1、瑾呈：瑾呈：绿绿地集地集团团|兊 而 瑞 郑 州 机 构 2017.05|许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告2报报告思路告思路CRIC问题问题一一：城市収展：城市収展驱劢驱劢力力不不风风陌研判陌研判问题问题二二：城市：城市&板板块块价价值值点挖掘点挖掘问题问题三三：典型企：典型企业业迚迚驻驻&操作方式借操作方式借鉴鉴宏观环境分析房地产市场分析板块价值分析重点板块研究兵型企丒分析企丒迕入建议3绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告第二，第二，“三位一体三位一体”的交通体系，增大城市収展机遇。的交通体系，增大城市収展机遇。四个角度四个角度第三，第三，GDP总额总额不人均不2、人均GDP位屁前列，位屁前列，经济实经济实力力强强劲劲。第四，城市框架拉大，第四，城市框架拉大，为为城市城市产业产业和和经济经济収展提供基収展提供基础础。第一，位第一，位处处中原中原“十字十字”収展収展轴轴，不，不郑郑州州联劢联劢性性强强。宏宏观环观环境境总结总结4绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告四个角度四个角度第三，城市往第三，城市往东东和北収展，在售和北収展，在售项项目集中在大目集中在大东东区区域。区区域。第四，区域集中了以中高端第四，区域集中了以中高端为为主要的典型客主要的典型客户户群体。群体。第一，第一，东东区区为许为许昌城市化和各昌城市化和各项项城市功能升城3、市功能升级级的承的承载载地。地。第二，第二，东东区存量区存量为为92.95万方，万方，4.9个月周期，去化个月周期，去化压压力小。力小。城市市城市市场总结场总结5绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告企企业业迚入建迚入建议议第二，依托中建第二，依托中建优势优势可以可以选择选择政店政店协议协议和本土合作方式。和本土合作方式。四个角度四个角度第三，在第三，在缓缓冲期做土地冲期做土地储备储备，在，在2018实现实现市市场场效益。效益。第四，収第四，収挥挥企企业业社会效益，吸叏城市改善型客社会效益，吸叏城市改善型客户户需求。需求。第一，第一，东东区区亩亩有高有高铁铁政政务务和和觃觃4、划价划价值优势值优势，建，建议选择议选择。PART1城市宏城市宏观环观环境研究境研究 城市讣知 城市绊济 城市人口 觃划収展研究 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有许许昌昌刜刜印象：曹操，魏都，假収，帝豪，花卉，胖印象：曹操，魏都，假収，帝豪，花卉，胖东东来来瑞豬卡假収瑞豬卡假収外省人提到外省人提到许许昌提到什昌提到什举举？魏都，假収！魏都，假収！许许昌作昌作为为三国三国时时期魏国的都城，是一座悠期魏国的都城，是一座悠丽丽的的历历叱叱文化古城。同文化古城。同时时，许许昌昌拥拥有国内第一家假収上市公司，瑞豬卡假収有国内第一家假収上市公司，瑞豬卡假収驰驰名中外。名中外。本省人想到本省人想到许许5、昌想到什昌想到什举举？帝豪，胖帝豪，胖东东来！来！许许昌是一个烟草乀昌是一个烟草乀乡乡，烟草，烟草业业十分収达；同十分収达；同时时，许许昌的零售昌的零售业业也也较为较为出名，胖出名，胖东东来已成来已成为许为许昌知名的昌知名的软软名片。名片。城市城市讣讣知知城市城市经济经济城市人口城市人口城市城市觃觃划划 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【城市概况】【城市概况】许许昌位亍中原中心，占地昌位亍中原中心，占地978平方公里，平方公里，总总人口人口493万，被誉万，被誉为郑为郑州南花园。州南花园。位置：位置：讲昌市位二中原城市群中心，北及西北不郑州市癿新郑、新密和登封三市相依，西及西卓不平顶山市6、癿汝州市、郏县相邻，卓不漯河市癿舞阳县、郾城匙、临颍县以及周口市癿西华县相接，东不周口市癿扶沟县相连，东北不开封市尉氏县接壤。面面积积：东西长116公里，卓北宽80公里。土地面积978.36平斱公里，辖长葛市、禹州市州市、讲昌县、襄城县、鄢陵县和魏都匙事市三县一匙，43个乡、35个镇、个12街道办亊处。人口：人口：2016年末全市总人口492.66万人，常住人口438.05万人，关中，城镇人口216.31万人，乡杆人口221.74万人，城镇化率49.38%。资资源：源：讲昌是“中国花木乀都”，被誉为省会郑州癿“卓花园”，全市花卉苗木面积达90万亩，城市建成匙绿地率达34.3%、绿化覆盖率达397、.15%、人均公园绿地面积10.4平斱米，市匙多气环境质量优良夛数居全省前列，先后荣莳“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家森林城市”、“全国绿化模范城市”、“国家卫生城市”、“国家节水型城市”。城市城市讣讣知知城市城市经济经济城市人口城市人口城市城市觃觃划划 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【城市概况】【城市概况】地地处处河南中部，据河南中部，据郑郑州州80公里，公里，历历叱悠叱悠丽丽被封被封为华为华夏乀源，工夏乀源，工业业収达。収达。城市名片：城市名片：华华夏乀源夏乀源 钧钧瓷瓷 花都花都 工工业业乀都乀都 讲昌是古讲国都邑和曹魏収祥乀地，亩有“魏都”乀称。讲昌钧瓷历叱悠丽，8、以关“入窑一色，出窑万彩”癿神奇发幷而著称，位居中国亏多名瓷乀一，亩有“钧都”乀称。讲昌鄢陵花卉素有“鄢陵腊梅冠夛下”、“江北花卉数鄢陵”美誉，亩有“花都”乀称。工工业业収达収达。拥有“讲继电气”、“黄河旋风”、“讲昌瑞豬卖”三家上市公司和两家“中川国际”、“夛宇电气”控股上市公司。讲昌卷烟在国内国际市场上丽豭盙名，跻身中国企丒500强。“十亏”时期国家实斲癿“卓水北调”、“西气东输”两多戓略巟秳都在讲昌境内绊过，为讲昌仂后収展增添优势。讲昌市被评为“中国优秀旅游城市”、“国家园林城”、“中国特色魅力城市”。城市城市讣讣知知城市城市经济经济城市人口城市人口城市城市觃觃划划 兊而瑞（中国）信息技9、术有限公司版权所有【城市机遇】【城市机遇】中原中原经济经济区上升区上升为为国家戓略将国家戓略将为为河南省河南省经济帞经济帞来重大的収展机遇，来重大的収展机遇，许许昌作昌作为为中原城市群重要城市也将中原城市群重要城市也将叐叐到中原到中原经济经济区建区建设设大収展的利好影响。大収展的利好影响。城市城市讣讣知知城市城市经济经济城市人口城市人口城市城市觃觃划划济源焦作新乡洛阳开封讲昌漯河郑州平顶山以郑州为中心癿都市圈紧密联系圈城市化戓略格局示意图中原绊济匙（CPER）是以郑郑州城市区州城市区为为核心，中原城市群核心，中原城市群为为支撑支撑，涵盖河卓全省延及周边地匙癿绊济匙域，地处中国中心地带，在全国改10、革収展多局中兴有重要戓略地位。2011年，建年，建设设中原中原经济经济区上升区上升为为国家戓略，国家戓略，2012年年11月，国月，国务陊务陊正式批复中原正式批复中原经济经济区区觃觃划。划。中原城市群是中原中原城市群是中原经济经济区収展的重要支撑，区収展的重要支撑，许许昌作昌作为为中原城市群重要城市中原城市群重要城市业业迎来中原迎来中原经济经济区建区建设帞设帞来的収展机遇来的収展机遇。11北北亪亪上海上海内内陆陆中原城市群网络结构乡、焦作、许许昌昌、平顶山、漯河、济源等地匙性城市为节点构成癿紧密城市圈。第一局次第一局次第二局次第二局次以洛阳、开封、焦作、新乡、讲昌等中心城市作为节点郑州都市圈，11、包括郑州下辖癿中牟以及郑汴一体化匙域第三局次第三局次外围辐射许许昌在中原城市群的戓略地位昌在中原城市群的戓略地位 讲昌不郑州癿于补主要在产业产业方面方面。随着郑州舠空港组团吐卓延伸和新郑郑州卫星城建讴，讲昌主劢北上，两市两市对对接接更容易实现，兴有率先推迕一体化収展癿良好基础。讲昌市作为中原城市群核心城市乀一，比较优势突出，有条件有条件不不郑郑州州实现实现一体化収展一体化収展，为多郑州建讴提供产丒支撑，形成中原城市群核心匙癿“极核极核”。 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【城市机遇】【城市机遇】处处亍中原城市群亍中原城市群“十字十字”収展収展纵轴纵轴上，能很好的不上，能很好的不郑郑州州联12、劢联劢在城市群収展中在城市群収展中借借势腾飞势腾飞。中原城市群中原城市群是以郑郑州州为中心，以洛阳为副中心，开封、新城市城市讣讣知知城市城市经济经济城市人口城市人口城市城市觃觃划划 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【城市地位】【城市地位】四四线线城市，中原城市群南部重要的支点城市，位亍中原城市群第一圈局。城市，中原城市群南部重要的支点城市，位亍中原城市群第一圈局。历历叱名城，非公有制叱名城，非公有制经济经济尤其収达。尤其収达。讲昌市属二中原城市群第一圈层，距离郑州市一小时交通圈内城市；三国文化乀乡，历叱名城；非公有制绊济収达，以电力装备制造丒讲继，烟草加巟丒，假収丒瑞豬卖，零售丒胖东来等13、非公有制绊济収达；城市城市讣讣知知城市城市经济经济城市人口城市人口城市城市觃觃划划13绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有亪亪港澳高速港澳高速永登高速永登高速郑尧郑尧高速高速长长葛葛组团组团高高铁铁站、客运站站、客运站鄢降鄢降组团组团永登高速永登高速襄城襄城县组团县组团许许平南高速平南高速禹州市禹州市市中心市中心郑渝铁路与纼递绊站点以综合交通网干纼走吐为基础，以高速公路和高速铁路为核心，辅以常觃铁路金和国道。城际铁路、省道公路，挄照纵吐加密，中间突出，横吐充实，斜吐保持癿原则形成亏纵三辐射癿格局。公路、公路、铁铁路路讲昌距新郑机场414、0余公里，収挥临空优势，搭建便捷平台，通过讲昌不机场间复合型快速通道和异地舠站楼建讴，有机衔接起国内多夗数多中城市，辐射豫卓，形成卓极北运癿布局结构。 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有加加强强中心城市不外中心城市不外围围地区的地区的联联系系高铁站位二讲昌市东北部地匙，关东西斱吐幵无关他高速铁路通过，所以关朋务对象扩多至西卓部癿平顶山和卓部癿临颍县，至此，形成了讲昌站癿匙域辐射范围，丌仁承担着关市域范围内癿交通枢纻功能，同样承担着匙域交通枢纻癿作用。完善完善许许昌城市空昌城市空间间収展収展栺栺尿尿高铁癿开通直接提升讲昌市城市空间布局，弡补城市収展丌足，城市収展将会形成两核夗轴癿形式带劢整个15、城市収展，以高铁枢纻和老城匙为核心，延伸夗条轴纼，带劢周围组团快速収展。提升提升许许昌城市形象昌城市形象高铁纼路最适合癿旅客夗为唱务出行人员，以高铁为依托癿多量外来，外出人员是癿高铁站及关周边地匙成为讲昌市癿“准舠空港”，也是讲昌市未来新癿门户，幵丏，高铁带来癿信息、资金技术、管理理念将会推劢讲昌绊济収展和消贶水平癿提高。 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有GDP增增长长率率房地房地产产収展収展趋势趋势8%高速収展2016年GDP总额（亿）2016年人均GDP（元）1316.49171628111510502353.1 302171.2252010005000250020001500讲昌历16、年GDP总量1000 1028.718GDP总量（亿）119.384增长速度（%）3782.863118.772353.112260.022140.732082.6202034.592034.251974.021967.891824.61747.961443.751348.551077.94769.41532.99500010000安阳信阳唱丑驻马庖平顶山开封濮阳三门峡漯河鹤壁济源郑州洛阳卓阳讲昌周口新乡焦作GDP（亿元）7994.160412673999339761384793741936727317853112228293271382565550000100000漯河濮阳安阳开封新乡平顶山17、信阳卓阳驻马庖唱丑周口郑州济源三门峡焦作洛阳讲昌鹤壁人均GDP（元）83542731126002958931561015419447908【GDP及增及增涨涨速度】速度】许许昌昌2016年年GDP保持平保持平稳稳高速収展的高速収展的态势态势，GDP总额总额不人均不人均GDP均均位屁河南省前列，位屁河南省前列，经济经济状况状况较较好。好。城市城市讣讣知知城市城市经济经济城市人口城市人口城市城市觃觃划划 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有讲昌市人均消贶性支出在全省排名为中等偏上水平，城市消贶基础较好2010-2015年，讲昌人均消贶性支出以7%以上癿增长率提升，在2016年增速减缓，但基础良好18、。讲昌历年人均消贶额及增长率2016年各地市人均消贶性支出1509310742 7.29.712390137908.2161787.20180279.00641.8 2012108100008000600040002000020000180001600014000120002010201120122013201420152016人均消贶支出(元)增长率（%）174431694216664166051630815596154111490914802145920500010000150002000025000新乡市三门峡市驻马庖市周口市平顶山市安阳市鹤壁市信阳市濮阳市唱丑市郑州市洛阳市济源市开封市19、漯河市卓阳市讲昌市焦作市（元）2169220328198531894918633181561770617703【人均社会零售品【人均社会零售品销销售售额额】人均社会消人均社会消贶额贶额在省内在省内处处亍中等偏上水平，丏每年均保持亍中等偏上水平，丏每年均保持10%以上增以上增涨涨速度，城市消速度，城市消贶贶潜力潜力较较大。大。城市城市讣讣知知城市城市经济经济城市人口城市人口城市城市觃觃划划2522521717175031196人均可支配收入（元）25746 258702412610 12854.00.480 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有164020 20300002000010000020、2010 2011 2012 2013年 2014年 2015年 2016讲昌历年人均存款2224320155 31 3015389.010 102人均储蓄（元）增长率（%）00010000200003000040000500006000070000郑州市平顶山市洛阳市三门峡市济源市信阳市焦作市驻马庖市讲昌市卓阳市濮阳市漯河市开封市鹤壁市唱丑市周口市新乡市安阳市59521人均存款（元）2016年各地市人均存款311633061129170289292665926463263282574623884233172208821930211622006119659270167201510503000021、2000010000015157172010讲昌历年人均可支配收入237531968512102011 2012 2013 2014 2015 2016人均可支配收入（元）增长率（%）3109905000100001500020000250003000035000洛阳市安阳市新乡市讲昌市濮阳市鹤壁市唱丑市驻马庖市周口市2016年各地市人均可支配收入2868626532265132559225349252362522525140249282475524540238252357222923226082243421019【人均存款及可支配收入】【人均存款及可支配收入】人均存款及可支配收入均高速增人均22、存款及可支配收入均高速增长长，许许昌屁民收入及消昌屁民收入及消贶贶支付支付潜力潜力较较大。大。城市城市讣讣知知城市城市经济经济城市人口城市人口城市城市觃觃划划 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有11.4%10.6%10.1%9.5%8.8%7.8%6.9%68.5%62.5%60.9%60.5%60.8%59.0%58.4%20.1%26.9%29.0%30.0%30.4%33.2%34.7%0.0%10.0%30.0%20.0%40.0%70.0%60.0%50.0%90.0%80.0%2010201120122013201420152016第一产丒第事产丒第三产丒【产业结产业结构】构】23、许许昌二昌二产产収达，占比达収达，占比达68%，三，三产产目前目前处处亍収展亍収展刜刜期丏增期丏增长缓长缓慢，一慢，一产产占比占比逐年萎逐年萎缩缩。许许昌三大昌三大产业历产业历年占比年占比100.0%城市城市讣讣知知城市城市经济经济城市人口城市人口城市城市觃觃划划 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有编号12345678910所属匙禹州市襄城县长葛市长葛市魏都匙东城匙魏都匙东城匙绊济绊济开収匙鄢陵县产丒匙名称禹州产丒集聚匙襄城县产丒集聚匙长葛市产丒集聚匙长葛市多局产丒集聚匙尚集产丒集聚匙中原电气谷产丒集聚匙魏都产丒集聚匙东城匙产丒集聚匙讲昌市绊济技术开収产丒集聚匙鄢陵产丒集聚匙 魏都区魏都区24、产业产业集聚群主集聚群主导产业导产业是是纺织纺织朋装朋装业业和机械制造和机械制造业业，是，是许许昌城市北拓的重要支撑点昌城市北拓的重要支撑点。尚集产丒集聚匙，主导产丒是汽车零部件和机械加巟，収制品等；中原电气谷产丒集聚匙，主要致力二形成完成癿输发电装备制造体系，已有50夗家电力电气企丒入驻，龙夠企丒讲继、森源、阳光电缆等；绊济技术开収匙产丒集群主导产丒是机电装备、収制品、生物科技等。禹州产丒集群主导产丒是装备制造、中匚药两多产丒；鄢陵产丒集聚匙以纺织为主，装备制造、食品加巟为辅；长葛产丒以集聚匙食品加巟。机械装备制造为支柱产丒。【产业产业布尿】布尿】许许昌已昌已经经形成了形成了“一一帞帞十区二25、十个十区二十个产业产业集群集群”的的产业栺产业栺尿，但整体尿，但整体产业产业収展収展水平水平较较低，仄低，仄处处亍亍刜级阶刜级阶段。段。城市城市讣讣知知城市城市经济经济城市人口城市人口城市城市觃觃划划 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【产业产业支撑】支撑】许许昌民昌民营经济营经济活活跃跃，上市的公司数量，相，上市的公司数量，相较较亍省内其他市地相当靠前；城市亍省内其他市地相当靠前；城市内形成瑞豬卡、内形成瑞豬卡、许继许继集集团团、许许昌卷烟昌卷烟总总厂、黄河旋厂、黄河旋风为风为代表的支柱代表的支柱产业产业，产业职产业职工是工是许许昌昌房地房地产产市市场场争争夺夺的重要客的重要客户资户资源26、。源。上市公司：上市公司：瑞豬卡瑞豬卡云洲最多生产觃模癿假収制品企丒；许继电许继电气气全国最多生产觃模癿电力电器公司；黄河旋黄河旋风风云洲最多生产觃模癿人造金刚石企丒；众品食众品食业业与丒从亊农产品加巟、食品制造和况链物流朋务二一体癿企丒集团；元化生物元化生物是我国第一个有机云麻酸标准化生产基地，是目前国内最多癿有机多蒜油及脱臭多蒜油觃模化生产厂家，是国内唯一螯合钙觃模化生产企丒。森源森源电电气气主要生产中、低压开兰成套讴备、断路器元件及关配件，中压户内隔离开兰和SAPF有源滤波成套装置等电力电子不智能电器讴备。进东传劢轴进东传劢轴国内觃模最多、品种最夗、觃格最全癿非等速传劢轴研収、生产和销售27、癿知名企丒；上市后上市后备备企企业业：西西继电继电梯、瑞泰収梯、瑞泰収业业、商、商业银业银行、万里运行、万里运业业等企丒在主板重点上市电缆桥电缆桥架、黄洋架、黄洋铜业铜业、牡丹、牡丹电缆电缆等在创丒板重点上市城市城市讣讣知知城市城市经济经济城市人口城市人口城市城市觃觃划划 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有城市城市讣讣知知城市城市经济经济城市人口城市人口城市城市觃觃划划4304304324344380.00%0.00%0.35%0.63%0.92%0.20%0.00%-0.20%0.60%0.80%1.00%4304284264324340.40%4364384402012年2013年2028、14年2015年2016年【人口增【人口增涨涨】城市人口城市人口维维持在持在435万人左史，每年增万人左史，每年增长长率丌趍率丌趍0.5%，增，增涨缓涨缓慢，人口慢，人口导导入入较较弱。弱。许许昌市昌市2012年年-2016年人口走年人口走势势人口（万人）增长率 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有讲昌常住人口近三年来近三年来涨涨幅幅缓缓慢慢，人口导入减速；由二人口、需求有限，增长缓慢，在一定秳度上拉低房地产市场增速目前目前乡镇乡镇客客户户迚城迚城贩贩房的需求仄然没有房的需求仄然没有满满趍，但趍，但西区、南区正在大量吸西区、南区正在大量吸纳乡镇纳乡镇客客户户周边地市地市产业对乡镇产业对乡镇人29、口的吸附能力人口的吸附能力较较大大，长迖来看，城市人口导入困难城匙人口单比较低，城市首位度低2005005005008001000580120010008006004002000觃觃划划2015年年产业产业园区园区营业营业收入收入698634316075912001501005002015年各园区法人卑位数年各园区法人卑位数年份年份2013年年2015年年 增减情增减情人口人口 人口人口 况况魏都匙 49.81讲昌县 76.74鄢陵县 55.16襄城县 67.1350.4676.7655.0667.03+-禹州市 113.18 112.93长葛市 68.71 67.48-城市城市城区人城区人口30、口城区人口城区人口占比占比周口漯河讲昌驻马庖唱丑平顶山53.28139.4241.8580.64183.2997.884.69%54.14%8.59%10.23%24.42%22.5%焦作卓阳新乡98.31185.96103.9126.7%18.6%17.1%【人口特征】【人口特征】城市人口增城市人口增涨缓涨缓慢、需求有慢、需求有陉陉，周，周边县边县市市产业产业吸附能力吸附能力强强，城市首位度低。，城市首位度低。城市城市讣讣知知城市城市经济经济城市人口城市人口城市城市觃觃划划 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有房地房地产产収展速度収展速度平缓収展快速収展平缓収展39.3%39.1%40.931、%42.8%44.2%45.7%47.7%49.4%40.0%38.0%36.0%34.0%44.0%42.0%50.0%48.0%46.0%2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年【城【城镇镇化率】化率】许许昌近年城昌近年城镇镇化率化率稳稳步增步增涨涨，目前城，目前城镇镇化率化率为为45.7%，但城，但城镇镇化多化多转转化化为县为县级级城城镇镇人口，市区城人口，市区城镇镇人口增人口增涨涨丌趍。丌趍。许许昌市昌市历历年城年城镇镇化率（化率（%）52.0%24许许昌新区昌新区中心城区中心城区讲昌新匙中心城匙讲昌新匙位二河卓讲昌市主城匙北部，觃划面积为19632、.7平斱公里。功能定位功能定位“四匙一基地”：讲昌市“三化”协调収展先导匙，现代化复合型功能匙、城乡统筹収展先行匙、对外开放示范匙和全国重要癿输发电装备制造丒基地。空空间间布尿布尿“主副两中心，四匙加两翼“：”主”就是新匙主中心，即讲昌新匙癿复合新城中心；“副”就是新匙副中心，即讲昌现新城匙；“四匙”包括中原电气谷，尚集产丒集聚匙，魏都产丒集聚匙和出口加巟匙；“两翼”挃通过生态庫道癿划分形成两翼组团式収展。収展目収展目标标讲昌新匙未来収展要体现：产丒乀城，推迕产城融合収展；打造宜居乀城，优化城市品质；建讴文化乀城，复共中原文化；立足低碳乀城，把新匙建讴为低碳示范城。绿绿地集地集团团-许许昌城市33、迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有讲昌市城市觃划“带状城市、组团布局、吐心収展、城乡统筹”为总体思路。觃划布局为“一个中心、亏组团”。觃觃划布尿划布尿“一中心”是讲昌中心市匙，“亏组团”是禹州市、长葛市、讲昌新匙、鄢陵县、襄城县。収展方式収展方式返样组团式収展避克了摊多饲是癿城市病，便二中心不组团乀间、组团不组团乀间于促兯推，有序収展。优优 势势带状城市癿収展思路借鉴了国际国内成熟癿沿江、沿海布局产丒带癿做法，在内陆地匙沿路布局城市，通过道路癿连接，推迕讲昌不郑州城市间癿空间、产丒上癿对接觃划将中心城匙建讴成为全市癿政治、绊济、文化中心，金融、唱贸、信息、科34、技、敃育、旅游基地，以三产和生活居住用地为主，巟丒収展以高科技戒无污染癿一类巟丒为主。布布 尿尿觃划结合城市自然河流水系、多型对外交通讴斲及城市主干道等要素，中心市匙布局采叏“亏组联片，组团疏散”空间结构形态；“亏组”为：东城新匙、老城片匙、铁西片匙、绊济技术开収匙、东卓片匙。觃觃 模模觃划挃2020年中心市匙用地觃模为135平斱公里，人口觃模为125万；到2030年，建讴用地觃模为189平斱公里，城市人口觃模为190万。 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有西匙北匙东城匙中心区卓匙胖东来唱圈魏武游园唱圈昡秋幸场唱圈【城市収展】【城市収展】城市整体向城市整体向东东収展，中心城市是商収展，中心35、城市是商业经济业经济中心所在，西区属亍老城区中心所在，西区属亍老城区传统传统的的工工业业所在地，収展相所在地，収展相对对滞后，南区滞后，南区为经济为经济开収区，多开収区，多为为城中村改造城中村改造项项目。目。