1、屯昌县住房发展“十四五”规划目录一、屯昌县“十三五”经济与社会发展概况1（一）经济发展概况21.经济总量持续增长22.产业结构趋向优化23.固资投入起落明显34.财政收支起伏稳中有升5（二）人口与游客情况61.常住人口小幅增长62.户籍人口基本稳定73.从业人口稳中有降84.过夜游客逐年上升9（三）居民收入和社会消费情况91.居民收入持续上升，仍有较大增长空间92.社会消费保持增长，内在需求动力平稳10二、屯昌县“十三五”住房发展回顾11（一）发展情况回顾111.商品住房市场健康发展112.保障性住房系统化发展173.农村危房改造有新进展204.老旧小区改造进展顺利215.推进节能与装配式建筑2、216.加强住房监督管理227.发展情况总体评价24（二）存在问题分析251.发展模式有待改进252.商品住宅库存较大263.市场管理有待加强264.住房开发不够精细265.财政投入有待增加266.配套设施有待完善277.物业管理水平不高27三、“十四五”住房发展的内外部环境27（一）优势条件271.区位交通优势282.生态环境优势293.自然资源优势304.地价房价优势305.经济发展前景优势31（二）不利因素321.经济总量相对较小322.房产企业实力较弱323.产业环境有待改善334.居住用地储备有限335.中介力量发展薄弱33（三）发展机遇341.建海南自贸港，面临重大历史性机遇3423、.新政密集出台，支持发展安居型商品房343.城乡统筹发展，带动住房联动式发展354.释放多元需求，发展多样性功能住房35（四）面临挑战361.国际环境错综复杂，经济下行压力加大362.国家宏观调控加强，住房发展要求提高373.资源环境约束趋紧，住房发展面临转型384.建造方式急需转变，装配式建筑须推广39四、规划依据与规划范围40（一）规划依据40（二）规划范围42（三）规划期限42五、指导思想与基本原则42（一）指导思想42（二）总体思路42（三）基本原则431.坚持房住不炒，强化社会保障功能432.坚持优化发展，推动经济社会进步433.坚持协调发展，充分衔接相关规划434.坚持集约发展，发4、展低碳绿色住宅445.坚持突出重点，有序推进住房发展44六、战略定位与发展目标44（一）发展方向：稳发展、调结构、提质量44（二）战略定位：建海南自贸港、助力产业发展45（三）发展目标451.总体目标：打造“中部宜居之乡”452.住房体系规模“理得清”463.分项量化目标“定得明”484.居住水平达到“住得好”515.住房质量环境“双提升”516.住房调控实现“三稳定”52七、年度建设计划52（一）2021年度建设计划53（二）2022年度建设计划53（三）2023年度建设计划53（四）2024年度建设计划54（五）2025年度建设计划54八、重点任务54（一）推进保障安居工程，健全住房保障体5、系541.逐步扩大住房保障覆盖面542.提升公共租赁住房运营水平553.持续完善项目管理体制机制554.稳步开展安居型商品房建设565.建立保障住房入市和封闭流转制度566.创建多主体供给多渠道保障的住房体系577.扎实推进城镇老旧小区改造57（二）合理引导住房消费，健全市场化商品住房体系58（三）建立发展多级市场，形成租购并举制度591.培育发展二三级市场592.支持发展租赁类住房59（四）提高住房整体质量，提升城市宜居水平601.大力推进宜居社区建设602.有效提升物业服务水平603.稳步提高住房使用效率614.推广绿色和装配式建筑61（五）采取综合性多种措施，促进市场健康发展62（六）加6、强多部门联合监管，形成长效监管合力641.建立联合查处机制642.建立联合惩戒机制643.建立资金监管机制64九、主要项目65十、保障措施69（一）加强组织领导，统筹开展工作69（二）明确部门职责，建立协作机制69（三）加大财政投入，优化金融支持70（四）制定供应计划，落实住房用地71（五）保障住房质量，强化过程监督71（六）优化政务环境，提升服务水平72（七）加强住房监测，抓好评估考核72附1：屯昌县2021至2025年住房供应计划测算说明73附2：上位规划与相关规划方案解读79附3：屯昌县住房发展风险问题与解决对策86前 言屯昌县住房发展“十四五”规划，是根据党的十九大和十九届二中、三中、7、四中、五中全会精神，深入贯彻落实习近平总书记在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上的重要讲话、中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见、海南自由贸易港建设总体方案和国家与海南省促进房地产市场平稳健康发展相关文件要求，为加快建立与海南自由贸易港建设相适应的住房保障和供应体系，实现全县人民“住有所居”而制定。本规划主要阐明“十四五”时期屯昌全面推进住房保障和房地产市场持续平稳健康发展的定位和目标、重点任务、重点项目与保障措施，是指导屯昌住房保障和住房供应体系建设的专项性规划。一、屯昌县“十三五”经济与社会发展概况屯昌县委、县政府以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党8、的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，以及省委、省政府决策总署，统筹推进“五位一体”总体布局，协调推进“四个全面”战略布局，坚持稳中求进工作总基调，贯彻新发展理念，坚持推进高质量发展，坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持深化重点领域改革，紧扣屯昌在全省自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设中的战略定位和产业发展方向，全力补上产业发展、社会管理、民生事业短板，持续打好三大攻坚战，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，保持了屯昌经济与社会持续健康发展。（一）经济发展概况1.经济总量持续增长近年来，屯昌县加快实施产城融合、全县域生态循环农业“两大发展战略”，围绕十二个重点产业布9、局，加快发展特色农产品精深加工、南药研学、中医健康养生旅游“三大支柱产业”，全县经济保持持续增长。2016年，全县实现地区生产总值（GDP）64.4亿元，相比2015年增长7.7%。从2017年至2019年，GDP增速分别是7.5%、6.7%和5.0%。2020年前三季度全县实现地区生产总值59.79亿元（现价），按可比价计算，增速同比增长1.3%，比上半年回升了2.8个百分点。2.产业结构趋向优化全县产业结构趋向优化，第三产业比重创新高。2016年至2019年，屯昌县三次产业结构比例预计由41.4:12.8:45.8调整为35.5:12.1:52.4，第一产业比重不断下降，第二产业比重较小，10、第三产业比重不断上升，主要由房地产业和旅游业两大支柱产业拉动。2020年前三季度全县第一产业增加值20.11亿元，第二产业增加值6.55亿元，第三产业增加值33.13亿元。三次产业结构为33.6:11.0:55.4。3.固资投入起落明显2016-2017年，全县固定资产投资额增幅较快。2018-2019年，全县固定资产投资连续两年出现负增长，主要是因为受到房地产开发投资额下降的影响。其中，2018年固定资产投资额同比下降37.8%，2019年同比下降10.2%。2020年前三季度固定资产投资额相比上一年度回升明显。（资料来源：屯昌县统计局）图1 2016-2020年屯昌县固定资产投资额完成情况11、2016-2017年，全县房地产开发投资额增长迅猛，2017年房地产投资额达到历史新高15.6亿元。2018年开始，受海南省房地产宏观调控政策影响，房地产投资快速回落，同比下降50.5%。2019年，房地产开发投资额完成5.6亿元，同比下降28.3%，限购政策的调控效应得到体现。（资料来源：屯昌县统计局）图2 2016-2019年屯昌县房地产开发投资额完成情况据国内相关学者研究，房地产开发投资占固定资产投资比例为25%左右较为合理。2016-2019年，屯昌全县房地产开发投资占固定资产投资比例均值为29.8%。其中，2016-2017年，全省房地产行情较好，屯昌房地产投资规模扩张迅速，占固定资12、产投资比例直线上升。从2018年开始，受海南房地产全域限购政策影响，屯昌房地产业急速降温。到2019年，屯昌县房地产开发投资占固定资产投资比例为23.3%，而同期海南全省的平均比例是47.7%。比较来看，屯昌县房地产投资占固定资产投资比例已降到相对合理的区间。（资料来源：屯昌县统计局）图3 2016-2019年屯昌县房地产投资占固定资产投资比例情况4.财政收支起伏稳中有升从2016年到2019年，屯昌全县地方财政收入在3.24亿元和3.42亿元之间波动。2020年1-9月，全县地方公共财政预算收入完成21618万元，同比下降18.3%。屯昌财政支出增长明显。到2019年，全县地方财政支出达到313、0.65亿元，比2016年的24.25亿元相比增加6.40亿元。2020年1-9月，全县地方公共财政预算支出完成221811万元，同比增长5.0%，增速比上半年提升4.5个百分点。（资料来源：屯昌县统计局）图4 2016-2019年屯昌县地方财政支出情况由于屯昌经济基础相对薄弱，财源有限，地方财政整体处于“入不敷出”状态，缺口较大。（二）人口与游客情况1.常住人口小幅增长2019年屯昌县常住人口为27.15万人，其中城镇常住人口12.85万人，乡村常住人口14.30万人。城镇化率约为47.32%。从2016年至2019年常住人口的发展趋势来看，全县总人口略有增加，城镇常住人口比常住总人口的增长14、幅度要大，乡村常住人口整体呈减少趋势。（资料来源：屯昌县统计局）图5 2016-2019年屯昌县常住人口变化趋势2.户籍人口基本稳定2018年屯昌县户籍人口为30.91万人，其中城镇户籍人口为9.29万人，农村户籍人口为21.63万人。从2016年至2018年户籍人口的变化情况分析，户籍总人口基本平稳，城镇户籍人口呈明显上升趋势，农村户籍人口呈明显下降趋势。（资料来源：屯昌县统计局）图6 2016-2018年屯昌县户籍人口变化趋势3.从业人口稳中有降2018年屯昌县从业人口总数为13.05万人，第一、二、三产业从业人口分别为6.86万人、1.37万人和4.82万人。受到经济下行压力影响，20115、8年从业人数较2017年减少约6800人。（资料来源：屯昌县统计局）图7 2016-2018年屯昌县从业人口数变化情况2016至2018年，第一产业从业人口占比基本稳定，第二产业从业人口占比略有下降，第三产业从业人口占比呈上升趋势。（资料来源：屯昌县统计局）图8 2016-2018年屯昌县从业人口结构占比变化情况4.过夜游客逐年上升2019年，屯昌县过夜游客人数为48.32万人次，实现旅游收入3.9亿元。2016年至2019年，全县过夜游客人数呈逐年上升趋势，过夜游客以国内游客为主，入境过夜游客数量较少，近几年占比都小于1%。表1 2016-2019年屯昌县接待过夜游客人数情况指标接待过夜游客16、人数入境过夜游客人数国内过夜游客人数国内游客占比单位人次人次人次%2016年21139320921118499.9%2017年24251933724218299.9%2018年24682736024646799.9%2019年483200（资料来源：屯昌县统计局）（三）居民收入和社会消费情况1.居民收入持续上升，仍有较大增长空间2016至2019年，屯昌全县城乡常住居民人均可支配收入保持增长，2019年达到21942元，增长8.8%，增速同比持平。2020年城镇常住居民预计人均可支配收入34064元，增长8.0%，增速同比回落0.4个百分点；农村常住居民预计人均可支配收入15718元，增长8.17、2%，增速同比持平。比较来看，屯昌居民收入水平低于全省平均水平，城乡常住居民人均可支配月收入不到2000元，按有关标准，仍处于低收入水平，有较大增长空间。（资料来源：屯昌县统计局）图9 2015-2019年屯昌城镇居民人均可支配收入情况2.社会消费保持增长，内在需求动力平稳2016年至2019年，屯昌全县社会消费品零售总额保持增长。2019年达到28.6亿元，增长5.0%，从消费区域看，城镇市场实现社会消费品零售额23.2亿元，增长4.9%；乡村市场实现社会消费品零售额5.4亿元，增长5.2%。2020年屯昌县社会消费品零售总额预计达到30.6亿元，增长7.0%。（资料来源：屯昌县统计局）图118、0 2016-2020年屯昌县社会消费品零售总额完成情况二、屯昌县“十三五”住房发展回顾“十三五”以来，在县委县政府的正确领导下，屯昌县城市建设和城镇化稳步推进、住房制度改革不断深入、住房保障水平逐步提高、住房政策体系日趋完善，全县的住房发展取得了长足进步，为经济社会的发展做出了积极贡献。（一）发展情况回顾1.商品住房市场健康发展(1) 商品住房市场主体逐步发展壮大“十三五”期末，全县各类住房开发企业为35家，以商品住房开发企业为主。开发企业的规模化、集团化程度逐渐提高，品牌实力和市场影响力不断攀升，抗风险的能力不断增强。以品牌重点开发企业为引领，带动提升了全行业开发品质。“十三五”末，全县物19、业管理企业数量大幅增加，房地产估价、房地产经纪、住房置业担保等住房消费服务市场主体有了新的发展，房地产市场中介服务体系逐步健全。(2) 以商品住房市场为主体的房地产业规模明显扩张2016年至2019年，全县累计完成房地产开发投资43.3亿元，年均投资额10.8亿元；累计新开工房屋面积440万平方米，年均新开工面积110万平方米；累计竣工房屋面积98.4万平方米，年均竣工面积24.6万平方米；累计商品住房销售面积71.3万平方米，年均商品住房销售面积17.8万平方米。