1、谨呈：常德经投集团谨呈：常德经投集团深圳全策地产顾问有限公司深圳全策地产顾问有限公司20112011年年1212月月世界湖区世界湖区 浪漫街区浪漫街区 润景润景润景润景国际项目商业规划建议报告国际项目商业规划建议报告国际项目商业规划建议报告国际项目商业规划建议报告21 1、关于项目规划；、关于项目规划；q 住宅及绿化部分已确定按照设计院的规划方案来做；q 按目前住宅团购3300元/的售价，已经很难实现住宅部分的溢价，所以必须重视商业的打造，在商业上出彩，提升项目形象，实现项目价值；q 指标限定了前期商业设计的基本形态；指标限定了前期商业设计的基本形态；q 未来商业为集团持有，因此要重点考虑未来2、的经营与长期收益。未来商业为集团持有，因此要重点考虑未来的经营与长期收益。基于基于前期所形成的共识和其他限制：前期所形成的共识和其他限制：3参考参考商业规划设计的原则与依据：商业规划设计的原则与依据：v完善项目区域商业业态，抢占商机区域商业业态，抢占商机，同时与区域环境相协调；v以满足整体定位主题为前提，采用业态错位分布业态错位分布的原则，达到业态布局的协调统一（Trade-Mix、Tenant-mix、Product-mix、Price-mix)；v稳定消费群体，保障商铺的持续发展；v考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进营业时间差异，利用业态间的相互促进，营造良好的商业氛围；v对3、项目住宅销售起到良好的促进作用；v保障投资回报，同时维护区域中高档商业的形象之需要。4 商业体现的是人文的精神，即以消费者为中心，提供步行、休息、社交、聚会的场所，商业体现的是人文的精神，即以消费者为中心，提供步行、休息、社交、聚会的场所，商业体现的是人文的精神，即以消费者为中心，提供步行、休息、社交、聚会的场所，商业体现的是人文的精神，即以消费者为中心，提供步行、休息、社交、聚会的场所，增进人际交流和地域认同感增进人际交流和地域认同感增进人际交流和地域认同感增进人际交流和地域认同感 。购物者会非常关注商业街道建筑立面、橱窗、广告店招等；购物者会非常关注商业街道建筑立面、橱窗、广告店招等；休闲4、娱乐者主要关注的是游乐设施、休闲场所；休闲娱乐者主要关注的是游乐设施、休闲场所；旅游者可能更关注标志性景观、街道小品及特殊的艺术表演等。旅游者可能更关注标志性景观、街道小品及特殊的艺术表演等。街景设置街景设置文化主题文化主题丰富动线丰富动线经营模式经营模式主题特色主题特色商业业态商业业态思考思考我们项目商业规划设计的突破点：我们项目商业规划设计的突破点：56789案例示意案例示意案例示意案例示意中国首个情景式购物中心中国首个情景式购物中心中国首个情景式购物中心中国首个情景式购物中心实景图片实景图片实景图片实景图片1 110111213141516171819案例示意案例示意案例示意案例示意澳洲5、最佳风情购物中心澳洲最佳风情购物中心澳洲最佳风情购物中心澳洲最佳风情购物中心购物中心室内街景化、风情化购物中心室内街景化、风情化购物中心室内街景化、风情化购物中心室内街景化、风情化1 120212223242526272829项目地块及商业脉络关系：项目地块及商业脉络关系：地块商业价值：以西北角为高点向东南角地块商业价值：以西北角为高点向东南角聚集递减，人流目前基本集中在项目北、聚集递减，人流目前基本集中在项目北、西面部分，未来会有南向小区人流。西面部分，未来会有南向小区人流。p 规划中如何增大地块东南半部及规划中如何增大地块东南半部及3 3、4 4层的商业人流及商业价值成为项目商业体层的商业6、人流及商业价值成为项目商业体量成功的关键。量成功的关键。p 同时要充分考虑商业与住宅的关系。同时要充分考虑商业与住宅的关系。p 项目与整体城市景观的衔接问题。项目与整体城市景观的衔接问题。项目分析项目分析地块四至地块四至230教教堂堂商业入商业入口口商业次商业次入口入口社区入社区入口口柳叶大柳叶大道道太太阳阳大大道道商业二商业二层次入层次入口口1 1、商业的动线设计，尤其是垂直、商业的动线设计，尤其是垂直交通。交通。2 2、商业二层的首层化设计，让商、商业二层的首层化设计，让商业二层与住宅连通，提升二层商业业二层与住宅连通，提升二层商业价值与人流。价值与人流。3 3、商业氛围及商业文化的细节营7、商业氛围及商业文化的细节营造。造。4 4、未来作为持有商业及集中式商、未来作为持有商业及集中式商业的建筑要求。业的建筑要求。商业永远要解决的是人商业永远要解决的是人们体验感与愉悦度的问题。们体验感与愉悦度的问题。解决解决的核心问题：的核心问题：项目分析项目分析核心问题核心问题231一层总平示意图一层总平示意图主入口楼梯电梯旋转楼梯风情商业区休闲商业区中央广场通道商业区面积：2150：19508项目规划项目规划整体布局整体布局3A、源于、源于“城市里的购物城市里的购物公园公园”的设计概念：的设计概念：由街区与广场、花园组成的一个集由街区与广场、花园组成的一个集合体，有着传统市中心聚地的精神，合8、体，有着传统市中心聚地的精神，与城市环境与商业脉络有机融合，增与城市环境与商业脉络有机融合，增加城市活力。加城市活力。p 通过集中商业，尤其是大型超市通过集中商业，尤其是大型超市在项目东南角设置，实现项目东半部在项目东南角设置，实现项目东半部分商业价值提升；分商业价值提升；p 通过内部公园式广场，实现情景化、通过内部公园式广场，实现情景化、风情化，同时保证集中商业的良好尺风情化，同时保证集中商业的良好尺度；度；p 通过环形商业动线实现通过环形商业动线实现360度街景度街景化，让人们爱上逛街。化，让人们爱上逛街。32二层总平示意图二层总平示意图主入口楼梯电梯旋转楼梯风情商业区休闲商业区中央广场二9、楼露台商业区面积：1990：19108项目规划项目规划整体布局整体布局3B、垂直立体交通系统：、垂直立体交通系统：p 主广场通过向上楼梯实现丰富的垂主广场通过向上楼梯实现丰富的垂直动线；直动线；p 二层全面通过景观连廊互通，同时二层全面通过景观连廊互通，同时扶梯、旋转楼梯以及与住宅花园对接实扶梯、旋转楼梯以及与住宅花园对接实现项目双首层化，并使二层形成风情街现项目双首层化，并使二层形成风情街区；区；p 同时丰富人们逛街的动线，增加逛同时丰富人们逛街的动线，增加逛街的乐趣。