1、【安阳机械厂项目整合营销方案提报安阳机械厂项目整合营销方案提报】开发商：新都世纪房地产开发有限责任公司开发商：新都世纪房地产开发有限责任公司 提提 案：案：LANDO LANDO 朗道朗道日日 期：期：2002009 9年年1010月月1212日日一座大盘与他特有的姿态一座大盘与他特有的姿态项目属性界定项目属性界定市场板块市场板块方案部分方案部分项目形象定位项目形象定位操盘板块操盘板块行销板块行销板块项目属性界定项目属性界定片区环境片区环境区位交通区位交通项目概况项目概况属性界定属性界定 地块临人民大道为电动自行车专业市场、临红星路为万达食品粮油批发市场，档次较地块临人民大道为电动自行车专业市2、场、临红星路为万达食品粮油批发市场，档次较低，片区环境较差；但临近市中心周边生活配套设施完善，市六中、人民路小学、低，片区环境较差；但临近市中心周边生活配套设施完善，市六中、人民路小学、洹水公园、人民公园环伺项目周边。洹水公园、人民公园环伺项目周边。片区环境片区环境市中心市中心市六中市六中人民路小学人民路小学人民人民公园公园洹水洹水公园公园本案本案美丽华广场美丽华广场 临近安阳市中心，临人民大道、东风路城市主干道，距离市中心临近安阳市中心，临人民大道、东风路城市主干道，距离市中心5 5分钟车程，分钟车程，向东向东1010分钟即到京港澳高速，出行便利。分钟即到京港澳高速，出行便利。区位交通区位交3、通项目区位：项目区位：东风路与人民大道交东风路与人民大道交会处会处本案本案人人 民民 大大 道道东东风风路路项目概况项目概况安阳机械厂厂区用地，安阳机械厂厂区用地，具有明显的工业用地特具有明显的工业用地特征还未搬迁，不具备施征还未搬迁，不具备施工条件；工条件；地块被控规的道路分地块被控规的道路分为为10#10#、13#13#、14#14#三个，三个，已取得地块使用权；已取得地块使用权；10#13#14#占地面积：139013总建面积：417348整体规划：25栋高层市中心市中心/纯高层纯高层/大规模项目大规模项目方案重点：项目如何定位？如何运作？项目如何定位？如何运作？属性界定属性界定从项目先4、天条件到后期规划，基本可以确定，我们是首先，看一下我们根植的城市和市场首先，看一下我们根植的城市和市场本资料来自管理资源网本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自管理资源网本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自管理资源网本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自管理资源网本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自管理资源网本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自管理资源网本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自管理资源网本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自管理资源网本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自管理资源网本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自管理资源网本资料来自本资料来自本资料来5、自本资料来自管理资源网本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自管理资源网本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自项目属性界定项目属性界定市场板块市场板块方案部分方案部分项目角色定位项目角色定位操盘板块操盘板块行销板块行销板块市场板块市场板块城市解读城市解读城市经济政策概况城市经济政策概况区域重点个案研判区域重点个案研判客群扫描客群扫描地区中心城市，便利的交通环境，是保证安阳经济高速发展的基础条件。地区中心城市，便利的交通环境，是保证安阳经济高速发展的基础条件。城市解读城市解读安阳安阳 豫北区域性中心城市豫北区域性中心城市安阳6、位于河南省的最北部，地处山西、河北、河南三省交汇点，是豫北区域性中心城市。安阳交通便利，京广铁路纵贯市区，京珠高速，106、107国道贯穿南北。总面积为7413平方公里，市区面积543.6平方公里。现辖一市、四县、四区。全市总人口525万人，市区总人口为101.2万，城市总人口为76万人。中国八大古都之一，有着千年文化积淀。世界文化遗产殷墟所在地、汉字之都、甲骨文之乡、周易的诞生地、上古颛顼帝喾二帝陵墓所在地、隋唐著名的瓦岗寨起义地、岳飞故里、红旗渠精神发源地。安阳安阳 文化古都文化古都城市解读城市解读司母戊大方鼎司母戊大方鼎 出土的甲骨文出土的甲骨文 殷墟宫殿宗庙遗址殷墟宫殿宗庙遗址 城市经7、济政策概况城市经济政策概况 通过分析可以看出，安阳市通过分析可以看出，安阳市20082008年年GDPGDP刚刚突破刚刚突破10001000亿元，经济总量水平不高。但亿元，经济总量水平不高。但增长较快，连续几年保持在增长较快，连续几年保持在15%15%左右，高于全省水平。左右，高于全省水平。（表二）（表二）2004-20082004-2008年年GDPGDP增速比较增速比较河南省河南省安阳安阳（表一）（表一）2004-20082004-2008年安阳年安阳GDPGDP变化情况（亿元）变化情况（亿元）46346355755765665680880810361036城市经济城市经济 （表三）（表三8、）2005-20082005-2008年安阳人均年安阳人均GDPGDP变化情况（元）变化情况（元）居民收入居民收入 安阳市居民人均收入稳步提高，呈逐年上涨态势。人均安阳市居民人均收入稳步提高，呈逐年上涨态势。人均GDPGDP达到了达到了1400014000元，元，基本进入了房地产快速发展阶段。基本进入了房地产快速发展阶段。第二产业为安阳市的主导产业，占总产值的53.8%，城市产业重工化特征明显。冶炼、能源及加工制造业是国民经济的支柱产业，其中河南省最大的钢铁企业河南省最大的钢铁企业安钢则是城市经济的重要支柱安钢则是城市经济的重要支柱。（表二）（表二）20082008年安阳市总产值前五位产业（亿9、元）年安阳市总产值前五位产业（亿元）050100150200250300黑色金属冶炼电力热力生产交通运输设备制造煤炭开采纺织业产业结构产业结构（表一）（表一）20082008年安阳市三产结构年安阳市三产结构 重工业主导的产业结构以及建成区人口密集使得安重工业主导的产业结构以及建成区人口密集使得安阳从城市建筑到城市环境都充满工业化痕迹，以铁西板阳从城市建筑到城市环境都充满工业化痕迹，以铁西板块最为突出。块最为突出。城市印象城市印象城市总体规划确定城市按城市总体规划确定城市按照照“多中心、多组团多中心、多组团”式发式发展，展，重点是以安东新行政中重点是以安东新行政中心向东、向南发展，心向东、向南发10、展，以此拉以此拉大城市框架，加快城市化进大城市框架，加快城市化进程。程。向东向东向向南南中期目标中期目标远远期期目目标标城市规划城市规划安阳安阳腾飞腾飞小结小结:宏观经济总体向好，人们生活水平得到迅速提高，改善居宏观经济总体向好，人们生活水平得到迅速提高，改善居住条件住房需求量大；良好的经济环境有利于刺激房地产住条件住房需求量大；良好的经济环境有利于刺激房地产市场的发展。市场的发展。人们生活水平正在得到迅速提高，对改善居住条件人们生活水平正在得到迅速提高，对改善居住条件的追求迅速膨胀，大量的住宅需求将有待于释放。的追求迅速膨胀，大量的住宅需求将有待于释放。经济利好经济利好政策利好政策利好市场小11、结市场小结市场总体走势分析市场总体走势分析市区住宅 办公楼商业用房其他投资额（万元）344000242475.055646.674788747992数据来源：安阳市统计局0909年上半年房地产开发投资总年上半年房地产开发投资总计计34.434.4亿元亿元;投资以商品住宅为投资以商品住宅为主，约主，约2424亿元；办公物业、商亿元；办公物业、商铺投资之和约铺投资之和约5.25.2亿元。