1、欢迎参加弗莱明戈项目后评估欢迎参加弗莱明戈项目后评估龙湖弗莱明戈项目总结弗 莱 明 戈 项 目 后 评 估弗 莱 明 戈 项 目 后 评 估蓝湖郡项目团队二八年五月九日蓝湖郡项目团队二八年五月九日弗莱明戈项目后评估成果目录 第一篇：项目运营总体概况第二篇：工程总结 第三篇：研发总结第四篇：营销总结 第五篇：成本总结第六篇：物业总结 第七篇：客户中心总结弗莱明戈项目后评估成果第一篇：项目运营总体概况目录目录第一部分项目关键指标列示及简析第三部分第一部分项目关键指标列示及简析第三部分项目运营的几点反思项目运营的几点反思第二部分项目运营要点回顾第二部分项目运营要点回顾第一部分 项目关键指标列示及简析2、第一部分 项目关键指标列示及简析1.1 关键指标达成情况（签约及回款）关键指标达成情况（签约及回款）1.2 项目销售利润率及内部收益率项目销售利润率及内部收益率1.4 一级节点计划达成率一级节点计划达成率80%1.3 项目成本变化项目成本变化1.5 客户满意度及客户忠诚度客户满意度及客户忠诚度第一部分 项目关键指标列示及简析第一部分 项目关键指标列示及简析1.1 关键指标达成（签约和回款）关键指标达成（签约和回款）00应收帐款应收帐款2170万万3.7亿亿结算收入结算收入03.7亿亿实际达成值实际达成值4000万万下达指标下达指标车位住宅车位住宅分项分项实际达成值下达指标实际达成值下达指标剩余3、货值剩余货值签约收入签约收入1830万万2170万万3.7亿亿第一部分 项目关键指标列示及简析第一部分 项目关键指标列示及简析1.2 项目销售利润率及内部收益率项目销售利润率及内部收益率74.1%77.5%内部收益率内部收益率20%16.6%销售利润率销售利润率备注备注现值现值上会指标上会指标分项分项2006年3月项目开盘，现金流为正。第一部分项目关键指标列示及简析第一部分项目关键指标列示及简析1.3 项目成本变化项目成本变化2653.982481.6825161.8822507.9019791.71开发成本0.006.77100.61100.6193.84工程相关费用2435.221772.4、69 15239.15 12803.93 10796.74 建安及装修工程费347.570.001767.001419.431419.43景观工程费0.00144.681190.591190.591045.91基础设施费-128.810.0074.00202.81202.81配套设施费0.00248.33617.20617.20368.87前期工程费0.00270.591120.871120.87850.28行政及经营性收费0.0040.66723.33723.33682.67勘测设计费0.00-2.044329.134329.134331.17土地获得价款差异2差异1审计成本回顾成本目标成本5、项目第一部分 项目关键指标列示及简析第一部分 项目关键指标列示及简析1.4 一级节点达成率一级节点达成率70%1420项目总体计划项目总体计划100%11阶段性成果阶段性成果85.7%67集团关键节点集团关键节点累计达成率累计达成率完成项完成项下达项下达项?集团关键节点未达成：原定集团关键节点未达成：原定2007年年4月月30日完成项目日完成项目95%的销售，实际完成时间的销售，实际完成时间2007年年6月月30日。日。第一部分项目关键指标列示及简析第一部分项目关键指标列示及简析1.5 客户满意度及客户忠诚度客户满意度及客户忠诚度业主对项目的总体满意度（业主对项目的总体满意度（96%重庆公司重6、庆公司91%集团集团88%）6.086.335.875.696.325.205.405.605.806.006.206.40总体满意度接房流程销售服务总体规划龙湖地产的印象第一部分项目关键指标列示及简析第一部分项目关键指标列示及简析1.5 客户满意度及客户忠诚度客户满意度及客户忠诚度业主对龙湖地产的忠诚度（业主对龙湖地产的忠诚度（85.7%，重庆公司去年指标，重庆公司去年指标74%集团集团68%）第一部分项目关键指标列示及简析第一部分项目关键指标列示及简析1.6 业主报事统计业主报事统计2.18 2.18 1016442574442574合计合计0.381791334612.其他类4612.其7、他类0.042191211.保洁类91211.保洁类0.25119011910.沟通类11910.沟通类0.12595279.公共景观类5279.公共景观类0.125835238.私家花园类35238.私家花园类0.03151237.空调机位及空调洞37.空调机位及空调洞0.03144106、安防对讲4106、安防对讲0.06313105.给排水管道3105.给排水管道0.02110114.锅炉0114.锅炉0.29138361023.铝合金门窗361023.铝合金门窗0.2110060402.入户门60402.入户门4640.58271702011.土建户均报事合计交房后期报事量（5月1日止8、）交房报事量已付户数报事类别2011.土建户均报事合计交房后期报事量（5月1日止）交房报事量已付户数报事类别第二部分 项目运营要点回顾第二部分 项目运营要点回顾2.1 项目运营大事记项目运营大事记?2005年年8月项目样板区破土动工月项目样板区破土动工?2005年年12月实现四证齐全月实现四证齐全?2006年年2月样板区开放月样板区开放?2006年年3月开盘销售套，当月签约月开盘销售套，当月签约2.2亿亿?2007年年6月月30日项目交房，做为经开区交房交证试点单位，并实现交房交证日项目交房，做为经开区交房交证试点单位，并实现交房交证?2007年年7月项目清盘月项目清盘?2007年年11月车位9、销售，开盘销售月车位销售，开盘销售346个个?2007年年8月，项目通过重庆市绿色生态及住宅性能认定月，项目通过重庆市绿色生态及住宅性能认定AAA终审终审?2008年年4月，项目通过重庆市詹天估金奖评审，并做为重庆市推荐项目参与国家评审月，项目通过重庆市詹天估金奖评审，并做为重庆市推荐项目参与国家评审第二部分 项目运营要点回顾第二部分 项目运营要点回顾2.2 项目运营指标对比项目运营指标对比?建筑风格的创新实现了公司对项目的定位要求，并产生了全国性影响建筑风格的创新实现了公司对项目的定位要求，并产生了全国性影响?营销造势及项目前期的销售基本完成了公司的预期营销造势及项目前期的销售基本完成了公司10、的预期?设计管理有序，研发经理、项目部与设计师在项目前期对建筑大样、细部处理、新技术、新材料及外装进行清理，确保了设计的精度，同时保证了工程进度设计管理有序，研发经理、项目部与设计师在项目前期对建筑大样、细部处理、新技术、新材料及外装进行清理，确保了设计的精度，同时保证了工程进度?结合工程特点，对关键事件进行清理，结合工程进度对施工单位及监理进行交底，工程质量处于受控状态，工程细部处理得当结合工程特点，对关键事件进行清理，结合工程进度对施工单位及监理进行交底，工程质量处于受控状态，工程细部处理得当?客户交付的创新及介入受到业主好评客户交付的创新及介入受到业主好评?项目总体成本受控项目总体成本受11、控?板样区开放获得预期效果板样区开放获得预期效果第二部分 项目运营要点回顾第二部分 项目运营要点回顾2.3 项目运营的成功点项目运营的成功点?建筑风格的创新实现了公司对项目的定位要求，并产生了全国性影响建筑风格的创新实现了公司对项目的定位要求，并产生了全国性影响?营销造势及项目前期的销售基本完成了公司的预期营销造势及项目前期的销售基本完成了公司的预期?设计管理有序，研发经理、项目部与设计师在项目前期对建筑大样、细部处理、新技术、新材料及外装进行清理，确保了设计的精度，同时保证了工程进度设计管理有序，研发经理、项目部与设计师在项目前期对建筑大样、细部处理、新技术、新材料及外装进行清理，确保了设计12、的精度，同时保证了工程进度?结合工程特点，对关键事件进行清理，结合工程进度对施工单位及监理进行交底，工程质量处于受控状态，工程细部处理得当结合工程特点，对关键事件进行清理，结合工程进度对施工单位及监理进行交底，工程质量处于受控状态，工程细部处理得当?客户交付的创新及介入受到业主好评客户交付的创新及介入受到业主好评?项目总体成本受控项目总体成本受控?板样区开放获得预期效果板样区开放获得预期效果第二部分 项目运营要点回顾第二部分 项目运营要点回顾2.4 项目运营的不足点项目运营的不足点?目标成本确定及成本回顾没有达到预期目的目标成本确定及成本回顾没有达到预期目的?景观设计滞后，造成较多的工程返工景13、观设计滞后，造成较多的工程返工?景观效果的前期把控不够景观效果的前期把控不够?客户敏感点分析深度不够客户敏感点分析深度不够?市场调研不准确，导致户型比较分布上存在不足市场调研不准确，导致户型比较分布上存在不足第三部分 项目运营的几点反思及建议第三部分 项目运营的几点反思及建议3.1几点反思几点反思?项目运营体系的转变与团队成员负责对象之间的不匹配，造成项目运营上不尽人意项目运营体系的转变与团队成员负责对象之间的不匹配，造成项目运营上不尽人意?原有成本管理体系与现在的运营机制之间的冲突造成老项目的原有成本管理体系与现在的运营机制之间的冲突造成老项目的“精神分裂精神分裂”?原有设计模式中景观设计迟14、滞导致景观工程与建筑总图冲突不断原有设计模式中景观设计迟滞导致景观工程与建筑总图冲突不断?景观风格、成本把控、客户体验三者之间真的不可调和吗？景观风格、成本把控、客户体验三者之间真的不可调和吗？?产品创新没有转化为产品的溢价能力产品创新没有转化为产品的溢价能力?产品市调的信息如何判断？产品市调的信息如何判断？大户型滞销大户型滞销?项目团队成员的全成本意识不足与项目收益之间的冲突明显项目团队成员的全成本意识不足与项目收益之间的冲突明显?项目团队成员在项目运营过程中变动频繁，造成部分信息遗失项目团队成员在项目运营过程中变动频繁，造成部分信息遗失?营销客户调研不准确，导致户型比较分布上存在不足营销客15、户调研不准确，导致户型比较分布上存在不足第三部分 项目运营的几点反思及建议第三部分 项目运营的几点反思及建议3.2几点建议几点建议?开好项目启动会，暴露所有问题，合理把握产品创新，尽可能进行价值挖掘，并将其转化为产品溢价，提升项目收益开好项目启动会，暴露所有问题，合理把握产品创新，尽可能进行价值挖掘，并将其转化为产品溢价，提升项目收益?从产品方案设计开始，研发、工程、造价紧密结合，进行成本方案阶段的优化与预控从产品方案设计开始，研发、工程、造价紧密结合，进行成本方案阶段的优化与预控?提升景观在图纸设计阶段的效果预控能力，尽量减少后期实施后的调整量提升景观在图纸设计阶段的效果预控能力，尽量减少后16、期实施后的调整量?强化项目团队成员的成本意识强化项目团队成员的成本意识?客户视角的延伸需要从方案阶段着手客户视角的延伸需要从方案阶段着手弗莱明戈项目后评估成果第三篇：研发总结弗莱明戈项目后评估研发总结成果目录 第一篇：项目定位第二篇：项目简介 第三篇：价值点挖掘第四篇：客户敏感点分析 第五篇：设计管理第六篇：效果把控 第七篇：成本控制 第八篇：新材料、新技术、新工艺 第九篇：规划报建与验收第十篇：完成效果弗莱明戈项目后评估研发总结成果第一篇：项目定位第一篇：项目定位第一篇：项目定位 龙湖的第一个花园洋房项目 别墅区里面具有别墅品质的花园洋房 沿袭蓝湖郡湖西的地中海风格，填补市场空白 应具有高度17、的市场影响力、社会影响力 客户人群应为比联排别墅稍低（介于别墅和高层公寓之间但是略偏上）、但是向往高品质生活的人群。项目定位带来的几个重大后续影响：1、容积率不能太高（控规是2，实际是1.32）2、户型偏大 3、成本偏高弗莱明戈项目后评估研发总结成果第二篇：项目简介项目简介区位、总图、主要经济技术指标主要经济技术指标：主要经济技术指标：总用地面积总用地面积：80018 m居住户居住户(套套)数数：487套住宅栋数：住宅栋数：36栋总建筑面积：总建筑面积：105875.83 m1、住宅建筑面积：90100.93 m，占85.10%2、车库建筑面积：14647.01 m，占13.83%3、配套设施18、建筑面积：1127.89 m，占1.07%容积率容积率：1.32（包括地下）建筑密度建筑密度：22.08%绿地率绿地率：31.2%停车泊位：停车泊位：487辆地面64辆地下423辆弗莱明戈项目后评估研发总结成果第三篇：价值点挖掘价值点挖掘目录价值点挖掘目录 一、总图 二、单体 三、外立面 四、车库 五、合用 六、经验与教训一、价值点发掘总图充分利用原始地形，将整个小区分成多个标高的台地，大大节约了土方量，既节约成本，又有利于施工，而且增加了视线的层次感。各楼栋利用车库的连接自然形成8个围合院落，既可避免单调的排列式布局，又倡导了一种新的生活方式。在几栋住宅之间布置车库，既方便了住户的直接入户，19、增加了住宅的溢价能力，又不需结构转换增加结构成本。价值点挖掘总图利用一条环形车道串起了整个小区的车库和楼栋，大大节约了车行道路的面积。临市政道路住宅均与道路成斜向布置，尽量减轻市政道路对住宅的影响，而且住宅和道路形成的三角地带又给底层住户留出了宽阔的侧花园位置，提高了底层住宅的溢价能力。在小区中央利用自然地形高差设置大型水体，提高了水体周边住宅的价格，提升了整个小区的品质。价值点挖掘总图总图的规划布置使得整个小区的住宅户户有景，视野开阔，或面对开放空间、或面对半私密的庭院，均好性较高。公共绿地小区化：按控规要求，临金渝大道应退8米绿化带，通过协调，此公共绿化带最终为小区所用。