1、2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】许昌生态园市场调研报告恒辉市场研究中心2014年6月15日2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】Part 1 区域解读2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】信阳市许昌市位于河南省中部，北临黄河，西2、依伏牛山、嵩山，东、南接黄淮海大平原中原城市群、中原经济区核心城市之一现辖禹州市、长葛市、许昌县、鄢陵县，襄城县、魏都区和东城区共7个县(市、区)全境总面积4996平方公里，总人口485万人许昌概况2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】许昌又称莲城，为中国历史文化名城，中国三国文化之乡连续多年获得“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”等荣誉称号著名景点有曹丞相府、花都温泉、神垕古镇、春秋楼、鄢陵花博园等许昌名片2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一3、官网，谨防假冒】许昌地理位置优越，交通便利许昌市区距新郑国际机场仅有50公里，且有高速公路直达机场京广高铁、京广铁路、京港澳高速、郑尧高速、永登高速、兰南高速、107国道、311国道，以及规划中的郑渝高铁、郑合高铁、郑许城铁、许漯城铁、许平城铁等穿境而过交通情况许昌市2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】许昌市GDP逐年稳步增长，2013年达到1903亿元城市经济的稳步发展，客观上为房地产市场的发展奠定了良好的基础经济发展2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http4、:/，【唯一官网，谨防假冒】2008-2013年许昌城镇人均可支配收入和消费水平不断提高2013年城镇人均收入达到21717元，人均消费达到15093元居民消费能力不断增强人均收入及消费2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】受国家宏观调控政策的影响，许昌市房地产市场开发投资额在2012年出现下滑随着整体市场回暖，2013年投资额大幅增长，2013年112月房地产投资额达120.6亿元，大幅上升35.1%其中，住宅开发投资额达89.2亿元，环比上升39.1%房地产开发投资2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：5、1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】许昌发展规划按照“东扩北移”的基本思路将许昌东区提升为政治，商务中心同时加强中心城区的商业职能，重点在于历史展示，建成旅游服务、文化展示中心城市发展规划2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】许昌县环抱许昌市区，总面积1002平方公里，总人口80万河南省首批对外开放重点县和发展开放型经济先进县全国重要的档发加工出口基地、汽车传动轴生产基地、腐竹生产集散地河南农业大学许昌校区坐落在此许昌县简况2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1056、3527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】Part 2 土地市场分析2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2014年1月-5月，许昌市商品房用地共供应17幅，成交21幅，呈现供不应求态势其中，一月土地成交18幅，占1月-4月成交总数的82%。商品房土地供求2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2014年1月-5月，许昌市土地共供应1067亩，成交1631亩其中，住宅用地供应480亩，占总供应量的45%住宅7、用地成交626亩，占总成交量的38%商品房土地供求2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2014年1月-5月，许昌市商品房用地成交21幅，成交单价相对分散其中，住宅用地单价范围在107-378万元/亩，商服用地单价105-679万元/亩。编号地块位置土地性质出让面积（公顷）均价（万元/亩）成交价（万元）1榆柳北街东侧商服用地0.300327312302西大街北侧、清虚街西侧商服用地0.346832316803建设路以北、察院东街以东商服用地2.9439679300004建设路以北、察院东街以西商服用地1.54398、648150005宏腾路北侧商服用地1.040210616506建设路北侧、瑞贝卡大酒店西侧商服用地0.19171584537莲城大道北侧、魏文璐东侧商服用地0.980618326908魏武大道与龙兴路交叉口东北角商服用地5.8858206182009七一路与南关大街交叉口东南角商服用地0.5073151115010芙蓉大道与竹林路交汇处东侧商服用地1.3631105214911芙蓉大道与竹林路交汇处东侧商服用地1.2577105198412华佗路中段北侧住宅用地3.8674107621713文峰路东侧、新兴路北侧住宅用地5.6881621379114仓库路西侧住宅用地2.14811514859、015魏文路与陈庄街交叉口东南角住宅用地9.70312012930016魏文路与南海街交叉口东北角住宅用地6.46122011950017德星路与南海街交叉口西北角住宅用地6.58482022000018七一路北侧、南顺河街南侧住宅用地1.6926200508919魏武大道与南海街交叉口东南角住宅用地4.20241761110020西署街南侧住宅用地0.9979192288021文峰路东侧、振兴路南侧住宅用地0.36993782100商品房用地成交明细2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】Part 