亿元。市场投资状况市场投资状况商品房施工面积（万m2）611.77新开工面积（万m2）208.65 近几年，商品房开工建设面积不断加大，随着城市化建设的推进，房地产发展将进近几年，商品房开工建设面积不断加大，随着城12、市化建设的推进，房地产发展将进 入高速发展阶段，未来市场空间广阔，开发规模将继续扩大。入高速发展阶段，未来市场空间广阔，开发规模将继续扩大。商品房销售面积（万m2）108.13商品房销售额（万元）220400数据来源：安阳市统计局市场开发状况市场开发状况年度施工面积（万）2002年116.472003年145.772004年183.482005年230.672006年334.622007年505.39 0909年上半年整体市场开发建设年上半年整体市场开发建设 安阳近几年商品房价格呈缓慢上升态势，相比国内其他城市安阳市场处于良性健康安阳近几年商品房价格呈缓慢上升态势，相比国内其他城市安阳市场处于13、良性健康的发展状态；的发展状态；0909年年1-91-9月安阳市区住宅均价月安阳市区住宅均价2320.742320.74元元/,与去年同比增长与去年同比增长8.86%8.86%，9 9月份月份单月均价更是达到了单月均价更是达到了26972697元元/。数据来源：市调、安阳房管局成交价格走势成交价格走势20092009年年1 19 9月安阳市商品房销售价格走势月安阳市商品房销售价格走势 0909年年1-81-8月安阳市商品房成交月安阳市商品房成交63.8363.83万计，其中住宅成交万计，其中住宅成交5959万计；其他物业成交共万计；其他物业成交共计计4.774.77万；月均成交面积约万；月均成14、交面积约7.47.4万平米。万平米。数据来源：年鉴、市调、安阳统计局销售面积分析销售面积分析数据来源：年鉴、市调、安阳统计局0909年年1-81-8月安阳市商品房成交月安阳市商品房成交51755175套计，其中住宅成交套计，其中住宅成交46414641套计；其他物业成交共计套计；其他物业成交共计534534套，住宅月均成交套数为套，住宅月均成交套数为580580套。套。销售套数分析销售套数分析多层建筑所占比例逐年递减多层建筑所占比例逐年递减,高层建筑显著增加，市场由原来纯多层供应过渡到高层建筑显著增加，市场由原来纯多层供应过渡到高层为主流高层为主流+少量小高层产品。少量小高层产品。数据来源：市15、调、规划部门网站建筑类型建筑类型从从0909年上半年商品房成交户型面积来看，三房成交比例提升至年上半年商品房成交户型面积来看，三房成交比例提升至85%85%，其中，其中90-11090-110小三小三房占房占38%38%，110-130110-130三房占三房占47%47%，110110130130将是将是09091010年绝对的市场主流接受面积。年绝对的市场主流接受面积。数据来源：统计局、安阳房管局户型去化户型去化目前，大部分项目户型没有特色，基本上是在保证南北通透的基础上，户型面积的目前，大部分项目户型没有特色，基本上是在保证南北通透的基础上，户型面积的按比例缩放；许多户型在设计中没有考虑16、因浪费面积过大造成总价偏高，直接会影按比例缩放；许多户型在设计中没有考虑因浪费面积过大造成总价偏高，直接会影响销售速度的后果；响销售速度的后果；户型设计户型设计凯龙国际凯龙国际户型面积128两房，仅将各功能空间按比例放大，产品设计无新意。赛格赛格凯悦华庭凯悦华庭户型进深较长，客厅空间不好利用，居住舒适度较差。书香园书香园86两房，设计存在严重缺陷，我是采光问题严重。市面上大部分项目外立面基本以灰色和砖红色两大色系为主；香榭丽舍新古典的欧式建市面上大部分项目外立面基本以灰色和砖红色两大色系为主；香榭丽舍新古典的欧式建筑风格和京林筑风格和京林 中央公园现代主义建筑风格，在安阳市场上引起了广大客户的17、关注。中央公园现代主义建筑风格，在安阳市场上引起了广大客户的关注。立面风格立面风格兴安兴安香榭丽舍香榭丽舍京林京林中央公园中央公园绝大部分项目规划无特色，园林规划形同虚设，只是简单的房屋排列；兴安绝大部分项目规划无特色，园林规划形同虚设，只是简单的房屋排列；兴安 香榭香榭丽舍和以京林为首的东区项目在社区景观打造上赢得了消费者的亲睐，为项目价丽舍和以京林为首的东区项目在社区景观打造上赢得了消费者的亲睐，为项目价值的提升加力不少。值的提升加力不少。景观设计景观设计兴安兴安香榭丽舍香榭丽舍京林京林中央公园中央公园 高层建筑是市场主流，高层建筑是市场主流，110110130130三房是主力户三房是主力18、户型；但户型需要创新，建筑立面、景观设计等成型；但户型需要创新，建筑立面、景观设计等成为项目品质的重要指标；为项目品质的重要指标；产品特征产品特征价格表现价格表现销售情况销售情况市场总结市场总结 市场月均去化市场月均去化580580套，按照安阳市场套，按照安阳市场2020个在售项目个在售项目推算，每个项目去化不到推算，每个项目去化不到3030套。市场销售不温不火。套。市场销售不温不火。市场销售价格呈稳步攀升态势，市场销售价格呈稳步攀升态势，销售价格有进一步上涨空间。销售价格有进一步上涨空间。区域市场重点个案研判区域市场重点个案研判开发区板块开发区板块 安东板块安东板块 洹水板块洹水板块 铁西板19、块铁西板块中央公园香格里拉滨河国际书香雅居华强城桑堤亚纳香榭丽舍榕树湾家天下枫林水郡凯龙国际文竹苑运动城上城公馆书香园中心板块中心板块天域国际板块综述：板块综述：安阳重工业片区，安钢以及其下游产业的覆盖，使得片区内人口密度大，区域住宅需求较大，市场供应量较多。铁西板块铁西板块依托资源配套齐全/交通便利产品形式及创新多层、小高层产品线丰富；一直以来安钢等大型企业的家属住宅持续发展，因工作的缘故，需求会长期存在，但真正有品质的项目少，没有提升整体区域形象，创新程度仍停留较初级的阶段客户特征基本为安钢及其下游产业的企业员工，少量周边县镇的进城客户。价格区间区域小高层价格在25003000元/代表楼盘20、枫林水郡、福源运动城等安东板块安东板块洹水板块洹水板块铁西板块铁西板块开发区板块开发区板块中心板块中心板块铁西铁西板块板块铁西板块代表楼盘铁西板块代表楼盘项目位置：殷都区文峰大道西段钢花路两侧开发商：河南贞元地产占地面积：1000亩，总建筑面积约80万平方米，容积率：1.2绿化率：45%建筑规划：一期以多层为主，二期辅以少量小高 层住宅，三期为综合体，有住宅、酒 店、办公楼等主力户型：80-110两房，130-160的三房，220-260的复式销售情况：目前正在销售三期住宅研判：研判：千亩大盘，规模大；千亩大盘，规模大；项目靠近安钢，享有成熟生活圈，配套齐项目靠近安钢，享有成熟生活圈，配套齐全21、；全；丰富的产品线和贞元品牌影响力是本项目丰富的产品线和贞元品牌影响力是本项目成功的重要原因。成功的重要原因。铁西板块代表楼盘铁西板块代表楼盘项目位置：安钢大道体育中心西侧 开发商：福源置业占地面积：60亩，总建筑面积约12万平方米，建筑形态：小高层、高层建筑规划：2座25F,5座23F，4座20F和4座11F容积率：3.0绿化率高达45%主力户型：主力户型：100100两房，两房，108-136108-136三房三房销售价格：均价销售价格：均价27002700元元/销售情况：目前处于排卡认购阶段销售情况：目前处于排卡认购阶段研判：研判：安钢大道运动型社区，独享体育资源，打安钢大道运动型社区，22、独享体育资源，打造运动健康型社区。造运动健康型社区。购买客群主要以安钢职工、周边二次置业购买客群主要以安钢职工、周边二次置业的老师、私营业主等的老师、私营业主等 板块综述：板块综述：依托安阳河资源和厚重的历史人文资源，是最早出现高尚居住产品的板块，随着城市发展政策导向性，该区域发展后劲不足，市场产品供应量较小。