1、PRIVATE&CONFIDENTIAL成都十陵土地一级开发项目报告致百悦集团戴德梁行2011年9月区域宏观经济背景研究区域价值研究房地产市场研究客户研究项目定位产品定位土地运营策略项目经济测算区域项目产品研究地块条件分析及物业落地相关项目案例借鉴土地运营策略研究项目经济性评价城市与区域价值界定项目整体定位整体规划调整建议第二阶段项目深化定位及运营策略建议第一阶段项目市场研究及初步定位30个日历天15个日历天第三阶段（终期）提交终稿5个日历天根据客户建议补充、深化研究，完善报告配合设计院进行规划调整汇报成果修正深化规划跟进项目工作流程2工作成果本次汇报内容主要地块位于东三环与绕城高速之间，包含2、了十陵镇大部分可开发用地一期靠近三环边的1390亩土地已报征，将是启动区项目土地用途以居住用地为主收益方式：固定的投资回报收益3项目基本情况地块位置地块位置土地整理用地分类统计情况土地整理用地分类统计情况序号用地性质用地面积总用地比例（%）备注M2亩1商业用地43474465211.53含商业金融、体育、医院、图书展览馆等2公共绿地2458133696.52含街头绿地、防护绿地、生态绿地等3二类居住用地2103461315555.80含经规划部门初步确定的504厂、564厂生产区601亩补足土地4居住生活配套3077624628.16含中小学、农贸市场、社区中心等5居住绿地685551031.3、826市政道路58547587815.537市政配套23682360.63含供电、消防、停车、加油站等合计37694915654100.004项目基本情况成都三环路边最后一片大规模开发区本项目中信蜀都7500亩天府新城2010保利杉板桥地块7300元/平方米，1420万/亩2010保利贝森路地块6000元/平方米，1551万/亩攀城钢片区3500亩2010年伊泰地产成交价7600元/平米,2027万/亩目录解决的问题：明确项目自身优劣势及未来的市场环境了解潜在客户需求市场研究篇56目 录认识成都西部地区最先进和发达的中心城市西部地区最活跃的商业消费中心产业及城市规划向国际化迈进火热的房地产市场4、成都市概况数据来源：成都市统计局天府广场杜甫草堂武候祠成都地理位置:成都地处中国西南部，是四川省省会。城市总面积12,121平方公里，截至2010年总人口 1149万，列全国第四。市区人口510.16万。总体经济状况:成都市是四川省的经济文化中心。2010年，成都市GDP总值达5551.3亿元，增长超过15%，截至2011年一季度，成都市GDP总值达1368.4亿元，增长达14.5%,成都已经成为西部大开发引擎城市。世界500强企业中，已经有175多家在成都投资或设立分公司著名人物:诸葛亮、杜甫、李白。著名旅游景点:武候祠、杜甫草堂、三星堆、金沙遗址等。国家综合配套改革试验区全国宜居城市全国最5、佳旅游城市1.11日2010年度首场专题新闻发布会2010年中国西部主要城市GDP1.西部地区最先进的城市2010年成都市的经济发展水平在西部城市中处于前列。2010年GDP产值5551.3亿元，略低于重庆但大大高于西安、昆明等其他西部省会城市。虽然目前成都市的经济发展水平在全国范围内低于上海、北京、广州、深圳、天津、杭州等主要经济发达城市。但是其GDP增长水平为15.0%，高于我国平均增长水平，也高于上述主要城市。说明成都具有较好的经济增长潜力。资料来源：各地区统计公报经济总量西部领先较高的城市化率成都市城市化率达到65.3%，在西部地区处于领先地位。2010年上海、北京、天津等主要城市人口6、城市化率均已达75%以上。未来成都的城市规模和人口将进一步扩大。随着全国统筹城乡综合配套改革试验区相关政策的实施，成都市人口城市化进程将进一步加快。资料来源：国家统计局上海北京天津1.西部地区最先进的城市成都市近5年外商直接投资年平均增长率超过40。截止2009年，已经约有145家在蓉设立办事处或成了分公司。今后随着成都社会经济发展，还将有更多的500强及跨国企业进驻成都。目前驻蓉领事馆有美国、韩国、德国、法国、泰国、新加坡、巴基斯坦、斯里兰卡、菲律宾等9个，排全国第三位，仅次于广州和上海。驻蓉外事机构：中日会馆，英国驻成都签证申请中心。重庆目前有5个国家设立了领事馆：英国、日本、加拿大、柬埔7、寨、丹麦。经济地位的强化，带来城市政治地位和知名度的进一步提升作为西南地区核心，国际知名企业大量入住，城市经济辐射力逐步增强外向型的经济模式，城市知名度不断提高1.西部地区最先进的城市2007年6月9日，成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区获国务院正式批准，成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后第三个国家综合配套改革试验区。国家综合配套改革试验区又被称为“新特区”，被认为是中国新的改革开放前沿阵地。2007年12月，武汉城市圈与长株潭城市圈获批“全国资源节约型和环境友好型社会(“两型社会”)建设综合配套改革试验区”。科技中心：成都是中国西部地区最重要的科技研发中心和智力资源库市场中心：作为西部最8、大的商贸中心，背靠四川8,700万人口的巨大市场金融中心：全市金融机构数量、金融业务交易量居中国西部各城市首位交通中心：成都是西南地区交通枢纽西南中心成都重庆武汉长沙天津滨海上海浦东沿海中部西部几大改革实验区的成立，将改变中国的传统经济格局，促进中西部地区发展，成都也将借此成为西南中心城市。新特区的成立，进一步强化了其西南中心的龙头地位1.西部地区最先进的城市名称关键词总面积（km2）2010常住人口(万人)2010年（亿元）获批时间上海浦东试验区金融创新/自主创新1,210.41419.0545002005.6天津滨海试验区区域协调/宜居社会2,270230.175030.112006.4成9、都实验区统筹城乡12,12114045551.32007.6重庆实验区统筹城乡82,0003303.457894.242007.6武汉城市圈资源节约/环境友好58,05231749548.502007.12长株潭城市群资源节约/环境友好281001342.286715.872007.12从发展的基础要素和经济总量来看，成都实验区未来的发展前景十分广阔，今后必将进入快速发展阶段，成为西部大开发的龙头之一。上海成都重庆天津改革实验区基本情况比较1.西部地区最先进的城市35.8%45.2%42.2%31.9%36.5%36.1%43.6%45.7%45.3%49.7%0.0%10.0%20.0%3010、.0%40.0%50.0%60.0%020004000600080001000012000140001600018000上海北京广州天津重庆杭州成都武汉南京西安GDP社会消费品零售总额社消品总额占GDP的比例数据来源：各市统计局商业发展规模在西部地区领先 通过与其他城市比较可以得出，2010年各个城市社会消费品零售总额占GDP的比例在31-50之间，平均38。成都市社会消费品零售总额占GDP的比例为43.6%，相对较高，表明成都市商业市场发展比较活跃。2.西部地区最活跃的商业消费中心成都城市居民人均可支配收入情况2010年成都与其他城市人均可支配收入比较近几年城乡居民收入水平和生活质量稳步提高11、。2010年城镇居民人均可支配收入20835.3元，首次突破两万元大关，增速加快，较2009年增长11.7%2010年成都市人均可支配收入位于全国大中城市中等水平，高于重庆与武汉。12.6%16.1%14.1%10.1%11.