1、绵阳仙海湖体育公园总体概念策划绵阳仙海湖体育公园总体概念策划致中信(四川)控股有限公司致中信(四川)控股有限公司A-PDF Watermark DEMO:Purchase from www.A-PDF.com to remove the watermark绵阳仙海湖体育公园总体概念策划绵阳仙海湖体育公园总体概念策划绵阳仙海湖体育公园总体概念策划绵阳仙海湖体育公园总体概念策划致中信(四川)控股有限公司本案的区位本案的区位项目概述项目概述本案的区位本案的区位?本案位于绵阳市东北面约10公里的仙海核心风景区，距离成都120多公里，交通便利;?本案所在区域规划为仙海核心区?本案所在区域规划为仙海核心区2、高档消费区和高尚居住区；?仙海湖面积达7平方公里，湖光山色,风景迷人；?水源来自岷山山系，由雪山积雪融化，水质达到国家二级水质标准，清Page2澈、宁静。本案参数本案参数项目概述项目概述本案参数本案参数项目规模：项目规模：占地3710.45亩，其中高尚住宅以及五星级酒店其中高尚住宅以及星级酒店、会议中心、会所开发建设用地不少于700亩：住宅用地600亩容积率不大武仙岛武仙岛武仙岛武仙岛-住宅用地600亩，容积率不大于0.4；-酒店及配套用地100亩。仙女山仙女山仙女山仙女山酒店及配套用地亩。项目开发内容项目开发内容：拟建设2个18洞标准高尔夫球场、五星级酒店会议中心高尔夫球会馆凤凰山凤凰山凤3、凰山凤凰山店、会议中心、高尔夫球会馆、别墅、康乐馆、乒乓球、羽毛球、网球馆等，同时配套建Page3设水上运动项目。本项目所在区域仙海水利风景区概况仙海水利风景区概况项目概述项目概述仙海水利风景区概况仙海水利风景区概况绵阳仙海风景区位于四川盆地西北部、绵阳市中心东北角，西北部绵阳市中东北角，是绵阳科技城的有机组成部分，也是四川省唯一一个国家级水利风景区，成立于2003年7水利风景区，成立于年月28日。仙海核心区距绵阳市中心不足十分钟车程，其旅游地位是典型的城市郊区景点。仙海湖景区地位是典型的城市郊区景点。仙海风景区地处九寨沟、黄龙、峨眉山、剑南蜀道等黄金旅游环线的中心地带，规划面积36.8平方公4、里，首期开发面积13.8平方公里，水面近7平方公Page4里。仙海水利风景区概况仙海水利风景区概况项目概述项目概述仙海水利风景区概况仙海水利风景区概况风景区是依托武引工程的骨干工程沉抗水库建立的省级水利风景区是绵阳的水库建立的省级水利风景区，是绵阳的六大旅游经济开发区之一。距绵阳市区公10公里距成都110公里公10公里，距成都110公里。全区总面积75平方公里，辖16个村136个社，1个社区，总人口2.1万人。森林覆盖率40%。区内林木繁多，风光秀丽有岛岛余座连续，有孤岛、半岛40余座。风景区连续3年被评为绵阳市“十佳”旅游景区。Page5仙海湖景区战略目标仙海湖景区战略目标项目概述项目概述仙5、海湖景区战略目标仙海湖景区战略目标?战略目标战略目标：中国西部地区的商务会展及休闲度假中心。?近期（2004-2010）目标：成为四川省除成都外的第二商务、会展中心（副中心）。?中期（2011-2015）目标：构筑垄断性品牌花园商务，同时成为2小时交通圈城市居民的休闲度假地。?远期（2016-2020）目标：全面提升品牌形象，成为国内、省内著名的商务度假胜地国际知名的会议、会商务度假胜地，国际知名的会议、会展中心。Page6仙海湖景区开发方向及优势仙海湖景区开发方向及优势项目概述项目概述仙海湖景区开发方向及优势仙海湖景区开发方向及优势开发方向：开发方向：“以生态旅游为主体的商务会展、休闲度假及6、高尚居住综合区”，在20052010年近期建设开发16 4平方公里2010年近期建设开发16.4平方公里。?区位优势区位优势位于绵阳城区边缘距市中心仅十公里，向百万城市人口发展的绵阳是仙海核心区的“稳定万城市人口发展的绵阳是仙海核心区的稳定客源市场”；距成都110公里，不足两小时车程；拥有成都、遂宁、南充、广元、茂县等“旅游2小时截流”川西北大旅游圈国内外游客以及绵阳作为路程圈”近2000万人口是仙海核心的“辅助客源市场”；截流川西北大旅游圈国内外游客，以及绵阳作为中国“两弹之乡”的科技城对国内外游客的独特吸引力应视作仙海核心区的“目标客源市场”；区域依托绵阳地域的高科技成果及其设施技术条件区7、域依托绵阳地域的高科技成果及其设施技术条件，可充分利用自然资源的湖光山色和良好的气候条件；以上三大客源市场综合潜力之强大是仙海核心区最Page7以上三大客源市场综合潜力之强大是仙海核心区最突出的区位优势。仙海湖景区开发方向及优势仙海湖景区开发方向及优势项目概述项目概述仙海湖景区开发方向及优势仙海湖景区开发方向及优势?交通优势交通优势：绵阳机场的建成与发展是绵阳综合交通优势的重要体现要体现；成绵高速直通西安，密集的国道、省道网将加强川北旅游名胜、自然人文景区通达性；?资源优势资源优势：?资源优势资源优势：仙海风景秀美、湖面平静、湖岸半岛穿插形成丰富的泊岸景观；仙海山体平缓、植被较差，几乎没有高大8、珍稀林木可保护，利于景观环境的再造和开发；周围山势平缓强化了仙海景观的宜人亲和感，与川北大旅游圈九寨、黄龙、猿王洞等自然景观的雄伟、神秘形成鲜明反差；伟神秘形成鲜明反差；游客游完川北再游仙海将是景观心理的“回暖”、“平衡”及“和谐”；仙海是人工水库，相对于川北那些国家级和世界级自然保护区或人文历史遗迹等景区没有那么多Page8级自然保护区或人文历史遗迹等景区，没有那么多沉重的“包袱”所造成的开发压力；仙海核心区环境保护优良，基础设施较完善。仙海湖景区游客规模预测仙海湖景区游客规模预测项目概述项目概述仙海湖景区游客规模预测仙海湖景区游客规模预测年次2005201020152020国内旅游人次229、36 855 565游客规模预测游客规模预测（单位：万人）（单位：万人）仙海风景区目前游客接待量为13万/年，约占当年全市接待量的2 8%左右随着国内旅游人次2236.855.565入境旅游人次0.951.983.34.4总计23395969约占当年全市接待量的2.8%左右。随着仙海风景区投资力度的加大，以及各景区的建设完工，投入运营，近、中、远*注：2016-2020年国内游客和入境游客的增幅分别为3.5%和5.5%。建设完投营中期接待量将分别占全市游客接待量的3%、4%、5%。至规划期末，国内游客和入境游客总量将分别达到65万和4.4万，游客总量将达69万。Page9基于项目发展背景及概况10、基于项目发展背景及概况我们有以下几点考虑我们有以下几点考虑项目概述项目概述基于项目发展背景及概况基于项目发展背景及概况，我们有以下几点考虑我们有以下几点考虑:1、距离：本案距离成都120多公里，车程在1小时以上。2资源有比较优越的自然资源但非大川名山2、资源：项目有比较优越的自然资源，但非大川名山。我们关心的问题：本案能否吸引和吸引什么类型的消费群体支撑本项目的发展?我们关心的问题：本案能否吸引和吸引什么类型的消费群体支撑本项目的发展?解决思路与步骤解决思路与步骤：第第一一步步：绵阳市场研究绵阳市场研究研究当地市场对项目的支撑程度研究当地市场对项目的支撑程度；第步第步：绵阳市场研究绵阳市场研究11、研究当地市场对项目的支撑程度研究当地市场对项目的支撑程度；第二步：成都及周边市场研究研究成都市场对项目构成支撑的可能性；第二步：成都及周边市场研究研究成都市场对项目构成支撑的可能性；第三步第三步：确定核心客户群体确定核心客户群体；第三步第三步：确定核心客户群体确定核心客户群体；第四步：提出项目的发展策略；第五步：财务经济核算。第四步：提出项目的发展策略；第五步：财务经济核算。Page10究市场研究部分Page11第步第步 绵宏市场概绵宏市场概/绵相关物业市场究绵相关物业市场究第第一一步步:绵绵阳阳宏宏观观市场概市场概况况/绵绵阳阳相关物业市场相关物业市场研研究究1、高端别墅市场1、高端别墅市场12、-供应/需求-价格-客户结构供应/需求-价格-客户结构竞争分析竞争分析-竞争分析竞争分析-购买潜力-购买潜力2、高尔夫群体2、高尔夫群体球场状况球场状况-球场状况球场状况-打球人数-群体来源-打球人数-群体来源-群体结构群体结构群体结构群体结构3、度假会议市场-3、度假会议市场-会议类型-会议类型-会议群体会议群体Page12会议群体会议群体-竞争分析-会议市场空间-竞争分析-会议市场空间城市概况城市概况绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况城市概况城市概况地理位置地理位置：绵阳位于四川省西北部，紧邻四川省会成都。幅员面积两万多平方公里，辖川省会成都。幅员面积两万多平方公里，辖两区六县一市，代管13、省政府科学城办事处，设有市属开发园区4个。城市性质城市性质：我国重要的科技城，川西北地区城市性质城市性质：我国重要的科技城，川西北地区的经济文化中心、四川省历史文化名城。政策环境政策环境：中国科技城全国技术创新试点城市全国技术创新试点城市全国电子政务电子商务试点城市全国信息化试点城市全国信息化试点城市全国军转民科技兴市试点城市全国优化资本结构试点城市Page13全国综合配套改革试点城市绵阳行政区划绵阳行政区划概况概况绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况绵阳行政区划绵阳行政区划概况概况绵阳行政区划绵阳行政区划：绵阳市辖涪城区、游仙区两区和安县、平武、北川、三台、盐亭、梓潼六县，代管江油市和四川省14、人民政府科学城办事处，绵阳市行政区划正在进行调整，江油市将并入绵阳市区江油并入后绵阳市区范围扩大城。江油并入后，绵阳市区范围扩大，城市发展空间大大拓展。项目所在行项目所在行政区Page14域地位域地位绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况区区域地位域地位?中国唯一的科技城成绵渝三角形空间结构?中国唯的科技城?国家重要的国防工业和科研生产基地?川省第大城市?四川省第二大城市?具备发展成为四川省副中心的条件成渝经济区第大城市第三大城市在科技、文教、电子信息业等方面具有领先优势，拥有独立科研院所43家，中国工程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究院等国防科研院所18家，西南科技大学15、等大专院校10所，长虹、九洲、东材、新晨4个国家认定企Page15所18家，西南科技大学等大专院校10所，长虹、九洲、东材、新晨4个国家认定企业技术中心，两院院士26人，各类科研和工程技术人员17万人。绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况城市发展潜力城市发展潜力城市发展潜力城市发展潜力城市名次综合得分城市名次综合得分城市名次综合得分城市名次综合得分成都195 3广元1632 5根据四川省各城市发展潜力评价结果成都195.3广元1632.5绵阳249.65简阳1731.15攀枝花347.6雅安1830.43乐山444 9都江堰1930发展潜力评价结果，可得出绵阳城市综合发展潜力仅次于成都而位居第16、二位。乐山444.9都江堰1930泸州543.1什邡2029.77德阳642.6资阳2128.77内江741.0邛崃2227内江741.0邛崃2227自贡840.9彭州2325.54南充940.7巴中2425.25宜宾1039.3峨眉山2525.16广汉1137.8彭州2625.1西昌1235.93阆中2724.39遂宁1335.4华蓥2822.31资料来源：四川省城镇体系规划（20012020）总报告Page16达州1434.07万源2919.75江油1532.632020）总报告与周边城市的关系与周边城市的关系绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况与周边城市的关系与周边城市的关系绵阳距成都917、0公里，距重庆360公里距离德阳50公里随着成都-绵阳发展指标比较(成都/绵阳)公里，距离德阳50公里。随着成绵第二高速公路、绵渝高速公路等快速通道的建设，绵阳与成都重庆德阳的社会经912910910810101214与成都、重庆、德阳的社会经济联系将不断深化。?绵阳与成都的关系绵阳与成都的关系25267472246810市域市区绵阳距离成都90公里，基本处在成都市1小时都市圈范围内。目前主要通过成绵高速、宝成02总 人 口生 产 总 值生 产 总 值资 产 投 资零 售 总 额工 业 产 值财 政 收 入利 用 外 资目前主要通过成绵高速、宝成铁路、108国道联系，规划期内成绵城际铁路、成绵18、第二高速公路将投入建设。国 内 生人 均 地 区 生固 定 资消 费 品 零规 模 工地 方 财直 接 利Page17公路将投入建设与周边城市的关系与周边城市的关系绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况与周边城市的关系与周边城市的关系在成德绵一体化过程中，成都市将发展为西部科技、信息、商务中心，德阳市将成为成?绵阳与德阳的关系绵阳与德阳的关系绵阳自然资源的多样性和中心城市的综合服务功能优于德阳但是市域人均经济水平和工业效益指标要低于德都经济区的主要制造业基地之一，绵阳将分担部分中心功能，成为成都大都市经济区的北部副中心德阳，但是市域人均经济水平和工业效益指标要低于德阳。绵阳与德阳市产业结构具有一19、定的互补性，产业同构现象不太明显，具有一定的区域合作基础。北部副中心。?绵阳与重庆的关系绵阳与重庆的关系绵阳与重庆之间存在着较大的“经济低谷”地区，由于目前缺乏较为便捷的区域交通干道，限制了两市之间经济互动。随着绵渝高速公路的建设，绵阳和重庆之间的交通联系将打破目前相对隔离的状态，从而促进相互之间的经济联系Page18之间的经济联系。绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况绵阳市对外交通绵阳市对外交通绵阳市对外交通绵阳市对外交通江油江油绵阳绵阳绵竹绵竹成绵高速复线成绵高速复线绵遂高速绵遂高速成绵乐城际铁路成绵乐城际铁路德阳德阳成都成都遂宁遂宁成绵乐城际铁路成绵乐城际铁路成绵高速成绵高速眉山眉山遂宁20、遂宁峨眉山峨眉山乐山乐山重庆重庆Page19绵遂高速公路绵遂高速公路绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况绵遂高速公路绵遂高速公路?绵（阳）遂（宁）高速公路于2005年12月正式动工。?建成后将与遂（宁）渝高速一起，串连川渝两地之间的绵阳、三台、射洪、遂宁、潼南、铜梁璧山重庆等8个城市铜梁、璧山、重庆等8个城市。?该路全长约176137公里，计划2008年底完工后投入运营,设计速度80公里/小时，路基宽度24.5米。Page20成绵高速公路成绵高速公路绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况成绵高速公路成绵高速公路现有的成绵高速公路于1998年正式全线贯通运营，是连接省内南北公路的运输大动脉之一目前21、的日拟建的成绵高速复线全长116.1公里，工程预计总投资约50 2亿元2009年开建成绵高速二线是在原是连接省内南北公路的运输大动脉之，目前的日平均车流量已超过了3.5万辆。成绵高速公路起于成都市三合场，经新都、青白江、广汉、德阳，止于绵阳磨家，全长公里。投资约50.2亿元2009年开建，成绵高速二线是在原有的成彭高速上加修延伸段，由彭州什邡绵竹安县绵阳，全长108KM。Page21拟建的成绵高速现有的成绵高速成绵乐高速铁路成绵乐高速铁路绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况成绵乐高速铁路成绵乐高速铁路?这条铁路专线将于2011年建成?该城际铁路客运专线的核心为省会成都，初步规划为，向北经德阳绵22、阳至江油；向南经眉山峨眉今后在此基础上还将江油江油德阳、绵阳至江油；向南经眉山、峨眉。今后在此基础上，还将从峨眉段继续建设延长至眉山最后抵达乐山?铁路设计等级为双线客运专线，该专线线路正线建设长度为314.6公里，全线拟设置19个车站，4个预留车站。将连接成都、绵阳绵阳德阳德阳绵阳（江油）、德阳（广汉）、眉山（峨眉）、乐山8市，涉及沿线群众2500多万人。将与成都双流机场以及成都地铁的部分线路进行有效衔接?成绵乐（峨）城际铁路建成通车后预计年旅客运输量将达到成都成都德阳德阳?成绵乐（峨）城际铁路建成通车后，预计年旅客运输量将达到3000万人次。在客流高峰期，每隔68分钟就有一趟快车，最高运行速23、度为250公里/小时，站站停列车最高运行速度为160公里/小时，仅1个多小时就能穿越省内8个城市，先期每趟列车设四节眉山眉山小时，仅 个多小时就能穿省内 个城市，先期每趟列车设节车厢（未来计划增加到八节），运营时间初步确定为早7点到晚12点，售票、编组等都将和地铁一样，不设候车室，只设站台。?此条专线将分四段实施修建，首先修建的将是成都（双流机场）至德阳段预计2010年6月底正式投入运营其余的德阳至江油乐山峨眉山乐山峨眉山Page22至德阳段，预计2010年6月底正式投入运营。其余的德阳至江油、成都至眉山、眉山至乐山三段将依次启动建设。城市规划城市规划绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况城市规24、划城市规划?城市定位城市定位：根据绵阳市城市总体规划（20072020）将绵阳定位为“中国科20072020），将绵阳定位为“中国科技城、四川省副中心城市、中国旅游和宜居名城”。?规划人口规划人口：中预计2020年绵阳城市人口规模为118万人，用地规模116平方公里。?规划目标规划目标：以科技创新为先导、以工业规划目标规划目标以科技创新为先导以为核心的中国科技城；以科技创新研发、商务金融服务、教育文化、商贸物流为支撑的四川省副中心城市；以高新技术产业、现代制造业为主导的现代化产业城市；集科技、多元文化、山水景观、自然生态特色为一体的山水文化宜居名城。Page23城市重点发展方向城市重点发展方向25、绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况城市重点发展方向城市重点发展方向仙海湖风仙海湖风仙海湖风仙海湖风景区景区景区景区新一轮城市总体规划主要向南部景区景区景区景区“绵阳会客厅”及西部园艺方向发展，而西南部新皂作为工业拓新皂作为拓展区域。Page24绵阳会客规划绵阳会客规划绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况绵阳会客绵阳会客厅厅规划规划绵阳会客厅定位为：“会展中心、旅游胜地、商贸腹地、城市新区”。将“三江六岸”努力打造成为基础设施最完善和最适合人们居住的区域，加强城市特色的塑造，形成融“山、水、林、文、城”五位一体的城市景观，成为绵阳科技城的一张精致名片和一道靓丽的风景。Page25城市城市发展策26、略发展策略绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况城市城市发展策略发展策略?适度扩大规模适度扩大规模：我国一些典型的双中心?提升城市中心功能提升城市中心功能：绵阳城市的区域性中?适度扩大规模适度扩大规模：我国一些典型的双中心省份，如广州/深圳、济南/青岛、福州/厦门、郑州/洛阳的人口规模和经济规模之比?提升城市中心功能提升城市中心功能：绵阳城市的区域性中心功能不突出，今后应充分发挥科技资源、山水环境和区位交通方面的优势，提升科技创新科研教育商务服务旅游服务文都低于1.5。成都城市人口规模目前为在500万左右，是绵阳城市人口规模的4倍，成都市区经济规模约是绵阳市区的4.6倍（创新、科研教育、商务服务27、旅游服务、文化产业、物流服务、房地产业等专业化职能，着力打造四川省的副中心城市。包括江油在内）。可见，绵阳市距离四川省副中心的目标还有一定差距。加快发展壮大规模是绵阳发展为四川副中心的，壮大规模，是绵阳发展为四川副中心的首要策略。Page26城市规模城市规模特色特色绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况城市规模城市规模、特色特色?城市规模城市规模：辖区面积20,249.45平方公里，其中城区面积68平方公里。全市总人口为533.3万人，城市人口68万。?城市特色城市特色：绵阳城市山水特色突出。中心城区被四山环抱，有“东旗西鼓，南蛇北龟”之称。城市位于山间的平坝上，涪江从东北向西南，芙蓉溪由东向28、西，安昌河从西向东穿过城市形成三水交汇两江环流的局面城市与自然山水之间的良好关系构成绵阳鲜过城市，形成三水交汇、两江环流的局面。城市与自然山水之间的良好关系，构成绵阳鲜明的城市特色，三江六岸的风貌特色也成为绵阳城市建设的重中之重。?根据规划，将挖掘绵阳城市具有的各项资源潜力，着力提升城市六大特色，包括：（1）科技特色：国防科研、文化教育、产品研发（2）产业特色：军工转化、高新技术产业、现代服务业（3）宜居特色生态多样气候宜人山清水秀功能混合（3）宜居特色：生态多样、气候宜人、山清水秀、功能混合（4）历史特色：三国文化、李白文化、巴蜀文化、大禹故乡（5）景观特色：山水特色、田园风光、川西北风貌P29、age27（6）建设特色：集约化、环境友好型示范城市强劲的经济增长势头强劲的经济增长势头产业结构产业结构绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况强劲的经济增长势头强劲的经济增长势头?2002年以来平均经济增长率为12%以上%以上，在四川省内各城市中处于领先水平。?2006年GDP增长率达到13.9%13.9%，GDP增长速度在全省各市州中上升3位排名第八2007年上半年GDP增长率达到1313产业结构产业结构上升3位，排名第八；2007年上半年GDP增长率达到1313。?2006年一、二、三产业增加值占GDP的比重分别为20.7、43.7、35.6。农业农业第一产业,20.70%第三产业,作为农业30、大市，良好的自然条件为农业发展提供了便利条件，农业发展成熟。2006年实现农业总产值81.66亿元，农业产业化进程稳步推进。工业工业35.60%?2006年全市工业增加值达到454.9亿元，比上年增加27.6，增速在全省六个主要工业城市中排第一位。?2006年工业对GDP的贡献率达到58.3%，比上年提高1个百分点；拉动GDP增长8.1个百分点，比上年提高0.7个百分点。第二产业,43.70%?六大产业集群共完成工业总产值390.65亿元，占全市工业总产值的比重达到72.5%。其中，建材、纺织、汽车及零部件、生物医药及食品工业集群工业总产值增幅均达到20%以上。第第三三产产业业Page28第产31、第产城市经济的重要组成部分，占到了GDP总量的35.6。各类专业服务业及金融服务业近年来增长十分迅速。地区生产总值地区生产总值绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况13 113 11313.613 513.814.4600亿元16地区生产总值地区生产总值10.210.713.113.11313.613.512.510.211.21313.912.2400500101214311317330370397455483561303.85.93.81002003004681.90100199920002001200220032004200520062007.1 602绵市产绵1-6绵阳市生产总值成都增长32、率绵阳增长率?随着西部大开发的推进，自2002年以来，绵阳市经济保持稳步发展的趋势，2002年以来国民生产总值增长率一直维持在12以上。年末全市实地生产总值亿按比价格计算比增%其增速度首次超过资料来源：绵阳市统计局Page29?2006年末，全市实现地区生产总值561亿元，按可比价格计算，同比增长13.9%，其增长速度首次超过成都GDP增长率。?2007年上半年，全市实现地区生产总值303.8元，同比增长12.2，国民经济继续保持强劲增长势头。绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况人均可支配收入水平人均可支配收入水平人均可支配收入水平人均可支配收入水平140001600030.00%26%80033、010000120001400015 00%20.00%25.00%62235841820190547179770810%13.60%10.00%5%8%4000600080005 00%10.00%15.00%622358416543493470422%7%6%020001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007.1-60.00%5.00%人均可支配收入(元)增长速度(%)人均可支配收入(元)增长速度(%)?经济持续稳定的发展使绵阳市人均可支配收入逐年稳步上涨，表明居民生活水平的不断提高。?2006年末人均可支配收入突破9000元同比增长10%。34、资料来源：绵阳市统计局Page30?2006年末人均可支配收入突破9000元，同比增长10%。绵阳市宏观经济状况绵阳市宏观经济状况人口数量人口数量人口数量人口数量单位万人单位：万人527.52529.07530.71533.3530535520.21518.36520.16521.755155205255105151999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年人口?绵阳人口增长率相对较低，19992006年人口平均增长比例为0.3，2000年人口出现负增长。?截至2006年绵阳总人口为533 3万人Page31资料来源：绵阳市统计局?截至200635、年，绵阳总人口为533.3万人。固定资产投资（2004年-2006年）绵阳房地产市场概况绵阳房地产市场概况绵阳固定资产投资绵阳固定资产投资?20042006年，绵阳固定资产投资稳步上涨平均增长率固定资产投资（2004年2006年）150.32181.35124.1924.80%25.40%21%15020020.00%25.00%30.00%绵阳固定资产投资绵阳固定资产投资涨，平均增长率24%。?随着2005-2006年不断优化投资结构和基本建设投资，2006年完成固定资产投资181 35亿元增长25 4%501005.00%10.00%15.00%181.35亿元，增长25.4%。0200436、年2005年2006年0.00%固定资产投资（亿元）同比增长房地产投资亿房地产投资25.0528.9937.8430.53040亿元203040%?2004年受国家宏观调控的影响，绵阳房地产开发同比下降3.9%；?2005年房地产市场呈现供需两旺的态势，房地产投资增长近16个百分点-3.915.701020-1001020房地产投资增长近16个百分点；?2006年由于绵阳房地产市场持续高温，房地产投资增长30.5%。Page32数据来源：绵阳市统计局2004年2005年2006年房地产投资（亿元）同比增长绵阳房地产市场概况绵阳房地产市场概况绵阳房地产投资概况绵阳房地产投资概况181 35亿元%37、绵阳房地产投资概况绵阳房地产投资概况124.19150.32181.35150200212225.0537.8428.9920201950100192002004年2005年2006年18固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）所占比例?由上图可看出，近三年绵阳房地产投资发展稳定，其占固定资产投资的比例保持在20%左右。Page33数据来源：绵阳市统计局绵阳房地产市场概况绵阳房地产市场概况绵阳房地产市场供销概况绵阳房地产市场供销概况绵阳房地产市场供销概况绵阳房地产市场供销概况单位：万平方米488.96419.12458.36518.45400500600188.92178.61195.5415738、.14240.47198.89143.43153.9410020030002003年2004年2005年2006年房屋施工面积 房屋竣工面积 房屋销售面积?近几年，绵阳房地产市场发展迅速。除2004年因宏观调控影响房地产市场受到影响外，房地产供应、销售市场均表现活跃，施工面积、竣工面积、销售面积逐年平稳递增。Page34数据来源：绵阳市统计局绵阳房地产市场概况绵阳房地产市场概况绵阳房地产市场商品房空置情况绵阳房地产市场商品房空置情况绵阳房地产市场商品房空置情况绵阳房地产市场商品房空置情况78 9890单位：万平米578.9872.545 3273.21.0-8.260708090-15-10-39、50545.322030405035-30-25-20-15-38.1010202003年2004年2005年2006年-45-40-35?20032006年，由于绵阳房地产市场旺盛的需求，除2005年增长1外，其空置面积总体上呈现下降趋势。尤其是2006年，商品房空置率下降38。空置面积同比增长（）Page35数据来源：绵阳市统计局绵阳房地产市场概况绵阳房地产市场概况绵阳住宅市场供需情况绵阳住宅市场供需情况绵阳住宅市场供需情况绵阳住宅市场供需情况单位：万平米450329.36347.47408.57300350400450203.25129.44133.12148.58167.38126.940、1143.43181.97222.081001502002500502003年2004年2005年2006年房屋施工面积房屋竣工面积房屋销售面积?20032006年，随着绵阳经济的持续发展，人民生活水平不断提高，以改善居住品质为主的刚性需求集中释放。期间房地产住宅市场发展迅速，供销两旺。房屋施工面积 房屋竣工面积 房屋销售面积Page36需求集中释放。期间房地产住宅市场发展迅速，供销两旺。数据来源：绵阳市统计局绵阳房地产市场概况绵阳房地产市场概况绵阳市住宅空置情况绵阳市住宅空置情况绵阳市住宅空置情况绵阳市住宅空置情况单位：万平米70059.0446.549.24-16.60%-5.56%40541、060700 3-0.2-0.1016.33203040-0.5-0.4-0.3-64.88%0102003年2004年2005年2006年-0.7-0.6?20032006年，绵阳房地产住宅市场刚性及投资需求旺盛，空置率持续下降。