1、0元亨园海滨综合住区规划概念设计图纸目录第一部分：规划设计研究.项目概况.2 规划目标与内容.3 研究方法.4 城市发展及区域分析.4.区域位置.4.2 区域城市群发展.4.3 烟台城市总体发展.4.4 分区发展.4.5 城市的发展及变化对项目定位的影响.5 滨海城市发展案例分析.5.滨水开发背景.5.2 典型滨海城市比较.5.3 滨海城市案例可借鉴要素.6 滨海新城案例分析.6.案例分析:香港-愉景湾.6.2 案例分析:香港-浅水湾.6.3 案例分析结论.6.4 结论及项目定位第二部分：滨海综合社区典型案例分析2.深圳-万科东海岸2.2 华侨城波托菲诺2.3 典型案例分析结构第三部分：地块场2、地分析3.基地分析3.用地现状分析3.2 用地现状照片3.2 SWOT分析3.3 基地分析结论第四部分：规划概念设计多方案比较4.规划理念4.2 方案一4.3 方案二4.4 多方案比较 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图02.项目概况位置：项目地块位3、于山东省烟台市莱山区滨海路，在政府发展的沿海城市带上，并处于未来烟台市发展的中心地带。距离烟台市政府2公里，距离老城区市中心4公里（5分钟车程），距离机场5公里。范围：项目用地北至滨海大道，南至世贸路，东至港城东大街，西临世贸中心。规划总面积：规划总面积:80亩（78.6万平方米），其中已建成区域约333亩，未开发建设用地约847亩（包括黑松林及绿地约328亩）。周边概况：北侧滨海大道，路外侧为黄海，有千余米长独立海滩，500亩海域的30年使用权南侧世贸路，路外侧为烟大三期学校用地东侧港城东大街，路外侧为正大三期发展用地西侧为世贸中心与滨海500亩黑松林体育公园、市政府处于项目用地的西面滨州医4、学院处于用地的西南面滨海大道世 贸 路港城东大街黄 海h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图03.2 规划目标与内容规划目标：城市设计层面：营造烟台城市副中心的新型滨海社区形象城市发展层面：本案、发展商和政府三者共赢生态环保层面：创造生态环境与人居环境和谐共处的景象项目发展层面：满足项目的可操作性，适应市场需求规划内容：本案将从规划设计层面进行以下工作内容的探讨对整体区域和项目地块进行规划定位分析本案地块的重新规划设计本案建筑空间形态的概念设5、计h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图04.3 研究方法本次项目采用以下研究方法：.4 城市发展及区域分析本案的现状是在上世纪90年代初开始开发并逐步形成的，它当时的定位是一个单纯的低密度渡假别墅区。随着烟台城市的快速发展，现在该区域的城市功能与形象已经产生了日新月异的变化，原来的项目定位已不再适应目前的城市发展要求，因此需要重新对项目进行定位。本案将依据以下要素进行规划设计分析项目所在的区位和城市发展的要求本身拥有的顶级自然资源及社会资源6、.4.区域位置烟台市地处山东半岛东部，濒临渤海和黄海，与日本和朝鲜半岛隔海相望，全市海岸线长达909公里。城市总人口为647万，其中市区人口达75万。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图05.4.2 区域城市群发展环渤海经济圈辽东半岛，山东半岛，京，津，冀等城市群是继珠三角，长三角后中国经济的第三个区域经济支柱。该区域具有发展经济的腹地基础和海上通道，地缘优势明显。基于山东半岛城市群总体规划的构想，烟台将是以现代制造业为主导的综合性区域中心7、，环渤海咽喉地带的海陆交通枢纽，也是中韩经贸交通的前沿门户。规划明确提出：“在规划期内（2004-2020年）以青岛、济南为区域发展的双中心，并积极培养烟台的副中心城市地位。”?h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图06.4.3烟台城市总体发展城市总体规划目标构筑山、城、海、岛相融的布局，保护生态，提高城市环境质量加快芝罘、福山、开发区的融合和牟平区及蓬莱市相关区域的市区一体化协调发展进程，促进中心城市发展增强规划弹性，适应超常规发展的需要 8、城市空间结构发展以芝罘滨海地带为中心，以烟威、烟青、烟福一级干线公路为轴线，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成滨海组团式大城市的空间结构。