1、北京中盟创意管理顾问有限公司北京中盟创意管理顾问有限公司北京中盟创意管理顾问有限公司北京中盟创意管理顾问有限公司2010、05、05谨呈谨呈谨呈谨呈：谨呈谨呈谨呈谨呈：温州温州温州温州温州温州温州温州 滨江商务区总部基地滨江商务区总部基地滨江商务区总部基地滨江商务区总部基地滨江商务区总部基地滨江商务区总部基地滨江商务区总部基地滨江商务区总部基地(金融中心金融中心金融中心金融中心）项目项目项目项目金融中心金融中心金融中心金融中心）项目项目项目项目概念规划及概念定位报告概念规划及概念定位报告概念规划及概念定位报告概念规划及概念定位报告概念规划及概念定位报告概念规划及概念定位报告概念规划及概念定位报2、告概念规划及概念定位报告我公司很荣幸有这个机会参与温州滨江商务区总部基地项目，为该项目提供服务。服务内容分为两个阶段，主要包括项目的市场研究、概念构想和概念规划、创业定位规划建议两方面内容。第一阶段我公司对温州区域、创业、商业、地产等相关市场进行了深入调查研究，并针对温州城市发展和规划建设与相关部门进行了有效沟通。同时，我行充分利用本公司资源库及客户群脉就温州区域经济和市场特点尤其是该项目对市场做出预期研判；第二阶段我公司在总结分析第一阶段的基础上结合目前区域规划特点对项目的业态和功能定位从各个角度进行深度论证分析，并在借鉴参考众多国内外案例的基础上提出我公司的观点和看法，同时为项目功能的规划3、设计、功能设施以及运营推广提供可行性的参考建议。项目背景项目背景项目背景项目背景产业规划的责任，在对城市、对文化、对商业产生影响力的同时，已经从提供产业定位和功能空间转向了组织社会活动功能。BERNARD TSCHUMI（伯纳德伯纳德伯纳德伯纳德屈米屈米屈米屈米）Switzerland导读导读导读导读温州滨江商务区总部基地项目温州滨江商务区总部基地项目温州滨江商务区总部基地项目温州滨江商务区总部基地项目，一个占地一个占地一个占地一个占地10101010多万平方米的大型综合类总部基地多万平方米的大型综合类总部基地多万平方米的大型综合类总部基地多万平方米的大型综合类总部基地、一个专业一个专业一个专4、业一个专业类商务综合体类商务综合体类商务综合体类商务综合体、一个闻名全国的温州人的家一个闻名全国的温州人的家一个闻名全国的温州人的家一个闻名全国的温州人的家。其在中国产业类总部基地其在中国产业类总部基地其在中国产业类总部基地其在中国产业类总部基地（金融中心金融中心金融中心金融中心）领域的创领域的创领域的创领域的创新以及高度和深度注定要不凡新以及高度和深度注定要不凡新以及高度和深度注定要不凡新以及高度和深度注定要不凡。温州滨江商务区总部基地将从战略性的功能定位和产业规划入手温州滨江商务区总部基地将从战略性的功能定位和产业规划入手温州滨江商务区总部基地将从战略性的功能定位和产业规划入手温州滨江商务5、区总部基地将从战略性的功能定位和产业规划入手，并表述四个特点并表述四个特点并表述四个特点并表述四个特点：第一第一第一第一，营销性营销性营销性营销性。将总部基地视为一个市场导向的城市综合体将总部基地视为一个市场导向的城市综合体将总部基地视为一个市场导向的城市综合体将总部基地视为一个市场导向的城市综合体，将现代总部基地产业和新兴产业将现代总部基地产业和新兴产业将现代总部基地产业和新兴产业将现代总部基地产业和新兴产业地产地产地产地产、新兴商业模式的发展视为一个有市场潜力的产品新兴商业模式的发展视为一个有市场潜力的产品新兴商业模式的发展视为一个有市场潜力的产品新兴商业模式的发展视为一个有市场潜力的产品6、，针对目标市场针对目标市场针对目标市场针对目标市场，进行规划进行规划进行规划进行规划、开发开发开发开发、设设设设计计计计、包装和行销包装和行销包装和行销包装和行销。第二第二第二第二，综合性综合性综合性综合性。充分考虑中国总部基地产业的兴起以及区域金融中心发展充分考虑中国总部基地产业的兴起以及区域金融中心发展充分考虑中国总部基地产业的兴起以及区域金融中心发展充分考虑中国总部基地产业的兴起以及区域金融中心发展，既把温州总部基地既把温州总部基地既把温州总部基地既把温州总部基地的规划和定位看成是产业规划的规划和定位看成是产业规划的规划和定位看成是产业规划的规划和定位看成是产业规划，也把区域金融中心的规7、划和构想看成是产业定位也把区域金融中心的规划和构想看成是产业定位也把区域金融中心的规划和构想看成是产业定位也把区域金融中心的规划和构想看成是产业定位，又把总部基又把总部基又把总部基又把总部基地规划和模式看成是区域性布局的组成部分地规划和模式看成是区域性布局的组成部分地规划和模式看成是区域性布局的组成部分地规划和模式看成是区域性布局的组成部分。第三第三第三第三，战略性战略性战略性战略性。采用国际上比较成功和先进的区域规划采用国际上比较成功和先进的区域规划采用国际上比较成功和先进的区域规划采用国际上比较成功和先进的区域规划、产业定位和商业模式案例和方法产业定位和商业模式案例和方法产业定位和商业模式8、案例和方法产业定位和商业模式案例和方法，从从从从深入剖析总部基地城的优势深入剖析总部基地城的优势深入剖析总部基地城的优势深入剖析总部基地城的优势、劣势劣势劣势劣势、机遇和威胁中形成温州总部基地城的愿景机遇和威胁中形成温州总部基地城的愿景机遇和威胁中形成温州总部基地城的愿景机遇和威胁中形成温州总部基地城的愿景、目标目标目标目标、战略和战略和战略和战略和行动行动行动行动，并有相应的实施保障并有相应的实施保障并有相应的实施保障并有相应的实施保障。第四第四第四第四，操作性操作性操作性操作性。重点关注区域和政府可以实施和招商的投资项目重点关注区域和政府可以实施和招商的投资项目重点关注区域和政府可以实施和9、招商的投资项目重点关注区域和政府可以实施和招商的投资项目，在总部基地不同的领域各设在总部基地不同的领域各设在总部基地不同的领域各设在总部基地不同的领域各设计了不同类型的功能项目和不同数量的重点投资计划计了不同类型的功能项目和不同数量的重点投资计划计了不同类型的功能项目和不同数量的重点投资计划计了不同类型的功能项目和不同数量的重点投资计划，并以更为详细具体的公共投资项目和招并以更为详细具体的公共投资项目和招并以更为详细具体的公共投资项目和招并以更为详细具体的公共投资项目和招商引资项目形式进入政府的三年实施计划商引资项目形式进入政府的三年实施计划商引资项目形式进入政府的三年实施计划商引资项目形式进10、入政府的三年实施计划目录目录目录目录Contents项目概况与分析项目概况与分析项目概况与分析项目概况与分析1产业定义与发展产业定义与发展产业定义与发展产业定义与发展2功能判研与定位功能判研与定位功能判研与定位功能判研与定位3空间规划与布局空间规划与布局空间规划与布局空间规划与布局4运营模式与目标运营模式与目标运营模式与目标运营模式与目标5政策引导与支持政策引导与支持政策引导与支持政策引导与支持6项目概况及项目概况及项目概况及项目概况及SWOT分析分析分析分析第一部分第一部分第一部分第一部分中国温州总部基地（金融中心）是由温州市滨江商务区管理委员会规划的大型生态型总部类项目，项目坐落于温州市滨11、江商务区新区B区。总部基地是滨江商务区的一个重要组成部分，政府初步的想法是由一组点式高层塔楼在区域地块外围形成空间“大围合”。但随着中国区域经济的快速发展和海西经济区的兴起，总部基地也在发生根本性变化。结合温州的特点，如何设计符合地域和未来的总部基地（区域金融中心），是完善该项目规划和定位的关键所在。一一一一、项目概况项目概况项目概况项目概况思想是第一生产力思想是第一生产力思想是第一生产力思想是第一生产力总部王座总部王座总部王座总部王座,智慧空间智慧空间智慧空间智慧空间城市就像一个聚宝盆城市就像一个聚宝盆城市就像一个聚宝盆城市就像一个聚宝盆，不断将不断将不断将不断将物物物物资资资资、资金资金资12、金资金、人才人才人才人才、技术技术技术技术、信息等信息等信息等信息等集中在一起集中在一起集中在一起集中在一起，具有突出的集聚作具有突出的集聚作具有突出的集聚作具有突出的集聚作用用用用。二二二二、城市职能城市职能城市职能城市职能总部经济聚集区（区域金融中心）是城市发展总部经济的重要空间载体，具有高端性、知识性、关联性等特征，在区域经济发展中扮演着越来越重要的角色。特色鲜明、功能完善的总部经济聚集区，不仅能够充分体现区域总部经济的发展特色，成为城市经济发展的重要增长极，而且对于推动产业优化升级、提升区域创新能力、增强对周边区域的辐射带动、促进区域经济协调发展等具有重要的作用。1温州市域的政治、经济13、文化、科技中心；2辐射浙南、闽东的区域中心城市；3我国轻加工业基地之一，国际性的轻工业城市；4我国大区域物流、信息流的重要集散地之一；5港口城市，浙江省南部地区的交通枢纽；6旅游服务基地；7具有滨海山水特色的历史文化名城。