1、 呈交：中国建筑股份有限公司 中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 2011 年 11 月 28 日 世邦魏理仕策略顾问部 敬呈 王笑梅 董事 Ref:CBRE Consulting/2011/11/265 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual 2、obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitiv3、e lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to4、 the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.目录目录 1.背景介绍.3 2.项目理解.9 3.服务内容.18 4.工作进度及收费标准.34 5.专业队伍简介.36 CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略5、顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definiti6、ve agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue n7、egotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)ente8、r into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.1 背景介绍背景介绍 1.1 任务任务 世邦魏理仕策略顾问部应邀为中国建筑股份有限公司提供此份关于武汉中国知音城项目的总体发展策略顾问服务建议书。这份建议书将包括我们的专业服务队伍、专业服务内容、专业服务时间、过往业绩参考以及我们的收费标准等。能够有机会接触到中国建筑股份有限公司的开发项目，世邦魏理仕倍感荣幸。我们对参与该项目的顾问工作非常感兴趣，十分希望与贵方有合9、作的机会。1.2 相关经验相关经验 世邦魏理仕具备承担本项目顾问服务的优势。世邦魏理仕在武汉及武汉及华中华中区域区域有着丰富的主题旅游主题旅游地产项目地产项目和区域开发和区域开发顾问服务经验顾问服务经验，我们为众多政府机构、国内外著名开发企业以及国际投资机构提供了相关的房地产市场发展咨询服务，这些项目主要有：沌口国际汽车城项目，武汉。沌口国际汽车城项目，武汉。受武汉清诚集团武汉清诚集团委托，对位于武汉经济技术开发区占地面积占地面积800800亩，总建筑面积亩，总建筑面积100100万平米万平米的一地块进行总体策略顾问服务。项目以汽车为主题汽车为主题，包括总部办公、展销、汽车用品及零配件销售、仓10、储、总部办公、展销、汽车用品及零配件销售、仓储、物流、主题公园物流、主题公园等多功能为一体，独特的汽车产业模式与房地产开发模式汽车产业模式与房地产开发模式在全国独一无二。世邦魏理仕对汽车市场的产业前景和武汉汽车市场进行了详尽的调查研空与分析，并借鉴了近10个国际国内成功案例，最终提出了公园公园+商场式的发展模式商场式的发展模式，确定了本项目汽车子功能板块的最佳发展配比，并对项目的各年度财务现金流作出了准确的预估。世邦魏理仕提出了公园+商场式的发展模式，成功解决了汽车产业链条与房地产开发的有效结合。东方马城，武汉。东方马城，武汉。受香港东方神马实业有限公司香港东方神马实业有限公司委托，世邦魏理仕11、对其占地1,0001,000亩亩的大型综合项目提供发展咨询服务发展咨询服务。该项目建成后将发展成为集体育体育赛马、旅游、商业、住宅、酒店赛马、旅游、商业、住宅、酒店等于一体的大型综合项目。世邦魏理仕通过对国际赛马产业发展运营的深入研究，并充分借鉴国际创新形态的综合体案例，最终确立本项目的整体概念及统一发展建议。CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used 12、for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not13、 intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms 14、length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.15、江岸区滨江商务区项目，武汉。江岸区滨江商务区项目，武汉。受万科集团万科集团委托，世邦魏理仕策略顾问部对滨滨江商务区江商务区范围内198198公顷用地公顷用地提供土地开发建议，并对其中700700亩启动区亩启动区地块提供前期发展顾问服务前期发展顾问服务。世邦魏理仕的初步研究不仅对初步开发概念及与规划相关的广泛开发整合提出了商业化的建设性建议，同时客观地权衡政府规划与市场客观需求的关系，并确定最佳开发方案。根据世邦魏理仕的专业经验以及对物业发展趋势的分析，进一步提出各类物业用地面积及建筑面积分配比例。硚口区三环线以南区域硚口区三环线以南区域开发项目开发项目，武汉。，武汉。受武汉硚口区对外贸易经济合16、作局武汉硚口区对外贸易经济合作局委托，对硚口区三环线沿线以南区域进行产业发展策略与土地利用规划产业发展策略与土地利用规划。该区域占地面积7 7.4 4平方公里平方公里，拟发展产业园、商业、酒店、写字楼、住宅、主题产业园、商业、酒店、写字楼、住宅、主题乐园乐园等综合物业。经过深入的产业研究和市场分析，世邦魏理仕提出相应的土地发展策略，以帮助客户实现项目土地的最大经济价值和社会价值。目前该项目处于招商洽谈阶段。梅西湖梅西湖区域开发区域开发项目，长沙。项目，长沙。受美国盖尔集团美国盖尔集团委托，世邦魏理仕策略顾问部对其位于长沙河西片区的大型综合开发项目梅西湖项目进行市场分析与开市场分析与开发可行性研17、究发可行性研究。项目占地2323平方公里平方公里，拟开发为集会展中心、金融后援基会展中心、金融后援基地、办公、酒店、商业、住宅地、办公、酒店、商业、住宅等多种功能为一体的大型综合性项目。邦魏理仕对长沙市的宏观经济与住宅、商业、办公楼与酒店等物业市场进行了详细的研究；同时，还确认了竞争性项目并作为案例分析以研究其供求状况。在市场研究与分析的基础上，世邦魏理仕提供了关于住宅、商业、办公楼与酒店物业的定位、目标市场、售价/租金、吸纳速度等发展建议。环保科技产业园，长沙。环保科技产业园，长沙。世邦魏理仕策略顾问部受湖南环保科技产业园管委会湖南环保科技产业园管委会委托，为其位于湖南环保科技产业园内的两幅18、综合用途地块进行市场分析与开发建议。该项目位于长沙雨花区最南端，总占地近200200万平方米万平方米。世邦魏理仕通过对长株潭城市圈长株潭城市圈内优质商业商业、住宅、住宅、商务园区办公商务园区办公楼、酒店、楼、酒店、主题乐主题乐园园等市场的详尽调查，并通过科学的分析方法，对项目进行了准确的定位并提出了合理的开发建议。金外滩项目，长沙。金外滩项目，长沙。受北京华远集团北京华远集团委托，世邦魏理仕策略顾问部为其长沙市市中心核心地段中心核心地段金外滩项目提供前期顾问服务前期顾问服务。金外滩项目位于长沙市中心，占地面积占地面积109,824109,824平方米，规划建筑面积约平方米，规划建筑面积约74719、,922747,922平方米平方米，拟发展高档写字高档写字楼、商业、酒店、住宅楼、商业、酒店、住宅等综合性物业。世邦魏理仕在对长沙宏观经济、房地产市场进行深入分析的基础上，对长沙历史文化进行深入挖掘；并从需求角CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend tha20、t neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by 21、either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed a22、greement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.度对大量尚未进入长沙市场的高端写字楼租户、商家进行深入访谈，从而了解高端客户的需求特征。在市场供需研究23、的基础上，世邦魏理仕将为项目提供合理的开发建议。前期顾问服务结束后，世邦魏理仕将继续为该项目提供包括租赁、招商代理、销租赁、招商代理、销售、资产服务售、资产服务等在内的服务。泊富国际中心，长沙。泊富国际中心，长沙。受湖南新华印刷出版集团湖南新华印刷出版集团委托，为其位于长沙长沙CBDCBD的一处综合开发项目提供开发咨询服务开发咨询服务。世邦魏理仕策略顾问部对长沙的商业市商业市场、写字楼市场及酒店市场场、写字楼市场及酒店市场进行了深入的研究，并从中归纳总结出本项目发展的市场空间及机遇；在进行全面的竞争分析与消费者调研的基础上，借鉴国内外成功的综合体案例，世邦魏理仕为开发商建议了几种从市场角度最佳24、的开发方案，并最终从财务最优化的角度为客户明确了项目的最优方案，提供了详细的各类物业的开发建议。前期顾问服务结束后，世邦魏理仕正继续为该项目提供包括租租赁、招商代理、销售、资产服务赁、招商代理、销售、资产服务等在内的服务。金霞开金霞开发发区区，长沙。，长沙。受深圳世纪星源股份有限公司深圳世纪星源股份有限公司委托，为其位于长沙市开福区金霞开发区的972,400972,400平方米平方米的大型综合项目提供物流、商业、写字楼、酒物流、商业、写字楼、酒店、住宅店、住宅等物业发展相关的可行性研究。世邦魏理仕通过详尽的市场调查获得了全面重要的市场信息，并在此基础上通过科学的分析方法，提出了合理的开发建议。25、与此同时，世邦魏理仕大中华区团队在国际国内国际国内综综合旅游休闲度假地产合旅游休闲度假地产和区和区域域开发开发顾问方面有着丰富的经验，这些项目主要有：柬埔寨国公省项目，柬埔寨柬埔寨国公省项目，柬埔寨。受天津优联集团天津优联集团委托，为其位于柬埔寨国公省沙果县，总规划用地面积36,000公顷，其中一期用地面积约为3,000公顷的项目提供顾问服务。该项目功能定位为旅游基地及东盟会址旅游基地及东盟会址。