1、天和城一级开发项目可行性研究报告天和城（天津）置业投资有限公司二O一O年四月目 录前 言41.武清区背景介绍42.武清的城市定位62.1依托背景62.2城市定位62.2.1京津城市发展主轴上的重要新城72.2.2高新技术产业基地72.2.3现代物流基地72.2.4生态宜居城市72.3下朱庄发展规划73.武清的优势资源及发展空间83.1自然资源83.1.1水资源83.1.2气候条件93.1.3生物资源93.2文化积淀93.3交通条件93.3.1港口103.3.2快速轨道103.3.3铁路113.3.4高速公路123.3.5区内公路133.3.6下朱庄位置及资源143.4经济状况143.5能源资源2、153.6发展空间163.6.1运河两岸163.6.2产业布局174.发展趋势预测184.1城市发展趋势184.1.1产业发展趋势184.1.2人口发展趋势184.1.3经济增长目标194.2房地产市场发展趋势204.2.1发展现状204.2.2趋势预测214.3土地市场发展趋势234.3.1土地市场情况234.3.2趋势预测255.天和城一级开发项目概况介绍265.1 项目建设内容265.1.1下朱庄东片区现状概况265.1.2拆迁范围275.1.3目前工作进展情况275.1.4规划开发地块情况275.2 项目运作基础285.2.1武清已实施整体规划，城市定位非常明确，各区域板块规划已有方向3、。285.2.2政府政策支持后劲285.3项目开发模式295.3.1统筹规划295.3.2 政企联合、市场运作、风险共担、互惠共赢的开发模式295.3.3分期滚动开发295.3.4 资金平衡模式295.4项目优劣势分析295.4.1优势295.4.2劣势305.4.3机会305.4.4 挑战306.天和城一级开发项目第一期项目概况326.1 项目建设内容326.2 项目周期326.3项目进度326.4项目投资及资金筹措326.4.1项目总投资326.4.2、项目资金筹措336.5、项目收益分析336.5.1 土地出让收益337.财务分析347.1 项目投资回收周期347.2 内部收益率（IRR4、）347.3 财务净现值（NPV）分析348.项目整体评价348.1大环境带来的机遇358.2武清产业发展具备一定规模和水准358.3区位的优越性358.4结论35III天和城一级开发项目可行性研究报告前 言天津武清区地处京津发展主轴上，区位优势独特，并且具有良好的社会环境与经济环境和大量的土地资源。为推进武清区下朱庄街道东片区开发建设，有效利用土地资源、提升城市建设整体品质、推动区域经济发展，2009年12月23日，天津市武清区土地整理中心、天津市武清区人民政府下朱庄街道办事处、天和城（天津）置业投资有限公司三方签署了武清区下朱庄街道东片区土地一级开发整理协议书，并授权天和城（天津）置业投资5、有限公司进行土地一级开发整理工作。本次土地一级开发整理范围的土地包括柳河、五间房、小于庄、藕甸、郎庄子五个自然村的全部土地、于庄水库（南湖） 及天津农垦东方实业有限公司的约208公顷土地，项目范围内土地总面积约1402公顷，涉及居民3450户。村庄土地上现布满需要拆除的建筑物，村外土地为耕地。一期计划整理约4500亩建设用地，计划投资约38亿元。预计开发周期为4年。本开发项目以为人们创造休闲生活方式为目标，通过水资源利用、生态修复和环境保护措施打造品质环境，以南湖旅游景区为核心吸引，以品质居住为核心功能，打造集商务、会议、康疗、运动、休闲为一体的具备旅游区与城市双功能的休闲新城。本项目将对于拓6、展城区发展空间，提高城区综合竞争力，推进城区经济社会发展，均具有十分重要的意义。1. 武清区背景介绍武清区位于首都北京和北方最大港口城市天津之间，地处环渤海经济圈中心，毗邻天津滨海新区。东与天津市宝坻县、宁河县搭界、南与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻，自古以来即为交通要道，素有“京津走廊”之称。 武清区辖区面积1574平方公里，下辖杨村街、徐官屯街、东蒲洼街、黄庄街、下朱庄街等29个乡镇街道，人口83万。2008年GDP总值达到200亿元，实现三级财政收入56亿元，农民人均纯收入达9600元。下朱庄隶属天津市武清区，7、位于武清新城东南，与北辰区相邻，地处京津发展主轴上，区位优势独特。 图1-1 武清区区位图天和城项目位于天津市武清区的下朱庄镇东部，紧邻北辰区，地处京津发展主轴上，区位优势独特。下朱庄镇交通便捷，离京津城际列车武清站不足五公里，另有京津高速公路出入口，十五分钟可以到达天津市区，半个小时到达北京。多条交通干线穿插而过：京津塘高速公路，国道112高速，103国道（京津公路），杨北公路，铁路有京山铁路、京蓟铁路等。下朱庄目前已形成规模的产业有华北城等物流产业。西部北运河、东部南湖水库等优良的生态资源和优越的交通区位，将为下朱庄发展现代服务业、休闲娱乐业、仓储物流业和生态宜居城市提供了巨大的潜力。图18、-2 天和城项目区位图2. 