1、 目 录 目 录 第一章、总则 第二章、成本控制限额指标 第一章、总则 第二章、成本控制限额指标（一）综合限额指标准标表 （二）钢筋及混凝土设计限额指标表 （三）钢筋及混凝土设计限额指标的应用说明 第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表 （一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范 第四章、反馈与检查表 第四章、反馈与检查表（一）成本控制限额指标核查记录表 （二）关键成本项目系统控制规范核查记录表 （三）限额指标审批单（技术指标）（四）限额指标审批单（经济指标）第一章 总第一章 总 则则 第一条第一条 背景 背景 为提升恒大集团成本控2、制的综合能力，扭转集团经营面临的缺乏发展成本竞争力的局面，落实成本控制重心向中前期转移的战略部署，结合集团实际情况，特制定恒大集团建造成本系统控制规范（2011 年 8 月第一版）（以下简称为本规范）。本规范分为总则、成本控制限额指标、关键成本项目系统控制规范一览表、反馈与检查表共四个部分。第二条第二条 编制原则编制原则 一、系统性原则：规范编制重点强调项目定位、设计与成本三者之间的协调统一，以全局眼光、系统控制的手法，确保品质与成本双优，防止认识及执行偏颇带来的系统偏差，彻底扭转项目管理粗放，投入产出比过低的不利局面；二、渐进性原则：本规范优先对典型的、影响可售面积单位成本最大的、对产品品质3、无明显影响的、关联多专业的关键性业务类别进行规范。此外，对若干业务设定观察项，待充分实践及仔细论证后编入后续修订版本；三、强制性原则：全体员工都必须认真、全面、不折不扣地掌握并执行本规范，集团人力资源部通过考试、考核等手段确保本规范在全集团规定范围内不留盲点。第三条第三条 编制依据编制依据 本规范编制以 2011 年 6 月 17 日集团成本管控大会的会议精神为指导，以会议中惠州等十个分公司对成本控制思想的独到见解和论述为基础，同时参考东莞分公司产品设计经济型管理办法、深圳分公司关于主体工程成本控制工作指引和成本控制规范第一版、恒大集团综合设计限额指标 2011 版、恒大集团钢筋及砼设计限额指4、标 2011 版管理理念、行业先进数据及集团现有数据，由集团成本管理部及设计公司牵头，充分调动集团及各分公司相关职能部门广大同事积极参与，集思广益、充分研讨、严谨推导、整理编制而成.第四条第四条 管理实施 管理实施 一、本规范印刷成册，设计、采购、工程、成本各职能部门员工需人手一份，作为工作指引手册。二、公司不定期组织员工进行建造成本系统控制规范宣讲及考试，确保控制手段的贯彻落实。三、本规范落实责任部门为分公司设计、采购、工程及成本职能部门，确保在设计合同、施工图设计及审核、招标文件审核、合同会签、现场施工、动态成本监控等全过程中完整落实；四、本规范的监督和核实责任部门为分公司成本管理部，集团5、成本管理部对本规范的落实进行定期（季度）或不定期的核查，对严重违反本规范有关规定并给公司造成重大损失的，将追究当事人和部门的责任，给予批评与处分。第五条第五条 集团总部及各下属地产公司必须严格执行本规范，集团成本管理部在执行过程中随时收集各分公司反馈的意见和建议，为建造成本系统控制规范下一版本的修订工作提供支持。第六条第六条 本规范由集团成本管理部负责解释、组织修订，适用于集团总部及各下属地产公司的成本管控工作。别墅住宅及公寓别墅住宅及公寓1-75%1、售建比率为：可售面积/总建筑面积；2、可售面积包括：住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积；3、不可售面积：地下室、架空层、垃6、圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。4、车位售价在保本微利价13万元/个以上时地下室面积可适当放宽；主体概念设计（方案评审会）AA2-27%25%1、窗地比率为：住宅窗户面积/住宅地上建筑面积；2、住宅地上建筑面积：扣除裙楼、架空层以外的地上建筑面积；住宅窗户面积：上述定义住宅地上建筑面积范围内的外墙门窗洞口面积。主体概念设计（方案评审会）BA3-10%18%1、户型赠送比率为：赠送面积/可售面积；2、赠送面积范围及计算办法：阳台、入户花园计一半面积，双层高阳台、落地凸窗、有梁无板空洞计全面积，地下室、天台、定位为复式的住宅室内中空面7、积不计。3、高地价项目可适当调高。主体概念设计（方案评审会）AA-500500-10001000-20002000无人防地下室-3233AA人防面积占1/4-1/3（含）-3435AA人防面积占1/3-1/2（含）-3636AA人防面积占1/2以上-3838AA架空层层高-4.5/5（含局部转换）扣除覆土厚度AA地下室车库层高-2.83.8/3.3(无梁带柱帽)/3.5(无梁无柱帽)考虑机械停车位层高可放宽；如果地下室做商业用途时，层高可适当放宽。AA超高档-3.0AA高档-2.9AA中档-2.9AA铝含量（kg/）-6/8（断桥）5.5/7.5（断桥）铝材含量为：理论重量/门窗面积；本限额含8、量是按50（窗）/90（门）考虑的CB超高档-50（窗）/110（门）50（窗）/110（门）CB高档-50（窗）/90（门）50（窗）/90（门）CB中档-50（窗）/70（门）50（窗）/70（门）CB核实审批点核实审批点4铝材铝材截面宽度档次调整系数档次调整系数标准层层高层高(m)项目名称项目名称窗地比率地下室车位平均面积（/个）会所面积（m2）总建筑面积5万10万（含）总建筑面积10万20万（含）户型赠送比率5总建筑面积20万以上6主体概念设计（方案评审会）主体概念设计（方案评审会）住宅类指标说明住宅类指标说明1、会所面积包括：室内泳池、室内球场、保龄球馆、健身房、棋牌室、阅览室等以打9、造卖点、不以赢利为目的、为业主提供休闲及体育场所而配套的面积；不含物管用房、学校、垃圾站、警务室、居委会等配套设施；2、总建筑面积在5万平米以下的社区不设置会所；3、会所不超过一个。3.4（首层）/3.2（其余层）1、地下室车位平均面积为：地下室面积/地下室车位数；地下室面积为整个地下室面积（含人防面积、设备用房、物业用房、消防水池等所有地下室面积）；2、计算地下室车位面积时，地下室面积取值可扣除面积为：赠送业主面积、规划要求的自行车位及可抵扣汽车的摩托车位面积；3、上部建筑落入地下室的面积超过1/3时，车位面积增加1/个；超过1/2时，车位面积增加3/个；4、如上部建筑以商业为主时，可在此指10、标基础上增加3/个。第二章、成本控制限额指标（一）第二章、成本控制限额指标（一）AA综合限额标准指标综合限额标准指标主体概念设计（方案评审会）超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶段序号售建比率别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明综合限额标准指标综合限额标准指标超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶段序号超高档-氟碳喷涂氟碳喷涂CB高档-粉末喷涂或电泳粉末喷涂或电泳CB中档-粉末喷涂或电泳粉末喷涂或电泳CB铝合金门窗（单玻）（元/M2）-345/440（断桥）330/425（断桥）CB铝合金门窗（中空钢化）11、（元/M2）-410/505（断桥）395/490（断桥）CB铝合金门窗（中空low-E钢化）（元/M2）-505/600（断桥）490/585（断桥）CB塑钢门窗（单玻）（元/M2）-275225CB塑钢门窗（中空钢化）（元/M2）-340290CB塑钢门窗（中空low-E钢化）（元/M2）-435385CB-8585护窗栏杆按铝型材做法考虑；EB超高档-25%（诺托、阿鲁克等）25%（诺托、阿鲁克等）CB中高档-18%（合和、立兴、坚朗）18%（合和、立兴、坚朗）CB铝含量（kg/）-8.38.3CB玻璃幕墙（元/M2）-720720EB石材主材（元/M2）-300300主体方案设计CB骨12、架（kg/）-1212骨架按钢骨架考虑；石材规格按600*600考虑专业深化设计CB超高档-B高档-2828EB中档-2828EB超高档-100（主材45）100（主材45）EB高档-80（主材30）80（主材30）EB中档-70（主材25）70（主材25）EB超高档-1800*270010001200*2300BB高档-1400*270010001200*2300BB中档-1400*27001000*2300BB1、门窗限额单价为：门窗价格/门窗面积，单价包括型材、玻璃、五金件、辅材、管理费、利润、税金等所有费用；五金件按合和、坚朗等同档次产品配置；2、本指标PVC价格按7050元/吨考虑，13、如PVC价格变动幅度超过5%则可调整价差，不计其它任何费用，PVC价格以大连商品交易所期货收盘价为基准；塔楼外墙面砖（元/M2）规格尺寸（mm）外立面装修门洞尺寸主体方案设计包干单价；不含外墙抹灰及外墙防水，含水泥膏结合层及面砖损耗；专业深化设计主体方案设计主体方案设计指标中的百分数为：五金件总价/门窗造价*100%；卧室、客厅门窗五金件与其他部位铝合金门窗五金件作级差处理；公共部位门窗五金配件可降低一个档次，选用祥盛等同类品牌外墙涂料（元/M2）包干单价；不含外墙抹灰及外墙防水幕墙玻璃幕墙商业裙楼石材幕墙1、单价包括型材、玻璃、五金件、辅材、管理费、利润、税金等所有费用；五金件按合和、立兴、14、坚朗等同档次产品配置；2、本指标铝锭单价按15000元/吨考虑，如铝锭市场价变化超过5则可调型材差价，不计其它任何费用，铝锭价以南海灵通现货价为准。玻璃按6mm(LOW-e)+12A+6mm考虑；7铝材表面处理护窗栏杆（元/M2）铝合金门窗塑钢门窗（优先推荐使用）五金件及可选用品牌外立面门窗891、门窗限额单价为：门窗价格/门窗面积，单价包括型材、玻璃、五金件、辅材、管理费、利润、税金等所有费用；五金件按合和、立兴、坚朗等同档次产品配置；2、本指标铝锭单价按15000元/吨考虑，如铝锭市场价变化超过5则可调型材差价，不计其它任何费用，铝锭价以南海灵通现货价为准。3、斜杠下的指标为断桥铝合金的指15、标。4、同一项目有多种窗型应分别满足限额指标要求;专业深化设计别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明综合限额标准指标综合限额标准指标超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶段序号超高档800650EB高档650520EB中档520520EB超高档500500EB高档220220EB中档180180EB超高档-木质防火门CB高档-钢质防火门CB中档-钢质防火门CB超高档-550EB高档-400EB中档-400EB超高档-350（型钢+（6+0.76+6）夹胶玻璃）或铁栏杆350（型钢+（6+0.76+6）夹胶玻璃）或16、铁栏杆EB高档-180（型钢）/310（型钢+（5+0.76+5）夹胶玻璃）或铁栏杆180（型钢）/310（型钢+（5+0.76+5）夹胶玻璃）或铁栏杆EB中档-180（型钢）180（型钢）EB超高档-160160EB高档-160160EB中档-160160EB超高档-110110EB高档-110110EB中档-110110EB超高档-250250EB高档-180180EB中档-180180EB超高档-2500（硬装）EB高档-2000（硬装）EB中档-1500（硬装）EB超高档-1500（硬装）EB高档-1000（硬装）EB中档-800（硬装）EB超高档-800（硬装）包括墙面、地面、天棚、17、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；指标中的面积为走道建筑面积；EB高档-500（硬装）1、包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；2、本指标地面按贴地砖、墙面按全贴砖、顶棚按刷乳胶漆考虑；不建议做吊顶；3、指标中的面积为走道建筑面积；EB中档-300（硬装）1、包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；2、本指标地面按贴地砖、墙面及顶棚按刷乳胶漆考虑；不建议做吊顶；3、指标中的面积为走道建筑面积；EB门框门扇价格包括门框、门扇、合页、门吸等五金件费用，含门锁安装费但不含锁材料费公共部位装修包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；指标18、中的面积为大堂建筑面积；专业概念设计专业概念设计专业概念设计专业深化设计按甲乙丙级防火门综合考虑，含门框、门扇、防火视窗、闭门器、锁、合页等五金配件专业深化设计主体方案设计指标价为锁材料费，不含安装费,包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；指标中的面积为候梯厅建筑面积；专业深化设计1、材料基价：扁钢4200元/吨；钢材价格波动在5%以外时可调整材料价差，不计其它费用；2、栏杆限额指标按栏杆面积计算；3、客厅、卧室、阳台、露台栏杆如果做法与限额指标的做法不同，则不管选择何种法，栏杆指标不得超过相应指标最高限额值，即：中档不得超过180元/,高档不得超过310元/，超高档不得19、超过350元/。专业深化设计标准层走道造价指标 （元/M2）大堂造价指标 （元/M2）栏杆生活阳台栏杆（元/）标准层候梯厅造价指标（元/M2）客厅卧室阳台露台栏杆（元/）门锁（元/套）防火门门框门扇（元/M2）入户门13价格（元/M2）10选型1112多层普通楼梯栏杆（元/）消防楼梯栏杆（元/）别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明综合限额标准指标综合限额标准指标超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶段序号超高档450400EB高档350320EB中档300270EB硬景：软景-35%:65%35%:65%面积比20、为：铺装平面面积/绿化平面面积；水景面积计入绿化面积专业概念设计CB11层及以下-1.75EA1225层-2.026层以上，100米以下-2.5EA智能化工程造价超高档-45元/（总建面指标）3500元/户EB智能化工程造价高档-35元/（总建面指标）2500元/户EB智能化工程造价中档-30元/（总建面指标）1800元/户EB说明：一类区域二类区域一级指标15%13%二级指标30%28%三级指标15%13%1.项目档次界定：以片区正在销售的某一楼盘（该楼盘售价约为片区平均价）为典型样板，将本项目与典型样板对比并确定档次，档次确定原则为：超高档，售价片区典型样板房价130%；高档，片区典型样板21、房价110%售价片区典型样板房价130%；中档，片区典型样板房价90%售价片区典型样板房价110%；利润率目标销售净利润率，一律按降一档次定位；如片区楼盘均为高档或超高档，则直接参照其标准；我司现有开发楼盘均为高档。15主体方案设计（方案评审会）室外环境工程5、核实审批点说明：A-方案与目标成本会签，B-主体施工图出图审核，C-分包施工图出图审核，D-总、分包招标清单审批，E-评标、定标审批；超限审批级别说明：A-运营总裁，B-集团成本高管。销售净利率30%内含报酬率含闭路监控、可视对讲、门禁、保安巡更、周界报警、防雷接地及UPS系统、背景音乐、停车场控制系统；不含停车道闸设施。智能化工程电梯22、梯速：（m/s）基准值2.调整系数取值：净利润率目标销售净利润率，调整系数取0.9；售价8000元，且净利润率目标销售净利润率，调整系数取1；8000元售价12000元，且净利润率目标销售净利润率，调整系数取1.05；售价12000元，且净利润率目标销售净利润率，调整系数取1.1；专业概念设计1415%销售毛利率3.限额指标按调整系数调整后净利润率需满足目标销售净利润率要求；1、室外环境面积为室外园林建筑及绿化面积（用地面积-建筑覆盖面积），若架空层、屋顶花园、红线外市政作为园林建筑及绿化区域，则并入室外环境面积；2、造价指标为：室外环境造价/室外环境面积；（含园林建筑铺装及装饰面层、种植土、23、园林绿化、围墙、大门、道路铺装、雕塑小品、水景工程及设备、水电安装；不含园林建筑及道路基层）造价指标（元/M2）4.目标利润率附表：说明：说明：第一类地区包括目前我国主要三个发达经济带的一线城市及部分二线城市；第二类地区包括三个发达经济带的不属于第一类地区的部分二线城市及三个发达经济区外的省会城市；第三类区域包括除第一、第二类区域外的其他城市。在我国目前经济发展的状态下，内含报酬率二级应当比一级降低1-2%，三级应当比一级降低3-5%；1615%投资测算指标北京上海、沈阳深圳、珠海、广州、成都无锡、江阴、惠州、东莞、长沙北京上海、沈阳深圳、珠海、广州、成都无锡、江阴、惠州、东莞、长沙上部结构424、64438370.360.360.360.36独栋自带全埋地下室1051051001000.800.800.800.80上部结构484539380.380.380.380.38独栋自带全埋地下室1151151101100.800.800.800.80上部结构494741400.400.400.400.40独栋自带全埋地下室10010095950.800.800.800.80上部结构514943420.420.420.420.42独栋自带全埋地下室959590900.800.800.800.80高层住宅及公寓(建筑高度60M)上部结构514842400.390.390.380.38高层住宅及公寓25、(60M建筑高度80M)上部结构565344420.390.390.390.39高层住宅及公寓(80M建筑高度100M)上部结构615748450.400.400.390.39一层地下室1551501451401.201.201.151.15二层及二层以上地下室1451401351301.051.051.001.00说明：1、本限额指标作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限，设计任务书中的设计限额指标应根据工程特点在此基础上进行调整，且不得超过本指标。2、2、结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构的受力及构造钢筋；不含施工措施26、及损耗部分钢筋、预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网等。3、结构面积S的定义如下：S=S1+S2+S3+S4 S1=建筑面积（不含架空层面积）S2=对于有顶盖的阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于2.2米层高的全部楼板面积计入结构面积；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入结构面积；空调板、建筑线脚等凸出构件不计入结构面积。S3=未计入建筑面积的凸窗面积 S4=楼板开洞所预留的“赠送面积”，此部分面积的钢筋含量指标比对应限额指标低8/，混凝土含量指标比限额指标低0.11m/。4、4、本限额指标对应的上部结构均指无27、结构转换层的正常上部结构，当设有结构转换层（转换率在50%以上）时，转换层以上的上部结构钢筋限额指标可以提高2 kg/m2。5、5、所有地下室均按照地下水位在地表以下1.5m以内的情况考虑，当地下水位低于此情况时，应酌情降低限额。6、6、所有全地下室均按照覆土厚度为约1.2M考虑，当覆土厚度低（高）于此情况0.3米时，可酌情降低（增加）钢筋限额指标约8 kg/m2。7、7、人防地下室按照6级人防标准考虑，若实际人防标准高于6级，可酌情考虑提高地下室人防范围的限额指标。8、8、对于地下室，本限额指标对应的普通桩基础或其它非筏板基础，当采用整体筏板基础或整体桩筏基础时，应酌情考虑提高整体地下室钢筋28、限额指标约20-40 kg/m2，混凝土指标约0.20-0.40 m3/m2。9、9、当高层主楼的首层面积超过地下室单层面积的30%时，可酌情考虑提高地下室限额指标。10、10、当地下室的人防结构面积大于85%时，钢筋限额指标可提高10-20 kg/m2；当地下室的人防结构面积小于15%时，钢筋限额指标可降低10-20 kg/m2。别墅、双拼、TOWNHOUSE小高层住宅及公寓（7层建筑层数12层）普通多层住宅及公寓(7层或20m及以下)花园洋房连接各主体结构的综合全埋地下室（含部分6级人防地下室）各地区含钢量限额指标（kg/m2)各地区砼含量限额指标（m3/m2)(核实点为总包招标清单审批)29、第二章、成本控制限额指标（二）钢筋及混凝土设计限额指标 第二章、成本控制限额指标（二）钢筋及混凝土设计限额指标 建筑类型结构部分第二章、成本控制限额指标（三）钢筋及砼设计限额指标的应用说明一、指导思想：第二章、成本控制限额指标（三）钢筋及砼设计限额指标的应用说明一、指导思想：各下属公司在使用本限额设计指标时，主要应通过对设计流程的细化管理来满足本限额指标的要求，具体强调以下指导思想：1、在方案及扩初阶段，要求并引导设计院采用更优化、更合理的结构方案来降低工程的结构成本。2、在施工图设计阶段，要求并引导设计院在保持结构安全意识的同时，应保持较强烈的结构成本控制意识，通过更精细化的设计来降低结构成30、本。3、结构成本的优化应以满足规范要求、保证结构安全和建筑产品的品质为前提。二、应用方式：二、应用方式：本限额指标已考虑了普通结构形式的各种变化可能，作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限值。各下属公司在设计管理时，可以通过合同要求及流程化管理来要求设计院按限额指标进行设计。由于必要的特殊结构特征（如结构体系抗震超限、建筑造型复杂等）导致最终设计结果超出限额指标时，下属公司设计部应要求设计院在含钢量统计表完成之后10个工作日内提交结构含钢量超限分析报告给下属公司设计部及成本部审核，报告中应定量地阐明结构含钢量超限的原因及必须采用导致超限的结构特征或体系的理由以及该特征所导致的成本超限的31、数量。该结构含钢量超限分析报告由集团设计及成本职能部门负责审定。三、应用细则说明：三、应用细则说明：1、本限额指标的计算规则为计算范围内的相应结构钢筋及砼用量除以计算范围内的结构面积。1)结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构的受力及构造钢筋；不含施工措施及损耗部分钢筋、预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网等。2）结构面积S的定义如下：第 6 页，共 8 页钢筋及砼设计限额指标的应用说明钢筋及砼设计限额指标的应用说明S=S1+S2+S3+S4 S1=建筑面积（不含架空层面积）S2=对于有顶盖的阳台32、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于2.2米层高的全部楼板面积计入结构面积；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入结构面积；空调板、建筑线脚等凸出构件不计入结构面积。S3=未计入建筑面积的凸窗面积S4=楼板开洞所预留的“赠送面积”，此部分面积的钢筋含量指标比对应限额指标低8/，混凝土含量指标比限额指标低0.11m/。2、应用本限额指标，可以采用三级钢及冷轧带肋等高强钢筋。3、本限额指标主要针对目前市场上常规的多、高层住宅、公寓、别墅、花园洋房、地下室。结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构剪力墙结构及部分框支剪力墙结构（不含砖混结构、33、框支剪力墙结构的转换层、架空层、商业裙房、酒店、写字楼等）。4、本限额指标及说明中“上部结构”、“地下室”及“基础”的范围如下：1）当没有设置地下室、半地下室时“上部结构”的范围指柱根以上的部分，其余部分如浅基础、筏板、基础梁、承台及桩等计入“基础”范围。2)当设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指地下室或半地下室顶板以上部分(不含地下室顶板)；“地下室或半地下室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内的部分（含地下室或半地下室顶板、底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部分如桩等计入“基础”部分。3）“上部结构”对结构成本指标进行限额要求的范围包括：住宅建筑的各楼层及34、屋面及屋顶构架，不包括商业裙房、架空层、结构转换层等。第 7 页，共 8 页钢筋及砼设计限额指标的应用说明钢筋及砼设计限额指标的应用说明5、本限额指标不对“基础”的结构含钢量做出相关要求，但下属公司在进行基础选型时务必要根据项目实际情况出发，关注地质勘察和相关地质试验，在保障结构安全的前提下进行多方案的经济性比选，以选择具有最好经济性的基础形式。6、本限额指标中“花园洋房”是指绝大部分层数均设有露台、几乎层层平面均有较大的凹凸关系的复杂多层建筑；而“普通多层住宅及公寓”是指绝大多数楼层均为标准层，仅个别楼层存在露台或凹凸关系的多层建筑。7、本限额指标对应的上部结构均指无结构转换层的正常上部结构35、，当设有结构转换层（转换率在50%以上）时，转换层以上的上部结构钢筋限额指标可以提高2 kg/m2。8、本限额指标有关地下室的限额均按照以下标准约定：1）所有地下室均按照地下水位在地表以下1.5m以内的情况考虑，当地下水位低于此情况时，应酌情降低限额。2）所有全地下室均按照覆土厚度为约1.2M考虑，当覆土厚度低（高）于此情况0.3米时，可酌情降低（增加）钢筋限额指标约8 kg/m2。3)人防地下室按照6级人防标准考虑，若实际人防标准高于6级，可酌情考虑提高地下室人防范围的限额指标。4)所有地下室均按照仅设置一层地下室情况考虑，当地下室层数为两层时，应酌情考虑降低地下室钢筋限额指标约10-20k36、g/m2。5)对于地下室，本限额指标对应的普通桩基础或其它非筏板基础，当采用整体筏板基础或整体桩筏基础时，应酌情考虑提高整体地下室钢筋限额指标约20-40 kg/m2，混凝土指标约0.20-0.40 m3/m2。6）当高层主楼的首层面积超过地下室单层面积的30%时，可酌情考虑提高地下室限额指标。7）当地下室的人防结构面积大于85%时，钢筋限额指标可提高10-20 kg/m2，当地下室的人防结构面积小于15%时，钢筋限额指标可降低10-20 kg/m2。9、对于本限额指标中未包含的建筑类型及部位，各地产下属公司可根据当地工程的特点、情况及可靠的经验数据自行设定相应的优化限额指标。第 8 页，共 37、8 页（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范1、钻探布点的密度：塔楼下间距10米，非塔楼部位20M，根据需要局部适当加密；1、在详勘时应选择多家单位对初勘结果进行勘察前的承载力等优化，优化建议作为技术标及评标的重要组成部分。1、如果实际地质持力层标高与钻探报告持力层标高相差超过2米，应即日报集团设计及成本部门处理；2、设计部对勘察结果进行把关；2、详勘确定勘察方案及勘察布点图后再进行招标，并进行单价包干；3、钻探合约内应明确：根据钻探报告，钻探公司应提供多种基础选择建议，并对不同基础形式进行阐述说明；避免仅推荐一种基础类型。3、详勘投标单位须对承载力、压缩模量、渗透38、系数等参数及基础选型提出优化建议；4、勘察单位与施工单位分开招标。1、设计根据控规标高、项目现状标高、设计方案，进行土方平衡；在规划及方案中应有专项的竖向设计，并对土方平衡加以详细分析；1、依据土方开挖方案，编制工程量清单，综合单价包干；1、土方工程须进行分批测量，分批收方、结算工作，避免后期争议、扯皮；2、地下室埋深及层数组合应结合原始地面标高综合考虑，保证埋深最浅及土方开挖量最小。2、土方开挖方案须结合勘察报告，勘察报告中有石方工程的，须在招标及合同中体现：、粒径小于1M的石块列入土方工程；、其余石方分炮机破碎、静力爆破、炸药爆破三种价格；2、依据土方开挖方案，考虑现场土方平衡，留足土方回39、填量；3、土方单位进场前应做好原始地面标高、地形图测量绘制工作，由三方签字确认。土方工程完工，及时做好收方、标高测量工作；并在工程结算时提供相关测量记录；原貌标高须作为合同附件；3、土方造坡须考虑挡土墙施工方案及对后期小区道路影响。4、现场临时道路及临建等应整体规划，并在招标前需定方案。1、常规支护方案有自然土方放坡，喷浆，挂网喷浆，预应力锚杆+喷射，毛石挡墙，挡墙，深层搅拌桩，深搅桩+围护桩+锚杆，钢板桩等；设计须提供支护比选方案，成本配合；1、深基坑及边坡（深度、高度大于12M)必须进行设计施工图招标；1、搅拌桩、围护桩提供打桩记录，供成本结算使用。2、达到5m以上的深基坑，优先考虑阶梯放40、坡。2、工程总估算价格大于200万元的设计施工图必须进行招标（两套及以上施工图）。3、优先采用综合单价包干招标，降排水等措施费包干；工期短，复杂程度低，可采用总价包干4、周边条件复杂的项目应引进工程保险。关键成本项目关键成本项目地质钻探土石方挖运基坑及边坡支护工程（含永久性和非永久性工程）3.1第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号1控制规范序号122、由工程、成本做好日常勘察记录表，供结算使用；3、项目部应派专人进行旁站、监督，每个钻孔的照片必须存档及形成书面记录。