的成熟发展，区域内重要的绿色旅游资源吊罗山，势必成为发展的重点，而本项目正好处于通往吊罗山的主要道路上，这为本项目的开发建设提供了良好的条29、件和基础。周边竞合分析周边竞合分析“十二五十二五”陵水旅游规划项目分析陵水旅游规划项目分析项目名称项目名称建设内容建设内容备注备注分界洲生态旅游度假区建设游艇码头、售票大厅、接待大厅、餐厅、商品一条街等配套设施，以及福龟湾、寿龟滩、禄龟岭、山顶主题公园等景点。开展潜水游乐、海上娱乐、沙滩休闲等活动。续建陵水香水湾旅游度假区建设银牛岭度假别墅酒店、泰姬皇宫酒店、香水君澜别墅（二期）、中信香水湾项目、君海香水湾、馨香旅游度假村等酒店及旅游地产项目。续建陵水海洋主题公园建设包括表演馆、热带海底世界、台风礁湖、水上乐园、海洋影院以及流动演出等。新建陵水清水湾旅游度假区完善基础设施，建设莱佛士度假酒店、30、威斯汀五星级酒店等高端度假酒店和旅游地产。续建陵水土福湾旅游度假区项目建设星级度假酒店、综合度假区、土福湾旅游文化村、黎苗风情寨、温泉度假村、主题公园、游艇俱乐部、综合展示中心、体育中心、行政商业综合服务区。新建国家南海博物馆部分建筑为展示功能区，包括水下文化遗产展示区、矿产资源开发利用展区和海洋生态和水下考古模拟展区等，部分建设为办公区、核心实验室、数据中心、安防中心。新建南湾猴岛生态旅游度假区南湾猴岛生态休闲旅游配套酒店、商业、物业相关设施建设。续建陵水吊罗山热带雨林旅游度假区建设以吊罗山水为主体，以当地锣文化+黎苗文化为底蕴的热带雨林生态休闲养生旅游区。新建陵水赤岭风景区建设风车国际度假31、五星级酒店、棕榈滩旅游观光大酒店等度假酒店项目。新建海南海日星汉生态园农家乐 旅游观光项目建设七星级生态休闲度假观光园。新建由上表可知，本项目邻近吊罗山旅游度假区，而该度假区是陵水重量级的绿色旅游资源，是本项目方便好用的优势资源，因此要借势、与其联动发展，共同做大做强客源市场。陵水未来的旅游格局，同样将是蓝绿交融、并举发展的态势。而目前，同样也是蓝色旅游占主导，绿色旅游刚刚起步，在良好的市场机遇和政策背景下，要紧抓机遇、抢占先机，精心将本项目打造成为海南重量级的绿色旅游产品，为海南的绿色旅游树立标杆。海南绿色旅游概况海南绿色旅游概况p“绿色环球绿色环球2121”是目前全球唯一的旅行旅游行业世界32、性认证体系，它是由世界旅行旅游理事会（WTTC）创立，并在全球58个国家进行认证，是当今世界上唯一涵盖旅游全行业的全球性可持续发展标准体系。其目标是在全球范围内改善旅游行业的环境、社会和文化形象，增强旅游企业/景区对环境和社会的责任，以及让公众了解该企业/景区对环境与社会和谐发展的承诺。p由图表可知，国内通过认证的项目数仅20个，四川省的认证项目数最多，而大部分省份均未获得认证，而海南省也是一片空白，本项目将以以“绿色环绿色环球球2121”为目标，努力成为海南第一个认证该项目的为目标，努力成为海南第一个认证该项目的旅游项目，从而高举绿色旅游的大旗，占领绿色旅旅游项目，从而高举绿色旅游的大旗，占33、领绿色旅游的高地游的高地。p绿色旅游在国外旅游界盛行，而国内主要是农家乐、森林公园、自然保护区、植物园等模式。目前，全国拥有休闲农业和乡村旅游景区1万多个，农家乐150万个，海南有30余个村庄开发了乡村旅游；虽然海南省森林公园所占比例低，但却是中国的热带植物基因库，独特的植物资源，在国内属于稀缺资源，开展绿色旅游，是本项目的必然选择。国家级森林公园省级森林公园国家级自然保护区 省级自然保护区2500200015001000500076413153632277836181120132013年全国、海南省与陵水县森林公园与自然保年全国、海南省与陵水县森林公园与自然保护区数量对比图表（个）护区数量对34、比图表（个）全国海南省陵水县四川陕西浙江广东香港云南江苏北京广西0246873321111120132013年中国各省份年中国各省份“绿色环球绿色环球2121”认证项目数对认证项目数对比图表（个）比图表（个）数量海南森林公园分布图概况海南森林公园分布图概况p截止“十一五”末，海南先后建立了8个国家级森林公园、3个省级森林公园，面积达1400平方公里。p目前海南8大国家级森林公园的开发建设尚处于起步阶段，整个省内的绿色旅游也如此。与此同时，整个旅游市场呼唤海南旅游从“蓝”向“绿”蔓延。蓝绿并重必然是海南省旅游发展的大势所趋。p目前，海南森林生态旅游建设面临着发展大机遇，本项目应紧抓机遇精心打造成35、独具特色和市场吸引力的绿色旅游精品。p距离本项目最近的吊罗山国际森林公园，具有自然资源品级好，市场影响力大等特点，是本项目可借用的优质自然资源与机会市场。重点绿色旅游项目重点绿色旅游项目地点：保亭黎族苗族自治县保城镇面积：22平方公里主要特色：-七仙岭温泉-七仙岭热带雨林国家森林公园-18洞高尔夫球场 NO.1七仙岭项目描述项目描述 七仙岭国家温泉森林公园位于保亭黎族苗族自治县东北部9公里处，面积约22平方公里，包括温泉区和森林区两部分。公园北距省会海口市271公里；南距国际风景旅游城市三亚市76公里；西距五指山市39公里；东距陵水黎族自治县54公里。公园地势北高南低，平均海拔100-200米36、，最高峰海拔1126米。公园内阳光充足，自然生态、人文旅游资源极为丰富，以高温泉水和热带雨林为主，与周围的黎苗风情和田园风光融为一体。“温泉酒店+热带雨林+高尔夫球场+黎苗风情”模式是海南最常规最常见的绿色旅游模式，本项目应该另辟蹊径，可以通过开展绿色运动，形成产品亮点。地点：三亚市亚龙湾国家旅游度假区面积：15平方公里主要特色：-鸟巢度假区-俯览“天下第一湾”-紧邻三亚市的热带雨林 NO.2亚龙湾热带天堂森林公园项目描述项目描述 亚龙湾热带天堂森林公园位于中国唯一的热带滨海城市海南省三亚市亚龙湾国家旅游度假区。总面积15平方公里，是海南省第一座滨海山地生态观光兼生态度假型森林公园。因电影非诚37、勿扰2而享誉国内。植被类型为热带常绿性雨林和热带半落叶季雨林。其生物、地理、天象、水文、人文资源丰富多彩，景观建设极尽生态自然，可开展登山探险、野外拓展、休闲观光、养生度假、科普教育、民俗文化体验等多种旅游活动。区位优势、知名度较高、山景海景兼具的绿色旅游产品，但产品的度假体验项目较少。本项目可以参考其建筑理念，增加配套体验项目。海南绿色养生产品概况海南绿色养生产品概况由表可知，“十二五”期间将会是海南绿色养生产品快速发展的时代，随着海南交通网络的日趋完善，海南各地政府都争相与企业联手升级与新建大型旅游养生度假区，产业已延生至旅游养生的各大版块，海南旅游养生市场将日渐成熟，凸显规模效应，这为本38、项目的发展提供了有益的发展思路。项目名称项目名称建设地建设地点点建设内容建设内容备注备注蓝洋温泉小镇综合开发项目儋州旅游地产、文化公园、高档温泉度假酒店、温泉游乐区、会议中心新建保亭七仙岭温泉旅游度假区保亭雨林温泉康体、热带雨林观光、民俗风情续建定安龙门休闲度假小镇定安龙门5A级旅游景区、旅游度假酒店、高级养生会所、旅游风情小镇新建屯昌加乐潭旅游度假区屯昌集休闲运动、养生度假和游览观光为一体的生态型旅游度假区新建“十二五十二五”期间海南省绿色养生旅游建设重点项目概况期间海南省绿色养生旅游建设重点项目概况海南高尔夫产品分布海南高尔夫产品分布p海南省的高尔夫产品，主要分布在省内东部地区，并以海口与39、三亚为高尔夫产品的两大中心。