武清的城市定位2.1依托背景2006年，国务院在批复天津市城市总体规划（2005-2020）中确定天津是环渤海地区的经济中心，将天津市定位为国际港口城市，北方经济中心和生态城市。天津陆、海、空立体交通网络的设立，为武清区的发展奠定了先机。天津铁路是衔接东北、华北、华东、华南的枢纽；滨海国际机场是国家级一类航空口岸，中国北方最大的货运机场；天津港是中国最大的人工港，北方最大的国际性现代化多功能贸易港口；天津站是综合普速铁路、京津城际轨道交通、城市轨道交通、公交中心、地下停车场和周边市政交通工程于一体的大型综合交通枢纽。2.2城市定位“一轴两带三区”是天津市城市总体规划9、提出的市域空间布局结构。“一轴”是指：“武清中心城区滨海新区核心区”发展的主轴。武清作为天津一轴中连接西北部地区重要的经济纽带，其经济地位将发生翻天覆地的变化。2.2.1京津城市发展主轴上的重要新城武清位于京津城市发展主轴上，北部与北京接壤，是促进京津联合发展的重要桥梁和纽带，特别是随着交通战略枢纽地位的确立，在承接滨海产业、服务功能向腹地辐射延伸上，服务功能具有十分优越的条件，完全可以建成京津之间的明珠新城，天津的第一新城。2.2.2高新技术产业基地京津两市城市总体规划都把京津走廊作为高新技术产业发展带，武清作为京津走廊的重要节点，拥有国家级高新技术产业园区武清开发区，应依托良好的发展基础，10、重点发展新型建材、生物制药、机电等支柱产业，更好的对接滨海新区，融入京津高新技术产业带。2.2.3现代物流基地武清拥有国务院批准的直通海关和交通便利的优势，正加快建设国际保税物流园，承担天津港对内陆地区辐射服务的部分功能，此外随着华北工业原料市场等大型专业市场建设，武清将成为天津西北部重要的区域物流基地。2.2.4生态宜居城市武清区有大黄堡湿地、南湖水库、黄庄水库、泗村店水库等多个水库，有港北森林公园、西北防风护沙林等林地，自然环境优美，景观资源特色鲜明。着眼未来，区域将着力构建由湿地、森林公园、绿廊（沿河流绿带、沿道路绿带）和绿地（农田及农田林网）构成的辖区生态体系。2.3下朱庄发展规划下朱11、庄作为武清的南大门，将面向京津战略，借势京津经济廊的形成第二、三产业协调发展之路；立足城区的城市化战略，依托武清城区向南拓展发展高档生活区；立足交通枢纽的产业战略，发挥京津公路、高速联络线、112线 等交通枢纽优势发展相关的商贸、物流、仓储、制造业；立足自然的生态战略，依托南湖开发与旅游区配套的生产、生活、服务设施，依托运河建设武清高档、标志性、生态型社区。下朱庄乡将综合各类优势，聚焦华北城，带动下朱庄的商贸、加工、生活配套的全面发展。下朱庄整体规划以铁路为界分三个片区：1、南湖片区，津蓟铁路以东以旅游及其相关居住、服务功能为主，将打造旅游区、高档社区及生态居住区；2、中部片区，津蓟铁路与京津12、公路之间；3、西部片区，京津公路与北运河之间。天和城项目位于南湖片区。南湖片区图2-1 下朱庄发展规划图3. 武清的优势资源及发展空间武清作为天津联系首都方向的重要门口，具有京津冀交通连接的重要通道的交通优势、地理环境优越，绝佳的自然资源及能源，丰厚的文化底蕴。3.1自然资源3.1.1水资源武清区沿运河而生，分布运河东西两侧。境内有永定河、北运河、青龙湾河、排污河4条一级河道和龙河、龙凤河故道、北新河等7条二级河道。区内有上马台、南湖和黄庄三座水库，丰富的水资源形成循环流动的景观水系，改善武清的微气候。3.1.2气候条件武清区属温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，光照充足。3.1.3生物资源粮13、食作物主要有小麦、玉米、水稻、杂粮等。经济作物主要有蔬菜、油料、棉花等。蔬菜又分为白菜类、根菜类、绿叶类、食用菌类等11大类100多个品种。水果品种主要有苹果、梨、桃、葡萄等，这为工农业生产、人们生活提供了充分物质保障。3.2文化积淀武清文化历史悠久，史载 ：“武清，古为泉州。汉泉州、雍奴二县之地。城区“枕运河而生”，近两千年的运河文明在武清沉淀下深厚的文化底蕴。沧海桑田，历史的脚步匆匆，当远古的陈迹余香袅袅时，今日的武清城区，又以其崭新的姿态，成为全区政治、经济和文化的中心。3.3交通条件武清位于京津城市发展主轴上的中间点，城区距离北京中心城区71公里，天津中心城区最短间距13公里，距首都机14、场90公里，天津港71公里，滨海国际机场35公里，具有优越的区位条件。图3-1 武清区地理位置图目前武清区对内对外的快速轨道、铁路、高速路、公路等交通条件的完备度已为武清区交通枢纽地位的提升做好了一切准备。随着京津塘高速公路二线、城际铁路等国家重点道路站口建设，武清交通枢纽地位进一步凸显。3.3.1港口天津港是中国北方第一大港，武清拥有直通海关，完全有条件作为港口功能的延伸，依托港口的优势，发展供港、疏港物流产业，提高武清区对周边地区的辐射服务功能。3.3.2快速轨道京津城际铁路：连接北京与天津两大城市的京津城际铁路在武清设站，实现武清与北京、天津中心城区、滨海新区核心区20分钟、10分钟和315、0分钟通达。