（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目41、关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、设计合同内明确设计单位必须提供两种以上的基础方案（含桩型、桩位布置等）以供比选；1、避免采用模拟清单，充分评估桩基工程与主体工程工期关系，减少因工期引起的降排水措施费等大幅度增加1、编制好现场打桩记录，保证结算资料完整；2、如因各种因素导致单方案设计，须提供专项方案可行性报告进行具体说明；2、，施工图完成后再行招标；如为抢工期，评估确定桩型后方可招标，待施工图纸确定后核定暂定总价。2、桩基进场时间应结合现场实际情况，在施工条件合理的情况下确定，明确各种施工条件情况，避免后期扯皮。42、3、桩基工程必须由设计、工程、成本参与方案评审后方可确定；4、各基础类型的成本大致按以下顺序递增：天然浅地基基础、预应力管桩、筏板、人工挖孔桩（逐渐受限制）、灌注桩。3.3桩基检测1、优先采用大应变对桩基础检测，仅在必要时采用静载试验。1、项目部根据项目情况，应从整个项目综合考虑，提出检测费用最低的书面方案。1、按集团下发限额指标及项目特征确定优化目标，目标不得高于限额指标，宜采用底薪加提成；1、优化设计公司引入竞争机制，通过投标确定；2、优化设计必须由集团与分公司设计、成本根据具体项目设定优化目标。2、设计优化费用预留20%,待工程结构封顶后，且无重大设计变更，再行支付。1、地下室方案设计须43、引入车道划线公司，对车位利用率进行方案优化，提出车库方案书面优化建议；1、在方案图纸确定前完成车道划线招标工作。2、设备房、消防水池、人防区域优先设置在柱网密集区；3、地下室柱网间距应结合车位尺寸及行车道尺寸进行优化；4、地面露天车位最大化；地面停车按照最大边线原则布置。1、正式施工图纸建筑做法表与交楼标准必须经评审并保持一致；1、必须采用工程量清单招标；1、组织设计、成本部门进行图纸会审，提出优化建议；2、消防水池、设备房等优先设置在地下室塔楼下；2、在没有施工图纸的情况下或图纸不完善的条件下，采用综合单价包干，不得实行总价包干招标；2、现场变更及现场零星委托总额不得超过总造价0.5%；3、44、地下室不做地坪漆，墙面、柱面不做抹灰，清理后批腻子、刷乳胶漆各一遍，高度至梁底（不含梁底面积），天棚可不考虑腻子刮白；3、清单报价，措施费采用总价包干(除建筑面积变化后可以调整外，其它均不做调整，模板不含在措施费中)；4、地下室底板避免整体建筑找坡、采用结构找坡，地下室、裙房顶板采用结构找坡；4、实行风险共担，钢筋、砼按施工期（开工至结构封顶，如有大型公共地下室，地上、地下调差分开）平均信息价调整，材料调差方式：价差=信息价（施工期算术平均价）-基准价（投标当期信息价）；5、建筑设计优先考虑平屋面，产品风格需要，采用局部坡屋面与平屋面相结合；5、甲定乙供材料范围，应做好前期合约规划，并明确材料45、定样时间，在主体工程招标前确定；4.2设计优化车位利用率桩基础工程（人工挖孔桩、冲孔桩、钻孔桩、CFG复合桩、预应力管桩等）基础及边坡3 33.24.1（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号6、楼地面地坪采用结构面原浆压光（精装交楼时不需要压光），无论精装、毛坯交楼不须做水泥砂浆二次找平；6、甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招标定价，并落实到招标文件中，甲定乙供材料必须签订三方协议，甲指乙供材料合同必须与总包单位一起签订；7、卫生间沉箱防水46、层施工完毕后，不必再做保护层；7、准用材料：包干价合同内的准用材料，在投标文件中品牌资源应在三家以上，且应明确不同品牌的准用系列、型号等参数。包干价合同的准用材原则上应先确定样板后方可招标，并将材料样板随招标文件一起下发各投标单位；8、总包定标后，施工图纸不允许整版更换，必须以变更形式体现；设计变更总额不得超过总造价2.5%；8、图纸会审纪要不得作为结算依据，会审意见必须以工程通知单形式下发；9、结构形式的成本递增顺序：砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架、剪力墙、框架剪力墙、短肢剪力墙。9、合同内明确施工组织方案不作为结算依据，施工组织如涉及费用事项，须根据现场情况办理验收确认手续；措施费包干范47、围内，不得另行核量、计费。1、明确外立面分色图，施工面积比例，偷送面积的阳台改房间部位外墙应考虑简单涂料施工，凸窗、装饰线条及零星构件部位不得使用外墙砖；1、核定价格须包工、包料，明确涂布率及施工工艺；1、样板示范施工；严格按照标准施工工艺指导施工及验收，工程部严格审核涂料施工方案，外架拆除后使用吊绳涂刷面漆不到的部位应在外架拆除前所有工序完成。2、设计部门在总包合约签订前确定涂料工艺、样板及技术参数；2、甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招标定价，并落实到招标文件及合同中；3、外墙装饰构件尺寸应与外墙砖尺寸综合考虑，最大程度减少损耗。3、面砖定价需综合考虑勾缝剂、粘结剂、缝宽等因素。1、保48、温材料选择顺序：聚苯颗粒砂浆、泡沫聚苯板、挤塑聚苯板；1、参考甲定乙供材料做法；1、防水、保温工程应制定专项的竣工图纸来明确其施工范围。项目部对防水工程、保温工程的实际施工部位应有明确记录并经乙方确认，主要争议点如结构联系梁板上下侧、阳台反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明确的记录和说明；2、防水、保温工程施工部位在施工图纸中需明确具体施工范围。项目部对防水工程、保温工程的实际施工部位应有明确记录并经乙方确认，主要争议点如结构联系梁板上下侧、阳台反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明确的记录和说明；2、防水综合单价须明确49、包含防水附加层、管线洞口防水、加强层等，不再额外计取费用。2、防水、保温分部验收须现场成本参加。3、严格按照集团工程部下发的防水标准执行。4.5外墙保温、防水4.34.4主体土建外墙涂料、面砖（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、在满足现行民用建筑规范的条件下，应急照明尽量设应急线供电，尽可能避免设末端切换供电；1、采用清单招标；1、根据当地习惯，合理确定毛坯交楼标准，减少业主入伙后二次装修的返工,同时也减少成本。2、负荷指标：联排别墅：150、8KW；2房：6KW/户；3房：8KW/户；复式：10KW/户。当地有特殊规定的，按当地规定执行；2、对电线电缆、桥架、母线槽进行甲定乙供，三箱进行甲供或甲定乙供；3、高层配电竖井内尽量不要采用母线槽，优先采用预分支电缆；3、吊灯等特殊灯具若设计无实物，只有图片，招标前应先取得实物或在国内相关厂家调研，找到类似灯具，明确灯具具体材质、结构、光源电器、配件的具体技术要求，较确切地确定标的，才进行招标。4、由电表箱至户箱用电线，不得用电缆；5、户内箱采用总漏电开关，回路不设漏电开关,以降低成本；6、灯具应选用节能及环保产品，如：节能灯、荧光灯配电子镇流器等；7、在满足规范的条件下，穿线管尽量选择P51、VC管，少用钢管；8、地库应急用电与正常用电分开，以减少发电机容量，应急灯具只在车道设置，不得在车位设置；9、室外一般低压主电缆选用4芯电缆，型号就低不就高，能用普通的就不用阻燃的，能用阻燃的就不用耐火的；10、小区（室外）配电线路最省方案排序：普通电缆+全程穿管铠装电缆+全程穿管普通电缆+电缆沟铠装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案测算才能确认。1、地下室及竖井内给水管采用钢塑复合管，入户水表后给水管采用PP-R管；户内排水管及排水立管采用普通UPVC管，转换层和排出管采用加厚UPVC管；1、采用清单招标；2、室外埋地消防52、管道与生活管道采用PE管；2、主要材料，如：钢塑管、PPR管、排水管进行甲定乙供；水泵及控制箱进行甲供或甲定乙供。3、化粪池尽量加大容量，减少数量；主体工程给排水工程4.64.74 4电气工程（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号4、根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选，成本递减顺序为：带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等；5、尽量减少检查井数量，道路上污水（雨水）检查井间距在53、15米以上。1、认真复核用电负荷，提供两种外电引入方案并进行对比分析，保证满足用电要求的情况下，达到成本最低；1、根据各地区实际情况，对于非垄断地区（如深圳）可实行高低压工程单独招标；2、变配电房原则上应建在供电范围的中心位置，尽量控制供电半径，减少低压电缆的长度；2、除外电线路按长度单价包干外，其他费用总价包干；3、如有重要负荷，则应在低压室设置一段应急母排，为重要负荷提供电源，而不是由发电机与市电双回路末端切换；3、对于一些离市政电源供电点较远的项目可能有多种供电方案的特殊情况下，为取得较短的线路，可先行方案招标，对于优选的外电方案，为降低造价，也可以对提供优惠方案的单位实行直接委托。4、54、优先采用环网负荷开关柜，其次选用断路器柜；5、低压开关柜、高压开关柜、变压器、发电机等设备在满足使用要求的前提下，尽量选用通用性强的产品；6、除变配电所所在楼栋外，其余均采用TN-C-S系统，以便节省电缆。1、消防工程设备及器材宜选用国产品牌，如选用进口产品须报集团成本部、设计部会审；2、灭火器与消防箱尽量设置在一起，不单独设置灭火器箱；3、在满足消防规范的条件下，线管尽量用PVC管，少用钢管；4、消火栓系统管道优先使用焊接钢管，尽量不用镀锌钢管、无缝钢管，喷淋系统采用镀锌钢管；5、消控中心设置应按整个项目综合考虑，尽量减少消控中心数量，消控中心尽量与智能化控制中心合并；6、各楼栋核心筒的火灾55、自动报警系统，除烟感探测器、警铃、广播、楼层地址外，其余消防设备（报警按钮、消火栓按钮等）只给出楼栋地址，减少模块；7、各楼栋不设置区域报警器；8、通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择。消防工程工程4.8高低压配电及高压进线电缆工程、柴油发电机及环保工程4.9（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、应进行多方案对比，包括技术性、经济性、节能、美观等；1、实行清单计价，总价包干；2、空调设计中应客观准确56、地计算冷负荷和系统阻力，避免因此而造成设备选型偏大；2、设备采用甲供，直接通过厂家采购。3、空调设计应考虑与计费系统、自控系统的配套、兼容，并避免出现独家垄断；4、对自有物业，设计应综合考虑初次投资与后期运行、维护费用。1、花池、墙体压顶等装饰性石材厚度选择一般不超过20mm，周边采用双层石材倒角、粘边；小区入口、大堂门口、会所等重要部位酌情加厚；1、优先选用本地施工单位；1、工程需严格按照图纸控制苗木密度及规格；2、非行车道路路面石材厚度不超过20mm(荔枝面可采用30mm)；2、5000元/棵以上的乔木优先考虑甲供。2、明确展示区（营销要求）施工面积及标准，避免作为施工样板区，严格控制按图57、施工。3、行车道优先采用沥青路面、砼彩砖，会所入口、小区入口等重点部位需采用石材，厚度不超过30mm；4、小区道路原则上不设置立道牙，如需要设置，优先采用砼道牙；5、石材及苗木优先考虑就地取材；6、绿化用水按照人工浇灌考虑，取水点服务半径为20m；7、泳池系统与水景系统应严格分开；8、光源必须采用节能灯；9、非开盘区尽量不要采用照树灯以及泛光照明，需要采用的应该有分析报告进行论证；10、路灯（庭院灯）间距=灯具高度*5，路灯采用间隔控制，采用4芯VV电线电缆；11、高层建筑消防登高面与消防车道之间不得布置高大的大型乔木，考虑以灌木及小型乔木为准，以免消防验收通不过；12、在结构施工图设计前，需58、完成园林绿化方案定位图（明确水景、泳池、构筑物、大乔木位置）、覆土厚度分区布置图，园林造坡考虑内置空心板架空或泡沫塑料板填充，以减少地下室顶板集中荷载过大，以免增加结构成本。大的乔木种植应结合柱柱网布置在柱顶，减小板面结构荷载。4.10中央空调5园林绿化工程（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、样板房设计图纸优先考虑套用原有经典设计；1、投标单位依据设计样板，提供材料样板，并及时封存；定标后及时移交至项目现场；2、招标前，设计提供材料招标样59、板。2、五金、洁具应限定品牌、价格区间，投标单位投标时提供样品图片。除特殊部位（如会所吊灯），灯具类样式为常用型，避免市场供应的唯一性。1、设计、成本、采购部门在设计限额内共同规划好成本费用清单，根据规划成本费用清单进行招标选材；1、公共部位精装修及精装修交楼工程须样板先行，在效果、成本均满足的条件下，方可招标；2、建筑图纸与二次精装修图纸设计应紧密配合，避免前后矛盾，引起成本上的浪费。2、甲定乙供材料、甲供材至少包括以下范围：木地板、墙地砖(或石材）、户内门、橱柜、洁具、洁柜、灯具、成品柜体、厨房电器、开关插座；3、公共部位墙面砖尽量少采用玻化砖，以防止大面积空鼓掉落，增加后期维保成本。1、60、铝合金门窗、百叶施工图设计与施工分开招标；1、如同一期项目内含不同档次产品（如别墅、高层），招标文件内应根据不同档次确定不同五金配件品牌。1、项目部严格按照招标样板进行验收，重点关注型材厚度、玻璃厚度、五金配件的真假等方面。2、幕墙工程总估算造价在200万元以上必须进行施工图的设计招标；3、五金件区分户内门窗、公共部位与外立面门窗，采用不同标准，楼梯间、标准层电梯厅及走道按降低一档标准选材。1、栏杆扶手采用集团标准做法；1、区域采购。1、室外栏杆必须采用热镀锌工艺，栏杆验收必须严格测量有效高度、间距、材料规格。2、消防楼梯间优先选用钢管靠墙扶手；3、外立面栏杆优先选用铁栏杆，不得带花；4、屋顶61、女儿墙优先采用简易铁护栏；5、住宅产品不得采用玻璃雨棚。栏杆、雨篷工程会所、样板房、临时售楼处装修精装修工程公共部位装修、精装交楼工程87铝合金门窗、百叶、幕墙工程6.16.26（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、施工图设计进行单独招标；1、按施工图总价包干；2、设备、材料选用合理，防止功能过剩，产品应大众化。2、安防系统需要当地政府部门验收的项目，合同中明确承包方的验收责任（承诺按照招标图纸通过验收）。1、放坡系数及换填方案应做多方案对62、比分析，并由设计、工程、成本共同做专项评审、严格控制，保证土方开挖及回填量最少，换填材料最经济；1、实行工程量清单计价；1、及时做好现场记录，保证数据清晰、完整；对于隐蔽工程应进行拍照留底。2、对市政路进行分档，超高档参照香瑞园公园路，其它档次项目参照平湖平安大道；3、满足规范的情况下，箱涵选型及设计应最经济；4、设计部门对地质勘察成果把关，避免因地质勘探报告不准确造成的设计变更。109市政路智能化工程说明：1、本表在设计出施工图纸前设计部必须先对各专项内容执行情况说明，成本在会签图纸时核查执行情况；2、采购在会签招标文件（或合同审批）时对各专项内容执行情况说明，成本在会签招标文件（或合同审批63、）时核查执行情况。3、管控规范落实责任部门为分公司设计、采购、工程及成本，确保在设计合同、施工图、招标文件审核、合同会签、现场施工等全过程完整落实；4、监督和核实责任部门为分公司成本部，未能按照该规范操作的报至集团成本部审批（文件审批单）；5、集团成本对本规范的落实进行定期（季度）或不定期的核查，通报核查结果和督促改进。别墅花园洋房别墅花园洋房本阶段与上阶段本阶段与规范指标1节点落实情况记录偏差说明项目建售比例建安成本（万元）净利润率%内含报酬率%建筑平面体型项目定位人防建筑面积（）地下室顶板覆土层厚度(m)户型配比概念指标综合当期项目其中会所面积（）地下室车位面积（/个）可售面积地下室总层数64、车库单层高度(m)总户数采购指标规范指标综合当期项目其中项目定位（中档、高档、超高档）产品经济性内容综合当期项目2项目产品地下室项目经济组合序号预期综合售价（元）占地面积售建比率赠送比率容积率地下室车位数量（个）地下室总建筑面积（）第四章、反馈与检查表（一）第四章、反馈与检查表（一）结算指标方案指标综合当期项目项目项目成本控制限额指标核查记录表成本控制限额指标核查记录表施工图预综合当期项目综合当期项目建筑面积审批意见记录别墅花园洋房别墅花园洋房本阶段与上阶段本阶段与规范指标节点落实情况记录偏差说明概念指标综合当期项目其中采购指标规范指标综合当期项目其中产品经济性内容综合当期项目序号结算指标方案65、指标综合当期项目项目项目成本控制限额指标核查记录表成本控制限额指标核查记录表施工图预综合当期项目综合当期项目审批意见记录电梯辅助功能智能化工程轿厢装修标准建筑设计3铝材表面处理基础形式层数结构设计电梯方案铝材截面宽度铝含量指标（kg/）五金件选用品牌塑钢门窗铝合金门窗单方指标（元/M2）五金件选用品牌单方指标（元/M2）消防方案智能化工程造价(元/)柱网布置地上钢筋指标（kg/）建筑高度标准层层高(m)窗地比给排水方案供电户均容量地下混凝土指标（kg/）供电方案地下钢筋指标（m/）结构形式地上混凝土指标（m/）电梯梯速：（m/s）电梯数量（台）电梯载重（kg）安装工程主体工程架空层层高(m)别66、墅花园洋房别墅花园洋房本阶段与上阶段本阶段与规范指标节点落实情况记录偏差说明概念指标综合当期项目其中采购指标规范指标综合当期项目其中产品经济性内容综合当期项目序号结算指标方案指标综合当期项目项目项目成本控制限额指标核查记录表成本控制限额指标核查记录表施工图预综合当期项目综合当期项目审批意见记录6备注：1、概念指标及方案指标在两会评审前完成指标编制，根据两会意见完成修改调整并报批；2、施工图预算指标、采购指标及结算指标根据各阶段情况逐项完成；3、上述表格规范指标参考限额指标予以填写，其他根据项目实际情况填写，并与目标成本保持一致；4、此表随同成本动态月报上报集团；5、以上项目如超规范指标，必须优67、化或申报超标审批；6、偏差说明包括：（1）本阶段指标与上阶段指标偏差原因；（2）本阶段指标与规范指标偏差原因；7、审批记录应记录每个阶段的审批意见。入户门防火门护窗栏杆（元/M2）装饰工程4规格尺寸（mm）其他门框门扇（元/M2）幕墙单方指标（元/M2）单方指标（元/M2）铝含量指标（kg/）玻璃石材室外环境工程软硬景观面积比例单方指标(元/)选型、材质生活阳台栏杆（元/）消防楼梯栏杆（元/）公共部位栏杆多层普通楼梯栏杆（元/）标准层走道造价指标(元/)主要影响成本内容5大堂造价指标(元/)标准层电梯厅造价指标(元/)骨架含量指标（kg/）外墙涂料（元/M2）塔楼外墙面砖（元/M2）外立面装饰68、门锁（元/套）防火门（元/M2）客厅卧室阳台露台栏杆（元/）（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范1、钻探布点的密度：塔楼下间距10米，非塔楼部位20M，根据需要局部适当加密；1、在详勘时应选择多家单位对初勘结果进行勘察前的承载力等优化，优化建议作为技术标及评标的重要组成部分。1、如果实际地质持力层标高与钻探报告持力层标高相差超过2米，应即日报集团设计及成本部门处理；2、设计部对勘察结果进行把关；2、详勘确定勘察方案及勘察布点图后再进行招标，并进行单价包干；2、由工程、成本做好日常勘察记录表，供结算使用；3、钻探合约内69、应明确：根据钻探报告，钻探公司应提供多种基础选择建议，并对不同基础形式进行阐述说明；避免仅推荐一种基础类型。3、详勘投标单位须对承载力、压缩模量、渗透系数等参数及基础选型提出优化建议；4、勘察单位与施工单位分开招标。1、设计根据控规标高、项目现状标高、设计方案，进行土方平衡；在规划及方案中应有专项的竖向设计，并对土方平衡加以详细分析；1、依据土方开挖方案，编制工程量清单，综合单价包干；1、土方工程须进行分批测量，分批收方、结算工作，避免后期争议、扯皮；2、地下室埋深及层数组合应结合原始地面标高综合考虑，保证埋深最浅及土方开挖量最小。2、土方开挖方案须结合勘察报告，勘察报告中有石方工程的，须在招70、标及合同中体现：、粒径小于1M的石块列入土方工程；、其余石方分炮机破碎、静力爆破、炸药爆破三种价格；2、依据土方开挖方案，考虑现场土方平衡，留足土方回填量；3、土方单位进场前应做好原始地面标高、地形图测量绘制工作，由三方签字确认。土方工程完工，及时做好收方、标高测量工作；并在工程结算时提供相关测量记录；原貌标高须作为合同附件；3、土方造坡须考虑挡土墙施工方案及对后期小区道路影响。4、现场临时道路及临建等应整体规划，并在招标前需定方案。1、常规支护方案有自然土方放坡，喷浆，挂网喷浆，预应力锚杆+喷射，毛石挡墙，挡墙，深层搅拌桩，深搅桩+围护桩+锚杆，钢板桩等；设计须提供支护比选方案，成本配合；171、深基坑及边坡（深度、高度大于12M)必须进行设计施工图招标；1、搅拌桩、围护桩提供打桩记录，供成本结算使用；2、达到5m以上的深基坑，优先考虑阶梯放坡。2、工程总估算价格大于200万元的设计施工图必须进行招标（两套及以上施工图）。3、优先采用综合单价包干招标，降排水等措施费包干；工期短，复杂程度低，可采用总价包干4、周边条件复杂的项目应引进工程保险。1、设计合同内明确设计单位必须提供两种以上的基础方案（含桩型、桩位布置等）以供比选；1、避免采用模拟清单，充分评估桩基工程与主体工程工期关系，减少因工期引起的降排水措施费等大幅度增加1、提供现场打桩记录，供成本结算使用；3、项目部应派专人进行旁站72、监督，每个钻孔的照片必须存档及形成书面记录。3 3桩基础工程（人土石方挖运1 12关键成本项目关键成本项目第四章、反馈与检查表（二）第四章、反馈与检查表（二）3.1基础及边坡基坑及边坡支护工程（含永久性和非永久性工程）项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范地质钻探第 4 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范2、如因各73、种因素导致单方案设计，须提供专项方案可行性报告进行具体说明；2、，施工图完成后再行招标；如为抢工期，评估确定桩型后方可招标，待施工图纸确定后核定暂定总价。2、桩基进场时间应结合现场实际情况，在施工条件合理的情况下确定，明确各种施工条件情况，避免后期扯皮。3、桩基工程必须由设计、工程、成本参与方案评审后方可确定；4、各基础类型的成本大致按以下顺序递增：天然浅地基基础、预应力管桩、筏板、人工挖孔桩（逐渐受限制）、灌注桩。3.3桩基检测1、优先采用大应变对桩基础检测，仅在必要时采用静载试验。1、项目部根据项目情况，应从整个项目综合考虑，提出检测费用最低的书面方案。1、按集团下发限额指标及项目特征确定74、优化目标，目标不得高于限额指标，宜采用底薪加提成；1、优化设计公司引入竞争机制，通过投标确定；2、优化设计必须由集团与分公司设计、成本根据具体项目设定优化目标。2、设计优化费用预留20%,待工程结构封顶后，且无重大设计变更，再行支付。1、地下室方案设计须引入车道划线公司，对车位利用率进行方案优化，提出车库方案书面优化建议；1、在方案图纸确定前完成车道划线招标工作；2、设备房、消防水池、人防区域优先设置在柱网密集区；3、地下室柱网间距应结合车位尺寸及行车道尺寸进行优化；4、地面露天车位最大化；地面停车按照最大边线原则布置。1、正式施工图纸建筑做法表与交楼标准必须经评审并保持一致；1、必须采用工程75、量清单招标；1、组织设计、成本部门进行图纸会审，提出优化建议；2、消防水池、设备房等优先设置在地下室塔楼下；2、在没有施工图纸的情况下或图纸不完善的条件下，采用综合单价包干，不得实行总价包干招标；2、现场变更及现场零星委托总额不得超过总造价0.4%。3、地下室不做地坪漆，墙面、柱面不做抹灰，清理后批腻子、刷乳胶漆各一遍，高度至梁底（不含梁底面积），天棚可不考虑腻子刮白；3、清单报价，措施费采用总价包干(除建筑面积变化后可以调整外，其它均不做调整，模板不含在措施费中)；4、地下室底板避免整体建筑找坡、采用结构找坡，地下室、裙房顶板采用结构找坡；4、实行风险共担，钢筋、砼按施工期（开工至结构封顶，76、如有大型公共地下室，地上、地下调差分开）平均信息价调整，材料调差方式：价差=信息价（施工期算术平均价）-基准价（投标当期信息价）；5、建筑设计优先考虑平屋面，产品风格需要，采用局部坡屋面与平屋面相结合；5、甲定乙供材料范围，应做好前期合约规划，并明确材料定样时间，在主体工程招标前确定；3.2工挖孔桩、冲孔桩、钻孔桩、CFG复合桩、预应4.1设计优化4.2车位利用率主体第 5 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核77、查记录表序号序号控制规范控制规范6、楼地面地坪采用结构面原浆压光（精装交楼时不需要压光），无论精装、毛坯交楼不须做水泥砂浆二次找平；6、甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招标定价，并落实到招标文件中，甲定乙供材料必须签订三方协议，甲指乙供材料合同必须与总包单位一起签订；7、卫生间沉箱防水层施工完毕后，不必再做保护层；7、准用材料：包干价合同内的准用材料，在投标文件中品牌资源应在三家以上，且应明确不同品牌的准用系列、型号等参数。包干价合同的准用材原则上应先确定样板后方可招标，并将材料样板随招标文件一起下发各投标单位；8、总包定标后，施工图纸不允许整版更换，必须以变更形式体现；设计变更总额不得超78、过总造价2.5%；8、图纸会审纪要不作为结算依据，会审意见必须以工程通知单形式下发；9、结构形式的成本递增顺序：砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架、剪力墙、框架剪力墙、短肢剪力墙。9、合同内明确施工组织方案不作为结算依据，施工组织如涉及费用事项，须根据现场情况办理验收确认手续；措施费包干范围内，不得另行核量、计费。1、明确外立面分色图，施工面积比例，偷送面积的阳台改房间部位外墙应考虑简单涂料施工，凸窗、装饰线条及零星构件部位不得使用外墙砖；1、核定价格须包工、包料，明确涂布率及施工工艺；1、样板示范施工；严格按照标准施工工艺指导施工及验收，工程部严格审核涂料施工方案，外架拆除后使用吊绳涂刷面漆不79、到的部位应在外架拆除前所有工序完成。2、设计部门在总包合约签订前确定涂料工艺、样板及技术参数；2、甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招标定价，并落实到招标文件及合同中；3、外墙装饰构件尺寸应与外墙砖尺寸综合考虑，最大程度减少损耗。3、面砖定价需综合考虑勾缝剂、粘结剂、缝宽等因素。1、保温材料选择顺序：聚苯颗粒砂浆、泡沫聚苯板、挤塑聚苯板；1、参考甲定乙供材料做法；1、防水、保温工程应制定专项的竣工图纸来明确其施工范围。项目部对防水工程、保温工程的实际施工部位应有明确记录并经乙方确认，主要争议点如结构联系梁板上下侧、阳台反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明80、确的记录和说明；2、防水、保温工程施工部位在施工图纸中需明确具体施工范围。项目部对防水工程、保温工程的实际施工部位应有明确记录并经乙方确认，主要争议点如结构联系梁板上下侧、阳台反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明确的记录和说明；2、防水综合单价须明确包含防水附加层、管线洞口防水、加强层等，不再额外计取费用。2、防水、保温分部验收须现场成本参加。主体土建4.34.5外墙保温、防水4.4外墙涂料、面砖第 6 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目81、项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范3、严格按照集团工程部下发的防水标准执行。1、在满足现行民用建筑规范的条件下，应急照明尽量设应急线供电，尽可能避免设末端切换供电；1、采用清单招标；1、根据当地习惯，合理确定毛坯交楼标准，减少业主入伙后二次装修的返工,同时也减少成本。2、负荷指标：联排别墅：18KW；2房：6KW/户；3房：8KW/户；复式：10KW/户。当地有特殊规定的，按当地规定执行；2、对电线电缆、桥架、母线槽进行甲定乙供，三箱进行甲供或甲定乙供；3、高层配电竖井内尽量不要采用母线槽，优先采用预分支电缆；3、吊灯等特殊灯具82、若设计无实物，只有图片，招标前应先取得实物或在国内相关厂家调研，找到类似灯具，明确灯具具体材质、结构、光源电器、配件的具体技术要求，较确切地确定标的，才进行招标。4、由电表箱至户箱用电线，不得用电缆；5、户内箱采用总漏电开关，回路不设漏电开关,以降低成本；6、灯具应选用节能及环保产品，如：节能灯、荧火灯配电子镇流器等；7、在满足规范的条件下，穿线管尽量选择PVC管，少用钢管；8、地库应急用电与正常用电分开，以减少发电机容量，应急灯具只在车道设置，不得在车位设置；9、室外一般低压主电缆选用4芯电缆，型号就低不就高，能用普通的就不用阻燃的，能用阻燃的就不用耐火的；10、小区（室外）配电线路最省方案83、排序：普通电缆+全程穿管铠装电缆+全程穿管普通电缆+电缆沟铠装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案测算才能确认。1、地下室及竖井内给水管采用钢塑复合管，入户水表后给水管采用PP-R管；户内排水管及排水立管采用普通UPVC管，转换层和排出管采用加厚UPVC管；1、采用清单招标；2、室外埋地消防管道与生活管道采用PE管；2、主要材料，如：钢塑管、PPR管、排水管进行甲定乙供；水泵及控制箱进行甲供或甲定乙供。