二、价值点挖掘单体20、利用阳台、露台、廊、入户花园等半室外空间，加强住户与外界的交流，极致的情况每间卧室都有阳台，增加赠送面积，提高溢价能力。利用赠送前花园、后花园、侧花园等方式使客户感受到别墅式的享受，提高溢价能力。赠送车库与下沉庭院间的地下空间，提高溢价能力。三、价值点挖掘外立面丰富的外立面效果提升了整个楼盘的品质四、价值点挖掘车库利用8#车库地形高差形成的半地下室空间布置客户服务中心和物管用房，有效降低了成本。优化车库布置，使得车库平均每个车位的占地面积约为32m。底跃住户可以从车库直接入户，其它楼层住户可从车库通过楼梯入户，方便了住户的生活，提升了溢价能力。五、价值点挖掘合用 1、通过与政府相关部门的沟通，21、本项目的配套设计基本与整个蓝湖郡片区进行合用，包括幼儿园、小学、开闭所、垃圾站、居委会、商业配套等，节约了大量开发成本。2、原设计为3个化粪池，经优化合并调整为一个，既节约了成本，又减轻了对住户的影响。六、价值点挖掘经验与教训一定要有阳台与客厅相连，而且此阳台一定要适用、够大设计理念最好是略微超前，不要太超前：比如150平方米的三房、比如室内2米宽的过道、比如双通道设计厨房设置在住宅中间，部分客户不太满意，认为采光不好；风水不好户型组合以后太复杂，多达100多种户型，给设计、施工、销售、后期管理都带来很大的困扰方案阶段底平户型没有考虑私家花园，后期调整给景观等各方面带来很大的影响部分小区道路宽22、度为7米公共区域私家化不够底层住户尽量单独入户尽可能满足业主可直接从车库入户的要求少部分灰空间业主不能使用，增加了成本没有带来收益客厅外无阳台，导致销售速度很慢厨房设计在户型中间受到很大非议双通道的设计可以提供买点，但是不太实用园区部分车行道路太宽，加上人行道宽度，使整个道路感觉象市政道路一样，不太宜人。部分园区道路太宽（7m），太市政，不宜人，而且影响私家花园的设立和私密性。部分园区道路太宽（7m），太市政，不宜人，而且影响私家花园的设立和私密性。由于间距的原因，又希望山墙不要太呆板，所以有一些山墙上的阳台没有加以利用。由于间距的原因，又希望山墙不要太呆板，所以有一些山墙上的阳台没有加以利用23、。业主可使用空间没有利用业主可使用空间没有利用24#楼由于样板楼对一些灰空间没有利用，加上后面没有针对具体楼栋结合景观进行具体分析，对一些业主可利用的空间一刀切地没有加以利用，公司增加了开发成本，业主也觉得不可理解，也增加了后期物业的管理难度。楼由于样板楼对一些灰空间没有利用，加上后面没有针对具体楼栋结合景观进行具体分析，对一些业主可利用的空间一刀切地没有加以利用，公司增加了开发成本，业主也觉得不可理解，也增加了后期物业的管理难度。由于在前期方案阶段没有考虑底层平层住户的花园，只考虑了底跃住户的花园，在销售前才临时添加平层住户的花园，导致一些住户的花园离人行道很近，影响景观的布置，也影响业主的24、私密性。私家花园离车行道路太近私家花园离车行道路太近私家花园离车行道路太近私家花园离车行道路太近34#楼33#楼独门入户给业主别墅的享受、尊崇的感觉，所以底楼住户应尽量单独入户业主强烈要求从从花园直接入户弗莱明戈项目后评估研发总结成果第四篇：客户敏感点分析客户敏感点分析目录客户敏感点分析目录 一、地段、配套、总图规划 二、景观 三、户型 四、大堂、楼梯间 五、安全 六、门窗 七、车库、车道与车位 八、私家花园 九、阳台、露台一、客户敏感点地段、配套、总图规划 项目所处蓝湖郡大社区，配套齐全、方便 项目靠近医院，一部分人认为方便，一部分人认为会有噪音、气味的影响 靠近小学和高层，认为小学噪音有一25、定干扰、高层对私密性有一定影响，但是抗性都不大 靠近金渝大道，虽然设置了隔音墙，但是影响依然很大 总图住宅大部分呈东南方向布置，部分西北向布置的住宅在销售时还是有一定的影响 底跃、顶跃、底平、顶平的性价比较高 独栋由于可三面采光，销售速度相对较快二、客户敏感点景观 景观设计相对滞后，对施工、营销造成很大的困扰 应加强图纸控制及前控，避免后期进行大量的调整 私家花园的配置不统一，造成后期大量的投诉 硬景面积过多，达20，导致成本较高 地面停车位布置过多，部分太靠近住宅，造成业主的投诉和后期的整改 地面停车位由锈石黄花岗石铺贴，造价高，透水性不好 庭院、水体的打造较为成功 导示系统设计较有新意 景26、观整体效果非常成功三、客户敏感点户型四、客户敏感点大堂、楼梯间大堂墙面为黄洞石、地面为普罗多米黄，材料好，造价高，但是由于没有专业的设计与施工，整体效果不好。楼梯间地面为锈石黄踏步，墙面为涂料，给客户造成的印象是不高档，很普通。建议：大堂还是需要进行专业的设计与施工。建议：大堂还是需要进行专业的设计与施工。五、客户敏感点安全圆拱上方花槽的取消，使两户之间形成的宽阔通道，使部分业主极度没有安全感！两户之间的入户花园通过瓦屋面相连，使两户之间的往来非常方便！圆拱上方花槽的取消，使两户之间形成的宽阔通道，使部分业主极度没有安全感！两户之间的入户花园通过瓦屋面相连，使两户之间的往来非常方便！特例：特例27、：22#楼一户业主觉得从客厅、茶室出后花园处上方的圆弧阳台使其极度没有安全感（害怕上空坠物伤人）楼一户业主觉得从客厅、茶室出后花园处上方的圆弧阳台使其极度没有安全感（害怕上空坠物伤人）。相连两户间主卧室的阳台相连，由于是凸阳台的原因，导致翻越两户之间比较容易，使两户之间的私密性受到影响，甚至两户之间的宠物可以自由来往。相连两户间主卧室的阳台相连，由于是凸阳台的原因，导致翻越两户之间比较容易，使两户之间的私密性受到影响，甚至两户之间的宠物可以自由来往。六、客户敏感点门窗1、门窗的开启方式和宽度在方案阶段就一定要仔细推敲。例如：平开门的宽度不宜小于700mm，单扇平开窗的宽度不宜大于800mm，推28、拉门的单扇宽度不宜小于750。2、在阳台、露台、外廊、入户花园等人易流动处应考虑安装推拉窗，以免占用通行面积、影响通行或造成伤人事故。3、在底层出阳台、出花园的地方宜安装平开门，在入户花园的地方宜安装平开门，便于装锁。由于前期考虑不足，出现了一些单扇由于前期考虑不足，出现了一些单扇600mm的平开门，现场感觉极不好用，的平开门，现场感觉极不好用，600mm的洞口宽度除掉门框的宽度后稍胖的人较难通过。的洞口宽度除掉门框的宽度后稍胖的人较难通过。有遮雨措施，但是宽度均不够，门在开启的情况下容易淋雨，造成防盗门锈蚀。有遮雨措施，但是宽度均不够，门在开启的情况下容易淋雨，造成防盗门锈蚀。相同户型门窗布29、置方式应一致客户敏感点门窗可开启扇位置应向外，便于通风与使用。可开启扇位置应向外，便于通风与使用。七、客户敏感点车库、车道与车位 车库顶板的覆土厚度：如果要保证较好的的前场景观，覆土厚度最好大于900mm，如果有大型景观小品，覆土厚度最好大于1200mm。应有尽量多或全部的住户能直接从车库入户，据交房调查报告显示，一部分不能从车库直接入户的客户对车库的设置意见较大。入车库通道应尽量短、平，且能利用植物进行掩映，尽量不对住户造成干扰。在可能的情况下车库应尽量大。大车库一般可进行双排布置，每个车位所占面积较小；大车库可减少车库入口，减少对业主的干扰、减少业主的投诉。车库的排气口应尽量掩蔽，减少对住30、户和景观的影响。尽量利用高差将车库布置为可自然通风车库。此处业主投诉车道太长此处业主投诉坡度太大、车道太长业主投诉车库入口正对其阳台出口6#车库的排风井，经过优化后基本看不到。8#车库的排风井，原设计和更改后的效果八、客户敏感点私家花园 面积：业主对面积问题非常的敏感，弗莱明戈由于前期销售的时候花园是按90%的面积进行承诺的，所以基本没有因为面积而报事的。管井：在前期和项目部一起做了大量的工作，进行花园与管网位置的核对，最终只有一个管井落在业主的花园内 树：这是客户投诉较多的问题，也是一直难以解决的一个问题。因为建筑和景观、花园与道路的关系等原因导致花园的配置标准不统一 高差：弗莱明戈基本没有31、因为花园出现高差而报事的由于建筑需要掩映，所以乔木种在私家花园，导致业主因为个人喜好或数量的多少而投诉离道路太近，对业主的私密性有影响，而且景观效果也不太好九、客户敏感点阳台、露台变更前变更后屋面的室内观感不好，有业主提出整改。屋面影响阳台的使用屋面影响阳台的使用1#楼楼客户敏感点阳台、露台1、影响业主入户花园的采光及观感、影响业主入户花园的采光及观感2、前期做法的不确定导致不同的做法、前期做法的不确定导致不同的做法。1#楼楼10#楼楼阳台、露台栏板为实墙，而且较高，部分客户有异议弗莱明戈项目后评估研发总结成果第五篇：设计管理设计管理设计管理 选择好分供方、管理好分供方，充分释放设计师的能动性32、，当好“导演”的角色。充分利用资源，包括部门内、部门外，公司内、公司外各种资源，特别是在研发部专业组人员有限的情况下要利用好项目部这个资源。在设计过程中，推行设计周例会制，每周二召开，研发部、项目部、设计院相关管理及技术人员参加，及时解决设计及施工现场中的各种问题。首次在合同中约定设计师到现场服务的时间及效果，并由项目部负责考核。附件一：弗莱明戈初设和施设委托合同 及时审图。施工图到达后及时组织项目部、研发部、施工单位、监理单位相关人员读图，并形成书面的读图纪要。附件二：弗莱明戈读图纪录设计管理 在时间紧、任务重的情况下，与项目部一起商讨出图计划，分阶段、分标段进行出图，以满足现场施工进度的需33、要。利用样板区进行及时总结。与造价采购部一起首次采用“材料选样清单”的方式进行选材，大大提高了选材的效率。附件三：弗莱明戈材料选样清单 采用立面彩图、平面彩线图指导外立面材料的施工。附件四：弗莱明戈4#楼立面彩图 对立面影响很大的外装材料要采用做大样的形式进行确认。附件五：弗莱明戈项目材料选样封样作业指导书 充分利用项目部的资源完善部分详图及大样，对公司的标准做法进行清理，并针对本项目的特点进行了一些创新。在变更太多的情况下采用重新出图的形式，以免对后续施工、销售、成本控制造成干扰。设计变更的相关信息一定要尽快传达到工程、营销、造价等相关人员，否则会给后期管理带来很大的困扰。设计调整信息未及时34、传达到客户设计调整信息未及时传达到客户原车库入口有变化最终合同附图未表示路网最终合同附图未表示路网GF-2000-0209 GF-2000-0209 建设工程设计合同 建设工程设计合同（一）（一）（民用建设工程设计合同）工 程 名 称：蓝湖郡三期 工 程 地 点：重庆市北部新区金开大道1111号 合 同 编 号：（由 设 计 人 编 填）设 计 证 书 等 级：甲级 发 包 人：重庆龙湖地产发展有限公司 设 计 人：海南雅克建筑设计有限公司 签 订 日 期：2005年6月30日 2发包人：重庆龙湖地产发展有限公司 （以下简称“甲方”）设计人：海南雅克建筑设计有限公司 （以下简称“乙方”）甲方委35、托乙方承担 蓝湖郡三期（以下简称“本项目”）工程设计，经双方协商一致，签订本合同。第一条 本合同依据下列文件签订：1.1 中华人民共和国合同法、中华人民共和国建筑法、建设工程勘察设计市场管理规定、建设工程勘察设计管理条例、建设工程质量管理条例、建设部2003年版建筑工程设计文件编制深度规定。1.2 国家及地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章。1.3 建设工程批准文件。第二条 本合同设计项目的内容：名称、规模、阶段及设计费 建设规模 设计阶段及内容 序号 分项 项目名称 层数（层）建筑面积（m2）配合境外公司完成方案报建和上会初步设计施工图收费标准（人民币元/m2）估算设计费（人民币元）1 花36、园洋房 地上6 层 2 地下车库及物管配套 地下1层 100,000 21 2,100,000 说明 1、本项目的设计费包括：配合境外公司完成方案报建和上会的配合费，初步设计费，施工图设计费，施工现场服务费，根据双方约定，设计费最终结算以施工图的总建筑面积为基数计算。2、设计内容：设计总说明、总平面、综合管网、建筑、结构、电气、给水排水、通风空调、概算；住宅入户大堂、楼梯间、公共走道和客户服务中心等公共区域的精装修。3、二次设计审图费、园林景观配合设计费均包含在收费标准内，不再单独收费。4、各设计阶段乙方开展现场服务，所需差旅费、住宿费等均由乙方自理，甲方不再支付任何费用。删除的内容:删除的内37、容:20删除的内容:删除的内容:000 3第三条 甲方应向乙方提交的有关资料及文件 序号 资料及文件名称 份数提交日期 1 项目立项批复 1 详见项目计划 2 重庆市建设工程设计条件、要求通知书（选址意见通知书、规划红线图）1 3 重庆市建设工程方案设计审查意见通知书（中华人民共和国建设工程规划许可证附件）1 4 重庆市公安局消防局建筑工程消防设计的审核意见书（方案设计阶段批复）1 5 方案设计文本 1 6 初步设计任务书 1 7 工程地质初步勘察成果 1 8 周边道路设计资料 1 9 管网设计及其接驳口资料（也可以在各阶段任务书中明确）1 10 重庆市建设工程初步设计审查意见通知书（中华人民38、共和国建设工程规划许可证附件）1 11 重庆市公安局消防局建筑工程消防设计的审核意见书（初步设计阶段批复）1 12 政府关于项目初步设计的批复 1 13 施工图设计任务书 1 14 工程地质详细勘察成果 1 4第四条 乙方应向甲方交付的设计资料及文件 序号 资料及文件名称 数量（套）提交日期 有关事宜 1 方案完善设计文件 方案设计图纸及报批文本 8 见日程表 方案报建用光盘2份，全套设计成果2份（1）土石方平基图 10 （2）综合管网图纸及说明 10 （3）初步设计图纸、总说明、主要设备材料表 12 2 初步设计文件（4）初步设计概算 6 含全部设计成果的光盘2套 另提交初设上会资料（1）基39、础施工图 20 （2）主体结构施工图 20 （3）建筑施工图 20 （4）设备施工图 20 3 施工图设计 文件（5）装修施工图 20 1、图纸的套数以单位工程为单位，如果可以重复利用的施工图，经甲方同意后可以适当减少出图套数或图纸量；2、含全部设计成果的光盘2套。