1、福渡工业集中区控制性详细规划管理文件技术文件2008年12月福渡工业集中区控制性详细规划管理文件文 本图 册图 则管理文件一文 本 目 录第一章 总则1第1.1条 规划背景1第1.2条 规划依据1第1.3条 规划原则1第1.4条 规划范围1第1.5条 规划的强制性内容1第1.6条 规划审批、生效、解释1第二章 整体性控制2第2.1条 发展目标2第2.2条 功能定位2第2.3条 空间结构2第2.4条 土地利用控制2第2.5条 强制性内容控制2第2.6条 建设开发总量控制2第2.7条 建设高度分区控制3第2.8条 建设开发强度分区控制3第2.9条 道路交通规划控制3第2.10条 绿地景观规划控制32、第2.11条 配套设施规划控制4第2.12条 工程管线综合4第2.14条 市政工程规划5第2.15条 环保环卫规划6第2.16条 综合防灾规划6第2.12条 城市设计7第三章 街区控制7第3.1条 划分原则7第3.2条 划分内容7第3.3 条 控制体系7第四章 地块控制9第4.1条 地块划分9第4.2条 地块编码9第4.3条 地块土地使用兼容性控制9第4.4条 控制体系9第4.5条 控制指标9第4.6条 控制要素10第五章 规划管理技术14第5.1条 地块变更原则14第5.2条 地块变更范围14第5.3条 地块变更程序14第六章 附则15第6.1条 有关名词解释15第6.2条 用词说明16第一3、章 总则第1.1条 规划背景福渡镇经济、社会和城镇建设快速发展，为贯彻落实党的“十七大”精神积极推进城镇化、走新型工业化道路，并使福渡镇的近期城镇建设适应招商引资和工业发展的需要，进一步促进福渡镇社会经济的快速健康发展，完成总体规划制定的规划发展目标。特编制福渡镇工业集中区控制性详细规划（以下简称本规划）。第1.2条 规划依据1、中华人民共和国城乡规划法（2008）；2、中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）； 3、建设部城市规划编制办法（2006）； 4、建设部镇规划标准（GB50188-2007）；5、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）；6、国土资源部工业项4、目建设用地控制指标（2008）；7、安徽省城市控制性详细规划编制技术规范（DB34/T5472005）；8、无为县福渡镇总体规划（20082020年）；9、无为县福渡镇土地利用总体规划 （19972010）；10、国家及地方其它有关法规、规范；11、福渡镇政府及相关部门的设想及建议。第1.3条 规划原则1、符合福渡镇总体规划以及相关发展规划；2、以区域经济发展战略为指导，统筹考虑经济、社会和环境因素；3、合理布局、集约利用土地资源；4、重视基础设施规划与建设；5、各开发时段相结合并考虑远期留有发展余地；6、强制性与引导性相结合，注重可操作性。第1.4条 规划范围福渡镇工业集中区控制性详细规划是5、工业区各类建设项目的指导性文件，规划区内所有规划、设计和建设活动，均应符合本规划的规定和要求。本规划文本与图则适用于福渡镇工业集中区的各个街区和地块的土地使用和规划管理。本次规划范围位于福渡镇东部，福渡镇总体规划的新镇区通江大道与军二路、新陡路围合的三角区域，其东南方向以及南部主要为新镇区的居住生活区以及商业服务区。规划总用地135.93公顷。第1.5条 规划的强制性内容1、街区和地块的土地主要用途；2、街区和地块的建设总量；3、主次干道的红线、河道蓝线、绿地绿线；4、街区和地块的绿地率、公共绿地面积；5、街区和地块的基础设施和公共服务设施配套建设的规定；规划的强制性内容不得随意调整，变更规划6、的强制性内容，应按照相应变更程序进行。文本中以下划线的形式将规划的“强制性内容”进行明确和落实。第1.6条 规划审批、生效、解释本规划经福渡镇人民代表大会讨论审议后，由无为县人民政府审批，批准后进行公布。本规划自批准之日起生效，非经法定程序，不得变更。本规划成果包括文本、图册、分图则和说明书，规划文本、规划图册和规划图则具有同等法律效力，三者应同时使用，不可分割。本规划由福渡镇人民政府负责解释，并依法按照本规划进行规划管理。第二章 整体性控制第2.1条 发展目标1、配套设施齐全，交通便捷，环境优美的工业集中区；2、从规划的层面协调开发建设与环境保护之间的关系，改造原有水系，建设组团式休闲活动区7、，从而形成环境优美的现代化工业新区；3、统筹工业集中区开发建设，加强规划管理，将该区域建设成为功能完善、设施配套齐全、交通便捷、环境相对优美、塑造特色鲜明的新区、突显新镇区门户形象。第2.2条 功能定位福渡新镇区工业组团，以发展无污染工业为主，建设以羽绒制品及农副产品深加工业为主、具有一定科技含量的现代化工业集中区和集镇新区。第2.3条 空间结构工业集中区空间结构为“两轴、一带、三区”“两轴”：工业集中区内部主要交通轴线通江大道构筑的主要轴线和工业集中区内部幸福大道构筑的次要轴线。“一带”：环工业区周边、沿水系岸边布置水体景观带。