2006年，由于需求集中释放住宅空置率下降幅度较大达64 88空置面积同比增长Page37集中释放，住宅空置率下降幅度较大，达64.88。数据来源：绵阳市统计局绵阳房地产市场概况绵阳房地产市场概况绵阳房地产住宅市场价格绵阳房地产住宅市场价格单位：元/平米2000绵阳房地产住宅市场价格绵阳房地产住宅市场价格114112581399152716831200160020042、00400800002004年2005年2006年住房现房销售价格（元/平米）住房期房销售价格（元/平米）?20042006年，绵阳住宅销售价格稳步上涨。?现房销售价格以10左右的比例递增，期房售价在20052006年上涨10.2。原因主要是市场需求旺盛、土地价格上涨。Page38需求旺盛、土地价格上涨。数据来源：绵阳市统计局绵阳市住宅市场发展状况绵阳市住宅市场发展状况绵阳市住宅市场绵阳市住宅市场绵阳市住宅市场发展状况绵阳市住宅市场发展状况2030257425003000）27%?绵阳的住房市场经历了集团购房、安居房、商品房三个发展阶段。1998年、2002年1000150020002500价43、格（元/商品房三个发展阶段年年2003年、2006年2007年是三个大的快速增长期。?绵阳市2006年城区共有新开工项目62个，0500住宅2006年12月2007年10月总建设规模103万平方米，总投资11亿元。竣工项目92个，面积138万平方米。?房地产投资以住宅为主，占全部投资的按主城区数据统计90。?2006年开始，住宅价格明显上扬，2006年112月城区范围内住宅均价由每平方米1480元上涨到2030元。截至2007年10月，住宅均价达到了2547元，比年初增长了27。元。截至2007年10月，住宅均价达到了2547元，比年初增长了27。?2007年上半年，城区共发放商品房预售许可544、3件，批准上市销售商品房6690套，总面积57.51万平米。?2007年上半年城区进行商品房预售备案登记4248件，实现销售额11亿元。?上半年房屋现房交易6806件，面积81.27万平方米，成交金额16.7亿元。Page39?上半年房屋现房交易件，面积万平方米，成交金额亿元。?2007年上半年新建房屋竣工面积88.34万平方米。绵阳市住宅市场供求格局绵阳市住宅市场供求格局绵阳市住宅市场绵阳市住宅市场2006年住宅供销比较200）绵阳市住宅市场供求格局绵阳市住宅市场供求格局?2006年至今，绵阳市住房销售量增长快于上市量，整个市场呈现供不应求的局面，同时购买0100（单 位：万批准预售成交面积45、力旺盛，促使房价加速上涨。?地价上涨、通货膨胀的影响、开发节奏与销控节奏造成了供应偏紧的局面。?预计未来3年绵阳市住房均价仍将以每年超过0面积112.3178批准预售成交面积2007年上半年商品房供销比较?预计未来3年绵阳市住房均价仍将以每年超过15的比率高速增长。2007年上半年商品房供销比较100万）050（单位：批准预售成交面积Page40面积5744宏观环境对本项目发展的影响宏观环境对本项目发展的影响小结：宏观经济环境对本项目发展的影响小结：宏观经济环境对本项目发展的影响?西部大开发的背景下，随着成渝经济区、“新特区”地位凸显，成德绵作为四川首席经济带经济一体化和发展进程将进一步加速为46、本项目提供了良好的川首席经济带，经济一体化和发展进程将进一步加速，为本项目提供了良好的市场环境和发展机遇。?成绵峨城际铁路已进入实施阶段其建成通车将使绵阳与成都的联系更紧密?成绵峨城际铁路已进入实施阶段，其建成通车将使绵阳与成都的联系更紧密，大大扩展了本项目的市场辐射范围。?绵阳市的总体经济和旅游业发展态势良好未来随着城市地位的提升和居民消?绵阳市的总体经济和旅游业发展态势良好，未来随着城市地位的提升和居民消费能力的提高，本项目的潜在客户数量将进一步增加。Page41绵阳住宅板块分布绵阳住宅板块分布绵阳市住宅市场绵阳市住宅市场绵阳住宅板块分布绵阳住宅板块分布?目前绵阳市区住宅市城北片区城北片区47、场可以分为6大板块。?分别为市中心板块、城东板块、城西板块、市中心片市中心片城西片区城西片区城东片区城东片区城东板块、城西板块、城南板块、城北板块及科创园板块。区区城西片区城西片区城南片城南片?绵阳市民传统观念当中的市中心指的是“五桥以内”的区域。区区Page42?“五桥”指的是涪江上的科学城大桥、东方红大桥、富乐大桥、南山大桥和安昌河大桥。各住宅板块基本情况各住宅板块基本情况绵阳市住宅市场绵阳市住宅市场板块名称主要产品类型销售均价代表楼盘板块名称主要产品类型销售均价代表楼盘各住宅板块基本情况各住宅板块基本情况市中心高层电梯公寓目前暂无在售楼盘紫金峰庭、时代大厦、爱喜嘉年华城北板块高层电梯公寓48、，别墅，花园洋房4800凤凰城、小岛花园城、中房阳光水岸城南片区高层电梯公寓，别墅，花园洋房4000鸿越瑞阁、江岸山景二期、阳光曼哈顿城西片区别墅，花园洋房3500-4500富临卢卡美郡、岷山拾阶公馆城东片区别墅，花园洋房，小高层35004000元/平米芙蓉汉城、芙蓉金城、三汇绿岛科创园区别墅花园洋房45005000元/平米倍特林郡中华坊科创园区别墅，花园洋房45005000元/平米倍特林郡、中华坊Page43各住宅板块基本情况各住宅板块基本情况绵阳市住宅市场绵阳市住宅市场各住宅板块基本情况各住宅板块基本情况市中心市中心：推出的楼盘大多是底层商铺高层电梯公寓的形式，价格较高。新近开盘的项目较少49、未来仍以高层住宅和公寓为主开盘的项目较少，未来仍以高层住宅和公寓为主。城南板块城南板块：三江交汇之地，景观资源丰富，沿江两岸有大量的高品质楼盘，龙汇花园阳光曼哈顿等都出现了开盘疯抢局面位于城南的经开区整理出大汇花园，阳光曼哈顿等都出现了开盘疯抢局面。位于城南的经开区，整理出大量的土地，会陆续推出市场，这必将导致这一片区的房地产开发继续升温。城东板块城东板块：背靠富乐山风景区，几年前置信开发的芙蓉汉城带动了该区域的发展。目前以芙蓉汉城为中心形成了特色餐饮休闲区域，周边的芙蓉金城，三江绿岛等大盘也提升了该区域的品质。城西板块城西板块：区域内集中了较多高档楼盘和别墅。市政府的迁入、绵阳市高新区的发展50、长虹集团的带动，促进了该区域的发展。政府规划的高档绿色生态景观社区包含了本区域加之区域内教育产业发达拉动了本板块的发展Page44观社区包含了本区域，加之区域内教育产业发达，拉动了本板块的发展。各住宅板块基本情况各住宅板块基本情况绵阳市住宅市场绵阳市住宅市场各住宅板块基本情况各住宅板块基本情况城北片区：城北片区：目前最为火热的片区之一，集中了“绵阳奢侈品”的凤凰城、园林小区小岛花园城中房阳光水岸华腾碧水映象长虹世纪城等楼盘小区小岛花园城、中房阳光水岸、华腾碧水映象、长虹世纪城等楼盘。科创片区科创片区：是新兴的住宅片区，邻近成绵高速公路，交通便利。地势多为坡地科创片区科创片区是新兴的住宅片区，51、邻近成绵高速公路，交通便利地势多为坡地，适宜发展别墅和花园洋房。代表楼盘有中华坊、倍特林郡等。随着绵阳会客厅的规划出台和宜居城市建设的加速，政府在三江六岸集中规划了5处2500亩用于开发建设270万平米的非普通住房。未来在五桥以外、三江六岸、沿江地块第一界面、科创园区坡地内五桥以外、三江六岸、沿江地块第一界面、科创园区坡地内将会出现大量的高品质楼盘，将形成90m2以上户型为主的高档绿色生态景观社区。Page45市中心板块市中心板块各板块代表性楼盘各板块代表性楼盘市中心板块市中心板块【楼盘名称】：时代大厦【开盘时间】：05.12.10【具体位置】：临园干道与涪城路交处【开发商】：四川强华【平均价52、格】：住：2800元/平米（已售完）商：一楼40000/平方米，二楼20000/平方米。【楼盘简介】：项目总建筑面积67602平方米，占地面积7447.82平方米。由3层裙楼与7层主楼两个部份组成，现住房已全部售完，商铺少量剩余。商铺总面积近2万平方米，区间面积为1060平方米。【楼盘名称】：紫金峰庭【开发商】:绵阳市新华房地产公司【产品类型】:高层商业【产品类型】:高层商业【总户数】:252户，商4500平方米【面积区间】:69-235【平均价格】:住房2200元/平米，商业5000元/平米【开盘时间】:05 9 29现已售完Page46【开盘时间】:05.9.29，现已售完城北板块城北板块53、各板块代表性楼盘各板块代表性楼盘城北板块城北板块【楼盘名称】：凤凰城【开盘时间】：07年10月【开盘时间】年月【具体位置】：滨河北路【平均价格】：4500元/平米【开发商】：绵阳鸿运房地产开发有限公司【楼盘动态】：主体封顶现以销售80%位于绵阳市市中心核心区域【楼盘动态】：主体封顶。现以销售80%，位于绵阳市市中心核心区域，紧临涪江，建筑面积5万平方米，户型面积50-160平米，总户数281户。【楼盘名称】小岛花园城三期【楼盘名称】：小岛花园城三期【开盘时间】：待定【具体位置】：游仙区小岛（高水汉龙大桥头）【平均价格】：联排6000元/平米以上，双拼7000以上【开发商】绵阳小岛建设开发有限公54、司【开发商】：绵阳小岛建设开发有限公司【楼盘动态】：一期,二期销售完毕,三期排号结束，首批房源选房即将启动,一期入住率90%,二期入住率70%(投资居多)小岛花园城三期总净用地面积约172亩，总建筑面积近20万。住宅类建筑包括临江板式小高层点式高层联排别墅联排别墅（3636套套）Page47宅类建筑包括临江板式小高层、点式高层、联排别墅联排别墅（3636套套）、双拼别墅（14套）。双拼别墅（14套）。城东板块城东板块各板块代表性楼盘各板块代表性楼盘城东板块城东板块【楼盘名称】：芙蓉金城【开发商】：四川聚融房产【规模】：占地面积250亩总建筑面积26 8万【楼盘名称】：芙蓉汉城【具体位置】：一环55、路东段128号【占地面积】:153846 15平方米【规模】：占地面积250亩，总建筑面积26.8万，总户数2200户【规划指标】：容积率1.8，绿化率30【物业类别】：多层【停车泊位】约1100个【占地面积】:153846.15平方米【总建筑面积】:200000平方米【平均价格】：住房均价4000元/平米，商均价6500元/平米【开发商】：绵阳置信实业有限公司【停车泊位】：约1100个【开盘时间】：2007年8月【平均价格】：2900元/平米【楼盘简介】：一期二批次于07年11月初开盘。【开发商】：绵阳置信实业有限公司【楼盘简介】：住房售完，商铺销售80%以上，商铺均价6500元/平方米。占56、地面积317亩，总户数1100Page48城西板块城西板块各板块代表性楼盘各板块代表性楼盘城西板块城西板块【楼盘名称】：岷山拾阶公馆【开盘时间】：二期07年03月28日【具体位置】：普明北路566号【平均价格】：联排均价3500联排均价3500叠拼均价2950【开发商】：四川岷山实业集团【咨询电话】：80119988011999【咨询电话】：80119988011999【楼盘动态】：一期即将售罄，二期只剩下联排面积区间204-257.4平米，价格为76万-110万【楼盘名称】：富临卢卡美郡【开盘时间】：预计07年12月【具体位置】：富临山庄旁【平均价格】：待定【开发商】：富临房产【建筑风格】：57、地中海小洋楼【建筑形态】：独栋和双拼【楼盘简介】：项目紧邻500亩纯别墅区富临山庄。500亩社Page49区将为卢卡美郡提供丰富的配套。紧邻绵阳外国语学校，幼儿园及一家三星级的医院。城南板块城南板块各板块代表性楼盘各板块代表性楼盘城南板块城南板块【楼盘名称】：鸿越瑞阁城南【开盘时间】：06年11月19日【具体位置】：经开区滨江新城【平均价格】：住房均价3500元/平米【开发商】：鸿越房地产【楼盘动态】：二期销售完毕【楼盘简介】：产品形态包括多层，电梯和别墅，总户数6000余户。一期项目672户，现房，主力户型面积88至250平米。【楼盘名称】：阳光曼哈顿【楼盘名称】阳光曼哈顿【开盘时间】：0758、年11月20日以后【具体位置】：涪城区西河东路5号【平均价格】：待定【开发商】：绵阳市恒业房地产开发有限公司【开发商】：绵阳市恒业房地产开发有限公司【总户数】：约2000套【规划指标】：容积率3.63，绿化率37.3%【楼盘简介】占地面积80亩，总建筑面积20万平方米，由17栋高层建筑组成临安昌江与百盛购物中心人民公园遥相呼应Page50层建筑组成。临安昌江，与百盛购物中心、人民公园遥相呼应，是目前绵阳中心城区规模较大，迄今通过规划设计的第一高达百米的人居建筑，位置极佳的大型水岸高层社区。科创园板块科创园板块各板块代表性楼盘各板块代表性楼盘科创园板块科创园板块【楼盘名称】：中华坊【开盘时间】：59、一批次07年5月，二批次07年10月【具体位置】科创园九洲大道88号【楼盘名称】：倍特林郡【平均价格】：起价2688元均价3500元【具体位置】：科创园九洲大道88号【平均价格】：均价4000元/平米【开发商】：绵阳天府怡和置业有限公司【规划指标】：容积率0.84，绿化率31%，建筑密度29 83%【平均价格】：起价2688元，均价3500元【开发商】：绵阳倍特建设开发有限公司【规划指标】:容积率0.91，绿地率39%【物业类型】：双拼别墅双拼别墅、三、三拼别墅拼别墅、低层洋房度29.83%【户型区间】：多层花园洋房115140平方米，叠拼别墅140170平方米，联排别墅180255联排别墅160、80255平方米【楼盘动态】：以微派建筑形态和元素为主调，占地121 9亩一期总建筑面积55863 33平方米共【物类】双拼别墅双拼别墅拼别墅拼别墅低层洋房【户型区间】：90280，3期总户数175户【项目规模】：占地面积29640平方米，总建面积27978.44平方米地121.9亩，期总建筑面积55863.33平方米，共269户，目前销售95%以上。【楼盘介绍】：已销售95%以上。Page51绵阳别墅发展史绵阳别墅发展史绵阳相关市场研究高端别墅市场绵阳相关市场研究高端别墅市场绵阳别墅发展史绵阳别墅发展史?绵阳别墅最早出现2002年，多采用独栋的形式出现分布于高新形式出现，分布于高新区；?2061、04年绵阳出现了第一个纯别墅的大盘涪江沿岸涪江沿岸涪江沿岸涪江沿岸富临山庄，物业形态以独栋为主；?现在绵阳别墅主要集中分布在高新区，科创高新区高新区高新区高新区中分布在高新区，科创园区，安昌河，涪江两岸，由于政府规划限制，形态均已联排，双拼，叠拼为主，但小区环境，高新区高新区高新区高新区安昌河沿岸安昌河沿岸安昌河沿岸安昌河沿岸叠拼为主，但小区环境，配套设施大有改观。Page52绵阳相关市场研究高端别墅市场绵阳相关市场研究高端别墅市场1、供需情况、供需情况别墅名称总规模套数销售情况价格产品组成别墅名称总规模套数销售情况价格产品组成富临山庄500亩NA04年，已售完2000独栋、双拼（15050062、）卢卡美郡富临山庄494亩120预计07年11月6000联排，双拼（283 295）卢卡美郡 富临山庄（283-295）小岛花园城（三期）172亩50预计07年11月联排6000元/平米以上，双拼7000以上联排，双拼（350-416）中华坊124亩26907年5月，销售率95%4000联排，双拼（194-263）绵阳目前别墅供应不多，纯别墅项目较少，主要集中在富临、小岛等几大别墅区，销售绵阳目前别墅供应不多，纯别墅项目较少，主要集中在富临、小岛等几大别墅区，销售和和预订情预订情况况均比较理想。均比较理想。Page53和况和况2 成交及价格走成交及价格走势势分析分析绵阳市场研究高端别墅市场绵阳63、市场研究高端别墅市场绵阳相关市场研究高端别墅市场绵阳相关市场研究高端别墅市场2、成交及价格走成交及价格走势势分析分析由于供应不足，市场需求旺盛，别墅价格增长迅速。由于供应不足，市场需求旺盛，别墅价格增长迅速。2007年上半年商品房供销比较富临别墅价格变化富临别墅价格变化指指标标2004年年2002007年上半年商品房供销比较50100万）指指标标2004年年2007富临别墅价格变化2,000元/平方米6,000元/平方米050（单位：面积5744批准预售成交面积2006年绵阳住宅成交同比增长33，商品房空置率已由过去的29%下降到现在的5%,住宅销售基本不存在空置2006年住宅供销比较面积空置64、。100200单位：万 ）0（单面积112.3178批准预售成交面积3 高档住宅品高档住宅品质质研究研究绵阳市场研究高端别墅市场绵阳市场研究高端别墅市场绵阳相关市场研究高端别墅市场绵阳相关市场研究高端别墅市场3、高档住宅品高档住宅品质质研究研究别墅名称风格产品优点产品劣势别墅名称风格产品优点产品劣势富临山庄中式别墅1、营造了“绵阳富人区”的概念；2、价格在当时较为便宜，故销售情况良好。1、当时配套不完善，超市等生活配套欠缺；2、道路过于狭窄，绿化较差，建筑密度偏大，影响私密度影响私密度；3、多数别墅作为投资用途，空置率较高。卢卡美郡富临山庄地中海富临集团在绵阳的影响力的高端定位小区配套仅依靠于65、富临山庄的套设施包括游力以及项目的高端定位，项目又处于良好的地理位置，因此具有较强的竞争力山庄的配套设施包括游泳池，健身中心等，不能图凸现小区的档次小岛花城（期）欧格产多样化别与普住房小岛花园城（三期）欧洲风格1、产品多样化2、配套较为完善别墅与普通住房混居，私密性不好。中华坊以灰派建筑形态和元素为主调传统与现代融为一体目前交通不太方便Page55富临山庄富临山庄别墅代表性楼盘别墅代表性楼盘富临山庄富临山庄?地处绵阳西区普明北路南段，富临集团开发。?占地500余亩纯别墅社区?占地500余亩，纯别墅社区。?现以全部售完，均价在2000元/平米。?包含了独栋，联排，双拼，叠拼等形式。?包含了独栋，66、联排，双拼，叠拼等形式。?营造了“绵阳富人区”的概念，购买者大多为当地的私营老板和政府高官，当时配套不完善，超市等欠窄等生活配套欠缺，道路过于狭窄，绿化做的不是很好，建筑密度偏大，影响私密度，但因价格在当时较为便宜，故销售情况良好。较为便宜，故销售情况良好。?由于很大部分业主是做为投资，现在空置率较高。Page56富临卢卡美郡富临卢卡美郡别墅代表性楼盘别墅代表性楼盘富临卢卡美郡富临卢卡美郡?项目紧邻500亩纯别墅区富临山庄?总占地：494亩?总建筑面积22 6万平米?总建筑面积：22.6万平米?总户数:1439户?容积率：0.687?绿化率：58.7%?绿化率：58.7%?公共绿地：19万平米67、?建筑风格：地中海小洋楼?别墅采用联排和双拼设计套包括所著名学校绵外国学校幼?配套包括：一所著名学校（绵阳外国语学校），幼儿园，一家三星级的医院?项目一期分为四大组团：森林洋房，水岸别墅，云顶洋房，阳光公寓并配有商业中心?项目期分为四大组团：森林洋房，水岸别墅，云顶洋房，阳光公寓并配有商业中心?项目定于12月推出，定位于绵阳高端市场，别墅价格估计在6000左右，包含联排和双拼两种形态，此项目也包含了三种物业形态，但容积率控制在了0.687。?整个小区配套仅依靠于富临山庄的配套设施包括游泳池，健身中心等，不能图凸现小区的档次。但由于富临集团在绵阳的影响力以及项目的高端定位项目又处于良好的地理位置68、因此具有较强的竞争力Page57临集团在绵阳的影响力以及项目的高端定位，项目又处于良好的地理位置，因此具有较强的竞争力。别墅代表性楼盘别墅代表性楼盘富临卢卡美郡平面布局富临卢卡美郡平面布局富临卢卡美郡平面布局富临卢卡美郡平面布局?项目一期分为四大组团：森林洋房，水组团森林洋房水岸别墅，云顶洋房，阳光公寓并配有商业中心。米兰阳光公寓米阳光公寓托斯卡纳云顶洋房威尼斯水岸别墅奥尔塔森林洋房商业中心Page58商业中心富临卢卡美郡富临卢卡美郡威尼斯水岸别墅经典户型威尼斯水岸别墅经典户型别墅代表性楼盘别墅代表性楼盘富临卢卡美郡富临卢卡美郡威尼斯水岸别墅经典户型威尼斯水岸别墅经典户型?建筑面积：282.869、4平米?双流线设计双流线，最大限度地保证了居住方便和空间的通透?三重入户空间（私家花园入户平台玄关）重入户空间（私家花园入户平台玄关）?全明房间，每个房间均设有窗户，方便采光?拥有大幅观景窗和露台?每一户均靠近河流?每一户均靠近河流?处于小区中庭位置，注重观景效果?两层带下跃层次分明，设计独特又保证私密性?首创底跃户型，带来半地下庭院、后花园等多重庭院空间?露台环形布局Page59中华坊中华坊别墅代表性楼盘别墅代表性楼盘中华坊中华坊?项目位置：科创园九洲大道88号，到市区仅10分钟车程?开发商：绵阳市天府怡和置业有限公司?开发商：绵阳市天府怡和置业有限公司?总占地面积为121.9亩?总建筑面积70、：55863.33平方米?总户数：269户?总占地面积121 9亩?总占地面积：121.9亩?是一个纯别墅社区，分为联排和双拼两种形态，以联排别墅为主?户型面积区间：194263平方米?容积率:0.84?绿化率:31%?建筑密度:29.83%?中华坊采用中国民居形式，以微派建筑形态?中华坊采用中国民居形式，以微派建筑形态和元素为主调，将中国传统文化、独特的宅院结构与现代居家的功能性、舒适性和时尚性融合于一体?目前销售情况良好 一期销售率在95%均价Page60?目前销售情况良好.期销售率在95%，均价在4000元/平米中华坊中华坊别墅代表性楼盘别墅代表性楼盘中华坊中华坊?项目处于科创园片区，该71、片区被绵阳市政府定为绵阳纯居住高品质生活片区，地理位置优越，是个纯别墅社区没有其他物业形态存在是一个纯别墅社区没有其他物业形态存在。?风格在绵阳别墅市场上独树一帜，背靠万亩果园，形成背山而居的形态。价格上也有很大的优势，从3500到5000不等，建筑形态以联排为主，势，从到不等，建筑形态以联排为主，辅有少量的双拼。?不足之处在于周边的配套，周边没有超市，医院等便民设施，不通公交车。虽说这一片区未来发展前景很好如果配套不积极跟上的话会极大发展前景很好，如果配套不积极跟上的话会极大地影响品质。Page61中华坊户型分析中华坊户型分析别墅代表性楼盘别墅代表性楼盘中华坊户型分析中华坊户型分析?户型面积72、区间：194263?本户型建筑面积：259.36平米?本户型建筑面积平米?套内面积：250.42平米?独立的前厅后院设计，与室外自然环境充分融合，车库可以直接入户?独创二进式入户，邻里之间互不干扰Page62小岛花园城小岛花园城别墅代表性楼盘别墅代表性楼盘小岛花园城小岛花园城?整个小区总占地2026.65亩?建筑面积74.52万平方米?物业形态分为别复式别多寓高?物业形态分为：风景别墅，复式别墅，多层公寓，高层公建?建筑风格：欧洲风格?小岛花园城三期总净用地面积约172亩总建筑面积近?小岛花园城三期总净用地面积约172亩，总建筑面积近20万。?住宅类建筑包括:联排别墅、双拼别墅、板式小高层电梯73、公寓、点式高层电梯公寓。梯公寓、点式高层电梯公寓。?一期价格为2000多元/平米，现已达到6000元以上，在一期和二期分布有少量的独栋别墅，现以全部售完。?三期将在07年11月中旬开盘，联排价格预计在6000元/平米以上，双拼在7000元/平米以上。?小区配套：幼儿园，托儿所，中小学，银行，邮政，社区便利商业，休闲配套，运动健身，社区公园。Page63别墅代表性楼盘别墅代表性楼盘小岛花园城三期物业布局小岛花园城三期物业布局涪江涪江小岛花园城三期物业布局小岛花园城三期物业布局?三期容积率1.7。?总户数1406户。涪江涪江?小区配套商业：1.8万平米。?三期共有联排别墅36套、商业中心双拼别墅174、4套。商业中双拼别墅联排别墅涪江涪江多层花园洋房小高层涪江涪江高层Page64高层小岛花园城双拼别墅户型分析小岛花园城双拼别墅户型分析别墅代表性楼盘别墅代表性楼盘小岛花园城双拼别墅户型分析小岛花园城双拼别墅户型分析?户型面积：55413平米?户型面积553平米?采取对进式入户，保障私密性?超大全景式私家花园?下跃式庭院，花园满足个性需求?超大客厅，凸现主任生活格调?大面积的露台阳台亲近自然?大面积的露台、阳台，亲近自然?双主卧套房设计，满足对生活的更高要求?大主卧套房，带衣帽间、屋顶花园。Page654 别别墅市墅市场场的潜在供的潜在供应应板板块块绵阳相关市场研究高端别墅市场绵阳相关市场研究高75、端别墅市场4、别别墅市墅市场场的潜在供的潜在供应应板板块块供应板块高档住宅土地供应面积占比供应板块高档住宅土地供应面积占比绵阳会客厅规划21平方公里，别墅形态的产品预计800-1,000亩左右17小岛约1,000多亩17富临山庄约500亩9仙海湖约3,300亩（包括本案600亩在内）57合计合计5 8005 800亩亩100100合计合计5 5,800800亩亩100100未来未来10年别墅用地的潜在供应在年别墅用地的潜在供应在5 800亩左右亩左右其中仙海湖地区的供应占绵其中仙海湖地区的供应占绵未来未来10年别墅用地的潜在供应在年别墅用地的潜在供应在5,800亩左右亩左右，其中仙海湖地区的供76、应占绵其中仙海湖地区的供应占绵阳别墅市场供应的阳别墅市场供应的57。Page66别别墅市墅市场场的潜在供的潜在供应应板板块块竞竞争分析争分析绵阳相关市场研究高端别墅市场绵阳相关市场研究高端别墅市场别别墅市墅市场场的潜在供的潜在供应应板板块块竞竞争分析争分析1、从竞争板块上考虑：仙海虽然距离绵阳市区有一定距离，但从访谈的需求看到，别墅消费群体非常青睐该区域其环费群体非常青睐该区域，其环境有非常大的竞争力。2、通过市场了解到，由于受到政策的限制，绵阳纯别墅项目的供应主要还是在仙海湖区域；仅仙海湖地区获批独栋别墅。3、仙海湖占据了未来别是市场50的供应量，项目未来的竞争主要还是来自于区内的竞争；但据77、我们了解，另一公司获得的约2500亩土地多是背湖地Page67势，本案的资源要更优于该竞争地块。5 别别墅市墅市场场的潜在的潜在购买购买力研究力研究绵阳相关市场研究高端别墅市场绵阳相关市场研究高端别墅市场企业规模结构及数量调查企业规模结构及数量调查5、别别墅市墅市场场的潜在的潜在购买购买力研究力研究企业注册资金分类企业数量企业注册资金分类企业数量3亿元以上企业26家13亿元企业80家左右500万1亿元企业700多家500万1亿元企业700多家500万以下1万多家基基础资础资料来源料来源 绵绵阳融阳融资资投投资办资办公室提供公室提供基基础资础资料来源料来源：绵绵阳融阳融资资投投资办资办公室提供公78、室提供当地企业主、中高层管理人员、政府官员是绵阳当地高档别墅市场的主要购买力之一，根据绵阳企业结构和企业高层人员收入结构综合判断，年收Page68购买力之，根据绵阳结构和高层人员收结构综合判断，年收入在30万以上的群体有2万户左右。别墅市场的潜在购买力研究别墅市场的潜在购买力研究绵阳相关市场研究高端别墅市场绵阳相关市场研究高端别墅市场别墅市场的潜在购买力研究别墅市场的潜在购买力研究现有户数：现有户数：24万户未来万户未来6年新增户数：约年新增户数：约6万户万户家庭收入层次年收入所占比例潜在户数可承受的总价购买住宅类型家庭收入层次年收入所占比例潜在户数可承受的总价购买住宅类型高收入3050万8%79、约2.3万180-300别墅的潜在购买者中高收入1020万12%约3.5万60-120高档公寓产品的潜在购买者中等收入310万30%约8.7万18-60中高档公寓产品潜在购买者中低收入3万以下50%约14.5万18以下中档急经济基础资料来源：绵阳融资投资办公室提供基础资料来源：绵阳融资投资办公室提供根据绵阳市家庭收入结构测算，我们判断绵阳未来6年内有能力购买别墅的潜在家庭有2.3万户左右。6 6本案可吸纳的别墅套数本案可吸纳的别墅套数绵阳相关市场研究高端别墅市场绵阳相关市场研究高端别墅市场6 6、本案可吸纳的别墅套数本案可吸纳的别墅套数结合30万元以上收入高端收入者的抽样访谈和问卷调查，我们认80、为2.3万户的潜在购买群指标指标总需求套数总需求套数本案可分得的市场空间本案可分得的市场空间本案可吸纳的套数本案可吸纳的套数体中未来6年有12的比例会购买别墅。指标指标总需求套数总需求套数本案可分得的市场空间本案可分得的市场空间本案可吸纳的套数本案可吸纳的套数可承受180万总价以上的户数2880套10约288套可分得的市场份额是根据未来市场的潜在供应的比重和市场的成交比重给出。预测未来6-10年绵阳总供应的别墅约3,480-5,800亩，而本案600亩用地占供应的10比重，根据本案0年绵阳总供应的别墅约3,80 5,800亩，而本案600亩用地占供应的 0比重，根据本案的竞争力分析，我们认为获81、得的市场份额与供应比重相当，取10比例，由此可推算出本案在未来6年内可吸纳的当地市场的套数大约在280套左右，每年由本地客户消化的套数大约在46套左右Page70在46套左右。7 7关于绵阳当地别墅开发专业人士的访谈关于绵阳当地别墅开发专业人士的访谈绵阳相关市场研究高端别墅市场绵阳相关市场研究高端别墅市场7 7、关于绵阳当地别墅开发专业人士的访谈关于绵阳当地别墅开发专业人士的访谈访谈对象访谈对象富临集团总经理单单位位富临集团单单位位富临集团企业规模企业规模在绵阳本地最大的开发商对当地房价的看法对当地房价的看法绵阳属于综合实力比较强的一个城市，它的房价还有上涨的空间别墅开发主力面积别墅开发主力面82、积250-300平米高端人士对别墅需求高端人士对别墅需求环境，户型设计，开发商实力，品牌效应、信誉高端别墅客户群体的职业身份高端别墅客户群体的职业身份私营业主，还有政府高官，这两个群体的客户比较多高端别墅客户来源高端别墅客户来源绵阳本地为主，感觉这部分高端别墅群体增加速度很快，深圳、青海、新疆很多，成都比较少；外地来绵阳购买高端别墅的原因外地来绵阳购买高端别墅的原因（原原话记录话记录）绵阳本地人到深圳等城市打工或创业，收入也非常不错，他们觉得五千六千只能在当地买个亭子，还不如回家乡买套别墅放在这儿；还有就是到新疆这些外地企业去了后收入都不错了他们有落叶归根的想法（总结绵阳买别墅的主要Page783、1（原原话记录话记录）业去了后，收入都不错了，他们有落叶归根的想法。