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%0 5000 10000 15000 20000 25000 200520062007200820092010城市居民可支配收入增长率338103183829073255042429323898 2224420835 1838517532010000200003000040000杭州上海北京南京天津广州西安成都武汉重庆城市12、居民可支配收入（元）2.西部地区最活跃的商业消费中心较高的居民收入，支撑了高涨的消费热情原因1：悠闲适然的生活方式与杭州并称中国两大休闲之都成都自古被誉为“天府之国”，其物产富饶，而物价相对低廉，使人们有充分的条件来享受闲适的生活。闲适的生活方式是成都市最鲜明的城市特色，也是成都最大的魅力所在成都热情的民风有如麻辣飘香的火锅，吸引着每一个来此的外地人成都人悠闲，这主要取决于成都人平和笃定的心态，在心理上不自卑不对抗;成都平和的市井空间里，所谓阶层之间的差别，很容易被模糊2.西部地区最活跃的商业消费中心原因2：开放包容的城市文化无论是奢侈品还是房地产产品，均乐于接受新事物芙蓉古城芙蓉古城杜甫草堂13、芙蓉古城是一个典型的传统文化居住区，融合川西、江南、云南等诸多地方风格为一体的大型复合型地产项目。誉峰是典型的前卫奢侈的住宅风格，采用贴金戴银的直接方式，释放奢华的居住空间。两种反差极大的、各自倡导的居住理念完全不同的项目，在市场上均有较高的接受度，这也从侧面折射出成都文化的包容性。以成都为中心的蜀文化形成和发展过程，就是各种文化不断地碰撞融合的发展过程。成都从先秦以来，经历了几次大的移民，每次大移民带来了新的文化因子，带来了朝气和活力。成都文化具有很强的包容性。历史层面市场现状-以房地产为例从历史与现实两个层面都能明显的反映成都人乐于接受创新事物和对外来文化保持一种开放与包容的心态誉峰2.西14、部地区最活跃的商业消费中心原因3：享受生活的生活心态崇尚消费、敢于消费2008年全国城市私家汽车保有量排名2009年同类城市社会零售品销售总额成都市的私家车拥有量位居全国第三相对于GDP总量，社会零售品销售总额超出同类城市成都内需强劲，是一个崇尚消费、敢于消费的城市数据来源：http:/ 城市圈构架城市圈发展大致中心城加上东西南北新城组成，即一个“中心”、四个“新城”，城市发展方向：向东向南，重点发展南部新城和东部新城。产业发展战略一个基地（现代民用工业和国防工业基地）二个枢纽（交通运输枢纽、邮政通信枢纽）、三个中心（科教中心、商贸中心、金融中心）、四大主导产业（高新技术产业、商贸产业、旅游产15、业、金融产业）；建设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部规模最大的第三产业中心。城市重点向东向南发展，本项目属东部新城核心规划范围本项目3.国际化的产业和城市发展规划房市金碟2012最有价值房产策划3000案 22生态旅游是龙泉驿板块重点发展方向十二五规划，将市域划分为提升型发展区、优化型发展区、扩展型发展区、两带生态及旅游发展区四大总体功能区。本项目大部分地块位于龙泉驿，属于两带生态及旅游发展区，生态旅游产业是该片区的未来重要发展方向该定位主要落位于项目南侧的青龙湖板块功能区类型包括范围提升型发展区包括中心城区的锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区。以现代服务业为主导，优化调整产业结构，16、提高城市承载能力，提升城市功能和品质，改善人居环境。优化型发展区包括市域西部的彭州、都江堰、郫县、温江、崇州、大邑、邛崃和蒲江以平原为主的地区。以现代农业为基础，促进现代服务业与先进制造业协调发展，城镇布局要注重显山露水。两带生态及旅游发展区包括彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崃、蒲江、双流、龙泉驿、青白江、金堂的山区。是成都市的生态屏障，也是旅游产业的重点发展区。本案3.产业及城市发展向国际化迈进房市金碟2012最有价值房产策划3000案 2008年成都市先后启动建设南部、东部、北部、西部四大新城。目前南部的天府新城发展最为成熟，其次便是本项目所在的东部新城。内容结论南部科技商务城以行政中心、会17、展中心和高新技术开发区为支撑，重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。东部工业商务城重点发展汽车制造、工程机械、电子元器件等现代制造业和与之配套的研发设计、展示交易、人才培训、中介服务等生产性服务业。北部商贸城重点发展商贸流通，配套发展物流、会展、酒店等相关产业。西部健康休闲城以高新西区为核心，包括郫县、温江相关区域，重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业。本项目3.国际化的产业和城市发展规划四大新城规划示意图四大新城建设逐步加速，东部南部处于领先房市金碟2012最有价值房产策划3000案 24本项目属于成龙路-东二路-成洛路示范线，是田园城市建设的核心示范区本案内容结论北新干道示范线建18、成北部现代商贸及现代农业综合示范线蜀龙大道-成青金快速路-唐巴路示范线建成国际物流及现代制造业示范线成龙路-东二路-成洛路示范线建成现代汽车产业及休闲旅游综合示范线天府大道-东山快速路-双黄路示范线建成现代城市与现代农村示范线3.国际化的产业和城市发展规划未来发展目标：建设世界现代田园城市房市金碟2012最有价值房产策划3000案 基础设施不断完善高速公路、机场成都目前拥有7条高速公路，总里程达437公里。中共成都市委常委会近日通过的中西部综合交通运输枢纽战略规划建议纲要，计划兴建成都昆明，成都拉萨、成都格尔木、成都兰州、成都贵阳5条高速公路，拉近成都与西南地区主要城市的距离。四川省范围内将计19、划兴建成什绵（成都-什邡-绵阳）、成安渝（成都重庆）、程路（成都-泸州）、成巴（成都-巴中）等高速公路。扩建双流机场，其中一期新航站楼将满足年客运量3,800万人次、货运量80万吨、飞机起降32.1万架次的载运量要求。本项目毗邻成南高速、成渝高速、绕城高速干线，总体交通十分便利。成灌高速成温邛高速成雅高速成渝高速成南高速成彭高速成绵高速绕城高速第二机场双流机场资料来源：成都市交通局本案3.国际化的产业和城市发展规划房市金碟2012最有价值房产策划3000案 成都目前拥有成渝、成昆、宝成和达成4条对外铁路。据全国中长期铁路规划（2008年调整），成都的对外铁路将由4条增加至11条，铁路线贯通东西20、南北。新增的铁路：成都西安客运专线、成都兰州铁路、成都贵阳铁路、成渝客运（经内江）专线、川藏铁路（成都到拉萨）、川青铁路（成都到格尔木）、成都西宁张掖铁路。东客站是城际列车和高速列车的主要始发终到站，车站今后主要办理成绵乐城际、达成、成遂渝始发终到及宝成、达成、成渝、环线通过客运作业，车场规模26站台面26线，预测2020年旅客发送量将达到每天20.7万人。资料来源：成都市交通局东客站本案本项目邻近的东客站，是未来城市交通最大的枢纽，大量人流将在此汇集。基础设施不断完善铁路3.国际化的产业和城市发展规划房市金碟2012最有价值房产策划3000案 根据相关规划，成都将由10条线路组成环加放射的线21、网形态。2020年，成都市快速轨道交通线路全长348.2千米；成都地铁初度透露8号线预留线、9号线一期工程和10号线一期项目方案。其中，9号线、10号线将于2020年以前开工建设；地铁建成通车，将大大提升城市交通的运行效率，大幅度扩展市民的生活和活动空间。地铁4号线与10号线在十陵客运站交汇，地铁的开通对提升区域价值有重要意义。3.