1、62越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金62物業估值報告敬啟者：對越秀房地產投資信託基金（越秀房託基金）位於中華人民共和國（中國）廣東省廣州市白馬大廈、財富廣場、城建大廈及維多利廣場多個物業單位（相關物業）進行之估值吾等遵照代表越秀房託基金之管理人之指示，編製一份載述吾等對相關物業價值之意見之報告，作年度會計用途。吾等確定，估值報告乃按公平公正之基準編製，吾等曾進行外部及內部視察，作出有關查詢，並蒐集吾等認為必需之其他資料，以便向閣下提供相關物業於二六年十二月三十一日（估值日）之價值之意見。二 六 年 年 報物業估值報告63相關物業的市值概要如下：於二六年於二六年十二月三十一日之市值 十2、二月三十一日之市值人民幣港元1.白馬大廈2,709,000,0002,696,327,0002.財富廣場584,600,000581,865,0003.城建大廈412,150,000410,222,0004.維多利廣場554,250,000551,657,000總計：4,260,000,0004,240,071,000本報告乃供下列收件人使用，並為所指明用途而編製，概不會就本文件全部或任何部分內容而向任何第三方承擔責任。在未經高力國際物業顧問（香港）有限公司事先書面批准下，本估值報告全部或任何部分內容或當中任何提述（不論其形式或內容）均不得載入任何其他刊發文件、通函或聲明內，亦不得以任何形式刊3、發。吾等謹此確定：i)吾等現時或日後並無擁有相關物業之權益，且並非管理人、信託人或越秀房託基金之任何其他訂約方之有關連法團，亦無與管理人、信託人、或越秀房託基金之任何其他訂約方有關連；ii)吾等為認可執業估值師，並在相類物業估值方面擁有所需專業知識及經驗；iii)是次估值乃按公平公正之基準進行；及iv)按香港測量師學會（香港測量師學會）頒佈之香港測量師學會物業估值準則（二五年第一版）所界定，該估值師為獨立估值師。吾等謹此證明，進行該等估值之估值師為認可執業估值師。隨函附上估值報告。此致香港灣仔駱克道160至174號越秀大廈24樓越秀房託資產管理有限公司（管理人）香港中環皇后大道中1號豐機構信託4、服務（亞洲）有限公司（信託人）台照代表高力國際物業顧問（香港）有限公司估值及顧問地區總監霍嘉禮BSc(Hons)FRICS FHKIS RPS(GP)MAE謹啟二七年四月十二日附註：霍嘉禮為特許測量師，擁有18年中國物業估值經驗及22年香港及亞太區物業估值經驗。物業估值報告64越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金641.報告摘要1.1估值師資格此估值由霍嘉禮編製，霍嘉禮乃皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員，以及根據香港特別行政區（香港）之測量師註冊條例（第417章）之註冊專業測量師。彼擁有合適資格進行此估值，在此規模及性質物業估值方面擁有逾26年經驗，並在中國物業估值方面5、擁有逾18年經驗。吾等並無擁有可被合理視為能夠影響吾等對該等價值提供公平公正意見之能力或可能與對相關物業進行恰當估值發生衝突之金錢利益。1.2資料來源所有調查均獨立進行，在各方面概無受任何第三方影響。本報告所提供之資料乃管理人、有關當局、廣州市人民政府及其他公眾消息來源取得。1.3指示吾等接受代表越秀房託基金之管理人之指示，於估值日對相關物業進行估值，作年度會計用途。吾等已遵照證券及期貨事務監察委員會（證監會）於二三年八月頒佈及於二五年六月修訂之房地產投資信託基金守則第6章及香港測量師學會頒佈之香港測量師學會物業估值準則（二五年第一版）進行估值。吾等亦已參照國際評估準則委員會於二五年頒佈之國際6、評估準則（第七版）。相關物業檢查於二七年二月進行，吾等確定吾等已作出有關查詢並取得吾等認為進行估值所需之資料。2.估值基準市值吾等已遵照香港測量師學會頒佈之香港測量師學會物業估值準則（二五年第一版）進行估值。吾等乃按市值基準進行估值，所謂 市值，就吾等所下定義而言，擬指 物業於估值當日，一名自願買方與一名自願賣方在經適當市場推銷後的公平交易中進行交易的估計金額，而雙方均在知情及自願的情況下審慎交易。吾等假設相關物業可在市場上自由轉讓、按揭及出租，並已取得全部正式所有權證書及已悉數償還地價，對相關物業在其現況下進行估值。物業估值報告二 六 年 年 報653.估值方法吾等進行估值時，已對相關物業進7、行估值，而當中之面積乃依據正式業權文件。在達致吾等對估值之意見時，吾等已考慮現行市場狀況（尤其是關於辦公樓、批發及零售物業市場之市況）。吾等亦已研究租約之復歸潛力，例如日後續租金額、租賃周期期限及租期屆滿概況。達致吾等價值意見所採用之估值法乃收入資本化計算法，包括現金流量貼現分析。收入資本化計算法反映相關物業之特定特質，例如租期屆滿概況、現有租戶公約及現時和復歸租金水平。故此，吾等認為此方法與以房地產投資信託基金為基礎的買家尤其相關。現金流量貼現分析反映相關物業之其他物業特定特質，例如租限及租金增長潛力、續租租金、空置率及全部支銷。在對相關物業進行估值時，吾等採用收入資本化計算法及現金流量貼現8、分析計算得出之價值平均數。3.1收入資本化計算法收入資本化計算法考慮目前來自現有租約之現時租金及日後潛在復歸收入之市場水平，將全部租出物業之租金淨額資本化，以按公開市場基準估計該等物業之價值。在計算租金淨額時，吾等並無從現時租金淨額（不包括物業管理費）作出扣除。按此估值方法，租金收入總額分為於目前現有租期內之現時租金收入（年期收入）及餘下土地使用期內之日後潛在復歸租金收入（復歸收入）。年期價值涉及將目前現有租期內之現時租金收入資本化。於租期滿後，復歸價值於剩下土地使用權期內被視作目前市值租金，並按全部租出基準資本化，然後貼現至估值日。按此方法，吾等已考慮年期回報率及復歸回報率，採用年期回報率將9、於估值日之目前現時租金收入資本化，而採用復歸回報率來轉換復歸租金收入。3.2現金流量貼現分析根據國際評估準則委員會（第七版）之定義，現金流量貼現分析指就物業日後產生現金流量採用明確假設之金融模型技巧。此分析涉及預測經營物業之一連串定期現金流量，並就該一連串預測現金流量採用適當貼現率，以制定關於該等物業收入現值之指標。在經營房地產物業之情況下，定期現金流量一般指收入總額減空置、經營開支及其他支銷。該一連串定期經營收入淨額，連同預計於預測期終時之終值估計金額，按貼現率貼現至現值，該貼現率乃資本成本或用以轉換日後應付或應收貨幣金額之回報率。物業估值報告66越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金610、63.估值方法（續）3.2現金流量貼現分析（續）吾等已於十年投資年期每月進行現金流量貼現分析，第十一年之收入淨額於餘下所有權年期按適當回報率資本化。此分析衡量於假設投資年期內之租金及資本增長，讓投資者或業主可對物業可能帶來之長期回報作出評估。此分析通常用於對提供收入之物業進行估值。吾等在進行評估時假設相關物業於第十年底售出，售價依據第十一年收入預測計算，並按餘下物業租期之最終資本化率資本化。此分析乃假設以現金購買，並無就利息及其他融資成本撥備。4.業權詳情吾等獲提供相關物業之業權文件摘錄，然而，吾等並無搜查文件正本，以核實所有權或核實是否存在任何並無出現在交予吾等之副本中之租約修訂。關於相關物11、業之業權有效性，吾等倚賴管理人之意見。5.匯率除另有說明外，本報告內所有貨幣金額均以人民幣呈列。吾等亦已於封面函件以港元計算市值概要，以供參考。於估價日採納的匯率為1港元人民幣1.0047元。於估值日至本報告刊發日期內，匯率並無重大變動。6.解釋及假設此估值乃根據以下解釋及假設。(a)吾等曾視察相關物業之外貌及其內部。吾等並無對任何樓宇設施進行測試。然而，可參考獨立之 樓宇狀況調查報告。(b)吾等假設相關物業並無及已償清任何及所有可能影響其價值（不論是現有或其他情況下之價值）之繁重抵押、留置權及負擔，除非另有說明。吾等概不對法律事宜負上責任，亦不會對業權（假設為良好及具可銷性）提供任何意見。吾12、等並不知悉任何可能影響相關物業之地役權或通道權，而吾等之估值亦假設上述權利概不存在。(c)吾等假設相關物業在建築、佔用及使用上完全符合及並無違反所有條例，另有說明者除外。就任何本報告所依據之相關物業用途而言，吾等進一步假設已取得任何及全部所需執照、許可證、證書及授權書，另有說明者除外。