“三区”：工业加工区、东北部仓储区、公共服务区。第2.4条 土地8、利用控制工业集中区用地类型主要为工业用地和绿地，辅以适量公共服务仓储用地、市政设施用地。按照福渡镇总体规划要求，该区域主要布置为工业用地，结合现状以及规划道路在靠近水系区域布置部分市仓储设施用地。表 工业集中区规划用地计算表序号用地代码用地名称现 状规 划大类中类面积(ha)比例(%)面积(ha)比例(%)最大可兼容量(%)1R居住用地20.9715.43R3三类居住用地20.9715.432C公共服务设施用地3.792.79C2商业用地3.792.792M工业用地73.8254.31100（M1100，W120，CR7%，M2二类工业用地73.8254.313W仓储用地11.578.51109、0（M12100%，CR7%，U10%，S10%）W1普通仓库用地11.578.514T对外交通设施用地5.654.1510.637.82T2公路用地5.654.1510.637.825S道路广场用地3.492.5721.4215.76S1道路用地3.492.5721.4215.766G绿地14.7010.81G1公共绿地14.7010.817E水域和其他用地105.8277.85合计规划总用地135.93100135.93100注：在最大可兼容量栏中，以数字前加“”、“”号方式表示最大可增减的兼容量。第2.5条 强制性内容控制规划范围内的主、次干道的道路红线、绿地、水系岸线属于强制性控制内容10、。第2.6条 建设开发总量控制根据工业集中区内部功能分区，为进一步促进该区域的土地集约高效利用，促使新镇区环境景观形象的形成，参照国内部分小城镇工业开发建设容量的控制要求，依据用地性质进行用地分类控制：工业用地和仓储用地：容积率0.5以上，建筑密度为3050，绿地率20以下。公共服务设施用地：容积率1.2-1.6，建筑密度控制在30-45，绿地率应在30-40。工业集中区内其他建设用地主要指绿地、市政设施用地和道路广场用地：容积率、建筑密度等相关指标控制分别参照相应国家规范及行业标准控制。第2.7条 建设高度分区控制规划建设区内除公园绿地以外的各个街区建设高度分三个分区进行控制：第一高度控制区11、：沿通江大道区域，建筑高度不超过24米。第二高度控制区：南部区域，建筑高度不超过18米，其中紧邻公园的地块内建筑高度宜适当降低。第三高度控制区：绿地综合用地，考虑周边环境的影响，以及绿地休闲公园内设置必要的服务性建筑物和构筑物，一般建筑高度不宜高于12米。第2.8条 建设开发强度分区控制中高强度开发：主要以二类工业区用地，建设开发在满足周边环境和交通控制前提下，鼓励较高强度开发利用土地，容积率可控制为不小于0.8，建筑密度3550，绿地率20%以下。中强度开发：普通仓库用地及厂房应满足防火间距和环境控制要求，考虑招商引资的工业项目不确定性，各类工业企业的多样性，容积率控制在不小于0.6，建筑密12、度为3045，绿地率20以下。中低强度开发：厂房应满足防火间距和环境控制要求，考虑招商引资的工业项目不确定性，各类工业企业的多样性，容积率控制在不小于0.5，建筑密度为3045，绿地率20以下。低强度开发：公共绿地建设应满足环境控制要求，允许较低强度开发利用土地，容积率可控制为0.15以下，建筑密度控制为510，绿地率控制为85以上。第2.9条 道路交通规划控制1、道路系统规划与控制工业集中区内部道路系统应与福渡新镇区道路系统相协调，并构成镇区道路系统的一部分。道路等级为四级：过境道路、主干道、次干道和支路。为有效防止过境交通对工业区内的影响，规划在通江大道南侧控制10米绿化带的基础上，再建一13、条7米宽的辅道。规划控制过境道路通江大道红线宽度为45米，主干道红线宽度为30米，次干道红线宽度为24米，支路红线宽度为18、15米。本区域交通主要由工业区内部道路和陡沟路来组织完成。表2.9.1 道路规划建设控制表道路等级道路名称起止点长度(米)红线宽度（米）横断面形式备注过境道路通江大道星光路新陡路232845主要道路新陡路沙湾路通江大道175330幸福大道新陡路通江大道62030次要道路星光路通江大道军二路56924石碑路通江大道新陡路39424支路铁圩路星光路沙湾路102218沙湾路新陡路通江大道67218团结路通江大道铁圩路79118新石路新陡路通江大道52318临江路星光路新石路114、43515注：起止点指本规划编制单元范围内的道路起讫点2、道路工程控制道路设计坐标系采用1980西安坐标系，对道路交叉口进行平面定位控制，并对道路圆曲线半径进行控制。道路竖向高程采用1985国家高程基准，控制道路中心线交叉点的高程。第2.10条 绿地景观规划控制1、绿地系统规划控制工业集中区绿地系统由综合公园、街头绿地、道路绿化以及街区内部集中绿化构成。规划在幸福大道和临江路围合的地块内，结合水系建设综合绿化带，重点加强绿化植被，布置少量硬质活动场地和设施，作为本区域大型公共绿地。