世邦魏理仕提供了详细的高尔夫球场设施、娱乐赌场设施、大型会议设施、销售型别墅物业、优质高尔夫球场设施、娱乐赌场设施、大型会议设施、销售型别墅物业、优质主题商业设施、优质度假酒店主题商业设施、优质度假酒26、店市场研究、分析及竞争性分析，我们对东南亚各个相关市场，目标市场所覆盖的地域及市场未来发展趋势进行深入分析，据此厘定项目分期发展策略，并据此制定此项目的发展概念及各类功能组合的划分。所建议的发展概念得到发展商的广泛接受及肯定，并成为项目未来发展方向的主要参考及指引。华侨华侨城南部项目，城南部项目，深圳。深圳。受华侨城集团华侨城集团委托，为其位于华侨城主题公园南侧、占地126.46万平方米的项目提供顾问服务；该项目是集都市休闲、娱乐、度假都市休闲、娱乐、度假为一体的复合型、开发式的休闲旅游度假区为一体的复合型、开发式的休闲旅游度假区；在对当地旅游市场、需求特性、基地特征进行分析的基础上，结合国际27、案例与财物测试，世邦魏理仕为开发商CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matter28、s referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no 29、duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose differe30、nt terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.提供了从市场出发的需求来源/需求分析建议，将项目定位于具有高层次、多高层次、多主题、复合化的“旅游休闲商业区”主题、复合化的“旅游休闲商业区”，把项目作为深圳的城市名片来进行建设和经营。北京雁栖湖生态发展示范区度假及会议中心项目北京雁栖湖生态发展示范区度假及会议中心项目位于怀柔31、雁栖湖休闲旅游区内，占地占地2121公顷公顷，世邦魏理仕深入分析MICE游客和旅游度假游客的需求，研究了旅游度假区商业、别墅、酒店及国际会议市场旅游度假区商业、别墅、酒店及国际会议市场，并通过国际相关典型案例的分析，对项目的开发定位、功能区域划分、目标客群界定给出了详尽的建议，最终根据物业构成进行项目的财务测算，给出项目最优化的解决方案。崇明岛项目，崇明岛项目，上海。上海。世邦魏理仕策略顾问部为中国金茂（集团）股份有限公司市崇明岛一宗休闲综合开发用地进行开发提供了关于上海市整体投资环境，高高尔夫市场，高尔夫别墅市场及相关商业配套尔夫市场，高尔夫别墅市场及相关商业配套的市场现状或前景、消费需求等32、的深入调查研究，对市场接受程度进行了科学的预测，提出了有关项目开发体量、进度、类型以及市场定位的建议。在市场研究与开发建议基础上，世邦魏理仕比较了建议部分的财务表现状况并提出了合适的开发策略。崇明岛东滩规划，上海。崇明岛东滩规划，上海。受上海实业、ARUP委托，为崇明岛东滩区域8686平方平方公里公里的土地进行土地开发建议，规划开发住宅、零售物业、酒店式公寓、写字住宅、零售物业、酒店式公寓、写字楼以及酒店的开发楼以及酒店的开发。其中包括393.2公顷的市区用地，其允许建筑面积大约为395395万平方米万平方米。世邦魏理仕详细调查亦包括了市场需求分析和人口统计研究以便确定市场的规模与现状，了解市33、场和产品概况，制定阶段性战略目标提供了合适的国际案例，财务以及其它相关分析。佘佘山度假酒店山度假酒店/别墅及购物中心项目，上海。别墅及购物中心项目，上海。受金光纸业（中国）金光纸业（中国）委托，对一宗位于上海佘山区域的综合用地进行可行性研究。开发商期望建设包括度假式度假式酒店、高端别墅和主题购物中心酒店、高端别墅和主题购物中心。项目面积约为150,000平方米，客户要求在平衡短期与长期现金流的基础上，控制项目质量并实现品牌形象。世邦魏理仕对该项目所涉及的度假式酒店、别墅和主题购物进行了细致的研究，并对国内外典型案例的深度分析，对项目所包含的高端度假、品牌住宅和主题购物高端度假、品牌住宅和主题购34、物进行了功能划分。并且通过对高端住宅潜在购买客户高端住宅潜在购买客户的研究，据此进行产品设计。最后基于市场研究结论，通过详尽的财务分析财务分析，给出了项目最优发展方案项目最优发展方案。千岛湖旅游度假项目，千岛湖旅游度假项目，杭州。杭州。世邦魏理仕策略顾问部为新加坡吉宝置业浙江省千岛湖旅游度假项目提供了关于千岛湖和杭州区域内高尔夫、游艇俱乐部、旅高尔夫、游艇俱乐部、旅游景点、高端别墅、高星级酒店及相关配套设施游景点、高端别墅、高星级酒店及相关配套设施市场现状或前景、消费需求等的深入调查研究，运用科学的方法对发展物业组合、定位、重点和战略提供建议。客户对研究报告结果予以认可并表示满意，项目进入启动35、阶段。CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred her36、ein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoeve37、r on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from 38、those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.博鳌项目，博鳌项目，博鳌。博鳌。世邦魏理仕策略顾问部为博鳌旅游及度假项目海南省博鳌122122平方公里平方公里旅游及度假项目提供了详细的市场研究、分析及竞争性分析，我们对海南岛各个相关市场，目标市场所覆盖的地域及市场未来发展趋势进行深入分析，据此厘定项目分期发展策略，并据此制定此项目的发展概念及各类功能组39、合的划分。所建议的发展概念得到发展商的广泛接受及肯定，并成为博鳌未来发展方向的主要参考及指引。万宁神州半岛项目，海南。万宁神州半岛项目，海南。受中信泰富有限公司中信泰富有限公司委托，为其提供万宁神州半岛项目提供市场研究及开发咨询。项目占地占地1717平方公里，总建筑规模平方公里，总建筑规模360360万平方万平方米米，为海南省重点大型综合性旅游度假项目。项目物业功能涵盖度假住宅、酒店、旅游商业，旅游配套还包括高尔夫球场、游艇码头等。三亚海三亚海棠万项目，三亚。棠万项目，三亚。受三亚巨源旅业公司三亚巨源旅业公司委托，对其位于三亚市海棠湾2地块的综合项目提供发展建议。该项目占地面积占地面积293,40、116293,116平方米，建筑面积平方米，建筑面积170,000170,000平方米平方米。该项目包括高星级酒店、产权式酒店、度假别墅和公寓、商业等物业形态。海口美丽沙项目，海口美丽沙项目，海口。海口。世邦魏理仕受新世界中国地产公司委托，对位于海口海甸岛的美丽沙项目的最终发展计划和设计规划进行策划工作。该项目占地面积2.2 平方公里，总建筑面积162162万万平方米，涉及的功能包括住宅、商业、写住宅、商业、写字楼、公寓、酒店字楼、公寓、酒店等，以及会展中心、疗养院、游艇会、观光塔会展中心、疗养院、游艇会、观光塔等项目，是一个大型的综合性项目。世邦魏理仕对项目各类相关物业的市场现状、未来发展情41、况进行判断，为各类物业发展提供市场指引。同时，世邦魏理仕还通过对海外的成功旅游度假区发展案例的研究，对主题策划进行策划，并对财务可行性进行论证。昆明滇池项目，昆明滇池项目，昆明。昆明。世邦魏理仕策略顾问部为昆明滇池高尔夫球场住宅开发项目公司一宗包含一个18 洞高尔夫球场的260,000260,000平方米平方米的住宅项目提供了详细的市场研究、分析及竞争性分析，世邦魏理仕的建议包括全面的开发方案，涵盖开发规模和项目计划。世邦魏理仕策略顾问部所提出的建议得到了客户的广泛认可，并在项目开发上起到了关键的作用。因此世邦魏理仕被指定为该项目的唯一推广商。滇池高尔夫别墅项目的开发一直很成功，并在整体销售量42、去化率和售价等方面均超出了客户的预期。黄山谭家桥项目，黄山。黄山谭家桥项目，黄山。上海世邦魏理仕公司受黄山凯通置业有限公司委托，对黄山东大门的谭家桥项目地块发展项目进行可行性研究及咨询服务。该地块用于旅游开发用途，包括但不仅局限于住宅、商业、酒店住宅、商业、酒店等业态。世邦魏理仕策略顾问部从较为宏观的角度分析目前整个黄山风景区面临的旅游发展和消费升级机会，指出黄山东大门在未来市场上所具备的潜力和地位；然后从中观和CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminar43、y expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parti44、es.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to nego45、tiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally te46、rminate all negotiations with the other party hereto.微观的角度，对黄山四个大门及屯溪区的住宅、商业、酒店、酒店式公寓等各类物业市场的总体情况加以分析。最终我们对区域内客户进行了非常严谨的细分和估算，借此对区域的物业类型和档次和排部进行了确定。并且通过深入的产品定位分析，最后结合财务分析确定最佳发展定位。青岛奥帆基地项目青岛奥帆基地项目，青岛。，青岛。世邦魏理仕分别在2003年和2008年为不同的客户在青岛标志性景观区和海上运动中心奥帆基地提供发展顾问服务，服务内容涉及这个区域内的酒店、商业、公寓和运动休闲设施酒店、商业、公寓和运动休闲设施，47、目前，部分物业已经建成并投入使用。青岛鹰谷国际俱乐部项目青岛鹰谷国际俱乐部项目2008年，世邦魏理仕受客户委托为青岛鹰谷国际俱乐部项目提供发展顾问服务。该项目有两个地块，其中之一位于胶南市的小珠山景区，占地约占地约8,0008,000亩亩。拟建设的物业包括：国际游艇俱乐部、马术俱乐国际游艇俱乐部、马术俱乐部、优质商业、高尔夫球俱乐部和高档别墅部、优质商业、高尔夫球俱乐部和高档别墅等。如何充分挖掘本项目的文化资源、海洋资源和山地资源，打造品质最好、最有市场号召力的综合性俱乐部，是需要深入研究的重要课题。