3、化粪池尽量加大容量，减少数量；4 44.7给排水工主体工程4.6电气工程第 7 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范完成84、情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范4、根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选，成本递减顺序为：带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等；5、尽量减少检查井数量，道路上污水（雨水）检查井间距在15米以上。1、认真复核用电负荷，提供两种外电引入方案并进行对比分析，保证满足用电要求的情况下，达到成本最低；1、根据各地区实际情况，对于非垄断地区（如深圳）可实行高低压85、工程单独招标；2、变配电房原则上应建在供电范围的中心位置，尽量控制供电半径，减少低压电缆的长度；2、除外电线路按长度单价包干外，其他费用总价包干；3、如有重要负荷，则应在低压室设置一段应急母排，为重要负荷提供电源，而不是由发电机与市电双回路末端切换；3、对于一些离市政电源供电点较远的项目可能有多种供电方案的特殊情况下，为取得较短的线路，可先行方案招标，对于优选的外电方案，为降低造价，也可以对提供优惠方案的单位实行直接委托。4、优先采用环网负荷开关柜，其次选用断路器柜；5、低压开关柜、高压开关柜、变压器、发电机等设备在满足使用要求的前提下，尽量选用通用性强的产品；6、除变配电所所在楼栋外，其余均86、采用TN-C-S系统，以便节省电缆。1、消防工程设备及器材宜选用国产品牌，如选用进口产品须报集团成本部、设计部会审；2、灭火器与消防箱尽量设置在一起，不单独设置灭火器箱；3、在满足消防规范的条件下，线管尽量用PVC管，少用钢管；4、消火栓系统管道优先使用焊接钢管，尽量不用镀锌钢管、无缝钢管，喷淋系统采用镀锌钢管；5、消控中心设置应按整个项目综合考虑，尽量减少消控中心数量，消控中心尽量与智能化控制中心合并；6、各楼栋核心筒的火灾自动报警系统，除烟感探测器、警铃、广播、楼层地址外，其余消防设备（报警按钮、消火栓按钮等）只给出楼栋地址，减少模块；7、各楼栋不设置区域报警器；8、通风、排烟管道选用形式87、（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择。程4.9消防工程高低压配电及高压进线电缆工程、柴油发电机及环保工程4.8第 8 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范1、应进行多方案对比，包括技术性、经济性、节能、美观等；1、实行清单计价，总价包干；2、空调设计中应客观准确地计算冷负荷和系统阻力，避免因此而造成设备选型偏大；2、设备采用甲供，直接通过厂家采购。3、空调设计88、应考虑与计费系统、自控系统的配套、兼容，并避免出现独家垄断；4、对自有物业，设计应综合考虑初次投资与后期运行、维护费用。1、花池、墙体压顶等装饰性石材厚度选择一般不超过20mm，周边采用双层石材倒角、粘边；小区入口、大堂门口、会所等重要部位酌情加厚；1、优先选用本地施工单位；1、工程需严格按照图纸控制苗木密度及规格；2、非行车道路路面石材厚度不超过20mm(荔枝面可采用30mm)；2、5000元/棵以上的乔木优先考虑甲供。2、明确展示区（营销要求）施工面积及标准，避免作为施工样板区，严格控制按图施工。3、行车道优先采用沥青路面、砼彩砖，会所入口、小区入口等重点部位需采用石材，厚度不超过30mm89、；4、小区道路原则上不设置立道牙，如需要设置，优先采用砼道牙；5、石材及苗木优先考虑就地取材；6、绿化用水按照人工浇灌考虑，取水点服务半径为20m；7、泳池系统与水景系统应严格分开；8、光源必须采用节能灯；9、非开盘区尽量不要采用照树灯以及泛光照明，需要采用的应该有分析报告进行论证；10、路灯（庭院灯）间距=灯具高度*5，路灯采用间隔控制，采用4芯VV电线电缆；11、高层建筑消防登高面与消防车道之间不得布置高大的大型乔木，考虑以灌木及小型乔木为准，以免消防验收通不过；12、在结构施工图设计前，需完成园林绿化方案定位图（明确水景、泳池、构筑物、大乔木位置）、覆土厚度分区布置图，园林造坡考虑内置空90、心板架空或泡沫塑料板填充，以减少地下室顶板集中荷载过大，以免增加结构成本。大的乔木种植应结合柱柱网布置在柱顶，减小板面结构荷载。5中央空调4.10园林绿化工程第 9 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范1、样板房设计图纸优先考虑套用原有经典设计；1、投标单位依据设计样板，提供材料样板，并及时封存；定标后及时移交至项目现场；2、招标前，设计提供材料招标样板。2、五金、洁具应限定品牌91、价格区间，投标单位投标时提供样品图片。除特殊部位（如会所吊灯），灯具类样式为常用型，避免市场供应的唯一性。1、设计、成本、采购部门在设计限额内共同规划好成本费用清单，根据规划成本费用清单进行招标选材；1、公共部位精装修及精装修交楼工程须样板先行，在效果、成本均满足的条件下，方可招标；2、建筑图纸与二次精装修图纸设计应紧密配合，避免前后矛盾，引起成本上的浪费。2、甲定乙供材料、甲供材至少包括以下范围：木地板、墙地砖(或石材）、户内门、橱柜、洁具、洁柜、灯具、成品柜体、厨房电器、开关插座；3、公共部位墙面砖尽量少采用玻化砖，以防止大面积空鼓掉落，增加后期维保成本。1、铝合金门窗、百叶施工图设计与92、施工分开招标；1、如同一期项目内含不同档次产品（如别墅、高层），招标文件内应根据不同档次确定不同五金配件品牌；1、项目部严格按照招标样板进行验收，重点关注型材厚度、玻璃厚度、五金配件的真假等方面；2、幕墙工程总估算造价在200万元以上必须进行施工图的设计招标；3、五金件区分户内门窗、公共部位与外立面门窗，采用不同标准，楼梯间、标准层电梯厅及走道按降低一档标准选材；1、栏杆扶手采用集团标准做法；1、区域采购；1、室外栏杆必须采用热镀锌工艺，栏杆验收必须严格测量有效高度、间距、材料规格。2、消防楼梯间优先选用钢管靠墙扶手；3、外立面栏杆优先选用铁栏杆，不得带花；4、屋顶女儿墙优先采用简易铁艺护栏；93、5、住宅产品不得采用玻璃雨棚。1、施工图设计进行单独招标；1、按施工图总价包干；2、设备、材料选用合理，防止功能过剩，产品应大众化。2、安防系统需要当地政府部门验收的项目，合同中明确承包方的验收责任（承诺按照招标图纸通过验收）。1、放坡系数及换填方案应做多方案对比分析，并由设计、工程、成本共同做专项评审、严格控制，保证土方开挖及回填量最少，换填材料最经济；1、实行工程量清单计价。1、及时做好现场记录，保证数据清晰、完整；对于隐蔽工程应进行拍照留底。2、对市政路进行分档，超高档参照香瑞园公园路，其它档次项目参照平湖平安大道；10市政路67栏杆、雨篷工程9会所、样板房、临时售楼处装修智能化工程6.94、2公共部位装修、精装交楼工程8精装修工程6.1铝合金门窗、百叶、幕墙工程第 10 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范3、满足规范的情况下，箱涵选型及设计应最经济；4、设计部门对地质勘察成果把关，避免因地质勘探报告不准确造成的设计变更。第 11 页，共 13 页2、如经成本核查指标超限，且无法优化，则按责权进行超限审批；3、本表由设计归档，成本备份。设计职能部门意见：成本职能部门95、意见：成本分管高管意见：设计分管高管意见：总经理意见：董事长：设计职能部门意见：成本职能部门意见：成本分管高管意见：设计分管高管意见：总经理意见：董事长：1、设计在正式发图前填写本表技术指标，经成本核定符合本项目限额指标，并报成本分管高管审批即可正式出图；成本部核定指标本项目估算金额（元）：超限金额（元）：本项目限额指标设计部提供指标第四章、反馈与检查表（三）项目第四章、反馈与检查表（三）项目限额指标审批单（技术指标）限额指标审批单（技术指标）项目名称：定位档次：日期：编号：审批内容：请办部门：设计部拟稿人：审批内容：请办部门：设计部拟稿人：（下属地产公司用表）（下属地产公司用表）本项目限额指96、标原因分析1、根据项目招标情况，在定标前由成本填写本表，如符合限额指标，报成本分管高管审批。2、如实际指标超限，且无法优化，则按责权进行超限审批。本项目估算金额（元）：超限金额（元）：成本职能部门意见：采购职能部门意见：成本分管高管意见：采购分管高管意见：成本职能部门意见：采购职能部门意见：成本分管高管意见：采购分管高管意见：第四章、反馈与检查表（四）第四章、反馈与检查表（四）总经理意见：董事长：总经理意见：董事长：项目项目限额指标审批单（经济指标）限额指标审批单（经济指标）项目名称：定位档次：日期：编号：审批内容：请办部门：拟稿人：审批内容：请办部门：拟稿人：本项目指标及成本分析（下属地产公97、司用表）（下属地产公司用表）别墅住宅及公寓别墅住宅及公寓1-75%1、售建比率为：可售面积/总建筑面积；2、可售面积包括：住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积；3、不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。4、车位售价在保本微利价13万元/个以上时地下室面积可适当放宽；主体概念设计（方案评审会）AA2-27%25%1、窗地比率为：住宅窗户面积/住宅地上建筑面积；2、住宅地上建筑面积：扣除裙楼、架空层以外的地上建筑面积；住宅窗户面积：上述定义住宅地上建筑面积范围内的外墙门窗洞口面积。主体概念设计98、（方案评审会）BA3-10%18%1、户型赠送比率为：赠送面积/可售面积；2、赠送面积范围及计算办法：阳台、入户花园计一半面积，双层高阳台、落地凸窗、有梁无板空洞计全面积，地下室、天台、定位为复式的住宅室内中空面积不计。3、高地价项目可适当调高。主体概念设计（方案评审会）AA-500500-10001000-20002000无人防地下室-3233AA人防面积占1/4-1/3（含）-3435AA人防面积占1/3-1/2（含）-3636AA人防面积占1/2以上-3838AA架空层层高-4.5/5（含局部转换）扣除覆土厚度AA地下室车库层高-2.83.8/3.3(无梁带柱帽)/3.5(无梁无柱帽)考99、虑机械停车位层高可放宽；如果地下室做商业用途时，层高可适当放宽。AA超高档-3.0AA高档-2.9AA中档-2.9AA铝含量（kg/）-6/8（断桥）5.5/7.5（断桥）铝材含量为：理论重量/门窗面积；本限额含量是按50（窗）/90（门）考虑的CB超高档-50（窗）/110（门）50（窗）/110（门）CB高档-50（窗）/90（门）50（窗）/90（门）CB中档-50（窗）/70（门）50（窗）/70（门）CB核实审批点核实审批点4铝材铝材截面宽度档次调整系数档次调整系数标准层层高层高(m)项目名称项目名称窗地比率地下室车位平均面积（/个）会所面积（m2）总建筑面积5万10万（含）总建筑面100、积10万20万（含）户型赠送比率5总建筑面积20万以上6主体概念设计（方案评审会）主体概念设计（方案评审会）住宅类指标说明住宅类指标说明1、会所面积包括：室内泳池、室内球场、保龄球馆、健身房、棋牌室、阅览室等以打造卖点、不以赢利为目的、为业主提供休闲及体育场所而配套的面积；不含物管用房、学校、垃圾站、警务室、居委会等配套设施；2、总建筑面积在5万平米以下的社区不设置会所；3、会所不超过一个。3.4（首层）/3.2（其余层）1、地下室车位平均面积为：地下室面积/地下室车位数；地下室面积为整个地下室面积（含人防面积、设备用房、物业用房、消防水池等所有地下室面积）；2、计算地下室车位面积时，地下室面101、积取值可扣除面积为：赠送业主面积、规划要求的自行车位及可抵扣汽车的摩托车位面积；3、上部建筑落入地下室的面积超过1/3时，车位面积增加1/个；超过1/2时，车位面积增加3/个；4、如上部建筑以商业为主时，可在此指标基础上增加3/个。第二章、成本控制限额指标（一）第二章、成本控制限额指标（一）AA综合限额标准指标综合限额标准指标主体概念设计（方案评审会）超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶段序号售建比率别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明综合限额标准指标综合限额标准指标超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶102、段序号超高档-氟碳喷涂氟碳喷涂CB高档-粉末喷涂或电泳粉末喷涂或电泳CB中档-粉末喷涂或电泳粉末喷涂或电泳CB铝合金门窗（单玻）（元/M2）-345/440（断桥）330/425（断桥）CB铝合金门窗（中空钢化）（元/M2）-410/505（断桥）395/490（断桥）CB铝合金门窗（中空low-E钢化）（元/M2）-505/600（断桥）490/585（断桥）CB塑钢门窗（单玻）（元/M2）-275225CB塑钢门窗（中空钢化）（元/M2）-340290CB塑钢门窗（中空low-E钢化）（元/M2）-435385CB-8585护窗栏杆按铝型材做法考虑；EB超高档-25%（诺托、阿鲁克等）25103、%（诺托、阿鲁克等）CB中高档-18%（合和、立兴、坚朗）18%（合和、立兴、坚朗）CB铝含量（kg/）-8.38.3CB玻璃幕墙（元/M2）-720720EB石材主材（元/M2）-300300主体方案设计CB骨架（kg/）-1212骨架按钢骨架考虑；石材规格按600*600考虑专业深化设计CB超高档-B高档-2828EB中档-2828EB超高档-100（主材45）100（主材45）EB高档-80（主材30）80（主材30）EB中档-70（主材25）70（主材25）EB超高档-1800*270010001200*2300BB高档-1400*270010001200*2300BB中档-1400*104、27001000*2300BB1、门窗限额单价为：门窗价格/门窗面积，单价包括型材、玻璃、五金件、辅材、管理费、利润、税金等所有费用；五金件按合和、坚朗等同档次产品配置；2、本指标PVC价格按7050元/吨考虑，如PVC价格变动幅度超过5%则可调整价差，不计其它任何费用，PVC价格以大连商品交易所期货收盘价为基准；塔楼外墙面砖（元/M2）规格尺寸（mm）外立面装修门洞尺寸主体方案设计包干单价；不含外墙抹灰及外墙防水，含水泥膏结合层及面砖损耗；专业深化设计主体方案设计主体方案设计指标中的百分数为：五金件总价/门窗造价*100%；卧室、客厅门窗五金件与其他部位铝合金门窗五金件作级差处理；公共部位门105、窗五金配件可降低一个档次，选用祥盛等同类品牌外墙涂料（元/M2）包干单价；不含外墙抹灰及外墙防水幕墙玻璃幕墙商业裙楼石材幕墙1、单价包括型材、玻璃、五金件、辅材、管理费、利润、税金等所有费用；五金件按合和、立兴、坚朗等同档次产品配置；2、本指标铝锭单价按15000元/吨考虑，如铝锭市场价变化超过5则可调型材差价，不计其它任何费用，铝锭价以南海灵通现货价为准。玻璃按6mm(LOW-e)+12A+6mm考虑；7铝材表面处理护窗栏杆（元/M2）铝合金门窗塑钢门窗（优先推荐使用）五金件及可选用品牌外立面门窗891、门窗限额单价为：门窗价格/门窗面积，单价包括型材、玻璃、五金件、辅材、管理费、利润、税金106、等所有费用；五金件按合和、立兴、坚朗等同档次产品配置；2、本指标铝锭单价按15000元/吨考虑，如铝锭市场价变化超过5则可调型材差价，不计其它任何费用，铝锭价以南海灵通现货价为准。3、斜杠下的指标为断桥铝合金的指标。4、同一项目有多种窗型应分别满足限额指标要求;专业深化设计别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明综合限额标准指标综合限额标准指标超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶段序号超高档800650EB高档650520EB中档520520EB超高档500500EB高档220220EB中档180180EB超高档107、-木质防火门CB高档-钢质防火门CB中档-钢质防火门CB超高档-550EB高档-400EB中档-400EB超高档-350（型钢+（6+0.76+6）夹胶玻璃）或铁栏杆350（型钢+（6+0.76+6）夹胶玻璃）或铁栏杆EB高档-180（型钢）/310（型钢+（5+0.76+5）夹胶玻璃）或铁栏杆180（型钢）/310（型钢+（5+0.76+5）夹胶玻璃）或铁栏杆EB中档-180（型钢）180（型钢）EB超高档-160160EB高档-160160EB中档-160160EB超高档-110110EB高档-110110EB中档-110110EB超高档-250250EB高档-180180EB中档-180108、180EB超高档-2500（硬装）EB高档-2000（硬装）EB中档-1500（硬装）EB超高档-1500（硬装）EB高档-1000（硬装）EB中档-800（硬装）EB超高档-800（硬装）包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；指标中的面积为走道建筑面积；EB高档-500（硬装）1、包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；2、本指标地面按贴地砖、墙面按全贴砖、顶棚按刷乳胶漆考虑；不建议做吊顶；3、指标中的面积为走道建筑面积；EB中档-300（硬装）1、包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；2、本指标地面按贴地砖、墙面及顶棚按刷乳胶109、漆考虑；不建议做吊顶；3、指标中的面积为走道建筑面积；EB门框门扇价格包括门框、门扇、合页、门吸等五金件费用，含门锁安装费但不含锁材料费公共部位装修包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；指标中的面积为大堂建筑面积；专业概念设计专业概念设计专业概念设计专业深化设计按甲乙丙级防火门综合考虑，含门框、门扇、防火视窗、闭门器、锁、合页等五金配件专业深化设计主体方案设计指标价为锁材料费，不含安装费,包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；指标中的面积为候梯厅建筑面积；专业深化设计1、材料基价：扁钢4200元/吨；钢材价格波动在5%以外时可调整材料价差，不计其它费110、用；2、栏杆限额指标按栏杆面积计算；3、客厅、卧室、阳台、露台栏杆如果做法与限额指标的做法不同，则不管选择何种法，栏杆指标不得超过相应指标最高限额值，即：中档不得超过180元/,高档不得超过310元/，超高档不得超过350元/。专业深化设计标准层走道造价指标 （元/M2）大堂造价指标 （元/M2）栏杆生活阳台栏杆（元/）标准层候梯厅造价指标（元/M2）客厅卧室阳台露台栏杆（元/）门锁（元/套）防火门门框门扇（元/M2）入户门13价格（元/M2）10选型1112多层普通楼梯栏杆（元/）消防楼梯栏杆（元/）别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系111、数项目名称住宅类指标说明综合限额标准指标综合限额标准指标超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶段序号超高档450400EB高档350320EB中档300270EB硬景：软景-35%:65%35%:65%面积比为：铺装平面面积/绿化平面面积；水景面积计入绿化面积专业概念设计CB11层及以下-1.75EA1225层-2.026层以上，100米以下-2.5EA智能化工程造价超高档-45元/（总建面指标）3500元/户EB智能化工程造价高档-35元/（总建面指标）2500元/户EB智能化工程造价中档-30元/（总建面指标）1800元/户EB说明：一类区域二类区域一级指标15%13%二级指标30%2112、8%三级指标15%13%1.项目档次界定：以片区正在销售的某一楼盘（该楼盘售价约为片区平均价）为典型样板，将本项目与典型样板对比并确定档次，档次确定原则为：超高档，售价片区典型样板房价130%；高档，片区典型样板房价110%售价片区典型样板房价130%；中档，片区典型样板房价90%售价片区典型样板房价110%；利润率目标销售净利润率，一律按降一档次定位；如片区楼盘均为高档或超高档，则直接参照其标准；我司现有开发楼盘均为高档。15主体方案设计（方案评审会）室外环境工程5、核实审批点说明：A-方案与目标成本会签，B-主体施工图出图审核，C-分包施工图出图审核，D-总、分包招标清单审批，E-评标、定113、标审批；超限审批级别说明：A-运营总裁，B-集团成本高管。销售净利率30%内含报酬率含闭路监控、可视对讲、门禁、保安巡更、周界报警、防雷接地及UPS系统、背景音乐、停车场控制系统；不含停车道闸设施。智能化工程电梯梯速：（m/s）基准值2.调整系数取值：净利润率目标销售净利润率，调整系数取0.9；售价8000元，且净利润率目标销售净利润率，调整系数取1；8000元售价12000元，且净利润率目标销售净利润率，调整系数取1.05；售价12000元，且净利润率目标销售净利润率，调整系数取1.1；专业概念设计1415%销售毛利率3.限额指标按调整系数调整后净利润率需满足目标销售净利润率要求；1、室外环114、境面积为室外园林建筑及绿化面积（用地面积-建筑覆盖面积），若架空层、屋顶花园、红线外市政作为园林建筑及绿化区域，则并入室外环境面积；2、造价指标为：室外环境造价/室外环境面积；（含园林建筑铺装及装饰面层、种植土、园林绿化、围墙、大门、道路铺装、雕塑小品、水景工程及设备、水电安装；不含园林建筑及道路基层）造价指标（元/M2）4.目标利润率附表：说明：说明：第一类地区包括目前我国主要三个发达经济带的一线城市及部分二线城市；第二类地区包括三个发达经济带的不属于第一类地区的部分二线城市及三个发达经济区外的省会城市；第三类区域包括除第一、第二类区域外的其他城市。在我国目前经济发展的状态下，内含报酬率二级115、应当比一级降低1-2%，三级应当比一级降低3-5%；1615%投资测算指标北京上海、沈阳深圳、珠海、广州、成都无锡、江阴、惠州、东莞、长沙北京上海、沈阳深圳、珠海、广州、成都无锡、江阴、惠州、东莞、长沙上部结构464438370.360.360.360.36独栋自带全埋地下室1051051001000.800.800.800.80上部结构484539380.380.380.380.38独栋自带全埋地下室1151151101100.800.800.800.80上部结构494741400.400.400.400.40独栋自带全埋地下室10010095950.800.800.800.80上部结构51116、4943420.420.420.420.42独栋自带全埋地下室959590900.800.800.800.80高层住宅及公寓(建筑高度60M)上部结构514842400.390.390.380.38高层住宅及公寓(60M建筑高度80M)上部结构565344420.390.390.390.39高层住宅及公寓(80M建筑高度100M)上部结构615748450.400.400.390.39一层地下室1551501451401.201.201.151.15二层及二层以上地下室1451401351301.051.051.001.00说明：1、本限额指标作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限，设117、计任务书中的设计限额指标应根据工程特点在此基础上进行调整，且不得超过本指标。2、2、结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构的受力及构造钢筋；不含施工措施及损耗部分钢筋、预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网等。3、结构面积S的定义如下：S=S1+S2+S3+S4 S1=建筑面积（不含架空层面积）S2=对于有顶盖的阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于2.2米层高的全部楼板面积计入结构面积；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入结构面积；空调板、建筑线脚等凸出118、构件不计入结构面积。S3=未计入建筑面积的凸窗面积 S4=楼板开洞所预留的“赠送面积”，此部分面积的钢筋含量指标比对应限额指标低8/，混凝土含量指标比限额指标低0.11m/。4、4、本限额指标对应的上部结构均指无结构转换层的正常上部结构，当设有结构转换层（转换率在50%以上）时，转换层以上的上部结构钢筋限额指标可以提高2 kg/m2。5、5、所有地下室均按照地下水位在地表以下1.5m以内的情况考虑，当地下水位低于此情况时，应酌情降低限额。6、6、所有全地下室均按照覆土厚度为约1.2M考虑，当覆土厚度低（高）于此情况0.3米时，可酌情降低（增加）钢筋限额指标约8 kg/m2。7、7、人防地下室按119、照6级人防标准考虑，若实际人防标准高于6级，可酌情考虑提高地下室人防范围的限额指标。8、8、对于地下室，本限额指标对应的普通桩基础或其它非筏板基础，当采用整体筏板基础或整体桩筏基础时，应酌情考虑提高整体地下室钢筋限额指标约20-40 kg/m2，混凝土指标约0.20-0.40 m3/m2。9、9、当高层主楼的首层面积超过地下室单层面积的30%时，可酌情考虑提高地下室限额指标。10、10、当地下室的人防结构面积大于85%时，钢筋限额指标可提高10-20 kg/m2；当地下室的人防结构面积小于15%时，钢筋限额指标可降低10-20 kg/m2。别墅、双拼、TOWNHOUSE小高层住宅及公寓（7层建120、筑层数12层）普通多层住宅及公寓(7层或20m及以下)花园洋房连接各主体结构的综合全埋地下室（含部分6级人防地下室）各地区含钢量限额指标（kg/m2)各地区砼含量限额指标（m3/m2)(核实点为总包招标清单审批)第二章、成本控制限额指标（二）钢筋及混凝土设计限额指标 第二章、成本控制限额指标（二）钢筋及混凝土设计限额指标 建筑类型结构部分第二章、成本控制限额指标（三）钢筋及砼设计限额指标的应用说明一、指导思想：第二章、成本控制限额指标（三）钢筋及砼设计限额指标的应用说明一、指导思想：各下属公司在使用本限额设计指标时，主要应通过对设计流程的细化管理来满足本限额指标的要求，具体强调以下指导思想：1121、在方案及扩初阶段，要求并引导设计院采用更优化、更合理的结构方案来降低工程的结构成本。2、在施工图设计阶段，要求并引导设计院在保持结构安全意识的同时，应保持较强烈的结构成本控制意识，通过更精细化的设计来降低结构成本。3、结构成本的优化应以满足规范要求、保证结构安全和建筑产品的品质为前提。二、应用方式：二、应用方式：本限额指标已考虑了普通结构形式的各种变化可能，作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限值。各下属公司在设计管理时，可以通过合同要求及流程化管理来要求设计院按限额指标进行设计。由于必要的特殊结构特征（如结构体系抗震超限、建筑造型复杂等）导致最终设计结果超出限额指标时，下属公司设计122、部应要求设计院在含钢量统计表完成之后10个工作日内提交结构含钢量超限分析报告给下属公司设计部及成本部审核，报告中应定量地阐明结构含钢量超限的原因及必须采用导致超限的结构特征或体系的理由以及该特征所导致的成本超限的数量。该结构含钢量超限分析报告由集团设计及成本职能部门负责审定。三、应用细则说明：三、应用细则说明：1、本限额指标的计算规则为计算范围内的相应结构钢筋及砼用量除以计算范围内的结构面积。1)结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构的受力及构造钢筋；不含施工措施及损耗部分钢筋、预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与123、砌体间加挂的钢丝网等。2）结构面积S的定义如下：第 6 页，共 8 页钢筋及砼设计限额指标的应用说明钢筋及砼设计限额指标的应用说明S=S1+S2+S3+S4 S1=建筑面积（不含架空层面积）S2=对于有顶盖的阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于2.2米层高的全部楼板面积计入结构面积；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入结构面积；空调板、建筑线脚等凸出构件不计入结构面积。S3=未计入建筑面积的凸窗面积S4=楼板开洞所预留的“赠送面积”，此部分面积的钢筋含量指标比对应限额指标低8/，混凝土含量指标比限额指标低0.11m/。2、应用本限额指标，可以采用三124、级钢及冷轧带肋等高强钢筋。3、本限额指标主要针对目前市场上常规的多、高层住宅、公寓、别墅、花园洋房、地下室。结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构剪力墙结构及部分框支剪力墙结构（不含砖混结构、框支剪力墙结构的转换层、架空层、商业裙房、酒店、写字楼等）。4、本限额指标及说明中“上部结构”、“地下室”及“基础”的范围如下：1）当没有设置地下室、半地下室时“上部结构”的范围指柱根以上的部分，其余部分如浅基础、筏板、基础梁、承台及桩等计入“基础”范围。2)当设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指地下室或半地下室顶板以上部分(不含地下室顶板)；“地下室或半地下室”的范围指地下室125、或半地下室底板至顶板范围内的部分（含地下室或半地下室顶板、底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部分如桩等计入“基础”部分。