集中的街头绿地共设置1处，位于通江大道与陡沟路交叉口，重点以绿化为主，布置适量硬质铺地，衬托园区形象；绿地内绿化种15、植以乡土树种为主，种植面积应占绿地面积（不包括水面）的70%以上，绿化种植以乔木和灌木为主，草坪绿化为辅，乔、灌木合理搭配，并考虑一年四季景相的不断变化。加强道路绿化，重点为通江大道的绿化带建设，道路绿化宜选用常绿、速生、遮荫的树种。在各个工业街区内部应设置相对集中的公共绿地，绿地面积为200500平方米，并适当敞开，注重与道路绿化结合。2、景观系统规划控制工业集中区景观系统由景观节点、景观轴线、景观带和景观风貌区构成。规划设置四个景观节点。根据工业区用地布局将位于区内中心的幸福大道布置成为园区的一条主要景观轴线；规划将水系沿岸用地作为园区水体景观带。第2.11条 配套设施规划控制1、市政公用16、设施规划布置垃圾收集点3处，分别位于GY01街区1处、GY02街区1处、GY03街区1处；公共厕所3处，分别位于GY01街区1处、GY02街区1处、GY03街区1处；开闭所9处，分别位于GY01街区5处、GY02街区2处、GY03街区2处。表2.11.1 市政公用设施规划一览表序号设施类别项目名称用地面积（公顷）建筑面积(平方米)街区编号数量备注总量规划增加1环卫设施垃圾收集点8060GY01，GY02，GY0333独立占地公共厕所6030GY01，GY02，GY03 33鼓励非独立占地2电力设施开闭所108GY01，GY02，GY0399鼓励非独立占地注：（1）街区编号，表示该街区内应布置该17、设施，一般分独立和非独立占地两种形式。（2）在规划增加栏中，以数字前加“+”、“”号分别表示配套设施数量的增加或减少。（3）在备注栏中，应说明配置的市政公用设施是规划还是现状保留、独立或非独立占地等相关情况。2、公共服务设施由于该区域是福渡镇新镇区的有机组成部分，职工生活区及公共服务区均位于镇区内，与工业集中区仅一路之隔，大部分公共服务设施与镇区生活区共享，规划基地内仅安排少量的商业服务用地。第2.12条 工程管线综合工业集中区内各种公用工程管线均埋地敷设，其走向、定位、管径除了要满足各相关专项规划以外，还应符合本规划要求，同时符合国家、省和市有关规定。工程管线宜与道路同步建设，管线敷设应做到18、：在保证正常运行的前提下，力求路径短捷。地下管线应与道路中心线平行，同一管线不宜从道路一侧转至另一侧。地下管线在横断面的位置，按人行道下、非机动车道下和机动车道下的顺序排列，并将维修次数少的管线埋设在机动车道下。各种地下管线从建筑线向道路中心线布置的顺序为：电力电缆、电信管道与光缆、供气管、热力管、给水管、雨水管、污水管。各种地下管线埋深由上至下的垂直顺序为：电信管道或光缆、电力电缆（低压在上，高压在下）、供气管、热力管、给水管、雨水管、污水管。 当管线在架设或埋设中发生冲突时，一般可按下列原则解决：未建管线让已建管线；临时管线让永久管线；支管线让主干管线；可弯曲管线让不可弯曲弯线；小管道让大19、管道；压力管让重力管。各种管线间水平距离与垂直距离及与建筑物或构筑物水平距离应符合表2.12.1，2.12.2的规定。表2.12.1 各种地下管线交叉时的最小垂直净距(m)序号净距 下面的管(m) 线名称 上面的管线名称123456给水管线污、雨水排水管线热力管线燃气管线电信管线电力管线直埋管块进埋管沟1给水管线0.152污、雨水排水管线0.400.153热力管线0.150.150.154燃气管线0.150.150.150.155电信管线直埋0.500.500.150.500.250.25管块0.150.150.150.150.250.256电力管线直埋0.150.500.500.500.5020、0.500.500.50管沟0.150.500.500.150.500.500.500.507沟渠（基础底）0.500.500.500.500.500.500.500.508涵洞（基础底）0.150.150.150.150.200.250.500.50注：大于35KV直埋电力电缆与热力管线最小垂直净距应为1.00m。表2.12.2 各种地下管线之间最小水平净距（m）管线名称给水管排水管煤气管热力管电 力电 缆电 信电 缆电 信管 道低压中压高压排水管1.51.5-煤气管低压1.01.0-中压1.51.5-高压2.02.0-热力管1.51.51.01.52.0-电力电缆1.01.01.01.0121、.02.0-电信电缆1.01.01.01.02.01.00.5-电信管道1.01.01.01.02.01.01.20.2-第2.14条 市政工程规划1、给水工程规划（1）福渡工业集中区用水由县城二水厂供应，规划根据用地建设时序在通江大道北侧建设一处给水加压泵站，位于福渡镇白茆税务局西侧。（2）用水量：本区预测规划用水量为1万立方米/日。（3）给水水压：多层建筑由市政管网直接供水。（4）福渡工业集中区给水干管网络采用环状与支状相结合的布置方式。（5）采用生产、生活、消防相结合的供水系统。2、排水工程规划（1）排水体制：为雨污分流制。（2）污水处理设施：福渡工业集中区污水由污水管网汇集进入福渡镇污22、水处理设施。