温州2002年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，中心策划城区是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段：单核心扩张单核心扩张单核心扩张单核心扩张第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段：多核化发展多核化发展多核化发展多核化发展第三阶段第三阶段第三14、阶段第三阶段：都市群形成都市群形成都市群形成都市群形成核心核心核心核心主城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城沿海经济带、长三角经济区和海西经济区的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成1 1、多核心发展是城市发展的重要过程多核心发展是城市发展的重要过程多核心发展是城市发展的重要过程多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡是城市向城市群发展的重要过渡是城市向城市群发展的重要过渡是城市向城市群发展的重要过渡多核心发展是城市发展的重要过程多核心发展是城市发展的重要过程15、多核心发展是城市发展的重要过程多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡是城市向城市群发展的重要过渡是城市向城市群发展的重要过渡是城市向城市群发展的重要过渡商业中心单个商圈单个商圈单个商圈单个商圈多商圈共存多商圈共存多商圈共存多商圈共存?多核心商圈发展模式（DEVELOPMENT MODE OF ONE TO MULTI-COMMERCIAL CIRLE）?有别于一般城市的同心圆放射式扩展，温州呈现带状，由单一商圈演化为多商圈并存的格局；?由从前单一的老城商圈，逐步发展出鹿城、瓯海、瑞安、龙弯，构成从北起瓯江南至飞云东至海边的三面水一面山的城市多商圈；2、温州商圈发展模式温州16、商圈发展模式温州商圈发展模式温州商圈发展模式三三三三、温州滨江商务区与总部基地关系温州滨江商务区与总部基地关系温州滨江商务区与总部基地关系温州滨江商务区与总部基地关系CBDCBDCBDCBD的确立的确立的确立的确立总部总部总部总部CBDCBDCBDCBD滨江商务区滨江商务区滨江商务区滨江商务区该总部基地位于滨江商务区的东北部该总部基地位于滨江商务区的东北部该总部基地位于滨江商务区的东北部该总部基地位于滨江商务区的东北部，东面濒临瓯江及沿江防洪堤东面濒临瓯江及沿江防洪堤东面濒临瓯江及沿江防洪堤东面濒临瓯江及沿江防洪堤，北临北临北临北临规划中的中央公园绿化带及已建的会展中心一期和在建的香格里拉大酒17、规划中的中央公园绿化带及已建的会展中心一期和在建的香格里拉大酒规划中的中央公园绿化带及已建的会展中心一期和在建的香格里拉大酒规划中的中央公园绿化带及已建的会展中心一期和在建的香格里拉大酒店店店店，西部为规划中的商务公寓区西部为规划中的商务公寓区西部为规划中的商务公寓区西部为规划中的商务公寓区，南面是温州二十二中学和在建的七都大南面是温州二十二中学和在建的七都大南面是温州二十二中学和在建的七都大南面是温州二十二中学和在建的七都大桥桥桥桥。确立鱼和水的关系确立鱼和水的关系确立鱼和水的关系确立鱼和水的关系。占地面积占地面积占地面积占地面积：11万平米万平米万平米万平米建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积18、：40万平米万平米万平米万平米商务区的灵魂CBDCBDCBDCBD所俱备的价值平台所俱备的价值平台所俱备的价值平台所俱备的价值平台新区CBD：区域定位功能价值价值一价值一价值一价值一价值三价值三价值三价值三价值二价值二价值二价值二城市发展延伸城市发展延伸城市发展延伸城市发展延伸的城际中心的城际中心的城际中心的城际中心一个城市一个城市一个城市一个城市GDP新的贡献之源新的贡献之源新的贡献之源新的贡献之源倡导一个核心自倡导一个核心自倡导一个核心自倡导一个核心自我增值区我增值区我增值区我增值区CBD1、新区新区新区新区CBD的成长模式的成长模式的成长模式的成长模式四四四四、案例案例案例案例：北京CB19、D2 2、中国城市发展理论中国城市发展理论中国城市发展理论中国城市发展理论、中国城市发展理论中国城市发展理论中国城市发展理论中国城市发展理论城市同心圆结构理论城市同心圆结构理论城市同心圆结构理论城市同心圆结构理论城市同心圆结构理论城市同心圆结构理论城市同心圆结构理论城市同心圆结构理论温州CBD3、汉堡跨易北河发展规划汉堡跨易北河发展规划汉堡跨易北河发展规划汉堡跨易北河发展规划德国汉堡CBD中国温州CBD温州跨瓯江发展规划温州跨瓯江发展规划温州跨瓯江发展规划温州跨瓯江发展规划北京丰台总部经济的发展实践，一方面使单一的企业总部聚集在一个平台上加强了相互的交流与合作，产生了内在的聚集效应，形成了一种20、全新的产业模式。另一方面，企业总部集群与丰台科技园的支持、服务产生协同效应，园区所提供的专业化服务及良好的发展环境，也使企业总部更好的发挥决策作用，有利于今后更好的发展壮大，从而构成了对企业的强大区域吸引力。4、国内总部基地发展如火如荼国内总部基地发展如火如荼国内总部基地发展如火如荼国内总部基地发展如火如荼五五五五、项目的思路项目的思路项目的思路项目的思路核心概念一核心概念一核心概念一核心概念一：专业主题专业主题专业主题专业主题核心概念二核心概念二核心概念二核心概念二：国际视野国际视野国际视野国际视野核心概念三核心概念三核心概念三核心概念三：复合功能复合功能复合功能复合功能核心概念四核心概念四21、核心概念四核心概念四：高端聚集高端聚集高端聚集高端聚集核心概念五核心概念五核心概念五核心概念五：产业总部产业总部产业总部产业总部核心概念六核心概念六核心概念六核心概念六：金融中心金融中心金融中心金融中心通过对项目思路六个核心概念的逐一分析讨论，来简析项目操作的可行性。总部经济以企业为载体，以区域资源差异为前提，以利益共享为基础，发展总部经济的最终目标是实现总部和生产制造基地所在区域共同发展。六六六六、项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT策略策略策略策略：完善优势完善优势完善优势完善优势、转化劣势转化劣势转化劣势转化劣势、抓住机会抓住机会抓住机会抓住机会、克服威胁克服威胁克服威胁克服22、威胁项目为温州首个“总部基地”和区域金融中心。真正意义上的总部基地（规模、投资、规划等）总部基地模式本身具备的对抗性优势。政府与开发商联合打造的项目背景为项目最好的信心保障。开发商实力雄厚。开发商为具有多年商业地产、产业园区和总部基地投资、招商和运营的国际化企业集团，但由于；项目体量较大，开发周期过长，资金回收速度较慢。滨江商务区作为城市区域金融中心，与北部新区相比，吸引力不够。项目周边商务区尚未 成熟，难以形成联合托市效应。温州作为“长三角经济带”的核心正面临创世纪的机会，催生总部型经济发展；国外国内、沿海内地“产业转移基地”模式是目前的经济发展趋势。周边城市（杭州）几大总部基地造成的企业分23、流；浙江类似产品（产业园、工业园、纯商务社区等）造成的竞争。1、总部基地（金融中心）是城市功能提升和产业园区模式的创新，作为新生事物在温州城市发展和产业转型过程中需要一个接受概念的过程。2、滨江商务区仅为城市副中心，初步看来基础尚不成熟，项目选址于此，似乎与总部基地形象不甚匹配。3、总部基地（金融中心）的办公楼以出售为方式，对企业有很高的现金流要求，对企业而言风险相对较高。而项目大规模办公楼需要吸引很大基数的目标客群。4、项目的商业体量过大，目前该区域状况尚不能支撑如此规模的集中式商业。5、政府对本项目的政策扶持未明确。以上难点中以上难点中以上难点中以上难点中3、4、5条我们通过后期的整合营销24、推广手段加以逐步解决条我们通过后期的整合营销推广手段加以逐步解决条我们通过后期的整合营销推广手段加以逐步解决条我们通过后期的整合营销推广手段加以逐步解决；而项而项而项而项目的关键难点在于第目的关键难点在于第目的关键难点在于第目的关键难点在于第1、2条条条条,即即即即：总部基地概念如何打造总部基地概念如何打造总部基地概念如何打造总部基地概念如何打造？区域位置如何让投资商树立信心区域位置如何让投资商树立信心区域位置如何让投资商树立信心区域位置如何让投资商树立信心？七七七七、项目操作难点项目操作难点项目操作难点项目操作难点总部基地概念如何打造？双基地概念双基地概念双基地概念双基地概念难点难点难点难点25、1解决方案解决方案解决方案解决方案*以总部基地的固有概念给和外地总部基地的成功典范让本地消费者认识总部基地模式给企业带来的实际利益点；*以产业转移基地概念吸引外地客户，打造项目整体势能。