1、第一章 总则第1条 为顺利实施三亚市现代农业科教园控制性规划（20112020），强化规划的控制功能、详细规定建设用地的各项控制性指标和其它规划管理要求，特制定本控制性规划文本（以下简称文本）。第2条 项目背景为了落实国家战略部署，贯彻三亚市政府提出的“建设社会主义新农村，发展热带高效农业，开发旅游产品，促进当地经济的提升和发展，带动群众全面富裕”的精神，决定开发建设三亚玉井温泉农业科教园及休闲农业旅游度假村项目，以期达到促进三亚市热带特色高效农业又好又快发展，拓深拓展科教农业的研究，同时又能开辟农业增收新途径，促进生态文明建设，从而推动三亚市的农业向现代化、休闲化、功能化转变。第3条 规划依2、据1法规规范1)中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日起施行，中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会通过）2)中华人民共和国环境保护法(1989年12月26日中华人民共和国主席令第22号发布)；3)规划编制办法（2006年4月1日）4）城市规划编制办法实施细则（1995年6月8日）2相关规划及资料 1)三亚市城市总体规划（20102020）（中规院、三亚市规划局2010年编制）。2)崖城镇总体规划3)建设方提供的建设项目用地红线图;4)建设方提供的建设项目设计方案要求及项目建议书；第4条 项目定位集研发培训、科研科教、加工贸易、旅游观光、娱乐休闲等为一体的现代生态农业观光旅游项目3、功能定位第5条 规划原则1保护生态，走可持续发展之路2遵循可操作原则3弹性发展，适应市场经济的需要4. 提高标准，优化项目产业配置第6条 本文本适用范围为三亚市现代农业科教园（以下简称本规划区），位于三亚市崖城镇北郊优质蔬菜开发中心内，用地东西向长约850米，南北跨度最宽处约420米面积为325436平方米(合计488亩)。规划范围内任何单位和个人在本区范围内进行各种建设活动，必须遵守本规定。第7条 本文本与“三亚市现代农业科教园控制性详细规划”说明和图纸同时使用，共同作为规划控制管理的依据。第8条 本文本涉及的控制指标和技术规定是根据现行的相关标准、规范，结合本规划区的规划定位制定的，未涉及4、的指标应按国家、海南省以及三亚的有关政策、法律、规范相关条款的规定执行。第9条 自本文本批准实施之日起，凡与本规划区开发建设有关的各专项规划、修建性详细规划等均应符合本规划文本。第10条 任何单位和个人对土地只有使用权，土地的所有权属于国家，严禁倒卖和变相倒卖土地。第11条 规划期限本次控制性详细规划期限为20112020年，与三亚市城市总体规划（20082020）期限一致。第12条 规划的强制性内容规划的强制性内容不得随意调整，变更规划的强制性内容，应按照中华人民共和国城乡规划法的变更程序进行。文本以下划线的形式将规划的“强制性内容”进行明确和落实。第13条 本规划的解释权归三亚市城乡规划主5、管部门。第14条 本规划自批准之日起生效。第二章 总体控制第15条 规划目标（1）打造世界级的国际生态农业观光旅游黄金线；（2）打造“世界现代田园城市” 示范区，建立崖城新地标，提升崖城影响力；（3）成为国际农业新技术、新产品的示范基地；打造高端产业，走进国际市场，走集约化产业链道路；（4）成为项目延线各乡镇种植基地、养殖基地的展示窗口；（5）成为崖城经济发展的新引擎，三亚又一张耀眼的国际名片。第16条 指导思想（1）国际元素与地域元素相结合；（2）建立新农村建设新模式，为当地居民打造新型居家、就业为一体的高品质生活模式；（3）政府牵头、专家指导，打造高效农业、生态农业、观光农业的示范基地；（6、4）统一规划、集中布局，形成规模经济和产业集群；（5）产、学、研、观光展示相结合，全面带动崖城乃至三亚经济全面增长。第17条 功能定位四大功能块：科研区（包括1、现代农业培训展览功能块2、博士后工作站功能块3、现代农业检验、配送功能块）、居住区（包括职工宿舍区和教师、学生宿舍）、主题公园区（温泉公园）、农业培育区。