（3）污水管网：污水分片汇集至污水管网，由污水管网送至福渡镇污水处理设施。（4）城市暴雨强度公式设计暴雨强度公式采用芜湖市的暴雨强度公式进行计算：q3345（10.781gp）/（t12）0.83式中：q暴雨强度(1/sha)p重现期(a)t降雨历时(min)（5）雨水尽量就近排入邻近水体，以减少管线长度、管径和埋深。3、电力工程规划（1）规划用电来自陡沟变电所。（2）用电量预测：最大用电负荷为2万千瓦。（3）电网规划：10kv配电网采用环网方式供电，根据地块负荷值及其分布组成环网，开环运行，开环点选择在环网干线中间位置。根据10kv变电所的供电半径按500米设置，共布置开闭所9座23、（不包括路灯专用变电站），总容量2万千伏安。开闭所、配电所的占地面积约8-10m2，可单独建设也可结合建筑物建设。重要的市政设施，应按其负荷容量的100%设置自备发电机组；重要的办公楼及重要的公共建筑应按其负荷容量的30%自备发电机组。区内10kv配电线路全部采用电缆，电力电缆沟布置在道路的东侧或南侧。（4）路灯供电福渡工业集中区路灯采用独立的供电系统，10kv路灯变配电站尽可能结合道路东侧或南侧建筑物布置在室内。低压线路采用电缆直埋的方式敷设。4、 电信工程规划（1）规划在福渡镇区南部的居住区部设置电信支局。（2）大力发展移动通信、卫星通信、电视图文、电子信箱、智能业务，提高电信综合通信能力24、和服务水平，发展网络服务。（3）规划电信管道满足电话、数据通信、有线电视和其他通信线路要求；（4）依据行业规范，按合理服务半径设置报刊零售点、公共电话亭、邮箱等设施，建议福渡工业集中区内设置无人电话亭。第2.15条 环保环卫规划1、环境保护规划（1）水体质量：完善区内排水系统；区内实行雨污分流，污水经处理达标后允许排放。区内沟河水体水质应保持III类标准以上。（2）大气环境质量：力争将和工业区区大气环境质量控制在三级环境质量标准以内。（3）改变能源结构，以电、气能源为主，规划区内严禁焚烧垃圾，应有限制地允许居民燃放烟花炮竹。（4）加强各类绿化的建设，形成良好的生态绿地系统，保持生态平衡。（5）25、区内噪声污染控制达到国家城市区域环境噪声标准（GB3096-93）要求，严格限制汽车的鸣笛声、施工现场轰鸣声、娱乐场所的过激音乐声、居民的烟花炮竹声等。（6）严格控制有毒化学品的使用、贮藏和运输，固体废弃物应集中处理。2、环境卫生规划（1）加强垃圾综合治理，推行生活垃圾分类袋装，方便收集、清运和无害化处理。（2）根据福渡镇总体规划确定的道路性质和等级，本着区别对待，保证重点的原则，道路清扫分为一、二级、三级，一级清扫路面由环卫处专业队伍负责清扫。二级、三级清扫路面由街道办事处负责清扫。公共绿化、车站等公共活动场所清扫保洁按一级清扫标准，由各主管部门负责，并由环卫部门监督，各厂区内清洁由厂区内部26、负责。建筑及市政施工现场的清扫保洁，由各施工单位负责，并由环卫部门监督。（3）设置垃圾收集点3个。（4）居民垃圾实行袋装化，最好能进行分类装置，以利处理和再生利用；工业废弃物和其它特种垃圾要进行专业处理。（5）垃圾收集采用垃圾箱和垃圾车定点收集二种方式。主干路按80-100米，一般道路150-200米的间距设置废物箱。（6）区内设置水冲式公共厕所3座，具体位置在修建性规划时，在指定的地块内安排。第2.16条 综合防灾规划1、消防规划（1）福渡工业集中区内各类建设必须符合国家防火设计规范的规定；（2）建设完善现有的消防站，消防水源以城市自来水为主，以天然水体为辅，确保城市消防用水的需要。（3）室27、外地上式消火栓严格按120米间距沿城市道路布置，市政供水管道管径、水压应满足消防用水水压要求。在用地开发建设的同时，要求市政消防车道应设回车场，其面积不少于15米15米。（4）当建筑沿街部分长度超过150米时，应设穿过建筑的消防车道。建筑物内的消防车道，其宽度净空不小于4米。2、抗震规划（1）福渡工业集中区地震基本烈度为六度，属非设防地区，但重要建筑物应按七度设防。（2）本区周边城镇道路和福渡工业集中区内主要道路作为避震疏散通道。本区内公园、中小学运动场地等规划为震灾避难场地，并满足就近、安全、方便的原则，疏散半径为0.3-0.5公里，人均疏散占地面积为2-3平方米。（3）加强生命线工程的设防28、保护，生命线工程应按七度要求设防。 3、防洪排涝工程规划防洪标准为50年一遇。在福渡工业集中区内，要贯彻以排为主的排涝措施。第2.12条 城市设计工业集中区城市设计的整体目标是构建福渡工业集中区新格局，塑立福渡东大门新形象，展现工业集中区新面貌。本次城市设计控制重点为工业区入口节点、沿水系步行路径、沿主干道的建筑界面、通江大道轴线和绿地景观区。节点：工业区群体建筑作为本区域的节点进行设计和控制，通过空间围合和渗透，以及建筑形体形成工业区制高点和景观点；规划结合区内主要景观轴线，在工业区入口处设置节点，突显集中区整体形象。景观通廊：为使工业区人工环境景观与自然生态景观有机融合，规划将工业区中心两29、条主要道路通江大道和幸福大道，作为景观通廊进行控制。