1、购物中心产业知识培训购物中心产业知识培训课程二：课程二：商业地产和购物中心概念解析世纪金源集团董事局人事管理中心培训部监制本课时学习内容本课时学习内容本课时学习内容本课时学习内容商业地产概述1购物中心的概念及分类2商业地产开发方面新闻商业地产开发方面新闻商业地产开发方面新闻商业地产开发方面新闻群雄并起跑马圈地2010年初万达声称到2012年将开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元。2009年11月16日，号称只做住宅产品的万科首次公开声称将正式进军商业地产，计划开发持有商业物业型将占到万科未来开发模式20%的比重。2010年3月华润在2009年的业绩发布2、会上，率先披露公司商业地产在未来资产比例和利润贡献将上升至40%。商业地产经营方面新闻商业地产经营方面新闻商业地产经营方面新闻商业地产经营方面新闻 司徒文聪，2008年9月从上海正大广场辞职，创建盈石资产投资公司。标志标志“日本鬼子日本鬼子”侵华侵华 标志亲美标志亲美“国民党国民党”政府的成政府的成立立永旺集团最近称计划到2015年底将在中国开设10到15家郊区购物广场。商业地产业界目前格局商业地产业界目前格局商业地产业界目前格局商业地产业界目前格局以万达、万科为首的国内房地产企业开始抢占商业地产市场国外资本暗中渗透国外企业招摇入侵商业地产为什么这么火热？商业地产为什么这么火热？商业地产为什么3、这么火热？商业地产为什么这么火热？投资炒房的投资炒房的 恶性循环恶性循环货币一定程度上的贬值相对的相对的 供供小于求小于求a积累的足够的房地产开发经验积累的足够的房地产开发经验b住宅地产国家限制，民怨载道住宅地产国家限制，民怨载道c开发商想获得物业升值利润开发商想获得物业升值利润1房地产业热的大背景房地产业热的大背景2 2开发商将注意力转向商业地产开发商将注意力转向商业地产开发商将注意力转向商业地产开发商将注意力转向商业地产3消费水平提高，需要更多消费场所消费水平提高，需要更多消费场所 商业地产商业地产商业地产商业地产概念解析概念解析概念解析概念解析 考考你：什么是商业地产？每位每位一元一元小4、提示，作为商业用途的地产。商业地产的特性商业地产的特性商业地产的特性商业地产的特性什么是房地产？投资特性？商业地产商业地产商业地产商业地产概念的细分概念的细分概念的细分概念的细分作商业经营或零售终端的地产形式，以作商业经营或零售终端的地产形式，以购物中心、商业群楼、商业街、专业购物中心、商业群楼、商业街、专业市场等从事商品交换场所为主要形式市场等从事商品交换场所为主要形式。以商业或商务为用途的地产物业。是狭义商业地产、办公地产、旅游地产的统称。狭义理解 广义理解广义理解 案案案案 例例例例 思思思思 考考考考 麦当劳、肯德基的主业是经营什么的？a.汉堡可乐 b.商业地产麦当劳收入分解直营店7%5、加盟店93%加盟费7.5%地产租金地产租金差价差价90%服务费2.5%麦、肯的经营模式简介2.我们购物中心能不能突破租金的收入范围，衍生出更多收入来源？1.麦、肯能赚到商业地产钱的原因是什么？商业地产常见种类商业地产常见种类商业地产常见种类商业地产常见种类 1(1(综合角度）综合角度）综合角度）综合角度）商 业 街由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道。商业地产常见种类商业地产常见种类商业地产常见种类商业地产常见种类 1(1(综合角度）综合角度）综合角度）综合角度）特 点 a.产生最早，起源中国。c.随市场而自发产生，基本无统一管理,后期新建困难。b.是一个城6、市历史文化的缩影，具是一定展示功能。商业街商业街知名度知名度日客流量日客流量年商业收入年商业收入巴黎香榭丽舍大街巴黎香榭丽舍大街享誉全球5070万人万人15亿美元亿美元伦敦牛津街伦敦牛津街享誉全球50万人万人32亿美元亿美元东京银座东京银座享誉全球25万人万人40亿美元亿美元芝加哥密歇根大道芝加哥密歇根大道世界知名1221万人万人27亿美元亿美元上海南京路上海南京路中国知名80万人万人14亿美元亿美元 知 名 商 业 街商业地产的常见种类商业地产的常见种类商业地产的常见种类商业地产的常见种类 2(2(综合角度）综合角度）综合角度）综合角度）群楼商业住宅和写字楼配套商业的集合体。