（总结：绵阳买别墅的主要是绵阳的“关系户”）续上续上绵阳相关市场研究高端别墅市场绵阳相关市场研究高端别墅市场续上续上高端客户对别墅风格的选择高端客户对别墅风格的选择中式风格把它做好了也会喜欢，西式风格做得很好他也会喜欢，欧式的，美式的都很喜欢，就看开发商的定位，和推出来的效果富富临临山庄山庄别别墅客墅客户关户关价格因素绵阳人接受的价格相对较差别墅电梯公寓的价格差距并大按富富临临山庄山庄别别墅客墅客户关户关注哪些因素注哪些因素价格因素，绵阳人接受的价格相对较差，别墅、电梯公寓的价格差距并不大，按道理它的价格应该是翻2倍，其实能高84、0.5倍都不错的了，市场还需要引导公司开发独栋别墅的公司开发独栋别墅的想法想法政策不允许，不准搞独栋别墅，绵阳只批了仙海一个地方，独栋现在很有市场，很多有钱人都想买想法想法很多有钱人都想买客户对户型的关注客户对户型的关注能感觉到一种生活奢侈享受，厨房大一点，卧室大一点，卫生间大一点对整体别墅市场的看对整体别墅市场的看法法整体营销显得还是不够，大盘很少，品牌、认知度很关键，外来客户法法别墅市场的对盘进度别墅市场的对盘进度每家推出的量都不多，大盘推出推出的量在20100套左右Page728 8关于别墅市场的需求访谈关于别墅市场的需求访谈绵阳相关市场研究高端别墅市场绵阳相关市场研究高端别墅市场8 885、关于别墅市场的需求访谈关于别墅市场的需求访谈访谈样本数量访谈样本数量25个访谈对象条件访谈对象条件年收入在30万以上的绵阳当地群体，年龄在3555岁之间；访谈对象职业访谈对象职业房地产企业老板企业高层领导政府官员私营企业主等访谈对象职业访谈对象职业房地产企业老板、企业高层领导、政府官员、私营企业主等访谈方式访谈方式面对面交流，每个样本访谈时间在1-1.5小时。访谈目的访谈目的了解当地高收入群体对高档别墅的购买力、购买意向、偏好等。Page73访谈结论访谈结论别墅需求访谈别墅需求访谈绵阳相关市场研究高端别墅市场绵阳相关市场研究高端别墅市场访谈结论访谈结论别墅需求访谈别墅需求访谈样本情况样本情况86、样本数25个，年收入在30万以上对绵对绵阳的看法阳的看法95以上的被以上的被访对访对象具有很象具有很强强烈的本地情烈的本地情节节，他他们认为绵们认为绵阳比成都更适宜居住阳比成都更适宜居住，并并对绵对绵阳的看法阳的看法95以上的被以上的被访对访对象具有很象具有很强强烈的本地情烈的本地情节节，他他们认为绵们认为绵阳比成都更适宜居住阳比成都更适宜居住，并并表示会长期居住在绵阳；表示会长期居住在绵阳；对当地房价的看法对当地房价的看法80以上的被访对象认为绵阳目前的房价比较合理，而且未来还会有比较平稳的增长。对仙海资源的看法对仙海资源的看法100的被访对象对仙海给予了极高的评价和表示出浓厚兴趣，他们一致87、认为仙海环境好，宁静;大多被访对象曾经有想过到仙海湖买地自建设房的想法。对购买别墅的态度对购买别墅的态度12的被访对象表示会购买别墅，而且首先考虑的是仙海板块，他们买别墅的目的主要是看重环境和投资升值目的主要是看重环境和投资升值目的。对绵阳现有别墅项目的看法对绵阳现有别墅项目的看法有意向购买别墅的被访对象认为绵阳目前别墅的品质不高，可选择的少，物业管理水平低，他们非常关注有好品质的别墅出现。可承受的心理价格可承受的心理价格有意向购买别墅的被访对象目前可接受本案的心理价位在50007000元每平方米可承受的心理价格可承受的心理价格有意向购买别墅的被访对象目前可接受本案的心理价位在5000700088、元每平方米，总价在200300万之间，他们参考的依据是比较绵阳其他的别墅楼盘的价格；喜欢的别墅产品喜欢的别墅产品有意向购买别墅的被访对象50选择独栋，50选择联排，面积在250-300平方米，总价在150-200万左右。Page74对高尔夫的认识对高尔夫的认识90的被访问者表示不打高尔夫，但以后也许会加入其中。仅10的被访者表示会打，周边有打高尔夫的朋友，但自己打的次数不多。典型访谈案例典型访谈案例1 1别墅需求者别墅需求者绵阳相关市场研究高端别墅市场绵阳相关市场研究高端别墅市场典型访谈案例典型访谈案例1 1别墅需求者别墅需求者访谈对象访谈对象私人企业主，曾经担任绵阳一房地产公司总经理年龄年龄89、50岁左右对绵阳的看法对绵阳的看法绵阳很适合宜居，会居住在绵阳对当地房价的看法对当地房价的看法房价目前比较稳定，但还会有上涨空间对仙海资源的看法对仙海资源的看法非常感兴趣对购买别墅的态度对购买别墅的态度正在寻找合适的别墅产品对绵阳现有别墅项对绵阳现有别墅项目前绵阳别墅的品质不高缺乏大型品牌开发商对目前的现有别墅不感兴趣认对绵阳现有别墅项对绵阳现有别墅项目的看法目的看法目前绵阳别墅的品质不高，缺乏大型品牌开发商，对目前的现有别墅不感兴趣，认为富林别墅缺水没山，环境不好；可承受的心理价格可承受的心理价格仙海的价格预期6000元/平方米左右；喜欢的别墅产品喜欢的别墅产品300平方米独栋喜欢的别墅产品90、喜欢的别墅产品300平方米独栋对高尔夫的认识对高尔夫的认识不打高尔夫对本案的测试对本案的测试对本案的资源很感兴趣直在关注和留意如果有项目出来定会购买Page75对本案的测试对本案的测试对本案的资源很感兴趣，一直在关注和留意，如果有项目出来，一定会购买。典型访谈案例典型访谈案例2 2别墅需求者别墅需求者绵阳相关市场研究高端别墅市场绵阳相关市场研究高端别墅市场典型访谈案例典型访谈案例2 2别墅需求者别墅需求者访谈对象访谈对象广告公司老板年龄年龄35岁左右对绵阳的看法对绵阳的看法绵阳人，喜欢居住在绵阳对当地房价的看法对当地房价的看法还会有上涨空间对仙海资源的看法对仙海资源的看法非常感兴趣，曾经考虑买91、地自建房对购买别墅的态度对购买别墅的态度在寻找合适的产品喜喜欢欢的的别别墅墅风风格格没有特别要求，只要产品吸引人都会考虑喜喜欢欢的的别别墅墅风风格格没有特别要求，只要产品吸引人都会考虑可承受的心理价格可承受的心理价格仙海的价格预期5000-7000元/平方米左右；喜欢的别墅产品喜欢的别墅产品250平方米联排对高尔夫的认识对高尔夫的认识不打高尔夫对本案的测试对本案的测试环境相当好，表示如果价格合理，会在这里购买联排。Page76绵阳别墅市场小结绵阳别墅市场小结别墅市场小结别墅市场小结绵阳别墅市场小结绵阳别墅市场小结?绵阳市别墅物业市场发展时间较短，整体市场尚在初级发展阶段，目前高端的代表性项目不92、多，市场供应量较少，且大多以类别墅形式存在。市场供应量较少，且大多以类别墅形式存在。?绵阳的别墅形态以联排、双拼为主，销售均价在40006000左右，独栋别墅数量有限，市场上缺乏真正高档次的经典项目。?当地别墅年成交量在300400套水平成交有加快趋势；?当地别墅年成交量在300400套水平，成交有加快趋势；?绵阳别墅主要集中分布在高新区，科创园区，安昌河，涪江两岸，主要利用江景和人造绿化景观，纯别墅项目较少。?绵阳别墅市场在产品形态、建筑风格等方面开始出现差异化的发展趋向。?绵阳别墅市场在产品形态、建筑风格等方面开始出现差异化的发展趋向。?随着别墅市场需求的增大，未来供应有上升趋势；现在绵阳93、房管局和建委申报的盘中，有1000多套别墅。?未来510年有大约50006000套别墅上市按市场总供应和需求水平绵阳未来每年新增供应?未来510年有大约50006000套别墅上市，按市场总供应和需求水平，绵阳未来每年新增供应约600800套。?绵阳外来的购买力占据了市场40以上的份额，外来购买人群呈逐年增加趋势。?从需求情况判断别墅市场表现乐观当地市场存在较大的别墅消费群体但主流消费群对价Page77?从需求情况判断，别墅市场表现乐观，当地市场存在较大的别墅消费群体，但主流消费群对价格比较敏感，需求产品在250-300平方米为主，总价150-200万。?近两年来绵阳市消费者对别墅产品的认同程度94、和投资意识开始提高，别墅市场发展潜力看好。第步第步 绵阳市场研究绵阳市场研究第第一一步步:绵阳市场研究绵阳市场研究1、高端别墅市场空间1、高端别墅市场空间供应供应/需求需求-供应供应/需求需求-价格-客户结构-竞争分析-价格-客户结构-竞争分析购潜力购潜力-购购买买潜力潜力2、高尔夫群体-2、高尔夫群体-球场状况球场状况-打球人数打球人数-打球人数打球人数-群体来源-群体结构-群体来源-群体结构3、旅游会议市场3、旅游会议市场-会议类型-会议群体-竞争分析-会议类型-会议群体-竞争分析-会议市场空间会议市场空间Page78会议市场空间会议市场空间4、总结4、总结1 1绵阳高尔夫发展基础绵阳高尔95、夫发展基础绵阳市场研究高尔夫消费群体绵阳市场研究高尔夫消费群体1 1、绵阳高尔夫发展基础绵阳高尔夫发展基础指标2003年2004年2005年指标2003年2004年2005年2006年2006年GDP增长（亿元）397455483561增长率10.2%11.2%13%13.9%机场客运量规划目标目前，机场年客运量在13万人次左右。规划2015年60万人次2020年达到80万人次目前已经开通上海、北京、广州等多条航线按4D标准设计目前已经开通上海、北京、广州等多条航线，按4D标准设计到目前,绵阳已同115个国家和地区建立了经贸、科技、人才与劳务合作往来关系,吸引了海内外2500多家企业来绵投资创96、业十五期间 绵阳招商引资到位情况名列四引了海内外2500多家企业来绵投资创业。十五期间,绵阳招商引资到位情况名列四川省前茅。沃尔玛、诺基亚、爱立信、摩托罗拉、西门子、拉法基、日商岩井、正大、华润、华能、梅林等一大批国内外知名企业纷纷在绵阳投资兴业。Page792当地高尔夫球场及消费群体当地高尔夫球场及消费群体绵阳市场研究高尔夫消费群体绵阳市场研究高尔夫消费群体2、当地高尔夫球场及消费群体当地高尔夫球场及消费群体绵阳当地目前还没有标准18洞以上的高尔夫球场，现仅有一个南湖公园高尔夫练习场，该练习场位于绵阳南面机场附近。南湖高尔夫训练球场南湖高尔夫训练球场会员人数500-600多人练习球道18个阳97、南面机场附近球道占用率节假日一般全满?通过该练习场的打球情况我们知道，目前在绵阳打球的客户大约有300多人。?访谈中我们了解到，由于绵阳没有标准18洞球场，当地球手会经常到成都及其他地方打球。?该练习场也曾经举办过一些小型的比赛，参赛人数30多人，以绵阳本地为主。?目前在绵投资的韩资企业已有10余家据上信息判断绵存在着部分高尔夫消费群体但这个并大估计潜在的消费群体有 00?据以上信息可以判断，绵阳存在着一部分高尔夫消费群体，但这个量并不大，估计潜在的消费群体有500-600人左右，绵阳本地人占绝大多数（超过80%），其余客户包括周边市县、成都市的高尔夫球爱好者，以及韩国三星集团在绵阳的管理人员98、等，同时也有仙海风景区内马来西亚客人。而经常下场打的大约在100人左右Page80左右。?该练习场虽在一定程度上满足了绵阳本地及周边高球爱好者的需求，但其相关配套、规模、档次、管理模式、球场维护等仍有待提升。3 3总结总结绵阳市场研究高尔夫消费群体绵阳市场研究高尔夫消费群体3 3、总结总结?由于绵阳没有标准的高尔夫球场，绵阳的高尔夫群体一般都外流到成都或其他地区打球；他地区打球；?在绵阳打球的群体一般是大型企业（长虹、九洲）的高层，以及部分绵阳的私营企业主他们一般有商务交际而打球需求；私营企业主，他们一般有商务交际而打球需求；?绵阳本地的高尔夫群体数量不大，通过合理预测，本地潜在打球人数在5099、0-600人经常下场打球有100人左右但这一数量每年保持这2030速度增600人，经常下场打球有100人左右，但这一数量每年保持这2030速度增长；?对本地消费发展趋势来看随着绵阳对外贸往来的频繁外来企业的增多?对本地消费发展趋势来看，随着绵阳对外贸往来的频繁，外来企业的增多，作为商务接待的主要目的，对本地球场的需求也会增加；?当地买高尔夫消费群体会有买别墅的需求但买别墅需求的消费群体不一定Page81?当地买高尔夫消费群体会有买别墅的需求，但买别墅需求的消费群体不定会打高尔夫。第一步:绵阳市场研究第一步:绵阳市场研究1、高端别墅市场空间1、高端别墅市场空间-供应/需求-价格-客户结构-供应/100、需求-价格-客户结构-竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析-购买潜力-购买潜力2、高尔夫群体-2、高尔夫群体-球场状况球场状况打球人数打球人数-打球人数打球人数-群体来源-群体结构-群体来源-群体结构3、3、旅游会议市场旅游会议市场旅游会议市场旅游会议市场-会议类型-会议群体-竞争分析会议类型-会议群体-竞争分析-会议市场空间会议市场空间Page82-会议市场空间会议市场空间4、总结4、总结绵阳旅游市场发展标绵阳旅游市场发展标绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场旅游发展目标旅游发展目标：根据绵阳市旅游发展绵阳旅游市场发展绵阳旅游市场发展目目标标旅游发展目标旅游发展目标：根据101、绵阳市旅游发展总体规划，绵阳市拟打造为：?以高科技旅游和生态旅游为主体的专题旅游目的地?四川省古蜀文化观光旅游和商务会议度假旅游的目的地议度假旅游的目的地?川西北的旅游中心Page83绵阳旅游会议市场概况绵阳旅游会议市场概况绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳旅游会议市场概况绵阳旅游会议市场概况?绵阳市的旅游产业主要分为三个板块，科技旅游、人文旅游、生态旅游。人文旅游、生态旅游。?科技旅游所占的份额最大，也是政府在着力打造和发展的方向，主要集中在主城区，典型的比如亚洲最大的“太空娱乐风洞”等人文旅游主要是三国文化大的“太空娱乐风洞”等。人文旅游主要是三国文化旅游、江102、油李白纪念馆江油李白纪念馆等，生态旅游包括王朗自然保护区、小寨子自然保护区等。?旅地位尬?绵阳的旅游地理位置比较尴尬，大多景点只是观光为主，旅游者停留的方式不是“旅游目的地式”的停留，而是“过境式”的停留。以绵阳周边和成都地区的一日游居多。景区酒店档次较低。?当地的酒店市场会议占有相当大的市场份额。?值得一提的是绵阳是游客从成都到九寨沟的必经之Page84点。这有利于带动本案的发展潜力。20062006年绵阳旅游市场介绍年绵阳旅游市场介绍绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场20062006年绵阳旅游市场介绍年绵阳旅游市场介绍45%45%台湾澳门?旅游经济快速发展。全年实103、现旅游总收2%8%澳门香港外国人入63.5亿元，增长40.9%，其中国内旅游收入达到62.45亿元，增长40.8%。?2006年绵阳共接待国内旅游者1031.572006年绵阳市入境游客来源结构年绵阳市入境游客来源结构?2006年绵阳共接待国内旅游者1031.57万人次，增长36.5%，入境游客6.89万人次。40%11%客房收入餐饮收入?入境游客主要来源于台湾和国外，但香港、澳门游客人数的增长率较高，未来所占比例会进一步增加。49%其他收入2006年绵阳市旅游设施经营收入结构年绵阳市旅游设施经营收入结构占比例会进步增加。?2006年绵阳旅游设施总营业收入3.78亿元，主要来自餐饮收入和客房收104、入。Page852006年绵阳市旅游设施经营收入结构年绵阳市旅游设施经营收入结构资料来源：绵阳市旅游局20062006年绵阳旅游市场介绍年绵阳旅游市场介绍绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场20062006年绵阳旅游市场介绍年绵阳旅游市场介绍6%5%?2006年绵阳市接待外国人共计1.86万人次。?主要的游客来源是亚洲的日本、韩国、马来西亚、45005000亚洲欧洲美洲新加坡、泰国等地，占到了入境游客数量的89。2481449327752938300035004000450089%310067415002000250030003044825431522251251236105、741353905001000日本韩国印尼西亚加坡泰国印度英国法国德国大利瑞士罗斯美国拿大利亚Page86日本韩国印尼马来西亚新加坡泰国印度英国法国德国意大利瑞士俄罗斯美国加拿大澳大利亚资料来源：绵阳市旅游局2007年年19月绵阳市主要旅游景点经营情况月绵阳市主要旅游景点经营情况绵阳周边旅游度假分布与现状绵阳周边旅游度假分布与现状绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场?2007年13季度，绵阳市共接待国内外游客1035 6万人次比去年同期增长景区接待人数（万人次）同比（%）营业收入（万元）同比（%）景区接待人数（万人次）同比（%）营业收入（万元）同比（%）2007年年19106、月绵阳市主要旅游景点经营情况月绵阳市主要旅游景点经营情况绵阳周边旅游度假分布与现状绵阳周边旅游度假分布与现状外游客1035.6万人次，比去年同期增长28.73%。?从右表可见，仙海风景区的营业收入七曲山大庙42.818.991200-33.11窦团山32.8711.982290.2469.44猿王洞39.8620.354068.82-12.84位居首位，在接待人数上亦位于前列，说明仙海风景区在绵阳当地的知名度较高。温泉度假区30.6825.703677.80-9.02仙海风景区35.3652.934242.008.21仙海风景区35.3652.934242.008.21游仙老龙山99 194 107、932975 00117 95高。?李白纪念馆也处于稳步发展的现状，但是从其年接待量来看，“李白”文化未被充分挖掘此深度发扬诗仙李白游仙老龙山99.194.932975.00117.95平武报恩寺17.851.932247.00148.03安县寻龙山9.9529.37558.0010.8未被充分挖掘，因此深度发扬诗仙李白的文化底蕴是本项目发展的一个契机。李白纪念馆20.1325.99187.798.86李白纪念馆20.1325.99187.798.86江油佛爷洞26.218.10484.7083.95王朗自然保护区5.17169.142295.00354.96Page87资料来源：绵阳市旅游局108、护区5.17169.142295.00354.962 绵绵阳酒店会阳酒店会议议市市场场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场2、绵绵阳酒店会阳酒店会议议市市场场2006年绵阳市星级酒店供应情况2006年绵阳市星级酒店供应情况星级数量客房床位星级数量客房床位?绵阳市现有星级酒店40家，以二星级、三星级酒店为主，目前尚无经过官方认证的五四星511171839三星1013612480二星2015332796星级酒店为，目前尚无官方认证的星级酒店。?近几年来客房整体出租率稳步上升，2006年星级酒店整体客房出租率67%四星级酒一星5169331合计4039727031年星级酒店整109、体客房出租率67%，四星级酒店的客房入住率为67.8%。?2006年绵阳共接待旅游者156.86万人次，?年绵阳共接待旅游者万人次，总接待量193.20万人天，平均每天接待5426人。?从旅游接待能力来看绵市有客房25%4%四星?从旅游接待能力来看，绵阳市现有客房3972间，床位7031个，基本能够满足旅游接待的需求。33%38%四星三星二星一星Page88?四星级酒店的会议接待比率基本占到36左右。33%星2006年绵阳市星级酒店床位数量比例酒店分布情况酒店分布情况绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场酒店分布情况酒店分布情况?绵阳市城区现有星级酒店17家，集中了全市主110、要的三星和四星级酒店，客房数量达占全市的58.31%，是旅游商务和四星级酒店，客房数量达占全市的%，是旅游商务接待的主要区域。行政区数量行政区数量城区17江油7城区酒店数量客房床位床位数占全市比例城区酒店数量客房床位床位数占全市比例四星4851136874.39%三台5安县4梓潼3三星4654122549.40%二星9953174962.55%合计24 843428 3%平武2北川1盐亭1合计172458434258.31%?城区以外，安县还有一座4星级酒店（绵州温泉酒店），江油有4座3星级酒店安县和梓潼各有座3星级酒店Page89盐亭1合计40合计40资料来源：绵阳市旅游局4座3星级酒店，安111、县和梓潼各有一座3星级酒店。市高星级酒店分布市高星级酒店分布绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场市市区区高星级酒店分布高星级酒店分布四星级酒店四星级酒店41长虹大酒店2王子大酒店3绵州大酒店13214富乐山九州国际酒店2三星级酒店三星级酒店1桃源大酒店2临园宾馆Page90现有四星级酒店现有四星级酒店绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场现有四星级酒店现有四星级酒店富乐山九州国际酒店王子大酒店绵州酒店富乐山九州国际酒店王子大酒店绵绵州酒店长州温泉酒虹大酒店Page91店酒店基本情况酒店基本情况绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议112、市场酒店基本情况酒店基本情况酒店名称开业时间酒店等级房间数量平均入住率主要客户来源配套服务设施会议接待比率酒店名称开业时间酒店等级房间数量平均入住率主要客户来源配套服务设施会议接待比率富乐山九洲国际酒店1997四星19269政府接待的客人为主，商务会议客人、少量旅游网球场、健身房、棋牌室、游泳池、浴足房、美容美发、商场、KTV55%绵州酒店1997四星29570散客和市区的商务会议客人为主（不接待旅行团）游泳池、演艺吧、茶座、足浴馆商务中心健身房40%绵州酒店1997四星29570人为主（不接待旅行团）浴馆、商务中心、健身房40%王子大酒店1999四星22868旅行团及散客为主，会议很少健身房113、商务中心、茶楼15%属于商务性酒店，高尔夫推长虹大酒店1998四星21067长虹集团的客户为主，部分散客杆练习场，保龄球场馆，壁球馆，乒乓球馆，网球馆。30%绵州温泉酒店2002四星23265商务会议客人，周末有较室内室外温泉、游泳池、桑拿室、水疗中心、健身房、40%店2002四星23265多休闲游客商务中心、网球场40%桃源大酒店1997三星16265散客,旅行团保龄球场馆,桑拿浴室-临园宾馆1958三星26965会议,散客,旅行团，部分政府接待商务中心、茶座25%Page921958三星26965政府接待商务中心、茶座25%酒店平均房价及服务内容酒店平均房价及服务内容绵阳市场研究绵阳市旅114、游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场酒店平均房价及服务内容酒店平均房价及服务内容酒店名称门市价协议价主要服务内容酒店名称门市价协议价主要服务内容富乐山九经济间316；高级间1160；经济间168；高级间360；富乐山九洲国际酒店经济间；高级间；豪华间1360；豪华套间2160；总统套房16000经济间；高级间；豪华间4206；豪华套间800；总统套房12800住宿、餐饮、宴会、会议、健身绵州酒店豪华标间660；商务单人间880；商务标间880豪华标间280；商务单人间438；商务标间438住宿、餐饮、宴会、会议、健身王子大酒店普通标间680；中式标间（带液晶电脑）680；行政标间：880普115、通标间240；中式标间（带液晶电脑）318餐饮，住宿会议（只有一个会议室，容纳120人，接待会议较少），长虹大酒普通标间660套房1680普通标间268套房698住宿餐饮健身长虹大酒店普通标间660；套房：1680普通标间268；套房：698住宿、餐饮、健身绵州温泉酒店普通标间：688单人间：788周一到周五440，周末550会议，餐饮，住宿，温泉桃源大酒高级标间：380218高级标间：180桃源大酒店高级标间：380218商务标间：418238高级标间：180商务标间：220会议，餐饮，住宿临园宾馆一号楼标准间:298贵宾楼标准间:488一号楼标准间:160贵宾楼标准间:240,贵宾套房：5116、94餐饮，住宿，婚宴Page93酒店餐饮消费及会议接待情况酒店餐饮消费及会议接待情况绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场酒店餐饮消费及会议接待情况酒店餐饮消费及会议接待情况酒店名称餐饮类型餐饮消费价格会议接待设施及价格酒店名称餐饮类型餐饮消费价格会议接待设施及价格富乐山九洲国际酒中餐（川菜、地方风味）总餐位数890位。会议用餐7桌以上800元/桌自助餐50人以上60元/人；雅间用餐会议人均消费：8001000元。10个会议室从40平米到510平米最大的会议厅西川洲国际酒店地方风味）、西餐、韩国菜/桌，自助餐50人以上60元/人；雅间用餐中午80元/人，晚餐100元/人，117、从40平米到510平米。最大的会议厅西川堂可容纳200人，价格6000元/天绵州酒店中餐、西餐午餐（自助餐）45元/人，晚餐（桌餐）50元/人三楼山海厅会议室（容纳120人），价格2400元/天王子大酒店中餐、西餐人均消费最低40元。自助餐消费50元/人（40人以上）豪华包间有5个最低消费800元四楼四海苑面容纳120人。价格1800元/天长虹大酒中餐、西餐自助餐人均最低消费38元/人，圆桌最低大型会议室（150人）半天1500全天2500。中型会议室（120人）半天1200全天2000长虹大酒店中餐、西餐自助餐人均最低消费38元/人，圆桌最低消费为50元/人中型会议室（120人）半天1200118、全天2000。小型会议室（100人）绵州温泉酒店中餐（川菜、粤菜）、西餐周一到周五（包吃包住泡温泉）：270元/人/天。周末：290元/人/天。会议室一大七小，面积从24到400平米不等，价格从8003000元/天桃源大酒店中餐、西餐桌餐400元/人。自助餐（至少100人）35元/人5楼A会议室700元/天，50-60人。5楼B会议室700元/天，50-60人。12楼大会议室1500元/天，180人。中餐西餐自助餐厅（150人）30元/人。宴会厅礼堂：150人1440元/天一号会议室40人Page94临园宾馆中餐、西餐(150人)500元/桌，小吃套餐厅（150人）35元/人礼堂：150人14119、40元/天，号会议室40人320元/天，二号会议室40人320元/天。酒店主要客源及销售网络酒店主要客源及销售网络绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场酒店主要客源及销售网络酒店主要客源及销售网络酒店名称主要客户来源主要消费方式配套服务设施酒店名称主要客户来源主要消费方式配套服务设施富乐山九洲国政府接待的客人为主，商务政府会议（包括绵阳的人大政协会议都在此举行）政府接网球场、健身房、棋牌室、游泳池、富乐山九洲国际酒店政府接待的客人为，商务会议客人、少量旅游这协会议都在此举行），政府接待，婚宴、少量的旅行团接待网球场健身房棋牌游泳浴足房、美容美发、商场、KTV绵州酒店散客和120、市区的商务会议客人为主（不接待旅行团）婚宴、会议、散客住宿游泳池、演艺吧、茶座、足浴馆、商务中心、健身房王子大酒店旅行团及散客为主，会议很少旅行团住宿为主、散客住宿为辅健身房、商务中心、茶楼长虹大酒店长虹集团的客户为主，部分散客住宿、长虹集团的内部会属于商务性酒店，没有配备电脑，配有高尔夫推杆练习场，保龄球场馆，壁球馆乒乓球馆网球馆目前处长虹大酒店长虹集团的客户为主，部分散客散客住宿、长虹集团的内部会议、商务接待壁球馆，乒乓球馆，网球馆。目前处于装修期间剩余标间80个标间，20间豪华间，10个套间绵州温泉酒店商务会议客人，周末有较多商务会议为主泡温泉的客人室内室外温泉、游泳池、桑拿室、水疗中心121、健身房商务中心网球场绵州温泉酒店商务议客周末有较多休闲游客商务会议为主，泡温泉的客人疗中心、健身房、商务中心、网球场、羽毛球场桃源大酒店散客,旅行团以住宿接待为主保龄球场馆,桑拿浴室临园宾馆会议,散客,旅行团，部分政以住宿接待为主，兼有少量政商务中心茶座Page95临园宾馆议客 旅行部府接待宿接待兼有府会议商务中心、茶座富乐山九州国际酒店富乐山九州国际酒店绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场富乐山九州国际酒店富乐山九州国际酒店西餐厅外?富乐山九州国际酒店是目前绵阳最高档的酒店，也是政府的大型会议和各类高规格接待的首选酒店。外景?酒店位于城东的富乐山风景区，占地225亩，122、以现代简约风格的别墅式建筑为主，有5幢独立别墅作为客房。?酒店距市中心4公里（10分钟车程），距九寨沟5小时车程，峨嵋山 小时车总统套房距峨嵋山4小时车程。?酒店主楼高4层，大厅采用超静音、全新风地热式中央空调，拥有1部客用电梯。酒店全部采用了客房智能化管理系统、中央空调系统、消防联动系统等设备。房外景豪豪豪豪豪中央空调系统、消防联动系统等设备。?酒店目前正在实施改建扩建工程，工程占地72亩，预计2009年完成。豪华间（别房间类型经济间高级间房间类型经济间高级间豪豪华间华间豪豪华套间总统套间华套间总统套间房间数量605167141装修标准三星五星五星五星五星挂牌价（元）316116013602123、16016000Page96别墅）挂牌价（元）31611601360216016000优惠价（元）16836042080012800富乐山九州国际酒店富乐山九州国际酒店绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场富乐山九州国际酒店富乐山九州国际酒店健身中?餐饮总餐位数890位设有特色雅间25个餐位260酒店服务设施酒店服务设施中心?餐饮总餐位数890位。设有特色雅间25个，餐位260个。有观光电梯一部，所用雅间均配备液晶电视、豪华家私、独立卫生间及专业传菜口。西餐厅面积260m2,可容纳120人就餐宴会厅5102风味餐厅802网球可容纳120人就餐，宴会厅510m2，风味餐厅8124、0m2，韩国首尔餐厅m1002。?酒店的康体娱乐设施有：网球场、健身房、棋牌室、场?酒店的康体娱乐设施有网球场、健身房、棋牌室、游泳池、浴足房、美容美发、商场、KTV等；?酒店与富乐山风景区达成了协议，入住酒店的客人可免进游练露天泳以免费进入风景区和公园游玩、晨练。?酒店的健身中心位于富乐山风景区内，于2007年8月开业，内设网球、乒乓球、篮球、瑜珈等。健身中心按Page97池开业，内设网球、乒乓球、篮球、瑜珈等。健身中心按照会员制进行管理，会员的年费为29800元。绵州温泉酒店绵州温泉酒店绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵州温泉酒店绵州温泉酒店?绵州温泉酒店位于绵125、阳千佛山、罗浮山旅游开发区内，由绵阳市投资控股（集团）公司与四川汉龙集团共同投资1.4亿元兴建。酒?酒店拥有四星级标准装修的豪华标间128间，豪华单人间23间，标准套房3套，豪华套房5套，别墅5栋，普通标间50间，温泉客房18间套。店水疗中?