企业总部聚集企业总部聚集企业总部聚集企业总部聚集企业总部聚集企业总部聚集企业总部聚集企业总部聚集金融中心聚集金融中心聚集金融中心聚集金融中心聚集金融中心聚集金融中心聚集金融中心聚集金融中心聚集区域位置如何让投资者树立信心？双三角概念双三角概念双三角概念双三角概念难点难点难点难点2解决方案解决方案解决方案解决方案滨江滨江滨江滨江总部基地总部基地总部基地总部基地珠江三角带珠江三角带*以中国经济第四极的“新温州”国家26、经济战略概念树立项目高度；*在“新温州”概念基础上延伸出“新滨江”概念，通过类比方式，拔高项目所在区域的产业经济价值。长江三角带长江三角带长江三角带珠江三角带温州本项目作为总部基地园区式生态低密度总部型商务集群，应首先强力推广“总部基地”商务模式，有效区隔出其它商务产品的竞争威胁。同时提出本项目为“总部型经济”和“金融服务经济”服务的“双基地”概念，以达到吸引本地和外地两种客源的目的。然后借“新温州”的区域战略优势，同时提出“滨江时代”概念以提升项目所在区域的经济产业价值，并借助本项目周边分布的商务资源等进行造势，加大区域的未来发展和总部基地的概念发展方向渲染。再次就是利用便捷低碳化、生态化、27、人性化、网络化、商务化办公的发展趋势，从而先造势、后造市。最后还需要通过对总部基地项目前景的描述，更坚定入驻客户的创业信心。八八八八、SWOT分析总结分析总结分析总结分析总结温州滨江总部基地（金融中心）建设将成为温州新兴产业聚集的商业航母，为温州打造一张金灿灿的国际总部基地新名片。承载温州产业的大发展、大跨越的时代使命！主题总部基地主题总部基地主题总部基地主题总部基地CBD 突出核心价值突出核心价值突出核心价值突出核心价值突出规模效应突出规模效应突出规模效应突出规模效应突出功能复合型突出功能复合型突出功能复合型突出功能复合型总部聚集功能定位总部聚集功能定位总部聚集功能定位总部聚集功能定位，金融28、投资创新布局金融投资创新布局金融投资创新布局金融投资创新布局突破方向突破方向突破方向突破方向温州总部基地温州总部基地温州总部基地温州总部基地以混合产业为基础的以混合产业为基础的以混合产业为基础的以混合产业为基础的“企业企业企业企业总部和金融中心总部和金融中心总部和金融中心总部和金融中心”主题产业主题产业主题产业主题产业、以政府引导以政府引导以政府引导以政府引导、市市市市场化运营的建设模式场化运营的建设模式场化运营的建设模式场化运营的建设模式。第二部分第二部分第二部分第二部分产业定义与发展产业定义与发展产业定义与发展产业定义与发展（1 1 1 1）打造中国民营企业总部的打造中国民营企业总部的打造29、中国民营企业总部的打造中国民营企业总部的“创新引擎创新引擎创新引擎创新引擎”！?总部基地产业的品牌孵化器?总部基地创意产业的推进器?总部基地集成功能的形象展示窗口?区域总部基地总部经济信息的汇聚平台?目标分解一一一一、产业规划理念产业规划理念产业规划理念产业规划理念次区域金融中心整合与温州投资产业总部的规划发展相一致（2 2 2 2）打造次区域金融中心投融资创新试验基地打造次区域金融中心投融资创新试验基地打造次区域金融中心投融资创新试验基地打造次区域金融中心投融资创新试验基地！?现代生产服务业的新体现现代生产服务业的新体现现代生产服务业的新体现现代生产服务业的新体现?金融服务业的典范金融服务业30、的典范金融服务业的典范金融服务业的典范?投资投资投资投资、中介服务业的拓展中介服务业的拓展中介服务业的拓展中介服务业的拓展?生产服务业对相关产业的支撑和延伸生产服务业对相关产业的支撑和延伸生产服务业对相关产业的支撑和延伸生产服务业对相关产业的支撑和延伸?目标分解温州具有良好的区位优势、企业资源、投资资源和产业基础，总部基地将重新找回“温州人的家”和“世界温州的根”（3 3 3 3）打造温州新兴产业总部综合体的形象标杆打造温州新兴产业总部综合体的形象标杆打造温州新兴产业总部综合体的形象标杆打造温州新兴产业总部综合体的形象标杆！?形成新的智造产业核心功能形成新的智造产业核心功能形成新的智造产业核心31、功能形成新的智造产业核心功能?建成符合建成符合建成符合建成符合“温州经济区温州经济区温州经济区温州经济区”城城城城市发展要求的市发展要求的市发展要求的市发展要求的“首脑首脑首脑首脑”?带动城市功能的完善和提升带动城市功能的完善和提升带动城市功能的完善和提升带动城市功能的完善和提升?成为温州总部聚集区领域的成为温州总部聚集区领域的成为温州总部聚集区领域的成为温州总部聚集区领域的形象标杆形象标杆形象标杆形象标杆?目标分解目标分解目标分解目标分解总部基地总部基地总部基地总部基地滨江商务区滨江商务区滨江商务区滨江商务区温州经济区温州经济区温州经济区温州经济区企业总部、金融中心、文化科技、制造产业、商贸32、物流总部基地与滨江商务区，尤其是“新温州”城市发展战略相吻合成为新经济时代商务总部和生产服务业领域的创新品牌。低碳经济将成为未来中国发展的主题为温州新兴产业创新搭建总部聚集和展示平台（4 4 4 4）打造中国低碳型生态商务总部基地示范区打造中国低碳型生态商务总部基地示范区打造中国低碳型生态商务总部基地示范区打造中国低碳型生态商务总部基地示范区！?低碳经济时代的来临低碳经济时代的来临低碳经济时代的来临低碳经济时代的来临?生态和循环经济的典范生态和循环经济的典范生态和循环经济的典范生态和循环经济的典范?长江三角洲长江三角洲长江三角洲长江三角洲、珠江三角洲结合的珠江三角洲结合的珠江三角洲结合的珠江三33、角洲结合的；?建立特色产业类总部基地聚集区建立特色产业类总部基地聚集区建立特色产业类总部基地聚集区建立特色产业类总部基地聚集区。?目标分解总部基地城位于温州最具区位优势的滨江商务区，具有发展总部的全部资源和条件，因此，将滨江商务区打造成为总部聚集区十分必要，完全可能。（5 5 5 5）打造温州共享商务型总部基地新空间打造温州共享商务型总部基地新空间打造温州共享商务型总部基地新空间打造温州共享商务型总部基地新空间！?温州市中国沿海的第一级温州市中国沿海的第一级温州市中国沿海的第一级温州市中国沿海的第一级；?共享商务总部资源的再利用共享商务总部资源的再利用共享商务总部资源的再利用共享商务总部资源的34、再利用?总部经济与产业聚集融合总部经济与产业聚集融合总部经济与产业聚集融合总部经济与产业聚集融合目标分解占地面积近6.2万平方米，建筑面积达30万平方米，功能包括了几乎所有的总部基地服务领域。打造一个规模最大、品类最全、品质最高、理念最新、服务最佳的中国总部基地领域的新航母。（6 6 6 6）打造温州总部产业聚集区的新航母打造温州总部产业聚集区的新航母打造温州总部产业聚集区的新航母打造温州总部产业聚集区的新航母！?总部基地综合体时代的来临总部基地综合体时代的来临总部基地综合体时代的来临总部基地综合体时代的来临?“产业链式产业链式产业链式产业链式”服务的典范服务的典范服务的典范服务的典范?总部基35、地的提升总部基地的提升总部基地的提升总部基地的提升?“总部总部总部总部+金融金融金融金融”的融合的融合的融合的融合?目标分解二二二二、项目开发模式项目开发模式项目开发模式项目开发模式产业地产产业地产商业地产商业地产城市地产城市地产以工业房地产为主的发展方向，这一形态在工业园区曾经特别发达，它是靠产业聚集带来人群、财富以住宅、商务、商业地产为主的发展方向，这一形态在全国形成普及并呈复合集成趋向发展为区域和城市带来经济繁荣和投资机会即站在城市运营的高度，以城市规划建设者的姿态来主动把握地产方向，具备政策导向与资源优势以单一总部基地功能为引擎启动的模式以单一总部基地功能为引擎启动的模式以单一总部基地36、功能为引擎启动的模式以单一总部基地功能为引擎启动的模式以总部地产功能为引擎启动的模式以总部地产功能为引擎启动的模式以总部地产功能为引擎启动的模式以总部地产功能为引擎启动的模式以总部产业聚集功能为引擎启动的模式以总部产业聚集功能为引擎启动的模式以总部产业聚集功能为引擎启动的模式以总部产业聚集功能为引擎启动的模式以总部商务整合功能为引擎启动的模式以总部商务整合功能为引擎启动的模式以总部商务整合功能为引擎启动的模式以总部商务整合功能为引擎启动的模式产业启动产业启动产业启动产业启动模式模式模式模式模式一模式一模式一模式一模式二模式二模式二模式二模式三模式三模式三模式三模式四模式四模式四模式四“产业聚集37、总部产业聚集总部产业聚集总部产业聚集总部+金融资源整合金融资源整合金融资源整合金融资源整合”的启动模式的启动模式的启动模式的启动模式三三三三、项目启动模式项目启动模式项目启动模式项目启动模式在充分发挥资源优势，大力加强总部基地城的营销和推广的基础上，完善商务服务、交通物流、展贸总部、电子商务、运动体验、主题旅游及品牌展示十大产业体系，形成以总部基地贸易为主导产业的横向纵向产业链，力争到2015年，将“总部基地”建设成为特色鲜明、功能突出的”混合总部型产业聚集类总部基地“。