1、思想的一小步，通州的一大步明日帝国明日帝国开盘方案开盘力争开盘力争100100套套我们的目标：拔剑惊四座举旗动通城一、大思考一、大思考二、大策略二、大策略三、大活动三、大活动四、大执行四、大执行五、大优惠五、大优惠六、大广告六、大广告以大手笔实现大突破以大手笔实现大突破以大手笔实现大突破以大手笔实现大突破达成目标的总体思考：一、大思考别墅先行，创造高档市场形象别墅先行，创造高档市场形象1 1、目前别墅即可销售，并且在前面的营销中并没有重点推广和销售，有利于重新塑造项目、目前别墅即可销售，并且在前面的营销中并没有重点推广和销售，有利于重新塑造项目2 2、别墅先行，可以提升项目的整体高档形象、别墅2、先行，可以提升项目的整体高档形象3 3、别墅先行，有利于为公寓及其他产品的营销推广创造时间、别墅先行，有利于为公寓及其他产品的营销推广创造时间4 4、别墅产品的推广有利于大概念的推广和认知、别墅产品的推广有利于大概念的推广和认知5 5、相对于公寓推广的环环相扣，别墅营销更加讲究的概念和意境，因此可以迅速入市、相对于公寓推广的环环相扣，别墅营销更加讲究的概念和意境，因此可以迅速入市6 6、通过高端客户的导入，使项目的客户导入从低端走向高端，为以后高端走向低端完美铺垫、通过高端客户的导入，使项目的客户导入从低端走向高端，为以后高端走向低端完美铺垫世纪城由于地处开发区，体量尚可，区域内并无直接的可竞3、争项目，我们截取全通州范围内近两年最具代表性的典型同类项目做借鉴分析，为世纪城的别墅上市开盘提供优秀可靠的营销方法，取长补短！御景湾世纪豪庭水榭花城碧桂园（一）通州别墅类型竞争典型项目研究：核心区域，闹中取静联排墅，经济别墅控制总价中心景观公园，大景观核心区域，配套齐全经济别墅，提升整体品质明星企业打造大盘名品，模式复制知名房企，大手笔点对点直销模式运用成熟核心区域，地段成熟大盘开发，知名度高法式风格，异域风情以上项目结论，在通州，别墅营销需要有核心竞争力，并且需要大手笔自然资源为高端别墅的标配：大多拥有独特的稀缺性资源或人造景观。(河、湖、公园等)，且都在项目亮相时完成主题景观的打造。高举高4、大成为别墅营销的必要步骤之一：项目在入市前进行一定会高举高打进行亮相，做足市场预热。作为别墅项目为提升项目品质及营销影响力，都会安排高端营销活动进行推广。开盘前进行客户蓄水：并在开盘前进行客户蓄水，蓄水节点在开盘前一个月以内，周期一般在两到三周。客户蓄水均以诚意金排号金等方式进行，有的项目会在不同的阶段进行客户升级，以期更精准地锁定客户意向。客户群导入越来越广：客户导入具有周边筑底、全面（周边全市域外）开花的特征。追求性价比：与早期别墅以营造高端价值不同的是，近两年的别墅市场出现贴近普通民众的的别墅需求，“白领也能住别墅”已经不再是空话。成交一般：受整体市场影响，大多别墅项目呈现出强势推广后，5、成交效果并不尽如人意的特点。（二）通州同类型竞争典型目小结：通过对通州别墅项目的分析，结合世纪城项目的情况，在项目入市之机，我们认为，世纪城要取得成功需要：完美的现场实景完美的现场实景轰动性的项目亮相轰动性的项目亮相海量蓄客海量蓄客高端产品入市高端产品入市超高性价比超高性价比强大的社区自有配套强大的社区自有配套（三）世纪城开盘营销思考二、大策略1、新盘开售：6月6日，盛大开盘2、自然生态环境：百年通吕运河风光带，丰富水资源 3、区位价值：新城更靠近南通。