(d)吾等之估值乃假定業主將相關物業在公開市場出售，並無連同遞延條款合約、售後租回、合營企業、管理協議或任何類似安排等可影響相關物業價值之利益。此外，吾等之估值並無假設任何形式之被強迫出售情況。物業估值報告二 六 年 年 報676.解釋及假設（續）(e)吾等之估值並無考慮於出售成交時可能導致相關物業之任何抵押、按13、揭或欠款，或任何開支或稅項。除另有說明外，吾等假定相關物業並無可影響其價值之繁重負擔（包括重大樓宇損毀）、限制及支銷。(f)吾等頗大程度上倚賴管理人所提供之物業資料，包括租金登記冊、樓面平面圖、物業詳情等物業資料。(g)吾等並無進行詳細的實地量度以核實相關物業的地盤及樓面面積是否正確，但假設交予吾等之文件及正式地盤平面圖所示之地盤及樓面面積乃屬正確。根據吾等對中國類似物業進行評估的經驗，吾等認為所作之假設合理。一切文件及合約僅供參考，而所有尺寸、量度及面積僅為約數。(h)吾等無理由懷疑管理人向吾等所提供資料之真實性及準確程度。管理人已向吾等確定，所提供資料並無遺漏任何重大事實。吾等對管理人提供14、之不準確資料及其後因該等數據及資料所得結論概不承擔責任。(i)其他可能發展方案及有關經濟之研究不屬本報告範圍內。甲部白馬大廈68越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金68越秀房託基金位於中國廣東省廣州市越秀區站南路14、16及18號白馬大廈之物業（相關物業）多個單位之估值1.相關物業概要根據管理人所告知，有關相關物業之九份房屋所有權證已發出。相關物業詳情概括如下：1.目前註冊擁有人：柏達投資有限公司2.土地使用權類別：出讓3.城市規劃用途分區：根據二五年六月二十八日簽訂之國有土地使用權出讓合同，白馬大廈所在土地之用途分區被描述為 商業辦公樓。4.所評估權益：相關物業之租賃權益。5.物業概述15、：相關物業乃一幢10層高批發成衣購物中心（包括地下以上八層、地下低層一層及設有停車場之地庫）之組成部分。6.相關物業建築面積：總計50,199.3平方米（建築面積）零售46,279.3平方米辦公樓3,920.0平方米地下低層1,121.7平方米一層7,667.0平方米二層7,199.8平方米三層7,684.9平方米四層7,695.6平方米五層7,466.4平方米六層7,443.9平方米七層2,003.5平方米八層1,916.5平方米一層、二層、三層、四層、五層、六層、七層、八層分別指白馬大廈的二樓、三樓、四樓、五樓、六樓、七樓、八樓及九樓。7.租期：地下低層由二五年六月七日起五十年一層由二五年16、六月七日起四十年二層由二五年六月七日起四十年三層由二五年六月七日起四十年四層7,164.2平方米由二五年六月七日起四十年四層531.4平方米由二五年六月七日起五十年五層由二五年六月七日起五十年六層由二五年六月七日起五十年七層由二五年六月七日起五十年八層由二五年六月七日起五十年甲部白馬大廈二 六 年 年 報691.相關物業概要（續）8.用途：地下低層倉庫一層商業二層商業三層商業四層商業五層商業六層商業七層商業八層商業9.相關物業套內面積：48,100.6平方米10.相關物業可：50,128.9平方米出租總面積11.白馬大廈建築工程：一九九年，於一九九五年至一九九七年期間及一九竣工日期九八年至二年17、期間進行擴建及翻新12.於估值日在現況下：人民幣2,709,000,000元之市值13.於估值日之現時：每月人民幣21,315,846元收入淨額14.貼現率（僅就現金：11.0%流量貼現分析採用）15.年期回報率：8.5%16.復歸回報率：9.5%17.於估值日之出租率：99.8%18.空置撥備：1.0%19.估計目前淨收益率：9.4%20.備註：物業附有按揭。甲部白馬大廈70越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金702.業權調查有一座公安辦公樓建於白馬大廈南側，建築面積為2,700平方米。一九九四年二月七日，廣州市城市建設開發集團有限公司與廣州市公安局簽訂協議。廣州市城市建設開發集團有限18、公司負責設計、獲取批文及興建公安辦公樓，而廣州市公安局則負責建設成本、支付予廣州市城市建設開發集團有限公司之地價人民幣950,000元。而廣州市公安局可於餘下土地使用權年期使用公安辦公樓。據管理人所告知，吾等得悉相關物業之業主並無權使用公安辦公樓，亦並無擁有公安辦公樓之業權所有權，惟這不會影響柏達投資有限公司對相關物業之業權。3.相關物業3.1情況、地點及用途分區白馬大廈乃一幢10層高成衣商業批發中心，包括地面上八層、地下低層一層及一層設有停車場之地庫，位於中國廣東省廣州市越秀區站南路14、16及18號，鄰近廣州火車站、巴士總站及地鐵2號線。相關物業位於越秀區，被視為交通方便。廣州主要成衣批發19、中心位於越秀區站南路附近，由於其地點（鄰近廣州火車站及主要高速公路）而深受批發商歡迎。根據一份於二五年六月二十八日簽訂之國有土地使用權出讓合同，白馬大廈所在土地之用途分區被描述為 商業辦公大樓。3.2周邊發展及環境問題相關物業位於越秀區，區內發展物業主要包括商業大樓及零售購物及批發中心，混雜一些較舊之中等高度住宅大樓。由於位於巴士總站對面及鄰近廣州火車站，該段站南路西之行人流量甚多。吾等並不知悉主題地點及周圍地點存在任何環境問題或污染。由於中國之土地註冊制度，吾等無法追查有關過往建於主題地點上之物業任何資料，故此，吾等無法評論污染之可能性及其對價值之影響，亦無法確定該地點過往之用途。3.3公共20、交通便利程度及接駁由於站南路沿路有的士、巴士及地鐵等公共交通工具，故此，白馬大廈整體上交通方便。巴士站距離白馬大廈兩分鐘步行路程。3.4私家車接駁及臨路部分從站南路可直達白馬大廈，鄰近相關物業之行人天橋可通往廣州火車站，廣州火車站亦連接地鐵2號線。甲部白馬大廈二 六 年 年 報713.相關物業（續）3.5發展物業概述白馬大廈乃一幢10層高成衣商業批發中心，包括地面上八層、地下低層一層及一層設有停車場之地庫，位於廣州傳統批發商業區越秀區站南路14、16及18號。據管理人所提供之資料，該發展物業之總建築面積為61,703.0平方米。白馬大廈之面積細分概括如下：層數用途建築面積（平方米）地庫一層停車21、場、機房5,690.9地下低層倉庫6,934.5一層商業7,667.0二層商業7,199.8三層商業7,684.9四層商業7,695.6五層商業7,466.4六層商業7,443.9七層商業2,003.5八層商業1,916.5總計：61,703.0該批發中心地盤包括一幅主要臨路部分面向站南路之標準地皮。白馬大廈約於一九九年首先落成，然後於一九九五年至一九九七年期間及一九九八年至二年期間分兩期擴建。由於站南路沿路有巴士及的士等公共交通工具，故此，白馬大廈整體上交通方便。停車場設施設於地庫一層。相對區內其他批發中心而言，白馬大廈之布局設計合理。甲部白馬大廈72越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 22、金723.相關物業（續）3.6越秀房託基金持有之部分權益越秀房託基金持有該發展物業一部分，有關權益詳情列載如下：層數用途建築面積套內面積（平方米）（平方米）地下低層倉庫1,121.71,081.1一層商業7,667.07,342.6二層商業7,199.86,892.2三層商業7,684.97,359.8四層商業7,695.67,370.0五層商業7,466.47,149.2六層商業7,443.97,127.5七層商業2,003.51,931.0八層商業1,916.51,847.2總計：50,199.348,100.6在吾等實地視察後，吾等注意到一層至八層目前佔用作零售商舖及附屬辦公樓。據管理人23、所告知，地下低層主要包括樓梯及倉庫地方等公共範圍，公共範圍被視為不可出租地方。3.7發展物業規格、服務設施及裝修白馬大廈乃由強化混凝土建成，外牆部分鋪上瓷磚及部分鋪上紙皮石，主要大堂之牆壁及地面用雲石或花崗岩裝飾。主要服務設施包括水電及電訊。該樓宇全部層數再分為多個單位，八部載客升降機及兩部載貨升降機供一層至六層使用，兩部載客升降機及一部載貨升降機供七層至八層使用，十二部扶手電梯供一層至四層使用，十七條樓梯供一層至八層使用。相比區內其他批發中心，該發展物業之服務設施及裝修水平乃屬合理。該樓宇維持在與其樓齡相符之合理狀況。消防安全措施包括整幢樓宇安裝了自動灑水頭、煙霧偵測器、火警警報系統、滅火器24、等。甲部白馬大廈二 六 年 年 報733.相關物業（續）3.8目前租金收入於估值日，相關物業約0.2%空置。