洹水板块洹水板块依托资源依托资源洹河景观资源/配套普通/交通便利产品形式产品形式及创新及创新以小高层产品为主，有影响力的项目少，产品创新程度仍停留在较初级的阶段；客户特征客户特征聚集了早期的高端客户，以私营老板、公务人员居多；价格区间价格区间区域小高层销售价格区间在32003600元/之23、间代表楼盘代表楼盘 兴安香榭丽舍、滨河国际、天域国际等安东板块安东板块洹水板块洹水板块铁西板块铁西板块开发区板块开发区板块中心板块中心板块洹水洹水板块板块位置：东风路与永安街交汇处东北角开发商：兴安投资置业（河南）有限公司占地面积：56亩，总建筑面积：8万平方米建筑形态：高层、多层、小高层建筑规划：12栋小高层总套数：588户主力户型主力户型/128-155/128-155三房两厅两卫三房两厅两卫销售价格：销售价格：36003600元元/销售情况：小区现为现房，销售情况：小区现为现房，0808年年8 8月份交房月份交房户型户型面积面积套数套数三室两厅一卫124.72-128.0140三室两厅一24、卫+阁楼 201.74-202.646三室两厅两卫128.84-155.53262三室两厅两卫+阁楼163.84-254.2924四室两厅两卫181.06-196.5240四室两厅两卫+阁楼285.2-290.34 合计：376户洹水板块代表楼盘洹水板块代表楼盘户型配比户型配比代表楼盘：兴安代表楼盘：兴安香榭丽舍香榭丽舍位于市中心，享有成熟生活圈，配套齐全；位于市中心，享有成熟生活圈，配套齐全；欧式建筑风格，设计突出尊贵感；欧式建筑风格，设计突出尊贵感；户型设计出彩，引入了入户花园概念；户型设计出彩，引入了入户花园概念；位置：北关区盘庚街中段（原针织厂）开发商：安阳蓝景森置业有限公司占地面积：25、3.2万，总建筑面积：4.7万建筑规划：11栋板式纯小高层总套数：220套容积率：1.86 绿化率42%主力户型：主力户型：150-180150-180三房，三房，240-260240-260的楼的楼 中楼复式中楼复式销售价格：销售价格：33003300元元/销售情况：销售率约销售情况：销售率约70%70%洹水板块代表楼盘洹水板块代表楼盘代表楼盘：滨河国际花园代表楼盘：滨河国际花园安阳首座国际化亲水生态住宅；安阳首座国际化亲水生态住宅；复式单位首层客厅挑高米复式单位首层客厅挑高米；售价适中，剩余户型大，总价高，销售速度慢。售价适中，剩余户型大，总价高，销售速度慢。主力户型主力户型实景照片实景照26、片洹水板块代表楼盘洹水板块代表楼盘位置：红旗路北段（原电池厂）开发商：河北邯郸博地房地产开发公司 占地面积：104亩（安阳原电池厂改造）总建筑面积：16万 建筑形态：高层、多层、小高层总套数：总套数：16001600套套 主力户型：主力户型：110-130110-130三房三房销售价格：销售价格：32003200元元/销售情况：销售情况：0808年年1010月份开始销售，计划本月份开始销售，计划本月底正式开盘。开盘之前做过的优惠活动有月底正式开盘。开盘之前做过的优惠活动有5 5千抵千抵1 1万、万、6 6千抵千抵1 1万、送暖气、天然气初装万、送暖气、天然气初装费等。费等。主力户型主力户型销售27、中心销售中心板块综述：板块综述：安阳传统商业、行政、居住综合区，商业氛围浓，公共配套成熟，生活便利度高，土地储备量稀少。区位优势明显，配套完善，但规模小。区位优势明显，配套完善，但规模小。中心板块中心板块依托资源依托资源老城中心，配套齐全、交通便利产品形式产品形式及创新及创新由于土地成本高，基本以高容积率的高层为主，主打户型为居家型大户，产品没有创新；客户特征客户特征客户阶层面较广，主力为私营业主和企事业单位工作人员价格区间价格区间区域均价在3500-3700元/平米代表楼盘代表楼盘书香园、家天下、榕树湾等安东板块安东板块洹水板块洹水板块铁西板块铁西板块开发区板块开发区板块 中心板块中心板块中28、心中心板块板块位置：人民大道121号(六中对面)开发商：河南省安阳广厦房地产开发有限责任公司占地面积：30亩 总建筑面积：7.41万万平方米绿化率：37%建筑形态：5栋25F高层,2层商业裙楼；总套数：875户停车位：地下车库284个主力户型：主力户型：38385454小户型、小户型、150150左右三房左右三房销售价格：销售价格：37003700元元/销售情况：项目现已盖到销售情况：项目现已盖到1313层，暂无预售证，预计层，暂无预售证，预计 20102010年年9 9月份交房，一次可优惠，按揭月份交房，一次可优惠，按揭 无优惠无优惠户型户型面积（）面积（）套数套数一室一厅38.36-54.29、62 276两室一厅72.01-79.58161两室两厅85.10-101.74138三室两厅109.58-125.3969 148.29-163.03207合合 计计851851户型配比户型配比中心板块代表楼盘中心板块代表楼盘代表楼盘：书香园代表楼盘：书香园项目位于市中心，享有成熟生活圈，配套项目位于市中心，享有成熟生活圈，配套齐全；一层多户，居住舒适度较差。齐全；一层多户，居住舒适度较差。主力户型主力户型立面效果立面效果立面效果立面效果位置：紫薇大道与东工路交汇处向东50米 开发商：安阳市豫大房地产开发有限公司总占地：2.83万平方米，总建筑面积6.4万平方米容积率：2.2，绿化率40%规30、模：本项目共分二期，其中一期多层2栋 小高层3栋 高层2栋 共488套 总户数1588户，其中一期488户，二期1100户主力户型：主力户型：78-10778-107平米两房，平米两房，117-146117-146三房；三房；销售均价：销售均价：35003500元元/销售情况：可直接签合同，准现房，销售过半；销售情况：可直接签合同，准现房，销售过半；0909年年1212月月3131日交房。日交房。中心板块代表楼盘中心板块代表楼盘代表楼盘：家天下代表楼盘：家天下项目位于市中心，享有市中心成熟生活配套，但项目位于市中心，享有市中心成熟生活配套，但项目整体形象低端，案场管理混乱。项目整体形象低端，案31、场管理混乱。主力户型主力户型项目总平项目总平位置：安阳机床厂北街；开发商：河南省金盛置业有限公司总占地：62亩，总建筑面积：12万平方米容积率：2.12，绿化率42%规模：本项目共分二期，其中一期多层14栋小高 二层暂没有规划总户数：668户主力户型：主力户型：125-160125-160平米三房，平米三房，168-200168-200平米复式平米复式销售均价：销售均价：37003700元元/销售情况：目前销售达销售情况：目前销售达80%80%，剩余户型偏大，去，剩余户型偏大，去 化速度慢。化速度慢。中心板块代表楼盘中心板块代表楼盘研判：研判：市中心物业，具品质感的欧式中高端社市中心物业，具品32、质感的欧式中高端社区；但项目整体规划布局死板，景观打区；但项目整体规划布局死板，景观打造一般。造一般。板块综述：板块综述：安阳新兴产业新区，生活配套不成熟，市民对板块有一定的区域抗性，但城市向南发展的利好因素将驱动板块加速发展，未来发展空间大。开发区板块开发区板块依托资源依托资源教育系统/高新产业产品形式产品形式及创新及创新多层、小高层产品线丰富，项目入住率低缺乏人气客户特征客户特征多为产业员工和城市工薪阶层价格区间价格区间均价在2600-2800元/平米代表楼盘代表楼盘华强城桑堤亚纳等 安东板块安东板块 洹水板块洹水板块 铁西板块铁西板块开发区板块开发区板块 中心板块中心板块开发区开发区板块33、板块位置：中华路与弦歌大道交叉口东北片区 开发商：安阳华强新城市发展有限公司 总占地面积：800亩 总建筑面积：163.35 万平方米容积率：2.5建筑规划：主要为多层及小高层一期总套数：1070户项目情况：现推出一期，共20栋，其中8栋26层以 上的高层，12栋11层的小高层工程进度：主体4层销售均价：销售均价：28002800元元/销售情况：接受咨询，排号中，计划销售情况：接受咨询，排号中，计划1111月份开盘月份开盘户型户型面积（）面积（）套数套数两房两厅两房两厅87236套三房两厅三房两厅128-130338套142-143228套四房两厅四房两厅163-168208套合计合计101034、套户型配比户型配比开发区板块代表楼盘开发区板块代表楼盘代表楼盘：华强城代表楼盘：华强城桑堤亚湾桑堤亚湾卖点一：卖点一：远郊大盘，异域主题风情，打造高端形象；卖点二：卖点二：巨资建造项目示范区，创造项目高性价比；卖点三：卖点三：体验式营销方式；项目效果项目效果项目效果项目效果示范区示范区体验式营销中心体验式营销中心板块综述：板块综述：安阳新的行政、文化中心，基础设施标准高，人群阶层较高，市民认可度高，未来发展空间大。