3）“上部结构”对结构成本指标进行限额要求的范围包括：住宅建筑的各楼层及屋面及屋顶构架，不包括商业裙房、架空层、结构转换层等。第 7 页，共 8 页钢筋及砼设计限额指标的应用说明钢筋及砼设计限额指标的应用说明5、本限额指标不对“基础”的结构含钢量做出相关要求，但下属公司在进行基础选型时务必要根据项目实际情况出发，关注地质勘察和相关地质试验，在保障结构安全的前提下进行多方案的经济性比选，以选择具有最好经济性的基础形式。6、本限额指标中“花园洋房”是指绝大部分126、层数均设有露台、几乎层层平面均有较大的凹凸关系的复杂多层建筑；而“普通多层住宅及公寓”是指绝大多数楼层均为标准层，仅个别楼层存在露台或凹凸关系的多层建筑。7、本限额指标对应的上部结构均指无结构转换层的正常上部结构，当设有结构转换层（转换率在50%以上）时，转换层以上的上部结构钢筋限额指标可以提高2 kg/m2。8、本限额指标有关地下室的限额均按照以下标准约定：1）所有地下室均按照地下水位在地表以下1.5m以内的情况考虑，当地下水位低于此情况时，应酌情降低限额。2）所有全地下室均按照覆土厚度为约1.2M考虑，当覆土厚度低（高）于此情况0.3米时，可酌情降低（增加）钢筋限额指标约8 kg/m2。3127、)人防地下室按照6级人防标准考虑，若实际人防标准高于6级，可酌情考虑提高地下室人防范围的限额指标。4)所有地下室均按照仅设置一层地下室情况考虑，当地下室层数为两层时，应酌情考虑降低地下室钢筋限额指标约10-20kg/m2。5)对于地下室，本限额指标对应的普通桩基础或其它非筏板基础，当采用整体筏板基础或整体桩筏基础时，应酌情考虑提高整体地下室钢筋限额指标约20-40 kg/m2，混凝土指标约0.20-0.40 m3/m2。6）当高层主楼的首层面积超过地下室单层面积的30%时，可酌情考虑提高地下室限额指标。7）当地下室的人防结构面积大于85%时，钢筋限额指标可提高10-20 kg/m2，当地下室的128、人防结构面积小于15%时，钢筋限额指标可降低10-20 kg/m2。9、对于本限额指标中未包含的建筑类型及部位，各地产下属公司可根据当地工程的特点、情况及可靠的经验数据自行设定相应的优化限额指标。第 8 页，共 8 页（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范1、钻探布点的密度：塔楼下间距10米，非塔楼部位20M，根据需要局部适当加密；1、在详勘时应选择多家单位对初勘结果进行勘察前的承载力等优化，优化建议作为技术标及评标的重要组成部分。1、如果实际地质持力层标高与钻探报告持力层标高相差超过2米，应即日报集团设计及成本部门处理；2、设计部对勘察结果进行把关；2、详勘确定勘129、察方案及勘察布点图后再进行招标，并进行单价包干；3、钻探合约内应明确：根据钻探报告，钻探公司应提供多种基础选择建议，并对不同基础形式进行阐述说明；避免仅推荐一种基础类型。3、详勘投标单位须对承载力、压缩模量、渗透系数等参数及基础选型提出优化建议；4、勘察单位与施工单位分开招标。1、设计根据控规标高、项目现状标高、设计方案，进行土方平衡；在规划及方案中应有专项的竖向设计，并对土方平衡加以详细分析；1、依据土方开挖方案，编制工程量清单，综合单价包干；1、土方工程须进行分批测量，分批收方、结算工作，避免后期争议、扯皮；2、地下室埋深及层数组合应结合原始地面标高综合考虑，保证埋深最浅及土方开挖量最小。130、2、土方开挖方案须结合勘察报告，勘察报告中有石方工程的，须在招标及合同中体现：、粒径小于1M的石块列入土方工程；、其余石方分炮机破碎、静力爆破、炸药爆破三种价格；2、依据土方开挖方案，考虑现场土方平衡，留足土方回填量；3、土方单位进场前应做好原始地面标高、地形图测量绘制工作，由三方签字确认。土方工程完工，及时做好收方、标高测量工作；并在工程结算时提供相关测量记录；原貌标高须作为合同附件；3、土方造坡须考虑挡土墙施工方案及对后期小区道路影响。4、现场临时道路及临建等应整体规划，并在招标前需定方案。1、常规支护方案有自然土方放坡，喷浆，挂网喷浆，预应力锚杆+喷射，毛石挡墙，挡墙，深层搅拌桩，深搅桩131、+围护桩+锚杆，钢板桩等；设计须提供支护比选方案，成本配合；1、深基坑及边坡（深度、高度大于12M)必须进行设计施工图招标；1、搅拌桩、围护桩提供打桩记录，供成本结算使用。2、达到5m以上的深基坑，优先考虑阶梯放坡。2、工程总估算价格大于200万元的设计施工图必须进行招标（两套及以上施工图）。3、优先采用综合单价包干招标，降排水等措施费包干；工期短，复杂程度低，可采用总价包干4、周边条件复杂的项目应引进工程保险。关键成本项目关键成本项目地质钻探土石方挖运基坑及边坡支护工程（含永久性和非永久性工程）3.1第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号1控132、制规范序号122、由工程、成本做好日常勘察记录表，供结算使用；3、项目部应派专人进行旁站、监督，每个钻孔的照片必须存档及形成书面记录。（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、设计合同内明确设计单位必须提供两种以上的基础方案（含桩型、桩位布置等）以供比选；1、避免采用模拟清单，充分评估桩基工程与主体工程工期关系，减少因工期引起的降排水措施费等大幅度增加1、编制好现场打桩记录，保证结算资料完整；2、如因各种因素导致单方案设计，须提供专项方案可行性133、报告进行具体说明；2、，施工图完成后再行招标；如为抢工期，评估确定桩型后方可招标，待施工图纸确定后核定暂定总价。2、桩基进场时间应结合现场实际情况，在施工条件合理的情况下确定，明确各种施工条件情况，避免后期扯皮。3、桩基工程必须由设计、工程、成本参与方案评审后方可确定；4、各基础类型的成本大致按以下顺序递增：天然浅地基基础、预应力管桩、筏板、人工挖孔桩（逐渐受限制）、灌注桩。3.3桩基检测1、优先采用大应变对桩基础检测，仅在必要时采用静载试验。1、项目部根据项目情况，应从整个项目综合考虑，提出检测费用最低的书面方案。1、按集团下发限额指标及项目特征确定优化目标，目标不得高于限额指标，宜采用底薪134、加提成；1、优化设计公司引入竞争机制，通过投标确定；2、优化设计必须由集团与分公司设计、成本根据具体项目设定优化目标。2、设计优化费用预留20%,待工程结构封顶后，且无重大设计变更，再行支付。1、地下室方案设计须引入车道划线公司，对车位利用率进行方案优化，提出车库方案书面优化建议；1、在方案图纸确定前完成车道划线招标工作。2、设备房、消防水池、人防区域优先设置在柱网密集区；3、地下室柱网间距应结合车位尺寸及行车道尺寸进行优化；4、地面露天车位最大化；地面停车按照最大边线原则布置。1、正式施工图纸建筑做法表与交楼标准必须经评审并保持一致；1、必须采用工程量清单招标；1、组织设计、成本部门进行图纸135、会审，提出优化建议；2、消防水池、设备房等优先设置在地下室塔楼下；2、在没有施工图纸的情况下或图纸不完善的条件下，采用综合单价包干，不得实行总价包干招标；2、现场变更及现场零星委托总额不得超过总造价0.5%；3、地下室不做地坪漆，墙面、柱面不做抹灰，清理后批腻子、刷乳胶漆各一遍，高度至梁底（不含梁底面积），天棚可不考虑腻子刮白；3、清单报价，措施费采用总价包干(除建筑面积变化后可以调整外，其它均不做调整，模板不含在措施费中)；4、地下室底板避免整体建筑找坡、采用结构找坡，地下室、裙房顶板采用结构找坡；4、实行风险共担，钢筋、砼按施工期（开工至结构封顶，如有大型公共地下室，地上、地下调差分开）平136、均信息价调整，材料调差方式：价差=信息价（施工期算术平均价）-基准价（投标当期信息价）；5、建筑设计优先考虑平屋面，产品风格需要，采用局部坡屋面与平屋面相结合；5、甲定乙供材料范围，应做好前期合约规划，并明确材料定样时间，在主体工程招标前确定；4.2设计优化车位利用率桩基础工程（人工挖孔桩、冲孔桩、钻孔桩、CFG复合桩、预应力管桩等）基础及边坡3 33.24.1（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号6、楼地面地坪采用结构面原浆压光（精装交楼时不137、需要压光），无论精装、毛坯交楼不须做水泥砂浆二次找平；6、甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招标定价，并落实到招标文件中，甲定乙供材料必须签订三方协议，甲指乙供材料合同必须与总包单位一起签订；7、卫生间沉箱防水层施工完毕后，不必再做保护层；7、准用材料：包干价合同内的准用材料，在投标文件中品牌资源应在三家以上，且应明确不同品牌的准用系列、型号等参数。包干价合同的准用材原则上应先确定样板后方可招标，并将材料样板随招标文件一起下发各投标单位；8、总包定标后，施工图纸不允许整版更换，必须以变更形式体现；设计变更总额不得超过总造价2.5%；8、图纸会审纪要不得作为结算依据，会审意见必须以工程通知单形138、式下发；9、结构形式的成本递增顺序：砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架、剪力墙、框架剪力墙、短肢剪力墙。9、合同内明确施工组织方案不作为结算依据，施工组织如涉及费用事项，须根据现场情况办理验收确认手续；措施费包干范围内，不得另行核量、计费。1、明确外立面分色图，施工面积比例，偷送面积的阳台改房间部位外墙应考虑简单涂料施工，凸窗、装饰线条及零星构件部位不得使用外墙砖；1、核定价格须包工、包料，明确涂布率及施工工艺；1、样板示范施工；严格按照标准施工工艺指导施工及验收，工程部严格审核涂料施工方案，外架拆除后使用吊绳涂刷面漆不到的部位应在外架拆除前所有工序完成。2、设计部门在总包合约签订前确定涂料工艺139、样板及技术参数；2、甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招标定价，并落实到招标文件及合同中；3、外墙装饰构件尺寸应与外墙砖尺寸综合考虑，最大程度减少损耗。3、面砖定价需综合考虑勾缝剂、粘结剂、缝宽等因素。1、保温材料选择顺序：聚苯颗粒砂浆、泡沫聚苯板、挤塑聚苯板；1、参考甲定乙供材料做法；1、防水、保温工程应制定专项的竣工图纸来明确其施工范围。项目部对防水工程、保温工程的实际施工部位应有明确记录并经乙方确认，主要争议点如结构联系梁板上下侧、阳台反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明确的记录和说明；2、防水、保温工程施工部位在施工图纸中需明确具体施工范围。项140、目部对防水工程、保温工程的实际施工部位应有明确记录并经乙方确认，主要争议点如结构联系梁板上下侧、阳台反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明确的记录和说明；2、防水综合单价须明确包含防水附加层、管线洞口防水、加强层等，不再额外计取费用。2、防水、保温分部验收须现场成本参加。3、严格按照集团工程部下发的防水标准执行。4.5外墙保温、防水4.34.4主体土建外墙涂料、面砖（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、在141、满足现行民用建筑规范的条件下，应急照明尽量设应急线供电，尽可能避免设末端切换供电；1、采用清单招标；1、根据当地习惯，合理确定毛坯交楼标准，减少业主入伙后二次装修的返工,同时也减少成本。2、负荷指标：联排别墅：18KW；2房：6KW/户；3房：8KW/户；复式：10KW/户。当地有特殊规定的，按当地规定执行；2、对电线电缆、桥架、母线槽进行甲定乙供，三箱进行甲供或甲定乙供；3、高层配电竖井内尽量不要采用母线槽，优先采用预分支电缆；3、吊灯等特殊灯具若设计无实物，只有图片，招标前应先取得实物或在国内相关厂家调研，找到类似灯具，明确灯具具体材质、结构、光源电器、配件的具体技术要求，较确切地确定标的142、，才进行招标。4、由电表箱至户箱用电线，不得用电缆；5、户内箱采用总漏电开关，回路不设漏电开关,以降低成本；6、灯具应选用节能及环保产品，如：节能灯、荧光灯配电子镇流器等；7、在满足规范的条件下，穿线管尽量选择PVC管，少用钢管；8、地库应急用电与正常用电分开，以减少发电机容量，应急灯具只在车道设置，不得在车位设置；9、室外一般低压主电缆选用4芯电缆，型号就低不就高，能用普通的就不用阻燃的，能用阻燃的就不用耐火的；10、小区（室外）配电线路最省方案排序：普通电缆+全程穿管铠装电缆+全程穿管普通电缆+电缆沟铠装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具143、体需要通过实际方案测算才能确认。1、地下室及竖井内给水管采用钢塑复合管，入户水表后给水管采用PP-R管；户内排水管及排水立管采用普通UPVC管，转换层和排出管采用加厚UPVC管；1、采用清单招标；2、室外埋地消防管道与生活管道采用PE管；2、主要材料，如：钢塑管、PPR管、排水管进行甲定乙供；水泵及控制箱进行甲供或甲定乙供。3、化粪池尽量加大容量，减少数量；主体工程给排水工程4.64.74 4电气工程（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号4、根144、据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选，成本递减顺序为：带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等；5、尽量减少检查井数量，道路上污水（雨水）检查井间距在15米以上。1、认真复核用电负荷，提供两种外电引入方案并进行对比分析，保证满足用电要求的情况下，达到成本最低；1、根据各地区实际情况，对于非垄断地区（如深圳）可实行高低压工程单独招标；2、变配电房原则上应建在供电范围的中心位置，尽量控制供电半径，减少低压电缆的长度；2、除外电线路按长度单价包干外，其他费用总价包干；3、如有重要负荷，则应在低压室设置一段应急母排，为重要负荷提供电源，而不145、是由发电机与市电双回路末端切换；3、对于一些离市政电源供电点较远的项目可能有多种供电方案的特殊情况下，为取得较短的线路，可先行方案招标，对于优选的外电方案，为降低造价，也可以对提供优惠方案的单位实行直接委托。4、优先采用环网负荷开关柜，其次选用断路器柜；5、低压开关柜、高压开关柜、变压器、发电机等设备在满足使用要求的前提下，尽量选用通用性强的产品；6、除变配电所所在楼栋外，其余均采用TN-C-S系统，以便节省电缆。1、消防工程设备及器材宜选用国产品牌，如选用进口产品须报集团成本部、设计部会审；2、灭火器与消防箱尽量设置在一起，不单独设置灭火器箱；3、在满足消防规范的条件下，线管尽量用PVC管，146、少用钢管；4、消火栓系统管道优先使用焊接钢管，尽量不用镀锌钢管、无缝钢管，喷淋系统采用镀锌钢管；5、消控中心设置应按整个项目综合考虑，尽量减少消控中心数量，消控中心尽量与智能化控制中心合并；6、各楼栋核心筒的火灾自动报警系统，除烟感探测器、警铃、广播、楼层地址外，其余消防设备（报警按钮、消火栓按钮等）只给出楼栋地址，减少模块；7、各楼栋不设置区域报警器；8、通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择。消防工程工程4.8高低压配电及高压进线电缆工程、柴油发电机及环保工程4.9（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本147、项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、应进行多方案对比，包括技术性、经济性、节能、美观等；1、实行清单计价，总价包干；2、空调设计中应客观准确地计算冷负荷和系统阻力，避免因此而造成设备选型偏大；2、设备采用甲供，直接通过厂家采购。3、空调设计应考虑与计费系统、自控系统的配套、兼容，并避免出现独家垄断；4、对自有物业，设计应综合考虑初次投资与后期运行、维护费用。1、花池、墙体压顶等装饰性石材厚度选择一般不超过20mm，周边采用双层石材倒角、粘边；小区入口、大堂门口、会所等重要部位酌情加厚；1、优先选用本地施工单位；1、工程需严148、格按照图纸控制苗木密度及规格；2、非行车道路路面石材厚度不超过20mm(荔枝面可采用30mm)；2、5000元/棵以上的乔木优先考虑甲供。2、明确展示区（营销要求）施工面积及标准，避免作为施工样板区，严格控制按图施工。3、行车道优先采用沥青路面、砼彩砖，会所入口、小区入口等重点部位需采用石材，厚度不超过30mm；4、小区道路原则上不设置立道牙，如需要设置，优先采用砼道牙；5、石材及苗木优先考虑就地取材；6、绿化用水按照人工浇灌考虑，取水点服务半径为20m；7、泳池系统与水景系统应严格分开；8、光源必须采用节能灯；9、非开盘区尽量不要采用照树灯以及泛光照明，需要采用的应该有分析报告进行论证；10149、路灯（庭院灯）间距=灯具高度*5，路灯采用间隔控制，采用4芯VV电线电缆；11、高层建筑消防登高面与消防车道之间不得布置高大的大型乔木，考虑以灌木及小型乔木为准，以免消防验收通不过；12、在结构施工图设计前，需完成园林绿化方案定位图（明确水景、泳池、构筑物、大乔木位置）、覆土厚度分区布置图，园林造坡考虑内置空心板架空或泡沫塑料板填充，以减少地下室顶板集中荷载过大，以免增加结构成本。大的乔木种植应结合柱柱网布置在柱顶，减小板面结构荷载。4.10中央空调5园林绿化工程（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第150、三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、样板房设计图纸优先考虑套用原有经典设计；1、投标单位依据设计样板，提供材料样板，并及时封存；定标后及时移交至项目现场；2、招标前，设计提供材料招标样板。2、五金、洁具应限定品牌、价格区间，投标单位投标时提供样品图片。除特殊部位（如会所吊灯），灯具类样式为常用型，避免市场供应的唯一性。1、设计、成本、采购部门在设计限额内共同规划好成本费用清单，根据规划成本费用清单进行招标选材；1、公共部位精装修及精装修交楼工程须样板先行，在效果、成本均满足的条件下，方可招标；2、建筑图纸与二次精装修图纸设计应紧密配合，避免前后矛盾，引起成本上的浪费151、。2、甲定乙供材料、甲供材至少包括以下范围：木地板、墙地砖(或石材）、户内门、橱柜、洁具、洁柜、灯具、成品柜体、厨房电器、开关插座；3、公共部位墙面砖尽量少采用玻化砖，以防止大面积空鼓掉落，增加后期维保成本。1、铝合金门窗、百叶施工图设计与施工分开招标；1、如同一期项目内含不同档次产品（如别墅、高层），招标文件内应根据不同档次确定不同五金配件品牌。1、项目部严格按照招标样板进行验收，重点关注型材厚度、玻璃厚度、五金配件的真假等方面。2、幕墙工程总估算造价在200万元以上必须进行施工图的设计招标；3、五金件区分户内门窗、公共部位与外立面门窗，采用不同标准，楼梯间、标准层电梯厅及走道按降低一档标准152、选材。1、栏杆扶手采用集团标准做法；1、区域采购。1、室外栏杆必须采用热镀锌工艺，栏杆验收必须严格测量有效高度、间距、材料规格。2、消防楼梯间优先选用钢管靠墙扶手；3、外立面栏杆优先选用铁栏杆，不得带花；4、屋顶女儿墙优先采用简易铁护栏；5、住宅产品不得采用玻璃雨棚。栏杆、雨篷工程会所、样板房、临时售楼处装修精装修工程公共部位装修、精装交楼工程87铝合金门窗、百叶、幕墙工程6.16.26（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、施工图设计进行单153、独招标；1、按施工图总价包干；2、设备、材料选用合理，防止功能过剩，产品应大众化。2、安防系统需要当地政府部门验收的项目，合同中明确承包方的验收责任（承诺按照招标图纸通过验收）。1、放坡系数及换填方案应做多方案对比分析，并由设计、工程、成本共同做专项评审、严格控制，保证土方开挖及回填量最少，换填材料最经济；1、实行工程量清单计价；1、及时做好现场记录，保证数据清晰、完整；对于隐蔽工程应进行拍照留底。2、对市政路进行分档，超高档参照香瑞园公园路，其它档次项目参照平湖平安大道；3、满足规范的情况下，箱涵选型及设计应最经济；4、设计部门对地质勘察成果把关，避免因地质勘探报告不准确造成的设计变更。10154、9市政路智能化工程说明：1、本表在设计出施工图纸前设计部必须先对各专项内容执行情况说明，成本在会签图纸时核查执行情况；2、采购在会签招标文件（或合同审批）时对各专项内容执行情况说明，成本在会签招标文件（或合同审批）时核查执行情况。3、管控规范落实责任部门为分公司设计、采购、工程及成本，确保在设计合同、施工图、招标文件审核、合同会签、现场施工等全过程完整落实；4、监督和核实责任部门为分公司成本部，未能按照该规范操作的报至集团成本部审批（文件审批单）；5、集团成本对本规范的落实进行定期（季度）或不定期的核查，通报核查结果和督促改进。别墅花园洋房别墅花园洋房本阶段与上阶段本阶段与规范指标1节点落实情155、况记录偏差说明项目建售比例建安成本（万元）净利润率%内含报酬率%建筑平面体型项目定位人防建筑面积（）地下室顶板覆土层厚度(m)户型配比概念指标综合当期项目其中会所面积（）地下室车位面积（/个）可售面积地下室总层数车库单层高度(m)总户数采购指标规范指标综合当期项目其中项目定位（中档、高档、超高档）产品经济性内容综合当期项目2项目产品地下室项目经济组合序号预期综合售价（元）占地面积售建比率赠送比率容积率地下室车位数量（个）地下室总建筑面积（）第四章、反馈与检查表（一）第四章、反馈与检查表（一）结算指标方案指标综合当期项目项目项目成本控制限额指标核查记录表成本控制限额指标核查记录表施工图预综合当期156、项目综合当期项目建筑面积审批意见记录别墅花园洋房别墅花园洋房本阶段与上阶段本阶段与规范指标节点落实情况记录偏差说明概念指标综合当期项目其中采购指标规范指标综合当期项目其中产品经济性内容综合当期项目序号结算指标方案指标综合当期项目项目项目成本控制限额指标核查记录表成本控制限额指标核查记录表施工图预综合当期项目综合当期项目审批意见记录电梯辅助功能智能化工程轿厢装修标准建筑设计3铝材表面处理基础形式层数结构设计电梯方案铝材截面宽度铝含量指标（kg/）五金件选用品牌塑钢门窗铝合金门窗单方指标（元/M2）五金件选用品牌单方指标（元/M2）消防方案智能化工程造价(元/)柱网布置地上钢筋指标（kg/）建筑高157、度标准层层高(m)窗地比给排水方案供电户均容量地下混凝土指标（kg/）供电方案地下钢筋指标（m/）结构形式地上混凝土指标（m/）电梯梯速：（m/s）电梯数量（台）电梯载重（kg）安装工程主体工程架空层层高(m)别墅花园洋房别墅花园洋房本阶段与上阶段本阶段与规范指标节点落实情况记录偏差说明概念指标综合当期项目其中采购指标规范指标综合当期项目其中产品经济性内容综合当期项目序号结算指标方案指标综合当期项目项目项目成本控制限额指标核查记录表成本控制限额指标核查记录表施工图预综合当期项目综合当期项目审批意见记录6备注：1、概念指标及方案指标在两会评审前完成指标编制，根据两会意见完成修改调整并报批；2、施158、工图预算指标、采购指标及结算指标根据各阶段情况逐项完成；3、上述表格规范指标参考限额指标予以填写，其他根据项目实际情况填写，并与目标成本保持一致；4、此表随同成本动态月报上报集团；5、以上项目如超规范指标，必须优化或申报超标审批；6、偏差说明包括：（1）本阶段指标与上阶段指标偏差原因；（2）本阶段指标与规范指标偏差原因；7、审批记录应记录每个阶段的审批意见。入户门防火门护窗栏杆（元/M2）装饰工程4规格尺寸（mm）其他门框门扇（元/M2）幕墙单方指标（元/M2）单方指标（元/M2）铝含量指标（kg/）玻璃石材室外环境工程软硬景观面积比例单方指标(元/)选型、材质生活阳台栏杆（元/）消防楼梯栏杆159、（元/）公共部位栏杆多层普通楼梯栏杆（元/）标准层走道造价指标(元/)主要影响成本内容5大堂造价指标(元/)标准层电梯厅造价指标(元/)骨架含量指标（kg/）外墙涂料（元/M2）塔楼外墙面砖（元/M2）外立面装饰门锁（元/套）防火门（元/M2）客厅卧室阳台露台栏杆（元/）（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范1、钻探布点的密度：塔楼下间距10米，非塔楼部位20M，根据需要局部适当加密；1、在详勘时应选择多家单位对初勘结果进行勘察前的承载力等优化，优化建议作为技术标及评标的重要组成部分。1、如果实际地质持力层标高与钻探报160、告持力层标高相差超过2米，应即日报集团设计及成本部门处理；2、设计部对勘察结果进行把关；2、详勘确定勘察方案及勘察布点图后再进行招标，并进行单价包干；2、由工程、成本做好日常勘察记录表，供结算使用；3、钻探合约内应明确：根据钻探报告，钻探公司应提供多种基础选择建议，并对不同基础形式进行阐述说明；避免仅推荐一种基础类型。3、详勘投标单位须对承载力、压缩模量、渗透系数等参数及基础选型提出优化建议；4、勘察单位与施工单位分开招标。1、设计根据控规标高、项目现状标高、设计方案，进行土方平衡；在规划及方案中应有专项的竖向设计，并对土方平衡加以详细分析；1、依据土方开挖方案，编制工程量清单，综合单价包干；161、1、土方工程须进行分批测量，分批收方、结算工作，避免后期争议、扯皮；2、地下室埋深及层数组合应结合原始地面标高综合考虑，保证埋深最浅及土方开挖量最小。2、土方开挖方案须结合勘察报告，勘察报告中有石方工程的，须在招标及合同中体现：、粒径小于1M的石块列入土方工程；、其余石方分炮机破碎、静力爆破、炸药爆破三种价格；2、依据土方开挖方案，考虑现场土方平衡，留足土方回填量；3、土方单位进场前应做好原始地面标高、地形图测量绘制工作，由三方签字确认。土方工程完工，及时做好收方、标高测量工作；并在工程结算时提供相关测量记录；原貌标高须作为合同附件；3、土方造坡须考虑挡土墙施工方案及对后期小区道路影响。4、现162、场临时道路及临建等应整体规划，并在招标前需定方案。1、常规支护方案有自然土方放坡，喷浆，挂网喷浆，预应力锚杆+喷射，毛石挡墙，挡墙，深层搅拌桩，深搅桩+围护桩+锚杆，钢板桩等；设计须提供支护比选方案，成本配合；1、深基坑及边坡（深度、高度大于12M)必须进行设计施工图招标；1、搅拌桩、围护桩提供打桩记录，供成本结算使用；2、达到5m以上的深基坑，优先考虑阶梯放坡。2、工程总估算价格大于200万元的设计施工图必须进行招标（两套及以上施工图）。3、优先采用综合单价包干招标，降排水等措施费包干；工期短，复杂程度低，可采用总价包干4、周边条件复杂的项目应引进工程保险。1、设计合同内明确设计单位必须提供163、两种以上的基础方案（含桩型、桩位布置等）以供比选；1、避免采用模拟清单，充分评估桩基工程与主体工程工期关系，减少因工期引起的降排水措施费等大幅度增加1、提供现场打桩记录，供成本结算使用；3、项目部应派专人进行旁站、监督，每个钻孔的照片必须存档及形成书面记录。3 3桩基础工程（人土石方挖运1 12关键成本项目关键成本项目第四章、反馈与检查表（二）第四章、反馈与检查表（二）3.1基础及边坡基坑及边坡支护工程（含永久性和非永久性工程）项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范地质钻探第 4 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描164、述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范2、如因各种因素导致单方案设计，须提供专项方案可行性报告进行具体说明；2、，施工图完成后再行招标；如为抢工期，评估确定桩型后方可招标，待施工图纸确定后核定暂定总价。2、桩基进场时间应结合现场实际情况，在施工条件合理的情况下确定，明确各种施工条件情况，避免后期扯皮。3、桩基工程必须由设计、工程、成本参与方案评审后方可确定；4、各基础类型的成本大致按以下顺序递增：天然浅地基基础、预应力管桩、筏板、人165、工挖孔桩（逐渐受限制）、灌注桩。3.3桩基检测1、优先采用大应变对桩基础检测，仅在必要时采用静载试验。1、项目部根据项目情况，应从整个项目综合考虑，提出检测费用最低的书面方案。1、按集团下发限额指标及项目特征确定优化目标，目标不得高于限额指标，宜采用底薪加提成；1、优化设计公司引入竞争机制，通过投标确定；2、优化设计必须由集团与分公司设计、成本根据具体项目设定优化目标。2、设计优化费用预留20%,待工程结构封顶后，且无重大设计变更，再行支付。1、地下室方案设计须引入车道划线公司，对车位利用率进行方案优化，提出车库方案书面优化建议；1、在方案图纸确定前完成车道划线招标工作；2、设备房、消防水池、166、人防区域优先设置在柱网密集区；3、地下室柱网间距应结合车位尺寸及行车道尺寸进行优化；4、地面露天车位最大化；地面停车按照最大边线原则布置。1、正式施工图纸建筑做法表与交楼标准必须经评审并保持一致；1、必须采用工程量清单招标；1、组织设计、成本部门进行图纸会审，提出优化建议；2、消防水池、设备房等优先设置在地下室塔楼下；2、在没有施工图纸的情况下或图纸不完善的条件下，采用综合单价包干，不得实行总价包干招标；2、现场变更及现场零星委托总额不得超过总造价0.4%。