说明 1、若甲方需要超出本表所列数量的设计成果，甲方应另支付乙方工本费。2、项目的设计周期系由甲乙双方协商确定。3、乙方提供的电子文件不作为施工的法定文件。4.1 乙方接到境外设计单位（F+A）方案文档后，即开始完善方案设计，并于规定的 10 个自然日内完成满足报规划局的方案要求。4.2 乙方接到初步设计任务书三日内，提出书面意见，40、双方对设计任务书协商达成一致意见后，5形成会议纪要。乙方在收到初步设计任务书后 30 个自然日内完成初步设计，详初步设计任务书。4.3 乙方接到施工图设计任务书五日内，提出书面意见，双方对设计任务书协商达成一致意见后，形成会议纪要。乙方在收到施工图设计任务书后 40 个自然日内完成施工图设计，详施工图设计任务书。4.4 各设计阶段的具体进度计划安排，根据双方会议纪要约定。该会议纪要作为本合同附件，与合同具有同等法律效力。4.5 各设计阶段的设计任务书，作为本合同附件，与合同具有同等法律效力。4.6 设计成果必须满足建设部2003年版建筑工程设计文件编制深度规定，必须满足国家及地方现行设计规范、41、规程的要求，并满足设计效果及甲方提出的设计任务书的要求。第五条 设计费及其支付 5.1 本合同设计费总额估算为 贰佰壹拾万 元人民币（小写：人民币2,100,000元）5.2 付款方式：合同付款分阶段进行。每阶段乙方应按双方约定，开据正式发票后七个工作日内，由甲方以银行转账形式将设计费转至乙方指定的银行账户。付款如遇国家法定节假日顺延。5.3 付款条件 序号 分项 阶段设计费（元）付款条件 付款比例（）付款金额 （元）付款时间 1 完成方案报建 初步设计费总金额10￥8万 完成报建手续，取得规划上会审查意见书，经甲方确认后七个工作日内 2 初步设计￥80万 提供初设图及概算 初步设计费总金额342、0￥24万 提交初设概算及文本经甲方确认后七个工作日内 带格式的:带格式的:下划线删除的内容:删除的内容:000 6序号 分项 阶段设计费（元）付款条件 付款比例（）付款金额 （元）付款时间 3 根据政府主管部门对初设批文及甲方意见要求修改完成 初步设计费总金额50￥40万 根据政府主管部门对初设批文及甲方意见要求修改完成并经甲方确认后七个工作日内 4 施工图设计阶段的配合费 初步设计费总金额10￥8万 乙方对施工图设计任务书提出书面意见，经双方交底确认后七个工作日内 5（1）基础施工图审查并修改完成；（2）设计交底和图纸会审完成。施工图设计费总金额 20￥26万 施工图审查备案完成，图纸交底43、会审纪要签章完善后七个工作日内 6（1）建筑、主体结构、设备安装施工图审查并修改完成；（2）设计交底和图纸会审完成。施工图设计费总金额 30￥39万 施工图审查备案完成，图纸交底会审纪要签章完善后七个工作日内 7 施工图设计￥130万（1）甲方领取施工图审查报告；（2）设计交底和图纸会审完成。施工图设计费总金额 30￥39万 施工图审查备案完成，图纸交底会审纪要签章完善后七个工作日内 删除的内容:删除的内容:120删除的内容:删除的内容:24删除的内容:删除的内容:42删除的内容:删除的内容:35删除的内容:删除的内容:36 7序号 分项 阶段设计费（元）付款条件 付款比例（）付款金额 （元）44、付款时间 8 二次设计审图 施工图设计费总金额 3￥3.9万 项目全部二次设计审图完成后七个工作日内（详说明）9 园林景观设计配合 施工图设计费总金额 2￥2.6万 园林景观配套设计完成，经甲方确认后七个工作日内（详说明）10 施工现场服务 施工图设计费总金额 15￥19.5万 项目竣工验收完成后七个工作日内 说明：1、本项目设计费分为两个阶段：初步设计阶段包括配合境外公司完成方案报建和上会的配合费和初步设计费，占设计费总金额的约38%，共计80万元；施工图设计阶段包括施工图设计费和施工现场服务费，占设计费总金额的约62%，共计130万元。2、如施工图设计阶段甲方提出涉及结构体系和规模调整等重45、大修改，乙方应无条件接受，经双方协商，甲方向乙方另行支付一定金额的设计修改费。3、甲方拿到完整的方案设计图后，应在十个工作日内及时报批，如甲方不能按期进行报批，则甲方应在收图后第35天支付该设计阶段合同款，以后当甲方要求进行初步设计报批时，乙方应积极予以配合。4.甲方拿到初步设计图后，应在十个工作日内及时报批，如甲方不能按期进行报批，则甲方应在收图后第35天支付该设计阶段合同款，以后当甲方要求进行初步设计报批时，乙方应积极予以配合。5、基础施工图审图及交底时间为收到图后七天内进行，主体结构施工图审图及交底时间为收到图后十五天内进行，装饰装修、设备安装等全套施工图审图及交底时间为收到图后二十天内46、进行。甲方应在交底后三天内提交图纸交底会审纪要给乙方，如甲方拿到施工图后不能按期进行设计交底和图纸会审以及不能按期提交乙方图纸交底会审纪要，则甲方应在收图后第35天支付该设计阶段合同款，以后当甲方要求进删除的内容:删除的内容:6删除的内容:删除的内容:4删除的内容:删除的内容:12删除的内容:删除的内容:10删除的内容:删除的内容:40删除的内容:删除的内容:60删除的内容:删除的内容:120 8行设计交底和图纸会审时，乙方应积极予以配合。6、二次设计审图包括：对门窗、幕墙、栏杆、灯饰工程、广告、甲方确定的室内精装修等专业施工图涉及结构安全及水、电系统的功能审核；对弱电专业（即智能建筑系统）由47、甲方指定的设计施工单位提供的专业施工图审核。该审核要求乙方出具正式书面函件，签章确认。7、园林景观设计配合内容包括：初设图或施工图确定的水体、廊架、亭台、挡墙、道路围墙、园区大门等建构筑物的结构设计和园林景观水、电系统设计的配合。8、施工现场服务 施工现场服务费（即施工图设计费总额的15）按乙方提供施工现场服务的月份数分摊到月，并在项目竣工验收完成后七个工作日内一次性支付，结算办法为：a、每月按乙方未及时提供服务的次数比例和乙方未提供的现场工作的时间比例，以各50%的权重计算当月未及时提供现场服务的比例，按未及时提供现场服务的比例扣减当月分摊的施工现场配合费。b、每月未及时提供现场服务的比例超48、过1/3时，甲方将扣除当月分摊的全部施工现场服务费。C、施工现场服务费的支付，其50%的比例取决于乙方派驻现场的设计代表的工作作风、工作进度和工C、施工现场服务费的支付，其50%的比例取决于乙方派驻现场的设计代表的工作作风、工作进度和工作质量。作质量。第六条 双方责任 6.1 甲方责任 6.1.1 甲方按本合同第三条规定的内容，在规定的时间内向乙方提交资料及文件，并对其完整性、正确性、及时性负责，甲方不得要求乙方违反国家现行规范和有关标准进行设计。6.1.2 甲方指定专业人员作为项目设计协调人，名单附后。6.1.3 甲方变更委托设计项目、规模、条件或因提交的资料错误，或所提交资料作重大修改，以49、致造成乙方设计需返工时，双方除需另行协商签订补充协议，重新明确有关条款外，甲方应按乙方所耗工作量向乙方增付设计费。6.1.4 甲方应保护乙方的投标书、设计方案、文件、资料图纸、数据、计算软件和专利技术。未经乙方同意，甲方对乙方交付的设计资料及文件不得擅自修改、复制或向第三人转让或用于本合同外的项目，如发生以上情况，甲方应负法律责任，乙方有权向甲方提出索赔。带格式的:带格式的:字体:加粗删除的内容:删除的内容:10删除的内容:删除的内容:甲方项目部当月提出的现场服务次数删除的内容:删除的内容:平均删除的内容:删除的内容:分摊删除的内容:删除的内容:当月每次配合费删除的内容:删除的内容:根据未及时50、提供服务删除的内容:删除的内容:的情况按删除的内容:删除的内容:次删除的内容:删除的内容:次数超过当月甲方项目部提出的应配合总数删除的内容:删除的内容:的删除的内容:删除的内容:全部删除的内容:删除的内容:过程 96.2 乙方责任 6.2.1 为保证项目建成效果能如实反映方案设计构思，在甲方提交正式实施建筑方案设计资料前，乙方须提前介入，在甲方提交的较为成型的方案设计基础上进行初设的前期工作。6.2.2 乙方应就本项目组织专门的设计工作组，指定双方认可的设计总负责人，并在合同签订前提供经双方确认的工作组成员名单及联系方式清单，以组建双方设计组。在设计过程中，未经甲方许可，乙方不得随意更换项目设51、计总负责人及各专业负责人。设计过程中，如出现某专业设计不符甲方要求，甲方有权要求乙方更换该专业设计负责人。乙方项目设计组名单附后。6.2.3 乙方应按现行国家、地方规范、标准、规程及甲方提出的设计要求，进行工程设计，按合同规定的进度要求提交质量合格的设计资料，并对其负责。乙方完成的设计成果经审查，如果不能满足建设部2003年版建筑工程设计文件编制深度规定及任务书要求，甲方有权拒付合同相关款项，并有权终止本合同。6.2.4 乙方按本合同第二条和第四条规定的内容、进度及份数向甲方交付资料及文件，并履行签收手续。6.2.5 乙方交付设计资料及文件后，按规定参加政府有关部门组织的设计审查，并根据审查结52、论及时做出调整补充。乙方按合同规定时限交付设计资料及文件，负责向甲方及施工单位进行设计交底、提供施工现场服务，配合相关专业验收及竣工验收。6.2.6 乙方应保护甲方的知识产权，不得向第三人泄露、转让甲方提交的产品图纸等技术经济资料。如发生以上情况并给甲方造成经济损失，甲方有权向乙方索赔。6.2.7 在设计过程中，乙方在提交土石方平基图、综合管网图及初步设计文件的蓝图前，先提交设计中间成果，经甲方审查后再出蓝图。6.2.8 含钢量要求：施工图设计乙方应确保含钢量达到双方确认要求，钢筋混凝土主体结构(不含基础、地下室及转换层)含钢量不高于 4242 公斤/平方米。6.2.9 在设计过程中，对基础形53、式和结构形式选择、主要设备选型、设备用房的位置和布置，乙方应事先提供必要的数据及比较方案，与甲方充分沟通。通过方案比较，并得到甲方认可后，方可开展设计工作。因乙方确定方案引起的重新设计，甲方不负任何责任。6.2.10 若乙方设计的建筑物外立面（不包含门窗、幕墙、灯饰工程、广告等二次设计内容）装饰施工图和合同设计范围明确的室内精装饰的施工图，深度不够，不能满足施工的要求，甲方有权另行委托其 10他设计单位进行装饰设计，所发生的费用由乙方承担，在乙方设计费中扣除。6.2.11 施工期间乙方所出的设计变更单均由甲方发送，如因乙方直接向施工单位发送设计变更单而造成的后果由乙方承担。6.2.12 乙方应54、积极提供现场施工配合服务，做到随叫随到。乙方各专业负责人应在甲方项目部提出现场配合的要求后6小时内到达现场并解决问题，如本人不能到场，须委派相关专业人员。小问题现场解决，重大技术问题，必须在24小时内给予答复，并尽可能短时间内给予解决，以最终不影响施工进度为基本原则。另外，在结构施工阶段，乙方本项目结构专业负责人每周至少应现场工作3次，并且每周在现场工作时间不少于16小时；在内外装施工阶段，乙方本项目建筑专业负责人每周至少应现场工作3次，并且每周在现场工作时间不少于20小时；在设备安装施工阶段，乙方本项目设备专业负责人和电气专业负责人每周至少应现场工作3次，并且每周在现场工作时间不少于16小时55、。乙方各专业负责人在现场工作时，应积极主动地发现图纸上或施工中存在的问题，及时与甲方现场管理人员沟通，并及时解决问题。对于乙方派驻现场的人员，除甲方认为其工作作风和工作能力不能适应现场工作而要求乙方更换人员外，乙方不得除甲方认为其工作作风和工作能力不能适应现场工作而要求乙方更换人员外，乙方不得随意更换。随意更换。6.2.13 乙方一方面与要积极做好外方设计单位沟通，充分尊重外方设计单位意见，依靠创造性工作尽可能实现外方设计单位提交的方案及构思，另一方面还要发挥自身工程经验和专业技能，在设计过程中提出最优化方案。6.2.14 乙方应为本项目编制各专业统一技术措施，比如设计依据，设施设备，常规通用56、做法，规范，细部做法等，并在初步设计和施工图设计工作全面展开前提交甲方。6.2.15 乙方应在合同签订后10天内向甲方提交初步设计、施工图设计计划书和承诺书，计划书中包括项目简介、人员安排、设计计划、设计资料及设计成果、设计技术管理；承诺书包括设计进度、设计质量和后期服务。6.2.16 乙方有责任在项目竣工后进行回访并组织相关人员召开总结报告会议。第七条 违约责任 7.1 在合同履行期间，甲方要求终止或解除合同，乙方未开始设计工作的，不退还甲方已付的定金；已开始设计工作的，甲方应根据乙方已进行的实际工作量，不足一半时，按该阶段设计费的一半支付；超过一半时，按该阶段设计费的全部支付。7.2 发包57、人应按本合同第五条规定的金额和时间向设计人支付设计费，每逾期支付一天，应承担支付金额千分之二的逾期违约金。逾期超过30天以上时，设计人有权暂停履行下阶段工作，并书面通知发包人。