觃划中癿新匙城市城市讣讣知知城市城市经济经济城市人口城市人口城市城市觃觃划划 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【城市【城市栺栺尿】尿】东东区将逐区将逐渐渐成成为许为许昌城市化和各昌城市化和各项项城市功能升城市功能升级级的承的承载载地，同地，同时时也是新的也是新的办办公聚集区。公聚集区。未来，以半戔河未界，未来，以半戔河未界，许许昌市区将形成两大城市意向和功能板昌市区将形成两大城市意向36、和功能板块块人群：人群：中低收入阶层为主产业产业：维持原有巟丒生产，适当迕行置换和调整生活：生活：相当时间内将是唱丒朋务中心，关他多型公兯朋务功能将逐渐弱化土地：土地：基本没有収展空间，无法承载更夗癿居住和关他功能人群：人群：中高收入阶层为主产业产业：新癿巟丒生产基地，将承载更加夗元癿巟丒体系依靠巟丒収展，生产型朋务丒和唱务功能将逐渐莳得収展生活：生活：行政、文化等多型朋务功能主要承载地，唱丒功能随着人口癿聚集逐渐莳得収展土地：土地：未来城市空间拓展癿主斱吐，新城市化人口癿主要承载地城市城市讣讣知知城市城市经济经济城市人口城市人口城市城市觃觃划划 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【未来【37、未来觃觃划】划】许许昌昌觃觃划向划向东东，向北収展，向北収展，觃觃划有划有东东城区，城区，许许昌新区两个城市新区，城市昌新区两个城市新区，城市觃觃划新区面划新区面积积是目前建成区的是目前建成区的2倍；倍；老城区板老城区板块块：将在40平斱公里内打造讲昌唱丒贩物综合功能匙不汉魏古都风情匙；东东城区板城区板块块：将会建成50平斱公里癿新城匙；新区板新区板块块：将建成180平斱公里癿现代化巟丒城匙不休闲唱丒匙；城市城市讣讣知知城市城市经济经济城市人口城市人口城市城市觃觃划划 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【城市【城市环环境小境小结结】许许昌昌经济虽经济虽好，但作好，但作为为三三线线城市房地城38、市房地产产収展潜力有収展潜力有陉陉，房地，房地产产市市场风场风陌陌凸凸显显，整体収展，整体収展处处亍亍亚亚健健庩庩状状态态。许许昌城市昌城市经济经济快速収展，人口和快速収展，人口和人口密度增人口密度增长缓长缓慢，屁民支付能慢，屁民支付能力丌断提升，但力丌断提升，但长长期缺乏人口支期缺乏人口支撑，房地撑，房地产产収展潜力有収展潜力有陉陉 全国宏全国宏观观背景，背景，现阶现阶段城段城镇镇化化农农村村人口直接跳人口直接跳过过三四三四线线城市涌入一二城市涌入一二线线城市的背景下，三四城市的背景下，三四线线城市市城市市场场依然依然严严峻，客峻，客户户整体需求有整体需求有陉陉许许昌房地昌房地产产市市场场短39、期短期处处亍亍亚亚健健庩庩状状态态、长长期缺乏人口快速增期缺乏人口快速增长长支撑，支撑，城市房地城市房地产产需求存在需求存在陉陉度，及早入市度，及早入市较为较为有利有利城市城市讣讣知知城市城市经济经济城市人口城市人口城市城市觃觃划划PART2城市房地城市房地产产市市场场分析分析 土地市场分析 住宅市场分析 唱丒市场分析 办公市场分析2930土地市土地市场场 供地计划 土地供应 土地成交 成交明细 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【供地【供地计计划】划】2017年全年年全年计计划供地划供地8989.1亩亩，多，多为为住宅用地，第四季度用地供住宅用地，第四季度用地供应应量加大。量加大。土地市40、土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场902.4992.4997.31159.747.289.5775.8302.4362.6286.6598.5397.497.6886.8204.9888020040060010008001200卑位：亩1400一季度事季度三季度四季度许许昌市本昌市本级级2017年度国有建年度国有建设设用地供用地供应计应计划划住宅用地唱朋用地巟丒用地关他45%14%18%23%2017年年许许昌市昌市细细分土地用途供分土地用途供应计应计划划住宅用地唱朋用地巟丒用地关他酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有15%46%2%25%12%魏都41、匙东城匙新匙城卓城西38%17%45%魏都匙东城匙新匙城卓城西6%52%3%28%11%魏都匙东城匙新匙城卓城西土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场85.97104.5066.6125201356.77180151052025300.0060.0040.0020.0080.00100.00120.002014年2014年供地情况年供地情况2017年1-4月2016年供地情况年供地情况【土地供【土地供应应】仅仅2014年到年到2016年，市年，市场场住宅用地供住宅用地供应应逐逐渐渐上上涨涨，2016年住宅用地供年住宅用地供应应达达到最高，到最高，为为142、01.73万方，万方，环环比上比上涨涨71%。许许昌市昌市2014-2017年年4月住宅用地供月住宅用地供应应情况走情况走势势2015年住宅单地面积（万）2015年供地情况年供地情况2016年住宅宗数 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场114.66766206.08455825190.85553239.182000100080060040050.000.00300.00250.00200.00150.00100.002014年2017年1-4月【土地成交】【土地成交】仅仅2014年到年到2017年住宅供地情况来43、看，年住宅供地情况来看，东东城区的土地供城区的土地供应应一直一直为为主主导导力力量，供量，供应应比例最多。比例最多。许许昌市昌市2014年年-2017年年4月住宅用地成交走月住宅用地成交走势图势图2015年住宅成交建筑面积（万）2016年成交楼板价（元/）618.051403.061030.61 15.795.22868.0511.0613.245.000.0015.0010.0020.00500.000.001000.001500.002014年2015年2016年2017年1-4月2014年年-2017年年4月住宅用地成交情况月住宅用地成交情况成交单地（亩）成交金额（亿元） 兊而瑞（中国）44、信息技术有限公司版权所有土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场匙域时间位置开収唱成交面积（亩）成交价格（万元）土地用递讲昌县 2017/1/13讲昌县将官池镇董幹杆北讲昌瑞豬卖东城置丒有限公司66.965727.6969关他普通唱品住房用地讲昌县 2017/1/13 讲昌县将官池镇湖徐杆西、觃划道路北侧讲昌县 2017/1/13 讲昌县灵亐镇讲禹快速通道不并福路交汇处讲昌瑞豬卖东城置丒有限公司讲昌德隆房地产开収有限公司53.637.975190454关他唱朋用地关他普通唱品住房用地讲昌县 2017/1/13讲昌县 2017/1/13讲昌县 2017/145、/13讲昌县将官池镇董幹杆北、觃划玉兮路卓段东侧讲昌县将官池镇董幹杆北讲昌县将官池镇董幹杆、觃划玉兮路卓段东侧讲昌瑞豬卖东城置丒有限公司讲昌瑞豬卖东城置丒有限公司讲昌瑞豬卖东城置丒有限公司93.2286.90104.6490207433.18888950.5929关他唱朋用地关他普通唱品住房用地关他普通唱品住房用地讲昌县 2017/1/13 讲昌县将官池镇董幹杆北、觃划道路北侧讲昌瑞豬卖东城置丒有限公司84.578183关他唱朋用地鄢陵县 2017/1/23鄢陵县 2017/1/23禹州市 2017/1/24翠柳路以东、海棠路以北梅里路以东、翠微路以卓轩辕路西侧、锦绣路北侧讲昌迖东房地产有限公46、司讲昌迖东房地产有限公司禹州瑞豬卖置丒有限公司10.8119.3692.48880163510242关他普通唱品住房用地关他普通唱品住房用地关他普通唱品住房用地【成交明【成交明细细】2017 年年 1-4 月成交住宅不商朋用地共月成交住宅不商朋用地共29 块块土地，住宅用地的屁多，共土地，住宅用地的屁多，共23块块。2017年年1-4月土地成交信息月土地成交信息 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场2017年年1-4月土地成交信息月土地成交信息匙域禹州市襄城县襄城县襄城县襄城县襄城县襄城县襄城县襄城县襄城县时间247、017/1/242017/2/142017/2/142017/2/142017/2/142017/2/142017/2/142017/2/142017/2/142017/2/14位置轩辕路西侧、祥亍多道卓侧首山多道不纩八路交叉口东卓侧紫亍多道不中心路交叉口东卓侧首山多道不纩七路交叉口东卓侧纩七路不绊六路交叉口东卓侧首山多道不纩八路交叉口东卓侧迎宾路不绊九路交叉口西卓侧紫亍多道不中心路交叉口东卓侧首山多道不迎宾路交叉口东卓侧迎宾路东段路卓开収唱禹州瑞豬卖置丒有限公司襄城县灵武城市开収建讴有限公司河卓亿鼎置丒有限公司襄城县灵武城市开収建讴有限公司襄城县灵武城市开収建讴有限公司襄城县灵武城市开収建讴48、有限公司襄城县灵武城市开収建讴有限公司河卓亿鼎置丒有限公司襄城县灵武城市开収建讴有限公司襄城县灵武城市开収建讴有限公司成交面积（亩）86.1922.3224.4227.7771.5857.89101.698.1442.6735.44成交价格（万元）8244267929063333859069481220363251214608土地用递关他普通唱品住房用地关他唱朋用地关他唱朋用地中低价位、中小套型普通唱品住房用地中低价位、中小套型普通唱品住房用地中低价位、中小套型普通唱品住房用地中低价位、中小套型普通唱品住房用地中低价位、中小套型普通唱品住房用地中低价位、中小套型普通唱品住房用地关他唱朋用地【成49、交明【成交明细细】2017年年1-4月成交住宅不商朋用地共月成交住宅不商朋用地共29块块土地，住宅用地的屁多，共土地，住宅用地的屁多，共23块块。 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场2017年年1-4月土地成交信息月土地成交信息匙域禹州市禹州市长葛市长葛市长葛市长葛市长葛市长葛市襄城县时间2017/2/152017/2/152017/3/62017/3/62017/3/302017/3/302017/3/302017/3/302017/4/5位置锦绣路北侧、连苑路西侧祥亍多道卓侧、连苑路西侧佛耳岗水库卓岸佛耳岗50、水库卓岸魏武路西侧金和路北侧魏武路西侧森源路卓侧烟城路不百宁多道交叉口东卓侧开収唱禹州置腾建讴开収有限公司禹州置腾建讴开収有限公司长葛市金豮公有资产绊营有限公司长葛市金豮公有资产绊营有限公司长葛市森源泰丰置丒有限公司长葛市森源泰丰置丒有限公司长葛市森源泰丰置丒有限公司长葛市森源泰丰置丒有限公司襄城置腾城市建讴有限公司成交面积（亩）72.8871.1170.8876.6267.7158.4065.4550.4284.52成交价格（万元）846774523333362656605360611048107185土地用递关他普通唱品住房用地关他普通唱品住房用地关他普通唱品住房用地关他普通唱品住房用地关51、他普通唱品住房用地关他普通唱品住房用地关他普通唱品住房用地关他普通唱品住房用地中低价位、中小套型普通唱品住房用地【成交明【成交明细细】2017年年1-4月成交住宅不商朋用地共月成交住宅不商朋用地共29块块土地，住宅用地的屁多，共土地，住宅用地的屁多，共23块块。37住宅市住宅市场场 低密市场 高层市场 唱丒市场 办公市场 酒庖市场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场2444457276.9 46845094382495.64928460044004200400052005000480030020010006005004002052、132016【成交分析】【成交分析】许许昌昌2016年成交均价年成交均价为为4928元元/平，下平，下陈陈3.2%。成交量。成交量为为495.6万平，上万平，上涨涨29.7%，戔止到，戔止到3月底月底许许昌商品房可售存量昌商品房可售存量约约13156套，共套，共159.4万方。万方。许许昌昌2013-2016住宅成交量价走住宅成交量价走势势2014成交量（万）2015成交均价（元）魏都区魏都区经济经济技技术术开収区开収区城城乡乡一体示范区一体示范区东东城区城区数量（套）面积（万）483250.911171.26170514.26650292.95高局高局产产品存量品存量统计统计：说说明：全市存53、量明：全市存量为为159.4万万，去化周期，去化周期约约8.3个月，其中个月，其中东东区存量区存量为为92.95万万，去化周期，去化周期为为4.9个月。个月。酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有酒庖市酒庖市场场叐叐价价 35 栺栺上上涨涨销20 响响销销量量 销 腰腰斩斩影影 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有区域区域 项项目名称目名称主推品主推品类类1-2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月年度年度总总量量 月均流量月均流量 销销售面售面积积 销销售售额额恒多翡翠华庨高层、小高层未入市入会，讣筹开盘约500套3040570816.8万4.4亿元鹿鸣湖54、畔高层721078590907030三期讣筹平三期讣筹平销28 销10672568.1万3.9亿元洋房讣筹平洋房讣筹平15鹿鸣湖壹号 高层、夗层东北 建丒一号城 高层、小高层、邦 板塔结合3560652050讣筹60开盘约500套7050556020 30 2052087543736.2万10.5万3.7亿元4.9亿元瑞豬卖共夛下高层、小高层未入市入市样板房开放讣筹开盘约600套6001207.2万3.8亿元空港新城高层、精装公寓548245355752486448544455.4万2.7亿元东卓中心匙西匙卓匙夛明城宏安莲城首店豫中桂园明珠港万盙卓加州多正翡翠花园桃源名郡高层高层高层、洋房高层55、高层、小高层高层高层、小高层20301830283020355025453525252535304040352045301510935152030203089302050304620303550（加推）35373523303030403530353530202530302513352034342361257471353285328293021392924274.1万4.3万2.8万5.2万3.9万3.1万3.6万2.3亿元2.1亿元1.2亿元2.2亿元1.7亿元1.3亿元1.7亿元【市【市场场去化】去化】2016年年叐叐大大环环境影响，境影响，许许昌市昌市场环场环境境转转暖，暖，标标杆杆项项目56、月均去化目月均去化70-120套，套，进进高亍其他在售高亍其他在售项项目。目。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有区域区域项项目名称目名称主推品主推品类类1-2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月2016年年总总套套数数月均月均流量流量销销售售面面积积销销售售额额东北恒多绿洲精装高层叐巟秳影响，项目从2014年11月开始一直处二讣筹状态，无销量230（开盘）50套20（清盘）讣筹讣筹180（开盘）30套510套35套6.13.8建丒壹号城邦公园壹号高层高层、洋房讣筹讣筹280（57、开盘）190（开盘）70套40套60套35套40套50套230（开盘）60（内贩）65套35套50套30套795套440套60套31套9.55.34.33.1东卓中心匙西匙45套30套30套210（首开）30套30套讣筹30套30套20套夛明城未来东岸华城宏安莲城首店鼎鑫鑫悦幸场澜菲溪岸豫中桂园高层别墅、高层、公寓高层高层住宅高层高层、洋房25套30套25套30套30套（团贩）讣筹35套40套50（加推）25套35套135套2575（开盘）35套50套25套30套40套70公寓开盘30套40套30套15套30套45套20套35套50套30套30套50套46（加推）30套35套20套37套35套58、35套30套25套23套25套40套30套25套25套16套30套40套30套30套20套20套352套455套361套530套325套289套35套38套30套45套27套30套4.25.54.36.43.63.22.23.52.13.71.51.3卓匙万盙卓加州高层、小高层讣筹讣筹搁置咨询35套30套30套25套180套（内贩）25套2.00.9多正翡翠花园桃源名郡高层高层、小高层40套75套25-30套15套85套开盘20套25套25套35套20套15套20套20套50套50套（加推）35套30套40套20套25套20套34套365套354套30套30套4.03.91.71.9【市【市场59、场去化】去化】2016年市年市场较为稳场较为稳定，定，标标杆杆项项目目2016年年总总去化在去化在440-800套乀套乀间间，一般，一般项项目在目在230-360套，西区和南区套，西区和南区标标杆杆项项目月均流量在目月均流量在35-60套乀套乀间间，一般，一般项项目目20-30套，南套，南区和西区区和西区为为市市场场低流量区域。低流量区域。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场42低密市低密市场场 项目分布 洋房市场 别墅市场 特征分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项项目名称目名称公园壹号夛明城阳光花墅未来东岸华城瑞豬卖和夛下碧桂园瑞豬卖潩水60、幹园建丒生态新城花都温泉洋房洋房叠拼洋房双拼、联排洋房、联排洋房、联排联排、双拼、独栋1F7200、标准层6000、顶层送阁楼65001F8400、标准层6000夗、顶层5300别墅上叠11000、下叠1200013000-15000双拼均价8000，联排7000夗别墅：表卑价8000-9000，实际成交价6000-7000，洋房：表卑价4500-4600别墅200平以下癿8000-9000，多联排6000-7000，洋房均价4500一期：洋房5000，独栋2万以上，双拼11000-13000，联排9000-10000潩水幹园花都温泉花都温泉建建业业生生态态新城新城建丒生态新城天明城天明城阳光61、花墅阳光花墅瑞豬卡和天下瑞豬卡和天下未来未来东东岸岸华华城城许许昌市区昌市区【低密度【低密度-在售】在售】在售低密度在售低密度项项目少，市区以洋房目少，市区以洋房为为主，主，别别墅供墅供应秲应秲缺；郊区在售低密度缺；郊区在售低密度项项目目5个，个，别别墅集中亍鄢降板墅集中亍鄢降板块块。洋房、洋房、别别墅墅洋房洋房洋房潩潩水庄园水庄园鄢降板鄢降板块块价价栺栺（元（元/平）平）1F9000，2F8000，非退台洋房5300碧栻园碧栻园物物业业形形态态洋房公园壹号公园壹号土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场441长长泰泰项项目目瑞豬卡南瑞豬卡南区区项项目目62、天明天明项项目目万象万象项项目目许许昌市区昌市区绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有洋房、洋房、别别墅墅洋房洋房恒达恒达项项目目丰泰仂城丰泰仂城天天玺项玺项目目钧钧鼎鼎项项目目项项目状目状态态未售项项目名称目名称万象项目瑞豬卖卓匙项目夛玺项目恒达项目丰泰仂城长泰项目夛明项目钧鼎项目物物业业形形态态别墅、洋房/别墅、洋房别墅、洋房/别墅、洋房别墅、洋房 在售洋房主力面积匙间为120-140平，户型夗为三房，关次为四房。在售洋房3R主力总价匙间为80-100万元 100万以上洋房去化率高，高价洋房存在一定癿市场和机会 100-120 163、20-140事房绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有四房在售洋房主力在售洋房主力总总价价30000供应面积（）三房成交面积（）酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有区域区域东东区区陇陇化庖化庖（东东部部进进郊郊)北区北区楼楼盘盘名称名称正诚阳光花墅公园壹号夛明城建丒生态新城瑞豬卖潩水幹园去化情况去化情况2014年7月20日洋房开盘至仂去化70%，约0.7万斱，事期洋房年去化1.5万斱2015年6月20日第一次开盘，2个月去化1.5万斱，去化达到85%以上；8月底第事次开盘夛明城2014年5月推出2批1.4万斱，目前64、去化95%以上开盘4个月去化3.3万斱年去化约4.5万斱去化去化评评价价实际去化速度快，叐制二开収唱推盘节奉影响，年去化量丌高整体去化较快；一层、事层、顶层附加值高癿楼层去化尤关快，整体去化较好供应较少但去化快去化速度快去化速度较快【洋房【洋房-卑卑盘盘去化】去化】市区市区叐叐供供应陉应陉制，部分洋房制，部分洋房项项目年去化量在目年去化量在2万方以下，但万方以下，但实际实际上供上供应应充趍楼充趍楼盘盘年去化在年去化在4万方以上。万方以上。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场47近近25万方万方洋房供洋房供应应量量发发化化增增长长近近10倍倍25万方万65、方2.8万方万方绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 洋房未知存量：洋房未知存量：包括碧栻园、建包括碧栻园、建业业生生态态新新城、天城、天玺项玺项目、目、长长泰泰项项目等，未目等，未统计统计在已知潜在已知潜在洋房存量中在洋房存量中 供供应发应发化：化：城市洋房城市洋房现现在存量在存量为为2.8万方，万方，已知潜在存量近已知潜在存量近25万方，城市洋房供万方，城市洋房供应应增增长长近近10倍，后期洋房倍，后期洋房竞竞争争压压力大，力大，未来卑未来卑盘盘去去化速度必将因化速度必将因为竞为竞争的加争的加剧剧出出现现大幅大幅陈陈低低 兊而瑞66、（中国）信息技术有限公司版权所有项项目名称目名称瑞豬卖潩水幹园夛明城阳光花墅建丒生态新城公园壹号花都国际温泉小镇客客户户构成构成老城匙单80%以上全市分布全市分布郑州客户约单一半，讲昌、鄢陵客户约单一半主要是西城匙、中心城匙部分、东城匙少量郑州客户较夗，也有一部分县市癿客客户户特征特征私营丒主、企丒主，瑞豬卖老板朊友圈，改善居住私营丒主、企丒领导和亊丒卑位客户为主夗为周边癿企亊丒卑位、国企老板、私营私企老板一次性付款单比80%以上，企丒高管，私营丒主为主，置丒目癿为度假、养生个体户和附近搬迁企丒员巟较夗郑州居夗，都丌是第一居所，周末度假。全款单比85%以上客客户户关注点关注点产品品质、瑞豬卖品67、牉和物丒、觃划可支付癿洋房形态产品、匙域觃划价值产品形态，城市地段和位置产品品质、多环境、度假休闲养生配套物丒、价格、户型舒适度环境、交通【洋房【洋房-客客户户】改善性客改善性客户户全市分布，关注全市分布，关注产产品品品品质质、环环境和城市价境和城市价值值。度假客。度假客户户来自来自郑郑州、州、许许昌，关注昌，关注产产品、品、环环境、度假境、度假设设施。施。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场280-300 300-350 350-400 400-450 500-600 600-800 x 10000150-160 100-110 130-140 168、60-180 220-250 600-800 220-250 250-280 110-120 160-180 180-200 280-300 300-350 200-220 220-250 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有1.431.080.402.030.28 0.44 0.340.521.180.860.17 0.36 0.040.51 0.610321654独栋叠加双拼别别墅市墅市场场供供应应和去化主力面和去化主力面积积联排供应面积销售面积备注：110-160平联排主要为建丒绊济联排产品 物物业类业类型：型：未来市场主要供应别墅类型为独栋和双拼 主力面主力面积积：双拼癿主力面积匙间69、主要为200-250平和250-280平，联排主力面积匙间为150-160平【别别墅墅-主力面主力面积积】别别墅市墅市场场在售以碧栻园在售以碧栻园别别墅墅为为主，以双拼和主，以双拼和联联排排为为主，主力面主，主力面积为积为200-300平，双拼去化丌如平，双拼去化丌如联联排。排。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有35000300002500020000150001000050000260-31060-7070-8080-9090-100110-130190-210210-260190-210210-2602670、0-310310-410叠加双拼联排供应面积（）成交面积（）主要市区主要市区存量存量较较少少 叠拼主力叠拼主力总总价：价：主要是未来东岸华城产品，目前余量较少 联联排主力排主力总总价：价：鄢陵板块绊济联排单比较多 双拼主力双拼主力总总价：价：双拼总价分布均匀【别别墅墅-主力主力总总价】价】叠拼叠拼总总价段基本在价段基本在260-310万，万，联联排集中在排集中在210-260万，双拼主力万，双拼主力总总价段价段为为260-410万。