安东板块安东板块依托资源依托资源城市新行政中心区产品形式产品形式及创新及创新多层、小高层、高层产品为主，高容积率将成为本区域的主流物业。客户特征客户特征私营业主、政府公务员、地县生意35、人、企事业单位管理人员等。价格区间价格区间均价3600-4300元/平方米，为安阳住宅物业价格最高区域。代表楼盘代表楼盘京林中央公园、香格里拉、凯龙国际、华城国际花园、上城公馆等。安东板块安东板块洹水板块洹水板块铁西板块铁西板块开发区板块开发区板块中心板块中心板块安东安东板块板块位置：易园东.永明路与灯塔路交会处开发商：河南京林地产开发有限公司规模：本项目共分三期开发，一期11栋多层和2栋花园洋 房，二期6栋高层、7栋多层和28套花园洋房；三期 6栋29层高层；总占地：200余亩 总建筑面积：33万平方米主力户型：约168三房、200左右四房三期成交均价：4300元/销售情况：一期2005年开36、始销售，均价2500-2600元/，已售完；二期2007年5月份开始销售，均价：3300元/;三期2009年 3月份开始销售，均价4300元/，销售约70%；客户构成：主要以公务员、做生意者和安钢职工为主，其中个体户（主要以周边县的生意人为主）占30%，安钢员工占20%，市区行政单位和企事业单位人员 占50%研判：研判：项目前期采取一系列先进营销手段，项目前期采取一系列先进营销手段，以绝对领先市场的品质和形象对市场以绝对领先市场的品质和形象对市场进行轰炸，树立了高尚品质居住区的进行轰炸，树立了高尚品质居住区的印象。印象。安东板块代表楼盘安东板块代表楼盘代表楼盘：京林代表楼盘：京林中央公园中央公37、园卖点一：卖点一：高端的产品设计，差异化的建筑风格，成熟的大盘品质；项目总规项目总规主力户型主力户型代表楼盘：京林代表楼盘：京林中央公园中央公园卖点二：卖点二：紧邻易园和政府行政大楼等生活配套；实景照片实景照片代表楼盘：京林代表楼盘：京林中央公园中央公园卖点三：卖点三：强势的户外包装是本项目推广最突出的点；位置：安阳市灯塔路与永明路交汇处开发商：安阳市城防置业有限公司总占地：15.66万，总建筑面积：26.87万建筑形态：6层带电梯，小高层为12层，共1931套容积率：2.12 绿化率：36.1%地下车位：796个工程情况：准现房主力户型：主力户型：93.36 93.36 -98.53-98.38、53两房、两房、135.15135.15 -157.73-157.73四房四房销售均价：销售均价：36003600元元/销售情况：项目分三期开发，一期共推出销售情况：项目分三期开发，一期共推出2828栋，在售栋，在售20 20 栋，多层已经基本完毕，栋，多层已经基本完毕，20102010年年2 2月份交房；月份交房；户型户型面积（）面积（）套数套数二室一厅93.36 -98.53206套三室二厅123.2-153.3897套四室二厅 135.15 -157.73162套复式172.36-250.58 23套合 计488套一期在售户型配比一期在售户型配比安东板块代表楼盘安东板块代表楼盘代表楼盘：39、香格里拉国际城代表楼盘：香格里拉国际城卖点一：卖点一：高品质大盘形象，丰富而新颖的产品规划设计；总体规划总体规划期期期期期期主力户型主力户型销售中心销售中心沙盘沙盘代表楼盘：香格里拉国际城代表楼盘：香格里拉国际城卖点二：卖点二：紧邻东区市政公园易园；易园易园位置：中华路与灯塔路交汇处开发商：安阳凯龙置业有限公司 总占地面积：80亩，总建筑面积：21万平方米绿化率：46.5%，容积率：3.7总套数：1000套（一期390套）工程进度：刚做地基，预计2011年一期交房项目情况：本项目由11栋高层组成，其中一期开发25-26的4栋高层（1#2#3#4#）销售均价：预计销售均价：预计35003500元40、元/销售情况：目前处于咨询阶段，预计销售情况：目前处于咨询阶段，预计1010月底公开月底公开户型户型面积（）面积（）套数套数二室两厅二室两厅121.44 24三室两厅一卫128.3426三室两厅两卫142.09-150.26196四室两厅两卫183.4650合合 计计296一期户型配比一期户型配比安东板块代表楼盘安东板块代表楼盘代表楼盘：凯龙国际代表楼盘：凯龙国际项目形象高端，户型设计较有心意，断桥铝合金中空玻璃、直饮水、指纹锁等产品细节，提升产品核心竞争力；主力户型主力户型销售中心销售中心项目规划项目规划位置：文峰大道与朝阳路交叉口东南角开发商：安阳华强新城市发展有限公司 总建筑面积：23万41、平方米容积率3.6建筑规划：主要为多层及小高层总套数：2000户成交均价：成交均价：31003100元元/主力户型：主力户型：110110181181 三房三房销售情况：暂时未取得预售许可证，目前处于排销售情况：暂时未取得预售许可证，目前处于排 号阶段，号阶段，2 2万元排号；明年万元排号；明年1010月份交房月份交房户型户型面积（）面积（）套数套数一室一厅67.21 38 套两室一厅84.97-89.86 72套三室一厅一卫110.87-125.7 688套三室两厅一卫112.78 72套三室两厅两卫134.5-181.48860套合合 计计1730套户型配比户型配比安东板块代表楼盘安东板块42、代表楼盘代表楼盘：华城国际花园代表楼盘：华城国际花园项目处于城市发展方向，但位置较偏，前期因主力户型主力户型项目效果项目效果沙盘沙盘位置：安阳东区人民大道与永明路交汇处 开发商：安阳方州地产总建筑面积：15万平方米，其中住宅面积13.8万平方米，商业面积1.2万平方米。建筑形态：8栋28层高层，分两期开发。绿化率：41%主力户型：主力户型：120120平方米三房；平方米三房；销售均价：销售均价：35003500元元/销售情况：暂未取得预售许可证，收取定金销售情况：暂未取得预售许可证，收取定金3 35 5万元。万元。安东板块代表楼盘安东板块代表楼盘主力户型主力户型销售中心销售中心代表楼盘：上城公43、馆代表楼盘：上城公馆客群扫描客群扫描通过对安阳市房地产市场的调查，目前各区域购房客户如下：通过对安阳市房地产市场的调查，目前各区域购房客户如下：区域区域客户群体客户群体铁西板块主要以老城区工作原住居民为主，如：安钢职工洹水板块洹水板块政府公务员、企事业单位职工、个体户为主，少量安钢职工政府公务员、企事业单位职工、个体户为主，少量安钢职工中心板块中心板块以市区做生意人及行政单位、企事业单位管理层为主；以市区做生意人及行政单位、企事业单位管理层为主；开发区板块主要以在开发区工作人员为主，如：教师、机床厂职工等等安东板块安东板块政府公务员、私营业主、周边地县个体老板，矿主、包工头为主政府公务员、私营44、业主、周边地县个体老板，矿主、包工头为主 上表显示，目前安阳市中心板块、洹水板块、安东板块置业的客户上表显示，目前安阳市中心板块、洹水板块、安东板块置业的客户主要由四类构成：政府公务员、私营业主、企业中高层管理人员、周边主要由四类构成：政府公务员、私营业主、企业中高层管理人员、周边地县富裕阶层。地县富裕阶层。客群客群扫描扫描板块板块综合分析综合分析通过各板块楼盘即购房客户分析，可获知通过各板块楼盘即购房客户分析，可获知 我们项目处于中心板块与洹水板块交融之地，我们项目处于中心板块与洹水板块交融之地，坐拥城市万千配套资源！坐拥城市万千配套资源！安东板块安东板块中心板块中心板块洹水板块洹水板块中高45、端中高端居住区域居住区域兴安兴安香榭丽舍香榭丽舍京林京林中央公园中央公园凯龙国际凯龙国际香格里拉国际城香格里拉国际城政府公务员、私营业政府公务员、私营业主、企业中高层管理主、企业中高层管理人员、周边地县富裕人员、周边地县富裕阶层阶层铁西板块铁西板块开发发板块开发发板块中低端中低端居住区域居住区域文竹苑文竹苑书香雅居书香雅居福源福源运动城运动城 以区域的厂企职工以区域的厂企职工为主，如安钢、安为主，如安钢、安彩职工、教师、机彩职工、教师、机床厂床厂项目属性界定项目属性界定市场板块市场板块方案部分方案部分项目形象定位项目形象定位操盘板块操盘板块行销板块行销板块项目基础参数项目基础参数 经济技术指标46、：经济技术指标：占地面积：139013 建筑面积：417348 容积率：3.0 绿化率：39.26%总户数：3025个 （不含SOHO公寓）停车位：1843个（含商业）形象论证：形象论证：绝版位置绝版位置区域楼盘区域楼盘开发体量开发体量 我们是区域内，当之无愧的我们是区域内，当之无愧的大大 盘盘一座建于繁华之上的一座建于繁华之上的4040万平方米城市综合体万平方米城市综合体 放眼安阳楼市，大盘几何？