带格式的:带格式的:字体:(默认)宋体,(中文)宋体,五号,加粗带格式的:带格式的:字体:加粗带格式的:带格式的:字体:(默认)宋体,(中文)宋体,五号,加粗带格式的:带格式的:字体:(默认)宋体,(中文)宋体,加粗删除的内容:删除的内容:期间删除的内容:删除的内容:应删除的内容:删除的内容:隔一删除的内容:删除的内容:视察删除的内容:删除的内容:一删除的内容:删除的内容:其余施工阶段应删除的内容:删除的内容:隔两删除的58、内容:删除的内容:视察删除的内容:删除的内容:一 11发包人的上级或设计审批部门对设计文件不审批或本合同项目停缓建，发包人均按7.1条规定支付设计费。7.3 乙方对设计资料及文件出现的遗漏或错误负责修改或补充设计。由于乙方人员错误造成质量事故损失，乙方除负责采取补救措施外，应根据损失的程度和责任的大小赔偿甲方经济损失，赔偿金为发生的直接经济损失总额的20，甲方有权从乙方设计费中扣除，但赔偿金最高限不超过本合同设计费总额。7.4 由于乙方自身原因，延误了按本合同第四条规定的设计资料及设计文件的交付时间，每延误一天，应减收该项目应收设计费的千分之二。7.5 合同生效后，乙方要求终止或解除合同，乙方59、应双倍返还定金。第八条 其他 8.1 乙方为本合同项目所选用的国家或地方标准图，由甲方自费向有关出版部门购买。8.2 本工程设计资料及文件中，建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明其规格、型号、性能等技术参数，乙方不得指定生产厂家或供应商。8.3 甲方委托乙方承担本合同内容之外的工作服务，另行支付费用。8.4 由于不可抗力因素致使合同无法履行时，双方应及时协商解决。8.5 本合同发生争议，双方当事人应及时协商解决。也可由当地建设行政主管部门调解，调解不成时，双方当事人同意由 重庆市仲裁委员会 仲裁。8.6 本合同一式八份，甲方四份，乙方四份。8.7 本合同经双方签章并在甲方向乙方支付定金后生效。60、8.8 本合同生效后，按规定到项目所在省级建设行政主管部门规定的审查部门备案。双方认为必要时，到项目所在地工商行政管理部门申请鉴证。双方履行完合同规定的义务后，本合同即行终止。8.9 本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，有关协议、各阶段设计任务书及双方认可的来往电报、传真、会议纪要等，均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。8.10 乙方有责任对建筑设计意图发展深化，并对其建筑最终效果负责。8.11 甲方有权组织专家对乙方施工图进行设计质量评定及优化，如果优化后的施工图预算比优化前的施工图预算减少超过了20%，应由乙方支付该部分专家优化费用。12甲方名称：重庆龙湖地产发展有限公司 乙方：61、海南雅克建筑设计有限公司 甲方：（盖章）乙方：（盖章）法定代表人：（签字）法定代表人：（签字）委托代理人：（签字）委托代理人：（签字）地址：重庆市江北区洋河路四号北岸星座6-7层 地址：重庆市渝中区上曾家岩24号雾都宾馆二号楼3楼 邮政编码：400020 邮政编码：400015 电话：（023）67729138 电话：（023）63619038 传真：（023）67752628 传真：（023）63619038 开户银行：光大银行渝中支行 银行账号：39440188000008339 合同签订日期：2005年7月21日 建设行政主管部门备案：鉴证意见：（盖章）（盖章）备案号：经办人：备案日期：62、年 月 日 鉴证日期：年 月 删除的内容:删除的内容:67729038 删除的内容:删除的内容:2005年6月30专业日期图纸版本/文件名读图意见附图方案6月12日 0612三期方案图林泉方案项目工程部审图意见无历史版本7月3日 样板楼方案调整0703历史版本7月6日 初设050706发平场图历史版本7月8日 24号楼平场图0708历史版本7月11日 0711样板区平场图平场图读图意见0713样板区平场图读图0711历史版本7月12日 24#楼7.12结构返龙湖历史版本7月13日 24号楼平场图0713样板区平场图0713读图历史版本7月13日 车库总平面图调整7.13历史版本7月14日 车库63、总平面图调整714总图审核0718历史版本7月16日 23、24、25号楼平场图样板区平场图0718读图历史版本7月18日 0718样板区24号楼建筑7月24日蓝湖郡三期样板间审图意见样板楼24#楼读图历史版本7月18日 24#楼基础施工图7.18给龙湖基础平面审图记录0719历史版本7月18日 车库总平面图调整7.18平场图0721读图历史版本7月18日 样板楼24#楼07.18样板楼24#楼读图721历史版本7月19日 1-6号车库建筑图历史版本7月19日 林泉馨赏水过程图2005.07.19使用版本7月20日 总平面图0720历史版本7月21日 24#楼基础施工图07217月24日蓝湖郡64、三期样板间审图意见平场图0721读图历史版本7月22日 24#楼-电气0722专业图纸审核意见0722历史版本7月28日 24#楼基础施工图0728历史版本7月28日 总平面图-样板区位置0728历史版本7月28日 24#楼施工图初稿0728平场图0721读图0728历史版本8月1日 24#楼建筑图24#楼0801读图历史版本8月1日 总图定位之调整版0801使用版本8月1日 6#车库结施8.1使用版本8月1日 6#车库柱8.1使用版本8月1日 负一层给排水最新版05.08.018月2日 0802初设三期工程读图记录0808初设读图历史版本8月4日 24#楼0.000层以下施工图0804历史版65、本8月7日 24#楼修改080724#-1楼看图记录0808历史版本8月8日 24#楼基础施工图新080824#楼0808读图基础图0808审核历史版本8月8日 架空层、柱配筋施工图0808read架空层、柱配筋施工图0808使用版本8月8日 24#楼0808历史版本8月10日 24#楼定位图原稿0810历史版本8月11日24#楼0.000层以下施工图出图0811新基础图0811审核历史版本8月11日 24#楼基础施工图新0811历史版本8月14日24#楼0.000层以下施工图出图081424#楼基础白图0814读图0815使用版本8月15日 总平面图8.15使用版本8月15日24#楼0.0066、0层以下施工图出图8.1524#楼基础图0815读图0815历史版本8月16日 24#楼基础建筑平面图历史版本8月16日 24#楼-平面0816三期工程样板区8.17版负一层及一层建筑白图读图记录0816版建筑读图0818使用版本8月16日 接地08168月17负一层及一层平面图看图总图问题在总图调整时，关于道路中的坡度计算从道路中心线起算，未考虑到已修建道路本身坡度1.5。总图资料一、关于总图2、总图入口道路标高应结合7月11日交流内容更改，并复核B14、B15、A道路及区内道路（小区入口与区外道路关系、区内道路标高同车库入口关系、各道路坡度、道路相交处关系）；总图资料二、关于样板区平场图367、平场图中对平场后土建施工工作面考虑不足，未按7月11日建议的6001000实施，目前最小处仅为395（如小于600，后期基础施工、柱子施工、防水实施将无工作面，大大增加后期工程成本）；平场图基础图4、按最新提供的返龙湖结构图，目前6号车库的两侧靠24号楼的位置边线不到位，有两块区域未列入平场区域，详附图中圆所标位置；平场图基础图5、按最新返龙湖结构图，6号车库右下角（37/U轴处）超出建筑红线，应高度注意；总图建筑图7、6号车库平场区域同24栋建筑平场区域间高差约2.0m，同样应考虑施工工作面，因此，平场边界应向24号楼内平移，建议按1000实施，；平场图基础图9、6号车库17/ZX轴处车库68、平场图边界有误，车库内有部分区域将平场不到位；平场图基础图10、应考虑C户型的吊一层楼梯处平场一步到位，否则此处将来存在二次平场，即边线应调整；平场图基础图11、标高分析：A.按0.000404.30为依据，平场图中6号车库和24号楼的平场标高计算均有误，共涉及提供的6个标高，如：24号楼平场图开挖面标高为3.400401.5，应为3.400400.9；6号车库平场图开挖面标高为5.400399.5，应为5.400398.9；等等；平场图建筑图方案阶段蓝湖郡设计问题重点分析蓝湖郡三期工程样板区平场图0713版项目部读图意见方案阶段蓝湖郡设计问题重点分析蓝湖郡三期工程样板区平场图0713版项目部69、读图意见B.从6号车库进入1单元和2单元的楼梯处平场标高不一致，一个为5.500，一个为5.400，建议统一；建筑图建筑图C.根据返龙湖结构图，从6号车库进入1单元和进入2单元的楼梯标高转角平台标高不一致，1单元2.733，2单元为2.567，原因是因为踏步高度不一致，目前出现三种踏步高度（标准层内楼梯一种踏步高度、出车库两种踏步高度），建议统一踏步标高；建筑图建筑图137轴下沉花园挡墙与负一层平面图不符，是否应与下沉花园户外楼梯一起考虑，在基础图中明确做法？建筑图结构图3靠6地下车库独立基础标高为5.200，而车库地面标高为5.000，不能满足独立基础大样图中基顶标高距地坪高度400mm的条70、件，如何处理？建筑图结构图6基础平面图与负一层建筑平面图独立柱及挡墙有几处变化，以何为准？具体见电子图圆圈标注。建筑图结构图9X轴与1/1轴相交处柱在首层阳台内冒柱，结构上能否予以调整，如果不能调整，请在建筑上考虑予以处理。建筑图结构图10 0A轴和1/8轴上下沉花园门口段挡墙顶标高应适当降低，不适用与44剖面比室外地高300的要求。结构图结构图12 基础图3轴上2/TZ轴段墙体位置与负一层平面不符。建筑图结构图13 负一层平面图中，部分卫生间开有窗，但外部为车库或回填区，应如何处理。建筑图建筑图14 一层平面图中25轴左右楼梯宽度不等，靠23轴楼梯宽度最小处只有730，不能满足进户要求，需调71、整。建筑图建筑图各车库上部的通风口大小请设计复核，可以减小。建筑图通风图26号楼左侧的通向车库顶板的通道是否会对一层住户产生影响？对此的评估？总图建筑图26-1-1-1户吊一层卫生间开窗有问题，恰在通向车库楼梯部位总图建筑图26栋总图同建筑图不对应，特别是后花园入户部位，如将26栋楼一层重合在总图上，发现后花园入户已占道总图建筑图26-1-1-1户一层侧面的小屋面与车库顶板通道冲突，无法实施总图建筑图7月24日蓝湖郡三期样板区审图意见汇总7月24日蓝湖郡三期样板区审图意见汇总标高问题，26号楼底层花园标高为-3.4，一层标示的为-3.6建筑图建筑图26号楼是否有吊层？总图中是平层入户，建筑图中72、为吊层总图建筑图6号车库内的停车数量有误，其它也有误，建筑图建筑图设计依据中，1.2.15民用建筑设计通则（JGJ37-98），目前已有新规范，从2005-7-1实施，GB50352-2005，按此实施。规范汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97，说明1.2.12有误，GB5067-97规范34#楼存在总图与一层图不对应的情况，主要在下沉花园总图建筑图8号地下车库与相临三栋28、29、30柱网关系，经过比较，柱子相差相当大，怀疑实施的可能性，可能需要加转换层。与前期的设计初衷违背。建筑图结构图8号车库内的居委会和厕所等，通道宽度只有840，是否过小？此部分为公共空间，人流较多，73、是否按规范民用建筑设计通则（GB50352-2005）中6.7.2考虑。规范8号车库是否确定已为负二层？如取消负二层，设备机房（消防水池、机房等）布置在负一层的何部位，请提供具体图纸建筑图机电图物业接待中心位置？8号车库图中未体现总图建筑图物业中心的保安寝室与小区相接，是否有问题？建筑图建筑图物业中心与总图不符，入口标示与实际不符。总图建筑图8号车库负二层入口处道路坡度标示有误，坡度为8.33，长度为57.65。当然，如果车库改为仅有负一层，此坡度和坡度长度均需调整，但本图仍不对。总图建筑图如果设负二层，车道入口处的截水沟排水的问题，无法自然排放，需提排。综合管网建筑图应特别注意各栋建筑的负一74、层排水问题，需核实目前设计是否可以将住宅内的污水自然排放。综合管网建筑图各车库入口坡度标示不全建筑图建筑图5号楼同2号车库冲突，5号楼的下沉花园设在车库顶板上，虽高差关系上可行，但如果用户自行处理花园，是否会对车库顶板防水造成影响？另覆土厚度考虑？总图建筑图下沉花园与室内高差建议统一，目前图纸上有150的，有300的，有400的，有450的，不利于工程实施，特别是花园内做法不便于统一。建筑图建筑图8月8日初设读图意见8月8日初设读图意见5号楼总图边线范围同单体图不符，总图中既不是一层，也不是负一层，也不是二者的结合总图建筑图5号楼花园入户门与车库通风口之间距离只有980，是否过小？总图建筑图如75、何进入2号车库顶板？无此部分表示。总图建筑图3#、11、18楼部分卧室门仅700或750，应适当调宽，应避免其他楼有类似情况。建筑图建筑图24楼建筑立面装饰材料的区域划分与F+A设计图有许多出入，是否应避免对设计师立面风格修改过多，以免影响建筑立面效果。其他栋号是否存在相同问题（无F+A方案图比较)？应明确设计在建筑外观上的修改原则为佳。建筑图建筑图立面上有很多屋脊线与窗台、斜屋面与阳台、屋面与木花架相撞之处，节点详图请设计予以考虑，否则这些部位在施工中很难处理。建筑图建筑图24楼有同一房间（五层）上屋面檐口高度不一致，是否应改为统一高度为佳？建筑图建筑图有部分负一层采光窗离室外地坪几乎没有高76、差，怎么处理？