街的乐趣。33项目规划项目规划整体布局整体布局3C、住宅与商业相互促进：、住宅与商业相互促进：p 通过二层与住宅花园连通，各10、层的通过二层与住宅花园连通，各层的退后花园处理以及四层局部的屋顶花园退后花园处理以及四层局部的屋顶花园实现商业风情化、绿色化；实现商业风情化、绿色化；p 同时通过商业的绿色及人气的带动同时通过商业的绿色及人气的带动提高住宅的居住价值；提高住宅的居住价值；p 住宅与商业通过设置不同入口实现住宅与商业通过设置不同入口实现相互不干扰，同时通过连廊连通，相互相互不干扰，同时通过连廊连通，相互提升的效果。提升的效果。三、四层总平示意图三、四层总平示意图主入口楼梯电梯旋转楼梯风情商业区休闲商业区中央广场三楼露台商业区面积：3450834D D、丰富的人流动线：、丰富的人流动线：p商业在入口广场旁、二层园林11、商业在入口广场旁、二层园林、内部广场设置三大入口引导人流，内部广场设置三大入口引导人流，同时通过环形道路组织人流。街宽同时通过环形道路组织人流。街宽从从3-4.53-4.5米不等，满足人流要求；米不等，满足人流要求；p整个项目围绕中间广场形成多整个项目围绕中间广场形成多层次的立体交通组织，实现丰富的层次的立体交通组织，实现丰富的逛街体验。逛街体验。项目规划项目规划出入口设置出入口设置38二层入口主入口二层入口35项目规划项目规划街景系统街景系统3 3E E、主题文化街景设置、主题文化街景设置n 根据项目案名及项目定位提供根据项目案名及项目定位提供的背景，很容易设计出项目特色的的背景，很容易设12、计出项目特色的街景。街景。n 通过道路及广场的命名系统及通过道路及广场的命名系统及街景的元素实现项目的润景街景的元素实现项目的润景国际国际及浪漫的定位。及浪漫的定位。n 同时将项目与时尚的、国际的、同时将项目与时尚的、国际的、浪漫的生活实现嫁接。浪漫的生活实现嫁接。罗罗曼曼蒂蒂克克大大街街罗马罗马长廊长廊维也纳维也纳广场广场香香榭榭丽丽舍舍大大街街威尼斯威尼斯人广场人广场36未来商业场景示意未来商业场景示意商业入口及广场商业入口及广场37未来商业场景示意未来商业场景示意入口广场地面铺装入口广场地面铺装38未来商业场景示意未来商业场景示意商业内部广场商业内部广场39未来商业场景示意未来商业场景示13、意二层内部天桥连廊二层内部天桥连廊40未来商业场景示意未来商业场景示意一层商业内街街景一层商业内街街景41未来商业场景示意未来商业场景示意二层商业南向广场二层商业南向广场42到底是橱窗装点了人们的人们的生活，还是人群装点了街区，这是一个问题到底是橱窗装点了人们的人们的生活，还是人群装点了街区，这是一个问题未来商业场景示意未来商业场景示意商业内街商业内街43商业氛围营造具象表现商业氛围营造具象表现街区园林绿化街区园林绿化44商业氛围营造具象表现商业氛围营造具象表现商业氛围营造具象表现商业氛围营造具象表现特色的文化元素特色的文化元素特色的文化元素特色的文化元素45商业总面商业总面商业总面商业总面积14、积积积1.21.21.21.2万万万万平方米平方米平方米平方米主力超市卖场：主力超市卖场：0.40.4平平家居服饰：家居服饰：0.10.1万平万平餐饮：餐饮：0.20.2万平万平休闲娱乐：休闲娱乐：0.20.2万平万平便利服务：便利服务：0.10.1万平万平购物：购物：0.60.6万平万平餐饮、休闲娱乐：餐饮、休闲娱乐：0.40.4万平万平婚庆旅游：婚庆旅游：0.20.2万平万平业态配比业态配比业态配比业态配比商业面积商业面积商业面积商业面积1.21.21.21.2万平，其中综超及服饰家居类万平，其中综超及服饰家居类万平，其中综超及服饰家居类万平，其中综超及服饰家居类0.60.60.60.6万15、平，婚庆旅游万平，婚庆旅游万平，婚庆旅游万平，婚庆旅游类主题类主题类主题类主题2 2 2 2千平米，餐饮、休闲娱乐类千平米，餐饮、休闲娱乐类千平米，餐饮、休闲娱乐类千平米，餐饮、休闲娱乐类4 4 4 4千平米。千平米。千平米。千平米。1-2F1-2F2F2F1-2F1-2F2-3F2-3F3-4F3-4F2-3F2-3F46精品步行街精品步行街品牌专卖品牌专卖精品街精品街中型超市中型超市数码店铺数码店铺业态示意业态示意业态示意业态示意休闲馆休闲馆47v中式正餐中式正餐休闲餐饮休闲餐饮咖啡厅咖啡厅西式快餐西式快餐休闲餐饮休闲餐饮中西餐饮中西餐饮韩式餐饮韩式餐饮日本料理日本料理韩国料理韩国料理风味16、餐馆风味餐馆业态示意业态示意业态示意业态示意48打造打造常德人常德人全新的全新的“浪漫浪漫”生活方式！生活方式！在生活中找到一些乐趣的地方在生活中找到一些乐趣的地方在生活中找到一些想法的地方在生活中找到一些想法的地方在生活中找到一个离都会更近的地方在生活中找到一个离都会更近的地方在生活中找到一个可以停留的地方在生活中找到一个可以停留的地方在生活中能够重新体会生活的地方在生活中能够重新体会生活的地方这，就是我们的项目这，就是我们的项目这，就是我们的项目这，就是我们的项目它将成为市民它将成为市民49为标注常德而来！润景润景国际国际50u一次商业的商务考察体验；一次商业的商务考察体验；u针对二期户型17、进行细节建议；针对二期户型进行细节建议；u商业布局图出来后进行细节建议及业态细化建议商业布局图出来后进行细节建议及业态细化建议.后续工作：后续工作：51附件附件1：婚庆广场方案：婚庆广场方案52项目规划项目规划项目规划项目规划整体布局整体布局整体布局整体布局商业布局原则商业布局原则商业布局原则商业布局原则3 3会所会所教堂教堂主题广场主题广场q 通过与教堂互动，形成主题婚通过与教堂互动，形成主题婚庆广场，聚拢人气，并与会所结合，庆广场，聚拢人气，并与会所结合，建立婚庆仪式动线；建立婚庆仪式动线；q 沿太阳大道形成风情商业街，沿太阳大道形成风情商业街，并与一起商业形成连接，增加一期并与一起商业形18、成连接，增加一期商业价值；商业价值；q 通过内街的设置，形成住宅底通过内街的设置，形成住宅底商购物广场，丰富逛街趣味性，实商购物广场，丰富逛街趣味性，实现商业价值最大化。