1、平潮平潮高铁西站南部片区高铁西站南部片区城市设计城市设计 （技术标）2020年09月15日 南通平潮南通平潮 高铁西站南部片区城市设计高铁西站南部片区城市设计 NAN TONG ,PINGCHAO 2020 年 09 月 潮平两岸阔、风正扬帆时潮平两岸阔、风正扬帆时 南通平潮高铁西站南部片区南通平潮高铁西站南部片区城市设计城市设计 中国建筑上海设计研究院有限公司 中铁第五勘察设计院集团有限公司 2020.09.15 南通南通战略机遇与高质量发展的新动力战略机遇与高质量发展的新动力 正处在战略机遇加快落地的风口，站在经济总量过万亿的门槛，南通正坚定扛起打造江苏未来新增长极的光荣使命，全方位融入苏2、南，全方位对接上海，全方位推进高质量发展，努力打造上海大都市圈沪苏通核心三角中的主力城市，建设综合交通新枢纽、高端制造新中心、创新创业新首选。滨江滨江大保护前提下功能转型的新述求大保护前提下功能转型的新述求 “当前和今后相当长一个时期，要把修复长江生态环境摆在压倒性位置，共抓大保护，不搞大开发”。南通滨江地区坚定不移的践行“生态优先、绿色发展”，上至长江镇、五接镇，下至五水地区、五山地区都在有力推进滨江岸线的优化、产业转型与人居环境提升。平潮平潮枢纽与门户同频共振下的新使命枢纽与门户同频共振下的新使命 沪苏通铁路通车、高铁西站建成，平潮新城已发挥出城市枢纽效应、区域价值大幅提升。跨江第一门户跃3、然欲出，引导片区功能转型、生态环境改善、风貌特色塑造，建设宜居宜业的城市新片区成为当下平潮新城发展的新任务。自上而下自上而下的战略聚焦的战略聚焦 南通 平潮 滨江“潮平两岸阔、风正扬帆时”“潮平两岸阔、风正扬帆时”引言引言 以以功能转型功能转型构建适合区域发展和科技创新的构建适合区域发展和科技创新的新产业新产业体系体系 【承接历史承接历史 迎接未来迎接未来 】以以精准开发精准开发提供公共产品跨界组合和优质的提供公共产品跨界组合和优质的新城市新城市服务服务 【明晰定位明晰定位 精细运营精细运营 】以以品质营造品质营造促进景观环境升级和都市多元的促进景观环境升级和都市多元的新生活新生活体验体验 【4、激活滨江激活滨江 多元共生多元共生 】目录目录/CONTENTSCONTENTS 一一 总体研究总体研究 G General studyeneral study 二二 现状分析现状分析 StatusStatus 三三 城市设计城市设计 Present situationPresent situation 四四 开发策略开发策略 Development policyDevelopment policy 五五 实施保障实施保障 GuaranteeGuarantee SITE PLANNING BACKGROUNG 总体研究 SITE 主城区 新城核心 濠河景区 南大街 五山片 主城滨江 主城北翼 5、市北新城 万达商圈 南通兴东机场 中央创新区 五街镇 如皋港 开沙岛 西站核心区 五水片区“高铁+滨江+城市”三重效应的叠加 通启运河 沪陕高速 深挖 综合大交通优势 +立足 城市新空间要求+营造 魅力新城区，实现品质的枢纽门户建设。城北大道 长江路 江海大道 沈海高速 通宁大道 张家港 长江 区域概况区域概况 大区域、大交通的一体化发展格局下，产业沿轨道梯度转移，依托枢纽新城构建产业与功能的载体是都市圈、城市圈发展的重要模式。枢纽 新桥头 助力 新圈层 高铁：发展的催化剂高铁：发展的催化剂 沪通铁路通车后，南通将快速接入上海，就高铁而言，南通将从“手无寸铁”一跃进入长三角区域发展的核心圈层。6、未来的南通，依托沪通铁路、北沿江高铁、南通新机场，将成为长三角北翼的核心枢纽城市，而南通西站的率先开通，将助力规划区域成为南通融沪发展的桥头堡。南通融入环沪发展的核心圈层 长三角北翼枢纽城市的桥头堡 沿海产业、贸易、创新走廊的核心节点 高铁新城的开发规模受 城市能级、高铁站等级及区域诉求 等因素影响。新城名称 站台名称 站台等级 新城面积（平方公里）备注 南京南部新城 南京南站 特等站 66（核心区）国家区域枢纽、中心城区南部新中心 核心区已建成 较成熟 锡东新城 无锡东站 一等站 44 城市副中心 苏州高铁新城 苏州北站 一等站 28.9（核心区）城市副中心 常州新龙新城 常州高铁北站 一等7、站 50 城市副中心 规划建设中 张家港高铁新城 张家港站 一等站 44 城市副中心 太仓娄江新城 太仓站 二等站 11.85（核心区）城市东部副中心 太仓科教新城 太仓南站 二等站 12 产业新城 常熟市城铁片区 常熟站 二等站 13 城市四片区之一 平潮高铁新城 南通西站 一等站 9.2+？周边区域高铁新城建设情况一览 目前，围绕南通西站，高铁新城已明确的范围仅9.2平方公里，寻求空间的拓展是新城下一步发展的必由之路，而依托规划区向南面江拓展是近期工作的重要策略与抓手。高铁：发展的催化剂高铁：发展的催化剂 苏州高铁新城28.9平方公里 张家港高铁新城44.9平方公里 无锡锡东新城44平方公8、里 苏州高铁新城 站台等级：一等站 开发模式：城市副中心（苏州一核四城北部 核心板块）定位：苏州新门户、城市新家园、产业新高地；苏州风格现代都市城区、枢纽型高端服务业态区、低碳生态可持续示范区 无锡锡东新城 站台等级：一等站 开发模式：城市副中心（无锡“五大新城”的重要组成部分）定位：无锡城市副中心、锡山政治经济文化 中心、高端产业集聚中心、长三角区域性交通枢纽（三中心一枢纽）张家港高铁新城 站台等级：一等站 开发模式：城市副中心 定位：引领苏南沿江的综合门户新城、集聚创 智研发的创新服务新城、彰显文化魅力的生态 宜居新城 规划建设中 成熟经验 高铁：发展的催化剂高铁：发展的催化剂 他山 之石9、 布局 苏州北站高铁新城 嘉善南站高铁新城 无锡锡东新城 本地产业基础 电子信息、装备制造、冶金、纺织、轻工、化工及石油 纺织服装、装备制造、高技术产业核临港重化工、信息制造 先进制造业、电子信息 高铁片区主导产业 文化数字创意产业 现代化商务 电子商务、商贸平台 新一代信息技术、服务业 次要产业 非银创新金融服务、商务旅游服务中心、数据科技研发培训、商务外包 新兴电子设备产业以及移动互联网应用的研发、移动医疗设备和服务 企业孵化区、智能制造 借鉴：在本地主导产业的基础上，依托高铁要素，发挥枢纽的集散功能导入产业，催化片区发展。高 铁 新 城 高铁：发展的催化剂高铁：发展的催化剂 他山 之石 10、产业 高铁经济区相关产业研究 核心圈层商务金融、高端服务集聚 半径：1-2km 以高铁枢为核心，产业以休闲餐饮、商务酒店、金融办公、高端服务、交通运输等服务业为主。影响范围1-2平方公里。关联圈层医疗康体、会展贸易活跃 半径：3-5km 是核心功能的补充和拓展，产业以商务办公、会展贸易、医疗康体、仓储物流等服务业为主。影响范围8-12平方公里。