建筑图建筑图建筑与结构有部分上下层柱的位置关系对应不上，应加以调整。建筑图结构图2、送、排风口应该尽量利用车库上表面标高和室外环境标高差采用侧排。如不能侧排，顶排时不要考虑从玻璃顶上出去，防水不好处理。建筑图通风图1、建筑图中H-J/10-11轴处建筑功用为居委会用房，而在通风图上此处为排风排烟机房，两者冲突。建筑图通风图说明：为简化标示，按图中从左到右，将户型简称为1A、2A、3A、C通用问题2，各卫生间的下沉部位未在图中标示，既不利于读图，也不利于结构设计，将来会出较多问题，万一审图不细，会出现房间内现梁的情况，极有可能引起方案调整。建筑图结构图通用问题7，3A户型（含楼上）77、空调位置和排风方向需仔细研讨，应从客户感受出发，逐个分析。建筑图建筑图建筑负一层平面图与基础平面图对照有多处柱的尺寸不统一，详见附图。建筑图结构图建筑一层平面图与基础图对应同样有多处柱的尺寸不统一，详见附图。但负一层与一层建筑平面是统一的。建筑图结构图三期工程三期工程2单元A户型812轴间起居室外空调位洞口宽度为600，是否方便安装空调？能否满足散热要求？建筑图建筑图2单元A1处前场排水从车库标高-1.0降至-2.4，排水沟无法设，建议设计推敲标高总图建筑图各户锅炉位置需推敲，气表及管道走向会影响观瞻，如在此位置，如何解决，是否设遮挡隔栅？建筑图动力图阳台排水坡度向室内方向，是否合适？如果地漏78、出问题，会出现积水，另，排水管至负一层无表示，管道如何排，至负一层如何解决？目前正在施工基础，需尽快确定建筑图给排水图3A一层户内楼梯处管井（注：应为屋面排水管）？对通道影响和效果影响评估，如何保证客户将来装修不动此管？建筑图给排水图从车库顶板-1.0至楼梯间-0.5，楼梯踏步不对，各户型底层花园入户，踏步步数也不对。总图建筑图3A户型的通风管梁下安装，是否影响洗衣房内室内净高？建筑图通风图接上，此管同洗衣房窗冲突？建筑图通风图8月22日到施工图读图意见样板区8.17版负一层及一层建筑白图读图记录8月22日到施工图读图意见样板区8.17版负一层及一层建筑白图读图记录蓝湖郡三期样板区户型建筑设计79、意见蓝湖郡三期样板区户型建筑设计意见 说明：说明：标为“要求”的内容为指令性意见，请研发部按内容修改；标为“建议”的内容为指导性意见，请研发部在无特殊理由的条件下按内容修改，不能执行的请与营销部该项目专员张播沟通。边边 A 底跃：底跃：24212 五房（包括视听室（视听室无采光面），三厅（包括起居室），三卫，套内 319.39 平米 1 建议客厅出阳台的窗户变大；2要求将储藏室改为保姆室，将洗衣房改为公用卫生间，将另一个靠近主卧室的卫生间套在主卧内。A7 底跃：底跃：24211 五房（包括视听室（视听室无采光面），三厅室（包括起居室），四卫，套内 327.85 平米 1 要求将洗衣房改为保姆房80、，将中间的卫生间改为洗衣房带卫生间；2 要求将地下室设的三个储藏间中与大开间里面的两个并排的储藏室打掉，形成一个开敞大空间。A7 底跃：底跃：24112 五房（包括视听室（视听室无采光面），三厅（包括起居室），三卫，套内 306.33 平米 1 负一层休息平台侧储藏间实用功能差（狭长，开两个门，在休息平台一侧，内部有结构墙，与隔壁卫生间窗相连），将之改为天井，要求将原来开门的地方全部封死。C2 一层：一层：24111 四房（包括书房，净空 2.8m*2.9m）,两厅两卫，套内 166.47 平米 1 主卧私密性差（主卧门紧挨客厅，室内现梁现柱，要求进行调整更正，建议调整衣帽间位置，门开在内侧）81、。24222 三房，两厅，两卫，套内 153.3 平米 无 24221 三房，两厅，两卫，套内 148.83 平米 无 24122 三房，两厅，两卫，套内 138.99 平米 1客餐厅阳台确保连通。24121 四房，两厅，两卫，套内 166.47 平米 无 24232 三房，两厅，两位，套内 150.03 平米 无 24231 三房，两厅，两卫，套内 146.76 平米 无 24132 三房，两厅，两卫，套内 138.9 平米 无；24131 四房，两厅，两卫，套内 166.41 平米 1主卧室内两处结构柱，要求必须处理；24242 四房（包括工人房），三厅（包括起居室），三卫，套内 205.82、79 平米 1 建议将起居室的窗改为两个，方便客户更改用途，2 顶层主卧衣帽间在卫生间外面不合适，建议将衣帽间与卫生间的位子调整。24241 四房（包括工人房），三厅（包括起居室），三卫，套内 205.01 平米 无 24142 四房（包括工人房），三厅（包括起居室），三卫，套内 195.26 平米 无 24141 四房（包括工人房），三厅（包括起居室），三卫，套内 223.52 平米 除工人房外只有三个卧室，卧室太少，要求增加一个房间，可将其用作书房或卧室或娱乐室。序号 专业子项名称图号读图意见设计意见建筑3#、17#、18#、20#、22#楼王建辉 17、18、20、22建筑3#、17#、83、18#、20#、22#楼222号楼防火门为FHM.2021（乙），其它18、20两栋为FHM.1521（乙），是否有其它考虑，如无，建议统一。建筑建筑6#、7#、9#楼1室外排水沟汇水点的位置请结合道路水井的位置进行考虑（9#）建筑6#、7#、9#楼1门拱大样索引（6#、9#）建筑6#、7#、9#楼1A户型出阳台的处理统一（6#、9#）建筑6#、7#、9#楼1B户型装饰木圆柱的处理建筑6#、7#、9#楼1车库上排水沟的标高-1.320与车库顶板标高矛盾？建筑6#、7#、9#楼1入户门的开启方向一致向外建筑6#、7#、9#楼1B户型烟道的位置能否进行调整？建筑6#、7#、9#楼1图中最右边落水管84、的位置进入阳台？建筑6#、7#、9#楼1B户型进衣帽间的门的位置请靠近进主卧的门，方便主卧电视机的摆放建筑6#、7#、9#楼1一层花园的位置？建筑6#、7#、9#楼1餐厅通往卧室的墙可以取消？建筑6#、7#、9#楼1入户花园入户处门拱的大样？建筑6#、7#、9#楼2车库上排水沟的标高-0.800与车库顶板标高矛盾？（1F）建筑6#、7#、9#楼2A户型2F主卧室阳台墙改为栏杆可行否？建筑6#、7#、9#楼2同建施1意见建筑6#、7#、9#楼4B户型5F屋面？建筑6#、7#、9#楼4A户型5F餐厅与卧室的墙可否取消？建筑6#、7#、9#楼57#楼负一层：接2#车库门尺寸、标注；进水井的门？伸出楼85、梯间墙肢的尺寸是否可减小？建筑6#、7#、9#楼6B户型-3.100至-2.200外立面的处理方式？蓝湖郡三期工程1段读图意见蓝湖郡三期工程1段读图意见7 月 24 日蓝湖郡三期样板区审图意见汇总 137 轴下沉花园挡墙与负一层平面图不符，是否应与下沉花园户外楼梯一起考虑，在基础图中明确做法？2JC8 与 JC3,JC2 与 JC12 相邻底部高差较大，不能满足相邻基础高差角度不大于 45 度要求，具体如何调整相关独立基础的标高？3靠 6地下车库独立基础标高为5.200，而车库地面标高为5.000，不能满足独立基础大样图中基顶标高距地坪高度400mm 的条件，如何处理？4挡墙要锚入薄壁柱，挡墙86、与独立柱基有高差时如和处理，比如 9 轴和 11 轴 11 挡墙与JC9 相交处，挡墙钢筋是否按锚固长度伸入基础及薄壁柱内？应有大样或文字说明，以便明确。5各户 33 下沉花园挡墙（404.9）高出室外地面（403.00）1.9m 或（402.5）2.4 米，常规做法应以挡墙标高高出户外地坪 200mm 或 300 为佳，挡墙上部可以考虑木质或铁艺栅栏。6 基础平面图与负一层建筑平面图独立柱及挡墙有几处变化，以何为准？具体见电子图圆圈标注。7 地下室楼梯需出详图，挡墙要考虑预留楼梯插筋。4.18 处平场建议改为5.4，楼梯平台加梁处理，楼梯地面架空。8 55 剖面挡墙顶标高为4.18，建议改为87、3.00，以利于施工。9 X 轴与 1/1 轴相交处柱在首层阳台内冒柱，结构上能否予以调整，如果不能调整，请在建筑上考虑予以处理。10 0A 轴和 1/8 轴上下沉花园门口段挡墙顶标高应适当降低，不使用与 44 剖面比室外地高 300 的要求。11 B 轴，A 轴上的 JC-1,JC-5,JC-15 等基础顶面标高为4.00，考虑到其位置没有负一层，建议改为按地面往下满足持力层要求即可。12 基础图 3 轴上 2/TZ 轴段墙体位置与负一层平面不符。13 负一层平面图中，部分卫生间开有窗，但外部为车库或回填区，应如何处理。14 一层平面图中 25 轴左右楼梯宽度不等，靠 23 轴楼梯宽度最小处88、只有 730，不能满足进户要求，需调整。15 负一层平面图 PT/1/5 轴段地下室楼梯挡墙外侧附有两道后砌墙体，应取消？16 基础挡墙在实际施工中应设置止水带，止水带如何设置应明确。17 独立柱露出部分（1.50板底），建筑上如何处理？18 一层平面 10 轴左右侧墙体不对称，左边墙体挡住了部分入户空间，建筑上做何考虑？19 一层平面 1819 轴卫生间外墙湾出，设计做何考虑？20 四层平面 20 轴工人房与卧室隔墙 100，考虑到隔音效果，建议改为 200 厚。机电专业审图意见：一、给排水：1、预留套管应该大于管道直径，外墙应使用刚性防水套管。2、埋地部分管线在满足坡度和覆土厚度的要求下，89、应尽量减少开挖的工作量。3、回填区域内有管线施工，请设计综合考虑预留施工人孔作施工和检修使用。4、给水管不应敷设于结构找平层内，尽量考虑沿板底敷设，敷设要求是尽量避免进餐厅、客厅和卧室。5、在楼梯间给水管井应设置物业用水点，隔层设置，同时必须考虑排水。6、空调冷凝水的排放方式及阳台露台排水的外立面管线敷设走向。二、电气：1、屋面防雷网采用镀锌扁钢不太合适，蓝湖郡处于雷区，暗装无法完全保证屋面瓦不被雷击，建议采用明装，且考虑美观，建议考虑采用圆钢，同时要求设计给出屋面防雷与屋面的交界的节点大样图。2、请设计尽快明确接箱、电表箱、分户强电开关箱、分户弱电箱和可视对讲门机的型号尺寸和安装的准确位置。90、3、从单元强电计量表箱出来有 8 根电线管并行穿梁，请设计综合考虑其是否影响结构安全。三、燃气和空调 1、请设计根据室外空调机位尽快设置室内外机连接管的预留套管位置 2、大于 180 平米的户型请设计尽快与建筑设计综合考虑室外机位置，同时进行室内盘管和管线的走向设计，根据管线走向设置套管，原则是：入户为 DN150，户内穿梁套管为 D100，必须标明套管标高及位置。材料名称使用部位有无图说有无样品交底信息（效果重点控制信息）反馈时间要求与成本指标的关系市场资源状况有无图说资料有无实物样品采购供应难度（与交底信息对应，并说明供应能力、市场价格、供货周期、材料有关性能等内容）反馈时间要求选样结果样91、品说明拟调整方案屋面瓦小筒瓦屋顶、小屋面有有按颜色比例订货，注意底瓦大头开孔、盖瓦小头开孔9月15日有2个厂家:浦发、兴宜设计调整方案，研发部从湖西屋面瓦中选择湖西筒瓦使用湖西筒瓦在采购方面难度不大，都能进行控制。9月20日已选定选用宜兴市浦发陶瓷厂生产的小筒瓦（已封样、样品已移交造价采购部）拟选用S形瓦屋面烟囱铝合金烟帽屋面有无铝合金喷漆、颜色按色彩方案9月15日楼阁有无样品质感样式基本确认，颜色需再次确认9月20日已选定选用铝合金烟帽（楼阁样品已移交造价采购部）解决掉漆的问题涂料墙漆外墙涂料外墙有无选用丙稀酸涂料，按提供的色样进行调样9月15日STO、ICI、DUKE有有，但为水泥基样品经92、过与研发、工程部讨论，基本确定选择STO作为供应商，采购难度较小，但效果确认难度大。9月16日上墙确定样品颜色和质感9月20日已选定选用STO作为供应商，颜色和质感已确认（已封样、样品已移交造价采购部）在灰空间及阳台、露台等部位采用同色平涂外墙涂料，23#、25#楼颜色同24#楼，其它楼栋颜色待定。文化石文化石外墙有有按提供的小样进行调样2005-9-15古猿人有有厂家按设计提供小样调样后，研发部未认可（其实是设计院的样品都未认可）。拟采取后备方案，采用湖西文化石1样品9月20日已选定采用古猿人湖西文化石3样品（已封样、样品已移交造价采购部）勾缝问题需解决小木屋挂板批叠板外墙有无采用艾特尼特板93、，按色彩方案进行制作样2005-9-15埃特尼特有无由厂家提供本色板，现场切割并刷颜色已选定选用埃特尼特板，颜色正在做样品选用红雪松入户防盗门入户防盗门住宅入户处无无选用美心子母防盗门9月15日美心有有（美心展厅）研发部与造价采购部一同到美心展厅确认分隔式样、外观颜色，采购周期45天9月20日已选定选用美心防盗门（具体型号见附件二）防火门已选定选用美心防火门管井门已选定选用美心管井门颜色尽量接近楼梯间内墙面颜色单元门单元门单元楼梯入口有无选用铝合金单元门，结合门禁系统统一考虑9月15日品一、华塑、中建五局等铝合金组装厂无无研发部提供设计分隔图和选定铝合金型表面材颜色，工程部进行二次设计。建议采94、用不锈钢大堂门（不锈钢大堂门在我司的项目中使用得较成熟）9月20日已选定选用美心单元门选用木门或木纹钢质门门框、窗框（重点控制）门框、窗框门、窗洞部位有无断热铝合金窗框9月15日坚美有有（参考湖西）研发部提供铝合金门窗分隔图共工程部组织二次设计，研发部确认型材断面的尺寸感9月20日已选定选用坚美铝合金型材（具体颜色见封样、样品已移交造价采购部）型材进行调整，颜色重新选定窗玻璃门、窗玻璃门、窗框有无中空玻璃，间距6mm9月15日航星、台玻、嘉威特、庆丰、瑞宝有有普通中空玻璃采购难度不大,请问三期的中空玻璃是否加装饰条？