4、交通条件：规划中的地铁5、项目规模：100万方超大规模6、规划设计：北高南低 大吉风水格局 祥瑞宝地 7、建筑特色：建筑8、园林环境：世界6、级皇家园林 9、产品特色：双拼、联排、小高层、高层，产品形态丰富，20余种丰富户型体验10、精装品质：满屋名牌 9A级精装：*干挂石材、*铝木复合窗、密码指纹入户门、*电梯、*新风系统（中央空调）、*地暖、*瓦、*水电管、精装花园、11、配套设施：国际级航母配套，七大国际鼎级中心：五星酒店、会议中心、运动中心、娱乐中心、医疗健康中心、商业中心、教育中心12、物业管理：戴德梁行24小时英式管家服务13、品牌实力：东大地产，精品领袖14、性 价 比：成本价发售 性价比高 策略基础1：世纪城卖点梳理6月6日盛大开盘通州世纪大道首席别墅社区世界级皇家园林 国际级航母配套满屋名牌 9A精装七大中心高端配7、套成本价发售 高性价比百年通吕运河风管带绝佳生态山水策略基础2：世纪城核心卖点提炼立足通州，把握新区放眼南通，辐射西南全龄全域购买力客群(人人皆可住别墅)策略基础3：世纪城客户定位来自通州、项目周边区域来自南通金沙/二甲/三余/五甲/西亭等崇川区/南通开发区/海门西北片区置业目的：满足别墅居住梦想置业目的：追求高性价比，改善居家职业特征：公司白领/公务人员/私营业主职业特征：私营业主/大型企事业单位高管/公务人员/投资客群主力客源主力客源辅助客源辅助客源策略基础4：世纪城主题推广语创意发散我们有什么能叫城市别墅？世界级皇家园林中国与西方的碰撞，国际级航母配套名牌满屋 9A精装七大中心高端配套成8、本价发售 高性价比百年通吕运河风管带绝佳生态山水我们能给城市别墅什么定位？通州世纪大道首席别墅社区城市别墅典范，通州人居标准世纪城别墅能够给客户带来什么？深层次目前客户的需求心理！离尘不离城 生活全配套 城市中心墅 因此，我们就是要创造这样的一个居所脱离了城市的喧嚣，却又离尘不离城，享受城市的便利，远离城市的嘈杂“空间”不在被城市绑架。世纪城全配套生活，细致入微的物业管理，以及惊心打造的十大生活观，让“时间”充分得到释放世纪城融合了身份与居住，休闲，让别墅也有城市中心生活的居所。通州通州 世纪城世纪城定位语：定位语：世纪大道第一墅，城市别墅典范项目项目SLOGANSLOGAN世纪大道城市别墅典9、范世纪大道城市别墅典范交通导入区：通州世纪大道双向6车道景观柏油马路，通吕公路全线25公里指示到位形象展示区：1.入口精神堡垒2.入口到售楼部企业形象展示；园林景观区：1.湖景完美呈现；2.中心果岭草坪呈现；3.建筑小品呈现；客户体验区：1.儿童游乐区；2.运动健身体验区；3.高尔夫练习区；精品展示区(售楼中心)：1.企业形象展示；2.装修标准展示；3.项目整体规划展示；4.七大中心展示；利用酒店与未来商业综合体的配套5.电影放映室样板示范区：1、双拼、联排别墅、小高层、高层样板间装修完毕；2.参观路线通行无阻，利用物业专职人员电瓶车；完美的现场实景轰动性的项目亮相海量蓄客超高的性价比高端产品10、入市强大的社区自有配套核心策略生成现场实景示意图项目交通指示道路示意大门示意大门示意果岭示意样板间示意教育配套：幼儿园到中学全面引进。1.幼儿园：建议引进*幼儿园2.小学：建议引进*小学VS联合办学VS赞助入学；3.中学：建议引进*中学VS联合办学VS赞助入学 前期商业配套：项目亮相即引进商家经营1.咖啡馆：建议自主经营或引进*咖啡；金卡客户赠送咖啡券；2.快餐店：建议引进村民食堂，大型活动期间可对外营业；3.超市：建议前期引进*等小型超市；其它综合服务配套：未能营业的其他综合配套建议在酒店或者通过商业招商先行提前告知做出展示；完美的现场实景轰动性的项目亮相海量蓄客超高的性价比高端产品入市强大11、的社区自有配套核心策略生成亮相活动：明星代言及新闻发布会每周人气活动：1.欧式婚庆文化展欧式婚庆文化展主线活动2.各种小活动配合开盘活动：明星为欧式婚庆文化展欧式婚庆文化展颁奖、大型演出配图完美的现场实景轰动性的项目亮相海量蓄客超高的性价比高端产品入市强大的社区自有配套核心策略生成前期定位渠道客群(布点)：1.