国际化的产业和城市发展规划本项目基础设施不断完善地铁将大大拓展城市范围房市金碟2012最有价值房产策划3000案 西南中心的城市地位，极具魅力的城市文化，吸引大量人口向成都集中，成都的房地产市场潜力巨大在此项与北京、上海等城市共同参与的排名中，成都的多项指标排名前列22、：人情味最浓的城市生活最安逸的城市居民最不愿迁出的城市据统计，2009年成都市商品房销售中，有52%的客户是外地人，他们大多选择来成都置业定居：外地商人进驻成都支边人群回成都养老西部各省有钱人来成都买房养老大量西南人口迁入幸福度排名第二位4.火热的房地产市场房市金碟2012最有价值房产策划3000案 1997-2010年，成都房地产投资额增长了2.8倍，年平均增长率达21.5%，房地产市场呈飞速发展态势。2010年共完成房地产开发投资1278.3元，增长速度明显提高，同比上涨达到35.25%。资料来源：成都市统计局450.54619.37909.9912.5945.141278.3454.8223、%37.47%46.91%0.29%3.58%35.25%0.00%20.00%40.00%60.00%050010001500200520062007200820092010房地产投资额(亿人民币）增长率(%)近年来成都受到了国内外房地产开发商的高度关注，房地产投资和持续攀升4.火热的房地产市场房市金碟2012最有价值房产策划3000案 2010年，在成交的各类物业中住宅成交量所占比例最大，为83。2011年，受房地产限购等宏观调控政策影响，住宅物业成交量较去年同期有所下降，不少投资客转向办公与商业物业。办公与商业物业成交量有所上升。据梁行统计，2011年2月成都主城区商品住宅供需均有所下滑24、，供应套数为2093套，供应面积为17.02万平方米，环比上月分别下滑69.46%和71.11%。资料来源：成都市房管局2010年主城区各物业成交情况1750.7,83%80.9,4%72.7,4%197.3,9%成交量（万平米）住宅写字楼商业其他市场结构：住宅占80%，未来投资办公、商业物业的比重将有所上升4.火热的房地产市场房市金碟2012最有价值房产策划3000案 2005-2010年成都市房地产市场一直处于快速成长期间，商品房施工面积迅速增长；近几年，成都市房地产整体呈现高速增长、供求两旺的态势。2007年后成都房地产开发投资继续保持高增长，外商和港澳台商投资增长势头迅猛；2010年底25、，成都商品房施工面积达9305万平方米，其中79%为住宅，住宅施工面积7371万平米；历年施工面积情况资料来源：成都市统计局Construction area(square 10thousnds)3322485864737392831793052253396153436605667773714674864684925165620200040006000800010000200520062207200820092010总量住宅商业城市扩张加速，施工面积连年增长，4.火热的房地产市场房市金碟2012最有价值房产策划3000案 历年竣工面积资料来源：成都市统计局 从历年成都市商品房竣工面积情况可以看26、出，成都市商品房竣工面积总体呈增长趋势，2009年竣工面积达历史最高值，为1,636.85万平方米，2010年底竣工面积达1543万平方米；竣工面积中住宅面积仍占主体，约占总竣工面积的80%以上。Area(square 10thousnds)76312031089965163715435989598858181377120912415210756651230500100015002000200520062007200820092010总量住宅商业开发项目不断增多，竣工面积在08年后进一步增加4.火热的房地产市场房市金碟2012最有价值房产策划3000案 历年房地产销售额情况2007年开始市场进27、入增长高峰期。2007年实现商品房销售额957.13亿元，同比增加73.8。2008年受地震影响，销售情况下降明显，但至2009年上半年房地产市场销售情况开始恢复。近几年来越多的外地开发商纷纷进入成都市场，住宅类物业的需求强劲，促进了整个房地产市场发展。截至2010年底，商品房总销售量达2123万平米，同比增长14.3%。资料来源：成都市房管局Sales(RMB 100million)395.9 550.6 957.1 626.7 1,329.0 1,519.1 02004006008001000120014001600200520062007200820092010Sales销售状况良好，市28、场规模不断扩大4.火热的房地产市场房市金碟2012最有价值房产策划3000案 34目 录认识城东由工业区向现代服务业转型的区域房地产市场发展迅速，郊区化趋势明显东部新城是未来发展核心房市金碟2012最有价值房产策划3000案 物流中心“北匪”城北客运中心居住环境差“东穷”方位历史印象代表区县城北以火车北站为代表的物流中心,外来人口聚集,环境脏乱差.金牛区成华区新都区城东东郊老工业区,人口稠密,居住环境差.“龙泉=农村”的概念由来已久锦江区成华区龙泉驿区城南“人民南路、华西坝、滨江路”，成都“门面”高新技术高新区国际机场双流县武候区高新区双流县城西省委市委所在地，老成都印象中的“上风上水”青羊区29、金牛区温江区城西城南城东上风上水“西贵”成都门面科技中心“南富”城东地位分析历史上以工业为主，造成了“东穷”的固有印象房市金碟2012最有价值房产策划3000案 龙泉驿区锦江区成华区第三产业（亿元）74526427446611897158第二产业（亿元）17044447560371177538第一产业（亿元）239509801532170%20%40%60%80%100%2009年地区生产总值比重第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）城东产业发展方向锦江区金融、商贸产业已成型，成华区物流及其他产业发展迅速；龙泉驿旅游、商贸业发展晚，目前第三产业仍处于起步阶段250,7413,638,30、0394,716,34501,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,000第一产第二产第三产生产总值(亿元）各区产业特征比较：锦江区：零售、商贸、金融、文化创意、房地产开发 成华区：机械、冶金工业、物流 龙泉驿区：汽车工业、旅游度假、房地产开发房市金碟2012最有价值房产策划3000案 区域历史文化底蕴浓厚和自然生态景观优势明显龙泉湖洛带古镇主要资源同级地区地位自然资源锦江、三圣花乡、成都大熊猫繁育研究基地、龙泉湖、花果山、宝狮湖、百工堰自然资源依托龙泉驿区山水资源和花果种植传统，明显优于成都市其他区域人文资源大慈寺、水井坊、昭觉寺、石经寺、洛带古镇、31、僖王陵依托洛带古镇，加上锦江传统的人文历史氛围，其人文资源不亚于其他区域城东资源分析大慈寺三圣花乡房市金碟2012最有价值房产策划3000案 2010年城东土地集中放量，以攀成刚为代表的地块已被各大开发商瓜分完毕，目前成都主城区土地日益稀缺，成都周边土地供应增大，2010年龙泉驿区土地供应量达2761亩，后劲十足。本项目将成为城东主城区最后一块价值宝地。本项目将成为城东主城区最后一块价值宝地。07年成都房地产市场进入突飞猛进的一年，城东土地供应量骤升，08年受地震影响稍有回落，2010年城东土地集中放量，以攀成刚为代表的地块已被各大开发商瓜分完毕，目前成都主城区土地已基本清空，成都周边土地供应32、增大，2010年龙泉驿区土地供应量达2761亩，后劲十足。从2010年开始，3个区的的土地供应情况来看，龙泉驿相较锦江、成华区，土地供应明显增长。