1、金地公馆商业街业态规划及招商销售建议2014年2月周边商业业态素描周边商业业态素描招商策略招商策略销售策略销售策略周边商业业态素描：周边商业业态素描：1.长通街集中了本区域的主要生活商业配套：包括轮胎、汽车维修店、药店、小型超市、医院诊所、银行。2.长春大街商业：主要为宾馆，KTV。3.东四马路业态：主要为食品店 、日杂超市、水果蔬菜类店铺；4.光复路业态：日杂批发、酒店用品批发、玩具、鞋、低档服装批发；4.新天地业态：娱乐休闲、超市、高档服饰、家电。金地商街生活配套类型商铺新天地银行医院轮胎饭店汽车美容光复路市场周边商业业态综述：周边商业业态综述：新天地的商业配套为本地区居民的生活提供了基本2、配套，但茶类、土特产等物品稀少；汽修、轮胎集中，但与本地普通居民日常需求关联不大；银行、超市、服装店等业态相对完善，可以满足消费者需求；周边道路（长通街、东四马路）业态凌乱，不完整，环境较差、商业氛围不浓厚。光复路商业圈产品齐全，但其多属于批发产品，品质不高，且基本没有高档产品，服务休闲性产品稀缺。商业布局原则：商业布局原则：1、控制业态档次：在招商主体店的选择及后期租赁协助中，有意识地契合“养生休闲体验街区”定位；2、通过商铺面积选择商业业态：在招商店的选择上，根据商铺面积选定特定业态及商家；3、形成对周边业态的补充和完善：金地商街一定的基本生活配套，本案的业态布局应对其形成补充，并成为区域3、的特色商业中心。剩余商铺剩余商铺SWOT分析：分析：业态及布局建议：业态及布局建议：养生休闲型专业业态：养生休闲型专业业态：茶市茶零售茶文化茶行东北特产特产品特产店名酒店茶都 专业业态（养生休闲型）建议布局在金地商街：利用专业市场很容易建立品牌优势、诚信优势、价格优势、服务优势；2.利用产品集聚效应，利于招商，提高商铺的投资价值，增大商铺升值空间；3.充分利用行业协会的优势；4.该部分商铺面积在200-400平方，大部分在200平方左右，一层面积在120平方左右，部分面积适合此类产品的经营，其余面积具体根据实际情况及店面大小做适当调整。商铺布局建议（共商铺布局建议（共34个可租赁商铺）：个可租4、赁商铺）：108 107 106 105104103102 101 108 107 106 105 104 103 102 101 105 104 103 102 101 107106105104103102101124123122121118117116115120119114113111112113111109110110109108103104105106101102107112111110109114113108A4 A5 A6 A3 A2 A1 108107106105 104103102101 113112111110109108107106105 103-4 101-2 10315、04107108101102109110111112105106B2B1茶坊茶坊茶坊茶坊茶坊茶坊土土特特产产陶陶瓷瓷名名酒酒1.目标性客户目标性客户招商策略：招商策略：长春及长春周边的茶叶、特产类的个体经营者；名茶名酒在长春的代理商；土特产、当地名酒的生产商；其中：以个体经营户为主要客户群体，更容易接受组成商业集群营造商业名气的构思想法，将其集中经营的可能性较大。下一步任务，需实地考察与具体客户接触，了解客户的实际意向。并根据他们想法，我们做相应调整。2.根据商铺大小选择性招租：根据商铺大小选择性招租：招商策略：招商策略：根据商铺大小选择性招租：根据商铺大小选择性招租：根据商铺大小选择性招租：6、根据商铺大小选择性招租：周边商铺租金：周边商铺租金：经调研，项目周边个别商铺租金及分布情况，且各商铺详细情况不一，租金变化明显。故，不能作为本案商铺确定租金的根本依据。可租商铺租金假设可租商铺租金假设：3招商优惠方式建议（1）：免租期进驻：免租期进驻：目前项目周边商业氛围不成熟，预留免租期可用作店面装修，观察市场培育的效果。本案可设定免租期为6个月，特殊铺面、主力店品牌商家另行协商考虑，最长不超过12个月。租金付款方式设定：租金付款方式设定：1、一次性缴纳1年租金者，次年租金递增5%；第三年租金递增6%；第四年租金递增7%；2、一次性缴纳3年租金者，奖励“免租期延长3个月”。从第四年租金递增57、%；第五年租金递增6%；第六年租金递增7%；3、一次性缴纳5年租金者，奖励“免租期延长6个月”。从第六年租金递增5%；第七年递增6%；第八年递增7%。注：此处设定初始日租金为1.00元/平米/天。按租户租赁面积作为租金优惠的计算基础：按租户租赁面积作为租金优惠的计算基础：100以下为第五档，100-300 为第四档；300500 为第三档；5001000 为第二档，1000 以上为第一档。租金折扣与租赁面积对应：租金折扣与租赁面积对应：以999折优惠为五档，以996折优惠为四档，以99折优惠为三档，以986折优惠为二档，以98折优惠为一档。招商优惠方式建议（2）：物业费优惠政策 把物业费优惠分8、为五档，按商户不同情况分别给予不把物业费优惠分为五档，按商户不同情况分别给予不同档次优惠，吸引商户进驻同档次优惠，吸引商户进驻 ：以六个月优惠期为五档，以九个月优惠期为四档，以十二个月优惠期为三档，以十八个月优惠期为二档，以二十四个月优惠期为一档。媒介支持优惠政策经营商铺按面积分类：根据租户租赁面积，分别给予经营商铺按面积分类：根据租户租赁面积，分别给予1 1-1-10 0万元广告支持。万元广告支持。一万元为第五档；两万元为第四档；四万元为第三档；六万元为第二档；十万元为第一档。1招商商铺先租后售，带租约销售，保证业主租金收益；2购买其他商铺者，可选择获赠其所购铺面的租凭合同，享受未来租金收益9、；（确保招商成功后执行，同时需根据商铺位置设定租金水平，避免高风险。）有意向租赁商铺者，可根据其经营业态及规模予以租赁，并在签定租赁合同后销售。3.销售时机选择：前期以商街宣传和招商为主，在50%以上招商任务完成后主推销售；此阶段投资者对经营前景具较大想象空间。4.优先权：主营商家在同等条件下拥有商铺的优先续签权和购买权；小区住户自营或投资商铺，在同等条件下享有优先权。销售策略销售策略商业服务中心职能：专业商业管理部门，统一管理。确保良好商业氛围；租户管理：完善管理租户档案；审定商家经营内容、商铺装修风格；租户协调，了解商家的情况，协助商家经营。项目推广：举办各类活动，提升人气，促进商家营业额增长，提升租赁物业的租金水平。商业管理部门：商业管理部门：商家替换，持续招商在项目第一次成功招商后，经过项目的持续运营，经营团队在项目运营的各个时间阶段，根据各商家的运营状况以及各个阶段的商家品牌调整策略，对商家进行调整，使商街具有持久活力。财务管理、绩效管理、法务支持制定和管理预算、处理应收账款和应付账款；审定经营绩效，处理项目运营中的各种法律事务，包括违约欠租等，维护业主的利益。招商时机选择：建议2月下旬启动招商工作；5月开始商业街正式推广。谢 谢！