市域轨Z2线：市域轨道Z2线连接武清新城、中心城区、天津机场、滨海高新区、滨海新区。在新城内沿前进道、翠通路、光明路布置，规划设置2个车站。在双街与中心城区地铁4号线实现换乘，形成武清与中心城区和滨海新区便捷的轨道交通联系。图3-2 武清区快速轨道规划图地铁4号线：武清规划2020年前中心城区的地铁4号线延长线将从京津公路西侧规划主干路和建设路进入武清新城，规划地铁4号线延长线出武清新城后，将继续向北沿京津公路至北京。3.3.3铁路京山铁路、京九铁路、津蓟铁路3条铁路通过武清区，共设有6个客货混合车站。此外武清规划增加3条联络线，计划铁路站场达到7个。图3-3 武清区铁路交通规划图16、3.3.4高速公路武清区内有京津塘、京沪、京津塘二线、津保4条高速公路和10条一级公路穿越辖区，规划高速路继续向北京方向延长京沪高速公路，增加京津塘三线、国道112、唐廊和宝武4条高速公路，强化与北京的联系，增强与河北省廊坊、唐山及市域内滨海新区、宝坻、蓟县之间的快速通达性。京沪高速公路是国家“七横五纵”国道主干线天津段的起点，在武清区设有武清西出入口。武清承接京沪线路，抓住了天津通往南方的有利通道。图3-4 武清区高速公路规划图3.3.5区内公路武清一级公路，强化与周边霸州、香河、宁河、宝坻等区县的交通联系。由高速公路和一级公路构成“九横九纵”公路网格局。全区实现到京津半小时交通圈，区内任何17、一点都能在15分钟内到达高速出入口。图3-5 武清区城乡线路规划图3.3.6下朱庄位置及资源京津公路、高速联络线、112线使下朱庄的交通优势凸显出来。运河、南湖的自然景观资源也使下朱庄的开发建设站在一个更高的起点上。图3-5 下朱庄区位图3.4经济状况近几年，武清经济发展迅速，产业比重发生改变。第一产业比重呈减少趋势，第二产业的主导地位逐年凸显，第三产业近几年占据相当规模，预计将会继续增加。产业需求的变化必然促进人口结构的变化，加速城市化进程。表3-1 2001-2007年武清区产业结构情况表年度第一产业(亿元)所占比重（%）第二产业(亿元)所占比重（%）第三产业(亿元)所占比重（%）200118、年16.41643.742.742.241.32002年17.315.647.342.746.341.72003年18.814.456.443.355.142.32004年21.1719.844.964240.8938.22005年21.6518.649.3842.545.1738.92006年21.6713.973.146.861.4939.42007年17.911.580.851.657.736.92008年22.011.2104.553.369.635.52008年末，武清区实现地区生产总值近200亿元，比2007年增长21%；三级财政收入56亿元，增长33.4%；固定资产投资150亿元19、，增长50%；农民人均纯收入9600元，增长10%。预计2009年，全区将实现地区生产总值240亿元，财政收入达70亿元，固定资产投资实现200亿元，农民人均纯收入实现10600元。到2020年全区GDP产值将达到1000亿元，实现年均增长幅度13%，三次产业结构比例4:46:50，更加凸显二三产业的优势。表3-2 武清GDP及三次产业结构预测年度GDP(亿元)年均增长率（%）三次产业比例（%）2008年1962111:53:362009年2402010:52:382010年280229:50:412020年1000134:46:503.5能源资源武清区地下矿藏资源丰富，有石油、天然气、煤、地20、热等多种能源，已逐渐被武清区开采利用，基础设施完备度与配套条件近乎完善，为武清区生活与生产提供了天然保障。燃气：武清燃气气源以管道天然气为主，依托天津燃气集团、百川集团现有高压管道建设永唐秦干线及大碱厂天然气门站，已完成城区内6条高压输气支线的建设，管道天然气网覆盖面积达90%。地热：武清区分布有丰富的地下热水资源，地热异常区面积为130平方公里，已成功开采了8眼地热井。借助此优势，本项目采用地热、集中锅炉房联合供热的方式集中供热，同时地热资源已开发用于建筑采暖和制冷，并进一步用于产业节能，降低能源消耗度，努力构建低投入、高产出、低消耗、可循环、可持续的产业发展模式。电力：武清区电力设施完善，21、已形成坚强而灵活的主网架。武清供电公司投入13亿元计划到2010年，全力打造津郊农电超一流电网，为武清区的生产生活提供优质安全的电力服务。3.6发展空间武清区区域面积1574平方公里，土地资源丰富，供地面积充足，区域可塑性强。作为京津城市发展主轴上的重要新城，其发展空间不可限量。3.6.1运河两岸图3-7 运河两岸布局图武清城区沿运河而生，河道两侧可利用空间充足。截止到现在，区政府已经投入1.3个亿进行北运河武清城区段改造，并完成北运河至振华桥段的改造工程项目，河道总长15.5公里。09年下半年完成北运河剩余河道（振华桥至前进桥）改造。3.6.2产业布局经过十余年的发展，武清开发区逐步形成了汽22、车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息五大优势产业。