锦江、成华作为主城区，地理优势明显，两地房地产开发起步早，前期土地供应量巨大，导致后期供应减少。龙泉驿凭借近郊优势，大力发展发地产，虽然起步晚，但土地供应量较大。城东土地供应20062007200820092010锦江区4841086204116778成华区16841609254184998龙泉驿区191412387119342761050010001500200025003000单位：亩2006-2010锦江区、成华区、龙泉驿区土地供应房市金碟2033、12最有价值房产策划3000案 06年至今，龙泉驿土地整体溢价率在58%左右，09年基本以起拍价成交，区域土地价值尚未凸显06-10年龙泉区域土地成交(亿)总起拍金额总成交金额整体溢价率38.3960.9558.74%龙泉驿土地溢价比0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 2006.2.92006.2.92006.2.92006.2.172006.5.192006.5.192006.5.192006.5.192006.5.192006.5.192006-8-152006-8-152006-8-152006-8-152006-12-192006-12-192006-12-1934、2006-12-192006-12-192006-12-222006-12-222006-12-222006-12-222007-2-132007-2-132007-2-132007-2-132007-3-22007-3-22007-12-182009-2-182009-2-182009-2-182009-2-182009-9-242009-11-132009-11-132010-5-172010-7-12010-11-32010-11-32010-12-162010-12-162010-12-162006200720092010溢价率溢价率溢价率房市金碟2012最有价值房产策划3000案 竞35、得人地块位置成交时间成交面积(亩)起价(万/亩)成交价(万/亩)溢价比容积率绿地率建筑密度土地用途成都华信大足房地产开发有限公司龙泉街道办事处芦溪河以南2006.2.9397.852520.00 多层1.6高层2.530%多层30%高层25%商住，70年商业40年住宅四川省银河投资集团有限公司大面街成龙路以南2006.2.949.255550.00 多层1.830%多层30%商住，住宅70年商业40年四川劲力房地产开发有限公司柏合镇长柏路以西2006.2.9114.5651331.05 多层1.8高层3.030%多层35%高层30%商住，住宅70年商业40年四川省银河投资集团有限公司大面街办成36、龙路以南2006.2.175060600.00 1.825%50%商业福建和创投资发展有限公司大面西路以西2006.5.19408.758710.22 多层1.8；高层3.030%多层30%；高层25%商住，用住宅70商业40龙泉驿丰苑房屋开发有限公司龙景街以南、大华路以西2006.5.195.3721651.29 多层1.8；高层3.025%多层35%；高层30%商住，住宅70、商业40成都志达房地产开发有限公司龙泉驿区大面中路以西2006.5.1993.562950.53 多层1.8；高层3.030%多层30%；高层25%商住，住宅70年商业40年成都万鸿置业有限公司龙泉街道办东街以南 237、006.5.19561061880.77 多层1.8；高层3.025%多层35%；高层30%商住，住宅70商业40四川重锦实业有限公司长顺路以南、永安北路以东2006.5.1914.2721200.67 多层1.8；高层3.030%多层30%；高层25%商住，住宅70商业402006-2010年土地成交情况土地成交情况房市金碟2012最有价值房产策划3000案 竞得人地块位置成交时间成交面积(亩)起价(万/亩)成交价(万/亩)溢价比容积率绿地率建筑密度土地用途成都大足房地产开发有限公司龙泉街道办芦溪河以南2006.5.1932268680.00 7-d-02-012.57-d-02-0130%38、7-d-02-0122%住宅用地707-d-02-021.67-d-02-0230%7-d-02-0223%7-d-03-010.87-d-03-0140%7-d-03-0130%四川省银河投资集团有限公司大面街办成龙路以南2006-8-15159.465990.52 2.5-4.030%30%住宅、商业用地四川师范大学科技开发总公司/金堂县现代房地产开发有限责任公司大面街办大面西路以东2006-8-15151.9681411.07 2.5-4.030%30%住宅兼容商业成都国地置业有限公司大面街办成龙路以北2006-8-15199.2731731.37 2.5-4.030%30%住宅兼容商业39、成都国地置业有限公司大面街办原金旗大道以西2006-8-1553.8702001.86 2.5-4.030%30%住宅兼容商业成都长宇实业有限公司龙泉街办北干道以北2006-12-1919.011201820.52 NANANA商住成都金山房地产有限公司龙泉街办北泉路以北2006-12-1945.61301400.08 NANANA商住成都西藏川萨出租汽车有限公司西河镇白鹤路以南2006-12-199.89751581.11 NANANA商住成都成龙房地产有限责任公司西河镇上游社区2006-12-1950.58701180.69 NANANA商住成都市乐斯房地产开发有限公司龙泉街办航天医院以东40、2006-12-1972.571001060.06 NANANA商住2006-2010年土地成交情况土地成交情况房市金碟2012最有价值房产策划3000案 竞得人地块位置成交时间成交面积(亩)起价(万/亩)成交价(万/亩)溢价比容积率绿地率 建筑密度土地用途四川美宸置业发展有限公司西河镇西河大道以东2006-12-2252.1670700.00 4.2NA30%商住成都市寅生实业有限公司龙泉街办北泉路以北2006-12-2237.261201220.02 4.2NA30%商住成都市乐斯房地产开发公司龙泉街办航天医院以东2006-12-2247.351101120.02 4.2NA30%商住成都41、市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司同安街办圣景路以北2006-12-2280.3665650.00 4.2NA30%商住成都国地置业有限公司成龙路以北、原金旗大道以西2007-2-13149.78701300.86 1.8；2.5 30%25%二类住宅用地2007-2-13501.0；1.240%20%中学校用地成都国地置业有限公司成龙路以北、原金旗大道以东2007-2-13154.83701300.86 1.8；2.5 30%25%二类住宅用地2007-2-13400.8；1.040%20%小学校用地成都博弈农业科技研究所西河镇成洛路以北2007-3-232.1716160.00 0.8，242、.030%35%科研设计用地（农业科研）恒大地产集团成都有限公司/成都恒大银河新城置业有限公司/四川省银河投资集团有限公司大面街办成龙路以南2007-3-253.7972720.00 5.0，7.030%25%商住用地中铁房地产集团有限公司龙工北路以南2007-12-18129.27962382500.05 3.54.230%30%商住中铁房地产集团有限公司龙泉街办北泉路以北137.2352382590.09 3.54.230%30%商住2006-2010年土地成交情况土地成交情况房市金碟2012最有价值房产策划3000案 