大客户上门拜访；2.定点外展；3.政府部门的意见领袖回访；中期广告推广客群(铺面)：1.广告吸引；2.活动导入；3.大巴联动；开盘精确制导成交（锁定）：1.银卡升级；2.金卡认筹；完美的现场实景轰动性的项目亮相海量蓄客超高的性价比高端产品入市强大的社区自有配套核心策略生成以别墅产品入市，12、提升品质；多样化产品提高销售量。以别墅产品入市，提升品质；多样化产品提高销售量。完美的现场实景轰动性的项目亮相海量蓄客超高的性价比高端产品入市强大的社区自有配套核心策略生成大优惠，大惊喜完美的现场实景轰动性的项目亮相海量蓄客超高的性价比高端产品入市强大的社区自有配套核心策略生成5月6日至13日5月6日5月14日至6月5日售楼部改造完成交付使用强势广告期，全面媒体覆盖，宣传主要以开盘为导向。6月6日销售筹备期盛大开盘推广推广动作动作销售销售动作动作销售手册、物料筹备、销售道具广告出街、户外、导示销售人员培训（从4月15日起）强势蓄水活动开盘大型活动每周小活动解筹、开盘强销持续外展外展营销部署安排13、三、大活动明星代言轰动亮相周末活动持续保温媒介跟进炒作/户外广告主打盛大开盘活动强力推波促销媒体活动召集和炒作/报媒硬广发布媒体硬广主打蓄客启动强势蓄水解筹强销活动线推广线销售线活动总体策略1、亮相活动：明星代言新闻发布时 间：5月614日总体调性：高调炒作，确立项目品相目 的：媒体聚焦炒作，项目正式亮相推广建议明星：影帝：梁朝伟孙红雷孟非活动时间：5月9日(新闻发布会)活动地点：建议市区五星级酒店举行，活动内容：1.明星代言世纪城新闻发布会 2.世纪城产品品鉴会邀请对象：南通市政府、通州区政府、通州房管局、企事业单位意向客户、前期蓄积客户代表、东大集团领导、南通、通州主流媒体等。明星邀请：须14、5月1日前确定；亮相活动：明星代言新闻发布及产品品鉴会 罗马假日欧式婚庆文化展欧式婚庆文化展2、主题活动：世纪城首届通州“罗马假日”婚庆文化展vv时尚婚纱走秀时尚婚纱走秀现场体验：美甲 彩妆vv现场抽奖现场抽奖 奖品设置奖品设置一等奖：欧洲双人豪华游一等奖：欧洲双人豪华游二等奖：浪漫水下摄影套票二等奖：浪漫水下摄影套票三等奖：品牌情侣香水三等奖：品牌情侣香水u高端奢侈品展u现场香槟品鉴时尚 大气vv暖场表演暖场表演外籍乐队现场表演韩国泡泡秀魔术表演杂技表演vv暖场表演暖场表演vv“世纪会世纪会”业主俱乐部成立暨彩虹积分计划推出业主俱乐部成立暨彩虹积分计划推出业主俱乐部成立举行揭幕仪式现场氛围活15、动：品类丰富的现场SP活动吃看玩拿听自助冷餐国际名宠沙雕体验乐队、乐器演奏现场抽奖沙雕作品魔术体验街头魔术婚庆文化周见面有“礼”茶花展示各级奖品糕点饮料目的：留驻人气，促进蓄客运动体验通州草莓节马戏表演3、开盘活动：代言明星签约仪式及大型歌舞表演时 间：6月6日总体定位：隆重热烈的现场引爆型活动目 的：吸引大量人气，为现场营造热销氛围；制造新闻热点，促成舆论攻势；增加客户信心，促进现场认筹客户的转化成交，地 点：世纪城现场VIP嘉宾：南通市政府、通州区政府、通州房管局、全国各大媒体。参与人群：认筹客户，企事业意向客户，广告邀请客户，明星FANS。