芝罘、福山、开发区、黄务、莱山、初家、牟平、八角八大组团 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图07.4.4分区发展居住用地集中在南部行政办公，商住混合以及教育用地大部分沿海滨展开项目发展用地是城市新中心在滨海沿线仅有的居住发展用地，土地价值很高，应当谨慎考虑开发强度，避免土地资源浪费.4.5城市的发展及变化9、对项目定位的影响由以上的分析可以看出本案所在的区域已经由原来的城市郊区转变为烟台新的城市副中心，它集政府机关、教育、会展、居住、休闲、观光于一体，它对本案将带来以下的一些变化：规划指标的变化项目的所处的区位由原来的城市郊区变为城市副中心，行政中心的改变使原有的针对城市郊区的规划指标，如建筑高度、建筑密度、容积率等发生改变，本案原有的建筑高度、密度和容积率已不能适应新的发展环境。土地利用要求的变化中国人口众多，城市用地普遍紧张，在中心区土地极为稀缺的情况下，应该提高土地的利用效率，容纳更多的人口，它也符合国家宏观土地利用政策。城市形象要求的变化旧有郊区低密度、低发展强度的城市形象将不适应新中心区10、的功能要求。影响城市形象各个要素如发展强度、规划格局、建筑风格和天际线的变化等，需要重新考虑。目标客户的变化区位条件的改变，目标客户由原来针对高端客户群，以休闲度假为目的的别墅住宅区，相应的改变为以容纳副中心人口为主，吸引高、中（甚至中低端）的客户群，集生活和休闲功能于一体的综合性居住社区。结论：本案将成为烟台新的城市副中心的一个有机组成部分。本案需要一个全新项目定位及形象以适应烟台副中心的未来发展要求和城市形象要求。本案的项目定位应具备以下特征：)适当提高容积率，与城市副中心的整体发展规模和密度保持一致和协调，并提高土地 利用效率。2)提供多样化的居住产品和配套设施，真正满足将来的城市副中心11、各种年龄、种族、收入的居民的要求，建立和谐社区。3)作为城市副中心的有机组成部分之一，共同营造优美、生动的滨海城市形象。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图08.5 滨海城市发展案例分析.5.滨水开发背景水体是自古以来就是城市发展的重要因素，许多著名城市最初就凭借江河湖海之滨的优势逐渐发展成为国际的都会。滨水地区（包括滨河、滨湖、滨江及滨海）是一种非常有限的资源，它有助于体现每一个地区独特的历史与个性。在过去的40年中，一度衰败的城市滨水地12、区的重建和开发活动使其发生了深刻的变化，滨水地区，尤其是海滨作为城市中的极具活力的经济社会载体和独具吸引力的环境载体正成为全世界城市发展的热点。这种现象已经在全球的城市中呈现一种加速的趋势。例如，美国有75个大城市，其中69个在滨水的地理位置上，这69个城市在过去的几十年中都有对滨水地区的重建和开发活动。我们可以从国际上许多大都市的发展过程及其对海滨地区的发展上汲取经验及教训。.5.2 典型滨海城市比较温哥华：200年的发展，从渔村发展成为太平洋西岸的国际大都市，同时也是世界上最美丽的滨海城市之一。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图13、h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图09摩纳哥：法国南部风景优美的休闲度假胜地，滨海区的道路及建筑发展依山势而建，其空间及天际线具有自然丰富的变化。多伦多：多伦多的城区分布在安大略湖的沿岸，由于城市的不断发展，城区范围逐步从安大略湖的西北面扩大到湖的西面。多伦多的湖滨地区由于高楼林立而成为世界上最具有都市风格的滨水地区。2002年，多伦多将中央滨水地区作为开发重点。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设14、计：三维动画、效果图0.5.3 滨海城市案例可借鉴要素：开发模式：多功能混合开发，营造海滨的活力空间态势：高低错落，层次丰富流畅自然的海滨城市形象土地价值：在平衡社会与商业发展的需求后务求土地价值最大化悉尼：作为市民，旅游者的交通活动中心，环形码头地区的规划设计及交通组织是一个非常有趣的例子。该地区东连悉尼歌剧院，西邻岩石区，南为CBD，北面通过悉尼港大桥与北悉尼的CBD相连。环形码头又是悉尼的中心轮渡码头，游客从这里可以乘轮渡游览悉尼港的全貌，同时轮渡也作为市民的普通交通工具，因此这是一个一年四季都很繁忙的地区。地面层基本上让给行人，高架铁路东西向穿过，其上为地市快速路，交通组织井然有序，方15、便高效，一向被认为是交通组织最成功的案例之一。但同时也存在一些争议，如视线的遮挡等。