1 1、产业发展的四大目标、产业发展的四大目标（1 1 1 1）经济目标经济目标经济目标经济目标（2）社会目标社会目标社会目38、标社会目标（3 3 3 3）环境目标环境目标环境目标环境目标（4 4 4 4）运营目标运营目标运营目标运营目标通过总部基地的发展带动相关总部型产业链的发展。实现区域性总部50家，品牌性总部200家，金融中心、商贸中心、网络中心、创业中心、科技中心、创意中心等10个；产业孵化、品牌设计、投资基金、中介机构等机构100家，总部基地楼宇总面积超过30万平方米，实现GDP增长100亿元，年营业额额达30亿元，年财税收入达到5亿元。实现区域总部基地的整合和提升，三年内获得“中国知名总部基地“称号，增加就业和创业的岗位达2万人，同时以及良好的经济影响和品牌形象提升温州城市价值、带动周边土地和经济的增长。坚39、持低碳、生态、可持续市场发展观，实现总部环境和城市资源的有效发挥和资源共享，同时为温州总部型企业的回归和发展以及低碳型总部基地提供孵化和展示平台；实现交通畅通、管理有序、服务优异的良好商务环境。总部基地服务设施系统建设与滨江商务区建设相结合；创新总部基地商业模式；努力成为滨江商务区的核心力量，提高“总部基地”的建设水平和核心竞争力。实现“建设国际化、管理信息化、运营专业化、商务电子化”的目标。四四四四、项目发展目标项目发展目标项目发展目标项目发展目标四四四四、项目发展目标项目发展目标项目发展目标项目发展目标能力构建能力构建能力构建能力构建区域领先区域领先区域领先区域领先扩张竞争扩张竞争扩张竞争40、扩张竞争201120112011201120122012201220122013201320132013年份经营目标经营目标经营目标经营目标区域化区域化区域化区域化品牌化品牌化品牌化品牌化专业化专业化专业化专业化构建总部聚集能力总部基地城内企业、金融、科技等核心产业总部基地服务业商圈跻身国内同业第一行列温州、浙江现代产业总部聚集区中国特色产业总部基地将成熟模式向外扩展誉满中国、走向世界产业总部基地模式不同地域上的扩展2 2、产业发展的阶段构成、产业发展的阶段构成以区域发展前景及区域自身资源为依托以区域发展前景及区域自身资源为依托以区域发展前景及区域自身资源为依托以区域发展前景及区域自身资源为依41、托，通过多重价值的赋加通过多重价值的赋加通过多重价值的赋加通过多重价值的赋加，以总部基地的理念打造一以总部基地的理念打造一以总部基地的理念打造一以总部基地的理念打造一个以企业总部聚集为发展主导方向个以企业总部聚集为发展主导方向个以企业总部聚集为发展主导方向个以企业总部聚集为发展主导方向，同时具备金融投资功能的复合型产业总部基地同时具备金融投资功能的复合型产业总部基地同时具备金融投资功能的复合型产业总部基地同时具备金融投资功能的复合型产业总部基地。企业总部企业总部企业总部企业总部+金融中心金融中心金融中心金融中心+商贸聚集商贸聚集商贸聚集商贸聚集+品牌展示品牌展示品牌展示品牌展示+文化创意文化创42、意文化创意文化创意+国际采购国际采购国际采购国际采购综合性综合性综合性综合性宽泛性宽泛性宽泛性宽泛性商业性商业性商业性商业性单一性单一性单一性单一性专一性专一性专一性专一性主题性主题性主题性主题性复合性复合性复合性复合性生态性生态性生态性生态性商务商务商务商务总部总部总部总部功能功能功能功能实现实现实现实现金融金融金融金融投资投资投资投资需求需求需求需求挖掘挖掘挖掘挖掘五五五五、项目产业方向项目产业方向项目产业方向项目产业方向五五五五、项目产业方向项目产业方向项目产业方向项目产业方向1 1、产业整合、产业整合主导产业主导产业主导产业主导产业：主导产业必须同时具备较大的产业规模、较为明显的比较优43、势、较高的产业关联效应以及较强的区域竞争能力。“宽服务、泛区域、轻产业、新模式”?重新定位传统总部基地重新定位传统总部基地重新定位传统总部基地重新定位传统总部基地，充分把握总部基地未来的发展充分把握总部基地未来的发展充分把握总部基地未来的发展充分把握总部基地未来的发展，拔高产业定位拔高产业定位拔高产业定位拔高产业定位；?挖掘温州总部价值挖掘温州总部价值挖掘温州总部价值挖掘温州总部价值，全面超越竞争对手全面超越竞争对手全面超越竞争对手全面超越竞争对手，成为总部基地产业的标杆成为总部基地产业的标杆成为总部基地产业的标杆成为总部基地产业的标杆；依托总部基地要素依托总部基地要素聚集平台，通过完善和聚集44、平台，通过完善和加强区域加强区域空间和功能空间和功能上的联系，发展以总部基地上的联系，发展以总部基地为核心的次区域金融中心产业，构建温州滨江商务区最为核心的次区域金融中心产业，构建温州滨江商务区最具示范效具示范效应的应的“总部基地总部基地”主导产业体系核心总部基地业商贸物流总部产业民营股份总部产业科技孵化总部产业国际采购总部产业国际采购中心、总部商务基地2 2、主导产业的择定主导产业的择定主导产业的择定主导产业的择定、主导产业的择定主导产业的择定主导产业的择定主导产业的择定支柱产业支柱产业支柱产业支柱产业：支柱产业除了该产业必须是高收入弹性和生产率上升高的产业外，还必须充分考虑该产业应有高比较45、优势系数和高产业关联度。金融保险聚集产业金融保险聚集产业金融保险聚集产业金融保险聚集产业、连锁加盟聚集产业连锁加盟聚集产业连锁加盟聚集产业连锁加盟聚集产业、投资基金聚集产业投资基金聚集产业投资基金聚集产业投资基金聚集产业“形成产业功能聚合体形成产业功能聚合体形成产业功能聚合体形成产业功能聚合体”复合产业多元产业聚集产业链状产业3 3、支柱产业的择定支柱产业的择定支柱产业的择定支柱产业的择定、支柱产业的择定支柱产业的择定支柱产业的择定支柱产业的择定先导产业先导产业先导产业先导产业：是指相对于其它产业而言，具有导向作用的产业，这些产业可以超越于其它产业，尤其是一、二产业的发展而发展。这类产业的主要46、贡献在于集聚人气，创造品牌，提高区域的知名度，带动其他产业的发展文化科技聚集产业文化科技聚集产业文化科技聚集产业文化科技聚集产业、网络信息聚集产业网络信息聚集产业网络信息聚集产业网络信息聚集产业、品牌创意聚集产业品牌创意聚集产业品牌创意聚集产业品牌创意聚集产业北大汇丰电子商务行业协会投资商俱乐部研讨交流品牌创意展览物流延展功能延展功能延展功能延展功能先导先导先导先导产业产业产业产业品牌创意品牌创意品牌创意品牌创意文化科技文化科技文化科技文化科技网络信息网络信息网络信息网络信息核心功能核心功能核心功能核心功能配套功能配套功能配套功能配套功能餐饮休闲娱乐培训观光购物公共活动4 4、先导产业的择定先47、导产业的择定先导产业的择定先导产业的择定、先导产业的择定先导产业的择定先导产业的择定先导产业的择定引入北京大学汇丰商学院引入北京大学汇丰商学院引入北京大学汇丰商学院引入北京大学汇丰商学院建立建立建立建立“斯坦福斯坦福斯坦福斯坦福Stanford University模式模式模式模式”斯坦福大学产学研一体化模式的特点1.斯坦福大学十分强调在教学和科研中注重基础性研究，带动相关领域高新技术产业的发展。2.斯坦福通过教学和科研的结合而培养出第一流的学生,学生在科学研究中得到的训练将对社会经济产生重要影响,其影响力远大于大学里科学家的专利发明。3.发展大学与工业的合作关系。在大学与工业界之间的合作过程48、中，积极为各种规模的企业提供不同层次的教育和培训服务，并鼓励自己的研究人员的技术成果商业化。4.斯坦福大学在硅谷没有创办属于大学本身的任何公司和企业，始终坚持追求学术和培养高质量人才的正确方向,使之与硅谷高新技术产业化之间始终呈良性互动的发展态势。孵化器(英文为Incubator)，在中国也叫创业中心(Innovation Center)，是一种新型的社会经济组织。