第18条 规划结构一轴：从科教园中间贯穿南北道路交通轴。是规划范围内部交通联系的骨架，也是规划范围与外围大交通系统相衔接的纽带。因而规划以此为依托，沟通联系各功能组团。一心（景观核心区）：即中心公共绿地，结合培训展览区修建中心广场。四片：以“一轴一心”为纽带，在自然生态环境和道路交通7、系统地基础上，整个项目规划了四个功能片区（科研区、居住区、主题公园区、农业培育区）。第19条 规划范围用地构成规划区范围内总用地面积为325436平方米，规划区以研发、培训、检验、配送和度假旅游为主。第20条 建设用地构成本规划用地分类参照国家城市用地分类与规划建设用地标准的用地分类，土地使用性质分为居住用地、公共设施用地、绿地、道路广场用地四大类用地，中类分为二类居住用地、科研用地、公共绿地、道路用地、广场用地、社会停车场库用地用地等。第21条 公共设施规划公共服务设施配套包括1处管理中心（设在地块A-02）、医疗急救站（布置在地块A-02）、设置小型商业设施（布置在地块A-02、A-09、8、A-11）。第三章 道路交通控制第22条 对外交通规划对外交通联系道路1条。由崖城至乐东县的县道由南向北贯穿整个场地。第23条 等级系统整个场区的道路分为二个等级，分别为主干道、次干道。1、主干道道路红线宽14米，两侧各设10米宽的道路绿化带。主干道由南向北贯穿整个场地，是主要对外通道。2、次干道道路红线宽7米，次干道与主干道相连，将场地内各个功能分区有机地结合地一起。第24条 静态交通设施静态交通设施包括社会停车场、配建停车场、加油站等。根据建设部停车场规划设计原则和三亚市有关规范，结合土地利用规划，区内设立一处社会停车场A-05，用地面积为6059平方米公顷。停车场为周边各地块提供服务。区9、内不考虑安排加油站。第25条 出入口方位控制停车场(库)出入口位置按下列规定执行：停车场出入口不宜设在道路交叉口附近，且距离道路交叉口（人行道侧石切点）应大于30米。停车场（库）出入口数量规定：1）机动车停车位多于50个，出入口大于等于2个。两个出入口之间距离应大于20米。 2）自行车停车位大于500个，出入口数不少于2个。道路上的机动车出入口和非机动车出入口的位置确定应满足以下要求:1）机动车出入口离主干道交叉口（人行道侧石切点）不得小于30米，在其它交叉口上不得小于20米，开口宽度不小于6米。 2）非机动车出入口离主干道交叉口（人行道侧石切点）不得小于20米，在其它交叉口上不得小于10米。10、出入口之间的距离不得小于50米。第26条 城市道路红线控制建筑后退道路红线要求一览表道路情况建筑后退要求备注D7米L6米D为道路红线宽度,L为建筑后退道路红线距离D14米L16米为保证北侧建筑的日照要求,部分东西向道路,且D12米L6米建筑后退其他用地红线的距离按照三亚市城市规划管理技术标准执行。第27条 实行人车分流,车辆由主干道直接引入停车场 ，场区内为行人安排有小型游览车，引导行人由次干道进入各个主要建筑物。第28条 道路红线内的用地为交通设施用地（包括上空），任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。第29条 各分区、街区、地块周边用地道路网系统、交通设施、配建停车、机动车入口11、位置等均应符合规划图则的规定。第30条 道路竖向设计应综合考虑地形，防洪排涝、排水和工程管线的布线要求。道路纵坡应保证在0.2%-4%之间，最大不宜超过8%。第31条 公共活动场所、人行道等地段必须考虑无障碍设计。第四章 绿地控制第32条 公共绿地（1）片状绿地温泉公园、保育用地、公共绿地是整个规划区中三大片绿化开敞空间，游园绿地占地8732平方米、温泉公园占地18022平方米、道路防护绿地占地12657平方米、育用地占地15593平方米。（2）防护绿地沿主干道设计防护绿地控制宽度为10米；3、绿地率：规划区内绿地率，科教用地不小于40%，宿舍区不小于40%，广场不小于70%，温泉公园不小于612、0%。第五章 开发强度规划第33条 总体开发强度控制规划总建设用地325436平方米，总建筑面积130886平方米，平均容积率0.4。