总体看来，2016年至2019年，全县以商品住房市场为主体的房地产市场规模有较大提升，各项指标完成情况较好。表2 2016-20120、9年屯昌县房地产业主要指标完成情况指标名称单位完成情况累计年均房地产开发投资亿元43.310.8房屋新开工面积万平方米440.0110.0房屋竣工面积万平方米98.424.6商品房销售面积万平方米71.317.8（资料来源：屯昌县统计局）（资料来源：屯昌县统计局）图11 2016-2019年屯昌县房地产业主要指标完成情况(3) 商品住房开发投资先升后降2016年至2017年，全县商品住房投资额增速逐年加快。以商品住房市场为主体的房地产业增加值占经济总量和三产的比重逐年增加，商品住房市场需求旺盛。2018年，受我省商品住宅全域限购政策影响，全县房地产投资额为7.7亿元，急剧下降50.5%，20121、9年进一步下降，全年完成开发投资5.6亿元。（资料来源：屯昌县统计局）图12 2016-2019年屯昌县房地产开发投资额完成情况(4) 商品住房价格持续上升，销售额与销售面积先升后降2016-2019年，全县商品住房平均价格从4099元/平方米增长到6346元/平方米。2018年以后，受宏观调控政策影响，全县商品住房销售面积和销售额明显减少，2019年商品住房销售面积10.4万平方米，同比下降27.7%，商品住房销售额6.6亿元，同比下降18.6%。(5) 商品住房市场日趋成熟屯昌县商品住房市场逐渐从卖方市场向买方市场过渡，步入平稳发展期。受宏观政策调控影响，且随着商品住房供应增加，商品住房市22、场不再供不应求，空置房面积有所增加，全县商品住房价格近年涨幅较小，价格趋于平稳。与此同时，住房相关政策逐步完善，屯昌相继出台和调整了商品房相关的土地、规划、拆迁、开发、销售等一系列政策规定，基本建立了适应屯昌商品住房发展的较为完善的政策法规体系。(6) 商品住房投资和消费为屯昌经济增长作出贡献一是投资增长的重要力量。2016-2019年，全县累计完成固定资产投资额139.7亿元，其中房地产开发投资额43.3亿元，占比31.0%，是推动全县固定资产投资增长的重要力量。全县房地产业实现增加值占GDP的比重每年稳定在5.0%以上，房地产业产值占第三产业产值的比重稳定在10.0%以上，是全县经济发展的23、重要组成部分。（资料来源：屯昌县统计局）图13 2016-2019年屯昌县固定资产和房地产投资完成情况（资料来源：屯昌县统计局）图14 2016-2019年屯昌县房地产业增加值完成情况二是容纳就业的重要渠道。2016-2018年，全县房地产开发、建筑业及租赁相关行业年均容纳就业人员超过8800人，约占全县从业人员的6.6%左右，房地产业成为吸纳全县劳动力就业的重要渠道，对缓解全县就业压力、保持社会和谐稳定发挥了较大作用。表3 2016-2018年屯昌县从业人员分布情况年份从业人员（人）房地产相关从业人员（人）占比（%）2016年13728186116.3%2017年13728092026.7%24、2018年13048187836.7%年均13501488656.6%（资料来源：屯昌县统计局，2019年数据缺失）三是消费带动的重要引擎。按住宅消费带动系数1.34计算，2016-2019年屯昌房地产销售累计带动社会消费48.3亿元，占全县社会消费总额比重超过46%，是全县社会消费的重要支撑力量。表4 2016-2019年屯昌县社会消费完成情况年份社会消费总额（亿元）房地产带动消费额（亿元）占比（%）2016年23.08.838.5%2017年25.419.878.1%2018年27.210.939.9%2019年28.68.830.9%合计104.248.346.4%（资料来源：屯昌县统计25、局）图15 2016-2019年屯昌县社会消费完成情况四是财政税收的重要来源。以商品住房市场为主体的房地产业是屯昌财政税收的重要来源。2016-2019年，全县房地产业纳税额（全口径）累计超过5.1亿元，房地产业纳税额（县级）累计超过2.3亿元，房产税（全口径）累计达到2343万元，房产税（县级）累计达到1825万元。表5 2016-2019年屯昌县房地产业纳税及房产税情况统计类别单位2016年2017年2018年2019年合计房地产业纳税额（全口径）万元814513100174601238951094房地产业纳税额（县级）万元524471866505469423629房产税（全口径）万元5126、64817965502343房产税（县级）万元3873616374401825（资料来源：屯昌县税务局）2.保障性住房系统化发展（1）自2008年至今，全县建设经济适用房5604套，已分配5603套；建设限价商品房1488套，已分配1486套；建设棚户区安置房1255套，已分配493套；供应公租房1344套（其中政府建设978套、向社会购买130套、廉租房并入130套、棚户区住房转入106套）。垦区从2016年开始进行棚户区改造，其中2016年建设安置房555套，2017年建设安置房108套，2018年建设安置房126套，2019年建设安置房82套，2020年计划建设安置房109套，共计98027、套。（2）落实廉租住房补贴发放。2016-2019年，屯昌县共向困难群众发放廉租住房补贴110.73万元，年均27.68万元。（资料来源：屯昌县房管局）图16 2016-2019年屯昌县廉租住房补贴发放情况（3）制定了屯昌县引进人才住房保障实施细则（试行）屯昌县城市棚户区改造住房保障管理办法屯昌县国有工矿棚户区改造住房保障管理办法屯昌县经济适应住房管理办法（修订）屯昌县限价商品房管理办法（修订）屯昌县公共租赁住房管理办法等，计划出台屯昌县安居型商品住房建设和管理办法等管理规定和实施细则，为住房保障工作提供配套政策支撑。（4）公共租赁住房和市场化租赁住房监管服务平台拟上线运行，以“互联网+租赁服28、务+公共服务”为定位，为广大市民提供“一站式”的租赁信息服务，实现阳光租房、智慧租房。（5）住房保障体系基本形成。全县积极构建政府和市场相结合的双轨制住房供应体系，通过“低端有保障、中端有市场、高端有约束”分层调控，不断加大改善型住房产品的市场投放力度，住房保障能力显著提升。全县基本形成了以限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房(廉租房)、棚户区改造住房等为一体的住房保障体系。（6）住房公积金得到较快发展。2016-2019年，全县个人住房公积金贷款累计发放573笔，累计发放金额14552.8万元，年均个贷率66.27%，2019年贷款余额29250.79万元。从保障性住房公积金贷款情况看，29、2016-2019年，全县经济适用住房累计发放公积金贷款79笔，累计发放贷款1003.4万元。表6 2016-2019年屯昌县个人住房公积金贷款情况表年份发放笔数（笔）全年发放额（万元）贷款余额（万元）个贷率（%）2016年1512776.833014.2989.442017年1313359.731624.5869.762018年1253304.529580.6756.152019年1665111.829250.7949.73累计57314552.8平均1433638.230867.5866.27（资料来源：屯昌住房公积金管理局）表7 2016-2019年屯昌县保障性住房公积金贷款情况表年份经30、济适用住房发放笔数（笔）经济适用住房发放额（万元）棚户区改造安置用房发放笔数（笔）棚户区改造安置用房发放额（万元）公共租赁住房发放笔数（笔）公共租赁住房发放额（万元）2016年50664.6210.8002017年435.718.9002018年2025600002019年547.10000累计791003.4319.700平均20250.8514.900（资料来源：屯昌住房公积金管理局）3.农村危房改造有新进展2016-2019年海南省下达屯昌农村危房改造任务为4697户，本县实际完成5534户危房改造任务，拨付补助资金27032万元。其中2016年完成1531户，拨付补助资金5643万元；31、2017年完成1814户，拨付补助资金9732万元；2018年完成1550户，拨付补助资金9191万元；2019年完成639户，拨付补助资金2466万元。2020年海南省下达屯昌农村危房改造为71户，本县实际改造110户。表8 2016-2020年屯昌县农村危房改造任务完成情况统计类别2016年2017年2018年2019年2020年合计实际改造危房（户）1531181415506391105644拨付补助资金（万元）564397329191246627032（资料来源：屯昌县房管局）表9 2016-2018年屯昌县各乡镇农村危房改造完成情况（单位：户） 年份乡镇2016年2017年2018年32、乌坡镇242126193新兴镇220380264屯城镇300211268枫木镇170196120南坤镇210406309南吕镇170279243西昌镇8820290坡心镇10013963总户数150018141550（资料来源：屯昌统计年鉴2019）4.老旧小区改造进展顺利为保障2020年城镇老旧小区改造工作顺利进行，屯昌县成立了2020年城镇老旧小区改造工作领导小组（以下简称领导小组），由县政府分管副县长担任组长，制定印发屯昌县2020年城镇老旧小区改造实施方案，明确了城镇老旧小区改造的工作任务安排，各相关部门安排12人专门负责老旧小区的改造工作。2020年全县改造老旧小区14个，共66栋楼33、，建设改造面积约8.2万平方米，共879户，投入改造资金2162万元。5.推进节能与装配式建筑“十三五”期间，屯昌围绕住房城乡建设部、省住房城乡建设厅确定的建筑节能工作重点，进一步加强组织领导，落实政策措施，严格监督管理，推动各项工作取得积极成效。（1）设计阶段严格执行建筑设计规范及省建筑节能相关要求，施工阶段严格按图纸节能施工，严格监管建筑节能标准在施工及竣工验收等阶段执行情况，保障新建建筑设计阶段和施工阶段当期节能强制性标准执行率达到100%。（2）印发了屯昌县2019年推进装配式建筑发展工作措施，建立了屯昌县装配式建筑推进工作联席会议制度，明确各单位职责以及制定了推进屯昌装配式建筑发展的34、有关措施。截至2019年12月31日，屯昌县共有6个基层医疗卫生机构标准化建设装配式建筑工程EPC总承包项目，总投资4070.37万，建筑面积8056.28平方米。6.加强住房监督管理(1) 做好商品房价格备案根据海南省物价局 海南省住房和城乡建设厅关于进一步做好商品住宅销售价格备案管理工作的通知（琼价费管2018295号）和屯昌县人民政府办公室转发关于限制购买多套商品住宅的通知的通知(屯府办201761号）文件要求，完成了10余家房地产企业20余次价格备案工作，为稳定屯昌商品房市场价格提供保障。(2) 化解房地产领域风险由县委政法委员会牵头制定印发了关于印发屯昌县房地产风险防范工作方案的通知35、 （屯政字20196号），进一步明确工作任务和各职能部门的职责分工。与此同时，组织相关单位对全县35个房地产项目风险情况进行全面排查并梳理处置。(3) 不断完善居住配套设施“十三五”期间，全县继续加大城市配套设施建设，营造和谐优美、舒适方便的居住环境。一是加大城市基础设施建设，城区骨干路网基本建成。二是进一步扩展城市空间，疏解城市密度，扩大城区规模，建设生态城市。三是加大城区老旧住宅改造，完善配套功能，逐步实施物业管理，新建商品住房小区已基本纳入专业化、市场化的物业管理。四是实施住宅建筑节能和环保工程，大力推进绿色小区建设，跟进完善新建小区各类配套设施，提升居住区的品质。(4) 加强住宅小区物36、业管理屯昌现共有101个住宅小区（含保障性住房小区、商品房住宅小区、单位利用自有土地自建的住宅小区），目前有26家物业服务企业进驻小区进行规范化管理。政府相关职能部门指导做好各住宅小区业主委员会的成立和监督，有6个小区成立了业主委员会。(5) 有效提升依法行政能力加强落实房地产业法规建设，坚持依法行政，不断完善行业公共服务体系建设，提升市场监管能力，构建诚实、守信、和谐的房地产市场环境，有效地促进了行业平稳健康发展。积极落实中共海南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知海南省人民政府关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知等一系列政策文件，加强分类37、指导、分类调控，建立健全房地产市场调控工作责任制，实施差别化住房税收、信贷、土地供应等政策，房地产市场调控政策体系逐步转向以市场调节为主。7.发展情况总体评价总体来看，包括商品住房和保障住房在内的住房业快速发展推动了屯昌的城市建设。一是住房业的快速发展加快了旧城改造的步伐，城市面貌日新月异。二是带动了城市基础设施建设。在市政基础设施条件不断完善的同时扩大了城市规模，如产城融合示范区、屯昌大道的开发建设和中心城区的改造与住房业互动发展作用明显。三是改善了人们的居住条件。屯昌城镇居民人均居住面积从2016年的33平方米提高到2019年底的34.9平方米。屯昌在积极增加住宅供应数量的同时注重住宅品质38、的提高，注重生态建设，不断提高屯昌住宅建设和管理的总体水平。（资料来源：屯昌县房管局）图17 2016-2019年屯昌县城镇居民人均住房面积（二）存在问题分析“十三五”期间，全县住房发展取得了一定成绩，积累了宝贵的经验。但也必须看到，推进住房平稳健康发展还面临着一些问题，表现在以下方面：1.发展模式有待改进首先，全县商品住房开发企业沿续了过去拿地、建房、卖房，依赖土地增值获得高额利润的经营模式，开发企业趋向追求高产出、高利润，对行业技术创新关注度不够，住宅产品的科技含量不高。