现商业价值最大化。项目一层平面设计图项目一层平面设计图街区商业街区商业底商商业底商商业533 3项目规划项目规划项目规划项目规划整体布局整体布局整体布局整体布局出入口设置出入口设置出入口设置出入口设置教堂教堂商业次入口商业次入口商业主入商业主入口口内街商业入口内街商业入口西向社区入西向社区入口口东向社区入东向社区入口口柳叶大道柳叶大道太太阳阳大大道道54商业主入口：商业主入口：开放式入口，实现住区与城市开放式入口，实现住区与城19、市/街道的融合。街道的融合。3 3项目规划项目规划项目规划项目规划整体布局整体布局整体布局整体布局出入口设置出入口设置出入口设置出入口设置示意示意示意示意教教堂堂商业次商业次入口入口商业主商业主入口入口内街商业内街商业入口入口内街商业入口内街商业入口商业次入口商业次入口553 3项目规划项目规划项目规划项目规划整体布局整体布局整体布局整体布局出入口设置出入口设置出入口设置出入口设置示意示意示意示意内街入口内街入口广场广场内街购物广场内街购物广场内街入口广场内街入口广场56西向社区入口西向社区入口东向社区入口东向社区入口3 3项目规划项目规划项目规划项目规划整体布局整体布局整体布局整体布局出入口20、设置出入口设置出入口设置出入口设置示意示意示意示意西向社西向社区入口区入口东向社区东向社区入口入口57项目规划项目规划项目规划项目规划整体布局整体布局整体布局整体布局商业商业商业商业主题文化营造主题文化营造主题文化营造主题文化营造3 3教堂教堂罗罗曼曼蒂蒂克克大大街街西西里西西里草坪草坪玫瑰玫瑰花海花海桃花岛桃花岛罗马罗马长廊长廊丘比特丘比特广场广场爱丁堡爱丁堡凯瑟琳凯瑟琳广场广场维维也也纳纳走走廊廊香香榭榭丽丽舍舍大大街街第第五五大大道道威尼斯人威尼斯人广场广场q 通过景观设置营造婚庆的浪通过景观设置营造婚庆的浪漫场景，和欢乐的逛街氛围；漫场景，和欢乐的逛街氛围；q 通过街道和广场的命名、以21、通过街道和广场的命名、以及景观打造来体现婚庆文化主及景观打造来体现婚庆文化主题；题；q 设置特色婚庆仪式路线强设置特色婚庆仪式路线强化主题，并借此聚集人气，带化主题，并借此聚集人气，带动商业运营。动商业运营。皇皇后后大大道道58项目规划项目规划项目规划项目规划整体布局整体布局整体布局整体布局商业商业商业商业主题文化营造主题文化营造主题文化营造主题文化营造示意示意示意示意3 3香榭丽舍大街香榭丽舍大街凯瑟琳广场凯瑟琳广场罗曼蒂克大街罗曼蒂克大街罗曼罗曼蒂克蒂克大街大街凯瑟琳凯瑟琳广场广场香香榭榭丽丽舍舍大大街街59项目规划项目规划项目规划项目规划整体布局整体布局整体布局整体布局商业商业商业商业主22、题文化营造主题文化营造主题文化营造主题文化营造示意示意示意示意3 3丘比特丘比特广场广场60项目规划项目规划项目规划项目规划整体布局整体布局整体布局整体布局商业商业商业商业主题文化营造主题文化营造主题文化营造主题文化营造示意示意示意示意3 3桃花岛桃花岛桃花岛桃花岛爱丁堡爱丁堡爱丁堡爱丁堡61项目规划项目规划项目规划项目规划整体布局整体布局整体布局整体布局商业商业商业商业主题文化营造主题文化营造主题文化营造主题文化营造示意示意示意示意3 3教堂教堂西西西西里草里草坪坪玫瑰玫瑰花海花海罗马罗马长廊长廊玫瑰花海玫瑰花海罗马长廊罗马长廊西西里草坪西西里草坪西西里草坪景观西西里草坪景观许愿亭许愿亭6223、项目规划项目规划项目规划项目规划整体布局整体布局整体布局整体布局商业商业商业商业主题文化营造主题文化营造主题文化营造主题文化营造3 3婚庆路线一：教堂婚礼婚庆路线一：教堂婚礼教教堂堂罗曼罗曼蒂克蒂克大街大街西西里西西里草坪草坪玫瑰玫瑰花海花海桃花岛桃花岛罗马罗马长廊长廊丘比特丘比特广场广场爱丁堡爱丁堡凯瑟琳凯瑟琳广场广场教堂婚礼教堂婚礼教堂留影教堂留影玫瑰花海留影玫瑰花海留影丘比特广场留影丘比特广场留影走过罗曼蒂克大街走过罗曼蒂克大街经过罗马长廊经过罗马长廊抵达桃花岛抵达桃花岛进入爱丁堡进入爱丁堡留影、留影、酒席、洞房酒席、洞房新人在教堂举行婚礼后，经过本项目打造的一系列婚庆文化场景，并留影，24、最终抵达会所宴新人在教堂举行婚礼后，经过本项目打造的一系列婚庆文化场景，并留影，最终抵达会所宴席和洞房，完成婚礼仪式。席和洞房，完成婚礼仪式。63项目规划项目规划项目规划项目规划整体布局整体布局整体布局整体布局商业商业商业商业主题文化营造主题文化营造主题文化营造主题文化营造3 3婚庆路线二：草坪婚礼婚庆路线二：草坪婚礼教教堂堂西西里西西里草坪草坪玫瑰玫瑰花海花海桃花岛桃花岛罗罗马马长长廊廊丘比特丘比特广场广场爱丁堡爱丁堡天气晴好时，新人可选择在本项目打造的西西里草坪举行室外婚礼，经过的一系列婚庆文化天气晴好时，新人可选择在本项目打造的西西里草坪举行室外婚礼，经过的一系列婚庆文化场景、留影之后，25、抵达会所宴席和洞房，完成婚礼仪式。场景、留影之后，抵达会所宴席和洞房，完成婚礼仪式。草坪婚礼草坪婚礼丘比特广场留影丘比特广场留影经过罗马长廊经过罗马长廊抵达桃花岛抵达桃花岛进入爱丁堡进入爱丁堡留影、留影、酒席、洞房酒席、洞房下车后，在教堂留影下车后，在教堂留影64项目规划项目规划项目规划项目规划整体布局整体布局整体布局整体布局商业商业商业商业内部交通体系内部交通体系内部交通体系内部交通体系3 3q 通过一条主逛街动线的设置，可一通过一条主逛街动线的设置，可一次性逛完项目主要商业形态；次性逛完项目主要商业形态；q 通过中心广场聚拢人气，并通过参通过中心广场聚拢人气，并通过参与性景观的设置，增加逛26、街的情趣；与性景观的设置，增加逛街的情趣；q 通过曲线、折线的处理，呈现多变通过曲线、折线的处理，呈现多变的风格和情趣，丰富人们游走的趣味的风格和情趣，丰富人们游走的趣味性；性；项目一层平面设计图项目一层平面设计图65项目规划项目规划项目规划项目规划整体布局整体布局整体布局整体布局商业商业商业商业内部交通体系内部交通体系内部交通体系内部交通体系3 3q 二层通过最大限度的空中连廊互通，二层通过最大限度的空中连廊互通，并设置走廊，实现商业双首层化；并设置走廊，实现商业双首层化；q 一二层通过商铺内部步行梯、外部交一二层通过商铺内部步行梯、外部交通连通，实现二层交通的便利性；通连通，实现二层交通的27、便利性；q 二层退台设计，并设置走廊，形成叠式二层退台设计，并设置走廊，形成叠式景观的体验式商业街，丰富景观外立面，景观的体验式商业街，丰富景观外立面，同时，丰富逛街动线，增加逛街的乐趣。