3、地下室不做地坪漆，墙面、柱面不做抹灰，清理后批腻子、刷乳胶漆各一遍，高度至梁底（不含梁底面积），天棚可不考虑腻子刮白；3、清单报价，措167、施费采用总价包干(除建筑面积变化后可以调整外，其它均不做调整，模板不含在措施费中)；4、地下室底板避免整体建筑找坡、采用结构找坡，地下室、裙房顶板采用结构找坡；4、实行风险共担，钢筋、砼按施工期（开工至结构封顶，如有大型公共地下室，地上、地下调差分开）平均信息价调整，材料调差方式：价差=信息价（施工期算术平均价）-基准价（投标当期信息价）；5、建筑设计优先考虑平屋面，产品风格需要，采用局部坡屋面与平屋面相结合；5、甲定乙供材料范围，应做好前期合约规划，并明确材料定样时间，在主体工程招标前确定；3.2工挖孔桩、冲孔桩、钻孔桩、CFG复合桩、预应4.1设计优化4.2车位利用率主体第 5 页，共 1168、3 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范6、楼地面地坪采用结构面原浆压光（精装交楼时不需要压光），无论精装、毛坯交楼不须做水泥砂浆二次找平；6、甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招标定价，并落实到招标文件中，甲定乙供材料必须签订三方协议，甲指乙供材料合同必须与总包单位一起签订；7、卫生间沉箱防水层施工完毕后，不必再做保护层；7、准用材料：包干价合同内的准用材料，在投标文件中品牌资源应在三家以169、上，且应明确不同品牌的准用系列、型号等参数。包干价合同的准用材原则上应先确定样板后方可招标，并将材料样板随招标文件一起下发各投标单位；8、总包定标后，施工图纸不允许整版更换，必须以变更形式体现；设计变更总额不得超过总造价2.5%；8、图纸会审纪要不作为结算依据，会审意见必须以工程通知单形式下发；9、结构形式的成本递增顺序：砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架、剪力墙、框架剪力墙、短肢剪力墙。9、合同内明确施工组织方案不作为结算依据，施工组织如涉及费用事项，须根据现场情况办理验收确认手续；措施费包干范围内，不得另行核量、计费。1、明确外立面分色图，施工面积比例，偷送面积的阳台改房间部位外墙应考虑简单170、涂料施工，凸窗、装饰线条及零星构件部位不得使用外墙砖；1、核定价格须包工、包料，明确涂布率及施工工艺；1、样板示范施工；严格按照标准施工工艺指导施工及验收，工程部严格审核涂料施工方案，外架拆除后使用吊绳涂刷面漆不到的部位应在外架拆除前所有工序完成。2、设计部门在总包合约签订前确定涂料工艺、样板及技术参数；2、甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招标定价，并落实到招标文件及合同中；3、外墙装饰构件尺寸应与外墙砖尺寸综合考虑，最大程度减少损耗。3、面砖定价需综合考虑勾缝剂、粘结剂、缝宽等因素。1、保温材料选择顺序：聚苯颗粒砂浆、泡沫聚苯板、挤塑聚苯板；1、参考甲定乙供材料做法；1、防水、保温工程应171、制定专项的竣工图纸来明确其施工范围。项目部对防水工程、保温工程的实际施工部位应有明确记录并经乙方确认，主要争议点如结构联系梁板上下侧、阳台反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明确的记录和说明；2、防水、保温工程施工部位在施工图纸中需明确具体施工范围。项目部对防水工程、保温工程的实际施工部位应有明确记录并经乙方确认，主要争议点如结构联系梁板上下侧、阳台反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明确的记录和说明；2、防水综合单价须明确包含防水附加层、管线洞口防水、加强层等，不再额外计取费用。2、防水、保温分部验收须现场成本参加。主体172、土建4.34.5外墙保温、防水4.4外墙涂料、面砖第 6 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范3、严格按照集团工程部下发的防水标准执行。1、在满足现行民用建筑规范的条件下，应急照明尽量设应急线供电，尽可能避免设末端切换供电；1、采用清单招标；1、根据当地习惯，合理确定毛坯交楼标准，减少业主入伙后二次装修的返工,同时也减少成本。2、负荷指标：联排别墅：18KW；2房：6KW/户；3173、房：8KW/户；复式：10KW/户。当地有特殊规定的，按当地规定执行；2、对电线电缆、桥架、母线槽进行甲定乙供，三箱进行甲供或甲定乙供；3、高层配电竖井内尽量不要采用母线槽，优先采用预分支电缆；3、吊灯等特殊灯具若设计无实物，只有图片，招标前应先取得实物或在国内相关厂家调研，找到类似灯具，明确灯具具体材质、结构、光源电器、配件的具体技术要求，较确切地确定标的，才进行招标。4、由电表箱至户箱用电线，不得用电缆；5、户内箱采用总漏电开关，回路不设漏电开关,以降低成本；6、灯具应选用节能及环保产品，如：节能灯、荧火灯配电子镇流器等；7、在满足规范的条件下，穿线管尽量选择PVC管，少用钢管；8、地库应174、急用电与正常用电分开，以减少发电机容量，应急灯具只在车道设置，不得在车位设置；9、室外一般低压主电缆选用4芯电缆，型号就低不就高，能用普通的就不用阻燃的，能用阻燃的就不用耐火的；10、小区（室外）配电线路最省方案排序：普通电缆+全程穿管铠装电缆+全程穿管普通电缆+电缆沟铠装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案测算才能确认。1、地下室及竖井内给水管采用钢塑复合管，入户水表后给水管采用PP-R管；户内排水管及排水立管采用普通UPVC管，转换层和排出管采用加厚UPVC管；1、采用清单招标；2、室外埋地消防管道与生活管道采用PE管；2175、主要材料，如：钢塑管、PPR管、排水管进行甲定乙供；水泵及控制箱进行甲供或甲定乙供。3、化粪池尽量加大容量，减少数量；4 44.7给排水工主体工程4.6电气工程第 7 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范4、根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选，成本递减顺序为：带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等；5、尽量减少176、检查井数量，道路上污水（雨水）检查井间距在15米以上。1、认真复核用电负荷，提供两种外电引入方案并进行对比分析，保证满足用电要求的情况下，达到成本最低；1、根据各地区实际情况，对于非垄断地区（如深圳）可实行高低压工程单独招标；2、变配电房原则上应建在供电范围的中心位置，尽量控制供电半径，减少低压电缆的长度；2、除外电线路按长度单价包干外，其他费用总价包干；3、如有重要负荷，则应在低压室设置一段应急母排，为重要负荷提供电源，而不是由发电机与市电双回路末端切换；3、对于一些离市政电源供电点较远的项目可能有多种供电方案的特殊情况下，为取得较短的线路，可先行方案招标，对于优选的外电方案，为降低造价，也177、可以对提供优惠方案的单位实行直接委托。4、优先采用环网负荷开关柜，其次选用断路器柜；5、低压开关柜、高压开关柜、变压器、发电机等设备在满足使用要求的前提下，尽量选用通用性强的产品；6、除变配电所所在楼栋外，其余均采用TN-C-S系统，以便节省电缆。1、消防工程设备及器材宜选用国产品牌，如选用进口产品须报集团成本部、设计部会审；2、灭火器与消防箱尽量设置在一起，不单独设置灭火器箱；3、在满足消防规范的条件下，线管尽量用PVC管，少用钢管；4、消火栓系统管道优先使用焊接钢管，尽量不用镀锌钢管、无缝钢管，喷淋系统采用镀锌钢管；5、消控中心设置应按整个项目综合考虑，尽量减少消控中心数量，消控中心尽量与178、智能化控制中心合并；6、各楼栋核心筒的火灾自动报警系统，除烟感探测器、警铃、广播、楼层地址外，其余消防设备（报警按钮、消火栓按钮等）只给出楼栋地址，减少模块；7、各楼栋不设置区域报警器；8、通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择。程4.9消防工程高低压配电及高压进线电缆工程、柴油发电机及环保工程4.8第 8 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制179、规范1、应进行多方案对比，包括技术性、经济性、节能、美观等；1、实行清单计价，总价包干；2、空调设计中应客观准确地计算冷负荷和系统阻力，避免因此而造成设备选型偏大；2、设备采用甲供，直接通过厂家采购。3、空调设计应考虑与计费系统、自控系统的配套、兼容，并避免出现独家垄断；4、对自有物业，设计应综合考虑初次投资与后期运行、维护费用。1、花池、墙体压顶等装饰性石材厚度选择一般不超过20mm，周边采用双层石材倒角、粘边；小区入口、大堂门口、会所等重要部位酌情加厚；1、优先选用本地施工单位；1、工程需严格按照图纸控制苗木密度及规格；2、非行车道路路面石材厚度不超过20mm(荔枝面可采用30mm)；2、180、5000元/棵以上的乔木优先考虑甲供。2、明确展示区（营销要求）施工面积及标准，避免作为施工样板区，严格控制按图施工。3、行车道优先采用沥青路面、砼彩砖，会所入口、小区入口等重点部位需采用石材，厚度不超过30mm；4、小区道路原则上不设置立道牙，如需要设置，优先采用砼道牙；5、石材及苗木优先考虑就地取材；6、绿化用水按照人工浇灌考虑，取水点服务半径为20m；7、泳池系统与水景系统应严格分开；8、光源必须采用节能灯；9、非开盘区尽量不要采用照树灯以及泛光照明，需要采用的应该有分析报告进行论证；10、路灯（庭院灯）间距=灯具高度*5，路灯采用间隔控制，采用4芯VV电线电缆；11、高层建筑消防登高面181、与消防车道之间不得布置高大的大型乔木，考虑以灌木及小型乔木为准，以免消防验收通不过；12、在结构施工图设计前，需完成园林绿化方案定位图（明确水景、泳池、构筑物、大乔木位置）、覆土厚度分区布置图，园林造坡考虑内置空心板架空或泡沫塑料板填充，以减少地下室顶板集中荷载过大，以免增加结构成本。大的乔木种植应结合柱柱网布置在柱顶，减小板面结构荷载。5中央空调4.10园林绿化工程第 9 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核182、查记录表序号序号控制规范控制规范1、样板房设计图纸优先考虑套用原有经典设计；1、投标单位依据设计样板，提供材料样板，并及时封存；定标后及时移交至项目现场；2、招标前，设计提供材料招标样板。2、五金、洁具应限定品牌、价格区间，投标单位投标时提供样品图片。除特殊部位（如会所吊灯），灯具类样式为常用型，避免市场供应的唯一性。1、设计、成本、采购部门在设计限额内共同规划好成本费用清单，根据规划成本费用清单进行招标选材；1、公共部位精装修及精装修交楼工程须样板先行，在效果、成本均满足的条件下，方可招标；2、建筑图纸与二次精装修图纸设计应紧密配合，避免前后矛盾，引起成本上的浪费。2、甲定乙供材料、甲供材至183、少包括以下范围：木地板、墙地砖(或石材）、户内门、橱柜、洁具、洁柜、灯具、成品柜体、厨房电器、开关插座；3、公共部位墙面砖尽量少采用玻化砖，以防止大面积空鼓掉落，增加后期维保成本。1、铝合金门窗、百叶施工图设计与施工分开招标；1、如同一期项目内含不同档次产品（如别墅、高层），招标文件内应根据不同档次确定不同五金配件品牌；1、项目部严格按照招标样板进行验收，重点关注型材厚度、玻璃厚度、五金配件的真假等方面；2、幕墙工程总估算造价在200万元以上必须进行施工图的设计招标；3、五金件区分户内门窗、公共部位与外立面门窗，采用不同标准，楼梯间、标准层电梯厅及走道按降低一档标准选材；1、栏杆扶手采用集团标184、准做法；1、区域采购；1、室外栏杆必须采用热镀锌工艺，栏杆验收必须严格测量有效高度、间距、材料规格。2、消防楼梯间优先选用钢管靠墙扶手；3、外立面栏杆优先选用铁栏杆，不得带花；4、屋顶女儿墙优先采用简易铁艺护栏；5、住宅产品不得采用玻璃雨棚。1、施工图设计进行单独招标；1、按施工图总价包干；2、设备、材料选用合理，防止功能过剩，产品应大众化。2、安防系统需要当地政府部门验收的项目，合同中明确承包方的验收责任（承诺按照招标图纸通过验收）。1、放坡系数及换填方案应做多方案对比分析，并由设计、工程、成本共同做专项评审、严格控制，保证土方开挖及回填量最少，换填材料最经济；1、实行工程量清单计价。1、及185、时做好现场记录，保证数据清晰、完整；对于隐蔽工程应进行拍照留底。2、对市政路进行分档，超高档参照香瑞园公园路，其它档次项目参照平湖平安大道；10市政路67栏杆、雨篷工程9会所、样板房、临时售楼处装修智能化工程6.2公共部位装修、精装交楼工程8精装修工程6.1铝合金门窗、百叶、幕墙工程第 10 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范3、满足规范的情况下，箱涵选型及设计应最经济；4、设186、计部门对地质勘察成果把关，避免因地质勘探报告不准确造成的设计变更。第 11 页，共 13 页2、如经成本核查指标超限，且无法优化，则按责权进行超限审批；3、本表由设计归档，成本备份。设计职能部门意见：成本职能部门意见：成本分管高管意见：设计分管高管意见：总经理意见：董事长：设计职能部门意见：成本职能部门意见：成本分管高管意见：设计分管高管意见：总经理意见：董事长：1、设计在正式发图前填写本表技术指标，经成本核定符合本项目限额指标，并报成本分管高管审批即可正式出图；成本部核定指标本项目估算金额（元）：超限金额（元）：本项目限额指标设计部提供指标第四章、反馈与检查表（三）项目第四章、反馈与检查表（187、三）项目限额指标审批单（技术指标）限额指标审批单（技术指标）项目名称：定位档次：日期：编号：审批内容：请办部门：设计部拟稿人：审批内容：请办部门：设计部拟稿人：（下属地产公司用表）（下属地产公司用表）本项目限额指标原因分析1、根据项目招标情况，在定标前由成本填写本表，如符合限额指标，报成本分管高管审批。2、如实际指标超限，且无法优化，则按责权进行超限审批。本项目估算金额（元）：超限金额（元）：成本职能部门意见：采购职能部门意见：成本分管高管意见：采购分管高管意见：成本职能部门意见：采购职能部门意见：成本分管高管意见：采购分管高管意见：第四章、反馈与检查表（四）第四章、反馈与检查表（四）总经理意188、见：董事长：总经理意见：董事长：项目项目限额指标审批单（经济指标）限额指标审批单（经济指标）项目名称：定位档次：日期：编号：审批内容：请办部门：拟稿人：审批内容：请办部门：拟稿人：本项目指标及成本分析（下属地产公司用表）（下属地产公司用表）别墅住宅及公寓别墅住宅及公寓1-75%1、售建比率为：可售面积/总建筑面积；2、可售面积包括：住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积；3、不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。4、车位售价在保本微利价13万元/个以上时地下室面积可适当放宽；主体概念设计（方189、案评审会）AA2-27%25%1、窗地比率为：住宅窗户面积/住宅地上建筑面积；2、住宅地上建筑面积：扣除裙楼、架空层以外的地上建筑面积；住宅窗户面积：上述定义住宅地上建筑面积范围内的外墙门窗洞口面积。主体概念设计（方案评审会）BA3-10%18%1、户型赠送比率为：赠送面积/可售面积；2、赠送面积范围及计算办法：阳台、入户花园计一半面积，双层高阳台、落地凸窗、有梁无板空洞计全面积，地下室、天台、定位为复式的住宅室内中空面积不计。3、高地价项目可适当调高。主体概念设计（方案评审会）AA-500500-10001000-20002000无人防地下室-3233AA人防面积占1/4-1/3（含）-34190、35AA人防面积占1/3-1/2（含）-3636AA人防面积占1/2以上-3838AA架空层层高-4.5/5（含局部转换）扣除覆土厚度AA地下室车库层高-2.83.8/3.3(无梁带柱帽)/3.5(无梁无柱帽)考虑机械停车位层高可放宽；如果地下室做商业用途时，层高可适当放宽。AA超高档-3.0AA高档-2.9AA中档-2.9AA铝含量（kg/）-6/8（断桥）5.5/7.5（断桥）铝材含量为：理论重量/门窗面积；本限额含量是按50（窗）/90（门）考虑的CB超高档-50（窗）/110（门）50（窗）/110（门）CB高档-50（窗）/90（门）50（窗）/90（门）CB中档-50（窗）/70（191、门）50（窗）/70（门）CB核实审批点核实审批点4铝材铝材截面宽度档次调整系数档次调整系数标准层层高层高(m)项目名称项目名称窗地比率地下室车位平均面积（/个）会所面积（m2）总建筑面积5万10万（含）总建筑面积10万20万（含）户型赠送比率5总建筑面积20万以上6主体概念设计（方案评审会）主体概念设计（方案评审会）住宅类指标说明住宅类指标说明1、会所面积包括：室内泳池、室内球场、保龄球馆、健身房、棋牌室、阅览室等以打造卖点、不以赢利为目的、为业主提供休闲及体育场所而配套的面积；不含物管用房、学校、垃圾站、警务室、居委会等配套设施；2、总建筑面积在5万平米以下的社区不设置会所；3、会所不超过192、一个。3.4（首层）/3.2（其余层）1、地下室车位平均面积为：地下室面积/地下室车位数；地下室面积为整个地下室面积（含人防面积、设备用房、物业用房、消防水池等所有地下室面积）；2、计算地下室车位面积时，地下室面积取值可扣除面积为：赠送业主面积、规划要求的自行车位及可抵扣汽车的摩托车位面积；3、上部建筑落入地下室的面积超过1/3时，车位面积增加1/个；超过1/2时，车位面积增加3/个；4、如上部建筑以商业为主时，可在此指标基础上增加3/个。第二章、成本控制限额指标（一）第二章、成本控制限额指标（一）AA综合限额标准指标综合限额标准指标主体概念设计（方案评审会）超限审批级别控制阶段序号超限审批级193、别控制阶段序号售建比率别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明综合限额标准指标综合限额标准指标超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶段序号超高档-氟碳喷涂氟碳喷涂CB高档-粉末喷涂或电泳粉末喷涂或电泳CB中档-粉末喷涂或电泳粉末喷涂或电泳CB铝合金门窗（单玻）（元/M2）-345/440（断桥）330/425（断桥）CB铝合金门窗（中空钢化）（元/M2）-410/505（断桥）395/490（断桥）CB铝合金门窗（中空low-E钢化）（元/M2）-505/600（断桥）490/585（断桥）CB塑钢门窗（单玻）（元194、/M2）-275225CB塑钢门窗（中空钢化）（元/M2）-340290CB塑钢门窗（中空low-E钢化）（元/M2）-435385CB-8585护窗栏杆按铝型材做法考虑；EB超高档-25%（诺托、阿鲁克等）25%（诺托、阿鲁克等）CB中高档-18%（合和、立兴、坚朗）18%（合和、立兴、坚朗）CB铝含量（kg/）-8.38.3CB玻璃幕墙（元/M2）-720720EB石材主材（元/M2）-300300主体方案设计CB骨架（kg/）-1212骨架按钢骨架考虑；石材规格按600*600考虑专业深化设计CB超高档-B高档-2828EB中档-2828EB超高档-100（主材45）100（主材45）E195、B高档-80（主材30）80（主材30）EB中档-70（主材25）70（主材25）EB超高档-1800*270010001200*2300BB高档-1400*270010001200*2300BB中档-1400*27001000*2300BB1、门窗限额单价为：门窗价格/门窗面积，单价包括型材、玻璃、五金件、辅材、管理费、利润、税金等所有费用；五金件按合和、坚朗等同档次产品配置；2、本指标PVC价格按7050元/吨考虑，如PVC价格变动幅度超过5%则可调整价差，不计其它任何费用，PVC价格以大连商品交易所期货收盘价为基准；塔楼外墙面砖（元/M2）规格尺寸（mm）外立面装修门洞尺寸主体方案设计包196、干单价；不含外墙抹灰及外墙防水，含水泥膏结合层及面砖损耗；专业深化设计主体方案设计主体方案设计指标中的百分数为：五金件总价/门窗造价*100%；卧室、客厅门窗五金件与其他部位铝合金门窗五金件作级差处理；公共部位门窗五金配件可降低一个档次，选用祥盛等同类品牌外墙涂料（元/M2）包干单价；不含外墙抹灰及外墙防水幕墙玻璃幕墙商业裙楼石材幕墙1、单价包括型材、玻璃、五金件、辅材、管理费、利润、税金等所有费用；五金件按合和、立兴、坚朗等同档次产品配置；2、本指标铝锭单价按15000元/吨考虑，如铝锭市场价变化超过5则可调型材差价，不计其它任何费用，铝锭价以南海灵通现货价为准。玻璃按6mm(LOW-e)+197、12A+6mm考虑；7铝材表面处理护窗栏杆（元/M2）铝合金门窗塑钢门窗（优先推荐使用）五金件及可选用品牌外立面门窗891、门窗限额单价为：门窗价格/门窗面积，单价包括型材、玻璃、五金件、辅材、管理费、利润、税金等所有费用；五金件按合和、立兴、坚朗等同档次产品配置；2、本指标铝锭单价按15000元/吨考虑，如铝锭市场价变化超过5则可调型材差价，不计其它任何费用，铝锭价以南海灵通现货价为准。3、斜杠下的指标为断桥铝合金的指标。4、同一项目有多种窗型应分别满足限额指标要求;专业深化设计别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说198、明综合限额标准指标综合限额标准指标超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶段序号超高档800650EB高档650520EB中档520520EB超高档500500EB高档220220EB中档180180EB超高档-木质防火门CB高档-钢质防火门CB中档-钢质防火门CB超高档-550EB高档-400EB中档-400EB超高档-350（型钢+（6+0.76+6）夹胶玻璃）或铁栏杆350（型钢+（6+0.76+6）夹胶玻璃）或铁栏杆EB高档-180（型钢）/310（型钢+（5+0.76+5）夹胶玻璃）或铁栏杆180（型钢）/310（型钢+（5+0.76+5）夹胶玻璃）或铁栏杆EB中档-180（型钢）199、180（型钢）EB超高档-160160EB高档-160160EB中档-160160EB超高档-110110EB高档-110110EB中档-110110EB超高档-250250EB高档-180180EB中档-180180EB超高档-2500（硬装）EB高档-2000（硬装）EB中档-1500（硬装）EB超高档-1500（硬装）EB高档-1000（硬装）EB中档-800（硬装）EB超高档-800（硬装）包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；指标中的面积为走道建筑面积；EB高档-500（硬装）1、包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；2、本指标地面按贴地砖200、墙面按全贴砖、顶棚按刷乳胶漆考虑；不建议做吊顶；3、指标中的面积为走道建筑面积；EB中档-300（硬装）1、包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；2、本指标地面按贴地砖、墙面及顶棚按刷乳胶漆考虑；不建议做吊顶；3、指标中的面积为走道建筑面积；EB门框门扇价格包括门框、门扇、合页、门吸等五金件费用，含门锁安装费但不含锁材料费公共部位装修包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；指标中的面积为大堂建筑面积；专业概念设计专业概念设计专业概念设计专业深化设计按甲乙丙级防火门综合考虑，含门框、门扇、防火视窗、闭门器、锁、合页等五金配件专业深化设计主体方案设计指标201、价为锁材料费，不含安装费,包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；指标中的面积为候梯厅建筑面积；专业深化设计1、材料基价：扁钢4200元/吨；钢材价格波动在5%以外时可调整材料价差，不计其它费用；2、栏杆限额指标按栏杆面积计算；3、客厅、卧室、阳台、露台栏杆如果做法与限额指标的做法不同，则不管选择何种法，栏杆指标不得超过相应指标最高限额值，即：中档不得超过180元/,高档不得超过310元/，超高档不得超过350元/。专业深化设计标准层走道造价指标 （元/M2）大堂造价指标 （元/M2）栏杆生活阳台栏杆（元/）标准层候梯厅造价指标（元/M2）客厅卧室阳台露台栏杆（元/）门锁（202、元/套）防火门门框门扇（元/M2）入户门13价格（元/M2）10选型1112多层普通楼梯栏杆（元/）消防楼梯栏杆（元/）别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明综合限额标准指标综合限额标准指标超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶段序号超高档450400EB高档350320EB中档300270EB硬景：软景-35%:65%35%:65%面积比为：铺装平面面积/绿化平面面积；水景面积计入绿化面积专业概念设计CB11层及以下-1.75EA1225层-2.026层以上，100米以下-2.5EA智能化工程造价超高档-45元203、/（总建面指标）3500元/户EB智能化工程造价高档-35元/（总建面指标）2500元/户EB智能化工程造价中档-30元/（总建面指标）1800元/户EB说明：一类区域二类区域一级指标15%13%二级指标30%28%三级指标15%13%1.项目档次界定：以片区正在销售的某一楼盘（该楼盘售价约为片区平均价）为典型样板，将本项目与典型样板对比并确定档次，档次确定原则为：超高档，售价片区典型样板房价130%；高档，片区典型样板房价110%售价片区典型样板房价130%；中档，片区典型样板房价90%售价片区典型样板房价110%；利润率目标销售净利润率，一律按降一档次定位；如片区楼盘均为高档或超高档，则直204、接参照其标准；我司现有开发楼盘均为高档。15主体方案设计（方案评审会）室外环境工程5、核实审批点说明：A-方案与目标成本会签，B-主体施工图出图审核，C-分包施工图出图审核，D-总、分包招标清单审批，E-评标、定标审批；超限审批级别说明：A-运营总裁，B-集团成本高管。销售净利率30%内含报酬率含闭路监控、可视对讲、门禁、保安巡更、周界报警、防雷接地及UPS系统、背景音乐、停车场控制系统；不含停车道闸设施。智能化工程电梯梯速：（m/s）基准值2.调整系数取值：净利润率目标销售净利润率，调整系数取0.9；售价8000元，且净利润率目标销售净利润率，调整系数取1；8000元售价12000元，且净利205、润率目标销售净利润率，调整系数取1.05；售价12000元，且净利润率目标销售净利润率，调整系数取1.1；专业概念设计1415%销售毛利率3.限额指标按调整系数调整后净利润率需满足目标销售净利润率要求；1、室外环境面积为室外园林建筑及绿化面积（用地面积-建筑覆盖面积），若架空层、屋顶花园、红线外市政作为园林建筑及绿化区域，则并入室外环境面积；2、造价指标为：室外环境造价/室外环境面积；（含园林建筑铺装及装饰面层、种植土、园林绿化、围墙、大门、道路铺装、雕塑小品、水景工程及设备、水电安装；不含园林建筑及道路基层）造价指标（元/M2）4.目标利润率附表：说明：说明：第一类地区包括目前我国主要三个发206、达经济带的一线城市及部分二线城市；第二类地区包括三个发达经济带的不属于第一类地区的部分二线城市及三个发达经济区外的省会城市；第三类区域包括除第一、第二类区域外的其他城市。在我国目前经济发展的状态下，内含报酬率二级应当比一级降低1-2%，三级应当比一级降低3-5%；1615%投资测算指标北京上海、沈阳深圳、珠海、广州、成都无锡、江阴、惠州、东莞、长沙北京上海、沈阳深圳、珠海、广州、成都无锡、江阴、惠州、东莞、长沙上部结构464438370.360.360.360.36独栋自带全埋地下室1051051001000.800.800.800.80上部结构484539380.380.380.380.38207、独栋自带全埋地下室1151151101100.800.800.800.80上部结构494741400.400.400.400.40独栋自带全埋地下室10010095950.800.800.800.80上部结构514943420.420.420.420.42独栋自带全埋地下室959590900.800.800.800.80高层住宅及公寓(建筑高度60M)上部结构514842400.390.390.380.38高层住宅及公寓(60M建筑高度80M)上部结构565344420.390.390.390.39高层住宅及公寓(80M建筑高度100M)上部结构615748450.400.400.390.39208、一层地下室1551501451401.201.201.151.15二层及二层以上地下室1451401351301.051.051.001.00说明：1、本限额指标作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限，设计任务书中的设计限额指标应根据工程特点在此基础上进行调整，且不得超过本指标。2、2、结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构的受力及构造钢筋；不含施工措施及损耗部分钢筋、预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网等。3、结构面积S的定义如下：S=S1+S2+S3+S4 S1=建筑面积（不含架空层面209、积）S2=对于有顶盖的阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于2.2米层高的全部楼板面积计入结构面积；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入结构面积；空调板、建筑线脚等凸出构件不计入结构面积。