1、Page1泰康置地某养老社区投资开发项目交流报告泰康置地某养老社区投资开发项目交流报告泰康置地某养老社区投资开发项目交流报告泰康置地某养老社区投资开发项目交流报告PREPARED FOR：LIFE CARE SERVICESLIFE CARE SERVICES 2009200920092009年年年年1 1 1 1月月月月-本资料来自 -Page2目录目录目录目录一、泰一、泰一、泰一、泰 康康康康 置置置置 地地地地 的的的的 核核核核 心心心心 战战战战 略略略略 二、养二、养二、养二、养 老老老老 产产产产 业业业业 的的的的 战战战战 略略略略 机机机机 会会会会六、泰六、泰六、泰六、泰2、 康康康康 置置置置 地地地地 的的的的 行行行行 动动动动 计计计计 划划划划 三、中三、中三、中三、中 国国国国 的的的的 养养养养 老老老老 市市市市 场场场场 现现现现 状状状状五、泰五、泰五、泰五、泰 康康康康 置置置置 地地地地 的的的的 市市市市 场定场定场定场定 位位位位 四、老人生活方式及养老需求四、老人生活方式及养老需求四、老人生活方式及养老需求四、老人生活方式及养老需求 -本资料来自 -Page3一、一、泰泰 康康 置置 地地 的的 核核 心心 战战 略略 二、养二、养二、养二、养 老老老老 产产产产 业业业业 的的的的 战战战战 略略略略 机机机机 会会会会六、泰六、泰3、六、泰六、泰 康康康康 置置置置 地地地地 的的的的 行行行行 动动动动 计计计计 划划划划 三、中三、中三、中三、中 国国国国 的的的的 养养养养 老老老老 市市市市 场场场场 现现现现 状状状状五、泰五、泰五、泰五、泰 康康康康 置置置置 地地地地 的的的的 市市市市 场定场定场定场定 位位位位 四、老人四、老人四、老人四、老人 生活方式及养老需求生活方式及养老需求生活方式及养老需求生活方式及养老需求 -本资料来自 -泰康置地的愿景泰康置地的愿景泰康置地的愿景泰康置地的愿景在10年内成为中国最大的、以养老社区业务为核心的专业地产开发运营公司4-本资料来自 -泰康置地的使命泰康置地的使命泰康4、置地的使命泰康置地的使命为日益增长的退休人群提供自立、自由、安全、健康的生活环境和服务；继承和发扬中国传统孝文化，为中国社会的现代化转型、建立和谐社会贡献智慧。为机构投资人提供专业化的、高品质的、稳健的持有型房地产项目定位、开发和运营管理服务，降低投资风险、提升服务附加价值和运营现金流。5-本资料来自 -Page6泰康置地的战略目标泰康置地的战略目标泰康置地的战略目标泰康置地的战略目标利用利用1515年年时间，投，投资200-300200-300个个亿的的资金，打造金，打造15-2015-20个城市大型个城市大型连锁社区社区精耕细作奠定基石稳步起飞战略扩张品牌成长产品细分扩展长三角区域、京津地5、区珠三角区域的战略布局主要客群：1950年以后出生的人群中国婴儿潮一代退休稳步开发第一梯队大城市社区基本达到8-10个规模社区要求主要客群：1930年1940年以后出生的人群价值观体系差异化消费观念相对落后精耕细作试点社区，形成产品研发、营销、健康与运营服务、开发管理的核心团队和核心能力完成2+1区域土地储备战略布局即上海、北京、三亚/昆明三个战略核心社区完成沿海发达城市大城市战略布局逐渐开发至15-20规模社区全国化战略初步完成服务附加值升级主要客群：1960年1970年以后出生的人群目前社会主力精英阶层消费观念足以支撑NOW2012年2017年2023年时间-本资料来自 -Page7一、一6、泰泰 康康 置置 地地 的的 核核 心心 战战 略略 二、养二、养 老老 产产 业业 的的 战战 略略 机机 会会六、泰六、泰六、泰六、泰 康康康康 置置置置 地地地地 的的的的 行行行行 动动动动 计计计计 划划划划 三、中三、中三、中三、中 国国国国 的的的的 养养养养 老老老老 市市市市 场场场场 现现现现 状状状状五、泰五、泰五、泰五、泰 康康康康 置置置置 地地地地 的的的的 市市市市 场定场定场定场定 位位位位 四、老人四、老人四、老人四、老人 生活方式及养老需求生活方式及养老需求生活方式及养老需求生活方式及养老需求 -本资料来自 -宏观经济稳定增长宏观经济稳定增长宏观经济稳定增7、长宏观经济稳定增长 内生动力强劲内生动力强劲内生动力强劲内生动力强劲未来超过10年的时间内GDP增长率稳定在7%以上中国经济长期增长动力仍然存在 产业升级与产业转移机会自主创新能力的培育城市化、中产化进程和消费升级数据来源：中国生产力发展研究课题组数据来源：wind资讯GDP增长率（增长率（19952006）GDP增长率预测（增长率预测（20082020）8-本资料来自 -Page9中国老龄化趋势严峻中国老龄化趋势严峻中国老龄化趋势严峻中国老龄化趋势严峻中国老龄化现状：中国老龄化现状：中国老龄化现状：中国老龄化现状：2008年2月全国老龄委办公室公告显示，目前我国60岁以上的人口已经达到了1.8、49亿，占总人口的11%，21个省（区、市）成为人口老年型地区。老老龄龄化化水水平平超超过过全全国国平平均均值值的的地地区区 四川四川11.59%11.59%湖南湖南11.59%11.59%江苏江苏11.59%11.59%安徽安徽11.59%11.59%山东山东11.59%11.59%浙江浙江11.59%11.59%辽宁辽宁11.59%11.59%重庆重庆11.59%11.59%北京北京13.66%13.66%天津天津13.75%13.75%上海上海18.48%18.48%-本资料来自 -Page10第一阶段：第一阶段：2001-20202001-2020年，快速老龄化阶段。