9月20日中空玻璃加装饰条楼梯间等部位使用普通玻璃门五金配件门五金配件门有无选95、用骆驼的五金配件，颜色接近铝合金门颜色9月15日诺托有有（参考湖西）研发部确定铝合金型材表面颜色和五金件表面颜色的配套，如非常用颜色的五金件，采购周期需3个月9月20日已选定选用Roto配件（具体样式、颜色见封样，样品已移交造价采购部）窗五金配件窗五金配件窗有无选用骆驼的五金配件，颜色接近铝合金窗颜色9月15日诺托有有（参考湖西）研发部确定铝合金型材表面颜色和五金件表面颜色的配套，如非常用颜色的五金件，采购周期需3个月9月20日已选定选用Roto配件（具体样式、颜色见封样，样品已移交造价采购部）阳台弧形栏杆弧形阳台铁花栏杆弧形阳台有无按图纸进行加工做样品已选定已封样，样品已移交造价采购部阳台平96、直栏杆平直阳台楼梯栏杆平直阳台有无按图纸进行加工做样品已选定已封样，样品已移交造价采购部十字铁十字铁窗户有无已选定已选定样式，按图纸进行加工，漆面工艺同封样样品栏杆入户花园门入户花园铁艺门前入户花园入口处无无已选定已选定样式，按图纸进行加工，漆面工艺同封样样品栏杆楼梯栏杆铁花楼梯栏杆楼梯有无按图纸进行加工做样品已选定已选定样式，按图纸进行加工，漆面工艺同封样样品栏杆排水落水系统落水管（天沟）按设计需要的地方无无选用科肯半圆形咖啡色落水管科肯无无有现货，供应无问题，但价格较高已选定选用科肯半圆形咖啡色落水管（已封样、样品已移交造价采购部）需解决大管径落水管的颜色问题百页木百叶按设计需要的地方无颜97、色和样式已定，选厂家做样品9月15日少成美有无样品已完成，待研发确认9月20日已选定选用重庆少成美装饰材料公司的木百叶（已封样、样品已移交造价采购部）建筑构件-1线条按设计需要的地方无采用苯板制作，颜色按色彩方案定9月15日采用苯板制作，颜色按色彩方案定部分圆弧线条采用GRC制作屋面外墙面门窗铁艺室外装饰室外装饰附件一：蓝湖郡三期项目材料选样清单（建筑室外装饰）造价部第一次组织寻找材料资源结果选型封样结果研发部填写造价部填写研发部填写拟将封样样品移交给蓝湖郡项目部，按封样样品控制效果建筑构件-2花架按设计需要的地方无暂定采用木材制作9月15日无采用木材制作，已委托少成美在做样品。采用加拿大红雪98、松，表面采用OSMO（乡村别墅蜡油）处理，色号2606（中褐色）拟采用普通防腐木或GRC制作建筑构件-3空调百叶空调位置无材质选用铝合金9月15日品一、华塑、中建五局等铝合金组装厂无有（参考枫香庭、水晶郦城项目的空调百叶）研发部提供分隔图和确定铝合金型材表面颜色，并入工程部的二次设计中9月20日参考枫香庭铝合金百叶进行制作，颜色同铝合金窗颜色同木百叶颜色有材料名称使用部位有无图说有无样品交底信息（效果重点控制信息）反馈时间要求与成本指标的关系市场资源状况有无图说资料有无实物样品采购供应难度（与交底信息对应，并说明供应能力、市场价格、供货周期、材料有关性能等内容）反馈时间要求 选样结果样品说明未99、确定材料处理方式（返回造价部继续寻找资源；返回设计师重新进行选样。）玄关客厅餐厅厨房次卫生间主卫生间书房次卧主卧阳台过道玄关客厅餐厅厨房次卫生间主卫生间书房次卧主卧阳台过道玄关客厅餐厅厨房次卫生间主卫生间书房次卧户内装修户内装修（如SOHO等的天棚地面墙面附表二：项目材料选样清单（户内装修）造价部第一次组织寻找材料资源结果选型封样结果造价部填写研发部填写研发部填写材料名称使用部位有无图说有无样品交底信息（效果重点控制信息）反馈时间要求与成本指标的关系市场资源状况有无图说资料有无实物样品采购供应难度（与交底信息对应，并说明供应能力、市场价格、供货周期、材料有关性能等内容）反馈时间要求 选样结果样100、品说明未确定材料处理方式（返回造价部继续寻找资源；返回设计师重新进行选样。）造价部第一次组织寻找材料资源结果选型封样结果造价部填写研发部填写研发部填写主卧阳台过道室内门门套窗套门窗五金家具衣柜/茶水柜灯具热水器浴缸盥洗盆浴霸抽水马桶玻璃淋浴房浴帘镜片搁物架水龙头沐浴龙头燃(煤)气灶抽油烟机橱柜橱柜(辅助)洗菜盆拖布池空调挂机空调柜机电气开关/插座面板等的标准装修）门窗卫生间设备及其它配套厨房设备及其它配套电器（不含厨卫）材料名称使用部位有无图说有无样品交底信息（效果重点控制信息）反馈时间要求与成本指标的关系市场资源状况有无图说资料有无实物样品采购供应难度（与交底信息对应，并说明供应能力、市场价101、格、供货周期、材料有关性能等内容）反馈时间要求 选样结果 样品说明未确定材料处理方式（返回造价部继续寻找资源；返回设计师重新进行选样。）大厅/堂楼梯前室电梯前室走道/廊卫生间主要功能房配套服务房大厅/堂楼梯前室电梯前室走道/廊卫生间主要功能房配套服务房大厅/堂楼梯前室电梯前室电梯门套走道/廊卫生间主要功能房配套服务房店招应急照明灯应急荧光灯应急疏散标志灯室内门门套窗套门窗五金电梯轿厢地面电梯轿厢墙面公用空间二装公用空间二装（如物管用房、会所、幼儿园等的精装修）天棚地面墙柱消防电/扶梯门窗附表三：项目材料选样清单（公共空间装修）造价部填写研发部填写造价部第一次组织寻找材料资源结果选型封样结果研发102、部填写材料名称使用部位有无图说有无样品交底信息（效果重点控制信息）反馈时间要求与成本指标的关系市场资源状况有无图说资料有无实物样品采购供应难度（与交底信息对应，并说明供应能力、市场价格、供货周期、材料有关性能等内容）反馈时间要求 选样结果 样品说明未确定材料处理方式（返回造价部继续寻找资源；返回设计师重新进行选样。）造价部填写研发部填写造价部第一次组织寻找材料资源结果选型封样结果研发部填写电梯轿厢顶棚扶梯电/扶梯材料名称使用部位 有无图说有无样品交底信息（效果重点控制信息）反馈时间要求与成本指标的关系市场资源状况有无图说资料有无实物样品采购供应难度（与交底信息对应，并说明供应能力、市场价格、供103、货周期、材料有关性能等内容）反馈时间要求选样结果样品说明未确定材料处理方式（返回造价部继续寻找资源；返回设计师重新进行选样。）木平台彩色混凝土植草格（森林）步道铺装（测）步道铺装（其它）步道铺装广场铺装台阶铺装（泳池）周边（泳池）底（泳池）壁（装饰）花盆（装饰）陶罐（装饰）水钵（家具）桌椅（家具）躺椅（家具）座椅信报箱生活垃圾桶导示景观(硬景)导示景观(硬景)研发部填写附件四：项目材料选样清单（景观及导示）造价部填写研发部填写造价部第一次组织寻找材料资源结果选型封样结果序号工作内容组织责任人配合单位/部门开始时间节点应有记录备注序号工作内容组织责任人配合单位/部门开始时间节点应有记录备注1研发104、部项目专员设计师：讲解选材思路造价采购部参与方案设计完成后研发部编制会议纪要重点控制：重点控制：、设计师向研发、造价进行材料选样思路、效果要求的交底。、设计师、研发部、造价部采购部共同确定选材种类及选样时间计划；、造价部据此参与选样前控工作；2研发部项目专员设计师按选材计划，收到设计师提供的材料清单和实物样板及相关部位图纸1、设计师提供（根据项目实际情况可能仅提供风格图片）：（1）项目材料选样清单（2）实物样板（3）图说2、研发部编制项目材料选样清单1、项目材料选样清单见附件一：表一、二、三、四（根据不同的使用部位选择需要填写的清单表格）3研发部项目专员造价采购部材料清单及实物样板清理完毕后研105、发部发出工作联系单附：1、项目材料选样需求工作联系单模板，见附件二2、项目材料选样清单；3、提供已有选材资料，如实物样板、图说等研发部发出的工作联系单须明确内容要求：研发部发出的工作联系单须明确内容要求：1、项目材料选样清单需研发部填写的内容；、实物样板（研发部需留存一套或拍照留存）；、需造价部提供各类材料样品的时间；4造价采购部材料采购员收到研发部发出的选材需求工作联系单造价部反馈的工作联系单附项目材料选样清单造价部发出的工作联系单须明确内容要求：造价部发出的工作联系单须明确内容要求：1、项目材料选样清单需造价部填写的内容；5造价采购部材料采购员研发部、工程部项目和厂家按造价部时间计划造价部106、编制：会议纪要附材料清单重点控制：重点控制：1、材料清单现场选样结果需造价部填写的内容；、此过程会有多次反复，各次确认的信息应由造价采购部记录并汇总，研发部、工程部会签；6研发部项目专员造价采购部、工程部、设计师设计师来渝选样的时间计划表研发部现场封样：实物样板（三套）重点控制：重点控制：、研发项目专员移交研发部文员进行。、封样的样板贴研发部封样标签贴，并进行封样样板登记。7研发部项目专员造价采购部、工程部、封样完成后研发部发出工作联系单：附项目材料选样清单、实物样板工作联系单及其附件，研发部留存一套，发项目工程部、造价部各一套，进入材料采购程序。一级控制（效果、成本）：外装（外墙砖、别墅石材107、玻璃幕墙）、门、窗，成本控制价格按方案阶段经济测算中建安成本分解明细表提供；二级控制（效果）：空调百叶、栏杆、扶手、入户大堂砖、落水管等其他影响外观效果的材料，成本价格按公司同类型项目确定参考价格范围。四、控制关键四、控制关键项目材料选样封样项目材料选样封样作业指导书20050818三、选样封样时间节点：三、选样封样时间节点：此过程从方案完成，初步设计开始时启动，大部分选材在初设时完成，全部完成应在施工图设计完成前完成；二、适用范围二、适用范围：适用于研发部、造价部、项目部在设计过程中，对建筑、景观、装饰装修等其他专业效果材料的选样封样一、目的一、目的：通过规范项目设计过程中，研发部、造价采108、购部对建筑、景观、装饰装修等其他专业效果材料的选样封样工作，统一各部门工作分工和工作标准，确保选样封样工作不漏项，按时完成。研发部发出选材需求材料清单及实物样板清理造价部组织寻找材料资源，结果反馈研发部造价采购部组织资源交底和样本确认研发部进行样本确认，并封样YNYN处理方式一处理方式二实物样板发放项目工程部、造价部材料选择选样思路交底弗莱明戈项目后评估研发总结成果第六篇：效果把控效果把控目录效果把控目录 一、设备管道 二、锅炉位置 三、竖向处理 四、细节处理效果把控 1、加强前期读图工作，尽量将问题解决在实施前 2、多学习、多交流，加强对建筑风格、建筑细部的把握 3、利用做大样板、多与项目部109、工程师、厂家交流等方式提前控制问题 4、利用样板楼的时机及时总结 5、利用外部资源进行效果的控制 6、多组织结构、设备、景观、装修等相关专业工程师对交叉问题进行探讨一、效果把控设备管道落水管：1、应在前期结合立面将落水管的位置考虑清楚。2、其实只要将落水管的材质、颜色选择适当，落水管其实可以在外墙形成装饰效果的，而不需要经常转到一些不太合理的地方。落水管其实可沿墙下落水管其实可沿墙下二、效果把控锅炉位置应结合建筑设计进行锅炉位置的布置。应结合建筑设计进行锅炉位置的布置。24#楼样板房业主较难进行百叶封闭处理楼样板房业主较难进行百叶封闭处理三、效果把控-竖向处理 1、和景观竖向的配合在此阶段一定110、要尽量清理清楚，景观设计应尽量提前介入。因为景观的一些竖向标高会影响到建筑的入户、开门、开窗的位置、高度、花园的位置与面积等，由于花园洋房的楼栋数较多，而且楼栋之间的间距较高层要小，所以后期处理高差的余地太小、成本较高，而且效果不一定很好。2、小区的人行交通一定要结合建筑和景观进行合理处理，特别是室外楼梯、挡墙的位置等。3、与小区外围的竖向处理一般不会太被重视，但是恰恰外围是小区的形象所在，一定要加以重视。效果把控-竖向处理由于建筑和景观竖向处理不当，导致基础露出地面。由于建筑和景观竖向处理不当，导致基础露出地面。11#楼31#楼11#楼楼31#楼楼与小区外围高差的处理经常会被忽略，11#楼1111、9#楼11#楼19#楼室内现梁四、效果把控细节处理文化石的施工应注意：1、块材大小、颜色的搭配。2、通缝长度的控制。3、勾缝剂的颜色、勾缝剂深浅的控制。4、应注意由于文化石厂家的改变、厂家生产地址的变化带来文化石颜色上的变化。文化石的施工应注意：1、块材大小、颜色的搭配。2、通缝长度的控制。3、勾缝剂的颜色、勾缝剂深浅的控制。4、应注意由于文化石厂家的改变、厂家生产地址的变化带来文化石颜色上的变化。弗莱明戈项目后评估研发总结成果第七篇：成本控制成本控制成本控制结合地形利用台地消化高差，减少土方量和挡墙量 注意车库的设置位置、方式及基础处理形式 在设计任务书中对含钢量提出要求，在重庆市率先提出框112、架短肢剪力墙结构形式 加强图纸管理，尽量避免返工 充分利用资源，多与项目部、造价采购部、设计院、勘测院、审图机构等专业技术人员进行探讨，进行多方案比选 尽早确定交付标准 尽早完成材料选择 进行材料选择的优化成本控制材料选用对铝合金二次设计进行了优化：如型材断面、门型窗型、五金配件等。经过优化，铝合金含量从样板房的12.56kg/m减少到后期的10.18kg/m。五金配件除客户敏感的滑轨采用ROTO外其余均采用国产。屋面挂瓦条的优化，原3040顺水条2030挂瓦条改为3040挂瓦条（取消了顺水条）。木花架：不影响效果的情况下取消了部分木花架；前期木花架全部为红雪松，后期更改为普通防腐木（因量太大113、，且客户不是很敏感）。涂料：阳台、入户花园等灰空间外墙涂料可以采用平涂涂料（方便业主清洁、使用，避免擦伤，且价格便宜）。抗裂砂浆：取消空调位里面的抗裂砂浆施工（不影响效果，客户不敏感）。成本控制材料选用铝合金烟帽：可用GRC替代（在屋顶，客户不敏感）。线条：大部分线条用聚苯板、GRC进行制作。管井门：可由900mm更改为700mm宽（900mm宽的管井门容易让人误认为是入户门，且价格高）。木窗板客户也不是太敏感，可用其它材料代替。屋面瓦：由样板房的小筒瓦更改为S形瓦，从交房客户反映来看，对此关心的客户很少。