根據於估值日所提供之租金登記冊，現有月租收入淨額及相等之年租收入淨額如下：已出租月租年租建築面積收入淨額收入淨額（平方米）（人民幣元）（人民幣元）50,020.9721,315,846255,790,152根據於二六年一月開始續訂租賃協議，吾等明白租金收入不包括物業管理費及其他支銷，例如水電、煤氣、電話及冷氣費。相關物業包括銀行、食品及餐廳、成衣批發中心及附屬辦公樓等不同行業之多名租戶。吾等並不知悉有任何可能影響相關物業價值之重大選擇權或優先購買權。3.9出租率根據管理人所告知，於估值日25、，相關物業已租予多名租戶，即由越秀房託基金持有的相關物業之出租率為99.8%。相關物業由多名租戶佔用，如交通銀行廣州分行及多名個人租戶。甲部白馬大廈74越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金743.相關物業（續）3.10租賃周期期限及租期屆滿概況整體上，該等租約之租期一般按照當地正常商業條款訂立。租期期限詳情如下：租期多於租期少於或等於按面積計（年）（年）（%）零二2.8二四89.7四六7.5100.0整體上，據管理人所告知，已簽訂新租約之租期一般介乎四年至五年不等，由二六年一月起，並按照當地正常商業條款訂立。根據已續訂租約，租期屆滿概況詳情如下：將於下列各年期滿之租約百分比按面積計（%）26、二九年29.7二一年及以後70.3100.03.11重要租金調整規定概要吾等明白相關物業並無重要租金調整規定。根據所提供之文件及租賃協議，所有租約已續訂，由二六年一月起，租期一般介乎四年至五年不等。管理人並不知悉相關物業是否有任何分租或租約。吾等並不知悉有任何可能影響相關物業價值之分租或租約及重大選擇權或優先購買權。甲部白馬大廈二 六 年 年 報753.相關物業（續）3.12過往支銷據管理人所告知，物業管理收入總額能彌補物業管理開支總額。3.13物業管理3.13.1租賃服務協議管理人、柏達投資有限公司（物業公司）與白馬物業管理有限公司（租賃代理）於二五年十二月七日簽訂一份租賃服務協議，初步為期27、三年。根據此協議，租賃代理（亦為白馬大廈之物業管理人）每年將收取之報酬為物業公司從經營相關物業中應收總收入3%（服務費）。租賃代理作為該樓宇之物業管理人，有權保留租戶就該樓宇之經營開支所作供款的10%。租賃代理同意，只要它一直是白馬大廈之物業管理人，支付予租賃代理之服務費亦將清償物業管理費，根據物業管理協議，租賃代理有權向物業公司就相關物業任何空置單位收取物業管理費。3.13.2物業管理費據管理人所告知，租戶每月須向租賃代理支付管理費。4.估值4.1收入資本化計算法此方法透過資本化過程將來自相關物業之實際及預期收入淨額轉換成價值，將收入淨額轉換成價值之最常用方法乃 年期及復歸 法。此方法考慮目28、前來自現有空置之現時租金及日後潛在收入，透過按全部租出基準將租金淨額資本化，按公開市場基準估計相關物業之價值。吾等在編製估值時已考慮到區內同類零售批發發展物業之可資比較開價或已交易租金。相關物業七層及八層已完成增值改造工程，從二六年四月十六日起轉為零售辦公用途（原本用作倉庫及辦公樓）。為了組成市場上可資比較數據，吾等從吾等之數據庫（以吾等所得最新數據為基礎）中辨認出多項可資比較物業。由於所得實際交易數目有限，故此吾等分析區內不同樓宇之出租。吾等進行評估時，所採用之年期回報率為8.5%，復歸回報率為9.5%。所採用之年期回報率低於下文計算得出之市場回報率，原因是相關物業之目前現時租金收入低於估計29、目前市值租金收入。甲部白馬大廈76越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金764.估值（續）4.2現金流量貼現分析就相關物業而言，吾等進行計算時採用之最終資本化率為9%。此乃依據吾等對市場上適用年期回報率之分析，並給予折讓以反映吾等將第十一年租金收入淨額資本化之事實，該折讓反映扣除前租金收入與租金收入淨額之差額，以及考慮到租金收入淨額較扣除前租金收入提供更佳保障。吾等進行計算時已就相關物業採用11%貼現率，該貼現率乃用以轉換日後應付或應收貨幣金額至現值之回報率，理論上反映資本之機會成本。吾等在達致上述貼現率時，已研究一項商用物業於十年內所賺取投資回報之市場現況。吾等亦已調查活躍物業投資者在市30、場上購買購物中心及辦公樓所需回報率。在達致吾等編製之定期現金流量時，吾等已考慮租金年增長率，以評估於租期屆滿時用以釐定現金流量之預測租金收入。吾等已估計相關物業未來十年內每年之租金增長。每項租賃之租金增長模式反映各租約之租金調整規定，包括分期加租（如適用）。吾等假設於租約期滿後將遵照新續訂租約之年期，一般為期四年或五年。新續訂租約期滿後，新訂或現有租約一般按三年租期及當時現有市值租金授出或續訂。由於管理人向吾等表示用作維持相關物業目前狀況之維修保養成本由租戶支付之管理費彌補，故此並無就維修保養之預期成本作出扣除。吾等亦已就營業稅、印花稅、城市房地產稅、堤圍防護費、保險及服務費扣除款項。吾等在進31、行評估時，利用下列假設以對該物業進行估值：項目百分比最終資本化率9.0%貼現率11.0%增長率第一年0.0%增長率第二年0.0%增長率第三年0.0%增長率第四年0.0%增長率第五年5.0%增長率第六至十年5.0%空置虧損1.0%壞賬0.5%空置虧損乃依據吾等對供求量之意見及吾等對於廣州相關物業市場之知識而計算。甲部白馬大廈二 六 年 年 報774.估值（續）4.2現金流量貼現分析（續）吾等在現金流量貼現分析中依據管理人所提供之資料，吾等預測下列有關該大廈之支銷於未來十年按以下款額支出：預測支銷項目預測支銷服務費（依據租賃服務協議）租金收入總額3.0%大規模維修保養成本（據管理人所告知）無雜項開32、支租金收入0.5%保險固定款額營業稅租金收入5.0%堤圍防護費租金收入0.09%城市房地產稅樓宇原有價值 x 70%x 1.2%印花稅租金收入總額0.1%5.估值概要下表概述吾等以各方法所計算之結果：估值方法價值（人民幣）收入資本化2,724,000,000現金流量貼現2,694,000,000依據吾等之估值法收入資本化計算法（包括現金流量貼現分析），吾等認為相關物業於估值日在其現況下之市值為人民幣二十七億零九百萬元（人民幣2,709,000,000元），並假設該物業（連同現有租戶及物業業權概無任何重大產權負擔或損壞之利益）在市場上可供銷售。相關物業之市值乃採用收入資本化計算法及現金流量貼現分33、析計算得出之價值平均數。乙部財富廣場78越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金78越秀房託基金位於中華人民共和國中國廣東省廣州市天河區體育東路114、116及118號財富廣場之相關物業（相關物業）多個單位之估值1.相關物業概要據管理人所告知，有關相關物業之83份房屋所有權證已發出。相關物業詳情概括如下：1.目前註冊擁有人：金峰有限公司2.土地使用權類別：出讓3.城市規劃用途分區：財富廣場所在土地之用途分區被描述為 商業辦公樓。4.所評估權益：相關物業之租賃權益。5.物業概述：相關物業包括一幢六層高商業群樓及其上蓋兩幢辦公樓之部分。6.相關物業建築面積：總計40,356.2平方米（建築面積）34、辦公樓36,503.1平方米零售3,853.1平方米7.租期：一層至五層、東塔三十七層及西塔二十七層由二二年十一月二十六日起四十年東塔八層至九層、十一層至十四層、十九層、二十五層至二十八層、三十四層至三十六層及西塔八層至十九層、二十四層至二十六層由二二年十一月二十六日起五十年8.用途：一層至五層、東塔三十七層及西塔二十七層商業東塔八層至九層、十一層至十四層、十九層、二十五層至二十八層、三十四層至三十六層及西塔八層至十九層、二十四層至二十六層辦公樓9.相關物業套內面積：30,752.3平方米10.相關物業可出租面積：40,356.2平方米11.財富廣場建築工程：二三年竣工日期12.於估值日在現況35、下：人民幣584,600,000元之市值13.於估值日之現時：每月人民幣4,182,353元收入淨額乙部財富廣場二 六 年 年 報79791.相關物業概要（續）14.貼現率（僅就現金：11.5%流量貼現分析採用）15.年期回報率：辦公樓：7.5%零售：9.5%16.復歸回報率：辦公樓：9.0%零售：11.5%17.於估值日之出租率：99.5%18.空置撥備：辦公樓：5.0%零售：1.0%19.估計目前淨收益率：8.6%20.備註：物業附有按揭。2.