同时，丰富逛街动线，增加逛街的乐趣。退台设计退台设计空中连廊空中连廊项目二层平面设计图项目二层平面设计图66项目规划项目规划项目规划项目规划整体布局整体布局整体布局整体布局住宅与商业的融合住宅与商业的融合住宅与商业的融合住宅与商业的融合3 3底商二层平台绿化，成为住宅的景观底商二层平台绿化，成为住宅的景观商业与住宅出入口的融合商业与住宅出入口的融合商铺成就住宅的台地化景观商铺成就住宅的台地化景观项目二层平面设28、计图项目二层平面设计图67业态：业态：结合常德婚庆、旅游市场规模以及周边社区消费需求，按照地块各区域功能划分，建议：各业态商户数量配比：各业态商户数量配比：婚庆商业：旅游商业：社区商业婚庆商业：旅游商业：社区商业=8=8：1 1：2 2各业态面积配比：各业态面积配比：婚庆商业：旅游商业：社区商业婚庆商业：旅游商业：社区商业=12=12：2 2：3 3打造一站式婚庆产业服务中心；打造一站式婚庆产业服务中心；弥补柳叶湖度假区旅游市场空白；弥补柳叶湖度假区旅游市场空白；满足周边社区生活消费需求。满足周边社区生活消费需求。汇聚婚庆全产业链；汇聚婚庆全产业链；融合旅游纪念品消费、融合旅游纪念品消费、社区29、生活消费。社区生活消费。项目规划项目规划项目规划项目规划商业规划商业规划商业规划商业规划业态配比业态配比业态配比业态配比3 368建议选择建议选择2 2家婚纱影楼为品牌形象店，以此聚合其他婚庆服务、旅游购物业态，形成功能齐全、全产业链家婚纱影楼为品牌形象店，以此聚合其他婚庆服务、旅游购物业态，形成功能齐全、全产业链的一条龙发展模式。的一条龙发展模式。项目规划项目规划项目规划项目规划商业规划商业规划商业规划商业规划业态配比业态配比业态配比业态配比3 3婚庆广场婚庆广场婚纱摄影/个性写真23000儿童摄影1500婚纱礼服定制/出租203000珠宝首饰2200床上用品5500家装设计2100婚庆公司30、101200鲜花礼品151000彩妆造型/化妆品10850酒吧1300咖啡吧1200茶室1200饮品店250美食屋5200婚庆广场婚庆广场特色餐饮5700合计合计82821200012000社区商业社区商业社区超市12000名烟名酒1100药店1100干洗店2100美发造型3400美容美体1200家政服务2100合计合计111130003000旅游纪念品购旅游纪念品购物物旅游咨询公司250旅游纪念品201950合计合计222220002000会所会所1 130003000总合计总合计116116200002000069p 罗曼蒂克大街：罗曼蒂克大街：餐饮休闲街；p 凯瑟琳广场：凯瑟琳广场：影楼31、/婚姻登记处；p 香榭丽舍大街：香榭丽舍大街：婚纱街；p 第五大道：第五大道：社区超市/社区商业；p 皇后大道：皇后大道：鲜花街；p 维也纳走廊：维也纳走廊：化妆品/珠宝首饰；项目规划项目规划项目规划项目规划商业规划商业规划商业规划商业规划业态排布业态排布业态排布业态排布3 3罗罗曼曼蒂蒂克克大大街街爱丁堡爱丁堡凯瑟琳凯瑟琳广场广场维维也也纳纳走走廊廊香香榭榭丽丽舍舍大大街街第第五五大大道道威尼斯人威尼斯人广场广场皇皇后后大大道道p 爱丁堡：爱丁堡：会所（宴席及酒店住宿功能）。p 威尼斯人广场：威尼斯人广场：旅游纪念品购物广场；70项目规划项目规划项目规划项目规划物业配比物业配比物业配比物业配32、比3 3面积面积2159.242159.24面积面积1159.941159.94面积面积2625.932625.93面积面积1049.71049.7面积面积1352.991352.99面积面积1175.941175.94面积面积1197.361197.36面积面积16621662商业总建面商业总建面2 2万方。万方。q 婚庆广场：婚庆广场：1200012000 （净占地（净占地6313.18 6313.18 ）；）；q 社区商业：社区商业：3000 3000 （净占地（净占地2402.69 2402.69 ）；）；q 纪念品购物广场：纪念品购物广场：2000 2000 （净占地（净占地237333、.30 2373.30 ）；）；q 会所会所:3000:3000 (净占地净占地1662 1662）项目总建面项目总建面95214.7495214.74平米平米=商业商业2 2万平米万平米+住宅住宅75214.7475214.74平米平米71 这里将是常德的国际生活方式中心、全新的婚庆外景拍摄基地和旅游纪念品消费场这里将是常德的国际生活方式中心、全新的婚庆外景拍摄基地和旅游纪念品消费场所。所。每一个良辰吉日，年轻的恋人在每一个良辰吉日，年轻的恋人在天主教堂、西西里草坪天主教堂、西西里草坪完成一生最美丽的演出，在完成一生最美丽的演出，在玫瑰花海、丘比特广场玫瑰花海、丘比特广场、桃花岛桃花岛定格最34、美丽的瞬间；定格最美丽的瞬间；每一天，常德的成就者们会到散发着浪漫气息的每一天，常德的成就者们会到散发着浪漫气息的罗曼蒂克大街，罗曼蒂克大街，享受温馨的下午茶，享受温馨的下午茶，美媛佳丽会来美媛佳丽会来香榭丽舍大街香榭丽舍大街感受领先世界的时尚潮流；感受领先世界的时尚潮流；每个周末，全家人可以在这里欢聚度假，弥漫着法兰西文化气息的每个周末，全家人可以在这里欢聚度假，弥漫着法兰西文化气息的爱丁堡爱丁堡、皇后大皇后大道道，温馨的，温馨的花海草坪花海草坪都是时尚浪漫的休憩之地，过后还可以在都是时尚浪漫的休憩之地，过后还可以在威尼斯人广场威尼斯人广场带走带走这个城市的记忆。这个城市的记忆。润景园国际生35、活方式中心为常德带来的不仅仅是一个全新的婚庆产业广场、旅游消润景园国际生活方式中心为常德带来的不仅仅是一个全新的婚庆产业广场、旅游消费中心，更是一种时尚浪漫的生活方式，一种为忙碌过后的都市高端人群提供的、缤费中心，更是一种时尚浪漫的生活方式，一种为忙碌过后的都市高端人群提供的、缤纷多姿的消费体验。纷多姿的消费体验。