影响圈层科研制造、休闲文旅关联 受高铁站影响较弱，产业类型与高铁据纽关联度较低，高铁枢组产业影响主要集中在文化教育、高端制造等方面。高铁周边地区产业布局模型：圈层发展 高铁：发展的催化剂高铁：发展的催化剂 明 产业 从空间上看，本次规划区位于高铁枢纽的关11、联圈层与影响圈层的过渡地带，聚焦高铁的触媒效应，应重点关注：关联圈层医疗康体、会展贸易活跃 产业类型：商务办公、会展贸易、医疗康体、仓储物流、专业市场等。影响圈层科研制造、休闲文旅关联 产业类型：文化教育、休闲旅游、高端制造、居住配套、休闲农业、生态体验等。总结：充分挖掘高铁对人流、物流的集散作用，聚焦适宜产业，催化片区发展与功能的转型提升。高铁：发展的催化剂高铁：发展的催化剂 明 产业 战略思想 习近平总书记反复强调长江是中华民族的母亲河，也是中华民族发展的重要支撑；推动长江经济带发展必须从中华民族长远利益考虑，把修复长江生态环境摆在压倒性位置，共抓大保护、不搞大开发，努力把长江经济带建设成12、为生态更优美、交通更顺畅、经济更协调、市场更统一、机制更科学的黄金经济带，探索出一条生态优先、绿色发展新路子。SITE 生态空间保护区域名称 主导生态功能 范围 九圩港（通州区）清水通道维护区 水源水质保护 九圩港及两岸各500米 长江李港饮用水水源保护区 水源水质保护 位于规划区南侧 南京 下游长三角地区 上海 上游成渝经济区 成都 合肥 中游城市群 武汉 重庆 南昌 长沙 南通 长江经济带 滨江：贯彻滨江：贯彻保护，修复保护，修复与开放与开放 南通滨江开发的新格局 SITE 五水+主城滨江 老洪港生态湿地公园 苏通大桥桥头生态公园 开沙岛旅游度假区 五山森林公园 滨江：贯彻滨江：贯彻保护，13、修复保护，修复与开放与开放 融入区域，聚焦滨江时代 打造城市名片 五洲森林公园 五接滨江 生态 绿洲 生态实 践研究 科技交 流展示 科普生 态旅游 生态环 境修复 案例：武汉谌家矶 项目愿景：环境产业生活相融合 生态发展示范区 结合周边珍贵的江湖河流等生态资源，发展以长江水生态为核心特色，引入战略伙伴，以区域生态环境保育修复为核心抓手，突出人与自然和谐共生的新城发展理念。武汉门户窗口开放、包容 滨江“半岛”生态科创低碳绿洲 滨江：贯彻滨江：贯彻保护，修复保护，修复与开放与开放 区位 用地 浦江西岸 立足于历史/传统的人文脉络 强调生活的空间与尺度 未来的发展沿江向北 浦江东岸 立足于新兴/现14、代的基调 崇尚效率的产业发展 未来发展的核心沿江向南 陆家嘴 人民广场 外滩 东外滩 世纪广场 老码头 老码头创意文化园 董家渡 后滩 世博区 奔驰文化中心 后滩公园 世博公园 滨江湿地公园 巧克力开心乐园 中华艺术宫 龙美术馆 滨江绿地 余德耀美术馆 徐汇滨江 前滩 打开滨江，开放塑造的探索：找寻“历史文脉”、“城市双创”将自身资源转为发展优势。案例：上海浦江滨江 项目规模：进深约2-5公里，总面积约201平方公里 按照“发展为要、人民为本、生态为基、文化为魂”的总体要求，功能上强化整体、错位、复合，空间上推动开放、系统、活力，生态上实现增量、联网、提质；文化上强调传承、共享、引领，景观上体15、现美观、有序、协调 滨江：贯彻滨江：贯彻保护，修复保护，修复与开放与开放 多元功能复合的 滨水空间 展现地域特色的 风貌建筑 慢行活动优先的 水岸场所 呼应开放空间的 城市型态 经验借鉴经验借鉴 滨江：贯彻滨江：贯彻保护，修复保护，修复与开放与开放 基地将承载南通主城区西向拓展、跨江融合发展功能，是未来城区的重要组成部分。区域发展区域发展诉诉求求 顺势而为顺势而为 融合发展融合发展 城市西向；跨江融合；江海门户。五接版块 南通主城 平潮版块 次级 商务中心 次级 中心 次级 中心 行政文化 旅游服务 次级中心 长江镇 城镇职能：滨江港口城镇 发展方向：向南发展，港城融合 平潮镇 城镇职能：区域16、发展支点 门户交通枢纽 五接镇 城镇职能：为森林共赢及旅游度假区配套服务 发展方向：向南沿江发展 森林生态片区 产业片区 城镇片区 森林配套片区 城镇片区 陈桥生活片区 产业片区 产业片区 产业片区 产业片区 平潮新城片区 南部拓展片区 长江镇 五接镇 产业物流片区 生态片区 高铁核心 五接镇区 区域发展区域发展诉诉求求 协调发展，实现共赢协调发展，实现共赢 高效生态农业区 高效生态农业区 高效生态农业区 高效生态农业区 高效生态农业区 观光休闲农业区 城市发展备用地 观光休闲农业区 城市发展备用地 发展备用地 发展备用地 生活区 生活区 高铁商务区 工业区 生态休闲区 锡 通 高 速 沪 陕17、 高 速 九 圩 港 通 扬 运 河 通 扬 运 河 改 线 宁 启 铁 路 沪 通 铁 路 安置区 产业物流片区 在现行总规整体布局的基础上，结合区位、滨江、高铁等元素，统筹谋划未来格局。1、北部产业片区 立足公铁水多式联运的有力优势，发挥综合交通枢纽联动效应，建设产业片区。2、老镇区 城镇更新，优化居住环境 3、平潮新城及拓展区 高铁新城 老镇区 总用地面积：8平方公里 北部产业片区 总用地面积：10平方公里 平潮新城及拓展区 总用地：20平方公里 产 城 人 生态宜居 多元活力 产城融合 现行总规解读 统筹谋划格局 区域发展区域发展诉诉求求 统筹布局，整体谋划统筹布局，整体谋划 总结总结18、 剖析区域诉求 明晰发展目标 功能定位目标 形象构建目标等 深挖区域优势 高铁、高架等大交通优势 西联东进，融入城区拓展需求 打造过江门户，促进区域融合.滨江新空间.产业 空间 功能 景观等 聚焦聚焦 北上海活力门户 南通西创智蓝湾 定位与定位与功能功能 SITE PLANNING BACKGROUNG 现状分析 若琪 兴科工贸 江海电容器 海星电子 汇晟建材市场 汇晟建材市场 汇晟建材市场 滨江花苑 海森特 金通灵 凯迪机械 格雷特 格雷特 1、总用地面积1077公顷，建设用地757公顷。其中城镇建设用地358公顷，村庄建设用地约95公顷，区域交通设施用地304公顷。2、工业用地和物流用地占19、建设用地比例超过75%.用地主要是沿九圩港工业区、沿江工业及大型物流市场区；而公共服务设施、绿地等较缺乏。用地名称 用地面积（ha）占总用地比重（%）建设用地（H）城乡建设用地（H1）城市建设用地面积（H11)居住用地（R）19.7 5.5 公共管理与公共服务用地（A）2.2 0.6 商业服务业设施用地（B）2.5 0.7 工业用地（M）208.2 58.2 物流仓储用地（W）71.2 19.9 交通设施用地（S）37.42 10.4 市政设施用地（U）13.58 3.8 绿地（G）3.2 0.9 合计 358 100 村庄建设用地（H14）95 区域交通设施用地（H2）304 合计 757 20、非建设用地（E）320 总用地面积 1077 土地利用现状土地利用现状 工业布局：临九圩港西侧大型企业较多，主要以钢结构、船舶配套、电子元件为主；沿长江北路两侧主要布置汇昇建材物流园区。