世邦魏理仕对青岛地区别墅市场做了深入的分析和研究，并对中国北方地区的游艇俱乐部、马术俱乐部和高48、球俱乐部进行了广泛调研，对中国高尚俱乐部所处的发展阶段以及主流项目的经营情况（成本和收益等）进行了分析，找到了市场机遇的切入点，提出了切实可行的发展策略。在此基础上，根据目标客群的需求特征，提出了项目的价值判断和整合方案，并提出了初步发展建议、物业组合方案和开发策略。浙江黄岩旅游综合开发项目浙江黄岩旅游综合开发项目受达欣咨询（上海）有限公司委托，对浙江省黄岩地区的成片土地开发项目进行综合性调查分析，为其提供功能组合、市场定位方面的建议，以期得到最佳的开发组合；通过整体市场调查、各个功能分别调查、消费者问卷调查和相关人士座谈等多重调查方式，对这三层辐射圈内的需求情况和竞争状况进行分析调查；由此对49、于原先设想的风景旅游、度假风景旅游、度假村、村、老年休养、医疗休养、高尔夫球场、游乐场老年休养、医疗休养、高尔夫球场、游乐场等多项功能作出筛选，得到可行的功能组合和市场定位。CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall ha50、ve any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to ne51、gotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and witho52、ut any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE9 PAGE9 2 项目理解项目理解 2.12.1 基本资料基本资料 地块区位地块区位 项目位53、置：位于武汉蔡甸区后官湖生态宜居新城的北部 规划面积：项目控制规划面积 22.8 平方公里，开发面积 9.5 平方公里 项目范围：东接汉阳区，西抵京珠高速，北至汉蔡高速，南接马鞍山 后官湖生态宜居城武汉武汉*中国知音城中国知音城武汉沌口开发区武汉四新区钟家村商圈王家湾商圈吴家山台商开发区蔡甸城区三环线京港澳高速 CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used54、 for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is no55、t intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms56、 length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto57、.SECTION TITLE服务内容|PAGE10 PAGE10 2.2.2 2 项目发展关键问题项目发展关键问题 以主题公园开发驱动区域整体开发的思路和模式是否具有可行性？以主题公园开发驱动区域整体开发的思路和模式是否具有可行性？我们将详细研究武汉主题公园市场，对武汉现有及未来的大型主题公园包括武汉东湖华侨城、武汉极地海洋公园、世贸嘉年华、法国未来世界等进行研究；同时，在世界范围内搜寻主题公园运营商包括韩国乐天世界、美国迪斯尼对本项目地块的看法和意见。以知音文化为主题的主题公园，其丰富的内涵及落实在物业层面的载体有哪些？以知音文化为主题的主题公园，其丰富的内涵及落实在物业层面的载体有哪些？这58、些载体的盈利性、规模、内容、持续性、后期的运营管理的挑战都需要进行详细的研究。如何打造本项目如何打造本项目独特独特的磁力点的磁力点，形成华中休闲度假市场影响力，形成华中休闲度假市场影响力？详细分析武汉及华中休闲度假市场的特点，总结其消费的规律，寻求市场突破口与兴奋点。项目项目开发的核心主题开发的核心主题概念概念是什么？不应该是什么？为什么？是什么？不应该是什么？为什么？我们不仅要详细了解和分析主题公园、养老地产、高尔夫等产品的市场状况与消费情况，更要识别本项目的竞争状况，对类似项目的设施状况、业态组成、市场表现、经营水平等都需要进行详细的调查，以确立本项目的合适市场位置。开发开发哪些休闲设施哪59、些休闲设施能对回收现金流的别墅等物业的价值提升起到最大化作用能对回收现金流的别墅等物业的价值提升起到最大化作用？作为绿色产业，休闲产业在区域开发中具有可持续的推动作用，导入哪些生态居住、养老度假、娱乐和商业设施，能最大化地拉动区域的可持续开发，是需要关注的重点问题。目标客群对目标客群对本项目本项目休闲度假、地产及商业项目各自的消费抗性分别是什么，将对休闲度假、地产及商业项目各自的消费抗性分别是什么，将对项目定位起什项目定位起什么样的影响？么样的影响？我们要分析项目基地条件，特别是交通条件对目标客户到达的成本敏感度；还要分析基地周边环境与自然资源对目标客户的吸引程度；同时，我们还要考虑周未与非周60、未的消费频率与消费时长，以确定物业间的优化组合。主要的需求在哪里？什么阶段会形成？需求主要的需求在哪里？什么阶段会形成？需求呈现什么特征？呈现什么特征？对应的产品特征什对应的产品特征什么？么？首先，从本项目的区域整体开发价值的角度出发，由于本项目具有较大规模，可发展内容多样，因此我们认为有必要建议首先对整体的住宅商业、高星级酒店、高尔夫球场、度假类产权式酒店市场进行整体把握和研究，以了解目前市场上各类物业的开发饱和程度、竞争力情况和未来发展潜力，从市场的角度对本项目的开发体量、开发阶段进行指导和限制。通过市场供应、需求两方面对比，我们将能够预测到项目的各物业开发体量、功能组合、分期发展等详细发61、展建议，从整体上把握项目开发大局。CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matter62、s referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no 63、duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose differe64、nt terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE11 PAGE11 如何进行项目分期开发？每期体量多大？何种类型？最佳上市时间是何时？开发如何进行项目分期开发？每期体量多大？何种类型？最佳上市时间是何时？开发和经营收益如何？和经营收益如何？我们将在项目定位之前，分别从财务可行性、开65、发理论和案例出发，研究项目开发时序。在项目定位之后，通过财务分析对现金流及收益率进行预测。当前的当前的宏观调控政策与城市发展规划宏观调控政策与城市发展规划对对项目项目的开发有多大影响？面临什么样的挑的开发有多大影响？面临什么样的挑战？存在战？存在哪些机会？哪些机会？我们认为有必要分析当前宏观经济中的相关因素，特别是2010 年四月份以来的国家宏观调控政策对武汉房产市场的影响及未来房地产形势的展望，包括武汉市及蔡甸区的经济总量、产业结构、区域规划和城市核心竞争力，以鉴别本区域发展的适合程度和优劣势。2.2.3 3 项目项目研究思路研究思路 根据我们对于项目的基本认识，我们认为本项目研究可从以下三66、个方面切入并予以深化：市场导向市场导向，向市场提供最符合消费需求的产品与服务向市场提供最符合消费需求的产品与服务。在项目发展定位及主题定位一切来源于市场数据、市场信息和市场发展趋势的深入分析基础上，我们将对项目相关类型的市场情况及发展态势进行研究，如知名主题公园、知名度假景点、会议度假型高星级酒店、别墅等。研究将在公司丰富积累的数据库基础上，针对业态构成、租金/售价、空置率、客户特征、租户类别、租赁面积以及发展趋势、竞争项目、客群特征、客户需求等内容进行细致的分析。通过切题的案例研究，探讨项目发展主题及业态发展特征。通过切题的案例研究，探讨项目发展主题及业态发展特征。借鉴国内外成功的类似开发经67、验，根据地块控规赋予的业态特征，研究参考案例的区位特色、定位/业态特征，并总结相关案例的开发定位、发展战略及开发时序等方面的可借鉴经验，以确定项目发展主题及业态发展特征。运用国际视野与专业经运用国际视野与专业经验，提供客户利益最大化的实操方案。验，提供客户利益最大化的实操方案。通过世邦魏理仕的全球资源平台，借用世界各地的先进理念、国际经验，以及对中国市场的贴近了解，通过吸收国际上众多相关成功案例的精髓，根据市场情况，准确预测产业发展趋势、区域发展形态、客户发展需求变化，同时通过初步财务分析，对方案进行主要财务指标的比较和验证，为客户提供度身定制的项目发展内容，实施可行的项目开发策略及后期行动方68、略。2.2.4 4 项目项目借鉴案例借鉴案例 CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the 69、matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and impos70、es no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose d71、ifferent terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE12 PAGE12 PARC GUELLPARC GUELL :精品主题公园精品主题公园 原为应 Eusebi Gell 要求为巴塞罗那贵族所设计的一个潮流公园 位置：Sait Josep de la Muntanya 与72、 C.de Mercedes 交汇处的北面。若由地铁 3 号线出入口步行至公园，最后 200 米的步行行程为一段相对陡峭的上坡 布局：由底层拾级而上，路过一条侧面的石林通道后，进入 开阔的宽阔顶层观景场。一旁的 Gaudi 在此地的原居屋则现作为一个小型博物馆向公众开放。设计：Antoni GaudiAntoni Gaudi，公园的从整体布局到细部都淋漓尽致地展现了Gaudi 的设计风格，即将自然形态注入建筑设计中；令人惊叹的石材结构，充满魅力的贴瓷设计及建筑，变化各异的多彩的马赛克贴瓷座位 优势：交通便利，设计感好，可视性好，公园顶部设计了一个宽阔的梯台。