并有一批世界知名企业进驻武清进行投资经营，如丹佛斯、绫致时装、娃哈哈、光宝电子等。此外，世界500强企业纷纷落户武清产业区，给武清带来新的产业机遇。表3-3 武清开发区主导产业类型明细表行业分类企业数（个）投资总额（万美元）所占比例（%）汽车及零部件制造815217.510.3机械制造3713826.69.4新型材料4026639.5418.1生物医药146241.64.2电子信息5131926.121.7合计15093851.3463.7其他-36.3表3-4 武清开发区内世界500强企业明细表投资方企业名称性质国别主要产品23、日本东棉株式会社天津大真空有限公司独资日本水晶震动子、水晶片日本住友商事株式会社天津华住金属制品有限公司独资日本剪切钢板韩国乐喜化学公司天津乐金新型建材有限公司合资韩国PVC地砖、地垫、高光膜日本住友商事株式会社中农住商（天津）农用化学品有限公司合资日本除草剂、杀虫剂、杀菌剂日本三井物产株式会社天津三之星机带有限公司独资日本机械用（主要用于汽车等）硫化橡胶传动带艾默生电器公司艾默生过程管理（天津）阀门有限公司独资美国气动阀门控制系统日本伊腾忠株式会社天津真和实业有限公司独资日本制鞋4. 发展趋势预测4.1城市发展趋势4.1.1产业发展趋势 目前，武清的两个开发区（武清开发区及逸仙科学工业园）均24、为天津国家级产业园，对承接天津第二产业起到巨大作用。2008年开发区累计实现国内生产总值71亿元，增长35%；完成销售收入214亿元，增长31%；实现税收23亿元，增长47%。为优化武清产业结构，明晰产业布局，武清区辅以八大组团为支撑构建新型产业结构。武清区致力于发挥区位、交通和土地的优势，为京津冀区域产业发展服务，成为京津高新技术产业聚集区域的重要节点，促进京津地区的进一步合作和发展。表4-1 武清开发区与逸仙科学工业园概况开发区类型名称规模（平方公里）主要产业天津新技术产业园区武清开发区24.8汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息天津经济技术开发区逸仙科学工业园10中国25、北方最主要的综合性工业基地，有180多个工业门类，其中以电子、汽车、也进、医药、防止、化工、机械等行业为主，工业配套能力很强二、三产业规模的不断壮大，势必需要更多的劳动力来解决人员的稀缺问题。借此，武清区将着重引进人才，不断的吸引外来人口，促进就业。相反，人口的持续增加能够推动产业规模的进一步扩大，从而形成产业与人口相互推动的优势循环，这一循环在促进武清人口不断增长的同时能够带动武清产业的跨越式发展。4.1.2人口发展趋势武清区2008年人口总数达83万人，其中城镇人口23万人。预计到2020年常住人口规模控制在100万人，其中城镇人口达75.5万人，外围乡镇城镇人口15.5万人，城市化率7526、.5%。图4-1 2008年-2020年人口增长直方图武清区产业规模的壮大是促使人口增长的一大有利因素。从现状来看，武清开发区及逸仙科学工业园为产业主导地区。从规划角度来讲，“一轴两带，八大组团”的空间布局结构，势必产生产业集聚效应，对人口的需求量会不断上升。武清区特殊的地理位置及优越的交通条件是促使武清人口增大的又一有利因素。武清位于京津城市发展主轴上的中间点，城区距离北京中心城区71公里，天津中心城区最短间距13公里。自京津城际铁路开通以来，实现武清与北京、天津中心城区、滨海新区核心区20分钟、10分钟和30分钟通达。便捷的交通，相对北京、天津较低的房价，将大批在北京、天津城市外围购房者的27、目光吸引到了武清城区，这一优势不仅推动了城区人口的增加，对武清房地产市场价值的提升也是一个很好的助燃剂。此外，天津市最新修编的蓝印户口政策，是推动武清人口增长，房地产价值上升的又一条件。在武清、宝坻等天津周边地区购置40万的房子即可办天津蓝印户口，对于天津、北京两大城市以外人群的吸引力很大，其中以山东、山西、河北等几大省的影响程度最为明显。特别是每年的高考在即之时，正是大量外来人口进住武清的高峰时期。4.1.3经济增长目标2008年末，武清实现地区生产总值将近200亿元，同比比2007年增长21%；三级财政收入达56亿元，同比增长33.4%；固定资产投资达150亿元，同比增长50%；实现农民人28、均纯收入9600元，同比增长10%。全区经济形式较去年快速增长，武清对天津GDP的贡献作用亦在增加，而究其原因，借助京津纽带的位置优势，进行产业调整带来的巨大收益功不可没。其次人口数量的不断增长，消费水平的不断提高也是促进经济指标不断飙升的另一功臣。依据武清区目前的发展形式预测，到2009年全区将实现地区生产总值比2008年增长20%，财政收入预计增长25%，固定资产投资增长33%，农民人均纯收入增长10%以上。表4-2 武清GDP及财政收入预测年度GDP(亿元)年均增长率（%）财政收入（亿元）年均增长（%）200819621563320092402070252010280228927202029、10001332014图4-2 武清2020年GDP及财政收入预测直方图4.2房地产市场发展趋势4.2.1发展现状武清区房地产市场发展迅速，武清特殊的地理位置，较低的房价使武清区房地产市场发展在近几年显现重大发展机遇。