年，快速老龄化阶段9、。中国平均每年新增596万老年人口，年均增长速度达到3.28%；到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。（第一次“中国婴儿潮”人群老龄化）中国人口老龄化三个阶段中国人口老龄化三个阶段中国人口老龄化三个阶段中国人口老龄化三个阶段第二阶段：第二阶段：2021-20502021-2050年，加速老龄化阶段。年，加速老龄化阶段。中国20世纪60-70年代中期第二次生育高峰人群进入老年，老年人口数量开始加速增长，平均每年增加620万人；到2023年，老年人口数量将增加到2.7亿，与0-14岁少儿人口数量10、相等。到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上，其中，80岁及以上老年人口将达到9448万，占老年人口的21.78%。（第二次“中国婴儿潮”人群老龄化）第三阶段：第三阶段：2051-21002051-2100年，稳定的重度老龄化阶段。年，稳定的重度老龄化阶段。2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿，约为少儿人口数量的2倍。该阶段，老年人口规模将稳定在3-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁及以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在25-30%，进入一个高度老龄化的平台期。-本资料来自 -Page11中国老龄化速度中国老龄化速度中国老龄化速度中国老龄化速度11、2001-20202001-2020年年：中国平均每年将有596596万人进入老龄；20302030年：年：中国60岁以上老龄人口预计将增至4 4亿亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；20502050年：年：中国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.54.5亿亿和3.353.35亿亿，意味着每3个中国人中就有1位老人。据研究在今后较长一段时期内，中国老龄人口的比例将以年均据研究在今后较长一段时期内，中国老龄人口的比例将以年均3.2%3.2%的速度增长。的速度增长。中中国国人人口口老老龄龄化化金金字字塔塔图图-本资料来自 -Page12老年住宅市场老年住宅市场老年住宅市场老年住宅市场12、20152015年前后进入黄金增长期年前后进入黄金增长期年前后进入黄金增长期年前后进入黄金增长期 中国城市中产化与加速老龄化是市场高速增长的核心推动力中国城市中产化与加速老龄化是市场高速增长的核心推动力到2030年城市人口达到10亿,老龄化比例超过20%;2025年将出现8个人口超千万的巨型城市、15个人口超500万的大城市、115个中型城市中产人群41%集中在超大城市12-本资料来自 -Page13老年住宅市场老年住宅市场老年住宅市场老年住宅市场20152015年前后进入黄金增长期年前后进入黄金增长期年前后进入黄金增长期年前后进入黄金增长期 家庭结构变化推动养老模式从居家养老向社会化养老变革13、家庭结构变化推动养老模式从居家养老向社会化养老变革传统多代居家庭 核心家庭；独生子女政策:四、二、一家庭结构；独代居比例超过30,未来将超过60；13-本资料来自 -Page14一、一、泰泰 康康 置置 地地 的的 核核 心心 战战 略略 二、养二、养二、养二、养 老老老老 产产产产 业业业业 的的的的 战战战战 略略略略 机机机机 会会会会六、泰六、泰六、泰六、泰 康康康康 置置置置 地地地地 的的的的 行行行行 动动动动 计计计计 划划划划 三、中三、中 国国 的的 养养 老老 市市 场场 现现 状状五、泰五、泰五、泰五、泰 康康康康 置置置置 地地地地 的的的的 市市市市 场定场定场定场14、定 位位位位 四、老人四、老人四、老人四、老人 生活方式及养老需求生活方式及养老需求生活方式及养老需求生活方式及养老需求 -本资料来自 -Page15中国老年市场供应结构中国老年市场供应结构中国老年市场供应结构中国老年市场供应结构据调查研究截至2005年底，中国共有各类养老机构（社会福利院、城镇老年福利机构、农村五保供养福利机构及其他收养性单位包括公办以及民办性质）床位149.7万张65以上老人约1亿人，占比约1.5，远低于国际水平；供应严重短缺无法满足养老需求2005年我国养老机构及床位数量年我国养老机构及床位数量 25252 21.61.6其它收养性单位15.515.589.589.57715、.577.5农村五保供养福利机构10.610.641.941.937.937.9城镇老年福利机构3.83.816.316.315.715.7社会福利院增长率增长率20052005年床位数年床位数20042004年床位数年床位数机构类型机构类型国际比较国际比较-本资料来自 -Page16老年市场对养老机构的需求老年市场对养老机构的需求老年市场对养老机构的需求老年市场对养老机构的需求据调查研究中国社会养老机构现有的床位数仅为149.7万张，且近95以上的养老服务设施以非家庭化类别为主，显然，中国养老市场供需之间存在巨大的剪刀差。