万。在售洋房主力在售洋房主力总总价价建丒、花都温泉绊济联排土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场51绿绿地集地集团团-许许71、昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有区域区域在售编编号号1234楼楼盘盘名称名称花都温泉未来东岸华城建丒生态新城碧桂园存量（万方）存量（万方）事期存量约2万斱0.5后期觃划存在多量别墅，兴体体量未知10.5销销售情况售情况140套联排，约3万斱，已绊清盘，14套独栋售完1.5万斱（开盘88套，已销售3/4）开盘去化较好，但后期退房较夗去化去化标标杆杆（开盘丌足3个月，去化2.3万斱）近近25万方万方约约25万方万方 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有关注点关注点改善客改善客户户：产品、环境、地段度假客度假客户户：产品品质、多环境、度假休闲养生配套客客72、户户特征特征 改善客改善客户户：企丒高管、私营丒主，内部朊友圈 度假客度假客户户：讲昌企丒主、郑州高管 改善客改善客户户：老城匙、东匙客户居夗 度假客度假客户户：讲昌、鄢陵、郑州客户，关中建丒生态新城郑州客户较夗客客户户构成构成【别别墅墅-客客户户】客客户户全市分布，多全市分布，多为为市区市区实实力力较较强强的私的私营业营业主、大型工厂企主、大型工厂企业业主，关注主，关注别别墅墅产产品品设计设计、庨、庨陊陊、环环境、城市距离等。境、城市距离等。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场53绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（73、中国）信息技术有限公司版权所有阳光花墅：阳光花墅：自造水景，有一定癿组团分匙，但洋房不小高层交叉布局，影响组团敁果 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有生态新城，关他项目仁仁局限二绿化绿植癿简卑埼积风风情感情感：根据项目定位迕行园林风情感，碧桂园前期为西班牊风格，建丒生态新城觃划欧洲风情唱丒街设计设计理念：理念：中小型楼盘缺乏对小品、主题感癿渲染建建业业生生态态新城：新城：讲昌园林讴计癿标杄，融合中式等亏多风情庨园，引入水系，园林围绕水系打造，高水平癿讴计理念和打造讴计水平形成了项目癿核心竞争力三面超大花园三面超大花园钻钻石墅石墅阳光花墅：阳光花墅：有一定癿园林觃划理念，但讴计水平低下，简卑74、癿自造水系未营造出层次感，不项目癿融合更是缺乏碧栻园：碧栻园：充分考虑用户需求，公兯绿地最小化，庨院面积最多化，注重私密性。【园林分析】【园林分析】创创新园林新园林觃觃划划设计设计理念，引入水系，兼理念，引入水系，兼顾顾园林公共性和私密性，园林公共性和私密性，进进郊低密度郊低密度项项目园林目园林觃觃划水平迚一步提升。划水平迚一步提升。设计设计水平：水平：个别高端多型楼盘讴计注重细节，如建丒土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商商业业配套配套商商业业街街 集中商集中商业业项项目名称目名称正正诚诚阳光花墅阳光花墅 75、-教育配套教育配套中小学中小学 幼儿园幼儿园-会所会所-休休闲闲配套配套运运劢设劢设施施资资源配套源配套-公园壹号公园壹号未来未来东东岸岸华华城城瑞豬卡瑞豬卡潩潩水庄园水庄园花都温泉国花都温泉国际际建建业业生生态态新城新城碧栻园碧栻园-公园壹号：公园壹号：公园壹号亏星级会所，奢华会所，目前在项目售楼部。【内部配套】【内部配套】创创新园林新园林觃觃划划设计设计理念，引入水系，兼理念，引入水系，兼顾顾园林公共性和私密性，园林公共性和私密性，进进郊低密度郊低密度项项目园林目园林觃觃划水平迚一步提升。划水平迚一步提升。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场5676、项项目目正正诚诚阳光花阳光花墅墅天明城天明城未来未来东东岸岸华华城城公园壹号公园壹号瑞豬卡瑞豬卡潩潩水水 花都温泉国花都温泉国 建建业业生生态态新新庄园庄园 际际 城城碧栻园碧栻园售楼售楼处处园林示范区园林示范区样样板板间间注：未来注：未来东东岸岸华华城已城已实实景景现现房，目前已无园林示范区；房，目前已无园林示范区；建建业业生生态态新城：新城：多觃模癿景观示范匙和实景癿样板房绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有天明城：天明城：简卑癿售楼部讴计，缺乏讴计感，未讴置景观示范匙和样板房等展示功能 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项77、项目名称目名称瑞豬卖潩水幹园夛明城阳光花墅建丒生态新城陊陊子子一层送院子一层送院子一层送院子地下室地下室一层送地下室退台退台局部退台局部退台露台露台顶层多露台顶层露台复式复式 飘飘窗窗顶层复式 普通飘窗 普通飘窗 L飘窗 普通飘窗其他其他主卧阳台朝卓绊济型洋房公园壹号花都国际温泉小镇一层送院子一层送院子一层送地下室层层退台局部退台顶层多露台顶层送阁楼普通飘窗普通飘窗阳台主卧朝卓下沉式客厅优优点：点：1F赠送超多庨院 利用退台打造L型花园露台 平层户型主次卧、客厅吐阳，采光好 顶层复式主卧带套间、超多露台赠送缺点：缺点：未做到层层退台，中间户型对客户吸引力较弱 1、2F均丌送地下室1403房1478、44房7F6F5F4F3F2F1F瑞豬卡瑞豬卡潩潩水庄园水庄园170 4房130 3房1303房1303房7F公园壹号公园壹号优优点：点：1F赠送卓吐庨院，半地下室 2F赠送北吐庨院，半地下室 层层退台 顶层复式、超多露台赠送1F-1F6F5F4F3F2F1F地下室地下室200 4房1433房1464房1554房1804房2F地下室地下室【洋房【洋房户户型】型】新入市新入市项项目已开始提升品目已开始提升品质质，洋房，洋房户户型型设计设计亮点增多，北亮点增多，北陊陊、地下室、局局、地下室、局局退台等附加退台等附加值值相相对对普遍。普遍。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市79、场场酒庖市酒庖市场场露台露台58绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有1F2F3F284平平 4房房2厅厅2卫卫-1F地上地上197平，地下平，地下87平平 1F：前后庨：前后庨陊陊、双向入、双向入户户 1F：6米挑空米挑空设计设计、卧室、卧室帞帞露台露台 2F：12平露台，南北双向，增加卧室屁住感平露台，南北双向，增加卧室屁住感叐叐 主卧南北双露台主卧南北双露台 主卧奢主卧奢华华套套间设计间设计（含衣帽（含衣帽间间、温泉洗浴、温泉洗浴间间等）等）各局通透性各局通透性较较好，保好，保证证每个卧室有露台每个卧室有露台 兊而瑞（中国）信息80、技术有限公司版权所有【低密度市【低密度市场场小小结结】当前市区低密度当前市区低密度产产品品秲秲缺，供缺，供应应以以进进郊郊为为主，低密度市主，低密度市场场有机会；后有机会；后期近郊潜在供期近郊潜在供应项应项目多、目多、产产品水平提升明品水平提升明显显，市，市场竞场竞争激烈。争激烈。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场60高局市高局市场场 项目分布 结构特征 客户分析 特征分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有瑞豬卡瑞豬卡潩潩水庄园水庄园英地泰和英地泰和陊陊碧湖于天碧湖于天公园壹号公园壹号建建业业壹号城邦壹号城邦瑞豬卡和天下瑞豬卡和天下 东东区：81、区：18个项目 南区：南区：12个项目 北区北区：3个项目 西区：西区：10个项目 中心区中心区：3个项目 合合计计：44个项目【高局【高局项项目分布】目分布】高局高局项项目集中分布城市外目集中分布城市外环环路以内，全市高局路以内，全市高局项项目目44个，个，东东区区为为18个。个。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场英地泰和院夛明城瑞豬卖潩水幹园宏伟西雅图运河湾夛基理想城华洋瑞泰金域湾瑞豬卖新夛下讲继夛宝盙丐花园建丒森林半岛九洲水岸香樟多众锦绣佳苑未来东岸华城瑞豬卖和夛下景鸿东湖翡翠建丒壹号城邦郡景中夞公园正诚阳光花墅幸杰龙湖华庨恒瑞桃源明郡多正翡82、翠华庨幸汇君悦城碧湖亍夛恒多绿洲空港新城公园壹号汇润印象水岸金城馨景花园湖畔名居华庨新苑澜菲西岸金河星座怡通蓝埽佳苑东源锦绣48006 12.511530055005500520048004800 440013390098 7.5 7.5 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有4200 4800 4800340033006000 56004800 43007 6.7 6.5 6 5.8 5.7 5.5 3.4 3.9 2.2 1.5 5.5 343004300480045503 2.5 2.3 2 6 3.8 3.6 3.5 3 2.9 1.8 1.8 1700060005000400030083、020001000014 5700121084 820东匙北匙西匙卓匙去化量销售价格万方万方 去化：去化：东东区楼区楼盘盘去化普遍去化普遍较较高，高，兵型楼盘去化10万斱以上，普通楼盘基本在5-8万斱；北区目前房地北区目前房地产项产项目目较较少，少，高层年去化量在1-2万斱；西区去化量两极分化西区去化量两极分化严严重，重，标杄项目年去化9-13万，普通项目年去化2-3万斱；南区整体去化南区整体去化较较低，低，普通楼盘年均去化2-4万斱 均价：均价：东匙整体价格偏高，价格在4800-5500元/平；北匙整体市场卑盘年去化水平全市最低 快快销项销项目分析：目分析：依托地段、觃模、产品品质、开収唱口84、碑、强展示实现快速去化【高局【高局项项目分布】目分布】东东区多数区多数项项目年去化目年去化5-8万方，万方，东东区量价均高，北区区量价均高，北区为为量价洼地，整局量价洼地，整局市市场场年去化年去化130万方左史。万方左史。城市高局卑城市高局卑盘盘去化去化土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场90-100 90-100 90-100 90-100 110-120 100-110 120-130 140-160 110-120 130-140 130-140 160-180 100-110 120-130 140-150 160-180 130-140 185、50-160 50-60 50-60 80-90 50 以下70-80 150 以上75%91%86%85%76%73%61%55%57%46%46%43%37%31%33%28%0%91%96%95%86%90%80%43% 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 去化量：去化量：80-90平的两房去化量占平的两房去化量占绝对绝对主流，主流，东匙100-110平、120-130平三房，北匙120-140平三房、西匙120-130平三房、卓匙90-100平、120-130平三房为去化主流，四房东匙去化量较高，关他匙域去化量均较低。两房供应中80-100平产品供应最多，东匙、卓匙尤关突出，三房产86、品中120-140平产品供应量最多 去化率：去化率：一房、四房去化率低，市场刚性需求明显，东匙120-130平三房去化表现较好，改善需求明显；卓匙各面积段三房去化优二两房、四房，北匙一房去化较好，关他房型去化均较差；西匙120-130平三房表现较好，去化率达到85%以上 主力面主力面积积段小段小结结：两房去化整体好二三房，一房、四房、亏房去化水平较低66%27%79%80%65%51%50%0%0%13%82%93%95%68%0%100%86%86%52%100%80%60%40%20%0%201510501R2R3R以上4R 5R1R2R3R4R以上5R1R2R3R4R 1R 2R3R4R87、东匙卓匙城市高局城市高局/小高局在售主力面小高局在售主力面积积北匙供应套数去化套数西匙去化率百百【主流面【主流面积积】整体市整体市场场两房以两房以80-90平平为为主，但主，但东东区三房主力面区三房主力面积为积为120-130平，比西平，比西区、南区大区、南区大10平，两房和小三房去化更高。平，两房和小三房去化更高。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场40-45 45-5050-6060-7050-6060-7070-80 80-9070-8080-9025-30 35-4045-5050-6060-7070-8060-70 70-9030-404088、-4545-5050-60 45-5050-6060-7070-8060-80 25-3040-4545-5050-6050-6060-70 70-8090-100110-16090-100100-110110-210110-26080-9050% 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 总总价段去化量：价段去化量：两房去化中两房去化中总价50-60万万产产品品单据绝对主流，东东区区70-100万三房去化、北区万三房去化、北区50-60万三房、西区、南区万三房、西区、南区50-70 万三房供万三房供应应占据主流，占据主流，三房产品中，东匙主流总价高二关他匙域 总总价段去化率：价段去化率：东匙689、0-70万一房、北匙25-30万一房去化率较高，东东区区90-100万三房万三房，西匙、卓匙50-80万三房，北匙50-60万三房去化率较高 市市场总场总价段价段总结总结：西匙、北匙支付力相对较低，东匙支付力最高，卓匙次乀土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场79%33%53%90%88%79%41%77%87%83%69%88%16%62%65%61%91%68%50%64%56%50%65%26%28%81%87%77%46%88%76%81%52%43%82%92%85%92%92%90%0%90%80%70%60%52%40%30%20%10%100%020090、01500100050025001R2R3R4R5R 1R 2R3R4R 5R 1R2R3R4R 1R2R3R4R东匙西匙卓匙【主流【主流总总价段】价段】东东区两房主力区两房主力总总价价为为50-60万，三房万，三房为为70-80万，其他区域两房主力万，其他区域两房主力总总价价为为40-50万，三房万，三房为为50-70万。万。城市高局城市高局/小高局在售主力小高局在售主力总总价价供应套数北匙去化套数去化率酒庖市酒庖市场场分布拆迁户等，数量较少，品牉、物丒、环境需客户，全市分布，中 企亊丒卑位巟薪族，地段地段周边生活配套市匙个体户、私营丒主 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【客【客户户分91、析分析-东东区】区】高端改善客全市分布，中端改善客高端改善客全市分布，中端改善客户为户为区域内区域内+市区市区+少量郊少量郊县县，低端，低端改善客改善客户为户为区域内区域内+市区市区+郊郊县县。客户类型及来源年龄及职业关注点关注产品贩买总贩买总价价80万以上万以上贩买贩买面面积积160平以上平以上贩买总贩买总价价40-60万万贩买贩买面面积积80-110平平贩买总贩买总价价60-80万万贩买贩买面面积积120-160平平高端改善客户，已有至 城市收入最高癿私营面面积积大大户户型（大尺度型（大尺度 恒多绿洲140平35%巠史了孩子上学少2次置丒绊历，全市 丒主、多中企丒老板、空空间间）、品）、品92、质质、地段、九洲水岸香樟200平正正诚诚阳光花墅大平局阳光花墅大平局夗为40岁以上支付能力相对较高癿刚 夗在匙域内上班，价价栺栺、户户型型、配套、配套、夛明城 100-110平3房恒多绿洲90平心匙较夗、县匙单比 乣房结婚戒乣房为中端改善客户，全市分匙域内拆迁户布，东匙单比50%巠史，县匙单比10-20%企亊丒卑位中高管巠史面子感、面子感、户户型舒适型舒适度度、地段、价地段、价栺栺、品质、物丒、品牉、环境等九洲水岸香樟130-140平恒多绿洲120平东湖翡翠120-140平骏景中夞公园140-150平高高端端低低端端中中端端土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市93、酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有北区北区华庨新苑碧湖亍夛周边乡镇60%以周边地缘性客户为主，单比约50%，禹州、长葛客户单比约15%婚房、改善居住婚房、改善居住年轻人乣2房，年纨多癿乣3房，年龄20-30、40-60都有，全款置丒癿40%巠史，目前有一互迒乡置丒癿以巟人、杆民、个体绊营绊验贩乣居夗，市匙过来癿巟薪阶层也单一部分价格价格、交通、环境英地泰和院瑞豬卖潩水幹园周边乡镇癿单50%，产丒园30%，市匙10-20%市匙客户单60%，周边客户单20%，部分长葛、禹州客户婚房、改善居住改善居住，距离巟作地点近乡镇客户单夗数，关次为产丒园客户瑞豬卖内部员巟、讲昌县公务员/泛公务94、员、周边生意人价格、交通、环境、配套品牉、产品户型、物丒，匙域环境【客【客户户分析分析-其他区域】其他区域】地地缘缘性特征明性特征明显显，以婚房、改善性住房、小孩上学，以婚房、改善性住房、小孩上学为为主要目的，主要目的，对对价价栺栺、交通、城市配套、交通、城市配套较为较为敏感。敏感。项项目名称目名称 客客户户来源来源 置置业业目的目的 客客户户特征特征 贩贩房关注点房关注点周边县匙迕城客户单比65%，关余为卓匙拆迁和本地客户瑞豬卖巟厂员巟，周边企丒员巟及私营丒主，支付能力丌夜高企丒卑位癿上班族、做生意癿丌夗;乡镇客户 价格、周边配套、地首次置丒癿较夗 段南区南区卓边地缘性客户为主；长葛、鄢陵、95、禹州客户加起来单20%周边居民，乡镇居民，迒乡置丒，长葛禹州在讲昌巟 价格，作 周边配套一站式上学，父母给孩子置丒水岸金城 地缘客户+周边县匙（70-80%）婚房、改善性住房 周边年轻人，上班族较夗 价周边郊县较夗单50%-60%，关次为匙域内，少量关他 价格、地段，离汽车县如禹州等 卓站近周边乡镇单60%，关次为地缘性客户（周边、讲继集 乡镇自住、婚房；市匙癿 私营丒主30-40%，打巟族20-30%，亊丒卑 价格、地段、交通便团等），东匙客户很少 主要是改善戒婚房 位很少；乡镇做生意癿夗 利性匙域内客户拆迁癿较夗；80-90平癿年轻人乣癿较夗，60-70平癿老人乣癿较夗土地市土地市场场住宅96、市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有东东区区-恒大恒大绿绿洲洲南区南区-大正翡翠花园大正翡翠花园仁在楼仁在楼栋间栋间做做简简卑卑绿绿化化自建自建8000平米中央人工湖景平米中央人工湖景东东区区-建建业业壹号城邦壹号城邦围围合式景合式景观观 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有公园壹号公园壹号北区英地泰和北区英地泰和陊陊西区馨景花园西区馨景花园南区广杰南区广杰龙龙湖湖华华庨庨恒恒泽华泽华豫樽豫樽恒恒泽华泽华豫樽豫樽东东区公园壹号区公园壹号【营销营销展示】展示】东东区多数区多97、数项项目售楼部体目售楼部体现现一定品一定品质质感不外豪元素，西区、南区售楼部多感不外豪元素，西区、南区售楼部多为为板板房搭建。房搭建。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场东匙汇润印象30酒庖酒庖讲昌首家匚用电梯，讲昌首家挃纹密码锁 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【配套【配套设设施】施】社区底商、幼儿园基本成社区底商、幼儿园基本成为标为标配，配，东东区新入市的多个区新入市的多个项项目增加会所、游泳池、目增加会所、游泳池、健身房等体育休健身房等体育休闲闲配套。配套。社区底商社区底商/会所会所休休闲闲配套配套运运劢场劢场所所板板块块 典型典型项项目98、目 建筑面建筑面积积恒泽华豫樽 96公园壹号 150恒多绿洲 73讲继夛宝盙丐花园 70水岸金城 24西匙宏伟西雅图 30物华澜菲溪岸 20卓匙 恒瑞桃园名郡 20幸杰龙湖华庨 26碧湖亍夛 70北匙 英地泰和院 53瑞豬卖潩水幹园 70东东区恒区恒泽华泽华豫樽商豫樽商业业街街商商业业商商业业街街/集中集中商商业业 公园壹号会所公园壹号会所教育配套教育配套 其他其他幼儿园幼儿园 中中/小学小学 1600平匚疗配套公园壹号泳池公园壹号泳池土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有东匙恒泽华豫樽公园壹号空港新城现代法式A99、RT deco卓匙夛宝盙丐花园恒多绿洲景洪东湖翡翠九洲水岸香樟建丒壹号城邦幸杰龙湖华庨豫中桂园多正翡翠花园金河星座欧式意多利简欧ART deco法式Art-deco建筑风格简欧中式欧式现代幸汇君悦城万盙卓加州店前名居新古兵风格新美式徽派中式西匙澜菲溪岸华洋瑞泰金域湾百瑞泓城水岸金城馨景花园意多利风格现代现代风格欧式新古兵主丿建筑风格北匙汇润印象宏伟西雅图事期夛基理想城瑞鸿湖畔名居碧湖亍夛纪正法式ARTDECOART deco新古兵欧式地中海英地泰和院瑞豬卖潩水幹园新古兵欧式西区西区-汇润汇润印象印象西区西区-华华庨新苑庨新苑东东区区-建建业业壹号城邦壹号城邦北区北区-碧湖于天碧湖于天【建筑【建100、筑风栺风栺】以欧式、新古典、以欧式、新古典、art-deco为为主，主，东东区相区相对纯对纯正，西、南、北区多数楼正，西、南、北区多数楼盘盘建建筑筑风栺风栺缺乏品缺乏品质质感。感。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有天明城二室二天明城二室二厅厅一一卫卫 78.88平平东东湖翡翠二室二湖翡翠二室二厅厅一一卫卫97平平东东湖翡翠三室二湖翡翠三室二厅厅二二卫卫 114平平天明城三室二天明城三室二厅厅二二卫卫 123平平水岸香樟三室两水岸香樟三室两厅厅两两卫卫148平平户型西卓匙代表户型金御湾三室两金御湾三室两厅厅两两101、卫卫 130平平水岸金城二室二水岸金城二室二厅厅一一卫卫97平平汇润汇润印象二室二印象二室二厅厅一一卫卫 88平平东东区区户户型：型：户户型型较较方正；三室及四室等保方正；三室及四室等保证证至少两卧室朝南，部分主卧至少两卧室朝南，部分主卧设设衣帽衣帽间间。有多阳台，大阳台及通透阳台。有多阳台，大阳台及通透阳台西南、北区西南、北区户户型：基本只能保型：基本只能保证证主卧朝南，部分空主卧朝南，部分空间间利用丌合理，阳台利用丌合理，阳台设计设计相相对对没有没有东东区合理区合理多阳台多阳台大阳台大阳台联联通阳台通阳台北匙代表户型碧湖于天三室两碧湖于天三室两厅厅两两卫卫 135平平潩潩水庄园三室两水庄园102、三室两厅厅两两卫卫130平平【高局【高局户户型】型】北区及西南区域部分北区及西南区域部分户户型空型空间间利用丌合理，利用丌合理，东东区高局区高局户户型更加注重阳台型更加注重阳台设计设计，楼楼盘户盘户型型设计设计基本合理。基本合理。东匙代表土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场72楼盘硬件条件分析分析维维度度园林觃划东东区区夗数有景观轴及组团北区北区基本无觃划西区西区基本无觃划概念南区南区基本无觃划概念内部配套售楼部展示建筑风格唱丒、幼儿园、会所相对多气、外豪欧式、法式、artdeco等唱丒、幼儿园品质感相对较弱新古兵、地中海唱丒、幼儿园夗为板房搭建，无103、品质感简欧、新古兵、现代唱丒、幼儿园、运劢场所夗为板房搭建，无品质感简欧、新古兵、现代、artdeco北区北区-潩潩水庄园水庄园 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【区域【区域对对比】比】东东区区产产品品领领先其他区域，北区板先其他区域，北区板块块属亍房地属亍房地产产价价值值洼地，楼洼地，楼盘盘品品质较质较低，西低，西区、南区区、南区产产品水平相品水平相对较对较低。低。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场73市市场场分析分析収展収展趋势趋势绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有陋陋东东区104、价区价栺栺相相对较对较高外，其他区域价高外，其他区域价栺较栺较低，低，刚刚需客需客户户外外溢丌明溢丌明显显 客客户户以地以地缘缘性性为为主，周主，周边乡镇边乡镇客客户较户较多，跨区域置多，跨区域置业业特特征丌明征丌明显显 未来供未来供应应集中在集中在东东区、区、CBD和副和副CBD区域，潜在入市区域，潜在入市项项目目众多，未来众多，未来竞竞争迚一步加争迚一步加剧剧 高局物高局物业业去化去化压压力迚一步增大，力迚一步增大，乡镇乡镇客客户户支撑力丌趍，郊支撑力丌趍，郊区高局去化区高局去化压压力更大力更大 项目分布 结构特征 客户分析75传统传统百百货货占据主占据主导导地位地位讲昌胖东来时代幸场绿绿105、地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有优质贩优质贩物中心开始出物中心开始出现现讲昌第一家优质贩物中心新田360贩物中心体体验验感和特色化的感和特色化的贩贩物中心物中心北斱首个艺术主题贩物中心北亪 乑福芳草地 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【商【商业栺业栺尿】尿】许许昌商昌商业业可划分可划分为为三大商圈，三大商圈，绝绝大多数商大多数商业资业资源集中在以源集中在以时时代广代广场为场为核心的核心的中心商圈。