可以众览公园全貌，甚至是巴塞罗那城市73、的全景 深圳华侨城：中国著名的旅游目的地之一深圳华侨城：中国著名的旅游目的地之一 CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other wi74、th respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale a75、greement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either par76、ty may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE13 PAGE13 位置：深圳西部，南山区与福田区的交汇处 规模：占地面积 4.8 平方公里，总建筑面积 600 万平方米 物业类型：主题公园、大型综合商业、写字楼、酒店、高层住宅、别墅77、产业园区等多种物业类型；华侨城发展策略：随着旅游消费需求的不断改变而改变，逐渐体现在产品功能设计上华侨城发展策略：随着旅游消费需求的不断改变而改变，逐渐体现在产品功能设计上19891991199419982006-2010锦绣中华中华民族村世界之窗深圳欢乐谷2003锦绣中华中华民族村门票合一欢乐谷1+3战略布局实景微缩景区观光观光90%大型演出大型演出10%实景微缩景区观光观光60%小型表演小型表演30%大型演出大型演出10%实景微缩景区观光观光50%小型表演小型表演20%大型演出大型演出20%体验式娱乐体验式娱乐10%体验主题乐园观光观光10%小型表演小型表演10%大型演出大型演出20%体78、验式娱乐体验式娱乐60%纯观光需求增加互动需求增加娱乐体验需求纯娱乐体验需求纯观光需求降低（产品寿命延长）复制成功模式（娱乐体验+地产）产品主导功能旅游消费者需求变化 CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have 79、any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negot80、iate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without 81、any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE14 PAGE14 华侨城产品线锦绣中华观光类产品体验类产品民族村世界之窗深圳整个城市背景相对缺乏历82、史文化底蕴，但具备高度开放性和接纳性，所以在旅游市场最初期，华侨城选择以“大而博”的理念为旅游项目寻找灵魂；由于选择主题过大，在景点塑造上用1比15微缩体现，游客纯粹以走马观花的方式浏览观光，这种类型产品往往需这种类型产品往往需要不断更新主题去吸引更多的目光要不断更新主题去吸引更多的目光，保持产品生命力，但，保持产品生命力，但最终难以形成可持续、规模性发展的模式；最终难以形成可持续、规模性发展的模式；欢乐谷欢乐谷作为体验式旅游产品主要以“欢乐文化”为主题，项目内部会有主题功能区，但相对来说相互关联性不强，更多的是通过游乐设施吸引游客而非主题性文化；作为华侨城后期产品，充分展示其在相对文化资源匮83、乏的白纸上营造主题的能力。与此同时与此同时也体现出了欢乐谷模式的全国性复制是华侨城也体现出了欢乐谷模式的全国性复制是华侨城通过通过20多年摸索形成的成功模式；多年摸索形成的成功模式；案例启示：案例启示：以住宅开发实现初期现金回流，支持主题乐园等长期收益型物业的开发和培育多种类型物业联合开发，保证现金流稳健多种类型物业联合开发，保证现金流稳健 由于主题乐园经营时间较长之后客户的新奇感减弱，对客户的吸引力也逐渐减弱，需要不断进行新游乐项目的开发和活动策划，维持项目的活力，实现可持续发展的目标 主题乐园滚动更新开发主题乐园滚动更新开发 优先开发主题乐园，保留资源较好的土地在片区土地升值后获取较高收益84、 通过主题乐园开发实现区域土地升值通过主题乐园开发实现区域土地升值 根据片区发展阶段，配套建设不同档次的各种配套服务物业，如高星级酒店、经济型酒店、商业等，同时不断完善社区公益文化设施的建设不断完善各种档次的配套物业不断完善各种档次的配套物业 华侨城五星级酒店的辐射力均达到深圳市全市，便捷的交通、优越的景观和生态环境使得全深圳的中高端商务客户均成为华侨城高端酒店物业的客户来源 高端品牌扩大了酒店物业辐射范围高端品牌扩大了酒店物业辐射范围 Laguna PhuketLaguna Phuket：世界知名的大型综合旅游度假目的地：世界知名的大型综合旅游度假目的地 CB RICHARD ELLIS|中85、国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until 86、a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to 87、continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized here88、in,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE15 PAGE15 位置：泰国布吉岛中部西边海滨海滩-Bang Tao 湾，面向安达曼海 规模：占地面积 3.2 平方公里 项目组成：5 家高星级酒店、高尔夫球场、别墅、分时度假住宅、商业街、大型人工湖系统 目标客户：欧洲和亚洲富裕旅客及商务旅客；基于其独特的品牌形象和相应的会议设施，年中有不少会议旅游89、和奖励旅游等在此举办 LagunaLagunaLagunaLaguna5 53 32 24 41 118洞高尔夫6 6 LagunaLagunaLagunaLaguna5 53 32 24 41 118洞高尔夫6 6 顶级度假酒店顶级度假酒店 1 普吉岛悦榕庄度假村 2 喜来登湖礁度假村 高级度假酒店高级度假酒店 3 杜斯特拉沽那度假村 4 普吉拉沽那阿拉曼达度假村 5 湖礁海滩度假村 商业商业 6 Canal village 商业街 案例启示：案例启示：开发模式：前 10 年只建高档酒店，首先启动 BANYAN TREE，从而奠定了区域的顶级地位；1997 年开始开发二线用地和相关旅游设施，90、如高尔夫球CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred h91、erein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoe92、ver on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms fro93、m those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE16 PAGE16 场、高尔夫俱乐部、商务会议中心以及购物商场。多元的旅游内涵，提升旅游区服务水平和档次。开发优势：通过高档酒店的繁荣来提升整个度假区的人气和区域价值，使得区域价值最大化，使地产一面世价格就很高。开发关键：这种开发模式前期投入很大，以至于开发94、商必须寻求与政府的合作；首先政府入股开发公司，然后政府在酒店用地上免收地价，在不同的建设和经营项目上都有免税优惠。保障措施：度假区规划为自给自足的度假区，特别强调隐私性。为保障度假区的高档品质和区域价值，不鼓励非酒店住客的旅游人士进入。这可从度假区的对外交通安排证明。产品特征：不同酒店之间的主题特色和娱乐度假设施各不相同，相互弥补功能缺失。五家酒店都是开发商所有，不同酒店之间的设施是共同享用的。所有酒店跟自然充分结合，且非常注意环保，所有酒店大堂都是开敞的，只用排气扇，不用空调。二线用地开发：配置了从商业街区、连锁商场到海边商店不同类型的商业设施，保证服务水平与档次。生态保护：保护区域内生态动95、植物，举行环保工程筹备资金，保障旅游业可持续发展。CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to th96、e matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imp97、oses no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose98、 different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE17 PAGE17 3 服务内容服务内容 3.1 3.1 总体目标总体目标 通过初步分析，我们期望此次顾问服务能解决以下主要问题：研究知音湖与马鞍山区域相关市场，从主题概念、开发模式、土地功能利用、城市贡献的角度提出总99、体发展策略。充分借鉴参考类似的成功案例经验，为项目开发和运作提供合理化建议。如何将项目的自然资源、游乐设施、休闲设施、度假设施等主题开发与别墅等地产产品开发融合到一起，发挥整体优势和协同优势。明确各物业的目标客群和产品要点。基于总体定位的基础，结合市场因素，明确项目的财务收益情况。为了达到上述目的，需要研究如下方面：分析比较武汉及蔡甸区的宏观社会经济环境，包括社会经济基础、产业发展环境、房地产市场环境。针对性地挑选案例，了解国际国内主题公园和休闲度假产业的发展趋势，探索与房地产的结合模式，为本项目的定位提供借鉴。为项目提供整体发展的定位、规模、开发模式、开发理念和开发策略。提出先进的规划理念，100、应用新技术、新材料、新的开发和运营经验。基于定位设想，结合市场因素，明确项目的投资收益情况。明确项目的经济和社会贡献，并实现文化、生态和城市协调发展的目标。通过以上分析，结合发展商对本案项目的战略取向，提出项目的定位和发展建议。