竞得人地块位置成交时间成交面积(亩)起价(万/亩)成交价(万/亩)溢价43、比容积率绿地率建筑密度土地用途四川苏宁物流有限公司大面街办经开新区十线以南、四线以西2009-2-18130.878211.511.50.00 0.720%40%工业用地50年成都巨象设备吊装工程有限公司经开新区龙一环路以东2009-2-183513.413.40.00 0.820%40%工业用地50年成都银科同步带轮制造有限公司龙泉驿区柏合镇经开新区龙一环路以东2009-2-181513.613.60.00 0.820%40%工业用地50年四川鑫兰特实业有限公司经开新区龙四环路以东、十线以南2009-2-1831.180814.214.20.00 0.920%40%工业用地50年四川三联家禽44、有限责任公司西河镇成洛路以北，东一路以西2009-9-24345.345445450.00 1.23.015%50%商住龙泉街办老成渝以北2009-11-13901902500.32 2.55.030%30%商住柏合镇芦溪河以南、成龙路以北2009-11-13194.59061002051.05 1.23.515%45%商住成都九峰汽车汽配商城经营管理有限公司西河镇群辉路以西，成洛路以南2010-5-1737.875190900.00 2.04.515%50%高层25%商住自然人龙泉街办老成渝路以北2010-7-119.96791502120.41 3.55.515%18%商住自然人龙泉驿区柏45、合镇长柏路以西2010-11-332.27071904101.16 4.25.025%25%商住成都华信天宇实业有限公司龙泉街办芦溪河以南，成龙路以北2010-11-366.10781902900.53 4.25.025%25%商住南充市新禹房地产开发有限责任公司西河镇成洛路以北2010-12-1663.21141103151.86 3.54.530%25%商住四川省银河投资集团有限公司西河镇成洛路以北2010-12-16901102801.55 3.54.530%25%商住中国水电建设集团房地产（成都）有限公司大面西路以西、成龙路以北2010-12-16128.40862207102.23 46、4.25.025%25%商住2006-2010年土地成交情况土地成交情况房市金碟2012最有价值房产策划3000案 竞得人地块位置成交时间成交面积(亩)起价(万/亩)成交价(万/亩)溢价比容积率绿地率建筑密度土地用途四川省国嘉地产有限公司锦江区粮丰村9组，粉房堰村4、7、8组2006-12-8151.75260.1383.20.47 4.25.030%30%25%商住首创置业股份有限公司成华区保和乡胜利村2、3、4、12、13、14组2007-5-25117.2200.1365.20.83 4.25.030%35%30%商住、教育鑫苑(中国)置业有限公司锦江区粮丰村9组2007-5-2596.47、7280.2705.41.52 4.25.030%30%25%商住成都金房集团有限公司锦江区粮丰村4、7组2007-12-2093.8360.2560.30.56 3.030%30%商住上海绿地集团成都置业有限公司成华区原保和乡胜利村10、11、12组2009-11-1982400.3830.61.07 4.025%20%商住随着城市发展，城市周边土地价值日益凸显，2010年底中国水电以710万的高价拿下大面西路以西、成龙路以北地块，创下郊区县地块最高价，反映出郊区县土地竞争日趋激烈。同时，随着东部新城及东村的逐步建设，众多品牌开发商开始关注城东三环外区域。2009年底，上海绿地集团以830万48、的价格拿下了三环路外侧的地块，并规划建设逾400米的地标建筑。另据了解，保利、韩国SK、龙湖、银泰等众多知名开发商均准备在该区域拿地，未来该片区将成为城市开发热点。土地成交情况周边重点地块成交情况城市扩展带来发展机遇，土地价值日益凸显，本项目前景看好！房市金碟2012最有价值房产策划3000案 供应销售供应销售供应销售龙泉驿区成华区锦江区200977.3145.8163.8339.8151.54254.852010194.29254.15116.3127.84173.7147.29050100150200250300350400单位：万平方单位：万平方2009-2010年各郊县商品住宅供销量走49、势（万平米）一圈层二圈层2010年龙泉驿住宅供销量居城东首位，供应量为194.29万，成交254.15万，呈现供不应求态势，郊区发力开始显现房地产供销情况房市金碟2012最有价值房产策划3000案 东村文化产业区象牙海岸竹林尚书新里柏仕公馆蓝光锦绣城首创国际城阳光100米亚中心尚东美林九峰东方明珠东大街北湖龙郡北湖龙珠北湖卡夫诺华润24城观城紫心东座城东三环周边目前在售楼盘主要集中于龙潭北湖区域和成渝立交两个板块，本项目位于多个板块间的空白地带。城东在售楼盘分布上城国际竹林尚书在售售完图例九峰东方明珠成渝立交板块龙潭北湖板块万年场板块龙博御景美宸东方本项目西河板块房市金碟2012最有价值房产策50、划3000案 目前城东万年场片区发展相对成熟，价值凸显，以华润24城为代表的住宅价格在12000元/平米以上数据统计时间：2011年9月区域项目名物业类型占地规模（亩）建筑面积（万）容积率面积区间主力面积目前均价（元/）销售状态成华北湖区域北湖龙郡多层48104.246012170906500在售北湖龙珠多层188569120861107000在售北湖卡夫诺小高层、高层347.8238180待定待售龙泉西河镇龙博御景高层50133.3780130110130 5400在售美宸东方小高层51133.96711370905600在售成渝立交周边区竹林尚书高层217.944811770906900在51、售新里柏仕公馆 多层、高层13822450120901009000 在售蓝光锦绣城高层13344.164.9878110908600在售上东阳光美悦林多层5013.3737012077997800在售首创国际城高层117424.9964139831286800在售九峰东方明珠100394.550120待定隆鑫九溪高层92355658965897500在售尚东美林高层804.8364120 7099 7800在售阳光100米亚中心高层90303.3421007090待定待售城东万年场上城国际高层438.93310433-80待定待售观城多层、高层78263.7538340紫心东座2期高层782052、4.962014070110待定待售华润24城高层8402104551307011012500在售城东在售楼盘情况成华北湖区均价集中于6500-7000元/平米；成渝立交片区，区域稍微成熟，均价为6900-8000元/平米；以西河为代表的十陵镇，住宅市场尚在起步阶段，房价为5500元/平米左右。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 5,0005,5006,0006,5007,0007,5008,00010_0811_0111_0311_08项目名目前均价（元/）西河镇5500成华北湖区域6750成渝立交区域7770城东万年场12500项目周边住宅项目均价走势去年以来，虽受宏观调控政策影响53、，城东住宅产品均价仍保持较快的增长速度，随着未来城市向东向南发展的趋势，区域价值将进一步提升。城东在售楼盘价格02000400060008000100001200014000西河镇成华北湖区域 成渝立交区域城东万年场均价自西向东（三环外到二环之间）价格呈递增的趋势，从5000到12000价格差距较大，区域位置与成熟度对价格影响较大。