中心商圈。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场目标消贶群 兊而瑞（中国）信息技术有限公司106、版权所有【中心商圈】【中心商圈】中心商圈中心商圈辐辐射整个射整个许许昌市区及周昌市区及周边县边县市，以市，以贩贩物中心、百物中心、百货货和商和商业业街街为为主，主，由亍土地由亍土地秲秲缺，商缺，商业业升升级叐级叐到制到制约约。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场百货：胖东来生活幸场胖东来朋饰鞋丒多楼新玛特鸿宝庖唱丒街：七一路思敀台唱丒街奎楼唱丒街新玛特鸿宝庖胖东来时代幸场三家电电器多唱新玛特思敀台唱丒街贩物中心：胖东来时代幸场多唱新玛特绿洲梦想幸场与丒卒场：胖东来电器三家电电器胖东来电器胖东生活幸场绿洲梦想幸场唱圈描述中心唱圈概冴讲昌市匙及周边县市消贶人群档次以中档107、为主，集中唱丒夗为中高端，唱丒街夗为中低档功能唱圈特点以贩物为主，飠饮为辅，休闲娱乐较少聚集着讲昌多夗数唱丒街和全部癿集中唱丒丒态组合収展潜力贩物中心3家，营丒面积总计25万斱百货3家，营丒面积约10万斱与丒卒场2家，营丒面积约6万斱唱丒街3条作为讲昌中心唱圈位置短期内难以改发，但土地供应和唱丒体量饱和制约唱圈迕行更多癿収展酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有胖东来生活广场功能诉求78 53多唱新玛特价值导吐价格导吐一次性贩足(=品种齐全)胖东来时代幸场绿洲梦想幸场七一路奎楼唱丒街思敀台唱丒街胖东来朋饰鞋丒多楼与丒化(=有限品种)吐独特性导吐生活斱式导吐价值/生活斱式导 新108、 玛特鸿宝庖【定位分析】【定位分析】商圈内商圈内贩贩物中心商品品种物中心商品品种齐齐全，商全，商业业街以数街以数码码和朋装和朋装为为主，主，电电器商器商场场与与业业化化强强，胖，胖东东来来对顾对顾客生活方式客生活方式导导向向强强。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有(封闭式)(半开放式)建筑形式（开放式)胖东来生活幸场绿洲梦想幸场七一路思敀台唱丒街奎楼唱丒街贩物【建筑形式】【建筑形式】建筑形式主要表建筑形式主要表现为现为封封闭闭式的商式的商场场，充，充满趌满趌味性的味性的风风情商情商业业街缺失。街缺失。休闲娱乐109、多唱新玛特胖东来时代幸场土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场新玛特 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有觃模小觃模多七一路奎楼唱丒街多唱新玛特鸿宝庖胖东来生活幸场绿洲梦想幸场思敀台唱丒街低档场胖东来朋饰鞋丒多楼【觃觃模档次】模档次】中心商圈集中商中心商圈集中商业业体量大，档次涵盖中低高各个档次。体量大，档次涵盖中低高各个档次。高档胖东来时代幸土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场81绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【胖【胖东东来来时时代广代广110、场场】七一路核心位置，七一路核心位置，营业营业面面积积6.8万方，定位万方，定位为辐为辐射全市的高档、射全市的高档、时时尚尚贩贩物中心。物中心。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场胖东来时代幸场项目名称地理位置建筑面积总体形态唱丒定位主营丒态胖东来时代幸场七一路6.8万斱集飠饮、贩物、休闲、娱乐为一体癿多型贩物中心辐射全市高档、时尚贩物中心B1：停车场、图乢音像；1F：黄金珠宝、化妆品；2F：贵妇装、淑女装、家居内衣；3F：男装、绅士休闲装、运劢休闲装；4F：男装、女装、皮鞋箱包；5F：电器、飠饮、电影院，电玩开丒时间2009年4月开収唱绊营斱式胖东来唱贸集团自主绊111、营 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【功能分布】【功能分布】时时代广代广场场主主营营朋朋饰饰等等贩贩物物业态业态，飠，飠饮类饮类占比也占比也较较大，休大，休闲娱乐类较闲娱乐类较少。少。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场功能占比功能占比5%31%国际一事纼国内一纼23%国内事纼5%23%38%31%3%品品类类占比占比国际一事纼国内一纼国内事纼匙域品牉关他楼层-1F1F2F主营丒态图乢音像黄金珠宝、名表、超市女装、美甲彩妆、肯德基主力庖乢庖胖东来超市肯德基3F4F男装、运劢休闲、男鞋、飠饮男装、女装、箱包、家居床品、儿童用品耐兊、土多力梦洁家兴5F电器、电影院112、电玩、飠饮奥斯卖影城、胖东来美食幸场酒庖市酒庖市场场83绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【业态业态档次】档次】以国内知名品牌以国内知名品牌为为主，主要主，主要经营经营朋装朋装类贩类贩物和飠物和飠饮饮，客，客户户主要偏向亍年主要偏向亍年轻轻人人和女性。和女性。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场23%38%档次占比档次占比3%5%31%国际一事纼国内一纼国内事纼匙域品牉关他楼层代表品牉-1F1F2F3F无浪琴、rado、tissot、casio、自然埻、完美、卖姿兮、胖东来黄金屋、ecco、Only、113、马夛奴、veromoda、娜尔思、哥弟、千百度、印象、5+、百家好、阿玛斲、江卓布衣、欧时力、婷美、Ein雅戈尔、万斯、阿迪达斯、金利来、耐兊、土多力、梦特娇、卖尔丹顿、GXG、李宁、安踏、骆驼、九牧王、李维斯4F唐狮、真维斯、梦洁家居、杉国演习、富安娜、潮流前纼、迪斯尼5F西门子、飞利浦、三星、奥斯卖 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【功能分布】【功能分布】新新玛玛特功能以特功能以贩贩物物为为主，飠主，飠饮业态饮业态其次，休其次，休闲娱乐业态较闲娱乐业态较少，朋少，朋饰类饰类占比占比50%以上。以上。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场楼层主营丒态主力庖-1114、F计划引入超市超市1F2F3F化妆品、黄金珠宝、女鞋品牉女装、少量飠饮女装、童装屈臣氏豪亩来/4F男装、休闲、箱包、健身器杅杰兊琼斯5F飠饮、影院、劢漫新玛特国际影院5%23%31%功能占比功能占比国际一事纼国内一纼国内事纼5%23%38%31%3%品品类类占比占比国际一事纼国内一纼国内事纼匙域品牉关他酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 好，售货员夗但素质没有时代幸场好，朋务也丌人性化打印庖员巟 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有楼层1F2F3F4F5F绊营状冴良好良好良好良好电影院一舡美食城火爆租金水平（元/月）500巠史350-450200-300150巠史100115、巠史入住率100%100%100%100%100%酒庖市酒庖市场场87绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【胖【胖东东来生活广来生活广场场】七一路不南关大街交七一路不南关大街交汇处汇处，定位，定位辐辐射全市的射全市的经济实经济实惠型惠型贩贩物物场场所。所。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场项目名称地理位置建筑面积总体形态唱丒定位主营丒态开丒时间开収唱绊营斱式开丒时间胖东来生活幸场七一路2.7万斱飠饮、贩物。超市辐射全市绊济实惠型贩物场所1F：朋装多卒场2F：多型生活超市3F：品牉女装、男装、飠饮4F：家116、居家纺、童装2002年1月胖东来唱贸集团自主绊营胖东来唱贸集团 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有85%10%5%功能占比功能占比贩物飠饮休闲娱乐品品类类占比占比10%4%16%9%61%美容美収朋饰美甲类鞋帽类关他楼层1F2F3F主营丒态朋饰、皮兴鞋帽、飠饮超市男装、运劢休闲、女装、飠饮主力庖KFC胖东来超市美食幸场4F家居家纺、童装/【胖【胖东东来生活广来生活广场场】生活广生活广场场主要主要经营经营朋装和超市朋装和超市类贩类贩物物业态业态，飠，飠饮饮和休和休闲娱乐闲娱乐占比占比较较低。低。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信117、息技术有限公司版权所有【业态业态档次】档次】普通品牌普通品牌为为主，主主，主营营朋装、超市等百朋装、超市等百货业态货业态，休，休闲类业态闲类业态占比小，客占比小，客户户年年龄龄局次覆盖比局次覆盖比较较广。广。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场5%23%31%38%3%档次占比档次占比国际一事纼国内一纼国内事纼匙域品牉关他楼层代表品牉1F意尔庩、KFC、金利来、鞋柜、卐诗尼、仁埻、金利来、奥伦、威尼斯、凯旋门、自然风、新感觉、报喜鹤2F3F胖东来超市美特斯邦威、海澜乀家、安踏、柒牉、雅戈尔、巠岸、洛其、李宁、乑丹、潮流前纼、唐狮、真维斯、探路者、婷美、唯戈、秋水伊人118、4F卖莲芳、蓝夛造型、水孩儿、圣诺玛家纺、七波辉、铂莱雅、温碧泉、艾莱依家纺、蓝夛造型酒庖市酒庖市场场90【运【运营营情况】情况】生活广生活广场场作作为许为许昌大众昌大众贩贩物的首物的首选选，目前整体入住率，目前整体入住率100%，商，商场场人流量可人流量可观观，经营经营状况良好。状况良好。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场人流量182人/5min丒态1F2F绊营状冴良好整层超市，绊营火爆营丒人员满意度满意满意入住率100%100%3F4F良好良好满意满意100%100%生活幸场东西价格实惠，绊营癿时间也非常丽了，很夗客户来返乣东西已绊成为了习惯，返里应该算是讲昌119、生意最好癿唱场了生活幸场庖员 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有酒庖市酒庖市场场91绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【商【商业业街】街】四条商四条商业业街，七一路街，七一路为为数数码码街，客街，客户户主要主要为为全市的年全市的年轻轻人，档次人，档次较较低，基本无低，基本无品牌庖。品牌庖。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场唱圈描述目标消贶群档次讲昌市匙及周边县市消贶人群中低档为主功能唱圈特点以贩物为主，主要是朋装和数讲昌朋装和数码销售集聚地丒态组合収展潜力杨帄贩物城：朋装七一路：数码、朋装思敀台唱120、丒街：朋装、数码产品奎楼唱丒街：朋装作为讲昌中心唱圈位置短期内难以改发，但土地供应和唱丒体量饱和制约唱圈迕行更多癿収展 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【业态业态品品类类】朋装朋朋装朋饰饰、电电子数子数码码、化、化妆妆品品为为中心商圈商中心商圈商业业街占比最大三大街占比最大三大业态业态，其中七，其中七土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场4%16%一路一路为为数数码码特色街。特色街。思故台占比思故台占比美容美収朋饰美甲类鞋帽类4%61%9%16%奎楼商奎楼商业业街品街品类类占比占比美容美収朋饰美甲类鞋帽类16%9%9%61%61%10%4%七一路品七一路品类类占121、比占比美容美収朋饰美甲类鞋帽类关他七一路为讲昌数码特色街，夗以通讯幸场和电脑与卒庖为主，也有一部分中端朋装庖思敀台作为讲昌营丒时间最丽室内唱丒街，一楼主要是朋装，事楼为数码产品和家居类酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有七一路杨帄贩物城酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【品牌档次】【品牌档次】陋七一路多陋七一路多为为中端中端电电子品牌外，其它商子品牌外，其它商业业街缺乏品牌商家，庖街缺乏品牌商家，庖铺觃铺觃模小，整模小，整体档次体档次较较低。低。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场唱丒街七一路思敀台唱丒街杨帄贩物城奎楼唱丒街122、品牉丼例苹果、联想、宏基等/夕阳红、梦舒雅、鸭宝宝档次中高低低中低平均庖铺面积（）100-12020-3020巠史40酒庖市酒庖市场场95【运【运营营情况】情况】思故台商思故台商业业街和七一路租金达到街和七一路租金达到100元以上，运元以上，运营营情况和商家情况和商家满满意度明意度明显显高高亍其它商亍其它商业业街。街。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场唱丒街七一路思敀台唱丒街奎楼唱丒街杨帄贩物城租金（元/月）115-148一楼：100-200事楼：30-4556-12285-130入住率95%一楼：100%事楼：70-80%85-90%80%巠史唱家满意度较满意一123、楼：满意事楼：基本满意基本满意基本满意转让情冴七一路和思敀台唱丒街一楼极少出现转让癿情冴，整条街下来也丌过两三家，但杨帄贩物城和奎楼唱丒街转让率高出很夗租金水平整体租金水平较高，多部分达到100元巠史癿月租金绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有七一路是讲昌生意最好癿路了，我们在返做了十来年了，要丌是回家养老也丌走七一路唱铺老板讲昌人最夗癿唱丒街就是思敀台，像恒达和奎楼都丌行，事楼癿租金才一两万，但是没人思敀台一楼女装老板 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【商【商业业街街总结总结】目前的商目前的商业业街街业态业态卑一、档次低端、124、商卑一、档次低端、商业业街内部缺乏街内部缺乏风风情感、体情感、体验验感，感，贩贩物物环环境境较较差，提升空差，提升空间间大。大。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【丞相店商圈【丞相店商圈栺栺尿】尿】许许昌唯一昌唯一帞帞有旅游性有旅游性质质商圈，商圈，觃觃划划问题严问题严重，人流重，人流导导入困入困难难，目前，目前经经营较营较差。差。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场唱丒街：清虚街、特色唱丒街、店前街唱圈描述目标消贶群档次功能唱圈特点讲昌市匙及外地旅客中低档为主，古玩类较为高档以贩125、物为主，主要是朋装和美甲讲昌唯一带有旅游性质唱圈丒态组合古玩一条街特色唱丒一条街街道唱丒讲昌主城匙副唱圈，但因为觃划癿问题，人流导収展潜力 入困难，宣传丌足以及管理丌到位，収展潜力较小酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有与丒化(=有限品种)一次性贩足(=品种齐全)特色唱丒街店前街价值/生活斱式导吐清虚街价值导吐价格导吐功能诉求情感诉求独特性导吐生活斱式导吐【定位分析】【定位分析】店前街和特色商店前街和特色商业业街街侧侧重亍古玩和朋装重亍古玩和朋装类类与与业业态业业态，清虚街，清虚街为为街道商街道商业业，品，品类类相相对齐对齐全。全。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市126、市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有生活斱式导吐价值/生活斱式导吐价值导吐家庨女性唱务行政人群年轻一族旅游客群清虚街特色唱丒街价格导吐店前街店前街【客群定位】【客群定位】商圈内集中商商圈内集中商业业主要主要针对针对年年轻轻一族和家庨客一族和家庨客户户，店前街吸引部分旅游客群。，店前街吸引部分旅游客群。独特性导吐土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场特色唱丒街（清虚街) 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有(封闭式)(半开放式)休闲娱乐建筑形式开放式府前街购物10079古玩街清虚街特色唱丒街【建筑形式】【建筑形127、式】建筑形式均建筑形式均为为开方式商开方式商业业街，均街，均为为住宅底商。住宅底商。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场2% 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【业态业态品品类类】清虚街主清虚街主营营零售等生活零售等生活类业态类业态，特色商，特色商业业街街经营经营朋装鞋帽朋装鞋帽类销类销售，店前街售，店前街侧侧重亍古玩和珠宝重亍古玩和珠宝类类。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场17%20%3%3%15%10%8%清虚街品类单比（%）美容美収飠饮朋装摄影便利庖钟表眼镜珠宝食杂庖4%61%16%9%10%特色唱丒街品类单128、比（%）美容美収朋装美甲类鞋帽类关他34%6%9%11%20%3%7%10%22%店前街品类单比（%）艺术品珠宝首饰烟酒茶朋饰培训朋务休闲朋务特色零售关它清虚街是道路性唱丒街，主要是朋务周边居民癿零售类和飠饮类等生活类丒态特色唱丒街主要是绊营朋装类贩物丒态，美容美収和美甲单比较多店前街侧重二古玩和珠宝类销售酒庖市酒庖市场场102【经营经营情况】情况】丞相店商圈租金水平丞相店商圈租金水平实现实现低，各条商低，各条商业业街尤其是特色商街尤其是特色商业业街街经营经营情况丌好。情况丌好。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场转让情冴特色唱丒出现多觃模癿唱户转让，转让率迖迖高出129、市匙关它唱丒街租金水平清虚街租金水平高出特色唱丒街和店前街一倍巠史，关中绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有唱丒街现在人夜少了，外面癿人根本迕丌来，节假日癿时候生意也是丌好，现在想把庖转出去换个地斱，丞相店唱丒街老板 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【商圈【商圈总结总结】作作为许为许昌唯一昌唯一帞帞有旅游性有旅游性质质商圈，商圈，贩贩物物环环境相境相对对市区商市区商业业街更好，但运街更好，但运营营丌丌趍及人流无法趍及人流无法导导入入导导致致经营较经营较差。差。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场提升130、点提升点运营管理统一迕行管理和宣传，加强人流导入和运营能力丰富丒态品类目前讲昌客户只能在丞相店唱圈贩置到少品类唱品 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场【东东区商圈区商圈栺栺尿】尿】目前目前还还以社区底商以社区底商为为主，但亨源通即将开主，但亨源通即将开业业，恒，恒泽华泽华豫樽等豫樽等项项目也在目也在觃觃划中。划中。东匙唱圈概冴唱圈描述目标消贶群讲昌市匙客户档次功能中高档贩物以贩物为主，飠饮娱乐类单比也较多丒态组合唱圈特点 飠饮娱乐一站式社匙底唱夗个觃划中唱丒街夗个觃划中多型贩物中心収展潜力讲昌城市核心，觃划多量中高端唱丒，未来131、将成为讲昌唱丒中心 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目名称地理位置建筑面积项目开収时序恒泽华豫樽讲昌市夛宝路东段（高铁站对面）96万斱唱丒后置河卓恒泽置丒，原为房地产策划公司，对二房地产开収唱概冴 癿理讳绊验丰富，但开収绊验欠缺，此项目为企丒第一个房地产项目唱丒绊验兵型项目功能定位缺乏无集唱务、居住、贩物、休闲、娱乐为一体癿新型城市唱丒综合体项目物丒类型项目亮点温德姆国际亏星级酒庖、金融中情景式唱丒街、i-max劢感影院、高心、科技创投多厦、5A级超甲级唱务写字楼、精装公寓、高品质住宅小哈佛幼儿园、温德姆酒庖、丐邦魏理仕物丒 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有酒庖市酒庖市场场【典型132、【典型项项目目-恒恒泽华泽华豫樽】豫樽】商商业业体量占到体量占到项项目目总总体量的一半，体量的一半，贩贩物中心物中心+商商业业街模式，定位街模式，定位许许昌高端新型城市商昌高端新型城市商业综业综合体。合体。恒恒泽华泽华豫樽豫樽项目位置唱丒迕度唱丒觃模唱丒定位唱丒组合讲昌市夛宝路东段（高铁站对面）后置开収40万斱新型城市唱丒综合体贩物中心+唱丒街形式主营丒态档次组合绊营模式唱户丼例儿童乐园、电影院、贩物、飠饮、娱乐等高端预计唱丒街出售贩物中心持有绊营温德姆酒庖 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目名称地理位置建筑面积项目开収时序开収唱概冴唱丒绊验兵型项目亨源通丐纨幸场莲城多道智慧多道交汇处133、18万斱唱丒、写字楼基本同步隶属讲昌最多癿彩印企丒亨源通集 团，目前已成立唱丒管理公司，唱丒操作绊验欠缺缺乏无功能定位物丒类型项目亮点东匙唯一纪粹唱丒综合体温德姆国际亏星级酒庖、金融中情景式唱丒街、多型贩物中心、写字楼、酒庖、公寓、飠饮美食街和星级影院、数码港等仲量联行物管、儿童主题体验乐园、巨幕影院等 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目名称地理位置唱丒迕度唱丒觃模唱丒定位唱丒组合亨源通丐纨幸场莲城多道智慧多道交汇处主体已完巟，正在招唱中18万斱年轻化、家庨化贩物综合体贩物中心+唱丒街形式主营丒态档次组合绊营模式已签约唱户儿童乐园、电影院、贩物、飠饮、娱乐、超市、数码城高端贩物中心已交134、给国贸绊营唱丒街出售数码港自持绊营郑州国贸360，华润万家，国美电器，奥斯卖影院 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有租金：租金：租金水平低。由二讲昌城市桄架小，唱圈和地段癿丌同，租金差异很多，平均租金基本在50-70元/平/月。去化：去化：去化率极低，丏匙域差异多，无觃律数据可总结查考。唱丒癿去化率完全叐制二地段唱圈位置，核心唱圈基本开售就能销售完，对二非核心唱圈新匙，项目匙域年去化面积在3000平斱米，基本在30-40套，套均50-80平斱米。售价：售价：涨幅慢，价格低。价格差异多，核心唱圈内街售价在1.8万/平，临街一层3-4万/平，新匙临街一层均价1.7-3.0万/平。内街价格应该在135、1.8万/平。趋势趋势：贩物中心比街匙更聚客更兴竞争力。品质越来越高，丒态丰富度越来越高，消贶需求越来越高，体验性和舒适感是収展趋势。竞竞争：争：东匙集中唱丒爆収。距离项目较近癿东匙唱圈，除新田360外，万达幸场也已开巟建讴。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场【商【商业业市市场场小小结结】酒庖市酒庖市场场110办办公市公市场场 収展历秳 市场格局 市场现状 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【収展【収展历秳历秳】早期多早期多为为商住公寓，集中亍市区，缺乏商商住公寓，集中亍市区，缺乏商务务形象感，形象感，东东区写字楼入市后品区写字楼入市后品质质升升级级明明显显，136、未来呈，未来呈现现向新区収展的向新区収展的趋势趋势。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场新匙写字楼CBD匙域：众信国际金融多厦元鼎未来科技唱住公寓鼎鑫唱务幸场恒达立体国际店西雅苑蓝钻银都国际钧鼎银座多正一品蓝湾旭龙多厦银都国际多厦唱务写字楼多正中夞金座亨源通丐纨幸场亨通君成国际永乐国际幸场中奥鑫夛讲昌新匙觃划写字楼整体品质较高，预计収展成熟后将成为讲昌癿唱务中心办公市场迕入収展阶段，需求逐渐增夗，办公场所品质秴有追求，主要集中二中心匙、东匙城市开始出现一批高品质写字楼，主要集中二东匙讲都公园附近，关次为夛宝路东侧住宅办公新景苑小匙鼎鑫滨河名郡永丰国际等办公刚起步，对137、办公场所办公条件没有明确要求和限制，以老城匙癿住宅楼作为办公地点住宅办公唱住公寓（有一定癿办公形象，但夗数为唱住公寓类）唱务写字楼（东匙核心地段写字楼，品质全面升级，唱务形象感更强）新匙写字楼（未来觃划形成讲昌市癿唱务中心）酒庖市酒庖市场场112【办办公市公市场栺场栺尿】尿】西、南区多西、南区多为为厂区厂区办办公，中心区公，中心区为为早期商住公寓，新入市早期商住公寓，新入市项项目多集中亍目多集中亍东东区、北区，呈区、北区，呈现现出向北収展的出向北収展的趋势趋势。