特 点a.因配套7、公建等的需要而“被被”产生。c.提供社区便民服务和写字楼等商业区简易购物。b.分布广泛，具有较强的投资属性。商业地产的常见种类商业地产的常见种类商业地产的常见种类商业地产的常见种类 3(3(综合角度）综合角度）综合角度）综合角度）购物中心商业地产的常见种类商业地产的常见种类商业地产的常见种类商业地产的常见种类 4(4(综合角度）综合角度）综合角度）综合角度）城市综合体的起源最早的综合体-美国洛克菲勒中心始建于1931年，是目前最领先的综合体，由19栋建筑围塑出来，广场花园期内，道路通道高效合理，每天轻松有序导引25万人。城市综合体所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮8、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的建筑群落。商业地产的常见种类商业地产的常见种类商业地产的常见种类商业地产的常见种类 4(4(综合角度）综合角度）综合角度）综合角度）a.各项城市功能高效复合，资源共享。b.相对独立，各部分间立体的交通连接。c.环境优美，广场公园遍布其中。d.高科技集成设施，如智能导引，多变夜景。特 点世纪城住宅、大饭店、购物中心组合到一起可以称为城市综合体吗？商业地产的常见种类商业地产的常见种类商业地产的常见种类商业地产的常见种类 5 5（专业角度）（专业角度）（专业角度）（专业角9、度）专业商业地产集中经营某一类业态、产品或服务的地产形式。常见形式主题商场（中关村鼎好，当代商城）、批发市场（金五星）、折扣店或工厂直销店（燕莎奥特莱斯，皂君庙西单商场）。商业地产模式分析商业地产模式分析商业地产模式分析商业地产模式分析商业模式是什么，有什么意义?2005年，全球最大的日化用品公司宝洁（P&G），经过多轮谈判，以570亿美元并购了吉列公司。吉利收购沃尔沃的价格仅为18亿美元左右。吉列的刀架加刀片模式（A+B模式）拉开了免费经济时代的帷幕移动低价送手机目的是绑定客户、赚取话费。惠普打印机赚的是墨粉钱福成肥牛运用免费 经济模式了吗？商业地产发展模式商业地产发展模式商业地产发展模式商10、业地产发展模式商业地产商业地产 开发模式配套型独立型专业型全部出售型持有出租型租售并举型经营模式群楼商业购物中心奥特莱斯管理大师德鲁克说：当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。我们购物中心如何才能跳出目前经营模式，创造出一个更完美的经营模式？商业地产发展现状商业地产发展现状商业地产发展现状商业地产发展现状a.概念认知度高 b.运营管理较易 c.消费的复合发展a.中国人讲究吃 b.注重休闲享受 c.容易汇聚人气 a.生活质量的高要求 b.交通的日趋便利 c.土地的稀缺性。外围化趋势明显餐饮休闲表现活跃购物中心成主流购物中心主流表现购物中心主流表现购物中心主流表现购物中心11、主流表现7月1日，媒体报导，娃哈哈集团将“在商丘市投资5亿元建设娃哈哈商丘生产基地及交易中心”。杭州娃哈哈集团董事长宗庆后说，交易中心就是外国人说的“SHOPPINGMALL”，是集购物、餐饮、娱乐等为一体的大型购物中心。6月24日，媒体报导中粮集团计划在未来5-10年在全国拓展20个大型商业地产项目，总资产达到700亿规模，占中粮集团总资产的30%。6月24日，中粮置业旗下天津大悦城联合上海、西单大悦城在上海进行招商酒会暨商户签约仪式。会上获悉，天津大悦城将于明年10月正式开业。翠微大厦股份有限公司开设的第一家购物中心业态店翠微广场购物中心，6月26日正式开业。购物中心近来相关新闻购物中心近12、来相关新闻购物中心主流表现购物中心主流表现购物中心主流表现购物中心主流表现7月9日，媒体报导在未来三年内，北京华联将在合肥开设3家大型购物中心,今年10月份开业的北京华联长江西路购物中心，将是北京华联在合肥开设的首家购物中心。7月月4日，北京木樨园购物广场拟于明年底开业日，北京木樨园购物广场拟于明年底开业7月1日，以连锁百货起家的银座集团股份有限公司(下称银座集团)向商业地产运营转型的步伐越来越紧凑。