放眼安阳楼市，大盘几何？注重产品细节，匹配销售价格：如断桥铝合金中空窗、辐射地暖系统、智能安保监控系统、三菱品牌电梯。前期营销活动造势，奠定项目知名度。楼盘软硬件包装形象高端，对价格支撑有一定作用。47、高水准的先期启动策略，奠定项目安阳楼市领头羊地位。销售分期与工程进度紧密结合，有利于销售去化。借鉴点借鉴点项目形象高端，建筑类型多元化，产品品质感强。但社区功能性配套及商业价值未能及时呈现，后期兑现大盘价值不足。楼盘总评楼盘总评楼盘展示楼盘展示代表楼盘一：京林代表楼盘一：京林中央公园中央公园代表楼盘二：香格里拉国际城代表楼盘二：香格里拉国际城户型规划设计有新意，诸如：入户花园、步入式衣帽间等，精心营造的产品细节增加附加值；包装大气的售楼部广场及室内布置，提升项目形象；一期主推多层产品，有助于项目成功打开市场，奠定销售基础。借鉴点借鉴点整体规划宏伟，产品多样，给人以高端形象。但大盘远景规划未能呈48、现，削弱大盘影响力。工程进展缓慢，前期因拆迁原因导致停工，造成负面影响。楼盘总评楼盘总评楼盘展示楼盘展示期期期期期期代表楼盘三：华强城代表楼盘三：华强城桑堤亚纳桑堤亚纳建筑景观示范区先期呈现，增强客户购买信心；售楼体验式营销环境营造充分，塑造大盘高端形象；社区2万湖景和四季风情园林景观的悉心打造，增强产品附加值。主题明确的开发策略，住宅开发与社区配套同步进行（如会所、人工湖等），逐步呈现大盘价值。借鉴点借鉴点开发区160万远郊大盘，西班牙水岸风情建筑群，形象高端。多元化的建筑形态和设计出位的产品细节（户型、景观等），提升产品品质感。楼盘总评楼盘总评楼盘展示楼盘展示代表楼盘四：银鹭代表楼盘四：银49、鹭金柏湾金柏湾基本无值得借鉴支出。开发思路盲目，陷于建房卖房，模式单一的销售泥潭。项目包装推广，没有树立起远郊大盘形象。产品附加值不足，地段比京林稍差却只卖2900元/，大盘应有的价格体系支撑不够。借鉴点借鉴点远郊大体量居住区。项目整体档次较低，品质感差。产品设计中规中矩，前期遗留问题严重，客户评价普遍不高。楼盘总评楼盘总评楼盘展示楼盘展示一个项目能否称为大盘，除应具备基本的规模条件，高水准的开发策一个项目能否称为大盘，除应具备基本的规模条件，高水准的开发策略、功能价值的呈现以及巨大的社会影响力是至关重要的。漫无目的略、功能价值的呈现以及巨大的社会影响力是至关重要的。漫无目的的建房的建房卖房模50、式，最终也只能称为卖房模式，最终也只能称为“大社区大社区”!什么才是真正的大盘？什么才是真正的大盘？社区功能复合化社区功能复合化：大盘社区功能呈综合性互补形态，大盘社区应该：大盘社区功能呈综合性互补形态，大盘社区应该成为一个成为一个“紧缩城市紧缩城市”形态。形态。超越超越“单一功能模式单一功能模式”：通过自身综合多功能打造，汇集居住，商业，娱乐，文化等复合型结构模式，满足人们“工作、居住、生活”需求；外向互动、内向紧凑：外向互动、内向紧凑：大盘既是一个领域，又与周边的环境、人文、氛围紧密衔接、融合，大盘是对内独立与对外融合的统一。集约化、集聚化：集约化、集聚化：多功能组合是主要特征，是一个城市51、功能的浓缩和剪影。大盘功能复合不仅仅是多功能的简单组合功能复合不仅仅是多功能的简单组合，更重要的是功能之间的合理配比合理配比与功能之间的合理布局合理布局，以实现社区的和谐与舒适。我们对大盘的认识一我们对大盘的认识一合理的启动模式：合理的启动模式：大盘开发中住宅启动是保险的启动方式，商业后大盘开发中住宅启动是保险的启动方式，商业后期开发。期开发。项目启动的基本原则项目启动的基本原则市场可实现：市场可实现：最先启动的物业必须为市场可实现物业，否则项目形象与价值将大大贬损；符合项目资源特色：符合项目资源特色：大盘为了展现价值点，一般在景观较好的区位进行启动；有利价值最大化：有利价值最大化：通过前期成52、功启动实现后期价值提升。产业驱动大盘：产业先行，通过产业成功建立项目地位；产业驱动大盘：产业先行，通过产业成功建立项目地位；景观大盘：以高等级酒店启动后住宅启动，提升项目价值；景观大盘：以高等级酒店启动后住宅启动，提升项目价值；一般大盘：通过前期住宅启动带动后期商业、配套的实现。一般大盘：通过前期住宅启动带动后期商业、配套的实现。我们对大盘的认识二我们对大盘的认识二科学分期与合理的进度安排：科学分期与合理的进度安排：大盘分期开发中前期开发大盘分期开发中前期开发要达到奠定项目形象，后期开发持续实现项目价值。要达到奠定项目形象，后期开发持续实现项目价值。景观资源最好的区域首期开发：保证项目启动成功53、和前期实现，吸引高端客户群；以最好的产品首期开发：奠定项目高端形象，奠定项目高品质，建立项目的圈层感。首期产品选择：以市场能实现产品启动，如果不了解产品的市场首期产品选择：以市场能实现产品启动，如果不了解产品的市场反应，多产品组合启动，检验市场反应；反应，多产品组合启动，检验市场反应；开发节奏控制：前期牺牲容积率，后期逐步提高开发强度，通过开发节奏控制：前期牺牲容积率，后期逐步提高开发强度，通过前期树立的项目品牌获得后期成功开发；前期树立的项目品牌获得后期成功开发；产品分期策略：前期高品质产品（低容积率），中期高容积率实产品分期策略：前期高品质产品（低容积率），中期高容积率实现项目价值，后期高54、品质拔高项目形象。现项目价值，后期高品质拔高项目形象。我们对大盘的认识三我们对大盘的认识三大盘开发的优势大盘开发的优势规模优势规模优势竞争优势竞争优势价格优势价格优势政策优势政策优势大盘开发的难点大盘开发的难点资金压力资金压力启动压力启动压力社会压力社会压力大盘开发规模大、周期长、所需投入的人力物力财力大，若不能环环相扣，势大盘开发规模大、周期长、所需投入的人力物力财力大，若不能环环相扣，势必导致混乱与溃败。必导致混乱与溃败。先期开发若不能迅速走红，往往容易拖成烂盘，好的开端是成功的一半。先期开发若不能迅速走红，往往容易拖成烂盘，好的开端是成功的一半。适用条件：适用条件：优越的地理位置 CBD55、或城市中心边沿；便利的交通条件；较大的规模；强制性的视觉冲击超高层/建筑群政府支持，开发主体资金雄厚。适用条件：适用条件：位于城市郊区,城乡结合部；占地规模较大，多功能复合性社区；良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好。大盘开发几种模式大盘开发几种模式紧缩城市开发模式对于城市重建与旧城改造项目特别适用。紧缩城市开发模式对于城市重建与旧城改造项目特别适用。中心城镇开中心城镇开发模式发模式紧缩城市开紧缩城市开发模式发模式综合体综合体开发模式开发模式城市中心大盘开发模式城市中心大盘开发模式紧缩城市开发模式紧缩城市开发模式新市镇开发新市镇开发模式模式主题社区开主题社区开发模式发模式产业56、驱动开产业驱动开发模式发模式郊区陌生区大盘开发模式郊区陌生区大盘开发模式这里是安阳微缩城市，一座崛起的新城这里是安阳微缩城市，一座崛起的新城回到项目本身：回到项目本身：一些地段一些地段一些景观一些景观一些城市资源一些城市资源一些教育一些教育一种繁华都市生活一种繁华都市生活我们是否名副其实？我们是否名副其实？一个集居住、休闲、娱乐于一体的城市综合体一个集居住、休闲、娱乐于一体的城市综合体国际双语幼儿园国际双语幼儿园奥斯卡国际影城奥斯卡国际影城商务办公商务办公SHOPPING MALL餐娱新天地餐娱新天地价值体系价值体系都市街区生活都市街区生活国际名店街国际名店街农贸生鲜超市农贸生鲜超市皇家星级酒57、店皇家星级酒店SOHO公寓公寓我们如何运作才能最终实现项目价值达成？我们如何运作才能最终实现项目价值达成？那么，那么，项目属性界定项目属性界定市场板块市场板块方案部分方案部分项目形象定位项目形象定位操盘板块操盘板块行销板块行销板块项目启动原则项目启动原则开发分期建议及推售策略开发分期建议及推售策略社区价值呈现步骤社区价值呈现步骤启动期价格策略启动期价格策略操盘板块操盘板块项目启动原则项目启动原则原则二：控制规模，制造稀缺。原则二：控制规模，制造稀缺。原则一：进入性优先。原则一：进入性优先。原则三：高端入市。树立形象，制造价格标杆。原则三：高端入市。