景观轴线：通江大道作为工业区主要景观轴线，处理好道路绿化、景观设施和交通的关系，可适当利用厂房退后红线的距离布置绿地、雕塑、小品、标志牌和广告牌等设施。界面：通江大道沿线建筑宜采取连续、韵律界面，水系沿岸的工业建筑，宜按照滨河开敞界面进行控制，新陡路沿线建筑宜采用连续界面。步行体系：规划沿水系沿岸组织步行体系，把东南部公园绿地和休闲空间相互串连，同时把工业区、滨湖自然生态景观区有机的联系起来。绿化体系：主要包括公园、街头绿地，以及各个街区内部的公共绿化空间，规划加强工业街区内部绿化与水系自然绿化之间的相互渗透。特色景观区：工业集中区整体控制形30、成两个特色景观区，即一个现代工业景观区、和一个现代物流仓储区。景观区建筑色调和风格形式宜整体协调统一，体现现代建筑的简洁、明快的特点，并注重与周边环境的协调。天际轮廓线：通过对建筑高度、体量的控制，划分竖向不同高度层次，形成工业区为第一高度的波状天际轮廓线，形成工业集中区挺拔并富有变化的竖向天际轮廓线。第三章 街区控制第3.1条 划分原则1、保持功能内在的联系和功能区的完整性；2、土地使用性质的同一性；3、有利于制定合理的公共设施服务半径；4、以规划道路、自然河流、行政界限为参照边界。第3.2条 划分内容规划区划分结合规划用地布局从上到下，由左到右划分街区并编号，共划分为GY01, GY02,31、 GY03共三个街区，其中“GY”指福渡工业集中区。第3.3 条 控制体系本次规划确定了街区整体控制指标为街区主导属性、用地面积、总建筑面积、人口容量、兼容性及量、配套设施、开敞空间以及交通控制。其中主导属性、总用地面积、总建筑面积属强制性指标，配套设施、开敞空间的数量和用地规模属强制性指标，配套设施、开敞空间的位置属指导性指标，人口容量和交通控制要素属指导性指标。主导属性是街区主要用地性质的概括，是指街区内用地面积比例最大的一类或两类用地性质，即主导属性用地面积比例占街区总面积的50以上； 在街区进行 整体开发时，必须遵循主导属性的控制要求。用地兼容性是不同性质用地的相互适应性，即某一性质的32、用地在满足控制要求的条件下可以用于其他性质用地开发建设，地块可以是一种性质的用地，也可为多种相容性质的多种兼容。兼容市政公用设施用地（U）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）和绿地（G）时，兼容量不超过用地面积的20；兼容其他建设用地时，则兼容量不超过总建筑面积的20。用地面积为街区净面积，是规划道路红线围合的面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积，不包括周边城市道路。开敞空间包括公共绿地、广场、运动场地等, 是供居民休闲娱乐的开放空间, 不得减少数量或压缩用地规模。配套设施主要包括居住区级及以上级别设施，小区级、组团级设施参照相关技术标准在修建性详细规划阶段设置。机动车出入口33、位置距离相邻城市主、次干道交叉口红线交点，不得小于70米，支路不宜小于45米。街区内保证连续的公共人行交通，周边低层建筑可结合人行通道来设置挑檐，遮阳篷等设施。 工业集中区划分为3个街区，各个街区按照表3.3要求进行整体控制（见下表）。表3.3 街区控制指标一览表街区编号用地面积(公顷)用地性质容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高(米)可兼容用地及最大兼容比例()备注GY0151.55M2,G120.6以上355020%-30%24（上）100M1，20W1, 10%S，U或7%CR G不得兼容其他用地GY0227.32M2,G120.6以上355020%-30%24（上）100M1，2034、W1, 10%S，U或7%CR G不得兼容其他用地GY0328.52G12, C2W10.6以上304520%-30%24（上）100M1、M2, 10%S或UG不得兼容其他用地注：兼容性控制中，可以允许有2种以上的兼容性控制，但总兼容量按照土地利用控制表进行兼容。若单一性质兼容，应按照比例进行控制。第四章 地块控制第4.1条 地块划分1、地块划分的依据和原则福渡镇工业集中区地块划分主要依据工业集中区主要道路，并考虑工业集中区用地使用特点进行划分。地块划分应符合以下原则：（1）执行福渡镇总体规划对土地的控制规定；（2）根据规划用地情况，一般采用“工业集中区街区地块”逐级划分的方法；（3）根据用35、地功能布局来划分地块，宜保证地块土地使用性质单一，要与周围地块土地使用性质相协调；（4）地块至少有一边与道路相邻，便于各个地块的交通组织；（5）地块形状应利于修建性详细规划阶段的建筑群体布局，满足建筑组合和体量的规划控制要求，经济合理地利用土地；（6）根据开发建设方式和开发政策来确定用地地块的规模，在规划实施中可对地块进行合并或细分。2、地块划分工业集中区地块划分基本按照总体规划中确定的用地性质进行地块划分，地块根据实际开发建设需要，按照变更程序进行合并或再细分。