p高尔夫，是高端旅游的代表之一，是拓展高端绿色度假旅游市场的必然选择，也是开拓高端会议市场的必要配套项目。高尔夫项目的建设，将有利于本项目快速提高市场影响力，快速拓展高端市场，快速回笼部分投资。海南高尔夫产品概况海南高尔夫产品概况海口市 三亚市 万宁市 琼海市 儋州市 陵水县 文昌市 保亭县02468101210933131220132013年海南省年海南省高尔夫球会高尔夫球会分布分布图表（家）图表（家）数量海口市 三亚市 万宁市 琼海市 儋州市 陵水县 文昌市 保亭县050100150200250300350400378189108721854183620132040、13年海南省年海南省高尔夫球洞数高尔夫球洞数分布分布图表图表（洞洞）球洞数p目前，海南省运营中的球会有32家，预计还有数百家球会正在筹划中，海南作为国际旅游岛吸引了全国乃至世界的游客，尤其是其舒适的气候环境，球场四季皆可使用。海南将会是未来中国最多球会的地区，当球会数量形成一定的规模后，将形成规模效应，市场达到良性循环。p其中海口市观澜湖球会180洞，为世界第一大球会，陵水县清水湾球会54洞，万宁市康乐园球会54洞，三亚市神泉国际球会36洞，还有五家球会达到27洞，海南的高尔夫产品场地面积大，球洞数多，因此本项目在选择打造高尔夫产品时，不能仅仅从球洞数上去竞争，而更应该注重场地的设计，打造最具41、特色、最具挑战性的魅力高尔夫产品。海口市 三亚市 琼海市 万宁市 屯昌县 定安县 文昌市 儋州市 澄迈县01234567436220132013年年1616月月海南省海南省主主要会展要会展节事活动节事活动分布分布图表（个）图表（个）一月二月三月四月五月六月 一月一月二月二月三月三月四月四月五月五月六月六月总计总计海口市44565327三亚市142119琼海市 213万宁市1315屯昌县11定安县112文昌市11儋州市11澄迈县22p由图表可知，海南省的主要会展活动分布在海口与三亚，但知名度最高的是位于琼海市的博鳌亚洲论坛年会，及三亚的海天盛筵。海南省会展活动呈现三足鼎立的态势，有待于开发更多的42、会展目的地。p亚洲论坛为博鳌带来了巨大的影响，数年间修建了两座国际会议中心，五座高星级酒店，并有两座高尔夫球场与130余艘游艇,2012年博鳌镇GDP高达7.3亿元，是2000年的14倍，会展经济效益显著。p根据一些著名国际旅游岛的经验，如夏威夷群岛、济州岛等，会展业在海岛经济中占很重要的部分，而目前海南省的会展活动较少，海南未来必将成为中国的重要会展目的地。本项目有必要建造高规格、更具影响力的会议中心，积极拓展会展市场。p目前陵水县没有会展节事活动，但与其相邻的区位相似的万宁市却有5个，并有国际环岛帆船赛、国际旅游文化小姐总决赛等国际较知名项目。海南会展节事活动概况海南会展节事活动概况儋州市43、东方市海口市陵水县琼海市三亚市五指山市万宁市文昌市0102030405060445031446722220122012年第三季度年第三季度海南省星级海南省星级酒酒店店分布分布图表图表（家）（家）一星二星三星四星五星合计p由图表可知，2012年海南省星级酒店分布情况中，海口的酒店以三星级及商务型为主。而受益于三亚优质的旅游资源，五星级与度假型酒店主要集中在三亚。p海南省高星级酒店的开房率要远高于一般酒店开房率，表明高端旅游度假市场需求旺盛。海南的五星级酒店数量高达18家，仅次于北京与上海，高端度假型酒店市场开发前景乐观。p由图表可知，海南省的星级酒店主要分布在沿海市县，这表明目前海南的高星级酒店44、以滨海度假型为主，以山地风光为主的度假型酒店稀缺，有很大的市场空间。p目前陵水县仅有一星、二星、三星酒店各一家，在建的五星一家，高星级酒店稀缺。一星一星二星二星三星三星四星四星五星五星合计合计儋州市1124东方市1214海口市62512750陵水县1113琼海市93214三亚市61616846五指山市3317万宁市1182122文昌市22海南星级酒店概况海南星级酒店概况三亚市 海口市 万宁市 琼海市 文昌市 陵水县020000400006000080000100000120000258976500640018500700065007000010000040000400001800050000245、0122012年海南省年海南省东部东部6 6市县地产价格市县地产价格图表图表(元元/)均价(元/)最高价格(元/)三亚市海口市万宁市琼海市文昌市陵水县050100150200250300350400450124383255544121213782455441220122012年海南省年海南省东部东部6 6市县旅游地产统计图表（个）市县旅游地产统计图表（个）总地产数量海景地产ByCRICByCRICp由图表可知，海南东部6市县的地产价格中，三亚的均价最高达25897元/，琼海也高达18500元/。这得益于两城市丰富的旅游资源，使地产市场价格整体拉升，旅游资源极大的提升了地产价值。发展高端旅游度假46、区与开拓会议市场将非常有利于旅游地产的发展。p由图表可知，现阶段海南旅游地产几乎都是海景地产，山景旅游地产稀缺，发展空间巨大。p陵水的旅游地产最高价格仅次于海口与三亚，投资者对陵水未来旅游地产市场充满期待，而目前陵水旅游地产数量少，如果开发高品质的高端旅游地产，市场前景乐观。海南旅游地产概况海南旅游地产概况市场分析小结市场分析小结宏观旅游市场会展节事活动旅游酒店地产p海南过夜游客达3000万人次/年，客源地分布广泛，消费能力强，市场前景巨大p海南全省旅游目前依然受淡旺季影响较大，急需夏季避暑旅游产品p海南省旅游已经不仅限于观光模式，休闲度假旅游模式已经兴起，逐步占据主导地位p游客在海南旅游的停47、留时间长，有利于特色休闲度假旅游产品的开发p陵水县缺少有影响力产品，市场量小，人均消费低p目前海南的会展节事活动呈现出海口、三亚、琼海三足鼎立的态势p会展活动能给地方带来巨大的经济收益，带动相关产业升级发展，吸引高端消费，会展经济效果显著p海南目前的会展活动少，竞争对手少，本项目开发会议市场将有很大的发展空间p海南的环境优美，气候适宜，空气清新，必将成为中国未来的重要会展目的地p海南的高端度假型酒店数量位列全国前列，且高端度假型酒店开房率远高于普通酒店p海南优质的气候环境使高端旅游地产先天优势明显p目前海南省的高端旅游酒店主要集中在沿海地带，山地风光型高端酒店少，市场前景乐观p陵水县旅游地产价48、格高，但数量较少，投资者对陵水旅游地产购买意愿强烈高端绿色旅游p高尔夫是开拓高端绿色度假旅游市场的必然选择之一，也有利于市场影响力与知名度的快速提升p海南省优越的气候条件，使得本项目可以全年开发种类丰富的绿色旅游产品p“十二五”期间，绿色养生旅游也将成为海南旅游的新亮点，适宜紧抓机遇，迎头赶上海南的宏观旅游市场，客源基础庞大，且休闲度假型游客越来越多，在滨海度假旅游市场发展成熟，政府推进海南森林生态旅游建设的情况下，拓展绿色度假旅游市场的历史机遇已经出现，必须紧抓机遇，打造出具有市场竞争力的创新型绿色旅游产品，同时开拓绿色养生运动、绿色商务会议与绿色地产市场将有利于项目的稳健平衡发展。