树立形象，制造价格标杆。开发分期建议开发分期建58、议一期开发：一期开发：10-01、10-02、10-03、10-04、10-05、10-06，六栋高层，共计1100套住宅。二期开发：二期开发：13-01、13-02、13-03、13-04四栋高层住宅及临东风路商场+商住公寓楼。三期开发：三期开发：14-01、14-02、14-03、14-04、14-05、10-06、10-7、10-8，7栋高层住宅，1栋高层公寓。一期开发一期开发三期开发三期开发四期开发：四期开发：未征地块五栋高层和临人民路百货商业+酒店物业。四期四期二期二期四期四期地块价值权重排序：地块价值权重排序：14#13#10#14#13#10#14#14#13#13#10#10#59、推售策略推售策略推售原则：计划分四期推货，采取推售原则：计划分四期推货，采取少批量多批次少批量多批次推货原则，制造高端稀缺感。推货原则，制造高端稀缺感。三期三期2 2期一批期一批2 2期二批期二批2 2期二批期二批 1 1期一批期一批1 1期二批期二批4 4期期4 4期期3 3期一批期一批3 3期二批期二批推售步骤：推售步骤：1 1期一批：期一批：10-03、10-04、10-05、10-06四栋楼1 1期二批：期二批：10-01、10-02两栋楼+临街商业2 2期一批：期一批：13-01、13-02、13-03三栋楼2 2期二批：期二批：13-04、农贸市场、商业街+商住公寓3 3期一批：期60、一批：14-01、14-02（西1单元）、14-07、14-08四栋楼3 3期二批：期二批：14-06、14-07、14-08八栋楼。4 4期整推：期整推：永安西路南未征地块住宅五栋楼+酒店+大商场。一期一期二期二期社区价值呈现步骤社区价值呈现步骤国际双语幼儿园国际双语幼儿园高尚住宅高尚住宅三期三期 四期四期四期四期 奢尚名店街奢尚名店街高尚住宅高尚住宅商务办公商务办公农贸生鲜超市农贸生鲜超市奥斯卡国际影城奥斯卡国际影城 皇家星级酒店皇家星级酒店 Shopping Mall高尚住宅高尚住宅大盘规模效应大盘规模效应 餐娱新天地餐娱新天地高尚住宅高尚住宅SOHO公寓公寓启动期价格策略启动期价格策略61、在售重点竞争个案价格对比在售重点竞争个案价格对比项目名称项目名称板块板块建筑形态建筑形态销售均价（元销售均价（元/）兴安香榭丽舍洹水板块小高层3600滨河国际花园洹水板块小高层3300天域国际洹水板块小高层、高层3200书香园中心板块高层3700家天下中心板块小高层、高层3500榕树湾中心板块小高层3700京林中央公园安东板块高层4300香格里拉国际城安东板块多层、小高层3600上城公馆安东板块高层3500 由上表可以看出，目前安阳洹水板块、中心板块、安东板块在售小高层、由上表可以看出，目前安阳洹水板块、中心板块、安东板块在售小高层、高层项目的价格在高层项目的价格在3200-37003200-62、3700元元/之间（京林除外）。之间（京林除外）。本案作为市中心首席大盘本案作为市中心首席大盘该卖多少钱？该卖多少钱？本案一期总量约本案一期总量约1414万平方米万平方米,启动期第一批房源启动期第一批房源718718套，主推套，主推13-0313-03、13-0413-04、13-0513-05、13-0613-06四栋，四栋，户型为户型为9191132132两房、三房，户型配比为：两房、三房，户型配比为：启动期价格策略启动期价格策略户型户型面积面积数量（套）数量（套）占比占比C户型（3室2厅1卫）114.9713218.4%D户型（2室2厅1卫）91.6713218.4%E户型（3室2厅2卫63、）125.7213218.4%L户型（3室2厅2卫）128.51649%M户型（3室2厅2卫）136.3812817.8%N户型（3室2厅2卫）134.0813018%合计718100%由上表可以看出，启动期主推房源中，由上表可以看出，启动期主推房源中，114114132132三房为主力户型，符合三房为主力户型，符合市场主流需求。市场主流需求。基于区域竞争楼盘销售价格以及启动期产品配比计划,本项目的总体价格策略为低开高走低开高走,降低项目的入市风险,保证项目的持续成功开发。启动期价格策略启动期价格策略假定本项目在假定本项目在20102010年年4 4月份销售的前提下月份销售的前提下,根据市场现64、有数据以及我司多年操盘根据市场现有数据以及我司多年操盘经验经验,建议本项目启动期住宅销售均价：建议本项目启动期住宅销售均价：39003900元元/平方米平方米项目属性界定项目属性界定市场板块市场板块方案部分方案部分项目形象定位项目形象定位操盘板块操盘板块行销板块行销板块行销板块行销板块项目角色项目角色几个难点几个难点策略简析策略简析基础性格基础性格孕育土壤孕育土壤项目角色项目角色独特气质独特气质项目角色项目角色外部环境外部环境一片沃土一片沃土环境线环境线 (势势)孕育土壤孕育土壤外部资源外部资源地段地段交通交通景观景观人文人文教育教育配套配套景观景观市中心，绝佳地段，傲立城市正红心。市中心，绝65、佳地段，傲立城市正红心。外部资源外部资源地段地段交通交通景观景观人文人文教育教育配套配套景观景观毗邻东风路、人民大道，城市毗邻东风路、人民大道，城市主干道，畅通便捷无以伦比。主干道，畅通便捷无以伦比。外部资源外部资源地段地段交通交通景观景观人文人文教育教育配套配套景观景观金豪数码广场、美丽华金豪数码广场、美丽华广场等完善生活配套。广场等完善生活配套。美丽华广场美丽华广场金豪数码广场金豪数码广场外部资源外部资源地段地段交通交通景观景观人文人文教育教育配套配套景观景观市六中市六中人民路小学人民路小学人民路小学、人民路小学、市六中近在咫尺。市六中近在咫尺。外部资源外部资源地段地段交通交通景观景观人文66、人文教育教育配套配套景观景观殷商五千年文化积殷商五千年文化积淀，馥郁人文环境。淀，馥郁人文环境。殷墟殷墟殷墟殷墟外部资源外部资源地段地段交通交通景观景观人文人文教育教育配套配套景观景观人民公园、洹水公园、安阳人民公园、洹水公园、安阳河等优势景观资源。河等优势景观资源。洹水公园洹水公园人民公园人民公园产品力产品力基础性格基础性格一根脊梁一根脊梁产品线产品线 (体体)产品力产品力规划规划建筑建筑配套配套景观景观科技科技户型户型规划规划4141万大型城市综合体规划，集高层住宅、大型购物中心、商业步万大型城市综合体规划，集高层住宅、大型购物中心、商业步行街、商住公寓为一体。复合化功能，满足居住、商业、67、娱乐、文行街、商住公寓为一体。复合化功能，满足居住、商业、娱乐、文化等生活所需。化等生活所需。产品力产品力规划规划建筑建筑配套配套景观景观科技科技户型户型规划规划优势：优势：纯高层建筑，简洁现代立面风格，给人以伟岸、挺拔之感。纯高层建筑，简洁现代立面风格，给人以伟岸、挺拔之感。不足：不足：楼顶造型较为单调，霸气不足。楼顶造型较为单调，霸气不足。产品力产品力规划规划建筑建筑配套配套景观景观科技科技户型户型规划规划优势：优势：125.72-140.39125.72-140.39三房占比三房占比52%52%，符合安阳市场主流需求。，符合安阳市场主流需求。不足：不足：户型设计较为常规，创新不足。作为一68、个大型综合体项目产户型设计较为常规，创新不足。作为一个大型综合体项目产 品线较为单一，没有拉开客户需求梯度。品线较为单一，没有拉开客户需求梯度。优化建议优化建议1 1：M型户型为136.28三房，作为中间全南向户型面积偏大，不符合居住需求。产品力产品力规划规划建筑建筑配套配套景观景观科技科技户型户型规划规划优势：优势：125.72-140.39125.72-140.39三房占比三房占比52%52%，符合安阳市场主流需求。，符合安阳市场主流需求。不足：不足：户型设计较为常规，创新不足。作为一个大型综合体项目产户型设计较为常规，创新不足。作为一个大型综合体项目产 品线较为单一，没有拉开客户需求梯度69、。品线较为单一，没有拉开客户需求梯度。优化建议优化建议2 2：14-02楼栋占据本项目楼王位置，户型稍显单调，建议边户增加160豪宅。产品力产品力规划规划建筑建筑配套配套景观景观科技科技户型户型规划规划优势：优势：125.72-140.39125.72-140.39三房占比三房占比52%52%，符合安阳市场主流需求。