第4.2条 地块编码以街区为单位，按照从左向右进行编码，以01001、01002、01003、命名。第4.3条 地块土地使用兼容性控36、制1、工业集中区土地使用性质兼容应符合以下原则：（1）与周边用地不产生相互环境影响；（2）有利于工业区综合发展和土地经济效益的提高；（3）符合工业区整体性控制与街区控制中的用地兼容量的控制要求；（4）促进公益性设施的实施和工业区环境的改善。2、工业集中区内市政公用设施用地、绿地、道路用地不具有兼容性，而绿地可以被其他用地兼容。该区域土地使用性质的兼容性控制主要为综合用地（CR）、一类工业用地（M1）、二类工业用地（M2）和普通仓储用地（W1）。第4.4条 控制体系根据工业区用地特点，以及工业的生产建设活动，考虑本区域的控制重点和控制难点，综合构建由指标控制体系和要素控制体系组成工业集中区控制体37、系。1、指标控制指标控制体系主要包括容积率，建筑密度，建筑高度，绿地率，建筑退让，建筑间距，交通出入口方位及数量，停车泊位（停车率），土地投资强度，土地产出效益等。其中，容积率、建筑密度、建筑高度（综合用地）、绿地率为强制性控制指标，工业和仓储地块建筑高度控制指标为引导性指标。2、要素控制要素控制体系主要包括地块配套设施，建筑形体、建筑色彩、建筑空间组合和沿街界面等城市设计控制要素；地下空间开发和噪音等环境控制要素;装卸场地等要素。地块配套设施为强制性控制要素。第4.5条 控制指标1、容积率工业区地块建设的容积率确定应考虑以下因素：（1）工业集中区的街区容积率；（2）地块的土地使用性质；（3）38、地块的土地出让价格；（4）国家与省市相关的规划与建设标准、规范、和要求。工业和仓储地块容积率一般控制为0.5以上。2、建筑密度建筑密度控制应考虑以下因素：（1）工业和仓储生产需要；（2）自然景观的协调要求；（3）不同的建筑组群空间组合模式及规划地块划分状况；（4）街区建筑密度控制要求；（5）国家与省市相关的规划与建设标准、规范、和要求。工业和仓储地块建筑密度为3050之间。3、绿地率工业区各地块的绿地率控制应考虑以下因素：（1）工业区的区位特征和性质特点；（2）地块的土地使用性质；（3）规划地区整体控制规划要求；（4）国家与省市相关的规划与建设标准、规范、和要求。工业和仓储地块的绿地率控制在239、0以下。 4、建筑高度工业区各地块建筑高度控制应考虑下列因素：（1）符合地质条件、建筑日照、卫生、消防和防震抗灾要求；（2）符合工业区域景观要求以及与自然景观的协调要求；（3）符合无线通讯通道（含微波通道）等建筑高度控制要求。工业用地建筑高度控制在24米以下，其他综合用地的建筑高度控制在不超过18米。工业和仓储地块的建筑高度局部可超过24米，形成一定的制高点。5、建筑间距地块的建筑间距应该满足日照、通风、卫生、消防、防灾、工程管线及建筑保护的有关规定和要求，同时应符合建筑设计防火规范（GBJ 16）和高层民用建筑设计防火规范（GBJ 50045）等相应专业设计规范的规定。6、建筑退让沿规划地块40、边界和城镇道路的建筑物，其退让必须符合消防和交通安全等方面的要求。（1）沿城镇道路的工业、仓储建筑和部分综合性建筑，其退让规划道路红线的距离不得小于3米。（2）多建筑主体部分退让规划道路红线的距离不得小于5米；（3）地块内建筑物退让绿线的距离不得小于3米。7、土地投资强度为有效利用土地资源，更好的促进工业集中区的开发建设，工业和仓储地块的土地投资强度控制在590万元/公顷以上。8、土地产出效益工业和仓储地块的土地产出率控制在100130万元/公顷为宜。工业集中区各个地块的控制指标应符合表4.5（见下页）。第4.6条 控制要素1、地块配套设施根据工业街区配套设施控制要求，地块内部各类配套设施应满41、足表4.6.1控制要求。2、地块城市设计工业集中区地块建筑主要为工业建筑以及仓储等综合类建筑。民用建筑以现代风格为主，色调宜跳跃与周边其他类建筑有所区别，体现新型现代工业园区蓬勃气势。标志建筑应体现工业新区特色。工业建筑多为13层标准厂房，浅蓝色屋顶，浅色墙面，沿道路有序布置，内部适当围合。3、环境保护控制各个地块环境控制应满足工业区街区控制要求。4、其他控制要求装卸场地要求工业和仓储地块建筑面积大于1500 m2的厂房，应设一处装卸位；每增加4000 m2，应增设一处。装卸位长度不得小于13m，宽度不得小于4m，净空不得小于4.2m。