1、德胜沫若公馆2012年营销推广策略住宅+商业成都奥特莱斯企业管理有限公司2012年1月说明：本项目的商业和住宅营销推广策略在2011年11月已经分别向甲方提报过，此次是把商业和住宅融合在一起进行提报。商业背景：1、根据项目进度，德胜沫若公馆一、二期预计交房时间为2013年9月；2、项目商业主力店开业时间预计为2012年11月16日（距目前11个月）；项目主力店进场装修时间预计为2012年8月16日（距目前8个月）；项目主力店意向商家合作意向书的签订，预计时间为2012年1月31日；3、目前招商团队通过对商家的定向拜访及现场到访商家的宣传，预计2012年1月底引进2至3家主力店商家签订意向合同；2、4、项目集中商业整体销售时间预计2012年6月1日（距目前5个月）；5、在2013年2月实现德胜沫若公馆一、二期商业90%以上的销售。鉴于以上原因，为了保证招商目标顺利实现，我们应作好多手准备。6、竭尽全力在公司计划节点前实现销售；7、做好由我司经营管理(招商)的准备，确保商业价值最大化，确保后期业态符合规划要求，目前招商工作按计划开展（目前正展开邻里阳光剩余商业的招商和一、二期主力商家的谈判工作）项目背景项目背景住宅背景：1、根据项目进度，德胜沫若公馆一、二期预计交房时间为2013年9月；2、项目住宅正式蓄客时间预计为2012年2月中旬（距目前1个月）；项目住宅正式销售时间预计为2012年63、月中旬（距目前5个月）；3、2012年实际销售周期仅有6.5个月。4、目前项目工作进度已与原计划已经脱节，工作已经滞后；5、阳光城三期、公园一号二期已于近期开盘，推货量较高，去化速度低，目前市场整体存货量较 大；6、项目一期住宅均为电梯公寓，产品面积存在诸多雷同；7、2013年3月前实现德胜沫若公馆一期一、二批次80%以上的销售，在市场低迷、时间紧迫等不利因素下，为了保证销售目标顺利实现，我们应作好多手准备；目 录市场概况营销推广策略市场概况营销推广策略住宅市场概况市场概况住宅沙湾市场近期概况竞品分析楼盘单期开盘户数单期蓄客周期单期销售周期月均走量公园一号一期280套5个月11个月约26套阳光4、城二期370套6个月12个月约30套2011年初至今,沙湾单盘月均走量为28套。现沙湾在售楼盘有两个，分别是公园一号和阳光城。公园一号一期共280套，2010年2月开始蓄客，2010年7月开盘，至2011年6月底已售277套。阳光城二期共370套，2010年6月开始蓄客，2010年11月开盘，至2011年10月底，已售350余套，现余10余套。沙湾市场近期概况市场概况住宅沙湾市场近期概况竞品分析公园一号 二期于2011年10月18日开盘,共200余套，其中多层住宅160余套，均价为2800元/。电梯公寓40余套，均价为3000元/二期面积区间95-160，主力面积为100-127，二期优惠政策5、:分期优惠3%,一次性优惠5%开盘后到现场看房人数较多，人气较足，签约及交纳定金客户约25-30组。销售中心备有电炒锅、毛毯等礼物，凡交纳定金客户，即可领取。竞品分析户型编号面积户型数量M110.14三室两厅单卫50套E 127.79三室两厅双卫44套J192.53三室两厅单卫12套J296.14三室两厅单卫36套J3100.2三室两厅单卫30套A1111.4三室两厅双卫40套F+1160.19五室两厅双卫4套H1128.7三室两厅双卫50套H1+1181.52五室两厅双卫10套H2 126.64三室两厅双卫40套C 84两室两厅单卫70套M、A1为目前销售最快户型公园一号二期一批次在售户型竞6、品分析M、A1户型 竞品分析阳光城 三期于2012年1月7日开盘,共228余套，全为多层住宅，面积区间：80平-110平，其中100-110平套三为主力户型，开盘均价：3000元/截止2012年1月6日，诚意金客户达到68组，现每日来访量达到15-25组。开盘当日销售：48套，9号销售2套，10号销售2套，共计：52套 优惠政策：一次性5%，分期3%，按揭2%；其中开盘前交纳3万诚意金享受额外1%价格优惠，开盘当天认购享受额外1%价格优惠，开盘当天12：00以前认购再享受1%额外价格优惠，最高可达8%。竞品分析阳光城三期一批次户型户型编号建筑面积实得面积户型数量A84.8593.83两室两厅一7、卫(可变三室)40套J89.8597.82两室两厅双卫20套K96.75104.82三室两厅双卫60套B107.84118.6三室两厅双卫(可变四室)60套C117.08127.66三室两厅双卫(可变四室)20套J跃层122.09211.58四室两厅双卫4套K跃层129.56175.17四室两厅双卫12套B跃层139.18188.2四室两厅双卫10套竞品分析优势p 楼盘集中临河建设，与老生活区分离，构成了沙湾区新生活住宅区p 户型多为100左右的三房两厅，迎合市场需求（多为三代共住一房）p 距生产区较远，空气质量较好劣势p 周边及自身商业配套不健全p 距中心城区较远，生活便捷度不高p 建筑密度8、偏高，小区档次整体较低p 部分户型存在缺陷竞品优劣势分析竞品分析市场概况p 沙湾市场整体去化速度过低，市场前景不容乐观整体p 竞品主要集中在下游临河区域，距主城区较远p 周边及自身商业配套不健全p 建筑密度偏高，小区档次整体较低，部分户型存在缺陷竞品商业市场概况市场概况商业区域商业氛围现状周边商业概况北京人的金街北京人的金街 沙湾的超市相对较少，目前最大的超市即是“家家乐超市”，经营面积尚不足1000平米，商品种类还是以传统百货类日用消费品、珠宝、电器等组成，在卖场陈列与服务方面相对比较规范，但缺乏标准的业态配比及卖场布局，动线不清晰、服务意识较差。区域商业氛围现状超市现状沙湾目前的酒店现状主9、要有以下几方面的表现：1、沙湾无星级酒店；2、沙湾酒店数量较少，客房数少，档次不高；3、承接酒席是酒店经营的主要收入来源之一；4、酒店经营淡旺季不明显，周末与平时的入住率差距不大。平均入住率约70%；5、酒店分布在核心商圈周边；6、旅馆等主要集中在火车站、汽车站等交通枢纽。区域商业氛围现状酒店现状p 集中消费领地 目前乐山沙湾的商业市场都是零星商业，没有一个成规模、上档次、规范化管理的集中购物领地，如：标准超市，以目前沙湾的居住人群及消费力，包括城市未来发展趋势足以支撑一个超市，一个2000平米的中偏高档的精致生活超市。