按照一般49、原则，在海南国际旅游岛范围内，建设一个绿色旅游产品，它所面对的游客应该是到访海南、喜爱绿色旅游的国内外游客。就本项目来而言，因为面对新的发展机遇，独特的区位优势、交通优势、生态优势、文化优势等自身实际情况，我们认为，要确保开发成功，还必须实行市场先导原则，在市场方向上要有新的突破和新的思维，因此，我们建议的市场定位有两个方向:到访海南、喜爱绿色旅游的大众市场 以珠三角、长三角、京津唐地区及东北、新疆等季节差异大地区的高端游客为主体的高端绿色度假市场。绿色旅游产品是什么？选择依据是什么？绿色旅游产品，是本项目的核心产品，以自然唯美的绿色生态环境、健康快乐的绿色运动体验与尊贵独享的绿色养生度假作为50、核心体验。目前，海南旅游呈现“蓝绿并举”、“蓝多绿少”的发展格局，政府正大力推进海南森林生态旅游建设，整个海南的蓝色旅游发展成熟，而绿色旅游均处于刚刚起步的阶段，因此本项目应把握机遇抢占先机，创造一个精彩的极具示范效应的绿色旅游市场、绿色休闲市场、绿色度假市场，通过创新型绿色休闲度假产品的精心打造，带给人非同一般的绿色体验，使其在海南的绿色旅游产品中独树一帜，成为海南顶级绿色旅游的闪亮名片。自然山水，可以说是中国人的独特美学和精神哲学。自古以来，无数的文人墨客寄情山水，抒怀表志。时至今日，从喧嚣的钢筋水泥森林中逃离，回归山林，早已成为都市人的假日首选。珠三角、长三角、京津唐等都市圈，是国内经济51、发达、文化浓郁、需求旺盛的地区，为项目地发展绿色旅游奠定了坚实的物质基础和市场条件。在绿色大众市场的基础上，我们需要寻找一种新的市场，来拓展提升度假区的市场地位，适应后观光时代的需求，引领新的旅游消费潮流。我们的目标市场对策高端为主，大众为辅市场市场对策对策高端市场高端市场选择消费力强劲的珠三角、长三角、京津唐地区及季节差异大的东北、新疆地区的高端游客，在海南旅游市场打造山地高端休闲度假、商务会议与运动养生等，具有市场创造性、时代前瞻性的高端绿色旅游度假产品。大众市场大众市场在国际旅游岛的大环境下，每年到访海南的游客不断快速攀升，超过3000万人次的过夜人数的休闲度假市场，必然有众多喜爱绿色旅52、游产品的游客，通过绿色旅游品牌的确立，提高本项目的知名度和美誉度。市场市场目标目标高端绿色旅游市场高端会议市场大众观光市场高端山地度假市场市场类别市场类别客群来源客群来源保守预测保守预测（万人次（万人次/年）年）基本预测基本预测（万人次（万人次/年）年）积极预测积极预测（万人次（万人次/年）年）高端绿色度假市场以珠三角、长三角、京津唐地区及东北、新疆等季节差异大地区的高端游客为主体121518大众观光市场到访海南东部、喜爱绿色旅游的大众市场 80120160总 计92138181根据我们常规经验的判断，本项目的目标市场主要是来自于岛外居民。综合分析看，本项目市场目标由以下两类构成：上述三方面的53、分析和预测，只是理论上的分析判断，到底能有多少游客到园区观光、休闲、度假，要取决于本项目建设规模、项目设置的吸引力、有效的市场营销手段和经营管理服务质量等综合因素。游客接待量预测游客接待量预测根据我们常规经验的判断，未来5年本项目的游客接待量预测如下：上述三方面的分析和预测，只是理论上的分析判断，初期保持预测年增长率约为15%左右，开业3至5年左右，游客量增长逐渐稳定，游客市场形成。预测预测市场类别市场类别20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年保守预测（万人次）高端绿色度假市场1214161718大众观光市场80921051101154、5基本预测（万人次）高端绿色度假市场1517192122大众观光市场120138159182200积极预测（万人次）高端绿色度假市场1821242729大众观光市场160184211243260案 例 研 究 借 鉴叁我们的思路案例的选择我们的依据l资源类似 案例依托的资源必须与项目地所拥有的资源类似，使本项目具有可操作性。l市场类似 所选案例的市场定位必须与本项目的市场定位相似，对本项目有一定的借鉴意义。l产品类似 案例中的产品须与本项目产品类型一致，对本项目有一定的指导性。l根据对本项目的资源特点、市场定位以及本项目所要达到的目标，认为要设计出风格突显的、差异化发展的、具有巨大竞争力的产品55、。l为了使思路更具有可行性和操作性，针对性的选取了一些比较成功的案例进行参考。l 安纳伯格庄园l 锡耶纳l 哈尔施塔特l 巴厘总督度假村l 富春山居l 莫干山居l 东部华侨城分析、研究一些比较成功的优秀案例，能够借鉴它们在某些方面成功的因子和因素，寻找适合本项目的产品支撑体系，通过吸收好的成功做法和适当的开发思路，破解我们的开发难题。地点：美国加利福尼亚州兰乔米拉奇地区地形与面积：沙漠边缘，0.81平方公里主要特色：-2 0世纪中叶的现代建筑风格，以粉色屋顶闻名-著名的国际会议中心-印象主义的设计风格 NO.1安纳伯格庄园项目描述项目描述 安纳伯格庄园现称“阳光之乡”，占地0.81平方公里，位56、于美国加利福尼亚州兰乔米拉奇地区，是许多大型庆典和重要官员会面的举办地。安纳伯格庄园始建于1963年，由南加州大学教授昆西琼斯设计，主建筑约2800平方米，为20世纪中叶的现代建筑风格，以粉色屋顶闻名。安纳伯格庄园包括主建筑、会客区、3座客居别墅、1个私人的9洞高尔夫球场和11个人工湖。主建筑中有安纳伯格家族收集的艺术品展览，其中包括50幅毕加索、梵高、安德鲁怀斯和莫奈的作品，还包括一些中国古代艺术品。它是宣扬建筑和文化遗产的一个公共空间，设计受到大量印象主义展示出新的生态美感。艺术品的启发，呈现出一副生动的景观画图，它充满对索诺兰沙漠的尊重，同时在干旱的西南部展示出新的生态美感。安纳伯格庄园57、，是一个著名的国际会议中心，是举办美国国家和外事会晤、接待的胜地，被称为是美国的“西部戴维营”。成功案例分析成功案例分析地点：意大利托斯卡纳区地形与面积：两个河谷间的三座小山头上，118平方公里主要特色：-文艺复兴的精品小城-世界文化遗产-每年夏天都举办赛马节-罗马式风格与哥特式风格组合的大教堂 NO.2锡耶纳项目描述项目描述 锡耶纳建立于公元前29年，历史上是贸易、金融和艺术中心，其老城中心区1995年被联合国教科文组织列为世界文化遗产。很多电影，如007系列，托斯卡纳艳阳下等都在锡耶纳拍摄。这座中世纪古城在恬美的托斯卡纳乡村的环抱之中，历经千年的洗礼仍保持着蓬勃的生机，自12世纪以来，锡耶58、纳人一直固守着一个哥特式梦想，古城的规划以田园广场为中心，并与周围环境融合得天衣无缝。田园广场是锡耶纳的灵魂所在。其独特的贝壳造型堪称建筑史上的杰作。从高处俯瞰，广场呈巨大的扇形，共由九个部分组成，分别代表锡耶纳政府的九个成员。大教堂位于古城最高处，表面镶嵌着黑白相间的大理石。教堂正面体现了罗马与哥特两个时代的建筑风格。城市街是锡耶纳最具风情的街道，位于大教堂和田园广场之间。这里不仅有一流的意大利服装品牌，还有音乐学院，每个夏天的晚上都有音乐会。地点：奥地利上奥地利州萨尔茨卡默古特地区地形：高山湖畔主要特色：-优美的小镇环境-世界文化遗产-世界最古老的盐坑-独特的丧葬风俗 NO.3哈尔施塔特项59、目描述项目描述 哈尔施塔特气候温暖，一年四季都适宜旅游。