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图区域位置位于大屿山东北部，土地总面积约为80公顷。北面、西面和南面主要以拟议北大屿郊野公园（扩建部分）为界，东至大白湾。分为四部分：大白湾和二白湾的愉景湾发展区；稔树湾和长沙栏的乡郊民居；大水坑的寺院，以及天然山坡和海岸。.6 滨海新城案例分析 本案位于烟台传统市中心的外围，以及未来城市副中心的核心区域。因此我们对于同类型16、较为成功和具有特色的滨海新城案例进行分析和探讨。.6.案例分析:香港-愉景湾协调自然环境资源，合理容量开发居住规划意向保护自然环境，其中包括背后的原始林地和山坡、以及各大小海湾和沙滩所在的天然海岸线。并提供机会进行与四周自然环境协调的低密度发展。保留没有汽车行走的发展特色，容许发展多元化的康乐和消闲设施，商业设施、主要的社区设施和休憩用地集中设于交通较便利的地点。人口200年人口普查资料总人口约5600人.规划人口约为25000人。土地利用住宅00.79公顷（容积率0.8）;政府机构社区0.24公顷;休憩用地.29公顷；郊野公园62.53公顷；海岸保护区3.7公顷；自然保育区240.97公顷；17、绿化地带66.97公顷；其它指定用途用地87.7公顷。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图2建筑布局愉景区采用高度分级方式，陆岬和沿岸低地为层数较少的建筑，较远离海岸的内陆则为高楼大厦。此外个别地区内的建筑高度亦各有不同，令景观更多样化，并提供更多房屋选择。容积率对比交通系统区内的主要交通工具，是穿梭巴士和高尔夫球车。区外通过公路、轻铁、水路与市中心相连，车程约40分钟；渡轮至中环需40分钟左右。h t t p:/w w w.d i l l18、 s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图3案例特点愉景湾发展区属于自给自足的近郊住宅区，主要提供低密度私人房屋，并有零售、商业和社区设施，以及康乐用途作为配套。愉景湾的无车住宅区特色，是由原来作为度假胜地的发展概念演变而成。由沿岸至内陆，建筑由低层到高层的布局即可在视觉上点缀背后的山岭，又可保留辽阔的海景。自然景观与人造景观（例如沙滩、海滨长廊、公园和高尔夫球场）互相映衬，有助建筑发展融入四周的自然环境。项目可借鉴要素协调环境保护自然资源包括山林、天然海岸线，开发与四周自然环境协调发展的19、密度合理的居住区。建筑容量从海到山体依次为：低层洋房、高层建筑，通过建筑高度的错落布局最大限度的利用海景。容积率由2层以下的0.6至20层以上的3.0不等分布。休憩用地愉景区主要是提供户外空间作各种动态或静态康乐用途，以配合当地居民和游客需要。现有沙滩范围是香港热门泳滩。其中函盖二白南一块面积广阔的土地指定发展一个中央公园(包括海滨长廊)。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图4人口居200年人口普查，当时该区的人口约7300人，规划人口约920、300人。土地利用商业0.62公顷;住宅94.42公顷；政府机构6.72公顷;休憩用地7.53公顷。其他指定用途0.24公顷;绿化地带267.34公顷。海岸保护区8.95公顷;特殊科学价值地6.26公顷;郊野公园2.54公顷。建筑布局该区丘陵起伏，山间深谷为林木所盖，大部分建设区是低密度住宅楼。山谷地块主要作为中等密度住宅发展,有一些高楼大厦。.6.2香港-浅水湾 城市发展需要的成果，城市经营理念的典范案例介绍区域位置位于香港岛南部，占地约440公顷,北面以聂高信山南面引水道、深水湾道及大潭水塘道为界,东面大致与大潭郊野公园至到舂坎角道界线重叠,南面含盖熨波洲，多个海湾如深水湾、浅水湾、南湾及21、舂坎湾,则形成天然界线,西面以黄竹坑道及香港仔隧道南面进路为界线。由于北接香港仔郊野公园,东及大潭郊野公园，所以风景份外优美。商业发展由于现有道路容量有限，以及此地带属于高档次低密度的住宅区，因此，商业规模必须适中，重点功能是作为地方购物中心,为附近居民或泳客提供服务，用途可包括超级市场、商店及、食肆。建筑不得超过两层以保持附近住宅区的景致。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图5著名景点最具代表性的沙滩，海滩绵长，滩床宽阔，且水清沙细，波平22、浪静，是游人必到的著名风景区。沙滩上建有中国古典色彩的镇海楼公园，门前塑有0多米高的天后娘娘及大慈大悲观音神像，旁边还有长寿桥等胜景。休憩用地主要提供户外空间作各种动态及静态康乐用途，一配合当地居民和市民以及从全港各区来访的人士需要。