S3=未计入建筑面积的凸窗面积 S4=楼板开洞所预留的“赠送面积”，此部分面积的钢筋含量指标比对应限额指标低8/，混凝土含量指标比限额指标低0.11m/。4、4、本限额指标对应的上部结构均指无结构转换层的正常上部结构，当设有结构转换层（转换率在50%以上）时，转换层以上的上部结构钢筋限额指标可以提高2 kg/m2。5、5、所有地下室均按照地下水位在地表以下1.5m以210、内的情况考虑，当地下水位低于此情况时，应酌情降低限额。6、6、所有全地下室均按照覆土厚度为约1.2M考虑，当覆土厚度低（高）于此情况0.3米时，可酌情降低（增加）钢筋限额指标约8 kg/m2。7、7、人防地下室按照6级人防标准考虑，若实际人防标准高于6级，可酌情考虑提高地下室人防范围的限额指标。8、8、对于地下室，本限额指标对应的普通桩基础或其它非筏板基础，当采用整体筏板基础或整体桩筏基础时，应酌情考虑提高整体地下室钢筋限额指标约20-40 kg/m2，混凝土指标约0.20-0.40 m3/m2。9、9、当高层主楼的首层面积超过地下室单层面积的30%时，可酌情考虑提高地下室限额指标。10、10211、当地下室的人防结构面积大于85%时，钢筋限额指标可提高10-20 kg/m2；当地下室的人防结构面积小于15%时，钢筋限额指标可降低10-20 kg/m2。别墅、双拼、TOWNHOUSE小高层住宅及公寓（7层建筑层数12层）普通多层住宅及公寓(7层或20m及以下)花园洋房连接各主体结构的综合全埋地下室（含部分6级人防地下室）各地区含钢量限额指标（kg/m2)各地区砼含量限额指标（m3/m2)(核实点为总包招标清单审批)第二章、成本控制限额指标（二）钢筋及混凝土设计限额指标 第二章、成本控制限额指标（二）钢筋及混凝土设计限额指标 建筑类型结构部分第二章、成本控制限额指标（三）钢筋及砼设计限额指212、标的应用说明一、指导思想：第二章、成本控制限额指标（三）钢筋及砼设计限额指标的应用说明一、指导思想：各下属公司在使用本限额设计指标时，主要应通过对设计流程的细化管理来满足本限额指标的要求，具体强调以下指导思想：1、在方案及扩初阶段，要求并引导设计院采用更优化、更合理的结构方案来降低工程的结构成本。2、在施工图设计阶段，要求并引导设计院在保持结构安全意识的同时，应保持较强烈的结构成本控制意识，通过更精细化的设计来降低结构成本。3、结构成本的优化应以满足规范要求、保证结构安全和建筑产品的品质为前提。二、应用方式：二、应用方式：本限额指标已考虑了普通结构形式的各种变化可能，作为各下属公司一般工程结构213、含钢量及砼含量的上限值。各下属公司在设计管理时，可以通过合同要求及流程化管理来要求设计院按限额指标进行设计。由于必要的特殊结构特征（如结构体系抗震超限、建筑造型复杂等）导致最终设计结果超出限额指标时，下属公司设计部应要求设计院在含钢量统计表完成之后10个工作日内提交结构含钢量超限分析报告给下属公司设计部及成本部审核，报告中应定量地阐明结构含钢量超限的原因及必须采用导致超限的结构特征或体系的理由以及该特征所导致的成本超限的数量。该结构含钢量超限分析报告由集团设计及成本职能部门负责审定。三、应用细则说明：三、应用细则说明：1、本限额指标的计算规则为计算范围内的相应结构钢筋及砼用量除以计算范围内的结214、构面积。1)结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构的受力及构造钢筋；不含施工措施及损耗部分钢筋、预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网等。2）结构面积S的定义如下：第 6 页，共 8 页钢筋及砼设计限额指标的应用说明钢筋及砼设计限额指标的应用说明S=S1+S2+S3+S4 S1=建筑面积（不含架空层面积）S2=对于有顶盖的阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于2.2米层高的全部楼板面积计入结构面积；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入结构面积；空调板、建筑215、线脚等凸出构件不计入结构面积。S3=未计入建筑面积的凸窗面积S4=楼板开洞所预留的“赠送面积”，此部分面积的钢筋含量指标比对应限额指标低8/，混凝土含量指标比限额指标低0.11m/。2、应用本限额指标，可以采用三级钢及冷轧带肋等高强钢筋。3、本限额指标主要针对目前市场上常规的多、高层住宅、公寓、别墅、花园洋房、地下室。结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构剪力墙结构及部分框支剪力墙结构（不含砖混结构、框支剪力墙结构的转换层、架空层、商业裙房、酒店、写字楼等）。4、本限额指标及说明中“上部结构”、“地下室”及“基础”的范围如下：1）当没有设置地下室、半地下室时“上部结构”的范216、围指柱根以上的部分，其余部分如浅基础、筏板、基础梁、承台及桩等计入“基础”范围。2)当设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指地下室或半地下室顶板以上部分(不含地下室顶板)；“地下室或半地下室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内的部分（含地下室或半地下室顶板、底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部分如桩等计入“基础”部分。3）“上部结构”对结构成本指标进行限额要求的范围包括：住宅建筑的各楼层及屋面及屋顶构架，不包括商业裙房、架空层、结构转换层等。第 7 页，共 8 页钢筋及砼设计限额指标的应用说明钢筋及砼设计限额指标的应用说明5、本限额指标不对“基础”的结构含钢量做217、出相关要求，但下属公司在进行基础选型时务必要根据项目实际情况出发，关注地质勘察和相关地质试验，在保障结构安全的前提下进行多方案的经济性比选，以选择具有最好经济性的基础形式。6、本限额指标中“花园洋房”是指绝大部分层数均设有露台、几乎层层平面均有较大的凹凸关系的复杂多层建筑；而“普通多层住宅及公寓”是指绝大多数楼层均为标准层，仅个别楼层存在露台或凹凸关系的多层建筑。7、本限额指标对应的上部结构均指无结构转换层的正常上部结构，当设有结构转换层（转换率在50%以上）时，转换层以上的上部结构钢筋限额指标可以提高2 kg/m2。8、本限额指标有关地下室的限额均按照以下标准约定：1）所有地下室均按照地下水218、位在地表以下1.5m以内的情况考虑，当地下水位低于此情况时，应酌情降低限额。2）所有全地下室均按照覆土厚度为约1.2M考虑，当覆土厚度低（高）于此情况0.3米时，可酌情降低（增加）钢筋限额指标约8 kg/m2。3)人防地下室按照6级人防标准考虑，若实际人防标准高于6级，可酌情考虑提高地下室人防范围的限额指标。4)所有地下室均按照仅设置一层地下室情况考虑，当地下室层数为两层时，应酌情考虑降低地下室钢筋限额指标约10-20kg/m2。5)对于地下室，本限额指标对应的普通桩基础或其它非筏板基础，当采用整体筏板基础或整体桩筏基础时，应酌情考虑提高整体地下室钢筋限额指标约20-40 kg/m2，混凝土指219、标约0.20-0.40 m3/m2。6）当高层主楼的首层面积超过地下室单层面积的30%时，可酌情考虑提高地下室限额指标。7）当地下室的人防结构面积大于85%时，钢筋限额指标可提高10-20 kg/m2，当地下室的人防结构面积小于15%时，钢筋限额指标可降低10-20 kg/m2。9、对于本限额指标中未包含的建筑类型及部位，各地产下属公司可根据当地工程的特点、情况及可靠的经验数据自行设定相应的优化限额指标。第 8 页，共 8 页（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范1、钻探布点的密度：塔楼下间距10米，非塔楼部位20M，根据需要局部适当加密；1、在详勘时应选择多家单位220、对初勘结果进行勘察前的承载力等优化，优化建议作为技术标及评标的重要组成部分。1、如果实际地质持力层标高与钻探报告持力层标高相差超过2米，应即日报集团设计及成本部门处理；2、设计部对勘察结果进行把关；2、详勘确定勘察方案及勘察布点图后再进行招标，并进行单价包干；3、钻探合约内应明确：根据钻探报告，钻探公司应提供多种基础选择建议，并对不同基础形式进行阐述说明；避免仅推荐一种基础类型。3、详勘投标单位须对承载力、压缩模量、渗透系数等参数及基础选型提出优化建议；4、勘察单位与施工单位分开招标。1、设计根据控规标高、项目现状标高、设计方案，进行土方平衡；在规划及方案中应有专项的竖向设计，并对土方平衡加以221、详细分析；1、依据土方开挖方案，编制工程量清单，综合单价包干；1、土方工程须进行分批测量，分批收方、结算工作，避免后期争议、扯皮；2、地下室埋深及层数组合应结合原始地面标高综合考虑，保证埋深最浅及土方开挖量最小。2、土方开挖方案须结合勘察报告，勘察报告中有石方工程的，须在招标及合同中体现：、粒径小于1M的石块列入土方工程；、其余石方分炮机破碎、静力爆破、炸药爆破三种价格；2、依据土方开挖方案，考虑现场土方平衡，留足土方回填量；3、土方单位进场前应做好原始地面标高、地形图测量绘制工作，由三方签字确认。土方工程完工，及时做好收方、标高测量工作；并在工程结算时提供相关测量记录；原貌标高须作为合同附件222、；3、土方造坡须考虑挡土墙施工方案及对后期小区道路影响。4、现场临时道路及临建等应整体规划，并在招标前需定方案。1、常规支护方案有自然土方放坡，喷浆，挂网喷浆，预应力锚杆+喷射，毛石挡墙，挡墙，深层搅拌桩，深搅桩+围护桩+锚杆，钢板桩等；设计须提供支护比选方案，成本配合；1、深基坑及边坡（深度、高度大于12M)必须进行设计施工图招标；1、搅拌桩、围护桩提供打桩记录，供成本结算使用。2、达到5m以上的深基坑，优先考虑阶梯放坡。2、工程总估算价格大于200万元的设计施工图必须进行招标（两套及以上施工图）。3、优先采用综合单价包干招标，降排水等措施费包干；工期短，复杂程度低，可采用总价包干4、周边条223、件复杂的项目应引进工程保险。关键成本项目关键成本项目地质钻探土石方挖运基坑及边坡支护工程（含永久性和非永久性工程）3.1第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号1控制规范序号122、由工程、成本做好日常勘察记录表，供结算使用；3、项目部应派专人进行旁站、监督，每个钻孔的照片必须存档及形成书面记录。（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、设计合同内明确设计单位必须提供两种以上的基础方案（含桩型、桩224、位布置等）以供比选；1、避免采用模拟清单，充分评估桩基工程与主体工程工期关系，减少因工期引起的降排水措施费等大幅度增加1、编制好现场打桩记录，保证结算资料完整；2、如因各种因素导致单方案设计，须提供专项方案可行性报告进行具体说明；2、，施工图完成后再行招标；如为抢工期，评估确定桩型后方可招标，待施工图纸确定后核定暂定总价。2、桩基进场时间应结合现场实际情况，在施工条件合理的情况下确定，明确各种施工条件情况，避免后期扯皮。3、桩基工程必须由设计、工程、成本参与方案评审后方可确定；4、各基础类型的成本大致按以下顺序递增：天然浅地基基础、预应力管桩、筏板、人工挖孔桩（逐渐受限制）、灌注桩。3.3桩基225、检测1、优先采用大应变对桩基础检测，仅在必要时采用静载试验。1、项目部根据项目情况，应从整个项目综合考虑，提出检测费用最低的书面方案。1、按集团下发限额指标及项目特征确定优化目标，目标不得高于限额指标，宜采用底薪加提成；1、优化设计公司引入竞争机制，通过投标确定；2、优化设计必须由集团与分公司设计、成本根据具体项目设定优化目标。2、设计优化费用预留20%,待工程结构封顶后，且无重大设计变更，再行支付。1、地下室方案设计须引入车道划线公司，对车位利用率进行方案优化，提出车库方案书面优化建议；1、在方案图纸确定前完成车道划线招标工作。2、设备房、消防水池、人防区域优先设置在柱网密集区；3、地下室柱226、网间距应结合车位尺寸及行车道尺寸进行优化；4、地面露天车位最大化；地面停车按照最大边线原则布置。1、正式施工图纸建筑做法表与交楼标准必须经评审并保持一致；1、必须采用工程量清单招标；1、组织设计、成本部门进行图纸会审，提出优化建议；2、消防水池、设备房等优先设置在地下室塔楼下；2、在没有施工图纸的情况下或图纸不完善的条件下，采用综合单价包干，不得实行总价包干招标；2、现场变更及现场零星委托总额不得超过总造价0.5%；3、地下室不做地坪漆，墙面、柱面不做抹灰，清理后批腻子、刷乳胶漆各一遍，高度至梁底（不含梁底面积），天棚可不考虑腻子刮白；3、清单报价，措施费采用总价包干(除建筑面积变化后可以调整227、外，其它均不做调整，模板不含在措施费中)；4、地下室底板避免整体建筑找坡、采用结构找坡，地下室、裙房顶板采用结构找坡；4、实行风险共担，钢筋、砼按施工期（开工至结构封顶，如有大型公共地下室，地上、地下调差分开）平均信息价调整，材料调差方式：价差=信息价（施工期算术平均价）-基准价（投标当期信息价）；5、建筑设计优先考虑平屋面，产品风格需要，采用局部坡屋面与平屋面相结合；5、甲定乙供材料范围，应做好前期合约规划，并明确材料定样时间，在主体工程招标前确定；4.2设计优化车位利用率桩基础工程（人工挖孔桩、冲孔桩、钻孔桩、CFG复合桩、预应力管桩等）基础及边坡3 33.24.1（一）设计阶段控制规范（228、二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号6、楼地面地坪采用结构面原浆压光（精装交楼时不需要压光），无论精装、毛坯交楼不须做水泥砂浆二次找平；6、甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招标定价，并落实到招标文件中，甲定乙供材料必须签订三方协议，甲指乙供材料合同必须与总包单位一起签订；7、卫生间沉箱防水层施工完毕后，不必再做保护层；7、准用材料：包干价合同内的准用材料，在投标文件中品牌资源应在三家以上，且应明确不同品牌的准用系列、型号等参数。包干价合同的准用材原则上应先确定样229、板后方可招标，并将材料样板随招标文件一起下发各投标单位；8、总包定标后，施工图纸不允许整版更换，必须以变更形式体现；设计变更总额不得超过总造价2.5%；8、图纸会审纪要不得作为结算依据，会审意见必须以工程通知单形式下发；9、结构形式的成本递增顺序：砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架、剪力墙、框架剪力墙、短肢剪力墙。9、合同内明确施工组织方案不作为结算依据，施工组织如涉及费用事项，须根据现场情况办理验收确认手续；措施费包干范围内，不得另行核量、计费。1、明确外立面分色图，施工面积比例，偷送面积的阳台改房间部位外墙应考虑简单涂料施工，凸窗、装饰线条及零星构件部位不得使用外墙砖；1、核定价格须包工、包230、料，明确涂布率及施工工艺；1、样板示范施工；严格按照标准施工工艺指导施工及验收，工程部严格审核涂料施工方案，外架拆除后使用吊绳涂刷面漆不到的部位应在外架拆除前所有工序完成。2、设计部门在总包合约签订前确定涂料工艺、样板及技术参数；2、甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招标定价，并落实到招标文件及合同中；3、外墙装饰构件尺寸应与外墙砖尺寸综合考虑，最大程度减少损耗。3、面砖定价需综合考虑勾缝剂、粘结剂、缝宽等因素。1、保温材料选择顺序：聚苯颗粒砂浆、泡沫聚苯板、挤塑聚苯板；1、参考甲定乙供材料做法；1、防水、保温工程应制定专项的竣工图纸来明确其施工范围。项目部对防水工程、保温工程的实际施工部位231、应有明确记录并经乙方确认，主要争议点如结构联系梁板上下侧、阳台反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明确的记录和说明；2、防水、保温工程施工部位在施工图纸中需明确具体施工范围。项目部对防水工程、保温工程的实际施工部位应有明确记录并经乙方确认，主要争议点如结构联系梁板上下侧、阳台反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明确的记录和说明；2、防水综合单价须明确包含防水附加层、管线洞口防水、加强层等，不再额外计取费用。2、防水、保温分部验收须现场成本参加。3、严格按照集团工程部下发的防水标准执行。4.5外墙保温、防水4.34.4主体土232、建外墙涂料、面砖（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、在满足现行民用建筑规范的条件下，应急照明尽量设应急线供电，尽可能避免设末端切换供电；1、采用清单招标；1、根据当地习惯，合理确定毛坯交楼标准，减少业主入伙后二次装修的返工,同时也减少成本。2、负荷指标：联排别墅：18KW；2房：6KW/户；3房：8KW/户；复式：10KW/户。当地有特殊规定的，按当地规定执行；2、对电线电缆、桥架、母线槽进行甲定乙供，三箱进行甲供或甲定乙供；3、高层配电233、竖井内尽量不要采用母线槽，优先采用预分支电缆；3、吊灯等特殊灯具若设计无实物，只有图片，招标前应先取得实物或在国内相关厂家调研，找到类似灯具，明确灯具具体材质、结构、光源电器、配件的具体技术要求，较确切地确定标的，才进行招标。4、由电表箱至户箱用电线，不得用电缆；5、户内箱采用总漏电开关，回路不设漏电开关,以降低成本；6、灯具应选用节能及环保产品，如：节能灯、荧光灯配电子镇流器等；7、在满足规范的条件下，穿线管尽量选择PVC管，少用钢管；8、地库应急用电与正常用电分开，以减少发电机容量，应急灯具只在车道设置，不得在车位设置；9、室外一般低压主电缆选用4芯电缆，型号就低不就高，能用普通的就不用阻234、燃的，能用阻燃的就不用耐火的；10、小区（室外）配电线路最省方案排序：普通电缆+全程穿管铠装电缆+全程穿管普通电缆+电缆沟铠装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案测算才能确认。1、地下室及竖井内给水管采用钢塑复合管，入户水表后给水管采用PP-R管；户内排水管及排水立管采用普通UPVC管，转换层和排出管采用加厚UPVC管；1、采用清单招标；2、室外埋地消防管道与生活管道采用PE管；2、主要材料，如：钢塑管、PPR管、排水管进行甲定乙供；水泵及控制箱进行甲供或甲定乙供。3、化粪池尽量加大容量，减少数量；主体工程给排水工程4.64.235、74 4电气工程（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号4、根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选，成本递减顺序为：带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等；5、尽量减少检查井数量，道路上污水（雨水）检查井间距在15米以上。1、认真复核用电负荷，提供两种外电引入方案并进行对比分析，保证满足用电要求的情况下，达到成本最低；1、根据各地区实际情况，对于非垄断地区（如深圳）可实行高低压工程单236、独招标；2、变配电房原则上应建在供电范围的中心位置，尽量控制供电半径，减少低压电缆的长度；2、除外电线路按长度单价包干外，其他费用总价包干；3、如有重要负荷，则应在低压室设置一段应急母排，为重要负荷提供电源，而不是由发电机与市电双回路末端切换；3、对于一些离市政电源供电点较远的项目可能有多种供电方案的特殊情况下，为取得较短的线路，可先行方案招标，对于优选的外电方案，为降低造价，也可以对提供优惠方案的单位实行直接委托。4、优先采用环网负荷开关柜，其次选用断路器柜；5、低压开关柜、高压开关柜、变压器、发电机等设备在满足使用要求的前提下，尽量选用通用性强的产品；6、除变配电所所在楼栋外，其余均采用T237、N-C-S系统，以便节省电缆。1、消防工程设备及器材宜选用国产品牌，如选用进口产品须报集团成本部、设计部会审；2、灭火器与消防箱尽量设置在一起，不单独设置灭火器箱；3、在满足消防规范的条件下，线管尽量用PVC管，少用钢管；4、消火栓系统管道优先使用焊接钢管，尽量不用镀锌钢管、无缝钢管，喷淋系统采用镀锌钢管；5、消控中心设置应按整个项目综合考虑，尽量减少消控中心数量，消控中心尽量与智能化控制中心合并；6、各楼栋核心筒的火灾自动报警系统，除烟感探测器、警铃、广播、楼层地址外，其余消防设备（报警按钮、消火栓按钮等）只给出楼栋地址，减少模块；7、各楼栋不设置区域报警器；8、通风、排烟管道选用形式（如镀238、锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择。消防工程工程4.8高低压配电及高压进线电缆工程、柴油发电机及环保工程4.9（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、应进行多方案对比，包括技术性、经济性、节能、美观等；1、实行清单计价，总价包干；2、空调设计中应客观准确地计算冷负荷和系统阻力，避免因此而造成设备选型偏大；2、设备采用甲供，直接通过厂家采购。3、空调设计应考虑与计费系统、自控系统的配套、兼容，并避免出现独家垄断；4、对自有物业，239、设计应综合考虑初次投资与后期运行、维护费用。1、花池、墙体压顶等装饰性石材厚度选择一般不超过20mm，周边采用双层石材倒角、粘边；小区入口、大堂门口、会所等重要部位酌情加厚；1、优先选用本地施工单位；1、工程需严格按照图纸控制苗木密度及规格；2、非行车道路路面石材厚度不超过20mm(荔枝面可采用30mm)；2、5000元/棵以上的乔木优先考虑甲供。2、明确展示区（营销要求）施工面积及标准，避免作为施工样板区，严格控制按图施工。3、行车道优先采用沥青路面、砼彩砖，会所入口、小区入口等重点部位需采用石材，厚度不超过30mm；4、小区道路原则上不设置立道牙，如需要设置，优先采用砼道牙；5、石材及苗木240、优先考虑就地取材；6、绿化用水按照人工浇灌考虑，取水点服务半径为20m；7、泳池系统与水景系统应严格分开；8、光源必须采用节能灯；9、非开盘区尽量不要采用照树灯以及泛光照明，需要采用的应该有分析报告进行论证；10、路灯（庭院灯）间距=灯具高度*5，路灯采用间隔控制，采用4芯VV电线电缆；11、高层建筑消防登高面与消防车道之间不得布置高大的大型乔木，考虑以灌木及小型乔木为准，以免消防验收通不过；12、在结构施工图设计前，需完成园林绿化方案定位图（明确水景、泳池、构筑物、大乔木位置）、覆土厚度分区布置图，园林造坡考虑内置空心板架空或泡沫塑料板填充，以减少地下室顶板集中荷载过大，以免增加结构成本。大241、的乔木种植应结合柱柱网布置在柱顶，减小板面结构荷载。4.10中央空调5园林绿化工程（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、样板房设计图纸优先考虑套用原有经典设计；1、投标单位依据设计样板，提供材料样板，并及时封存；定标后及时移交至项目现场；2、招标前，设计提供材料招标样板。2、五金、洁具应限定品牌、价格区间，投标单位投标时提供样品图片。除特殊部位（如会所吊灯），灯具类样式为常用型，避免市场供应的唯一性。1、设计、成本、采购部门在设计限额内共同242、规划好成本费用清单，根据规划成本费用清单进行招标选材；1、公共部位精装修及精装修交楼工程须样板先行，在效果、成本均满足的条件下，方可招标；2、建筑图纸与二次精装修图纸设计应紧密配合，避免前后矛盾，引起成本上的浪费。2、甲定乙供材料、甲供材至少包括以下范围：木地板、墙地砖(或石材）、户内门、橱柜、洁具、洁柜、灯具、成品柜体、厨房电器、开关插座；3、公共部位墙面砖尽量少采用玻化砖，以防止大面积空鼓掉落，增加后期维保成本。1、铝合金门窗、百叶施工图设计与施工分开招标；1、如同一期项目内含不同档次产品（如别墅、高层），招标文件内应根据不同档次确定不同五金配件品牌。1、项目部严格按照招标样板进行验收，重243、点关注型材厚度、玻璃厚度、五金配件的真假等方面。2、幕墙工程总估算造价在200万元以上必须进行施工图的设计招标；3、五金件区分户内门窗、公共部位与外立面门窗，采用不同标准，楼梯间、标准层电梯厅及走道按降低一档标准选材。1、栏杆扶手采用集团标准做法；1、区域采购。1、室外栏杆必须采用热镀锌工艺，栏杆验收必须严格测量有效高度、间距、材料规格。2、消防楼梯间优先选用钢管靠墙扶手；3、外立面栏杆优先选用铁栏杆，不得带花；4、屋顶女儿墙优先采用简易铁护栏；5、住宅产品不得采用玻璃雨棚。栏杆、雨篷工程会所、样板房、临时售楼处装修精装修工程公共部位装修、精装交楼工程87铝合金门窗、百叶、幕墙工程6.16.2244、6（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、施工图设计进行单独招标；1、按施工图总价包干；2、设备、材料选用合理，防止功能过剩，产品应大众化。2、安防系统需要当地政府部门验收的项目，合同中明确承包方的验收责任（承诺按照招标图纸通过验收）。1、放坡系数及换填方案应做多方案对比分析，并由设计、工程、成本共同做专项评审、严格控制，保证土方开挖及回填量最少，换填材料最经济；1、实行工程量清单计价；1、及时做好现场记录，保证数据清晰、完整；对于隐蔽工程应245、进行拍照留底。2、对市政路进行分档，超高档参照香瑞园公园路，其它档次项目参照平湖平安大道；3、满足规范的情况下，箱涵选型及设计应最经济；4、设计部门对地质勘察成果把关，避免因地质勘探报告不准确造成的设计变更。109市政路智能化工程说明：1、本表在设计出施工图纸前设计部必须先对各专项内容执行情况说明，成本在会签图纸时核查执行情况；2、采购在会签招标文件（或合同审批）时对各专项内容执行情况说明，成本在会签招标文件（或合同审批）时核查执行情况。3、管控规范落实责任部门为分公司设计、采购、工程及成本，确保在设计合同、施工图、招标文件审核、合同会签、现场施工等全过程完整落实；4、监督和核实责任部门为分公246、司成本部，未能按照该规范操作的报至集团成本部审批（文件审批单）；5、集团成本对本规范的落实进行定期（季度）或不定期的核查，通报核查结果和督促改进。别墅花园洋房别墅花园洋房本阶段与上阶段本阶段与规范指标1节点落实情况记录偏差说明项目建售比例建安成本（万元）净利润率%内含报酬率%建筑平面体型项目定位人防建筑面积（）地下室顶板覆土层厚度(m)户型配比概念指标综合当期项目其中会所面积（）地下室车位面积（/个）可售面积地下室总层数车库单层高度(m)总户数采购指标规范指标综合当期项目其中项目定位（中档、高档、超高档）产品经济性内容综合当期项目2项目产品地下室项目经济组合序号预期综合售价（元）占地面积售建比247、率赠送比率容积率地下室车位数量（个）地下室总建筑面积（）第四章、反馈与检查表（一）第四章、反馈与检查表（一）结算指标方案指标综合当期项目项目项目成本控制限额指标核查记录表成本控制限额指标核查记录表施工图预综合当期项目综合当期项目建筑面积审批意见记录别墅花园洋房别墅花园洋房本阶段与上阶段本阶段与规范指标节点落实情况记录偏差说明概念指标综合当期项目其中采购指标规范指标综合当期项目其中产品经济性内容综合当期项目序号结算指标方案指标综合当期项目项目项目成本控制限额指标核查记录表成本控制限额指标核查记录表施工图预综合当期项目综合当期项目审批意见记录电梯辅助功能智能化工程轿厢装修标准建筑设计3铝材表面处理248、基础形式层数结构设计电梯方案铝材截面宽度铝含量指标（kg/）五金件选用品牌塑钢门窗铝合金门窗单方指标（元/M2）五金件选用品牌单方指标（元/M2）消防方案智能化工程造价(元/)柱网布置地上钢筋指标（kg/）建筑高度标准层层高(m)窗地比给排水方案供电户均容量地下混凝土指标（kg/）供电方案地下钢筋指标（m/）结构形式地上混凝土指标（m/）电梯梯速：（m/s）电梯数量（台）电梯载重（kg）安装工程主体工程架空层层高(m)别墅花园洋房别墅花园洋房本阶段与上阶段本阶段与规范指标节点落实情况记录偏差说明概念指标综合当期项目其中采购指标规范指标综合当期项目其中产品经济性内容综合当期项目序号结算指标方案指249、标综合当期项目项目项目成本控制限额指标核查记录表成本控制限额指标核查记录表施工图预综合当期项目综合当期项目审批意见记录6备注：1、概念指标及方案指标在两会评审前完成指标编制，根据两会意见完成修改调整并报批；2、施工图预算指标、采购指标及结算指标根据各阶段情况逐项完成；3、上述表格规范指标参考限额指标予以填写，其他根据项目实际情况填写，并与目标成本保持一致；4、此表随同成本动态月报上报集团；5、以上项目如超规范指标，必须优化或申报超标审批；6、偏差说明包括：（1）本阶段指标与上阶段指标偏差原因；（2）本阶段指标与规范指标偏差原因；7、审批记录应记录每个阶段的审批意见。入户门防火门护窗栏杆（元/M250、2）装饰工程4规格尺寸（mm）其他门框门扇（元/M2）幕墙单方指标（元/M2）单方指标（元/M2）铝含量指标（kg/）玻璃石材室外环境工程软硬景观面积比例单方指标(元/)选型、材质生活阳台栏杆（元/）消防楼梯栏杆（元/）公共部位栏杆多层普通楼梯栏杆（元/）标准层走道造价指标(元/)主要影响成本内容5大堂造价指标(元/)标准层电梯厅造价指标(元/)骨架含量指标（kg/）外墙涂料（元/M2）塔楼外墙面砖（元/M2）外立面装饰门锁（元/套）防火门（元/M2）客厅卧室阳台露台栏杆（元/）（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范1251、钻探布点的密度：塔楼下间距10米，非塔楼部位20M，根据需要局部适当加密；1、在详勘时应选择多家单位对初勘结果进行勘察前的承载力等优化，优化建议作为技术标及评标的重要组成部分。