第34条 地块开发强度控制开发强度控制指标土地使用性质容积率科研用地0.3-0.5居住用地1.2主题公园0.2第35条 建筑高度控制建筑高度控制指标表表5土地使用性质高度适宜建筑层数现代农业科教培训中心20米4-5农业科教展馆16米4现代农业科研试验中心大楼16米4农药检测实验中心16米4蔬菜加工配送中心9米2蔬菜保鲜库9米1博士后工作站16米2-4职工安置区20米6教师及学生宿舍20米6注：建筑高度为控制指标，适宜建筑层数为参考指标。第六章 市政公用设施控制第13、36条 给水工程（1）规划由崖城镇给水管网供水（2）用水量：规划远期最高日用水量1478立方米/日。最高日变化系数取1.35，最高时变化系数取1.25，平均日给水量1182立方米/日，最高日最高时设计供水量为0.20立方米/s。（3）供水管网：供水管网采用环状管方式敷设，并与道路同步建设。第37条 污水工程（1）排水体制：采用雨、污分流排水体制，污水集中处理，雨水原则就近排入水体。（2）污水量：生活污水量按生活用水量的90估算，规划远期污水量计1330立方米/日（3）在规划内污水处理近期采用三级化粪处理,远期集中接到置崖城镇污水管网。（4）污水管网：市政路下的污水管管径取D400，部分支路根据14、实际情况可取D300管。第38条 雨水工程（1）雨水流量：雨水流量按下列公式计算：Q=qF其中：径流系数,取=0.65F汇水面积（公顷）q暴雨强度（L/S公顷）三亚市暴雨强度公式：q=1085（1+0.575lgP）/(t+9)0.584其中：P设计重现期，取1年；t雨水汇水时间（min）。t=t1+m t2，t1汇水时间，单位为分钟，根据径流区面积的大小、雨水流程长短、地形坡度大小等不同情况，取t1=515分钟不等；t2为雨水管渠内的流行时间；m为折减系数，对管道取值为2，渠取值为1.2。（2）雨水管渠：雨水主管渠尽量与水体垂直方向布置，以减少雨水管渠的长度和截面尺寸。雨水管渠设计重现期为115、年，重要地段取2年。第39条 供电工程（1）负荷预测：采用单位建筑面积指标法进行预测，规划区内各类建筑预测总负荷为5512KW；负荷同时系数采用0.6； 实际负荷为3307 KW；变电所高峰负荷时功率因素取0.9，规划区内电源容量为3674.7KVA. （2）10KV配电网:区内110KV配电网采用环网电网的供电方式。（3）电源规划：本电源引自崖城110KV变电站，位于本区南面。（4）变压器：采用两台1250KVA和两台1000KVA的变压器（5）电缆沟：10KV配电网采用电力电缆沿电缆沟敷设方式。电缆沟规格采用1.0mx1.0m，电缆沟沿道路一侧布置。第40条 电信工程（1）用户预测：预测规16、划范围内电话交换机容量为电话交换容量为1921门。（2）本规划区内市话数据接入崖城镇分局，不在单独设置市话分局。局所中继采用12芯光缆。第41条 燃气工程（1）用气量预测：远期限用气率达100%，气化人数约1500人。预测年总用气量为174531标米。最高日最高时用气量2483.4标米。（2）气源和供气方式规划：规由崖城天然气门站通过高压B级管网供给。（3）供气方式：直接接崖城镇区中压管网，中压燃气再经过用户调压箱或专用调压站调压计量后直接供用户使用。（4）管网布置：燃气管网建设按远期需求统一规划，分期建设。近期中压管网采用枝状布置方式，远期逐步将枝状管网建设成小环网供气。第42条 环境卫生设17、施规划（1）规划设垃圾转运站3处（具体位置详见公共设施布点图和图则）。（2）规划按7501000米距离在区内设置公共厕所2处，可以采用附建式。（3）规划区内，沿道路每100150米设置一个垃圾箱。第43条 环境保护规划（1）规划区大气环境质量控制标准执行环境空气质量标准(GB30951996)的一级标准。（2）规划区内地面水水域执行地面水环境质量标准(GHZBl1999)中的类标准。（3）规划区内声学环境控制标准：昼间执行标准45dB(A)、夜间执行标准35dB(A)。（4）能源只允许使用太阳能、液化石油气等清洁能源，鼓励使用风力发电装置，不得使用煤、碳、薪柴等作为燃料。