通过2007年至2009年房地产成交量及平均成交价格走势分析中可以看到，武清房地产市场及其稳定。即使在08年房地产市场普遍出现寒冬的情况下，武清房地产市场仍然销售异常火爆。进入2009年，房地产宏观大市场环境有所回暖，武清各个在售楼盘也是捷报频传，在售楼盘市场存量较低，市场售价达到5000-6500元/平米。表4-3 武清区典型楼盘调查表楼盘名称地位位置容积率销售价格北岸尚城武清30、区雍阳西道与翠通路交口1.35500第六城武清区杨村镇京津公路与前进道交口1.35100上河雅颂武清区泉发路西侧2.66000京津时尚广场武清区运通广场南侧，103国道东侧,雍阳道北侧25700注：数据来源于天津市国土资源与房屋管理局1、2月份为春节期间，故成交量较低图4-3 2007年2009武清区新建商品房平均成交价格及成交套数曲线图武清在售项目产品形式主要以多层及小高层产品为主，市场主流面积区间120-160平米之间，容积率低。后期进入的项目开始出现高层，如保利上河雅颂、京津时尚广场、第6城等。这些楼盘不仅产品形式丰富，而且都为大盘项目，目前销售价格及销售量较为可观。4.2.2趋势预测表31、4-4 入住武清开发区的世界级企业名录企业名称（龙头企业）国别备注欧、美企业丹佛斯（天津）有限公司丹麦控制阀生产处世界领先地位、天津公司是在亚洲地区最大的投资项目瑞特格散热器（天津）有限公司芬兰散热器生产居世界前列泰姆玻璃机械（天津）有限公司芬兰钢化炉生产居世界第一位麦格昆磁（天津）有限公司美国当今世界上粘结钕铁硼磁粉最大生产商、已占据了粘结钕磁市场90%的市场份额天津中天高科特种车辆有限公司美国亚洲最大特种车辆制造商日新企业天津伊都锦时装有限公司日本世界知名品牌娃哈哈（天津）饮料有限公司新加坡国内著名品牌港台企业光宝电子（天津）有限公司台湾世界第三大光电产品制造商天津济丰包装纸业有限公司维尔32、京群岛世界著名品牌功学社（天津）乐器有限公司维尔京群岛乐器生产居世界前列天津天宝光碟有限公司香港产品市场占有率居全国前5名天津天狮生物发展有限公司香港民族企业著名品牌、被中国国情研究会确立为中国惟一国家级保健品研究基地和国家级直销行业研究基地，被联合国评为“国际生态安全最佳企业”被确定为联合国正式供应商“之一天津南玻工程玻璃有限公司香港中国玻璃工业最富有竞争力的企业、拥有多条世界一流生产线绫致时装（天津）有限公司香港世界知名品牌娃哈哈（天津）饮料有限公司新加坡国内著名品牌中国企业中体产业股份有限公司中国国内体育产业的第一家上市公司天津红日药业股份有限公司中国销售额济身全国制药企业百强之列天津市33、十佳民营明星企业天津名门动物食品有限公司中国投资方希望集团是中国最大的民营企业天津豹鸣股份有限公司中国全国500家最大建材工业企业之一天津完达山华明乳品有限公司中国国内著名品牌武清地处京津黄金走廊，天津“十一五”规划“一轴两带三区”中武清作为起点城市，重要战略意义开始凸现，在北京、天津的城市发展规划相继出台后，在京津交通大动脉愈发便捷的发展预期下，京津的距离在不断拉近。武清住宅市场即将吸引大批北京及天津的置业者。武清区政府的招商引资及多项优惠政策，将在很大程度上吸引企业进驻武清投资设厂和投资经营。特别是武清开发区和逸仙科技工业园对国内外世界级地企业（见表4-4）及高级人才的吸引，将对武清区的整34、体质量进一步提升。这不仅增强武清的经济增长能力，促进消费水平和消费欲望。同时招商引资还将大量引入外来人口，这将促进当地经济消费和不动产投资，特别是外来人员的移民安置和住房需求将促进武清房地产市场的繁荣与发展。武清区产业的规模化带动了人口数量的持续上涨，从而推动经济指标的不断提高，使得居民的收入水平及生活质量有所改善。生活质量变好了，人们对自己的衣食住行都有了新的追求，首当其冲的是要改善自己的居住环境。这一系列的连锁反应都预示着武清区的住宅市场前景非常乐观，人们对城区住宅的需求量会逐渐变大，最终导致供不应求，武清区住宅市场的价值会稳步上升。武清城市化率的大幅提升、宜居的生活环境，必将吸引大量的农35、村转移人口来城区购房，加之随着人们生活水平的提高，大批的城区老住户要再量房改造居住条件以及蓝印户口的政策吸引力，这将导致房地产的刚性需求极为强劲，因此房地产市场将在相当长一段时间保持良好的市场环境。随着外围开发商和外地开发商的先后进入，武清商品房品质将持续不断的提高，市场竞争将加剧，在这种竞争的刺激下，开发商能够得到丰厚的投资利润。4.3土地市场发展趋势4.3.1土地市场情况4.3.1.1天津市土地市场天津市2009年第一季度土地市场保持较为均衡的供求比例，其中土地供应量为271幅，整体出让面积达1738万平方米，土地成交量为206幅，成交面积达1416万平方米。从土地供求用地性质来看，均以工36、业仓储用地为主，住宅用地成交量最低，仅占成交地块的3.5%。