1、如果实际地质持力层标高与钻探报告持力层标高相差超过2米，应即日报集团设计及成本部门处理；2、设计部对勘察结果进行把关；2、详勘确定勘察方案及勘察布点图后再进行招标，并进行单价包干；2、由工程、成本做好日常勘察记录表，供结算使用；3、钻探合约内应明确：根据钻探报告，钻探公司应提供多种基础选择建议，并对不同基础形式进行阐述说明；避免仅推荐一种基础类型。3、详勘投标单位须对承载力、压缩模量、渗透系数等参数及基础选型提出优252、化建议；4、勘察单位与施工单位分开招标。1、设计根据控规标高、项目现状标高、设计方案，进行土方平衡；在规划及方案中应有专项的竖向设计，并对土方平衡加以详细分析；1、依据土方开挖方案，编制工程量清单，综合单价包干；1、土方工程须进行分批测量，分批收方、结算工作，避免后期争议、扯皮；2、地下室埋深及层数组合应结合原始地面标高综合考虑，保证埋深最浅及土方开挖量最小。2、土方开挖方案须结合勘察报告，勘察报告中有石方工程的，须在招标及合同中体现：、粒径小于1M的石块列入土方工程；、其余石方分炮机破碎、静力爆破、炸药爆破三种价格；2、依据土方开挖方案，考虑现场土方平衡，留足土方回填量；3、土方单位进场前应253、做好原始地面标高、地形图测量绘制工作，由三方签字确认。土方工程完工，及时做好收方、标高测量工作；并在工程结算时提供相关测量记录；原貌标高须作为合同附件；3、土方造坡须考虑挡土墙施工方案及对后期小区道路影响。4、现场临时道路及临建等应整体规划，并在招标前需定方案。1、常规支护方案有自然土方放坡，喷浆，挂网喷浆，预应力锚杆+喷射，毛石挡墙，挡墙，深层搅拌桩，深搅桩+围护桩+锚杆，钢板桩等；设计须提供支护比选方案，成本配合；1、深基坑及边坡（深度、高度大于12M)必须进行设计施工图招标；1、搅拌桩、围护桩提供打桩记录，供成本结算使用；2、达到5m以上的深基坑，优先考虑阶梯放坡。2、工程总估算价格大于254、200万元的设计施工图必须进行招标（两套及以上施工图）。3、优先采用综合单价包干招标，降排水等措施费包干；工期短，复杂程度低，可采用总价包干4、周边条件复杂的项目应引进工程保险。1、设计合同内明确设计单位必须提供两种以上的基础方案（含桩型、桩位布置等）以供比选；1、避免采用模拟清单，充分评估桩基工程与主体工程工期关系，减少因工期引起的降排水措施费等大幅度增加1、提供现场打桩记录，供成本结算使用；3、项目部应派专人进行旁站、监督，每个钻孔的照片必须存档及形成书面记录。3 3桩基础工程（人土石方挖运1 12关键成本项目关键成本项目第四章、反馈与检查表（二）第四章、反馈与检查表（二）3.1基础及边坡255、基坑及边坡支护工程（含永久性和非永久性工程）项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范地质钻探第 4 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范2、如因各种因素导致单方案设计，须提供专项方案可行性报告进行具体说明；2、，施工图完成后再行招标；如为抢工期，评估确定桩型后方可招标，待施工图纸确定后核定暂定总价。2、桩基进场时间应结合256、现场实际情况，在施工条件合理的情况下确定，明确各种施工条件情况，避免后期扯皮。3、桩基工程必须由设计、工程、成本参与方案评审后方可确定；4、各基础类型的成本大致按以下顺序递增：天然浅地基基础、预应力管桩、筏板、人工挖孔桩（逐渐受限制）、灌注桩。3.3桩基检测1、优先采用大应变对桩基础检测，仅在必要时采用静载试验。1、项目部根据项目情况，应从整个项目综合考虑，提出检测费用最低的书面方案。1、按集团下发限额指标及项目特征确定优化目标，目标不得高于限额指标，宜采用底薪加提成；1、优化设计公司引入竞争机制，通过投标确定；2、优化设计必须由集团与分公司设计、成本根据具体项目设定优化目标。2、设计优化费用257、预留20%,待工程结构封顶后，且无重大设计变更，再行支付。1、地下室方案设计须引入车道划线公司，对车位利用率进行方案优化，提出车库方案书面优化建议；1、在方案图纸确定前完成车道划线招标工作；2、设备房、消防水池、人防区域优先设置在柱网密集区；3、地下室柱网间距应结合车位尺寸及行车道尺寸进行优化；4、地面露天车位最大化；地面停车按照最大边线原则布置。1、正式施工图纸建筑做法表与交楼标准必须经评审并保持一致；1、必须采用工程量清单招标；1、组织设计、成本部门进行图纸会审，提出优化建议；2、消防水池、设备房等优先设置在地下室塔楼下；2、在没有施工图纸的情况下或图纸不完善的条件下，采用综合单价包干，不258、得实行总价包干招标；2、现场变更及现场零星委托总额不得超过总造价0.4%。3、地下室不做地坪漆，墙面、柱面不做抹灰，清理后批腻子、刷乳胶漆各一遍，高度至梁底（不含梁底面积），天棚可不考虑腻子刮白；3、清单报价，措施费采用总价包干(除建筑面积变化后可以调整外，其它均不做调整，模板不含在措施费中)；4、地下室底板避免整体建筑找坡、采用结构找坡，地下室、裙房顶板采用结构找坡；4、实行风险共担，钢筋、砼按施工期（开工至结构封顶，如有大型公共地下室，地上、地下调差分开）平均信息价调整，材料调差方式：价差=信息价（施工期算术平均价）-基准价（投标当期信息价）；5、建筑设计优先考虑平屋面，产品风格需要，采用259、局部坡屋面与平屋面相结合；5、甲定乙供材料范围，应做好前期合约规划，并明确材料定样时间，在主体工程招标前确定；3.2工挖孔桩、冲孔桩、钻孔桩、CFG复合桩、预应4.1设计优化4.2车位利用率主体第 5 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范6、楼地面地坪采用结构面原浆压光（精装交楼时不需要压光），无论精装、毛坯交楼不须做水泥砂浆二次找平；6、甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招标260、定价，并落实到招标文件中，甲定乙供材料必须签订三方协议，甲指乙供材料合同必须与总包单位一起签订；7、卫生间沉箱防水层施工完毕后，不必再做保护层；7、准用材料：包干价合同内的准用材料，在投标文件中品牌资源应在三家以上，且应明确不同品牌的准用系列、型号等参数。包干价合同的准用材原则上应先确定样板后方可招标，并将材料样板随招标文件一起下发各投标单位；8、总包定标后，施工图纸不允许整版更换，必须以变更形式体现；设计变更总额不得超过总造价2.5%；8、图纸会审纪要不作为结算依据，会审意见必须以工程通知单形式下发；9、结构形式的成本递增顺序：砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架、剪力墙、框架剪力墙、短肢剪力墙261、。9、合同内明确施工组织方案不作为结算依据，施工组织如涉及费用事项，须根据现场情况办理验收确认手续；措施费包干范围内，不得另行核量、计费。1、明确外立面分色图，施工面积比例，偷送面积的阳台改房间部位外墙应考虑简单涂料施工，凸窗、装饰线条及零星构件部位不得使用外墙砖；1、核定价格须包工、包料，明确涂布率及施工工艺；1、样板示范施工；严格按照标准施工工艺指导施工及验收，工程部严格审核涂料施工方案，外架拆除后使用吊绳涂刷面漆不到的部位应在外架拆除前所有工序完成。2、设计部门在总包合约签订前确定涂料工艺、样板及技术参数；2、甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招标定价，并落实到招标文件及合同中；3、外262、墙装饰构件尺寸应与外墙砖尺寸综合考虑，最大程度减少损耗。3、面砖定价需综合考虑勾缝剂、粘结剂、缝宽等因素。1、保温材料选择顺序：聚苯颗粒砂浆、泡沫聚苯板、挤塑聚苯板；1、参考甲定乙供材料做法；1、防水、保温工程应制定专项的竣工图纸来明确其施工范围。项目部对防水工程、保温工程的实际施工部位应有明确记录并经乙方确认，主要争议点如结构联系梁板上下侧、阳台反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明确的记录和说明；2、防水、保温工程施工部位在施工图纸中需明确具体施工范围。项目部对防水工程、保温工程的实际施工部位应有明确记录并经乙方确认，主要争议点如结构联系梁板上下侧、阳台263、反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明确的记录和说明；2、防水综合单价须明确包含防水附加层、管线洞口防水、加强层等，不再额外计取费用。2、防水、保温分部验收须现场成本参加。主体土建4.34.5外墙保温、防水4.4外墙涂料、面砖第 6 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范3、严格按照集团工程部下发的防水标准执行。1、在满足现行民用建筑规范的条件下264、，应急照明尽量设应急线供电，尽可能避免设末端切换供电；1、采用清单招标；1、根据当地习惯，合理确定毛坯交楼标准，减少业主入伙后二次装修的返工,同时也减少成本。2、负荷指标：联排别墅：18KW；2房：6KW/户；3房：8KW/户；复式：10KW/户。当地有特殊规定的，按当地规定执行；2、对电线电缆、桥架、母线槽进行甲定乙供，三箱进行甲供或甲定乙供；3、高层配电竖井内尽量不要采用母线槽，优先采用预分支电缆；3、吊灯等特殊灯具若设计无实物，只有图片，招标前应先取得实物或在国内相关厂家调研，找到类似灯具，明确灯具具体材质、结构、光源电器、配件的具体技术要求，较确切地确定标的，才进行招标。4、由电表箱至265、户箱用电线，不得用电缆；5、户内箱采用总漏电开关，回路不设漏电开关,以降低成本；6、灯具应选用节能及环保产品，如：节能灯、荧火灯配电子镇流器等；7、在满足规范的条件下，穿线管尽量选择PVC管，少用钢管；8、地库应急用电与正常用电分开，以减少发电机容量，应急灯具只在车道设置，不得在车位设置；9、室外一般低压主电缆选用4芯电缆，型号就低不就高，能用普通的就不用阻燃的，能用阻燃的就不用耐火的；10、小区（室外）配电线路最省方案排序：普通电缆+全程穿管铠装电缆+全程穿管普通电缆+电缆沟铠装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案测算才能确266、认。1、地下室及竖井内给水管采用钢塑复合管，入户水表后给水管采用PP-R管；户内排水管及排水立管采用普通UPVC管，转换层和排出管采用加厚UPVC管；1、采用清单招标；2、室外埋地消防管道与生活管道采用PE管；2、主要材料，如：钢塑管、PPR管、排水管进行甲定乙供；水泵及控制箱进行甲供或甲定乙供。3、化粪池尽量加大容量，减少数量；4 44.7给排水工主体工程4.6电气工程第 7 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规267、范核查记录表序号序号控制规范控制规范4、根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选，成本递减顺序为：带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等；5、尽量减少检查井数量，道路上污水（雨水）检查井间距在15米以上。1、认真复核用电负荷，提供两种外电引入方案并进行对比分析，保证满足用电要求的情况下，达到成本最低；1、根据各地区实际情况，对于非垄断地区（如深圳）可实行高低压工程单独招标；2、变配电房原则上应建在供电范围的中心位置，尽量控制供电半径，减少低压电缆的长度；2、除外电线路按长度单价包干外，其他费用总价包干；3、如有重要负荷，则应在低压室268、设置一段应急母排，为重要负荷提供电源，而不是由发电机与市电双回路末端切换；3、对于一些离市政电源供电点较远的项目可能有多种供电方案的特殊情况下，为取得较短的线路，可先行方案招标，对于优选的外电方案，为降低造价，也可以对提供优惠方案的单位实行直接委托。4、优先采用环网负荷开关柜，其次选用断路器柜；5、低压开关柜、高压开关柜、变压器、发电机等设备在满足使用要求的前提下，尽量选用通用性强的产品；6、除变配电所所在楼栋外，其余均采用TN-C-S系统，以便节省电缆。1、消防工程设备及器材宜选用国产品牌，如选用进口产品须报集团成本部、设计部会审；2、灭火器与消防箱尽量设置在一起，不单独设置灭火器箱；3、在269、满足消防规范的条件下，线管尽量用PVC管，少用钢管；4、消火栓系统管道优先使用焊接钢管，尽量不用镀锌钢管、无缝钢管，喷淋系统采用镀锌钢管；5、消控中心设置应按整个项目综合考虑，尽量减少消控中心数量，消控中心尽量与智能化控制中心合并；6、各楼栋核心筒的火灾自动报警系统，除烟感探测器、警铃、广播、楼层地址外，其余消防设备（报警按钮、消火栓按钮等）只给出楼栋地址，减少模块；7、各楼栋不设置区域报警器；8、通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择。程4.9消防工程高低压配电及高压进线电缆工程、柴油发电机及环保工程4.8第 8 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范270、完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范1、应进行多方案对比，包括技术性、经济性、节能、美观等；1、实行清单计价，总价包干；2、空调设计中应客观准确地计算冷负荷和系统阻力，避免因此而造成设备选型偏大；2、设备采用甲供，直接通过厂家采购。3、空调设计应考虑与计费系统、自控系统的配套、兼容，并避免出现独家垄断；4、对自有物业，设计应综合考虑初次投资与后期运行、维护费用。1、花池、墙体压顶等装饰性石材厚度选择一般不超过20mm271、，周边采用双层石材倒角、粘边；小区入口、大堂门口、会所等重要部位酌情加厚；1、优先选用本地施工单位；1、工程需严格按照图纸控制苗木密度及规格；2、非行车道路路面石材厚度不超过20mm(荔枝面可采用30mm)；2、5000元/棵以上的乔木优先考虑甲供。2、明确展示区（营销要求）施工面积及标准，避免作为施工样板区，严格控制按图施工。3、行车道优先采用沥青路面、砼彩砖，会所入口、小区入口等重点部位需采用石材，厚度不超过30mm；4、小区道路原则上不设置立道牙，如需要设置，优先采用砼道牙；5、石材及苗木优先考虑就地取材；6、绿化用水按照人工浇灌考虑，取水点服务半径为20m；7、泳池系统与水景系统应严格272、分开；8、光源必须采用节能灯；9、非开盘区尽量不要采用照树灯以及泛光照明，需要采用的应该有分析报告进行论证；10、路灯（庭院灯）间距=灯具高度*5，路灯采用间隔控制，采用4芯VV电线电缆；11、高层建筑消防登高面与消防车道之间不得布置高大的大型乔木，考虑以灌木及小型乔木为准，以免消防验收通不过；12、在结构施工图设计前，需完成园林绿化方案定位图（明确水景、泳池、构筑物、大乔木位置）、覆土厚度分区布置图，园林造坡考虑内置空心板架空或泡沫塑料板填充，以减少地下室顶板集中荷载过大，以免增加结构成本。大的乔木种植应结合柱柱网布置在柱顶，减小板面结构荷载。5中央空调4.10园林绿化工程第 9 页，共 1273、3 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范1、样板房设计图纸优先考虑套用原有经典设计；1、投标单位依据设计样板，提供材料样板，并及时封存；定标后及时移交至项目现场；2、招标前，设计提供材料招标样板。2、五金、洁具应限定品牌、价格区间，投标单位投标时提供样品图片。除特殊部位（如会所吊灯），灯具类样式为常用型，避免市场供应的唯一性。1、设计、成本、采购部门在设计限额内共同规划好成本费用清单，根据规划274、成本费用清单进行招标选材；1、公共部位精装修及精装修交楼工程须样板先行，在效果、成本均满足的条件下，方可招标；2、建筑图纸与二次精装修图纸设计应紧密配合，避免前后矛盾，引起成本上的浪费。2、甲定乙供材料、甲供材至少包括以下范围：木地板、墙地砖(或石材）、户内门、橱柜、洁具、洁柜、灯具、成品柜体、厨房电器、开关插座；3、公共部位墙面砖尽量少采用玻化砖，以防止大面积空鼓掉落，增加后期维保成本。1、铝合金门窗、百叶施工图设计与施工分开招标；1、如同一期项目内含不同档次产品（如别墅、高层），招标文件内应根据不同档次确定不同五金配件品牌；1、项目部严格按照招标样板进行验收，重点关注型材厚度、玻璃厚度、五275、金配件的真假等方面；2、幕墙工程总估算造价在200万元以上必须进行施工图的设计招标；3、五金件区分户内门窗、公共部位与外立面门窗，采用不同标准，楼梯间、标准层电梯厅及走道按降低一档标准选材；1、栏杆扶手采用集团标准做法；1、区域采购；1、室外栏杆必须采用热镀锌工艺，栏杆验收必须严格测量有效高度、间距、材料规格。2、消防楼梯间优先选用钢管靠墙扶手；3、外立面栏杆优先选用铁栏杆，不得带花；4、屋顶女儿墙优先采用简易铁艺护栏；5、住宅产品不得采用玻璃雨棚。1、施工图设计进行单独招标；1、按施工图总价包干；2、设备、材料选用合理，防止功能过剩，产品应大众化。2、安防系统需要当地政府部门验收的项目，合同276、中明确承包方的验收责任（承诺按照招标图纸通过验收）。1、放坡系数及换填方案应做多方案对比分析，并由设计、工程、成本共同做专项评审、严格控制，保证土方开挖及回填量最少，换填材料最经济；1、实行工程量清单计价。1、及时做好现场记录，保证数据清晰、完整；对于隐蔽工程应进行拍照留底。2、对市政路进行分档，超高档参照香瑞园公园路，其它档次项目参照平湖平安大道；10市政路67栏杆、雨篷工程9会所、样板房、临时售楼处装修智能化工程6.2公共部位装修、精装交楼工程8精装修工程6.1铝合金门窗、百叶、幕墙工程第 10 页，共 13 页（一）设计阶段控制规范完成情况详细描述审核情况（二）采购阶段控制规范完成情况详277、细描述审核情况（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目项目项目关键成本项目系统控制规范核查记录表关键成本项目系统控制规范核查记录表序号序号控制规范控制规范3、满足规范的情况下，箱涵选型及设计应最经济；4、设计部门对地质勘察成果把关，避免因地质勘探报告不准确造成的设计变更。第 11 页，共 13 页2、如经成本核查指标超限，且无法优化，则按责权进行超限审批；3、本表由设计归档，成本备份。设计职能部门意见：成本职能部门意见：成本分管高管意见：设计分管高管意见：总经理意见：董事长：设计职能部门意见：成本职能部门意见：成本分管高管意见：设计分管高管意见：总经理意见：董事长：1、设计在正式发图前填278、写本表技术指标，经成本核定符合本项目限额指标，并报成本分管高管审批即可正式出图；成本部核定指标本项目估算金额（元）：超限金额（元）：本项目限额指标设计部提供指标第四章、反馈与检查表（三）项目第四章、反馈与检查表（三）项目限额指标审批单（技术指标）限额指标审批单（技术指标）项目名称：定位档次：日期：编号：审批内容：请办部门：设计部拟稿人：审批内容：请办部门：设计部拟稿人：（下属地产公司用表）（下属地产公司用表）本项目限额指标原因分析1、根据项目招标情况，在定标前由成本填写本表，如符合限额指标，报成本分管高管审批。2、如实际指标超限，且无法优化，则按责权进行超限审批。本项目估算金额（元）：超限金额279、（元）：成本职能部门意见：采购职能部门意见：成本分管高管意见：采购分管高管意见：成本职能部门意见：采购职能部门意见：成本分管高管意见：采购分管高管意见：第四章、反馈与检查表（四）第四章、反馈与检查表（四）总经理意见：董事长：总经理意见：董事长：项目项目限额指标审批单（经济指标）限额指标审批单（经济指标）项目名称：定位档次：日期：编号：审批内容：请办部门：拟稿人：审批内容：请办部门：拟稿人：本项目指标及成本分析（下属地产公司用表）（下属地产公司用表）别墅住宅及公寓别墅住宅及公寓1-75%1、售建比率为：可售面积/总建筑面积；2、可售面积包括：住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积280、；3、不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。4、车位售价在保本微利价13万元/个以上时地下室面积可适当放宽；主体概念设计（方案评审会）AA2-27%25%1、窗地比率为：住宅窗户面积/住宅地上建筑面积；2、住宅地上建筑面积：扣除裙楼、架空层以外的地上建筑面积；住宅窗户面积：上述定义住宅地上建筑面积范围内的外墙门窗洞口面积。主体概念设计（方案评审会）BA3-10%18%1、户型赠送比率为：赠送面积/可售面积；2、赠送面积范围及计算办法：阳台、入户花园计一半面积，双层高阳台、落地凸窗、有梁无板空洞计全面积，地下281、室、天台、定位为复式的住宅室内中空面积不计。3、高地价项目可适当调高。主体概念设计（方案评审会）AA-500500-10001000-20002000无人防地下室-3233AA人防面积占1/4-1/3（含）-3435AA人防面积占1/3-1/2（含）-3636AA人防面积占1/2以上-3838AA架空层层高-4.5/5（含局部转换）扣除覆土厚度AA地下室车库层高-2.83.8/3.3(无梁带柱帽)/3.5(无梁无柱帽)考虑机械停车位层高可放宽；如果地下室做商业用途时，层高可适当放宽。AA超高档-3.0AA高档-2.9AA中档-2.9AA铝含量（kg/）-6/8（断桥）5.5/7.5（断桥）铝材282、含量为：理论重量/门窗面积；本限额含量是按50（窗）/90（门）考虑的CB超高档-50（窗）/110（门）50（窗）/110（门）CB高档-50（窗）/90（门）50（窗）/90（门）CB中档-50（窗）/70（门）50（窗）/70（门）CB核实审批点核实审批点4铝材铝材截面宽度档次调整系数档次调整系数标准层层高层高(m)项目名称项目名称窗地比率地下室车位平均面积（/个）会所面积（m2）总建筑面积5万10万（含）总建筑面积10万20万（含）户型赠送比率5总建筑面积20万以上6主体概念设计（方案评审会）主体概念设计（方案评审会）住宅类指标说明住宅类指标说明1、会所面积包括：室内泳池、室内球场、保283、龄球馆、健身房、棋牌室、阅览室等以打造卖点、不以赢利为目的、为业主提供休闲及体育场所而配套的面积；不含物管用房、学校、垃圾站、警务室、居委会等配套设施；2、总建筑面积在5万平米以下的社区不设置会所；3、会所不超过一个。3.4（首层）/3.2（其余层）1、地下室车位平均面积为：地下室面积/地下室车位数；地下室面积为整个地下室面积（含人防面积、设备用房、物业用房、消防水池等所有地下室面积）；2、计算地下室车位面积时，地下室面积取值可扣除面积为：赠送业主面积、规划要求的自行车位及可抵扣汽车的摩托车位面积；3、上部建筑落入地下室的面积超过1/3时，车位面积增加1/个；超过1/2时，车位面积增加3/个；284、4、如上部建筑以商业为主时，可在此指标基础上增加3/个。第二章、成本控制限额指标（一）第二章、成本控制限额指标（一）AA综合限额标准指标综合限额标准指标主体概念设计（方案评审会）超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶段序号售建比率别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明综合限额标准指标综合限额标准指标超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶段序号超高档-氟碳喷涂氟碳喷涂CB高档-粉末喷涂或电泳粉末喷涂或电泳CB中档-粉末喷涂或电泳粉末喷涂或电泳CB铝合金门窗（单玻）（元/M2）-345/440（断桥）330/42285、5（断桥）CB铝合金门窗（中空钢化）（元/M2）-410/505（断桥）395/490（断桥）CB铝合金门窗（中空low-E钢化）（元/M2）-505/600（断桥）490/585（断桥）CB塑钢门窗（单玻）（元/M2）-275225CB塑钢门窗（中空钢化）（元/M2）-340290CB塑钢门窗（中空low-E钢化）（元/M2）-435385CB-8585护窗栏杆按铝型材做法考虑；EB超高档-25%（诺托、阿鲁克等）25%（诺托、阿鲁克等）CB中高档-18%（合和、立兴、坚朗）18%（合和、立兴、坚朗）CB铝含量（kg/）-8.38.3CB玻璃幕墙（元/M2）-720720EB石材主材（元/M286、2）-300300主体方案设计CB骨架（kg/）-1212骨架按钢骨架考虑；石材规格按600*600考虑专业深化设计CB超高档-B高档-2828EB中档-2828EB超高档-100（主材45）100（主材45）EB高档-80（主材30）80（主材30）EB中档-70（主材25）70（主材25）EB超高档-1800*270010001200*2300BB高档-1400*270010001200*2300BB中档-1400*27001000*2300BB1、门窗限额单价为：门窗价格/门窗面积，单价包括型材、玻璃、五金件、辅材、管理费、利润、税金等所有费用；五金件按合和、坚朗等同档次产品配置；2、本287、指标PVC价格按7050元/吨考虑，如PVC价格变动幅度超过5%则可调整价差，不计其它任何费用，PVC价格以大连商品交易所期货收盘价为基准；塔楼外墙面砖（元/M2）规格尺寸（mm）外立面装修门洞尺寸主体方案设计包干单价；不含外墙抹灰及外墙防水，含水泥膏结合层及面砖损耗；专业深化设计主体方案设计主体方案设计指标中的百分数为：五金件总价/门窗造价*100%；卧室、客厅门窗五金件与其他部位铝合金门窗五金件作级差处理；公共部位门窗五金配件可降低一个档次，选用祥盛等同类品牌外墙涂料（元/M2）包干单价；不含外墙抹灰及外墙防水幕墙玻璃幕墙商业裙楼石材幕墙1、单价包括型材、玻璃、五金件、辅材、管理费、利润、288、税金等所有费用；五金件按合和、立兴、坚朗等同档次产品配置；2、本指标铝锭单价按15000元/吨考虑，如铝锭市场价变化超过5则可调型材差价，不计其它任何费用，铝锭价以南海灵通现货价为准。玻璃按6mm(LOW-e)+12A+6mm考虑；7铝材表面处理护窗栏杆（元/M2）铝合金门窗塑钢门窗（优先推荐使用）五金件及可选用品牌外立面门窗891、门窗限额单价为：门窗价格/门窗面积，单价包括型材、玻璃、五金件、辅材、管理费、利润、税金等所有费用；五金件按合和、立兴、坚朗等同档次产品配置；2、本指标铝锭单价按15000元/吨考虑，如铝锭市场价变化超过5则可调型材差价，不计其它任何费用，铝锭价以南海灵通现货价为289、准。3、斜杠下的指标为断桥铝合金的指标。4、同一项目有多种窗型应分别满足限额指标要求;专业深化设计别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明综合限额标准指标综合限额标准指标超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶段序号超高档800650EB高档650520EB中档520520EB超高档500500EB高档220220EB中档180180EB超高档-木质防火门CB高档-钢质防火门CB中档-钢质防火门CB超高档-550EB高档-400EB中档-400EB超高档-350（型钢+（6+0.76+6）夹胶玻璃）或铁栏杆350（型290、钢+（6+0.76+6）夹胶玻璃）或铁栏杆EB高档-180（型钢）/310（型钢+（5+0.76+5）夹胶玻璃）或铁栏杆180（型钢）/310（型钢+（5+0.76+5）夹胶玻璃）或铁栏杆EB中档-180（型钢）180（型钢）EB超高档-160160EB高档-160160EB中档-160160EB超高档-110110EB高档-110110EB中档-110110EB超高档-250250EB高档-180180EB中档-180180EB超高档-2500（硬装）EB高档-2000（硬装）EB中档-1500（硬装）EB超高档-1500（硬装）EB高档-1000（硬装）EB中档-800（硬装）EB超高档-291、800（硬装）包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；指标中的面积为走道建筑面积；EB高档-500（硬装）1、包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；2、本指标地面按贴地砖、墙面按全贴砖、顶棚按刷乳胶漆考虑；不建议做吊顶；3、指标中的面积为走道建筑面积；EB中档-300（硬装）1、包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；2、本指标地面按贴地砖、墙面及顶棚按刷乳胶漆考虑；不建议做吊顶；3、指标中的面积为走道建筑面积；EB门框门扇价格包括门框、门扇、合页、门吸等五金件费用，含门锁安装费但不含锁材料费公共部位装修包括墙面、地面、天棚、水电安292、装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；指标中的面积为大堂建筑面积；专业概念设计专业概念设计专业概念设计专业深化设计按甲乙丙级防火门综合考虑，含门框、门扇、防火视窗、闭门器、锁、合页等五金配件专业深化设计主体方案设计指标价为锁材料费，不含安装费,包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；指标中的面积为候梯厅建筑面积；专业深化设计1、材料基价：扁钢4200元/吨；钢材价格波动在5%以外时可调整材料价差，不计其它费用；2、栏杆限额指标按栏杆面积计算；3、客厅、卧室、阳台、露台栏杆如果做法与限额指标的做法不同，则不管选择何种法，栏杆指标不得超过相应指标最高限额值，即：中档不得超过180元/293、,高档不得超过310元/，超高档不得超过350元/。