3 竞品市场分10、析2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目周边规划有中原电气 谷、烟草产业园及生物医 药产业园等，随着相关企 业的入驻，高端居所的需 求将有所增长。生物医药产业园中 原 电 气 谷烟草产业园本案项目认知项目认知区域规划区域规划1石武高铁京港澳高速2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】本案3公里10公里宗地位于许昌县东部新元 大道与京港澳高速交汇处距离许昌县政府约3公里，距离许昌市政府约10公 里。属于城市发展新区域项目认知项目认知11、项目区位项目区位22014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】宗地位于新元大道以南，许州路以东，昌盛路以北，规划玉兰路以西片区。京港澳高速穿过地块，地块西侧靠近石武高铁，交通便利本案1122334455新元大道昌盛路许州路京港澳高速石武高铁高速出口项目认知项目认知区域交通区域交通32014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】宗地现状较为平坦，利于后期开发地块内部有两条高压线穿过，改造费用约2500-3000万元，影响较大本 案京港澳高速一瞥地块12、内部地块内河沟高压线项目认知项目认知地块现状地块现状42014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】Strengths优势分析Weaknesses劣势分析1、地块平坦，易于整体规划;2、紧邻京港澳高速和新元大道，交通便 利；3、地块东边规划为公园用地，自然资源 较好。1、地块远离许昌市区，区域内生活配套匮 乏，无居住氛围；2、京珠高速、石武高铁穿过地块，噪音污染 严重；3、两条高压线穿过，对地块的影响较大。Opportunities机会分析Threats威胁分析1、许昌新区的快速规划发展，将缩短项 目的开发周期；2、许昌13、市区低密度产品供应较少，对高 端产品有一定需求；3、随着地块东侧玉兰路的开通，将大大 增加项目周边人流量。1、国家对房地产市场的宏观调控具有不确定 性；2、银行银根紧缩，贷款利率上浮，对项目后 期销售会产生一定影响；3、周边参考项目较少，短时间内整体认知度 不高。项目认知项目认知Swot分析Swot分析52014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】许昌市商品房市场不断成熟，商品房年成交面积逐渐增加2013年商品房成交面积达到271万，月均销售22.58万其中，住宅销售面积244万，月均销售20.33万商品房市场201414、房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】竞品市场主要竞品市场分布图花都温泉小镇花都温泉小镇建业生态新城建业生态新城潩水庄 园 潩水庄 园英地泰和苑英地泰和苑阳光花 墅 阳光花 墅建业森林半岛建业森林半岛东岸华 城 东岸华 城许昌县许昌市鄢陵县2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目名称占地面积（亩）建筑面积（万）容积率物业类型主推户型（）均价（元/）潩水庄园564702.13高层、小高层、洋房、别墅三房112-143 四房144-175洋房15、4350小高层3800高层3300英地泰和院300552.5别墅、小高层、高层两房89三房114-137高层3200小高层3400建业生态新城23001821.02别墅、洋房80-425别墅6500洋房3500花都温泉小镇1036321.0别墅别墅223-268别墅8000-9000东岸华城128283.5别墅、小高、高层别墅236别墅10000阳光花墅150302.94多层、小高层、高层三房139-187 四房162洋房6500-7500高层5000建业森林半岛122243.0高层、小高层两房85三房127高层5100竞品参数比较许昌市在售高端项目较少，主要有建业生态新城、花都温泉小镇、东岸16、华城、潩水庄园等，别墅面积集中在223-425之间，由于各竞品相距较远，价格可比性较低许昌县许昌市鄢陵县2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】开 发 商：鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司项目位置：鄢陵县陈化店镇311国道路北占地面积：2300亩建筑面积：182万容 积 率：1.02绿 化 率：75%物业类型：别墅、洋房装修情况：毛坯开盘时间：2014年5月24日主力户型：两房80；三房112-182；四房 170-327；五房359-505；六房425成交均价：洋房3500元/别墅6500元/物业公司：建业物业车17、位：1600（一）基本概况鄢陵县鄢陵县建业生态新城建业生态新城1建业生态新 城2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（二）规划分析项目建筑风格融合中式、北美、地中海、法式、欧式五大风情庭园，引活水入城。