相關物業2.1情況及地點財富廣場位於中國廣東省廣州市天河區體育東路114、116及118號，鄰近廣州火車東站及地鐵一、三號線交處。天河區乃發展迅速之36、地區，目前是新甲級辦公樓發展物業之集中地。位於廣州市東邊，區內大多數主要發展物業圍繞並俯瞰著天河體育中心，該區在過去數年內崛起成為廣州市新中央商務區，並在商界日益受歡迎，導致商業大樓首先圍繞著體育館區迅速發展，稍後逐漸從這個中央廣場向外擴展。相關物業位於天河區，區內發展物業主要包括現代摩天商業大樓及低層零售購物中心，混雜一些較舊之中等高度住宅大樓。2.2周邊發展及環境問題由於位於天河體育中心較繁忙一邊，該段體育東路之行人流量甚多。吾等並不知悉主題地點及周圍地點存在任何環境問題或污染。由於中國之土地註冊制度，吾等無法追查有關過往建於主題地點上之物業任何資料，故此，吾等無法評論污染之可能性及其對價37、值之影響，亦無法確定該地點過往之用途。乙部財富廣場80越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金802.相關物業（續）2.3公共交通便利程度及接駁由於體育東路沿路有的士及巴士等公共交通工具，故此，財富廣場整體上交通方便。巴士站及地鐵站鄰近財富廣場。財富廣場距離廣州火車東站約五分鐘車程。2.4私家車接駁及臨路部分從體育東路可直達財富廣場，鄰近相關物業之行人隧道可通往廣州天河體育中心。2.5發展物業概述財富廣場乃甲級商業綜合大樓，位於廣州市黃金地段商業區天河區體育東路114、116及118號。據管理人所提供資料，該發展物業之總建築面積約為80,419.1平方米。財富廣場之面積細分概括如下：層數用途38、建築面積（平方米）地庫停車場及機房8,561.6裙樓一層至六層商業群樓：一層至六層商業23,993.0七層七層機房東塔八層至三十六層辦公樓28,900.3三十七層商業西塔八層至二十六層辦公樓18,964.2二十七層至二十八層商業總計：80,419.1該樓宇之地盤包括一幅主要臨路部分面向體育東路之標準地皮，其上建有一幢於二三年落成之六層高商業裙樓連同兩幢辦公樓。東塔為裙樓以上第八層至三十七層，西塔則為裙樓以上第八層至二十八層。財富廣場之主要入口面向體育東路，由於體育東路沿路有地鐵、巴士及的士等公共交通工具，故此，財富廣場整體上交通方便。停車場設施設於兩層地庫內，而平台花園、會所及其他配套設施位於39、七層。相對區內其他辦公大樓而言，財富廣場之布局設計合理。乙部財富廣場二 六 年 年 報81812.相關物業（續）2.6越秀房託基金持有之部分權益越秀房託基金持有該發展物業一部分，有關權益詳情列載如下：編號物業用途建築面積套內面積（平方米）（平方米）群樓，體育東路1.118號109室商業1,007.4968.92.118號二層商業2,845.72,275.83.118號三層商業4,275.13,593.04.118號四層商業4,275.13,593.05.118號五層商業4,275.13,593.0東塔，體育東路6.116號801室辦公樓180.2115.07.116號802室辦公樓124.7740、9.58.116號803室辦公樓188.8120.59.116號805室辦公樓191.7122.310.116號806室辦公樓124.879.611.116號808室辦公樓188.8120.512.116號903室辦公樓188.8120.513.116號905室辦公樓191.7122.314.116號906室辦公樓124.879.615.116號908室辦公樓188.8120.516.116號1101室辦公樓180.2115.017.116號1102室辦公樓124.779.618.116號1108室辦公樓188.8120.519.116號1201室辦公樓179.7115.220.116號12041、2室辦公樓125.080.221.116號1203室辦公樓188.7121.022.116號1205室辦公樓191.7122.923.116號1206室辦公樓125.180.224.116號1208室辦公樓188.7121.025.116號1301室辦公樓179.7115.226.116號1302室辦公樓125.080.227.116號1303室辦公樓188.7121.028.116號1305室辦公樓191.7122.929.116號1306室辦公樓125.180.230.116號1308室辦公樓188.7121.031.116號1401室辦公樓179.7115.232.116號1402室辦公42、樓125.080.233.116號1403室辦公樓188.7121.0乙部財富廣場82越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金822.相關物業（續）2.6越秀房託基金持有之部分權益（續）編號物業用途建築面積套內面積（平方米）（平方米）34.116號1405室辦公樓191.7122.935.116號1406室辦公樓125.180.236.116號1408室辦公樓188.7121.037.116號1901室辦公樓180.2115.038.116號1902室辦公樓124.779.539.116號1903室辦公樓188.8120.540.116號1905室辦公樓191.7122.341.116號1943、06室辦公樓124.879.642.116號1908室辦公樓188.8120.543.116號2501及2601室辦公樓1,586.41,240.844.116號2705室辦公樓188.7121.845.116號2801室辦公樓180.3115.446.116號3401室辦公樓180.4115.047.116號3501及3601室辦公樓1,392.21,029.348.116號三十七層辦公樓302.2181.0西塔，體育東路49.114號八層辦公樓997.7779.650.114號九層辦公樓997.7779.651.114號十層辦公樓997.7779.652.114號1101室辦公樓189.344、120.553.114號1102室辦公樓125.079.554.114號1103室辦公樓179.7114.455.114號1105室辦公樓189.3120.556.114號1106室辦公樓125.079.657.114號1108室辦公樓189.3120.558.114號1201室辦公樓189.0122.059.114號1202室辦公樓125.781.160.114號1203室辦公樓179.4115.861.114號1205室辦公樓189.0122.062.114號1206室辦公樓125.781.163.114號1208室辦公樓189.0122.064.114號1301室辦公樓189.0122.45、065.114號1302室辦公樓125.781.166.114號1303室辦公樓179.4115.867.114號1305室辦公樓189.0122.068.114號1306室辦公樓125.781.169.114號1308室辦公樓189.0122.070.114號1401室辦公樓189.0122.0乙部財富廣場二 六 年 年 報83832.相關物業（續）2.6越秀房託基金持有之部分權益（續）編號物業用途建築面積套內面積（平方米）（平方米）71.114號1402室辦公樓125.781.172.114號1403室辦公樓179.4115.873.114號十五層辦公樓997.7779.674.114號十46、六層辦公樓997.7779.675.114號十七層辦公樓997.7779.676.114號十八層辦公樓997.7779.677.114號1902室辦公樓125.981.678.114號1903室辦公樓179.3116.279.114號1905室辦公樓188.8122.480.114號1906室辦公樓125.981.681.114號2401及2501室辦公樓1,591.41,243.682.114號二十六層辦公樓646.8446.083.114號二十七層商業335.8180.4總計：40,356.230,752.32.7發展物業規格、服務設施及裝修財富廣場由強化混凝土建成，外牆鋪上瓷磚，主要大堂47、之牆壁及地面用雲石或花崗岩裝飾。樓宇規格包括中央冷氣，主要服務設施（包括水電及電訊）接駁至樓宇。該樓宇全部層數再分為多個單位，十部載客升降機和兩部載貨升降機供全部層數使用。相比區內其他辦公大樓，該發展物業之服務設施及裝修水平乃屬合理。該樓宇維持在與其樓齡相符之合理狀況。消防安全措施包括整幢大廈安裝了自動灑水頭、煙霧偵測器、火警警報系統及滅火器。