（5）所有污废水排入污18、水管网，禁止直接向地面水体。第44条 防震规划（1）本区域为6级地震区。各类建筑及构筑物按地震基本烈度为6度的抗震要求设防。（2）采取就地疏散和集中疏散相结合的原则，合理布置停车场地，严格控制建筑间距，适度保留开敞空间，保证绿地、广场、停车场的避震、疏散功能，城市对外交通、主要出入口和抢救通道应保持畅通。第45条 消防规划消防用水以市政供水系统为主，做好消防水池和消防取水口的建设和管理。室外消火栓应沿道路设置，其间距不应超过120米，其保护半径不应超过150米；室外消防给水管道的最小直径不应小于100毫米；室外消火栓宜采用地上式，室外地下消火栓应有明显的标志。第46条 人防工程地下人防空间开发19、市政基础建设、民用建筑工程项目建设应充分兼顾人防规划内容，满足人民防空要求。防空警报台应按照附建与单建结合的原则进行规划建设，旅游城内警报覆盖率达到100%。第47条 防风规划防风防护林带与山体林地相结合，建设建筑和各种塔台、杆柱时应充分考虑台风的影响。第48条 防洪规划规划区内采用20年一遇防洪标准；重要的永久性防洪设施达到50-100年一遇的标准；山洪截洪沟采用50年一遇标准。第七章 绿线、紫线控制第49条 三亚现代农业科教园内各类公共绿地、防护绿地划定为城市绿线。城市绿线内的用地，不得改作他用，不得违法律法规、强制性标准以及已经批准的规划进行开发建设；有关部门不得违反规定，批准在城市绿20、线范围内进行建设。 因建设或者其他特殊情况，需要临时占用城市绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续。 在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应限期迁出。 第50条 三亚现代农业科教园内文物古迹用地用地划定为城市紫线，在城市紫线范围内禁止进行下列活动：违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设；违反国家有关技术标准和规范进行建设；未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施；其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。在城市紫线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向三亚市城乡规划行政主管部门申请办理城市规划许可，并依21、据有关法律、法规办理相关手续。 迁移、拆除城市紫线内城市基础设施的，应当依据有关法律、法规办理相关手续。第51条 三亚现代农业科教园内绿线、紫线的管理必须严格执行建设部城市绿线管理办法、城市紫线管理办法。第八章 规划管理规定第52条 规划设计条件变更规划设计条件在一般情况下不得变更。但若规划实施过程中出现了特殊情况，确需变更的，必须由相关单位或个人向三亚市城乡规划主管部门提出申请并说明变更的理由，城乡规划主管部门只有在申请变更的内容符合控制性详细规划的前提下，才可以考虑批准变更。第53条 控制性详细规划修改本次控制性详细规划是三亚市现代农业科教园实施规划管理的直接法律依据，更是国有土地使用权出22、让、开发和建设的法定前置条件，直接决定土地的市场价值，决定着利益相关人的切身利益。任何单位和个人，不得擅自修改控制性详细规划的内容。修改控制性详细规划，必须严格按照法定程序进行。第一步，组织编制机关进行研究论证并征求利害关系人意见。第二步，向原审批机关提出专题报告。原审批机关进行研究论证，如果涉及到城市总体规划强制性内容，必须进入城市总体规划的修改程序。对于不涉及城市总体规划强制性内容，经原审批机关同意，方可进行编制修编方案。第三步，修改后的控制性详细规划，进入审批程序。经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上级人民政府备案。第四步，公布。城乡规划主管部门对批准后的控制性详细规划23、进行公布。