标间门市价680元，周一至周五协议价440元，周末协议价550元。会议客人住宿价格平时270元/天，周末290元/天（其中包含了餐饮、住宿、温泉洗浴的费用）。?入住客人可免费到酒店水疗中心进行温泉洗浴心温泉?入住客人可免费到酒店水疗中心进行温泉洗浴。?酒店以温泉为特色，冬季高峰期入住率可达到95以上。会议厅类型面积（m会议厅类型面积（m2 2）容量(人)价126、格（元/天）容量(人)价格（元/天）酒店会议设施及价格酒店会议设施及价格多功能厅40030030001#会议厅82242#3#会议厅9080800会议厅Page985#6#会议厅10540901200贵宾接待厅30123 3当地旅游会议市场需求类型与特征研究当地旅游会议市场需求类型与特征研究绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场3 3、当地旅游会议市场需求类型与特征研究当地旅游会议市场需求类型与特征研究会议群体类型需求特征对应的市场产品市场的供求情况会议群体类型需求特征对应的市场产品市场的供求情况企业会研讨会政?规模大要求会议室大；绵州大酒店富需求旺盛企业会议研讨会、政府127、会议、年会、工作会等?规模大，要求会议室大；?一般是政府、事业单位；?对会议软件与硬件设施要求高；?一般在市中区或市郊，交通便利；绵州大酒店、富乐山大酒店、桃园大酒店等需求旺盛利；奖励型会议员工福利旅游、拓展训练、部门培训会议等?对酒店设施要求不高或无住酒店需求；?强调有自然山水，游乐设施；周边景区，如仙海风景区供需基本平衡训会议等?对会议设施要求不高?多为企业事业单位；招待会议招待客户、经销商、高?对酒店设施要求很高，讲求环境和档次；绵州、温泉、富乐山有未被满足的空白议经销商、高层领导等境和档次；?注重身份与体面；?注重私人空间与隐蔽性；?注重酒店的配套及软件设施?会议室要求不大；乐山白Pa128、ge99?会议室要求不大；4 会议旅游市场会议旅游市场深度深度访谈访谈绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场4、会议旅游市场会议旅游市场深度深度访谈访谈会议旅游会议旅游根据对成都中青旅和绵阳假日旅行社中高层管理人员的访谈，了解到四川省高端会议旅游市场每年有约11万组，绵阳高端会议近7000组，会议平均每组有3060人（中位数为45人）。高高端端市场总量市场总量会议旅游市场的需求比较大。高端会议高端会议?高端会议旅游是指人均消费在700元/人.天以上的会议。?高端会议旅游的住宿要求是高级酒店（至少星级）端端会议会议高端会议高端会议消费情况消费情况?高端会议旅游的住宿要求是高129、级酒店（至少星级）。?高端会议对于会议室的要求非常高。?对于其它配套的要求休闲娱乐、餐饮等与高端会议的品位、身份等相匹配。旅游情旅游情消费习惯消费习惯分析：分析：接受车程范围：接受车程范围：一般为个小时。时间与消费：时间与消费：旅程时间平均为.天况况客户结构客户结构分析：分析：接待经销商类50，接待政府部门或者金融行业的领导类33，其它17。近两年高端会议旅游需求保持年15-20的增长率预期未来3年仍将保持该增速Page100其它：其它：近两年高端会议旅游需求保持年15-20的增长率，预期未来3年仍将保持该增速。未来经开区的高星级酒店（五星级）供应估计有两家。3 3深度访谈深度访谈绵阳市场研究130、绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场3 3、深度访谈深度访谈典型案例研究1商务招待需求群体访谈对象访谈对象中小型企业老板年龄年龄50岁左右行业行业西金科技（水泥分离器）公司员工公司员工100多人招待需求招待需求经常要招待客户或经销商，每周基本会有一两次商务招待费用商务招待费用60万/年。人均标准大约1500元/人；招待地点招待地点看客户停留的时间，一般在绵州或者富乐山对绵阳商务招待设施的看法对绵阳商务招待设施的看法绵阳目前选择太少，有些客户如果要停留一两天，那能招待他们的地方就很少；周边远点的景区招待设施上不了档次；对仙海项目的对仙海项目的表示非常感兴趣，他认为绵阳就是缺一个能有健131、康运动和休闲的高档项目，如果有这样测试测试的项目一定会把客户带去，自己也想去；曾经到仙海考察过，想举行一次员工拓展训练大会，但发现那的酒店规模不够而放弃；市场空间市场空间：绵阳商务招待的场所太少，基本集中在市中心，无法满足企业更多层次的商务Page101招待需求。象这类需要拓展市场销售渠道而产生商务招待的企业在绵阳有几千家，需求量非常大。典型案例研究典型案例研究2 2会议招待需求会议招待需求绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场典型案例研究典型案例研究2 2会议招待需求会议招待需求访谈对象访谈对象长虹集团企业会议接待负责人行业行业电器制造和销售会议情况会议情况举办会议非常132、频繁，如销售会议、协调会议，分析会议，员工培训每月平均有12次会议举办点会议举办点除利用自身的酒店外，还与绵阳周边的景区酒店签订了协议，如猿王洞，安县罗浮山温泉酒店会议人均标准会议人均标准500-1000元/人对仙海项目的测试对仙海项目的测试公司对仙海湖的环境比较感兴趣，公司曾经高率购在仙海湖买地为高层建设别墅；高层一般比较喜欢住别墅型的酒店，喜欢清净；市场空间市场空间：绵阳类似长虹这种频繁举办会议的大型企业不下100家，如果算上注册资金500万元以上一亿元以下的企业有800多家，仅企业这一块的市场需求而主要接待Page102会议的四星级酒店仅23家，会议市场的需求空间还很大。5 5总结总结绵133、阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场?会议接待：会议接待市场比较大。?绵阳的商务会议接待层次比较丰富，高层次的有国家部委的大型会议及商务。5 5、总结总结?绵阳的商务会议接待层次比较丰富，高层次的有国家部委的大型会议及商务。?绵阳的高端酒店入住率比一般酒店较高，整个酒店行业的平均入住率达67.8%。考虑到未来的供应和需求及竞争等多种关系，我们认为绵阳未来的会议市场的空间仍比较大。考虑到未来的供应和需求及竞争等多种关系，我们认为绵阳未来的会议市场的空间仍比较大。通过市场研究通过市场研究对本项目的酒店市场空间预测如下对本项目的酒店市场空间预测如下：通过市场研究通过市场研究，对134、本项目的酒店市场空间预测如下对本项目的酒店市场空间预测如下：Page103酒店预测酒店预测方法方法：绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场绵阳市场研究绵阳市旅游会议市场酒店预测酒店预测项目预测指标项目预测指标国内（2006年）1031.57国外（2006年）6.89合计（2006年）1038 46方法方法：1、通过过去五年的旅游人数增长，预测预测未来5年新增接待旅游人数；2假设目前的高端酒店开房率67 8维持不合计（2006年）1038.46过去5年接待旅游人数年均增长率15.50%2011接待旅游人数预测(万人)21352011接待旅游人数预测(万人)213520112011年酒店需求数量预测年酒店135、需求数量预测（间间）173917392、假设目前的高端酒店开房率67.8维持不变，推算未来5年为满足新增市场需求从而需要增加的酒店客房数量；20112011年酒店需求数量预测年酒店需求数量预测（间间）17391739绵阳市4、5星级酒店房间每天需求数量11172011年4、5星级酒店房间每天需求数量2296绵阳4星级酒店行业平均入住率67.80%20112011年年4 45 5级酒店房间每新增需求数级酒店房间每新增需求数173917393、扣除已确认未来五年将供应的酒店客房数量，以及潜在供应的数量；4、得出项目的酒店市场空间。20112011年年4 4、5 5星星级酒店房间每级酒店房间每天天新136、增需求数新增需求数17391739规划中潜在供应预测（间）规划中潜在供应预测（间）14001400经开区2经过市场预测与计算，本项目未来五经过市场预测与计算，本项目未来五年的酒店客房市场空间为年的酒店客房市场空间为339339间间绵阳会客厅2其它1平均每个酒店间数280小计1400小计1400年的酒店客房市场空间为年的酒店客房市场空间为339339间间。建议本项目建设1间五星级酒店，客。建议本项目建设1间五星级酒店，客房数约房数约230230间间Page104未来5年可发展空间339未来5年可发展空间339房数约房数约230230间间。第步第步 绵阳市场研究绵阳市场研究第第一一步步:绵阳市场研137、究绵阳市场研究1、高端别墅市场空间1、高端别墅市场空间供应供应/需求需求-供应供应/需求需求-价格-客户结构-竞争分析-价格-客户结构-竞争分析购潜力购潜力-购购买买潜力潜力2、高尔夫群体-2、高尔夫群体-球场状况球场状况-打球人数打球人数-打球人数打球人数-群体来源-群体结构-群体来源-群体结构3、旅游会议市场3、旅游会议市场-会议类型-会议群体-竞争分析-会议类型-会议群体-竞争分析-会议市场空间会议市场空间Page105会议市场空间会议市场空间4、总结4、总结绵阳市场对的本案的支撑程度绵阳市场对的本案的支撑程度绵阳市场研究总结绵阳市场研究总结绵阳市场对的本案的支撑程度绵阳市场对的本案的支138、撑程度?绵阳本地及周边市场对别墅的购买力不可忽视，通过需求供应测算，本案在未来6年内可吸纳当地市场约280户别墅单元；?当地高尔夫存在一部分高尔夫消费群体，这个群体的基数在不断增长，目前潜在的打球群体至少有500600人，未来仍会保持较快速度增长；?绵阳会议市场发展潜力很大,高端会议、商务招待性的度假需求存在着发展空间。第二步第二步:成都宏观经济概况成都宏观经济概况/成都及周边相关市场研究成都及周边相关市场研究第二步第二步:成都宏观经济概况成都宏观经济概况/成都及周边相关市场研究成都及周边相关市场研究1 1、市场可行度研究通过市场研究验证本案的可行度.、市场可行度研究通过市场研究验证本案的可行139、度.-高尔夫行业发展前景研究；-与本案类似特征项目的案例发展验证；-高尔夫行业发展前景研究；-与本案类似特征项目的案例发展验证；-成都高尔夫（包括高尔夫住宅、球场等）发展前景研究；-旅游（会议）市场研究；-成都高尔夫（包括高尔夫住宅、球场等）发展前景研究；-旅游（会议）市场研究；2、需求访谈通过需求访谈寻找需求空间3、本案的需求空间预测4、竞争分析2、需求访谈通过需求访谈寻找需求空间3、本案的需求空间预测4、竞争分析通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在5、总结5、总结Page107成渝经济区正式浮出水面成渝经济区正式浮出水面成都市宏观经济概况成都市宏观经140、济概况成渝经济区正式浮出水面成渝经济区正式浮出水面?2007年3月，在国家发改委和国务院西部地区开发领导小组办公室组织编制的“西部大开发十一五规划”中，首次明确提出建设“成渝经济区”。?成渝经济区：依托重庆和成都两个特大城市，重点发展重大装备制造、高技术、水电、特色农副产品生产加工、天然气化工、特色旅游产业，加快建设长江上游生态屏障。津沪新区建区至今生产总值对比图?2007年6月9日，成都与重庆市同时成为全国统筹城乡综合配套改革试验区，成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后的国家综合配套改革试验区成渝两地津沪新区建区至今生产总值对比图（单位：亿元）2365.331769.7520002500滨海141、新区之后的国家综合配套改革试验区。成渝两地迎来前所未有的巨大发展机遇。国家综合配套改革试验区：又被称为“新特区”，被认为是中国新的改革开放前沿阵地。60112.4050010001500Page108上海浦东新区(17年)天津滨海新区（13年）建区初截止到去年成渝经济区已进入实质性发展阶段成渝经济区已进入实质性发展阶段成都市宏观经济概况成都市宏观经济概况?2007年，国家建设部部长汪光焘在成都宣布，正式启动继长江三角、珠江三角、环渤海湾和海峡西岸四个城镇群规划后成渝经济区已进入实质性发展阶段成渝经济区已进入实质性发展阶段的中国第五个城镇群规划成渝城镇群协调发展规划。成渝城镇群协调发展规划。该规142、划预计今年年底完成。?成渝城镇群包括四川14个地级市的85个县（市、区），和重庆市23个区（市、县），区域内经济总量约占西部经济总量的四分之一。成都成都20062006年各项社会经济指标在西部年各项社会经济指标在西部5 5城市中的位置城市中的位置成都成都20062006年各项社会经济指标在西部年各项社会经济指标在西部5 5城市中的位置城市中的位置城市GDP（亿元）人口（万人）工业增加值（亿元）固定资产投资额（亿元）国内外旅游人数（万人）入境旅游人数（人次）社会消费品零售额（亿元）城市GDP（亿元）人口（万人）工业增加值（亿元）固定资产投资额（亿元）国内外旅游人数（万人）入境旅游人数（人次）社会143、消费品零售额（亿元）重庆34862808845245268486032391404重庆成都27501103924190040625796931156西安145082347010672739867000776昆明12036154596542240707500484贵阳603388226413178986000236成都排名2212242Page109成都排名2212242?成都和重庆的经济总量占到西部5大城市的66，人口占到了68，是我国西部地区当之无愧的“双核双核”。成都经济区成都经济区成都市宏观经济概况成都市宏观经济概况成都经济区成都经济区?2007年5月召开的四川省第九次党代会上，省委工作144、报告中明确指出未来要建设上，省委工作报告中明确指出未来要建设成都等五大经济区。?促进区域协调发展，根据我省不同地区经济社会发育程度和资源环境承载能力，立足区域合理分工，科学确定主体功能，逐步形成特色突出、优势互补的成都成都、川南、攀西、川东北、川西北五大经济区。?成都市要充分发挥成都特大中心城市的核心带动作用。?规划中的“成都经济区”包括成都、德阳、绵阳、眉山、资阳五市以高新技术产业为主导，重点发展技术含量高的先进制造业和现代服务业，逐步建成四川乃至西部“最强、Page110最大”的经济密集区和人口密集区。成都经济区发展框架成都经济区发展框架：“核圈四带核圈四带”成都市宏观经济概况成都市宏观经145、济概况一核：成都市区周边一核：成都市区周边25公里，未来成公里，未来成都市规划范围都市规划范围，重点发展服务业重点发展服务业。成都经济区发展框架成都经济区发展框架：“一一核核一一圈四带圈四带”一圈：一核周边一圈：一核周边25100公里，城镇密集区。新型产业和特色产业的公里，城镇密集区。新型产业和特色产业的都市规划范围都市规划范围，重点发展服务业重点发展服务业。重点发展区域重点发展区域成德绵经济带成德绵经济带成德绵经济带成德绵经济带成眉乐经济带成眉乐经济带成德绵经济带成德绵经济带成德绵经济带成德绵经济带?2006年，成德绵经济总量占全省44%，而面积仅占7.84%。?全省生产总值8637 8亿元146、其中成资内经济带成资内经济带成都成都?全省生产总值8637.8亿元。其中，成都2750亿元、绵阳560.8亿元、德阳539.2亿元，居21个市州前三位。?纵向100公里，横向30公里，面积3000平方公里三个城市呈轴向高成遂南经济带成遂南经济带3000平方公里，三个城市呈轴向高密度聚集，西部地区绝无仅有。成遂南经济带成遂南经济带Page111成德绵经济带构想已久，但进展缓慢，内在原因是地方本位主义，外在原因是成德绵经济带构想已久，但进展缓慢，内在原因是地方本位主义，外在原因是交通条件交通条件的限制。的限制。成德绵发展契机成德绵发展契机：成绵峨城际列车成绵峨城际列车成都市宏观经济概况成都市宏观经147、济概况成绵峨城际铁路有限责任公司已于2007年4月6日成立成德绵发展契机成德绵发展契机：成绵峨城际列车成绵峨城际列车?成绵峨城际铁路共设有车站21个，全长323.19公里，建设工期为4年，将在年内动工，预计2011年年建成通车。?成都段客运专线起于新成都站（沙河堡），为双线铁路8辆编组的电动车组列列车有8个车厢可载客路，8辆编组的电动车组，一列列车有8个车厢，可载客600800人，列车最高运行速度每小时250公里。?客运专线采取“公交化”方式运行，运行时间为早上6点至次日零时近期高峰时段行车间隔6 6分钟其余时点至次日零时，近期高峰时段行车间隔6.6分钟，其余时段间隔在15分钟左右，乘客可以实148、现“随到随走”。?建成后从江油、乐山至成都分别只需51分钟分钟和54分钟分钟，达到了城市人口通勤的时间界限。?预计2010年通道客流量将达到12.4万人次/日，2020年将达到20.5万人次。Page112成绵峨城际铁路的建成通车，将使绵阳与成都的联系更加紧密，为绵阳带来更大发展机遇。成绵峨城际铁路的建成通车，将使绵阳与成都的联系更加紧密，为绵阳带来更大发展机遇。强劲的经济增长势头强劲的经济增长势头产业结构产业结构成都市宏观经济状况成都市宏观经济状况强劲的经济增长势头强劲的经济增长势头?2000年以来平均经济增长率都在13%以上13%以上，在西部城市中处于领先水平。?2006年GDP增长率达到149、1 13.8%3.8%，2007年上半年达到1414.4 4。产业结构产业结构?006年G增长率达到 3.8%3.8%，007年上半年达到.。?2006年一、二、三次产业占GDP的比重分别为7、44、49，对经济增长的贡献率分别为2.6、57.2和40.2。农业农业第一产业,7%农业农业成都自古有“天府之国”的美称，良好的自然条件为农业发展提供了便利条件，农业发展十分成熟。2006年实现农业总产值327.5亿元。第二产业第三产业,49%亿元工业工业?2006年全市工业增加值达到926.8亿元，比上年增加20.6。?电子通讯产品制造业、医药工业、食品饮料及烟草业、机械工业四大支柱产业完成增加值4150、10 1亿元增长25 9第二产业,44%工业四大支柱产业完成增加值410.1亿元，增长25.9?电子通讯产品制造业和机械工业增长较快，增速分别为41.9%和24.8%。第三产业第三产业Page113第三产业第三产业成都经济的主要组成部分，占到了GDP总量的49。各类专业服务业及金融服务业近年来增长十分迅速。地区生产总值地区生产总值成都市宏观经济状况成都市宏观经济状况13 113 11313.613.513.814.43,000亿元16地区生产总值地区生产总值208.87.87.187.589.19.59.510.711.511.510.110.210.713.113.1131 5002,000151、2,50081012141,0071,1031,1901,3101,4911,6671,8712,1862,3712,75014465001,0001,5002468019971998199920002001200220032004200520062007.1-60成都地区生产总值全国增长率成都增长率200成都地区生产总值全国增长率成都增长率?随着西部大开发的推进，成都市经济一直保持稳步发展的趋势，2001年以来国民生产总值增长率一直维持在13以上，且高于全国增长水平。年末全市实地生产总值亿按比价格计算比增%资料来源：成都市统计局Page114?2006年末，全市实现地区生产总值2,750亿元152、，按可比价格计算，同比增长13.8%。?2007年上半年，全市实现地区生产总值1446亿元，同比增长14.4，国民经济继续保持强劲增长势头。人人成都市宏观经济状况成都市宏观经济状况人人口口?2006年成都市总人口达到1103.4万人，在全国所有城市中位列第四，仅在重庆、北京、上海之后。?近年来户籍人口自然增长率保持在12左右2006年户籍人口自然增长率达到2 14?近年来户籍人口自然增长率保持在12左右，2006年户籍人口自然增长率达到2.14。?2006年市区总人口:497.15万。?成都市的人口和劳动力优势是促进经济发展的重要因素。?熟练的技术水平、低廉的劳动力成本吸引大量企业来成都投资发153、展带动成都市的经济迅速发展。1082 031103.411001120万人?熟练的技术水平、低廉的劳动力成本，吸引大量企业来成都投资发展，带动成都市的经济迅速发展。1013.351019.91028.481044.311059.691082.031020104010601080960980100010202000200120022003200420052006Page1152000200120022003200420052006总人口资料来源：成都市统计局图片：节假日春熙路上的人流成都市宏观经济状况成都市宏观经济状况人均可支配收入人均可支配收入人均可支配收入人均可支配收入13.60%12.60154、%14 00016,0000.148.00%9.30%7.00%10.00%6.00%8.00%10.00%7.00%8 00010,00012,00014,0000.080.10.126,0196,4467,0987,6498,1288,97211,359717812,78910,3949,6416.00%2 0004,0006,0008,0000 020.040.0602,0001997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007.1-600.02人均可支配收入(元)增长速度(%)人均可支配收入(元)增长速度(%)?经济持续稳定的发展155、使成都市人均可支配收入逐年稳步上涨，并在2004年突破万元，表明居民生活水平的不断提高。资料来源：成都市统计局Page116活水平的不断提高?2006年末人均可支配收入12,789元，同比增长12.6%。社会售总额社会售总额成都市宏观经济概况成都市宏观经济概况183214 21%14.85%2000（亿元）16%社会社会零零售售品品总额总额10061155129614551632183210.05%10.84%10.82%13.23%13.07%9.37%13.50%14.21%12.20%12.40%11.90%12.30%120014001600180010%12%14%410451500156、55462871077688120040060080010002%4%6%8%0200199719981999200020012002200320042005200620072008200920100%社会消费品零售总额增长率?成都近10年来社会消费品零售总额增长迅速，年均增幅12.21，近三年平均增幅14.2(2003年受到非典影响，增幅有所回落)。?2006年商业市场零售额1155.3亿元，为1997年（409.99亿元）的2.8倍。?预计未来三年成都市社会消费品零售总额将继续保持12.左右的高速增长，预计2010年将达到1832亿元。Page117?增长的主要原因：宏观经济走势良好、居民157、可支配收入增加、商场数量增多、节假日消费高涨。数据来源：成都市统计局成都市消费结构分析成都市消费结构分析市变成都市宏观经济状况成都市宏观经济状况成都市成都市居民居民消费结构分析消费结构分析9.89%4.09%食品衣着?过去10年成都市居民消费结构变化明显。?1997年占居民消费比重最大的三项是食品、衣着、教育文化娱乐，占73.49。?2006年占居民消费比重最大的三项是食品33.88%13.18%衣着家庭设备及服务医疗保健交通通讯?2006年占居民消费比重最大的三项是食品、交通通讯、教育文化娱乐，占64.48。?过去10年居民各项消费支出中，消费金额增长最快的三项分别是交通通讯、医疗保健和居住158、年平均增长率分别达到9.32%6.40%5.82%17.42%交通通讯娱乐教育文化服务居住杂项商品健和居住，年平均增长率分别达到28.4、18.6、14.08。?居民消费结构中，食品与衣着所占比例逐步下降，交通、医疗、居住的比重逐步上杂项商品升。?预计未来几年成都市居民的消费支出结构变化还2006年成都市居民消费结构年成都市居民消费结构居交通家庭娱医?预计未来几年成都市居民的消费支出结构变化还将继续保持过去的趋势，各类消费的比重变化如右图所示。?休闲娱乐等”享受型消费“的比重持续增长，消居住食品衣着通通讯庭设备娱乐医疗Page118数据来源：成都市统计局、DTZ成都研究部费档次进一步提升，对高159、档消费和娱乐市场发展比较有利。品着外商直接投资外商直接投资成都市宏观经济状况成都市宏观经济状况外商直接投资外商直接投资?随着西部大开发，成都市作为国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中6.402007上半年贸中心和交通、通信枢纽，外商投资的额度逐年增加；世界500强企业中已有120余家落户成都。5.407.6020052006余家落户成都?成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，证监会、银监会都设有派驻机构4.253.8220032004机构。?外商投资的增加，促进了成都市的经济发展；同时，也创造了更多的就业机2.613.6720012002会。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也160、增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求。2.210.002.004.006.008.002000单位：亿美元实际利用外资额Page119单位亿美元实际利用外资额资料来源：成都市统计局成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究国内高尔夫发展前景研究国内高尔夫发展前景研究国内与国外高尔夫运动发展情况比较国内与国外高尔夫运动发展情况比较国内高尔夫发展前景研究国内高尔夫发展前景研究目前，美国有2万多座高尔夫球场，等于中国的100倍，本有约座高尔夫国家球场数量打球人数国家球场数量打球人数美国约20,000个3,000万人日本有约3,000座高尔夫球场，相当于中国的15倍。日本161、约3,000个1,600万人同世界经济发达地区相比，中国的高尔夫产业只不过才刚刚起步。韩国约251个500万人中国约276个110万人资料来源：戴德梁行国内高国内高尔尔夫人口潜在需求夫人口潜在需求预测预测成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究国内高国内高尔尔夫人口潜在需求夫人口潜在需求预测预测1、按高尔夫人口增长情况预测指指标标2004年年2006年年2007年年2020年年中国经济的持续稳定发展指指标标2004年年2006年年2007年年2020年年高尔夫人口50万人85万人110万人2,000万人万人平均增长率25%25%25%25%中国经济的持续稳定发展为高尔夫162、产业提供了很大的发展空间和环境。资料来源：戴德梁行2、按收入预测潜在高尔夫消费群体指指标标测测算算按照中国高尔夫人口增长趋势和收入水平两种方法测算 在未来10年中 中国资料来源：戴德梁行指指标标测测算算高端消费群体高端消费群体占总人口13%-18%2006年中国总人口13.08亿发达国家经验每10人中高收入群体中有8人打高尔夫测算,在未来10年中,中国潜在的高尔夫人消费群体大约有2,000万左右.中国打球趋势预测每10人中高收入群体中，未来10年有1人参加高尔夫运动2020年高尔夫消费群体（13.08亿人15%）/10=1,962万人资料来源：戴德梁行三资企业三资企业成都及周边市场研究市场可行163、度研究成都及周边市场研究市场可行度研究三资企业三资企业11136131091200014000个725594081113680001000012000180934345255400060001809020001999200020012002200320042005以1999年的注册三资企业数量为基数,根据统计数据显示，截至2005年，成都注册三资企业累计13,109家，从1999年2005年，成都市三资企业累计注册数量以年35的比例递增。随着三资企业资料来源：DTZ戴德梁行数据库各年三资企业累计注册数量(个)Page122,家，从年年，成都市三资企业累计注册数量以年的比例递增随着三资企业的增加164、，必然带动对成都市经济发展的需求。全球全球500强强企企业业在各地区地区投在各地区地区投资资情况比情况比较较成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究全球全球500强强企企业业在各地区地区投在各地区地区投资资情况比情况比较较地区地区500强强企企业业数量数量（家家）全球全球500强在国内其他地区投资情况强在国内其他地区投资情况当地高尔夫球的发展水平与外资企业的入地区地区500强强企企业业数量数量（家家）北京293上海281当地高尔夫球的发展水平与外资企业的入驻情况密切相关。从全球500强的投资指标来看，成都地区广州127成都成都120重庆69吸引外企的数量在全国比较靠前。165、值得留意的是，重庆对外资的吸引力并不如成都 但重庆现已有6家高尔夫球场 而重庆69湖北72湖南40如成都，但重庆现已有6家高尔夫球场，而成都目前仅有3家。河南33安徽47江西22资料来源：戴德梁行国内高国内高尔尔夫球夫球场场分布与比重分布与比重目前国内高尔夫球场约276个 85%的球成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究国内高国内高尔尔夫球夫球场场分布与比重分布与比重目前国内高尔夫球场约276个，85%的球场都分布在国内经济发达的广东南部、东部沿海和环渤海地区。西部地区的球场数量仅占全国数量的7%，这与成都城市圈目前的旅游和经济地位环渤海地区环渤海地区30%国内球场分166、布数量与比重国内球场分布数量与比重这与成都城市圈目前的旅游和经济地位是非常不相符的。30%西北地区西北地区3%中部地区中部地区分布区域球场数量比重分布区域球场数量比重环渤海地区环渤海地区8330%东部沿海东部沿海20%西南部西南部7%广东南部广东南部3%中部地区中部地区5%东部沿海地区东部沿海地区5420%广东南部地区广东南部地区9735%中部地区中部地区145%7%广东南部广东南部35%西南地区西南地区207%西北地区西北地区83%合计球场数量合计球场数量276100%在以成都为代表的西部旅游和经济龙头地位确立下，未来增长潜力巨大。