乙部財富廣場84越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金842.相關物業（續）2.8目前租金收入於估值日，相關物業約0.5%空置。根據於估值日所提供之租金登記冊，現有月租收入淨額及相等之年租收入淨額如下：已出租建築面積月租收入淨額年租收入淨額（平方米）48、（人民幣）（人民幣）40,143.04,182,35350,188,236據所提供資料，吾等明白租金收入不包括物業管理費及其他支銷，例如：水電、煤氣、電話、冷氣費等。相關物業包括來自各行業之多名租戶，例如銀行金融、物業代理、資訊科技、製造工程、運輸、航運等。2.9出租率據管理人所告知，於估值日，大部分相關物業已租予多名租戶，即越秀房地產信託基金將持有之相關物業之出租率約為99.5%。現有租戶包括豐銀行及阿里巴巴（中國）網絡技術有限公司。2.10租賃周期期限及租期屆滿概況整體上，全部租約之租期一般按照當地正常商業條款訂立。租期期限詳情如下：租期少於租期多於或等於按面積計（年）（年）（%）零二8.49、2二四73.5四六17.2六八1.1100.0乙部財富廣場二 六 年 年 報85852.相關物業（續）2.10租賃周期期限及租期屆滿概況（續）租期屆滿概況詳情如下：將於下列各年期滿之租約百分比按面積計（%）年度二七年31.7二八年47.5二九年8.0二一年及以後12.8100.02.11重要租金調整規定概要據管理人所告知，相關物業並無分租或租約（西塔十五層之租約除外），吾等認為上述分租不會影響相關物業的價值。吾等並不知悉有任何可能影響相關物業價值之重大選擇權或優先購買權。吾等已在估值中考慮續租之權利。2.12過往支銷據管理人所告知，物業管理費收入能彌補所有物業管理開支總額。2.13物業管理2.50、13.1租賃服務協議管理人、金峰有限公司（物業公司）與廣州怡城物業管理有限公司（租賃代理）於二五年十二月七日簽訂一份租賃服務協議，初步為期三年。根據此協議，租賃代理（亦為財富廣場之物業管理人）每年將收取之報酬為物業公司從經營相關物業中應收總收入4%（服務費）。租貸代理作為樓宇之物業管理人，有權保留租戶對該樓宇之經營開支所作出任何供款10%。租賃代理同意，只要它一直是財富廣場之物業管理人，支付予租賃代理之服務費亦將清償物業管理費，根據物業管理協議，租賃代理有權向物業公司就相關物業任何空置單位收取物業管理費。2.13.2物業管理費據管理人所告知，租戶每月須向租賃代理支付管理費。乙部財富廣場86越 51、秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金863.估值3.1收入資本化計算法此方法透過資本化過程將來自該物業之實際及預期收入淨額轉換成價值，將收入淨額轉換成價值之最常用方法乃 年期及復歸 法。此方法考慮目前來自現有空置之現時租金及日後潛在收入，透過按全部租出基準將租金淨額資本化，按公開市場基準估計相關物業之價值。吾等在編製估值時已考慮到區內同類甲級辦公樓及零售發展物業之可資比較開價或已交易租金。為了組成市場上可資比較數據，吾等從吾等之數據庫（以吾等所得最新數據為基礎）中辨認出多項可資比較物業。由於所得實際交易數目有限，故此吾等分析區內多幢類似樓宇之交易。吾等進行評估時，零售部分所採用之年期回報率為52、9.5%，而辦公樓部分則為7.5%。所採用之年期回報率低於市場回報率，原因是相關物業之目前現時租金收入低於估計目前市值租金收入。零售部分所採用之復歸回報率為11.5%，而辦公樓部分則為9.0%。吾等已將個別回報率應用在相關物業之零售及辦公樓部分，零售部分之回報率較高，以反映市場普遍認為零售物業市場存在較高風險，而在廣州，零售物業市場相對辦公樓市場較不成熟及波動較大。3.2現金流量貼現分析就相關物業而言，吾等進行計算時就辦公樓部分採用之最終資本化率為8.0%，而就零售部分採用之最終資本化率為9.5%。此乃依據吾等對市場上適用年期回報率之分析，並給予折讓以反映吾等將第十一年租金收入淨額資本化之事實53、，該折讓反映扣除前租金收入與租金收入淨額之差額，以及考慮到租金收入淨額較扣除前租金收入提供更佳保障。吾等進行計算時已就相關物業採用11.5%貼現率，該貼現率乃用以轉換日後應付或應收貨幣金額至現值之回報率，理論上反映資本之機會成本。吾等在達致上述貼現率時，已研究一項商用物業於十年內所賺取投資回報之市場現況。吾等亦已調查活躍物業投資者在市場上購買購物中心及辦公樓所需回報率。在達致定期現金流量時，吾等已考慮租金年增長率，以評估於租期屆滿時用以釐定現金流量之預測租金收入。乙部財富廣場二 六 年 年 報87873.估值（續）3.2現金流量貼現分析（續）吾等已估計相關物業未來十年內每年之租金增長。每項租賃54、之租金增長模式反映各租約之租金調整規定，包括分期加租（如適用）。吾等假設於租約期滿後新訂或現有兩年至五年之租約一般按三年租期及當時現有市值租金授出或續訂。由於管理人向吾等表示用作維持相關物業目前狀況之小規模例行維修保養成本由租戶支付之管理費彌補，故此並無就小規模例行維修保養之預期成本作出扣除。吾等亦已就營業稅、印花稅、城市房地產稅、堤圍防護費、保險、大規模維修保養成本及服務費扣除款項。吾等在進行評估時，利用下列假設以對該物業進行估值：物業辦公樓部分零售部分最終資本化率8.0%9.5%貼現率11.5%11.5%增長率第一年1.0%5.0%增長率第二年1.0%5.0%增長率第三年1.0%5.0%增55、長率第四年1.0%5.0%增長率第五年1.0%5.0%增長率第六至十年3.0%5.0%空置虧損5.0%1.0%壞賬1.0%1.0%空置虧損乃依據吾等對供求之意見及吾等對廣州有關物業市場之當地市場知識。乙部財富廣場88越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金883.估值（續）3.2現金流量貼現分析（續）吾等在現金流量貼現分析中依據管理人所提供之資料，吾等預測下列有關該樓宇之支銷於未來十年按以下款額支出：預測支銷項目預測支銷服務費（依據租賃服務協議）租金收入總額4.0%大規模維修保養成本（據管理人所告知）二七年人民幣75,300元二八年人民幣256,000元二九年人民幣366,400元二一年人民56、幣85,300元二一一年人民幣125,500元二一二年人民幣145,600元二一三年人民幣145,600元二一四年人民幣376,400元二一五年人民幣291,000元雜項開支租金收入0.2%保險固定款額營業稅租金收入5.0%堤圍防護費租金收入0.09%城市房地產稅樓宇原有價值 x 70%x 1.2%印花稅租金收入總額0.1%4.估值概要下表概述吾等以各方法所計算之結果：估值方法價值（人民幣）收入資本化607,200,000現金流量貼現562,000,000依據吾等之估值法收入資本化計算法（包括現金流量貼現分析），吾等認為相關物業於估值日在其現況下之市值為人民幣五億八千四百六十萬元（人民幣58457、,600,000元），並假設該物業（連同現有租戶及物業業權概無任何重大產權負擔或缺失之利益）在市場上可供銷售。相關物業之市值乃採用收入資本化計算法及現金流量貼現分析計算得出之價值平均數。丙部城建大廈二 六 年 年 報8989越秀房託基金持有位於中國廣東省廣州市天河區體育西路185、187及189號城建大廈之物業（相關物業）多個單位之估值。1.相關物業概要據管理人所告知，有關相關物業之165份房屋所有權證已發出。相關物業詳情概括如下：1.目前註冊擁有人：福達地產投資有限公司2.土地使用權類別：出讓3.城市規劃用途分區：城建大廈所在土地之用途分區被描述為 商業住宅。4.所評估權益：相關物業之租賃權58、益5.物業概述：相關物業乃一幢28層高甲級商業大樓之組成部分。6.相關物業建築面積：總計42,397.4平方米（建築面積）辦公樓30,639.8平方米零售11,757.6平方米7.租期：一層至三層：由一九九七年一月二十七日起四十年六層至十一層，十六層至二十八層：由一九九七年一月二十七日起五十年8.用途：一層至三層：商業六層至十一層，十六層至二十八層：辦公樓9.相關物業套內面積：30,752.3平方米10.相關物業可出租總面積：42,397.4平方米11.城建大廈建築工程：一九九七年竣工日期12.於估值日在現況下：人民幣412,150,000元之市值13.於估值日之現時：每月人民幣3,548,559、99元收入淨額14.