四、大执行团队：超强的团队配置和销售模式蓄客期蓄16、客期现场销售员现场销售员：8名(高峰)/6名(日常)联动接待点人员（外聘）联动接待点人员（外聘）：4名(高峰)/2名(日常)外展直销员（外聘）外展直销员（外聘）：6名(高峰)/4名(日常)开盘期开盘期现场销售员现场销售员：10名联动接待点人员（外聘）联动接待点人员（外聘）：4名外展直销员（外聘）外展直销员（外聘）：6名团队：超强的团队配置和销售模式备注：外聘人员经过我司同意【培训后上岗，费用由甲方支出第一阶段：第一阶段：售楼部交付前4月15日到4月28日培训方式：培训方式：全封闭式培训培训主题：培训主题：职业/项目/目标/开盘策略人人 员：员：内场销售人员、联络点及直销团队主管级人员地地 点：17、点：集中售楼处（具备条件的度假村或酒店）封训一周；培训：准军事化强训第二阶段：第二阶段：蓄客培训4月29日到5月5日培训方式：培训方式：半封闭式培训培训主题：培训主题：蓄客目标分解/蓄客手段方法/蓄客技能技巧/产品人人 员：员：内场销售人员、联络点及直销团队主管级人员地地 点：点：项目接待中心现场第二阶段：第二阶段：实战及开盘培训5月6日至开盘前培训方式：培训方式：每周一次集中培训培训主题：培训主题：产品强化/客户谈判强化/目标调整/开盘策略强化/项目知识轮训人人 员：员：内场销售人员、联络点及直销团队主管级人员地地 点：点：项目接待中心现场蓄客：海量蓄客 高蓄高爆6 6月月6 6日日5 5月18、月1414日日4 4月月广广告告出出街街开开盘盘会员银卡蓄客目标蓄客海量蓄客活动营销/媒体炒作硬广强推直销推广/户外配合大巴联动，全城集客金卡办理；银卡升级通州外展点蓄客：海量蓄客 高蓄高爆会员银卡购房金卡通州老城区外展点售楼部办理外联点办理10000元+会员银卡升级直接缴纳10000元办理其他外展点办理不收取费用享受银卡会员优惠享受开盘优惠+银卡会员优惠享受开盘优惠4月6日5日5日14日6月5日上门办理目标：目标：300300张张目标：目标：200200张张蓄客路径外展执行外展执行郊区组市区组外联点三线并举三线并举广为拉客广为拉客开通看房大巴车外展动线销售接待中心项目周边区域客户拓展南通目标19、客户集中地点周边区县外展通州开发区企事业单位拜访 高档城市酒店卖场高档写字楼叠石桥区域海门西北片乡镇区域通州老城区企事业单位拜访通州乡镇企事业单位拜访 大巴点贯穿五、大促销大广告大广告大广告大广告 大优惠大优惠大优惠大优惠开盘当日额外惊喜大优惠开盘当日额外惊喜大优惠开盘当日额外惊喜大优惠开盘当日额外惊喜大优惠开盘必特价，特价必升值开盘必特价，特价必升值开盘必特价，特价必升值开盘必特价，特价必升值总体原则1.开盘92折（6月6日到6月14日）；2.金卡会员开盘当天额外98折（非金卡会员购房可申请金卡）；3.购房送精装花园，（包含花园高档草地、珍稀树木银杏、金花茶等）4.前30位限时特送20万元*20、新风系统（中央空调系统）+*地暖系统套装；5.开盘当日成交送酒店VIP卡终身特价优惠会籍；6.购房送会所消费券；7.购房送交通券；8.购房送物业管理费；开盘期八重优惠（开盘周6月6日到6月14日）1.95折（6月14日到7月18日）；2.金卡会员优惠98折（非金卡会员购房可申请金卡）；3.购房送精装花园，（包含花园高档草地、珍稀树木银杏、金花茶等）4.购房送酒店VIP卡终身特价优惠会籍；5.购房送会所消费券；6.购房送交通券；7.购房送物业管理费；8.开盘价特价房单位（每周推出10套）开盘后八重优惠（开盘强销期6月14日到7月18日）五、大广告怎么样结合亮点做出与众不同的打广告？怎么样结合亮点做出与众不同的打广告？创意大广告创意大广告一部电影一部电影 一本书一本书 一场演出一场演出结合明星代言价值最大化，不单是代言楼盘，更通过微电影的形式，来结合楼盘中的亮点来推广微电影将成为大广告中的突出点，来做为整个营销的集合一本书，一个故事，一段世纪城的情结地产推广结合文化产业，述说一个世纪城里向左走，向右走的都市故事一场演出，世纪城大广告的高潮微电影的现场取景拍摄，品牌代言人的演出，演出结合世纪城书的签名发布会，成为整个高潮，预计安排在14年年底媒体计划需统计富都豪园目前现有媒体以推广费用协商后方可制定谢谢！