未来商业场景未来商业场景72附件附件2：常德集中商业市场调查：常德集中商业市场调查731 1、商圈分析、商圈分析常德市商业业态的表现形式，相对湖南省地级市而言表现得非常丰富。从专卖店到专业市场，从批发市场到大超市、大量贩，自由业态和统一经营管理业态比比皆是。从全局来看，常德市各种商业36、业态的形成和自然组合，形成了南北专业市场、中间商业街形态的三个商圈。三大商圈分别是：以步行街为龙头的人民路商圈、以专业批发市场为主体的火车站大市场商圈、三大商圈分别是：以步行街为龙头的人民路商圈、以专业批发市场为主体的火车站大市场商圈、以批发市场为主体的桥南市场商圈。以批发市场为主体的桥南市场商圈。火车站大市场商圈火车站大市场商圈人民路商圈人民路商圈桥南市场商圈桥南市场商圈7474麦当劳麦当劳肯德基肯德基常德步行街常德步行街高山街（酒吧小吃一条街）高山街（酒吧小吃一条街）漂亮女人街漂亮女人街步步高百货步步高百货麦当劳麦当劳麦当劳麦当劳家润多家润多沃尔玛沃尔玛通讯一条街通讯一条街肯德基肯德基金钻37、天升商业街金钻天升商业街金钻广场及步行街金钻广场及步行街新一佳超市新一佳超市人民路商圈以人民路为主，整个商圈的范围东到朗州路、西至武陵大道、北至四眼井路、南至人民路人民路商圈以人民路为主，整个商圈的范围东到朗州路、西至武陵大道、北至四眼井路、南至人民路（包括人民路东延部分，水星楼、沃尔玛、家润多等集中商业区域）。是常德市商业的核心区域。（包括人民路东延部分，水星楼、沃尔玛、家润多等集中商业区域）。是常德市商业的核心区域。国美国美苏宁苏宁人民路商圈人民路商圈75人民路商圈特征分析人民路商圈特征分析p业态业种：业态业种：以服装为主要经营业态，其他包括了餐饮、珠宝、饰品、酒店宾馆、溜冰城等。服装品牌38、以国内一二线服装品牌和部分国际服装品牌为主。p目标客户：目标客户：作为常德最成熟的商圈之一，人民路商圈吸引了绝大部分的常德市区消费者，是区域中高端人群购物的主要区域。p集中商业：集中商业：德市大型百货、超市较少，只有春天百货、沃尔玛和家润多、步步高、大润发等，从整体而言，常德市大型百货、超市在零售市场并不具备绝对竞争力，与国际、国内一线品牌仍有一定的差距。757676大市场位于常德火车站斜对面、大市场位于常德火车站斜对面、207207国道旁，属武陵区城西街道办事处鸿升居委会辖区。目前拥有国道旁，属武陵区城西街道办事处鸿升居委会辖区。目前拥有糖食副食城、水果大市场、电器五金城、百货服装城、摩托车39、电动车大市场、电器日化城、火车站糖食副食城、水果大市场、电器五金城、百货服装城、摩托车电动车大市场、电器日化城、火车站农贸市场、家饰建材城、家具批发城等诸多专业市场。农贸市场、家饰建材城、家具批发城等诸多专业市场。电器日化城电器日化城糖酒副食城糖酒副食城火车站农贸市场火车站农贸市场水果大市场水果大市场百货服装市场百货服装市场摩托车电动车大市场摩托车电动车大市场家饰建材城家饰建材城家具批发城家具批发城火车站大市场商圈火车站大市场商圈77p业态业种：业态业种：五金、副食、服装、农贸、家具、汽车、陶瓷等。p目标客户：目标客户：以城市中、低收入阶层及农村为重点服务对象，形成湘西北的商品交易中心。p现状40、：现状：火车站大市场中的百货服装市场、电器五金城、电器日化城正在没落，不少商户已渐退出。火车站大市场商圈特征分析火车站大市场商圈特征分析777878桥南市场桥南市场桥南建材批发市场桥南建材批发市场德客隆新世德客隆新世纪家电市场纪家电市场久光国际商厦久光国际商厦物流市场物流市场常南汽车总站常南汽车总站财富广场财富广场陶瓷建材市场陶瓷建材市场桥南市场地处武陵镇常德沅水大桥南端和国道的交汇处，该市场由年的南站桥南市场地处武陵镇常德沅水大桥南端和国道的交汇处，该市场由年的南站轮渡河坡地摊市场发展而来。逐渐形成以桥南工贸市场为主体，以桥南副食城、桥南商贸城、桥南轮渡河坡地摊市场发展而来。逐渐形成以桥南工41、贸市场为主体，以桥南副食城、桥南商贸城、桥南家电城等专业市场为骨干，以周围家中小型市场为整体的市场群。家电城等专业市场为骨干，以周围家中小型市场为整体的市场群。桥南市场商圈桥南市场商圈79p业态业种：业态业种：服装、鞋类、百货、日化、文体用品、床上用品、小家电、电子通讯系列品牌等。p目标客户：目标客户：中南地区最大的综合批发市场和湘西北地区最大的品牌商品卖场，商品辐射湘、鄂、川、黔、渝等10多个省市，辐射区人口约8000万人，年成交额逾百亿元，成为中西部地区重要的物流、信息流集散中心。p市场空白：市场空白：高端集中商业、娱乐休闲商业严重缺乏。桥南市场商圈特征分析桥南市场商圈特征分析7980商业42、市场格局处于单中心阶段，只有一个核心商圈，周边商业以专业市场为主商业市场格局处于单中心阶段，只有一个核心商圈，周边商业以专业市场为主常德城区建成面积28平方公里，但目前只有一个真正意义上的商业核心。核心商圈：由建设路、洞庭大道、武陵大道和沅安路四条城市道路交错形成。经营面积约20万，其内百货商场、超市、专卖店等各种业态聚集。专业市场：专业市场分布在常德大道和武陵大道北端，经营面积近30万，以家电、建材、汽车等为主，辐射整个向西北。桥南大市场：以小家电、家具、服装、百货等日常便民消费，档次较低，尚未形成区域商业中心。火车站商圈火车站商圈步行街金钻步行街金钻广场商圈广场商圈桥南大市场商圈桥南大市场43、商圈2 2、商业格局、商业格局81核心商圈占地核心商圈占地0.510.512 2，在营面积约，在营面积约2020万，具有极强的吸引力和辐射力万，具有极强的吸引力和辐射力p核心商圈主要由四条城市道路交错围合形成：洞庭大道、武陵大道、朗州路、沅安路。p核心商圈包括步行街、人民路、高山街、金钻天升商业街以及众多分支街巷。p人民路是安阳的商业重地，且周边原有市政府等政府机构，购买力强，尤其是位于城市主干道的交汇处，交通便利。p通过大量访谈我们发现，核心区商圈是辐辐射射全全市市及及周周边边县县镇镇的的城城市市级级商商业业中中心心，已已经经成成为为常常德德市市民民购购物物的的第第一一和和唯唯一一选选择择，44、对全市有着极强的吸引力和辐射力。