貼現率（僅就現金：11.0%流量貼現分析採用）丙部城建大廈90越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金901.相關物業概要（續）15.年期回報率：辦公樓：9.0%零售：11.0%16.復歸回報率：辦公樓：9.5%零售：12.0%17.於估值日之出租率：96.0%18.空置撥備：辦公樓：4.0%零售：2.0%19.估計目前淨收益率：10.3%20.備註：物業附有按揭。2.相關物業2.1情況及地點城建大廈位於中國廣東省廣州市天河區體育西路西側，鄰近廣州火車東站、地鐵三號線林和西站（僅需三分鐘步程）。體育西路形成圍繞天河體育中心之其中一條通道，並已成為廣州市主要中央商務區之一。60、天河區乃發展迅速之地區，目前是新甲級辦公樓發展物業之集中地。位於廣州市東側，區內大多數主要發展物業圍繞並俯瞰著天河體育中心，這區在過去數年內崛起成為廣州市之新中央商務區，並在商界日益受歡迎，導致商業大樓首先圍繞著體育館區迅速發展，稍後逐漸從這個中央廣場向外擴展。2.2周邊發展及環境問題相關物業位於天河區，區內發展物業主要包括現代摩天商業大樓及低層零售購物中心，混雜一些較舊之中等高度住宅大樓。由於位於天河體育中心不太繁忙一側，該段體育西路之行人流量適中。吾等並不知悉相關地點及周圍地區存在任何環境問題或污染。由於中國之土地註冊制度，吾等無法追查有關過往建於相關地點上之物業之任何資料，故此，吾等無法61、評論污染之可能性及其對價值之影響，亦無法確定該地點過往之用途。丙部城建大廈二 六 年 年 報91912.相關物業（續）2.3公共交通便利程度及接駁由於體育西路沿路有的士、巴士及地鐵一、三號線等公共交通工具，故此，城建大廈整體上交通方便。巴士站距離城建大廈兩分鐘步行路程。2.4私家車接駁及臨路部分從體育西路可直達城建大廈。2.5發展物業概述城建大廈乃一幢28層高甲級商業大樓再加一個設於兩層地庫之停車場，位於廣州黃金地段商業區天河區體育西路185、187及189號。該大廈包括一幢五層高商業群樓及其上六至二十八樓之辦公樓。據管理人所提供之資料，該發展物業之總建築面積為74,049.2平方米。城建大廈62、之面積細分概括如下：層數用途建築面積（平方米）地庫一層及地庫二層停車場、機房12,500.6一層至三層商業11,757.5四層餐廳4,639.3五層會所1,724.5六層至二十八層辦公樓43,427.3總計：74,049.2商業部分位於供各層辦公樓使用之主要入口大堂後面，分為多個環繞大堂之獨立零售單位，大堂地下用作展覽用途。該大廈之地盤包括一幅主要臨路部分面向體育西路之標準地皮，其上建有一幢五層高商業部分連同一幢辦公樓（由六層至二十八層）。該大廈於一九九七年落成。該大廈設有專用會所、餐廳、會議中心及停車場等設施。相關物業之佈局設計為方形。丙部城建大廈92越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 63、金922.相關物業（續）2.6越秀房託基金持有之部份權益越秀房託基金持有該發展物業一部分，有關權益詳情列載如下：層數用途建築面積備註（平方米）部分一樓商業1,580.2包括管理處部分一樓商業1,707.4此部分為一樓大堂，並非零售單位，不供永久租用二樓全層商業3,977.0三樓全層商業4,493.0部分六層辦公樓1,487.3部分七層辦公樓818.1部分八層辦公樓922.2部分九層辦公樓795.7部分十層辦公樓1,383.3十一層全層辦公樓1,844.3十六層全層辦公樓1,844.3部分十七層辦公樓1,717.9十八層及十九層全層辦公樓3,688.7各層為1,844.34平方米部分二十層辦公樓64、1,613.8部分二十一層辦公樓1,613.8二十二層至二十八層全層辦公樓12,910.4各層為1,844.34平方米總計：42,397.42.7發展物業規格、服務設施及裝修城建大廈由強化混凝土建成，主要大堂之牆壁及地面用雲石或花崗岩裝飾，並有石膏假天花。樓宇規格包括中央冷氣，主要服務設施（包括水電及電訊）接駁至樓宇。辦公樓部分之裝修一般採用地氈或相同地磚、牆紙及假天花。兩部載客升降機、十部扶手電梯及四條樓梯供零售群樓使用，多部辦公升降機供所有層數使用。六部載客升降機、兩部載貨升降機及兩條樓梯供辦公樓部分使用。該大廈維持在與其樓齡相符之合理狀況。消防安全措施包括整幢大廈安裝了自動灑水頭、煙霧偵65、測器、火警警報系統及滅火器。丙部城建大廈二 六 年 年 報93932.相關物業（續）2.8目前租金收入於估值日，相關物業約4.0%為空置。根據於估值日所提供之租金登記冊，現有月租收入淨額及相等之年租收入淨額如下：已出租建築面積月租收入淨額年租收入淨額（平方米）（人民幣）（人民幣）40,718.13,548,59942,583,188據所提供資料，吾等明白租金收入不包括物業管理費及其他支銷，例如：水電、煤氣、電話、冷氣費等。相關物業由來自各行業之多名租戶佔用，例如金融保險、物業、資訊科技、電訊、製造工程、航運等。2.9出租率據管理所告知，於估值日，大部分相關物業已租予各租戶，即越秀房託基金持有之66、相關物業之出租率約為96.0%。相關物業由多名租戶佔用，例如泰康人壽保險股份有限公司、廣州中遠國際貨運有限公司、深圳發展銀行、金盛人壽保險有限公司廣州分公司及廣州移動通信有限公司廣東分行。2.10 租賃週期期限及租期屆滿概況整體上，全部租約之租期一般按照當地正常商業條款訂立。租期期限詳情如下：租期少於租期多於或等於按面積計（年）（年）(%)零二29.0二四36.0四六15.3六八0.5八十19.2100.0丙部城建大廈94越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金942.相關物業（續）2.10 租賃週期期限及租期屆滿概況（續）租期屆滿概況詳情如下：將於下列各年期滿之租約百分比按面積計(%)二七67、年42.3二八年23.5二九年4.2二一年及以後30.0總計100.02.11重要租金調整規定概要據管理人所告知，相關物業並無分租或租賃（202室及301室之租約除外），吾等認為上述分租不會影響相關物業之價值。吾等並不知悉有任何可能影響相關物業價值之重大選擇購或優先購買權。吾等已在估值中考慮續租之權利。2.12過往支銷據管理人所告知，物業管理費收入能彌補物業管理開支總額。2.13物業管理2.13.1租賃服務協議管理人、福達地產投資有限公司（物業公司）與廣州怡成物業管理有限公司（租賃代理）於二五年十二月七日簽訂一份租賃服務協議，最初年期為三年。根據此協議，租賃代理（亦為城建大廈之物業管理人）每年68、將收取之報酬為租賃代理從經營相關物業中應收總收入4%（服務費）。租賃代理同意，只要它一直是城建大廈之物業管理人，支付予租賃代理之服務費亦將清償物業管理費，根據物業管理協議，租賃代理有權向物業公司就相關物業任何空置單位收取物業管理費。2.13.2物業管理費據管理人所告知，租戶每月須向租賃代理支付管理費。丙部城建大廈二 六 年 年 報95953.估值3.1收入資本化計算法此方法透過資本化過程將來自該物業之實際及預期收入淨額轉換成價值，將收入淨額轉換成價值之最常用方法乃 年期及復歸 法。此方法考慮目前來自現有空置之現時租金及日後潛在收入，透過按全部租出基準將租金淨額資本化，按公開市場基準估計相關物業69、之價值。吾等在編製估值時已考慮到區內同類優質辦公樓及零售發展物業之可資比較開價或已交易租金。為了組成市場上可資比較數據，吾等從吾等之數據庫（以吾等所得最新數據為基礎）中辨認出多項可資比較物業。由於吾等所得實際交易數目有限，故此吾等分析區內多幢同類樓宇之出租。吾等進行評估時，零售部分所採用之年期回報率為11.0%，而辦公樓部分則為9.0%。所採用之年期回報率低於市場回報率，原因是相關物業之目前現時租金收入低於估計目前市值租金收入。零售部分所採用之復歸回報率為12.0%，而辦公樓部分則為9.5%。吾等已將個別回報率應用在相關物業之零售及辦公樓部分，零售部分之回報率較高，以反映市場普遍認為零售物業市70、場存在較高風險，而在廣州，零售物業市場相對辦公樓市場較不成熟及波動較大。3.2現金流量貼現分析就相關物業而言，吾等進行計算時就辦公樓部分採用之最終資本化率為8.0%，而就零售部分採用之最終資本化率為10.0%。此乃依據吾等對市場上適用年期回報率之分析，並給予折讓以反映吾等將第十一年租金收入淨額資本化之事實，該折讓反映扣除前租金收入與租金收入淨額之差額，以及考慮到租金收入淨額較扣除前租金收入提供更佳保障。