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 主要指标快速升位，综合实力跃居全省第二生产总值：2010年龙泉驿实现地区生产总值338亿元，增速位列二圈层第一；人均GDP：实现6810美元，比2005年增加4510美元，超“十一五”目标完成全社会固定资产投资总额260亿54、元，比2005年增长2.9倍；社会消费品零售总额：实现社会消费品零售总额64.3亿元，比2005增长2.43倍。综合经济实力连续10年位居全省十强区县之列，2008年、2009年连续2年排名全省十强县第2。49龙泉驿经济概况房市金碟2012最有价值房产策划3000案 龙泉驿以二产为主，第三产发展加速，汽车产业全链发展初具规模，实现战略突破二产是主导，三产发展增速。2010年工业增加值207亿元，比2005年增长7.1倍；一产业增加值25亿元，比2005年增长55.7%；服务业增加值84亿元，比2005年增长1.3倍。汽车制造业跨越发展，汽车贸易博览业全面启动，百万辆整车平台成功搭建。“十一五”55、期间，一汽大众、一汽丰田、一汽专汽、川汽野马、吉利轿车等重大整车项目建成投产，大运汽车、一汽客车、一汽商务车等重大整车项目顺利落户。2010年，实现整车（机）产量10万辆，汽车产业销售收入420亿元，增加值90亿元，利税68亿元；在汽车产业的带动下，经开区实现工业总产值700亿元，利税195 亿元，亩均产值达到255万元。50龙泉驿产业结构房市金碟2012最有价值房产策划3000案 龙泉驿十二五期间将着力发展汽车贸易博览娱乐产业高水平策划举办汽车（配）会展、博览、论坛等活动；加快引进建设国际赛车场，高水平举办国际汽车精英赛等重大赛事，培育发展汽车赛事运动产业；加快开发以一汽大众、一汽丰田、吉利56、汽车等整车生产线为重点的汽车工业旅游示范项目，培育发展汽车工业旅游产业；加快引进汽车博览馆、汽车影院、汽车旅馆、汽车露营地、汽车杂志、汽车动漫设计等项目，培育发展汽车文化娱乐产业。本项目可依托龙泉驿汽车产业发展的基础，发展相本项目可依托龙泉驿汽车产业发展的基础，发展相关的主题商业。关的主题商业。龙泉驿产业结构房市金碟2012最有价值房产策划3000案 52根据龙泉驿的十二五规划，将坚持“九化”规划导则，带头建设世界，带头建设世界现代田园城市示范区，推进繁华城现代田园城市示范区，推进繁华城镇和优美田园有机融合，着力形成镇和优美田园有机融合，着力形成以“一主两带三片”以“一主两带三片”一主：龙泉主57、城区（包括同安街办区域）两带：十陵西河城镇发展带、洪河大面城镇发展带三片：即洛带片区、柏合片区、黄土片区）龙泉驿将带头建设世界田园城市示范区龙泉驿规划房市金碟2012最有价值房产策划3000案 随着城市外扩，龙泉驿区在外环路以内的部分都将并入主城区。由于外环路的阻隔，将使其内外两部分作为两个独立的城市功能区来发展。外环路以内的城市功能板块将率先成熟中，而本项目与东村将是其两大发展核心。龙泉发展规划外环路青龙湖景区龙泉驿主力发展区（镇区及经开区板块）西河镇板块本项目东村核心区房市金碟2012最有价值房产策划3000案 加快构建“扩展型发展区、生态及扩展型发展区、生态及旅游发展区、城镇提升发展区”58、旅游发展区、城镇提升发展区”的总体功能分区布局。在总体功能分区布局的基础上，形成汽车产业综合功能区、龙泉山生态旅游综合功能区、东部新城文化创意产业功能区、“198”198”生态及现代服生态及现代服务业综合功能区务业综合功能区、交通枢纽和现代物流产业功能区（龙泉物流中心）、洪安危化品仓储 物流功能区、农产品物流功能区、成资开发区、成都经开区金堂工业园九大功能区互动发展格局。本项目其中本项目属于“其中本项目属于“198”198”生态及现代服务业生态及现代服务业综合功能区，以第三产业服务业为主。综合功能区，以第三产业服务业为主。龙泉驿功能布局房市金碟2012最有价值房产策划3000案 范围：东部新城59、的规划范围西至三环路、北至成南高速、东至龙泉山脉、南至成渝高速铁路，面积76平方公里，人口72万；定位：以生活居住、旅游休闲、教育科技等生活居住、旅游休闲、教育科技等功能为主功能为主，具有历史、人文特色的 生态型城市新区。包括三圣洪河片区和十陵景区区域；包括三圣洪河片区和十陵景区区域；产业定位：未来的东部新城将重点发展产业动力、文化旅游两条轴线；功能组合：东部RBD地区、中央服务区、十陵中央公园三个核心区。东部新城规划中央服务区：规划面积为16平方公里，规划定位为中央商务、政务服务区，生态中央居住区，将是教育高校、科研所等教育科技以及人才资源基地。东部新城规划示意图房市金碟2012最有价值房产60、策划3000案 东部新城核心区主要由东村项目来承担，该项目规划面积41平方公里，片区前期已经由兴东公司完成了大量的基础设施。十陵景区规划：以园林景观和湖泊水系为主，青龙湖是十陵景观的主体，湖面达2000亩，该区域以“湖”为核心，依托明十王陵，突出水景主题，形成生态与文化的有机结合。本项目虽属东部新城范围，但鉴于东本项目虽属东部新城范围，但鉴于东村和十陵景区的发展条件，本项目可通村和十陵景区的发展条件，本项目可通过打造旅游商业功能区、居住区为东部过打造旅游商业功能区、居住区为东部新城提供配套功能。新城提供配套功能。东部新城规划东部新城核心区规划示意图本案东村核心区房市金碟2012最有价值房产策划61、3000案 项目位于城东绕城高速以内，属于政府规划的十三个产业功能区中唯一位于主城区的园区，是东部新城的核心区域东村项目发展规划“成都东村文化创意产业综合功能区”规划面积41平方公里，重点发展文化创意产业，主要包括“文博艺术、影音娱乐、动漫游戏、传媒”四大产业方向；目前初步确定入驻意向的企业包括保利集团、绿地集团、成都传媒集团、华熙集团等。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 小结：本项目在东部新城中的地位东部新城控规图东客站三环路东村核心区青龙湖景区绿地集团项目未来东部新城商业商务中心功能主要由东村项目来承担。其中规划了大量的综合用地，主要发展以文化创意为主导的第三产业。青龙湖景区，作62、为成都东部198区域的最大一片生态绿地，也是东部新城核心区的中心公园。本项目从区位和规划属性上，难以超越东村成为东部新城的发展核心。保利集团项目房市金碟2012最有价值房产策划3000案 59目 录认识十陵龙泉融入主城区的关键节点具备较强的区位和景观资源优势东部新城生态居住中心房市金碟2012最有价值房产策划3000案 60十陵街道基本概况成都东城的重要板块十陵街道地处成都市东三环路两侧，是成都东城的重要板块。街道幅员面积27.38平方公里，辖7个社区，5个行政村，总人口11万人，城市化率90%；持续的经济增长势头2010年16月，十陵街道完成地区生产总值实现13.66亿元，同比增长22.7%63、。城镇居民人均可支配收入10024元，增长13.5%；规模以上工业增加值完成7.24亿元，增长40%；社会消费品零售额完成2.89亿元；固定资产投资16783万元；中小企业增加值6亿，中小企业增加值5.8亿元；产业结构“退二进三”主导产业发展从2004年以前的工业逐步向现代服务业等第三产业转移。2009年，三产业的总产值达到9.99亿元，超过了工业的总产值，占地区生产总值的50.6%。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 61成都城市向东发展的主体区域十陵街道行政属于成都市龙泉驿区，规划上属于成都市锦江区，是成都城市向东发展的主体区域（属于成都市“四大新城”的东部新城，“六大组团”的十陵64、洪河三圣组团）之一辖区有华川社区、双龙社区、江华社区、宁江社区、天兴社区、和平社区、石灵社区（共7个城市社区居委会），大梁村、青龙村、来龙村、千弓村、太平村（共5个村委会）；东部副中心的功能定位十陵既是成都市主城区的重要组成部分，又是龙泉驿区城市化的先行区。