四大泳滩吸引不少香港其他地区居民前往游玩，东北部的黄泥涌水塘,已发展成为一个水上活动公园。这些设施对该区一带或全港来说,都甚具价值。还有南风道及南湾坊的两个休憩花园以及海滩道的邻舍休憩用地；海滩道与丽海堤岸路交界处预留一块做儿童游乐场。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d 23、i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图6.6.3案例分析结论从以上的案例分析，我们可以知道以上案例在以下方面与本案有相似之处：它们都位于城市传统市中心的外围它们都位于城市新的副中心或是卫星新城镇，均有便利的城市交通与旧城区相联系 它们都有优良的自然环境及景观资源它们均有一定的开发规模从愉景湾以及浅水湾的两个成功的发展案例我们可以借鉴以下成功经验：充分保护自然资源并加以合理利用，包括山林、天然海岸线等开发与四周自然环境协调发展的、密度合理的居住区利用自然资源建设混合社区，形成购物、娱乐休闲、度假居住于一体的美丽海湾高低层建筑模式相结合，更大程度地利用海岸资源，并形成优美的24、城市形象案例特点：高低层特色建筑颇具观赏性，著名景点吸引各地来往的游客。浅水湾的发展不是规划的结果，它随着时间的推移逐渐发展、成熟起来，其背后也有市政、环境、人文等多种综合因素。如今它确是香港最具代表性的美丽海湾。利用自然资源结合历史文化遗迹的城市自然发展状态。项目可借鉴要素保护环境协调发展保护自然资源包括山林、天然海岸线，与四周自然环境协调发展。城市经营理念旅游购物、娱乐休闲、度假居住于一体的美丽海湾。城市发展需要的模式高低层建筑模式相结合，更大程度的利用海景资源。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d25、 i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图7.6.4 结论及项目定位综合以上的城市发展分析以及滨海发展分析，ATKINS对于本案进行了重新定位：项目定位：烟台国际滨海综合居住社区它应具备以下规划要素及特征：混合开发模式：多功能混合开发，形成包括居住、休闲、度假、商业于一体的综 合社区，营造社区活力。提高土地利用价值：合理的建筑容量和居住规模，提高土地利用效率。多元化的社区居民：多元化的居住模式，提供各种标准和价格的居住产品，满足不同 年龄、收入、种族、爱好的居民的需求，营造以人为本的居住社区。自然资源的保护与利用：充分保护本案的优良自然资源，包括天然海岸线及黑松林，同时 26、合理地加以利用和改造，达到人居环境与自然环境的和谐共生，营造一个可持续发展的生态社区。多元化的社区生活：提供高品质和高效率的社区中心，社区公共配套设施和城市休闲 服务设施，营造具有浓郁滨海风情的多元化生活方式居住、商务、运动、度假、休闲、文化、娱乐等。高质量的社区环境：巧妙地进行规划布局，创造宜人的社区交往空间。提倡社区内以 步行为基础的生活方式鼓励社区居民的交往和交流，追求绿色、海洋的时尚，营造充满邻里气氛的和谐社区。优美的滨海形象：多元化的居住产品采用高低层建筑组群相结合的方式，更大程度 地利用海景，同时营造了优美的城市天际线，成为烟台赏心悦目 的滨海城市名片之一。h t t p:/w w27、 w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图用地指标建筑布局以单体建筑朝向性的最优化为规划主导思想，使所有建筑最大限度的拥有景观。以社区中心和中央景观为核心，点式布置建筑。依山势从高到低依次排列独立别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅。原有溪水顺势自然流入社区中心的水面，以林荫道沟通28、社区与大梅沙的联系。2.深圳-万科东海岸国际滨海生活,可持续发展社区。规划意向大梅沙的规划分南至北三个层次：旅游商住居住，离海最近的地带将其规划为旅游区，总体规划的第二层次则是过渡层次，主要由一些商服物业组成，第三层才规划为居住区，是整个片区的制高点万科.东海岸。案例介绍区域位置深圳盐田区的东部大梅沙，比邻深圳东部黄金海岸线。距盐田区政府约0多公里。8h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图建筑园林以蓝绿交融的设计理念，配上开放式加勒比海商业街29、，将现代风格与热带气候与山地海景等地域特色相结合。地块条件东海岸地块三面环山，绝大部分面积位于山腰。政府在东海岸外围投资800万修建了长达约5公里的防洪渠。