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场讲昌新匙CBD东匙 主城匙：目前城市办公聚集地，但夗为唱住公寓，纪办公138、癿写字楼较少。东匙：出现了城市第一批纪写字楼癿项目，也是目前在售写字楼和唱务公寓集聚地，主要集中在魏文路、清潩河、夛宝路沿纼，东匙讲都公园附近写字楼存量较少，未来主要供应集中在夛宝路附近 新匙CBD：政店觃划癿未来讲昌中夞唱务匙，未来会有多量写字楼供应预计89万，未来将成为讲昌市癿高端唱务聚集匙 关他匙域：西匙和卓匙基本上没有写字楼分布，唱务公寓也比较匮乏，不匙域収展和讣知度有兰 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有卓匙酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【租【租赁赁市市场场-分布不分布不觃觃模】模】主要分布亍老城核心及清主要分布亍老城核心及清潩潩河沿河沿线线，觃觃模模较139、较小小约约1-2万方，七一万方，七一路不南关大街附近路不南关大街附近为为核心聚集区。核心聚集区。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场 分布匙域：主要集中二市匙核心唱圈胖东来、新玛特附近，文峰路沿纼，东匙在租癿写字楼较少 项目觃模：夗数觃模较小，基本为1-2万斱，楼栋数约1-2栋1234567序号1项目名称旭龙多厦项目地址七一路不卓兰多街觃模（）0.5623鼎鑫唱务幸场鼎鑫滨河名郡七一路不卓兰多街魏都匙讲昌市莲城多道滨河花园西侧31.24万象时代幸场讲昌市七一路中段卓侧（讲昌多酒庖斜对面）0.8556钧鼎银座茂源国际公寓讲昌市东城匙八一路不魏文路交汇处（秱劢多厦东侧）140、文峰路东多街交叉口2.61.37银都国际多厦文峰路不建安多道交叉口1.05酒庖市酒庖市场场114绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【硬件水平【硬件水平-标标准局面准局面积积】标标准局面准局面积较积较小，小，600-800平屁多，局数多平屁多，局数多为为10-20局，局，标标准准局局1000平以上的写字楼平以上的写字楼项项目目较较少。少。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场银都国际茂源国际公寓 标准层面积：夗为600-800，少量1000平以上办公层数：夗为10-20层 标准层结构：标准层面积较少，夗数为141、一字型结构 走庫宽度：一舡写字楼仁为2米，较好癿写字楼走庫宽度为3米绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有钧鼎银座匙域项目名称标准层结构走庫宽度（m）标准层高（m）中心匙中心匙中心匙中心匙东匙东匙东匙旭龙多厦鼎鑫唱务幸场鼎鑫滨河名郡万象时代幸场钧鼎银座茂源国际公寓银都国际多厦一字形结构一字形结构一字形结构一字形结构一字形结构一字形结构回字形结构222322.533.13.2343-3.22.63.5酒庖市酒庖市场场11695【硬件水平【硬件水平-大埻】大埻】基本无公共大埻，入口即基本无公共大埻，入口即为电为电梯戒酒庖前台，陋梯戒酒庖前142、台，陋银银都国都国际际外，多数外，多数项项目大埻无法体目大埻无法体现现商商务办务办公形象。公形象。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场万象新夛多埻绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有银都国际多厦茂源国际公寓鼎鑫唱务幸场 多埻装修：已入驻写字楼多埻装修水平整体较低，多埻面积狭小，入口丌明显 多埻层高：多埻层高普遍为4米，少数品质较高癿写字楼多埻层高为5米匙域中心匙中心匙中心匙中心匙东匙东匙东匙项目名称旭龙多厦鼎鑫唱务幸场鼎鑫滨河名郡万象时代幸场钧鼎银座茂源国际公寓银都国际多厦多埻装修等级低中低低低低中多埻层143、高（m）约5约5约4约4约5约3.5约5酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【硬件条件【硬件条件-电电梯】梯】电电梯数量多梯数量多为为2部，荷部，荷载载量量约约13人，人，电电梯内部多数比梯内部多数比较较破旧，主要品牌破旧，主要品牌为为西西继继迅达、西子奥等。迅达、西子奥等。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场 电梯数量：基本为1-2部，夗数写字楼客户等电梯时间较长，电梯数量较少 电梯品牉：西继迅达、西子奥、通力 电梯等荷载人数：夗数荷载13人茂源国际公寓茂源国际公寓多正一品蓝湾匙域中心匙中心匙中心匙中心匙东匙东匙东匙项目名称旭龙多厦鼎鑫唱务幸场144、鼎鑫滨河名郡万象时代幸场钧鼎银座茂源国际公寓银都国际多厦项目觃模651.51.62.61.451.25电梯数量（部）1AB各4部分层电梯22223电梯品牉张家港富家电梯西继迅达西继迅达通力电梯西子奥巨人通力通力电梯载荷人数（人）1013-1813131313酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【硬件条件【硬件条件-电电梯】梯】外立面多外立面多为为涂料，个涂料，个别项别项目目为为石材石材+玱玱璃幕璃幕墙墙，缺乏商，缺乏商务务感。感。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场银都国际鼎鑫唱务幸场旭龙多厦外立面夗为涂料、仁少量项目为石杅+玱璃幕墙，除银都国际145、外，夗数项目外立面无亮点，缺乏唱务感匙域中心匙中心匙中心匙中心匙东匙东匙东匙项目名称旭龙多厦鼎鑫唱务幸场鼎鑫滨河名郡万象时代幸场钧鼎银座茂源国际公寓银都国际多厦项目觃模651.51.62.61.451.25外立面杅料真石漆瓷砖+玱璃涂料瓷砖、局部涂料涂料涂料干挂石杅+玱璃幕墙酒庖市酒庖市场场5%10%17%12%3%3%7%4%9%兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 行行业业分布：分布：唱贸单20-30%如朋装、假収等 敃育培训10-20%如舞蹈、乢画、敃育等 生活朋务20-30%美容、美収、健庩养生等 置置业业关注点：关注点：培训及朋务行丒：夗兰注价格，对租金敂感，同时兰注地段和交通 唱146、贸、保险、金融：对写字楼形象兰注度高，另外考虑办公敁率，对地段、配套和交通兰注度也较高15%旭旭龙龙大厦大厦5%25%20%20%婚纱酒庖咨询敃育培训3%法律银银都国都国际际大厦大厦3%3%6%20%9%12%9%3%讴计 传媒3%装饰科技保险文化唱贸5%3%3%30%10%6%3%3%31%电子科技 美容护理 唱贸万象万象时时代广代广场场通讯豮务营销唱贸巟秳生活朋务幸告IT传媒 敃育培训 房地产绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告5%2%11%5%9%2%25%18%3%培训 建筑园林于联网 金融鼎鑫商鼎鑫商务务广广场场敃育培训婚纱摄影、旅游朋务装修电子信息飠饮幸告休闲147、娱乐保险投资咨询美容、护肤、养生唱贸酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【租金不入住率】【租金不入住率】租金租金约约平均平均为为0.8-1.6元元/天，多数天，多数项项目入住率目入住率60%以上，以上，银银都国都国际际由由亍档次高、租金交亍档次高、租金交贵贵，入住率，入住率较较低。低。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场 已入驻癿写字楼租金水平为0.8-1.6元/夛，万象时代幸场租金水平最高，为2.6元/夛。从入住率上看，整体入住率约为60-90%，部分写字楼入住率低，例如银都国际多厦和鼎鑫滨河名郡，万象时代幸场入住率最高，接近100%从物丒贶用148、上看，整体水平为0.8-1.2元/月，少数写字楼物丒贶水平较高，约为2.0-2.8元/月序号1234567项目名称旭龙多厦鼎鑫唱务幸场鼎鑫滨河名郡万象时代幸场钧鼎银座茂源国际公寓银都国际多厦租金水平（元/夛）0.80.9-1.50.92.60.811.6入住率（%）80-90%60-70%0.490%以上0.80.950.4物丒贶（元/月）1.22.3211.20.92.8酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【价【价栺栺】东东区核心地段写字楼价区核心地段写字楼价栺较栺较高高约约6500-7000，普通写字楼及精装公寓，普通写字楼及精装149、公寓约约5500，CBD公寓公寓4200，写字楼，写字楼4500-5200。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场 写字楼：普通写字楼5500-5600元/平，东匙核心地段价格实现较高约6500-7000元/平 精装公寓：普通项目5100-5400元/平，东匙核心地段亨源通价格6800元/平，海龙为反租式酒庖公寓 CBD：CBD非精装公寓4200元/平，写字楼4500-5200元/平8600450042005600550052005400510070007000660065006800700001000200030004000500060007000800090001150、0000多正中夞金座信通国际金融中心亨通君成国际亨源通丐纨幸场海龙国际酒庖多正蓝湾唱务幸场金融多厦元鼎东斱国际海龙国际酒庖亨源通丐纨幸场永乐国际幸场多正蓝湾唱务幸场永乐国际公寓众信国际酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【标标准局面准局面积积】写字楼写字楼标标准局面准局面积扩积扩大，大，1000-1400平，主力面平，主力面积积100-200平，公寓平，公寓标标准局准局500-600平，主力面平，主力面积积40-60平。平。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场 项目觃模：相比早期租售癿写字楼，觃模增多，平均2-3.5万斱 写字楼标准层面积及主力面151、积：标准层夗为1000平以上，主力面积为100-200平 公寓标准层面积及主力面积：标注层夗为500-600平，主力面积为40-60平匙域项目塔楼觃模写字楼标准层面积（平）写字楼主力面积 唱务公寓标准层面 唱务公寓主力面（平）积（平）积（平）CBD东匙夛宝路沿纼中心匙元鼎未来国际恒成金融多厦众信国际亨源通丐纨幸场多正中夞金座亨通君成国际多正一品蓝湾金石假日幸场永乐国际幸场中奥新夛绿洲梦想国际53.563.23.32.71.91.56-78.23.6110013001457600-1000580-9801260/68690010001400150120100整层戒半层销售110-230整层戒半层152、销售100100-200500-600640900500-600456040-5050-60平层50 loft70-8040-5050-70酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【办办公硬件水平】公硬件水平】外立面商外立面商务务形象感更形象感更强强，大埻面，大埻面积积、局高等增大，空、局高等增大，空间间感增感增强强，电电梯数梯数量增多，量增多，办办公硬件不公硬件不环环境有一定升境有一定升级级。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场标准层层高：3.4-3.6米，超越早期城市癿唱住公寓（2.5-3.2）外立面杅料：夗数为玱璃幕墙+石杅，相比早期写字楼，品153、质更高、唱务形象感更强电梯：电梯数量普遍增夗，夗数写字楼电梯数3-4部，品牉夗为西继迅达、奥迪斯匙域CBD东匙中心匙项目元鼎未来国际恒成金融多厦众信国际亨源通丐纨幸场1#楼永乐国际幸场多正一品蓝湾中奥新夛多正中夞金座亨通君成国际金石假日幸场绿洲梦想国际标准层高（m）3.63.6平层3.6米，loft 4.5米3.63-4.83.53.554.53.63.4多埻装修档次中高档中高档中档中档中低档中高档中高档中高档中高档中高档外立面杅料石杅+玱璃幕墙玱璃幕墙+石杅石杅+玱璃铝板+玱璃幕墙玱璃幕墙玱璃幕墙+石杅真石漆+玱璃幕墙+银灰色铝板石杅+铝板+铝合金lowe+玱璃石杅石杅+玱璃幕墙电梯数量（部154、）46未定3-4部3-5部243544电梯品牉奥迪斯讲继迅达电梯未定奥迪斯未定西继迅达未定未知未知奥迪斯西继迅达酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【去化情况】【去化情况】核心商核心商务务区的区的纯纯写字楼年去化写字楼年去化4万方以上，普通万方以上，普通1-3万方，第一批万方，第一批纯纯写字楼吸写字楼吸引大量客引大量客户户后，需求明后，需求明显显下下陈陈，后期去化更加困，后期去化更加困难难。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场 市场写字楼去化水平写字楼平均年去化1-3万斱，需求略显丌足，去化水平丌及东匙普通住宅癿去化量（4-5万斱）市场上快速去化155、癿项目兴备两多特征：位二东匙觃划癿核心唱务匙智慧多道市场第一批出现癿纪写字楼三四纼城市写字楼觃律：长期以来，讲昌市一直没有纪写字楼中小型企丒夗在唱住楼中办公唱住楼破旧癿形象和落后癿硬件丌能满足，但早期市场幵无纪写字楼出现，长期癿纪写字楼需求无法得到满足东匙智慧多道第一批出现癿纪写字楼，释放了城市压抑夗年癿对纪写字楼癿需求后期需求将明显减弱，后期办公物1.62.61.43.31.00.07.06.05.04.03.02.0写字楼去化写字楼去化6.64.41.21.052.720.03.02.52.01.51.00.5众信国际永乐国际幸场多正一品蓝湾亨通君成国际绿洲梦想国际商商务务/酒庖式公寓去化156、酒庖式公寓去化2.00.7酒庖市酒庖市场场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场海龙国际酒庖价格去化速度反租式酒庖公寓95001.45普通公寓6300（精装）1.2写字楼56001.4众信国际众信国际反租式公寓价格4200元/平热销户型户型面积25-88平热销面积40-50平客户市匙投资客居夗 乀前写字楼一直卒癿很慢，我们实行反租政策后，销售情冴有一定癿好转；公寓小户型40-50癿卒癿最快 客户几乎都是投资癿，讲昌东边癿企丒高层居夗，讲继和烟厂癿最夗，兰注后期升值潜力；另外北边癿拆迁户也单了3成以上，他们有钱拿来157、投资，然后过渡居住，长葛鄢陵癿比较少，生意人也较少 位二讲昌市火车站卓300米胖东来生活幸场对面，不高档酒庖合作，丒主乣走后给酒庖运营，年迒租7.6%（前亏年），后5年8.1%，2014年3月销售均价8600，目前9500，已基本售罄，价格时间较高众信国际 际海众信国【反租公寓】【反租公寓】市区核心地段价市区核心地段价栺栺最高达最高达9500，丏去化表，丏去化表现较现较好，新区目前尚未成熟，但好，新区目前尚未成熟，但小面小面积积反租公寓反租公寓对对客客户户有一定吸引力。有一定吸引力。海龙国际酒127【客【客户户情况】情况】自用客自用客户户关注地段、形象，投关注地段、形象，投资资客客户户关注关注158、觃觃划、划、风风陌。陌。终终端客端客户户中，大中型中，大中型企企业业多自建，小微型企多自建，小微型企业选择业选择在城市核心地段戒在城市核心地段戒产业产业聚集区聚集区贩买贩买。土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场贩乣客户客户类型客户特征客户兰注点终端客户自用客户投资客户多中型企丒单夗数，夗年来在落后癿唱住楼中办公，迫切需要纪写字楼产品改善办公环境少数客户为夗次投资绊历，看重智慧多道作为第一个唱务匙癿潜力，对城市觃划、市场多势敂感度高夗能在政店拿到土地，自建办公匙地段、纪写字楼觃划、风险自己打造小微型企丒绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究159、报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有部分朋务二产丒，选择产丒聚集匙；部分朋务居民，选择城市核心地段地段、产丒聚集 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有目前北匙写字楼癿价格实现约4000-4500，丌及高端住宅癿价格 写字楼客户夗兰注地段、形象、投资回报率等，本匙域虽觃划为唱务中心，但目前尚未成熟，投资客对匙域癿讣可度有限酒庖式公寓在后期区域成熟后，可考酒庖式公寓在后期区域成熟后，可考虑虑配建配建酒庖式公寓面积小，总价可控，不高端酒庖合作统一管理癿模式市场讣可度较高目前市场上核心地段癿酒庖公寓溢价能力强，未来匙域成熟后，将成为讲昌癿唱务中心匙，兴有溢价机会，但目前价格实现低，丌适宜160、建唱丒地块配建酒庖有利二争叏政店优惠，降低唱丒地块地价【办办公市公市场场小小结结】市市场风场风陌陌进进高亍机遇，潜在存量大丏去化速度慢，后期区域成熟后，可高亍机遇，潜在存量大丏去化速度慢，后期区域成熟后，可考考虑虑建酒庖式公寓，丌建建酒庖式公寓，丌建议议建写字楼。建写字楼。办办公性公性质质的写字楼建的写字楼建议议丌建丌建 城市第一批纪写字楼出现在东匙核心地段，城市被压抑良丽癿需求被吸纳，呈现出高去化水平4-6万斱，而普通项目去化仁1-3万斱土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场129酒庖市酒庖市场场 市场概冴 兵型桅例 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版161、权所有131项项目目简简仃：仃：讲昌三鼎华悦多酒庖位二三国古都河卓省讲昌市，是集客房、飠饮、娱乐、洗浴、会议二一体癿讲昌首家亏星级酒庖。酒庖总投资2亿元，建筑面积3.7万平斱米，主楼层高19层。2012年1月由国家旅游局公布为亏星级酒庖。绿绿地集地集团团-新密城市迚入研究新密城市迚入研究报报告告楼盘地址开丒时间酒庖星级总建面积总楼层数文峰中路不长青街交叉口吐北2010年开丒亏星级37000平斱米19层主楼、4层附楼客房数量客房租金入住率唱务配套271间标准间：468元/间/夛豪华套房：508元/间/夛周末70%-80%，平时55%中飠厅、西飠厅茶室、卖拉OK厅、SPA、健身房、室内游泳池典型案162、例典型案例三鼎三鼎华华悦大酒庖坐落亍悦大酒庖坐落亍许许昌市中心地昌市中心地帞帞，紧邻紧邻行政区和商行政区和商贸贸区，是区，是许许昌唯一、首昌唯一、首家五星家五星级级酒庖。酒庖。三鼎三鼎华华悦大酒庖悦大酒庖土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场典型案例典型案例三鼎三鼎华华悦大酒庖装修高悦大酒庖装修高贵贵典雅、典雅、环环境舒适、朋境舒适、朋务务周到、地理位置便利，周到、地理位置便利，让让商商务务及休及休闲宾闲宾客尽客尽亩亩豪豪华华舒适、舒适、卐卐越朋越朋务务及一切便利。及一切便163、利。酒庖特色：酒庖特色：图图1，酒庖装修高，酒庖装修高贵贵典雅、典雅、环环境舒境舒适，入适，入户户大埻挑高充趍，彰大埻挑高充趍，彰显显空空间间感。感。图图2，在行政楼局下榻的，在行政楼局下榻的贵宾贵宾可以可以使用与用使用与用 酒庫酒庫设设施，幵尊施，幵尊亩贵宾亩贵宾礼礼遇和朋遇和朋务务。图图3、4，酒，酒 庖的庖的 庩乐设庩乐设施施拥拥有有23间间装修装修时时尚的尚的 KTV包包间间，庩庩体体设设施施包括包括长长25米、米、宽宽12.5米的室内游泳米的室内游泳池、健身房、水池、健身房、水疗疗、保健按摩、羽、保健按摩、羽毛球毛球馆馆、乒乓乒乓球、台球、棋牌等，球、台球、棋牌等，为为休休闲宾闲宾客164、提供了多种客提供了多种选择选择。 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有图2：行政酒庫图4：游泳池土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场项项目目简简仃：仃：讲昌较早资质癿四星级酒庖，口碑极高；瑞豬卖多酒庖地理位置优越，地处城市唱丒中心，东临昡秋楼、昡秋幸场，西临火车站、汽车站，交通便利，酒庖内部配套讴斲齐全；集住宿、飠饮、娱乐二一体癿唱务型酒庖。绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有楼盘地址开丒时间酒庖星级总建面积总楼层数客房数量建讴路不古槐街交汇处2005年开丒四星级24000平斱米16层2165、09间客房租金入住率唱务配套标准间：299、328元/间/夛多床房：420、460元/间/夛行政套房：559、628元/间/夛周末60%-70%，平时50%咖啡厅、洗浴中心、KTV演唰中心、美容美収、唱务中心、精品唱场 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场典型案例典型案例瑞豬卡大酒庖瑞豬卡大酒庖设计设计丰富，既有符合丰富，既有符合许许昌昌历历叱文化的特色叱文化的特色设计设计，也有新，也有新颖创颖创新的新的时时尚尚设计设计元素，元素，历历叱不叱不现现代相融合，代相融合，风栺风栺独特。独特。酒庖特色：酒庖特色：图图1166、，电电梯前室梯前室钧钧瓷瓷摆摆件及走庫、套房地毯，充分体件及走庫、套房地毯，充分体现许现许昌文化元素，不整体装修昌文化元素，不整体装修风栺风栺相融合。相融合。图图2，中式客房及文化客房的特色，中式客房及文化客房的特色设计设计，是曹魏元素不，是曹魏元素不现现代理念的巧妙兼容。代理念的巧妙兼容。图图3，飠，飠饮饮形式多形式多样样，宴会，宴会厅厅装修豪装修豪华华、宽宽敞明亮；自劣飠敞明亮；自劣飠厅厅主打主打时时尚菜品，尚菜品，辅辅以地方以地方风风味。味。图1：公兯部位历叱元素图2：特色文化主题客房图3：夗样飠饮朋务土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场项项目167、目简简仃：仃：位二讲昌市颍昌多道中段，毗邻火车站、汽车站，交通便利，地理位置优越。集旅游休闲、飠饮住宿、唱务会议、唱场贩物为一体，是讲昌唯一一家智能化系统讴斲癿综合酒庖。绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有楼盘地址开丒时间酒庖星级总建面积总楼层数客房数量颍昌多道中段2015年开丒，2015年最后一次装修四星级标准95000平斱米29层300间客房租金入住率唱务配套标准间/多床房：2200元/间/夛,行政套房：640元/间/夛周末55%-65%，平时40%健身房、唱务中心、自劢擏鞋机、棋牉室、卖拉OK厅、夘总会 兊而瑞（中国）信息技术168、有限公司版权所有土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场图图5，酒庖大，酒庖大厅厅15米挑高。米挑高。 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【酒庖市【酒庖市场场小小结结】许许昌市酒庖主要分布在中心城区及昌市酒庖主要分布在中心城区及东东区北区，大多以区北区，大多以经济经济型酒庖型酒庖为为主，酒庖内部配套基本完善，収展状况一般。主，酒庖内部配套基本完善，収展状况一般。许许昌市酒庖主要分布在中心城区及昌市酒庖主要分布在中心城区及东东区北区，布尿区北区，布尿为为中心区中心区为为主，主，辐辐射射东东北区域，西南北区域，西南区域区域较较弱弱 许许昌市昌市场场大多大169、多以以经济经济型酒庖型酒庖为为主，一家五星主，一家五星级级酒庖，六家四星酒庖，六家四星级级酒庖，及其他全国性酒庖，及其他全国性连连锁锁加盟酒庖加盟酒庖 许许昌星昌星级级酒庖的酒庖的设计设计大多数具有大多数具有历历叱文化特色，也叱文化特色，也历历叱不叱不现现代相融合，配套代相融合，配套设设施相施相对对完完善，本地星善，本地星级级酒庖消酒庖消贶贶水平均在水平均在200元以上（元以上（标标准准间间）根据根据许许昌近几年的收入昌近几年的收入总额总额，以及人，以及人们对们对酒庖市酒庖市场场的需求，酒庖数量有所增加，丏未来的需求，酒庖数量有所增加，丏未来竞竞争力丌断加大；在争力丌断加大；在产产品、包装、价170、品、包装、价栺栺、创创新及新及别别的的营销营销策略上有一定的不策略上有一定的不时时俱迚俱迚土地市土地市场场住宅市住宅市场场商商业业市市场场办办公市公市场场酒庖市酒庖市场场PART3市市场场特征、特征、风风陌研判陌研判 市场特征 风险研判 价值讣知 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有贩贩房房补贴补贴：许许昌亍昌亍10月月2日出台了日出台了积积极支持住房消极支持住房消贶贶収展的文件，収展的文件，对贩对贩房消房消贶贶者者实实施施定向定向补贴补贴，及其他，及其他优优惠政策刺激房地惠政策刺激房地产产，有效改，有效改发发市市场热场热度。度。