12348765商贸物流产业商贸物流产业商贸物流产业商贸物流产业民营股份产业民营股份产业民营股份产业民营股份产业国际采购产业国际采购产业国际采购产业国际采购产业金融保险产业金融保险产业金融保险产业金融保险产业品牌创意产业品牌创意产业49、品牌创意产业品牌创意产业网络信息产业网络信息产业网络信息产业网络信息产业文化科技产业文化科技产业文化科技产业文化科技产业连锁加盟产业连锁加盟产业连锁加盟产业连锁加盟产业投资基金产业投资基金产业投资基金产业投资基金产业910科技孵化产业科技孵化产业科技孵化产业科技孵化产业5 5、总部基地未来聚集的十大重点产业总部基地未来聚集的十大重点产业总部基地未来聚集的十大重点产业总部基地未来聚集的十大重点产业、总部基地未来聚集的十大重点产业总部基地未来聚集的十大重点产业总部基地未来聚集的十大重点产业总部基地未来聚集的十大重点产业第三部分第三部分第三部分第三部分功能判研与定位功能判研与定位功能判研与定位功能判50、研与定位项目地缘概念项目地缘概念项目地缘概念项目地缘概念地缘概念地缘概念地缘概念地缘概念中中中中国国国国的的的的温温温温州州州州温温温温州州州州的的的的世世世世界界界界温温温温州州州州的的的的滨滨滨滨江江江江商商商商务务务务区区区区商商商商务务务务区区区区的的的的总总总总部部部部基基基基地地地地一一一一、项目地缘概念项目地缘概念项目地缘概念项目地缘概念二、城市角色研判二、城市角色研判/结论结论产业需求产业需求功能需求功能需求 挖掘温商文化内涵 发挥生态资源优势形象需求形象需求塑造空间需求空间需求文化需求文化需求地产需求地产需求城城市市需需求求 补充商务总部功能 促进城市功能升级完善 积极发展现51、代服务业 鼓励产业创新研发升级 新旧城延续 与其他功能组团错位互补拓展 健全文化创意服务体系 发展休文化科研项目提升 完善公共配套服务设施 发展生产业地产项目促进滨江总滨江总部基地部基地形象塑造功能完善产业升级空间拓展旅游提升地产促进创意通过对城市的研究，我们认为，滨江商务区总部基地的角色定位应该是“低碳（low-carbon)、生态(ecology-、网络(net-work)、创意(creative)、总部(headquarters)”低碳生态网络投资三三三三、项目与众不同的地方在哪里项目与众不同的地方在哪里项目与众不同的地方在哪里项目与众不同的地方在哪里?与其它城市的总部基地不同,我们不仅52、仅是中心城市总部聚集区的概念,结合温州、温州企业、温州产业、温州人,我们要定制一种产业新城总部基地的新理念新型产业总部循环体系新型产业总部循环体系新型产业总部循环体系新型产业总部循环体系The newtype of circulatory可满足不同层次需求的企业和产业的总部配套体系体现商务功能聚集性体现商务功能聚集性体现商务功能聚集性体现商务功能聚集性、商贸物流的便利性商贸物流的便利性商贸物流的便利性商贸物流的便利性、品牌创意的时品牌创意的时品牌创意的时品牌创意的时尚性尚性尚性尚性、创新发展的优越性创新发展的优越性创新发展的优越性创新发展的优越性。拥有制造、金融、商贸和网络四位一体的总部基地运53、作平台拥有可提供一条龙专项配套服务和政府职能服务的综合服务平台360360360360度的产业诠释度的产业诠释度的产业诠释度的产业诠释active and active and active and active and ablareablareablareablare24242424小时的商务服务小时的商务服务小时的商务服务小时的商务服务day and nightday and nightday and nightday and night复合化的建筑空间感复合化的建筑空间感复合化的建筑空间感复合化的建筑空间感Complex with spaceComplex with spaceCompl54、ex with spaceComplex with space多样化的配套功能多样化的配套功能多样化的配套功能多样化的配套功能full with functionfull with functionfull with functionfull with function我们的项目应该是一个我们的项目应该是一个我们的项目应该是一个我们的项目应该是一个以总部为核心展开以总部为核心展开以总部为核心展开以总部为核心展开滨江总部运营商滨江总部运营商中国的温州世界的温州中国的温州世界的温州企业总部金融中心企业总部金融中心品牌象征创业之地品牌象征创业之地滨滨滨滨江江江江时代金谷时代金谷时代金谷时代金谷功能配55、套创新源泉总部构想投资领地城市魅力科学规划发展空间温州人所在地创业精神温商文化沿海江城产业基地资本聚集品牌之乡江、海、岛、山四四四四、滨滨滨滨江商江商江商江商务区总务区总务区总务区总部基地部基地部基地部基地核心价值提核心价值提核心价值提核心价值提炼炼炼炼五五五五、定位思考定位思考定位思考定位思考 什么样的总部产业聚集方式?“SBS”共享的商务空间共享的商务空间共享的商务空间共享的商务空间Shared business space(低碳低碳低碳低碳、网络网络网络网络、创意的总部基地创意的总部基地创意的总部基地创意的总部基地)所谓所谓所谓所谓“共享商务空间共享商务空间共享商务空间共享商务空间”可以56、分为两个层次可以分为两个层次可以分为两个层次可以分为两个层次：一是由于洛克时代与共享城市资源融为一体一是由于洛克时代与共享城市资源融为一体一是由于洛克时代与共享城市资源融为一体一是由于洛克时代与共享城市资源融为一体，将直接带动商务综合体将直接带动商务综合体将直接带动商务综合体将直接带动商务综合体（总部基地总部基地总部基地总部基地）的保值增值的保值增值的保值增值的保值增值。二是洛克时代着力营造二是洛克时代着力营造二是洛克时代着力营造二是洛克时代着力营造”共享商务空间共享商务空间共享商务空间共享商务空间”使入驻的总部企业轻松拥有高标准使入驻的总部企业轻松拥有高标准使入驻的总部企业轻松拥有高标准使入57、驻的总部企业轻松拥有高标准、高格高格高格高格调的商务配套调的商务配套调的商务配套调的商务配套。商务空间作为一个多功能复合空间商务空间作为一个多功能复合空间商务空间作为一个多功能复合空间商务空间作为一个多功能复合空间，最适合总部型企业的特征最适合总部型企业的特征最适合总部型企业的特征最适合总部型企业的特征，实现总部型企业向实现总部型企业向实现总部型企业向实现总部型企业向商务商务商务商务共同体的跨越共同体的跨越共同体的跨越共同体的跨越。六六六六、滨江商务区与本项目功能定位滨江商务区与本项目功能定位滨江商务区与本项目功能定位滨江商务区与本项目功能定位六六六六、滨江商务区与本项目功能定位滨江商务区与本58、项目功能定位滨江商务区与本项目功能定位滨江商务区与本项目功能定位?具有示范作用的具有示范作用的具有示范作用的具有示范作用的“温州的滨江商务区的领军者温州的滨江商务区的领军者温州的滨江商务区的领军者温州的滨江商务区的领军者温州的滨江商务区的领军者温州的滨江商务区的领军者温州的滨江商务区的领军者温州的滨江商务区的领军者”?最具生态的最具生态的最具生态的最具生态的“温州的生态总部聚集区温州的生态总部聚集区温州的生态总部聚集区温州的生态总部聚集区温州的生态总部聚集区温州的生态总部聚集区温州的生态总部聚集区温州的生态总部聚集区”?作为现代智造服务业的作为现代智造服务业的作为现代智造服务业的作为现代智造服59、务业的“温州城市转型和产业提升的典型温州城市转型和产业提升的典型温州城市转型和产业提升的典型温州城市转型和产业提升的典型温州城市转型和产业提升的典型温州城市转型和产业提升的典型温州城市转型和产业提升的典型温州城市转型和产业提升的典型”面向新温州面向新温州面向新温州面向新温州，实施以企业实施以企业实施以企业实施以企业面向新温州面向新温州面向新温州面向新温州，实施以企业实施以企业实施以企业实施以企业总部聚集总部聚集总部聚集总部聚集总部聚集总部聚集总部聚集总部聚集为主为主为主为主，次区域次区域次区域次区域为主为主为主为主，次区域次区域次区域次区域金融中心为辅的功能定位金融中心为辅的功能定位金融中心为60、辅的功能定位金融中心为辅的功能定位金融中心为辅的功能定位金融中心为辅的功能定位金融中心为辅的功能定位金融中心为辅的功能定位本案的城市功能定位本案的城市功能定位本案的城市功能定位本案的城市功能定位本案的城市功能定位本案的城市功能定位本案的城市功能定位本案的城市功能定位七七七七、项目分区域形象整合项目分区域形象整合项目分区域形象整合项目分区域形象整合七七七七、项目分区域形象整合项目分区域形象整合项目分区域形象整合项目分区域形象整合商务中心商务中心商务中心商务中心、企业中心企业中心企业中心企业中心、金融中心金融中心金融中心金融中心、文化中心文化中心文化中心文化中心、科技中心科技中心科技中心科技中心、61、网络中心网络中心网络中心网络中心复合总部聚集功能复合总部聚集功能复合总部聚集功能复合总部聚集功能商业地产商业地产商业地产商业地产业态融合业态融合业态融合业态融合功能布局功能布局功能布局功能布局总总总总体体体体定定定定位位位位的的的的体体体体现现现现品品品品牌牌牌牌地地地地产产产产的的的的价价价价值值值值混混混混合合合合总总总总部部部部的的的的融融融融合合合合新新新新兴兴兴兴总总总总部部部部的的的的孵孵孵孵化化化化洛洛洛洛克克克克时时时时代代代代的的的的共共共共享享享享完完完完善善善善品品品品质质质质的的的的配配配配套套套套整体形象以功能聚集为核心整体形象以功能聚集为核心整体形象以功能聚集为核心62、整体形象以功能聚集为核心，金融中心做为产业功能的补充金融中心做为产业功能的补充金融中心做为产业功能的补充金融中心做为产业功能的补充文化文化文化文化、科技科技科技科技、培训研究中心做为文化品质形象的提升培训研究中心做为文化品质形象的提升培训研究中心做为文化品质形象的提升培训研究中心做为文化品质形象的提升低碳商务科技商务电子商务创意商务总部商务新兴产业商务总部基地以上五点，缺一不可总部基地总部基地总部基地总部基地科技商务科技商务科技商务科技商务电子商务电子商务电子商务电子商务创意商务创意商务创意商务创意商务总部商务总部商务总部商务总部商务低碳商务低碳商务低碳商务低碳商务八八八八、滨江商务区总部基地63、的全新定义滨江商务区总部基地的全新定义滨江商务区总部基地的全新定义滨江商务区总部基地的全新定义温州的三次跨越温州的三次跨越温州的三次跨越温州的三次跨越温州从此将进入温州从此将进入温州从此将进入温州从此将进入“滨江时代滨江时代滨江时代滨江时代”中国温州温州温州温州标志性城市节点“总部基地总部基地总部基地总部基地KPI”与项目自身资源相容性分析与项目自身资源相容性分析与项目自身资源相容性分析与项目自身资源相容性分析：项目现有资源与项目现有资源与项目现有资源与项目现有资源与“混合产业型金融投资类总部基地混合产业型金融投资类总部基地混合产业型金融投资类总部基地混合产业型金融投资类总部基地”KPI、成功64、因素高度吻合成功因素高度吻合成功因素高度吻合成功因素高度吻合。