东南面隔盐坝高速向海，盐坝高速大海一侧，是规划中的国际学校、梅沙小学、梅沙医院、公交站，再往东南，就是预留的国际会议中心的地皮，还有近4万平方米的愿望湖、8600平方米的愿望岛（百士达2002年5月5日以506.8万元获得）、雅兰酒店、大梅沙海景酒店、心海假日，从东海岸一直延伸到海边，地皮都已经整备完毕，比较干净。案例特点万科东海岸从可持续发展角度诠释未来，“可持续发展社区”具多元价值，显示出全世界住宅发展的一个很重要方向，注重住宅总体环境30、水准，更多考虑生态和人文的特点。自然环境的价值随着城市的扩展不断增值，这种可持续的自然发展是别的社区所不能取代的。海岸的住宅，是一个稀缺产品，一个不可复制的产品。东海岸的价值还体现在有进有退，既有非常高品质的生活，也可以适合旅游。这种具有多元价值组合的楼盘在深圳是不多的，是优秀品质的组合。可借鉴要素国际化滨海生活具有高品位和鲜明特色、以山、海、绿和现代城市景观为主要特征的现代化、国际化的花园社区。可持续发展社区海岸社区这里包含着一个房地产的景观价值，它体现在房子历史价格的变化上，是非常重要的一个价值点。并能带动城市新财富的聚集。9h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o31、 m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图2.2 华侨城波托菲诺国际水滨生活，生态高尚社区z规划理念打造异域风情小镇，创造高端人群生活方式意大利Portfino风景如画，是华侨城波托菲诺的建设蓝本。不单是建筑和自然景观令人向往，小镇居民的生活方式更让人艳羡。太阳初升，三三两两有人驾船出海，平静的海面上开始跃动，点点帆影格外耀眼。大海是小镇居民生活的精神寄托，海造就了他们性格中的热情和奔放。水岸广场总是最热闹的：树荫底下，两边的咖啡馆里，坐满了品着咖啡、嘬着啤酒的人。两杯咖啡、几瓶啤酒足以让他们在这里消磨一个下32、午，看出海人归来，享受日光温暖，骨子里浸透着休闲和散漫。空气和时光在这里也变得迟缓。这正是华侨城地产所理解、认同的高端人群的生活方式。这样的生活方式同样也在波托菲诺上演。案例介绍区域位置：深圳南山区华侨城，欢乐谷北，高尔夫南，临侨乡路和北环路，距新深圳市政府0多公里。案例特点华侨城波托菲诺总占地面积80万平方米，建筑面积08万平方米。在7万平方米燕栖湖、4万平方米天鹅湖、8万平方米荔枝林和谛诺山畔，共规划沿湖独立别墅、Townhouse、多层、小高层和高层豪华住宅，意式风情商业街、广场、钟楼、园林、会所以及广场、景观大道、沿湖木栈道、湖畔咖啡座等，营造极具人文气息的高尚生活。意大利Portof33、ino风情小镇20h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图波托菲诺天鹅堡总建筑面积4.6万平方米，5幢高层由32至34层组成，主力户型220平方米240平方米，4.8万平方米的欧式中心庭园，双层底下车库停车位达680辆，超过总户数。波托菲诺纯水岸总建筑面积约2万平方米，规划设计449户，其中多层363户，主力户型介于70平方米和330平方米之间；Townhouse 86户，主力户型为260平方米和290平方米。4组Town-house邻湖而建，34、0栋多层则整齐地紧靠在Townhouse的身后，地势由湖心向两岸抬升，让每户业主凭窗欣赏燕栖湖的粼粼波光。波托菲诺天鹅堡二期占地面积万平方米，总建筑面积2万平方米，包含有高层、小高层和多层等多种建筑形态，其中小高层住宅是华侨城地产历年来首次推出的产品类型。优良的生态环境是其一大特色。它的建筑规划充分尊重地形地貌，完整保留了谛诺山山体和天鹅湖水体两大自然资源的原貌；园林设计上也大量运用自然元素，不事过多的人工雕琢，从而看上去洋溢着野趣；而地下车库也秉承生态的设计思想，自然光线和绿色植物布满其间。纯水岸天鹅堡总图天鹅堡总图会所商业拱廊对外开放的酒店式公寓钟楼水岸广场天鹅堡高层豪华住宅建筑样式再现了35、Portofino风情，斜坡屋顶、精致门窗、雕镂阳台，建筑手法细致而考究。丰富的建筑形态适应不同的居住心理：独立别墅、Townhouse、多层、小高层和高层豪华住宅，更 能适应国际化人群的需求。开放的社区形态更具包容性：会所紧邻燕栖湖，开放亲水；公共商业街，水岸广场，以及作为标 志性建筑的钟楼，引入对外开放的酒店式公寓。自然资源与人工造景的完美融合：湿地园林的地表面貌介于水陆之间，谛诺山到天鹅湖之间是山 与水的自然过渡。洋溢着浓郁的异国情调。