按照“全域成都”理念，其规划纳入大成都整体规划布局、统一编制。按照成都建设世界现代田园城市的规划，建设成为宜居宜业怡人的田园式东部新城；城市形态为田园城市新区，建设世界现代田园城市成洛路十陵段示范线，推进生态公园建设，加大基础设施改造，提升十陵城市化品质。十陵风景区区域规划：按照“全域成都”理念定位为东部副中心，规划建设成田园式东部新城十陵65、街道房市金碟2012最有价值房产策划3000案 62按照开发建设时序安排，十陵、大面片区约16.7平方公里区域，将是东部新城最先进行建设的区域，约占东部新城整个区域面积的五分之二。若环评通过后，将进行土地整理、市政基础设施建设、公共服务设施建设、文化创意产业园区等建设；发展地位：将是东部新城最先进行建设的区域东部新城向东发展战略总体格局带状发展形式十陵、红河片区：居住和旅游休闲功能为主，形成城市东部副中心；大面片区：机械工业发展；龙泉片区：成都经济技术开发区；龙泉山：旅游休闲地；同安镇：重要公路口岸主要项目东大街改造；十陵历史文化风景区；东部城市副中心；文化居住区；成都经济技术开发区；百工堰山66、水公园；省级公路口岸；沙河整治交通基础设施建设“四横三纵”交通系统四横：成渝高速路、益州大道（老成渝路）、万方大道（成都-洛带公路）及规划的龙兴大道（成都-龙泉驿交通性主干道）；三纵：三环路、外环路、环城路。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 63从2010年开始，十陵开始推动辖区内的军工企业调迁、一般工厂搬迁、污染企业关闭，同时发展高端房地产业、发展现代商贸产业、发展文化旅游产业；按照成都建设世界现代田园城市的规划，十陵产业布局为文化创意产业综合功能区和198生态及现代服务业综合功能区，同时大力发展娱乐服务业、商贸居住房地产业。产业特征：工业逐步向现代服务业转移，产业布局为文化创意产67、业综合功能区和198生态及现代服务业综合功能区，同时大力发展娱乐服务业、商贸居住房地产业十陵街道的主导产业发展从2004年以前的工业逐步向现代服务业等第三产业转移。2009年，三产业的总产值达到9.99亿元，超过了工业的总产值，占地区生产总值的50.6%。在“退二进三”产业优化升级战略引导下，三产业主导地位呈现。同时，农业主要发展现代科技农业。现在未来2009年十陵街道产业结构图房市金碟2012最有价值房产策划3000案 64资源分析：拥有较好的自然及人文资源，但缺乏合理的打造历史：十陵原名石灵，拥有独特的历史文化资源及价值。根据文献记载和考古发掘，陵区内有明朝蜀王和王妃陵墓十座，故民间习称十68、陵；环境：十陵市政公园是成都六大旅游休闲商业区之一。湖区面积约面积约1500亩。它北起成洛大道，南至成渝高速，西起十洪大道，东至绕城高速；清水沟（现状宽度3-5米，水质较差）流经项目7个地块，是唯一可利用的水景资源。东风渠水量充足，但从地块旁边擦身而过，未产生实质作用；教育：成都大学的动迁所带来商机，十陵片区一带依托成都教育产业园区兴起“教育房产”。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 公园实景图十陵景区十陵景区青龙湖湿地十陵景区 成都六大旅游休闲商业区之一作为东部新区十陵风景区的重要组成部分，青龙湖公园的定位为融历史、生态、园艺、旅游休闲、综合服务为一体的城市生态公园，属于成都六大旅游69、休闲商业区之一；湖面面积约1500亩，是北湖的一倍之多青龙湖公园北起成洛大道，南至成渝高速，西起十洪大道，东至绕城高速。公园面积约10平方公里，绿化率高达80%以上。作为成都最大的人工湖，青龙湖湖区面积约面积约1500亩，南侧是东风渠、北侧则是明十陵；预计将在三年内对外开放公园将以青龙湖为主体。青龙湖规划修建6个大坝、两个湖心岛，两个岛与湖岸之间将通过索桥或廊桥连接。其中大的岛面积约10万平方米，形成独具特色的桃花岛。青龙湖的西侧陆地将形成川西平原风光的观赏区，并建设相应的滨水广场。青龙湖公园：成都最大的生态湖泊公园房市金碟2012最有价值房产策划3000案 66项目所在区域价值：作为城市东部70、门户，承担区域的升级与发展城市格局角度大区域市场角度项目区域价值城区经济发展新一极将是东部新城最先进行建设的区域承担起文化创意产业综合功能区和198生态及现代服务业综合功能区的职责可承担区域升级与发展的扛鼎之作可引爆区域活力，提升东部新城的区域价值与形象城市东部门户 东部新城核心板块将本项目塑造成为与主城区及东村无缝对接的价值高地，借用一切有利的外部概念，加强宣传推广；强化对提升土地价值有帮助的要素，如东村、北侧的湿地公园、青龙湖、成都大学等；随着城市扩张，主城区土地日益稀缺，本区域将成为新的发展热点，是开发商的不二之选。龙泉驿区东部门户房市金碟2012最有价值房产策划3000案 67目 录项71、目自身条件分析良好的区位条件与规划预期存在一些影响土地价值的因素需要改善房市金碟2012最有价值房产策划3000案 项目位于位于东三环与绕城高速之间，距离成都市中心约10公里距离项目概况发展目标面临问题资料来源：成都市规划局阳光城片区龙泉驿城区项目地块绝大多数隶属龙泉驿区十陵街道，靠近成都大学十陵校区；至成都市中心约10公里(乘公交车抵达项目需40分钟车程)，距龙泉驿市区约13公里；十陵街道是成都城市向东发展的主体区域（属于成都市的“东部新城”、“十陵洪河三圣”组团）之一。辖区南部（成洛大道以南的部分）为成都市副中心之一的部分和“成都东村”的一部分。项目区位条件房市金碟2012最有价值房产策划72、3000案 现状主要通过成南高速、成洛大道、成渝高速三条东西向主干道与市区连接，通达性较好，未来规划有地铁站经过通达性由成都市中心经十陵立交抵达项目地块，需要车程约30分钟，东三环实行单双号限行；目前，无论由成南高速或是十陵立交到达成都市中心，沿线部分路段相对拥堵，车辆众多；十陵立交桥改造建设工程已于2011年5月开工，预计2012年春节后建成使用，将形成十全互通立交；未来有规划有地铁四号线二期东延线，在十陵街道设“十陵站”。同时，十号线规划在十陵街道设“十陵站”。目前整个项目只有三环路边的一个出入口，且螺丝坝立交无互通出口直达；内部交通体系需优化。成南高速成渝高速成洛大道地铁四号线十陵站本项73、目进入性交通条件项目概况发展目标面临问题房市金碟2012最有价值房产策划3000案 70 10号线（规划）站点为东郊、十陵(设于十陵街道)、洪河、东部副中心、三圣乡、五朵金花、祝国寺、孵化园、清河村、白家路口、四川大学江安校区等；未来将有地铁四号线通过十陵街道，十号线贯穿项目内部，项目可达性高，昭示性良好 4号线（预计 2014年通车）西起温江站，途径江安河站-苏坡立交站-骡马市站-双林路站-十陵(设于十陵街道)等站点，东止于西河站；地铁建成通车后，将大大提升城市交通的运行效率。十陵站作为十陵区域内唯一的地铁换乘站站点，将有效带动各区客户，显著提高项目的可达性。4号线10号线(规划)十陵站4号74、线十陵跃进村建材路4号线7号线交通条件项目概况发展目标面临问题房市金碟2012最有价值房产策划3000案 地块所在区域交通条件逐步改善，十陵立交2011春节后改造完成改造前：分离式立交桥，不能左转，只能绕行改造后十陵立交位于东三环路与双庆路、成洛路交叉路口。目前使用的十陵立交桥为成洛路上跨三环路分离式立交，未实现与三环路的互通功能。