专业深化设计标准层走道造价指标 （元/M2）大堂造价指标 （元/M2）栏杆生活阳台栏杆（元/）标准层候梯厅造价指标（元/M2）客厅卧室阳台露台栏杆（元/）门锁（元/套）防火门门框门扇（元/M2）入户门13价格（元/M2）10选型1112多层普通楼梯栏杆（元/）消防楼梯栏杆（元/）别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明别墅住宅及公寓核实审批点档次调整系数项目名称住宅类指标说明综合限额标准指标综合限额标准指标超限审批级别控制阶段序号超限审批级别控制阶段序号超高档450400EB高档350320EB中档300270EB硬景：软景294、-35%:65%35%:65%面积比为：铺装平面面积/绿化平面面积；水景面积计入绿化面积专业概念设计CB11层及以下-1.75EA1225层-2.026层以上，100米以下-2.5EA智能化工程造价超高档-45元/（总建面指标）3500元/户EB智能化工程造价高档-35元/（总建面指标）2500元/户EB智能化工程造价中档-30元/（总建面指标）1800元/户EB说明：一类区域二类区域一级指标15%13%二级指标30%28%三级指标15%13%1.项目档次界定：以片区正在销售的某一楼盘（该楼盘售价约为片区平均价）为典型样板，将本项目与典型样板对比并确定档次，档次确定原则为：超高档，售价片区典型295、样板房价130%；高档，片区典型样板房价110%售价片区典型样板房价130%；中档，片区典型样板房价90%售价片区典型样板房价110%；利润率目标销售净利润率，一律按降一档次定位；如片区楼盘均为高档或超高档，则直接参照其标准；我司现有开发楼盘均为高档。15主体方案设计（方案评审会）室外环境工程5、核实审批点说明：A-方案与目标成本会签，B-主体施工图出图审核，C-分包施工图出图审核，D-总、分包招标清单审批，E-评标、定标审批；超限审批级别说明：A-运营总裁，B-集团成本高管。销售净利率30%内含报酬率含闭路监控、可视对讲、门禁、保安巡更、周界报警、防雷接地及UPS系统、背景音乐、停车场控制系296、统；不含停车道闸设施。智能化工程电梯梯速：（m/s）基准值2.调整系数取值：净利润率目标销售净利润率，调整系数取0.9；售价8000元，且净利润率目标销售净利润率，调整系数取1；8000元售价12000元，且净利润率目标销售净利润率，调整系数取1.05；售价12000元，且净利润率目标销售净利润率，调整系数取1.1；专业概念设计1415%销售毛利率3.限额指标按调整系数调整后净利润率需满足目标销售净利润率要求；1、室外环境面积为室外园林建筑及绿化面积（用地面积-建筑覆盖面积），若架空层、屋顶花园、红线外市政作为园林建筑及绿化区域，则并入室外环境面积；2、造价指标为：室外环境造价/室外环境面积；297、（含园林建筑铺装及装饰面层、种植土、园林绿化、围墙、大门、道路铺装、雕塑小品、水景工程及设备、水电安装；不含园林建筑及道路基层）造价指标（元/M2）4.目标利润率附表：说明：说明：第一类地区包括目前我国主要三个发达经济带的一线城市及部分二线城市；第二类地区包括三个发达经济带的不属于第一类地区的部分二线城市及三个发达经济区外的省会城市；第三类区域包括除第一、第二类区域外的其他城市。在我国目前经济发展的状态下，内含报酬率二级应当比一级降低1-2%，三级应当比一级降低3-5%；1615%投资测算指标北京上海、沈阳深圳、珠海、广州、成都无锡、江阴、惠州、东莞、长沙北京上海、沈阳深圳、珠海、广州、成都无298、锡、江阴、惠州、东莞、长沙上部结构464438370.360.360.360.36独栋自带全埋地下室1051051001000.800.800.800.80上部结构484539380.380.380.380.38独栋自带全埋地下室1151151101100.800.800.800.80上部结构494741400.400.400.400.40独栋自带全埋地下室10010095950.800.800.800.80上部结构514943420.420.420.420.42独栋自带全埋地下室959590900.800.800.800.80高层住宅及公寓(建筑高度60M)上部结构514842400.390299、.390.380.38高层住宅及公寓(60M建筑高度80M)上部结构565344420.390.390.390.39高层住宅及公寓(80M建筑高度100M)上部结构615748450.400.400.390.39一层地下室1551501451401.201.201.151.15二层及二层以上地下室1451401351301.051.051.001.00说明：1、本限额指标作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限，设计任务书中的设计限额指标应根据工程特点在此基础上进行调整，且不得超过本指标。2、2、结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝300、土结构的受力及构造钢筋；不含施工措施及损耗部分钢筋、预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网等。3、结构面积S的定义如下：S=S1+S2+S3+S4 S1=建筑面积（不含架空层面积）S2=对于有顶盖的阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于2.2米层高的全部楼板面积计入结构面积；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入结构面积；空调板、建筑线脚等凸出构件不计入结构面积。S3=未计入建筑面积的凸窗面积 S4=楼板开洞所预留的“赠送面积”，此部分面积的钢筋含量指标比对应限额指标低8/，混凝土含量指标比限额指标低0.11m/。4301、4、本限额指标对应的上部结构均指无结构转换层的正常上部结构，当设有结构转换层（转换率在50%以上）时，转换层以上的上部结构钢筋限额指标可以提高2 kg/m2。5、5、所有地下室均按照地下水位在地表以下1.5m以内的情况考虑，当地下水位低于此情况时，应酌情降低限额。6、6、所有全地下室均按照覆土厚度为约1.2M考虑，当覆土厚度低（高）于此情况0.3米时，可酌情降低（增加）钢筋限额指标约8 kg/m2。7、7、人防地下室按照6级人防标准考虑，若实际人防标准高于6级，可酌情考虑提高地下室人防范围的限额指标。8、8、对于地下室，本限额指标对应的普通桩基础或其它非筏板基础，当采用整体筏板基础或整体桩筏302、基础时，应酌情考虑提高整体地下室钢筋限额指标约20-40 kg/m2，混凝土指标约0.20-0.40 m3/m2。9、9、当高层主楼的首层面积超过地下室单层面积的30%时，可酌情考虑提高地下室限额指标。10、10、当地下室的人防结构面积大于85%时，钢筋限额指标可提高10-20 kg/m2；当地下室的人防结构面积小于15%时，钢筋限额指标可降低10-20 kg/m2。别墅、双拼、TOWNHOUSE小高层住宅及公寓（7层建筑层数12层）普通多层住宅及公寓(7层或20m及以下)花园洋房连接各主体结构的综合全埋地下室（含部分6级人防地下室）各地区含钢量限额指标（kg/m2)各地区砼含量限额指标（m3303、/m2)(核实点为总包招标清单审批)第二章、成本控制限额指标（二）钢筋及混凝土设计限额指标 第二章、成本控制限额指标（二）钢筋及混凝土设计限额指标 建筑类型结构部分第二章、成本控制限额指标（三）钢筋及砼设计限额指标的应用说明一、指导思想：第二章、成本控制限额指标（三）钢筋及砼设计限额指标的应用说明一、指导思想：各下属公司在使用本限额设计指标时，主要应通过对设计流程的细化管理来满足本限额指标的要求，具体强调以下指导思想：1、在方案及扩初阶段，要求并引导设计院采用更优化、更合理的结构方案来降低工程的结构成本。2、在施工图设计阶段，要求并引导设计院在保持结构安全意识的同时，应保持较强烈的结构成本控制304、意识，通过更精细化的设计来降低结构成本。3、结构成本的优化应以满足规范要求、保证结构安全和建筑产品的品质为前提。二、应用方式：二、应用方式：本限额指标已考虑了普通结构形式的各种变化可能，作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限值。各下属公司在设计管理时，可以通过合同要求及流程化管理来要求设计院按限额指标进行设计。由于必要的特殊结构特征（如结构体系抗震超限、建筑造型复杂等）导致最终设计结果超出限额指标时，下属公司设计部应要求设计院在含钢量统计表完成之后10个工作日内提交结构含钢量超限分析报告给下属公司设计部及成本部审核，报告中应定量地阐明结构含钢量超限的原因及必须采用导致超限的结构特征或体305、系的理由以及该特征所导致的成本超限的数量。该结构含钢量超限分析报告由集团设计及成本职能部门负责审定。三、应用细则说明：三、应用细则说明：1、本限额指标的计算规则为计算范围内的相应结构钢筋及砼用量除以计算范围内的结构面积。1)结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构的受力及构造钢筋；不含施工措施及损耗部分钢筋、预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网等。2）结构面积S的定义如下：第 6 页，共 8 页钢筋及砼设计限额指标的应用说明钢筋及砼设计限额指标的应用说明S=S1+S2+S3+S4 S1=建筑面积（不306、含架空层面积）S2=对于有顶盖的阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于2.2米层高的全部楼板面积计入结构面积；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入结构面积；空调板、建筑线脚等凸出构件不计入结构面积。S3=未计入建筑面积的凸窗面积S4=楼板开洞所预留的“赠送面积”，此部分面积的钢筋含量指标比对应限额指标低8/，混凝土含量指标比限额指标低0.11m/。2、应用本限额指标，可以采用三级钢及冷轧带肋等高强钢筋。3、本限额指标主要针对目前市场上常规的多、高层住宅、公寓、别墅、花园洋房、地下室。结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构剪力墙结构307、及部分框支剪力墙结构（不含砖混结构、框支剪力墙结构的转换层、架空层、商业裙房、酒店、写字楼等）。4、本限额指标及说明中“上部结构”、“地下室”及“基础”的范围如下：1）当没有设置地下室、半地下室时“上部结构”的范围指柱根以上的部分，其余部分如浅基础、筏板、基础梁、承台及桩等计入“基础”范围。2)当设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指地下室或半地下室顶板以上部分(不含地下室顶板)；“地下室或半地下室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内的部分（含地下室或半地下室顶板、底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部分如桩等计入“基础”部分。3）“上部结构”对结构成本指标进行限308、额要求的范围包括：住宅建筑的各楼层及屋面及屋顶构架，不包括商业裙房、架空层、结构转换层等。第 7 页，共 8 页钢筋及砼设计限额指标的应用说明钢筋及砼设计限额指标的应用说明5、本限额指标不对“基础”的结构含钢量做出相关要求，但下属公司在进行基础选型时务必要根据项目实际情况出发，关注地质勘察和相关地质试验，在保障结构安全的前提下进行多方案的经济性比选，以选择具有最好经济性的基础形式。6、本限额指标中“花园洋房”是指绝大部分层数均设有露台、几乎层层平面均有较大的凹凸关系的复杂多层建筑；而“普通多层住宅及公寓”是指绝大多数楼层均为标准层，仅个别楼层存在露台或凹凸关系的多层建筑。7、本限额指标对应的上309、部结构均指无结构转换层的正常上部结构，当设有结构转换层（转换率在50%以上）时，转换层以上的上部结构钢筋限额指标可以提高2 kg/m2。8、本限额指标有关地下室的限额均按照以下标准约定：1）所有地下室均按照地下水位在地表以下1.5m以内的情况考虑，当地下水位低于此情况时，应酌情降低限额。2）所有全地下室均按照覆土厚度为约1.2M考虑，当覆土厚度低（高）于此情况0.3米时，可酌情降低（增加）钢筋限额指标约8 kg/m2。3)人防地下室按照6级人防标准考虑，若实际人防标准高于6级，可酌情考虑提高地下室人防范围的限额指标。4)所有地下室均按照仅设置一层地下室情况考虑，当地下室层数为两层时，应酌情考虑310、降低地下室钢筋限额指标约10-20kg/m2。5)对于地下室，本限额指标对应的普通桩基础或其它非筏板基础，当采用整体筏板基础或整体桩筏基础时，应酌情考虑提高整体地下室钢筋限额指标约20-40 kg/m2，混凝土指标约0.20-0.40 m3/m2。6）当高层主楼的首层面积超过地下室单层面积的30%时，可酌情考虑提高地下室限额指标。7）当地下室的人防结构面积大于85%时，钢筋限额指标可提高10-20 kg/m2，当地下室的人防结构面积小于15%时，钢筋限额指标可降低10-20 kg/m2。9、对于本限额指标中未包含的建筑类型及部位，各地产下属公司可根据当地工程的特点、情况及可靠的经验数据自行设定311、相应的优化限额指标。第 8 页，共 8 页（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范1、钻探布点的密度：塔楼下间距10米，非塔楼部位20M，根据需要局部适当加密；1、在详勘时应选择多家单位对初勘结果进行勘察前的承载力等优化，优化建议作为技术标及评标的重要组成部分。1、如果实际地质持力层标高与钻探报告持力层标高相差超过2米，应即日报集团设计及成本部门处理；2、设计部对勘察结果进行把关；2、详勘确定勘察方案及勘察布点图后再进行招标，并进行单价包干；3、钻探合约内应明确：根据钻探报告，钻探公司应提供多种基础选择建议，并对不同基础形式进行阐述说明；避免仅推荐一种基础类型。3、详312、勘投标单位须对承载力、压缩模量、渗透系数等参数及基础选型提出优化建议；4、勘察单位与施工单位分开招标。1、设计根据控规标高、项目现状标高、设计方案，进行土方平衡；在规划及方案中应有专项的竖向设计，并对土方平衡加以详细分析；1、依据土方开挖方案，编制工程量清单，综合单价包干；1、土方工程须进行分批测量，分批收方、结算工作，避免后期争议、扯皮；2、地下室埋深及层数组合应结合原始地面标高综合考虑，保证埋深最浅及土方开挖量最小。2、土方开挖方案须结合勘察报告，勘察报告中有石方工程的，须在招标及合同中体现：、粒径小于1M的石块列入土方工程；、其余石方分炮机破碎、静力爆破、炸药爆破三种价格；2、依据土方开313、挖方案，考虑现场土方平衡，留足土方回填量；3、土方单位进场前应做好原始地面标高、地形图测量绘制工作，由三方签字确认。土方工程完工，及时做好收方、标高测量工作；并在工程结算时提供相关测量记录；原貌标高须作为合同附件；3、土方造坡须考虑挡土墙施工方案及对后期小区道路影响。4、现场临时道路及临建等应整体规划，并在招标前需定方案。1、常规支护方案有自然土方放坡，喷浆，挂网喷浆，预应力锚杆+喷射，毛石挡墙，挡墙，深层搅拌桩，深搅桩+围护桩+锚杆，钢板桩等；设计须提供支护比选方案，成本配合；1、深基坑及边坡（深度、高度大于12M)必须进行设计施工图招标；1、搅拌桩、围护桩提供打桩记录，供成本结算使用。2、314、达到5m以上的深基坑，优先考虑阶梯放坡。2、工程总估算价格大于200万元的设计施工图必须进行招标（两套及以上施工图）。3、优先采用综合单价包干招标，降排水等措施费包干；工期短，复杂程度低，可采用总价包干4、周边条件复杂的项目应引进工程保险。关键成本项目关键成本项目地质钻探土石方挖运基坑及边坡支护工程（含永久性和非永久性工程）3.1第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号1控制规范序号122、由工程、成本做好日常勘察记录表，供结算使用；3、项目部应派专人进行旁站、监督，每个钻孔的照片必须存档及形成书面记录。（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规315、范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、设计合同内明确设计单位必须提供两种以上的基础方案（含桩型、桩位布置等）以供比选；1、避免采用模拟清单，充分评估桩基工程与主体工程工期关系，减少因工期引起的降排水措施费等大幅度增加1、编制好现场打桩记录，保证结算资料完整；2、如因各种因素导致单方案设计，须提供专项方案可行性报告进行具体说明；2、，施工图完成后再行招标；如为抢工期，评估确定桩型后方可招标，待施工图纸确定后核定暂定总价。2、桩基进场时间应结合现场实际情况，在施工条件合理的情况下确定，316、明确各种施工条件情况，避免后期扯皮。3、桩基工程必须由设计、工程、成本参与方案评审后方可确定；4、各基础类型的成本大致按以下顺序递增：天然浅地基基础、预应力管桩、筏板、人工挖孔桩（逐渐受限制）、灌注桩。3.3桩基检测1、优先采用大应变对桩基础检测，仅在必要时采用静载试验。1、项目部根据项目情况，应从整个项目综合考虑，提出检测费用最低的书面方案。1、按集团下发限额指标及项目特征确定优化目标，目标不得高于限额指标，宜采用底薪加提成；1、优化设计公司引入竞争机制，通过投标确定；2、优化设计必须由集团与分公司设计、成本根据具体项目设定优化目标。2、设计优化费用预留20%,待工程结构封顶后，且无重大设计317、变更，再行支付。1、地下室方案设计须引入车道划线公司，对车位利用率进行方案优化，提出车库方案书面优化建议；1、在方案图纸确定前完成车道划线招标工作。2、设备房、消防水池、人防区域优先设置在柱网密集区；3、地下室柱网间距应结合车位尺寸及行车道尺寸进行优化；4、地面露天车位最大化；地面停车按照最大边线原则布置。1、正式施工图纸建筑做法表与交楼标准必须经评审并保持一致；1、必须采用工程量清单招标；1、组织设计、成本部门进行图纸会审，提出优化建议；2、消防水池、设备房等优先设置在地下室塔楼下；2、在没有施工图纸的情况下或图纸不完善的条件下，采用综合单价包干，不得实行总价包干招标；2、现场变更及现场零星318、委托总额不得超过总造价0.5%；3、地下室不做地坪漆，墙面、柱面不做抹灰，清理后批腻子、刷乳胶漆各一遍，高度至梁底（不含梁底面积），天棚可不考虑腻子刮白；3、清单报价，措施费采用总价包干(除建筑面积变化后可以调整外，其它均不做调整，模板不含在措施费中)；4、地下室底板避免整体建筑找坡、采用结构找坡，地下室、裙房顶板采用结构找坡；4、实行风险共担，钢筋、砼按施工期（开工至结构封顶，如有大型公共地下室，地上、地下调差分开）平均信息价调整，材料调差方式：价差=信息价（施工期算术平均价）-基准价（投标当期信息价）；5、建筑设计优先考虑平屋面，产品风格需要，采用局部坡屋面与平屋面相结合；5、甲定乙供材料319、范围，应做好前期合约规划，并明确材料定样时间，在主体工程招标前确定；4.2设计优化车位利用率桩基础工程（人工挖孔桩、冲孔桩、钻孔桩、CFG复合桩、预应力管桩等）基础及边坡3 33.24.1（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号6、楼地面地坪采用结构面原浆压光（精装交楼时不需要压光），无论精装、毛坯交楼不须做水泥砂浆二次找平；6、甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招标定价，并落实到招标文件中，甲定乙供材料必须签订三方协议，甲指乙供材料合同必须与320、总包单位一起签订；7、卫生间沉箱防水层施工完毕后，不必再做保护层；7、准用材料：包干价合同内的准用材料，在投标文件中品牌资源应在三家以上，且应明确不同品牌的准用系列、型号等参数。包干价合同的准用材原则上应先确定样板后方可招标，并将材料样板随招标文件一起下发各投标单位；8、总包定标后，施工图纸不允许整版更换，必须以变更形式体现；设计变更总额不得超过总造价2.5%；8、图纸会审纪要不得作为结算依据，会审意见必须以工程通知单形式下发；9、结构形式的成本递增顺序：砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架、剪力墙、框架剪力墙、短肢剪力墙。9、合同内明确施工组织方案不作为结算依据，施工组织如涉及费用事项，须根据现321、场情况办理验收确认手续；措施费包干范围内，不得另行核量、计费。1、明确外立面分色图，施工面积比例，偷送面积的阳台改房间部位外墙应考虑简单涂料施工，凸窗、装饰线条及零星构件部位不得使用外墙砖；1、核定价格须包工、包料，明确涂布率及施工工艺；1、样板示范施工；严格按照标准施工工艺指导施工及验收，工程部严格审核涂料施工方案，外架拆除后使用吊绳涂刷面漆不到的部位应在外架拆除前所有工序完成。2、设计部门在总包合约签订前确定涂料工艺、样板及技术参数；2、甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招标定价，并落实到招标文件及合同中；3、外墙装饰构件尺寸应与外墙砖尺寸综合考虑，最大程度减少损耗。3、面砖定价需综合考322、虑勾缝剂、粘结剂、缝宽等因素。1、保温材料选择顺序：聚苯颗粒砂浆、泡沫聚苯板、挤塑聚苯板；1、参考甲定乙供材料做法；1、防水、保温工程应制定专项的竣工图纸来明确其施工范围。项目部对防水工程、保温工程的实际施工部位应有明确记录并经乙方确认，主要争议点如结构联系梁板上下侧、阳台反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明确的记录和说明；2、防水、保温工程施工部位在施工图纸中需明确具体施工范围。项目部对防水工程、保温工程的实际施工部位应有明确记录并经乙方确认，主要争议点如结构联系梁板上下侧、阳台反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明确323、的记录和说明；2、防水综合单价须明确包含防水附加层、管线洞口防水、加强层等，不再额外计取费用。2、防水、保温分部验收须现场成本参加。3、严格按照集团工程部下发的防水标准执行。4.5外墙保温、防水4.34.4主体土建外墙涂料、面砖（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、在满足现行民用建筑规范的条件下，应急照明尽量设应急线供电，尽可能避免设末端切换供电；1、采用清单招标；1、根据当地习惯，合理确定毛坯交楼标准，减少业主入伙后二次装修的返工,同时也324、减少成本。2、负荷指标：联排别墅：18KW；2房：6KW/户；3房：8KW/户；复式：10KW/户。当地有特殊规定的，按当地规定执行；2、对电线电缆、桥架、母线槽进行甲定乙供，三箱进行甲供或甲定乙供；3、高层配电竖井内尽量不要采用母线槽，优先采用预分支电缆；3、吊灯等特殊灯具若设计无实物，只有图片，招标前应先取得实物或在国内相关厂家调研，找到类似灯具，明确灯具具体材质、结构、光源电器、配件的具体技术要求，较确切地确定标的，才进行招标。4、由电表箱至户箱用电线，不得用电缆；5、户内箱采用总漏电开关，回路不设漏电开关,以降低成本；6、灯具应选用节能及环保产品，如：节能灯、荧光灯配电子镇流器等；7、325、在满足规范的条件下，穿线管尽量选择PVC管，少用钢管；8、地库应急用电与正常用电分开，以减少发电机容量，应急灯具只在车道设置，不得在车位设置；9、室外一般低压主电缆选用4芯电缆，型号就低不就高，能用普通的就不用阻燃的，能用阻燃的就不用耐火的；10、小区（室外）配电线路最省方案排序：普通电缆+全程穿管铠装电缆+全程穿管普通电缆+电缆沟铠装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案测算才能确认。1、地下室及竖井内给水管采用钢塑复合管，入户水表后给水管采用PP-R管；户内排水管及排水立管采用普通UPVC管，转换层和排出管采用加厚UPVC管326、；1、采用清单招标；2、室外埋地消防管道与生活管道采用PE管；2、主要材料，如：钢塑管、PPR管、排水管进行甲定乙供；水泵及控制箱进行甲供或甲定乙供。3、化粪池尽量加大容量，减少数量；主体工程给排水工程4.64.74 4电气工程（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号4、根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选，成本递减顺序为：带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等；5、尽量减少检查井327、数量，道路上污水（雨水）检查井间距在15米以上。1、认真复核用电负荷，提供两种外电引入方案并进行对比分析，保证满足用电要求的情况下，达到成本最低；1、根据各地区实际情况，对于非垄断地区（如深圳）可实行高低压工程单独招标；2、变配电房原则上应建在供电范围的中心位置，尽量控制供电半径，减少低压电缆的长度；2、除外电线路按长度单价包干外，其他费用总价包干；3、如有重要负荷，则应在低压室设置一段应急母排，为重要负荷提供电源，而不是由发电机与市电双回路末端切换；3、对于一些离市政电源供电点较远的项目可能有多种供电方案的特殊情况下，为取得较短的线路，可先行方案招标，对于优选的外电方案，为降低造价，也可以对328、提供优惠方案的单位实行直接委托。4、优先采用环网负荷开关柜，其次选用断路器柜；5、低压开关柜、高压开关柜、变压器、发电机等设备在满足使用要求的前提下，尽量选用通用性强的产品；6、除变配电所所在楼栋外，其余均采用TN-C-S系统，以便节省电缆。1、消防工程设备及器材宜选用国产品牌，如选用进口产品须报集团成本部、设计部会审；2、灭火器与消防箱尽量设置在一起，不单独设置灭火器箱；3、在满足消防规范的条件下，线管尽量用PVC管，少用钢管；4、消火栓系统管道优先使用焊接钢管，尽量不用镀锌钢管、无缝钢管，喷淋系统采用镀锌钢管；5、消控中心设置应按整个项目综合考虑，尽量减少消控中心数量，消控中心尽量与智能化329、控制中心合并；6、各楼栋核心筒的火灾自动报警系统，除烟感探测器、警铃、广播、楼层地址外，其余消防设备（报警按钮、消火栓按钮等）只给出楼栋地址，减少模块；7、各楼栋不设置区域报警器；8、通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择。消防工程工程4.8高低压配电及高压进线电缆工程、柴油发电机及环保工程4.9（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、应进行多方案对比，包括技术性、经济性、节能、美观等；1、实行清单计价330、，总价包干；2、空调设计中应客观准确地计算冷负荷和系统阻力，避免因此而造成设备选型偏大；2、设备采用甲供，直接通过厂家采购。3、空调设计应考虑与计费系统、自控系统的配套、兼容，并避免出现独家垄断；4、对自有物业，设计应综合考虑初次投资与后期运行、维护费用。1、花池、墙体压顶等装饰性石材厚度选择一般不超过20mm，周边采用双层石材倒角、粘边；小区入口、大堂门口、会所等重要部位酌情加厚；1、优先选用本地施工单位；1、工程需严格按照图纸控制苗木密度及规格；2、非行车道路路面石材厚度不超过20mm(荔枝面可采用30mm)；2、5000元/棵以上的乔木优先考虑甲供。2、明确展示区（营销要求）施工面积及标331、准，避免作为施工样板区，严格控制按图施工。3、行车道优先采用沥青路面、砼彩砖，会所入口、小区入口等重点部位需采用石材，厚度不超过30mm；4、小区道路原则上不设置立道牙，如需要设置，优先采用砼道牙；5、石材及苗木优先考虑就地取材；6、绿化用水按照人工浇灌考虑，取水点服务半径为20m；7、泳池系统与水景系统应严格分开；8、光源必须采用节能灯；9、非开盘区尽量不要采用照树灯以及泛光照明，需要采用的应该有分析报告进行论证；10、路灯（庭院灯）间距=灯具高度*5，路灯采用间隔控制，采用4芯VV电线电缆；11、高层建筑消防登高面与消防车道之间不得布置高大的大型乔木，考虑以灌木及小型乔木为准，以免消防验收332、通不过；12、在结构施工图设计前，需完成园林绿化方案定位图（明确水景、泳池、构筑物、大乔木位置）、覆土厚度分区布置图，园林造坡考虑内置空心板架空或泡沫塑料板填充，以减少地下室顶板集中荷载过大，以免增加结构成本。大的乔木种植应结合柱柱网布置在柱顶，减小板面结构荷载。4.10中央空调5园林绿化工程（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范关键成本项目关键成本项目第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表控制规范序号控制规范序号1、样板房设计图纸优先考虑套用原有经典设计；1、投标单位依据设计样板，提供材料样板，并及时封存；定标后及时移交至项目333、现场；2、招标前，设计提供材料招标样板。2、五金、洁具应限定品牌、价格区间，投标单位投标时提供样品图片。除特殊部位（如会所吊灯），灯具类样式为常用型，避免市场供应的唯一性。1、设计、成本、采购部门在设计限额内共同规划好成本费用清单，根据规划成本费用清单进行招标选材；1、公共部位精装修及精装修交楼工程须样板先行，在效果、成本均满足的条件下，方可招标；2、建筑图纸与二次精装修图纸设计应紧密配合，避免前后矛盾，引起成本上的浪费。2、甲定乙供材料、甲供材至少包括以下范围：木地板、墙地砖(或石材）、户内门、橱柜、洁具、洁柜、灯具、成品柜体、厨房电器、开关插座；3、公共部位墙面砖尽量少采用玻化砖，以防止大面积空鼓掉落，增加后期维保成本。1、铝合金门窗、百叶施工图设计与施工分开招标；1、如同一期项目内含不同档次产品（如别墅、高层），招标文件内应根据不同档次确定不同五金配件品牌。1、项目部严格按照招标样板