2h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n36、.c o m 典尚设计：三维动画、效果图从以上的案例分析，我们可以得出以下结论：一个成功的滨海综合居住社区应具备以下规划要素：（一）开发模式和规模混合开发模式是综合社区的主要特征，它集居住、商业、休闲、观光、度假、商务于一体，它造就了社区的活力和多元化的生活方式。采用合理的开发规模和容积率，可使社区生活更加充满生气和活力。（二）居住模式多元化的居住产品，提供各种标准和规格的居住产品，例如别墅、TOWNHOUSE、花园洋房、高层住宅、小户型公寓等，满足各种不同层次、年龄、种族和爱好的居民需要，可增强社区的活力和吸引力，更适应国际化人群的需求。各居住组团的居住产品保持一致，形成同类人群毗邻而居的方37、式，保障居民的私密性和认同感。朝向和景观的最优化是社区居住组团规划的重要原则，使所有建筑最大限度地拥有景观和优良朝向。（三）Street Mall（休闲式商业街区）大型滨海居住社区都有极具海滨特色的主题商业街区，即“Street Mall”。它属于一种复合型商业，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体。不仅为社区居民提供服务，还是城市生活的一部分。它一般与社区入口广场、社区景观、自然景观（海岸、山林等）结合，这也是Street Mall的景观性、休闲性、体验性的特色。它通常具备鲜明的主题，突出休闲特色，综合娱乐、休闲、文化等多种消费模式，满足多元化的消费需求。它打破全封闭模式，38、空间组织张弛有度，尺度亲切宜人，形成很大的人流共享资源，有轻松的环境气氛中享受人与人交往的乐趣。整体建筑构成一个独特景观，通过合理的规划，形成良好的空间及景观环境，坐拥阳光、沙滩、大海、绿树、长廊、广场。22h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图（四）社区邻里中心 高品质的社区中心为不同年龄和层次的社区居民提供了良好的交流和活动场所，鼓励居民的交往和沟通，创建和谐的社区邻里关系。它位于社区的地理中心位置，结合自然优势资源，例如水体、山体、绿化39、林带等，规划采用“最佳资源共享”的设计原则，营造高素质的社区“公共客厅”。（五）生态社区 健康的生态环境是高素质社区的重要特征。充分保护原生态的自然资源及景观资源，使稀缺的天然资源可持续发展。在保护的基础上，对自然资源进行合理的利用，使它作为社区休闲功能的核心组成部分。规划设计充分尊重地形，地貌，完整保留原生态资源，大量运用自然元素，不事过多的人工雕塑，自然资源与人工造景形成完美的融合。（六）人文社区 社区的文化主题与自然资源相结合。通过规划、建筑、景观的设计完美地统一，营造特色鲜明的社区文化主题。例如万科东海岸的热带加勒比风情和波托菲诺的意大利小镇风情。社区文化与地域文化相结合，延续本土的地40、域文脉和生活方式，使居民对社区产生归属感和文化认同，营造极具人文气息的高尚生活。（七）建筑形态 丰富的建筑形态是由多元化的开发模式来决定的，它形成了生动、优美，富于识别性的滨海社区形象。丰富的建筑形态也适应了不同的居住心理，更能适应不同人群的需求。高低错落的建筑组群能更充分地利用优良的自然景观资源。建筑形态与自然风光相互映衬，为城市形象增添活力和色彩。23h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图（九）道路规划 社区主干道采用人车混行的林荫景观大41、道模式，有助于营造社区活力。形态通而不畅，使车速控制在安全的范围，同时避免无关车辆的穿越。居住组团人车分流，保障居民的安全和组团宁静。（八）配套设施 良好的教育、健身及其它配套设施是大型综合社区的基本保证，例如学校、幼儿园、健身会所、儿童天地、物业服务中心等各项设施，为社区居民提供全面的配套服务。它是社区是否能提高入住率，持续发展的重要依托。（十）停车方式 社区提供充足的停车位，不仅满足社区居民的要求，还可充分满足各类公共建筑及配套设施的停车需求，适应综合开放社区的社会功能需要。（十一）物业管理 良好的物业管理是开放式社区的基本保证 Street Mall以及社区中心可对社区居民和市民开放，满42、足综合社区休闲、观光、商业、度假等功能的需要。居住区域及各居住组团采用封闭和独立的物业管理，保障居民居住的私密性和安全性。24（十二）分期规划 大型社区的开发规模较大，需要良好的分期规划和实施计划。每一期的开发均有独立和完整的形态和主题，同时不会干扰其它已开发区域的正常运作。规划设计要考虑各期开发具有合理的开发规模和特定的产品。