资料来源：戴德梁行西南地区高尔夫球场供应西南地区高尔夫球场供167、应成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究西南地区高尔夫球场供应西南地区高尔夫球场供应球场平均每日会员球洞数开业时间球场平均每日会员球洞数开业时间四川省四川省四川省四川省牧马山高尔夫107800181996青城山高尔夫98800182000麓山高尔夫182007年底重庆市重庆市重庆国际高尔夫26400181998重庆国际高尔夫26400181998重庆佰富江景高尔夫36300182003上邦温泉高尔夫49100182005重庆红鼎高尔夫37未销售182006重庆保利高尔夫74100362006庆隆南山高尔夫182008年上半年Page125庆隆 南山高尔夫年上半年球场球168、场平均每日平均每日会员会员球洞数球洞数开业时间开业时间成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究球场球场平均每日平均每日会员会员球洞数球洞数开业时间开业时间云南云南丽江古城湖畔国际高尔夫2580182007试营业昆明阳光高尔夫38100182004昆明阳光高尔夫38100182004昆明滇池湖畔高尔夫96500182004昆明乡村高尔夫66300181995大理苍海高尔夫34150182005大理苍海高尔夫34150182005玉龙雪山高尔夫70750182001云南昆明春城湖畔度假村150700361998贵州贵州贵州贵州贵阳高尔夫度假中心91400361997广西广西169、桂林漓江高尔夫70100182000桂林漓江高尔夫70100182000桂林乐满地高尔65500272000桂林山水高尔夫90只售年卡271996南宁青秀山高尔夫93400182004Page126南宁青秀山高尔夫93400182004合计合计13156480414西南地区的球场供需情况预测西南地区的球场供需情况预测成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究西南地区的球场供需情况预测西南地区的球场供需情况预测2003年前，西南地区高尔夫球场供应不稳定，平均每年供应1.2个球场。2004年后，西南部高尔夫球场步入稳步增长期，平均每年供应2.25个球场。西南部地区高尔夫球场供170、应情况不稳定，平均每年应个球场-成都高尔夫（包括高尔夫住宅、球场等）发展前景研究；成都高尔夫（包括高尔夫住宅、球场等）发展前景研究；西南部地区高尔夫球场供应情况33.51 522.5300.511.5Page12701995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年4 成都周成都周边边高高尔尔夫潜在供夫潜在供应应情况情况成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究4、成都周成都周边边高高尔尔夫潜在供夫潜在供应应情况情况通过我们获取的信息，成都周边未来5年内存在着以下几个潜在供应球场：区位球场数量171、蒲江大溪谷1温江1据我们所了解，目前已确定并已在动工建设的球场只有蒲江县的大溪谷高尔夫项目。该项目主要以房地产开发为主，球场计划于2009年开放，今年11月底推出一期北湖1高新区1黑龙潭水库1为主，球场计划于年开放，今年月底推出期住宅。但根据我们获得的资料和西南地区历年的供应趋势判断，预计未来能通过各种途径获得批建的球场每年将保持着大英县死海1都江堰龙池1石象湖1预计未来能通过各种途径获得批建的球场每年将保持着2-3个左右的速度增长。四川每年预计保持23个增长速度。天鹅湖1Page128供测供测成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究供供需预需预测测地区2007年201172、0年2015年地区2007年2010年2015年西南部地区平均每天下场打高尔夫人数131532728142成都平均每天下场打高尔夫人数2055101269增长率20%20%20%按球场正常营业每天接纳水平606060成都城市圈可容纳的球场数量3921预测成都地区供应的数量2718缺口1232007至2010年，成都地区缺口12个球场缺口123西南地区需要的球场数量2255136预测西南地区球场供应的数量1953109区缺口12个球场。2007至2010年，西南地区缺口2 3个球场预测西南地区球场供应的数量1953109缺口3227区缺口23个球场。从目前供求现状来看，高尔夫球场出现供不应求的状173、况。尽管未来510年成都地区会陆续供应9个球场高尔夫的供需仍失衡这是本项目介入的较好时机从长远（2015年）来看仅仅依Page129个球场，高尔夫的供需仍失衡，这是本项目介入的较好时机。从长远（2015年）来看，仅仅依靠成都经济圈的客户群已经可以支撑本案的发展。但是，本案如果从更高的定位出发，面对西南市场或者市全国市场，那市场的前景将更加广阔。西部地区高西部地区高尔尔夫夫产业发产业发展前景展前景成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究西部地区高西部地区高尔尔夫夫产业发产业发展前景展前景在作为西部开发龙头的成都带动下,西部区域经济将进入高速增长阶段,主要表现在:主要表现在174、:1、西部地区与其他区域的经济联系更紧密；2、外资企业大量进驻；外资量进驻；3、西部旅游休闲城市地位获得确立；4、GDP增长进入加速阶段；5人均收入水平和生活质量迅速提高5、人均收入水平和生活质量迅速提高；6、自有车比例在迅速增长，催生出休闲度假游比例迅速增长；7、高尔夫度假游将成为未来休闲度假市场的主流。西部经济的成长带来的结果是区域高尔夫产业进入飞速成长期，高尔夫人口将迅速增长。第二步第二步:成都宏观经济概况成都宏观经济概况/成都及周边市场研究成都及周边市场研究第二步第二步:成都宏观经济概况成都宏观经济概况/成都及周边市场研究成都及周边市场研究成都市场对本案构成支撑的可能与程度成都市场对本175、案构成支撑的可能与程度1 1、市场可行度研究通过市场研究验证本案的可行度.、市场可行度研究通过市场研究验证本案的可行度.-高尔夫行业发展前景研究；-高尔夫行业发展前景研究；-与本案类似特征项目的案例发展验证；-成都高尔夫（包括高尔夫住宅、球场等）发展前景研究；-与本案类似特征项目的案例发展验证；-成都高尔夫（包括高尔夫住宅、球场等）发展前景研究；-旅游（会议）市场研究；-旅游（会议）市场研究；2、需求访谈通过需求访谈寻找需求空间3、本案的需求空间预测2、需求访谈通过需求访谈寻找需求空间3、本案的需求空间预测4 4竞争分析竞争分析通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在通过竞争对手的分析发现本案的176、差异化所在4 4、竞争分析竞争分析通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在5、总结5、总结Page131与本案有类似特征的案例发展分析与本案有类似特征的案例发展分析成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究与本案有类似特征的案例发展分析与本案有类似特征的案例发展分析这部分的研究主要是通过寻找与本案具有类似特征且已经运营运营的案例情况来判断本案市场的可行性，同时通过这些案例总结出项目发展的经验和教训。因此，我们选择案例的标准如下：1、国内目前已经运营的高尔夫球场；2、远离大中心城市（高尔夫群体集中区）110公里或车程在1小时以上；远离大中177、心城市（高尔夫群体集中区）公里或车程在 小时以上；3、并没有依托大川名山的品牌优势；4、区域高尔夫发展水平要差于成都或者与成都相当；研究内容包括：研究内容包括：1、类似案例的别墅销售情况如何？2、别墅住宅的销售价格达到什么水平？3、购买别墅的客户来自哪里？4、球场的运营情况如何？Page1325、打球群体来自哪里？成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究案例选择案例选择球场名称所在城市与中心城市距离球场名称所在城市与中心城市距离湖南益阳梓山湖湖南益阳距离中心城市长沙80公里，1小时以上车程山东南山山东龙口至烟台110公里，至威海/青岛2小时以上车程需要说明的是需要说明的178、是由于区位资源环境等因素约束和限制以上项目并不是国内知安徽宣城白马山安徽宣城距离南京1.5小时车程需要说明的是需要说明的是：由于区位、资源、环境等因素约束和限制，以上项目并不是国内知名的品牌球场，研究以上与本案有类似特征的球场主要目的在于：验证本案市场的验证本案市场的可行度可行度。案例案例1 1：湖南益阳高尔夫湖南益阳高尔夫成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究案例案例1 1：湖南益阳高尔夫湖南益阳高尔夫资源评价资源评价湖景资源，湖体面积约1700亩。推出时间2006年上半年推出时间2006年上半年目前已建设套数独立别墅4栋、联排约40套、会员公寓96套产品类型独栋：179、400平方米左右、联排：150-200平米左右、别墅情况别墅情况产品类型独栋：400平方米左右、联排：150 200平米左右、公寓：68.5-71.8平方米销售价格独栋：1-1.2万元/平方米、联排：6000-7000元、平方米、公寓：5000元/平方米（2006年销售数据）方米公寓元/平方米（年销售数据）销售情况目前已经停售，已售50，开发商准备调高售价或把剩下的改造成精品五星级酒店；售售销售方式买一套会员公寓送一个会籍，公寓已经停售；客户来源长沙60，本地20，广东、湖北等地10Page134湖南益阳高尔夫湖南益阳高尔夫成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究开业时180、间2004年湖南益阳高尔夫湖南益阳高尔夫续上页续上页球洞18经营方式三年内不再销售永久性会籍，目前只销售年卡，节假日不接待散客或旅游团。高尔夫球场情况高尔夫球场情况会员人数400人平日/节假日打球人数为保证球场打球质量，目前该球场平日与节假日都控制在80人会籍价格终身会籍：16.8万/个，价格即将上调年卡：1.58万/个打球客源长沙市占了80，其他地区有广东、韩国、台湾、香港等旅游团队客人打球客源旅游团队客人度假酒店设施度假酒店设施没有酒店，但根据球场管理人员反映，由于球场距离长沙市区较远，很多球客都有住店的需求，现在球场已经停止别墅公寓的销售，准备改造成精品五星级酒店客童Page135球场不181、足球场不足球客评价球场的整体设计不错，但球场的管理还是存在比较多的问题，比如球童不够专业，卫生较差等。案例案例2 2：山东南山高尔夫球场山东南山高尔夫球场成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究案例案例2 2：山东南山高尔夫球场山东南山高尔夫球场山东南山高尔夫山东南山高尔夫资源评价资源评价规模较大资源评价资源评价规模较大推出时间2006年中下旬目前已建设套数100多套别墅200多套公寓目前已建设套数100多套别墅，200多套公寓产品类型别墅200-600平方米为主，少量900-1500平方米独栋100160多平方米公寓别墅情况别墅情况0060多平方米公寓销售价格独栋1-182、1.2万元/平方米，联排6,000-9,000元/平方米，公寓4000-5000元/平方米销售情况别墅销售90公寓销售75销售情况别墅销售90，公寓销售75销售方式买独栋送金卡（50万），买公寓送个人会籍（18万）和停车位韩国烟台威海青岛及周边地区部分别墅用Page136客户来源韩国、烟台、威海、青岛及周边地区，部分别墅用于企业会所；山东南山高尔夫球场山东南山高尔夫球场成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究山东南山高尔夫球场山东南山高尔夫球场高尔夫球场情况高尔夫球场情况开业时间2000洞数目前225洞经营方式半开放式（会员与散客都接待）会员人数500多人平日/节假日打183、球人数平日100多人，假日300多人平日/节假日打球人数平日 00多人，假日300多人散客价格平日900元，假日1000元会籍价格金卡50万，普通个人卡18万打球客源韩国全国各地打球客源韩国、全国各地度假酒店设施度假酒店设施酒店配套三星级、四星、五星级酒店房间数三星级：200间、四星级：160间，五星级：200间酒店入住情况入住情况比较理想般要提前1星期预约酒店入住情况入住情况比较理想，一般要提前1星期预约酒店价格三星：240，五星588（平日），688（假日）Page137案例案例3 3：安徽宣城白马山高尔夫球场安徽宣城白马山高尔夫球场成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可184、行度研究案例案例3 3：安徽宣城白马山高尔夫球场安徽宣城白马山高尔夫球场资源评价资源评价山景与森林资源别墅情况别墅情况推盘情况2004年底推出了一、二期共5060多栋别墅在建设套数近期将推250间产权公寓和39栋独立别墅产品类型未来新推的三期独立别墅面积在200300平米，产权公寓面积在100平方米左右，均采取精装修销售价格2004年底毛坯售价在50005500元/平方米，新项目目前尚无报价；销售情期前全部售完期年中盘销售情况一、二期早前已全部售完，三期明年中开盘销售方式针对高尔夫群体，买别墅送会籍客户来源浙江、江苏省等城市，如南京、上海、无锡等Page138安徽宣城白马山高尔夫球场安徽宣城白185、马山高尔夫球场成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究安徽宣城白马山高尔夫球场安徽宣城白马山高尔夫球场高尔夫球场情况高尔夫球场情况开业时间2004年球洞18经营方式只对私人会员，不接待散客会员人数已经发展300多人，发展目标为1000人平日/节假日打球人数平日80人/节假日100 150人平日/节假日打球人数平日80人/节假日100-150人会籍价格12.8万，今年11月底有上调价格计划打球客源浙江、江苏等城市，如南京、上海、无锡打球客源浙苏等城市南京海度假酒店设施度假酒店设施酒店配套五星级标准酒店房间数30间客房酒店入住情况本身酒店数量不多，需要提前30天预定，经常有186、1020人的高端群体在此开会度假，由于客房数量少，住店需求比较大，未来有250间产权公寓将上市Page139类似特征案例相关情况汇总类似特征案例相关情况汇总成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究类似特征案例相关情况汇总类似特征案例相关情况汇总球场住宅销球场住宅销售情况售情况购买住宅客购买住宅客源源住宅价格水平球场经住宅价格水平球场经营情况营情况球场球客来源住酒店需求球场球客来源住酒店需求售情况售情况源源营情况营情况湖南益阳梓山湖保留50%，50%销完长沙占60%其余来自广东、湖北等地公寓：5000元/平方米（送一会籍）2006年会员400人长沙占80%旅游团客源有韩国187、广东香港、台湾等长沙等外地球场都有住酒店习惯地台湾等山东南山销售达80%全国各地、韩国以及周边地区公寓：4000-5000；联排：6000-9000；500多人会员韩国、全国各地球场酒店客房达600多间，旺季入住率高；独立：1-1.2万季住率高安徽宣城白马山全部售完以上海、江苏、浙江等地为主2004年毛坯独栋售价5000-5500元/平方会员300人上海、江苏、浙江等地由于住酒店需求客人增长快，250套产权酒白马山地为主5500元/平方米250套产权酒店公寓明年上市Page140类似特征案例总结类似特征案例总结：成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究?以上三个球场距188、离中心城市（或高尔夫消费群体聚集地）均在1小时车程以上、非大川名山资源当地高尔夫发展水平（与成都比）般但三个球场总体还是保持了比较理想的运营状况类似特征案例总结类似特征案例总结：源、当地高尔夫发展水平（与成都比）一般，但三个球场总体还是保持了比较理想的运营状况,这说明国内高尔夫市场环境越来越好,整体的高尔夫行业发展前景比较乐观;?高尔夫别墅的购房群体主要来自于周边及全国各地的中心城市，球场是吸引中心城市高球消?高尔夫别墅的购房群体主要来自于周边及全国各地的中心城市，球场是吸引中心城市高球消费者购买的主要原因，销售情况也比较乐观；?高尔夫度假型酒店的需求也逐渐旺盛。这主要得益于近几年不断迅速发展189、和膨胀的高尔夫消费群体。?三个球场的运营仍有许多不足和需要改善的地方，比如三个球场都存在着球场的管理水平不高服务到位球童素质高酒店设施落后无法预定到酒店在打球高峰期经常会出现高，服务不到位，球童素质不高，酒店设施落后，无法预定到酒店，在打球高峰期经常会出现人手不够等情况。Page141第二步第二步:成都宏观经济概况成都宏观经济概况/成都及周边相关市场研究成都及周边相关市场研究第二步第二步:成都宏观经济概况成都宏观经济概况/成都及周边相关市场研究成都及周边相关市场研究成都市场对本案构成支撑的可能与程度成都市场对本案构成支撑的可能与程度1 1、市场可行度研究通过市场研究验证本案的可行度.、市场可行190、度研究通过市场研究验证本案的可行度.-高尔夫行业发展前景研究；-高尔夫行业发展前景研究；-与本案类似特征项目的案例发展验证；-成都高尔夫（包括高尔夫住宅、球场等）发展前景研究；-与本案类似特征项目的案例发展验证；-成都高尔夫（包括高尔夫住宅、球场等）发展前景研究；-旅游（会议）市场研究；-旅游（会议）市场研究；2、需求访谈通过需求访谈寻找需求空间3、本案的需求空间预测2、需求访谈通过需求访谈寻找需求空间3、本案的需求空间预测4 4竞争分析竞争分析通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在4 4、竞争分析竞争分析通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在通过竞争对手191、的分析发现本案的差异化所在5、总结5、总结Page142成都高尔夫球市场概览成都高尔夫球市场概览在广东本地高尔夫爱好者有超过八成是由于生意原成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究成都高尔夫球市场概览成都高尔夫球市场概览成都的高尔夫球场起源于上世纪九十年代中期，经过10年的培育，目前成都高尔夫市场已初具规在广东，本地高尔夫爱好者有超过八成是由于生意原因而进入，而这其中又有一半是由于跟港台地区以及日、韩等商人交往时产生。这种传递的规律对成都也完全适用这种增长本质上是成都经济增长的必然模，周边的球场有三个，高尔夫会员1000多名，高尔夫人口近两年以2030的速度增长，已有1192、0000人左右。完全适用，而这种增长本质上是成都经济增长的必然结果。据调查，一方面，随着高球爱好者数量的不断增长，国内外经验证明，一个城市高尔夫球市场的兴盛与当地的经济水平、商务环境成正比。目前内地的高尔夫球场主要集中在经济发达的珠三角、长成都现有的3个高尔夫球场已经不能完全满足消费者的需要，尤其是周末，周边球场都比较拥挤。（而在国土相当狭小的新加坡，高尔夫球场就有20多个。）三角与北京三地，这三地的球会占了全国的86%。但随着近年来国家西部大开发，成都与外界的接触大大增加，商务环境越来越好，经济活力不断另一方面，在有着西部旅游重镇、休闲之都美誉的成都，对于绝大部分的成都市民而言，高尔夫仍然是193、一项可望不可及的“贵族运动”。但可以预期的是，随触大大增加，商务环境越来越好，经济活力不断增强，2006年成都实现GDP2750亿元，增长13.8%。最关键的是，成都与沿海以及国际的经济活动越来越频繁这也是催生高尔夫人口快速着西部开发的深入与成都经济的发展，高尔夫运动的日趋平民化，成都的高尔夫人口将迎来爆炸性的增长。同时，据不完全统计，未来成都周边还将增加4个左Page143济活动越来越频繁，这也是催生高尔夫人口快速增长的最重要原因。同时，据不完统计，未来成都周边还将增加 个右的高球场。成都高尔夫旅游市场成都高尔夫旅游市场成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究成都高尔194、夫旅游市场成都高尔夫旅游市场高尔夫进入成都虽然已有10来年的时间，但真正的高尔夫旅游却还没有兴起。与高这也跟成都高尔夫球场档次、知名度及本地高尔夫旅游促销力度有关。着尔夫发展时间相同的昆明相比，仍有很大差距。昆明以其四季如春的气候丰富的旅游资随着经济、旅游业的的持续发展，本地高尔夫市场及其档次配套逐步完善、球场凸现城市特色、风格实现差异化、高尔夫旅游宣传昆明以其四季如春的气候、丰富的旅游资源及其享有盛誉的球场而吸引了大量的高尔夫游客。市特色风格实现差异化高尔夫旅游宣传促销增强以及高尔夫运动的日趋普及，预计成都高尔夫旅游将逐渐兴起。重庆高尔夫旅游市场已起步，且发展迅速。而作为“中国最佳旅游城市”195、“休闲之都”的成都虽然近年来旅游业发展旺盛都”的成都，虽然近年来旅游业发展旺盛，但高尔夫旅游市场几乎是一片空白，Page144成都高尔夫成都高尔夫（包括高尔夫球场包括高尔夫球场别墅发展前景研究别墅发展前景研究）成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究1、牧马山高尔夫板块供需情况1、牧马山高尔夫板块供需情况成都高尔夫成都高尔夫（包括高尔夫球场包括高尔夫球场、别墅发展前景研究别墅发展前景研究）球场情况介绍球场情况介绍位于成都南面，距离成都市中心约20多公里，属都市型球场，球场不自建别墅，其周边聚集了多个高档别墅盘，但与球场独立运营；高尔夫球场高尔夫球场开业时间1996球洞196、18洞经营方式半开放式球场，球场近几年非常火爆，节假呈现饱和会员人数800多人会员人数800多人平日/节假日打球人数平日：100-150人，节假日：200-300人会籍价格打球客源成都65外地25外籍人士10（主要以韩国日打球客源成都65，外地25，外籍人士10（主要以韩国、日本、美国为主）。其中：占接待量的20左右，包括韩国等国家的高尔夫旅行团。度假酒店设施度假酒店设施无酒店Page145续上续上成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究续上续上中航云岭别墅（不属于牧马山球中航云岭别墅（不属于牧马山球场场但可望球场但可望球场）推盘情况已推出120多套在建设套数无场场，但197、可望球场但可望球场）产品类型纯别墅，全独栋销售价格2.5万元/平方米（按地上建筑面积算）1 6万元/平方米（算入半地下室）1.6万元/平方米（算入半地下室）销售情况仅剩余不到10套销售方式买别墅送会籍客户来源全国各地，是高尔夫球手总体评价总体评价1、该球场会员已经超过800人，基本每1-2个星期有不同形式的比赛；2、该球场属于成都最老的球场，人气比较旺，运营情况比较理想；3、该板块的高档别墅销售都比较理想，望球场的别墅在整个板块仅剩余10套不到；4、中航云岭是该板块比较有代表性的针对高尔夫消费群体的高档别墅，目前该盘销售达95%以上，60%左右购房群体基本上是高尔夫消费群体。Page1462 198、2麓山高尔夫板块供需情况麓山高尔夫板块供需情况成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究2 2、麓山高尔夫板块供需情况麓山高尔夫板块供需情况球场环境介绍球场环境介绍球场位于成都西南面，距离成都市中心约30公里，属于都市型球场。球场规划有36前有主主作洞，目前有18洞试营业，其开发模式主要是以房地产开发为主，球场作为其卖点和附加值。高尔夫球场情况高尔夫球场情况开业时间2008年上半年球洞目前18洞经营方式目前不销售会籍，只销售年卡或接待散客打球客源目前以成都为主，部分来自全国各地度假酒店设施度假酒店设施无酒店Page147续上续上成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市199、场研究市场可行度研究续上续上麓山国际（该别墅属于球场内别墅，麓山国际（该别墅属于球场内别墅，与球场为与球场为推盘情况总共已推500-600多套别墅和公寓在建设套数后期有48栋面积在300-350之间独栋别墅推出产品类型公寓93 110平方米与球场为与球场为同一经营者）同一经营者）产品类型公寓：93-110平方米独立别墅：300-800平方米销售价格公寓：7000-9000别墅：22000别销售情况总共已销售500多套别墅,销售率达98%,后期有48栋面积在300-350之间独栋别墅推出,现已经有160人登记购买销售方式不带会籍销售客户来源50%外地,50%成都本地,与本地有渊源的“关系户”，高200、尔夫消费群体占有%左右的比例总体评价总体评价该板块未来有几个大盘供应，但高尔夫别墅的供应目前仅有麓山国际，该项目销售非常理想；常理想；虽然球场近期才试营业，但在当地高尔夫行内已经聚集了一定的知名度和品牌效应；该楼盘客群定位在全国广告的宣传和推广的力度比较大；在当地有买高尔夫别墅需Page148该楼盘客群定位在全国，广告的宣传和推广的力度比较大；在当地有买高尔夫别墅需求的消费群体比较青睐该楼盘；3 3青城山板块供需情况青城山板块供需情况成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究3 3、青城山板块供需情况青城山板块供需情况球场环境介绍球场环境介绍位于成都西北约70公里左右的距201、离，青城山与都江堰一脉相承，其资源与环境在成都当地已经形成了比较高的品牌和知名度，是成都人周末休闲度假的主要旅游胜地；青城山球场是成都目前三大球场之一球场自身没有别墅其周边聚集了多个高档别青城山球场是成都目前三大球场之一，球场自身没有别墅，其周边聚集了多个高档别墅盘，但与球场独立运营；高尔夫球场情况高尔夫球场情况开业时间2000年球洞18洞球洞18洞经营方式半开放式球场会员人数超过800人平日/节假日打球人数平日100人左右节假日200人左右平日/节假日打球人数平日100人左右，节假日200人左右会籍价格18万打球客源成都65，外地25，外籍人士10（主要以韩国、日本美国为主）本、美国为主）。202、度假酒店设施度假酒店设施酒店配套无自营管理的酒店，但其对面有一中石油开发的高尔夫酒店酒店房间数30多间Page149酒店房间数30多间酒店入住情况小型高端会议团体比较多续上续上成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究续上续上高山流水别墅高山流水别墅推盘情况已推出约100多套左右在建设套数仅剩于34套大面积产品类型400-600平方米望球场，800-1000山地大宅销售价格20000元/平方米销售情况98销售情况销售方式无会籍销售客户来源全国各地总体评价总体评价球场的会员已经接近了饱和，总体运营情况比较理想；总体评价总体评价球场的会员已经接近了饱和，总体运营情况比较理想；203、周边别墅的销售情况也比较理想。望球场的高尔夫别墅已经仅剩余几套，高山流水是该板块比较有代表性的高档别墅；在球场附近购买别墅者很大一部分是高尔夫消费群体，他们购买的目的除投资升值外，主要还是因为离高尔夫球场较近，用于休闲度假之用；Page150成都具有代表性的高尔夫练习场成都具有代表性的高尔夫练习场成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究成都具有代表性的高尔夫练习场成都具有代表性的高尔夫练习场项目名称位置规模打位码长配套项目名称位置规模打位码长配套麓山国际双流县区麓山大道二段占地30余亩42NA中西餐厅、游泳池、壁球室、网球场、桑拿室、阅览室、儿童嬉戏室、健身房等。四川国204、际高尔夫牧马山旅游开发区NA64NA网球场、游泳池、儿童活动中心青城山都江堰市青城外山大观镇NANANA餐厅 商务中心 私人会客室 酒吧青城山外山大观镇NANANA餐厅、商务中心、私人会客室、酒吧新阵地(全国18家专业高尔夫练习场)成都市高新区神仙树南路10号占地80亩5632餐厅，茶坊，多功能会议厅，棋牌包号天鹅湖成都市青羊区东坡路888号占地88亩NANA咖啡厅、茶楼、网球场、商务会所Page151博文成都市贝森北路1号5700平方米6个打位包间，25个普通打位180咖啡厅、西餐厅、中餐厅、大小会议室、娱乐麻将室、网球场等解答解答：本案针对成都市场可行么本案针对成都市场可行么？成都及周边市205、场研究商务会议市场发展状况成都及周边市场研究商务会议市场发展状况解答解答：本案针对成都市场可行么本案针对成都市场可行么？1、高尔夫行业发展趋势与前景分析结果说明国内高尔夫发展潜力巨大，前1、高尔夫行业发展趋势与前景分析结果说明国内高尔夫发展潜力巨大，前景乐观景乐观景乐观景乐观。2、与本案有类似的特征案例分析结果解答了以下几个问题：。2、与本案有类似的特征案例分析结果解答了以下几个问题：随着国内高尔夫群体近几年迅猛的增长国内球场的运营逐渐步入理想的状态-随着国内高尔夫群体近几年迅猛的增长，国内球场的运营逐渐步入理想的状态，球场的运营状况上升已经成为普遍性，整体行业发展前景乐观；-购买高尔夫别墅群206、体来源比较广泛，除当地购房群体外，还吸引了中心城市及国内其他城市的购房群体，总体销售情况都比较理想；-球场内的酒店入住情况比较理想和存在需求空间，由于距离远，外地来打球的高尔夫消费群体有在球场酒店住宿的需求；尔夫消费群体有在球场酒店住宿的需求；-类似案例可以验证成都其他区域的消费群体到本案购房、打球、度假的可能性及对本案的支撑程度。Page1523 3成都高尔夫市场研究结果解答了以下几个问题成都高尔夫市场研究结果解答了以下几个问题成都及周边市场研究市场可行度研究成都及周边市场研究市场可行度研究3 3、成都高尔夫市场研究结果解答了以下几个问题成都高尔夫市场研究结果解答了以下几个问题：-成都两个老207、球场“人满为患”，麓山国际球场尚在试营业。