1 1 1 1、项目作项目作项目作项目作为总部基地为总部基地为总部基地为总部基地产业链产业链产业链产业链政策政策政策政策商务商务商务商务人流人流人流人流信息流信息流信息流信息流物流物流物流物流技术流技术流技术流技术流资金流资金流资金流资金流SBSSBSSBSSBS总部基地总部基地总部基地总部基地KPIKPIKPIKPI本项目本项目本项目本项目KPIKPIKPIKPIVSVSVSVS高度吻合高度吻合高度吻合高度吻合SBS总部基地成功因素?便利的交通条件。?政府支持。?招商+整合的组合策略?选择性的品质感营造。?复合型定位+配套本项目所65、具有价值?良好的规划构想和产业资源。?瓯江区招商政策。?需要后续规划招商加强。?产品具有品质感，但并非选择性。?复合型定位+配套。本项目能带给投资商的价值本项目能带给投资商的价值本项目能带给投资商的价值本项目能带给投资商的价值“混合总部型产业聚集类总部基地混合总部型产业聚集类总部基地混合总部型产业聚集类总部基地混合总部型产业聚集类总部基地”“低碳型低碳型低碳型低碳型、总部型总部型总部型总部型、产业型产业型产业型产业型、网络化网络化网络化网络化、智能化聚集性物业智能化聚集性物业智能化聚集性物业智能化聚集性物业”本项目本项目本项目本项目总部经济和金融中心高增物业+总部经济规划发展双预期低密度办公、66、高形象、性价比优势本项目本项目本项目本项目项目带给城市、区域、政府、投资商、企业的利益/价值B(Benefit/value）相对于竞争对手的优势总部经济、CBD规划、项目具有水、陆、空三大交通优势、滨江商务区自身发展及其企业支撑。建筑立面设计现代、智能化科技、室内空间阔绰、独享景观精华、硬件配套、软性服务。项目本身的特性/属性A(Advantages）本项目本项目本项目本项目F（Features/fact）2 2 2 2、形象定位形象定位形象定位形象定位本项目能带来的价值为本项目能带来的价值为本项目能带来的价值为本项目能带来的价值为：“新温州新温州新温州新温州、新滨江新滨江新滨江新滨江、新产业67、新产业新产业新产业、新形象新形象新形象新形象”九九九九、案名案名案名案名：案名一案名一案名一案名一：滨江滨江滨江滨江时代金谷时代金谷时代金谷时代金谷 案名二案名二案名二案名二：滨江滨江滨江滨江时代禧都时代禧都时代禧都时代禧都案名解释：滨江：滨江温州的未来和希望时代：新时代的温州、新时代的滨江金谷：金融中心、科技硅谷禧都：福,福也尔雅、五福降兮民获禧明史。十十十十、“滨江滨江滨江滨江时代时代时代时代”的延伸和扩展的延伸和扩展的延伸和扩展的延伸和扩展：由于本项目的连带项目为该区域原来规划的由于本项目的连带项目为该区域原来规划的由于本项目的连带项目为该区域原来规划的由于本项目的连带项目为该区域原来规68、划的“SOHO”和和和和“桃花岛桃花岛桃花岛桃花岛”项目项目项目项目。因因因因此此此此，围绕区域的整体规划和产业定位围绕区域的整体规划和产业定位围绕区域的整体规划和产业定位围绕区域的整体规划和产业定位，本报告简单对相关两个项目进行概念本报告简单对相关两个项目进行概念本报告简单对相关两个项目进行概念本报告简单对相关两个项目进行概念性定义性定义性定义性定义。细致的规划和定位可在以后的报告中详细论述细致的规划和定位可在以后的报告中详细论述细致的规划和定位可在以后的报告中详细论述细致的规划和定位可在以后的报告中详细论述。1、滨江滨江滨江滨江时代金谷时代金谷时代金谷时代金谷CBD2、滨江滨江滨江滨江时代69、时代时代时代MORE3、滨江滨江滨江滨江时代桃花岛时代桃花岛时代桃花岛时代桃花岛从而产生从而产生从而产生从而产生：1+1+13 的效果的效果的效果的效果滨江滨江滨江滨江时代金谷时代金谷时代金谷时代金谷滨江滨江滨江滨江时代时代时代时代MORE滨江滨江滨江滨江时代桃花岛时代桃花岛时代桃花岛时代桃花岛商务区整体规划和开发商整合运营商务区整体规划和开发商整合运营商务区整体规划和开发商整合运营商务区整体规划和开发商整合运营商务区整体规划和开发商整合运营商务区整体规划和开发商整合运营商务区整体规划和开发商整合运营商务区整体规划和开发商整合运营1 12 23 3滨江滨江滨江滨江时代金谷时代金谷时代金谷时代金70、谷十一十一十一十一、滨江滨江滨江滨江时代金谷时代金谷时代金谷时代金谷CBDRiversidetimes golden valley从从从从“产业中心产业中心产业中心产业中心”到到到到“金融中心金融中心金融中心金融中心”项目将实现从项目将实现从项目将实现从项目将实现从“走遍世界走遍世界走遍世界走遍世界”到到到到“管理世界管理世界管理世界管理世界”的提升和转变的提升和转变的提升和转变的提升和转变总部基地作为总部经济发展模式的实体体现，不同于其它任何的商务经济模式；而本项目作为温州首个总部基地项目，更是温州大力发展总部经济和次区域金融中心的商务平台，是为企业总部定制的高科技含量的总部之家，是包括了决71、策功能、市场功能、研发功能、投融资功能、财务功能的企业大脑集群，是具有国际领先水准的商务经济模式，是与世界经济发展趋势同步的企业发展平台。几句简单的话并不能概括总部基地的全部定义。因此本案的产品定位不能是其他的东西，只能为：温州首个总部基地型区域金融中心温州首个总部基地型区域金融中心温州首个总部基地型区域金融中心温州首个总部基地型区域金融中心1、项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位总部基地的特征总部基地的特征总部基地的特征总部基地的特征开放性多元性聚集性复合性本案最大优势就是园区式生态混合总部型产业聚集类商务集群，其具有总部的一体化配套、低碳生态的环境控制、专业化共享空间的办公理念72、和相关的新兴产业的政策优惠等优势；符合国际流行的商务办公和总部聚集趋势，具有与世界先进商务潮流同步的国际视野。由此本案的主要目标群体定位为：成长中的成熟型企业成长中的成熟型企业成长中的成熟型企业成长中的成熟型企业本地大企业大集团总部本地大企业大集团总部本地大企业大集团总部本地大企业大集团总部；在外温州人企业总部在外温州人企业总部在外温州人企业总部在外温州人企业总部；跨国集团跨国集团跨国集团跨国集团、国内大企业国内大企业国内大企业国内大企业在温州设立区域性总部或功能性业务中心在温州设立区域性总部或功能性业务中心在温州设立区域性总部或功能性业务中心在温州设立区域性总部或功能性业务中心；国内知名金融73、服务业国内知名金融服务业国内知名金融服务业国内知名金融服务业、现代服务现代服务现代服务现代服务业业业业、现代商贸业现代商贸业现代商贸业现代商贸业、中介服务业等企业总部及分支机构中介服务业等企业总部及分支机构中介服务业等企业总部及分支机构中介服务业等企业总部及分支机构。2、项目客群定位项目客群定位项目客群定位项目客群定位找到了家的感觉找到了家的感觉找到了家的感觉找到了家的感觉温州人虽然四海为家温州人虽然四海为家温州人虽然四海为家温州人虽然四海为家，但温州人更需要真正的温州总部但温州人更需要真正的温州总部但温州人更需要真正的温州总部但温州人更需要真正的温州总部：根据以上的项目分析和目标客群分析，结74、合项目产品定位与目标客群定位，我们可以得出本项目的推广定位：新温州新温州新温州新温州新滨江新滨江新滨江新滨江新产业新产业新产业新产业新形象新形象新形象新形象总部聚集区总部聚集区总部聚集区总部聚集区3、项目推广定位项目推广定位项目推广定位项目推广定位滨江滨江滨江滨江时代时代时代时代MORE十二十二十二十二、滨江滨江滨江滨江时代时代时代时代MORERiversideTimes MORE滨江滨江滨江滨江时代时代时代时代MORE的的的的“四擎驱动四擎驱动四擎驱动四擎驱动”项目将实现从项目将实现从项目将实现从项目将实现从“创业者创业者创业者创业者”到到到到“创新者创新者创新者创新者”的提升和转变的提升和75、转变的提升和转变的提升和转变1、中小创业型企业的家中小创业型企业的家中小创业型企业的家中小创业型企业的家2、滨江滨江滨江滨江时代时代时代时代MORE（Mobile Office idential Edifice互动商务居住区互动商务居住区互动商务居住区互动商务居住区）MORE是一个2000年底刚刚推出的概念，是建立在LOFT和SOHO基础之上的一个新概念，其核心内容是在严格分开工作与生活的基础上，又能满足于空间时间的节流。