由此可见，未来随着天津市经济发展及产业结构的升级换代，土地供求市场结构也将随之调整，住宅及商业用地发展空间较大，前景广泛。4.3.1.2武清区土地市场从2009年1-7月武清区土地成交易构成情况来看，工业用地占总成交量近7成。截止到今年7月底武清区土地交易总量为3782789平方米（约5671亩），其中工业用地2650264平方米（约3975亩），居住用地965845平方米（约1449亩），商业金融用地164680平方米（约247亩）（见图4-4）。图4-4 天津市武清区2009年1-7月土地交易构成从2009年1-7月武清区土地成交37、金额构成来看，居住用地成交占半，而土地成交量最大的工业用地的成交金额仅占7%。仅从居住用地成交来看，由2006年19万元/亩攀升至2009年90万元/亩（据分析，预计到2010年底土地价格将升至120万元/亩）。除2008年受整体房地产市场低迷的影响，住宅用地成交均价略有下降外，住宅用地成交均价基本保持年均55%的增速，土地市场发展潜力巨大（见图4-5）。图4-5 20062009年6月武清区住宅用地成交均价走势图表4-5 武清区典型居住及商业金融地块成交情况表4.3.2趋势预测4.3.2.1武清房地产市场前景预测随着武清经济发展和城市化程度的逐步提高，未来本地房地产市场将进入快速发展时期。目38、前，在高铁建设的推动下，武清区商品房成交量和成交价格自2006年以来均保持大幅增长态势。从市场成交情况看，据统计，2007年，武清区商品房成交面积约50.9万平方米，同比增长32.3%。在天津五郊县中位列第二位，与第一名的宝坻区差距甚微；成交价格3035元/平方米，同比增长14%。而事实上，目前武清区杨村镇的房价已为50006000元/平方米。与天津市区的高房价相比，武清区的房价有着明显的竞争优势。房地产市场的蓬勃发展必将直接刺激土地市场的购买力，带动地价上扬。4.3.2.2未来土地出让价格预测 按年均增长率1020%计算，未来住宅用地土地出让价格如下图（图4-6），预计到2015年武清区住宅39、用地价格约为180万元/亩。图4-6 2010年2015年武清城区平均成交价格趋势预测图5. 天和城一级开发项目概况介绍5.1 项目建设内容5.1.1下朱庄东片区现状概况下朱庄地处京津走廊，位于武清区南侧，是武清的南大门，北距北京80公里，南距天津市区20公里。沿京津塘高速公路北行95公里可抵首都机场，南行25公里可抵天津机场、75公里可达天津港。周边有京哈、京沪、京九和津蓟铁路及京福、津围等12条国家级公路并行通过，交通、通讯十分发达，地理位置得天独厚。本项目规划用地位于天津市武清区的下朱庄街东部，规划范围北至杨北公路，西北至京蓟铁路，西南临京津城际铁路，东至京津塘高速公路，南以行政区界为界40、。 图5-1 天和城项目区位示意图5.1.2拆迁范围本项目拆迁包括柳河、五间房、小于庄、藕甸、郎庄子五个村的14893.4亩土地及村庄以外3125亩可开发用地，合计土地面积18018.4亩，涉及居民1243户。村庄土地上现布满需要拆除的建筑物，村外土地为耕地。5.1.3目前工作进展情况现在项目已经着手对下朱庄东片区拆迁安置工作，加上区政府及街道办的大力支持，目前工作正在紧张有序进行，5个村已办理城镇企业职工养老保险和老年人的养老保障，其中小于庄及藕甸签约及搬迁已经基本完成，地上建筑物已经开始进行拆除。5.1.4规划开发地块情况考虑本项目体量庞大，开发周期长，投资规模大，拟定对地块实施分期开发。41、据现有基础设施条件、规划的完整性以及实施的难易程度，对天和城整体分三期进行，一期城市建设用地约4500亩，二期城市建设用地约8800亩，三期城市建设用地约2000亩。图5-2 天和城项目分期示意图5.2 项目运作基础5.2.1武清已实施整体规划，城市定位非常明确，各区域板块规划已有方向。武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代物流基地和生态宜居城市。而本地块根据地块所具备条件和发展基础，在总体规划上确定了住宅开发、运动休闲区及配套物业等，因此地块的用地性质和用地规模符合天津及武清的城市规划和发展需求，也符合地块本身所具备的条件。5.2.2政府政策支持后劲武清42、区政府为大力促进该区的经济发展和各项事业的建设，区政府制定了各种鼓励优惠政策，全面引入资金、人才、技术、产业等资源，区政府政策力度大，政策环境优越，政府的强力支持将促进武清快速又好又快地发展。5.3项目开发模式5.3.1统筹规划以武清区十一五发展规划为基础，对地块进行所辖各个子地块所具备的特点、优势，所能开发的物业类型进行综合分析和详细调研，进行统筹运作规划，明确各个地块的用地性质，用地规模，并平衡各个地块的用地关系，充分发挥地块之间产业互补，发挥地块的最大价值，提升地块的增值空间。5.3.2 政企联合、市场运作、风险共担、互惠共赢的开发模式此次天和城项目拟采取“政府主导、街道实施、群众自愿、43、市场运作”的总体思路，以“政企联合、市场运作、风险共担、互惠共赢”作为基础性开发模式，由天津市武清区人民政府下朱庄街道办事处及天和城（天津）置业投资有限公司共同开展项目的各项工作。