p酒店配套 完全空白p其他休闲商业服务（如休闲娱乐等）几乎全是低端小店商业10、，根本无法支撑当地人群的消费需要。区域商业氛围现状市场空白市场概况商业区域商业氛围现状周边商业概况2024/10/11周边商业临街商铺n目前项目周边在售和待售的商铺均是临街的底商，与本项目的商业定位不在同一档次，竞争力相对很弱。比较事项 现状 市场缺口本项目的优势和发展机遇人性化 综合性购物场所稀缺 没有可供消费者休闲娱乐的场所 公共设施比较落后 商业档次较低 商业服务意识较低缺少多功能复合型商业缺少人性化元素配套服务设施差优质的服务目前唯一商业综合体中高端商业定位一站式消费模式注重人性化设施及服务。专业化管理以本地超市和沿街零售店铺的零散式管理为主缺乏专业化、系统化运营管理、硬件维护、环境清11、洁和保安配套缺乏与国际接轨的商业专业化管理本地消费者未产生消费依赖，购物缺乏安全感聘请或引进专业的国际化商业管理机构规范化运作市场推广计划性促销活动缺乏消费需求在不断增长新颖的市场推广宣传方式多样化的促销形式组织更多时尚的市场推广活动，吸引消费者，引导和提升消费习惯品牌和店面商业品牌参差不齐临街店铺分布比较杂乱，店面普遍比较小店面设计较为滞后缺乏主力店支撑，商业品牌不够丰富缺乏一些有吸引力的国际、国内知名品牌引进知名主力店、自创品牌主力店引进具有市场号召力、吸引力的各类品牌。本项目的发展机遇n通过与周边商发展情况的比较，本项目正好填补了沙湾区域商业的空白，本项目面临着良好的发展机遇。市场概况营12、销推广策略我们要卖什么？产品分析我们要卖给谁？目标客群定位怎么吸引他们？怎么让他们下单？项目亮点推广思路2012年销售计划蓄客策略促销策略媒体组合策略思路价格策略我们要卖什么？营销推广策略住宅产品分析产品分析产品分析2栋17层电梯公寓2栋32层电梯公寓公寓总量434套套二户型128套套三户型306套均价：3000元/项目一期房源：产品分析产品分析一批次126套二批次154套三批次154套项目一期批次划分：临街为一批次中庭为二批次临河为三批次临河临街产品分析产品分析户型类型户型编号户型面积套内面积公摊面积户型数量户型占比三房A110488 16307%A3102.348616.34307%B1113、17.69819.66114%B3117.69819.66214.3%B4103.2 86.617.2 6114%B5103.2 86.617.2 6214.3%两房A283.37013.36615.1%B279.2 6613.26214.3%一期户型概况注：测绘公司尚未测出各户型最终参数，因此以上数据只作暂时之用产品分析产品分析户型概况：104三室两厅双卫 观景阳台+生活阳台 可观河景针对客群：投资型、改善型用户如事业单位员工、企业中高层员工、个体商户一批次：17层电梯公寓A1户型共30户可观河景产品分析产品分析户型概况：83.3两室两厅单卫 观景阳台+生活阳台 可观河景针对客群：刚需型用户14、如下辖乡镇购房者、打工族一批次：17层电梯公寓A2户型共66户可观河景产品分析产品分析户型概况：102.43三室两厅双卫 观景阳台+生活阳台 可观河景针对客群：投资型、改善型用户如事业单位员工、企业中高层员工、个体商户一批次：17层电梯公寓A3户型共30户可观河景产品分析产品分析户型概况：79.2 两室两厅单卫 观景阳台+生活阳台可观河景 针对客群：刚需型用户如下辖乡镇购房者、打工族二、三批次32层电梯公寓B2户型共62户可观河景可观河景产品分析产品分析户型概况：117.6三室两厅单卫 观景阳台+生活阳台可观河景 针对客群：投资型、改善型用户如公务员、事业单位员工、企业中高层员工二、三批次：315、2层电梯公寓B1、B3户型B1共61户B3共62户可观河景可观河景产品分析产品分析二、三批次32层电梯公寓B4、B5户型B4共61户B5共62户户型概况：103.2 三室两厅双卫 观景阳台+生活阳台可观河景针对客群：投资型、改善型用户如事业单位员工、企业中高层员工、个体商户可观河景可观河景2024/10/11产品分析产品分析注：敬请甲方提供各户型面积赠送比例及准确面积产品分析产品分析户型优化建议：B2户型在设计上入户门正对着卧室门，所谓门对门，穿心剑，在风水上是非常忌讳的！修改建议：把入户门向左移下。入户门可改在此处产品分析优势劣势观景效果好户型设计合理产品单一单价较高产品优劣势对比：通过对比16、我们发现产品优劣势相当产品分析样板间建议：项目营销推广费用预算有限;一期户型种类较少（共6种户型）;且多数户型空间布局存在雷同。因此，根据工程进度，经过细致分析，全面综合考虑，建议样板间户型选取套三和套二各一种。套二：A2户型83.3两室两厅单卫 观景阳台+生活阳台 观景效果较好，可展现项目的高品质生活体验和户型的实用性套三：A3户型102.43三室两厅双卫 观景阳台+生活阳台 观景效果较好，可展现项目的高品质生活体验和户型的多功能变化商业业态规划及产品分析p 项目定位：集大型综合超市、五星级酒店、数码影城、时尚休闲特色街区等为一体的商业城市综合体。p 业态规划：生活超市、影院、服饰、百货、高17、端餐饮、休闲娱乐等招商进展：主力商家谈判中（计划于2012年1月底主力店商家意向签约）p 开业时间：预计2012年11月16日，主力店商家入驻开业业态规划44商铺划分p2、3号楼1F商业：目前商铺共计21个，面积共2490平方米。p商铺面积在85-149之间，其中面积在100以上的有15个，80-90之间的仅有6个。p商铺划分建议：尽量将商铺划小，控制商铺的总价。（若客户需要大面积的，可购买挨着的多个商铺，自行撤除隔墙即可；若先有品牌商家需有大面积的经营需要，也可先租再售，品牌商家的入驻完全可以促进销售），2、3号楼1F商家落位示意商铺划分2、3号楼2F商家落位示意p 2、3号楼2F商业：目前18、商铺共计5个，面积共2549平方米。p 商铺面积在393-831之间，其中面积在393左右的有2个，465左右的有2个，最大的达到831。p商铺划分建议：尽量将商铺划小，控制商铺的总价。