其次，住房市场在研发设计、品牌策划、产品营销、金融服务等方面的服务与“互联网+”结合不够紧密，产业的融合发展、跨界发展尚39、处于起步阶段。再次，住房开发企业股份制管理不规范，股东内部矛盾纠纷较为突出，影响到项目稳定持续发展。2.商品住宅库存较大全县商品房市场在经历“十三五”时期的快速扩张后已经形成较大规模体量。2019年，全县商品住宅成交13.41万平方米，预计2020年末商品住宅库存面积约14万平方米。3.市场管理有待加强应加强对住房开发、建设、交易过程的管理，严厉打击捂盘惜售、炒作房价、发布虚假广告、场外配资等违法违规行为，规范管理全县住房市场。4.住房开发不够精细屯昌住房开发企业整体上数量多、资质低、开发规模小，产业集约化程度低、住宅建设过多注重数量，同质化明显，土地亩产效益不高，稀有土地资源价值未得到充分体40、现。大多数企业自身资金实力不够雄厚，主要依赖银行贷款发展业务，存在资产负债率偏高、抵御市场风险能力较差的隐患。同时，开发商开发的商品住房多以小户型、中低端价位住房为主，缺乏高端酒店式公寓、具有休闲养生功能的精品住房等多样性项目。5.财政投入有待增加“十三五”期间保障性住房建设计划逐年减少，与之配套的财政资金支出同步减少，支出的内容也发生变化，主要以保障性住房基础设施配套建设为主。2019年住房保障支出2461万元，下降为2018年的37%左右。（资料来源：屯昌县财政局）图18 2016-2019年屯昌县住房保障财政支出完成情况6.配套设施有待完善屯昌在城市快速开发过程中，实现了城市规模扩张，但41、城市内涵提升和功能完善配套不足，城市新开发区域公共交通、市政、医卫、教育、休闲、商业等服务设施建设档次不高，覆盖不全面，供给数量不足，无法充分满足已入住居民的各类需求。7.物业管理水平不高屯昌县住宅小区物业管理从2008年开始，起步较晚，缺乏行业经验和专业性管理人才。部分业主接受物业管理意识不强，仍然保留粗放式管理思想，花钱购买服务意愿不高，业主与物业服务企业的纠纷时有发生，物业服务质量有待进一步提升。三、“十四五”住房发展的内外部环境（一）优势条件1.区位交通优势屯昌是海南中部六市县之一，位于海南岛中部偏北，五指山北麓，东与定安县交界、东南接琼海市，西南连琼中县，西北靠澄迈县。屯昌位于海南中42、线高速与万洋高速的交汇处，是海南中部地区重要的交通枢纽，素有“海南中部门户”之称。境内有两条国道通过，其中海榆中线是海南纵贯南北、横越东西的交通枢纽，交通条件十分便利。屯昌距省会城市海口70公里，仅需45分钟车程，属于“海口一小时经济圈”；至海口美兰机场、博鳌机场和三亚凤凰机场车程分别为50分钟、50分钟和2小时；至海口港、马村港约1小时，至洋浦港1.5小时。图19 屯昌县区位交通示意图2.生态环境优势屯昌县属热带季风气候，四季变化不大，长夏无冬，高温多雨，干湿季分明。日照时间长，年日照19002100小时；雨水充分，年降水量19602400毫米；年平均气温23.123.6，最热7月份平均气温43、2729，最冷1月份平均气温1618。一年四季光照充足，热量丰富，自然灾害少，台风主要集中在79月，但对屯昌影响不大。3.自然资源优势屯昌县境内拥有丰富的土地、热作、矿产、森林、旅游等优质资源，素有“水晶之乡”“南药之乡”“沉香之乡”“橡胶之乡”“黑猪产业之乡”“林业大县”等美誉，“屯昌黑猪”“枫木苦瓜”“屯昌香鸡”等特色优质农产品在岛内外负有盛名。屯昌是“国家现代农业示范区”，曾荣获“中国健康养生休闲旅游名县”和“中国魅力乡村休闲旅游名县”等称号，优越的资源条件使屯昌成为海南中部地区的“人居宝地”。4.地价房价优势地价房价较低是屯昌住房发展的后发优势。海南沿海地区经济发展起步较早，房地产业发44、达，土地资源及建设用地相对紧缺，地价和房价偏高。屯昌县作为中部发展起步较晚的市县，土地成本相对较低、房价相对不高，这是住房发展的一大优势。图20 屯昌县土地利用规划图5.经济发展前景优势“十三五”期间，全县经济社会发展取得长足进步，为住房发展打下坚实基础。近年来，屯昌抢抓省委省政府加快推进国际旅游岛、海南自由贸易试验区、中国特色自由贸易港建设和布局重大基础设施建设的难得机遇，“十三五”期间经济社会发展取得了长足进步。2019年国内生产总值85.6亿元，比2015年的58.2亿元增长47.0%;过去五年，屯昌县固定资产投资总额达到177.7亿元，平均每年的固定资产投资额为35.5亿元。2016年45、9月，屯昌县被国家发展和改革委员会列入国家级产城融合示范区建设市县，以屯城为核心建设25平方公里范围的示范区。在“多规合一”改革期间，全省不再新设立开发区的大背景下，省政府支持屯昌建设产城融合示范区，批复在县城城北新区规划建设近期3平方公里远期7平方公里的农产品加工基地。（二）不利因素1.经济总量相对较小2019年，屯昌全县实现地区生产总值85.6亿元，经济总量在全省18个市县中位居第14名，增长5.0%，低于全省5.8%和全国6.1%的增长速度。整体上，屯昌经济增速偏慢，经济总量偏小，经济社会发展相对落后，属于海南中部地区欠发达的市县。2.房产企业实力较弱虽然屯昌房企数量和住房业从业人数增幅46、较大，但企业实力无法与周边的海口、文昌、琼海等城市相比，从业人员中受过专业教育和训练，经验丰富的专业人才较少。这一劣势在企业发展初期或市场繁荣时期，影响并不突出，但随着住房业竞争加剧、向规范化发展、政府宏观调控力度加大，将对屯昌住房业的竞争力和持续发展产生制约。3.产业环境有待改善屯昌经济社会虽然取得一定发展成绩，但相比周边城市，存在产业集聚度不够、主导产业发展不明显、城区商业繁华度不够、中心城市地位不突出、城市化进程相对迟缓、对中高端人才吸引力不强等外部发展环境问题，这些问题都是制约屯昌住房业未来发展的重要因素。屯昌城市竞争力相对较弱，这将加大屯昌人口、资金、资源聚集的难度，影响到住房业更快47、更好发展。4.居住用地储备有限根据屯昌“多规合一”和在编的控制性详细规划确定的人口规模，屯昌县中心城区现状居住用地475.93公顷（已建449.70公顷，已批未建26.23公顷），规划居住用地614.93公顷，新增居住用地共139公顷。新增居住用地布局于产城融合示范区、环东一路以东，环西路以西区域。新增的居住用地仅够近5年的新增人口，后续只能通过旧城更新增加供应居住用地。所以，屯昌今后应特别注意节约集约使用土地。5.中介力量发展薄弱物业管理是与住房业发展密切相关的行业，住房业必须有物业管理的配合才能有更大发展。但目前屯昌缺乏素质较高的物业管理专业队伍，很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大差距48、。随着住户消费意识的提高，差距将更明显。与住房业发展配套的中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度，如二级市场还不够规范，缺乏规模化、专业化的中介商，交易中的纠纷事件时有发生等。（三）发展机遇1.建海南自贸港，面临重大历史性机遇在海南建省办经济特区30周年之际，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区与中国特色自由贸易港，与建设国际旅游岛的目标相比，这是一个历史性飞跃。推进海南自由贸易港建设，以“着力打造全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区”为目标，推动形成全面开放新格局，打造我国面向太平洋和印度洋的重要开放门户，海南对外来人口的吸引力和吸纳能49、力将不断增强，屯昌住房业的发展空间将进一步得到拓展。2.新政密集出台，支持发展安居型商品房安居型商品住房项目用地性质为城镇住宅用地，鼓励利用已供未用的存量商品住宅用地建设安居型商品住房，或将存量商品住宅转型为安居型商品住房。对需要新出让住宅用地建设安居型商品住房的，在供应住宅用地时，要优先保障安居型商品住房用地供应，专项用于安居型商品住房建设，并采取“限房价、竞地价”，通过“招拍挂”的方式出让。安居型商品住房建设不受本市县年度商品住宅实施计划限制。鼓励金融机构向安居型商品住房项目发放开发贷款，并在贷款额度、贷款期限、贷款利率等方面给予支持和优惠。省里推出的上述住房政策是屯昌县安居型商品住房发展50、的良好机会。3.城乡统筹发展，带动住房联动式发展屯昌县正处于城市化水平快速提升时期，2019年底全县城镇化率为47.32%，城镇常住人口仅12.85万人。根据屯昌县“多规合一”和在编的控制性详细规划确定的人口规模，至2025年，城镇人口规模将达到18万人，城镇化率为58%。城市化的推进，城市人口的增加，中心城区的扩大，城镇建设的加快，将推动屯昌吸纳更多的人口和产业，催生新的市场需求。新型城镇化的推进，城市更新、农村危旧房改造等存量的结构调整也将释放新的市场潜力。4.释放多元需求，发展多样性功能住房“十三五”期末，屯昌人均GDP突破30000元，居民享受型消费比重不断提高，住房需求已逐步由单一居51、住型向品质型、功能型需求转变，中高端的改善性住宅以及具备养老、休闲、度假、养生等功能的功能性住房的潜在需求巨大。“十三五”期间，随着屯昌交通基础设施进一步完善，私家车保有量逐步增长，城乡居民出行方式更加便捷，商务性住房、旅游度假住房、生态休闲住房等功能性地产需求将得到持续释放。（四）面临挑战1.国际环境错综复杂，经济下行压力加大当今世界正经历百年未有之大变局，国际环境不稳定性不确定性明显增加，经济全球化遭遇逆流，世界进入动荡变革期，单边主义、保护主义、霸权主义对世界和平与发展构成威胁。新冠肺炎疫情影响广泛深远，疫情对经济的冲击导致许多国家经济活动停滞或大幅放缓，全球需求减少，贸易和投资明显下滑52、，全球产业链受到冲击。联合国2020年5月13日发布2020年中期世界经济形势与展望报告预测，在新冠肺炎疫情大背景下，世界经济预计将在2020年萎缩3.2%，这标志着发生了自1930年代大萧条以来最强烈的世界经济收缩。新冠肺炎疫情对全球经济带来的冲击短期内无法消除，预计在一定时期内其不利影响将继续发酵，直到疫情得到明显控制。全球疫情的结束时点和世界各国应对政策的有效性直接决定着全球经济的恢复时间和恢复力度。从国内看，我国发展不平衡不充分问题仍然突出，重点领域关键环节改革任务仍然艰巨，创新能力不适应高质量发展要求，农业基础还不稳固，城乡区域发展和收入分配差距较大，生态环保任重道远，民生保障存在短53、板，社会治理仍有弱项。新冠肺炎疫情对我国经济特别是涉外贸易造成了较大不利影响，国内经济增速的下行压力亟待应对。2.国家宏观调控加强，住房发展要求提高2017年开始中央政府对宏观经济实施强有力的调控，住房业成为宏观调控的重点，相继出台了一系列金融、土地方面的紧缩政策。2019年是历史上出台房地产调控政策最密集的一年，共出台554次，楼市遭遇“长周期”调控，不将住房作为短期刺激经济的手段，保持房住不炒基调不变，以“稳地价、稳房价、稳预期”三稳为主要目标。2020年3月6日，中共海南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知要求各市县落实“一城一策”、差别调控54、的综合措施，对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，要避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段，坚持因地制宜、综合施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，制定了“对在我省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女）停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房”等规定。新政策有利于住房业长期稳定发展，但就短中期而言，必将对住房市场产生较大的冲击，会促使海南及屯昌住房业进入收缩调整发展阶段，尤其是从事商品房开发建设的房企会面临较大挑战。其一，由于屯昌住房企业规模小、实力弱，开发资金主要来自银行贷款和预售款，自有资金不足，信贷资金的规范和收紧，无疑是对本地中小企业生存55、的挑战。其二，由于受宏观调控政策和利率上升的影响，居民购房会更加慎重，观望气氛会更加浓厚，加之旧城改造和房屋拆迁受到政策严格控制，拆迁规模大幅缩小等都会导致商品房需求的减少。其三，由于前些年屯昌土地供应规模偏大，增速过快，造成闲置待开发土地大量增加。由于市场容量有限，会造成地块，特别是新区地块无法按期开发，既造成土地资源浪费，也会影响新区开发建设。其四，到2020年末预计屯昌仍有约14万平方米商品房库存需要消化。3.资源环境约束趋紧，住房发展面临转型随着住房开发到一定阶段，必然受到土地资源供给不足的制约。与此同时，屯昌房屋的建设与使用过程中一直存在能耗高、环境污染较重等问题，新科技、新工艺在行56、业中的应用率不高。加快转变房屋建设方式，积极运用推广节能环保新技术，构建行业绿色发展方式，是未来住房发展的趋势，也是国家和行业要求。2017年3月1日，住房和城乡建设部发布了建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划，提出：“要坚持以人为本，满足人民群众对建筑舒适性、健康性不断提高的要求，使广大人民群众切实体验到发展成果。”健康建筑理念提出后，迅速成为行业社会关注的热点。2016年3月，中国建筑科学研究院和中国城市科学研究会等有关机构启动了健康建筑评价标准的编制工作；2016年12月，健康建筑评价管理办法（试行）发布。2017年1月，健康建筑评价标准经中国建筑学会标准化委员会批准发布实施；2017年57、2月健康建筑标识管理办法（试行）下发，并进行了第一批健康建筑评价工作。健康建筑评价实现了健康建筑理念的落地，标志着绿色建筑发展迈向新里程。