这座在险峻的斜坡和宝石般翡翠的湖泊间伫立的湖畔小镇，到处可见童话般清幽美好的住宅。海拔3000多米的山峰和清澈透底的湖泊，把这个地方变成了人间天堂。住在临湖的庭院旅馆，推窗见湖，遥望湖上泛起清烟，仿佛来到人间仙境。哈尔施塔特于1997年被联合国教科文组织列为世界文化遗产。这里的世界文化遗产博物馆的文物十分珍贵，包括从原来的盐矿挖掘出的衣服及采盐工具、铁器时代的生活用具以及最早的蒸汽船模型等。古老的凯尔特人在公元前2000年末期，在此开采生活的白金山盐。这里是世界上最古老的盐坑，而目前还在作业。哈尔施塔特人有一个怪风俗，由于小镇依山傍湖，土60、贵如金，所以埋葬方式很是特别。所有逝去的人在埋葬10年后骸骨都将被移出坟墓，放到山上洞穴中的骸骨馆，日久天长，这里堆积了骸骨，到骸骨教堂可以亲见这些独特的场景。地点：巴厘岛乌布地区地形：Petanu山谷坡上主要特色：-依山而建的古朴小别墅-将水景融入建筑的布景形态-室内游泳池、花园、按摩、室外游泳池、spa等多种精彩的娱乐设施 NO.4巴厘总督度假村项目描述项目描述 5星级的巴厘总督度假村位于Petanu山谷坡上，地处Nagi村附近，以秀美的河谷和迷人的稻田景观而闻名。巴厘总督度假村地理位置优越，从酒店仅5分钟车程即可达世界著名的乌布(Ubud)艺术社区。这家家庭经营式的酒店，是乌布(Ubud61、)地区唯一一家拥有直升飞机着陆场的度假村，拥有11间漂亮的别墅，25间装修精美的客房环境优雅私密。酒店拥有历史上有名并以其全身健康诊疗而闻名的Lembah Spa。度假村有综合商务设施为所需客人提供服务。在一天的观光和繁忙的公务之余，可到Cascades美味餐厅享受美味佳肴。总督别墅度假村是“世界小型豪华酒店”的成员，提供良好的私密性，以及高档的服务。地点：杭州富阳市地形和面积：富春江畔，附有茶园梯田，1.8平方公里主要特色：-位于元朝四大画家之首黄公望晚年结庐隐居地-养生SPA与太极、瑜伽课程-汉唐风格建筑-坐落在茶园梯田间的高尔夫球场 NO.5富春山居项目描述项目描述 富春山居度假村位于杭62、州山水秀丽的富阳市富春江畔，其包括富春别墅，度假酒店及spa，高尔夫球场，富春阁和上海t8餐厅，呈现以现代建筑艺术阐释中国江南建筑的风格。在精致淡雅中，带领心灵走入世外桃源，遥望云山坐看流泉，品一品生活情味。富春山居度假村位于元朝四大画家之首黄公望晚年结庐隐居地。营造了富春山居悠闲自在、宁静致远的度假概念。富阳富春山居度假村主楼客房分为三个楼层，主楼南北方向的酒店别墅12栋,均有茶水吧，私人阳台，室外按摩池，柔和的灯光通道加上特色的服务，处处可以让客人领略到度假酒店的独特之处。富春山居高尔夫球场是以丘陵地形茶园为主题的国际标准高尔夫球场，规划为18洞，标准72杆，球场位于茶园景色的环山之中，在63、茶树清香气氛中，每一洞都充满挑战与期待。地点：浙江省北部德清县莫干山地形：山谷主要特色：-法国山居生活-野奢酒店-山地野趣-法式大餐 NO.6莫干山居项目描述项目描述 莫干山里法国山居由Christophe和Pauline亲自设计和建造而成,所以他们觉得自己有责任将20世纪30年代的莫干山文化传统保留下来并与他们的客人分享。他们小心翼翼地将山上的传统建筑风格沿袭下来，将中法两国的文化完美地融合在这片美丽的土地上。如今的山居既保留了传统莫干山乡村建筑的简朴风格，在此基础上又增添了几分现代化的气息。黑瓦白墙的房子风格似乎是对逐渐消失的当地建筑文化的复兴。山居的内部装潢则与外部的建筑风格迥异，手工制64、作的瓷砖，白色大理石，木质地板，黄铜配件，橡木家具，藤编椅子，皮质沙发，刺绣地毯，这一切都散发着法式的浪漫和幽雅。精致、现代而又略带怀旧之情的莫干山里法国山居成功地再现了20世纪30年代缓慢而精致的生活风格，带我们回到莫干山作为旅游胜地的辉煌旧日。地点：广东省深圳市地形与面积：小山丘山谷湖泊，9平方公里主要特色：-旅游地产-主题公园-主题风格酒店-特色主题文化内涵 NO.7东部华侨城项目描述项目描述 东部华侨城坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，由华侨城集团斥资35亿元精心打造，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，华侨城以65、规划科学合理，功能配套齐全，城区环境优美，风尚高尚文明，管理规范先进为规划、建设和管理的目标，经过十多年的努力，将东部华侨城建设成为一个世界级旅游度假目的地。东部华侨城集两个主题公园、三座旅游小镇、四家度假酒店、两座36洞山地球场、大华兴寺和天麓地产等项目于一体。东部华侨城还精心打造了天禅、天机、天音、天籁等多台文化演艺项目，每年的春夏秋冬，还会分别推出“山地采茶节”、“山海放歌节”、“国际茶艺节”、“山地祈福节”等主题活动，为广大游客带来无限精彩。案例可借鉴经验案例可借鉴经验锡耶纳巴厘总督度假村富春山居哈尔施塔特案例分析表明，可以借鉴的经验：一是依托优美的自然山水环境；二是以文化主导建筑风格66、，巧妙的利用地形与水系，营造山水意境；三是各具风格的内部装饰与贴心的软硬件服务，提供最顶级的生活享受，提供多元的体验方式，让游客能充分享受现代与传统融合的山居生活方式。因此，我们在面对基础条件一般的情况下：在地形和山水环境中加大意境的营造，注入一个特色的环境因子；在地形和山水环境中加大意境的营造，注入一个特色的环境因子；借鉴案例，引入山居生活概念，打造一个风情浓郁的山居小镇、风格各异的体验氛围和方式；借鉴案例，引入山居生活概念，打造一个风情浓郁的山居小镇、风格各异的体验氛围和方式；树立一个海南绿色旅游标杆、非凡山居生活体验，引领海南绿色旅游潮流的典范。树立一个海南绿色旅游标杆、非凡山居生活体验67、，引领海南绿色旅游潮流的典范。东部华侨城安纳伯格庄园法国山居p文艺复兴运动给小城留下的文化建筑艺术p夏天晚上举办的音乐节事活动，带来了热闹的夜晚p将水景融入建筑的神来一笔，让山居生活充满意境p在山坡的边缘打造的巴厘岛风格的创意别墅，将古朴与舒适融为一体p将中式文化与西式建筑理念相融合p中国传统的出世文化，带给了建筑灵魂p养生服务与课程给了游客更多的体验p茶园梯田间的高尔夫球场，形成了别具一格的风味p依山伴水的布局，创造了童话般的小城p独特的传统文化，造就了小城迷人的魅力p“地产+旅游+酒店+文化”的综合开发模式，是中国度假区开发的主方向p大力整改环境，让平庸的资源基础，变得充满特色与吸引力p丰68、富的体验内容，为游客过夜提供了基础p印象主义风格的建筑风格设计p讲究尊重自然，与自然和谐共处的建筑理念p国际型的会议中心，国家领导人接待外宾的地方p将中国文化的建筑风格与法国文化相结合p浪漫而优雅的法国装饰风格，展现了一种缓慢而精致的生活风格p享受与自然最亲密的接触产 品 类 型 选 择肆根据我们的市场定位、以及项目地周边现有产品发展状况的分析，确定适应市场的产品，并结合项目地自身发展需要，以此确定本项目的产品选择方向和类型。山居生活型态山居生活内涵以山野为基调，以风情为核心，以遗迹为载体，以街市为聚集，以醒目建筑为传诵。在西式表现为：城堡、庄园、街市、表演、技艺、风情等；在中式表现为：村落、69、古街、古巷、杂耍、技艺、风情等；从中国古代的寄情山水，到西式的山居生活，到现代的低碳生活，无不体现着人们对生态自然的崇敬，追求人与环境协调，人与环境共生的理念。