（若客户需要大面积的，可购买挨着的多个商铺，自行撤除隔墙即可；若先有品牌商家需有大面积的经营需要，也可先租再售，品牌商家的入驻完全可以促进销售），商铺划分5号楼1F商家落位示意p5号楼1F商业：目前商铺共计12个，面积共1486平方米。p 商铺面积在65-193之间，其中面积在100以下的仅有2个，100以上的有10个，最大的达到193。p 商铺划分建议：尽量将商铺划小，控制商铺的总价。（若客户需要大面积的，可19、购买挨着的多个商铺，自行撤除隔墙即可；若先有品牌商家需有大面积的经营需要，也可先租再售，品牌商家的入驻完全可以促进销售），商铺划分5号楼2F商家落位示意p5号楼2F商业：目前商铺共计3个，面积共1629平方米。p商铺面积在349-854之间，其中面积在350左右的仅有2个，最大的达到854。p商铺划分建议：尽量将商铺划小，控制商铺的总价。（若客户需要大面积的，可购买挨着的多个商铺，自行撤除隔墙即可；若先有品牌商家需有大面积的经营需要，也可先租再售，品牌商家的入驻完全可以促进销售），5号楼3F商家落位示意p 5号楼3F商业：目前商铺没有进行划分，整层销售，面积共948平方米。p商铺划分建议：尽量20、将商铺划小，控制商铺的总价。（若客户需要大面积的，可购买挨着的多个商铺，自行撤除隔墙即可；若先有品牌商家需有大面积的经营需要，也可先租再售，品牌商家的入驻完全可以促进销售），商铺划分4号楼1F商家落位示意p 4号楼1F商业：目前商铺共计13个，面积共1686平方米。p商铺面积在70-308之间，其中面积在100以下的有7个，面积在100-200之间的有6个，最大的面积是308，有1个。p商铺划分建议：尽量将商铺划小，控制商铺的总价。（若客户需要大面积的，可购买挨着的多个商铺，自行撤除隔墙即可；若先有品牌商家需有大面积的经营需要，也可先租再售，品牌商家的入驻完全可以促进销售），商铺划分4号楼2F21、商家落位示意p 4号楼2F商业：目前商铺共计2个，面积共584平方米。p商铺面积一个275，一个309。p商铺划分建议：尽量将商铺划小，控制商铺的总价。（若客户需要大面积的，可购买挨着的多个商铺，自行撤除隔墙即可；若先有品牌商家需有大面积的经营需要，也可先租再售，品牌商家的入驻完全可以促进销售），商铺划分动线理由：1、最大化利用主力商家（生活超市、影院等）客流量 2、避免1F商铺经营死角，保证了商铺客源，提高了商铺商业价值 （参考成都城市综合体布局）强制人流动线人流动线我们要卖给谁？营销推广策略住宅客群客群定位主力客群次主力客群个体商户收入稳定，资金较为充足，对住宅的性价比要求较高产品要求：122、00左右套3和80左右舒适型套2企业中高层员工收入稳定，资金较为充足，对住宅的性价比要求较高产品要求：100左右套3和80舒适型套2下辖乡镇购房者收入较稳定，资金不够充足，对住宅的价格比较敏感产品要求：90左右套3和80以下套2公务员收入稳定，资金充足，对住宅的品质要求较高产品要求：100以上套3双卫事业单位员工收入稳定，资金充足，对住宅的品质要求较高产品要求：100以上套3双卫打工族收入不够稳定，资金不够充足，对住宅的价格比较敏感产品要求：90左右套3和80以下套2，营销推广策略商业客群我们的客户在哪？从我们前期详尽的市场调研分析中可以明晰的得出：本项目目标客群定位为沙湾以及周边乡镇上做生意23、的个体老板，中高层管理人员和老板，沙湾政府部门及企事业单位中高层人员，以及部分熟悉沙湾并且与沙湾有关联的成都及郊县有投资意识的中高层收入人群，他们是城市生活中具有较强经济实力的群体，有一定社会地位，对生活的品位有一定的要求；投资或者消费对他们来说主要是满足时尚消费的需要，同时又作为特定的标签来展示实力与身份。我们的客户在乐山、成都营销推广策略商业客群定位营销推广策略商业客群定位 奥特莱斯，立足于成都。拥有耕耘在成都多年的人力资源，历经代理的高端项目不计其数，积累了大量的投资商业的权势兼有的人群，如：富力天汇城（市中心）、摩根中心（海椒市）、都江堰古城特色街区改造（都江堰）等。丰富的经验和专业的24、人员是奥特莱斯最优厚的资源。我们的客户在奥特莱斯 通过走访调查，对德胜沫若公馆项目，他们看好沙湾区的经济实力及消费潜力，大量企业及本地居民强大的消费力，是目前投资客比较看好的地方，加上沙湾区尚未有集中商业呈现，所调查的70%以上的人认为还是看好这一商业市场投资空白。商业客群分析购买动机p 报媒、电视广告等的大众宣传途径，亲友推荐的小众途径；p 奥特莱斯对积累的众多资源客户进行推荐；p 其中，通过前期住宅的销售已经有了较大的影响力，住宅业主推荐也是主要的认知途径，对销售最直接的促进作用。商业客群分析认知途径怎么吸引他们？营销推广策略在资讯的海洋里，要让消费者记住你的产品，惟有可联想的东西.。要推25、广一个产品，首先必须让受众知道：你是在卖什么？因此，我们提出了贯穿全案的推广主题，即项目的定位语：沙湾中心，首席城市综合体项目的推广策略必须立足于项目自身的特点，同时考虑区域发展对项目的影响。推广思路1.推广与项目工程进度、销售进度紧密结合；2.项目推广与区域大事件紧密结合；3.阶段推广节奏有侧重；4.项目为沙湾唯一的城市综合体项目，目标人群明确；推广原则吸引目标客户项目亮点媒体组合推广思路推广总策略住宅和商业齐驱并进，占领整个市场项目亮点规划沙湾唯一的具有丰富商业配套及地下停车场的项目，人车分流，围合式布局，各组团享受中心庭院景观，具有最佳的河景景观视野的高品质项目区位沙湾中心城区核心商业区26、，政府办公集中区，紧邻沫若广场的文化休闲氛围产品户型方正，南北朝向，景观面多（中庭及河景）物业德胜集团物业管理服务，安全性高，管理规范、小区智能系统建筑新古典（欧式）建筑风格，高品质生活象征，沙湾区最具特色的建筑风貌推广策略推广策略核心亮点沙湾中心首席城市综合体推广思路项目亮点口碑炒作媒体推广活动事件推广策略鉴于沙湾当地情况，结合项目自特点，将开发商品牌树立与项目运营整体结合我们建议：通过房屋中介、实力群体利用口碑对项目进行良性宣传在进行项目推广的同时，进行单纯开发商品牌的推广，例如公交站牌、户外大牌等通过有影响力的活动，树立开发商品牌实力，为大众提供可传播的素材媒体推广口碑炒作活动事件推广思27、路推广策略媒体组合策略长效媒体渠道媒体大众媒体时效媒体户外大牌、公交站台、路名牌电视广告网络广告发布项目信息，建立知名度精准打击目标客群短信、DM单户外媒体，品牌树立必要途径及时传递产品信息客户获取信息常用途径重点区域的精确投放推广策略项目沙盘、总平图、户型图、效果图、DM单等基本资料德胜德胜沫若公沫若公馆馆德胜德胜沫若公馆沫若公馆商业效果图示意DM单示意项目物料准备策略推广策略准备针对沙湾唯一的城市综合体做出与众不同的营销方式，除了基本资料外，还应有具有项目特色的营销道具，提升项目品质的同时，更好地促进项目销售。