从省内情况看，2016年8月1日起，海口市在住宅建筑方面全面执行绿色建筑标准。发展绿色健康建筑，是屯昌住房业转型发展将面对的新的要求。4.建造方式急需转变，装配式建筑须推广2017年12月22日，海南省人民政府关于大力发展装配式建筑的实施意见（琼府2017100号）要求，2018年选择不同地区、不同类型、不同规模的项目进行装配式建筑试点示范。2018年，政府投资的机关办公、学校、医院、车站、港口、机场、图书馆、博物馆、科技馆等公共建筑项目，具备条件的全部采用58、装配式方式建造。从2019年起，大幅度提高新建建筑部品部件的使用比例，要求海口、三亚等城市争取创建国家装配式建筑示范城市。2020年，要求政府投资的新建公共建筑以及社会投资的、总建筑面积10万平方米以上的新建商品住宅项目和总建筑面积3万平方米以上或单体建筑面积2万平方米以上的新建商业、办公等公共建筑项目，具备条件的全部采用装配式方式建造。到2022年，海南具备条件的新建建筑原则上全部采取装配式方式进行建造。该实施意见同时要求，各市县政府要根据发展规划并结合实际，编制本市县的装配式建筑专项规划，落实好主要目标和重点任务要求，分区域明确装配式建筑面积占新建建筑面积比例等控制性指标，将推进装配式建筑59、发展要求与土地出让条件相结合，分年度将控制性指标纳入土地供地计划和控制性详细规划；并根据专项规划拟定可操作的年度建设计划。海南省要求各市县政府结合实际，以多层商品住宅和农房建设为突破口，稳步推进装配式建筑发展，努力创建国家级和省级装配式建筑示范城市。推进装配式建筑示范工作，以试点、示范带动全省建筑业转型发展。要求有条件的地区以政府投资项目和省、市重点项目为切入点，选择一批可借鉴、可复制的典型工程，在城市棚户区改造和农村危房改造等工程中，广泛进行装配式建造项目试点。开展装配式建筑示范企业建设，积极培育并重点扶持一批创新能力强、工程技术和信息化水平高的技术研发、部品部件生产和工程研究、设计、建造专60、业企业和一体化集成企业。面对省里对装配式建筑的系列要求，屯昌县在装配式建筑的行业培育、推进细则制定，技术和人才支持等方面均面临挑战。四、规划依据与规划范围（一）规划依据中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法城市规划编制办法城市住房发展规划编制导则公共租赁住房管理办法国有土地上房屋征收与补偿条例海南自由贸易港建设总体方案海南省总体规划（2015-2030）纲要海南省保障性住房管理暂行办法海南省公共租赁住房管理办法（试行）中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见中共中央办公厅、国务院办公厅关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知中共海61、南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知海南省人民政府办公厅关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见海南省人民政府办公厅关于解决全省基层教师和医务人员住房问题的指导意见海南省住房和城乡建设厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的通知海南省城镇老旧小区改造指导意见（试行）屯昌县总体规划（空间类2015-2030）屯昌县城乡总体规划(2010-2030)屯昌县国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要屯昌县产城融合示范区建设实施方案（二）规划范围本规划实施范围为屯昌县行政区域，包含屯城镇、新兴镇、枫木镇、乌坡镇、南吕镇、南坤镇、坡心镇、西昌镇共8个镇和中坤、62、中建、晨星、黄岭、南吕、广青6个国营农场。（三）规划期限规划期限为2021-2025年。五、指导思想与基本原则（一）指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，落实海南建设中国特色自由贸易港的相关要求，贯彻海南省委、省政府关于住房发展的相关文件精神，坚持“以人民为中心”的发展思想，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，把解决人民群众住房问题作为出发点和落脚点，落实屯昌县主体责任，加快建立与海南自由贸易港建设相适应的住房保障和供应体系，建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，推动实现全县人民“住有所居”，并迈向“住有宜居”。（二）总体思路聚焦本县居民住房需求，进一步完63、善住房保障体系和市场体系，加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，有效增加保障性住房供给，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，不断提升住房质量、品质和配套，实现“住有所居”并迈向“住有宜居”，对低收入家庭的住房实现“应保尽保”。降低经济对房地产的依赖，调整优化本县住房区域结构、产品结构、租售结构，综合运用规划、土地、财税、金融、市场监督等手段，加快建立房地产调控长效机制，促进供需平衡，合理引导预期，防止大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。以中国特色自由贸易港建设为契机，发挥屯昌县特有优势，加强住房业与其他产业的融合发展，实现住房业转型升级及高质量发展。（三）基本原则以“五64、个坚持”为基本原则：1.坚持房住不炒，强化社会保障功能通过加大公共租赁住房保障力度，满足困难群众的基本住房需要；通过发展安居型商品住房，满足居民家庭、引进人才、基层教师和医务人员基本住房需求。坚持因地制宜、综合施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。2.坚持优化发展，推动经济社会进步结合城市建设长远发展，紧密联系城市规划布局、城区功能定位和产业结构调整，着力解决好屯昌存在的规划布局和基础设施配套不协调、住宅建设水平低、住宅发展不能满足市场需求和保障性需求等问题，发挥好住房对经济社会发展的推动作用。3.坚持协调发展，充分衔接相关规划落实“多规合一”，对接屯昌县城乡总体规划(2010-20365、0)、控制性详细规划及其他专项规划，建立与包含土地、住房、人居内容等规划的对接机制，加强信息及时交互，强化规划联动性。强化土地安排、空间布局、住房建设等指标及时落实与同步调整。4.坚持集约发展，发展低碳绿色住宅以显著提高资源能源利用效率为目标，依靠科技进步和创新，推广新材料、新技术的运用，深入贯彻落实节地、节能、节水、节材和环保政策，推动住宅生产方式变革，大力发展节能省地型住宅，加快住宅产业和相关行业结构调整、优化，提高住宅建设的质量和效率，继续推进全县住房绿色健康和现代化发展。5.坚持突出重点，有序推进住房发展落实各项住房政策要求，明确规划期内住房发展建设的主要任务和重点工程，制定年度实施计66、划，有效引导市场预期，实现住房发展建设稳步有序推进。六、战略定位与发展目标（一）发展方向：稳发展、调结构、提质量全县住房行业进入深度调整期，去库存、调结构、促改革成为发展大势，“十四五”期间全县住房发展不可能也不必要继续追求大规模、高速度，而应着力推进转型，逐步进入“增速降档、规模略增、结构调整、质量提升”的新时期，更加注重行业发展的质量和内涵。同时住房业在一段时期内仍是全县国民经济发展的重要内容，在促进产业发展，带动劳动就业，保持社会稳定等方面的作用难以替代。“十四五”住房发展遵循稳中求进、稳中求好的总体基调，引导房地产调控预期，加大供给侧结构性改革，使行业发展与国民经济总体发展水平相匹配，67、防止全行业出现大起大落。（二）战略定位：建海南自贸港、助力产业发展加快建立与海南自由贸易港建设相适应的住房保障和供应体系，建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，紧紧围绕屯昌县加快实施产城融合、全县域生态循环农业“两大发展战略”来推进住房发展，为特色农产品精深加工、南药研学、中医健康养生旅游“三大支柱产业”的发展提供住房支持。在发挥市场在资源配置中的决定性作用的同时，更好发挥政府在住房保障中的作用，促进屯昌县住房业全面协调可持续发展，实现屯昌县与省内其他市县适当的差异化发展。（三）发展目标1.总体目标：打造“中部宜居之乡”坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以“加快建立多主体供给、多渠68、道保障、租购并举的住房制度，让全县人民住有所居”为发展目标，按照“保投资、保供给、稳价格、稳预期、强监管”（“两保两稳一强”）的总体要求，建立以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房发展体系，由政府和市场“两大主体”共同供应“四类住房”，满足不同人群的住房需求，引导居民住房合理消费。加快住房制度改革和长效机制建设，防范化解房地产市场风险。加强分类指导、因城施策、提升品质，调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构，提高住房资源使用率，推动房地产市场持续平稳健康和高质量发展，更好地满足人民群众对美好生活的需要。全县住房发展“十四五”期间总体目标为：住房体系逐步完善、规模稳中有升、布69、局优化合理、房价基本稳定，通过五年的努力，实现住房持续平稳健康发展，将屯昌建设成为海南自贸港的“世外桃源”、“康养圣地”与“宜居之乡”。2.住房体系规模“理得清”健全住房保障与供应体系。发展公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房，满足不同人群的住房需求。根据精准调控的要求，经过测算和预估，明确公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房等四类住房的供应规模如下：2021-2025年，全县供应城镇居民住房约11150套，其中：公共租赁住房供应约1200套（其中新增470套）、市场化租赁住房供应约3450套、安居型商品住房供应约1100套、市场化商品住70、房供应约5400套（其中新增4000套，库存1400套）。（1）公共租赁住房。公共租赁住房主要满足困难群众的基本住房需求，公共租赁住房套型建筑面积原则上控制在60平方米以内，并根据保障对象的支付能力实行差别化租金。对城镇低保困难家庭免收租金，低收入住房困难家庭减免租金，坚持“应保尽保”。对城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员住房困难者，以及引进人才，租金原则上不超过同地段住房市场平均租金的50%。公共租赁住房保障实行实物保障与租赁补贴并举。公共租赁住房供应面积约占“十四五”期间住房供应面积的8%（套数占比约11%）。（2）市场化租赁住房。根据在城镇就业、创71、业、务工和旅游度假养生的省内外居民租赁住房需求，加快发展市场化租赁住房。市场化租赁住房供应面积约占“十四五”期间住房供应面积的22%（套数占比约31%）。（3）安居型商品住房。安居型商品住房主要满足符合条件的本县居民家庭、引进人才和基层教育、医务人员基本住房需求，主要面向无房或人均住房面积未达到屯昌平均水平的居民家庭、引进人才和基层教育和医务人员销售，即限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，属于具有政策保障性质的商品住房。实施基层教育卫生人员住房保障专项计划，利用三年左右时间基本解决全县基层教师和医务人员住房问题。按照近几年经济发展水平、居民可支配收入物72、价水平、建设成本等实际情况确定安居型商品住房售价，销售均价原则上按房价收入比不超过10倍确定，或不超过商品住房市场价的60%。安居型商品住房原则上采用装配式建造方式建设，实行全装修交房（标准装修），套型建筑面积以100平方米以下为主，最大不超过120平方米，并在一定年限内实行封闭流转制度。安居型商品住房供应面积约占“十四五”期间住房供应面积的13%（套数占比约10%）。（4）市场化商品住房。根据屯昌城镇居民和引进人才的多层次、改善性住房需求，合理控制市场化商品住房建设规模，适度建设市场化商品住房。市场化商品住房供应面积约占“十四五”期间住房供应面积的57%，其中新增供应面积占比约43%（套数占73、比约48%，其中新增套数占比约36%）。以“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”为调控要求，对在本县已拥有2套及以上住房的本县户籍和常住居民家庭，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房，从2020年3月8日零时起实施。表10 “十四五”期间屯昌县各类住房供应指标住房类别面积（万平方米）套数（套）套均面积（平方米）公共租赁住房7.2120060市场化租赁住房20.7345060安居型商品住房1113.21100100120市场化商品住房545400100合计11150注：上述住房，包括商品住宅、保障性住房、安置住房和自建房，含新房和二手房。3.分项量化目标“定得明”“十四五”住房发展各74、项量化目标的设定，依据历史基础，同时充分考虑海南自贸港建设要求和屯昌经济社会发展前景，保持发展的连续性，又给调控措施预留一定的回旋余地。（1）公共租赁住房供应目标截至2020年11月底，屯昌县已分配公共租赁住房1208套，剩余136套尚未分配。