根据调查，核心商圈内有根据调查，核心商圈内有10001000余家商家，总经营面积约余家商家，总经营面积约2020万平米，占城市全部商业（除去专业市场）的近万平米，占城市全部商业（除去专业市场）的近60%60%。序号序号项目名称项目名称1春天百货2步步高百货3梅尼广场4水星楼沃尔玛12342 2、商业格局、商业格局8282常德步行街简介常德市步行街，是常德市的形象工程。由中国农业第一股金健米业公司携5亿巨资倾力打造，总建筑面积15万平方米，街道宽广，大理石地面，集购物、休闲、文化、旅游、观光、娱乐、会展、办公、商居功能于一体的商业街。主要特征常德步行街以服装为主要45、经营业态，其他包括了餐饮、珠宝、饰品、酒店宾馆、溜冰城等。服装品牌以国内一二线服装品牌和部分国际服装品牌为主，形成了品牌商业街。品牌名称达芙妮、意尔康、海澜之家、与狼共舞、老人头、美特斯邦威、花花公主、班尼路、特步、金利来、KAPPA、NIKE、鳄鱼、红蜻蜓、ODBO、恒源祥、麦当劳、肯得基等。客户特征作为常德最成熟的商圈之一，人民路商圈吸引了绝大部分的常德市区消费者，是区域中高端人群购物的主要区域。2 2、商业格局、商业格局8383水星楼文化购物广场简介水星楼城市购物广场位于常德市下南门商业核心地段，总建筑面积13万平方米，包含大型商业、纯江景酒店式公寓、高层江景住宅等，其中商业面积8万平方46、米，是目前常德市规模大、档次高第一文化商业购物广场。主要特征集购物、休闲、餐饮、居住、娱乐、商务、文化、旅游、观光为综合一体。主要商业包括了沃尔玛、商业商家沃尔玛、麦当劳、肯得基、水星楼国际电影城、屈臣氏、豪客来、水星淘宝城、科佳QQ电脑城等。客户特征作为常德最成熟的商圈中规模最大的商业购物中心，它成为区域中高端人群购物的主要区域之一。2 2、商业格局、商业格局8484部分集中商业对比表部分集中商业对比表商场名商场名称称位置位置营业面营业面积（）积（）功能分区功能分区经营模式经营模式总体评价总体评价春天百货人民路步行街18000负1层：超市；一层：店中店+专柜，饰品+皮具；二、三层：店中店，服47、装四层：店中店，主营电器；五层：服装。保低扣点；点数为13-28点。商业规划不合理，导致整个商场后半部人流量差。开业初期定位为中高档，现品牌基本为中档。但整体经营状况不佳。步步高人民东路30000一楼：化妆品、黄金、珠宝、皮具、钟表、国际名品；二楼：青春女装、内衣、饰品、皮鞋；三楼：男装、淑女装、羊毛衫、羽绒服、美容；四楼：休闲、运动、童装、家居、家饰品、图书、床用；五楼：数码影院、风味美食广场、电子游乐场。百货、超市、电器三大经营业态相结合整体设计时尚，内外部环境明亮、舒适。购物环境良好，为中高端消费群的购物目的地。家润多人民东路10000一至三层均为超市，另一层有部分柜台。一至三层：超市一48、层：局部柜台经营品种最为齐全，零售价格偏高，服务相对较为完善，就购物环境而言相对较好。沃尔玛人民路下南门16000地下一层超市；地上一层专卖店超市沃尔玛，其设计、布局、环境各方面较差，没有一二线城市的沃尔玛风范。常德市大型百货、超市较少，只有春天百货、沃尔玛和家润多、步步高等，从整体而言，常德市大常德市大型百货、超市较少，只有春天百货、沃尔玛和家润多、步步高等，从整体而言，常德市大型百货、超市在零售市场并不具备绝对竞争力，与国际、国内一线品牌仍有一定的差距。型百货、超市在零售市场并不具备绝对竞争力，与国际、国内一线品牌仍有一定的差距。2 2、商业格局、商业格局85集市&沿街商业大型综合超市&专49、业店仓储式购物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500$500以下以下$5001000$5001000$10003000$10003000$30004000$30004000$40007000$40007000$700010000$700010000$10000$10000以上以上生存需求价格品质传统形态传统形态传统形态传统形态阶段阶段阶段阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态替代业态替代业态替代业态替代阶段阶段阶段阶段随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商50、业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较51、明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求便利敏感因素敏感因素人均人均GDPGDP出现业态出现业态常德人均常德人均GDP3358GDP3358美元。美元。常德经济发展迅速，未来商业发展已经进入综超发展的成熟阶段，购物中心面临升级转型。常德经济发展迅速，未来商业发展已经进入综超发展的成熟阶段，购物中心面临升级转型。3 3、商业发展研判、商业发展研判86核心商圈商业开发极少，尤其是销售型，导致价格奇高；相对老城后续改造，本项目具有先核心商圈商业开发极少，尤其是销售型，导致价格奇高；相对老城后续改造，本项目具有先发优势发优势项目项目性质性质项目进展项目进展销售状52、况销售状况芙蓉商业广场商业次中心未开工规划中高山街不夜城集中商业计划3月底开盘价格未定梅尼广场对面底商未开盘待回访浙商广场底商未开盘价格待定市场主要商业供应项目市场主要商业供应项目核心商圈周边商铺年推出很少，且铺位大，总价高，而业内人士反映销售难度很大，投资者则核心商圈周边商铺年推出很少，且铺位大，总价高，而业内人士反映销售难度很大，投资者则认为小面积、低总价商铺很少。认为小面积、低总价商铺很少。4 43 32 21 112343 3、商业发展研判、商业发展研判87核心商圈中街铺比重超过核心商圈中街铺比重超过5 5成，集中式商业大力发展是大势所趋成，集中式商业大力发展是大势所趋消费者访谈：“到53、处是商铺了，乱乱的。”经营者、投资者：“没有特色的小商铺太多了，处处是店。”街铺比重高导致街铺比重高导致“满眼是铺满眼是铺”的商业景象的商业景象未来常德的集中商业必将大行其道，这是商业发展的必然选择，常德一样。