项目内部配有温泉酒店、国际会议中心、欧洲风情商业小镇、文化艺术中心、健康中 心、运动中心、本源社区书院、水资源博物馆等。项目于5月24日开 盘，推出500余套，开盘 当天销售约400套。别墅 售价6500元/左右，洋 房售价3500元/左右。别墅洋房水系鄢陵县鄢陵县建业生态新城建业生态新城12014房地产营销策划大18、全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（三）产品分析G户型一层G户型二层G户型三层汤泉别院G户型156标准户型图F户型一层F户型二层汤泉别院F户型117标准户型图鄢陵县鄢陵县建业生态新城建业生态新城12014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（三）产品分析E户型三层E户型二层E户型一层E户型负一层汤泉别院E户型284标准户型图鄢陵县鄢陵县建业生态新城建业生态新城12014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，19、【唯一官网，谨防假冒】售楼部售楼部区位图LED显示屏（四）营销中心鄢陵县鄢陵县建业生态新城建业生态新城12014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（五）样板间别墅外立面客厅卧室书房鄢陵县鄢陵县建业生态新城建业生态新城12014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（一）基本概况鄢陵县鄢陵县花都温泉小镇花都温泉小镇2开 发 商：河南永达地产有限公司项目位置：鄢陵东部中原生态旅游区-占地面积：1036亩建筑面积：32万容 积 率：1.0绿 化 率：20、60%装修情况：毛坯物业类型：别墅主力户型：223-268独栋别墅成交均价：别墅8000-9000元/物业公司：珠江酒店物业管理有限公司停 车 位:1:1.5交房时间：现房2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（二）规划分析项目拥有25000天然湖泊，以温泉为核心，规划为集“度假、休闲、养生、居住”为 一体的综合型旅游项目。集度假公馆、企业会所、花都温泉度假区、温泉SPA养生馆、风情商业街、托斯卡纳五星级度假酒店、国际会议中心、欧式花卉观光园、儿童主题公 园、老年养生公寓、生态豪宅等多元业态为一体。鄢陵县鄢陵县花21、都温泉小镇花都温泉小镇22014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（三）产品分析268别墅户型一层二层鄢陵县鄢陵县花都温泉小镇花都温泉小镇22014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（一）基本概况许昌县许昌县潩水庄园潩水庄园3开 发 商：许昌瑞贝卡房地产开发有限公司项目位置：许昌北部新区镜水大道与魏庄北街交汇处占地面积：564亩建筑面积：70万容 积 率：2.13绿 化 率：36%装修情况：毛坯物业类型：高层、小高层、洋房、别墅主力户型：三22、房112-143四房144-175成交均价：洋房4350元/小高层3800元/高层3300元/物业公司：河南瑞贝卡物业管理有限公司2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（二）规划分析潩水庄园居住区内以高端别墅、花园洋房、小高层、高层等不同产品形态，形城组团式空间布局，形成了依湖伴水绕园的中央生态项目。小高层高层别墅洋房许昌县许昌县潩水庄园潩水庄园32014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（三）产品分析三室126.73三室112三室1423、1.41许昌县许昌县潩水庄园潩水庄园32014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（四）商业简况商业均为一二层连体结构，外街面积500左右，内街面积100左右，商业体量较大内街售价8000-9000元/，外街售价12000元/，销售情况不乐观商业租金20元/*月，租期至少五年，目前租免一年半租金，8月-10月租免一年租金，10月后租无优惠。许昌县许昌县潩水庄园潩水庄园32014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（五）工程现状许昌县许昌县潩水庄24、园潩水庄园32014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（一）基本概况许昌县许昌县英地泰和院英地泰和院4开 发 商：许昌英地置业有限公司项目位置：许昌县推进区建德路，靠近许昌县行政服务中心。占地面积：300亩建筑面积：55万容 积 率：2.50绿 化 率：50%物业类型：别墅、小高层、高层主力户型：两房88.85，三房114-137成交均价：高层3200元/小高层3400元/优惠：两房1000元抵6000元三房2000元抵10000元物业公司：英地物业停 车 位:1:12014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：10525、3527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（二）规划分析24英地泰和院以高端别墅、小高层、高层等不同产品形态，形城组团式空间布局。