，符合安阳市场主流需求。不足：不足：户型设计较为常规，创新不足。作为一个大型综合体项目产户型设计较为常规，创新不足。作为一个大型综合体项目产 品线较为单一，没有拉开客户需求梯度。品线较为单一，没有拉开客户需求梯度。优化建议优化建议3 3：建议适当增加E户型配比，增加产品竞争优势。产70、品力产品力规划规划建筑建筑配套配套景观景观科技科技户型户型规划规划优势：优势：社区功能复合化，配套齐全。包括幼儿园、社区功能复合化，配套齐全。包括幼儿园、900900米商业名店街、米商业名店街、农贸市场、星级酒店等。农贸市场、星级酒店等。不足：不足：欠缺主题会所等阶层人士交流场所。欠缺主题会所等阶层人士交流场所。商业名店街商业名店街皇家星级酒店皇家星级酒店优化建议：优化建议：增加社区泛会所。产品力产品力规划规划建筑建筑配套配套景观景观科技科技户型户型规划规划优势：优势：景观规划综合考虑住宅景观和商业景观的融合，点线结合打景观规划综合考虑住宅景观和商业景观的融合，点线结合打 到打造多元化景观带。71、到打造多元化景观带。不足：不足：整体景观打造情趣感不足，小品等细节营造不到位。整体景观打造情趣感不足，小品等细节营造不到位。优化建议优化建议1 1：增加小型坡地、浅水池、叠水喷泉及彩色铺装等的景观设计，增强景观立体感受与视觉美感。坡地景观坡地景观 彩色铺装彩色铺装浅水池浅水池叠水喷泉叠水喷泉优化建议优化建议2 2：社区种植四季绿植，营造初夏秋冬四季景色；长椅、花池等小品，融入简欧元素，增加景观情趣。保留地块历史原生态景观打造。产品力产品力规划规划建筑建筑配套配套景观景观科技科技户型户型规划规划优化建议：优化建议：增加高科技、智能化配套，增加产品附加值。如：断桥铝合金中空玻璃、直饮水系统、集中太72、阳能、新风系统、指纹电梯等。断桥铝合金中空玻璃断桥铝合金中空玻璃集中太阳能集中太阳能直饮水系统直饮水系统产品力产品力规划规划建筑建筑配套配套景观景观科技科技户型户型规划规划新风系统新风系统指纹识别系统指纹识别系统体势相融体势相融体与势的结合塑造项目独特而非凡的气质体与势的结合塑造项目独特而非凡的气质纯高层纯高层高度高度双公园环伺双公园环伺中西融合立面中西融合立面高科技高科技殷商文化的景观融合殷商文化的景观融合方正通透户型方正通透户型伟岸伟岸被仰望被仰望胸怀胸怀包容包容师夷长技以自强师夷长技以自强追随追随中庸中庸 每一个楼盘，都应该有自己独特而清晰的气质或个性，犹如华夏每一个楼盘，都应该有自己独73、特而清晰的气质或个性，犹如华夏50005000年悠悠历史长年悠悠历史长河中，从帝王诸侯，从侠客豪杰，从仁人志士到才子佳人一样，在我们的心中历历在目，河中，从帝王诸侯，从侠客豪杰，从仁人志士到才子佳人一样，在我们的心中历历在目，清晰而非凡。也只有那些有着这些清晰而独特气质的历史人物，才使我们记忆、传承、甚清晰而非凡。也只有那些有着这些清晰而独特气质的历史人物，才使我们记忆、传承、甚至敬仰和追随至敬仰和追随 寻找与项目气质匹配历史人物寻找与项目气质匹配历史人物伟岸挺拔伟岸挺拔被仰望被仰望胸怀胸怀容纳容纳师夷长技以自强师夷长技以自强从容从容中庸中庸被追随被追随我们提出的历史人物，无论从开天辟地、谈禅74、论道、建功立业、还是著书立说，从他们身上，我们看到有一我们提出的历史人物，无论从开天辟地、谈禅论道、建功立业、还是著书立说，从他们身上，我们看到有一种相同的东西种相同的东西一种伟大的精神，一种伟大的精神，一种真正的民族精神！一种真正的民族精神！这是一根血脉，它牵扯着历史、文化、信仰、性格。这是一根血脉，它牵扯着历史、文化、信仰、性格。一条血脉一条血脉精神线精神线殷商古文化孕育下的殷商古文化孕育下的30003000年民族血脉年民族血脉绵延的历史根脉绵延的历史根脉塑造项目核心灵魂塑造项目核心灵魂精神线精神线世界建筑世界建筑 民族精神民族精神这正是本项目中西合璧的建筑风格与厚重华夏文明根脉的大宅风范75、这正是本项目中西合璧的建筑风格与厚重华夏文明根脉的大宅风范相融合的项目气质，也正是项目的推广核心灵魂。相融合的项目气质，也正是项目的推广核心灵魂。一根脊梁（产品力）一根脊梁（产品力）/一条血脉（核心灵魂）一条血脉（核心灵魂）/完美体现出项目的特有气质完美体现出项目的特有气质作为大盘开发，启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的作为大盘开发，启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重要阶段，重要阶段，这就首先需要一个准确鲜明的，能直接反映出项目灵魂的案名。这就首先需要一个准确鲜明的，能直接反映出项目灵魂的案名。它是项目传递一种独有生活主张或精神主张的凝缩。它是项目传递一种独有生活76、主张或精神主张的凝缩。历史是国家的血脉，更是城市的印记，作为建于3000年殷商文明厚韵沃土之上的大盘，我们有必要站在“温故城市 知新未来”的高度去塑造项目，这是对华夏民族的记忆与传承，更是唤起“新中原”精神文化的责任感。九鼎新城九鼎新城案名建议案名建议人民大道旁/40万平方米/大型城市综合体备选案名：新都世纪城“鼎鼎”是贵族身份的代表。是贵族身份的代表。典籍载有天子九鼎、诸侯七鼎、大夫五鼎、元士三鼎或一鼎的用鼎制度。“九鼎”起源禹铸九鼎的传说，被视为立国重器，国家和权利的象征。历商至周，都把定都或建立王朝称为“定鼎”，国灭则鼎迁。“鼎”文化发展至今，中国人仍有一种鼎崇拜的意识，“鼎”字也被赋予77、“显赫”、“尊贵”、“盛大”等引申意义。安阳有鼎城之称，司母戊鼎与殷商文化内涵安阳深远的历史意义。鼎也成为安阳重大外事馈赠的“圣物”，广大市民所认同的安阳“对外形象大使”。“九鼎新城”寓意一座新城的诞生，一种全新居住理念与生活品质的洗礼，并第一时间坚实且内蕴深厚的传达出一座立于城市繁华中心“城中之城”的高端气质。案名释义案名释义项目定位项目定位 SLOGANSLOGAN人民大道人民大道 4040万平方米城市综合体万平方米城市综合体项目无形当中，已担当起了人民路改造工程、城市新居项目无形当中，已担当起了人民路改造工程、城市新居住中心崛起的重任。那么，我们如何推广！住中心崛起的重任。那么，我们如何78、推广！世界是平的世界是平的 生活是圆的生活是圆的广告总精神广告总精神释义：丰盛、多元、立体的新都市生活方式释义：丰盛、多元、立体的新都市生活方式项目自身资源与外界资源如何有效联动（挖掘更多撼市点和形象力）项目自身资源与外界资源如何有效联动（挖掘更多撼市点和形象力）怎么解决？怎么解决？尽管项目占尽了资源，但作为市场中的一分子，竞争仍是无法回避的挑战，尽管项目占尽了资源，但作为市场中的一分子，竞争仍是无法回避的挑战，如何在竞争中脱颖而出，项目操作更大程度需要后天的如何在竞争中脱颖而出，项目操作更大程度需要后天的运作支撑！运作支撑！如何翘动全城置业（大盘需要最宽泛的客群来源）如何翘动全城置业（大盘需79、要最宽泛的客群来源）可信度如何迅速打造（项目品牌、开发口碑如何快速树立）可信度如何迅速打造（项目品牌、开发口碑如何快速树立）123如何冲出林林大盘重围（不争，天下莫与能争之）如何冲出林林大盘重围（不争，天下莫与能争之）4四个难点四个难点针对宽泛客群针对宽泛客群我们需要达到我们需要达到针对项目可信度针对项目可信度我们需要达到我们需要达到针对内外资源联动针对内外资源联动我们需要达到我们需要达到买房，一定要来买房，一定要来看看看看“九鼎新城九鼎新城”的效果的效果安阳新式人居生安阳新式人居生活代言者的口碑活代言者的口碑多个形象第一多个形象第一产品、物业、生产品、物业、生活、品牌形象、活、品牌形象、社会80、形象、精神社会形象、精神高度高度针对激烈的大盘竞争针对激烈的大盘竞争我们需要达到我们需要达到“九鼎新城九鼎新城”安阳精神领袖式安阳精神领袖式楼盘的口碑楼盘的口碑运作思路运作思路政府资源政府资源资资 源源6 6大支撑点大支撑点生态资源生态资源媒体资源媒体资源教育资源教育资源品牌资源品牌资源名人资源名人资源硬硬 件件4 4大支撑点大支撑点示范区打造示范区打造主题式售楼部主题式售楼部充分化包装充分化包装精准化渠道精准化渠道一场从视觉、听觉、触觉等一场从视觉、听觉、触觉等360360度的感官盛宴。度的感官盛宴。