成本控制材料选用非客户敏感点，可用价格较便宜的材料替代非客户敏感点，可用价格较便宜的材料114、替代24#楼24#楼17#楼17#楼挂瓦条挂瓦及挂瓦优化优化前有顺水条完成后效果小筒瓦效果优化前有顺水条小筒瓦效果优化前有顺水条完成后效果小筒瓦效果优化前有顺水条优化后只有挂瓦条弗莱明戈项目后评估研发总结成果第八篇：新材料、新技术、新工艺弗莱明戈项目使用新材料、新技术、新工艺 膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统 膨胀聚苯板防潮、防结露外保温系统 墙体分别采用页岩空心砖和加气混凝土砌块 采用隔热断桥铝合金中空玻璃门窗 苯板、GRC线条：造型美观、易于施工、造价低廉 遮檐板：镀锌铁皮制作，功能优异，木墙板：让客户着迷但是又不易模仿好的小木屋 钢附框的使用：加快施工速度，有利于成品保护 屋面挂瓦条干挂：115、避免瓦面污染，易于施工 木质信报箱：造价略高，但是获得很多客户的好评 循环、景观水体：既能节约用水，又能保持水体清洁膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统膨胀聚苯板防潮、防结露外保温系统弗莱明戈项目后评估研发总结成果第九篇：规划报建与验收规划报建与验收注意事项1、对规划报建指标的控制很重要。1）、特别是总建筑面积的统计，在方案阶段最好能利用车库加层等方法多报一些面积，在容积率许可范围内给后期的调整留出余量。2）、对总建筑面积的统计一定提醒设计院重视，且最好能利用资源进行核算，如请实习学生核算、自己利用面积计算软件进行核算、请规划局信息中心进行核算、请专业咨询公司进行核算等。强烈建议公司购买面积计算软件116、。2、了解政府相关部门的敏感点问题如间距、配套、容积率、车位等问题提前与相关政府部门沟通。3、避免漏项。如环评、地质灾害评估、人防异地建设等。4、对节能的计算与审查应尽量提前进行（最好在方案设计阶段），避免后期由于节能的原因对方案进行大的调整影响成本与工期。在前期可以借用设计院、节能计算中心、专业咨询公司等资源进行节能计算与节能方案的优化。最好能掌握节能软件的计算方法和节能方案调整的关键点。建议公司设置专人对节能方案进行复核和把关。建议公司设置专人对节能方案进行复核和把关。5、景观设计应尽早介入，并将景观设计的相关内容体现在报建总图上。6、规划验收前应组织相关人员清理实际实施与报建的差别、进行117、判断并提前进行相关解释、沟通、重新报建等工作。规划报建与验收突破项 1、公共绿地小区化 2、配套与蓝湖郡大社区共用 3、规划间距的规则利用：1）、退台建筑按每层高度进行间距的计算 2）、从非主要房间出阳台可不算主采光面 4、入户大堂取消防火门利用衣帽间等非主要使用空间出阳台利用衣帽间等非主要使用空间出阳台弗莱明戈项目后评估研发总结成果第十篇：完成效果弗莱明戈完成效果弗莱明戈项目先后获得重庆市“绿色生态小区”称号和2008詹天佑大奖“重庆优秀住宅小区金奖”弗莱明戈项目先后获得重庆市“绿色生态小区”称号和2008詹天佑大奖“重庆优秀住宅小区金奖”弗莱明戈项目后评估成果第四篇：营销总结大纲项目营销定118、位回顾项目营销回顾成功与不足营销定位回顾背景：在弗莱明戈之前，龙湖未曾有真正意义的花园洋房，市场对龙湖的洋房既抱有期望，但也由于缺少实例的印证，而又带有一丝怀疑和观望。一些思考：从项目营销层面，弗莱明戈担负着487套洋房房源的销售；然而，从企业营销层面，弗莱明戈肩负着树立龙湖洋房标杆地位的重任。项目营销定位：龙湖的别墅级花园洋房，洋房标杆（独栋、双拼小洋楼）项目销售目标：6个月（06.03-06.08）完成项目95%房源销售营销定位回顾 基于项目的营销定位，产生了以下几个重大决策：开盘一次性推出所有房源（一次性推出洋房房源最多）开盘销售目标套数大于270套（一次性销售洋房套数最多）实景样板区体119、量达3万方，效果第一，确保客户享受一流的生活体验项目交房率达95%以上营销定位的支撑 1600亩蓝湖郡大社区营销定位的支撑 200亩，3万方完善社区配套营销定位的支撑 地上容积率仅为：1.0 3万方的实景样板区完整的生活体验营销定位的支撑营销定位回顾 定位是一次决策，决策往往是一次取舍，在确保开盘结果、谋求市场影响、树立交房标准的大方向选择下，必然也会有割舍持续销售期压力凸现 06年市场仍处于观望气氛，一次性推出所有房源，对项目后期的持续销售而言，将缺乏价格调整手段、缺乏房源销控手段，持续销售期的压力凸现配置标准提升带来的项目成本增加 树立标杆，就要树立市场的交付标准，但选用更优质的材料，选择120、更新颖的技术，必然也带来成本的提升项目销售回顾项目销售进度弗莱明戈月度销售进度表29446371177588263353310501001502002503003503月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月系列1项目销售进度 开盘当月实现销售294套，销售率达60%开盘3月内实现销售377套，销售率达77%开盘后06年06月07年05月销售低迷，仅成交68套 07年06月，实现清盘项目销售分析开盘强销 效果：单月销售294套，三月内销售377套，销售率达77%评估：在平淡的市场环境下，项目成功开盘，并创下洋房开盘记录，树立龙湖花园洋房的标杆地位，确定该项目热销的市121、场声音和印象项目销售分析持续销售 效果：开盘后06年06月07年05月销售低迷，仅成交68套 评估：项目进入到持续销售期后，销售低迷；原因：1、剩余房源全部为套内150-160平米的大三房户型，并且缺少阳台露台等赠送空间、通道面积占用过多2、不同位置差价平均，剩余位置较差，缺乏性价比3、好望山项目的推出项目销售分析尾盘销售 效果：07年6月销售31套，实现清盘 评估：利用交房创造的有利条件，强化未售房源的景观绿化效果，快速清盘成功与不足成功 树立了龙湖花园洋房的市场地位开盘热销，三月内实现销售77%交房成功率95%以上 有效利用交房节点，实现项目清盘不足 营销对项目前期设计阶段的支持不足与其改122、房子，不如改图纸150-170平米的大三房户型设计超前，客户认为户型浪费缺少了阳台、露台赠送空间，成为与竞争对手相比的重大劣势双通道的设计超前，客户认为户型浪费不足 平均化的价格策略导致较差位置无人关注相同150平米户型，中庭花园位置总价为70万，而路边位置总价为65万，总价差价仅仅在5-6万，相比而言路边位置明显缺乏性价比弗莱明戈项目后评估成果第六篇：物业总结大纲1、项目运营过程中存在的不足点2、报事频度分析3、物业前期介入效果分析4、物业运营视角评价项目运营过程中存在的不足点1、水体问题2、综合布线问题3、标识问题4、景观硬景问题水体问题由于设计问题，泵坑盖的标高超过池子的防水高度，导致水123、体水面无法淹没泵坑盖顶梯级水池漏水，无法关水分级水体排空管漏水。中庭小水体防水不到位漏水（非卷材防水）综合布线问题桥架设计太小且安装不规范标识问题楼梯道的设备间无标识硬景问题“高第”的石椅瓷砖碎片棱角存在安全隐患报事频度分析报事分析1016179211195958151431111381002.18 442574合计0013、中央空调0.381334612.其他类0.0491211.保洁类0.25011910.沟通类0.125279.公共景观类0.1235238.私家花园类0.031237.空调机位及空调洞0.034106、安防对讲0.063105.给排水管道0.020114.锅炉0.2936124、1023.铝合金门窗0.2160402.入户门4640.58271702011.土建户均报事合计交房后期报事量（5月1日止）交房报事量户均报事合计交房后期报事量（5月1日止）交房报事量交房户数弗莱明戈报事类别弗莱明戈报事类别整改报事分析：1、土建类主要问题：1）空鼓、裂纹较多，墙、角不平整。2）收边收口粗糙，墙面有色差、腻子脱落、起泡。3）由于洋房的屋面与墙面的连接较多，连接处防水处理不好导致墙面渗水问题较多。2、门窗类主要问题：1）安装时门锁开启不灵活，把手松动等安装问题。2）门、窗玻璃划伤；型材油漆脱落等成品保护问题。3、入户门问题：1）开启关闭不灵。2）门板门框被撞凹、划伤等保护问题。由125、于该后期责任划分比较困难，因此厂家处理也不积极，同时由于门板的处理周期较长（20天左右）成为后期返修整改业主主要投诉项目。漏水图片漏水部位物业前期介入效果分析 介入亮点。前期介入工作不足的地方。前期介入改进建议。介入亮点1、在弗莱明戈交房前由于连续下雨发现多出房屋出现窗框、屋面、墙面漏水的情况，物业立即安排人员检查，并将此情况向公司技术部门进行通报，在地产项目和技术工程人员的共同努力下，在交房前顺利完成了漏水部位的整改工作，并将处理经验运用到后期好望山项目中，使后期项目对漏水问题得到较好的控制。2、在对暗埋管道中，及时发现污排管道由于景观土回填和高回填沉降造成管道的损坏问题，并积极督促施工单位126、进行开挖整改，在交房前顺利完成整改和景观回复工作，确保了交房效果不受影响。前期介入工作不足的地方1、在设计阶段的介入深度不够，没有对设计图进行详细阅读。虽然物业与地产在前期有界面文件和移交标准作为依据，但是随着人员的变动，设计人员对标准的掌握存在差异，导致设计与标准存在偏差，如水体的分级排空管未设置的问题。2、物业检查的工作重点和内容没有与项目工程部达成共识，对施工过程控制节点，没有提前提出明确的要求，如综合布线和水电安装等问题，都是缺乏过程中的管控而导致的。物业运营视角评价1、前期设计对后期装修管理评价。2、后期维修服务评价。3、节能运行评价。4、生活配套。前期设计对后期装修管理评价空调安装127、问题空调室外机位问题室外主机安装艰难10米高11米高空调管线空洞问题空调的预留洞须高过门、窗框，须在梁上预留中央空调预留孔50mm及 电气预留孔最好在32mm，以防止后期装修时业主在梁上开孔，影响结构。过梁增加空调管道孔原预留穿线孔屋面排水问题后期维修服务评价B三期车库消防系统蓝湖郡材料设备供应陶银飞重庆杰安消防设备安装有限公司BG 消防工程B三期久明段防水蓝湖郡分包孔容易重庆富荣防水工程有限公司14防水工程BA 一般土建工程B三期庆华段防水蓝湖郡分包田忠全重庆长发防水工程有限公司14防水工程BA 一般土建工程B三期112、2325、3136楼1、2、3、6、7、车库蓝湖郡总包江智中B一期三组128、团1-25栋蓝湖郡总包江智中重庆庆华建设工程有限公司11建安总包工程BA 一般土建工程维修不及时，后期整改问题物业多次通知仍然没有进行处理，物业已经委外B三期1322、2630楼4、5、8车库蓝湖郡总包潘光中重庆久明水电工程有限公司11建安总包工程BA 一般土建工程事例描述评价范围蓝湖郡分供方类型主要负责人分供方名称物资/服务名称分类B三期园区内游乐设施蓝湖郡材料设备供应顾美特康体休闲设备02游乐设备CY 康体器材B三期外墙涂料蓝湖郡材料设备供应唐笑东杜克涂料05质感涂料CH 涂料油漆A三期外墙保温工程及24楼外墙涂料蓝湖郡材料设备供应喻开彬三原色涂料05质感涂料CH 涂料油漆多次联系不来维修129、C三期久明段铁艺、栏杆蓝湖郡材料设备供应杨键少成美铁艺03铁艺栏杆扶手CG 成品栏杆及百页材料B三期庆华段铁艺、栏杆蓝湖郡材料设备供应冯国强博进钢结构03铁艺栏杆扶手CG 成品栏杆及百页材料处理不即时D三期防火门蓝湖郡材料设备供应李伟民维修不及时D三期防盗门蓝湖郡材料设备供应黄建国美心门CF 成品门及配件材料A一期,二期,弗莱明戈蓝湖郡材料设备供应戴大龙少成美木业CF 成品门及配件材料水体漏水至今未处理好D三期久明段+样板区景观蓝湖郡分包程煊静安园林04绿化工程BJ 环境工程B三期所有安防系统蓝湖郡分包杨君之悉雅特楼宇自控（杭州）有限公司01对讲系统工程BI 智能化(弱电)工程事例描述评价范围130、蓝湖郡分供方类型主要负责人分供方名称物资/服务名称分类后期维修分供单位主要问题1、弗莱明戈整体来说在各个总包方和分包单位与物业之间的配合都比较好，做得最差的美心门也主要是因为在整改责任划分方面存在分歧导致维修不及时。2、其次是由于没有专门用于门板返厂维修用的替换门，门板拆除后门洞无法封闭，同时由于门板返回维修整改周期较长，因此不免导致业主的投诉。节能运行评价1、车库照明采用分组控制，节能效果较好，但是由于全部采用日光灯，灯具能源消耗较大，建议后期项目采用节能灯具。2、弗莱明戈小径的草坪灯具密度太大（5米左右一盏），在后期设计建议调整为8-10米。3、大型水体无循环设备，水的循环使用利用率太低。131、生活配套1、园区内无小超市等生活配套，日常生活必须品的采购比较困难。2、园区内未配套业主的活动中心或活动广场，健身设施也配套有限，且不能适合不同年龄段业主健身锻炼的需求。3、交通不方便，特别是老年业主的出行和购物。弗莱明戈项目后评估成果第七篇：客户中心总结大纲前期介入评估交房准备及客户体验评估交房效果评估客户敏感点客户交房满意度调查成功与不足前期介入评估 客户中心介入项目的时间 项目交房前4个月左右 以客户中心组织第一次交房准备会为切入点 确认各项工作节点完成的时间 提出各部门交房前工作重点及难点 确保交房成功的各项动作 交房效果目标交房的准备及客户体验 开放日的组织及效果的评估 流程设置流程132、设置：由业主自行到户内进行参观，提出的问题在园区门口进行统一记录。有特殊问题及要求的客户，由专业工程师陪同业主直接到户内进行沟通。流程设置的利弊流程设置的利弊 好处：对场地和人员配置要求较低，业主的期望值也较低，便于管理业主的期望值。