具体做法即是在小区内设立一个相对独立的共用办公区域具体做法即是在小区内设立一个相对独立的共用办公区域具体做法即是在小区内设立一个相对独立的共用办公区域具体做法即是在小区内设立76、一个相对独立的共用办公区域，使使使使MORE一族一族一族一族的人可以享受全面的商务服务的人可以享受全面的商务服务的人可以享受全面的商务服务的人可以享受全面的商务服务，在享有更正规更大规模的商务空间的同时，还能够享有绝对隐私的个人生活空间。MORE是英文Mobile Office idential Edifice的缩写，其文意为移动、办公、居住等意，通常译为互动商务居住区互动商务居住区互动商务居住区互动商务居住区。“MORE”自身的独特性和顺应时代潮流的概念，使得它将会被越来越多的企业和个人所接受。未来几年，个性化的写字楼产品是市场的主流。因为随着社会分工的不断细化，新兴产业的不断发展，以及多层77、次、多产品需求分类的进一步彰显，都对日后的写字楼产品开发提出了更多更高的要求。这其中，随着第三产业的大发展，以及中小企业的迅速崛起，个性化办公需求将会进一步加大。而“MORE”概念的受众群体也在不断扩大，创意设计人、作家、自由职业者等群体数量与日俱增；同时随着计算机网络应用的不断深入，以及电子商务的兴起，将会诞生一大批通过网络进行商务工作的人群。3、“MORE”是对是对是对是对“SOHO”的一种延伸的一种延伸的一种延伸的一种延伸首先，“MORE”具备了“SOHO”的商务功能，并可以满足不同人群对于办公空间的个性化需求，可以达到工作时间和空间的有机结合。其次，“MORE”立足于一个社区，严格区分78、生活区域和工作区域，在满足使用者个性化办公需求的同时，又可以满足其对于生活环境和生活情趣的要求。商务与居住的分离，能够很好的保护使用者的个人生活空间的隐私性。第三，“MORE”能够进行工商注册，是区别于“SOHO”最大的不同。“MORE”的产生和发展，对于目前的商务办公体制，是一种有益的补充和支持，也将促进商务办公产品的多样化发展。滨江滨江滨江滨江时代桃花岛时代桃花岛时代桃花岛时代桃花岛十三十三十三十三、滨江滨江滨江滨江时代桃花岛时代桃花岛时代桃花岛时代桃花岛一样的温州一样的温州一样的温州一样的温州、不一样的家不一样的家不一样的家不一样的家RiversideTimes Peach Blosso79、m Island桃花岛桃花岛桃花岛桃花岛我家就在岸上住我家就在岸上住我家就在岸上住我家就在岸上住项目将实现从项目将实现从项目将实现从项目将实现从“生活居住生活居住生活居住生活居住”到到到到“生态休闲生态休闲生态休闲生态休闲”的跨越的跨越的跨越的跨越第四部分第四部分第四部分第四部分空间规划与布局空间规划与布局空间规划与布局空间规划与布局一一一一、滨江滨江滨江滨江一一一一、滨江滨江滨江滨江 时代金谷时代金谷时代金谷时代金谷：时代金谷时代金谷时代金谷时代金谷：“一心一心一心一心、二核二核二核二核、三轴三轴三轴三轴、四带四带四带四带、五区五区五区五区一心一心一心一心、二核二核二核二核、三轴三轴三轴三轴80、四带四带四带四带、五区五区五区五区”结构示意结构示意结构示意结构示意结构示意结构示意结构示意结构示意4 46 61 13 3BB1-A1-A1-B1-B3-A3-A3-B3-B4-B4-B4-D4-D4-A4-A4-C4-C6-C6-C6-A6-A6-B6-BBB商务总部区网络信息区品牌展示区科技创意区金融投资区休闲观光带文化创意带品牌展示带科技信息带金融网点轴商务配套轴商业网点轴中心广场商务核广场文化核广场二、项目聚集区未来布局构架西西西西东东东东ParkinvestmentnetworkuniversityConventionOfficefinanceApartment投资企业采购总部创81、意网络金融商务reserch满足采购商对于服务的一切要求满足采购商对于服务的一切要求金融、展贸中心商贸、商业街采购中心网络中心写字楼、商务办公创意公园研发、创意中心投资基金第五部分第五部分第五部分第五部分运营模式与目标运营模式与目标运营模式与目标运营模式与目标项目发展设想“SBS模式”案例研究 滨江商务区规划 总部基地运营项目总部运营商总部运营商总部运营商总部运营商The headquarters building complex懂得区域企业产业资源价值整合的地产开发运营企业基于城市平台进行项目规划基于城市平台进行项目规划基于城市平台进行项目规划基于城市平台进行项目规划具有超前意识、产业构想的82、高瞻远瞩的实力企业打造具有产业聚集功能的总部打造具有产业聚集功能的总部打造具有产业聚集功能的总部打造具有产业聚集功能的总部美国著名建筑师约翰.波特.曼(Jonh portman)曾说过:“建筑是为人而不是为物”.一一一一、运营体系建设运营体系建设运营体系建设运营体系建设二二二二、三圈联动三圈联动三圈联动三圈联动，打造打造打造打造二二二二、三圈联动三圈联动三圈联动三圈联动，打造打造打造打造“总部基地型综合体总部基地型综合体总部基地型综合体总部基地型综合体总部基地型综合体总部基地型综合体总部基地型综合体总部基地型综合体”金融中心金融中心金融中心金融中心金融中心金融中心金融中心金融中心商务配套商务配83、套商务配套商务配套商务配套商务配套商务配套商务配套企业总部企业总部企业总部企业总部企业总部企业总部企业总部企业总部保证项目资源的整合和科学规划是项目成功的基础保证项目资源的整合和科学规划是项目成功的基础保证项目资源的整合和科学规划是项目成功的基础保证项目资源的整合和科学规划是项目成功的基础整体开发整体开发整体开发整体开发整体开发整体开发整体开发整体开发体现总部基地体现总部基地体现总部基地体现总部基地、金融中心综合体整体金融中心综合体整体金融中心综合体整体金融中心综合体整体体现总部基地体现总部基地体现总部基地体现总部基地、金融中心综合体整体金融中心综合体整体金融中心综合体整体金融中心综合体整体形84、象形象形象形象形象形象形象形象有利于聚集区内总部企业的有效组织有利于聚集区内总部企业的有效组织有利于聚集区内总部企业的有效组织有利于聚集区内总部企业的有效组织有利于聚集区内总部企业的有效组织有利于聚集区内总部企业的有效组织有利于聚集区内总部企业的有效组织有利于聚集区内总部企业的有效组织配套先行配套先行配套先行配套先行，营造项目整体气质和气派营造项目整体气质和气派营造项目整体气质和气派营造项目整体气质和气派配套先行配套先行配套先行配套先行，营造项目整体气质和气派营造项目整体气质和气派营造项目整体气质和气派营造项目整体气质和气派多种产品类型多种产品类型多种产品类型多种产品类型，满足总部商务的不同需85、求满足总部商务的不同需求满足总部商务的不同需求满足总部商务的不同需求多种产品类型多种产品类型多种产品类型多种产品类型，满足总部商务的不同需求满足总部商务的不同需求满足总部商务的不同需求满足总部商务的不同需求，完善城市功能完善城市功能完善城市功能完善城市功能，完善城市功能完善城市功能完善城市功能完善城市功能配套先行配套先行配套先行配套先行配套先行配套先行配套先行配套先行企业聚集企业聚集企业聚集企业聚集企业聚集企业聚集企业聚集企业聚集企业企业企业企业、产业总部聚集有利于资源的整合和产业总部聚集有利于资源的整合和产业总部聚集有利于资源的整合和产业总部聚集有利于资源的整合和企业企业企业企业、产业总部聚86、集有利于资源的整合和产业总部聚集有利于资源的整合和产业总部聚集有利于资源的整合和产业总部聚集有利于资源的整合和共享共享共享共享共享共享共享共享三三三三、项目开发策略项目开发策略项目开发策略项目开发策略金融核心金融核心金融核心金融核心金融核心金融核心金融核心金融核心投入资金进行基础设施建设、引擎核心项目的打造实力运营商实力运营商实力运营商实力运营商实力运营商实力运营商实力运营商实力运营商政府按照国家相关制度进行土地招拍挂，与企业进行合作利益分享通过强势的资源整合、招商，并选择国内外有实力、有信誉、有的规划、设计、运营商等，作为后续项目的合作、运营提供保障政府与企业政府与企业政府与企业政府与企业政87、府与企业政府与企业政府与企业政府与企业积极开展总部资源积极开展总部资源积极开展总部资源积极开展总部资源的的的的“招商选资招商选资招商选资招商选资”积极开展总部资源积极开展总部资源积极开展总部资源积极开展总部资源的的的的“招商选资招商选资招商选资招商选资”四四四四、整体运营整体运营整体运营整体运营、强强联手的开发合作模式强强联手的开发合作模式强强联手的开发合作模式强强联手的开发合作模式“投资开发运营”三元协调的经营体系DDB BA A启动区启动区启动区启动区承接区承接区承接区承接区收官区收官区收官区收官区品牌地位品牌地位品牌地位品牌地位（1）品牌、形象树立。