计划未来五年棚户区住房转入公租房394套；预计未来五年由于原入住公租房家庭条件发生改变，可以腾空出约200套公租房。所以，未来五年屯昌县可供应公共租赁住房约730套。根据2016-2020年屯昌县申请公共租赁住房的户数情况、符合条件通过审批率情况、最终选择入住公租房的情况，以及考虑海南自由贸易港带来的人才集聚效应和产业兴旺效应，预计未来五年屯昌县公租房总75、需求约为1200套。除去前面测算的现实供给730套，需新增供给约470套。根据户均不高于60平方米的标准，则公共租赁住房建筑总面积不高于7.2万平方米（其中新增供应约2.82万平方米）。（2）市场化租赁住房供应目标参照2018年住房和城乡建设部政策研究中心编制的海口市房地产市场调控长效机制研究成果，全省城镇租赁住房人口比重为17.11%（其数据来源于海南1%人口抽样调查）。根据屯昌县城镇人口预测其增长情况，测算出“十四五”规划期末屯昌县城镇人口数量，按城镇市场化租赁住房人口比重及租房户均人口推测出屯昌县需供应市场化租赁住房约为3450套，根据户均60平方米的标准，则市场化租赁住房建筑面积约为276、0.7万平方米。（3）安居型商品住房供应目标自2008年至今，屯昌全县建设经济适用房5604套，已分配5603套；建设限价商品房1488套，已分配1486套，年均分配567套。根据历史数据并考虑到海南自由贸易港带来的人才集聚效应和产业兴旺效应，推测出屯昌县需供应安居型商品住房约为1100套。套均面积按照110平方米来测算，则需供应建筑规模约为12.1万平方米。下表是屯昌县人才引进计划，2021年至2025年每年计划引进435人，五年预计引进2175人。表11 屯昌县“十四五”期间预计引进人才数量序号单位估算每年2025年1公务员17-18人17852事业干部7-8人7353教育局40人402077、04卫健委11-12人11555太极集团有限公司1001005006海南嘉乐潭农业科技有限公司1001005007海口天之虹生物科技有限公司1001005009湖南兴业绿色能源股份有限公司6060300总数4352175（4）市场化商品住房供应目标按照屯昌县的“十四五”规划期末预测人口、市场化商品住房需求占人口的比例推算，同时考虑到海南自由贸易港带来的人才集聚效应和产业兴旺效应，2021至2025年，屯昌县需供应市场化商品住房量约为5400套（其中新增4000套，库存1400套），总建筑面积为54万平方米以上（其中新增供应约40万平方米）。4.居住水平达到“住得好”全面提升城市居住公共配套水平78、，城市人居环境得到显著改善，实现居民由“住得起”向“住得好”提升。城市建设集约化、城市发展个性化、城市管理人性化、智能化，居民生活环境更加宜居舒适。到“十四五”期末，人均住房面积达到37平方米，县城城镇住房成套率达到100%，基本实现“户均一套房、人均一间房，功能配套设备齐全”。实现新建住宅小区物业管理覆盖率达到100%、城镇新建住宅建筑节能强制性标准执行率100%。2021-2025年期间，完成18个城镇老旧小区改造，加强对城镇老旧小区的综合环境整治，重点对消防、管线、路网、环境等问题进行治理，消除居住区安全隐患，完善相关公共服务配套，增加城市绿地面积，完善新建小区配套设施建设。5.住房质量79、环境“双提升”不断优化住房建设规划方案设计，完善住房质量管理机制，严格住房建筑标准化管理，推进住宅产业化，积极推广绿色建筑和装配式建筑。到2025年，城镇新建住房中绿色建筑占比达到60%以上，装配式建筑占新建建筑比重达到20%以上，其中政府投资新建的公共租赁住房项目、城市更新改造项目等，符合装配式建造技术条件和要求的，全部采用装配式建筑。6.住房调控实现“三稳定”不将房地产作为短期刺激经济增长、财政增收的工具。按照“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，制定并执行屯昌县落实房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的工作方案，建立房地产调控长效机制，设置年度调控目标，对全县房地产市场进行调控。政府各职能部80、门联合履行监管责任，坚决遏制投机炒房，及时妥善处置住房市场秩序问题、严防住房市场大幅波动及突发事件。综合运用规划、土地、财税、金融、市场监督等手段，对新建商品住宅销售价格、二手住宅销售价格、住宅用地销售价格、住宅租赁价格等进行调控，力争地价、房价、房租水平保持在合理区间，促进供需平衡，合理引导预期，防止大起大落，促进房地产市场和住房业平稳健康发展。更新升级住房市场信息系统，做到数据全面、真实、及时，发布预警信息，及时采取有力措施进行整改。七、年度建设计划综合考虑经济社会发展、住房市场发展、城镇保障性安居工程实施情况等因素，合理确定住房供应规模和供应结构，科学制定住房发展年度实施计划，完善建设运81、营模式，平衡供求关系，稳定市场预期。商品住房供应计划依据城市总体规划和人口规划以及经济社会发展、商品房变动趋势等合理确定，在商品住房供应中适量配建公共租赁住房。保障性住房供应计划根据屯昌县保障范围、保障方式调整、保障对象分布等合理确定。基于屯昌住房发展现状、人口增长和住房需求变化趋势，以及政策因素、省县工作安排等，统筹制定2021-2025年屯昌住房年度建设计划。（一）2021年度建设计划2021年供应安居型商品住房约480套，公共租赁住房约100套，新建、改建、配建市场化租赁住房约690套。2021年供应市场化商品住房约900套，主要由存量房供应，屯昌商品住宅库存可用于满足此需求。2021年82、计划改造城镇老旧小区16幢244户。（二）2022年度建设计划2022年供应安居型商品住房约220套，公共租赁住房约100套，新建、改建、配建市场化租赁住房约690套。2022年供应市场化商品住房约900套，其中约500套由存量房供应，新增供应约400套。2022年计划改造城镇老旧小区38幢608户。（三）2023年度建设计划2023年供应安居型商品住房约200套，公共租赁住房约200套，新建、改建、配建市场化租赁住房约690套。2023年供应市场化商品住房约1200套，由新建商品住房项目供应。2023年计划改造城镇老旧小区26幢674户。（四）2024年度建设计划2024年供应安居型商品住房83、约200套，公共租赁住房约400套，新建、改建、配建市场化租赁住房约690套。供应市场化商品住房约1200套，由新建商品住房项目供应。2024年计划改造城镇老旧小区4幢87户。（五）2025年度建设计划2025年供应公共租赁住房约400套，新建、改建、配建市场化租赁住房约690套。供应市场化商品住房约1200套，由新建商品住房项目供应。2025年计划改造城镇老旧小区5幢58户。八、重点任务（一）推进保障安居工程，健全住房保障体系1.逐步扩大住房保障覆盖面持续深入推进城镇保障性安居工程，有效保障城镇中等收入偏下住房困难家庭，确保人均建筑面积13平方米以下低收入（含低保）家庭“应保尽保”。进一步深84、化将新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员，以及青年医生、青年教师等专业技术人员纳入住房保障覆盖范围，降低申请门槛。到2022年基本解决全县基层教师和医务人员住房问题，鼓励更多教育和医务工作者投身基层，提升屯昌基层教育和医疗水平。合理推进住房保障货币化改革，实行实物保障与货币补贴并举，增加住房保障对象的选择性。加快落实住房租赁财税、金融等各项优惠政策，探索建立住宅政策性金融机构，研究通过住房租赁券、市场租金补差等多种方式扩大保障覆盖面。2.提升公共租赁住房运营水平修订完善屯昌县公共租赁住房建设和管理办法，建立公共租赁住房小区可持续运营机制，进一步提升管理服务水平。加强公共租赁住房的物业管85、理，并探索采取购买服务方式，将现有政府投资和管理的公共租赁住房交由专业化、社会化的企业运营管理，培育市场承接主体，提高专业水平，建立购买主体、保障对象以及第三方共同参与的绩效评价机制，建立运营管理效果和保障对象满意度评价为重点的评价指标体系，切实让保障对象享受优质服务。完善公共租赁住房小区水、电、气、路等市政配套及公交等，逐步推进小区教育、文体、医疗、购物等配套设施完善，促进入住居民生活便利。引导政府基本公共服务、社会公益服务和居民互助服务向公共租赁住房社区延伸，提高入住满意度。3.持续完善项目管理体制机制进一步优化保障性住房准入和退出机制，完善安居性商品住房项目建设管理系统和公共租赁住房的统86、计、跟踪功能，为精准施策提供科学依据。完善城镇保障性住房建设管理机制，确保保障房工程质量安全。强化保障房分配管理，拓宽申请渠道，提高审核效率，适当放宽准入条件，降低新就业无房职工及在城镇稳定就业的外来务工人员的准入门槛。通过建立健全多部门联动的收入（财产）和住房情况动态监管机制、定期调整准入标准和租金标准等手段，健全保障性住房退出机制。4.稳步开展安居型商品房建设落实屯昌县引进人才住房保障实施细则（试行），完善人才安居政策体系，多渠道解决各类人才住房问题。探索建立人才住房先租后购、以租抵购制度。第一，新建市场化商品住房应保证安居型商品房配建基准比例。第二，推进已批未建用地、社会存量用地、征地返87、还留用地等开发建设安居型商品住房和公共租赁住房。第三，培育住房租赁市场供应主体，发挥国有住房租赁企业的引领带头作用，引导住房开发企业和其他市场主体开展住房租赁经营。加强政府和企业合作，通过加大货币补贴力度、统租长租公寓作为人才住房、将人才住房委托人才住房专营机构等方式，支持规模化租赁企业发展。5.建立保障住房入市和封闭流转制度在确保双困户（同时满足经济、住房困难）“应保尽保”的前提下，探索建立公共租赁住房入市制度，提高居民的幸福感、获得感和归属感。制定屯昌县公共租赁住房入市和安居型商品住房封闭流转办法，建立公共租赁住房入市和安居型商品住房封闭流转交易服务平台。6.创建多主体供给多渠道保障的住房88、体系支持二手房市场发展，多渠道发展住房租赁市场，鼓励各类机构投资者从事住房租赁经营，通过长期租赁或购买社会房源的方式出租；支持住房开发企业从单一的开发销售向租售并举转变，将持有房源向社会出租。建立健全二手房交易和住房租赁信息政府服务平台，为交易双方提供高效、准确、便捷的信息服务。积极利用房地产投资信托基金(REITs)，鼓励专业化机构按照REITs规则长期持有运营租赁类住房，有效扩大住房供给。7.扎实推进城镇老旧小区改造在全面摸排老旧小区的基础上，结合屯昌实际，按照因地制宜、稳步推进的基本思路，统筹安排改造工作。依据“一小区一策”的方针，精准制定改造设计方案和实施方案，力求设计方案精细化，改造89、工作品质化。着重从方案设计和施工整治两方面入手，与消除安全隐患相结合，与建筑节能改造相结合，与老化改造相结合，与“创建省级文明城市、卫生城市”相结合。在设计上满足居民便利需求和改善型生活需求，重点对小区抄表到户、充电桩、道路排水、体育健身设施、外墙、绿化、防渗防漏等方面进行改造。在整治改造中做到“三问于民”，即整治改造前“问需于民”、整治改造中“问计于民”、整治改造后“问效于民”，做到“改得好，又要管得好”。加强改造项目的安全质量监督检查，确保改造项目质量达到要求。注重改造后的常态化管理，规范引入物业管理，建立健全小区长效管理机制。（二）合理引导住房消费，健全市场化商品住房体系继续贯彻落实住房90、分类调控政策，在综合考虑全县人口转移以及土地、能源、水资源和环境等承载能力的基础上，分类合理确定年度商品房开发数量，保持合理稳定的住房用地供应规模，尽量在城市功能好、基础设施全的区域安排新建住宅，从源头控制潜在库存。继续加大非住宅商品房去库存力度，控制总量、盘活存量、优化增量，鼓励非住宅商品房库存转化为自持物业运营，适时出台阶段性针对性政策刺激消费。积极支持自住性和改善性住房消费。根据本地居民和引进人才改善性住房需求，合理控制市场化商品住房建设规模，在基本消化现有库存商品住房的基础上，适度建设市场化商品住房。完善住房配套市政基础设施和公共服务设施用地配置，提升城市品质和活力，形成宜居宜业的居住91、环境。结合城市总体规划空间体系，差别化引导城市住房的有效供给。中心城区合理确定新增住房开发规模与开发强度，提升中心城周边地区的公共配套服务和交通支撑体系水平。加强住房布局与公共交通、就业岗位、公共设施等在空间上的整合。结合城市更新进程，盘活存量土地资源，提高土地利用效率。促进产城融合。建立与区域人口规模、人口结构、产业分布相匹配的住房供应体系。针对产业集中区域，重点增加居住及生活服务功能，打造不同类型、功能复合的新型产业社区。针对大型居住社区，着重在周边增加产业用地和就业岗位，完善公共服务、环境品质，加强大型居住社区和城镇融合发展。（三）建立发展多级市场，形成租购并举制度1.培育发展二三级市场92、进一步规范和活跃存量房交易市场，实现住房二、三级市场的联动发展。大力发展房屋租赁市场，及时出台各项政策措施，营造有利于房屋租赁市场发展的政策环境。针对购买能力不强、收入不稳定、工作地点不固定的居民家庭，主要通过房屋租赁市场解决住房问题，逐步形成住房消费的梯级结构，发挥住房租赁市场对住房投资和消费的双向拉动作用。2.支持发展租赁类住房一是通过加大公共租赁住房保障力度，满足困难群众的基本住房需要。套型建筑面积原则上控制在60平方米以内，并根据保障对象的支付能力实行差别化租金。对城镇低保住房困难家庭免收租金，低收入住房困难家庭减免租金，坚持“应保尽保”；对城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工93、在城镇稳定就业的外来务工人员住房困难者、引进人才，租金原则上不超过同地段住房市场平均租金的50。公共租赁住房保障实行实物保障与租赁补贴并举。二是加快发展市场化租赁住房，满足在城镇就业、创业、务工和旅游度假养生的省内外居民租赁住房需求。