山居生活型态解析就人类的生活而言，有临水、依山、傍海、田园、乡村、城市等生活型态，在意大利是海洋旅游与山地旅游并举，在巴厘岛人们体验海洋风情以后，同样要到大山中去品味山野之趣。山居生活即是源于道法自然的山水意境，融合传统、文化、生态、风情的一种生活方式，与自然环境弥合一体、和谐共生的山居意境。资 源 普 通条 件 一 般地 貌 平 淡配置引进一种稀缺资源寻找一种独特环境因子创造形成独特环境珍稀植物珍稀植物海南香料冠绝天下琼人用香 历史悠70、久政府倾力打造“国际香岛”在目标市场范围内有显著的差异性和强烈的吸引力便于与文化等有机融合琼 香 基 因 库琼 香 基 因 库绿绿 色色 大大 银银 行行芳 香 大 公 园芳 香 大 公 园生生 态态 宜宜 居居 区区本土香文化名贵植物芳香植物经济价值高观 赏 性 好故 事 性 强环境因子选择外延扩展内在要求芳香产业与珍稀植物有关系本土有代表性资源具有较强的价值性具国际性、延伸空间大产品主题选择产品主题选择山居环境构想依山就势，洼地成池，坡地垒丘，遍植花木，置石造景，营造山水意境，做足山居风情，并与国内外风情相结合，同时挖掘香文化内涵，塑造自然、生态、与环境融为一体的风情建筑，构筑一处绿色、诗71、意、梦幻的芳香植物环绕的休闲度假地。将以海南香为核心的珍稀植物作为环境营造的素材和观赏的要素，本着整体布局、景观丰富、生态健全、特色突出的四大理念，结合地形地貌，合理分区，并根据分区的不同空间条件与功能要求，进行科学、艺术的配置，以此发挥海南特有的芳香植物以及世界芳香植物的特性，构成种类多样、景观层次丰富、生态功能良好的环境风景线，营造香的世界、花的世界、美的世界。整个园区是一个立体空间概念，整体是一个自然唯美的大公园，是在“珍稀植物”背景的统领下点式布局、主题式布局，也即整个园区是一个植物王国，在这个植物王国的意境和氛围中设置景观和项目，配置主题酒店、主题休闲、主题养生、主题地产、配套设施等72、。突破传统造园艺术，结合现代景观艺术，通过艺术化的造园，并根据地形水势、高低错落、有层次的栽种季相变化明显、利于彼此特性发挥的珍稀植物，以此营造一个具有强烈视觉冲击、富有艺术美感的植物王国。游客在这个芬芳四溢、绿影扶疏、花团锦簇、自然唯美的艺术化的王国中可观赏、可体验、可休闲、可度假、可运动、可养生、可居住、可娱乐。产品选择策略产品选择策略怎样的产品才能适应我们瞄准的市场目标、才能错位发展？因此，我们必须将绿色旅游方式、山居生活体验与深度挖掘芳香植物文化有机融合起来，打造一个能够彰显绿色休闲度假精髓的山居生活方式；同时融合多类型的特色山居小城生活方式和旅游方式，创造别具一格的、非同一般的、回归73、本真的产品体验，塑造海南绿色旅游时代的新篇章、新支撑、新载体。这才是本度假区开发的最核心的方向，也只有这样才能引起目标市场的关注。在山海交融、蓝绿一体的海南旅游发展大局下，目前呈现出“蓝多绿少”的局面，海南旅游市场呼唤从“蓝”向“绿”转变，市场机遇大好。而临近的吊罗山国家森林公园为本项目提供了方便好用的优质绿色旅游资源，由此，开发绿色旅游产品是本项目的必然选择。面对项目现状，如何做好绿色旅游文章？这就需要我们另辟蹊径。经过分析、研究、比照国内外极具特点、极负盛名的山地小城，提炼出本项目的主题和灵魂，获得我们必须遵守和把握的核心要素，通过与众不同的、可体验的、可参与的、可享受、可感知的大众产品和74、高端产品，让游客在度假区内寄情山水、回归自然、风情体验、放松身心，如此，才能真正形成自身的核心旅游吸引力。建议一建议一：紧紧把握海南大旅游格局所隐含的市场机遇，抢占先机，全力做好做大绿色旅游文章，精心打造海南绿色旅游的典范之作，树立海南绿色旅游标杆，成为海南顶级绿色旅游的闪亮名片。建议二建议二：于道法自然的山水意境之中，融合生态的现代生活方式，打造一种与自然环境弥合一体、和谐共生的山居意境和山居生活方式。建议三建议三：海南香历来为文人雅士所重，古老的品香、赏香传统是当今文人雅集的重要组成部分。深度挖掘海南香文化，巧妙融入山居生活的理念与元素，着力营造一种风雅的生活范式，种香、产香、观香、品香、75、赏香、闻香、食香，成为引领海南雅集生活的体验基地。产品选择方向树立绿色旅游品牌，形成海洋旅游与绿色旅游并举战略借鉴国内外山居生活方式，营造山水意境，创造一个山居生活体验的精品区域塑造多种风格风情的山居生活型态，适应体验经济时代需求创造高端山居生活休闲度假体验模式，形成观光与度假融为一体的复合型生态大公园项 目 总 体 定 位伍根据市场分析所确定的的市场定位，以及周边产品的比较分析，并借鉴国内外成功案例的基本经验，本项目的总体定位就已经基本明确。根据前述分析，我们得出本项目的总体立意是：瞄准两个市场瞄准两个市场，高端市场，高端市场与大众市场；与大众市场；围绕两条围绕两条主线主线，高端山居生活产品76、线，高端山居生活产品线和大众观光绿色产品线；和大众观光绿色产品线；主打生态与文化，将山居生活内涵文主打生态与文化，将山居生活内涵文化与风情，淋漓尽致的展示与发挥，同时化与风情，淋漓尽致的展示与发挥，同时与海南本土特有芳香珍稀植物相结合，打与海南本土特有芳香珍稀植物相结合，打造一个集合绿色、度假、会议、度假、休造一个集合绿色、度假、会议、度假、休闲、观光融为一体的复合型生态大公园；闲、观光融为一体的复合型生态大公园；营造天人合一的山居生活典范；营造天人合一的山居生活典范；构建道法自然的山居休闲环境；构建道法自然的山居休闲环境；成为海南顶级绿色旅游的名片成为海南顶级绿色旅游的名片；成为世界级山居生77、活的经典；成为世界级山居生活的经典；总体定位 山居世界 植物王国这是一个山居生活的典范，融合世界与传统，是一种生活方式这是一个山居生活的典范，融合世界与传统，是一种生活方式的选择和价值的体现；的选择和价值的体现；这是一个珍稀植物与海南香的世界、花的世界和美的世界，汇这是一个珍稀植物与海南香的世界、花的世界和美的世界，汇集香的文化、香的风情、香的产品，是一个香的植物王国；集香的文化、香的风情、香的产品，是一个香的植物王国；总体意境树立海南绿色旅游标杆；树立海南绿色旅游标杆；成为中国山居生活典范；成为中国山居生活典范；成为国家级成为国家级4A4A级旅游度假区；级旅游度假区；总体目标总体立意总体立意78、中国绿色生态度假地，世界级山居生活典范山居世界，植物王国123浴南海四季阳光，品绿色山居生活形象定位形象定位就人类的生活而言，山居生活即是源于道法自然的山水意境，融合传统、文化、生态、风情的一种生活方式，与自然环境弥合一体、和谐共生的山居意境。自然山水，可以说是中国人的独特美学和精神哲学。自古以来，无数的文人墨客寄情山水，抒怀表志。时至今日，从喧嚣的钢筋水泥森林中逃离，回到山林，早已成为都市人的假日首选。以世界有代表性的山居建筑为载体，深度挖掘香学文化，巧妙融入山居生活的理念与元素，着力营造一种风雅的生活范式，种香、产香、观香、品香、闻香、食香，成为引领海南雅集生活的体验基地。本项目虽无名山大79、川之势，却有玲珑小巧之雅，因此当将原山形地貌善加利用，因势利导、因地制宜。