5.3.3分期滚动开发地块的庞大体量，开发周期长，投资规模大，应对地块实施分期滚动开发，这不仅提高了资金的使用效率，还能逐步回收投入资金，减轻投资压力，降低财务风险。实施分期滚动开发，在资源调配上也有更大的弹性空间，并且可以引入相关配套设施，使区域配套逐步走向成熟，并能聚敛人气，促使区域开发形成规模，并不断具备市场吸引力和市场竞争力。5.3.4 资金平衡模式积极推进撤村建居，将村街集体土地一次性征为国有。以村庄占地及44、村庄以外土地开发收益实现撤村建居和拆迁改造资金平衡。5.4项目优劣势分析5.4.1优势（1）地块区域内现状自然生态景观良好，水资源丰富，现有南湖水库、机场排水河和若干农业水渠。周边环境较好，适合开发旅游、休闲、运动等项目。（2）交通发达，规划区内紧邻杨北公路、京津城际铁路、京蓟铁路、京津塘高速公路、京津高速联络线和在建的国道112公路。现有武清下朱庄的规划路网已经正在向规划区内延伸，而且距京津高速联络线出入口较近等，这些均为基地的发展提供了良好的交通支撑。 （3）武清区政府政策力度大，政策环境优越，政府的强力支持将促进天和城项目的顺利进行，对区域发展也有很好的保障作用。（5）项目拆迁前期工作充45、足，且政府负责拆迁。（6）地块可塑性强地块可塑性强，地块开发产品规划不仅涵盖住宅商品房开发、商业房开发、也涵盖产业区的开发。因此地块本身就具备不同业态的集约与整合，不同业态能相互借势，优势互补，容易实现价值提炼与推广。（7）地块的规模效应显著地块规模巨大，可以集中财力、人力，多角度，全方位的包装。同时地块的规模效应将使其分摊成本更低，这样我们在同等要求条件下，能阻击竞争对手，抢夺市场资源。（8）先入为主，掌握市场先机作为土地的一级整理，我们先期进入，会获得土地二级优先开发权。这为后期项目的运作和市场销售积累了巨大的市场空间和运作条件。5.4.2劣势（1）项目规模大，需要投入资金相对较多。（2）46、开发周期长，不确定风险因素相对增加。5.4.3机会（1）实施分期滚动开发，将前期收入用于后期支出，能有效提高资金的使用效率，减少资金占压。（2）地块分期启动，业态多样，产品档次不尽相同，可以根据市场需求做出战略选择，迎合市场需求，提高地块抗风险能力。5.4.4 挑战5.4.4.1 近期 从项目近期的运作情况来看，天和城（天津）置业投资有限公司作为一家刚刚注册成立的新企业，对天津土地一级开发工作在流程及手续办理上尚处探索阶段。这一阶段不仅需要当地政府的大力协助和鼎立支持，同时也需要自身通过不断的实践探寻工作的新思路、新方法，力争用最短的时间了解并熟悉当地土地一级开发各项工作的基本流程和手续，扎实47、推进项目的分期开发工作。 此外，天和城项目以政企联合开发的运作模式，如何能又快又好地平衡政府形象与企业利益之间的关系，实现互利共赢，是决定项目开发顺畅与否的关键性因素。5.4.4.2 中期 由于此次项目规模庞大，涉及2万多亩土地的开发与运作，无形之中拉长项目开发周期，使市场及政策性风险因素增大。因此，如何能有效地控制开发的体量、进度及节奏，将成为公司未来5-8年内不可回避的挑战性问题。5.4.4.3 远期 从远期的角度来看，公司所要面临的挑战有以下三个方面：（1）土地推介与市场吸纳 对于一个体量如此庞大的项目，对未来市场的准确预测和判断，采取强有力的手段进行土地推介，是能否实现项目成功的重要因48、素。我们要在项目启动前，做好市场调研工作。做好区域定位、产品定位和客观分析，力争准确、全面地把握市场的动向，制定合理的、动态的地块开发和推介计划。（2）周边开发项目的威胁与挑战 从目前的发展现状看，以保利集团、中房集团为首的一流知名开发公司先后进驻武清。在武清区政府政策的指引下，本区域城市化改革的步伐将会进一步加速迈进，加之其天然的区位发展优势，必将吸引众多一类企业和公司来此热土投资、开发。我们需要审时度势，分清形势，抓住机遇，既要看到市场竞争的激烈性，树立危机意识，同时也要看到自身的优势，扬长避短，在激烈的竞争中提升自我，完善自我。面对挑战，我们也可以加以利用，利用优秀房地产企业的领头羊效应49、，吸引中小企业投资建设。（3）树立品牌，提升知名度 本着的“国际品质、首都品牌、天津一流、武清第一”的发展目标，通过天和城项目的运行，提升天和城形象，强化天和城品牌，力争用5-8年的时间打造一大批认可天和城品牌的忠实客户群体。6. 天和城一级开发项目第一期项目概况6.1 项目建设内容本次启动的是柳河、五间房、小于庄、藕甸、郎庄子五个自然村的14893.4亩土地的征地拆迁工作，还迁房项目占地600亩，还迁房建筑面积40万平方米，以及一期开发建设用地4500亩，可出让面积为3626亩。本次土地的征用、收购、基础设施建设具体工作由天和城（天津）置业投资有限公司负责具体实施，同时作为项目投资主体负责贷50、款融资。6.2 项目周期本次启动一期项目周期为4年：2010年1月2013年12月6.3项目进度2010年准备出让1000亩，以后2011年及2012年每年出让1000亩，2013年出让剩余626亩。