用地布局缺乏统筹：虽然工业用地布局相对集中，但用地布局整体缺乏统筹，时有居住用地尤其是农民住宅用地穿插工业用地布局。初步统计，企业数量近百家，企业占地面积3000余亩。但规模企业数量偏小，以江海电容、海星电子为代表，电子机电、智能制造业亩均产值约330万，类比苏州、上海相同产业地块的亩均产值，仍有一定差距。序号 企业名称 2019年销售（万元）2019年税 收（万元）占地面积（亩）用工人 数（个）亩均产值（万元21、/亩）1 南通江海电容器股份有限公司 146203.77 6859.57 280 1220 522.16 2 南通海星电子股份有限公司 72406.59 1752.26 68.83 230 1051.96 3 华东建设安装 51094.77 1400.00 9.90 88 5161.09 4 南通海立电子 27368.78 3184.23 11 115 2488.07 5 砼研建筑科技 6826.67 237.84 17.20 93 396.90 亩均产值330万元企业一览表 虽然企业数量大，但规模企业偏少，且工业产值均较低，函待寻求突破与改变。江海电容器 海星电子 工业用地布局现状工业用地布22、局现状 基础设施现状：现状南水北调泵站，位于规划区东，九圩港西。现状220KV齐心变和110KV福利变走线集中在基地北部工业片区，220KV变电线路从基地穿过，对规划区用地布局影响较大。重点地块现状：基地内现有规模安置区2处，分别为滨江花苑小区和现状水厂西侧住宅地块；用地约390亩，主要以多层住宅为主。合计占地约670亩。滨江花苑三期 滨江花苑二期 滨江花苑在建 220KV线路改线走廊 基础设施与重点地块现状基础设施与重点地块现状 中兴路 龙海路 高速公路 快速路 高等级公路 主干路 次干路 图例 1、外围道路 主要包括：锡通高速、沪苏通铁路、宁通高速连接线等；集高铁、高速、过江通道于一体，基23、地周边对外交通体系比较完整。2、内部道路 主要包括：中兴路、龙海路、龙江路、蛟龙路、龙江路等；目前基地内部道路网未成体系，亟需完善。SITESITE 综合交通现状综合交通现状 基地位于南通市沪苏通长江公铁大桥东侧，是苏南地区进入南通的桥头堡，是塑造南通西部门户形象的重要节点。但目前沿岸线景观杂乱无章，船舶工业众多，暂难以与门户的景观需求相匹配。临时材料码头 恒通重工 华亚船舶 亚华船舶 南通大冈船务 船舶修理厂 景观现状景观现状 用地地形整体平坦，高程相差较小，坡度在8度以下，适宜开发建设。基于防洪排涝等因素影响，现状沿江、沿九圩港两侧地面高程相对较高，在后续开发中，应对之加以考虑。坡度 土地24、适宜性分析土地适宜性分析 坡向坡向 高程高程 限制性因素：基本农田、交通廊道、生态红线、市政管线等进行充分协调 限制性要素类别 名城 信息来源 基本农田 基本农田 通州区国土局 主要道路（红线）通苏嘉城际 沪通铁路 江海快线 主要设施（黄线）220KV齐心变 220KV规划边 供电专项规划 主要河流水系（蓝线）长江 九圩港清水通道 江苏省生态空间管控区域规划 江堤退让线 保留范围 限制因素分析限制因素分析 挑 战 机 遇 生态议题：如何建立更安全、更近人的水城关系？空间议题：如何利用滨水空间塑造宜居的居住片区？功能议题：如何实现片区功能提升，有效激发区域活力？交通议题：如何借势轨交、快线机遇，25、构建高效复合的交通网络？廊道议题：如何通过绿廊、塔楼的位置，构建景观视廊？现状总结现状总结 SITE CITY DESIGN 城市设计 鸟瞰日景鸟瞰日景 鸟瞰夜景鸟瞰夜景 滨江滨江 沿九圩港沿九圩港 第一部分第一部分 总体研究范围篇总体研究范围篇 江河串联 蓝绿渗透 Water&Green Interweaving 空间主体 功能多元 Iconic Image 城市服务 品质生活 Public Service 生态发展 绿色示范 Eco-Development 依势发展 门户标杆 Transit Oriented 区域联动 组团融合 Regional Interaction 规划规划策略策略 26、平潮新城六大规划策略平潮新城六大规划策略 艺术灯塔 滨水广场 艺术馆 滨水眺望台 1 2 3 4 5 6 7 8 科技观光塔 滨水观景平台 滨水步道 主题雕塑 都市右岸,门户形象 规划规划策略策略 策略一：优势发展策略一：优势发展 门户标杆门户标杆 九 圩 港 长江 1 7 5 4 3 2 8 6 精准定位,产城一体 舒适居住 滨水景观 商业活力 先进制造 规划规划策略策略 策略二：区域联动策略二：区域联动 组团融合组团融合 地标统领与交通支撑 组团有序与梯度布局 功能转型,更新引擎 180M 150M 150M 图例：12MH24M 50MH100M 100MH120M 120MH150M 27、150MH180M 商办 商务 商办 商住 商务 研发 规划规划策略策略 策略三：空间主体策略三：空间主体 功能功能多多元元 通过增加景观绿廊，结合观景塔的设计，构建沿水岸的景观视廊。廊道交织，拥水而居 九圩港 社区公园 观赏点 规划规划策略策略 策略四：江河串联策略四：江河串联 蓝绿渗透蓝绿渗透 南通西站 南通站 南通森林 野生动物园 南通濠河 风景名胜区 南通狼山 风景名胜区 锡通高速 九华枢纽 平潮北枢纽 优化轨交分担效率 减少高峰吸发车流 构建TOD交通保护环 划分交通特定意图区 合理组织公共车道 实现停车整体联动 结合轨交枢纽 构建立体步行系统 结合关键点处理 强化对外交通联系 交通28、便捷，业态丰富 01 03 04 05 02 交通提升五大方略：规划规划策略策略 策略五：城市服务策略五：城市服务 品质生活品质生活 连接城市海绵公园 构建内部示范通廊 营造组团调蓄绿地 结合建筑屋顶绿化 建立地下综合管廊 利用地块下凹绿地 南通市海绵城市专项规划：该规划将科学合理地指导南通市海绵城市建设，综合采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施，最大限度地减少城市开发建设对我市生态环境的影响，将70%的降雨就地消纳和利用，从而增强南通市城市防涝能力，保障城市生态安全，提高新型城镇化质量、促进人与自然和谐发展。