平板电脑，作为销售员为客户讲解项目的道具；制作项目投资说明书，为意向客户定制针对28、性的投资建议；现场设立投资收益展板，将项目的经营、投资前景进行直接展示；投资说明书示意置业顾问讲解道具示意项目物料准备策略推广策略设计项目投资收益模板，制作设计商务精美的招商手册、投资收益手册，既可通过电子版邮寄给暂时未能达到现场的意向投资客户，又可以方便到场取阅项目资料，让客户更好地了解项目的品质和项目的投资前景；项目投资推荐书示意项目物料准备策略推广策略售楼部：坚持住宅与商业的谈判分区的原则进行装修布局招商中心谈判区要求单调、安静，将商务氛围表现到极至；住宅谈判区则要温馨，强烈的居住舒适感。招商中心的谈判区陈设区域动态信息展板公示；设立多频液晶电视，滚动播放项目宣传片；设立一立体机查询系统29、，显示项目的现代、智能、高科技特征；接待桌椅和销售道具：简单明了、冷色调居多、持重、服务项目少。售楼内部氛围包装立体机查询系统项目形象包装策略推广策略楼体字：德胜沫若公馆鉴于德胜集团公司品牌和知晓度在市上场有进行强化的必要性，以及产品已经有一定的前期宣传效应，因此，我们建议采用“德胜沫若公馆”比较醒目的楼体字。LED楼体字示意普通楼体字示意项目形象包装策略推广策略外围围挡:沙湾首席多功能城市综合体本核心价值阐述语直接涵盖了项目的核心价值首席的多功能城市商业综合体。目前唯一的五星级（装修及客房设施）标准酒店；唯一的大型综合（生鲜）超市；唯一的数码影城；唯一的临河时尚休闲特色街区。德胜德胜沫若公馆30、德胜德胜沫若公馆首席多功能城市综合体时尚消费领地项目形象包装策略推广策略鉴于项目的高品质，我们的媒体选择方面也必须高品质，秉持“以大众媒体为主，渠道媒体为辅”的硬广策略，营造项目的知名度和口碑，为项目的快销提供支持。1）报媒尽量选择整版或半版,控制质量的同时尽量减小推广成本；2）制造影响力的同时争取精准打击目标客群；3）重在新闻影响力；4）形成“德胜沫若公馆”的独特气质，实现有效的传播价值。具体示意见后面的活动策略硬广策略推广策略 德胜沫若公馆沙湾，唯一城市综合体 星级影城即将入驻沙湾德胜沫若公馆VIP客户诚意登记中诉求示意：户外大牌：项目形象提升，品牌宣传为主高速公路上的大牌乐山市区内大牌p31、布置地点建议：主要的大牌应布置在乐山市区内和成乐高速临沙湾的出口处。p目的：为了及时宣传项目信息，让项目的信息在更多的人群中宣传开来，引导更多的客群了解项目，认可项目价值，提升项目价值，抓住更多的目标客户。户外大牌策略推广策略导视广告，强化项目价值 德胜德胜沫若公馆目前唯一的五星级（装修及客房设施）标准酒店；目前唯一的大型综合（生鲜）超市；唯一的数码影城；唯一的临河时尚休闲特色街区；唯一的多功能城市商业综合体诉求示意：道旗位置示意p布置地点建议：通往项目的红河南路两侧。p目的：既可以有宣传作用，也有对客户的引路作用。导视系统策略推广策略公交站台：户外大牌的衍生推广手段，以点位铺排支撑推广效果路32、名牌：阵地战的常规推广手段，实现区域到达客户指引和截流p布置地点建议：沙湾、峨眉、乐山人流量大的主要干道两侧。p目的：项目信息集中爆发，更容易引起项目的关注度和认可度，利于招商，也利于销售。公交站台、路名牌推广策略推广策略车身广告：辐射范围广，方便随时更新项目信息，选择经过项目或者在经过项目周边不远的公交线路，利于客户认知项目，了解项目动态情况，扩大项目的核心客户群体。德胜沫水公馆沙湾唯一多功能城市商业即将公开发售诉求示意：p目的：项目信息展现，增强项目的知名度，扩大项目的核心客户群体。公交车体策略推广策略项目周边乡镇车辆 由于沙湾周边碧山乡等9个乡镇上是个体经营户、中高层管理者和老板都是项目33、的目标客群，考虑成本与效益等关系，因此，在这些区域我们可以选择代表性的公交车或者其他大巴作为项目信息的载体。其他车辆：经过项目或者在经过项目周边不远的公交线路的公交车以及沙湾、峨眉、乐山的旅游大巴。车辆选择建议公交车体策略推广策略短信：辐射范围广，可以通过短信公司筛选本项目需要的目标客群，有针对性地传递项目信息，且成本低。p发送时间建议：大型活动节点（包括圈层活动、售楼部对外开放、开盘等）、根据现场有值得向外宣传的小事件等。p发送人群的选择：沙湾、乐山、峨眉的个体老板、中高层管理人员、老板和政府部门及企事业单位中高层人员以及成都各地专门投资商铺的客户群体。买下沙湾春熙路！郭沫若广场的第一黄金口34、岸，政府办公活动首选之地，未来的财富聚集中心，沙湾第一城市综合体投资旺铺热销中！*诉求示意：短信策略买下沙湾春熙路！郭沫若广场的第一黄金口岸，政府办公活动首选之地，未来的财富聚集中心，沙湾第一城市综合体投资旺铺热销中！*推广策略重要节点诉求点话题炒作第一季度第二季度第三季度第四季度 电梯公寓改善生活环境正式售楼部华丽呈现沙湾首个城市综合体面世倒记时 沙湾区域经典坐标置身河畔景观大宅的惬意生活沙湾首个四星级酒店完美呈现 中心，唯此王座 抢滩沙湾的价值王座春节CLD+MALL沙湾仅此一席沙湾中心首席城市综合体德胜沫若公馆沙湾的黄金州德胜沫若公馆尊贵生活的起点消费回流的港湾 