（四）提高住房整体质量，提升城市宜居水平1.大力推进宜居社区建设进一步完善社区的公共服务配套和基础设施配套建设，注重公共服务配套设施建设的系统性和功能性，加快解决城区配套不足的问题，为市民创造服务完善、生活便捷的人居环境。倡导社区居民之间关系和睦，营造互帮、互敬、互学、互助的良好社区氛围；维持良好的社区风气和社区治安状况，杜绝犯罪行为产生；保持社区环境干净卫生和94、良好的社区绿化。2.有效提升物业服务水平积极推进保障房、城镇老旧小区和旧住宅区的物业管理，推动物业管理全覆盖。健全物业管理机制，建立社区居委会、小区业主委员会和物业服务企业等多方参与的小区管理联席会议制度，提升小区治理水平。探索与社区治理相结合的社区物业管理模式，推行社区管理与专业物业公司相结合的方式、社区管理与产权单位自管相结合的方式、社区管理与业主自治相结合的方式。实现政府治理、社会调节、居民自治的良性互动治理格局。鼓励物业企业规模化、集约化发展，提升物业服务整体质量。鼓励物业企业运用现代信息技术，探索开展“菜单式”物业服务管理模式，提供更多增值服务。探索建立动态管理与信用管理相结合的市场95、监管新模式，维护物业管理市场秩序。建立和完善物业问题投诉处理机制，推进物业管理重心下移，充分发挥街道（乡镇）、社区等基层组织作用，及时化解物业矛盾纠纷。完善住宅专项维修资金制度，简化资金使用流程，畅通应急使用渠道，提升维修资金使用效率和监管水平。3.稳步提高住房使用效率深化户籍制度改革，鼓励外来务工人员、农民工等新市民在城镇买房或租房。加快功能转换，引导未开发商品住房用地和存量商品住房转型利用，用于发展经营性住房和跨界地产，并积极发展分时度假经营模式和楼宇经济，加强国际人才引进，支持高层次人才住房消费。改进调控方式，加强商品住房用地计划管理和规划审批调控，合理控制商品住房增量。努力使全县商品住96、房库存降至合理区间。4.推广绿色和装配式建筑大力贯彻落实国家、海南省关于绿色建筑与装配式建筑各项决策部署，加快发展绿色建筑，大力发展装配式建筑，支撑建筑业节能降耗和建造方式创新，推动住房城乡建设领域绿色发展、新旧动能转换，力争取得显著成效。广泛开展建筑节能宣传培训，大力宣传发展新型墙体材料和推广节能建筑的重大意义。定期组织、举办不同层次的业务技术培训，增强相关技术人员的建筑节能法律意识，提高从业人员执行建筑节能强制性标准的素质。推广适用先进技术和产业化成套技术，逐年提高全县住宅建设项目全装修率；推进住房开发全过程的节能减排，实现住房开发的低能耗、低污染、低投入和高效能。大力引进符合本县资源特点97、和建筑节能政策要求的新型建筑材料，包括新型墙体材料、新型防水密封材料、新型保温隔热材料和装饰装修材料等，并加快成熟节能技术的推广应用。加大城镇新建住宅中绿色建筑标准强制执行力度，逐步实现新建住宅强制执行绿色建筑标准，继续推动政府投资保障性住房全面执行绿色建筑标准，逐步提高新建住宅中全装修住宅的比例。到2025年，实现屯昌新建住房中达到绿色建筑标准的比例不低于60%。推进既有住宅建筑节能及绿色化改造，推动绿色生态小区建设。（五）采取综合性多种措施，促进市场健康发展贯彻海南省委会议精神，科学定位房地产业在海南自贸港建设进程中的作用，建立健全长效机制，促进海南省鼓励类房地产发展。在海南省十种鼓励类房98、地产中，跟屯昌住房发展有关的包括安居型商品住房、公共租赁住房、市场化租赁住房、人才住房、棚户区改造、老旧小区改造等，要逐类逐个项目研究分析情况、拿出具体措施、落实支持政策，不断满足本地居民和人才住房需求，推动房地产业转型发展。加强和完善住房市场调控政策措施，综合运用规划、土地、财税、市场监督、金融信贷、法律等政策工具和必要的行政手段，坚决遏制投机炒房，防止住房市场大起大落。规范商品房销售行为，严厉查处住房企业违规违法行为，坚决从严从重打击中介机构的违规违法行为，保持住房市场平稳健康发展。加强住房市场监控，定期公布土地储备和已出让土地建设进展情况，及时发布住房供应、房价和租金等信息，提高市场透明99、度，引导预期和合理住房消费。落实县政府及相关部门住房市场监管的主体职责，维护屯昌住房市场平稳有序发展。进一步完善住房信息系统，建立健全市场预警预报指标体系和住房开发项目全过程监管机制，实施住房项目跟踪监测和信息披露制度，依法查处捂盘惜售、虚假交易等扰乱市场秩序、侵犯消费者合法权益的行为，引导企业理性投资、消费者合理消费。积极推进住房行业中介组织机构建设，发挥行业协会作为第三方机构的“自律、服务、传导”的基本功能，建立一套比较规范的运作程序和比较完善的民主决策程序，维护行业权益，推动行业自律；组织企业之间的横向、纵向商务和技术交流，组织从业人员教育培训，推动行业整体素质不断提高；重点推进住房业信100、用体系建设，建立健全住房市场信用管理平台；制定和完善企业诚信行为标准和评分办法，建立企业信用综合评价体系，积极将信用评价结果引入招投标和日常监督管理中。（六）加强多部门联合监管，形成长效监管合力1.建立联合查处机制发挥房地产市场平稳健康发展联席会议作用，对违法建设、虚假宣传、恶意炒作、违规销售、阴阳合同、虚假社保和个税骗购住房、实施不正当价格行为等违法违规行为，相关部门要加强协调配合，加大联合查处力度。2.建立联合惩戒机制依据国家发展和改革委员会等多部门关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录及国家和省有关部门依法依规制定的严重失信联合惩戒对象名单（即“黑名单”）管理办法，将严101、重失信企业及其法人代表纳入“黑名单”管理，对列入失信联合惩戒对象名单的企业、机构及从业人员实施联合惩戒。3.建立资金监管机制全面实行新建商品房预售资金监管制度，逐步推行二手房交易和住房租赁资金监管制度。在全面推行新建商品房、二手房交易合同网签备案的基础上，加快推进房屋租赁、抵押合同网签备案工作，并实现与全省其他市县房地产交易数据信息实时共享，利用信息化手段强化房地产交易监管。九、主要项目表12 屯昌县“十四五”期间住房建设主要项目列表序号项目名称建设内容及规模投资预算（亿元）项目进展（在建/新开工/新谋划）投资主体（政府投资/企业投资）建设年限建设（拟建）地址开工时间1竹悦山水（四期）建设住宅102、楼25000平方米，地下室17800平方米及基础配套设施。1.9在建海南弘邦房地产投资有限公司、县房产局2年屯城镇环东二路2020年3月2南岛康城（二期）1#、3#楼总建筑面积23875.28平方米，其中1#楼住宅和商业计容建筑面积11740.46平方米，不计容建筑面积643.95平方米；3#楼住宅和商业计容建筑面积10781.58平方米，不计容建筑面积709.29平方米。总共有两栋建筑物，属德盛南岛康城项目配套设施。1.2在建海南屯昌九元房地产有限公司、县房产局1年屯城镇环东一路2020年1月3林溪缘建设华伟府、华凤府、华宇府、华城府，用地254亩，建筑面积：303915.95平方米，建设主103、要内容：公寓、洋房、会所、公共商业、户外活动区、地下车库、景观绿化等。12在建海南豫隆置业有限公司、县房产局2年屯城镇环西路2019年6月4中央绿园土地面积约60亩，建设商品住宅约59294，沿街一、二层为商铺。在建海南鑫河华置业有限公司3年屯城镇环西路中段东西两侧20205瑞园土地面积75.96亩，建设乡趣田园特色康养宜居社区81709，约808套。2.5亿新建屯昌瑞大置业投资有限公司3年坡心镇坡心墟2020序号项目名称建设内容及规模投资预算（亿元）项目进展（在建/新开工/新谋划）投资主体（政府投资/企业投资）建设年限拟建地址开工时间6安居型商品房项目(待定)建设安居型商品房1100套，每套104、110平方米。6.6亿元新谋划政府投资5年环东一路与龙井里交叉口东南侧（枫林小区东侧）或环东一路与大华路交叉口东南侧2023年前7公共租赁住房项目(待定)公共租赁住房470套，每套60平方米。1亿元新谋划政府投资5年思源高中南侧、西侧或环西路西侧2023年前表13 屯昌县“十四五”期间城镇老旧小区改造计划表序号计划改造小区名称计划改造小区地址小区的建设时间是否为2000年前计划改造内容项目计划改造年度（2021-2025年）幢户数1屯昌县教育局老旧小区改造屯昌县屯城镇文化路83号是小区大门及值班室、围墙、挡土墙、给排水、道路硬化、线路改造、防漏水、小区进出车辆自动识别系统等附属设施建设2021105、3602屯昌小学小区老旧小区改造海南省屯昌县屯城镇新华路117号是屋面防漏、台阶贴瓷砖、路灯改造、线路改造等附属设施建设20212243职业技术学校小区老旧小区改造屯昌县屯城镇育新路67号是屋面防漏、线路改造、新能源电桩、铺砖、路灯等附属设施建设20212324检察院小区锦绣大道是排水系统、线路改造、防水工程、充电桩等20213405老法院小区新华路是排水系统、环境改造、充电桩等20212286财政局小区解放西路是排水系统、线路改造、防水工程、充电桩等20214607屯城镇人民政府老宿舍屯城镇东风东路东风小区是水表改造、电表改造、规范环卫设施、水网改造、电网改造、路网改造、修缮屋檐、修缮破损管106、道、楼梯通道整修、建筑平屋顶改坡屋顶、补齐社区、物业管理用房20222248水务局小区解放路8号是新建充电桩、水网改造、电网改造、光网改造、防渗处理、外墙改造、修缮雨棚、修缮破损管道、更换门窗、休闲设施、文体设施20224539屯昌县幼儿园屯昌县文化路17号是绿化改造、线路改造、给排水、铺砖等附属设施建设2022112序号计划改造小区名称计划改造小区地址小区的建设时间是否为2000年前计划改造内容项目计划改造年度（2021-2025年）幢户数10海南农垦中建农场有限公司中建农场公司机关车队住宅小区是公共照明、水表改造、排水改造、小区内管线下地改造、小区内路面改造、消防设施改造、整顿划定车辆停放107、位、规范环卫设施、小区内乱搭乱建整治、宣传设施建设、与小区直接相关的基础配套设施建设、其他基础类项目、改建、新建停车库（楼、场、位）、休闲设施、绿化美化、其他改善类项目、社区服务公共服务设施、居民文化活动设施、养老服务设施、其他提升类项目20221622411老县委小区锦绣大道是排水系统、水管系统、电路改造、铺砖、充电桩等20221327112工行昌盛三路宿舍小区屯城镇昌盛三路98号是水网、外墙、环卫设施、破损防盗网、绿化、花园式和果园式小区、休闲设施、文体设施等202222413南吕农场场部机关小区南吕农场场部是小区内路面改造、消防设施改造、整顿划定车辆停放位、交通标识改造、小区内乱搭乱建整108、治、宣传设施建设、与小区直接相关的基础配套设施建设、其他基础类项目、休闲设施、绿化美化20232464014农技中心小区新华路是排水系统、线路改造、防水工程、充电桩等202323415西昌镇晨星居居民委员会晨星居晨星居民小组机务队小区是公共照明改造、排水改造、小区内路面改造202448716工行新建盛三路宿舍小区屯城镇新建三路工行宿舍是水网、外墙、环卫设施、破损防盗网、绿化、花园式和果园式小区、休闲设施、文体设施等202545217粮食局综合宿舍大楼屯昌县屯城镇昌盛二路111号是外墙改造、修缮破损管道20251618新县委小区新县委大院是排水系统、水管系统、电路改造、铺砖、充电桩等212165109、2合计951723十、保障措施（一）加强组织领导，统筹开展工作县政府成立由县长担任组长，分管副县长为执行副组长，县政府办公室、县住房和城乡建设局、县住房保障与房产管理局、县发展和改革委员会、县自然资源和规划局、县委政法委员会、县委宣传部、县委网络安全和信息化委员会办公室、县公安局、县财政局（县金融和财政信息中心）、县市场监督管理局、县人力资源和社会保障局、县社会保险服务中心（县医疗保险服务中心）、县统计局、县综合行政执法局、国家税务总局屯昌县税务局、县信访接待中心、中国人民银行屯昌支行等相关部门主要负责人为成员的屯昌县房地产平稳健康发展城市主体责任制工作领导小组（以下简称领导小组），领导小组负110、责指导与统筹推进本规划的实施。领导小组下设办公室在县住房保障与房产管理局，县住房保障与房产管理局主要负责人兼任办公室主任，办公室负责相关工作的协调与执行。（二）明确部门职责，建立协作机制在领导小组的领导下，建立和完善住房市场平稳健康发展联席会议制度，研究提出土地、金融、财税、住房保障、住房租赁、市场管理、舆论引导等方面政策措施，加快建立屯昌住房市场平稳健康发展的长效机制，保持政策的连续性和稳定性。建立完善相关部门的协作机制，加强县级和乡镇规划建设管理职责，及时沟通信息，加强政策制定和实施的协调配合，推动各方面的政策措施和改革举措形成合力、落到实处，齐心协力完成本规划确立的各项目标和任务。同时，111、强化对住房城乡建设重点行业和领域的跟踪监测和分析评估。推进行业统计工作与业务管理的深度融合，定期对规划主要指标完成情况开展检查，对规划实施情况进行评估并适时调整。加强涉及住房城乡建设领域改革发展全局的经济政策、行业政策、地区政策的研究和储备，精准施策。（三）加大财政投入，优化金融支持加大财政资金投入力度，并形成稳定的财政支持长效机制。加大对安居型商品住房等方面的财政资金投入，形成稳定的财政支持机制。深化落实住房相关税收政策。落实保障性住房税收优惠和差别化的住房税收政策，支持合理的自住需求，抑制投资投机性需求。落实好各项税收政策，支持和促进住房租赁市场与居住类物业服务行业的健康发展。完善保障性住112、房的金融支持，积极引导银行信贷、保险资金、住房公积金、企业年金和其他资金参与保障性住房建设与运营。探索并优化调整PPP模式、REITs产品在保障性住房项目中的运用。加强住房金融管理，提高住房金融服务水平，发挥金融对居民合理自住购房支持作用。完善住房金融宏观审慎管理，加强商品住房交易资金来源监管。根据市场变化，适时调整住房金融相关政策，完善差别化住房信贷政策，严格限制信贷流向投资投机性购房，促进本县住房市场平稳健康发展。