图 例 1 道路调蓄系统：生态旱溪 植物沟 连接管廊 2 内部示范环廊：生态滞留地 29、生物净化塘 生态建筑 蓄水模块 3 组团调蓄绿地：雨水花园 生物调蓄塘 循环利用系统 4 地块下凹绿地：下凹绿地 雨水调蓄池 实现80%的将于就地消纳和利用 规划六大海绵示范重点工程措施 规划规划策略策略 策略六：生态发展策略六：生态发展 绿色示范绿色示范 防洪排涝，海绵低碳 典型海绵示范组团 垂直绿化 生态树池 雨水花园 生态植草沟 屋面雨水收集 雨水回用系统 雨水净化塘 雨水蓄水箱 规划规划策略策略 一核两心 二轴三区 四廊两带 一核：中央服务核心 两心：北心：产业发展中心 南心：社区服务中心 二轴：东西轴：平潮新城发展轴 南北轴：平潮新城驱动轴 三区：北片：先进制造版块 中片：科技研发与30、商务办公版块 南片：社区居住版块 四廊：产业发展廊 科技创新廊 商业活力廊 绿色生态廊 两带：九圩港：滨水景观带 长江：临江生态带 中央服务核心 东西轴：平潮新城发展轴 商业活力廊 科技创新廊 绿色生态廊 产业发展廊 南北轴：平潮新城驱动轴 长江：临江生态带 九圩港：滨水景观带 产业发展中心 社区服务中心 规划规划结构结构 长江 6 6 1 4 2 1 3 6 2 4 7 8 5 3 6 5 4 1 2 滨水景观带：1.主题雕塑 2.滨水步道 3.滨水观景平台 4.科技观光塔 5.滨水眺望台 6.艺术馆 7.滨水广场 8.艺术灯塔 社区居住版块：1.社区公园 2.社区服务中心 3.社区文化中心31、 4.九年一贯制学校 5.商住建筑 6.滨江度假酒店 7.安置房 1 2 1 科技研发与商务办公版块：1.研发广场 2.研发建筑 3.商务中心 4.中心广场 5.商办建筑 6.商住建筑 7.社区服务中心 先进制造版块：1.广场绿地 2.先进制造业建筑 7 3 5 7 深 南 路 中兴路 城市城市总体设计总体设计 总平面图总平面图 土地利用规划土地利用规划 土地利用规划图土地利用规划图 739.01 公顷 土地利用规划平衡表（研究范围）序号 用地性质 用地代号 面积（公顷）比例（%）1 居住用地 R 134.43 18.19%2 公共管理与公共服务设施用地 A 14.94 2.02%3 商业服务32、业设施用地 B 55.76 7.55%4 工业用地 M 178.67 24.18%5 道路与设施用地 S 145.59 19.70%6 公用设施用地 U 2.10 0.28%7 绿地广场用地 G 183.44 24.82%8 区域交通设施用地 H2 24.08 3.26%合计 739.01 100.00%规划策略 常阴生态 农业旅游区 张家港 南通兴东 国际机场 南通西站 南通站 南通森林 野生动物园 南通濠河 风景名胜区 南通狼山 风景名胜区 南通大学 南通国际 会议中心 锡通高速 九华枢纽 洋通高速 洪江路高架 通吕公路 平潮北枢纽 江海大道高架 通京大道 225省道 通富北路 通富北路 33、兴东枢纽 南通北枢纽 东快速高架 小海枢纽 江海大道高架 道路系统道路系统规划规划 区域交通研究区域交通研究 长江长江 锡通高速 深南路 纬五路 江海快线 高速路 骨干道路 次级道路 社区街道 沪通铁路 城市轨道交通 图 例 长江长江 通锡高速 江海快线 城市轨道交通强化沪通铁路 路网规划方案路网规划方案 道路系统道路系统规划规划 站点 景观型骨干道路 50m-65m 交通型骨干道路 45m-50m 景观型次级道路 32-40m 交通型次级道路 32m-40m 景观型社区道路 18-24m 生活型社区街道 18-24m 商业型社区街道 18m-24m 高架桥道路 50m-60m 道路红线与断面34、导控道路红线与断面导控 道路系统道路系统规划规划 轨交换乘枢纽 图例：构建绿色轨交接驳专线 承接特定意图区转移出行量 公共交通规划公共交通规划 道路系统道路系统规划规划 都市活力游线 滨水景观游线 都市活力游线 滨江景观游线 一水一路主题游赏路线 水陆交融宜人生活图景 依托规划轨交交通系统、绿岛系统以及规划范围内的景观资源，规划两条特色慢行游憩路线，展现平潮悠闲的生活氛围，在任何时段都提供游憩观光场所。慢行系统规划慢行系统规划 道路系统道路系统规划规划 滨江景观游线 都市活力游线 图例：先进制造业与科研生态走廊 中央生态走廊 社区居住生态走廊 社区公园 长江 生态绿地 蓝绿交织，构建生态走廊 35、依托区域内的道路规划以及河流现状，打造三条生态走廊，相互交错，与滨水景观相互呼应，创造绿色、美好的城市印象。景观结构规划景观结构规划 绿地景观绿地景观规划规划 公园绿地 防护绿地 广场绿地 水域 农林用地 图例：社区公园 公园绿地 农林用地 广场绿地 公园绿地 社区公园 社区公园 公园绿地 农林用地 农林用地 农业用地 广场绿地 广场绿地 广场绿地 广场绿地 广场绿地 广场绿地 广场绿地 公园绿地占城市建设用地21.35%本规划的绿地系统形成网络型生态结构，其中公园绿地面积为157.79公顷，占城市建设用地的21.35%；防护绿地面积为23.48公顷，占城市建设用地的3.17%；广场绿地面积为36、2.18公顷，占城市建设用地的0.29%；城市公园广场意向 城市河流线性公园意向 社区公园意向 滨江绿地意向 绿地系统规划绿地系统规划 绿地景观绿地景观规划规划 1个片区综合性公共服务中心 2个组团服务中心 2个产业组团服务中心 片区综合性公共服务中心 组团服务中心 产业组团服务中心 会议设施 餐饮休闲 孵化平台 接驳站点 服务平台 交易平台 研发平台 停车场站 购物中心 休闲餐饮 商务办公 服务总部 娱乐中心 广场公园 文艺演出 星级酒店 居委会 商业网点 活动场地 社区学校 银行 邮政所 社区中心 娱乐设施 500m 800m 500m 500m 500m 公共服务公共服务设施配套设施配套37、 组织地下二层公共车道 现地下停车整体联动 对接外层TOD保护环，TOD核心区域组织地下二层公共车道，时对地下停车空间进行整体开发，从而引导高峰车流径直从TOD保护环内直接进入地下二层公共通道，减少地面吸发车流量，提升交通运转效率。逆时针单向组织的环路系统，中间2车道为通行车道，两侧2车道为进出地下车库的交织车道，设计时速为30KM/H。出入口：共规划4个出入口。链接主隧道与地面道路，设计时速20KM/H.A-A B-B 地下隧道环绕 地下停车库 地下停车库出入口停车分区 主要交通要道 图例：安泰路 地下地下空间规划空间规划 地下车行环廊 地下停车库 地下商业 地下设备间 空中步廊 轨道交通枢38、纽站 市政综合管廊 轨道交通 A A 地下地下空间规划空间规划 地下空间一体化开发地下空间一体化开发 本次规划根据开发用地性质、区位等要素综合考虑，将规划区的开发强度按照、III、IV、V五个等级进行区分。强度I区 0.0FAR1.0 滨水地块 强度II区 1.0FAR2.0 先进制造业与研发地块 强度III区 2.0FAR3.0 高层居住用地以及部分商业商务用地 强度IV区 3.0FAR4.0 商务集聚区及部分商业用地 强度V区 FAR4.0 核心地标地块 图例：0.0FAR1.0 1.0FAR2.0 2.0FAR3.0 3.0FAR4.0 FAR4.0 强度控制强度控制规划规划 容积率引导39、容积率引导 本次规划根据各类功能要求和城市设计空间形态的研究，确定规划区建筑高度分为五个层次。