目前在售为一期2#、4#一期二期许昌县许昌县英地泰和院英地泰和院42014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（三）产品分析4#楼西单元标准层，18F12011488许昌县许昌县英地泰和院英地泰和院42014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（三）产品分析2#单元平面图，11F1361326、6许昌县许昌县英地泰和院英地泰和院42014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（四）工程现状营销中心工程进度许昌县许昌县英地泰和院英地泰和院42014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】开 发 商：郑州未来房地产开发有限公司项目位置：许昌建安大道有线电视台对面占地面积：128亩建筑面积：28万容 积 率：3.5绿 化 率：35%装修情况：毛坯物业类型：别墅、小高、高层主力户型：别墅两层，没有地下室面积：236.26成交均价：别墅10000元/27、物业公司：浙江绿城物业管理有限公司物 业 费:1.6元/平方米*月停 车 位:1:1（一）基本概况许昌市许昌市东岸华城东岸华城52014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（二）规划分析191820高层住宅别墅小高层东岸华城产品集高层、小高层、别墅等业态为 一体，产品丰富。目前在售别墅为18-20#，均价10000元/。许昌市许昌市东岸华城东岸华城52014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】别墅户型236.26（三）产品分析一层二层许昌市许昌28、市东岸华城东岸华城52014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（一）基本概况许昌市许昌市阳光花墅阳光花墅6开 发 商：河南正诚置业项目位置：魏武大道与前进路交汇处东北角占地面积：150亩建筑面积：30万容 积 率：2.94绿 化 率：40%总 户 数：2200装修情况：毛坯物业类型：多层、小高层、高层主力户型：三室139-187四室162成交均价：洋房一层7500元/洋房标准层6500元/高层5000元/停 车 位:900个2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:29、/，【唯一官网，谨防假冒】（二）规划分析项目集花园洋房、高层、小高层等多元化产品为一体，规划建设18层、27层、16层、15 层、20层各一栋，26层六栋、6层七栋、22层两栋和11层四栋、西侧沿前进路26层酒店一 栋酒店洋房高层许昌市许昌市阳光花墅阳光花墅62014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（三）产品分析185.66三室两厅两卫161.2四室两厅两卫许昌市许昌市阳光花墅阳光花墅62014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】开 发 商30、：河南建业置业有限公司项目位置：东城区紫云路与新东街交汇处占地面积：122亩建筑面积：24万容 积 率：3.0绿 化 率：40%物业类型：高层、小高层停 车 位：1000个主力户型：两房85三房127优惠情况：全款优惠4%，按揭优惠2%成交均价：5100元/物业公司：建业物业（一）基本概况许昌市许昌市建业森林半岛建业森林半岛72014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（二）推盘节奏二期二期12365897一期一期在售三期在售三期262523222110111215161720项目在售三期，一期已入住，二期已售罄许昌市31、许昌市建业森林半岛建业森林半岛72014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】（三）产品分析三室两厅两卫 127.36两室两厅一卫85.1许昌市许昌市建业森林半岛建业森林半岛72014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】许昌区位优势明显，交通便利。经济发展良好，居民人均收入和人均消费水平不断提高，客观上为房地产市场的发展奠定了良好的基础；2014年1月-5月许昌市土地供应1067亩，成交1631亩；其中住宅用地供应480亩，成交 626亩，土地市32、场供不应求；许昌市房地产开发投资逐渐增长，商品房年成交面积逐年增加，2013年商品房成交面积达 到271万，其中住宅销售面积244万；许昌市在售高端项目较少，主要有建业生态新城、花都温泉小镇、潩水庄园等，低密度产 品相对稀缺，别墅面积集中在223-425之间，价格在6500-10000元/不等；许昌的城市发展按照“东扩北移”的基本思路，随着与本案较近的许昌新区快速发展，将 缩短项目的开发周期；本案定位高端，产品以别墅、洋房为主，商业以度假酒店、公寓等为主，宜做精细化、品 质化，未来打造高端消费人群的第二居所。市场总结2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】携手合作 共创辉煌汇报结束Thanks