谁是沙湾真正的中心住宅阶35、段广告诉求临时接待中心开放一期一批次盛大开盘正式售楼部开放一期二批次盛大开盘推广策略CLD+MALL沙湾仅此一席沙湾中心首席城市综合体82重要节点媒体1月春节4月2月3月6月11月10月9月7月8月12月临时接待中心开放一期一批次盛大开盘正式售楼部开放一期二批次盛大开盘户外大牌（城区、周边及下辖乡镇）道旗（城区主要道路）城乡客车车体及公交车体公交站牌及路牌名乐山乐山电视台（主要节点，最新信息发布）网络DM单定点派发（主要节点，最新信息发布）手机短信群发（主要节点，最新信息发布）广告发布铺排5月推广策略四大战役定乾坤2012,“占领乐山市场”项目战略格局商业阶段性活动推广策略推广策略第一战，2月36、，起势，让沙湾红火起来第二战，5月，预热，幸福门首现沙湾第三战，6月，高潮，德胜沫若公馆质的飞跃第四战，11月，持续火爆，德胜沫若公馆品质的再度飞跃“四大战役”重点工作排布推广媒介：硬广、软文、网媒、户外、路名牌、电视媒体、车身广告推广开发商品牌+活动信息项目推广+活动信息四大战役活动2.205.16.1811.16第一战主力店商家或者影院意向入驻开发商携手品牌商家进军沙湾事件起势第二战品牌商家正式落定“德胜沫若公馆”，乐山人民的幸福生活从此直线上升；销售中心开放预热活动第三战项目商业开盘引爆全城活动高潮软文+硬广+网媒+户外+路名牌+专业杂志集中爆破，全线运作软文+报广+电视媒体软文+报广+37、电视媒体+车身广告第四战“郭沫若诞辰120周年暨项目主要商家正式开业仪式”引爆全城持续高潮软文+硬广+网媒+户外+路名牌集中爆破，全线运作第一战：让沙湾红起来 活动一时间：2月活動主題：“见证沙湾，见证财富”乐山新发展财富论坛目的：以品牌商家意向入驻德胜沫若公馆为噱头，新闻话题的炒作为目的，将德胜沫若公馆的品牌商业推向媒体的风口浪尖，在舆论中制造话题焦点！第一阶段性活动推广策略“见证沙湾，见证财富”乐山新发展财富论坛p活动目的：强化德胜沫若公馆地位及区域潜力；为线上品牌及项目推广及后续的活动做铺垫。p时间：2月p地点：乐山嘉州宾馆p参加人员：乐山市、沙湾区政府相关人员；各大媒体；p拟邀嘉宾：138、乐山市市长；2、德胜集团总裁p合作方式：德胜集团全程冠名，携手各大新闻媒体独家策划报道p费用预算：10万元p效果预估：对乐山全城造成轰动性效应，全城人民都认识德胜沫若公馆，认知德胜沫若公馆，形成良好的美誉度。见证沙湾 见证财富 乐山新发展财富论坛财富来了，请hold住！史无前例，沫若公馆开启生活新模式德胜沫若公馆乐 山 晚 报报广推广策略创意要点活动新闻炒作：针对项目的阶段渠道活动进行媒体报道；德胜集团高层访谈；乐山市政府访谈；媒体软文报道：包括对项目产品特性、乐山未来的规划发展等方面，从新闻视觉角度进行报道。p德胜集团斥资数亿，强势挺进沙湾p沙湾“财富中心”从此诞生p德胜沫若公馆，5年后沙39、湾的财富聚集地网络炒作示意第二战，幸福门首现沙湾时间：5月1日活動主題：活动二：“相約沫若公馆，沙湾第一城市综合体”星级数码影城即将落户沙湾沫若公馆目的：以售楼部对外开放和品牌商家正式落定“德胜沫水公馆”，乐山人民的幸福生活从此直线上升为噱头，新闻话题的炒作为目的，将德胜沫若公馆的整体高端形象面向大众，在全城传播！预计蓄积30组意向客户.第二阶段性活动推广策略“相約沫若公馆，沙湾第一城市综合体”星级数码影城即将落户沙湾沫水公馆p活动目的：对前期蓄积客户集中爆发，对乐山乃至成都造成轰动效应，为后期的营销推广做起势。p时间：5月1日p地点：德胜沫若公馆售楼部p参加人员：前期蓄积客户，乐山市、沙湾区40、政府相关人员；各大媒体；p拟邀嘉宾：1、乐山市市长；2、德胜集团总裁p合作方式：德胜集团全程冠名，携手各大新闻媒体独家策划报道p费用预算：10万元p效果预估：对乐山全城造成轰动性效应，全城人民都认识沫若公馆，认知沫若公馆，形成良好的美誉度。第一阶段：价值植入，引发对接 沫若公馆沙湾给全国的一个理由 掘金沙湾沙湾门户品牌商家强强入驻，稀缺商业即将限量发售 大型综合超市 五星级酒店 数码影城 时尚休闲特色街区报广推广策略创意要点沙湾迎来首次发展机遇投资首选，沫若公馆沫若公馆拉动沙湾整体形象德胜沫若公馆乐 山 晚 报报广推广策略创意要点沫若公馆沙湾春熙路CPI一路走高，保值是关键沫若公馆会扬帆起航德41、胜沫若公馆乐 山 晚 报报广推广策略创意要点第三战：沫若公馆质的飞跃开盘活动德胜沫若公馆盛大开盘时间：2012年6月18日 2012年11月16日 通过盛大富有影响力的开盘活动吸引目标客群，为楼盘盛装面世造势，为楼盘热销打下基础。活动内容应突出差异性，体现品质感，与竞品阳光城与公园一号不冷不热的开盘活动拉大距离。如：文艺汇演，高额抽奖活动，文化体验等。开盘活动策略第二阶段性活动推广策略第一阶段：价值植入，引发对接德胜沫若公馆沙湾给全国的一个理由拿下沙湾沙湾门户品牌商家强强入驻，稀缺商业即将限量发售 大型综合超市 五星级酒店 数码影城 时尚休闲特色街区报广推广策略创意要点鉴证 沙湾奇迹德胜沫若公42、馆破茧成蝶德胜沫若公馆6月18日稀缺金铺全面公开销售乐 山 晚 报德胜沫若公馆开盘当天，销售突破6千万报广推广策略创意要点第四战：沫若公馆再度飞跃时间：11月16日活動主題：活动一：“纪念郭沫若诞辰120周年暨品牌商家入驻开业仪式”生活品质的提升由此开始目的：以纪念郭沫若诞辰120周年和商家入驻开业为噱头，新闻话题的炒作为目的，对沫若公馆的整体高端商业带动人们的生活品质进行渲染，在全城传播！预计累计蓄积200组意向客户，预计累计完成80%销售.,第二阶段性活动推广策略品质生活 从此开始德胜沫若公馆，完美蝶变德胜沫若公馆11月16日数家品牌商家集中开业，轰动全城乐 山 晚 报郭沫若诞辰120周年43、，沫若公馆热闹非凡报广推广策略创意要点重要节点渠道活动第一季度第二季度第三季度第四季度项目巡展正式售楼部开放活动项目品鉴会客户洽谈会项目巡展重要资源对接春节渠道工作计划临时接待中心开放一期一批次盛大开盘正式售楼部开放一期二批次盛大开盘项目巡展项目推介会项目巡展客户联谊会推广策略渠道活动 根据不同目标客户群体，制定针对性的主题活动,引起目标群体的关注,传递项目相关信息,引领市场导向,实现销售目的。热度：项目品鉴邀请政府、经营商家、教师、事业单位等进行项目品鉴，通过“实力”人群的传播，扩大传播效应。精准：活动锁定目标消费群利用关键节点，进行精准推广活动，制造热烈氛围，为项目销售提供支持。德胜沫若公44、馆尊贵生活的起点客户恳谈会 抢滩沙湾的价值王座投资说明会德胜沫若公馆魅力之夜 客户联谊会推广策略推广策略渠道活动 鉴于项目为针对目标客户群为下辖乡镇居民、个体商户等，因此项目不定期举办各种主题的调性活动，在营造现场氛围促进现场成交的同时，通过网络等媒体强势炒作，扩大项目的影响力和知名度。