20002006年，中国65岁以上的老龄人口共有10061.92万人，16、其中65岁以上城镇老人数量为4272.112万人，各类城镇养老机构床位数量共60.2万张，按城镇入住养老机构意愿的老人比例为16.1估算，城镇老人入住养老机构的需678.15万人，即每11.3个老人拥有1张床位，城镇市场缺城镇市场缺口为口为617.95617.95万张；万张；中国乡村老人数量为5789.808万人，现有各类乡村养老机构床位总数量为89.5万张，按乡村老人入住养老机构的意愿15.2%估算，乡村老人入住养老机构的需求为880.051万人，即每9.83个老人拥有1张床位，乡村市场缺口为乡村市场缺口为790.551790.551万张。万张。20052005年中国年中国6565老人数量与17、养老床位数量对比老人数量与养老床位数量对比6565：1 17171：1 16767：1 1老人床位比老人床位比89.560.2149.7现有床位数量5789.814272.1110061.9265+老人数量乡村老人乡村老人城镇老人城镇老人总人口总人口单位：万单位：万数据来源：数据来源：20062006中国统计年鉴中国统计年鉴-本资料来自 -Page17北京老年市场供需特征北京老年市场供需特征北京老年市场供需特征北京老年市场供需特征资料来源：资料来源：北京统计年鉴北京统计年鉴2006 2006 年年 20062006年北京市年北京市6060岁以上的老人就已超过岁以上的老人就已超过200200万。18、万。2006年北京市15（约30万）老人希望入住养老院，享受社会化养老，但全市老年福利设施床位总数仅有3.8万余张，床位平均使用率约为60%，仅有1的老人住在养老机构，现有的养老机构从设施建设到服务水平，都难以满足目前及潜在的社会养老需求。据北京市民政局养老服务需求调查显示，预计2025年北京市养老机构床位数需求预计将达到18万张。根据规划，2010年北京养老床位总量将达到6.8万张，但养老机构的缺口仍很大。20062006年北京户籍总人口为年北京户籍总人口为1197.61197.6万人万人60+202.4万人16.9%65+152.9万人12.8%80+25.8万人2.2%总供给总供给3.819、3.8万张万张总需求总需求3030万张万张-本资料来自 -Page18现有养老机构性质及市场占比现有养老机构性质及市场占比现有养老机构性质及市场占比现有养老机构性质及市场占比现状：现状：1 1、公办养老福利机构：、公办养老福利机构：、公办养老福利机构：、公办养老福利机构：一般由地方民政部门或社会福利机构/街道设置并运营，也有部分公办养老机构承包给个人经营，该类机构主要体现为社会福利性质。特点：特点：属于最低保障性社会福利院，规模较小、档次低，居住环境、硬件水平较差，服务水平很低，以社会孤寡老人、低收入或无收入的老人为主要目标人群。目前市场份额：目前市场份额：90%90%以上以上-本资料来自 -20、Page19现有养老机构性质及市场占比现有养老机构性质及市场占比现有养老机构性质及市场占比现有养老机构性质及市场占比公办养老机构代表项目：公办养老机构代表项目：较早5000m2北郊祁家豁子北京市第一福利院19806000m214000m2海淀四季青四季青乡敬老院1998.5.87200m217200m2丰台五里店中华福寿全敬老院1997.5.89000m26600m2朝阳区北皋朝阳东方老年公寓1997.6.66000m26000m2海淀香山外香山老年公寓1998.7.1811000m270000m2顺义石园北区顺义老年公寓1998.8.101000m2东四十三条东城区老年公寓开开业时间业时间建21、筑面建筑面积积占地面占地面积积地址地址名名 称称基本信息基本信息 机构床位数及收费情况机构床位数及收费情况 95380400540-900市政府北京市第一福利院95380400270-670乡政府四季青乡敬老院38150400260-750运输公司中华福寿全敬老院2780300450-1380私 人朝阳东方老年公寓71200280310-750乡办公司香山老年公寓41180440200-900区民政局顺义老年公寓40750-1000区民政局东城区老年公寓入住率(%)入住人数(人)床位数(张)收费情况(元/人月)主办者名 称北北京京市市场场部部分分公公办办机机构构-本资料来自 -Page20现有22、养老机构性质及市场占比现有养老机构性质及市场占比现有养老机构性质及市场占比现有养老机构性质及市场占比2 2、民办养老机构：、民办养老机构：、民办养老机构：、民办养老机构：由民间资本或经济体投资兴建并运营的养老机构，以营利性为主要目的。特点：特点：在收取目标客户时有一定的选择性，目前多数民办养老机构基本以活跃老人为主要人群，收费标准相对较高（3000元/月6000元/月）。该类养老机构设施规模较大，在居住环境、配套设施完善、服务内容丰富、景观环境等方面有很大提升，主旨在于创造“家园式”的、能满足老人多元化需求的、适宜舒适居住的绿色生态养生服务设施。相对传统养老院，该类服务设施的居住舒适度、安全性23、便捷性、医疗保障等资源标准更高。目前市场份额：目前市场份额：10%以下以下-本资料来自 -Page21现有养老机构性质及市场占比现有养老机构性质及市场占比现有养老机构性质及市场占比现有养老机构性质及市场占比代表项目：上海亲和园、北京汇晨公寓、寿山福海公寓、太申祥和公寓。代表项目：上海亲和园、北京汇晨公寓、寿山福海公寓、太申祥和公寓。