（2）功能定位确立。（3）核心项目导入88、区。（1）形象传承。（2）价值再造。（3）新区建设。（4）区域整合。(1)品牌确立。(2)投资极值区。资源支持资源支持资源支持资源支持（1）企业总部资源（2）金融中心资源（3）研发中心资源（4）网络创意资源（1）营销推广发力段（2）商圈日趋成熟（3）品牌、形象创新（5）周边项目成气候（1）总部聚集形成（2）业态逐步调整（3）成熟、完善（4）区域建设大成总部区总部区总部区总部区启动区启动区启动区启动区1 1 1 1MOREMOREMOREMORE-承接区承接区承接区承接区2 2 2 2桃花岛收官区3启动策略分析启动策略分析启动策略分析启动策略分析1 1 1 1立势立势立势立势2 2 2 2立城立89、城立城立城区域启动策略外路外路外路外路内街内街内街内街“一核三片一核三片一核三片一核三片”战略战略战略战略五五五五、开发顺序策略开发顺序策略开发顺序策略开发顺序策略五五五五、开发顺序策略开发顺序策略开发顺序策略开发顺序策略近期近期近期近期（20112012年年年年）运用增长极理论运用增长极理论运用增长极理论运用增长极理论，重点围绕总部基地、金融中心核心产业链。以金融服务业为龙头，提高滨江时代金谷品牌知名度和影响力。中期中期中期中期（20122013年年年年）运用点轴发展理论运用点轴发展理论运用点轴发展理论运用点轴发展理论，以点带面，形成总部基地的延伸产业链。通过“时代金谷”的品牌示范作，形成总90、部积聚效应。逐步启动时代MORE。远期远期远期远期（20132014年年年年）运用网络发展理论运用网络发展理论运用网络发展理论运用网络发展理论，形成较为完善的总部产业体系，完成时代金谷、时代MORE和时代桃花岛的区域产业结构的优化，形成互补、互动、高效、共生的“新滨江”，促进区域经济全面较高增长，实现总部产业基地的总目标。第第第第1年年年年第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段第第第第2年年年年第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第三阶段第三阶段第第第第3年年年年改善基础设施、实施地下工程、交通工程和建筑工程，改善区域基础设施环境围绕三轴四带，开展规划和布局工作，发展以企业总部和次区域金91、融中心为核心的的增值服务实现时代金谷的产业规划与重点项目布局及第一期工程的完成发展文化创意和研发网络产业，逐步完善总部区招商和运营、发展相关产业和配套服务；完善以创意研发、品牌展示运营为核心的增值服务；合理规划和建设时代MORE。完善整体区域功能布局，形成滨江总部基地的品牌和形象；完成MORE的建设并实现招商运营，规划和实施时代桃花园项目；成为中国次区域中心产业总部型基地和金融中心的典范。六六六六、项目开发的时序目标项目开发的时序目标项目开发的时序目标项目开发的时序目标六六六六、项目开发的时序目标项目开发的时序目标项目开发的时序目标项目开发的时序目标第六部分第六部分第六部分第六部分政策引导与支92、持政策引导与支持政策引导与支持政策引导与支持一一一一、“产业导入产业导入产业导入产业导入，引擎拉动引擎拉动引擎拉动引擎拉动，市场导向市场导向市场导向市场导向”的启动策略的启动策略的启动策略的启动策略近期开发将以“区域金融中心”、“交易所”、“总部企业商务大厦”、“北大汇丰商学院温州分院”、“现代服务业金融配套创业基地”、“品牌商品国际展贸采购中心”作为强势的启动点，同时注重市场导向，启动部分商业及功能配套项目。这四个引擎，是具有城市功能和产业导向的长线型项目，需要政府在土地政策、财政税收等方面给予扶持，以降低开发企业的成本及中小型现代服务业企业和文化教育等新兴产业进入的门槛。理性的选择理性的选93、择理性的选择理性的选择理性的选择理性的选择理性的选择理性的选择下一个项目的跟进下一个项目的跟进下一个项目的跟进下一个项目的跟进下一个项目的跟进下一个项目的跟进下一个项目的跟进下一个项目的跟进?二二二二、希望获取政府支持的几个方面希望获取政府支持的几个方面希望获取政府支持的几个方面希望获取政府支持的几个方面：对项目战略定位与战略价值的高度认同；使项目列入市政府重点工程，将项目的土地供应纳入市政府年度土地供应计划内，支持区域内拆迁及基础设施配套的顺利开展；温州规划委员会对“滨江时代”控制性详细规划的审批；争取市、区政府在土地拆迁、公建配套建设上给予支持，尤其是对于文化创意中心、国际品牌展示中心、现94、代金融配套服务业中心、科研创新基地等特色化的板块及项目，按照扶持“现代服务业发展”、“总部聚集创业”等相关政策，在财税、土地划拨等方面给予优惠；聚集新闻媒体和舆论传播的焦点，借政府之势，对外宣扬本项目。管委会管委会管委会管委会进驻企业进驻企业进驻企业进驻企业开发商开发商开发商开发商多方共赢多方共赢多方共赢多方共赢提升城市形象提升城市形象提升城市形象提升城市形象，增强城市竞争力增强城市竞争力增强城市竞争力增强城市竞争力，促进区域社会经促进区域社会经促进区域社会经促进区域社会经济的提升济的提升济的提升济的提升。实现资源的有效整合实现资源的有效整合实现资源的有效整合实现资源的有效整合、共享空间共享空95、间共享空间共享空间，实现实现实现实现企业企业企业企业经济效益最大化经济效益最大化经济效益最大化经济效益最大化引领引领引领引领商业地产模式的商业地产模式的商业地产模式的商业地产模式的战略革新战略革新战略革新战略革新，提升提升提升提升产业的竞争力和附加值产业的竞争力和附加值产业的竞争力和附加值产业的竞争力和附加值温州滨江商务区总部基地温州滨江商务区总部基地温州滨江商务区总部基地温州滨江商务区总部基地（金融中心金融中心金融中心金融中心）的建设的建设的建设的建设，需要同时借助混合总部型与产业聚集类总需要同时借助混合总部型与产业聚集类总需要同时借助混合总部型与产业聚集类总需要同时借助混合总部型与产业聚集96、类总部基地的定位与发展部基地的定位与发展部基地的定位与发展部基地的定位与发展，推动滨江商务区整体项目的互动推动滨江商务区整体项目的互动推动滨江商务区整体项目的互动推动滨江商务区整体项目的互动，实现实现实现实现“1+1+131+1+131+1+131+1+13”的效应和产业聚集的效应和产业聚集的效应和产业聚集的效应和产业聚集的多重价值的多重价值的多重价值的多重价值，从而带动企业总部与次区域金融中心产业的发展从而带动企业总部与次区域金融中心产业的发展从而带动企业总部与次区域金融中心产业的发展从而带动企业总部与次区域金融中心产业的发展，加快企业总部与次区域金融中加快企业总部与次区域金融中加快企业总部97、与次区域金融中加快企业总部与次区域金融中心形成新的区域型总部心形成新的区域型总部心形成新的区域型总部心形成新的区域型总部CBDCBDCBDCBD和价值双曲线和价值双曲线和价值双曲线和价值双曲线，同时大量的商务设施的建设同时大量的商务设施的建设同时大量的商务设施的建设同时大量的商务设施的建设，也会使得区域产业相也会使得区域产业相也会使得区域产业相也会使得区域产业相得益彰得益彰得益彰得益彰；“制造设计制造设计制造设计制造设计+产业研发产业研发产业研发产业研发+文化创意文化创意文化创意文化创意+品牌展示品牌展示品牌展示品牌展示”和功能先行和功能先行和功能先行和功能先行、差异化竞争的产业链延伸差异化竞98、争的产业链延伸差异化竞争的产业链延伸差异化竞争的产业链延伸以及产业总部聚集的策略以及产业总部聚集的策略以及产业总部聚集的策略以及产业总部聚集的策略，将成就滨江商务区将成就滨江商务区将成就滨江商务区将成就滨江商务区、滨江滨江滨江滨江时代金谷时代金谷时代金谷时代金谷CBDCBDCBDCBD以及次区域金融中心的以及次区域金融中心的以及次区域金融中心的以及次区域金融中心的“神话神话神话神话”。三三三三、结束语结束语结束语结束语北京中盟创意管理顾问有限公司北京中盟创意管理顾问有限公司北京中盟创意管理顾问有限公司北京中盟创意管理顾问有限公司2010、05、05谢谢谢谢谢谢谢谢谢谢谢谢谢谢谢谢祝祝祝祝滨江滨江滨江滨江时代金谷时代金谷时代金谷时代金谷总部基地总部基地总部基地总部基地（金融中心金融中心金融中心金融中心）明天更美好明天更美好明天更美好明天更美好！