“沙湾首席综合体即将面世”德胜沫若公馆乡镇巡展“沙湾不可复制的中心”德胜沫若公馆项目推介会德胜沫若公馆亮相活动渠道活动 针对目标客户群，项目不定期举办各种主题的调性活动，在营造现场氛围促进现场成交的同时，通过网络等媒体强势炒作，扩大项目的影响力和知名度。推广策略“构建德胜沫若公馆和谐家庭”亲子活动“传承沫若文化45、”德胜沫若公馆杯智力竞赛“最美的家”德胜沫若公馆杯陶艺大赛怎么让他们下单？营销推广策略住宅、商业销售齐头并进，以招商带动住宅、商业的销售住宅销售策略重要节点1月春节4月2月3月6月11月10月9月7月8月12月临时接待中心开放一期一批次盛大开盘正式售楼部开放一期二批次盛大开盘5月一期一批次蓄客期一期二批次销售期一期二批次蓄客期一期一批次销售期蓄客及销售周期销售策略根据2011年沙湾市场情况，结合项目自身营销节点，2012年项目月度销售目标如下：销售目标月份123456789101112合计月度销售任务（单位：万元）/5608405602808077011564246季度销售任务（单位：万元）/46、560168020064246销售策略目标与市场：2012年7个月实现销售额4246万元平均每个月实现销售额607万元按均价2800元/月均销售住宅2025套竞品公园一号自2011年10月18日开盘至2011年12月底电梯公寓走量仅20余套月均不足10套现状：p 我们一期的产品均为电梯公寓p 沙湾居民对电梯公寓的接受度仍不高p 市场整体去化量过低p 我们的销售额是竞品的2倍多2012年我们的任务很重销售策略面对低迷的市场、高额的任务、单一的产品、独特的需求我们的解决之道为何？唯全面统筹、逐个击破方能化解目前的不利局面销售策略四大难题低价引爆市场，突破购房者最后的心理防线，使其不再捂紧钱包科学系47、统的蓄客策略为销售目标的完成打下坚实基础以城市综合体身份亮相，全面详实的项目信息展示弥补产品单一的短板通过现场销售人员的富有影响力的说辞引导，使多层不再成为沙湾居民购房需求的主流 解决之道销售策略低迷的市场高额的任务单一的产品独特的需求销售策略具体营销策略价格策略蓄客策略促销策略开盘前阶段划分人数与实际成交人数比例 登记160016:1会员8008:1诚意金排号2002:1成交100会员（免费入会首次筛客）登记(来电+来访）诚意客户(换卡升级交诚意金)成交客户入会排号认购注：一期一批次共推出房源126套，开盘期（一月内）成交约100套。蓄客策略蓄客策略由此我们可以负责的推算出德胜沫若公馆1期148、批次蓄水期各阶段客户数量及比例2期销售蓄客期各阶段数据(预估）开盘前阶段划分根据1期与实际成交人数比例 预计2期蓄客各阶段应达到的指标（按推出套数80%计算）登记16:11600入会8:1800诚意金排号2:1 200推出房源总量126会员（银卡免费入会首次筛客）2012.5.31登记(来电+来访）2012.1.16诚意客户(金卡换卡升级交诚意金)2012.6.18客户完成认购2012.7.18入会排号认购136天18天30天蓄客策略蓄客策略但，由于此时市场情况并不乐观，以下目标实现起来有一定难度！时间：154天目标：诚意客户200组蓄客策略推售时机及优劣势有利因素不利因素新政出台后市场进入缓49、冲期，政策走向逐渐明朗可利用下乡巡展挖掘主要客户项目依然是差异化产品竞品近期推货量大新国八条政策影响沙盘开放日1月16日现场准备，海量蓄客线上：户外、道旗、公交站牌线下：网络、短信、行销、巡展行销专项活动、推介会、品鉴会现场产品信息释放，强势蓄客二期开盘6月18日换卡升级，诚意金收取（无预售证情况下）6月1日甄别客户，盛大开盘线上：户外、道旗、公交站牌线下：短信、网络、行销合作单位、行销渠道拓展客户售楼部重新开放即德胜会免费入会日5月31日如何达到储客目标线上：户外、道旗、公交站牌线下：网络、短信、行销、巡展现场包装到位调整销售展示流程行销专项活动蓄客策略阶段蓄客期入会交纳诚意金认购时间划分150、月16日-6月18日1月16日-6月18日6月1日-6月18日6月18日-7月18日完成目标1600组800组200组100组单日任务10组5组11组3组阶段任务划分蓄客策略价格策略 产品定价以目前市场售价为参照，和阳光城、公园一号进行综合对比，结合当前形势，进行全面分析得出。总体定价思路沙湾市场现产品均价阳光城电梯公寓均价3000元/优惠后约2900元/阳光城多层住宅均价2800元/优惠后约2720元/公园一号电梯公寓均价3000元/优惠后约2940元/公园一号多层住宅均价2800元/优惠后约2750元/各楼盘基本情况对比楼盘名称区位交通商业配套生活配套空气质量观景效果小区环境户型布局物业管51、理沫水鑫城8分8分8分8分6分7分8分8分7分阳光城7分7分6分7分9分7分8分8分7分公园一号7分7分6分7分9分7分8分7分7分德胜沫若公馆总体得分：68分 阳光城总体得分：66分公园一号总体得分：65分价格策略p 沙湾市场现电梯公寓均价2940元/,多层住宅均价2750元/p 通过对比打分，德胜沫若公馆总体得分高于阳光城、公园一号约3%p 根据类比定价：德胜沫若公馆一期电梯公寓定价应为3028元/但是，项目距生产区较近，空气质量差是不可回避的一块短板；存货量高，去化速度低，市场前景不容乐观；大环境所造成的观望情绪依然浓郁，高价位产品很难被市场接受。为了保证项目的市场竞争力，为了提高产品的52、去化速度。一期产品最终定价3000元/价格策略批次定价策略p 各批次之间由于居住产品及居住品质的不同，造成价格的自然差别。p 前期所推批次以略低于当期均价的价格入市，快速占领市场，形成热销氛围和局面。p 前后批次之间的价差为150200元/价格策略2024/10/11一 批 次二 批 次三 批 次面积均价面积均价面积均价118532800元/16062.33000元/16062.33150元/总计：33188400元总计：48186900元总计：50596245元价格策略一期一批次临街住宅：2800元/一期二批次中庭住宅：3000元/一期三批次临河住宅：3150元/一期总产值：1319715453、5元一期总面积：43977.6 楼层定价策略p 根据楼层、品质的不同，分别制定价格。p 设定标准层，以标准层为界，按楼层排列进行价格的递增或递减。