3.2 3.2 服务内容服务内容 第一阶段工作内容：第一阶段工作内容：3.2.13.2.1 宏观经济宏观经济政策分析政策分析 CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentio101、ns and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this l102、etter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any wa103、y other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with th104、e other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE18 PAGE18 为了能了解此项目与所在区域的经济、社会及政策之间的关系，世邦魏理仕将完成对项目产生影响的整体宏观环境及人文因素进行分析。此分析将同时会包括关于城市规划、基础建设开发以及其它主要政策而对本项目开发产生影响的论述。以下宏观经济数据将被论述（根据可获得数据）：为了使项目的发展主题可以在中长期范围内得以完成，世邦魏理仕将完成对项目产生影响的武汉整体宏观环境、区域宏观经济及人文因素进行分析预测，包括重要的经济因素如：自 2005 年以来的 GDP 和人均 GDP 增长 固定资产投资及其增长 FDI 105、及其增长 经济产业水平（产业发展现状、产业政策、投资环境、产业发展规划）区域产业发展情况 区域人口数量及增长 家庭结构及其变化 人均收入水平及其增长 武汉市旅游经济运行状况 城市规划发展研究分析 以及其它可能影响地块长期发展的因素。因此，世邦魏理仕还将研究政府相关的、可能影响项目执行进程的政策法规。为了解项目所处的市场环境，世邦魏理仕还将对武汉整体房地产市场发展环境进行分析。首先将对房地产宏观市场并进行分析预测,包括重要的因素如：房地产投资额及增长 房地产竣工面积及增长 房地产施工面积及增长 房地产销售面积及增长 房地产销售平均价格及走势 其它可能对于本项目区域内房地产业发展环境产生影响的内容106、 另外根据资料的可取得性，对武汉市的整体发展规划进行研究。CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect t107、o the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and108、 imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)pro109、pose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE19 PAGE19 通过宏观经济及房地产市场、整体规划以及相关政策等分析，能够对未来发展趋势提供支撑，认识项目目前所处的宏观环境和发展前景。3.2.23.2.2 基地条件分析基地条件分析 世邦魏理仕有必要针对本110、案用地进行详细的分析，包括：该用地及周边区域的特点 该地块的形状分析 该用地的通行情况分析（主要是周边道路通行状况及未来道路规划分析）该用地的景观资源研究 地块周边已有拟建配套设施调查，包括：度假村 游乐场 体育场 公园 酒店 别墅物业 其它主要配套设施 其后，还将调查本地块及周边区域现有和未来规划中的交通基建方面的状况。通过以上研究可以：对本项目及其周边地区的当前规划进行识别；对区域未来发展进行分析；对项目所属区域未来发展进行分析；对当前的基础建设尤其是交通状况进行论述，并就其对各种房地产物业市场所带来的影响进行分析。3.2.33.2.3 区域产业研究区域产业研究 产业是区域发展的基础，世邦111、魏理仕将针对区域的产业现状与规划进行详细的研究，以确定区域开发的产业发展方向和重点：区域产业发展规划研究 区域产业现状研究 区域产业发展方向与重点 CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contra112、ctual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a def113、initive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liabil114、ity to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE20 PAGE20 产业布局 产业特色 产业结构 产业发展规模 主导产业研究（旅游、文化、食品农业）3.2.3.2.4 115、4 湖北省湖北省主题公园市场研究主题公园市场研究 世邦魏理仕将进行主题公园设施研究工作，主要是针对湖北省内的现状及发展趋势。湖北主题公园市场发展概述 湖北知名主题公园市场研究 规模和分布 管理模式 场地类型及特征 配套设施 收费价格 客户来源 相关物业研究 其他城市优秀主题公园项目个案分析及对项目的借鉴意义 通过以上分析，可以把握湖北主题公园项目的运营状况，为本案主题公园的定位与运营提供指导。3.2.53.2.5 武汉特色游乐武汉特色游乐设施研究设施研究 世邦魏理仕将进行主题游乐设施研究工作，主要是针对武汉区域的现状及发展趋势。武汉特色游乐设施发展概述 武汉主要主题游乐设施规模和分布 会员制度116、 管理模式 场地类型及特征 CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters r117、eferred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no dut118、y whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different 119、terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE21 PAGE21 配套设施 收费价格 客户来源 相关物业研究 其他城市特色游乐设施项目个案分析及对项目的借鉴意义 通过以上分析，可以把握武汉特色游乐设施的运营状况，为本案可能游乐设施的定位提供指导。3.2.3.2.6 6 武汉武汉市市及区120、域别墅住宅及区域别墅住宅市场研究市场研究 研究的对象将主要集中于武汉及相关区域别墅住宅市场。研究将首先根据世邦魏理仕的经验及区域情况对符合当地标准的别墅项目进行该部分研究，分析将包括以下方面：别墅市场的发展概述（包括总体规模、分布等）主要别墅物业历史供应、房价 主要别墅物业的需求状况（建筑类型、面积、价格、购房偏好）住房空置率情况 房价变化趋势 别墅住宅市场未来供应量、近期发展趋势及方向 通过以上分析，可以把握别墅住宅市场的发展状况，为本案项目发展别墅物业的可行性提供指导。3.2.3.2.7 7 武汉武汉市市及区域及区域高星级会议度假高星级会议度假酒店市场研究酒店市场研究 为了了解相关区域目前121、和未来相关的物业市场情况，我们将进行武汉市及区域市场高星级会议度假酒店整体市场的研究工作。该部分研究分析将包括：武汉市高星级会议度假酒店发展概述（总体规模、入住率、分布情况、未来趋势）武汉市高星级会议度假酒店市场物业历史供应 CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties in122、tend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obliga123、tion by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive ex124、ecuted agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE22 PAGE22 武汉市高星级会议度假酒125、店物业的需求状况（消费者来源、结构、空置率、房价）武汉市高星级会议度假酒店市场未来供应量、近期发展趋势及方向 通过整体市场、主要区域聚集区市场以及周边区域市场分析，找出市场空白点，以及影响高星级会议度假酒店市场发展主要因素，对项目物业进行初步判断。根据项目资料的可取得性，针对本项目相关区域主要会议度假酒店项目选取 2 个案例进行分析，主要内容包括：项目基本特征 房型配比与面积 内部会议、餐饮、健身等配套设施 市场表现（房价、入住率等）消费者来源及结构分析 通过案例分析，可以更好的理解该区域内高星级会议度假酒店市场。3.2.83.2.8 养老物业养老物业市场研究市场研究 研究的对象将主要集中于养126、老物业市场的发展现状和发展趋势，分析将包括以下方面：中国养老物业的发展概述 武汉养老物业的发展概述 武汉主要养老物业的供需状况 规模和分布 运营模式 产品特征 租售价格 客户来源 养老设施 代表性养老物业项目个案分析及对项目的借鉴意义 养老物业市场未来发展趋势及方向 通过以上分析，可以把握中国及武汉养老物业的发展状况，探讨本案是否具备开发养老物业的条件，并为后续建议提供指导。CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of gene127、ral intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree128、 that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith 129、or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiat130、ions with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE23 PAGE23 3.2.3.2.9 9 优质优质主题主题商业设施市场研究商业设施市场研究 世邦魏理仕将进行优质特色商业设施的研究工作，主要是针对武汉及区域的现状及发展趋势。研究将首先根据世邦魏理仕的经验及本地情况，对优质特色商业设施市场进行定义，定义将依据以下方面：地理位置 项目主题 项目体量 交通条件 功能分类 物业管理 停车条件 租金水平 主力租户 根据上述定义，世邦魏理仕将对优质特色商业设施市场发展现状及未来发展趋势进行研究。