低层控制区（H12M）主要为滨水区域。多层控制区（12MH24M）主要先进制造业与研发用地。高层控制区（50MH100M）主要为商业商务用地及居住用地。地标控制区（100MH180M）主要中部商务聚集区地标地块。图例：H12M 12MH24M 50MH100M 100MH180M 强度控制强度控制规划规划 建筑高度引导建筑高度引导 滨江岸线中最具开发条件的区域 基地发展面临着产业结构调整、公共空间重塑、环境品质提升等多重压力，需要统一觃划、整体设计、高标准建设，更需要示范性的项目引领。项目位于南通西站40、片区的江口活力区，结合九圩港、长江岸线资源的建设将进一步凸显滨江城市功能、实现产业升级、彰显滨水特色，成为整个片区发展的 引擎。岸线优化岸线优化 长江门户节点与岸线的关系 对原岸线的船舶企业进行梳理，以生态为导向，布置旅游、公共服务等功能；按弹性生态岸线予以控制，满足通航需要，同时加强景观和亲水处理。既有水岸 活化城市界面 涵容江水 活化水岸 岸线优化岸线优化 高品质的高品质的滨水空间滨水空间 生态生态化的化的宜居宜居生活生活 岸线优化岸线优化 高品质的高品质的滨水空间滨水空间 生态生态化的化的宜居宜居生活生活 岸线优化岸线优化 高品质的高品质的滨水空间滨水空间 生态生态化的化的宜居宜居生活生41、活 岸线优化岸线优化 水水岸设计策略岸设计策略 第二部分第二部分 核心区范围篇核心区范围篇 03.产业创新综合中心 01.高效的综合交通枢纽 02.长江风光的展示门户 印象平潮 04.城际与快线、商服的结合 功能复合化 设计设计理念理念 南北轴：平潮新城驱动轴 滨水景观带 中央绿廊 长江：临江生态带 社区文化长廊 商业活力廊 核心引领，轴向拓展 绿廊成网，组团布局 一核：中央商务核心 一心：社区服务中心 一轴：南北轴：平潮新城驱动轴 三区：北片：商业商务办公版块 南片：社区居住版块 四廊：北廊：中央绿廊 中廊：商业活力廊 南廊：社区文化长廊 两带：九圩港：滨水景观带 长江：临江生态带 中央商务42、核心 社区服务中心 社区居住版块 商业商务办公版块 空间结构空间结构 用地布局用地布局规划规划 土地利用规划图土地利用规划图 土地利用规划平衡表（核心区研究范围）序号 用地性质 用地代号 面积（公顷）比例（%）1 居住用地 R 125.36 25.83%其中 二类住宅用地 R2 125.36 25.83%2 公共管理与公共服务设施用地 A 14.94 3.08%其中 文化设施用地 A2 2.23 0.46%教育科研用地 A3 12.72 2.62%3 商业服务业设施用地 B 49.53 10.20%其中 商业用地 B1 8.13 1.67%商务用地 B2 41.12 8.47%公用设施营业网点43、用地 B4 0.28 0.06%5 道路与设施用地 S 54.13 11.15%其中 城市道路用地 S1 54.13 11.15%7 绿地广场用地 G 77.21 15.91%其中 公园绿地 G1 53.18 10.96%防护绿地 G2 21.85 4.50%广场绿地 G3 2.18 0.45%8 非建设用地 E 164.17 33.83%其中 水域 E1 47.93 9.88%农林用地 E2 116.24 23.95%合计 485.35 100.00%核心城市设计效果核心城市设计效果图图 核心城市设计效果核心城市设计效果图图 核心城市设计效果核心城市设计效果图图 未来社区 是未来现代化城市的44、“城市细胞”，注重的是品质生活，是以满足人民美好生活向往为根本目的的人民社区，是围绕社区全生活链服务需求，以人本化、生态化、数字化为价值导向的新型城市功能单元。未来社区的九大场景，包括：邻里场景、教育场景、健康场景、创业场景、建筑场景、交通场景、低碳场景、服务场景、治理场景。未来社区畅想未来社区畅想 本次规划，围绕滨江新空间的塑造，在遵循生态、绿色发展的同时，以 未来社区 为锚定方向，构建跨江通道门户区的未来社区：一方面是体现对区域品质开发的侧重；另一方面也于市域滨江开发形成从未互补，更是以未来作为方向，引领区域滨江发展新模式。地下综合管廊 地下车行环廊 地下商业 地下停车场 市政设备间 市政45、综合管廊 轨道交通 地下商业 地下停车场 地下停车场 空中步廊 核心区规划中央绿轴，同时结合江海快线交通枢纽的立体式设计以周边商务建筑的地下部分，构建立体化中央绿轴，地面层为绿化景观，地下因此鞥链接周边商务功能设置地下商业，地下二层为大型停车场。实现交通站点与建筑之间的景观休闲步行联系。从而打造生态休闲、人文景观、功能发展、交通复合四位一体的城市轴线。立体开发、复合多元 中心广场 地下商业 空中步廊 地下停车场 剖面示意 开敞空间开敞空间设计设计 规划区 规划区位于基地南部，结合高铁站及其综合交通设施，布置大型商务中心以及小型商业与办公。1.总平面图 2.建筑功能 规划区内建筑以居住、商务、办46、公、商业的建筑功能为主。3.空间形态 区内以江海快线的交通枢纽为核心，打造商务中心，成为整个区域的制高点。商务中心 1 商办 2 小型商业 3 中心广场 4 人行枢纽 5 1 2 1 2 3 4 5 商住 商务 商办 建筑形式、风格、建筑形式、风格、色彩色彩 4.重要节点示意 规划区 5.建筑风格与材质 建筑风格：规划区比邻九圩港，是平潮的门户，对外交流的窗口。建筑以现代简约风格为主。建筑材质：建筑采用钢、玻璃、涂料等材质，适应商务中心的大空间需求。建筑色彩：建筑在整体色调上以浅色系为主，部分以纯色点缀。PANTONE DS 23-9C PANTONE DS 286-9C PANTONE DS47、 172-9C PANTONE DS 501-9C PANTONE DS 44-6C PANTONE DS 43-7C 玻璃 涂料 钢材 人行枢纽 商务中心 商办 建筑形式、风格、建筑形式、风格、色彩色彩 本规划采用三级编码编制体系，即有规划街区代码（A）+规划街坊代码（01-09）+地块代码（a01-b01）构成。3个街区-A-C 若干个街区地块-A-01 若干个街坊地块区-A-01-a 1.2.3.A-01 A-02 A-03 B-01 B-03 B-04 B-02 C-01 C-02 C-03 A-01-a A-02-a A-03-a B-01-a B-03-a B-04-a B-02-48、a C-01-a C-02-a C-03-a 城市设计城市设计引导引导 总控图纸划分总控图纸划分 A A0101、0202、0303 本单元地块编号为A-01、02、03 三维空间展示图 单元形态示意图 景观风貌系统 本单元的功能定位为先进制造业，站前路东侧的滨水带为主要景观节点，通过站前路、深南路、纬五路景观界面的塑造，架构本单元景观格局。