鼓励银行业金融机构优化信贷结构，加大对住房租赁企业信贷支持力度，同时积极开发创新产品为住房租赁企业提供融资支持。（四）制定供应计划，落实住房用地结合本县住房发展规划和年度建设计划113、实行住房用地总量和计划管控，并实行住房类型分类管理及其对应住宅用地供应年度计划，按照需求和时序安排各类住房土地供应。完善住宅用地出让方式，加大力度盘活存量建设用地。鼓励存量商品住宅用地或在建商品住宅项目转型发展为安居型商品住房、其他产业项目、商业、办公等经营性住房或租赁住房项目。（五）保障住房质量，强化过程监督依据相关政策法规结合本县实际，落实工程项目建筑节能专项验收制度，同时加强对墙体材料革新和推广节能建筑的组织协调、宣传、执法工作，健全与完善建筑节能管理机构作用，深入实际，检查指导，帮助企业解决实际问题。加强工程建设全过程的监管工作，将禁止使用实心粘土砖，执行建筑节能设计标准等要求纳入规划114、设计、施工、监理、竣工验收、房屋销售等各个环节，形成对工程建设全过程的闭合式监管体系。凡未经专项验收或验收不合格的工程，建设单位不得进行工程项目竣工验收，质量监督机构不得办理竣工验收备案，开发商不得销售、不得交付使用。定期组织开展全县节能建筑专项检查，对全面执行建筑节能设计标准落实情况进行检查，加大对违反建筑节能强制性标准条文行为的处罚力度，确保节能设计标准真正落实。（六）优化政务环境，提升服务水平加强诚信政府、法治政府建设，打造服务型政府，建立与完善住房发展公共服务平台。加快推进工程建设项目审批制度改革，推进“极简审批”，营造高效快捷的政务服务环境。围绕简政放权，最大限度取消和下放行政审批115、事项，最大限度减少行政审批自由裁量权，做到放管结合。围绕提高行政效能，规范互联网申报和阳光审批，为企业创造人性化的服务环境和便利化、国际化、法治化营商环境。围绕转变政府职能，强化事中事后监管。加强对委托下放的行政审批事项的监督指导，为工程建设市场各类主体营造公平、公正、规范、诚信的市场竞争环境。（七）加强住房监测，抓好评估考核完善监测评估制度，加强监测评估能力建设，强化对本规划实施情况的跟踪分析和监测，接受县人民代表大会及其常务委员会对规划实施情况的监督检查。及时组织对规划实施情况进行中期评估，引入社会机构参与评估，增强规划评估的准确性和广泛性。完善规划考评体系，将规划的约束性指标纳入到各部门116、各单位综合考评和绩效考核体系。附1屯昌县2021至2025年住房供应计划测算说明以下数据在计算时，考虑到海南自由贸易港带来的人才集聚效应和产业兴旺效应，预计“十四五”期间前来屯昌投资置业和购房的国内外企业、个人会增多，经过专家讨论，对测算结果做适当调整。一、公共租赁住房供应预测根据屯昌县住房保障与房产管理局提供资料，从2008年至2020年9月，屯昌县总共建设公共租赁住房978套，2014年廉租房和公租房并轨，廉租房并轨后纳入公租房管理的有130套（兴民小区），利用棚户区住房转入公租房的有106套（东风小区），另外政府向社会购买廉租房130套（建材城60套，和贵70套），以上合计1344套。截117、至2020年9月底，已分配公租房1178套，剩余136套尚未分配。计划未来五年棚户区住房转入公租房394套；预计未来五年由于原入住公租房家庭条件发生改变，可以腾空出约200套公租房。所以，未来五年屯昌县可供应公共租赁住房约730套（即136套394套200套）。截至2020年9月底，屯昌共受理申请公租房985户，正在进行资格审查和等候中。根据2016-2020年屯昌县申请公租房的户数情况，每年约有270户申请，符合条件通过审批率约为86.8%，即234户。其中，符合条件选择购买安居型商品房的家庭约占50%，最终选择入住公租房的约为117户。由此估算，屯昌县未来五年公租房新增需求套数约为585套118、。再根据目前轮候者中预计通过审核户数约854户，最终选择入住公租房的约427户，预计未来五年屯昌县公租房总需求约为1012户（即585户+427户）。考虑到海南自贸港建设带来的人才集聚效应和产业兴旺效应，通过专家讨论，调整为1200套。为平衡需求，未来五年屯昌县需供应公共租赁住房约1200套，除去前面测算的现实供给730套，需新增供给约470套，供应方式可以是新建或政府购买。根据海南省公共租赁住房建设标准，户均建筑面积不超过60平方米,2021至2025年，屯昌县公共租赁住房供应量约为1200套（其中新增供应约470套），建筑面积约为7.2万平方米（其中新增供应约2.82万平方米）。二、市场化119、租赁住房供应预测参照2018年住房和城乡建设部政策研究中心编制的海口市房地产市场调控长效机制研究成果，全省城镇租赁住房人口比重约为17.11%（其数据来源于海南1%人口抽样调查）。根据屯昌县城镇人口发展历史和现状进行分析，每年城镇常住人口增长约3700人（主要有进城务工、外来务工、大中专毕业生返乡和候鸟人员，以及引进人才、新招录公务员等），由此估算未来五年全县城镇常住人口增加约1.85万人。考虑到海南自贸港建设带来的人才集聚效应和产业兴旺效应，同时考虑到流动人口的租房需求，通过专家讨论，将计算基数调整为3.7万人。根据海南省城镇租赁住房人口比重17.11%，按租房户均人口1.5人算，预计未来五120、年屯昌县租赁住房需求约为4300套（经专家讨论微调取整），其中大约20%可申请公租房或购买安居型商品住房，由此市场化租赁住房需求约3450套（由木色湖畔项目建设供应312套，其余3138套由城镇居民提供可租赁房源），按照户均60平方米的标准，建筑面积约为20.7万平方米。综上，2021至2025年，屯昌县需供应市场化租赁住房约3450套，总建筑面积约20.7万平方米。屯昌县人口历年净增长数据内容2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年近五年平均一、按常住人口统计本地常住总人口（万人）25.8226.0226.2126.3626.4926.6726.852121、7.15 1、按城乡结构分类 城镇常住人口10.43 10.82 11.18 11.57 11.90 12.31 12.67 12.85 乡村常住人口15.39 15.20 15.03 14.79 14.59 14.36 14.18 14.30 2、按年龄结构分类 0-14岁人口5.73 5.77 5.81 5.85 5.88 5.92 5.96 15-64岁人口17.80 17.94 18.07 18.16 18.25 18.37 18.49 65岁以上人口2.29 2.31 2.33 2.35 2.36 2.38 2.40 本地常住人口增长数（万人）0.20 0.19 0.15 0.13 122、0.18 0.18 0.17 1、按城乡结构分类 城镇常住人口增长人数0.39 0.36 0.39 0.33 0.41 0.36 0.37 乡村常住人口增长人数-0.19 -0.17 -0.24 -0.20 -0.23 -0.18 -0.20 2、按年龄结构分类 0-14岁人口年增长人数0.04 0.04 0.04 0.03 0.04 0.04 0.04 15-64岁人口年增长人数0.14 0.13 0.10 0.08 0.12 0.12 0.11 65岁以上人口年增长人数0.02 0.02 0.02 0.01 0.02 0.02 0.02 本地常住人口增长率0.77%0.73%0.57%0.123、49%0.68%0.67%0.63% 1、按城乡结构分类 城镇常住人口增长率3.74%3.33%3.49%2.85%3.45%2.92%3.21% 乡村常住人口增长率-1.23%-1.12%-1.60%-1.35%-1.58%-1.25%-1.38% 2、按年龄结构分类 0-14岁人口年增长率0.73%0.64%0.62%0.54%0.72%0.63%0.63% 15-64岁人口年增长率0.79%0.74%0.53%0.46%0.66%0.67%0.62% 65岁以上人口年增长率0.77%0.84%0.80%0.61%0.68%0.79%0.74%二、按户籍人口统计（一）本地户籍总人口（万人）124、30.7731.3531.0130.8730.5930.7730.91 本地户籍总户数（万户）8.959.259.239.169.259.329.32 户均人数（人）3.443.393.363.373.313.303.323.34 1、按城乡结构分类（万人） 城镇户籍人口10.5910.7210.527.688.598.929.29 乡村户籍人口20.1720.6320.4923.1922.0021.8521.63备注:资料来源于海南省统计局数据发布的统计年鉴历史数据分析结论:1、屯昌市历年常住人口基本持平，呈微量增长，年均人口增长约1700人，年均增长率0.63%。2、城镇化进程缓慢进行中，125、乡村常住人口逐年微量转入城镇常住人口群；3、城镇常住人口缓慢增长，年均增加约3700人，年均增长率3.21%，大于屯昌市总常住人口的增长幅度。增长原因主要来源于：（1）城镇化进程带来的乡村人口转为城市人口；（2）外地人员来工作定居；（3）人口自然增长。依据历史数据推测十四五规划期间屯昌县城镇人口净增长单位:万人年份按照历史年均人口增长率推算按照历史年均人口 增长数推算人口数净增加人口数净增加2021年末13.930.432913.780.372022年末14.380.446814.150.372023年末14.840.461114.520.372024年末15.310.475914.890.3126、72025年末15.800.491115.260.37规划期合计人口增长2.312.311.851.85年均增加人口数量0.460.460.370.37备注:未考虑政策性引进人才人数三、安居型商品住房供应预测安居型商品住房主要满足符合条件的本县居民家庭、引进人才和基层教育、医务人员基本住房需求，主要面向无房或人均住房面积未达到屯昌县平均水平的居民家庭、引进人才和基层教育和医务人员销售。自2008年至今，屯昌全县建设经济适用房5604套，已分配5603套；建设限价商品房1488套，已分配1486套。前期屯昌县保障性住房工作力度较大，符合条件人员的住房需求已基本满足。2014年之后，屯昌县不再建设127、保障性住房，造成新录入的财政供养人员和企业管理人员等均无法购买保障性住房。结合未来需求，经屯昌县住房保障与房产管理局提供相关数据和专家讨论，“十四五”期间屯昌县需供应安居型商品住房约为1100套。根据屯昌县住房保障与房产管理局提供的全县基层教师和基层医务人员住房情况，目前尚有1095户有购买安居型商品住房的需求，预计实际购买家庭大约占60%，约700套；剩余约400套可用于解决财政供应人员、企业管理人员等符合条件的住房困难家庭需求。综上，2021至2025年，屯昌县需供应安居型商品住房规模约为1100套，按照110m2每套测算，建筑规模约为12.1万m2。四、市场化商品住房供应预测在海南实施全128、域限购的政策背景下，主要考虑省内和省外符合条件的购买市场化商品住房的需求。为摸清需求，课题组于2020年6月开展问卷调查工作，在屯城、坡心、枫木等3个镇随机发放300余份问卷。根据问卷调查结果，在符合条件的购买者中，市场化商品住房净需求约占比9%。根据前文测算，到2025年屯昌县城镇常住人口约15.26万人，故预计未来五年屯昌县市场化商品住房需求人口约为1.37万人，按购房户均人口2.5人算，预计未来五年屯昌县市场化商品住房需求套数约为5400套（经专家讨论微调取整）。户均面积按照100m2，则总建筑面积约为54万m2。按屯昌住房保障与房产管理局提供的去化周期测算，2020年末预计有库存约14129、万平方米，约合1400套。所以，未来五年屯昌县需新增市场化商品住房供应约4000套。综上，2021至2025年，屯昌县需供应市场化商品住房量约为5400套（其中新增4000套，库存1400套），总建筑面积约为54万平方米（其中新增供应约40万平方米）。五、总结屯昌县2021-2025年规划期间，县内城镇居民住房供应约11150套（约94万平方米），其中，公共租赁住房供应约1200套（约7.2万平方米）、市场化租赁住房供应约3450套（约20.7万平方米）、安居型商品住房供应约1100套（约12.1万平方米）、市场化商品住房供应5400套（约54万平方米）。整体按照容积率1.72的标准，根据新增130、住房总建筑面积75.62万平方米，计算2021年-2025年供应土地约为43.97公顷。规划期（2021-2025）屯昌县城镇居民住房供应一览表住房类型供应套数(套)建筑面积（万m2）建筑面积占比（%）套数占比（%）公共租赁住房1200（新增470）7.2（新增2.82）7.66(新增3)10.76（新增4.22）市场化租赁住房345020.722.0230.94安居型商品住房110012.112.879.87市场化商品住房5400（新增4000）54（新增40）57.45（新增42.55）48.43(新增35.87)合计1115094100100附2上位规划与相关规划方案解读一、屯昌县总体规131、划（空间类2015-2030）（一）总体定位屯昌县总体战略定位为：生态循环农业示范县、南药养生观光旅游区。 （二）发展目标2030年，建成全国可持续城乡融合发展与农业创新示范区。综合经济实力提升，推动一二三产融合发展的产业体系完善，以丘陵地区特色化体验式旅游和国际文化与农业科技实践交流融入区域发展的格局已逐步形成并不断强化，区域地位和城市发展的专业化程度不断提高。县域城乡融合的空间结构形成，实现基本城乡公共服务均等化，人民生活水平和幸福指数稳步提升，建成普惠民生的优教、健康、养老、安居、平安保障体系，广大群众共享发展成果。初步实现农业现代化、城镇化、新型工业化、信息化和绿色化五化协同发展。