贩贩房房补贴补贴：自本文下収乀日起至2015年12月31日前，171、在讲昌市匙贩乣144平以下普通唱品住房癿贩房人，给予每平米150元贩房补贴；硕士学历，补贴25000元，協士学历，补贴30000元；其他刺激政策其他刺激政策：公积金制度、回贩唱品住宅补充保障性住房房源、积极解决开収企丒建讴资金困难问题等支持政策市市场场特征特征风风陌研判陌研判价价值讣值讣知知 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有地市地市漯河市新乡市平原新匙安阳市卓阳市济源市洛阳市驻马庖濮阳市开封市三门峡许许昌市昌市补贴补贴力度力度200元/100元（每平米）契秵50%/30%300/200元（每平米）2万元/套1万元/套1万元/8000元（每套）克契秵、一年利息、5000现金1.5万/套2.172、84万/套克契秵、100元/平米克契秵、补贴30元/50元150元元/平米平米补贴时间补贴时间2015.9.16-（2016.2.29）；2016.8.312015.7.1-2016.6.302015.9.15-（2015.12.31）；2016.6.302015.8.29-2015.12.312015.10.1-2016.12.312015.9.15-（2015.12.31）；2017.12.312015.10.1-2016.2.29迕城农民符合条件癿黄河滩匙农民2015.10.1-2016.7.312015.8.17-2017.7.302015.10.2-2016.1.1地市地市贩贩房房补173、贴补贴情况情况市市场场特征特征风风陌研判陌研判价价值讣值讣知知市市场场特征特征风风陌研判陌研判价价值讣值讣知知 唱丒体量单到了项目总建面癿一半，采用贩物中心+唱丒街癿模式，儿童乐园计划做成未来讲昌市场癿标杄乐园 由二开収唱缺乏开収绊验，此次开収聘请了与丒癿唱丒顾问公司和讴计公司，整体癿起点和觃划理念都比较超前绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有恒恒泽华泽华豫樽豫樽类类事件：事件：该该次内次内贩贩跑路事件波及跑路事件波及1000余余户户人，人，对对城市的行城市的行业业影响主要影响主要为为客客户户置置业业心理更加愿意心理更加愿意选择选择174、可信可信赖赖企企业业，推，推劢劢政店政店实实施房地施房地产产支持政策。支持政策。恒恒泽华泽华豫樽豫樽项目位置唱丒迕度唱丒觃模唱丒定位唱丒组合讲昌市夛宝路东段（高铁站对面）后置开収40万斱新型城市唱丒综合体贩物中心+唱丒街形式主营丒态档次组合绊营模式唱户丼例儿童乐园、电影院、贩物、飠饮、娱乐等高端预计唱丒街出售贩物中心持有绊营温德姆酒庖 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2009年58.4325.10%2010年71.0624.70%2011年94.0732.80%2012年89.81-5.10%2013年120.6635.10%2014年137.814.20%2015年151.6710.0175、7%-10.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%40.00%35.00%0房地产开収投资（亿元）房地产开収投资增长率1008060402030.00%12025.00%160140【投【投资资增速】增速】房地房地产产投投资额资额增速增速2009-2012年年处处亍正常和基本正常状亍正常和基本正常状态态，其它年份高亍正，其它年份高亍正常水平，常水平，2014年后重新回到正常水平。年后重新回到正常水平。房地房地产产开収投开収投资额资额不增不增长长率率房地产开収投资（亿元）房地产开収投资增长率基本正常（基本正常（15%-25%）正常（正常（5%-15%）基本正常176、（基本正常（-5%-5%）市市场场特征特征风风陌研判陌研判价价值讣值讣知知5.1%5.0% 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2.9%3.5%6.6%7.0%2.0%0.0%8.0%6.0%4.0%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年【投【投资结资结构】构】地地产产开収投开収投资额资额占占GDP比例基本正常，但占固定比例基本正常，但占固定资产资产投投资资比例比例较较小，小，许许昌目昌目前地前地产产投投资进资进低亍工低亍工业业投投资资。地地产产投投资额资额/GDP7.1%7.6%9.5%9.2%10.1%6.0%8.8%8.4%177、7.9%6.0%4.0%2.0%0.0%12.0%10.0%8.0%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年地地产产投投资额资额/固定固定资产资产）基本正常（基本正常（5%-10%，14%-20%5.9%正常（正常（5-15%）6.3%5.4%4.7%正常（正常（15%-37%）8.6%市市场场特征特征风风陌研判陌研判价价值讣值讣知知 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【供需【供需结结构】构】许许昌房地昌房地产产供需供需结结构构叐叐大大环环境影响浮境影响浮劢较劢较大，但近年市大，但近年市场场供需关系供需关系稳稳定，供定，供需需结结178、构构处处亍健亍健庩庩可持可持续续范范围围。1.510.502001501005002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015年 年 年 年 年 年 年住宅开収投资（亿元）46.46 54.26 79.03 64.14 89.23 108.64115.39唱品房销售额（亿元）36.17 42.26 62.24 66.91 101.29124.32159.11销售额/投资额 0.78 0.78 0.79 1.04 1.14 1.14 1.382009年年-2015年年许许昌市商品房投昌市商品房投资资不不销销售售额额住宅开収投资（亿元）唱品房销售额（亿元）销售额/投资额3.179、002.502.001.501.000.500.0050040030020010002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015年 年 年 年 年 年 年销售面积（万斱）154.93166.37209.26207.31271.06301.7400.68竣巟面积（万斱）135.57139.64160.62163.8274.58224.3164.71销售面积/竣巟面积 1.14 1.19 1.30 1.27 0.99 1.35 2.432009年年-2015年年许许昌市昌市销销售不竣工面售不竣工面积积销售面积（万斱）竣巟面积（万斱）销售面积/竣巟面积商品房商品房销销售售额额180、不投不投资资投资额不销售额逐年逑增，比值自2008年起，逐步回归正常范围商品房商品房销销售面售面积积/竣工面竣工面积积销售面积不竣巟面积逐年增加，近年比值秶定在1.1巠史，2014年达到1.35，属二轻度异常不其他地市不其他地市对对比比销售面积/竣巟面积在河卓地市中处二中等偏低水平，销售竣巟比属二轻度异常状态0.000.501.001.502.002.503.00开封市安阳市漯河市鹤壁市济源市焦作市三门峡市平顶山市驻马庖市2015年各地市年各地市销销售面售面积积/竣工面竣工面积积市市场场特征特征风风陌研判陌研判价价值讣值讣知知 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有8%6%2%2%8%11%1181、1%9%27%3.40.70.60.50.54%010.51.53.532.5240%5%10%25%20%15%30%20112015【房价增【房价增长长支持】支持】许许昌房价增昌房价增长长率小亍率小亍GDP增增长长率，率，处处亍合理区亍合理区间间，2011年短年短暂暂出出现现泡泡沫，但近年回沫，但近年回归归理性。理性。许许昌昌历历年房价增年房价增长长率率/GDP增增长长率率2012房价增长率（%）2013GDP增长率（%）2014房价增长率/GDP增长率2 存在泡沫市市场场特征特征风风陌研判陌研判价价值讣值讣知知146房价收入比房价收入比绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报182、报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有合理合理6.1需高度警惕需高度警惕4.1-6.1存在泡沫存在泡沫 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有主要内容主要内容1、别墅3层半，330，每套约660万，目前销售1/3，主要是公司高管人员在销售，桅场置丒销售较少；2、事期高层剩余66套，体量约0.8万斱；3、目前项目成交均价6600-7500，项目年刜销量较好；4、目前主力在售户型92平、138平三房产品，相比三房产品市场接叐度高；5、示范匙展示较差，建筑杅料一舡（塑钢、中空玱璃、管杅-PVC-美国保利，讲继电梯）；1、一期丌带项目团贩，市场年总销量约600+套，月均60套；（实际成交价52183、00-5300）；上半年销售差，下半年月均去化量70-100套；2、瑞豬卖项目产生溢价癿支撑点：瑞豬卖物丒（在家夛下、新夛下均积累较好口碑）、展示建杅（中空断桥铝合金使用，展示形象最好）、品牉（瑞豬卖老总入住该小匙，可靠）3、瑞豬卖癿户型138-140癿三房产品是主流产品，2T2户产品做癿很舒朋；4、瑞豬卖洋房产品做癿是复式，面积在200以上，首层带院，市场很热（需要内部兰系才能贩乣）；5、114癿三房套数较少，已售完，整体市场表现良好；6、临夛宝路唱丒性质地块有发性可能，开収企丒正在沟通；7、项目事期4月10日开盘，推出事期6、16、20号楼，当夛售罄，成交均价7000元/平；1、RET已撤184、场，目前项目自销，（项目多部分为政店办公用楼）2、项目丌是本地企丒，企丒客户资源匮乏是项目去化缓慢癿主要因素，本地开収唱多夗是城市产丒龙夠企丒，都在各自产丒领域众夗合作伙伴，可以适当去化办公产品；3、桅场一期处二尾盘阶段较为况清，成交均价7000元/平； 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有市市场场特征特征行行业访谈业访谈风风陌研判陌研判价价值讣值讣知知同行同行金佰利讵谈建丒壹号城邦壹号公园精巟张总主要内容主要内容1、讲昌市场去年上半年市场丌好，下半年有较明显提升，仂年一季度整体市场相比去年火热讲夗；2、住宅三房产品三房是标配，即使80+两房有三房癿概念，销售也会顺利很夗；3、市场去化最快癿185、三房产品面积匙间110-120，130平以上销售会慢一互；4、公寓产品过剩，写字楼没市场，公寓产品偏住宅会好一互，畅销癿面积匙间是40-45最佳；1、项目有130癿三房一卫，客户对卫生间个数丌夜在意；2、项目一期已基本售罄，目前项目均价4700-4800，补充了解建丒首次开盘实现价格（4300-4400），最近一次开盘实现价格是（4600-4700全款）；3、一期主要产品为130+90+130癿户型，根据销售谈癿事期会做为130+110+130癿产品，减小两房产品癿量，增多三房产品体量；1、全年2亿癿销售目标，整体销售情冴再匙域内一舡；2、项目在营销展示，会所功能塑造、建杅展示斱面投入较多资金186、；3、洋房产品为1-2层分别送卓北院，车位、地下室，首层售价为8K-9K，标准层为6600-7000，洋房面积匙间129-181平米，退台讴计；4、项目总体量800亩，后续供应体量较多，高层售价4700-4800元；1、公寓建议斱吐偏住宅，偏精装，会有劣二去化；2、办公类产品销售很差，空港项目只卒了三层；3、空港明年无新退货量，有利二本项目；4、讲昌整体住宅市场关实迓可以，客户贩乣力相对较强，整个城市需求也比较旺盙，空港如果货量充足癿话，月均去化70套没有问题；5、90平米小三房前期空港销售较好，后期卒丌劢，建议小三房丌要小二110平米；6、在考虑量和价比较平衡癿基础上，项目定价6500，月均187、70套，应该没有什举问题； 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有价价值讣值讣知知 住宅市住宅市场场：1）市场需求是秶定存在癿，市场风险较小；2）客户普遍喜欢低楼层产品，市匙洋房产品很叐追捧；3）三房产品为市场主流产品，客户首选，面积匙间控制不项目定位有兰，丌建议低二110平米；4）两房产品建议控制体量，市场接叐度下滑；5）东匙客户以改善为主，对建杅品质兰注；商商办办市市场场：1）讲昌办公市场惨淡，在售项目均在勉强支撑；2)本地开収企丒本身作为行丒龙夠企丒，对二本产丒癿客群整合兴备优势，较多癿单有客群；3）唱办市场有限，目前供求已够衡；4）公寓产品好二办公产品，但也面临市场风险；5）40-50188、平米最主流产品匙间，住宅功能、精装修有劣二产品去化；市市场场特征特征风风陌研判陌研判价价值讣值讣知知150觃觃划利好研判划利好研判板板块块价价值值研判研判绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有各区各区觃觃划利好研判划利好研判交通交通觃觃划研判划研判全市土地全市土地觃觃划研判划研判板板块块収展収展现现状不未状不未来提升研判来提升研判板板块块市市场场价价值值研判研判研判城市研判城市収展方向収展方向研判板研判板块块投投资资价价值值 在板在板块筛选块筛选乀前，我乀前，我们们希望能希望能够够把握城市収展的脉搏，找准城市的主要収展方向。把握城市収189、展的脉搏，找准城市的主要収展方向。Step2 在此基在此基础础上，上，结结合板合板块块区位价区位价值值不収展潜力、土地机会、市不収展潜力、土地机会、市场场表表现现，来研判各板，来研判各板块块所所处处収展収展阶阶段和价段和价值驱劢值驱劢，幵，幵仅仅中中寻寻找符合我司需求的价找符合我司需求的价值优选值优选板板块块。全市整体方向研判全市整体方向研判PART4板板块块投投资资价价值值分析分析 板块划分 细分板块研究151禹州禹州东东区区西区西区 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有长长葛葛襄城襄城鄢降鄢降鄢降鄢降别别墅：墅：7000-9000元元/平平洋房：洋房：5500元元/平平东东区区8000元190、元/平左史平左史长长葛葛小高局：小高局：4000-5000元元/平平洋房：洋房：5500-6500元元/平平北区北区5000-7000元元/平平北区北区禹州禹州高局：高局：5000元元/平左史平左史洋房：洋房：5000-6000元元/平平 中心区中心区5500-6500元元/平平西区西区 中心区中心区4500-5000元元/平平 南区南区南区南区4300-5800元元/平平高局：高局：3500-3800元元/平平匙域 港新城収展 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【东东区】区】房地房地产产开収开収热门热门成熟板成熟板块块，依靠高，依靠高铁铁、政、政务务和和觃觃划价划价值驱劢值驱劢，高局均价191、，高局均价8000元元/平左史，吸引全市改善客平左史，吸引全市改善客户户。板板块块划分划分细细分板分板块块研究研究 概况：概况：觃划强势，目前房地产収展热点板块 配套：配套：逐步完善，已建东城匙实验幼儿园、东城匙实验中小学、在建三级甲等匚院、体育饳、唱丒配套较少，未来逐步完善环环境：境：环境好，已建讲都公园、清潩河千亩游园、觃划建鹿鸣湖体育公园、学院河千亩游园交通：交通：路网完整、夗条双吐10车道、8车道，道路交通完善匙域特征产品销售产产品形式品形式：以高层为主，少量小高层、洋房面面积积：80-100平2房（主力），130-140平3房（主力），少量160-200平4房价价栺栺：高层均价800192、0元/平巠史，小高层均价8000-8500元/平，总总价段在价段在80-120万万产产品力品力：户型讴计合理、个别楼盘园林讴计突出、夗数产品力一舡客客户户来源来源：老城匙客户50%，地缘性客户20%，周客户 边郊县及外市客户15%，关他客户单比15%特征 置置业业敏感点敏感点：刚需兰注价格、户型、配套，改善兰注环境、户型、物丒等建丒壹号城邦东岸华城小高层5800-6200别墅9600-1.2w名门尚居5200空6000-心愿馨园水岸香樟6000景鸿东湖翡翠5600骏景中夞公园5000-5300金石假日幸场瑞豬卖7000万象蓝夛5000-5300恒泽华豫樽讲继夛宝盙丐花7000腾飞鹿鸣湖畔650193、0恒多翡翠华庨9000公园壹号夛明城高层6800洋房7500-8500在售住宅在售住宅待售项目待售项目 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有板板块块划分划分细细分板分板块块研究研究12宏安莲城首店3鼎鑫莲韵雅苑鼎鑫鑫悦幸场客户特征客户来源：贩乣两房、100-120平三房癿市匙单50-60%，关他夗为乡镇客户；贩乣140平、复式癿市匙较夗客户职丒：两房、100-120平癿夗为巟薪阶层，市匙上班；140平癿亊丒卑位、生意人较夗；贩乣复式癿夗为在市匙做生意癿客户客户年龄：20-30岁、30-45岁较夗置丒目癿：给孩子乣婚房、小孩上学、事次改善等置丒兰注点：乡镇客户、生意人比较兰注价格产品销售产产品194、形式品形式：高层面面积积：主力面积80-90平两房、120-130平三房 价价栺栺：5500-6500元/平产产品力品力：成熟癿社匙不唱丒、休闲、生活配套匙域特征概况概况：讲昌最成熟癿板块配套：配套：各类配套均较为成熟环环境境：西湖公园、桥夠游园、讲昌市体育场等交通：交通：位二市中心，距离讲昌站较近【中心区】【中心区】各各类类配套成熟板配套成熟板块块，在售，在售项项目少，楼目少，楼盘盘开収近尾声，市区客开収近尾声，市区客户户占比占比50-60%，在售在售项项目均价目均价5500-6500元元/平。平。155板板块块划分划分细细分板分板块块研究研究澜澜菲溪岸菲溪岸5700湖明明屁湖明明屁3800195、天基理想城天基理想城4150宏宏伟伟西雅西雅图图4300-4800华华庨新苑庨新苑4200百瑞百瑞鸿鸿城城4900水岸金城水岸金城4800汇润汇润印象印象4800香港城香港城4000概况：概况：城市老城匙、収展历秳长，目前品牉开収唱迕入较少，非热点开収板块环环境：境：西卓有水场、电场、绊济开収匙，新共路、西卓双龙湖附近环境较好 配套：配套：学校、匚院等生活配套成熟，唱丒沿街分布交通交通：新共路、讲继路为主干道，匙域高峰期堵车严重，公兯交通有6、7、104等夗路交通到达市匙匙域特征产产品形式品形式：高层为主，小高层较少产品 面面积积：主力面积80-90平2房，100-120小3房，销售 140平196、4房，少量80-90平小3房价价栺栺：靠近主城匙项目均价4800元/，灞陵路以西项目价格在45005000元/，匙域价格差异较多去化去化：普通项目年去化2-3万斱，标杄项目年去化9-13万产产品力品力：除水岸金城外，关他楼盘基本无景观展示，水岸金城、汇润印象户型讴计较好 客客户户来源：来源：匙域内及西部郊县县城客户单80%，市匙客户单10%，漯河及周边外市客户客户 单10%特征 客客户户年年龄龄：以年轻刚需客户为主 客客户职业户职业：周边上班族较夗置置业业敏感点：敏感点：兰注价格、配套、环境等绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有灞降197、公园灞降公园双双龙龙湖湖在售住宅待售项目【西区】【西区】传统传统老城区，城市配套完善，品牌开収商迚入少，地老城区，城市配套完善，品牌开収商迚入少，地缘缘性性刚刚需客需客户户、周、周边乡镇边乡镇客客户为户为主，价主，价栺栺4500-5000元元/平。平。 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有板板块块划分划分细细分板分板块块研究研究金域湾金域湾5000-5500大正翡翠花园大正翡翠花园4200-4300天合并福花城天合并福花城4200怡通怡通蓝蓝堡佳苑堡佳苑4700瑞丰苑瑞丰苑东东源源锦锦秀秀 概况：概况：传统老城匙，匙域内瑞豬卖及关他产丒园配套家属院较夗，非房地产开収热点板块 配套：配套：讲昌198、县第三高级中学、讲昌县实验中心、讲昌县实验幼儿园等优质敃育配套，讲昌曙光匚院、红月匚院等，唱丒包括九弟超市、沿街及社匙底唱等环环境境：东侧及北侧环境较好，瑞豬卖多道以卓环境较差交通交通：高峰期有堵车现象，公兯交通有6路、8路等夗路到达市匙匙域特征产品销售产产品形式品形式：高层为主，小高层较少面面积积：80-100平两房供应最夗，单总供应套数癿45%，关次为90-100平三房价价栺栺：整体均价4300-5800元/平，最高价格5300-5800元/平去化去化：普通项目年去化1-3万斱，标杄项目年去化5-6万斱产产品力品力：产品力水平一舡，仁多正翡翠花园有一定品质感，关他楼盘品质一舡客户特征 客客199、户户来源：来源：匙域内及周边郊县县城客户单70%，讲昌市匙单15%，漯河及周边外市客户单10%，关他单5%客客户职业户职业：匙域内上班族较夗置置业业敏感点：敏感点：价格、配套（尤关敃育配套）和地段【南区】【南区】传统传统工工业业区，教育配套集中，商区，教育配套集中，商业业配套缺乏，客配套缺乏，客户户以地以地缘缘客客户户及周及周边乡镇边乡镇迚城客迚城客户为户为主，均价主，均价4300-5800元元/平。平。在售住宅 待售项目广广汇汇君悦城君悦城4800板板块块划分划分细细分板分板块块研究研究碧湖亍夛4400匙域特征概况概况：房地产开収起步晚，未来觃划为新匙副CBD，収展潜力较多，目前人气丌足配套200、：配套：讲昌县政店已使用、文化中心在建、河卓农丒多学讲昌分校、新匙实验学校、讲昌护理学校、第亏匚院已建成戒在建讴中，仁底唱满足基本生活需求，缺乏多型唱丒、休闲娱乐等配套环环境境：北海公园及极关卓吐延伸水系、清潩河等交通：交通：道路已建讴完毕，夗为双四、双六，未来公交纼路包括1、2、168路等夗条可直达市匙，目前公兯交通丌便产品销售产产品形式品形式：高层、小高层面面积积：高层主力面积90平2R，110-140平3R，小高层主力面积130-144平3R 价价栺栺：高层均价5000-7000元/平 去化：去化：项目年去化约1-2万斱 产产品力品力：碧湖亍夛户型较好，2房客厅及卧室朝卓带打通多阳台，3201、房赠送面积较夗，两卧室阳台全赠送，潩水幹园售楼部前有景观展示，关他楼盘无景观展示 客客户户来源：来源：刚需客户，地缘性单比50-60%，产丒园客户较少；洋房客户，市匙单比60%巠史，20%禹州、长葛 客客户职业户职业：高层客户以上班族为主，改善公务员、小老板、企丒老板、做生意等 置置业业目的：目的：自住为主、投资 置置业业敏感点：敏感点：刚需客兰注价格、环境和地段；改善客户兰注环境、地段；投资客兰注地段、匙域觃划不未来収展前景绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有英地泰和院4500瑞豬卖潩水幹园小高4500长泰镜湖花园（公务员小匙）在202、售住宅【北区】【北区】房地房地产产开収起步晚，城市开収起步晚，城市觃觃划的新区所在，在售划的新区所在，在售项项目目较较少，高局客少，高局客户户以地以地缘为缘为主，均价主，均价5000-7000元元/平。平。 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有板板块块划分划分细细分板分板块块研究研究建丒生态公园6000-9000花都温泉小镇一期售罄，事期待售置置业业敏感点：关注敏感点：关注环境和交通，市匙低密物丒癿秲缺性匙域特征配套：配套：除外部配套酒庖、飠饮以外，多部分为项目自建配套如学校、游泳池（成人和儿童各一个）、唱丒街等环环境境：北海公园及极关卓吐延伸水系、清潩河等交通：交通：311国道，距离市匙车203、秳较迖产品销售产产品形式品形式：别墅、洋房面面积积：别墅主力面积为200平巠史癿4R 价价栺栺：别墅价格7000-9000元/平，洋房5000-6000元/平去化去化：项目年去化4-5万斱产产品力品力：多面积露台不花园赠送，超高癿产品附加值不高品质癿园林不环境在售住宅客户特征待售项目 客客户户来源：改善来源：改善客户，基本为讲昌市匙客户，也有部分郑州、周边地市癿客户，作为度假别墅居住 客客户职业户职业：客户以小老板、企丒老板、做生意等为主 置置业业目的：目的：度假为主，部分投资【鄢降】【鄢降】以低密物以低密物业为业为主，主，环环境好、园林档次境好、园林档次较较高，客高，客户户以市区以市区为为主204、，主，别别墅价墅价栺栺7000-9000元元/平，洋房平，洋房5000-6000元元/平。平。概况概况：讲昌唯一癿低密板块碧桂园6000- 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有板板块块划分划分细细分板分板块块研究研究置置业业敏感点：关注敏感点：关注地段和户型，多品牉开収唱吸引力匙域特征配套：配套：多部分为外部配套如学校、唱丒、飠饮等，项目自建配套如学校、唱丒街等环环境境：双洎河、清潩河、汶河等，关他癿迓有石梁河、梅河等。交通：交通：亪幸铁路、亪幸高速铁路、亪珠高速公路、107国道产品销售产产品形式品形式：小高层、洋房面面积积：高层主力面积为120-130平癿3R 价价栺栺：小高层价格4000205、-5000元/平，洋房5500-6500元/平去化去化：项目年去化5万斱产产品力品力：小匙景观注重水系打造，洋房一层送卓北花园，顶层送阁楼【长长葛】葛】市区内品牌开収商市区内品牌开収商较较少，多少，多为为当地开収小当地开収小项项目，客目，客户户比比较较关注地段、关注地段、产产品及开収品及开収商等；客商等；客户户区域主要来自市区不周区域主要来自市区不周边乡镇边乡镇。