目前的球场已经无法满足成都目前正在迅速膨胀的高尔夫消费群体，这给后来建设的球场带来了机遇；足成都目前正在迅速膨胀的高尔夫消费群体，这给后来建设的球场带来了机遇；-成都的高尔夫别墅销售非常紧俏。青城山、牧马山已无高尔夫别墅供应，麓山国际尚未推出的48套独栋别墅已经有160人排号等待，麓山后期独栋别墅价格已经卖到2万元/平方米以上；距离成都约70多公里的大溪谷高尔夫别墅图纸刚出，60多套别墅已被预订完；别墅热销说明消费群体投资意识增强，另一方面说明高尔夫消费群体已被预订完；别墅热销说明消费群体投资意识增强，另方面说明高尔夫消费群体购房欲望强烈；本案对成都的208、旅游会议度假市场来说未来将临着多个的竞争考虑到-本案面对成都的旅游、会议度假市场来说，未来将面临着多个圈层的竞争，考虑到市场的认可和接受过程，短期来说占有份额会比较低，竞争会比较激烈，但随着后期成绵轨道的开通和项目度假氛围的形成后，吸引成都及西南市场的份额将上升。Page153期成绵轨的开和项度假围的成引成都及南市的份额将第二步第二步:成都宏观经济概况成都宏观经济概况/成都及周边相关市场研究成都及周边相关市场研究第二步第二步:成都宏观经济概况成都宏观经济概况/成都及周边相关市场研究成都及周边相关市场研究成都市场对本案构成支撑的可能与程度成都市场对本案构成支撑的可能与程度1 1、市场可行度研究通209、过市场研究验证本案的可行度.、市场可行度研究通过市场研究验证本案的可行度.-高尔夫行业发展前景研究；-高尔夫行业发展前景研究；-与本案类似特征项目的案例发展验证；-成都高尔夫（包括高尔夫住宅、球场等）发展前景研究；-与本案类似特征项目的案例发展验证；-成都高尔夫（包括高尔夫住宅、球场等）发展前景研究；-旅游（会议）市场研究；-旅游（会议）市场研究；2、需求访谈通过需求访谈寻找需求空间3、本案的需求空间预测2、需求访谈通过需求访谈寻找需求空间3、本案的需求空间预测4 4竞争分析竞争分析通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在4 4、竞争分析竞争分析通过竞争对手210、的分析发现本案的差异化所在通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在5、总结5、总结Page154成都及周边市场研究旅游市场发展状况分析成都及周边市场研究旅游市场发展状况分析成都市旅游区位分析成都市旅游区位分析成都市旅游区位分析成都市旅游区位分析?成都市旅游资源丰富，全市现有人文景观172处有全国重点文物保护文景观172处，有全国重点文物保护单位和四川省文物保护单位19处。有世界唯一的大熊猫繁育研究基地。?地处由剑门蜀道、九寨沟、峨嵋山、长江三峡等地组成的四川旅游环和全国旅游环的联络点上，还是内地前往西藏的主要通道。?2007年成都市被评为“全国最佳?2007年，成都市被评为全国最佳旅游城市”，旅211、游地位进一步提升。?成都市兼具旅游目的地、集散地、中转地的功能，也是旅游者高档消费的集中区域，对绵阳等周边市县的辐射带动作用十分明显。?总结：成都市旅游资源丰富，旅游总结：成都市旅游资源丰富，旅游消费能力旺盛消费能力旺盛辐射范围广泛辐射范围广泛。Page155消费能力旺盛消费能力旺盛，辐射范围广泛辐射范围广泛。峨嵋山、乐山旅游总收入旅游总收入成都及周边市场研究旅游市场发展状况分析成都及周边市场研究旅游市场发展状况分析旅游总收入旅游总收入单位:亿元340.22350.00228 40286.75250.00300.00131 10151.90175.10182.47228.40150 00200212、.00131.10100.00150.002000200120022003200420052006旅游总收入国内旅游总收入?如图所示，随着成都旅游业的持续发展，境内外来蓉游客的增多，全市国内旅游总收入呈现平稳增长的趋势。旅游总收入国内旅游总收入资料来源：成都市旅游局Page156旅游接待人数旅游接待人数成都及周边市场研究旅游市场发展状况分析成都及周边市场研究旅游市场发展状况分析3 215 303,619.634,003.7157.973 5004,0004,5006070旅游接待人数旅游接待人数2,3852,579.802,808.702,843.553,215.3025 934.640.14213、0.9502,0002,5003,0003,50030405025.922.605001,0001,5000102002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0接待国内旅游人数（万人次）接待入境旅游者（万人次）资料来源：成都市旅游局?“十五”期间，成都市旅游业发展迅速，除了2003年由于SARS影响，旅游人数小幅度下降外，成都的旅游市场一直处于良好状态。“全国最佳旅游城市”、“宜居城市”等荣誉的获得，进一步推动了旅游业的发展，同时给各旅游景点度假型物业带来巨大的发展空间。?近几年，成都市国内游客接待人数呈现平稳增长的趋势。2006年成都市共接待游4,061.68万214、人Page157近几年，成都市国内游客接待人数呈现平稳增长的趋势年成都市共接待游万人次，比上年增长10.68%。其中，国内旅游者为4,003.71万人次，入境旅游者为57.97万人次，分别比上年增长10.61%和15.90%。成都市入境游客构成成都市入境游客构成成都入境游客构成成都及周边市场研究旅游市场发展状况分析成都及周边市场研究旅游市场发展状况分析成都市入境游客构成成都市入境游客构成2006成都入境游客构成11.16%1.19%游客来源20052006游客来源20052006国外68 44%68 77%18.88%国外台湾香港澳门国外68.44%68.77%台湾18.74%18.88%香港215、11.64%11.16%?成都市入境游客中约31.23的游客来自港澳台地区140000人次68.77%澳门1.18%1.19%2006年成都入境游客国籍前10位的国家游客来自港澳台地区。?来成都的外国游客人数排名前十位的是日本、美国、新加坡等国，其人数占到了在成都过夜的国外游60000800001000001200002006年成都入境游客国籍前10位的国家其人数占到了在成都过夜的国外游客总数的80.41。?预计未来成都市入境游客中来自国外的人数比例将继续提高，带来02000040000日本美国加坡泰国韩国德国西亚英国法国西亚Page158国的数例将续高带来世界各地的大量旅游高消费人群。日本美216、国新加坡泰国韩国德国马来西亚英国法国印度尼西亚资料来源：成都市旅游局国际访客在成都的花费构成国际访客在成都的花费构成成都及周边市场研究旅游市场发展状况分析成都及周边市场研究旅游市场发展状况分析国际访客在成都的花费构成国际访客在成都的花费构成10 00%年份平均停留天数年份平均停留天数32.00%29.00%10.00%20012.0820022.1820032.6012.00%8.00%8.60%6.00%20032.6020041.9620052.05?从花费构成看比重较大的项目是交通和购物 分别占了32 0%和29 0%其中住宿的平均消费为每长途交通住宿 餐饮景点游览娱乐购物其它20062217、.80?从花费构成看，比重较大的项目是交通和购物,分别占了32.0%和29.0%。其中住宿的平均消费为每间晚51.24美元，约合人民币395元，同比增长148%。?国际访客用于住宿、餐饮、娱乐、购物的消费占总花费的55，总体比例略低于与国内游客，其中购物的比重（29 0）大大超过内游客（5 13）Page159中用于购物的比重（29.0）大大超过国内游客（5.13）。资料来源：成都市旅游局国内游客在成都的花费构成国内游客在成都的花费构成成都及周边市场研究旅游市场发展状况分析成都及周边市场研究旅游市场发展状况分析国内游客在成都的花费构成国内游客在成都的花费构成年份年份人次花费人次花费（元元/人次218、人次）长途交通长途交通（%）景区游览景区游览（%）住宿住宿（%）餐饮餐饮（%）娱乐娱乐（%）购物购物（%）其他其他（%）年份年份（元元/人次人次）（%）（%）（%）（%）（%）（%）（%）2002580.9722.147.9124.8414.517.315.897.412003612.2621.608.5923.4714.6216.576.738.422003612.2621.608.5923.4714.6216.576.738.422004674.2121.538.6023.5114.6116.566.788.412005752.7322.008.4119.9412.3222.835.139219、.37?国内游客在成都的花费额呈现逐年上涨的趋势。各项消费中用于娱乐的消费呈明显上升趋势。在花费构成中住宿长途交通购物餐饮占的比例前位费构成中，住宿、长途交通、购物、餐饮占的比例居前四位。Page160资料来源：成都市旅游局成都商务会议市场简介成都商务会议市场简介?选择成都作会议地点的几大理由成都及周边市场研究商务会议市场发展状况成都及周边市场研究商务会议市场发展状况成都商务会议市场简介成都商务会议市场简介成都是一个旅游、休闲城市，消费市场巨大。随着西部大开发的实施、对外交往的日益频?选择成都作会议地点的几大理由：?成都是中国优秀旅游城市，中国西南各类活动的中心。?成都有很多可供各种大、中、小220、型会议选择的会议场所设施价格便宜繁，成都市场蕴育的无限商机，会议市场繁荣，会展经济发达。每年，各种规模的展示会、商贸交易会、洽谈会、董事会、产品发、设施，价格便宜。?成都除有众多宾馆外，还有众多度假村可供选择。?成都交通方便，进出随意，可选择性大。?成都旅游景区众多除市内就有数处著名风景区外还会、商贸交易会、洽谈会、董事会、产品发布会、理事会、学术培训会、年会等越来越多。近年来成都市根据自身的经济环境特色?成都旅游景区众多，除市内就有数处著名风景区外，还有众多的世界遗产、4A风景区及众多的国家级、省级风景名胜区，远的有九寨沟、四姑娘山、海螺沟、稻城亚丁、长江三峡，近的有峨眉乐山、都江堰、青城山221、等等近年来，成都市根据自身的经济、环境特色，形成节、会、展相结合的会展经济发展模式，四川国际熊猫节、全国春季糖酒会等节会的影响力和知名度不断提高带动了其他展会数不胜数，可供参加会议者选择。?成都是中国最大的消费城市之一，有巨大的消费市场，在成都举行各类会议，可获得广大的消费者。影响力和知名度不断提高，带动了其他展会的发展。由于成都地区风景名胜众多，各类会议地点?成都一年四季均适合招开会议，冬无严寒，夏无酷暑，春季及夏季又是最好的旅游季节。?成都经济发达，物产丰富，消费水平低，物价便宜，特产众多川菜享誉全球Page161多选择在成都市内及周边景区。产众多，川菜享誉全球。?成都治安良好，安全保障性222、高。成都五星级酒店会议市场简介成都五星级酒店会议市场简介成都及周边市场研究商务会议市场发展状况成都及周边市场研究商务会议市场发展状况成都五星级酒店会议市场简介成都五星级酒店会议市场简介如图所示，成都成都部分五星级酒店概况所都五星级酒店入住率较高，会议面积在6002200酒店名称房间总数（间）餐饮面积餐位总数会议面积平均房价（元）平均入住率酒店名称房间总数（间）餐饮面积餐位总数会议面积平均房价（元）平均入住率凯宾斯基4821800830200053680.30%积在6002200平方米不等，餐饮面积在1600锦江宾馆4802600804212056564.30%皇冠假日4331560676136223、256582 97%平方米左右。皇冠假日4331560676136256582.97%天府丽都喜来登40290036963460772.10%登索菲特万达262117040874369471.50%Page162备注：以上面积均为建筑面积数据来源：成都市旅游局成都五星级酒店会议市场简介成都五星级酒店会议市场简介成都及周边市场研究商务会议市场发展状况成都及周边市场研究商务会议市场发展状况成都五星级酒店会议市场简介成都五星级酒店会议市场简介?据调查，成都五星级酒成都部分五星级酒店客源构成店客源中约30来自商务会议，超过旅游团队比例1倍左右，反射出成酒店名称商务客人比例旅游团队比例酒店名称商务客人比224、例旅游团队比例会议团队比例会议团队比例 预订中心比例合计预订中心比例合计都庞大的会议市场。（如图所示）?随着“中国最佳商务城凯宾斯基55%10%25%10%100%锦江宾馆35%15%40%10%100%市”的获评，”特区“的设立，预计成都商务会议市场将面临更多35%15%40%10%100%皇冠假日50%10%30%10%100%的机遇，发展潜力巨大。天府丽都喜来登50%20%20%10%100%索菲特万达45%10%35%10%100%Page163成都五星级酒店会议配套简介成都五星级酒店会议配套简介成都及周边市场研究商务会议市场发展状况成都及周边市场研究商务会议市场发展状况成都五星级酒店225、会议配套简介成都五星级酒店会议配套简介酒店名称锦江宾馆天府丽都喜来登饭店成都凯宾斯基饭店索菲特万达饭店总府皇冠假日酒店名称锦江宾馆天府丽都喜来登饭店成都凯宾斯基饭店索菲特万达饭店总府皇冠假日酒吧成都五星级酒店会餐饮设施酒吧咖啡厅/西餐厅中餐厅停车场商务中心议配套较完善，各类设施齐全，这也是其入住率较高的商务中心美容院游泳池健身房桑拿是其入住率较高的原因之一。其他设施蒸汽浴英式/美式桌球保龄球乒乓球棋房麻将房卡拉OK多功能厅Page164会议室模拟高尔夫练习场网球场网球场成都周边度假成都周边度假旅游旅游（会议会议）市场市场成都及周边市场研究商务会议市场发展状况成都及周边市场研究商务会议市场发展状226、况成都周边度假成都周边度假、旅游旅游（会议会议）市场市场成都旅游资源十分丰富通过分析归类，成都附近国色天香国色天香都江堰青城山都江堰青城山的旅游会议度假市场主要分为以下几种形态：成都周边旅游休闲会议市场形态成都周边旅游休闲会议市场形态国色天香国色天香绵阳绵阳类型项目面对市场项目特征类型项目面对市场项目特征城郊娱乐型城郊娱乐型国色天香、华侨城大众刺激型娱乐近城市峨眉峨眉山山远郊休闲远郊休闲青城山、西岭雪山、都江堰、天台山等休闲度假自驾车知名度高认知度高会议旅会议旅峨嵋山乐山会议会议市场石象湖石象湖山山会议旅会议旅游游峨嵋山、乐山、天台山等会议会议市场占有率高Page165成都周边可比旅游休闲度假227、项目成都周边可比旅游休闲度假项目成都及周边市场研究商务会议市场发展状况成都及周边市场研究商务会议市场发展状况成都周边可比旅游休闲度假项目成都周边可比旅游休闲度假项目风景区主题客户来源日均接待量酒店风景区主题客户来源日均接待量酒店石象湖石象湖以花为主题的生成都及省内1000人三星级标准，66间客房，入住率45%，会议石象湖石象湖以花为主题的生态旅游成都及省内1000人三星级标准，66间客房，入住率45%，会议接待占40%。国色天香国色天香 游乐主题成都及省内3000人五星级，未建。高端酒店较少，较高端的有四星级酒店青青青城山青城山名胜风景区全国各地吸引力较强高端酒店较少，较高端的有四星级酒店青青228、园宾馆，119间客房，入住率55%，会议接待占35%。天颐温泉休闲乡都：约500间客房，18个温泉峨眉山峨眉山名胜风景区全国各地吸引力很强浴池。入住率65%，会议接待占30%。红珠山宾馆：500间客房。入住率60%，会议接待占30%。在休闲度假方面，城郊国色天香和华侨城项目将是未来成都近郊的两大都市娱乐休闲项目以及近两年开发的石象湖景区；青城山在成都休闲度假市场的品牌度和认知度相当高，未来青城山都江堰将打造成一国家级Page166的休闲、旅游、会议度假区，规划2020年客流量为1000万人；会议旅游度假市场方面，峨嵋山凭借其名气已经形成全国会议度假的品牌。成都周边度假成都周边度假旅游旅游（会议229、会议）市场总结市场总结成都及周边市场研究商务会议市场发展状况成都及周边市场研究商务会议市场发展状况成都周边旅游资源十分丰富休闲度假项目众多各种档次的都有满足了各类群体的需求；成都周边度假成都周边度假、旅游旅游（会议会议）市场总结市场总结成都周边旅游资源十分丰富。休闲度假项目众多，各种档次的都有，满足了各类群体的需求；峨嵋山凭借其名气和多年运营，旅游会议市场已经做到了全国影响力，占据了成都市场较大的市场份额；我们走访了绵阳市旅游局、旅行社相关人士得出：单就会议市场而言，成都至绵阳的交通及时间距离，总体来说目前还比较尴尬，即处于一种“不远不近”的状态。客观地说绵阳旅游市场就旅游资源、知名度、交通、230、等方面目前仍无法同成都周边都江堰、客观地说，绵阳旅游市场就旅游资源、知名度、交通、等方面目前仍无法同成都周边都江堰、峨嵋、乐山等地相提并论。根据深访结果和我们的保守估计，目前本项目对成都会议的吸引力在10左右。但随着绵阳交通网络的不断完善（城际铁路的开通等）、绵阳旅游市场的开拓、旅游品牌的建立、仙海湖风景区的打造成功，再辅之于适度的宣传，本项目辐射范围将逐步扩大至成都、重庆等西南地区。Page167南地区。第二步第二步:成都宏观经济概况成都宏观经济概况/成都及周边相关市场研究成都及周边相关市场研究第二步第二步:成都宏观经济概况成都宏观经济概况/成都及周边相关市场研究成都及周边相关市场研究成都市231、场对本案构成支撑的可能与程度成都市场对本案构成支撑的可能与程度1 1、市场可行度研究通过市场研究验证本案的可行度.、市场可行度研究通过市场研究验证本案的可行度.-高尔夫行业发展前景研究；-高尔夫行业发展前景研究；-与本案类似特征项目的案例发展验证；-成都高尔夫（包括高尔夫住宅、球场等）发展前景研究；-与本案类似特征项目的案例发展验证；-成都高尔夫（包括高尔夫住宅、球场等）发展前景研究；-旅游（会议）市场研究；-旅游（会议）市场研究；2、需求访谈通过需求访谈寻找需求空间3、本案的需求空间预测2、需求访谈通过需求访谈寻找需求空间3、本案的需求空间预测4 4竞争分析竞争分析通过竞争对手的分析发现本案232、的差异化所在通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在4 4、竞争分析竞争分析通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在5、总结5、总结Page168研究方法研究方法成都及周边市场研究需求访谈成都及周边市场研究需求访谈研究方法研究方法?本项目发展模式（高尔夫球+五星级配套酒店+别墅）为典型的高端复合项目,在整个绵阳地产市场上具备很强的超前性,在项目的发展理念、定位与操作手法上，绵阳现有的地产项目中均无较强的可比性，因此，本项目不将绵阳现有地产项目包括酒店住宅（含别墅）和商业作为未来的直接竞争对手对有地产项目，包括酒店、住宅（含别墅）和商业作为未来的直接竞争对手，对233、现有市场的调研仅作为对绵阳市场的背景了解。?根据我行经验，操作此类项目时，同类项目的类比、相关行业调研与对消费?根据我行经验，操作此类项目时，同类项目的类比、相关行业调研与对消费者心理需求的把握更具参考意义。?我行在成、绵两地进行了广泛的深度访谈，分析与定量估计相结合，并以定性分析为主。Page169高端休闲度假市场高端休闲度假市场成都及周边市场研究需求访谈成都及周边市场研究需求访谈访谈对象样本条件主要访谈目的访谈对象样本条件主要访谈目的高端休闲度假市场高端休闲度假市场旅行社市场营销负责人成都、绵阳了解当地度假市场发展状况、度假需求群体、会议度假市场需求情况绵阳大中型民营企业家绵阳了解其个人现234、有休闲消费模式，对高球的认识、消费意向，对高尔夫别墅的消费意向；了解其企业购买高尔夫别墅作为企业会所的意向绵阳大型企业中负责企业接待的中高层管理者绵阳了解企业商务接待对高尔夫球、高尔夫别墅、以及高尔夫酒店的需求意向Page170高端房地产市场高端房地产市场成都及周边市场研究需求访谈成都及周边市场研究需求访谈高端房地产市场高端房地产市场访谈对象样本条件主要访谈目的访谈对象样本条件主要访谈目的房地产专业人士（知名开发商、知名代理公司（副总以上）、房管局、规划局主管成都、绵阳各一个全面了解两地高端住宅市场、高尔夫市场、度假市场；官员等）高尔夫别墅销售经理麓山国际、中航云岭、青城高尔夫等楼盘了解高尔夫235、别墅客户群体需求情况、客户结构尔夫等楼盘绵阳别墅楼盘销售经理当地代表性别墅了解绵阳别墅客户群体需求情况、客户结构Page171高尔夫市场高尔夫市场成都及周边市场研究需求访谈成都及周边市场研究需求访谈访谈对象样本条件主要访谈目的访谈对象样本条件主要访谈目的高尔夫市场高尔夫市场高尔夫专业人士高球协会人士全面的了解高尔夫市场情况高尔夫营销人员四川国际、青城、麓山高尔夫俱乐部市场营销人员了解高尔夫群体客户结构、对球场需求，与高尔夫别墅的关系高尔夫球消费者须有四川国际与青城两个高尔夫俱乐部拥有会籍的样本了解球手对球场的需求，对高尔夫别墅的需求，打球动机与目的区域区域主要访谈目的主要访谈目的住宅住宅/别墅236、消费者别墅消费者区域区域主要访谈目的主要访谈目的成都了解绵阳高尔夫球场对成都的辐射能力，以及成都高端客户对高尔夫别墅的需求意向。绵阳了解本地高端住宅消费者需求特征以及高尔夫别墅消费意向Page172绵阳了解本地高端住宅消费者需求特征以及高尔夫别墅消费意向。关于高尔夫关于高尔夫别墅和度假市场的深度访谈和调研别墅和度假市场的深度访谈和调研成都及周边市场研究需求访谈成都及周边市场研究需求访谈关于高尔夫关于高尔夫、别墅和度假市场的深度访谈和调研别墅和度假市场的深度访谈和调研高尔夫消费群体高尔夫消费群体非高尔夫消费群体非高尔夫消费群体高尔夫消费群体高尔夫消费群体非高尔夫消费群体非高尔夫消费群体访谈样本数237、量访谈样本数量15人8人访谈方式访谈方式球场随即抽样安排约见访谈对象条件访谈对象条件高尔夫消费者有经济能力购买别墅的消费群体访谈对象职业访谈对象职业房地产企业老板、企业高层领导、政府官员、私营企业主等访谈式访谈式对交流每个样本访谈时间在访谈访谈方方式式面对面交流，每个样本访谈时间在30-50访谈目的访谈目的了解高尔夫群体的打球偏好和购买别墅的选择因素了解购买别墅群体的购买动机和需求Page1731 1高尔夫消费群体访谈结论高尔夫消费群体访谈结论成都及周边市场研究需求访谈成都及周边市场研究需求访谈1 1、高尔夫消费群体访谈结论高尔夫消费群体访谈结论访谈方式访谈方式现场随即抽样访谈对象访谈对象高尔238、夫消费者访谈对象访谈对象高尔夫消费者访谈样本访谈样本25人打球目的打球目的休闲度假，锻炼身体，商务需求对成都球场的对成都球场的乎所有的访谈对象都认为成都的球场太少打球人数太多服务管对成都球场的对成都球场的看法看法几乎所有的访谈对象都认为成都的球场太少，打球人数太多，服务管理跟不上。对本案的测试对本案的测试结果结果对本案的印象：对本案的印象：?80的被访对象对本案的环境和水资源很感兴趣，他们认为水是该项目最大的特色；结果结果80的被访对象对本案的环境和水资源很感兴趣，他们认为水是该项目最大的特色；对打球的态度：对打球的态度：?60以上的被访对象表示球场建好后一定会去打球，估计一个月会去2次左右，239、而且会叫上自己的朋友一同去打球，这部分群体有很强的度假意识。对购买别墅和度假的看法：对购买别墅和度假的看法：?10以上的被访对象很肯定的表示会购买，购买目的主要用于高尔夫度假，需求面积在250平方米，可接受的心理价格在8,000-10,000元/平方米；?50的被访问对象表示对距离有顾虑，要去看了才能决定；Page174?38的被访对象表示目前不会去购买，这部分群体度假意识比较薄弱，打球纯粹是为了锻炼身体或者商务交际；典型典型访谈访谈案例案例1高高尔尔夫消夫消费费者者成都及周边市场研究需求访谈成都及周边市场研究需求访谈典型典型访谈访谈案例案例1高高尔尔夫消夫消费费者者访谈对象访谈对象家庭（一家240、三口都打高尔夫）高尔夫爱好者，成都当地人访谈地点访谈地点成都新阵地高尔夫球会抽样方式抽样方式现场随机抽样男主人职业男主人职业企业老总（私人企业）-企业效益好，发展稳定年龄年龄男主人40岁以上，女主人35岁左右，小孩8-9岁群体特征群体特征有闲暇有经济实力有度假休闲意识群体特征群体特征有闲暇、有经济实力、有度假休闲意识打球目的打球目的休闲度假，锻炼身体，商务需求打球习惯打球习惯和家庭、朋友出去打球，主要是度假休闲、放松、锻炼身体；由于比较注重小孩的培养和教育，有时间就带小孩、妻子一同去高尔夫度假，曾经去过的球场有山东南山高尔夫球场等尔夫球场等购房历程购房历程对高尔夫别墅情有独钟，他曾经咨询过大溪241、谷别墅，但该项目已经没有独栋别墅可售，现已在麓山国际登记，但他不确定可以买到；购房需求购房需求独栋、250平方米对本案的测试结果对本案的测试结果?他对本案的环境和水资源很感兴趣，他认为这是不同于成都球场最大的特色；?打球估计一个月会去2-3次左右，而且会叫上自己的朋友一同去打球；?会考虑购买别墅，他认为买的就是环境，闲暇可以去度假，同时也作为投资升值，?考虑面积在250平米左右，?独栋价格价格在8000-9000元/平方米Page175独栋价格价格在8000 9000元/平方米测试方式：拿出仙海景区的图片，告诉他要在该区域要建设别墅和高尔夫球场，并描述本案的位置和距离，以及资源特色，测试其对本242、案的反应。典型访谈案例典型访谈案例2 2高尔夫消费者高尔夫消费者成都及周边市场研究需求访谈成都及周边市场研究需求访谈典型访谈案例典型访谈案例2 2高尔夫消费者高尔夫消费者访谈对象访谈对象高尔夫爱好者-发烧友、成都球会联盟成员，目前是牧马山的会员访谈地点访谈地点成都新阵地高尔夫球会抽样方式抽样方式现场随机抽样职业职业私营企业主（做空调设备企业）-企业效益好，发展稳定年龄年龄/性别性别40岁左右/男年龄年龄/性别性别40岁左右/男群体特征群体特征球技精、水平高、有闲暇、有经济实力、有度假休闲意识打球目的打球目的休闲度假，体验、锻炼身体打球习惯打球习惯/需需和球友出去打球只要没去过的球场都想去尝试好243、的球场会经常想去打球习惯打球习惯/需需求求和球友出去打球，只要没去过的球场都想去尝试，好的球场会经常想去，差的球场一次就不会去了；购房历程购房历程已经在青城山有别墅购买高尔夫别购买高尔夫别用于度假或者投资购买高尔夫别购买高尔夫别墅态度墅态度用于度假或者投资购买高尔夫别墅的首要原则是，要有自己圈子里的人；对本案的测试对本案的测试结果结果?球场建好后一定会去打球，估计一个月会去2-3次左右，基本是和自己圈子里的人去；Page176结果结果子里的人去；?暂时不会考虑购买这里的别墅，也许等项目做好后，要到现场感受才能决定是否购买。典型案例典型案例3 3 高尔夫消费者高尔夫消费者成都及周边市场研究需求访244、谈成都及周边市场研究需求访谈典型案例典型案例3 3-高尔夫消费者高尔夫消费者访谈对象访谈对象高尔夫爱好者初学者访谈地点访谈地点成都新阵地高尔夫球会抽样方式抽样方式现场随机抽样职业职业神州数码高层人员（软件行业）-收入高，工作稳定，福利高年龄/性别年龄/性别35岁左右/男群体特征群体特征有经济实力、但企业处于发展阶段，打球目的打球目的爱好打球习惯打球习惯/需求需求和球友出去打球打球习惯打球习惯/需求需求和球友出去打球购房历程购房历程对高尔夫别墅很感兴趣，已经在大溪谷预定了一套联排别墅，他认为价格不高，值得投资；购买高尔夫住宅购买高尔夫住宅用于招待朋友，朋友过来直接把房间钥匙交给朋友，是件很有面子245、的事情，购买高尔夫住宅购买高尔夫住宅态度态度用于招待朋友，朋友过来直接把房间钥匙交给朋友，是件很有面子的事情，面积不一定要很大对本案的测试结果对本案的测试结果?球场建好后一定会去打球，估计一个月会去2次左右?环境很好，现在不好说买还是不买，要到现场看再好说，但如果价格便宜会购买送会籍的会员公寓Page177宜会购买送会籍的会员公寓。典型案例典型案例4 4高尔夫消费者高尔夫消费者成都及周边市场研究需求访谈成都及周边市场研究需求访谈典型案例典型案例4 4高尔夫消费者高尔夫消费者访谈对象访谈对象高尔夫锻炼身体、商务交际访谈地点访谈地点成都新阵地高尔夫球会访谈地点访谈地点成都新阵地高尔夫球会抽样方式抽246、样方式现场随机抽样职业职业私营企业老板（行业）-企业发展中年龄/性别年龄/性别40岁左右/男群体特征群体特征具有很强的目的性打球目的打球目的以商务打球商务交际为目的工作很忙寻求客户打球目的打球目的以商务打球、商务交际为目的，工作很忙，寻求客户打球习惯/需求打球习惯/需求以招待客户为目的，较多的选择离市区近的高尔夫球场；购房历程购房历程不会购买高尔夫别墅对本案的测试结果对本案的测试结果?环境好，但不会去那么远的地方购房；?如果有客户提到该球场，会考虑陪客户去打球度假；Page1782 2非高尔夫消费群体访谈总结非高尔夫消费群体访谈总结成都及周边市场研究需求访谈成都及周边市场研究需求访谈2 2、非247、高尔夫消费群体访谈总结非高尔夫消费群体访谈总结访谈方式访谈方式安排约见访谈对象访谈对象非高尔夫消费者访谈对象访谈对象非高尔夫消费者对象情况对象情况有能力购买别墅，同时有购买别墅的需求访谈样本访谈样本8人对本案的测试对本案的测试对本案的印象对本案的印象：对本案的测试对本案的测试结果结果对本案的印象对本案的印象：?100的被访对象对本案的环境和水资源很感兴趣；?绵阳给被访者的印象是干净、空气好、很舒服；对购买别墅和度假的看法：对购买别墅和度假的看法：?他们对所描述的本案环境非常感兴趣，60以上的被访者产生有购买本案的欲望；?购买主要是考虑休闲度假购买主要是考虑休闲度假?需求的面积主要集中在250-248、300平方米之间；?可承受的心理价位在8000-9000元/平方米；Page179成都及周边市场研究需求访谈成都及周边市场研究需求访谈高尔夫别墅需求小结高尔夫别墅需求小结?高尔夫别墅作为顶级别墅物业，与高尔夫球运动包括球场的经营关联度不强，其身份的象征高尔夫别墅需求小结高尔夫别墅需求小结与投资价值更为突出。成都高尔夫别墅买家中，喜爱高球运动的仅一成左右。?本地消费人群是基本购买群体，但城市的吸引力与知名度的提升对吸引外来买家有利。成都一线高尔夫别墅的外来买家已经占到一半以上。?对绵阳城市发展与项目所在区域兴建别墅表示认同，建议修建独栋别墅，以拉开与市场上其他类别墅的距离体现唯性与稀缺性他类别墅249、的距离，体现唯一性与稀缺性。?购买高尔夫别墅时，考虑的外在因素主要包括城市经济、旅游发展和交通状况，内部因素主要包括安全性环境配套（餐饮娱乐等）与管理服务消费者非常看重项目规模开发商要包括安全性、环境、配套（餐饮、娱乐等）与管理服务。