p 楼层之间的价差为1020元/p 13楼可选取部分户型作为特价房17层16层15层14层13层12层11层10层标准层9层标准层8层标准层7层6层5层4层3层2层1层价格策略户型定价策略p 根据面积、布局、朝向、观景效果等因素的不同，分别制定价格。p 小户型定价应高于大户型p 临河户型定价高于临街户型p 高楼层户型高于低楼层户型价格策略促销策略特价引爆市场德胜沫若公馆电梯公寓特价房2600元/起 可在一期一批次临街住宅14层中选取若干套作为特价房源54、，吸引市场关注，展示项目性价比。220000元入住德胜沫若公馆不是梦低首付降低门槛首付65000元/轻松置业 通过降低首付款比例的形式来获得更多的客户，使目标客群不因高额的首付款而被拒之门外。建议首付比例设在三成。促销策略高得房率刺激市场德胜沫若公馆得房率120%通过阳台、飘窗、入户花园等面积的赠送或半赠送提高得房率，使购房者能到更多的使用面积。促销策略半赠送面积赠送面积高附加值赢得客户购套二可享四重大礼购套三可享五重大礼 根据户型面积大小分别设置不同的礼品购送，如：电子产品、免物管费、免停车费、旅游、现金反馈、购物券等。促销策略商业销售及招商策略一线城市受政策打压，二线城市房地产活跃，投资商55、铺客群金九银十，市场集中加推；市场1月 2月 4月 5月 6月 8月9月10月11月强销期商铺销售蓄客，预热期媒体选择节点性、圈层活动商报硬广、软文、网络、路名牌、户外大牌、短信、车身广告等户外大牌、网络、路名牌、短信、车身广告、电视媒体等项目开盘 3月持续热销期销售期排布实现60%销售实现40%销售 7月 12月 2012实现20%销售活动商业销售时间节点及任务销售策略租售并举，招商先行，销售紧随其后商业销售总策略商业定价策略定价原则1、基本点 满足项目整体销售的基本回报率，力争利润最大化 通过对区域分析、市场分析、商家分析制定切实可行的销售、租金价格 确保项目按照计划时间完成招商和销售，最56、终让规划业态商家顺利开业2、出发点 市场：用沙湾市场具有类比性的物业作为参考对比 售价：以市场为基准，结合项目自身情况综合评比，得出最终售价。根据要求的投资回报反推租金价格商业定价策略区域价格1、区域一楼商铺平均租金水平为15-17元/月；销售价格为6850-7500元/平方米之间，均价7000元/左右。2、项目附近商业和项目一期的邻里阳光的商业业态比较混乱，缺乏统一规划管理，处于低级阶段，目前处于市场培育期,租金相对较低，逐步走向更高更合理的水平。3、项目周边缺乏大型的城市商业综合体带动商业消费氛围，这也是导致租金水平较低的主要原因。地理位置商铺名面积年租金水平（元/年）月租金水平（元/月）57、出售总价（万）出售单价（元/）邻里阳光电玩城45平方米81001531.57000便民超市180平方米3600016.71357500火锅店480平方米9216016331.26900茶楼60平方米108001541.16850邻里阳光背面老街水果店12平方米223215.58.5447120药店60平方米1202416.742.127020副食店20平方米38401614.47200餐饮店40平方米81601728.470001、调查结果显示，客户的心理价位在6500-7500元/之间。2、有10%的客群只能接受6000元/，而85.5%的客群能接受7000元/的单价，仅有4.5%的客群能接58、受7500元/的单价。3、其中有多数的投资者，希望引进更多有影响力的品牌和特色商家，以加快物业的升值速度和人们的生活品质。针对项目目标客群，我们做了大量详细的市调工作，客户针对一楼的底商能接受的价格调查结果如下：商业定价策略市场反馈 1、调查结果显示，商家的心理价位在10-35元/月之间。2、其中租金最多的在15-20元/月。3、承租能力在20元/月的多为租赁面积在40-80 的商家，其业态为珠宝、饰品、鞋类箱包、药品及非主力服装等；3、期望租金在18元/月以内的商家多为品牌运营商（因自身在成都有一定品牌力，所以在面对招商时较别的商家强势），租赁面积在80-200左右；4、期望租金在15-1859、元/月以内的多为大型餐饮、火锅店。针对本项目，我们前期接触的商家，我们做了详细的调查工作，他们能接受的一楼平均商铺租金价格调查结果如下：商业定价策略市场反馈定价依据：1、市场比较法 根据前期对项目周边的大量商业价格摸底，得知市场一楼商业的基准均价在7000元/左右。2、项目自身情况 由于本项目是沙湾目前唯一的城市综合体项目，项目的定位及打造将是高于沙湾周边其他项目，所以其均价应高于市场均价。3、项目低开高走的价格策略商铺售价与租金价格紧密相扣，租金价格依据投资回报率进行推算，面积越小，租金单价越高。租金不含物业管理费。商业定价策略定价依据周边一楼商业市场销售均价为7073.75元/；周边一楼商60、业市场租金均价为15.98元/月初步拟定：一楼销售均价：7800元/一楼租金均价：30元/月因“德胜沫若公馆”一期（即邻里阳光）的商业还没有打出强有力的知名度（品牌号召力），所以目前在项目影响力方面处于前期培育期：本项目在制定各业态市场合理价格时应采用低开高走的价格策略进行。注：1、初步拟定的均价是根据目前市场情况来而定的未含优惠的价格；2、具体的销售价格还需要在开盘前期根据市场的波动作细微调整。地理位置商铺名面积（平方米）年租金水平（元/年）月租金水平（元/月）出售总价（万）出售单价（元/）邻里阳光电玩城4581001531.57000便民超市1803600016.71357500火锅店4861、09216016331.26900茶楼60108001541.16850邻里阳光背面老街水果店12223215.58.5447120药店601202416.742.127020副食店2038401614.47200餐饮店4081601728.47000周边一楼商业租金与售价情况表项目自身定位城市综合体品质高于周边其他项目+项目低开高走的价格策略+商业定价策略定价依据143除去前3年免租期，第4年总租金收入:239.19万/年一、二期可售商业产值合计:8298.35万按照甲方预计价格计算，未含免租期的价值:7580.78万若免租期按照3年计算，其3年的租金价值为：717.57万（本次计算面积为一62、二期可售商业面积11250，自持物业除外）销售初步定价：根据目前对周边市场分析，比较合理的市场价应为：一楼均价7800元/，二楼均价为一楼的0.5倍，即3900元/，三楼均价为一楼的0.4倍，即3120元/。