在其6月30日的股东会上，通过了三项关于拟建大型购物中心的决议，项目分别位于河北保定、山东泰安以及西部商业重地陕西西安市。7月8日，囊括国内外百万种商品、聚集全世界各类娱乐业态的旅游购物广场在潍坊13、名嘉广场开工建设。项目预计总投资56亿元人民币。购物中心近来相关新闻购物中心近来相关新闻购物中心主流表现购物中心主流表现购物中心主流表现购物中心主流表现7月26日,宿迁市与苏宁集团近日签订大型投资项目合作协议。苏宁集团将在该市投资开发高端购物中心、历史特色街区、高星级酒店、高尚住宅、现代化3C体验中心、呼叫中心及物流基地、旅游地产等多元产业。8月10日,明年，在贵阳金阳新区即将开业的贵阳金源时代购物中心，将颠覆大家对零售业“大亨”的认识。这个购物中心(SHOPPING MALL)将涵盖购物、休闲、娱乐、餐饮等各项设施，让人们不出这个中心就可以尽享吃、喝、玩、娱、购。购物中心近来相关新闻购物中心14、近来相关新闻据菲律宾星报8月4日报道，菲律宾最大的购物商场运营商SM控股公司计划在中国苏州开设第四家SM购物中心8月12日，福州：福州：规划新建划新建11处大型商大型商业场所所究竟什么是购物中心？究竟什么是购物中心？究竟什么是购物中心？究竟什么是购物中心？金源购物中心金源购物中心燕莎友谊商城燕莎友谊商城运营重点不同运营重点不同 业态组合、租户管理业态组合、租户管理 商品组合、销售促销商品组合、销售促销 业态比重不同业态比重不同 购餐娱休、业态齐全购餐娱休、业态齐全购物为主、少量快餐购物为主、少量快餐获利方式不同获利方式不同 物业租金收入物业租金收入 销售收入分成返点销售收入分成返点城市功能不同15、城市功能不同 城市商圈规划定位城市商圈规划定位 商品购买场所商品购买场所物业体量不同物业体量不同 大型规模物业大型规模物业 中等规模物业中等规模物业 布局模式不同布局模式不同 步行街专卖式步行街专卖式商品侧重布局商品侧重布局金源和燕莎不同之处在哪里？购物中心的定义购物中心的定义购物中心的定义购物中心的定义 购物中心是“Shopping Center”或“Shopping Mall”的中文意思，指集集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心，能满足顾客一站式一站式购物消费和一站式享受的特大型特大型综合购物娱乐中心，属于一种新型的复合型商业业态16、。购物中心概念购物中心概念 购物中心的分类购物中心的分类购物中心的分类购物中心的分类以上各要素加经营管理状况，以上各要素加经营管理状况，决决定了购物中心的不同辐射范围定了购物中心的不同辐射范围背景模式背景模式 经营面积经营面积产品档次产品档次选址地点选址地点.购物中心的分类购物中心的分类购物中心的分类购物中心的分类 按开发商背景及经营模式分类A.物业型购物中心 B.百货公司型购物中心C.连锁型购物中心菲律宾SM集团介绍SM集团由7家上市公司组成，是菲律宾最大上市公司之一，由菲律宾华侨施至成先生于1958年创办，东南亚最大的连锁购物中心集团。购物中心的分类购物中心的分类购物中心的分类购物中心的分17、类怎样来确定开发面积，怎样操作会降低风险？A、巨型/超级购物中心：Super Shopping Mall/City Shopping Mall，面积在24万平方米以上；B、大型购物中心：面积在12至24万平方米之间，C、中型购物中心：面积在6至12万平方米之间，如。购物广场一般也是中型购物中心。D、小型购物中心：面积在2至6万平方米之间。按购物中心的商场面积规模分类购物中心的分类购物中心的分类购物中心的分类购物中心的分类 按购物中心的档次分类很多MALL一直在宣称“全客层”，为什么还是档次之分？A、以高档商品为主：如香港时代广场、上海恒隆广场、台北京华城。B、以中高档商品为主：即高中低档比例协18、调（高3：中5：低2左右）。如广州天河城、马尼拉SM MEGA SHOPPING MALL，台北大远百、上海正大广场。C、以中低档商品为主：如马尼拉EVER Shopping Mall。但低档商品不能超过60%，否则就成为大型跳蚤市场、小商品市场或批发市场，称不上购物中心Shopping Mall。购物中心的分类购物中心的分类购物中心的分类购物中心的分类 按商圈辐射范围分类商圈辐射大小由最初的规划决定吗?A.