这些研究分析将包括以下方面：特色商业物业发展概述（131、包括总体规模及分布）特色商业物业的供应状况分析（包括供应量，分布特征，经营内容）市场吸纳情况（典型项目的空置率，入驻品牌特点）未来供应量 价格/租金趋势 需求特征分析 近期发展趋势及方向 根据项目资料的可取得性，针对项目区域主要优质特色商业项目选取 2 个案例进行分析，主要内容包括：项目基本特征 项目品质及配套设施 项目上市时间 项目租户 交通条件 CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intention132、s and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this le133、tter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way134、 other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the135、 other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE24 PAGE24 周边配套 物业管理 项目租售模式及租金/价格 客户来源分析 通过案例分析，可以更好的理解优质主题商业市场。3.2.103.2.10 竞争市场分析竞争市场分析 我们将针对不同物业，分别选取 2 2 个可形成竞争的项目进行分析，对其市场定位、竞争优势、市场表现、目标客户等方面进行深入剖析，以明晰本项目未来在市场中所处的竞争地位。并利用我们的市场知识、搜集的数据对市场需求进行评估，以便描述项目的未来市场环境。我们还将对项目各开发内容的潜在竞争项目（包括已建、在建及规划中的竞争项目）进行分析，包括：136、项目规模 项目发展概念 项目地理位置 项目市场定位 项目消费者分析（已上市项目）项目特点 项目上市时间 项目的市场表现 价格策略 项目在市场上的竞争力评价，分析其优势及不足 我们还将重点研究本案附近的各相关类型物业，以确定其与本案项目中拟开发物业的竞争程度，对于本案项目的优势、劣势、机遇以及挑战将被总结。通过对潜在竞争项目的分析，我们将由差异化竞争的角度出发建议本案项目方案，使本案项目处于更加有利的竞争地位。3.2.13.2.11 1 需求分析需求分析 CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended so137、lely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and de138、livered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation an139、y obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/140、or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE25 PAGE25 根据别墅、会议度假酒店、高尔夫球场、特色商业、养老物业的不同特点和市场情况，我们对于不同物业类型采用不同的需求研究方法。3 3.2.2.1111.1.1 休休闲度假消费需求调查分析闲度假消费需求调查分析 通过武汉及周边区域 100100 份具备一定消费水平的中高收入消费者调研，了解 1+8城市圈区域中高收入人群的消费习性、休闲度假消费理念等情况，研究将包括以下内容：消费者的文化习俗、消费141、理念 消费者的家庭结构、文化水平、收入水平、消费水平、消费结构、生活习惯等 消费者的旅游度假、休闲娱乐选择的场所、消费水平、频度等现状需求和未来发展趋势 消费者对项目的感兴趣度，消费可能性和预计消费支出 消费者背景（文化水平、收入和消费水平、私家车拥有、职业背景、家庭结构）娱乐休闲消费偏好（分平时、周末和度假的消费取向、支付价格）调查他们外出短线度假旅游的习惯 在选择短线度假旅游地点时主要的考虑因素 旅游概念和产品空白 在短线旅游时喜欢参与的活动 短线旅游消费预算和消费模式 重复消费的可能性和驱动因素 3 3.2.2.1111.2.2 别墅物业别墅物业需求调研需求调研 我们将针对别墅物业的消费142、群体进行需求调查，调查 5050 位武汉市区别墅物业的潜在买家，调查的内容包括：背景特征（职业、收入、文化水平、居住区域、工作区域）购买区域倾向，对项目地理区位接受程度 购买类型倾向 面积、户型设计偏好（层数、客厅、卧室、书房、储藏室、保姆房、厨房、卫生间、阳台等）社区景观设计偏好 社区配套设施偏好 社区物业管理及服务内容偏好 CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to143、 be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/propos144、al is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than145、 at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other part146、y hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE26 PAGE26 产品价格（单价、总价）接受范围 对于本项目的看法 对于本项目产品购买意图及目的 3 3.2.2.1111.3.3 养老物业养老物业需求调研需求调研 我们将针对养老物业的消费群体进行需求调查，调查 5050 位武汉市养老物业的潜在买家，调查的内容包括：背景特征（职业、收入、文化水平、居住区域、工作区域）购买区域倾向，对项目地理区位接受程度 面积、户型设计偏好 养老配套设施偏好 养老物业管理及服务内容偏好 产品价格（单价、总价）接受范围 对于本项目的看法 对于本项目产品购买意图及目的 3.2.13.2.12 2 案例147、分析案例分析 我们将在上述市场调查过程中，将在国内/国外选取 2 2 个与项目具可比性的成功的项目进行个案分析，研究其对于本案而言之借鉴性。并且，针对个案中成功案例的成功因素，清晰地阐述其符合市场潜在需求的，并对该项目有主要影响的附加因素。案例分析中所要考察的因素包括:项目的规模及分布 项目辐射范围 项目开发所处宏观环境 地理位置因素 目标市场/市场定位 项目内容组合 市场策略 配套设施 项目分期 CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expres148、sion of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The p149、arties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in150、 good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate 151、all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE27 PAGE27 项目租售策略 我们将总结个案分析研究所得的结论，并列出影响项目销售、租赁、运营表现的正面及负面因素。然后，我们将在本报告的建议部分中对这些正面及负面因素作出总结，以协助发展商制定最为理想的发展策略。3.2.133.2.13 SWOTSWOT 分析分析 在地块分析及市场调研的基础上，对项目的优势、劣势、机会及风险进行分析，并在项目实施前全面考虑这些因素，并研究本案综合项目的市场机会，以确保项目的成功开发。第二阶段工作内容：第二阶段工作内容：3.152、2.13.2.14 4 项目整体定位建议项目整体定位建议 世邦魏理仕将为该项目的整体发展方向提供定位建议，建议内容将包括：项目总体发展理念 项目总体发展目标 整体市场定位 项目形象定位 项目整体规划分析与建议 发展内容组合及开发参数 项目总体布局及各业态分布初步建议 建议开发的各发展内容的布局 3.2.153.2.15 项目项目各功能设施各功能设施定位建议定位建议 1 1）主题公园部分定位建议（如有）主题公园部分定位建议（如有）主题公园的规模建议 主题公园的产品建议 主题公园的配套设施 CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/propos153、al is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been full154、y executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including with155、out limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with o156、ther parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE28 PAGE28 主题公园的运营模式 主题公园的规划建议 主题公园开发建议 2 2）启动区深化建议）启动区深化建议 启动区的基地条件分析 启动区的市场定位确认 启动区开发指标梳理 启动区的客户群分析 启动区的产品梳理 产品类型 面积配比 产品亮点 园林景观 配套设施 物业管理 启动区与项目整体关系研究 3 3）高高星级酒店部分定位建议星级酒店部分定位建议 高星级酒店物业面157、积 高星级酒店物业户型设计建议 高星级酒店物业的立面建议 高星级酒店物业的景观建议 高星级酒店物业的配套建议 高星级酒店外观建筑风格初步建议 4 4）别墅物业部分定位建议别墅物业部分定位建议 目标市场 别墅物业的组合及其分布 所提供的配套设施 售价水平 CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.158、The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agree159、ment or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a160、 definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE29 PAGE161、29 装修程度及室内所提供设施的初步建议 别墅外观的初步建议 5 5）养老物业部分定位建议（如有）养老物业部分定位建议（如有）目标市场 养老物业的运营模式 养老物业的产品建议 所提供的配套设施 售价水平 装修程度及室内所提供设施的初步建议 建筑外观的初步建议 6 6）特色商业设施定位）特色商业设施定位建议（如有）建议（如有）目标客户特征分析 配套商业档次定位 配套商业规模设定 配套商业初步业态构成建议 配套商业外观建筑风格初步建议 3.2.13.2.16 6 项目开发策略建议项目开发策略建议 这部分建议将包括以下内容：项目分区及合理开发计划 经营管理策略 营销推广策略 项目对城市的贡献评估，包162、括：就业、税收、经济拉动等 经济贡献，包括对就业机会、人口规模、营业收入和税收的预测 风险规避 3.2.13.2.17 7 项目土地发展策略建议项目土地发展策略建议 提出项目运营的目标、原则与策略 提出启动区及启动引擎方面的建议 提出合理的土地出让时序建议 结合土地出让时序，提出公建、基础设施建设时序建议 CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used fo163、r discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not i164、ntended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms le165、ngth.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SE166、CTION TITLE服务内容|PAGE30 PAGE30 结合土地出让时序，科学评估土地出让价值 以年度为单位确定区域开发的现金流 对启动区的项目进行财务投资回报率的测算 对战略合作伙伴及合作模式的建议 3.2.13.2.18 8 项目推广招商方案项目推广招商方案 项目价值挖掘 项目形象展示 项目包装 项目推广渠道等 项目广告营销策略系统陈述 3.2.13.2.19 9 初步财务分析初步财务分析 通过财务测算，帮助开发商了解项目的财务可行性，并进而为发展商提供最优的租售策略。在考虑下列因素的基础上，世邦魏理仕将进行现金流分析：售价 建安成本 土地成本（由开发商提供）其它项目开发成本（由开发商167、提供）项目开发周期 租赁租售策略及财务假设 各发展内容的租售租赁策略建议 各发展内容的价格/租金建议及相应假设基础 为进行财务分析而作出的各发展内容的租赁租售进度假设 项目发展的其它主要技术参数 项目开发选择将进行投资回报率的比较分析。这些比较将包括净现值分析、内部收益率分析及成本回报率分析。第二阶段成果全部完成后，世邦魏理仕会利用与全球知名规划设计公司的合作伙伴资源优势，将本次服务成果用规划概念图纸表现出来。CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary 168、expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties169、.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negoti170、ate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally term171、inate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE31 PAGE31 3.2.203.2.20 可提供的其它服务内容可提供的其它服务内容 除了以上的服务内容外，世邦魏理仕还可以提供以下服务，发挥国际背景优势，以为发展商提供贯穿项目全程一站式服务，主要包括：租赁/销售代理 物业管理服务 投资服务 酒店服务 工业与物流物业租赁服务 如果发展商希望世邦魏理仕提供上述服务，世邦魏理仕将提供相关的服务计划书。3.2.213.2.21 国外项目学习考察国外项目学习考察 为了更加深入了解国内外知名旅游度假主题和区172、域开发项目的经验，指导本项目的开发。世邦魏理仕将利用全球平台资源优势，为发展商推荐2-3个国外知名项目，并组织当地的资源，陪同发展商进行学习考察。世邦魏理仕陪同人员因此项目学习考察产生的费用由发展商承担。如果发展商希望世邦魏理仕提供国外项目学习考察服务，具体事议将由世邦魏理仕与发展商再行协商确定。3.2.223.2.22 招商代理服务招商代理服务 3.2.22.13.2.22.1 代理服务（收购）代理服务（收购）寻找并把握各地市场内外投资组合或资产的机遇；在尽职调查的基础上，替客户进行买卖条款之谈判；在技术及财务尽职调查后，分析该物业之优势及风险；与该地区投资物业公司的团队以及所有部门齐心协作173、，提供定制的解决方案，满足客户的需要；为管理和资产管理提供持续的解决方案；针对所有类型的物业，提供全套物业转移服务；帮助投资者寻找完整、夹层及过桥贷款；代表机构投资者分析项目，寻求投资机遇；3.2.22.23.2.22.2 代理服务（出售）代理服务（出售）CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only174、.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agre175、ement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of 176、a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE服务内容|PAGE32 PAG177、E32 实施市场内和市场外的处置活动；与客户合作，帮助其制定适合于标的物业的撤销投资策略；替业主确保海内外买家之身份及资格；提供专业的前期尽职调查，并准备一流的出价文件和营销资料；与该地区投资物业公司的团队以及所有部门齐心协作，提供定制的解决方案，满足每个客户的需要；3.2.22.33.2.22.3 咨询咨询 提供前沿的市场研究和情报；为组合基金(Fund of Funds)方案确定并获得合格的间接投资机遇；开发并实施 SWOT 分析法，该分析法强调与投资及未来风险相关的优势、劣势、机遇和威胁；确定最佳的法律和课税咨询师，以创建合适的课税结构；为亚洲现有客户提供资产管理方面的策略解决方案和建议178、；实施谈判，直至投资完成。3.2.22.43.2.22.4 招商代理服务取费标准招商代理服务取费标准 整售服务收费：按照买卖双方认可的资产出售价格总额的 1.5%收取，CBRE保留收取买方费用的权利 主要条款：独家委托 CBRE 提供整体销售的服务；卖方将在买卖双方签订正式协议后 30天内支付 CBRE全部服务费。CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be use179、d for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is n180、ot intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arm181、s length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party heret182、o.SECTION TITLE工作进度及收费标准|PAGE33 PAGE33 4 4 工作进度及收费标准工作进度及收费标准 我们的收费是根据世邦魏理仕工作时间预期而收取的。世邦魏理仕此次收费是假设此顾问合约在 2012 年 1 月 1 日之前签定。4.14.1 研究进度及相关费用研究进度及相关费用 建议此次顾问服务按两个阶段两个阶段进行：世邦魏理仕将于服务协议签订后的第 1 1 个工作周内提交中文 PPT 格式 PDF 工作思路，包括工作计划表、工作方法流程图及团队组成架构图；世邦魏理仕将于服务协议签订并收到第一笔付款后的第 6 6 个工作周末递交第一阶段中文 PPT 格式报告初稿 PDF 文183、件电子文档，第一阶段报告初稿将涵盖以上3.2.1-3.2.13 的相关服务内容；世邦魏理仕将在收到第一笔付款后的第 1010 个工作周末递交中文 PPT 格式完整报告初稿 PDF 文件电子文档，第二阶段报告初稿将涵盖以上 3.2.1-3.2.19 的相关服务内容；贵方将在收到中文 PPT 格式终期报告初稿 PDF 文件电子文档后，拥有 1 1 个工作周时间针对报告提出修改意见；双方交流并达成一致修改意见后，世邦魏理仕于 2 2 个工作周内提交中文 PPT 格式报告终稿 PDF 文件电子文档。此阶段服务的费用建议及付款安排如下：项目服务收费标准为:148148 万元人民币，服务内容为 3.2.1184、 至 3.2.19；在签定服务协议并收到工作计划表及团队组织构成图后，发展商应支付第一笔费用(50%50%的总计费用)；世邦魏理仕在提交第一阶段中文 PPT 格式报告初稿(内容涵盖以上 3.2.1-3.2.13)PDF 文件电子文档 5 5 个工作日内，贵公司应支付第二笔费用(2 20%0%的总计费用)；世邦魏理仕在提交第二阶段中文 PPT 格式完整报告初稿(内容涵盖以上 3.2.1 至3.2.19)PDF 文件电子文档后 5 个工作日内，贵公司应支付第三笔费用(20%20%的总计费用)世邦魏理仕在提交中文 PPT 格式终期报告终稿（内容涵盖以上 3.2.1 至 3.2.19）PDF 文件电子185、文档后 5 5 个工作日内，发展商应支付余下费用(1010%的总计费用)；在收到发展商最后一笔费用后 3 3 个工作日内，我们将按要求提交报告终稿打印稿。CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any con186、tractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a 187、definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any lia188、bility to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE工作进度及收费标准|PAGE34 PAGE34 上述的研究进度及相关费用的设定是以顾问服务周期将不超过3 3个月时间为前提的（从合同189、正式签订之日起算）。在此不超过3 3个月的顾问服务期间内，数据的采集将截止到一定的期限，这个期限由世邦魏理仕与开发商协商一致。如果顾问服务最终的延续时间超过3 3个月，世邦魏理仕将保留因额外工作或数据更新等额外工作而收取额外费用的权利。4.24.2 包括费用包括费用 此服务费已经包括了世邦魏理仕在武汉所有的日常工作费用。4.34.3 报告终稿报告终稿 世邦魏理仕将提供 3 3 套最终的中文 PPT 格式报告打印稿，并提供 PDF 版本的电子文档。如果发展商需要另外的报告副本，成本费用由发展商支付。4.44.4 会议会议 世邦魏理仕在可行性研究及发展建议服务过程中，将与发展商就该中文 PPT 报190、告初稿及终稿进行总次数不超过 3 3 次的在武汉的正式会议及演示汇报。由发展商组织要求世邦魏理仕参加的工作会议，发展商须提前三个工作日通知世邦魏理仕。CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contr191、actual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a de192、finitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liabi193、lity to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE专业队伍介绍|PAGE35 PAGE35 5 专业队伍介绍专业队伍介绍 5.15.1 公司简介公司简介 世邦魏理仕是全球最大的地产顾问服194、务公司，财富 500 强及标准普尔 500 强企业，拥有独一无二的智力资本、无可比拟的全球市场覆盖和建立在各主要市场领导地位之上的业务平台。世邦魏理仕总部位于美国洛杉矶，在全球 58 个国家设有400 家办事机构，员工人数约为 29,000 人。世邦魏理仕是拥有 200 多年历史的全球房地产行业的领导者，发展商可通过世邦魏理仕获得多种不同的可行方案，尽享一站式策略顾问服务。我们着眼于了解客户业务、研究市场动态，这是我们在瞬息万变的市场上应变自如、与客户建立了长久关系的准则。凭借我们遍及全球和亚太区、覆盖本地的市场网络，世邦魏理仕为客户提供最广泛、全面的服务，满足其各种不同的需求。1978 年，195、世邦魏理仕在香港设立办事处，在中国大陆的业务始于 1988 年，当时是为北京国贸中心一期提供独家租赁顾问服务，1990 年，世邦魏理仕在台湾开始业务运营，1993 年，世邦魏理仕在上海设立办事处，1995 年，上海世邦魏理仕物业顾问有限公司正式成立。2007 年，北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司武汉分公司正式成立。经过多年来的发展，世邦魏理仕已经成为大中华地区房地产市场的领导者。目前，世邦魏理仕在本地区已经设有北京、上海、上海浦东、广州、成都、香港岛、香港九龙、台北、天津、大连、深圳、杭州、青岛、武汉、沈阳和重庆 16 家核心办事处，业务遍及大中华地区的 50 多个城市。世邦魏理仕最终的目标196、是为整个地区的客户提供完全符合其业务策略的增值服务。展望未来，我们在本地区的优质业务平台还将不断地扩大和发展，世邦魏理仕已有良好的市场优势来实现这一业务目标。CBRE 策略顾问部可为业主、开发商、投资者及使用者提供各类房地产开发、持有、投资和使用方面的顾问服务。服务内容包括发展顾问、商业顾问、企业顾问及投资顾问。由于 CBRE 策略顾问部所提供的顾问服务涉及到房地产的各个方面，因CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a preliminary expression of ge197、neral intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the parties.The parties agr198、ee that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to negotiate in good fait199、h or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally terminate all negoti200、ations with the other party hereto.SECTION TITLE专业队伍介绍|PAGE36 PAGE36 此我们的顾问团队会与世邦魏理仕其它部门进行密切合作，提供市场推广、物业管理及投资服务。CBRE 策略顾问部在中国为各种用途的项目提供了可行性研究服务和房地产市场分析研究，包括酒店、商务、工业、娱乐、商业及住宅。自 2003 年建立策略顾问部以来，在全国 40 多个主要城市共完成了近 600 个项目的顾问咨询工作，平均每年完成约 150 个左右的项目。世邦魏理仕策略顾问部在上海由多位经验丰富的专业人士组成。世邦魏理仕策略顾问部在上海为很多各种用途的项目提供了可201、行性研究服务，包括酒店/酒店式公寓、商务、工业、娱乐、商业及住宅。目前，策略顾问部正在成都、重庆、上海、宁波、苏州、北京、天津、广州、深圳、青岛、南昌、无锡、厦门、海南、武汉、昆明及大连等地开展顾问咨询业务，这使我们对目前中国各地的物业发展趋势有着深刻的理解。策略顾问部的相关机构拥有丰富的顾问咨询经验，对本项目的目标及服务内容有着透彻的了解。5.2 项目团队项目团队 我们此次专业服务将在陈志强先生的指导下进行。陈志强先生担当世邦魏理仕中国区执行董事一职，为中国区策略顾问部的负责人，驻守在上海。陈志强先生拥有亚太区域房产领域 18 年的资深经验。陈先生之前在新加坡凯德置地以及吉宝置业担任主要职位202、。他对项目整体规划尤其是对综合开发项目有着丰富的经验。他先前还曾负责管理超过 20 亿美金投资的战略。王笑梅女士是世邦魏理仕的董事，负责世邦魏理仕顾问部华东及华中区业务，她有房地产 8 年工作经验，和顾问部门其它同事一起协助陈先生的工作。她的办公室在上海。我们此次专业服务将由王笑梅女士总体负责。理查德柯勒先生是世邦魏理仕上海策略顾问部的部门负责人，拥有工程，融资，咨询的广泛背景，并且在中国房地产投资领域拥有多年的经验。CB RICHARD ELLIS|中国知音城项目总体策略顾问服务建议书 This letter/proposal is intended solely as a prelimin203、ary expression of general intentions and is to be used for discussion purposes only.The parties intend that neither shall have any contractual obligations to the other with respect to the matters referred herein unless and until a definitive agreement has been fully executed and delivered by the par204、ties.The parties agree that this letter/proposal is not intended to create any agreement or obligation by either party to negotiate a definitive lease/purchase and sale agreement and imposes no duty whatsoever on either party to continue negotiations,including without limitation any obligation to ne205、gotiate in good faith or in any way other than at arms length.Prior to delivery of a definitive executed agreement,and without any liability to the other party,either party may(1)propose different terms from those summarized herein,(2)enter into negotiations with other parties and/or(3)unilaterally 206、terminate all negotiations with the other party hereto.SECTION TITLE专业队伍介绍|PAGE37 PAGE37 姚厚斌先生是世邦魏理仕武汉策略顾问部的助理董事，拥有管理战略咨询、市场定位、土地评估、地产投资、产业研究及相关领域专业咨询的广泛背景，具有超过 9年中国大陆房地产顾问从业经验，和顾问部团队其他同事一起支持王女士的工作，他的办公室在武汉。王祎先生是世邦魏理仕武汉策略顾问部的经理，他在房地产领域有近 5 年的专业经验，主要负责为客户提供区域战略规划研究、房地产开发可行性研究、市场研究及投资领域的专业咨询。和顾问部团队其他同事一起支持王女士的工作，他的办公室在武汉。如有需要，世邦魏理仕的商铺部、写字楼部、住宅营销部、酒店管理部及资产管理部的专业人员也将参与该项目的市场推广和管理工作。此次顾问服务主要由上海分公司与武汉分公司的同事参与，如有需要，世邦魏理仕中国区的其它分公司也可协助服务。