公共空间 单元内主要为先进制造业用地，公共空间相应的为生态防护绿化公共空间，以安泰路西侧的生态农林开敞空间为代表，沿安泰路有较丰富的沿街绿化公共空间。建筑布局与色彩 建筑布局：整体布局规整，局部富于变化；以大体量制造业建筑为主，局部为小体量研发建筑。建筑色49、彩：大体量建筑以白色为主，小体量建筑建议以灰色为主。环境景观设施 以制造业设计为主题，强调生态、自然、科技等设计元素的运用。重点区域详细设计重点区域详细设计单元通则单元通则 现 状 分 析 引 导 性 控 制 区 位 图 号 0 0 5050 100100 500m500m 2020 200200 N N 深 南 路 先进制造业 生态农业地 总体要求：单元主要功能为先进制造业。界面控制：站前路、深南路、安泰路、纬五路景观界面，建筑后退道路红线建议大于10米，退绿线大于5米。高度分区：单元整体高度控制在24米以内，整体较均衡。开敞空间：重点控制站前路、安泰路道路周边绿化开敞空间，以及区域内部开敞50、空间。交通组织：1）先进制造业区内建议采用环形路网，尽量避免尽端路。建筑引导：1）建筑形式：先进制造业区采用大体量制造业建筑与小体量办公建筑相结合的建筑形式。2）建筑肌理：南北朝向为主，局部可根据需要自由灵活布置。3）建筑色彩：白色为主，局部点缀橙色、灰色。4）建筑材质：可回收利用的钢材料。环境设施：1）景观绿化：单元内重点打造站前路沿街绿化带，突显生态、低碳、科技的主题。2）地面铺装：地面铺砖响应海绵城市的要求，采用渗透性较好的新型水泥路面。3）夜景照明：与周边环境相融合，不宜太突兀，尽量避免强光、亮光的使用。4）小品雕塑：小品雕塑主要设置于站前路、深南路绿化带内，建议以生态自然、制造业科技51、为主题。详细控制范围图 天际线 深 南 路 重点区域详细设计重点区域详细设计详细导则详细导则 控 制 条 文 图 号 建 筑 及 景 观 意 向 A A0101、0202、0303 本单元地块编号为C-01、02、03。比邻九圩港与长江。景观风貌系统 本单元以居住风貌为主，以小型商业、文化教育、社区公园等风貌为辅。重点打造以社区公园为核心的景观，以交错的水脉为纽带，将单元内的不同风貌景观节点串联起来，共同形成单元乃至城市的重要展示界面。公共空间系统 重点打造社区公园以及九圩港、长江的滨水公共空间，同时沿社区公园东南侧打造高品质文化教育、社区服务的公共空间。建筑布局与色彩 建筑布局：居住建筑群体52、以规整、短板式的住宅为主，追求统一又富有变化，局部可自由灵活布置。商业及文化体育建筑应根据需求采用灵活的形式布置，充分体现城市的时代感与现代化气息。建筑色彩：单元内建筑色彩整体应协调。居住建筑色彩力求与单元内部现有的住宅小区色彩统一，以橘黄色暖色为主，商业建筑色彩在整体统一的基础上，以提升商业品质为目标，文化体育建筑色彩建议采用社区主题文化相近的白色为主调。环境景观设施 单元内环境景观设施设计强调亲水性，体现自然生态的主题，融入平潮特色的文化元素以及充分展示平潮的门户形象。商业、文化教育环境景观设施设计在融入平潮文化的基础上力求创新，彰显时代特征。三维空间展示图 单元形态示意图 重点区域详细设53、计重点区域详细设计单元通则单元通则 现 状 分 析 引 导 性 控 制 区 位 图 号 0 0 5050 100100 500m500m 2020 200200 N N 长 江 社区公园 中学 滨江度假酒店 滨江度假酒店 滨江花苑 居住区 变电站 社区服务中心 社区文化设施 生态绿地 C C0101、0202、0303 底商 底商 总体要求：单元主要功能为居住、教育、小型商业、社区服务。界面控制：沿长江、九圩港、长江路的界面为主要景观界面，建筑后退道路红线建议大于10米，退绿线大于5米。区域西侧的界面为次要景观界面，建筑后退道路红线大于5米，退绿线大于5米。高度分区：单元内新建建筑不超过75米54、，建筑高度整体呈现沿长江、九圩港低、北侧高的空间格局。新建住宅以多层和小高层为主，商业以低层为主。开敞空间：重点控制长江、九圩港的滨水开敞空间，以及沿社区公园的商业、社区服务、文化体育公共空间。交通组织：1）小区内建议采用人车分流组织形式。2）以长江与九圩港为依托，形成单元慢行廊道。建筑引导：1）建筑形式：沿路的商业建筑可适当灵活布置，但同时注重对建筑整体的衔接，打造便利的生活环境。2）建筑肌理：居住建筑尽量正南正北布置，方正大气，局部可自由灵活布局。3）建筑色彩：商业建筑颜色可适当活跃，营造一定的商业氛围。文化及体育建筑色彩采用灰白色调。4）建筑材质：居住高层建筑建议以仿真漆为主，公共建筑以55、钢挂石材为主。环境设施：1）景观绿化：单元内重点打造九圩港、长江滨水绿化带及沿长江路的休闲绿化带。2）地面铺装：地面铺砖响应海绵城市的要求，采用渗透性较好的新型铺装。3）夜景照明：居住区内采用点光照明为主，沿长江路高层建筑可采用外轮廓照明，公共建筑以面光为主。4）小品雕塑：小品雕塑主要设置于沿九圩港、长江的滨水绿化内，建议以平潮文化为主题。详细控制范围图 天际线 重点区域详细设计重点区域详细设计详细导则详细导则 控 制 条 文 图 号 建 筑 及 景 观 意 向 长 江 C C0101、0202、0303 B B0101、0202、0303、0404 景观风貌系统 本单元以商务、研发景观风貌为56、主，沿城港路打造单元内主要景观轴线，沿龙海路打造单元内次要景观轴线。商务办公、TOD综合服务中心区域范围为单元内的主要景观节点，研发与居住为单元内的次要景观节点。公共空间系统 重点打造站前路滨水绿化公共空间，尤其站前路与城港路相交处的滨水绿地，是整个单元的门户节点。设计充分结合周边的现有资源，即水系，主题应突出自然、生态、低影响开发等特点。商务商业公共空间主要集中于城港路两侧，强调对内的服务性，结合室外露天场地，形成良好室内外商业空间。建筑布局与色彩 建筑布局：本单元作为平潮的门户区位，建筑应灵活多变，商务建筑以现代简约的风格为主。居住建筑群体以规整、短板式的住宅为主，追求统一又有变化，局部可57、自由灵活。研发建筑应突出科技创新。建筑色彩：商务建筑立面色彩以灰偏蓝或灰偏黄为主，体现简约现代的特点。居住建筑以暖橘色为主，研发建筑以灰白色调为主，适当点缀纯色。环境景观设施 单元内景观设计应突显生态、滨水的主题，强调景观的亲水性。沿城港路景观设施应具有时尚、创新等特点，充分展示平潮魅力。本单元地块编号为B-01、02、03、04 三维空间展示图 单元形态示意图 重点区域详细设计重点区域详细设计单元通则单元通则 现 状 分 析 引 导 性 控 制 区 位 图 号 0 0 5050 100100 500m500m 2020 200200 TOD综合服务中心 商务中心 研发中心 商务办公 研发 商58、住混合 社区服务中心 居住区 总体要求：单元主要功能为商务、商业、办公、研发、居住。