将以“山居生活”为主题，在打造道法自然的山水意境同时，将传统、文化、生态、风情融为一体，打造与自然环境弥合一体、和谐共生的山居世界。海南是我国最大的热带地区，植物种类繁多，有600多种植物为海南独有，有珍稀濒危植物35科49属57种，素有“天然药库”之称，其多样性在国内仅次于云南，也是目前世界上生物多样性的6个热点之一。目前世界上存在的余种香料植物中，海南省有337种，占到三分之二以上，是一个巨大的热带香料宝库。而沉香是顶级香料、珍稀南药、名贵收藏品和海南最具开发潜力的高端旅游纪念品。沉香贯穿了中华民族五千年发展史，因神80、奇高雅和珍稀难觅，历来是文人雅士至爱，被皇室贵族珍藏，受五大宗教推崇，为豪富巨贾追捧，得医药行业荣宠，其价值堪称植物界的钻石，其产业被誉为摇钱树产业和农民的绿色银行。此外，海南民间用香历史也很悠久，尤其岛上的黎族苗族同胞，更是善于用香料入药。海南香底蕴深厚，不仅如此，世界香文化也源远流长、丰富多彩。相传，过去在海南陵水香水湾一带的牛岭山上，曾经遍布沉香树。之所以叫香水湾，就是一些沉香树老死、枯死倒掉，腐烂后的碎屑、断块被河流带入海里，使整个海湾的沙滩、海水都带着郁郁香气，香水湾一名由此而来。因此，依托海南珍稀植物的资源优势、政策优势、发展机遇和陵水与“海南香”的渊源，本项目将打造以“海南香”为81、核心的植物王国，在引种海南本土芳香植物和极具观赏性的珍稀植物基础上，在芬芳满园的氛围中配置项目和产品，打造一个极具示范效应的植物王国。2策 划 概 念 布 局陆这是首先需要处理好的关系，山居小城是个大的整体的概念，而区域内的项目是小的局部的概念，二者相互依赖，不可分割，搞好局部，将使整体功能得到最大发挥。整体与局部的关系在项目地的开发建设方面，微观上景观相对集中，宏观上内相对分散。微观上项目与景观要连贯便于游客欣赏，打造出强烈的视觉效果；宏观上景点的分布要相对分散，便于制造意境，创造山水特色。集中与分散的关系点与线的关系将景观、主题酒店、主题地产等块状区域作为节点，点式开发，将园区道路等线状区82、域作为开发带，线性发展，点线相结合，有重点、有节奏地推进园区发展，从而形成点线结合，线面和谐的发展格局。粗与精的关系项目地属于林业用地范围，生态环境较好，要在生态保护完好的同时，努力提升品质。但在局部 要 做 精、做细，特别是景观的打造和氛围的营造方面，一定要大力投入，大手笔，精心设计，精细建设，方能打造旅游精品，形成强烈的感召力和吸引力。横与纵的关系项目地的开发建设要体现多元化、层次感，在纵横方面都要有所表现；要构建园区的标志性建筑；打造交错相辉的建筑和景观体系，立体式发展，从而形成纵横结合、丰满完整的格局。多与少的关系在项目设置上，要正确处理好多与少的关系。应打住高端项目，吸引高端游客。而83、周边景区已有的项目则少发展或不发展，避免雷同。此外，应多布置休闲、体验和度假项目，形成重点发展片区，从而形成规模适宜，配置合理的格局。虚与实的关系在项目地开发建设方面，要强调虚与实的关系。在实的层面上，主要是基础项目产品的开发建设。在虚的层面上，现代化的服务理念、养生项目与高服务水平，虚实要有机结合。大与小的关系在开发建设时，所有建筑要注重大与小的结合，这里的建筑体量不需要很大，规模适中即可。所有的项目和设施都要做精做细，实施全方位、多层面的精品建设工程，在内涵上精雕细琢，在形式上富于变化，在视觉上具有感召力，在体验上舒适和亲和，要千方百计打造出一批极具影响力、极具感召力、极具亲和力的小而精的84、系列产品。空间布局原则空间布局原则整个园区是一个立体空间概念，整体是一个自然唯美的山水大公园，是在“芳香植物”统领下点式布局、主题式布局，也即整个园区是一个芳香植物王国，在这个植物王国的山水意境和氛围中设置景观和项目，配置主题酒店、主题休闲、主题养生、主题地产、配套设施等。空间布局理念空间布局理念突破中国传统的造园艺术，结合现代景观艺术，通过艺术化的造园，并根据地形水势、高低错落、有层次的栽种季相变化明显、利于彼此特性发挥的芳香植物，以此营造一个具有强烈视觉冲击、富有艺术美感的植物王国。高端游客在这个芬芳四溢、绿影扶疏、花团锦簇、自然唯美的艺术化的王国中可观赏、可体验、可休闲、可度假、可运动、85、可养生、可居住、可娱乐。项目地山体由经麻山、娘坡山、石牙岭组成。最低高程最低高程E E点点为为48.448.4米米，在，在经麻山东南侧经麻山东南侧一带一带；最高高程最高高程A A点为点为189.2189.2米，米，位于娘坡山顶端；位于娘坡山顶端；B B点、点、CC点、点、D D点依次为点依次为187.4187.4米、米、168.9168.9米、米、152.1152.1米，米，总体上，山脊线呈东北至西南走向。山体完山体完整，整，地势相对平缓地势相对平缓。在布局上，充分利用现有高点地形，依山就势，高低错落布局。高程分析图高程分析图娘坡山石牙岭经麻山ABCD187.4E48.4坡度在10以下，属于适86、宜建设用地；将建筑尽可能的布局在这样的坡度内。坡度在10到20之间，需要进行土地平整，属于较适宜建设用地。依据地形，布局具有特色和特点的建筑。坡度在20到30之间，属于较不适宜建设用地。将植物园景和艺术化的景观布局在这样的坡度内，形成视觉差异化。坡度大于30，建设工程难度大成本高，属于不适宜建设用地。布置景观化的构筑物。评价：项目主要高坡度主要集中在经麻山东南部及北部、娘坡山西北及东南部，总体上坡度适中，便于园区的艺术化、项目主要高坡度主要集中在经麻山东南部及北部、娘坡山西北及东南部，总体上坡度适中，便于园区的艺术化、景观化的设计与布局。景观化的设计与布局。坡度分析图坡度分析图太阳辐射光线在西87、坡和西南最多，其次为东坡和东南坡，再次为北坡及西北坡，最少为东北坡。因此，根据这样的坡向特征，因此，根据这样的坡向特征，以及植物以及植物对阳关的偏好与生长习性，针对性的布局。对阳关的偏好与生长习性，针对性的布局。坡向分析图坡向分析图总平面图总平面图核 心 产 品 构 建柒香草荔枝游赏区逸香会所黎苗部落香草公园香草小镇海上香路香料宝库水岸庄园香道馆槟榔湖名香庄园区海南香餐厅海南香专卖店海南香珍藏馆虚拟科研中心游客接待中心电瓶车接驳站荔枝庄园（酒店）山居生活休闲区莱茵城堡（酒店）会议中心禅境庄园山麓庄园逍遥庄园莱茵庄园静心湖格拉斯小镇名木庄园绿色生活体验区兰花公园绿色社区 -科技社区 -生态社区 88、-高层社区项目设置项目设置根据概念分区与目标市场的需求，确定本项目的核心旅游项目支撑体系：体育公园区体育公园格界湖莱茵湖次入口格界庄园高尔夫练习场高尔夫第一会所高尔夫第二会所香草荔枝游赏区逸香会所黎苗部落香草公园香草小镇海上香路香料宝库水岸庄园香道馆槟榔湖名香庄园区海南香餐厅海南香专卖店海南香珍藏馆虚拟科研中心游客接待中心电瓶车接驳站荔枝庄园（酒店）海南是我国最大的热带地区，植物种类繁多，有600多种植物为海南独有，有珍稀濒危植物35科49属57种，素有“天然药库”之称，其多样性在国内仅次于云南，也是目前世界上生物多样性的6个热点之一。目前世界上存在的余种香料植物中，海南省有337种，占到三分89、之二以上，是一个巨大的热带香料宝库。而沉香是顶级香料、珍稀南药、名贵收藏品和海南最具开发潜力的高端旅游纪念品。