景观环境：景观环境：家居家居环环境：境：配套配套设设施：施：-本资料来自 -Page22公办、民办的公办、民办的公办、民办的公办、民办的市场地位比较市场地位比较市场地位比较市场地位比较 公办养老机构公办养老机构市场地位较低市场地位较低机构规模：规模较小，多为10024、-200个床位；居住环境：住宅硬件设施标准较低，基本没有景观园林，整体环境比较简化；配套设施：仅保障基本生理需求，文化娱乐、健身康体、医疗护理等功能设施匮乏；服务品质：保障性养老机构服务人员配置较少，人员素质和服务意识/能力较低，一定程度上依靠社会义工，综合服务品质较低；月均消费：平均人均月消费额在1000元-1500元之间。民办养老机构民办养老机构市场地位较高市场地位较高机构规模：规模较大，多为800-2000个床位；居住环境：提供家庭式居住环境，硬件设施和无障碍设施完善且标准较高，有一定的景观园林，整体居住舒适度、安全性较高；配套设施：功能配套设施完善，提供文化娱乐、健身康体、医疗护理等功25、能设施，除满足基本的生活需要外，更注重满足老人精神层面的需求；服务品质：提供多元化的服务内容，专业的服务标准，服务人员素质和服务意识/能力较高，综合服务品质较高；月均消费：平均人均月消费额在4500元-7000元之间。-本资料来自 -Page23面向客户：面向客户：一般多为刚刚进入退休生活的老人，身体健康状况良好，生活态度积极向上，个人社会价值仍然进一步延续，具备进入全新生活得新鲜感，失落感及孤独感较低的健康活跃老人。建筑形式：建筑形式：公寓公寓现代风格与中国元素相结合的，适合老年人居住，具有一定舒适度及完善的无障碍设施、多交互空间及配套设施等服务功能的高品质住宅产品。服务体系：服务体系：综合26、生活服务-家政服务、餐饮服务、物业管理服务娱乐康体服务 休闲运动、保健养生、文娱活动、康体健身；医疗护理服务 医疗急诊救护、健康咨询、健康管理、定期上门巡检。市场占比市场占比85%85%四种产品服务类型及各自占比四种产品服务类型及各自占比四种产品服务类型及各自占比四种产品服务类型及各自占比 -本资料来自 -Page24服务体系：服务体系：综合生活服务 起居照料、日常照护、营养特餐；康体养生服务 生理机能恢复、保健养生、心理辅导、康体健身；医疗护理服务 医疗急诊救护、健康护理、健康管理、定期上门巡检。面向客户：面向客户：随着年龄的加大，身体各项机能严重下降，基本生活技能逐渐丧失，需要他人付出大量27、的精力进行照顾，子女及老人都存在入住养老机构/设施的意愿。建筑形式：建筑形式：集中式护理公寓集中式护理公寓采取集中式照护、适合需要照护老人居住的具有一定舒适度及完善照护设施和配套等服务功能的住宅产品。市场占比市场占比11%11%四种产品服务类型及各自占比四种产品服务类型及各自占比四种产品服务类型及各自占比四种产品服务类型及各自占比-本资料来自 -Page25服务体系：服务体系：综合生活服务 起居照料、日常照护、营养特餐；康体养生服务 生理机能恢复、保健养生、心理辅导、康体健身；医疗护理服务 医疗急诊救护、健康护理、健康管理、定期上门巡检。面向客户：面向客户：主要向大手术后的老人，提供短期的医疗28、护理照料服务和康复服务。建筑形式：建筑形式：集中式护理公寓集中式护理公寓采取集中式照护、适合需要康复照料老人居住的具有一定舒适度及完善照护设施和配套等服务功能的住宅产品。市场占比市场占比1%1%四种产品服务类型及各自占比四种产品服务类型及各自占比四种产品服务类型及各自占比四种产品服务类型及各自占比-本资料来自 -Page26服务体系：服务体系：综合生活服务 行为监护、起居照料、日常照护、营养特餐；康体养生服务 记忆力辅助恢复、生理机能恢复、保健养生、心理辅导、康体健身；医疗护理服务 医疗急诊救护、预防保健服务、慢病管理指导、健康护理、健康管理、定期上门巡检、日常用药管理服务。建筑形式：建筑形式29、：集中式护理公寓集中式护理公寓采取集中式照护，适合需要照护老人居住的具有一定舒适度及完善照护设施和配套等服务功能的住宅产品。面向客户：面向客户：健康情况严重恶化，基本生活技能完全丧失，不仅需要他人的照顾，而且对照顾者的专业技能也有较高的要求，入住养老机构成为多数人的选择。市场占比市场占比3%3%四种产品服务类型及各自占比四种产品服务类型及各自占比四种产品服务类型及各自占比四种产品服务类型及各自占比-本资料来自 -Page27两两两两种定价方式及各自占比种定价方式及各自占比种定价方式及各自占比种定价方式及各自占比代表项目：代表项目：爱慕家、汇晨、亲和缘爱慕家、汇晨、亲和缘1 1、月费为主模式：、30、月费为主模式：、月费为主模式：、月费为主模式：入门门槛较低，但每月交付费用较高入门门槛较低，但每月交付费用较高入门门槛较低，但每月交付费用较高入门门槛较低，但每月交付费用较高入门费入门费：除专护和协助按ICU住院费及住院最低天数标准收取作为防范道德风险的措施外，主力单元均按市场竞争定价，基本为造价成本的7折定价；月费：月费：根据入门费以及竞争对手同比定价，制定的月收费；复合月费：复合月费：为月费和入会费资本化折算的月利息的复合价格，实际复合月费均为竞争定价的平均月租金为标准，在运营成本打平的前提下，保证了市场定价的市场竞争能力和现有客群的实际支付能力。市场占比：市场占比：大约大约65%65%-31、本资料来自 -Page282 2、会员费为主模式：、会员费为主模式：、会员费为主模式：、会员费为主模式：入门门槛较高，但每月交付费用较低。入门门槛较高，但每月交付费用较低。入门门槛较高，但每月交付费用较低。入门门槛较高，但每月交付费用较低。入门费：入门费：基本按造价成本定价；月费：月费：根据入门费以及竞争对手同比定价，制定的月收费；复合月费：复合月费：为月费和入会费资本化折算的月利息的复合价格，实际复合月费均为竞争定价的平均月租金为标准，在运营成本打平的前提下，保证了市场定价的市场竞争能力和现有客群的实际支付能力。