常德核心商圈3 3、商业发展研判、商业发展研判88常德目前人均商业面积为常德目前人均商业面积为0.550.55，未来，未来5 5年内将逼近年内将逼近1 1，发展空间大，商业，发展空间大，商业“马太效应马太效应”仍将继续仍将继续项目项目零售零售专业市场专业市场合计合计面积面积33.2万47.8万80万比例比例40%60%面积面积约60万约50万110万比例比例55%45%目前目前未来未来554、 5年年专业市场比例高反映出常德的区区域域流流通通中中心地位心地位。常德市区商业在营面积约80万，其中零售面积约33.2万。市区人口60万，人均零售、餐饮在营面积是0.55，与国内外其他城市相比，常德未来的人均商业面积仍有拓展空间。随着本项目（10余万平米）以及其他拟规划项目近20万商业供应，未来5年内常德人均商业会逼近1。常德人均商业面积与其他城市对比0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8人均商业面积 0.55 0.80 0.98 1.28 1.50 1.80 1.30 1.60 1.0 常德遵义青岛深圳合肥上海香港纽约常德2015年4 4、商业空间、商业空间89国际商55、业发展模式演变国际商业发展模式演变我国商业业态的发展历程我国商业业态的发展历程常德即将进入常德即将进入商商业业发发展展模模式式演演变变1990年代初1990年代中1990年代后2000年代初百货商店、批发市场大型综合超市、仓储商场商业街SHOPPING-MALL100020003000700010000百货商店大型综合超市都市MALL仓储式购物中心郊区Mall人均人均GDPGDP商商业业业业态态演演变变时期时期常德市区人均常德市区人均GDP3358$GDP3358$从商业发展规律来看，常德目前是大型综超型从商业发展规律来看，常德目前是大型综超型MALLMALL的大力发展期，即将进入的大力发展期56、，即将进入LIVINGLIVINGMallMall发发展展综超+百货的第一代MALL是目前商业市场最好的经营方式，梅尼广场是较好代表。5 5、商业发展趋势、商业发展趋势90常德主城区社会和经济发展水平正处在第一代向第二代转变时期，第一代梅尼广场、步步常德主城区社会和经济发展水平正处在第一代向第二代转变时期，第一代梅尼广场、步步高比较成功高比较成功MallMall发展阶段发展阶段第一代第一代Shopping MallShopping Mall第二代第二代Living MallLiving Mall特点特点主要是利用较大空间，摆放较多的商品，完成“一站式购物”“一站式消费”，增加了购物之外的餐饮、57、娱乐、旅游甚至会议、会展等跟德国功能，空间需求更大相适应的人均相适应的人均GDPGDP水平水平10003000美元30004000美元相适应应汽车相适应应汽车拥有率水平拥有率水平15%20%（亚洲国家）相适应恩格尔相适应恩格尔系数水平系数水平40 5040 以下相应居民闲暇相应居民闲暇时间时间无要求全年的1/32010年常德主城区人均GDP2650$3358$汽车拥有率-25%恩格尔系数约40%31%居民闲暇时间全年1/4全年1/3数据来源：常德年鉴MALLMALL在国际上的发展阶段及相应特点在国际上的发展阶段及相应特点常德相关指标常德相关指标Shopping Mall的发展划分为两个阶段。第58、一代Shopping Mall和第二代Living Mall。购物消费购物消费商品经济的载体商品经济的载体丹尼斯为代表丹尼斯为代表复合消费（多功能）复合消费（多功能）体验经济的载体体验经济的载体本项目？本项目？5 5、商业发展趋势、商业发展趋势91步步高开业步步高开业5 5年，引领了常德商业的阶段性升级年，引领了常德商业的阶段性升级p开业时间：开业时间：2006年9月16日p规模：规模：营业面积3.5万，p经营业态：经营业态：百货+培训机构+电玩娱乐+精品超市p经营档次：经营档次：中高品牌经营p经营方式：经营方式：百货统一管理，超市自主经营p装修设施：装修设施：外立面为现代简约，内为现代时尚装59、修。有7个出入口，1部自动扶梯，1部垂直电梯、中央空调。p经营状况：经营状况：常德商业的代表,目前最为市民推崇的商业旺地，也是湖南省低级市最大面积卖场，空置率2%。开业百货业品牌进行调整逐步成为常德最火爆的商场以其品牌号召力逐渐带旺人民路、步行街一带的商业，成为安阳品牌集中地起步期2003年初2003年5月2004年2005年后调整期成长期成熟期步步高（常德）的发展历程步步高（常德）的发展历程现代简约的外立面现代简约的外立面时尚现代的内部装修时尚现代的内部装修6 6、典型商业、典型商业92步步高一枝独秀，占据了常德商业的龙头地位，是常德新式商业的代表步步高一枝独秀，占据了常德商业的龙头地位，是60、常德新式商业的代表在调查中，77.6%的消费者最喜欢去步步高购物。足以看出，步步高在常德商业中的地位。女性比上，各集中商业女性的比例都超过了50%，各集中商业都把主客户群放在女性消费者身上。6 6、典型商业、典型商业93步步高以精品超市步步高以精品超市+亲子娱乐亲子娱乐+百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏步步高主要以亲子娱乐+百货联动的组合模式，利用超市的人流带活一楼百货的经营。从业种看，服装、鞋类等购物型的业种是主力、餐饮等体验型业种缺乏。从品牌档次上看，步步高服装、鞋类、珠宝品牌比较丰富全面，以中档为主流，辅以少61、量高档品牌。