弊端：没有过程交流，报事处理过程生硬业主提出报事记录不准确、全面对业主的敏感点不能完全准确掌握 开放日的意义开放日的意义 开放尚未完工工地给业主，有效管理客户预期 提前暴露问题，准确把握业主的敏感点，为交房打好基础 开放日人员大部分为交房人员，成功练手 开放日存在的问题开放日存在的问题 1、开放日标准不统一，工程进度未达到要求，导致开放日延期 2、开放日所记录的业133、主报事的问题在交房时未处理完成，导致报事升级 3、景观调整与销售承诺不符成为报事重点 4、因外立面所导致户内空间使用的问题，业主不会为外立面的优化买单 5、业主持续沟通界面的缺失，造成销售前期业主的高期望值未着陆，沟通困难 6、业主背景资料丢失严重，前期销售人员对业主的了解不够，基本无法与物业进行交底，导致后期沟通成本增加 建议 统一开放日标准（参照开放日工地现场标准）业主的参观尽量有人全程陪同 验房记录表后同时附上交房附图，对业主报事的具体位置进行标注（已在弗莱明戈项目交房进行推广）给开放日提出问题整改留下充足的时间，物业对整改情况进行逐一消项，确保整改完成。集中交房的组织及效果评估 集中交134、房人员的组织集中交房人员的组织 交房人员多为经历过交房的老员工，流程较顺畅 重视门口引导岗作用，为业主留下良好的第一印象 设立设计师咨询组，处理升级报事，让现场秩序得到较好控制 针对前期对报事业主的把握，安排对口工程师交房，取得良好效果（16-1-101）现场地点选择、设施配合及现场包装现场地点选择、设施配合及现场包装 选择蓝湖郡销售中心作为集中交房现场，为业主提供大量点心和饮料；现场安排抽奖，烘托热烈的气氛，转移业主注意力 安排穿梭车来回接送业主从会所到园区，提高业主满意度 园区内则相对布置简单，仅在大门用百合花包装罗马柱两行排列迎宾、沿途树阵包裹金布的简约风格，衬托地中海建筑的高贵气质，避135、免过度包装喧宾夺主。集中交房前的培训集中交房前的培训 项目知识的培训，让交房人员能够对项目能有系统认识，了解设计思路和理念 交房问题集的培训，交房问题集的培训是交房最有效的交房培训，能够就常见问题与业主进行沟通，在第一时间解决大量报事。培训时如果能够针对问题附上相应图片，效果会更加理想。交房流程的培训，此项培训除了让大家了解基本流程外，关键的是要让交房人员了解与之前流程不一样的环节，尤其需要强调交房期间的纪律 集中交房流程的组织集中交房流程的组织 流程：销支地产财务物业财务验房点交 销支前置，让业主摆脱一开始办手续就交钱的抵触心理 大部分业主交房交证，提高满意度 物品点交的时间较长，业主抱怨较136、大 业主排队的过程中，不断有同事对排队的业主进行安抚，气氛润滑较好 集中交房期间数据统计（考核指标：一次交房成功率集中交房期间数据统计（考核指标：一次交房成功率95，95，实为实为96.3，96.3，指标达成）指标达成）187.4一拒接户接房当日拒接1户67%328234877月5日618263%305224877月4日5166.30一拒接户接房当日拒接2户58%283314877月3日415052%252144877月2日315949%238784877月1日26633%1601604876月30日1总计小计小计当日交房量小计拒交量已交房比例实际交房量计划交房量集中交房时间序号 零星交房（考137、核指标：零星交房（考核指标：4月内交房率达到月内交房率达到95，目标达成），目标达成）零星交房流程零星交房流程：事先作好流程梳理、培训和强调，目前按步就班进展顺利；业主催交房和拒交客户联络业主催交房和拒交客户联络：未交房和拒交房客户均由地产客户中心组织催交，集中交房后一个月内有项目管理员直接跟进拒交业主，一个月之后转由客户中心文员进行联络催交集中交房后的整改跟进集中交房后的整改跟进 集中交房后整改工作的分工 已接房业主由物业联系整改并通知业主复验 物业对现场情况掌握全面，但是存在给业主回复不及时的情况，对于整改时间跨度较大的业主，建议能够在整改基本完成后通知业主，而不是在所有整改都完成后再通知138、业主，否则容易造成整改超期。拒接户由项目部直接跟踪，营销部组织回复 拒接户是因整改类问题拒接的，整改完成后迅速将整改情况汇总到营销部进行回复，避免业主因整改超期提出其他的要求 对于沟通类拒接户，由营销从前期的销售承诺和设计理念进行沟通效果更好。对于沟通类的拒接业主，主动沟通频次不应过高，避免业主过度要求，但是对于整改类问题已经要及时完成。客户敏感点客户敏感点 在公共区域私有化的背景下，对私家花园使用效果的控制在公共区域私有化的背景下，对私家花园使用效果的控制 购买花园业主对花园的期望值较高，销售时为了房屋溢价，往往把许多公区划为业主私家花园，而在后期景观布置时，因公区位置不够而导致部分乔木种植139、在业主私家花园内，由此导致如下问题：部分业主对花园有自己的规划，公共景观乔木种植在花园内影响业主的使用 私家花园的配置标准为草坪，部分未种植乔木的业主要求增加乔木，导致标准无法统一 建议营销在销售前期把花园的配置标准和使用范围进行提前告知，在营销做了铺垫后，将业主花园的使用范围在业主公约内进行约定，避免业主后期因个人喜好的报事和对业主私家花园内景观的破坏。花园面积的组成花园面积的组成（已形成专门的作业文件私家领地划分的原则及雷区）实际景观与前期宣传不吻合实际景观与前期宣传不吻合 因产品销售时景观尚在概念阶段，所以后期做了大量调整，如取消水景、花架、步道等，导致业主认为公司不诚信，增加沟通成本。140、建议：景观设计能够尽量提前，在做模型时能够完成概念设计。后期施工过程中，尽量保持大面上的吻合。比如水体，方案设计时保持水体，但是可以对形式进行部分调整，以满足整体景观的需要，而不是完全取消。对于外立面与实用性的取舍对于外立面与实用性的取舍 前期研发阶段通常为了保证外立面效果而牺牲了业主室内部分使用功能，对此业主并不会为外立面的增色而买单。圆拱上方花槽的取消，使两户之间形成的宽阔通道，使部分业主极度没有安全感！两户之间的入户花园通过瓦屋面相连，使两户之间的往来非常方便！A业主B业主A业主B业主大堂门头的变宽，导致业主阳台景观被部分遮挡，业主抗性极大室外效果室外效果室内效果室内效果 建议：产品研发141、过程中，多从室内布置进行考虑，对于业主使用功能和景观有影响的，建议能倾向与业主使用角度考虑，以此提高业主满意度。客户满意度调查集团的KPI指标：客户忠诚度74客户忠诚度74（调查显示：弗莱明戈的业主对龙湖的忠诚度指数为达到6（85.7）（85.7），业主对龙湖的忠诚度比较高，超过集团KPI指标。）弗莱明戈接房现场业主满意度调查客户满意度及客户忠诚度客户满意度及客户忠诚度业主对项目的总体满意度业主对项目的总体满意度6.086.335.875.696.325.205.405.605.806.006.206.40总体满意度接房流程销售服务总体规划龙湖地产的印象客户满意度及客户忠诚度客户满意度及客户忠142、诚度业主对项目的总体满意度评分频数分析业主对项目的总体满意度评分频数分析1224113732.00%49.33%14.67%1.33%2.67%05101520253035403分4分5分6分7分0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%频数百分比客户满意度及客户忠诚度客户满意度及客户忠诚度业主最满意项分析业主最满意项分析24.60%23.81%11.90%11.11%8.73%7.14%3.17%3.17%2.38%2.38%1.59%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%环境服务物业管理房屋质量房屋造型、格调143、建筑风格、设计园林景观房屋风格生活配套设施绿化（树多）整体设计客户满意度及客户忠诚度客户满意度及客户忠诚度业主体验与购买预期吻合评价业主体验与购买预期吻合评价131324412026.67%5.33%1.33%17.33%17.33%32.00%0510152025302分3分4分5分6分7分0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%频数百分比客户满意度及客户忠诚度客户满意度及客户忠诚度业主对规划设计的评价业主对规划设计的评价客户满意度及客户忠诚度客户满意度及客户忠诚度业主对公共景观部分的评价分析业主对公共景观部分的评价分析5.775.885.144、755.394.955.516.130.001.002.003.004.005.006.007.00园区功能分区和布局小区绿化园林景观公共设施配置各楼栋之间的距离道路设计建筑外观5.925.775.715.605.655.705.755.805.855.905.95门厅和大堂效果公共楼道楼栋到车库的便捷性客户满意度及客户忠诚度客户满意度及客户忠诚度业主对单元公共部位的评价分析业主对单元公共部位的评价分析?门厅和大堂效果：门厅和大堂效果：进门的门框太小了；?公共楼道：公共楼道：墙壁有点脏，看上去不舒服；?楼栋达到车库的便捷性：楼栋达到车库的便捷性：车库单元楼入口被车位占领，不能直接到达，不方便；145、客户满意度及客户忠诚度客户满意度及客户忠诚度业主对私家部位的评价分析业主对私家部位的评价分析4.936.925.955.790.001.002.003.004.005.006.007.008.00私家花园的大小私家花园的交房标准房间内部的清洁情况设施的完好性?私家花园的大小：私家花园的大小：业主对私家花园的不满主要表现在花园太小；?私家花园的交房标准：私家花园的交房标准：花园里树木太矮，与邻居间相互能看到，私密性太差；?房间内的清洁情况：房间内的清洁情况：室内太脏；内墙有污痕；?房内设施的完好性房内设施的完好性：门窗划痕严重；水管不够稳，会晃动，楼下漏水下来；有很多设施都未安装好；业主对龙湖地146、产的忠诚度业主对龙湖地产的忠诚度通过以上的整体分析后知道，业主对弗莱明戈项目的总体评价较高，整体表现为满意，但是龙湖弗莱明戈项目在一些细节问题的处理上仍然给部分业主留下了不满的态度，具体主要表现在以下几个方面：在项目的总体方面，业主的满意度达到了6.08分，总体表现为满意，但是个别业主对项目的配套和各方面的细节设计都存在一定的不满因素。因此，建议研发部在处理一些细节问题上，应该投入更多的精力。在接房流程安排环节方面，业主的满意度达到了6.33分，是接房服务各个环节中满意度最高的一个环节，从中说明了营销部客户中心在接房流程环节中的各项工作得到了业主的高度认可。在前期的销售服务方面，业主的满意度达147、到了5.87分，表现为比较满意。但是也有业主反映，个别销售人员的主动性不够，对项目的了解还不够深入，有些问题还不能够得到满意的回答。鉴于消费者对地产销售顾问要求的不断提高，建议营销部要对自己的销售顾问提出更高的要求。通过购房弗莱明戈项目，龙湖优质的产品品质和服务给大部分消费者留下了深刻的印象。因此，也有很大一部分的业主表示下次买房，还会购买龙湖地产的楼盘，同时他们也愿意把龙湖地产的楼盘介绍给周围的亲戚朋友。在项目的整体规划、设计和建筑方面，同样得到了大部分业主的高度评价，满意度得分达到了5.69分，但是，一些细节的问题仍然引起了部分业主的不满意，建议研发部门引起足够的重视。成功与不足成功 客户148、敏感点的提前把握客户敏感点的提前把握 共性问题的收集和整改共性问题的收集和整改 地面停车位的数量控制（已形成案例）顶楼烟囱位置的调整 相同户型的门形窗形不一致 重点客户的提前预控，避免群诉重点客户的提前预控，避免群诉 加快对重点报事客户处理的进度，能够以点带面解决客户问题（如9-1-1-1）具有代表意义的报事业主的妥善处理，除了解决业主报事外，还能消除潜在报事（如6-1-1-1）对于有特殊需求业主的跟进，能够建立与业主良好关系，促进事情处理（22-2-101）设计师咨询团队的介入，有效解决了大部分沟通类问题。设计师咨询团队的介入，有效解决了大部分沟通类问题。团队成员构成：项目设计人员装修设计师149、技术支持组同事 作用：在业主对设计类问题或产品自身缺陷提出报事后，设计师咨询团队能够从产品设计理念着手，从根源解决业主的问题；装修设计师在通过装修弥补产品本身的缺陷上，起到非常重要的作用。交房现场的火爆，带动弗莱明戈尾盘销售，逆市飘红，交房期间弗莱明戈30余套尾房进行清盘。交房现场的火爆，带动弗莱明戈尾盘销售，逆市飘红，交房期间弗莱明戈30余套尾房进行清盘。不足 已销售样板房的维护和整改已销售样板房的维护和整改 样板房的管理在关闭后成为管控死角，导致交房前仓促整改，整改效果差 样板房在与业主签定销售合同后，就应该清点所有物品，避免合同内容与实际不符。样板房关闭后，建议委托物业进行管理，定期进行150、物品清理和清洁通风。样板房关闭后要对所有功能性问题进行清理，避免装修时为了赶工的遗留问题在交房时都未得到解决 开放日提出整改项的效果控制开放日提出整改项的效果控制 对于开放日业主提出的报事，业主描述不是非常清楚的，一定要与业主进行到现场进行确认，开放日说提出的整改问题一定要在交房前全部整改完成，如确实无法整改完成的，一定要在交房前与业主提前进行沟通，否则会很大程度上降低业主对公司的信任度。销售之后到接房前的客户关系维护界面缺失销售之后到接房前的客户关系维护界面缺失 业主持续沟通界面的缺失，造成销售前期业主的高期望值未着陆，沟通困难 对于快速销售，售场撤出较早的项目，已有专门客户关系维护方案报告完毕，感谢分享！