（三132、）城市定位1.城市性质屯昌县城城市性质为：海南省热带生态循环农业创新服务专业化城市，山水田园休闲养生城市。2.城市职能海南省热带生态循环农业专业化服务中心、海南中部重要的特色农产品深加工基地、海南中部重要的休闲旅游与健康养生服务基地、县域政治、经济、文化与教育中心。（四）区域网络实施创新驱动发展方式，加强与海口在生态化农业科技转化和实践方面的产业合作，并寻求以特色化体验式旅游补充完善海口旅游业发展，产业全面对接海口，使屯昌成为海口在农业生态化科技创新和体验式旅游发展两方面的功能延伸。同时，做强农产品加工业，并有选择的承接由海口迁出的特色化农产品加工业等产业，强化自身产业体系。以民间特色文化（油133、画、武术、山地自行车赛事）和生态循环农业实践为主线，以丰富博鳌国际文化交流与经济合作内涵为依托，强化琼海-博鳌国际交往功能，提升屯昌自身国际知名度。加强与儋州-洋浦港的货运交通联系，促进屯昌加工物流业快速发展。（五）新型城镇化优化形成“一轴一心多点”的城镇体系空间结构，促进北部文旅养生核心、中部综合服务核心和南部休闲度假核心极化发展。全面提升县城区北部生态科技新城和各产业小镇的就业吸纳能力和收入带动能力，促进县域农业转移人口向县城区、中心镇、重点镇集中，实现本地城镇化。促进符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民，实现人的城镇化。尊重农民进城或留乡的自主选择权，切实保护好农民承包地、宅基地等134、合法权益。人口总量预测。县域户籍人口2020年不超过35万人，2030年不超过40万人；县域常住人口2020年不超过31.5万人，2030年不超过40万人。城镇化水平及规模。按户籍人口统计口径，2020年非农人口比重为50%，不超过17.5万人；2030年非农人口比重为70%，不超过27.9万人。按常住人口统计口径，2020年城镇化率达到58%左右，城镇人口不超过18.23万人；2030年城镇化率达到70%左右，城镇人口不超过27.9万人。城镇公共服务水平。城镇常住人口保障性住房覆盖率达到23%以上。城镇资源环境高效利用。至2020年城镇绿色建筑占新建建筑比重不低于50%，城镇建成区绿地率不低135、于40%。（六）开发功能区县域开发功能区包括“城镇功能区、旅游度假功能区、基础设施功能区、乡村功能区”四类。屯昌县开发功能区面积及比例表空间类型2014年2020年2030年建设用地面积（平方公里）占县域面积比例（%）建设用地面积（平方公里）占县域面积比例（%）建设用地面积（平方公里）占县域面积比例（%）城镇功能区26.622.1626.842.1942.973.51乡村功能区37.403.0634.682.8230.672.51旅游度假功能区1.560.214.230.356.780.55基础设施功能区4.530.3711.170.9113.531.11其他开发用地10.460.8515.4136、91.2617.891.46开发功能区合计80.576.6592.417.45111.849.14县域面积1224（资料来源：屯昌县总体规划（空间类2015-2030）二、屯昌县国民经济和社会发展第十四个五年规划屯昌县国民经济和社会发展第十四个五年规划（简称“十四五”规划）的初步思路已经基本形成，其中与住房发展有关的内容如下：（一）基本战略思路1.紧扣屯昌在全省自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设中的战略定位和产业发展方向，形成“优环境、补短板、调结构、促提升”的发展基本思路。2.全力推进“两大战略”。坚持围绕产城融合和全县域循环农业两大发展战略，打造全国产城融合示范区和生态循环农业示范县“137、双示范”建设，把“双示范”的红利真正能够转换为实效。3.按照省级“南北两极带动、东西两翼加快发展、中部山区生态保育”发展格局，将我县重点打造成生态文明核心试验区，因地制宜发展热带特色高效农业、旅游文化产业等绿色经济。（二）重点产业发展1.大力发展生态循环农业，推进农业发展方式转变，带动高效农业发展。围绕“一控两减三基本”基本目标，结合实际推进种养结合的循环发展模式，引进农业企业重点推进黑猪、椰子、槟榔等产业发展，推进种养殖小区产业化、集约化统一经营管理。2.面向东南亚中药市场需求，积极招商引进国内外知名制药企业，打造形成以太极南药产业为核心的规模化医药产业链。3.打造以养生及城郊型旅游为特点的138、旅游新业态。按照全域旅游发展思路，从“点、线、面”三个层次推进旅游项目建设，大力推进木色湖、加乐潭等重点景区景点提质升级，带动周边旅游资源开发利用，构建以养生旅游、主题公园等城郊型旅游为主打方向的旅游新业态，探索一条特色创新旅游道路。4.为重点地区提供环保型产业配套，按照资源共享、优势互补的原则，增强本地为全岛产业配套服务能力，着力构建能与全省配套融合的现代绿色环保产业体系。5.建设全省建材石材基地。加快推进屯昌县中建农场大月岭矿区东西矿段的采矿权出让工作，统筹全省的建材用石料机制砂生产供应，打造成为全省建材石材基地。（三）社会事业发展1.统筹推进城镇化发展。着力推动城乡融合发展，加快老旧小区139、，棚户区改造，推进新型城镇化建设，确保“十四五”期间全县城镇化发展实现明显进步。2.大力发展医疗卫生事业。结合海南“生态岛、健康岛、长寿岛”品牌形象，将中医药作为医疗卫生产业发展的重要优势，在人均预期寿命，中医治疗康复方面寻求突破，打造全省重要中医药康养中心。3.深入挖掘研究屯昌县经济发展动力不足、产业结构不合理、资源要素瓶颈制约及人才短缺等矛盾和突出问题，提出有针对性的发展理念和任务举措，真正做到补短板、强弱项、惠民生。三、屯昌县产城融合示范区建设实施方案2016年9月26日，国家发展和改革委员会印发关于支持各地开展产城融合示范区建设的通知（发改办地区20162076号），确定了58个产城融140、合示范区，屯昌县产城融合示范区作为我省唯一的产城融合示范区获批建设，并明确其建设的主要任务是“探索一二三产业融合发展有效途径，完善低碳绿色循环发展体制机制”。（一）基本情况屯昌县产城融合示范区位于老县城以北，南起八一西路，北至海军村和龙水村，西以海屯高速公路为界，东临环东二路和海榆中线。示范区规划面积25.6平方公里（包括农产品加工基地面积7平方公里），现状工业、商服、住宅、物流等建设用地13577亩，到2030年示范区规划建设用地3.24万亩（含发展备用地9500亩）。示范区内现有2个居委会，7个村委会，涉及16个自然村，2016年末常住人口14053人，户籍人口13783人，其中农村人口8141、645人。（二）总体战略1.建设思路以生态文明建设为引领，以生态循环农业为基础，以农副产品精深加工业为助推，以旅游商贸、健康养生等现代服务业为支撑，以产业集聚和产城融合为核心，加快推进屯昌县产城融合示范区建设，走出“一产强基、二产助推、三产引领、城为枢纽”的产城融合发展新路子，争创“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的新型城镇化发展实践范例，着力将产城融合示范区打造成环境一流、功能完善、辐射带动能力强的绿色发展产业新城、低碳发展循环产业平台和中部发展特色产业集聚中心。2.建设目标到2025年基本建成绿色发展产业新城、低碳发展循环产业平台和中部发展特色产业中心。产城融合示范区产业实力显著增142、强，经济增长速度高于全省、全县和中部地区平均增长率；区内农村人口成功转型为城镇居民，城镇化率由48%提高到60%以上；带动辐射功能显著增强，成为推动全县特色产业小镇发展、农业人口转移、产业转型升级和引领新型城镇化发展的龙头。（三）住房相关内容1.建设公共配套服务区产城融合示范区划分为公共配套服务、农副产品加工物流、新型产业发展和生态涵养休闲等四个功能区。其中公共配套服务区位于示范区南部靠近县城老城区八一路以北和屯昌大道以南的区域，突出人口集聚功能，主要提供公共配套服务和生活配套服务，重点布局住宅、办公、商业、教育、卫生、文化等公共配套服务设施，着力发展高端生态型房地产、金融、会展、商贸、旅游和143、研发设计等产业。加快城南老城区改造，适度疏散城南老区产业功能，着力增强行政管理、公共服务和市民生活服务等功能，全力支持城北示范区建设。2.打造中部城市高端综合商务服务社区加强绿化、环卫、水电路等配套设施建设，改善现有住宅小区居住环境，加快打造一流高档商务居住社区。进一步完善文化、商业、娱乐、休闲、餐饮等配套服务设施建设，全面提升示范区南部公共服务配套区宜居宜业水平。以“双创”工作为契机，有计划地对老城区实施改造，提升整个县城的规划建设水平。四、屯昌大健康产业发展规划（2019-2030）（一）战略目标1.总体目标。依托“南药之乡”的自然资源优势，打造“健康屯昌”品牌，全面建成以“特色中医养疗中144、心，南药种植示范中心，智慧健康管理中心，特色产业小镇发展示范中心，体育休闲旅游示范中心，健康养生养老中心”为标志的大健康全产业链体系，突出南药种植在全省的领导地位，确立中医诊疗在中部的核心地位，争取在中医药出口、康复养生、智慧健康管理等领域居于全省的前列地位。2.阶段目标。到2025年，大健康产业增加值突破20亿元。建设至少5个南药种植基地、5个有机农业种植养殖基地、建成3-5个康复产业基地，至少3个康养特色示范小镇（呼吸小镇、温泉小镇、康复小镇等），年产值过亿元的企业15家以上，年产值突破5亿元的企业达到3家以上，形成3个以上具有全省或全国影响力的大健康产业基地（南药、中医、康复、健康食品）145、。（二）重大项目1.屯昌中医院迁址及升级改造工程到2025年，初步建成“中医特色突出、综合服务功能强、专科优势明显的现代化三级中医院”。中医院学科建设完善，重点专科突出，重点科室具备学科带头人，医疗团队梯队合理。2.太极集团大健康产业战略示范工程制药行业龙头企业太极集团在屯昌的投资项目覆盖一二三产业，带动屯昌的中药种植业、养殖业、医药商业、物流配送、制药和医养产业等大健康相关行业的发展。3.乌坡南药温泉养生休闲度假旅游示范工程打造屯昌唯一的南药温泉养生休闲度假旅游示范中心，带动屯昌大健康产业发展。4.康复基地建设工程（1）太极国际康复理疗基地。以太极爱心中医院、太极爱心康复医院、养生康复公寓、146、太极世界理疗城及健康养生论坛酒店等为核心，打造国际康复理疗基地，并在此基础上打造康复小镇。（2）文赞洋呼吸康复基地。联合上海健康医学院等医学院校，设立以护理学、健康服务与管理、康复治疗学、临床医学（全科医生）、康复物理治疗、数据科学与大数据技术等为主要方向的大健康人才培养基地。（3）青奥温泉康复养生基地。利用温泉、南药和无污染自然环境重点建设针对中老年人慢性风湿病、类风湿病、关节炎、骨质疏松症、皮肤病、贫血等疾病的疗养康复中心，同时围绕温泉周边山岭建设山地自行车体验道和森林露营地，打造特色运动康复基地。（4）木色湖高端运动康复基地和国家运动健康示范区。针对高端康养疗养人群，引进国际知名康养和健147、康管理机构，打造木色湖高端运动康复基地。建设集水上、空中、地面运动三位一体的立体化休闲娱乐设施，如水上乐园、飞机跑道、直升机停机坪、木色湖自行车运动主题公园等，打造高端体育休闲基地，争取成为国家运动健康示范区。附3屯昌县住房发展风险问题与解决对策一、住房发展过程中存在的问题（一）不规范使用土地的历史遗留问题。“美林湖国际度假社区”利用旅游用地（但出让年限为70年）建设商品住宅，带来规划报建和销售不一致的问题，造成无法办理不动产权证，同时，因容积率差异造成上交税率不一致。“天湖半岛”项目利用非住宅建设用地违规建设住宅，无法办理改变土地用途手续。（二）未按规划许可违规建设的问题。“伟业氧立方”项目148、已合法取得土地，已报建设工程规划许可，但未按建设工程规划许可要求建设，存在建设面积超容问题。（三）专项验收问题。部分项目因施工等单位不配合或不提供相关资料，导致规划、质量、消防、人防、园林等专项验收未完成（涉及项目：万兴壹号）。（四）网签备案问题。部分项目未取得预售许可违规销售，或因政策调整，无法办理网签备案（涉及项目：木色香城）。（五）司法查封问题。部分开发企业出现资金链断裂或债权债务纠纷等，导致司法查封，无法正常办理商品房备案（涉及项目：龙城天地）。（六）物业管理问题。“候鸟”小区现场投票人数不够，难以成立业主委员会涉及项目：天悦花园A地块（南洋广场小区）、伟业氧立方。二、住房发展风险问题149、原因分析（一）部分问题属于历史遗留问题，涉及面广大、案情较复杂，处理的难度较大。（二）各职能部门之间的通力合作还不够，信息共享不及时。（三）当前的政策规定难以适用于部分问题的解决等。三、住房发展风险防范与解决对策（一）加强各部门之间的信息共享和协同合作，形成联动机制。（二）继续加强房地产行业不稳定问题的排查研究。（三）继续针对排查出来的问题逐一研究，拿出解决方案并争取化解。落实关于全省房地产行业不稳定问题分类处置措施的指导意见，依法依规解决有关问题。比如，依据相关法律法规，对部分违法违规项目不予办理土地改变用途用于商品住宅用地审批手续；对部分项目未按照设计方案建设但未超出计容面积部分，进行规划150、影响论证，在未对规划实施影响的前提下，进行方案变更；推动成立业主委员会，由当地政府牵头，住房保障与房产管理局具体指导，居委会、开发商参与，参照指导意见召开业主大会，选举产生首届业主管理委员会，再由业主委员会决定是否更换物业管理公司。（四）切实做好企业与群众的来信来访处理工作，争取维护和解决企业与群众的合法利益与诉求，耐心向企业与群众解释问题处理的依据和进程，确保社会稳定。（五）加大房地产行业的督查检查和违规违法行为打击力度，确保房地产市场健康发展。县综合行政执法局对超容面积进行处罚；部分项目要履行司法程序，由法院判决进行破产重组；对于部分购房业主通过法律途径来维护权益的，要办理退房和退款手续等。