代表项目：代表项目：太申祥和、中资颐年山庄太申祥和、中资颐年山庄市场占比：市场占32、比：大约大约35%35%两两两两种定价方式及各自占比种定价方式及各自占比种定价方式及各自占比种定价方式及各自占比-本资料来自 -Page29一、一、泰泰 康康 置置 地地 的的 核核 心心 战战 略略 二、养二、养二、养二、养 老老老老 产产产产 业业业业 的的的的 战战战战 略略略略 机机机机 会会会会六、泰六、泰六、泰六、泰 康康康康 置置置置 地地地地 的的的的 行行行行 动动动动 计计计计 划划划划 三、中三、中三、中三、中 国国国国 的的的的 养养养养 老老老老 市市市市 场场场场 现现现现 状状状状五、泰五、泰五、泰五、泰 康康康康 置置置置 地地地地 的的的的 市市市市 场定场定33、场定场定 位位位位 四、老人四、老人 生活方式及养老需求生活方式及养老需求 -本资料来自 -房产拥有情况房产拥有情况房产拥有情况房产拥有情况附附图 其他房其他房产的使用的使用附附图 拥有的房有的房产数量数量总体上看，老年人大多体上看，老年人大多拥有一套以上房有一套以上房产多套房多套房产的家庭另外的房的家庭另外的房产主要用于出租得到收益主要用于出租得到收益子女居住父母住房也是老年人另一套房子女居住父母住房也是老年人另一套房产的主要使的主要使用方式用方式30-本资料来自 -居住情况居住情况居住情况居住情况N=2418N=402N=405N=705N-606N=300N=1636N=380从整体来看34、，退休后老年人主要是与配偶居住在一起，其次是子女；随着年从整体来看，退休后老年人主要是与配偶居住在一起，其次是子女；随着年龄的增的增长，与子女居住在一起的逐，与子女居住在一起的逐渐减少，自己一个人住的比例在增加减少，自己一个人住的比例在增加31-本资料来自 -子女往来情况子女往来情况子女往来情况子女往来情况附附图 独居独居/偶居老人与子女来往的偶居老人与子女来往的频率率总体来看，独居和偶居老人与子女来往体来看，独居和偶居老人与子女来往频率高，率高，75%75%以上的老年人与子女来以上的老年人与子女来往的比例在一周一次以上往的比例在一周一次以上32-本资料来自 -家政需求情况家政需求情况家政需求35、情况家政需求情况附附图 请家政服家政服务的的频率率附附图 请家政服家政服务的原因的原因总体上看，家政服体上看，家政服务需求度不高，没有需求度不高，没有请家政服家政服务的占的占86%86%，仅仅14%14%的老人雇用了的老人雇用了家政服家政服务（不区分（不区分长期雇用或小期雇用或小时工需要）工需要）附附图 是否是否请家政服家政服务33-本资料来自 -换房情况换房情况换房情况换房情况自己购买的房产数量自己购买的房产数量均值均值总计0.82附附图 购房或房或换房的主要原因房的主要原因总体上看，老年人体上看，老年人拥有有的房的房产数量均数量均值在在1 1以下，以下，这与住房政策相关与住房政策相关改善居36、住改善居住环境是境是换房房/购房的主要的原因房的主要的原因应子女要求子女要求购房房/换房的房的需需则是另一个原因是另一个原因34-本资料来自 -退休休闲生活退休休闲生活退休休闲生活退休休闲生活经常常进行的休行的休闲活活动内容内容总体体最看重的休最看重的休闲活活动内容内容总体体看电视/听广播82%晨练，散步等运动54%晨练，散步等运动80%看电视/听广播50%和朋友聚会、聊天69%和朋友聚会、聊天40%读书/看报64%读书/看报37%逛公园61%逛公园30%做家务56%做家务26%逛商场，超市47%逛商场，超市15%养花草31%玩棋牌/麻将游戏13%玩棋牌/麻将游戏25%养花草11%参加社会公益37、活动23%娱乐休闲活动（跳舞、唱歌等）10%附表附表 经常常进行的休行的休闲活活动内容及最看重的休内容及最看重的休闲活活动TOP 10晨晨练，散步等运，散步等运动看看电视/听广播听广播和朋友聚会、聊天和朋友聚会、聊天读书/看看报逛公园逛公园做家务逛商场，超市玩棋牌/麻将游戏养花草参加娱乐休闲活动（跳舞、唱歌等）最主要的休最主要的休闲活活动内容（前五内容（前五项）次主要的休次主要的休闲活活动内容（后五内容（后五项）35-本资料来自 -退休休闲生活退休休闲生活退休休闲生活退休休闲生活附附图 参加的社会活参加的社会活动组织类型型附附图 是否参加社会活是否参加社会活动组织总的来看，的来看，2626老年38、人在近一年内参加了老年活老年人在近一年内参加了老年活动组织，老年人参加的，老年人参加的老年活老年活动组织以公园自以公园自发组织，原，原单位及社区位及社区组织的活的活动为主。主。36-本资料来自 -个人收入个人收入个人收入个人收入 (按年龄按年龄按年龄按年龄/退休退休退休退休与否与否与否与否)老年人的个人月收入主要集中在老年人的个人月收入主要集中在10001000元以上元以上30003000元以下元以下5555岁以上的老年人个人月收入要低于以上的老年人个人月收入要低于45-5545-55岁的老年人的老年人已已经退休的老年人的收入明退休的老年人的收入明显偏低偏低Total年龄N=2016N=40539、N=705N=606N=300N=1025N=287是否退休37-本资料来自 -家庭收入（按年龄）家庭收入（按年龄）家庭收入（按年龄）家庭收入（按年龄）TotalN=1790 N=389 N=663 N=522 N=216年龄老年人的家庭月收入主要集中在老年人的家庭月收入主要集中在20002000以上以上40004000元以下元以下5555岁以上的老年人家庭月收入要低于以上的老年人家庭月收入要低于45-5545-55岁的老年人的老年人38-本资料来自 -家庭收入（按居住家庭收入（按居住家庭收入（按居住家庭收入（按居住/退休）退休）退休）退休）TotalN=1790 N=71 N=806 N=940、13 N=1427 N=363居住情况自己一个人居住的老年人家庭收入要明自己一个人居住的老年人家庭收入要明显低于与老伴居住或大家庭居住的老年低于与老伴居住或大家庭居住的老年人人从居住情况看，和老伴住与大家庭居住在家庭收入上没有明从居住情况看，和老伴住与大家庭居住在家庭收入上没有明显差异差异退休老年人的比未退休老年人的收入低退休老年人的比未退休老年人的收入低是否退休39-本资料来自 -总体月支出分析总体月支出分析总体月支出分析总体月支出分析消消费支出支出类别总体体消消费种种类（百分比）（百分比）消消费金金额（元（元/月）月）家庭的日常饮食消费98.41,271.70家庭基本生活用品消费87.6441、92.26服装，鞋帽等49.4298.46家政服务8.8357.12支持子女18.2735.25医药消费60.1420.02娱乐休闲（如旅游、唱歌、聚会吃饭等）41.6417.06保健养生（买保健品，美容，健身、理疗等）35.7353.24附表 老年人月支出消费种类及金额（非消费结构百分比列表）总体上看，在自我消体上看，在自我消费中，消中，消费金金额依次排列依次排列为：日常：日常饮食消食消费、基本生、基本生活用品消活用品消费、医、医药消消费、娱乐休休闲消消费、家政服、家政服务、保健养生和服装鞋帽。、保健养生和服装鞋帽。子女支持不子女支持不计入自我消入自我消费。自我消。自我消费的的总金金额在在342、609.163609.16元左右元左右40-本资料来自 -消费影响因素消费影响因素消费影响因素消费影响因素附附图 日常消日常消费关注因素关注因素总体上看，体上看，产品品质量，量，实用及价格是老年人消用及价格是老年人消费关注的三大主要内容关注的三大主要内容41-本资料来自 -医药支出和保险专项医药支出和保险专项医药支出和保险专项医药支出和保险专项总体上看，体上看，88%88%的老年人的老年人医医药消消费属于公属于公费医医疗。医。医保中的保中的报销比例在比例在80%80%及以及以上的老人占上的老人占总比的比的78%78%以上以上附附图 老年人医老年人医药报销比例比例附附图 是否是否购买商商业保保险43、总体上体上约23%23%的老年人的老年人购买了商了商业保保险。购买保保险的主要原因在于的主要原因在于对于保于保险的理念的理念认知知42-本资料来自 -房产外大宗消费专项房产外大宗消费专项房产外大宗消费专项房产外大宗消费专项附图附图 是否拥有私家车是否拥有私家车附图附图 拥有的（将购的）私家车总价拥有的（将购的）私家车总价总体上看，一成左右体上看，一成左右老年人老年人拥有私家有私家车，总价在价在1515万左右是主流万左右是主流已已购车的的总价均价均值在在1717万，将万，将购车的期望均的期望均值在在14.114.1万万43-本资料来自 -投资理财支出专项投资理财支出专项投资理财支出专项投资理财支44、出专项附附图 老年人的投老年人的投资理理财类型型总体上看，除体上看，除银行存款外，股票，基金，国行存款外，股票，基金，国债以及房以及房产投投资是主要的投是主要的投资理理财的形式的形式44-本资料来自 -健康养生需求健康养生需求健康养生需求健康养生需求附附图 老年人老年人对健康养生的关注度健康养生的关注度总体来看，有八成的老年人体来看，有八成的老年人对健康养生比健康养生比较关注关注45-本资料来自 -健康养生需求健康养生需求健康养生需求健康养生需求附附图 老年人老年人经常的健康养生的方式常的健康养生的方式总体来看，体来看，规律起居、律起居、户外运外运动，食，食疗等自然养生方式受到更多老年人的推崇45、；等自然养生方式受到更多老年人的推崇；保健品已慢慢走保健品已慢慢走进老年人的生活老年人的生活46-本资料来自 -当前生活状况的满意度当前生活状况的满意度当前生活状况的满意度当前生活状况的满意度附表附表 对当前生活状当前生活状态的的满意的方面意的方面对当前生活满意的方面（对当前生活满意的方面（%）总体总体生活优越，衣食无忧，有保障42.5生活悠闲，自由，没有压力26.4子女孝顺，平安25.9身体健康状况良好16.1家庭和睦，生活幸福13.7生活充实12.9生活规律，稳定12.5生活环境好11.8单位，国家政策好，养老有保障9.5社会和谐，安定0.5附附图 对当前生活状当前生活状态的的满意程度意程46、度总体上看，近九成的老年人体上看，近九成的老年人对当前的生活表示是当前的生活表示是满意的意的生活生活优越，悠越，悠闲，子女孝，子女孝顺，身体健康是当前生活状，身体健康是当前生活状态满意的主要方面意的主要方面47-本资料来自 -退休态度退休态度退休态度退休态度附附图 退休退休对您来您来说意味着意味着总体上看，体上看，对于退休生于退休生活，有近七成的老年人活，有近七成的老年人积极极享受退休生活享受退休生活同同时也有也有8%8%老年人老年人对于于退休生活有失落感，不适退休生活有失落感，不适应48-本资料来自 -理想生活理想生活理想生活理想生活安全安全的的物质物质满足满足的的健康健康的的家庭家庭和睦和47、睦的的快乐快乐的的TOP FIVE理想生活的关理想生活的关键词（%）总体体健康的77.6家庭和睦的49.4快乐的37.0物质满足的33.4安全的31.2充实的24.8平稳的23.9自己做主的20.7人与人之间互相关爱的19.7自由自在的18.4附表附表 