消费者非常看重项目规模、开发商品牌与开发实力。被访者对本项目别墅均表示了较强兴趣，基本用作第二居所。Page180成都及周边市场研究需求访谈成都及周边市场研究需求访谈高尔夫别墅需求小结高尔夫别墅需求小结?对独栋别墅面积要求多在300-500平方米，功能要求包括：4个以上的卧室、至少3个卫生间、独立书房较大面积的客厅（可供会客）保姆房两个车位200平方米以上的花园显250、示高尔夫别墅需求小结高尔夫别墅需求小结独立书房、较大面积的客厅（可供会客）、保姆房、两个车位、200平方米以上的花园，显示出其需求是对生活品质“一步到位”的提升。?在价格上绵阳当地消费者表现出对高尔夫别墅的陌生出价偏于保守多为5000-7000元/?在价格上，绵阳当地消费者表现出对高尔夫别墅的陌生，出价偏于保守，多为5000-7000元/平方米，而成都消费者出价多在8000-10000元/平方米，可见项目未来需要运用有力的营销手段引导本地市场。段引导本地市场。?项目首期潜在消费者包括：绵阳及附近城市政府高级官员、本地大型企业高管、本地私营企业主、少量高级专家与企业买家（如长虹等大型企业购买用于251、企业接待）、外地经商的绵阳人、业主、少量高级专家与企业买家（如长虹等大型企业购买用于企业接待）、外地经商的绵阳人、投资者（主要来自现有绵阳外地买家与成都买家）。高尔夫别墅有足够的市场容量和潜在需求高尔夫别墅有足够的市场容量和潜在需求主要的障碍是价格主要的障碍是价格这需要靠后这需要靠后Page181高尔夫别墅有足够的市场容量和潜在需求高尔夫别墅有足够的市场容量和潜在需求，主要的障碍是价格主要的障碍是价格，这需要靠后这需要靠后期的营销解决。期的营销解决。3 3会议旅游度假市场访谈会议旅游度假市场访谈成都及周边市场研究需求访谈成都及周边市场研究需求访谈3 3、会议旅游度假市场访谈会议旅游度假市场访谈252、访谈对象访谈对象中国青年旅行社某总经理旅行社总职业职业旅行社总经理高端休闲度假群体增长情况高端休闲度假群体增长情况保持每年1020的增长速度高尔夫旅游接待情况高尔夫旅游接待情况海外团以韩国市场为主，每年接待韩国高尔夫团约3600人，该旅行社市场占有率约30；高端会议情况高端会议情况增长速度很快，去年总接待高端会议人数6万人，会议企业类型会议企业类型政府、外企、国企为主会议类型会议类型订货会，工作总结，年会等高端会议人均消费额高端会议人均消费额500-1000元/人会议发展趋势会议发展趋势现在国家政府允许旅行社的会议发票可以进入报账，北京旅游局已经通过，未来的趋势是让旅行社来承办会议今后会议旅游253、的量会越来越大Page182未来的趋势是让旅行社来承办会议，今后会议旅游的量会越来越大会议型消费需求小结会议型消费需求小结成都及周边市场研究需求访谈成都及周边市场研究需求访谈?作为四川第二大城市的绵阳，其城市规模与经济实力已经具备了发展五星会议型消费需求小结会议型消费需求小结作为四川第二大城市的绵阳，其城市规模与经济实力已经具备了发展五星级酒店的条件，从市场发展一般规律来看，本项目可考虑将酒店档次定位于五星级。五星级。?现有三星级以上档次酒店经营状况良好，反映出市场对高档酒店的需求旺盛盛。?高档酒店未来供应不多，除本项目外没有一家是五星级，本项目面临的未来市场竞争环境相对比较宽松来市场竞争环境254、相对比较宽松。?在二级城市发展高档酒店，其功能不宜过于纯粹，应将休闲度假与商务会Page183议功能相结合。会议型消费需求小结会议型消费需求小结成都及周边市场研究需求访谈成都及周边市场研究需求访谈?绵阳的会议市场繁荣，每年有体博会，农运会，绿化发展大会等大型会议活动。绵阳的企业般年会组织2次的大型会议像长虹九洲这样的大企业举行会议的频率会议型消费需求小结会议型消费需求小结的企业一般一年会组织1至2次的大型会议，而像长虹，九洲这样的大企业举行会议的频率更是达到了每月一次大型会议。此外，九院，624等科研单位的会议也很频繁。?目前绵阳本地企业选择的会议酒店多为离市区较近的富乐山国际大酒店、绵州酒店255、与临园宾目前绵阳本择的会议酒店多为离市较近的富乐山国际酒店绵州酒店与临园宾馆，其中大企业与重要接待多选富乐山国际大酒店，中小企业多选临园宾馆。带有福利性质的会议、员工培训会一般多选择在旅游风景区举行，如安县绵州温泉酒店、猿王洞风景区、江油窦团山等大型企业有时也在外地举办会议多为峨眉山九寨沟海南等著名风景旅游窦团山等。大型企业有时也在外地举办会议，多为峨眉山，九寨沟，海南等著名风景旅游区。?目前整个绵阳市区会议型酒店消费约在500-1000个/年，规模20-200人/个，平均50-70人/个，平均消费时间2-3天消费水平多为300-400元/人/天但大型企业的消费能力很强（如长虹）平均消费时间2256、-3天，消费水平多为300-400元/人/天，但大型企业的消费能力很强（如长虹），可达800-1000元/人/天。会议型酒店消费呈快速上升趋势，每年增长率10-20%。?本地企业对会议酒店的要求依次为：环境、住宿、酒店的软硬件设施。Page184本对会议酒店的要求依次为环境住宿酒店的软硬件设施会议型消费需求会议型消费需求成都及周边市场研究需求访谈成都及周边市场研究需求访谈某旅行社会议接待人数会议型消费需求会议型消费需求绵阳市最大的一家旅行社为例近年会议接待人数（该旅行社占到的绵500060007000阳会议市场的1/6到1/7）1000200030004000人数010002004年2005年257、2007年1-10月经调研，如果本项目打造有具备完善会议配套的高档酒店，本地企业消费意愿很强，外地（成都）企业也愿意来此消费（休闲度假+会议）。可以认为，本项目具备打造为高档会议型酒店的市场基础Page185市场基础。其他酒店消费需求其他酒店消费需求成都及周边市场研究需求访谈成都及周边市场研究需求访谈?高尔夫旅游度假需求高尔夫旅游度假需求：其需求特征为客人多为高球爱好者，包含住宿、餐饮和娱乐其他酒店消费需求其他酒店消费需求高尔夫旅游度假需求高尔夫旅游度假需求其需求特征为客人多为高球爱好者，包含住宿餐饮和娱乐需求，需根据项目高尔球场经营状况而定。?非高尔夫旅游度假需求非高尔夫旅游度假需求：项目在258、接待高端游客时有较强优势。?商务酒店需求商务酒店需求：本项目在地段上不占优势，但可争取高端客人。?单纯性餐饮娱乐消费单纯性餐饮娱乐消费：主要取决于根据酒店经营特色，但本项目的整体档次在争夺高端商务接待上备较优势高端商务接待上具备较强优势。Page186本案面对的成都客户群体是谁本案面对的成都客户群体是谁？成都及周边市场研究需求访谈成都及周边市场研究需求访谈本案面对的成都客户群体是谁本案面对的成都客户群体是谁？通过消费者深度分析后我们认为，成都消费群体中，对本案感兴趣的群体首先具备以下两个条件：个条件：1、具有较强休闲度假意识休闲度假意识；2、有时间和经济能力购买别墅。有时间和济能力购买别这部分259、群体对距离因素并不会看得过重，他们看重的是本案的环境和度假设施。这些群体主要是：1、高尔夫消费者；2、有能力享受和购买别墅的休闲度假群体；另外，在访谈中发展还有一部分潜在目标群体是：与绵阳有经济商贸外来的群体。这部分群体是未来购买别墅的潜在消费群体。Page187第二步第二步:成都宏观经济概况成都宏观经济概况/成都及周边市场研究成都及周边市场研究第二步第二步:成都宏观经济概况成都宏观经济概况/成都及周边市场研究成都及周边市场研究成都市场对本案构成支撑的可能与程度成都市场对本案构成支撑的可能与程度成都市场对本案构成支撑的可能与程度成都市场对本案构成支撑的可能与程度1 1、市场可行度研究通过市场研260、究验证本案的可行度.、市场可行度研究通过市场研究验证本案的可行度.-高尔夫行业发展前景研究；-与本案类似特征项目的案例发展验证；-成都高尔夫（包括高尔夫住宅、球场等）发展前景研究；-高尔夫行业发展前景研究；-与本案类似特征项目的案例发展验证；-成都高尔夫（包括高尔夫住宅、球场等）发展前景研究；-旅游（会议）市场研究；-旅游（会议）市场研究；2、需求访谈通过需求访谈寻找需求空间2、需求访谈通过需求访谈寻找需求空间3 3本案的需求空间预测本案的需求空间预测3 3、本案的需求空间预测本案的需求空间预测4、竞争分析通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在5、总结4、竞争分析通过竞争对手的分析发现本案的差261、异化所在5、总结Page188本案需求空间预测本案需求空间预测成都及周边市场研究需求预测成都及周边市场研究需求预测本案需求空间预测本案需求空间预测基础数据基础数据球手来源球手来源成都65，外地25，外籍人士10成都高尔夫消费者数量成都高尔夫消费者数量6000人（成都高协提供数据）会员增长情况会员增长情况20（发改委公布数据）愿意到成都远郊打球的人数愿意到成都远郊打球的人数60愿意到成都远郊打球的人数愿意到成都远郊打球的人数比例比例60（访谈结论）到远郊打球的频次（访谈结论）到远郊打球的频次1.5次/月（访谈结论访谈结论）（访谈结论访谈结论）愿意到远郊购房的比例愿意到远郊购房的比例10可接受车程262、可接受车程1.5小时车程Page189本案的支撑空间预测本案的支撑空间预测成都及周边市场研究需求预测成都及周边市场研究需求预测本案的支撑空间预测本案的支撑空间预测年份2009201020112012201320142015年份2009201020112012201320142015成都高球爱好者数量8640103681244214930179162149925799成都有会籍群体数量2448293835254230507660917310高球群体增长速度20%20%20%20%20%20%20%愿意到成都远距离球场打球的比例60%60%60%60%60%60%60%本案可分得的市场份额(次/月263、）0.50.50.50.50.50.50.5本案可吸引成都球手数量（人/天）86104124149179215258本案可吸引成都球手数量（人/天）86104124149179215258成都所占本案客源的比例80%75%75%75%75%70%65%球场平均每天的打球人数球场平均每天的打球人数108108138138166166199199239239307307397397球场平均每天的打球人数球场平均每天的打球人数108108138138166166199199239239307307397397愿意到成都郊远地区购房的比例10%10%10%10%10%10%10%本案可分得的平均的市场264、空间3%5%6%8%10%10%10%本案可分得的平均的市场空间3%5%6%8%10%10%10%本案可吸引成都高尔夫购房群体数（户）265275119182220260本案可吸引成都高尔夫购房群体数（户）265275119182220260吸引成都的高尔夫和非高尔夫群体数295888149239307369总的可吸纳潜力总的可吸纳潜力（套套）7272144144195195299299398398512512614614Page190总的可吸纳潜力总的可吸纳潜力（套套）7272144144195195299299398398512512614614注：预计本案别墅开始销售在2009年前后，第265、一个球场开业在2010年前后注：预计本案别墅开始销售在2009年前后，第一个球场开业在2010年前后第二步:成都宏观经济概况/成都及周边市场研究第二步:成都宏观经济概况/成都及周边市场研究成都市场对本案构成支撑的可能与程度1、市场可行度研究通过市场研究验证本案的可行度.成都市场对本案构成支撑的可能与程度1、市场可行度研究通过市场研究验证本案的可行度.-高尔夫行业发展前景研究；-与本案类似特征项目的案例发展验证；-成都高尔夫（包括高尔夫住宅、球场等）发展前景研究；-度假（会议）市场研究；高尔夫行业发展前景研究；-与本案类似特征项目的案例发展验证；-成都高尔夫（包括高尔夫住宅、球场等）发展前景研究266、；-度假（会议）市场研究；2、需求访谈通过需求访谈寻找需求空间2、需求访谈通过需求访谈寻找需求空间3 3竞争分析竞争分析通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在3 3、竞争分析竞争分析通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在通过竞争对手的分析发现本案的差异化所在Page191竞争项目分析竞争项目分析成都及周边市场研究竞争分析成都及周边市场研究竞争分析竞争项目分析竞争项目分析通过我们获取的信息，成都周边存在着以下几个潜在供应的球场。区位区位推出推出时间时间区位区位推出推出时间时间蒲江大溪谷2009年攀枝花红格球类主题公园未知蒲江石象湖未知温江未知北湖未知高新区未267、知黑龙潭水库未知大英县死海未知大英县海未都江堰龙池未知据我们所了解，目前已确定并已在动工和即将动工的球场有蒲江县的大溪谷高尔夫项目高新区项目和北湖项目蒲江县的大溪谷项目主要以房地产开发为主球场计划Page192目、高新区项目和北湖项目。蒲江县的大溪谷项目主要以房地产开发为主，球场计划于2009年开放，今年11月底推出一期住宅。关于该项目的情况介绍如后。未来需要面对的主要竞争对手未来需要面对的主要竞争对手1 1：蒲江大溪谷高尔夫别墅蒲江大溪谷高尔夫别墅成都及周边市场研究竞争分析成都及周边市场研究竞争分析未来需要面对的主要竞争对手未来需要面对的主要竞争对手1 1：蒲江大溪谷高尔夫别墅蒲江大溪谷高尔268、夫别墅项目位置项目位置：成都西南面的蒲江县，距离成都约70多公里定位定位原生态高尔夫渡假小镇定位定位：原生态高尔夫渡假小镇投资商投资商：花样年集团续上蒲江大溪谷高尔夫别墅续上蒲江大溪谷高尔夫别墅成都及周边市场研究竞争分析成都及周边市场研究竞争分析续上蒲江大溪谷高尔夫别墅续上蒲江大溪谷高尔夫别墅住宅产品住宅产品：独栋、联排、合院洋房、花园洋房为主中后期还会考虑渡假公寓电梯公项目总规划占地项目总规划占地：7300亩。其中：高尔夫用地3,000亩，规划3个高尔夫球场；建筑用地1 500亩林地2 800亩总建100平房为主；中后期还会考虑渡假公寓、电梯公寓、顶级别墅等产品；开发周期开发周期：整个项目分269、为大三期开发，10-15地1,500亩；林地2,800亩；总建：100万平方米。配套配套：会所、酒店（含餐厅、SPA、会议中心）、渡假公寓、网球场、游泳池等配套休开发周期开发周期：整个项目分为大三期开发，10 15年时间，各期分别用4-5年时间，现推出的是第一期中的启动区；计计建个为心）、渡假公寓、网球场、游泳池等配套休闲娱乐设施；球场开发球场开发计计划划：拟建45个洞，分为公众球场、会员制球场与锦标级球场，分别于2009年、2011年、2013年建设完毕并投入使用；球场设计球场设计：史密特-科里高尔夫设计公司，曾在国内设计并监造了：昆明春城高尔夫、中山雅居乐高尔夫、观澜湖高尔夫等顶级国际Pa270、ge194高尔夫球场续上续上成都及周边市场研究竞争分析成都及周边市场研究竞争分析续上续上一期开发情况：一期开发情况：启动区总占地启动区总占地：约500亩启动区总占地启动区总占地：约500亩风格风格：南加州西班牙风格的建筑组团配套配套：迷你高尔夫球场、高尔夫练习场、水景商业街、住宅组团等启动区中一期占地启动区中一期占地：94亩，总建总建：4.7万，容积率容积率0.8由独栋、联排、洋房、渡假公寓构成；其中：独栋240-270推出21套占比4.6%；联排160-220推出70套占比15.5%；洋房75-115推出106套占比23.2%；公寓50-70推出94套占比56 7%公寓50 70推出94套占271、比56.7%（总套数259套）总户数456套本次推出291套Page195本次推出291套成都及周边市场研究竞争分析成都及周边市场研究竞争分析续上续上项目开发节奏项目开发节奏：1、2007年4月1日：项目正式开工建设；2、2007年10月：项目现场达到接待销售条件（销售中心、滨河公园、迷你高尔夫、样板房）；3、2007年12月：高尔夫练习场投入使用；4、2007年底：第一个高尔夫球场正式开工；、007年底第个高尔夫球场正式开工；5、2008年10月：首批物业3万平方交付使用08年10月：首批物业3万平方交付使用；6、2009年底：第一个高尔夫球场正式投入使用7、2011年：会员制高尔夫球场正式272、开工到投入使用；8、2013年：锦标级高尔夫球场正式开工到投入使用建设高尔夫球场前先开发一期住宅，以回收资金，维持球场的后续开发。此种做法的好处是可迅速回笼资金用于球场的建设。但由于球场未能建起，首期的住宅销售价格很难上去上去。通过调研知道，该项目独栋价格为5000元/平方米，联排价格为3900元/平方米。这个价格吸引了不少带有投资心态的高尔夫消费群体的关注。据售楼处反映，目前一期还未发售，但登记认购的人数已经很多。Page196经很多。此案例说明，该项目距离成都有一定距离（70多公里），而且球场尚为建成，但高尔夫号召力和影响力使该项目受到了高尔夫消费群体的广泛关注，目前低廉的报价使投资人士看273、到未来的升值潜力。未来需要面对的主要竞争对手未来需要面对的主要竞争对手2 2：都江堰龙池都江堰龙池成都及周边市场研究竞争分析成都及周边市场研究竞争分析未来需要面对的主要竞争对手未来需要面对的主要竞争对手2 2：都江堰龙池都江堰龙池龙池国家森林公园位于川西平原与青藏高原的过度地带，距成都市仅84公里，距都江堰30公里，是中国20个重点国家级森林公园之一。龙池风景区地貌构造形成于19亿万年前的三迭系后期，三叶虫、珊瑚及腕足动物等古生物化石在这里随处可见，被称为“活化石”的珙桐、莲香树、银鹊、圆叶玉兰等濒危树种在此生机勃勃，这里的野生动物有金丝猴、大熊猫、羚羊、金鸡和岩牛等，被中外专家誉为是“野生植274、物基因库”、“动物天然乐园”。该景区景色集湖、石、林、瀑于一体。龙池风景区地处青藏高原与成都平原过渡地带为“华西雨屏带”的组成部分年均气温与成都平原过渡地带，为“华西雨屏带”的组成部分，年均气温125135，最低气温15。每年11月下旬开始下雪，积雪期长达45个月。Page197续上续上成都及周边市场研究竞争分析成都及周边市场研究竞争分析续上续上成都文旅集团与新加坡万邦集团旗下东西方（香港）投资有限公司成立合资公司将斥资50亿元打造都江堰龙池西区国际休闲度假旅游区项目资公司将斥资50亿元打造都江堰龙池、西区国际休闲度假旅游区项目。尽管目前都江堰龙池西区国际休闲度假旅游区的具体规划还没出台但尽管275、目前都江堰龙池、西区国际休闲度假旅游区的具体规划还没出台，但可以肯定的是，该项目将结合政府对我市旅游的开发规划，以休闲度假旅游为主题，开发建设集国际会议中心、生态旅游、体育健身体育健身、休闲度假、游为主题，开发建设集国际会议中心生态旅游体育健身体育健身休闲度假商务、酒店式公寓等功能为一体的大型国际度假旅游区。具体项目有：国际会议中心、高尔夫球场、滑雪场以及休闲商业街国际会议中心、高尔夫球场、滑雪场以及休闲商业街，预计投资将超过10亿元人民币。Page198麓山国际案例详细分析麓山国际案例详细分析成都及周边市场研究竞争分析成都及周边市场研究竞争分析麓山国际案例详细分析麓山国际案例详细分析别墅开发276、规模别墅开发规模计划投资额大约40亿元，共五期开发，总占地面积2800亩，别墅有5个组团，花园洋房2个组团，总建筑面积110万平方米（70万麓山小镇（花园洋房）+30万别墅（+球道）+10别墅开发规模别墅开发规模米，（70万麓山小镇（花园洋房）+30万别墅（+球道）+10万平米公建）。商业共有5万平方米，总设计户数有6000多户Page199麓山国际案例详细分析麓山国际案例详细分析成都及周边市场研究竞争分析成都及周边市场研究竞争分析容积率各类型房屋不一样，别墅小于1，绿化率在50%以上。一期占地100亩总户数304户容积率小于1车位是1比2建麓山国际案例详细分析麓山国际案例详细分析配套设施和容277、积率配套设施和容积率期占地100亩，总户数304户，容积率小于1，车位是1比2，建筑面积60万平米，物业类型有水景别墅，花园洋房。配套就是国际会所，高尔夫，俱乐部，网球俱乐部，区社服务配有超市、图书馆、俱乐部、运动中心、商务中心（办公）、餐厅、茶厅，另外还建有复合性的区域综合商业中心和特色休闲娱乐街，是集购物、餐饮休闲娱乐、品牌集群为一体的商业行摹购物餐饮休闲娱乐品牌集群为体的商业行摹Page200麓山国际案例详细分析麓山国际案例详细分析成都及周边市场研究竞争分析成都及周边市场研究竞争分析按地产+房产理念来做；通过产品线把每个组团分批次，每个组团大麓山国际案例详细分析麓山国际案例详细分析销售方278、式与进度销售方式与进度约分2、3批次，组团规模一般比较小。共分了逸翠谷、橡树坡、水井岗、圆石滩、塞尔维蒙、拉脱维尔、碧影溪。2004年开盘，当年回款1.5个亿。2005年5个亿的销售，主要是水井岗组团，塞尔维蒙一期第一批次，部份前年回款销售面积30000一部份前年回款，销售面积30000；2006年销售了8个亿，计划销售7个亿（不算合作方的销售额）Page201麓山国际案例详细分析麓山国际案例详细分析成都及周边市场研究竞争分析成都及周边市场研究竞争分析逸翠谷逸翠谷占地面积：100亩、积率0.35、设计户数：136户、楼层数：2层、面积区间：191272平米、单价：平均8200元/平米、总价：2279、00300万元、开盘时间：2004年10月，共分4批次推出、交房时间：2005年底、户型特征：组团特点：由每4-6栋独立别墅围合而成的组院式独立别墅，北美风格为主，是麓山别墅组团中麓山国际案例详细分析麓山国际案例详细分析户型特征组团特点由每栋独立别墅围合而成的组院式独立别墅，北美风格为主，是麓山别墅组团中最低端的产品橡树坡橡树坡占地面积：70亩、容积率0.477、设计户数：48户、楼层数：2层为主，极少数3层、面积区间：272480平米、单价：平均10000元/平米、总价：270500万元、开盘时间：2004年12月、交房时间：2006年9月、组团特点：美国乡村风格与托斯坎纳、西班牙安达卢西亚280、法式风格相结合，针对董事长级的舒适型独立别墅是逸翠谷的升级版独立别墅，是逸翠谷的升级版水晶岗水晶岗占地面积：100亩、容积率0.37、设计户数：100户、楼层数：2层为主、面积区间：280480平米、单价：平均12000元/平米、总价：300500万元、开盘时间：2005年7月，共分2批次推出、交房时间：2006年2月、户型特征：共4种户型，均为56室、带中西双厨，早餐、正餐双餐厅、每户300平米左右花园、组团特点：意大利托斯坎纳和西班牙安达卢西亚风格为主的独立坡式别墅，针对董事长级的舒适型独立别墅，较橡树坡为个性化较橡树坡更为个性化圆石滩圆石滩占地面积：88亩、容积率：0.417、设计户数281、：123户、楼层数：2层为主、面积区间：225400平米、单价：平均14000元/平米、总价：320560万元、开盘时间：2005年910月，共分3批次推出、交房时间：2008年、户型特征：共56种户型，45室，中西双厨、户均约200平米三重私家庭院、组团特点：地中海、托斯坎纳、安达卢西亚、新古典风格相融合，庭院式独立别墅，处于临球道、临红线的位置，针地中海、托斯坎纳、安达卢西亚、新古典风格相融合，庭院式独立别墅，处于临球道、临红线的位置，针对金领级及其他成长型人士。碧影溪碧影溪占地面积：90亩、容积率：0.447、设计户数：48户、楼层数：2层为主、面积区间：325500平米、单价：平均17282、000元/平米、总价：550800万元、开盘时间：2006年11月，共分2批次推出、交房时间：2008年、户型特征：共4种户型，5室以上，中西双厨、双餐厅、洗衣房、保姆房、工作室等功能房齐备，户均约200平米三重私家庭院组团特点：纯北美乡村风格豪华型的阔院连廊独立别墅针对董事长以Page202户均约200平米三重私家庭院、组团特点：纯北美乡村风格，豪华型的阔院连廊独立别墅，针对董事长以上级别人士黑钻山庄黑钻山庄占地面积：约70亩、组团特征：豪华定制别墅、其它指标均未定、预计2008年全国公开发售麓山国际案例详细分析麓山国际案例详细分析成都及周边市场研究竞争分析成都及周边市场研究竞争分析客户来源283、客户来源大成都以外购房者比例及特征：大成都以外客户占40（其中省内25，省外15），外地客户比例还在逐渐上升，外地客户同样以3545岁为主，高学历，“空中飞人”较多，主要为：在川有产业者、经本地朋友介绍买来投资、爱家、麓山国际案例详细分析麓山国际案例详细分析客户来源客户来源空中飞人较多，主要为在川有产业者经本地朋友介绍买来投资爱家企业买来作为商务接待的企业会所身份特征身份特征金领级、董事长级的高端群体、年龄：3545岁为主职业特征：房产业客户比例非常高，其次是金融业、文化程度：大专以上为主、资产：多为千万以上、付款方式次性付款比例非常高而且总价越高次性付款比例越大付款方式：一次性付款比例非常高284、，而且总价越高，一次性付款比例越大、Page203麓山国际案例详细分析麓山国际案例详细分析成都及周边市场研究竞争分析成都及周边市场研究竞争分析购买别墅客户和高尔夫的关系购买别墅客户和高尔夫的关系第一期开盘时主要是练习场的人，40多套，很快卖完了，当时标价7000多元，现在已经翻翻高尔夫球场对麓镇有支撑作用是发动机而且没有干扰麓山国际案例详细分析麓山国际案例详细分析购买别墅客户和高尔夫的关系购买别墅客户和高尔夫的关系经翻翻。高尔夫球场对麓镇有支撑作用，是发动机，而且没有干扰产品特点产品特点通过产品线把2800亩地分为20多个地块，分组团开发，高尔夫球场是麓山别墅的支撑。麓山别墅目前推出了五个组团285、，后期其它别墅组团尚未确定。每个细分市场都有一个组团的销售需求比较旺盛因此也不存在某种产品销售快慢的问题组团的销售，需求比较旺盛，因此也不存在某种产品销售快慢的问题Page204现有和未来潜在供应项目资源比较现有和未来潜在供应项目资源比较（针对成都客户群体而言针对成都客户群体而言）成都及周边市场研究竞争分析成都及周边市场研究竞争分析现有和未来潜在供应项目资源比较现有和未来潜在供应项目资源比较（针对成都客户群体而言针对成都客户群体而言）项目资源条件品牌与知名度交通距离度假环境球场管理别墅总体品质项目资源条件品牌与知名度交通距离度假环境球场管理别墅总体品质本案5 52.525 5-牧马山4453一286、般一般青城山4 553 55比较差一般青城山4.553.55比较差般麓山3.53.553一般好蒲江大溪谷32.52.54-一般北湖3343-高新区2451-黑龙潭水库33 544-黑龙潭水库33.544大英死海44.514.5-都江堰553.55-Page205本案与竞争项目的差异在哪里本案与竞争项目的差异在哪里？成都及周边市场研究竞争分析成都及周边市场研究竞争分析本案与竞争项目的差异在哪里本案与竞争项目的差异在哪里？竞争性项目特征、缺陷或不足竞争性项目特征、缺陷或不足牧马山牧马山都市型球场；缺乏度假氛围，高尔夫别墅供应有限；球场负荷过重，球场管理服务不高；缺水；住宅群体与高尔夫群体不统一，体287、现不出品牌；麓山麓山都市型球场；缺乏度假氛围；球场被密集的别墅包围，影响球场的质量；过于急功近利，注重销售宅，而轻视了球场的打造；缺水；青城山青城山已经没有高尔夫别墅供应；球场负荷过重；球场管理服务不高投诉多；缺水；青城山青城山已经没有高尔夫别墅供应；球场负荷过重；球场管理服务不高，投诉多；缺水；住宅群体与高尔夫群体不统一，体现不出品牌；蒲江大溪谷蒲江大溪谷项目规划三个球场，但铺开的范围比较广，缺乏独特的特色和细分市场，市场定位比较模糊，水质较差，无明显资源特色；过于急功近利，注重销售宅，而轻视了球场的打造；轻视了球场的打造；石象湖石象湖球场规划属于设想阶段，湖水质量不好；北湖、高新区、黑龙潭288、北湖、高新区、黑龙潭球场尚未建或刚建设，不会出现集中供应，资源无明显特色，水质不算上乘；都江堰龙池都江堰龙池做大型的度假休闲区，铺开面广；气候较冷，有长达45个月的积雪期，不利于球场运营；大英死海大英死海球场尚未建设，离成都和重庆的距离都很远，属于大型的度假区，吸收人群比较广铺开的面广低、中、高都有；Page206较广，铺开的面广，低、中、高都有；其他其他不会出现集中供应，对本案的威胁和竞争不大；本案在哪些方面可于竞争项目形成差异化本案在哪些方面可于竞争项目形成差异化？成都及周边市场研究竞争分析成都及周边市场研究竞争分析本案在哪些方面可于竞争项目形成差异化本案在哪些方面可于竞争项目形成差异化？289、1、在建筑风格上可以考虑差异化；竞争项目的建筑风格不够创新，比较多的是美式、式中式传格们论知别群并有欧式、中式传统风格；而根据我们访谈的结论知道，大多别墅购买群体并没有局限于喜欢哪种形式，他们更倾向于接受更创新和耳目一新的产品；2、通过独特资源形成差异化；水质资源是本案最大的特色；由于本案水源是有岷山雪水融合而成，水质清澈透底，这种资源非常稀缺；3、通过文化挖掘形成差异化；绵阳自古以来文化名人辈出，如具有世界影响力的唐代诗人李白；4、在项目定位、发展战略上形成差异化；5、在服务管理、发展理念上形成差异化。Page207总结总结成都及周边市场研究总结成都及周边市场研究总结总结总结1、通过可行度分290、析，成都消费群体到本案购买住宅、打球和度假的可能性是存在的；2、球场未来的市场比较乐观，未来有可能来球场打球的客群比较广泛，成都及西南区域是主要的客源市场，同时会吸引到国外（韩国）和国内的旅游团体，及全国各地的高尔夫发烧友；3通过深度访谈结果知道成都市场的目标消费群体的对别墅的心理承受价格整体高于绵阳3、通过深度访谈结果知道，成都市场的目标消费群体的对别墅的心理承受价格整体高于绵阳及周边市场，他们会接受的价格范围是低于成都同类产品市场价格，高于绵阳高档住宅价格；4、通过高端客户的抽样调查（样本量44）70的高端别墅购买群体更倾向于购买独栋304、通过高端客户的抽样调查（样本量44），70的高端291、别墅购买群体更倾向于购买独栋，30选择了联排。主力需求面积在250-300平方米。5、符合目标消费群体的度假配套是保证度假群体购买本案住宅的重要决定因素。同时具有国家二级水质清澈的水源在成都附近很少，他们认为买本案最注重的就是环境，这种资源和环境是吸引他们购买本案住宅的重要因素之一。Page208SWOTSWOT分析分析市场研究SWOT分析市场研究SWOT分析SWOTSWOT分析分析优势优势：?