表4.5 工业集中区地块指标控制总表街区编号地块编号用地性42、质用地代号用地面积(hm2)容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑高度(m)建筑退让(m)交通出入口停车位(个)土地投资强度(万元/hm2)土地产出效益(万元/hm2)用地兼容性有条件禁止GY01-001二类工业用地M24.810.8（下）355020(上)24(上)5,3E.W50590100100%M1或20%W,10%U,S,G，7%CRR及其他GY01-002二类工业用地M23.720.8（下）355020(上)24(上)5,3W.S40590100100%M1或20%W,10%U,S,G，7%CRR及其他GY01-003公共绿地G121.1385(下)其他GY01-004二类工业用地M43、25.040.8（下）355020(上)24(上)5,3E.S60590100100%M1或20%W,10%U,S,G，7%CRR及其他GY01-005二类工业用地M26.950.6（下）355020(上)18(上)370590100100%M1或20%W,10%U,S,G，7%CRR及其他GY01-006二类工业用地M24.420.6（下）355020(上)18(上)5,345590100100%M1或20%W,10%U,S,G，7%CRR及其他GY01-007公共绿地G121.0985(下)其他GY01-008二类工业用地M26.620.6（下）355020(上)18(上)5,37059044、100100%M1或20%W,10%U,S,G，7%CRR及其他GY01-009二类工业用地M23.320.5（下）355020(上)18(上)5,3N.E35590100100%M1或20%W,10%U,S,G，7%CRR及其他GY01-010二类工业用地M26.910.5（下）355020(上)18(上)5,3W.N70590100100%M1或20%W,10%U,S,GR，C及其他GY01-011二类工业用地M27.490.5（下）355020(上)18(上)5,3N.E75590100100%M1或20%W,10%U,S,GR，C及其他GY02GY02-001二类工业用地M25.32045、.8（下）355020(上)24(上)5，3E.W60590100100%M1或20%W,10%U,S,GR，C及其他GY02-002二类工业用地M24.980.8（下）355020(上)24(上)5,3W.E55590100100%M1,W1或U,10%G,20%CR及其他GY02-003二类工业用地M29.620.6（下）355020(上)18(上)5，3N.W70590100100%M1,W1或U,10%G,20%CR及其他GY02-004二类工业用地M27.410.6（下）355020(上)18(上)5，3N.W70590100100%M1或20%W,10%U,S,G，7%CRR及其他46、GY03GY03-001普通仓储用地W18.180.6（下）355020(上)24(上)5,3N.W60100%M1,M2或10%U,S,GR及其他GY03-002公共绿地G123.4985(下)其他GY03-003普通仓储用地W13.400.6（下）355020(上)24(上)5,3N.E40100%M1,M2或10%U,S,GR及其他GY03-004公共服务设施用地C23.001.21.6304520(上)24(上)5,3W.N40100%M1,M2或10%U,S,GR及其他GY03-005公共绿地G229.0285(下)其他GY03-06公共服务设施用地C20.791.21.63045247、0(上)24(上)5,3N.W20100%M1,M2或10%U,S,GR,C及其他表4.6.1 地块配套设施控制一览表地块编号设施类别项目名称用地面积(平方米)建筑面积(平方米)数量控制要求总量规划增加GY01-001环卫设施公共厕所603011鼓励与其他建筑合设垃圾收集点503011规划新建，独立占地电力设施开闭所10811鼓励与其他建筑合设GY01-004电力设施开闭所10811鼓励与其他建筑合设GY01-006电力设施开闭所10811鼓励与其他建筑合设GY01-009电力设施开闭所10811鼓励与其他建筑合设GY01-011电力设施开闭所10811鼓励与其他建筑合设GY02001环卫设施48、公共厕所603011鼓励与其他建筑合设垃圾收集点503011规划新建，独立占地GY02002电力设施开闭所10811鼓励与其他建筑合设GY02003电力设施开闭所10811鼓励与其他建筑合设GY03001电力设施开闭所10811鼓励与其他建筑合设GY03004环卫设施公共厕所603011鼓励与其他建筑合设垃圾收集点503011规划新建，独立占地电力设施开闭所10811鼓励与其他建筑合设注：1、地块编号，表示配套设施所在的地块代码。2、在规划增加栏中，以数字前加“+”、“”号分别表示配套设施数量的增加或减少。3、在控制要求栏中，应说明配套设施是规划还是现状保留等控制要求。第五章 规划管理技术第549、.1条 地块变更原则工业集中区内地块变更应满足以下原则：（1）不得对工业集中区整体控制和镇区的总体格局构成较大影响；（2）不得变更为禁止兼容设施用地；（3）变更后对相邻地块不得造成严重不良影响，应在用地性质允许或有条件兼容的范围内进行；（4）局部地块规划调整后土地使用强度必须满足论证研究要求，不得导致规划区规划目标失控；（5）调整后不得带来严重的交通问题；（6）不得侵占市政公用设施用地和非盈利性公共设施用地。第5.2条 地块变更范围地块变更主要包括地块的细分及合并、用地性质、强制性指标要素和引导性指标要素等发生变更。