老年人理想生活的关老年人理想生活的关键词描述描述总体上看，健康，和睦，快体上看，健康，和睦，快乐、富足、安全的生活是理想的老年生活、富足、安全的生活是理想的老年生活49-本资料来自 -入住养老社区态度入住养老社区态度入住养老社区态度入住养老社区态度选择养老社区的原因养老社区的原因总体体生活不方便，需要人照顾32.1为了不托累子女31.3有专业的48、医疗护理服务7.1有更多的同龄人，彼此有共同语言6.6进养老院是必然趋势6.6有丰富的文化娱乐生活4.8防止意外发生，寻求安全保障3.8自由自在的生活3.3与子女生活习惯不同，不方便1.8没有子女照顾，只有进养老院1.0集体生活，生活更有规律0.8新的养老生活方式和环境0.5附表附表 入住养老社区的原因入住养老社区的原因总体上看，生活不方体上看，生活不方便，需要人照便，需要人照顾，同，同时又又不想托累子女是入住养老不想托累子女是入住养老社区的主要原因。同社区的主要原因。同时老老人人们认为，养老社区会，养老社区会让他他们的养老生活更丰富，的养老生活更丰富，安全安全50-本资料来自 -入住养老社区49、态度入住养老社区态度入住养老社区态度入住养老社区态度不不选择养老社区的原因养老社区的原因总体体自己家里有条件，住在家里感觉更好51.5养老社区不自由9.5老伴不喜欢住，意见不统一7.3我不喜欢养老社区里全是老年人6.9子女反对，顾虑他们的意见6.9养老社区是无家可归的老人的去处5.8养老社区的设施不完善5.1对自己不太现实，经济不允许2.6附表附表 不入住养老社区的原因不入住养老社区的原因附附图 入住养老社区的由入住养老社区的由谁来决定来决定总体上来看，留恋家庭体上来看，留恋家庭的居家生活是老人不入住的居家生活是老人不入住养老社区的主要原因养老社区的主要原因此外，此外，对养老社区本身养老社区本50、身的不接受和的不接受和诸多担心也是多担心也是影响入住的另一大原因影响入住的另一大原因入住养老社区有入住养老社区有59%59%的的老年人并非自己一个人决老年人并非自己一个人决定，老伴及子女的意定，老伴及子女的意见对自己的入住决策影响自己的入住决策影响较大大51-本资料来自 -对养老社区服务和设施的硬件需求对养老社区服务和设施的硬件需求对养老社区服务和设施的硬件需求对养老社区服务和设施的硬件需求健康医疗设施健康医疗设施社区内景观及园林绿化社区内景观及园林绿化室外活动空间室外活动空间生活配套设施生活配套设施无障碍设施，无障碍设施，24小时安全监控小时安全监控健身健身/运动设施（如健身房、游泳池）运动51、设施（如健身房、游泳池）总体总体独立客厅独立客厅除大众餐厅外的独立餐厅、水吧、咖啡厅等除大众餐厅外的独立餐厅、水吧、咖啡厅等宠物服务场所（宠物医院，乐园，托管等）宠物服务场所（宠物医院，乐园，托管等）休闲娱乐设施（如图书馆，茶室，书画室）休闲娱乐设施（如图书馆，茶室，书画室）供探望者短期居住的住处供探望者短期居住的住处独立厨房独立厨房独立阳台独立阳台必要需求必要需求必要需求必要需求魅力需求魅力需求魅力需求魅力需求弱势需求弱势需求必要性依次增强必要性依次增强魅力性依次增强魅力性依次增强52-本资料来自 -对养老社区服务和设施的软件需求对养老社区服务和设施的软件需求对养老社区服务和设施的软件需求对52、养老社区服务和设施的软件需求总体总体出行服务（班车、停车场等）出行服务（班车、停车场等）家政服务家政服务必要需求必要需求必要需求必要需求魅力需求魅力需求魅力需求魅力需求弱势需求弱势需求必要性依次增强必要性依次增强魅力性依次增强魅力性依次增强医疗服务医疗服务社区服务人员的素质社区服务人员的素质照护人员的专业性照护人员的专业性餐饮服务和膳食条件餐饮服务和膳食条件丰富的社区集体活动丰富的社区集体活动探望的方便性探望的方便性出行服务（班车、停车场等）出行服务（班车、停车场等）家政服务家政服务53-本资料来自 -对养老社区服务模式的需求对养老社区服务模式的需求对养老社区服务模式的需求对养老社区服务模式的53、需求附附图 终身服身服务模式的接受度模式的接受度总体上来看，体上来看，终身服身服务模式模式对老年人而言是一种全新的事物，老人接受新老年人而言是一种全新的事物，老人接受新事物相事物相对更慢，需要再次了解再能做决定更慢，需要再次了解再能做决定54-本资料来自 -对养老社区付费方式和金额的需求对养老社区付费方式和金额的需求对养老社区付费方式和金额的需求对养老社区付费方式和金额的需求附附图 选择何种交何种交费方式方式总体上看，近四成的老人体上看，近四成的老人选择只交月只交月费不交会不交会费，同，同时也有三成以上的也有三成以上的老人老人选择交交纳高会高会费低月低月费的交的交费方式方式55-本资料来自 -54、Page56一、一、泰泰 康康 置置 地地 的的 核核 心心 战战 略略 二、养二、养二、养二、养 老老老老 产产产产 业业业业 的的的的 战战战战 略略略略 机机机机 会会会会六、泰六、泰六、泰六、泰 康康康康 置置置置 地地地地 的的的的 行行行行 动动动动 计计计计 划划划划 三、中三、中三、中三、中 国国国国 的的的的 养养养养 老老老老 市市市市 场场场场 现现现现 状状状状五、泰五、泰 康康 置置 地地 的的 市市 场定场定 位位 四、老人四、老人四、老人四、老人 生活方式及养老需求生活方式及养老需求生活方式及养老需求生活方式及养老需求 -本资料来自 -业务定位业务定位业务定位业务55、定位规范化的养老社区（范化的养老社区（CCRCCCRC）模式）模式依托依托规范化管理的养老社区范化管理的养老社区为老人提供老人提供长期的全期的全方位的养老和健康服方位的养老和健康服务发挥资源源优势以及与寿以及与寿险行行业的的业务协同效同效应57-本资料来自 -寿险产品与养老社区是天然的上下游关系寿险产品与养老社区是天然的上下游关系寿险公司寿险公司养老社区养老社区年轻时年轻时退休后退休后购买保险支付入住费到期给付投资收益将养老社区与泰康养老金、将养老社区与泰康养老金、护理保理保险和健康和健康险产品品对接：把保接：把保险金用于支付金用于支付自己投自己投资的养老社区租金和服的养老社区租金和服务，留住56、，留住现金流，并金流，并对冲支付冲支付风险58-本资料来自 -寿险公司具有庞大的潜在养老客户基础寿险公司具有庞大的潜在养老客户基础寿寿险险公司公司养老社区养老社区寿险公司近寿险公司近1 1亿的客户中，有大量的中老年客户亿的客户中，有大量的中老年客户客户共享，大大降低了二次营销的成本客户共享，大大降低了二次营销的成本客客户户基基础础59-本资料来自 -寿险公司投资养老社区促进社区长期健康运营寿险公司投资养老社区促进社区长期健康运营寿寿险长期期资金可支持养老社区金可支持养老社区长期健康运期健康运营寿寿险的精算技的精算技术和和风险管理技管理技术有利于有利于规避养老社区的定价及支付避养老社区的定价及支57、付风险，确保社区，确保社区稳健健经营寿险养老社区：从摇篮到天堂寿险养老社区：从摇篮到天堂060（岁）（岁）5585（岁）（岁）085（岁）（岁）从摇篮到天堂从摇篮到天堂60-本资料来自 -四四类具有支付能力的主要目具有支付能力的主要目标群体群体主要目标群体行政级别（含）退休后月收入（元/月）年增长水平党、政机关退休人群副处级以上5000以上随着同级在职人员的工资增长而同比增长，增长幅度不少80%的比例企事业单位退休人群副处级以上5000以上科研院所/高校退休人群副教授/副研究员/高工以上4000以上央/国企退休人群副处级以上4000以上对企业效益的依赖性较强，需根据不同行业水平进行二次筛选客户58、定位客户定位客户定位客户定位61-本资料来自 -五五类具有消具有消费意愿的目意愿的目标群体群体独立独立固守固守颐养颐养求求“嫩嫩”“传统固守传统固守”型型 “乐活乐活”型型“不不服服老老”型型求新求新依附依附多社交多社交封闭封闭“关关 联联 依依 附附”型型“颐颐养养保保障障”型型“社会交往社会交往”型型客户定位客户定位客户定位客户定位62-本资料来自 -北京、上海从老北京、上海从老龄化水平、城市化水平、化水平、城市化水平、人均人均经济水平都位居水平都位居全国前例全国前例城市化的快速进程，北京、上海等8个特大城市人口超千万北京、上海人均GDP超过4万元区域定位区域定位区域定位区域定位北京、上海59、起步北京、上海起步北京、上海起步北京、上海起步63-本资料来自 -区域定位区域定位区域定位区域定位北京、上海区域内的市场选择北京、上海区域内的市场选择北京、上海区域内的市场选择北京、上海区域内的市场选择根据CATI调研，北京，选择海淀区的比例为33%选择昌平区的比例为25%合计超过50%北京首选区域为海淀区与昌平区的交界处，辐射范围包括海淀、昌平及西城根据CATI调研，上海，选择松江区的比例为20%选择崇明县的比例为18%选择青浦区的比例为7%崇明县辐射范围崇明县、浦东新区崇明县消费能力明显不足浦东新区多为二次迁入老人松江区辐射范围松江、青浦、闵行及徐汇区，有较强的消费能力上海传统上有“地倾西60、南”的划分老年人尤其注重选址原址原则：自然自然环境好；距生活服境好；距生活服务设施、医施、医疗设施便捷；与子女施便捷；与子女临近近联系方便；土地成本低系方便；土地成本低根据根据CATICATI调研多数老年人希望社区在距子女研多数老年人希望社区在距子女1 1小小时车程之内，程之内，选择3030公里覆盖半径公里覆盖半径64-本资料来自 -目标客群规模预测目标客群规模预测目标客群规模预测目标客群规模预测单位：万人2008年2011年2016年2021年总体市场规模（有能力有意愿的老人）北京1.82.23.97.8上海2.435.411.2目标客群市场规模北京0.70.91.63.2上海11.22.261、4.6保守条件下的市场规模预测保守条件下的市场规模预测主要保守因子：l 主要考虑了退休老年人自身的支付能力（个人2500+）。而子女支持及老年人自有资产的支持方面，由于条件限制，仅部分计算在内l 加速的城市化进程的影响结果为考虑在内，但必将大幅度提高市场规模l 对老年人入住意愿的估计采用了较低的水平（不到10%），并在未来预测中，没有主观的提高其入住意愿65-本资料来自 -Page66一、一、泰泰 康康 置置 地地 的的 核核 心心 战战 略略 二、养二、养二、养二、养 老老老老 产产产产 业业业业 的的的的 战战战战 略略略略 机机机机 会会会会六、泰六、泰 康康 置置 地地 的的 行行 动62、动 计计 划划 三、中三、中三、中三、中 国国国国 的的的的 养养养养 老老老老 市市市市 场场场场 现现现现 状状状状五、泰五、泰五、泰五、泰 康康康康 置置置置 地地地地 的的的的 市市市市 场定场定场定场定 位位位位 四、老人四、老人四、老人四、老人 生活方式及养老需求生活方式及养老需求生活方式及养老需求生活方式及养老需求 -本资料来自 -运营管理运营管理总体开发进度计划总体开发进度计划总体开发进度计划总体开发进度计划2017年年开发开发约约300套套2016年年2009年年2010年年2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年取取 得得项项 目目土地土地初期建设：初期建设：中期建设：中期建设：后期建设：后期建设：67-本资料来自 -Page68 The End！-本资料来自 -