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计43、：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图25h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图263.2 用地现状照片h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图27劣势北向的滨海路为城市主干道，双向6车道，车速快，是社区联系沙滩海滨的44、障碍黑松林的严格保护，对项目开发和规划设计造成一定的难度现存别墅对将来社区形象产生负面的影响，需要重新进行规划整合和改造现状区内道路较单调，无法体现滨海休闲居住的气氛，需进行改造3.2 SWOT分析 优势面海发展，是城市新中心区域展现滨海城市形象的重要组成部分位于烟台城市副中心核心区域，区位以及交通条件优越，同时与旧城联系紧密拥有长达Km的优质海岸线，面积为500亩海域，滨海优势明显，形成该项目最大的自然景观吸引力。成片的黑松林可作为独特的社区景观并且是构成生态社区的重要元素，为项目开发带来巨大的特色吸引力北向的滨海路为城市的景观大道，目前滨海东路段正在进行绿化整治，提升了本项目的景观及交通优45、势，滨海路也为本项目带来了一定的公共人流和商业机会。本项目距离养马岛0分钟车程，有利于共同发展海上休闲主题烟台市滨海沿线仅余少数不多的待开发的大型的居住社区用地，也使本项目成为烟台副中心的居住地标之一h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图283.3 基地分析结论 滨海大道 海岸线 发挥优势:滨海大道为烟台市的主干道之一，目前正在进行绿化整治中，必将成为城市中最重要的景观大道之一,为本项目带来了景观上的优化及交通上的便捷。过往人流的增加，增强了46、项目用地在滨海大道上的曝光率，本案的主出入口设置在该大道上，可进一步强化该地块在城市中的地理优势，有利于滨海居住社区形象的提升。滨海大道北侧独特的海景资源确立了该地块在烟台市独特的地位。独有的地理优势、交通优势，为本项目带来了一定的人流与商业机会，如何将两者结合，适当地利用与开发是本案取得成功的重点所在，在临近大道的项目用地内规划出一片具有商业设施的风景区，可以吸引大量的人流来此游玩和休闲，同时又可成为滨海大道的新的景点。改造劣势:该地块临近海滩与滨海大道，人流、车流的噪音及机动车废气污染是其不利的方面，设置较为适当的景观植被，以便隔离噪音与空气污染源。住宅远离滨海大道，免受噪音及空气污染的干47、扰；临近滨海大道设置商业设施，既可提供滨海休闲活动的配套服务，又可将社区外的人流、车流、噪音与社区内的居民有效的隔开。发挥优势:本项目中所拥有的长达公里的海岸线及海滩，是该地块最大、最具吸引力的自然景观。应充分的保护和利用该海岸线，建议将其规划发展成为休闲、娱乐、度假等多功能为一体的公共休闲区域，并将成为烟台市一个别具特色的休闲地点。海岸、海滩是本项目得天独厚的景观资源，在本项目居住区规划设计中应尽量利用海景景观资源，成为烟台市仅有的具有海景资源的国际滨海综合居住社区，成为副中心的有机组成部分之一，共同营造优美的滨海城市形象，使其成为本项目的标志性景观。改造劣势:现有海岸线纵深较浅，建议适当予48、以改造，增设一些多功能的服务设施，以增强其吸引人流的能力，激发市民来此休闲及活动的欲望。合理地利用及开发海岸线景观，将能够提升整个景区的地位。建议在适当地点设置标志性构筑物或景点，成为滨海城市中另一道亮丽的风景线。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图29 现状别墅 改造劣势:目前项目用地内现状别墅的品质较差，难以承担烟台副中心未来发展所需求的城市别墅角色，需重新统一规划整合及改造，考虑到现状别墅的回收可能有一定的难度，在规划设计时应保持该区49、域的相对独立性与完整性，以便于将来的改造和再开发。可通过景观设计的方式提升现有别墅区的居住环境品质，对某些条件较好的别墅可进行立面改造；较差的别墅可考虑重新建设。由于噪音、机动车废气污染的影响，靠近滨海大道的部分别墅不适合用于居住，可将其改造成别具特色的餐厅、酒吧、私人俱乐部等休闲区。黑松林 发挥优势:严格保护黑松林，维护原来的自然生态，同时加以合理地利用和改造，使其成为居住区内的自然景观，同时也用做市民及社区居民的休闲场所，达到人居环境与自然环境的和谐统一。居住区的规划设计应充分利用黑松林的景观资源以及黑松林位于南面的朝向优势，使更多的住户欣赏到黑松林的优美景色。黑松林与海岸线、海滩、海滨等50、自然资源是本项目所具有的独特要素，有效的使黑松林与海岸线联系在一起，是本项目独特的设计理念，将为本项目带来更大的吸引力。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图30h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图30h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画51、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图3h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图32h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图33h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t52、 t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图34h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图35h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图36h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/53、w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图37h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图38h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图39h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.54、d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图40h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图4h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图42h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l55、 s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图43h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图44h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图45h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n56、.c o m 典尚设计：三维动画、效果图46h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图47h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图48h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m57、 典尚设计：三维动画、效果图49h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图50h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图5h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三58、维动画、效果图52h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图53h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图h t t p:/w w w.d i l l s u 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