有下列情况之一，需要对规划地块的用地性质、用地界线、控制指标和要素等进行变更调50、整，均属于地块变更范围。（1）镇区总体规划和其他相关规划出现重大变化，对工业集中区的功能与布局产生重大影响的；（2）该地区及周边区域重大建设项目设立对工业集中区的功能与布局产生重大影响的；（3）对建设用地边界、用地性质、土地使用强度和公共配套设施的规划要求进行调整的。第5.3条 地块变更程序（1）自由裁量变更程序当工业集中区地块用地性质在其兼容范围内调整时，地块的引导性控制指标和要素变化时，因工艺需要导致工业建筑高度变化的以及街区相同性质地块统一合并，街区统一出让开发建设时，应启动自由裁量变更程序。地块出让方或开发建设方向规划管理部门提交地块变更申请，规划管理部门根据规划管理要求，在允许自由裁51、量范围内，进行变更调整，重新提出变更后地块的控制指标和要素，并按照城市规划公示制度和要求进行公示。（2）修订审批变更程序当镇区建设变化引起的地块规划设计条件发生变更，地块用地性质不在其兼容条件下变更，地块边界调整而对用地进行合并或细分，以及地块强制性控制指标和控制要素出现变更时，应启动修订审批变更程序。修订审批变更程序是土地出让方或开发建设方向规划管理部门提出申请，规划管理部门根据地块变更情况，组织具有相应资质的规划编制单位对工业集中区、街区和地块进行研究论证，重新制定规划控制指标和要素控制等要求，并进行公示，通过后履行相应的法定审批程序。第六章 附则第6.1条 有关名词解释（1）街区一般是以52、城镇主次干道或河流等自然界线划分的城镇建设用地。（2）地块在规划范围内，根据用地性质、权属、用地界线划分的最小城镇用地单元。（3）土地使用性质根据城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）和安徽省城市控制性详细规划编制技术规范（DB34/T5472005）确定的规划地块的土地利用类型。（4）土地使用的兼（相）容性在地块土地使用性质被确定后，为适应城市建设灵活性的要求，在一定条件下，地块土地使用性质可变更的特性。（5）容积率一定用地范围内总建筑面积与用地面积的比值。（6）建筑密度一定用地范围内所有建筑物的基底总面积与用地面积的比例（%）。（7）绿地率一定用地范围内各类绿化用地总面积与用53、地总面积的比例（%）。（8）建筑高度建筑物由室外散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。（9）道路红线规划的城市道路路幅的边界线。（10）建筑红线（建筑控制线）城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。（11）绿化绿线城市各类绿地保护范围的控制线。（12）河道蓝线城市河网水系保护范围的控制线。（13）建筑退让建筑物、构筑物自道路红线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、建筑红线和用地界线的后退。（14）建筑间距指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。分正面间距和侧面间距两种。（15）交通出入口方位规划地块内允许设置出入口的方向和位置。分为：机动车出入口方位、54、禁止机动车出入地段和主要人流出入口方位。（16）停车泊位规划地块内应配置的停车车位。（17）公共开放空间能够全天开放供公众使用的空间，包括公共绿地、城市水体和城市广场等。（18）土地投资强度项目用地范围内单位用地面积固定资产投资额（万元/hm2）。 （19）土地产出效益项目用地范围内单位用地面积的产值（万元/hm2）。（20）强制性控制对建设项目、规模、用地实行强制执行的控制。一般包括用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、绿地率、建筑控制高度、交通出入口方位、停车泊位及配套公共服务设施等控制指标。（21）引导性控制对环境和景观等进行引导的控制，控制指标一般包括：人口容量，建筑的形式、体量、色彩55、风格，及其他环境要求。第6.2条 用词说明（1）执行本规划时，对要求严格程度的用词说明如下：以便执行时区别对待。（2）表示很严格，非这样做不可的用词：正面词：“必须”、“严格”反面词：“严禁”（3）表示允许有选择，带有指导性的用词： 正面词：“宜”、“可”、“参照”反面词：“不宜”。管理文件二图 册目 录1 区位图12 区位图23 现状图4 现状分析图5 总体规划的解读6 土地利用规划图7 功能结构分析图8 强制性控制图9 建设高度分区图10 建设开发强度分区图11配套设施规划图12 道路交通规划图13 道路平面定位图14 道路竖向规划图15 绿地系统规划图16给水工程规划图17雨水工程规划图18污水工程规划图19电力工程规划图20电信工程规划图21环保环卫工程规划图22综合防灾工程规划图23 环境景观意向图24 建筑景观意向图25街区地块编码图管理文件三图 则