步步高楼层业种和品牌分布步步高楼层业种和品牌分布1F1F 珠宝首饰、化妆品、精品超市、男女鞋锦威，周大福，千禧之星，中国黄金，Olay，清妃，自然堂，羽西，欧莱雅，佰草堂，za、蝶妆、红地球、欧珀莱、梦妆、DHC、丸美、名商、卡丹路、GNC、富贵鸟、达芙妮、红粉知己、AAA、天美意、金利来、康龙、中厅特卖、超市区2F2F女装、饰品花儿开了、教奴、E-world、富氏杰、声雨竹、芭蒂娜、朗黛、舒朗、唐朝、旗胜、胖缘、雷阳、圣玉、风雅格、丝佛卡、曼诺比菲、莎其贝尔、伊布都、贝洛安、柯尼卡、红唇、古川崎、千丝、佰瑞丝、ONLY、艺域、贵和、卡莎布兰卡、零典、艾格、黛安芬、欧迪芬、优美世界62、千黛丝、纷丽、谭木匠、饰品区6 6、典型商业、典型商业94步步高以精品超市步步高以精品超市+亲子娱乐亲子娱乐+百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏态缺乏步步高楼层业种和品牌分布步步高楼层业种和品牌分布3F3F休闲男装、商务男装区、时尚男装区圣得西、雅戈尔、阿玛尼、红蜻蜓、老爷车、利郎，爱登堡，与狼共舞，劲霸，柒牌，七匹狼，富贵 鸟，才子，浪氏威尔，九牧王，雅戈尔，报喜鸟，红豆、三枪、4F4F运动区、童鞋玩具区、童装区、家饰区、床品区、小家电区巴拉巴拉、红黄蓝、didicerf、娃哈哈、小数点、小猪班纳、派克兰帝、杉杉、贝雷63、尔、巴布豆、卡丁、ABC、奥特曼、红蜻蜓、蓝猫、大黄蜂、米奇、斯乃纳、安徒生、BBG、多喜爱、罗莱家纺、梦洁、富安娜6 6、典型商业、典型商业95步步高以精品超市步步高以精品超市+亲子娱乐亲子娱乐+百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏态缺乏步步高楼层业种和品牌分布步步高楼层业种和品牌分布3F3F 休闲、早教丁丁早教、阳光乐园电玩城6 6、典型商业、典型商业96成功要点：优越的地理位置、准确定位、现代商业素的运用、丰富的商业运营经验成功要点：优越的地理位置、准确定位、现代商业素的运用、丰富的商业运营经验地段优越，同时享受政府优64、惠政策地段优越，同时享受政府优惠政策核心位置；低成本取地，广告位设置、公交站点设置等方面的优惠。定位准确定位准确集中式的商业形式满足了常德人对现代商业形式的渴望，业种组合、经营档次迎合常德消费需求。现代商业元素的充分运用现代商业元素的充分运用多个方向多个宽敞的主入口，开阔、清新、现代的内部商业空间。步步高作为常德商业旗舰的示范效应，业内步步高作为常德商业旗舰的示范效应，业内No.1No.1步步高目前常德商业领域的旗舰，具有丰富的运营管理经验，以精品超市、娱乐电玩带活百货，针对性营销，商户调整等，同时联合与各大企业发行代金券。6 6、典型商业、典型商业97春天百货以绝佳的地段优势，占据常德商业的65、又一重要位置，但由于收到步步高的春天百货以绝佳的地段优势，占据常德商业的又一重要位置，但由于收到步步高的辐射，以及整体品质、层次的不高的影响，目前无法与步步高的核心地位相抗衡。辐射，以及整体品质、层次的不高的影响，目前无法与步步高的核心地位相抗衡。p开业时间：开业时间：2003年12月7日p规模：规模：营业面积1.8万，p经营业态：经营业态：精品百货p经营档次：经营档次：中高品牌经营p经营方式：经营方式：百货统一管理p装修设施：装修设施：外立面为现代简约，内为现代时尚装修。有7个出入口，1部自动扶梯，1部垂直电梯、中央空调。p经营状况：经营状况：依托商业步行街的大流量客群，整体经营一般，主要以66、年轻一族的购物场所，整体品质不高。6 6、典型商业、典型商业986 6、典型商业、典型商业99梅尼广场以常德首座梅尼广场以常德首座4万平米的集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、康体、服务万平米的集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、康体、服务为一体的大型一站式购物广场；但由于位置有些偏离常德的商业迁移轴。为一体的大型一站式购物广场；但由于位置有些偏离常德的商业迁移轴。p开业时间：开业时间：2010年1月26日p规模：规模：营业面积4万，p经营业态：经营业态：生活超市+书城+儿童天地+家居+百货p经营档次：经营档次：中高品牌经营p经营方式：经营方式：百货统一管理p经营状况：经营状况：开业一年多来，营业状况67、一般，顾客量明显少于春天百货等。内部整体购物环境比较舒适，且具备大型商业MALL的功能布局，具有良好的发展空间。6 6、典型商业、典型商业100 梅尼广场位于常德市武陵区人民西路九重天居住小区7#、8#楼负一层、一层、二层总建筑面积40000，是常德首座4万平米集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、康体、服务为一体的大型一站式购物广场。广场分三层：n 地下一层定位为快乐驿站，大型停车场为顾客提供泊车便利。梅尼书城，经营面积3000多平米，为读者提供兼容并蓄的书籍组合、丰富多元的阅读对话、最能展现阅读之美的空间。使书城不再只是传统的购书地点，而是爱书人可以悠然流连的书香世界。电玩乐园，随心所欲的娱乐空68、间，让快乐无限升级。家居布艺馆，装点生活的每一个角落，使家变的更温馨。n 一层定位为购物天堂，大型超市网罗您一切生活所需，珠宝首饰、化妆品应有尽有。n 二层定位为时尚长廊，时尚名品尽收眼底，高档餐厅诱惑您的味蕾。梅尼楼层业种和品牌分布梅尼楼层业种和品牌分布-1F-1F快乐驿站图书文具销售（梅尼书城）、汽车、家具、家饰用品销售、大型停车场1F1F购物天堂生活超市、百货商城2F2F时尚长廊家电、清洁用品、服装、餐饮等6 6、典型商业、典型商业1016 6、典型商业、典型商业102水星楼沃尔玛商业综合体是常德核心商业区的特色商业，吸引到大众消费群体的日常购物娱乐。水星楼沃尔玛商业综合体是常德核心商业69、区的特色商业，吸引到大众消费群体的日常购物娱乐。p开业时间：开业时间：2009年9月28日p规模：规模：营业面积13万，p经营业态：经营业态：小商品+百货+电玩娱乐+精品超市p经营档次：经营档次：中低档高品牌经营p经营方式：经营方式：百货统一管理，超市自主经营p装修设施：装修设施：外立面为现代简约，内为现代简装，整体层次比较低。p经营状况：经营状况：以女装、小商品、饰品为主要经营项目的商业，整体客群以年轻族的女性为主，品质一般，层次不高，客群被步行街分流。以城市文物为文化依托的特色商业街区以城市文物为文化依托的特色商业街区6 6、典型商业、典型商业1036 6、典型商业总结、典型商业总结n 常德人消费意识非常强；商业也发展相当好；n 目前市场上出现了像步步高、梅尼广场这样的第一代SHOPINGMALL;n 未来将向第二代集娱乐、休闲、购物功能为一体的第二代SHOPINGMALL发展。104THANK YOU