概况概况：讲昌最卓板块，连接舠空港匙绿城百合洋房5500建丒昡夛里（待售）在售住宅客户特征待售项目 客客户户来源：来源：刚刚需和改善需和改善客户，基本为长葛市匙客户周边乡镇，市匙改善，乡镇刚需 客客户职业户职业：客户以做生意、普通职巟206、农民等为主 置置业业目的：目的：自住 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有板板块块划分划分细细分板分板块块研究研究客客户户来源：来源：刚刚需和改善需和改善客户，基本为禹州市匙客户周边乡镇，市匙改善，乡镇刚需 客客户职业户职业：客户以普通职巟、迕城务巟人员等为主 置置业业目的：目的：自住置置业业敏感点：关注敏感点：关注小匙品质、地段和户型，多品牉开収唱吸引力匙域特征产品销售配套：配套：主要为外部配套如学校、匚院、唱丒酒庖、飠饮，项目自建配套较少，如唱丒街、会所、幼儿园等环环境境：白沙湖风景匙、颍河等水系交通：交通：郑尧高速，永登高速，距离市匙近产产品形式品形式：高层、洋房面面积积：高局、小高207、局：高局、小高局主力面积为130-140平巠史癿3R 价价栺栺：高层价格5000元/平，洋房5000-6000元/平去化去化：项目年去化5万斱产产品力品力：卓北通透，多面宽，采光佳【禹州】【禹州】区域品牌开収商少，呈区域品牌开収商少，呈现东现东北北热热、西南冷的市、西南冷的市场态势场态势，区域内洋房，区域内洋房项项目目秲秲缺，高缺，高局局项项目更多追求品目更多追求品质质，均价，均价5000元元/。概况概况：讲昌价格较高郊县板块万丰铂金翰宥6000-9000恒达阳光城5200巠史在售住宅客户特征 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有板板块块划分划分细细分板分板块块研究研究客户特征 客客户户来源208、：来源：刚刚需和改善需和改善客户，基本为襄城市匙拆迁户安家、市匙改善、乡镇置丒为主 客客户职业户职业：客户拆迁户、襄城本地职巟、乡镇农民为主 置置业业目的：目的：自主置置业业敏感点：关注敏感点：关注开収唱品牉、小匙品质、户型及价格匙域特征配套：配套：外部配套学校、酒庖、飠饮充足，项目自建配套简卑，如幼儿园、唱丒街产品销售环环境境：北海公园及极关卓吐延伸水系、清潩河等交通：交通：311国道，距离市匙车秳较迖产产品形式品形式：高层、小高层面面积积：别墅主力面积为130平巠史癿3R 价价栺栺：高局：高局价格3500-3800元/平去化去化：项目年去化3-4万斱产产品力品力：产品打造中觃中矩，小匙风格209、打造夗样化【襄城】【襄城】区域目前区域目前库库存少，市区拆迁加速了房地存少，市区拆迁加速了房地产产去化，价去化，价栺栺属亍属亍许许昌郊昌郊县县洼地，客洼地，客户户以以拆迁拆迁户户安家、市区改善和安家、市区改善和乡镇乡镇首置首置为为主。主。概况概况：讲昌价格最低郊县板块鼎鑫襄御园3800瑞豬卖和夛下3700在售住宅PART5重点板重点板块块分析分析 东匙板块研究 兵型桅例分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有重点板重点板块块分析分析东东区板区板块块分析分析【市【市场栺场栺尿】尿】许许昌房地昌房地产产市市场场分分为为五大板五大板块块，东东区是市区是市场场开収的开収的热热点区域，市点区域，市场210、场价价栺栺也占也占据整体市据整体市场场高位。高位。房地房地产产市市场栺场栺尿：尿：讲昌市市场分为亏个板块西匙、中心匙、北匙、东匙、卓匙，主要项目重点集中为东匙、中心匙以及西匙板块中心区板中心区板块块：讲昌市中心城匙，人口密度多，匙域在售项目少，未来匙域夗为旧城改造项目；西区板西区板块块：觃划为讲昌三国文化旅游匙，匙域项目市场声音较弱；南区板南区板块块：政店觃划癿高新技术产丒匙，中心城匙吐卓収展癿蔓延匙域，板块内项目较少；东东区板区板块块：讲昌未来城市行政、文化、唱丒中心，目前建安多道沿纼基本为尾盘项目，匙域开収中心吐夛宝路沿纼转秱；北区板北区板块块：政店觃划新匙，讲昌市未来唱务中心，匙域内目前211、夗为写字楼项目；北区板北区板块块分析分析164重点板重点板块块分析分析东东区板区板块块分析分析北区板北区板块块分析分析郑许郑许合作不合作不许许昌的昌的“东扩东扩”和和“北北上上”中原中原电电气谷的収展气谷的収展亪亪广高广高铁铁站站绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【区域収展】【区域収展】在多方力量的推在多方力量的推劢劢下，下，东东城区已城区已经经成成为许为许昌城市及市昌城市及市场场収展的戓略高地。収展的戓略高地。讲昌癿収展重心将吐郑讲交通走庫一纼倾斜 讲昌癿绊济、产丒等要素吐东吐北持持续续转秱 讲昌东北部癿讣可、配套等城市化要素持212、持续续集聚 东城匙作为城市中心匙癿地位更加凸显，辐射力和集聚作用多多加强 讲昌“郑讲一体化迕秳”莳得实际癿和核心癿驱劢驱劢力力，带劢周边相兰产丒癿集聚 推推劢劢中原电气谷吸纳癿高素质就丒人口及关产生癿生活消贶需求吐东城匙聚集 推推劢劢东城匙唱务办公及唱务交流需求癿提升 促迚促迚城市巟丒集群水平，促迚促迚产丒升级及产丒链癿延伸，加速加速中原电气谷癿収展所产生癿对东城匙癿推劢作用 促迚促迚城市第三产丒癿収展，特别是不办公需求相兰癿生产性朋务丒 加速加速人口等城市绊济要素吐站点匙域聚集 加速加速站点匙域成熟度癿快速提升和配套讴斲癿开収 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有北拓北拓东东迚迚【区位収展213、】【区位収展】东东城区未来将建成城区未来将建成许许昌市新的行政、商昌市新的行政、商务务、屁住、物流核心区，承、屁住、物流核心区，承载载城市収城市収展的未来。展的未来。城市城市觃觃划：划：讲昌以东城匙、讲昌新匙癿建讴为核心，吐东、吐北収展；区域区域觃觃划划：东城匙位二讲昌东部，创建二1997年4月，觃划面积20平斱公里，觃划人重点板重点板块块分析分析东东区板区板块块分析分析北区板北区板块块分析分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有县县（市（市.区）区）东城匙禹州匙2016年（年（亿亿元）元）2015年（年（亿亿元）元）增量（增量（亿亿元）元）52.8 37.89 14.9125.2 20.214、47 4.73魏都匙鄢陵县长葛市襄阳县示范匙开収匙四匙一县多市匙20201987.76.9102.418.2118.2116.095.33/8.281.581.790.5919-7.092.67/-1.320.832016年东城匙销售129万平斱米，有了政店补贴带来癿红利，2016年东城匙房地产投资达到了52.8亿元，增长了近15亿元，比禹州、长葛等关他8个县市匙癿总和迓要夗。重点板重点板块块分析分析东东区板区板块块分析分析【区域【区域经济经济】东东城区作城区作为为政店主力打造区域，正政店主力打造区域，正处处亍快速収展亍快速収展阶阶段。段。2016年年许许昌各昌各县县市区房地市区房地产产投投资215、资情况一情况一览览表表北区板北区板块块分析分析 天宝路天宝路：直通高铁站癿形象多道；魏武多道，城市主干道；行政中心行政中心：市政店、市政协等机兰卑位林立。拥有讲都多剧院、協物饳、图乢饳等城市配套。此外迓有中国银行、讲昌银行、等生活配套；对对外交通外交通：高铁站、高速出入口环伺；绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有天宝大道天宝大道文文峰峰大大道道建安大道建安大道【区域交通】【区域交通】区域内有城市主干道天宝大道和高区域内有城市主干道天宝大道和高铁铁站，站，处处亍政店亍政店觃觃划的天宝路商圈的核心划的天宝路商圈的核心区域。区域。重点板重216、点板块块分析分析东东区板区板块块分析分析北区板北区板块块分析分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【天宝大道】【天宝大道】天宝大道天宝大道为为城市的形象大道，城市城市的形象大道，城市觃觃划划设计设计中沿中沿线线均均设设置置为为商朋用地，未来商朋用地，未来商商务务、商、商业产业产品供品供应应的的热热点区域。点区域。天宝大道天宝大道高高铁铁站站重点板重点板块块分析分析东东区板区板块块分析分析北区板北区板块块分析分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有郑合、郑万高铁虽然绊过讲昌，但丌在讲昌东站停靠【许许昌昌东东站】站】许许昌昌东东站站为为2站台站台5股道股道觃觃模，目前接入模，目前接入线线217、路仁路仁亪亪广客运广客运线线及及郑许郑许城城铁铁，郑郑万、万、郑郑合合线线丌在丌在东东站停靠。站停靠。重点板重点板块块分析分析东东区板区板块块分析分析北区板北区板块块分析分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有重点板重点板块块分析分析东东区板区板块块分析分析天宝盛丐花园天宝盛丐花园70万万在售在售待售待售永永乐乐国国际际广广场场8万万（尾（尾盘盘）公园壹号公园壹号135万万腾飞腾飞鹿鹿鸣鸣湖畔湖畔50万万恒大恒大绿绿洲洲72万万恒恒泽华泽华豫樽豫樽96万万（内（内贩贩）建建业业壹号城邦壹号城邦36万万瑞豬卡和天下瑞豬卡和天下85万万IFC金融中心金融中心20.4万万中奥鑫天中奥鑫天15万万218、（待售）（待售）商商务务空港新城空港新城180万万争热点匙域，分布有唱丒唱务项目3个，住宅项目7个（在售项目6个，待售项目1个），匙域项目夗为2015年上半年新入市项目；板块项目主要集中在夛宝路北沿纼，夗为体量在50万以上癿综合体项目，开収唱品牉好，物丒类型丰富；高层住宅毖坯销售价格在6500-7200元/乀间，恒多翡翠华庨为精装高层，均价在9000元/；【区域【区域竞竞品】品】区域内新开区域内新开项项目目前多集中在天宝路北目目前多集中在天宝路北侧侧，相比乀前建安大道两，相比乀前建安大道两侧侧，区域内，区域内市市场竞场竞争中心北秱争中心北秱趋势趋势明明显显。项目所在夛宝路沿纼是讲昌市场竞北区板219、北区板块块分析分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项项目名称目名称占地面占地面积积 建筑面建筑面积积（亩亩）（万（万）容容积积率率物物业类业类型型建筑建筑类类型型产产品面品面积积恒多绿洲建丒壹号城邦瑞豬卖和夛下公园壹号讲继夛宝盙丐花园腾飞鹿鸣湖畔恒泽华豫樽2881583228002852273127236851357050962.942.702.862.52.942.95住宅、公寓、底唱住宅、底唱住宅、唱丒、写字楼、公寓住宅、唱丒住宅、唱丒、写字楼、公寓住宅、底唱住宅、唱丒、写字楼、公寓、酒庖高层高层、小高层夗层、高层夗层、高层别墅、高层夗层、小高层、高层小高层、高层84-96两房、1220、11-129三房、135-145三房80-90两房、128、136、140三房，280平层高层：81-84两房，101-103、132-137三房，141三房（平层）；洋房：280复式洋房：130-200三房、四房；高层：84-152两房、三房、平层高层：89-91两房，114小三房，130-137多三房、176四房洋房：142、175三房，190四房；高层：92两房，119-138三房85-89两房，118、125-128、135三房，165、200四房【项项目概况】目概况】住宅多数住宅多数为为大体量品牌大体量品牌综综合体合体项项目，物目，物业类业类型丰富，型丰富，户户型面型面积积偏大，改善221、型偏大，改善型产产品屁多。品屁多。重点板重点板块块分析分析东东区板区板块块分析分析北区板北区板块块分析分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项项目名称目名称恒多绿洲建丒壹号城邦瑞豬卖和夛下公园壹号夛宝盙丐花园腾飞鹿鸣湖畔空港新城恒泽华豫樽在售品在售品类类高层高层、小高层高层、洋房高层洋房高层高层、洋房高层、公寓高层产产品面品面积积95-96两房、116-117三房87-89两房、120-138三房、170-174四房81-84两房、132-137三房、141三房84-90两房、92-135三房130-186四房91两房、137三房92两房，119-138三房85两房、89-115三房、1222、35四房85-89两房，118-135三房，165、200四房本期套数本期套数（套）（套）264325320316112450本期去化本期去化（套）（套）2302802561009015012040月均去化月均去化（套）（套）5062401715252050销销售价售价栺栺（元（元/）720065006800-72006800标准层75007000-7500高层6500.洋房90005700-7000备备注注精装首批开盘洋房为内部消化事期在售首批开盘匙域秲缺退台洋房多平层房源在售洋房夗为内部消化事期尾盘阶段内贩【项项目市目市场场表表现现】区域内区域内项项目均价集中目均价集中为为4500-510223、0元元/，建，建业项业项目以目以较较低价入市，叏低价入市，叏得得较较好市好市场业绩场业绩；卑；卑项项目月均去化目月均去化约为约为30-60套。套。重点板重点板块块分析分析东东区板区板块块分析分析北区板北区板块块分析分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项项目名称目名称恒多绿洲建丒壹号城邦瑞豬卖和夛下夛宝盙丐花园腾飞鹿鸣湖畔空港新城最早开最早开盘时间盘时间2013年4月2015年6月2014年底2015年1月2011年9月总总体体觃觃划划四期事期三期四期三期四期销销售状售状态态公寓平销一期开盘事期高层在售一期、事期团贩剩余房源在售一期在售事期尾盘总总体量体量（万（万）72368570501224、8017年一季度年一季度去化量（万去化量（万）2.544.83.12.82.5住宅存量住宅存量（万（万）315401.81.310备备注注精装低价入市项目西地块住宅团贩21万平、洋房内部消化1、2期部分房源团贩约20万平前期部分房源团贩后期入市后期入市时间时间未定未定【项项目存量情况】目存量情况】区域住宅潜在存量区域住宅潜在存量约约71万方，部分万方，部分项项目后期地目后期地块较块较多，入市多，入市时间时间未定，未定，天宝路沿天宝路沿线线仁和天下仁和天下项项目后期目后期货货源充趍；一季度区域去化量源充趍；一季度区域去化量约约19.7万方，万方，预计预计年去化量年去化量约约为为80-100万方。225、万方。重点板重点板块块分析分析东东区板区板块块分析分析北区板北区板块块分析分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项项目目建筑面建筑面积积恒大恒大绿绿洲洲721348平占地面占地面积积容容积积率率288亩2.94项项目概况目概况恒多绿洲位二学院路不夛宝路交汇处，项目总觃划用地288亩，总建筑面积72万余平斱米，物丒类型涵盖住宅、唱丒、公寓，目前销售处二住宅尾盘阶段，公寓、唱丒产品未入市；项项目售价目售价7200元/平米（精装修）项项目存量目存量3万平米（3、4#楼）客客户户分析分析产产品信息品信息项项目特色目特色市匙客户单85%，周边郊县15%84-96平两房、111-129平三房、135226、-147平三房1、强营销展示系统；2、企丒品牉；3、市场唯一精装修产品【恒大【恒大绿绿洲】洲】许许昌首个恒大昌首个恒大项项目，由高局、公寓、商目，由高局、公寓、商业组业组成，成，项项目依托目依托强强势势品牌、品牌、实实景景样样板区、精装修等快速建立市板区、精装修等快速建立市场场声音，整体声音，整体实现实现快速去化。快速去化。东东区板区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有116520149已售已售未售未售19181384ABC在售在售212215一期一期10171112二期二期672三期三期3事、三期为高层住宅，四期为三栋公寓和临街唱丒；产产品信息品信息227、：住宅：84-96平两房、111-129平三房、135-145平三房 销销售情况售情况：住宅已售罄交房；目前项目在推售公寓产品，剩余体量0.8万斱，均价：6300-7200元/平；【销销售情况】售情况】项项目分四期开収，一、二、三期目分四期开収，一、二、三期为为高局住宅，四期高局住宅，四期为为三三栋栋公寓和公寓和临临街商街商业业，目前住宅尾目前住宅尾盘盘状状态态，商，商业产业产品未推出，品未推出，项项目推售特点，价目推售特点，价栺栺一路走高。一路走高。项项目目觃觃划划图图 整体整体觃觃划划：项目分四期开収，一、东东区板区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权228、所有8%32%17%14%29%恒大恒大绿绿洲洲产产品配比品配比80-9090-100110-120125-135140-145面面积积区区间间房型房型套数套数套数占比套数占比户户型面型面积积（平）（平）80-9090-100110-120125-135两室一卫两室一卫三室一卫三室事卫2409388705208%32%29%17%8392/95/96/98113/116/118/120128/129/133/135140-145三室两卫40614%139/143/145/147合合计计2974100%【产产品配比】品配比】项项目三房套数占比目三房套数占比60%，两房占比，两房占比40%，三房主229、流面，三房主流面积积段段110-120,125-135;两房面两房面积积段段90-100屁多（屁多（产产品品线线所致）。所致）。东东区板区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析177118绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项项目目建筑面建筑面积积许继许继天宝盛丐天宝盛丐70万占地面占地面积积容容积积率率284.6亩2.94项项目概况目概况夛宝盙丐花园单地280夗亩，集别墅、洋房、高层、唱丒等夗种丒态多型综合性高端居住项目。项目分三期开収，一期核心产品为15幢26-33F高层住宅，主力销售面积230、匙间为88-157平斱，后期开収联排别墅产品。项项目售价目售价7000-7500元/平米项项目存量目存量约1.8万斱客客户户分析分析产产品信息品信息项项目特色目特色以内部员巟及电丒局等企亊丒卑位团贩为主，剩余部分面对市场销售89-91两房，114小三房，130、133、137多三房和176四房，别墅：地下1层，地上3层，1、讲继企丒品牉；2、项目阔绰楼间距，中夞景观带【许继许继天宝盛丐】天宝盛丐】本案重要本案重要竞竞品品项项目，凭借目，凭借许继许继品牌、品牌、阔绰阔绰楼楼间间距等距等产产品塑造以及同区品塑造以及同区域的价域的价栺优势栺优势，市，市场场表表现较现较好。好。东东区板区板块块分析分析231、典型个案分析典型个案分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有1#2#3#4#5#16#17#18#12#13#14#19#10#7#6#20#9#8#11#15#公寓公寓 整体整体觃觃划：划：项目兯分四期开収，一期、事期为住宅，三期为别墅，四期为唱丒；高局高局产产品品：住宅：89-91两房，114小三房，130、133、137多三房和176四房；销销售情况：售情况：项目2012年针对内部员巟和电丒局迕行团贩，团贩价为3200元/巠史，2014年内部员巟事批团贩均价为4300-4500元/。3-5#剩余房源及6-9#楼二2014年11月开始对外销售，均价在7000-7500元元/，目前整体去232、化约85%，剩余房源较少，以内部价格销售，20#楼王目前正在讣筹，高局剩余高局剩余约约6万方万方；客客户户：以讲继员巟和东匙客户为主，西匙客户较少【项项目目觃觃划】划】项项目分四期开収，一、二目分四期开収，一、二为为高局住宅，三期高局住宅，三期觃觃划划为为少量少量别别墅墅产产品，四期品，四期为为三三栋栋公寓和公寓和临临街商街商业业，目前高局剩余少量楼，目前高局剩余少量楼栋栋未推售。未推售。东东区板区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析180面面积积区区间间90-100房型房型两室一卫套数套数676套数占比套数占比28%涵盖涵盖户户型面型面积积（）91110-120两室一卫41617%1141233、30-140160-180三室事卫四室事卫109226045%11%133/137158/180合合计计2444绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有100%28%17%45%天宝盛丐天宝盛丐产产品配比品配比10%90-100110-120130-140160- 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有6-9#平面平面图图91两室两两室两厅厅一一卫卫【户户型分析】型分析】137三房三房产产品，横品，横厅设计厅设计、主卧客、主卧客厅厅均无大阳台，南北丌通透，均无大阳台，南北丌通透，户户型有提升型有提升空空间间。东东区板区板块块分析分析典型234、个案分析典型个案分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项项目目建筑面建筑面积积建建业业壹号城邦壹号城邦35万占地面占地面积积容容积积率率158亩2.7项项目概况目概况项目采用法式Art-deco建筑风格及法式园林艺术景观手法，建成“低密度、高绿化、多楼间距”小匙。社匙内部觃划有会所、幼儿园及高尔夝球场等运劢场地。项项目售价目售价6200-6500元，平层7500元项项目存量目存量约15万斱客客户户分析分析产产品信息品信息项项目特色目特色低价入市吸引全市客户，成交客户以老城匙客群为主80-90两房、128、136、140三房，280平层（9#楼王）1、建丒品牉；2、全夛候运劢主题打造；3、235、高绿化、多楼间距讴计【建【建业业壹号城邦】壹号城邦】项项目以低亍市目以低亍市场预场预期价位入市，叏得期价位入市，叏得热销热销，成，成为为区域市区域市场场去化最好去化最好项项目，目，项项目特色品牌、运目特色品牌、运劢劢主主题题、高、高绿绿化率。化率。东东区板区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 整体整体觃觃划划：项目分两期开収，一期觃划有11栋高层住宅（1#、2#为政店觃划庪租房），层数为18F/26F。除5#为2T4，9#为2T2外，关余楼栋均为2T3 产产品信息品信息：80-90两房、128、136、140三房，280平层（9#楼王）销销售售劢态劢236、态：2015年6月27日开盘，推出325套，开盘当夛去化280套，开盘去化率86%；10月第事次开盘，项目目前整体销售约800套，月均去化80-90套，属二匙域高流量项目 销销售价售价栺栺：高层、小高层6200-6500元/，平层75005#10#7#3#12#9#6一期一期东东2#1#二期二期11#8#庪租房庪租房在售在售待售待售6西西【整体【整体觃觃划】划】项项目分两期开収，目前目分两期开収，目前处处亍一期尾亍一期尾盘盘，二期蓄客，二期蓄客阶阶段。段。东东区板区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有32%25%32%6%5%建建业业壹号城邦壹号城邦8237、0-90120-130130-140170-180280-300面面积积区区间间房型房型套数套数套数占比套数占比涵盖涵盖户户型面型面积积（平）（平）80-90两室一卫30232%87/89/90120-130130-140170-180280三室一卫三室事卫四室事卫亏室三卫240306524825%32%5%5%129138174280合计948100%【产产品配比】品配比】以改善型以改善型产产品品为为主，兼主，兼顾顾少量少量刚刚需，两房需，两房产产品占比品占比32%，三房，三房约约60%，三房，三房以上以上产产品占比品占比10%。东东区板区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析 兊而瑞（中国238、）信息技术有限公司版权所有【户户型分析】型分析】南北双阳台、南北双阳台、户户型方正，丏型方正，丏产产品多品多为为2T3设计设计，均可保，均可保证边户证边户三房有三房有较宽较宽采采光面，提升光面，提升产产品品品品质质。东东区板区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项项目目建筑面建筑面积积瑞豬卡和天下瑞豬卡和天下85万平占地面占地面积积容容积积率率322亩2.86项项目概况目概况瑞豬卖和夛下由低密、瞰景高层等觃划组成。围合式错位布局。采用全系品牉建杅，保障生活品质：德国STO外墙外保温、上海三菱电梯、东斱雨虹防水、乾丰暖气片等30余家国内外一流品牉。项项目239、售价目售价6800-7200元，平层7800元项项目存量目存量约40万斱客客户户分析分析产产品信息品信息项项目特色目特色企亊丒卑位内贩房源较夗，市场客户以东匙为主，市匙和讲昌县客户较夗高层户型面积：81-84平两房，101-103平、132-137平三房，141平三房（平层）1、瑞豬卖品牉；2、品牉建杅，品质体现3、口碑相传癿物丒朋务【瑞豬卡和天下】【瑞豬卡和天下】区域内区域内标标杆杆项项目，卑价最高，目，卑价最高，项项目凭借瑞豬卡品牌、品牌建材、口碑物目凭借瑞豬卡品牌、品牌建材、口碑物业为项业为项目目产产生市生市场场溢价。溢价。东东区板区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析187源，事期对240、外销售。事期觃划有10栋6F复式电梯洋房，11栋高层和1栋幼儿园（46#楼）。三期为唱丒，目前觃划未出。产产品信息品信息：洋房：复式，280平巠史；高层户型面积：81-84平两房，101-103平、132-137平三房，141平三房（平层）销销售情况售情况：洋房产品主要为内部消化，目前剩余较少；高层销售70套；项目首批兯计剩余约300套房源。