界面控制：站前路、城港路为主要景观界面，建筑后退道路红线建议大于10米，退绿线大于5米。高度分区：商务办公、商业建筑控制在100-180米之间，研发建筑高度控制在12-24米之间，居住建筑控制在50-100米之间。开敞空间：重点打造站前路滨水绿化公共空间，突出时尚、生态的主题。重点控制沿城港路的公共空间。交通组织：1）单元内交通尽量成环状布局，尽量避免尽端路。2）居住区建议采用人车分流组织形式。3）沿站前路在滨水处可适当设计景观性桥梁。建筑引导：1）建筑形式：商业建筑沿街灵活布置，同时注重建筑与整体的衔接。居住59、与研发建筑注重之建筑的统一性，在整体中追求变化。2）建筑肌理：居住建筑尽量正南正北，方正大气。商业与研发建筑可按需求自由灵活布局。3）建筑色彩：建筑色彩以暖色为主，商业建筑可适当活跃，色彩局部可突出，丰富整体色彩。4）建筑材质：居住建筑建议以仿真漆为主，商业建筑以钢材玻璃为主。环境设施：1）景观绿化：单元内重点打造站前路滨水绿化及城港路绿化景观，突显自然、生态、时尚主题。2）地面铺装：地面铺砖响应海绵城市的要求，采用渗透性较好的新型铺装。3）夜景照明：沿城港路高层建筑可采用外轮廓照明，商业建筑以面光照明为主。居住建筑、研发建筑采用点光照明为主 4）小品雕塑：小品雕塑主要设置于站前路滨水绿化空间60、内，建议以时尚、活力主题为主。天际线 天际线 详细控制范围图 重点区域详细设计重点区域详细设计详细导则详细导则 公共空间 重点区域详细设计重点区域详细设计详细导则详细导则 控 制 条 文 图 号 建 筑 及 景 观 意 向 B B0101、0202、0303、0404 TOD综合服务中心 湿地公园 研发中心 商务办公 研发 重点项目重点项目 门户节点门户节点 城市窗口城市窗口 重点项目重点项目 未来社区、品质生活未来社区、品质生活 重点项目重点项目 商务办公商务办公 最佳场所最佳场所 重点项目重点项目 科技研发科技研发 智慧产业智慧产业 重点项目重点项目 科技研发科技研发 智慧产业智慧产业 S61、ITE DEVELOPMENT POLICY 开发策略 a.根据国内新城开发时序规律，合理安排城区开发时序 b.根据成熟区域及大型公建周边先行开发规律，合理安排空间开发时序 a.先期通过城市触媒项目的建设带动区域形象提升，人气集聚 b.分阶段采用多种引擎齐力催生片区发展 时序策略 a.启动期可适当降低地价引入知名的综合型开发商，激活区域大盘开发 外地大型开发商与本地企业共同开发 b.部分综合功能片区打包一起出让 城市触媒策略 招商策略 通过研究，新城开发一般经历由公建-住宅-商业-办公的次序，总开发周期一般在12-15年。核心区土地运营根据开发时序，引擎项目，土地招商三大策略，确保项目开发顺利62、进行。开发类型 规划期 建设期 快速发展期 稳定繁荣期 办公项目 政府相关部门办公物业 中高档办公 高档办公 商业项目 社区级商业 城市级商业 区域级商业 城市级商业 旅游项目 旅游项目 旅游项目 居住项目 住宅 中高档住宅 公建设施 土地开发路网设施 公建设施、政府公务设施 大型公建配套 时间 0-2 年 3-4 年 5-10 年 10 年后 新城区成功开发次序 经济分析与实施经济分析与实施策略策略 项目区域开发策略研究项目区域开发策略研究 英国模式政府主导，开发公司独立运作 在英国，政府为新城开发公司提供的资金来源主要分为三个部分:政府直接投资;为开发公司提供贷款;为寻找战略投资伙伴。在早63、期的新城建设中政府几乎承担了所有投资。根据1946年的新城法，中央政府每年要拨款用于新城建设。从多年的实践来看，英国新城开发基本上是盈利的。新城开发的盈利主要来源于往宅、工业建筑和商业建筑的出租。后期的英国新城建设较为注重引入社会资金。日本模式民间为主，政府给予政策支持 日本新城建设以民间开发为主，主要依托于私营铁路。日本政府赋予了轨道交通公司开发轨道附近土地的专营权。以东京(私营)铁路公司为例，其经营收入中铁路运输收入占35%，房地产开发占25%。日本铁路公司可与沿线土地拥有者共同协商，一次性收购沿线土地，铁路公司则将一小部分成熟土地，反馈给土地拥有者，双方合作组成开发公司。一切道路、排水、64、污水沟渠、公园及其他基础设施建造费用，可通过出售多余土地及以合作双方的投入来解决。美国模式规划控制，私人企业开发 美国的新城建设主要是走市场化道路，通过立法允许有私人开发公司统一承担土地开发和新城建设的任务。有时，地方政府和私人开发商共同开发，收益分成，遵循商业性规则。在政府主导下建立项目管理委员会，在土地使用规划的法律性约束内，平衡多方利益并推动新城开发。如滨州大道发展公司，其被政府授予特许职责：长期运营和引导开发个体对“滨州大道地区发展规划”的实施执行。他们负责日常管理和项目运作。运营模式 分类 驱动力 核心问题 特点 房地产开发介入型 风貌控制型 风貌控制/配合招商 解决资金投入与招商的65、问题 土地运营商为保持重点区域的风貌，将重点地块预留，以大型公建为主，保证未来开发 利润主导型 技术与利润最大化 项目开发过程中开发经验的积累 开发初期留位置与条件优等的地，到地块开发到成熟期土地价值增值后再开发，获得最大利润 物业经营介入型 投资扶持型 配合招商，后期盈利 投资与回收风险 在招商之初投资入股，树立招商的信心，并扶持企业；待园区经济发展良好，再获取收益 经营管理型 统一思想管理，经营管理获利 处理与招商对象的权责关系 招商过程中与招商对象签订协议，保留一定经营管理权，有助于提高自身经营实力与保持长久获利能力 综合物业经营导向型 土地运营商在向房地产开发业务转型发展到一定阶段后，66、其业务核心转向盈利型物业开发经营 土地运营商房地产开发业务以商务、商业等盈利型物业为主，在充分积累开发经验与物业管理经验的基础上，将业务链向物业经营的方向延伸 综合房产开发导向型 土地运营商在物业经营的基础上向房地产开发业务扩张 土地运营商在招商初期介入区域内企业的运营中，获得可观利润；土地运营商通过对于区域内部预留土地的开发在开发技术上得到提高，并逐步进入区域外部房地产市场，实现项目的复制与企业的长远经营 典型代表 优势 劣势 合作 评价 松江城建 较低的土地开发成本/较好地块条件 转型中市场风险/土地资源的缺乏 自主开发或与房地产企业联合开发 较为简单，区域内进行 联洋集团 泰达集团 统一67、管理/有助于招商/长期收益 管理经验缺乏/投资风险 与招商对象合资/控股/参股 管理技术瓶颈较难突破 徐家汇商城 集团 北京金融街 物业开发与运营的协调性/收益最 大化/区域品牌树立 模式难以复制/不易向外扩张/土地资源瓶颈 技术方面的合作/合资经营/资本运作 区域运营商扩张的渠道之一，区域内部精品战略 陆家嘴集团 解决土地资源的瓶颈/项目复制/综合区域运营 向房产开发与运营商角色转变的灵活性与技术 资本运作/针对不同项目展开不同形式合作 全面区域运营，实现区域价值与企业价值统一 开发主体 开发形式 实施策略 招商策略 运营策略 融资方式 管委 1.