沉香贯穿了中华民族五千年发展史，因神奇高雅和珍稀难觅，历来是文人雅士至爱，被皇室贵族珍藏，受五大宗教推崇，为豪富巨贾追捧，得医药行业荣宠，其价值堪称植物界的钻石，其产业被誉为摇钱树产业和农民的绿色银行。以“海南香”为核心打造的珍稀植物世界，在引种海南本土芳香植物和名贵珍稀植物的基础上，在芬芳满园的氛围中配置海南香珍藏馆、海南香主题酒店、海南香主题餐厅、海南香专卖店、香道表演等项目。把握这个大好机遇，深度挖掘海南香学文化，巧妙融入山居生活的理念与元素，着力营造一种风雅的生活范式，种香、产90、香、观香、品香、闻香、食香，成为引领海南雅集生活的体验基地。黎苗部落 海南自古就是一座名符其实的香岛，民间用香历史悠久，尤其岛上的黎族苗族同胞，更是善于用香料入药。通过收集整理史料，旅游化包装一个以“海南香”为题材的独具本地特色的远古时期的黎苗族聚居地，通过还原琼人用香的历史记忆、习俗风情等等，“源于历史、高于历史”，旅游化、艺术化、科技化、仪式化、风情化、立体化地展示出来，主要包括：黎寨、苗寨黎寨、苗寨。民居、民俗风情展示。图腾广场图腾广场。习俗风情演绎的地方。也是游客的休憩停留地之一。香药馆香药馆。展示并出售黎苗族具有神秘色彩的南药、黎药、苗药等。黎浴馆黎浴馆。黎族的药浴古老而神秘，设置一91、个提供地道黎浴服务的场所，供游客体验。香草花园 海南本土香料植物丰富，且多名贵品种，目前世界上存在的余种香料植物中，海南有337种，占到2/3以上，是一个巨大的热带香料宝库。人工栽植其中具观赏性的香料植物，充分运用群落生态学原理，乔、灌、草、藤等类植物进行科学合理的配置，依山就势，按照不同花色依次大面积栽种，恰似一条深浅交错、绚丽夺目的彩色花毯。花田间蜿蜒的木栈道，是带领你迈入彩虹世界的捷径；花田里矗立的光影舞台，是等待你飞舞人间彩虹的天地。在这里，你可以与花亲密接触，在花丛中奔跑,倘洋于花海之中，与花共舞 海上香路 据史料记载，海南用香的历史可以追溯至汉代，海南沉香作为贡品进献给朝廷；至唐宋92、，海南香料已颇为知名；至宋代，海南香料已渐渐从贡品，演绎成为商品、药品；及至海上丝绸之路，最重要的贸易之一便是古老的海南香。以游船作为游览工具，让游客在模拟的海上丝绸之路当中，领略海南香这段神秘而辉煌的历史篇章。虚拟科研中心 依托东远嘉业公司在投资领域的优势，对接绿色银行，借助互联网的虚拟世界，将香料植物的科研成果转化成商业价值，打造一个科技含量高的、开放的、世界性的资本运营平台，同步构筑一个数字化的香料王国。海南香珍藏馆 自古海南出奇香，“欲求名香，必于海之南”，悉数海南香料珍品，是历朝历代皇室极受欢迎之贡品，人们将海南出产的香料昵称海南香。结合地形，用科学合理的规划、构思巧妙的景观、设计新93、颖的项目、安排恰当的活动、全景式的展示、情境化的氛围，构建一个独具魅力的情景式、动态的、半开放式、半露天的海南香博物馆。通过情景式营造和复原当时的市井组织、民风民俗、工艺作坊等场景，以及当时的特色建筑，集中展现底蕴深厚的海南香文化，海南香的制作过程，历代的采香、制香等工具、珍贵的香料成品精品展示等，使其形成具有强烈感召力的旅游景观和旅游新体验。香道馆香料宝库 即香料植物馆。海南本土香料植物非常丰富，且名贵品种多，在目前世界上存在的余种香料植物中，海南有337种，隶属于58科161属。香科植物种类比较集中的几个科有：芸香科22种、樟科22种、番荔枝科12种、桃金娘科29种、伞形科9种、唇形科1594、种、木兰科10种、菊科25种、姜科21种，是一个巨大的热带香料宝库。香道，是指从呼吸去享受香气，养身健体、凝气安神的一种高尚优雅的方法。它始于中国，至古尧、舜、禹、礼记中谈及祭天、礼佛、殷商时代就有香炉问世，汉末的名医别录对其就已经有文字记载，至今已有几千年历史。香道博大精深，并不只是狭隘地指佛道所供的香。逸香会所 在中国古典文化中，焚香品香是文人雅士生活中的重要组成部分。由历史悠久的海南沉香所带来的风雅体验，是其他香材所难以给予的。依托“欲求名香，必于海之南”的先天优势和底蕴深厚的用香历史，为海内外知香、好香、品香、赏香、乐香的雅集之士们提供一个交流互动的平台，采用会所模式经营、管理。会所将95、着力打造品质、尊贵、优雅、舒适、享受的私密空间。海南香餐厅 打造以海南香料为主要食材的特色养生餐饮。海南香专卖店 情景式售卖香草、香薰、精油、工艺品等种类繁多的海南香相关特色产品。海南香主题酒店 以海南香料为主题的特色精品酒店，不同的房间散发不同的香气，住客可以根据需求，挑选入住。荔枝庄园 依托现有的荔枝林，建造院落式的中国传统风格的庄园，内设小型精品酒店。美化、亮化荔枝林，在郁郁葱葱的林间散落以海南香为题材创作的各色雕塑、小品等，令其掩映在绿荫丛中，共同营造优美静逸的艺术殿堂。槟榔人家与槟榔主体精品酒店 槟榔人家将融合传统的黎苗族建筑风格与现代建筑理念，打造一个亲近自然的、风格淳朴的、传统风96、味浓厚的，世外槟榔人家。槟榔主题精品酒店是一个面对大众过夜游客的主题精品酒店。水岸庄园 逐水而居是各文明发展过程中不变的规律，即使是位于山地中的小城，水源也是山居小城的必备资源，水意境的营造让山居小城更加充满了魅力。融合现代建筑风格与亲水性理念，打造一个道法自然、湖光山色的亲水庄园，构筑悠然自得的山居水岸生活意境。独栋或联排别墅为主，临水而建，掩映在芳香植物之中。山居生活休闲区莱茵城堡（酒店）会议中心禅境庄园山麓庄园逍遥庄园莱茵庄园莱茵湖静心湖格拉斯小镇名木庄园区 以世界香文化为该区域的次主题，以世界有代表性的山居建筑为载体，情景式、旅游化、科技化地集中展示世界香文化的历史；香料的生产、炮制与97、配料；香品的开发；香器（制香用的器物）与香具（用香时的工具）的制作与使用；香与宗教；香与各类文化艺术作品等，是游客以“香”为媒，享受绿色优美环境、体验绿色山居生活方式的区域。莱茵城堡 以世界有代表性的山居建筑为载体，情景式、旅游化、科技化地集中展示世界香文化的历史；香料的生产、炮制与配伍；香品的开发；香器（制香用的器物）与香具（用香时的工具）的制作与使用；香与宗教；香与各类文化艺术作品等。而城堡，可谓欧洲山居生活的经典代表之一，其浪漫的情调、童话的意境，赋予我们太多的遐想，它不仅是建筑，是童话，也是人们内心的栖息所。当今社会中有很多人都追求着陶渊明式的桃花源，而城堡正是一所这样的桃花源，聆听天98、籁之音，感受自然魅力，成为了很多人梦中的向往。内设城堡酒店，设置少量奢华主题客房，华丽的洛可可风格装饰内部，提供纯欧式的贵族管家服务和最地道的法式大餐。古老的城堡，不仅是演绎王子公主童话故事的最佳所在，而且充满异域风情的建筑、风景，是拍摄婚纱照、举办婚礼的绝美场所。配置本土芳香植物。低碳会议中心 依托本区域精心营造的国际山居生活环境，采用现代化生态环保的建筑方式，打造一个在南中国极具影响力的低碳会议中心。积极引进重量级的论坛项目，如国际绿色低碳社区论坛、国际绿色科技住宅论坛、金融峰会等等，努力打造成为海南商务会议的第四极。莱茵庄园 是莱茵城堡的延续，与周围芳香植物的田园景致融为一体，营造出传统99、与现代，经典与时尚的氛围。独栋或联排别墅为主，掩映在芳香植物之中。禅境庄园 以“香修”为主题的高端体验式庄园。在选择中国传统四合院建筑风格的同时，配合以舒适的现代生活设施，结合中国传统的山水构景理念，将“海南香”文化融入其中，提供精致的芳香养疗SPA、禅修、瑜伽、品茶、传统中医、养生餐厅等养生项目，打造一个芬芳四溢、禅境十足、身心放松的静谧世界。