运作支撑点运作支撑点推广线推广线一条推广线一条推广线=形象塑造形象塑造+产品推出产品推出一条81、辅助线一条辅助线=活动线活动线推广线推广线塑塑 魂魂体体 说说势势 行行塑造项目独特气质，塑造项目独特气质，强势占领消费者心理强势占领消费者心理传递项目优秀产品力，传递项目优秀产品力，以项目高附加值打动消费者以项目高附加值打动消费者始终将项目推向瞩目率的榜首始终将项目推向瞩目率的榜首推广线第一步推广线第一步推广线第二步推广线第二步辅助线贯穿始终辅助线贯穿始终推广线第一步推广线第一步 塑魂（形象塑造）塑魂（形象塑造）四条平行线四条平行线体验营销线体验营销线全城视觉冲击线全城视觉冲击线全省推广线全省推广线活动辅助线活动辅助线安阳从安阳从“九鼎九鼎”开始！开始！【将“九鼎”价值重新推出】全省推广全省82、推广辅助策略，营造项目全省范围影响的高度。尤其以郑州的新闻事件，造成墙外开花，墙内结果的效应。覆盖全省区域的有效客户，同时也是强化本地客户对项目地位的信心。全省推广线全省推广线以强势的媒体，如在短时间内，安阳重要街区未悬挂的户外媒体全部上以强势的媒体，如在短时间内，安阳重要街区未悬挂的户外媒体全部上满，同一时间，各可用媒体，同时出街，制造全城皆是满，同一时间，各可用媒体，同时出街，制造全城皆是“九鼎新城九鼎新城”的的视觉冲击！视觉冲击！全城各类媒体锁定全城各类媒体锁定视觉冲击线视觉冲击线体验式营销售楼广场售楼广场售楼中心售楼中心看房通道看房通道样板间样板间商业体验商业体验物业体验物业体验体验营83、销线体验营销线售楼部建议售楼部建议销售中心销售中心景景观观示示范范区区样板间样板间售楼广场售楼广场售楼中心售楼中心看房通道看房通道附图附图保安引导车辆保安引导车辆保安引导来人保安引导来人销售员接待销售员接待引导入座引导入座销售员讲解销售员讲解倒水倒水销售员引领销售员引领工作人员发放安全帽工作人员发放安全帽保洁发放鞋套保洁发放鞋套销售员讲解参观销售员讲解参观样板间样板间附图附图附图附图附图附图体验流程体验流程销售中心（外）销售中心（外）销售广场布置以功能丰富的区域，包括有停车场、休闲桌椅，以及水景等，并配备以保安、销售广场布置以功能丰富的区域，包括有停车场、休闲桌椅，以及水景等，并配备以保安、保84、洁、车辆引导员等，通过硬件与服务的结合，营造项目品质感；销售中心外部通过与产保洁、车辆引导员等，通过硬件与服务的结合，营造项目品质感；销售中心外部通过与产品立面特点的结合，代言产品特点。品立面特点的结合，代言产品特点。销售中心（内）销售中心（内）销售中心内部，通过销售中心内部，通过BY位、接待台、谈判桌、贵宾椅等的设置，良好的进行客户引导，销位、接待台、谈判桌、贵宾椅等的设置，良好的进行客户引导，销售中心还应设置儿童活动区、影视区、吧台等，丰富售楼中心内容，无处不在的细节打动售中心还应设置儿童活动区、影视区、吧台等，丰富售楼中心内容，无处不在的细节打动现场看房客户。现场看房客户。看房通道看房通85、道通过看房通道的布置，营造一种良好的看房体验过程，既体现了项目用心程度，又给通过看房通道的布置，营造一种良好的看房体验过程，既体现了项目用心程度，又给客户的看房过程带来一种身心俱乐的感受，更好、更安全的以你到客户对产品的认知。客户的看房过程带来一种身心俱乐的感受，更好、更安全的以你到客户对产品的认知。样板间楼梯工地通道室内通道样板间样板间项目工程进行到一定层数后，将主力户型进行装修，将居室未来情景展示给客户，项目工程进行到一定层数后，将主力户型进行装修，将居室未来情景展示给客户，营造向往和憧憬。营造向往和憧憬。商业体验商业体验在最先启动的商业部分，营造商业示范区域，通过名店与名品营造吸引眼球、86、聚拢人气的在最先启动的商业部分，营造商业示范区域，通过名店与名品营造吸引眼球、聚拢人气的商业氛围，树立项目品质大盘的形象。商业氛围，树立项目品质大盘的形象。物业体验物业体验先期物业团队的进入，从维护销售现场到示范区景观维护，从看房通道的引领到样板间的先期物业团队的进入，从维护销售现场到示范区景观维护，从看房通道的引领到样板间的看守执勤，专业的团队提升项目形象，打造金牌服务的品质。看守执勤，专业的团队提升项目形象，打造金牌服务的品质。活动爆市活动爆市名人效应名人效应活动辅助线活动辅助线震撼步入式广场沙盘震撼步入式广场沙盘 地 点：贞元广场操 作：整个活动过程保持一种神秘的姿态，以红色布幔围合在准87、备现场周围，其间 建造 一座安阳最大的步入式沙盘模型。执行方式：活动当日，于贞元广场铺满红地毯，形成热烈的现场气氛，揭开布幔后，以较强的视觉冲击及前期积蓄的神秘感的释放力吸引人群。将贞元广场变为项目的外销展位，现场强力释放产品信息。活动爆市活动爆市名人代言邀请明星如人名人代言邀请明星如人气极其旺盛的陈道明作气极其旺盛的陈道明作为楼盘形象大使，代言为楼盘形象大使，代言产品。通过此举部分客产品。通过此举部分客群的共鸣。群的共鸣。名人效应名人效应推广线第二步推广线第二步 体说（产品推出线）体说（产品推出线）四条平行线四条平行线软文炒作线软文炒作线产品诉求线产品诉求线论坛炒作线论坛炒作线活动辅助线活动88、辅助线软文炒作软文炒作三、九鼎新城，现代文明与厚重历史的交融碰撞。三、九鼎新城，现代文明与厚重历史的交融碰撞。(产品品质产品品质)一、寻找殷商文脉的根源？一、寻找殷商文脉的根源？（项目亮相）（项目亮相）二、安阳高尚住宅区，谁可代言？二、安阳高尚住宅区，谁可代言？（引发关注）（引发关注）九鼎新城构筑安阳首座高尚阶层住宅群九鼎新城构筑安阳首座高尚阶层住宅群一、一、“寻找殷商文化的根脉寻找殷商文化的根脉”论坛暨论坛暨九鼎新城产品说明会九鼎新城产品说明会三、安阳三、安阳空中豪宅价值典范的探寻论坛空中豪宅价值典范的探寻论坛论坛炒作线论坛炒作线二、开启二、开启“新中原精神文化家园新中原精神文化家园”论坛论89、坛产品诉求线产品诉求线项目核心价值点重磅推出，强势诉求。项目核心价值点重磅推出，强势诉求。爆市活动爆市活动养市活动养市活动脉动活动脉动活动再度撼市再度撼市活动辅助线活动辅助线活动爆市活动爆市感动安阳的真实感动安阳的真实1 1元买间房！元买间房！养市策略养市策略贞元会贞元会以入会的形式，提前收以入会的形式，提前收钱。钱。会员成为业主后，可以会员成为业主后，可以不定期的举办会员之间不定期的举办会员之间或者业主之间的比赛，或者业主之间的比赛，如社区网球新人公开赛如社区网球新人公开赛等，提高业主对社区的等，提高业主对社区的认同感，同时也可扩大认同感，同时也可扩大项目影响。项目影响。奠基仪式奠基仪式“祈90、福祈福大典大典”填埋象征和平与友好的填埋象征和平与友好的五色土。借势政府、媒五色土。借势政府、媒体、社会各界人士。体、社会各界人士。将项目知名度、开发商将项目知名度、开发商品牌实力度再度提升。品牌实力度再度提升。脉动奠基脉动奠基撼市活动撼市活动重磅策划重磅策划世界倾听中华学子的声音！世界倾听中华学子的声音！少年强，则国强！少年强，则国强！少年智，则国智少年智，则国智阶段活动：阶段活动：万名学子齐诵少年中国说万名学子齐诵少年中国说”大大型朗诵活动。型朗诵活动。一条事件动态线一条事件动态线推广线第三步推广线第三步 势势 行（活动执行线）行（活动执行线）事件动态线事件动态线1 1元买间房！元买间房！91、及贞元广场及贞元广场步入式沙盘步入式沙盘公开公开“万人少年万人少年”齐诵齐诵活动活动 撼市策略撼市策略“贞元会贞元会”圈子计划，圈子计划，吸客策略吸客策略“让世界了解中国让世界了解中国 让中国走向世界，贞元地让中国走向世界，贞元地产携手同一首歌产携手同一首歌”走进安阳大型演出活动走进安阳大型演出活动爆市爆市撼市撼市再度撼市再度撼市养市养市陈道明形陈道明形象代言象代言奠基仪式奠基仪式“祈福大典祈福大典”填埋象征和填埋象征和平与友好的平与友好的五色土。五色土。开盘仪式，开盘仪式，陈道明莅陈道明莅临现场临现场引爆销售引爆销售憾动憾动脉动脉动形象塑造期强势积累客户期形象拔高+再度强势积累客户期九鼎新城视觉表现九鼎新城视觉表现VIVI表现表现备选备选LOGOLOGO及案名及案名报纸广告表现报纸广告表现END河南朗道地产经纪有限公司河南朗道地产经纪有限公司 /联系电话：联系电话：037103716023722760237227 项目的成功源自双方的沟通与配合，项目的成功源自双方的沟通与配合，让我们为本案最终取得既定的目标而奋斗！让我们为本案最终取得既定的目标而奋斗！