邻里型购物中心B.社区型购物中心C.区域型购物中心D.超区域型购物中心（业态复合度最高，是真正的“Shopping Mall”）购物中心的分类购物中心的分类购物中心的分类购物中心的分类 A19、.都会型购物中心 B.地区型购物中心 C.城郊型购物中心 D.社区购物中心按购物中心选址地点分类初级阶段初级阶段 城市化率城市化率30%以下以下 商业向城市的几何中心聚集商业向城市的几何中心聚集中级阶段中级阶段 城市化率城市化率70%以下以下 商业向城市的几何中心周边扩散商业向城市的几何中心周边扩散高级阶段高级阶段 城市化率城市化率70%以上以上 商业离开城市的几何中心，向郊区聚集商业离开城市的几何中心，向郊区聚集按购物中心选址依据购物中心开发和经营问题购物中心开发和经营问题购物中心开发和经营问题购物中心开发和经营问题1.选址策略不佳，一味的抢占市场。2.营销定位不准，休闲娱乐消费难以突显。320、.大部分购物中心，只是承袭了一站式、多业态、大体量等较粗浅的概念，没有自己鲜明的主题。大家认同以上观点吗？Mall of AmericaMall of America介绍及启示介绍及启示介绍及启示介绍及启示位于明尼苏达州市，是目前美国规模最大的超级室内摩尔购物商场，建筑面积约39万平方米，总投资高达6亿多美元。中心集购物与娱乐于一体，建筑宏伟壮观，包括：400个零售商店、4个大型百货公司、1个多功能娱乐中心、2个大型停车场(12，750车位)比金源MALL还要小近30万平方米的美国MALL，其40%的消费者来自240公里半径以外的商圈，大约有6%来自其他国家。Mall of America简介21、成 功 之 处Mall of AmericaMall of America介绍及启示介绍及启示介绍及启示介绍及启示发展启示一：改变重“购物”轻“娱乐休闲”的模式，发展具有丰富玩乐功能的购物中心 成 功 原 因a.丰富的游乐设施，无论儿童还是成人都能得到满足。b.多样的娱乐活动，每年演唱会，表演，时装秀等活动达300场。c.非常重视服务。日本六本木山庄介绍及启示日本六本木山庄介绍及启示日本六本木山庄介绍及启示日本六本木山庄介绍及启示日本六本木山庄简介日本六本木山庄简介位于日本六本木，经六年的设计后2003年开业，是一个混合多功能项目，项目规模达到250万平方米，这是日本最大的私人房地产开发项目。22、成成 功功 之之 处处开盘后第一个月，该项目接待了1000万观光客。“开业第一年商业零售的人流量达到5200万人次，而东京的迪斯尼也不过接待1600万1700万人次。日本六本木山庄介绍及启示日本六本木山庄介绍及启示日本六本木山庄介绍及启示日本六本木山庄介绍及启示发展启示二：改变单一的封闭式建筑模式，发展具有开放式融入自然的购物中心 成 功 原 因a.设计异常讲究，定格任何一处都是完美的画面。b.处处可见以竹、流水及树木等，将购物场所与大自然完美结合。凯撒宫购物中心介绍及启示凯撒宫购物中心介绍及启示凯撒宫购物中心介绍及启示凯撒宫购物中心介绍及启示凯撒宫购物中心简介凯撒宫购物中心简介位于美国内华达23、州拉斯维加斯著名的位于美国内华达州拉斯维加斯著名的长街中段，占地长街中段，占地4.86万平方米，总营万平方米，总营业面积业面积4.53万平方米，是世界上最具万平方米，是世界上最具创意特色的罗马文化主题购物中心。创意特色的罗马文化主题购物中心。凯撒宫购物中心内部采用古代罗马集凯撒宫购物中心内部采用古代罗马集市的布局，建筑内廊被赋予了众多街市的布局，建筑内廊被赋予了众多街道元素，内部空间室外化。道元素，内部空间室外化。成成 功功 之之 处处每天吸引近每天吸引近5万客流，平均每平方米年万客流，平均每平方米年营业额超过营业额超过13000美元，作为大型购物美元，作为大型购物中心，这是一个难以企及的成就。中心，这是一个难以企及的成就。凯撒宫购物中心介绍及启示凯撒宫购物中心介绍及启示凯撒宫购物中心介绍及启示凯撒宫购物中心介绍及启示改变贪大求全现象，发展具有特色主题的中小型购物中心 发展启示三：a.明确的特色主题，精彩呈现了“古罗马”、“亚特兰蒂斯之谜”两大文化题材。成成 功功 原原 因因b.立体表现手段。除了动用建筑与景观的表现外，还采用大量的科技手段与现场演员，让时空、光影、神话都成为了主题诠释的道具。