6.4项目投资及资金筹措6.4.1项目总投资本项目一期计划整理土地共计4500亩，根据本项目运作模式，结合当地周边村镇的实践经验，考虑现场及周边的实际情况，项目实施共需资金约378870万元。投资明细如下表所示： 序号项目细目总额备注1还迁房建设80000 2保险保障11626 3青苗补偿及口粮补助1007 4搬迁、拆迁费用7958 5资产分配47209 6企业、养殖补偿7000 7农场土地补偿351、1250 10万/亩8新增建设用地使用费12600 2.8万/亩9耕地占用税7200 2万/亩，耕地按80%10耕地开垦费2412 0.67万/亩，耕地按80%11征地管理费2353 12基础设施建设110697 13前期费用9639 3% 14财务费用16000 年利10%，贷8亿2年15管理费用13878 4%16不可预见费用18041 5% 17成本合计378870 6.4.2、项目资金筹措二期项目总投资约为378870万元，通过以下途径解决：自筹资金80000万元，占项目总投资的21.1；银行贷款80000万元，占项目总投资的21.1。其余土地出让收入回投，占项目总投资57.8%。6.52、5、项目收益分析6.5.1 土地出让收益本项目所储备土地根据武清地区土地市场供求关系及近期已出让土地市场地价情况来看，2010年下半年挂牌出让，每亩土地最低价格100万元/亩，到2011年按每亩土地最低价格120万元/亩计算，2012年及2013年按140、160万元/亩计算。本期项目收益如下：序号项目细目总额2010年2011年2012年2013年备注1 出让面积（亩）3626 1000 1000 1000 626 2 出让单价（万元/亩）100 120 140 160 3 出让收益总价（万元）460160 50000 110000 130000 170160 收入按第一年收回50%，次年全53、部收回7. 财务分析7.1 项目投资回收周期项目净现金在2013年出现正向现金流入；按2013年计算本项目的静态投资回收期为3.73年。7.2 内部收益率（IRR）经试算法计算,本项目的内部收益率（IRR）为26.61%。大于行业的基准收益率10%，项目可行。7.3 财务净现值（NPV）分析 本项目所选取的计算期为4年,基准收益率水平(折现率)为安全利率加上风险调整值 (10%)。通过上表分析，本项目的净现值(NPV)为39531万元，远大于0，项目可行。通过以上分析可知，此项目收益足以满足前期土地开发成本，项目收益前景十分乐观。合计2010年2011年2012年2013年1现金流入4601654、0 50000 110000 130000 170160 1.1销售收入460160 50000 110000 130000 170160 1.2其他收入0 0 0 0 0 2现金流出399193 122808 161627 58137 56621 2.1开发成本330951 109655 142626 48064 30606 2.2财务费用16000 4000 8000 4000 2.3管理费用13878 3470 3470 3470 3468 2.4不可预见费用18041 5683 7531 2603 2224 2.5所得税20323 0 0 0 20323 3净现金流量60967 (7255、808)(51627)71863 113539 4累计现金流量(72808)(124435)(52572)60967 8. 项目整体评价通过对武清区发展现状和趋势以及房地产市场状况等的调查分析，认为该项目可谓占尽天时、地利、人和。8.1大环境带来的机遇北京、天津形成的交通网在武清结合，武清往返于北京和天津的交通时间大为缩短，这将激发北京及天津的购房置业者积极在武清购置房产。随着天津经济地位的提升，必然引起市区地价提升和交通拥挤，根据大都市发展的一般规律，中心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势 ，武清城市发展迎来最好的机遇。8.2武清产业发展具备一定规模和水准随着武清投资硬环境和软环境的同步改56、善，武清区政府招商引资力度不断加强，必将促使外来人口的急速增长，外来人口增多，将促进当地经济的快速发展，同时外来人口居住和投资的住房需求也将促使当地房地产的快速发展。武清高新技术产业区、武清经济开发区及逸仙产业区为主的产业园不断完善，以及国际物流区筹建的逐步落实，必定带动区域产业人口及产业相关人口的增加，他们对居住新一轮需求必定刺激整个区域房地产市场的需求增高。 武清经济实力近年来不断增长，人们的购买力不断增强，刺激人们的改善型需求。8.3区位的优越性武清区得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。8.4结论 综上所述，天和城一级开发项目如果按照本咨询报告的方案进行拆迁及开发运作，将具有较高的利润、较强的贷款偿还和自身平衡能力，较强的抗风险能力，所以该项目前景良好。35