第54条 法律责任为维护规划的权威性，保证三亚现代农业科教园能够按照本次规划的要求进行建设，依据城乡规划法第六章“法律责任”的规定，以下行为应承担法律责任。 1三亚市人民政府未按法定程序修改本次控制性详细规划，应承担行政法律责任。2三亚市城乡规划行政主管部门发现未依法取得规划许可或者违反规划许可的规定在本次规划用地范围内进行建设的行为，而不予查处或者接到举报不依法处理的，应承担行政法律责任。3三亚市城乡规划行政主管部门和其他有关部门未依法在国有土地出让合同中依据本次规划确定规划条件或者改变国有土地使用权出让合同中依法确定的规划条件的，应承担行政法律责任。4三亚市土地管理部门对未依法取24、得建设用地规划许可证的建设单位划拨国有土地使用权的，应承担行政法律责任。5未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定在三亚现代农业科教园进行建设的应承担行政法律责任。6三亚市城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，三亚市人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。7违反城乡规划法的规定，构成犯罪的，应依法追究其刑事责任。规划项目及其指标一览表地块编号用地性质面积（平方米）容积率建筑密度绿地率建筑限高(米)停车场备注A-01文物古迹用地C71225.02800A-02科研用地C624300.640.415401630A-25、03游园绿地G126833.51000A-04科研用地C67829.90.4520401615A-05停车场S36059.7920140A-06科研用地C684250.850.4204016101A-07公园用地G1118022.230.21260930A-08科研用地C641292.170.315401237A-09二类居住用地R215561.161.225402093A-10游园绿地G122656.961000A-11科研用地C634925.980.520401650A-12科研用地C618313.580.4520401625A-13二类居住用地R219643.911.225402012026、A-14农业培育用地G2115593.771000第九章 附则第55条 名词解释（1）地块：地块是规划用地强度赋值的基本单位，是城市规划建设、土地批租的依据。地块通过土地使用性质、土地使用强度指标与规划控制措施，对旅游城内建设项目进行控制，以形成合理的城市公共系统与环境。地块编号以A01等代号表示。地块用地性质划分到中类和小类。（2）用地性质：根据城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）确定规划地块的土地使用类型。（3）容积率：在地块内地上建筑总面积与地块用地面积的比值，是表述地块开发强度的重要指标。该指标为上限指标，必须小于等于规定数值。（4）建筑密度：地块内所有建筑物的基地面积占27、用地面积的比例，该指标为上限值，必须小于等于规定数值。单位：百分比（）。（5）建筑限高：地块内建筑物地面部分最大高度限制值，是城市空间利用和轮廓线控制的要求。单位：米（m）。（6）绿地率：地块内各类绿地总面积占地块面积比例，为下限值，必须大于等于规定数值。单位：百分比（）。（7）建筑后退红线距离：地块内建筑后退道路红线及用地红线的距离。（8）建筑后退绿线距离：地块内建筑后退各类绿地的距离。（9）禁止开口路段：指为保证交通秩序不得设置机动车开口的路段。（10）建筑间距：指前后两列建筑之间的水平距离。（11）日照间距：根据各地区气候条件、居住卫生要求等确定的住宅建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是确定住宅建筑间距的主要依据。第56条 使用说明在执行本规划时，对要求严格程度进行区分，以便分别对待。具体说明如下：1表述最严格意义的词：正面用语为“必须”、“严格”；反面用语为“严禁”。2表述可以选择或带有指导性的词：正面用语为“宜”、“可”、“参照”；反面用语为“不宜”。