内设小型精品主题酒店，可租可售。独栋或联排别墅为主，或临水、或靠山，掩映在葱茏的芳香植物之中。逍遥庄园 以热带经典山居建筑为蓝本，将道法自然的山水意境发挥到极致，是体味“香之品”、“香之境”、“香之韵”及“香之道”之所在，是感受地道东南亚雅集风情的体验100、基地之一。内设小型精品主题酒店，配置无边界泳池、种类形态各异的特色养疗SPA私人包间，可租可售。独栋或联排别墅为主，依山就势，贯通水系，同样掩映在葱茏的芳香植物之中。山麓庄园 以后现代设计风格为主，尊重自然，与山形地貌充分融合，使人工建筑与山体、植被很好的融合在一起，宛若长在自然山林之中，创造出幽静的环境氛围。名木庄园区 以后现代设计风格为主，尊重自然，与山形地貌充分融合，使人工建筑与山体、植被很好的融合在一起，宛若长在自然山林之中，创造出幽静的环境氛围。花梨庄园南药庄园檀木庄园以紫檀、降香黄檀、白檀等檀类植物为主要栽种植物，以此为背景和基础，设置度假别墅地产项目。格拉斯小镇 是欧洲山地香水小101、镇格拉斯的缩影，而格拉斯是欧洲香水业的标杆，是世界香水之都，是一个历史悠久、风情浓郁的山居小镇。以香水为媒，打造一个以感受香水文化、历史习俗、民族风情；观赏香料植物、香水珍品、香水瓶器；体验香精提炼、香水定制；购买名贵香水等全方位、立体化展示香水文化的休闲体验小镇。配置本土芳香植物。山地自行车观光徒步与芳香植物鉴别其他绿色运动示意滑板雪橇绿色生活示范区兰花公园绿色社区 -科技社区 -生态社区 -高层社区 房子作为最大的消费品，与我们每个人的生活息息相关。恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光，这些为大多数人耳熟能详的关键词，目前是国内科技住宅先驱的核心价值。而在欧洲、北美和日本等众多发达国家和城市，较早102、时期就已经广泛应用，并掀起一股绿色旋风，绿色科技住宅绿色科技住宅也被国际广泛认定为未来住宅的发展所趋。用低碳文明诠释绿色主题，是为“城市病”开出的良方，也必将成为未来城市发展的必然趋势。以“畅享绿色生活”为次主题，采用世界最前沿的“零碳”设计，精心打造一个科技含量高的绿色生态建筑示范区，既有前沿绿色科技住宅的展示，也有技术推广的实际应用，建设的小高层低碳社区，树立一个绿色家园的典范。生态社区 是一个世界成功的生态社区展示及出售区域。如世界上第一个零二氧化碳排放的社区英国贝丁顿零碳社区。目前正积极向外界推广零碳建筑理念，社区本身也有部分房屋对外出售。其设计师登斯特这样来形容BedZED：“我们要103、创造一个全新的生活方式，设计一个高生活品质、低能耗、零碳排放、再生能源、零废弃物、生物多样性的未来。”他认为，随着低碳建筑的推广，低碳高能效的建筑的售价将会越来越合理，也将赢得更多消费者的青睐。高层社区 依托前面两个社区的科技手段和设计理念，将传统的建筑风格与绿色低碳建筑有机融合，建造一个能视野开阔的小高层社区，是一次大胆而创新的实践，为海南的传统文化发扬光大绿色家园树立一个典范。科技社区 是一个全球最成功绿色科技建筑的集中展示区域，让人观摩、体验。绿色科技住宅，被国际广泛认定为未来住宅的发展所趋。低碳绿色建筑，也许就是未来城市房子的潮流。现代建筑的基本理念是“低能耗与高舒适度”的完美结合。建104、筑层面的低碳设计主要体现在太阳能利用装置、风能利用装置、地热利用装置、能量循环利用装置等。在这些方面，国外已有很多优经典的成功案例。世界上第一个零二氧化碳排放的社区英国贝丁顿零碳社区，正在积极向外界推广这种零碳建筑理念，社区本身也有一部分房屋正在对外出售。其设计师登斯特这样来形容BedZED：“我们要创造一个全新的生活方式，设计一个高生活品质、低能耗、零碳排放、再生能源、零废弃物、生物多样性的未来。”他认为，随着低碳建筑的推广，低碳高能效的建筑的售价将会越来越合理，也将赢得更多消费者的青睐。空中步道兰花公园体育公园区体育公园格界湖次入口格界庄园高尔夫练习场高尔夫第一会所高尔夫第二会所 在众多体105、育运动中，高尔夫是高端山居生活的重要运动方式之一。依山就势设置18洞高尔夫球场，将体验挑战坡地、谷地、湖泊等复杂地形带来的高球快乐，期间还能欣赏到不同山居生活形态的特色建筑。同时，根据地形、以及球场的自身需求配置相关设施。体育公园 高尔夫，是高端山居生活的重要体验方式之一。依山就势设置18洞球场，将体验挑战坡地、谷地、湖泊等复杂地形带来的高球快乐，期间还能欣赏到不同山居生活形态的特色建筑。在完成9个洞后，可在贴心设置的第二会所小憩，以获得更好成绩。配置本土芳香植物。高尔夫第二会所高尔夫练习场高尔夫会所格界庄园体育公园项 目 实 施 计 划捌实施策略建议实施策略建议优化自然植被，整治生态环境；改106、扩道路，加强基础设施建设。启动香草荔枝游赏区、体育公园区、莱茵城堡、禅境庄园等建设。启动四大湖泊的生态建设和基础设施建设。完成莱茵城堡、禅境庄园的服务人员配备，使其配套服务项目法国餐厅、养生SPA、禅学、瑜伽、养生餐厅等项目正常运转。完成山居生活体验区其他项目、绿色生活示范区等项目的建设。完善度假区游线，串联各重要建筑景观，延长游客停留时间，提升景区的人气。加大公关力度，吸引高级别的会议活动在此举行，提升度假村的整体形象档次。继续加大招商力度，逐步完善系列旅游吸引物，不断充实和扩大影响力。加大经营推广力度，快速提升度假区的知名度和影响力。加大管理力度，提高服务质量和服务水平，提供高品质的各项管107、理服务。上项目出环境发展目标上规模出形象上管理出品牌战略启动期2013年-2014年培育成长期2015年-2019年经营运作期2020年-2025年由大众市场起步、启动发展，并快速推进过渡到高端市场投资估算投资估算依据相关估算依据，项目总投资18亿元投投资内容内容投投资额（亿元元）香草荔枝游赏区3山居生活休闲区5绿色生活体验区3体育公园区5基础设施建设2总 计18经营预测经营预测游人规模预测游人规模预测 按照景区接待量的基本预测，每年可接待大众游客约120万人次，高端游客约18万人次左右，高尔夫球游客约5000人次左右。收益预测高端收益高端收益根据游人规模预测，高端游客享受的顶级酒店住宿服务，108、养生活动，人均消费4000元左右，则每年收入约7.2亿元。门票收益门票收益 根据业界运营经验，结合项目实际，预计景区每年可接待大众游客100万人次，风尚游客10万人次左右。根据游人规模预测，度假区实行统一的大门票价格按120元/人次计，则每年门票收入约为1亿元左右。项目收益项目收益根据游人规模预测，对餐饮与购物花费，人均消费100元，则每年收入1.2亿元。高尔夫游客，每场球花费约1万元左右，则每年收入5000万元。地产收益地产收益度假区约有地产别墅180栋，每栋面积约400平方米，销售价格约为3万元/平方米，则小计收入约21.6亿元。其他收益其他收益包括举办会议所带来的收益、逸香会所的会员费、科技社区的世界生态科技产品项目输出等，以及未来芳香珍稀植物如沉香、檀木等带来的远期收益。开发模式营销模式发展模式游憩模式度假产品情景体验旅游经济造势造势事件营销取势取势文化营销借势借势联合营销聚势聚势整合营销伸势伸势递进营销模式构建模式构建谢 谢