由管委、投资方共同出资组建开发控股公司 1.68、管委牵头，争取投资商支持 1.要求个体地块未来开发主体入股，先行建设基础设施，拉动地区价值 1.用少量种子资金启动项目，利用项目融入建设资金 2.公司为唯一主开发商 2.引入几家大型专业投资商为投资主体，进行项目总体开发 2.地块带方案批租，保证城市整体形态 2.整体项目融资，由项目公司完成项目投资建设和经营还贷 品牌投资商 3.管委将土地、项目构想和政府资源作为股本与投资经营公司合作开发 3.对高星级酒店、购物中心、水乡邻里、设计创意园区等引擎项目进行捆绑实行整体促销运营 3.不断加大开发主体方面的宣传力度，扩大市场的认同和重视 3.可行资金来源：管委、招商合作企业自有资金+土地银行抵押贷款69、+战略投资者融资 4.以招商、合作的公司为主导经营开发 经济分析与实施经济分析与实施策略策略 长江 6 6 1 4 2 1 3 6 2 4 7 8 5 3 6 5 4 1 2 1 2 1 7 3 5 7 深 南 路 中兴路 开发时序建议开发时序建议 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 保留安置区 一期区域：长江路两侧区域，为建设条件较好区域，征地拆迁成本最低，适合首期启动。用地功能以住宅、商务办公为主，能够快速积累资金，并能够展现城市形象。二期区域：滨江区域，为片区门户，利用一期开发积累资金，进行现有船舶企业改造及生态用地建设，基本完成长江路以南区域建设 三期区域：对现有工业企业及批发市场70、进行改造，发展住宅及科技研发，建设区域的创智区。四期区域：对现有大型企业及沿九圩港用地进行改造，作为鼓励现有企业进行先进制造业改造与升级，建设工业综合体，并建设九圩港生态带和商务经济带。五期区域：为现有基本农田区域，结合国土空间规划对用地性质调整后建设，近期可发展都市农业和田园综合体。1 1 3 3 4 4 启动模式 动力 适用条件 典型案例介绍 商务启动 产业推动 城市或区域经济发展较好，产业化发展程度较高，现代服务业为主，政府大力推动发展现代商务区 宁波东部新城 商业启动 城市化包围 交通要道沿线建设专业商贸品类市场或者新城区开发大型商业中心，形成聚集效应 宁波鄞州新城 居住启动 自然生长71、 以交通导向为前提发展条件，承担主城区人口的疏导，建设大规模居住社区以及配套设施 上海安亭新镇 公建设施启动 政府建设 新城区大规模投资的地标性建筑以及完整的基础设施、公建设施，使区域成为城市亮点，带动区域整体发展 郑州郑东新区、杭州钱江新城 行政启动 政务推动 城市新区以政府迁移引致大规模基础设施建设，以行政区中心推动区域发展，实现城市功能发展外扩 成都南部新区、常州北部新城 主题休闲启动 主题资源撬动 区域拥有自然资源，旅游资源基础，具备发展主题乐园的先决条件 深圳华侨城 新城开发主要有六种模式，分别是商务启动，商业启动，居住启动，公建设施启动，行政启动，主题休闲启动。商务 商业 居住 公72、建设施 行政 主题休闲 提升区域形象 较好 较差 一般 很好 较好 较好 提升区域土地价值 一般 较差 一般 较好 较好 较好 现实可行性 差 差 较好 很好 很好 较好 聚集人气效益 较差 较差 一般 较好 较好 很好 区域需求迫切性 较差 较差 较好 很好 很好 较好 政府成本投入 一般 一般 很好 差 较差 较好 综合评价 一般 较差 一般 较好 较好 较好 综合评比，建议以公建设施建设作为主要启动模式，并选择行政、主题休闲模式作为完善，同时考虑居住物业的先期容易开发特征和商务区的主要商务功能。新城 运营模式 具体措施 杭州钱 江新城 公建、居住启动行政商务提升 先行建设杭州大剧院、市民73、中心、国际会议中心、波浪文化城、城市阳台、杭州棋院等大型公建，周边住宅同时开发建设行政区导入催化区域成熟 青岛东 部新区 行政启动 为了拓展城市外部空间，实现城市格局的有序发展，1992 年，邓小平南巡讲话后，青岛迅速作出了开发东部新区的决定区域把青岛市级机关迁入作为启动突破口，以行政中心的东移，带动城市建设开发热点的转移，带动人们对区域的良好预期，从而迅速带动了诸多企业的入驻 郑州郑 东新区 公建启动居住、商业提升 初期建设 83 公顷的中心公园，打造如意湖和中央绿地；初期建设郑州国际会展中心作为区域标志性建筑；初期建设河南艺术中心，由大剧院、音乐厅、小剧场、美术馆、艺术馆五个单体组成；后续74、开发住宅物业，并建设宝龙城市广场，打造城市商业中心 南京河 西新城 公建、居住启动商务提升 利用“十运会”机会先行建设奥体中心、南京国际博览中心等公建，周边地块同时引入仁恒等知名开发商开发住宅物业；后由政府引入大型企业集团，在区域建设 16 栋总部办公建筑，带动区域商务氛围形成 评价因子 方案 经济分析与实施经济分析与实施策略策略 SITE DEVELOPMENT POLICY 实施保障 进度进度安排安排 2020年 2021年 9月15日 10月15日 11月初 11月底 形成评标方案 完成中间成果 完成评审成果 完成并提交最后成果 后续服务 设计进度设计进度及质量：及质量：完全响应招标文件75、关于时间进度安排的要求；同时承诺不低于2年的服务期。合理组织工作 提升规划质量 贯彻文件精神 合理制定内容 服务承诺函 服务求实创新 驻场跟踪服务 规划工作指南 有效工作对接 进度进度安排安排 工作工作组织及后续保障组织及后续保障 a.通过策划加强业主对规划进度和质量的把握，使规划过程的操作性和针对性更强 b.制定详细的工作大纲，为规划编制和调查把握方向、提出解决问题的对策，进行详细周密的安排 a.建议由相关领导牵头规划领导小组，协调领导工作 b.配合业主，积极与各职能部门沟通 成立领导小组，加强协调 精心策划组织，积极推进 a.建立规范的工作制度，可以根据工作阶段定期或不定期召开工作例会，监76、督检查规划工作进展 b.协调处理解决相关问题，根据规划内容和深度的阶段要求，及时组织安排各项调研活动、座谈会 严格工作制度，组织保障 a.成立由熟悉地方的专家组成的顾问小组，就规划编制遇到的重大问题进行顾问和咨询 b.对重大规划决策问题，还需要向公众广泛征询意见，听取公众的建议 广泛咨询意见，公众参与 组织工作1 组织工作2 组织工作3 组织工作4 服务内容 立足城市品质开发、精细运营的基本要求，提供全方位的综合服务内容 a.立足城市设计本身，结合开发需求与背景变化不断完善设计成果 b.依托专业优势，围绕城市品质开发与精细运营的整体需求，提出可行性建议与措施 c.依据不断充实的设计成果，配合业主完成对项目区域后期建设项目的把控与建议 d.其他城市开发与运营管理的相关需求