吾等進行計算時已就相關物業採用11.0%貼現率，該貼現率乃用以轉換日後應付或應收貨幣金額至現值之回報率，理論上反映資本之機會成本。吾等在達致上述貼現率時，已研究一項商用物業於十年內所賺取投資回報71、之市場現況。吾等亦已調查活躍物業投資者在市場上購買購物中心及辦公樓所需回報率。在達致吾等編製之定期現金流量時，吾等已考慮租金年增長率，以評估於租期屆滿時用以釐定現金流量之預測租金收入。丙部城建大廈96越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金963.估值（續）3.2現金流量貼現分析（續）吾等已估計相關物業未來十年內每年之租金收入增長。每項租賃之租金增長模式反映各租約之租金調整規定，包括分期加租（如適用）。吾等假設於租約期滿後新訂或現有兩年至五年之租約一般按三年租期及當時現有市值租金授出或續訂。由於管理人向吾等表示用作維持相關物業目前狀況之小規模例行維修保養成本由租戶支付之物業管理費彌補，故此並72、無就小規模例行維修保養之預期成本作出扣除。吾等亦已就營業稅、印花稅、城市房地產稅、堤圍防護費、保險、大規模維修保養成本及服務費扣除款項。吾等在進行評估時，利用下列假設以對該物業進行估值：物業辦公樓部分零售部分最終資本化率8.0%10.0%貼現率11.0%11.0%增長率第一年0.0%0.0%增長率第二年0.0%0.0%增長率第三年0.0%0.0%增長率第四年0.0%0.0%增長率第五年2.0%2.0%增長率第六至第十年2.0%2.0%空置虧損4.0%2.0%壞賬1.0%1.0%空置虧損乃依據吾等對供求之意見及吾等對廣州有關物業市場之當地市場知識。丙部城建大廈二 六 年 年 報97973.估值（73、續）3.2現金流量貼現分析（續）吾等在現金流量折現分析中依據管理人所提供之資料，吾等預測下列有關該大廈之支銷於未來十年按以下款額支出：預測支銷項目預測支銷服務費（依據租賃服務協議）租金收入總額4.0%元大規模維修保養成本（據管理人所告知）二七年人民幣250,800元二八年人民幣1,065,900元二九年人民幣461,700元二一年人民幣666,900元二一一年人民幣148,200元二一二年人民幣399,000元二一三年人民幣159,600元二一四年人民幣79,800元二一五年人民幣210,900元雜項開支租金收入淨額0.2%保險固定款額營業稅租金收入5.0%堤圍防護費租金收入0.09%城市房地74、產稅樓宇原有價值 70%1.2%印花稅租金收入總額0.1%4.估值概要下表概述吾等以各方法所計算之結果：估值方法價值（人民幣）收入資本化431,900,000現金流量貼現392,400,000依據吾等之估值法收入資本化計算法（包括現金流量貼現分析），吾等認為相關物業於估值日在其現況下之市值為人民幣四億一千二百一十五萬元（人民幣412,150,000元），並假設該等物業（連同現有租戶及物業業權概無任何重大產權負擔或缺失之利益）在市場上可供銷售。相關物業之市值乃採用收入資本化計算法及現金流量貼現分析計算得出之價值平均數。丁部維多利廣場98越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金98越秀房託基金持75、有位於中國廣東省廣州市天河區體育西路101號維多利廣場之物業（相關物業）多個單位之估值。1.相關物業概要據管理人所告知，有關相關物業之九份房屋所有權證已發出。相關物業詳情概括如下：1.目前註冊擁有人：京澳有限公司2.土地使用權類別：出讓3.城市規劃用途分區：根據一九九七年一月二十七日簽訂之國有土地使用權出讓合同，維多利廣場所在土地之用途分區被描述為 商業旅遊。4.所評估權益：相關物業之租賃權益5.物業概述：相關物業包括一幢6層零售購物中心之部分連同1層地庫。6.相關物業建築面積：27,698.1平方米（建築面積）7.租期：地庫一層由二四年三月八日起四十年101室由二四年三月八日起四十年102室76、由二四年三月八日起四十年一層（架空層）由二四年三月八日起四十年二層由二四年三月八日起四十年三層由二四年三月八日起四十年四層由二四年三月八日起四十年五層由二四年三月八日起四十年六層由二四年三月八日起四十年8.用途：地庫一層非住宅商業101室非住宅102室非住宅一層（架空層）非住宅二層非住宅三層非住宅四層非住宅五層非住宅六層非住宅9.相關物業套內面積：22,847.9平方米丁部維多利廣場二 六 年 年 報991.相關物業概要（續）10.相關物業可出租：27,262.3平方米總面積11.維多利廣場建築：二三年工程竣工日期12.於估值日在現況下：人民幣554,250,000元之市值13.於估值日之現時77、：人民幣2,429,482元收入淨額14.貼現率（僅就現金：10.5%流量貼現分析而採納）15.年期回報率：8.0%16.復歸回報率：9.0%17.於估值日之出租率：100.0%18.空置撥備：1.0%19.估計目前淨收益率：5.3%20.備註：物業附有按揭。丁部維多利廣場100越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金1002.相關物業2.1情況及地點維多利廣場乃一幢六層高商業零售中心連同四層地庫，位於中國廣東省廣州市天河區體育西路101號。維多利廣場入口設有六層高玻璃大堂，樓宇前面為已鋪路面之行人購物大道。於檢查時，零售中心上蓋正興建兩幢辦公樓。據管理人所告知，該兩幢52層高及36層高辦公78、樓將於二七年落成。維多利廣場位於天河路及體育西路交界，地鐵一、三號線交處，毗鄰廣州購書中心旁邊及鄰近天河城廣場。體育西路形成圍繞天河體育中心之其中一條通道，並已成為廣州市主要中央商務區之一。2.2周邊發展及環境問題相關物業位於天河區，區內發展物業主要包括現代摩天商業大樓及低層零售購物中心，混雜一些較舊之中等高度住宅大樓。由於位於天河體育中心較不繁忙一側，該段體育西路之行人流量適中。吾等並不知悉相關地點及周圍地點存在任何環境問題或污染。由於中國之土地註冊制度，吾等無法追查有關過往建於相關地點上之物業之任何資料，故此，吾等無法評論污染之可能性及其對價值之影響，亦無法確定該地點過往之用途。2.3公共79、交通便利程度及接駁由於體育西路沿路有的士及巴士等公共交通工具，故此，維多利廣場整體上交通方便。巴士站距離維多利廣場兩分鐘步行路程。維多利廣場距離地鐵1號線體育西路站約三分鐘步行路程。地鐵地鐵1號線及3號線計劃興建一條地下通道直達維多利廣場地庫一層，於竣工後將改善維多利廣場之交通接駁。2.4私家車接駁及臨路部分維多利廣場位於天河路及體育西路交界，從體育西路可直達維多利廣場。丁部維多利廣場二 六 年 年 報1012.相關物業（續）2.5發展物業概述維多利廣場乃一幢6層商業及零售中心連同4層地庫，位於廣州黃金地段商業區天河區體育西路101號。據管理人所提供資料，該發展物業之總建築面積為52,568.80、6平方米。維多利廣場之面積細分概括如下：層數用途建築面積（平方米）地庫一層至四層停車場24,870.5地庫一層商業1,809.2一層商業（包括架空層）3,033.5二層商業3,968.9三層商業4,756.7四層商業4,756.7五層商業4,769.9六層商業4,603.2總計：52,568.6於實地視察時，零售中心上蓋正興建兩幢辦公樓。據管理人所告知，該兩幢52層高及36層高辦公樓預期將於二七年底落成。該兩幢辦公樓為東塔及西塔，估計於落成時樓面面積分別為58,823.0平方米及30,772.0平方米。維多利廣場之地盤面積約10,477.0平方米，購物中心之地盤包括一幅主要臨路部分面向體育西路81、之標準地皮，其上建有一幢於二三年落成之六層高商業零售中心連同四層地庫。維多利廣場之主要入口面向體育西路，由於體育西路沿路有巴士及的士等公共交通工具，故此，維多利廣場整體上交通方便。相對區內其他購物中心而言，維多利廣場之佈局設計合理。丁部維多利廣場102越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金1022.相關物業（續）2.6 越秀房託基金持有之權益越秀房託基金持有該發展物業一部分，有關權益詳情列載如下：套內樓面層數用途建築面積面積（平方米）（平方米）部分地庫一層商業1,809.21,503.6一樓(101)商業473.7442.3一樓(102)商業1,553.51,451.0一層商業（架空層）182、,006.3978.2二層商業3,968.93,058.1三層商業4,756.73,833.0四層商業4,756.73,833.0五層商業4,769.93,875.8六層商業4,603.23,872.9總計：27,698.122,847.92.7發展物業規格、服務設施及裝修維多利廣場由強化混凝土結構建成，一層至四層之公共部分用相同花崗岩地面及牆磚裝修，五層至六層之公共用花崗岩地磚裝修，而牆壁則用塑膠或塗上油漆及鋪牆紙。