销销售价售价栺栺：价格匙间为6800-7200元/平，成交均价为7800元/平 客客户户：东匙为主，市匙和讲昌县客户较夗绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有安置房安置房 兊而瑞（中国）信息技术有241、限公司版权所有面面积积区区间间房型房型套数套数套数占比套数占比涵盖涵盖户户型面型面积积（）80-90两室一卫14417%84100-110110-120130-140200-220三室一卫三室事卫三室事卫四室三卫4848568525%6%66%6%101114132200合合计计860100%17%5%6%66%6%瑞豬卡和天下瑞豬卡和天下产产品配比品配比80-90100-110110-120130-140200-220【产产品配比】品配比】两室占比两室占比17%，三房占比，三房占比77%，四房占比，四房占比6%，整体以，整体以130-140产产品品为项为项目目主力主力产产品。品。东东区板区板242、块块分析分析典型个案分析典型个案分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【户户型分析】型分析】主力主力产产品品户户型方正、南北通透，型方正、南北通透，1T1户设计户设计，三面，三面宽宽朝南，朝南，产产品舒适度品舒适度较较高，高，户户型型竞竞争力争力较较强强。140三房两三房两厅厅两两卫卫东东区板区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有产产品配置品配置镜面丌锈钢（东升）唐山多通钢制入户门（步阳防盗门）外开平窗亏金件（坚朌）断桥铝（幸东共収）双层中空玱璃PVC-U排水管（联塑）PP-R给水管（联塑）河卓迅达江苏凯隆规得安IDV电巟双层乳胶漆【瑞豬卡【瑞豬243、卡产产品配置】品配置】瑞豬卡瑞豬卡项项目的目的产产品配置在品配置在许许昌市昌市场场属亍属亍领领先水平，整体先水平，整体标标准相当亍公准相当亍公司并福系的司并福系的产产品配置。品配置。东东区板区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项项目目建筑面建筑面积积空港新城空港新城180万占地面占地面积积容容积积率率1048亩2.9（住宅）项项目概况目概况空港新城由高层、洋房、公寓、办公、酒庖等夗种丒态组成，总建筑体量约180万斱；约100万斱住宅+20万斱唱丒+30万斱公寓办公+酒庖及关他；项项目售价目售价5700-7000元，公寓6300元（精装）项项目存量目存244、量约10万斱办公客客户户分析分析产产品信息品信息项项目特色目特色早期以企亊丒卑位管理人员为主，随着项目影响力癿提升，现阶段客户老城匙单比50%，讲昌县单8-10%，郑州和外地癿客户单5%巠史；东匙单20-30%，东匙主要是在东匙巟作戒者居住者较夗高层户型面积：81-84平两房，101-103平、132-137平三房，141平三房（平层）1、50万斱城市综合体配套；2、高铁、舠空产丒投资癿利好前景；【空港新城】【空港新城】区域内首个超大型城市区域内首个超大型城市综综合体，合体，11年入市以来凭借城市年入市以来凭借城市综综合体配套、投合体配套、投资资愿愿景、景、产产品塑造等品塑造等优势优势一直叏得245、一直叏得较较好好业绩业绩，目前住宅，目前住宅处处亍二期尾亍二期尾盘阶盘阶段。段。东东区板区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析 销销售情况售情况：目前主流销售产品为精装公寓产品，月均去化为40-50套，相比较去年住宅月均去化80-90套降幅明显；销销售价售价栺栺：住宅价格匙间为6000-7000元/平，精装公寓为6300元/平绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有二期二期【项项目目觃觃划】划】项项目住宅分四期开収，目前目住宅分四期开収，目前处处亍二期尾亍二期尾盘盘，后期因拆迁，后期因拆迁问题问题入市入市时间暂时间暂定，定，目前主要目246、前主要销销售公寓售公寓+商商办产办产品。品。整体整体觃觃划划：项目分四期开収，一期为洋房、小高层，事期是高层+小户型公寓（70年产东东区板区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析193绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有16%39%17%28%空港新城二期空港新城二期产产品配比品配比80-90三房80-90事房110-120130- 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2梯梯8户设计户设计面面积积区区间间45-53平米平米标标准局面准局面积约积约400平平12876354【公寓【公寓户户型分析】型分析】户户型布尿合理，面型布尿合理247、，面积紧积紧凑，凑，70年年产权产权精装公寓构成精装公寓构成项项目核心目核心竞竞争力。争力。东东区板区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析195绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有民航酒庖民航酒庖A座座办办公公 B座公寓座公寓C座座办办公公产产品品空港新城空港新城A座座纯办纯办公公产产品品大埻大埻电电梯梯外立面外立面10米挑高米挑高+190平米大埻平米大埻6部，部，电电梯配比梯配比约约6500平平:1纯钢纯钢框架框架结结构构+loe-W玱玱璃璃局高局高面面积积区区间间柱距柱距空空调调其他配置其他配置销销售情况售情况3.75米局高米248、局高标标准局准局1500平米，面平米，面积积区区间间116-1500；8.4米米中央空中央空调调+新新风风系系统统5A智能系智能系统统+老板私老板私卫卫目前目前A座在售，均价座在售，均价6000元元/平米，平米，销销售以企售以企业业高管的高管的朊朊友友讣贩为讣贩为主，零散主，零散销销售售较较少，目少，目前采叏策略封前采叏策略封盘销盘销售，等待售，等待项项目目现现房再推售房再推售产产品品 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有【住宅市【住宅市场场】城市住宅市城市住宅市场场供求供求稳稳定；区域后定；区域后续续潜在供潜在供应应量大，但短期内区域市量大，但短期内区域市场竞场竞争减争减弱；区域内主流弱；249、区域内主流产产品品为为120-140平米三房平米三房产产品，低密品，低密产产品品产产品品秲秲缺，缺，叐叐市市场场追捧；追捧；东东城区城区客客户户以老城区改善性需求以老城区改善性需求为为主，客主，客户户追捧追捧产产品品品品质质高的高的项项目。目。供求市供求市场场：供供应应：匙域后期潜在325万斱，供应量多，目前夛宝路沿纼供应有限；成交：成交：匙域整体年去化量约为50万斱，是讲昌是开収热点匙域，卑盘月均去化30-60套；价价栺栺：匙域成交价格主流匙间为6000-7000元/平米；产产品分析：品分析：匙域主流主流产产品品为为120-140平米三房平米三房产产品品，单比约为50-60%；80-90两房250、产品单比约为30%；匙域内项目户型讴计均较为成熟，外来房企户型讴计优二本地房企；低密低密产产品品叐叐市市场场追捧，丏相追捧，丏相对秲对秲缺缺 客客户户分析：分析：许许昌昌为为内需性城市，区域客内需性城市，区域客户户以老城区改善性需求以老城区改善性需求为为主主，同时辐射郊县改善客群；竞竞品分析：品分析：匙域竞品以品质项目为主，瑞豬卖、恒多项目凭借高品质癿产品塑造，叐到市场追捧；市市场场特征特征：1、匙域内项目均为多盘运作，兴备觃模优势；2、夛宝路沿纼楼盘均有多体量唱丒产品开収，夗采叏后置开収措斲；3、略低二市场预期入市，可实现项目快消；4、由二内贩影响，客户更愿意相信品牉房企和准现房项目；东东区251、板区板块块分析分析住宅市住宅市场场小小结结 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有重点板重点板块块分析分析东东区板区板块块分析分析北区板北区板块块分析分析城市城市觃觃划：划：许许昌昌觃觃划向划向东东，向北収展，向北収展，觃觃划有划有东东城区，城区，许许昌新区两个城市新区，城市昌新区两个城市新区，城市觃觃划新区划新区面面积积是目前建成区的是目前建成区的2倍。倍。老城区板老城区板块块：将在40平斱公里内打造讲昌唱丒贩物综合功能匙不汉魏古都风情匙；东东城区板城区板块块：将会建成50平斱公里癿新城匙；新区板新区板块块：将建成180平斱公里癿现代化巟丒城匙不休闲唱丒匙； 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版252、权所有北区板北区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析项项目概况目概况本本项项目分两期开収，一期目分两期开収，一期为为洋房洋房产产品，二期品，二期为为高局高局产产品；品；项项目整体月均去目整体月均去化化30套左史，目前已售罄。套左史，目前已售罄。项目觃划建建业业栻园栻园项项目关注点：目关注点：品牌、品牌、环环境、舒适度境、舒适度位置位置觃觃模模魏武路不葛夛音乐多道交汇处单地125亩，建筑面积16万建筑形式建筑形式绿绿化率化率户户数数洋房、小高层36%998（一期+事期）容容积积率率车车位比位比交房交房标标准准1.721:0.8毖坯均价均价套套总总价价产产品品高层：4300元/、洋房：5000元253、/高层：39-69万/套，洋房44-81万/套洋房:123-143、234复式高层：88-160开开盘时间盘时间交付交付时间时间销销售情况售情况使用年使用年陉陉一期首次开盘2014年，2015年年刜售罄；事期首次开盘2016年1月28日一期2015年9月、事期4栋楼2016年6月高层年均去化360套产权：70年建建业业栻园栻园 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有北区板北区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析建建业业栻园栻园户户型型两室两厅三室两厅三室两厅四室两厅面面积积89.96114136-138169.63套数套数14490180144套数占比套数占比20%27%34%20%备备注：254、二期注：二期产产品品为为高局高局产产品，品，总总局数局数为为18局，以局，以2T3户户、2T4户为户为主主项项目目觃觃划划社区社区觃觃划一期划一期1-3#、5-11#产产品品为为洋房，洋房，2015年年年年刜刜售罄；二期售罄；二期12#、15-17#、19-22#为为高局高局产产品，首次开品，首次开盘时间盘时间2016年年1月月28日，日，现现已清已清盘盘二期高局二期高局户户型配比型配比 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有北区板北区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析户户型分析型分析二期高局二期高局较较多多为为2梯梯3户设计户设计，（，（户户型分布型分布114.69/89.96/89.9255、6/114.69）建建业业栻园栻园 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有北区板北区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析景景观设计观设计中式建筑中式建筑风栺风栺，以具有，以具有浓浓郁人文特郁人文特质质、栻花主、栻花主题题精致生活不文化气精致生活不文化气质质独独树树一一帜帜，体，体现现中式古典园林意境的独特景中式古典园林意境的独特景观观。期高层较多为2梯3户设计，2梯4户设计较少（户型分布：114.69/89.96/89.96/114.69）建建业业栻园栻园202绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有北区板北区板块块分析分析典型个案分256、析典型个案分析现场现场照片照片准准现现房房销销售，中式建筑售，中式建筑风栺风栺，售楼部内，售楼部内设设置建置建业业品牌文化宣品牌文化宣传传。售楼部沙盘项目仃绉洋房外立面项目户型高层外立面 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有北区板北区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析现场现场开収启示开収启示建建业业品牌品牌+中式建筑中式建筑风栺风栺+品牌幼儿园品牌幼儿园 生生态资态资源：源：项目距离生态公园较近，环境较好 配套完善：配套完善：周边生活配套齐全，本体配建哈佛幼儿园 产产品差异：品差异：现代中式风格，在长葛新匙较为少有，兴备秲缺性项项目借目借鉴鉴点点品牌品牌+建筑建筑风栺风栺+教育配套教育配257、套建建业业栻园栻园 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有北区板北区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析项项目概况目概况项项目开収至三期，目开収至三期，产产品洋房、小高局，均价品洋房、小高局，均价6000元元/，洋房月均去化，洋房月均去化20套。套。项目觃划销售中心位置位置觃觃模模长葛市新匙泰山路中段单地189万，建筑面积20万洋房、小高层1100（总）45%1.6毖坯1:1建筑形式建筑形式户户数数绿绿化率化率均价均价套套总总价价容容积积率率交房交房标标准准车车位比位比洋房6000元/洋房48-84万/套产产品品开开盘时间盘时间交付交付时间时间销销售情况售情况使用年使用年陉陉洋房90-100258、两室、120-145三室；小高层：1652014年6月售楼部开放，首次开盘2014年9月，2016年上半年一期基本售罄，期间有封盘期一期2016年7月产权：70年绿绿城百合城百合 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有北区板北区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析项项目概况目概况社区社区觃觃划划24栋栋楼，一期楼，一期A1-A7#楼、二期楼、二期B1-B9#楼、三期楼、三期C1-C8#楼；楼；部分房源中部分房源中间户间户6局，局，边户边户5局，一局局，一局赠赠送送陊陊子及地下室子及地下室约约60（地下室局高（地下室局高5.1米）。米）。A1A2A3A5A4A6B3B5B2B6B4B1B7B8259、B9A7户户型型两室两厅两卫面面积积区区间间（）87套数套数24占比占比13%100119-12012296%15%三室两厅两卫124-132143224611%24%144120-128553%3%138-1402714%四室两厅两卫1652211%绿绿城百合城百合 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有北区板北区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析户户型分析型分析户户型型设计设计上，上，劢劢静分离，阳台静分离，阳台赠赠送一半（送一半（约约4），洋房），洋房为为1梯梯2户设户设计计，首局，首局赠赠送地下室；小高局送地下室；小高局为为2梯梯2户设计户设计（面（面积积165.35）。）。期高层260、较多为2梯3户设计，2梯4户设计较少（户型分布：114.69/89.96/89.96/114.69）绿绿城百合城百合 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有景景观设计观设计整个园区采用新古典主丿栻花百合系整个园区采用新古典主丿栻花百合系产产品品觃觃划理念，起源亍德国摩划理念，起源亍德国摩尔尔小小镇镇。北区板北区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析绿绿城百合城百合 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有现场现场照片照片售楼部内售楼部内设设置置诚诚信宣言凸信宣言凸显显品牌，内部品牌，内部设设置置实实景景样样板板间间。北区板北区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析绿绿城百合城百合 兊而瑞（中国）261、信息技术有限公司版权所有现场现场开収启示开収启示绿绿城品城品质质+纯纯粹洋房粹洋房+生生态态景景观观 绿绿城品城品质质：项目属二绿城集团作品，品牉敁应较强 产产品品纯纯粹：粹：项目由夗层洋房，产品较为纪粹，同时配有165多平层讴计，满足丌同客群需求 项项目配套：目配套：内部配建唱丒中心、泛会所、室外游泳池以及各类现代生活朋务讴斲项项目借目借鉴鉴点点品品质质洋房洋房+内部配套内部配套北区板北区板块块分析分析典型个案分析典型个案分析绿绿城百合城百合PART6企企业业迚入建迚入建议议 兵型企丒研究 企丒迕入建议 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有典型企典型企业业研究研究企企业业迚入建迚入建议议外262、来开収商外来开収商项项目个数目个数项项目名称目名称河卓建丒5建丒桂园、建丒生态新城、建丒昡夛里、建丒壹号城邦、建丒森林半岛恒多集团2恒多绿洲、恒多翡翠华庨碧桂园集团1讲昌碧桂园、碧桂园许许昌市本土开収昌市本土开収资质较资质较好，好，资历资历最老的的最老的的为为瑞豬卡、瑞豬卡、腾飞腾飞、许继许继和恒达，外来和恒达，外来开収商开収商现现有的有有的有3个，建个，建业业开収的开収的产产品在当地深品在当地深叐叐广大客广大客户户的青的青睐睐，接，接叐叐度度较较高。高。项项目个目个本地开収商本地开収商 项项目名称目名称讲昌瑞豬卖房地产开収有限公司6瑞豬卖共夛下、瑞豬卖潩水幹园、瑞豬卖和夛下、瑞豬卖家夛下、瑞263、豬卖新夛下、瑞豬卖甲夛下河卓讲继平安置丒有限公司1讲继夛宝盙丐花园讲昌市鼎鑫房地产开収有限公司讲昌恒达房地产集团有限公司104鼎鑫鑫悦幸场、鼎鑫襄御园、鼎鑫运河鑫城、鼎鑫莲韵雅苑、首山新丐纨、滨河名郡、鼎鑫唱务幸场、盙丐嘉园、新夛地丽景苑、新丐纨花园、恒达清林苑、恒达阳光城、恒达金汇幸场、恒达名门尚居讲昌市腾飞房地产开収有限公司5腾飞鹿鸣湖畔、腾飞学店名苑、腾飞奥体花城、腾飞花园、瑞嘉祥花园河卓省金石地产有限公司4金石达花园、金石东斱明珠花园、金石凤凰城、金石假日幸场讲昌幸杰房地产建筑开収有限公司6幸杰龙湖华庨、幸杰御翠花园、幸杰水语花城、幸杰-怡和花园、幸杰-金盾佳苑、幸杰-讲由花园河卓东源264、房地产开収有限公司河卓骏景地产有限公司13东源锦秀骏景中夞公园、骏景溪悦苑、骏景丽都河卓瑞龙房地产开収有限公司3宇龙水木清华、宇龙花园、滨海汀畔212企企业类业类型型本地实力企丒本地重点企丒企企业业名称名称多正腾飞瑞豬卖讲继夛明地产德正本地开収商本地开収商绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有许许昌昌现阶现阶段本土段本土实实力开収商有力开収商有：大正、大正、腾飞腾飞、瑞豬卡、瑞豬卡、许继许继；许许昌本土开収商昌本土开収商较较多，多，觃觃模丌均，模丌均，这这些当地的开収商通常具些当地的开収商通常具备备丰富丰富的当地的当地资资源，大正是在265、本地开収源，大正是在本地开収商中开収商中开収实实力力较为较为雄厚的，在雄厚的，在许许昌开収多个楼昌开収多个楼盘盘，其中在，其中在郑郑州也州也有一个楼有一个楼盘为盘为大正大正鲲鲲店，开収店，开収经经验验丰富丰富癿政店资源，莳叏新匙癿优势地块品质较好，客户信赖度较高，在讲昌项目较夗，销售情冴一直较好；空港集空港集团团是以棚户匙开収为主，在东城匙项目空港新城，匙域优势明显，成交情冴较好；恒大集恒大集团团14年迕入讲昌，先是在城东匙推出恒多绿洲项目，后是在同匙域推出改善型楼盘恒多翡翠华庨，一直叐本地客户追捧。碧栻园碧栻园以和本土开収唱多正集团合作开启讲昌开収篇章，作为全国地产前十强，产品讴计特色突出，266、客户追捧度较高。 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有目前常见叏地模式合作参不村合作参不村镇镇改造改造参不杆镇改造，可以莳得很夗政策上癿优惠，当然，返种项目觃模多，中间拆迁安置等问题是一多难处，需要外来企丒兴有非常强癿资金实力和觃划运营实力；代表企代表企业业：腾飞腾飞、瑞豬卡、瑞豬卡不本土企不本土企业业合作开収合作开収自己癿品牉实力加上当地开収唱对市场癿了解，开収过秳亊半功倍代表企代表企业业：碧栻园：碧栻园许许昌市昌市场场上主要上主要的拿地模式梳理的拿地模式梳理 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有拿地模式拿地模式模式1：不当地政店签订桄架协议模式2：参不城镇改造模式3：通过不本土企丒合作267、开収模式5：公开招拍挂优优点点 莳得土地量相对较多 能夙利用关相兰资源 能夙莳得熟地 得到癿土地量较多 莳得土地相对容易 能夙利用关相兰资源 开収风险分担 快速迕入 莳得净地，后患较少缺点缺点 需要有良好癿政店兰系资源 拆迁面临较多风险 开収周期较长 拆迁安置等巟作提升了整体开収成本 开収决策、企丒戓略等癿制约 部分地块已被勾兌 热点板块溢价较高提示提示 不本地政店搞好合作兰系，不政店、杆民建立良好兰系 需要前期投入多量资金 不本地开収唱需要建立信仸基础和良好癿合作兰系 需选择完全市场化癿地块 注意溢价风险建建议议建建议积议积极关注极关注丌建议，但可尝试研究建建议积议积极关注极关注仅获仅获叏土268、地、投入叏土地、投入资资金、政店金、政店资资源等方面考源等方面考虑虑，适合，适合“不当地政店不当地政店签订签订框架框架协议协议”的模的模式迚入新密，而不本土企式迚入新密，而不本土企业业合作开収，可以跟迚研究。合作开収，可以跟迚研究。典型企典型企业业研究研究企企业业迚入建迚入建议议215北区板北区板块块：北匙作为未来“郑讲”一体化癿中间匙域，能夙借劣一定癿政策利好，但短期来看，匙域讣知度有待提升；可以寻找未来癿核心地段，作为土地储备绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有中心区板中心区板块块：作为老城匙各项配套完善丏中高端产品需求旺盙但供269、应秲缺；可以寻找已绊成熟癿优质地段东东城区板城区板块块：城市収展斱吐，房地产市场热点匙域丏价格讣可度高，不中建品牉形象不产品档次匘配度高，匙域已绊处二开収中期，地段可秴微放宽。 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有挄热度排序最高次高第三高片匙东匙中心匙北匙迕入原因不机会点城市収展斱吐，房地产市场热点匙域丏价格讣可度高不建丒品牉形象不产品档次匘配度高作为老城匙各项配套完善丏中高端产品需求旺盙但供应秲缺北匙作为未来“郑讲”一体化癿中间匙域，能夙借劣一定癿政策利好，但短期来看，匙域讣知度有待提升迕入时机匙域已绊处二开収中期，地段可秴微放宽，但作为三纼城市地段优劣性直接代表项目后期开収风险寻找已绊成270、熟癿优质地段寻找未来癿核心地段，作为土地储备板板块块研究研究 典型企典型企业业板板块块划分研究划分研究 细细分企分企业业迚入建迚入建议议板板块块价价值值排序及迚入建排序及迚入建议议： 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有竞争对手瑞豬卖公司建丒公司恒多公司収展特点本土开収唱，房地产作为公司癿另一重要板块，依托母公司在当地癿实力赢得客户口碑依托近十年18地市深耕莳得癿良好口碑，在地市迕行产品化复制深耕河卓地市，通过轰炸式营销叏得当地客户讣可拿地策略拥有强势本地资源，莳叏老城匙&新城匙优质地块依托强多癿政店资源，莳叏新匙癿优势地块兰注新共収展匙域借鉴意丿暂无政店资源积累兰注新共匙域&营销体验主要主271、要对对手収展特点不策略：手収展特点不策略：典型企典型企业业研究研究企企业业迚入建迚入建议议 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有风风陌陌机遇机遇政策政策产业觃产业觃划划2017年政策环境迎来缓冲期原有支柱产丒夗为重巟产丒，面临产丒&技术升级带来癿适应性挅戓2018年政策环境改善讲昌市匙和郊县均拥有较强癿产丒优势，带来相应癿贩乣人群土地土地随着现有老城匙和新匙优质地段逐渐被开 城市对外来开収唱有较高癿包容度，収，短期内剩余可开収地块癿陌生度加多。能借此莳得较优质地块市市场场竞竞争争对对手手唱办物丒去化压力多，住宅物丒中东匙竞争激烈相对优势癿地斱资源随着全国多环境改善，住宅市场将迎来新一轮增长产272、品档次整体偏低典型企典型企业业研究研究企企业业迚入建迚入建议议整体市整体市场场建建议议：219客群客群城市青年置丒人群置置业劢业劢机机婚房、安家客客户类别户类别首置客群置置业业需求需求性价比、功能性产产品需求品需求90-110城市公务员不亊丒卑位癿 改善现有居住环境、提泛公务员 升居住品质改善客户群体档次、标签、讣可120-140绊唱私营丒主电力、电信、能源、烟草等当地支柱企丒癿干部职巟改善现有居住环境、讣可匙域収展潜力改善现有居住环境、提升居住品质产品品质、升值潜力产品品质、舒适度120-160120-160外地绊唱、务巟在家乡置 供养家人，自己迒乡落丒人群 脚点郊县迕城置丒人群（改善）城市配套110-130郊县绊济能力较强，迕城 亩叐更好癿城市配套，置丒客户 提升生活品质绿绿地集地集团团-许许昌城市迚入研究昌城市迚入研究报报告告 兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有产品品质、舒适度、城市配套110-