水质上乘；?地势起伏湖水环绕环境优美宁静；劣势劣势：?距离成都较远，约120公里；?在成都的知名度不高非大川名山；?地势起伏，湖水环绕，环境优美宁静；?离绵阳城区近，约10多公里，交通便利；?位于风景旅292、游度假区?在成都的知名度不高，非大川名山；机会机会：?对绵阳当地消费群体有很强的吸引力；威胁威胁：?本案面临着仙海景区内绵阳其他板块的竞争；?对绵阳当地消费群体有很强的吸引力；?对成都市场有可进入的市场空间；?有湖、有山、有高尔夫，适合发展休闲度假；?中信集团具有强大的客户资源积累和品牌影响力；?受用地控制和需求增长影响别墅市场前景乐观；?本案面临着仙海景区内、绵阳其他板块的竞争；?本案面临着成都、西南、国内等多个不同圈层项目的竞争；?受用地控制和需求增长影响，别墅市场前景乐观；?凭借项目的资源和条件，可与竞争对手形成差异化发展；?成都城市圈的经济在飞速发展；?人们休闲度假意识逐渐增强，自有比293、例在不断增们休闲度假渐增强，自有例在不断增长；?高尔夫群体在迅速增长；?成绵城际轨道即将通车；?绵阳机场的客流量在不断增长；Page209位策划定位部分Page210项目策划部分项目策划部分项目策划部分项目策划部分1、项目发展定位及开发目标1、项目发展定位及开发目标2 2产品规划设计指标产品规划设计指标2 2、产品规划设计指标产品规划设计指标别墅酒店会所会所体育设施公共设施2、功能分区与规划布局、功能分区与规划布局3目开发策略目开发策略3、项、项目开发策略目开发策略开发进度首期开发建议建筑风格建筑风格景观营造户型设计社区配套整合营销战略建议整合营销战略建议Page2114、项目、项目整合营销战294、略建议整合营销战略建议5、项目整体投资经济效益分析、项目整体投资经济效益分析1未来客群细分未来客群细分项目策划项目发展定位及开发目标项目策划项目发展定位及开发目标购房群体购房群体1、未来客群细分未来客群细分综合成都、绵阳市场的全面分析后，我们对本案未来可能的目标客群做如下细分：潜在消费群体购买目的群体特征需求产品特征潜在消费群体购买目的群体特征需求产品特征高尔夫群体绵阳本地打球、商务交际、朋友聚会、家庭度假、投资强调有自己的圈子别墅为主，体现文化情节、身份、尊贵、高尚居住之地体度假、投资成都及西南地区家庭休闲度假、朋友聚会作为高尔夫休闲度假居所、投资事业有成、有闲暇时间，有自己的朋友圈子，会召295、集朋友、家庭一起度假。别墅，休闲度假功能；成都西南及全国各地高尔夫人发烧友作为高尔夫休闲度假居所、投资有自己的朋友圈子，会和兴趣相投的球友走遍全国各地打球，有精力、有时间、有经济实力别墅，体现尊贵、周到的服务非高绵阳本地境/投资年收入30以上联排/独栋非高尔夫绵阳本地环境/投资年收入30万以上联排/独栋成都及西南环境、休闲度假高收入、有休闲度假意识联排和独栋绵阳企业作为企业商务宴请和招待的会所讲究形象的企业独栋别墅，需求面积比较大Page212高尔夫球场群体高尔夫球场群体项目策划项目发展定位及开发目标项目策划项目发展定位及开发目标高尔夫球场群体高尔夫球场群体潜在消费群体打球目的群体特征需求产品296、特征潜在消费群体打球目的群体特征需求产品特征绵阳本地高尔夫消锻炼身体商务主要是高层企业老板标准球场环境好绵阳本地高尔夫消费群锻炼身体、商务交际主要是高层企业老板、高层领导、政府官员、驻绵阳外地人士标准球场，环境好成都及西南地区家休闲、度假事业有成、有闲暇时间，球场舒适、环境好、注重成都及西南地区家庭休闲度假、朋友聚会休闲、度假事业有成、有闲暇时间，有自己的朋友圈子，会召集朋友、家庭一起度假。球场舒适、环境好、注重度假设施成都西南及全国各体验打球乐趣有自己的朋友圈子会球场有特色设计独特成都西南及全国各地高尔夫人发烧友体验打球乐趣有自己的朋友圈子，会和兴趣相投的球友走遍全国各地打球，有精力、有时间297、有经济实力球场有特色，设计独特，注重体验和球场的管理水平与质量国内、国外高尔夫旅游团高尔夫旅游、度假团体形式出现，热爱高尔夫球场有特色、注重体验与乐趣国内、国际比赛球手比赛水平高、有精力、有时间有经济实力注重球场的管理与服务水平Page213手间、有经济实力平酒店度假群体酒店度假群体项目策划项目发展定位及开发目标项目策划项目发展定位及开发目标酒店度假群体酒店度假群体潜在消费群体住酒店目的群体特征需求产品特征潜在消费群体住酒店目的群体特征需求产品特征绵阳本地企业会议、商务交际高层企业老板、领导商务会议；企业招待会要求环境好、配套设施高端、会议设施齐备软件服务好务会议；企业招待会、订货会；会议设298、施齐备、软件服务好成都会议度假群体会议、商务交际高层企业老板、领导商务会议；企业招待会、订货会大型年会要求环境好、配套设施高端、会议设施齐备、软件服务好订货会、大型年会；绵阳高尔夫群体商务交际、接待、应酬主要是高层企业老板、高层领导、政府官员、驻绵阳外地人士酒店设施高档、体现尊贵、身份、地位成都西南及全国各地高尔夫人发烧友体验打球乐趣有自己的朋友圈子，会和兴趣相投的球友走遍全国各地打球，有精力、有时间、有经济实力酒店设施完善，体现舒适，周到的服务有时间、有经济实力国内、国外高尔夫旅游团高尔夫旅游、度假团体形式出现，热爱高尔夫注重酒店设施，酒店的档次国内、国际比赛球手比赛水平高、有精力、有时注重299、酒店的管理与服务水平Page214间、有经济实力2 2核心群体梳理核心群体梳理项目策划项目发展定位及开发目标项目策划项目发展定位及开发目标2 2、核心群体梳理核心群体梳理成都及西南（占60%）有休闲度假意识群体高尔夫群体发烧友家庭休闲度假别墅群体非高尔夫群体家庭休闲度假绵阳（占40%）年收入30万以上群体高尔夫群体非高尔夫群体成都及西南高尔夫球场群体高球消费者成都及西南（占60%）绵阳（30%）其他地区其他地区（10%）国内、外旅游团会议/商务接待群体绵阳（为主）酒店度假群体会议/商务接待群体成都（为辅）高尔夫群体国内外高尔夫旅游团成都及西南高尔夫球手Page2152 2A AB B两种发展战300、略模型假设两种发展战略模型假设项目策划项目发展定位及开发目标项目策划项目发展定位及开发目标2 2、A A、B B两种发展战略模型假设两种发展战略模型假设指标A方案（保守型）B方案（j激进型）指标A方案（保守型）B方案（j激进型）产品定位中高端高端产品定位中高端高端面对的购房群体以绵阳本地高收入群体西南及全国地区高尔夫群体发展思路立足本地立足本地，以高尔夫作为身份和环境的卖点，吸引本地高端高度亮相高度亮相，以高尔夫人和精品度假作为项目的引爆点，吸引成都、西南甚和环境的卖点，吸引本地高端收入群体为项目的引爆点，吸引成都、西南甚至全国地区的高尔夫富裕阶层项目价值点居住、宁静、舒适休闲、体验、放松、隐301、居、尊贵、安全球场运营方式半开放式（会籍和散客）封闭式（只接待会员）优点客户群体基数大短期资金回笼快容易扩大影响力和树立品牌获取高利润有利于球场的经营有利于球场的经营；缺点影响力小，知名度低；面临来自区内的竞争；不利于球场的经营；面对群体比较高端，客群窄；销售速度会慢，资金回笼慢；Page216不利于球场的经营；项目策划项目发展定位及开发目标项目策划项目发展定位及开发目标关于A方案（保守型）的展开思考关于A方案（保守型）的展开思考：对绵阳当地来说，本案是离城市最近，环境最好的区域，是具备打造当地高端住宅的稀缺资源。调研显示，当地高端消费群体非常青睐该区域，而且当地存在着购买别墅的需求群体。如果302、本案完全针对本地市场，我们认为有以下几个不利：别墅的需求群体。如果本案完全针对本地市场，我们认为有以下几个不利：1、降低了本案的发展潜力，没有最大发挥球场的影响力2、客户群体的层次无法上去；3、影响力和影响范围小，不利于品牌和形象的树立；4影响了球客的质量和来源；4、影响了球客的质量和来源；5、对球场长期运营不利；Page217关于关于B B方案方案（进取型进取型）的展开思考的展开思考项目策划项目发展定位及开发目标项目策划项目发展定位及开发目标关于关于B B方案方案（进取型进取型）的展开思考的展开思考B方案能很好解决A方案面临的问题。方案能很好解决 方案面临的问题但我们对本案的各因素评价后认为303、，本案建设高尔夫的资源条件处在全国球场的中游这意着案在广客着游竞争们过往游水平。这意味着本案在吸引更广泛的客源面临着上游的竞争。根据我们过往的经验，该方案会面临着以下几个问题：1、高尔夫群体购房存在滞后性，在品牌、氛围、环境和形象还没有树立之前，这部分购房群体购房概率会很低；2、由于是高端客，客群会很窄；3、整体的住宅销售速度会很慢，回收期会很长；Page218关于本案发展战略思考关于本案发展战略思考项目策划项目发展定位及开发目标项目策划项目发展定位及开发目标关于本案发展战略思考关于本案发展战略思考总结A、B方案，我们认为本案的发展需要一个循序渐进的过程：首先，A方案应该看做是本案前期的发展战304、略；而B方案应看作是本案中后期采取的发展战略。发展战略。如果本案只停留在A方案，那项目无法保证更合理的利润；如果本案发展一开始就启动B方案，那项目将会面临着更大的资金风险和成本。因此，我们在融合A、B方案基础上，从发展的时间顺序上提出了比较稳健的C方案的发展设想。Page219项目策划项目发展定位及开发目标项目策划项目发展定位及开发目标我们建议的战略方针我们建议的战略方针立立足高端市场迅速扩大影响力,追求最佳利润迅速扩大影响力,追求最佳利润我们建议发展战略我们建议发展战略CC方案方案（稳健型稳健型）项目策划项目发展定位及开发目标项目策划项目发展定位及开发目标我们建议发展战略我们建议发展战略CC305、方案方案（稳健型稳健型）指标C方案（稳健型）指标C方案（稳健型）阶段前期中后期产品定位高端高端面对的核心群体以绵阳本地高收入群体为主成都西南地区全国为主绵阳为辅面对的核心群体以绵阳本地高收入群体为主，成都及西南地区为辅西南地区、全国为主，绵阳为辅发展思路以房地产开发作为项目的核心价值点,短时间内迅速扩大和提高影响力,树立项目品牌和形象,实现项目利润最佳化;项目价值点“水文化”、“高尔夫文化”、“休闲度假文化”；球场运营方式半开放式（会籍和散客）半开放式（会籍和散客）或封闭式（只接待会员）会员）Page221项目总体定位项目总体定位项目策划项目发展定位及开发目标项目策划项目发展定位及开发目标项目306、总体定位项目总体定位指标C方案（稳健型）指标C方案（稳健型）发展阶段发展阶段前期中后期市场总体定位市场总体定位面对高端市场打造西南地区最具有休闲度假氛围的精品高尔夫度假区市场总体定位市场总体定位面对高端市场，打造西南地区最具有休闲度假氛围的精品高尔夫度假区总体定位的考虑总体定位的考虑1、市场的需要；2、项目用地的限制；3、竞争上的考虑核心客群细分定位核心客群细分定位1、高尔夫住宅：1、高尔夫住宅：1、高尔夫住宅：1、高尔夫住宅：当地及周边为主：当地及周边为主：企业主；中高层企业管理层；政府高官；高尔夫群体；成都及西南为主成都及西南为主：高尔夫投资群体高尔夫度假当地及周边为辅：当地及周边为辅：大307、型企业主；高尔夫群体；国家级高科技研究高知人群成都及西南为辅成都及西南为辅：高尔夫投资群体高尔夫度假大型企业主；当地高层企业管理层；高端高尔夫群体；绵阳当地大型企业的企业会所2 2、高尔夫球场高尔夫球场：2、高尔夫球场2、高尔夫球场：当地及周边高尔夫消费群体；成都、西南地区高尔夫消费群体；国际、国内高尔夫旅游团；2 2、高尔夫球场高尔夫球场：当地及周边高尔夫消费群体；成都、西南地区高尔夫消费群体；国际、国内高尔夫旅游团；3 3度假酒店度假酒店Page2223、度假酒店3、度假酒店当地商务招待群体高尔夫度假群体3 3、度假酒店度假酒店当地商务接待高尔夫度假群体休闲度假群体本案可能要扮演的角色本案308、可能要扮演的角色项目策划项目发展定位及开发目标项目策划项目发展定位及开发目标本案可能要扮演的角色本案可能要扮演的角色对当地目标消费群体而言，本案主要扮演以下几种角色：1高尚休闲的宜居之地1、高尚休闲的宜居之地；2、健康高尚的运动之地；3、商务交流的宴请之地；商务交流的宴请之地；4、会议旅游的举办之地；5、企业形象的展示之地；对成都及其他区域的目标消费群体而言，本案主要扮演以下几个角色：1、高尔夫健康运动之地；2、高尔夫度假宜居之地；3、风景迷人的文化休闲圣地；4会议旅游的举办之地；Page2234、会议旅游的举办之地；本案的发展目标本案的发展目标项目策划项目发展定位及开发目标项目策划项目发展定309、位及开发目标本案的发展目标本案的发展目标一个最具有文化和品牌影响力的高尔夫球场；一个风景区里生态自然，充满本地文化印象的高尚居住社区；一个环境优美的最佳高端商务交流平台；个环境优美的最佳高端商务交流平台；一个最能代表西南地区高端度假形象的名片；Page224功能板块与产品建议功能板块与产品建议项目策划项目发展定位及开发目标项目策划项目发展定位及开发目标功能板块与产品建议功能板块与产品建议功能类别产品类别产品细分产品定位目标市场功能类别产品类别产品细分产品定位目标市场别墅板块别墅半山别墅、山顶别墅、湖景别墅、半岛别墅高档第二居所、高端度假及高尔夫客群高尔夫板块高尔夫高尔夫球场、高尔夫练习场、高尔310、夫会所高端高尔夫消费群体高尔夫板块高尔夫高尔夫球场高尔夫练习场高尔夫会所高端高尔夫消费群体温泉spa酒店五星级酒店、温泉spa、会议中心高档高尔夫、高端度假游客、会议客户酒店设施配套休闲设施休闲商业街中西式餐厅、咖啡馆、小超市、精品高档高尔夫、高端休闲度假游客水上活动室外内游泳池、亲水乐园中高档高端休闲度假游客、会议体育设施网球场、拓展训练营等中高档高端休闲度假、酒店会议游客Page225本案的发展目标本案的发展目标项目策划项目发展定位及开发目标项目策划项目发展定位及开发目标本案的发展目标本案的发展目标将休闲度假做好做精高尔夫高尔夫将休闲度假做好，做精，做到极致，将带动高尔夫、商务和居住市场休311、闲度假休闲度假高尚第二居所高尚第二居所商务会议商务会议Page226功能关系功能关系项目策划项目发展定位及开发目标项目策划项目发展定位及开发目标功能关系功能关系核心功能核心功能扩散功能扩散功能发展功能发展功能高尔夫市场高尔夫市场会议商务市场会议商务市场度假居住市场度假居住市场相互带动带动度假居住市场度假居住市场相互带动互补度假市场度假市场休闲旅游市场休闲旅游市场Page227本案的突破点本案的突破点三张牌三张牌项目策划项目发展定位及开发目标项目策划项目发展定位及开发目标本案的突破点本案的突破点-三张牌三张牌“水水”环境牌打造打造“水水”生活文化生活文化.抓住成都及西南城市区域消费群体喜山好水，312、逃离城市喧嚣，寻求一片宁静的度假圣地的心态,充分利用本案优质的水资源特点及当地的文化底蕴，突出与竞争对手的差异对手的差异.打打造造“小镇小镇”文化文化.通过小镇的概念营造社区高尔夫度假生活牌打打小镇小镇文化文化小镇的概营社高尔夫度假氛围,将传统的旅游观光模式转变为休闲度假模式,对当地及成都的客群形成吸引力。高尔夫牌打造打造“高尔夫”“高尔夫”文化.文化.高尔夫是项目的核心引擎，发动机；Page228项目策划项目发展定位及开发目标项目策划项目发展定位及开发目标概念演绎概念演绎生态环境生态环境度假度假高尔夫高尔夫纯水生活纯水生活度假度假高尔夫高尔夫精品高尔夫休闲小镇精品高尔夫休闲小镇休闲休闲高尔夫313、高尔夫度假居住度假居住商务会议商务会议Page229项目策划部分项目策划部分项目策划部分项目策划部分1、项目发展定位及开发目标、项目发展定位及开发目标产品规划设计指标产品规划设计指标2、产品规划设计指标产品规划设计指标别墅酒店会所会所体育设施公共设施2、功能分区与规划布局、功能分区与规划布局3、项目开发策略、项目开发策略开发进度首期开发建议建筑风格建筑风格景观营造户型设计社区配套Page2304、项目整合营销战略建议、项目整合营销战略建议5、项目整体投资经济效益分析、项目整体投资经济效益分析关于关于600600亩住宅板块指标亩住宅板块指标产品规划设计指标别墅产品产品规划设计指标别墅产品关于关于314、600600亩住宅板块指标亩住宅板块指标占地占地600亩总建筑总建筑160,000平方米容积率容积率0.4独立别墅容积率独立别墅容积率0.35联排及其他类型别墅容积率联排及其他类型别墅容积率0.6总套数总套数600套总套数总套数600套独立别墅套数独立别墅套数360套联排及其他套数联排及其他套数240套别均面积别均面积别别墅墅均面积均面积268平方米独立别墅均面积独立别墅均面积300平方米Page231联排及其他类型均面积联排及其他类型均面积20平方米别别墅墅产产品品细细分分产品规划设计指标别墅产品产品规划设计指标别墅产品别别墅墅产产品品细细分分独立别墅产品类型独立别墅产品类型类型类型面积范围315、面积范围发套数发套数比重比重类型类型面积范围面积范围开开发套数发套数比重比重精品级精品级250-2807220%豪华级豪华级280-35021660%尊贵级尊贵级350-4005816%级级400-800144%合计合计360合计合计360联排及其他类型联排及其他类型类型面积范围开发套数比重类型面积范围开发套数比重精品级精品级180-2006025%豪华级豪华级200-25015665%尊贵级尊贵级250以上2410%Page232尊贵级尊贵级250以上2410%合计合计240关于别墅总开发套数的设置依据关于别墅总开发套数的设置依据产品规划设计指标别墅产品产品规划设计指标别墅产品关于别墅总开发316、套数的设置依据关于别墅总开发套数的设置依据关于别墅的总开发套数，主要考虑了以下几个因素而确定：?依据开发规模与市场主力需求面积考虑。依据开发规模与市场主力需求面积考虑。与调研结果显示，目标市场群体的主力需求面积在250-300平方米之间。以套均面积300平方米总建筑面积16万平方米计算求面积在250 300平方米之间。以套均面积300平方米，总建筑面积16万平方米计算，大约可建500-600多套单位；?依据市场的吸钠水平考虑。依据市场的吸钠水平考虑。根据绵阳当地市场的成交、供应、购买力等指标综合分析预测本案可获得600套左右单元的别墅市场分额；?综合容积率、开发规模、市场需求及市场可消化数量，317、确定本案可开发600套别墅产品。Page233关于产品类型的确定依据关于产品类型的确定依据产品规划设计指标别墅产品产品规划设计指标别墅产品关于产品类型的确定依据关于产品类型的确定依据依据市场需求依据市场需求。绵阳别墅产品比较稀缺，而且销售情况比较理想。对绵阳和成都购房消费群体的调研结果显示，本案在争取高端客户上存在市场空间。从地块最优利用角度出发从地块最优利用角度出发。由于本案属于山坡地形，湖光山色，风景优美，容积率在0.4以下，这种资源不论对绵阳本地市场还是对于成都其他市场来说，只有发展成别墅产品才能显示项目利润最大化；依据市场需求结构依据市场需求结构。联排和独栋是高端消费者选择的主力产品。318、对本案的购别墅偏好测试个样本成都高端客户选择独栋选择排拼绵好测试（44个样本），成都70高端客户选择独栋，30选择联排及双拼，绵阳50高端客户选择独栋,联排及双拼也占50.而且通过测算，这部分高端群体基本可将本案600套单元消化。因此，结合两地市场需求结构及报建要求,我们将独栋与双拼、联排面积比例定在21左右联排面积比例定在2：1左右；依据可比较案例依据可比较案例。在市场主力需求面积确定的情况下，确定不同面积产品的结构可参考国内成都及绵阳的可比较案例Page234参考国内、成都及绵阳的可比较案例。关于产品类型的确定依据关于产品类型的确定依据本地参考案例本地参考案例产品规划设计指标别墅产品产品规319、划设计指标别墅产品绵阳别墅项目之产品类型比例分析绵阳别墅项目之产品类型比例分析产品类型产品类型面积面积（售价售价套数套数比例比例车位车位（套数套数关于产品类型的确定依据关于产品类型的确定依据本地参考案例本地参考案例项目项目产品类型产品类型面积面积（）售价售价（元/）（元/）套数套数比例比例车位车位（套数套数：车位数）：车位数）中华坊联排190-260400025996%1:1双拼190-2204300104%小岛花园城联排314-3506000多3471%1:1双拼413-4167000多1429%卢卡美郡（富临山庄）联排240-3306000以上5068%1:1（富临山庄）6000以上1:1320、双拼270-2802432%?近两年，绵阳的别墅供应市场上比较缺乏独栋别墅，主要的产品类型为联排和双拼。?联排别墅的面积区间在190 350平方米之间其中以250 300平方米之间的联排别墅为主?联排别墅的面积区间在190-350平方米之间，其中以250-300平方米之间的联排别墅为主。?双拼别墅的面积区间在190-416平方米之间，其中以270-280平方米的双拼别墅为主。?从套数的比例上来看，联排与双拼的比例约为7：3。Page235?别墅的车位数量配备为1：1（按套数来计算）关于产品类型的确定依据关于产品类型的确定依据本地参考案例本地参考案例产品规划设计指标别墅产品产品规划设计指标别墅产321、品关于产品类型的确定依据关于产品类型的确定依据本地参考案例本地参考案例成都高尔夫别墅项目之产品类型比例分析成都高尔夫别墅项目之产品类型比例分析项目产品类型面积（）售价（元/）套数比例车位（套数：车位项目型面积（）（元/）套数比例数：车位数）中航云岭纯独栋330-5002.5万目前推出120多100%1:2叠墅211 2382万11220%1 1麓山国际叠墅211-2382万11220%1:1独栋312-4782.2万8816%1:2公寓93-1107000-900035064%2:1400 6008381%高山流水纯独栋400-6002万8381%1:2800-10002019%?成都的高尔夫322、别墅多以独栋产品出现，面积在330-550平方米之间，另外存在少量800-1000平方米的大面积的栋别墅。?公寓面积在93-110平方米之间，套数供应比较多，例如麓山国际就有350套左右，占整个供应量的60%以上。Page236?叠加别墅面积区间在211-238平方米之间。?独栋别墅的车位配备为1：2，叠加别墅为1：1，公寓的车位配备约2：。关于产品类型的确定依据关于产品类型的确定依据国内参考案例国内参考案例产品规划设计指标别墅产品产品规划设计指标别墅产品国内典型高尔夫别墅项目之产品类型比例分析国内典型高尔夫别墅项目之产品类型比例分析产品类型面积售价套数比例车位（套数：关于产品类型的确定依据关323、于产品类型的确定依据国内参考案例国内参考案例项目产品类型面积售价套数比例套数：车位）昆明春城湖畔高尔夫别墅公寓80-905000-60005019%1:1联排170-2101.3万8031%高尔夫度假村1:1独立别墅141-2131.31.4万9034%联排公寓83-1301.41.5万4216%别墅大宅独立别墅330-600均价2.56万11015%1:2观澜湖翡翠湾独立别墅198-288总价600-1000万17423%1:2长堤独立别墅188-210总价600800万21829%1:2会馆别墅独立别墅438868总价2千万1亿264%1:2会馆别墅独立别墅438868总价2千万1亿264324、%1:2上堤联排别墅203-206未售242243%1:1叠墅180-210405%1:1洋房94-10716021%1:1Page237洋房棕榈岛高尔夫度假村叠墅2853058000-90006115%1:1公寓104-1801.5万34285%2:1成都高尔夫住宅典型案例分析成都高尔夫住宅典型案例分析中航云岭二期中航云岭二期关于产品类型的确定依据关于产品类型的确定依据成都案例成都案例产品规划设计指标别墅产品产品规划设计指标别墅产品成都高尔夫住宅典型案例分析成都高尔夫住宅典型案例分析中航云岭二期中航云岭二期产品类型套数总面积地上面积比重产品类型套数总面积地上面积比重老鹰级E型21399962325、6%关于产品类型的确定依据关于产品类型的确定依据成都案例成都案例值得我们留意和借鉴的是，中航云领二期别墅项目合理的利用了坡地老鹰级E型213999626%D型682255111%博蒂级A1型26113902%A2型1860737922%用的地形，项目充分的挖掘了地下空间的利用价值。B1型55443646%B2型2654736330%标准型C1型1443729013%C2型1147228510%按其一套标准型的别墅计算，地上建筑面积不到300平方米，但其地下面积就达到了130-180平方米大大合计84100%成都高尔夫住宅典型案例分析中航云岭二期成都高尔夫住宅典型案例分析中航云岭二期麓山国际麓山326、国际占地（亩）面积区间套数占地（亩）面积区间套数面积就达到了130-180平方米，大大的提高的别墅的附加值；而麓山国际的别墅户型面积保持了麓山国际麓山国际逸翠谷逸翠谷100191-272136橡树坡橡树坡70272-48048水晶岗水晶岗100280-480100而麓山国际的别墅户型面积保持了比较好的均好性，面积主要集中在280-400的区间。Page238圆石滩圆石滩88225-400123碧影溪碧影溪90325-50048黑钻山庄黑钻山庄70未定455关于产品类型的确定依据关于产品类型的确定依据典型案例典型案例产品规划设计指标别墅产品产品规划设计指标别墅产品我们对麓山国际和中航云岭两个典型327、高尔夫别墅项目的户型特征进行了分析和统计后发现其户型面积的分布有如下规律：关于产品类型的确定依据关于产品类型的确定依据典型案例典型案例牧马山中航云岭牧马山中航云岭均面积372均面积372面积范围面积范围比比重重通过这两个典型案例的面积分布可以看到：主力面积区主力面积区面积范围面积范围比比-23%-60%11%?接近均面积范围的产品套数占了总项目比重的60；6%麓山国际麓山国际均面积均面积330330?小于均面积区间的套数占总套数的30%左右；主力面积区主力面积区均面积均面积330330面积范围比重面积范围比重-30%-59%?大于均面积的大面积户型占总供应的11%-17%比重。Page239 328、59%以上11%关于产品类型的确定依据关于产品类型的确定依据本案的产品结构本案的产品结构产品规划设计指标别墅产品产品规划设计指标别墅产品关于产品类型的确定依据关于产品类型的确定依据本案的产品结构本案的产品结构根据以上案例分析，并结合本案区域市场的需求结构，在以均面积为基准的情况下，本案别墅产品的结构分布建议如下：独立别墅产品类型独立别墅产品类型类型面积范围（类型面积范围（)开发套数比重开发套数比重精品级精品级250-2807220%精品级精品级250 2807220%豪华级豪华级280-35021660%尊贵级尊贵级350-4005816%级级400 800144%级级400-800144%合329、计合计360联排及其他类型联排及其他类型类型面积范围（类型面积范围（)开发套数比重精品级开发套数比重精品级180-2006025%豪华级豪华级200-25015665%Page240尊贵级尊贵级250以上2410%合计合计240关于别墅开发周期的考虑关于别墅开发周期的考虑产品规划设计指标别墅产品产品规划设计指标别墅产品关于别墅开发周期的考虑关于别墅开发周期的考虑根据绵阳当地市场年别墅成交水平在300-400套/年，未来成交和供应速度有加快趋势，年成交速度每年超以20-30水平递增。结合区域市场目前的消化水平、项目的竞争力及发展商的开发战略上的要求，我们将别墅项目的开发进度定为4年。目前当地别墅330、市场年成交量目前当地别墅市场年成交量300-400套目前当地别墅市场年成交量目前当地别墅市场年成交量300 400套未来当地别墅市场成交增长率未来当地别墅市场成交增长率20-30未来510年年别墅供应量未来510年年别墅供应量600-1000套本案占未来当地别墅市场成交的份额本案占未来当地别墅市场成交的份额10%以本案的竞争力和可分得的市场份额测算，当地目标消费群体每年可消化本案60-100套左右单元。本案占未来当地别墅市场成交的份额本案占未来当地别墅市场成交的份额10%元根据市场分析和研究结论，由于本案有高尔夫和度假因素的支撑，成都过来本案购房的客户群体将占本案50左右的比重，包括成都及西南331、市场在内，本案总年消化可达到150套左右水平，Page241由此判断，在酒店设施和球场建设的配合下，别墅项目开发可分4年完成。别墅设计要点别墅设计要点产品规划设计指标别墅产品产品规划设计指标别墅产品别墅设计要点别墅设计要点?规划布局上尽量考虑将别墅产品设置在山脊、湖边，半山位置，一可最大价值发挥地块的景观资源利用和达到最优的视觉效果，另一方面可减少高尔夫球场带来的农药污染问题；用?从景观资源最优化角度考虑，建议在离湖位置最近、景观最开阔的区域设置面积较大的VIP级别的独立别墅，而在半山可考虑设置独立、联排、双拼产品，而在山脊位置可考虑设置联排、独栋等类型产品独栋等类型产品；?为提高别墅产品的价332、值，可考虑合理利用坡地的地形，充分挖掘别墅地下空间的利用价值，做更多的地下空间，提高别墅产品的附加值；做更多的地下空间，提高别墅产品的附加值；?在产品设计上达到应达到当地创新水平。由于是坡地地形，考虑到项目0.4的容积率，而且地形为坡地，在做更多的别墅情况下，为能节省用地和合理的运用坡地地形，建议联排或小型的独栋别墅采用进深较长的建筑设计室内空间变化可丰富具有层次和现代感独栋别墅采用进深较长的建筑设计，室内空间变化可丰富，具有层次和现代感；?在产品的设计上应符合当地消费群体的偏好，保证厨房、卫生间、卧室的宽敞、明亮；在建筑风格上建议采用简约色调柔和明亮与山水资源相匹配的建筑形态如地中海风Pag333、e242?在建筑风格上建议采用简约、色调柔和、明亮、与山水资源相匹配的建筑形态，如地中海风格，在建筑色彩元素的运用上考虑采用柔和素色色调。项目策划部分项目策划部分项目策划部分项目策划部分1、项目发展定位及开发目标、项目发展定位及开发目标产品规划设计指标产品规划设计指标2、产品规划设计指标产品规划设计指标别墅酒店会所会所体育设施公共设施2、功能分区与规划布局、功能分区与规划布局3、项目开发策略、项目开发策略开发进度首期开发建议建筑风格建筑风格景观营造户型设计社区配套Page2434、项目整合营销战略建议、项目整合营销战略建议5、项目整体投资经济效益分析、项目整体投资经济效益分析关于关于100100亩酒店配套板块的指标亩酒店配套板块的指标产品规划设计指标酒店板块产品规划设计指标酒店板块关于关于100100亩酒店配套板块的指标亩酒店配套板块的指标酒店板块酒店板块占地占地100亩66,700平方米