主要服務設施（包括水電及電訊）接駁至樓宇。該大廈全部層數再分為多個單位，設有四部載客升降機，二十部扶手電梯供地庫至六樓使用，並設有六條樓梯。相比鄰近其他購物中心，該發展物業之服務83、設施及裝修水平乃屬合理。該大廈維持在與其樓齡相符之合理狀況。消防安全措施包括整幢大廈安裝了自動灑水頭、煙霧偵測器、火警警報系統及滅火器。丁部維多利廣場二 六 年 年 報1032.相關物業（續）2.8目前租金收入於估值日，相關物業已全部租出。根據於估值日所提供之租金登記冊，現有月租收入淨額及相等之年租收入淨額如下：已出租建築面積月租收入淨額年租收入淨額（平方米）（人民幣）（人民幣）23,390.02,429,48229,153,784據所提供資料，吾等明白租金收入不包括物業管理費及其他支銷，例如水電、煤氣、電話、冷氣費等。相關物業由食品及餐廳、電力、銀行金融及零售等不同行業之多名租戶佔用。2.984、出租率據管理人所告知，於估值日，相關物業已租予各租戶，即越秀房託基金持有之相關物業之出租率為100%。相關物業由多名租戶佔用，例如廣州僑美發展有限公司、廣州市佬湘飲食有限公司、百勝餐飲（廣東）有限公司及及招商銀行廣州分行。丁部維多利廣場104越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金1042.相關物業（續）2.10租賃週期期限及租期屆滿概況整體上，全部租約之租期一般按照當地正常商業條款訂立。租期期限詳情如下：租期少於或租期多於等於按面積計（年）（年）(%)零二0.2二四47.6四六6.9六八18.9八十一26.4100.0租期屆滿概況詳情如下：將於下列各年期滿之租約百分比按面積計(%)二七年085、.8二八年4.6二九年2.3二一年及以後92.3總計100.02.11重要租金調整規定概要據管理人所告知，相關物業並無分租或租賃。吾等並不知悉有任何可能影響相關物業價值之重大選擇權或優先購買權。吾等已在估值中考慮續租之權利。丁部維多利廣場二 六 年 年 報1052.相關物業（續）2.12過往支銷據管理人所告知，物業管理費收入總額能彌補物業管理開支總額。吾等認為目前物業管理費與區內同類發展物業之市場水平一致。2.13物業管理2.13.1租賃服務協議管理人、京澳有限公司（物業公司）與廣州怡城物業管理有限公司（租賃代理）於二五年十二月七日簽訂一份租賃服務協議，初步為期三年。根據此協議，租賃代理（亦為86、維多利廣場之物業管理人）每年將獲支付之報酬為物業公司從經營相關物業中應收總收入4%（服務費），再加上租戶對該大廈之經營開支所作出任何供款10%。租賃代理同意，只要它一直是維多利廣場之物業管理人，支付予租賃代理之服務費亦將清償物業管理費，根據物業管理協議，租賃代理有權向物業公司就相關物業任何空置單位收取物業管理費。2.13.2物業管理費據管理人所告知，每月支付之管理費與區內同類發展物業之市場水平一致。3.估值3.1收入資本化計算法此方法透過資本化過程將來自該物業之實際及預期收入淨額轉換成價值，將收入淨額轉換成價值之最常用方法乃 年期及復歸 法。此方法考慮目前來自現有空置之現時租金及日後潛在收入，87、透過按全部租出基準將租金淨額資本化，按公開市場基準估計相關物業之價值。吾等在編製估值時已考慮到區內同類優質零售發展物業之可資比較開價或已交易租金。為了組成市場上可資比較數據，吾等從吾等之數據庫（以吾等所得最新數據為基礎）中辨認出多項可資比較物業。由於吾等所得實際交易數目有限，故此吾等分析區內多幢同類樓宇之出租。吾等進行評估時，所採用之年期回報率及復歸回報率分別為8.0%及9.0%。所採用之年期回報率低於下文所計算得出之市場回報率，原因是相關物業之目前現時租金收入低於估計目前市值租金收入。丁部維多利廣場106越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金1063.估值（續）3.2現金流量貼現分析就相88、關物業而言，吾等進行計算時採用之最終資本化率為9.0%。此乃依據吾等對市場上適用年期回報率之分析，並給予折讓以反映吾等將第十一年租金收入淨額資本化之事實，該折讓反映扣除前租金收入與租金收入淨額之差額，以及考慮到租金收入淨額較扣除前租金收入提供更佳保障。吾等進行計算時已就相關物業採用10.5%貼現率，該貼現率乃用以轉換日後應付或應收貨幣金額至現值之回報率，理論上反映資本之機會成本。吾等在達致上述貼現率時，已研究一項商用物業於十年內所賺取投資回報之市場現況。吾等亦已調查活躍物業投資者在市場上購買購物中心及辦公樓所需回報率。在達致吾等所提供之定期現金流量時，吾等已考慮租金年增長率，以評估於租期屆滿時89、用以釐定現金流量之預測租金收入。吾等已估計相關物業未來十年內每年之租金收入增長。每項租賃之租金增長模式反映各租約之租金調整規定，包括分期加租（如適用）。吾等假設於租約期滿後，三份至十份新訂或現有之租約一般按三年租期及當時現有市值租金授出或續訂。由於管理人向吾等表示用作維持相關物業目前狀況之小規模例行維修保養成本由租戶支付之物業管理費彌補，故此並無就小規模例行維修保養之預期成本作出扣除。吾等亦已就營業稅、印花稅、城市房地產稅、堤圍防護費、保險、大規模維修保養成本及服務費扣除款項。吾等在進行評估時，利用下列假設以對該物業進行估值：項目百分比最終資本化率9.0%貼現率11.0%增長率第一年0.0%增90、長率第二年6.0%增長率第三年6.0%增長率第四年6.0%增長率第五年8.0%增長率第六至第十年8.0%空置虧損1.0%壞賬1.0%空置虧損乃依據吾等對供求之意見及吾等對廣州有關物業市場之當地市場知識。丁部維多利廣場二 六 年 年 報1073.估值（續）3.2現金流量貼現分析（續）吾等在現金流量折現分析中依據管理人所提供之資料，吾等預測下列有關該大廈之支銷於未來十年按以下款額支出：預測支銷項目預測支銷服務費（依據租賃服務協議）租金收入總額4.0%大規模維修保養成本（據管理人所告知）二七年人民幣1,040,000元二八年人民幣427,600元二九年人民幣410,000元二一年人民幣380,00091、元二一一年人民幣230,000元二一二年人民幣820,000元二一三年人民幣181,000元二一四年人民幣598,000元二一五年人民幣1,221,900元雜項開支租金收入0.2%保險固定款額營業稅租金收入5.0%堤圍防護費租金收入0.09%城市房地產稅樓宇原有成本x70%x1.2%印花稅租金收入總額0.1%4.估值概要下表概述吾等以各方法所計算之結果：估值方法價值（人民幣）收入資本化521,100,000現金流量貼現587,400,000依據吾等之估值法收入資本化計算法（包括現金流量貼現分析），吾等認為相關物業於估值日在其現況下之市值為人民幣五億五千四百二十五萬元（人民幣554,250,0092、0元），並假設該等物業（連同現有租戶及物業業權概無任何重大產權負擔或缺失之利益）在市場上可供銷售。相關物業之市值乃採用收入資本化計算法及現金流量貼現分析計算得出之價值平均數。廣州市辦公樓及零售市場概覽108越 秀 房 地 產 投 資 信 託 基 金108辦公樓原定於二六年竣工的大型辦公樓，如粵海天河城大廈、中華國際中心及保利國際大廈等，須延期至明年落成。預計超過700,000平方米之甲級辦公樓於明年相繼落成，包括多幢超甲級辦公樓如富力中心、合景國際金融中心及粵海天河城大廈等，勢將為眾多國際租戶提供更多優質辦公樓選擇。鑑於市場欠缺新供應，市場對甲級辦公樓之需求仍然強勁，使二六年第四季度之整體空置93、率下跌至9.21%，而供不應求的局面亦導致二六年甲級辦公樓之租售價格有所上漲。隨著大量優質甲級辦公樓即將推出市場，於二七年勢將吸引更多國際租戶進駐，如外資銀行、代理行及諮詢機構等，預期租金及資本值將會上升約5%至10%。零售廣州市之主要黃金購物區位於越秀區、天河區及荔灣區，此三區已相當於該市之大部分零售空間。廣州市之零售發展大多為購物中心。過去十年，購物商場及超市之發展速度大幅飆升。二六年廣州市之零售強勁勢頭，吸引了多個零售商進駐及擴展。截至二六年年終時，該市大型零售地區之整體空置率平均為15%。吾等預期，由於黃金地段仍然供不應求，該市短期至中期內的零售空間需求將進一步增加。展望未來，預期租金及資本值將會日益上漲。