但根据甲方合同要求，一、二期商业售价为：一楼均价9200元/，二楼均价为4200元/，三楼均价为即4500元/。对此，我方将尽力配合，争取达到甲方的预期。商业定价策略销售定价综合“同行参比”、“售价参考”“项目自身的品质”，项目租金暂定如下：,1、二号楼1-2楼商业租金 1F租金的合理范围应在20元/月-40元/月之间，故本方案就使用面积非主力店租金最终底价定为：20元/月;为追求项目利63、润最大化以及考虑实际招商过程有价格谈判因素，本方案同时制定使用面积的目标租金均价价格：40元/月。2F商业租金范围应该在15-20之间，本方案取均价18元/月2、三、四号楼1-2楼商业租金 结合市场及自身情况，1F租金的合理范围应在20元/月-40元/月之间，2F租金的合理范围应在10元/月-18元/月之间 底商1F租金：底线价格20元/月；目标价格40元/月 底商2F租金：底线价格 10元/月；目标价格 18元/月 商业定价策略租金定价3、五号楼1-3F商业租金 结合市场及自身情况，1F租金的合理范围应在15元/月-20元/月之间，2F租金的合理范围应在10元/月-18元/月之间，3F租金的64、合理范围应在10元/月-15元/月之间，综合所得：1F租金：底线价格15元/月；目标价格20元/月 2F租金：底线价格 10元/月；目标价格18元/月 3F租金：底线价格 10元/月；目标价格 15元/月 注：该租金为第1年租金，免租期为3年，从第4年起每年递增5%；租金不含物业管理费，物业管理费（含中央空调费）以建筑面积计算，单价待定。商业定价策略租金定价优惠前的销售总产值优惠后总产值优惠前的总产值优惠金额 =82983500-4149175 =78834325(元)楼号楼号楼层楼层面积（）面积（）产值（元）产值（元）2 2号楼号楼1F1F2490249025096800250968002F65、2F2549254912357552123575523 3、4 4号楼号楼1F1F1686168616440288164402882F2F584584275203227520325 5号楼号楼1F1F1486148614708720147087202F2F16291629761374876137483F3F82682640143604014360合计合计11250112508298350082983500根据目前预估的价格，测出销售总产值如下优惠金额：按照平均5%计算，即8298350*0.05=4149175元商业定价策略收益测算 因为项目的特殊性，采取的销售策略是以招商带动销售为主，所以不66、得不先提一下招商的优惠政策。虽然项目地处沙湾中心区域，是未来沙湾的核心地段，但基于一般商业市场成熟培育期多在三年左右，为了弱化商业氛围尚未成型，商气不足等因素，可以采用以下具体策略：、赠送品牌运营商拓展人员花车或背柜折扣：相关人员背柜租金给予五折优惠（具体以免租期的方式实现）、品牌商家免租期延长以平衡其租金压力：免租期（底线）：2-3年（2012年8月16日至2015年8月16日）（因项目正规交付时间为2013年9月，但为了赶上郭沫若诞辰120周年庆典，所以暂时把时间提前，目前等待开发商协调）、品牌商家给予装修补贴：品牌（或对本商场整体经营有利的，最多不超过3家）商家装修补贴：最高补贴100067、元 ,折算成租金以免租期的方式返还；、租赁面积大的商家前期首付款标准适当放低：租赁面积大的商家首付款为三个月月租金优惠策略招商优惠策略销售1、首付分成策略为降低置业门槛，建议在付款方式上，推出“首期三成，两成免息分期付款”,首期三成，其余两成在一年或半年内免息分期付清，降低业主置业门槛，引起大量消费者的关注，从而达到促销的目的；2、“客户推介”奖励计划策略 凡已认购的客户若能带领其它客户，进行认购并成交者，发展商将按所规定的标准奖励予推介客户，如按其所购买的商铺的2%的优惠价奖励.3、自营型与投资型客户，给予不同的优惠幅度 （1）自营型客户，符合项目商业定位与规划的客户额外享受2%的经营扶持金68、。（2）投资型客户，只能享受一般优惠。4、“一带二”优惠策略为了保证二、三楼能提前顺利的实现销售，凡是一楼与二楼同时购买的客户，额外优惠2%结合招商的相应策略，为了能顺利促成销售，必须配合以符合项目特质的销售优惠策略才能成功，实现资金及时的回款，主要的优惠策略如下：为了有效提高招商效率，商铺租赁流程建议按以下方式完成：提前完成沫若公馆一、二期商铺销售价格底线表，经开发商确认签字生效，以确保销售人员顺利完成谈判和签约。1、在销售底线价格之上（含优惠政策）的商铺，按照沫若公馆一、二期商业商铺销售合同现场签约盖章完成租赁手续，由现场财务人员收取款项；2、低于销售价格底线（含超出优惠政策范围）商铺，需69、要按公司“合同会签流程”会签。注：沫若公馆一、二期商业商铺销售合同需要提前制定并印刷完成签约流程商业招商进展主力商家影院目前主力店的目标影院有：大地院线、太平洋院线、星美院线、成都紫荆电影城,泸州大世界电影城有限公司等。主力商家超市目前主力店的目标超市：盛华堂，美好家园，摩尔春天，好家乡，摩尔玛等。目前接触商家100余家，如：服装饰品类：七色花、达芙妮、贝蒂、森达、ES、浪漫一生、淑女屋、似水年华 、衣布都、哥弟、红袖等 运动类：劲浪 体育饮食类：德克士、味道江湖、刘一手火锅、香辣虾等 烟酒饮品类：避风塘、名烟名酒、竹叶青、天福茗茶、欧味多等休闲类：览虫书吧、八十八酒吧、泰完美KTV等其他商家一线城市受政策打压，二线城市房地产活跃，投资商铺客群金九银十，市场集中加推；市场1月 2月 4月 5月 6月 8月9月10月11月强销期商铺销售蓄客，预热期媒体选择节点性、圈层活动商报硬广、软文、网络、路名牌、户外大牌、短信、车身广告等户外大牌、网络、路名牌、短信、车身广告、电视媒体等项目开盘 3月持续热销期实现60%销售实现40%销售 7月 12月 2012实现20%销售活动整体销售时间节点及目标汇总商业销售目标住宅销售目标560万2240万4246万附：德胜沫若公馆2012年度推广费用预算谢谢 谢谢 聆聆 听听!