改造后的十陵立交桥将形成“环状道路+放射道路”转换节点，变成全互通立交桥，三环路及成洛方向行驶的车辆都可通过十陵立交自由转换，解决东三环上存在的交通问题。改造后：环状道路+放射道路新建五条匝道，全长约3.88公里；新建七条辅道，全长约4.3公里。将形成上、中、下三层75、，呈“涡轮”状。交通条件项目概况发展目标面临问题71房市金碟2012最有价值房产策划3000案 项目规模较大，为成都三环路边最后一片大规模开发区，总占地5654亩，地块平整、有少量水系，多条高压走廊及天然气管道斜穿地块，余留较多待迁建筑 属于土地一级营运项目。绝大部分项目所占土地均为十陵镇土地(包括团结片区、保和片区、来龙片区、和太平片区等)。总占地约5654亩(不含五一四生产区)。一期靠近三环边的部分土地已报征，将是启动区；出地率较高。项目有652亩商业用地(占11.5%)，3155亩二类居住用地(占55.8%)。配套公建用地仅约462亩(占8.17%)左右；地块平整，地势平缓，植被茂密、有76、少量水系。地块起伏较少，但局部有一定微地形；多条220KV/110KV/35KV 高压走廊斜穿地块，将地块分割成不规则，至少10块土地受到了直接影响。天然气管道从地块斜穿，埋深较浅，周边100米范围内无法修建高层建筑，修路时也成了拱包，5块土地受到了影响；余留较多待拆建筑，拆迁量较大。性质规模用地现状地块现状项目概况发展目标面临问题房市金碟2012最有价值房产策划3000案 73地块所在区域为政府规划的龙泉驿成都教育产业化园区，教育配套资源较好，但城市生活配套稍差十陵街道城市生活配套设施较为落后，区域内虽有副食零售店解决基本生活用品购买，但红旗、互惠等大中型连锁超市较少；该区域教育配套方面发展77、相对较好，有幼儿园13所、小学7所、中学4所及成都大学、西南交大成都学院等学校供适龄学生就读，主要集中在十陵街道中心区域项目所在区域供购物场所以副食店为主，有少量红旗、互惠、万家乐等连锁超市项目所在区域教育发展较好，有幼儿园至大学的教育配套，主要集中在十陵镇中心区域十陵二小成都大学十陵宠物市场位于本项目地块内。地处成都市龙泉驿区十陵汽车总站旁，集市时间一周3 3天。项目配套项目概况发展目标面临问题房市金碟2012最有价值房产策划3000案 74东北：海峡工业园区龙锦湾项目总建筑面积约7.6万，物业形态为住宅及商务公寓。东景康庭项目总建筑面积约9万，物业形态为住宅。当前二手房销售均价在6900元78、/左右。书香雅舍项目总建筑面积约5.8万，物业形态为住宅。当前二手房销售均价在6700元/左右。当前，十陵片区一带依托成都教育产业园区兴起“教育房产”2002年秋，成都大学整体迁校至十陵。校区占地1001亩，建筑面积约20.3万平方米。成都大学的迁校及市政府“向东向南发展的规划,使得十陵镇及周边地区的房地产业逐渐升温。周边项目项目概况发展目标面临问题房市金碟2012最有价值房产策划3000案 待征用地土地整理用地分类统计情况(不含五一四生产区)政府指标中出地率较高，约束配套设施打造，其它无过多约束条件序号用地性质用地面积总用地比例（%）备注M2亩1商业用地43474465211.53含商业金融79、体育、医院、图书展览馆等2公共绿地2458133696.52含街头绿地、防护绿地、生态绿地等3二类居住用地2103461315555.80含经规划部门初步确定的504厂、564厂生产区601亩补足土地4居住生活配套3077624628.16含中小学、农贸市场、社区中心等5居住绿地685551031.826市政道路58547587815.537市政配套23682360.63含供电、消防、停车、加油站等合计37694915654100.00项目一期靠近三环边的部分土地已报征，将是启动区；内部计划2012年第一批土地出让，投资回报模式为以一级土地整理项目发生的投资额为基础核算乙方的合理投资汇报。启80、动区经济指标项目概况发展目标面临问题房市金碟2012最有价值房产策划3000案 项目属性界定区域环境尚未成熟，区域环境尚未成熟，缺乏明显强势资源、缺乏明显强势资源、具有一定规划预期的土地一级营运项目具有一定规划预期的土地一级营运项目房市金碟2012最有价值房产策划3000案 彭州都江堰大邑邛崃蒲江市区崇州本案对开发目标的市场解读（1）：位于东三环与绕城高速之间，包含了十陵镇大部分可开发用地。距离成都市中心约10公里距离，但区域固有的落后环境、呈现脏、乱、差的区域形象，并未有实质性的配套建设，主要依靠开发商动作项目本体脏、乱、差的区域固有形象，影响成都人对区域价值的认知度；在东部新城规划中的战略81、地位尚未凸显，区域功能布局不合理；毗邻主城区，但城市功能延续性断层，直接进入“农村”，区位优势尚未发挥区域价值是什么？项目发展的蓝图如何描绘？如何调整落后的现有控规，让一个崭新的十陵呈现在大家眼前？如何提升土地价值，实现政府预期？如何利用自身的资源实现区域可持续性发展？项目概况发展目标面临问题房市金碟2012最有价值房产策划3000案 政府对于项目寄予厚望，希望提升项目的土地价值，同时实现十陵镇产业与城市格局的升级换代，将十陵镇提升为城东城市副中心的高度 战略目的：重塑十陵的城市功能格局，提升土地价值，让成都人重新认识“十陵”，树立其在东部新城城市副中心的区域形象。开发周期：土地开发时间：2082、11年至2017年（暂定），主要做一级开发，总体量为 5654亩，已报征面积为1390亩，内部计划2012年第一批土地出让，目前开发周期暂定为6年以上。经济指标：投资回报模式为以一级土地整理投资额的39%。开发商背景：国地置业，公司秉承“用心铸造，品质永恒”的经营理念，在成都、北京等地同时开发多个超大型房地产项目，开发经验丰富项目概况发展目标面临问题对开发目标的市场解读（2）：房市金碟2012最有价值房产策划3000案 龙泉驿在成都人心中的固有印象：成都人心目中最落后的郊县之一地处偏远，居住氛围差基础设施差，交通不便教育小孩的常用语：“再不好好学习，以后插河去龙泉种地”79区域原有形象，将成为83、土地价值提升的首要障碍项目概况发展目标面临问题区域形象落后房市金碟2012最有价值房产策划3000案 多条220KV/110KV/35KV 高压走廊斜穿地块，将地块分割成不规则，至少10块土地受到了直接影响，相邻地块的景观都被减分天然气管道从地块斜穿，埋深较浅，周边100米范围内无法修建高层建筑，修路时也成了拱包，5块土地受到了影响成南高速车辆众多，今后的噪音影响不容忽视80煤气管道、高压线等现状市政设施，影响土地价值提升按现有布局（约40个大地块），有近一半的地块价值都将因此打折项目概况发展目标面临问题地块硬伤房市金碟2012最有价值房产策划3000案 本项目有652亩商业用地，这将成为一个84、难点，若规划不好将很难卖出去按照居住社区来规划，配套设施零散，商业商务中心体现不明显部分商业地块位置不合理，如不调整后期将成为开发商的烫手山芋（案例：东山国际）规划轴线不明显，不利于优质地块价值的拔高和整体价值体系的建立81必须对现有规划进行优化和调整，以拔高土地价值尽端路口岸无活力的超大居住社区项目概况发展目标面临问题现有控规的功能布局不够合理房市金碟2012最有价值房产策划3000案 如果不改变现有规划交通格局，未来整个项目的交通将只有三环路边的一个出入口按照城市规划的原则，本项目范围内未来将居住约8-10万人，巨大的交通流量，将影响整个项目未来的开发内部道路主次不明显，主干道的利好未作用85、于内部地块82区域交通好，局部交通差按现有布局（约40个大地块），有近一半的地块价值都将因此打折40米规划主干道三环路成南高速北来车辆绕行十陵立交车站专用线，无法通行螺丝坝立交无互通出口直达局域交通问题，将成为影响土地成交的重要因素主出入口项目概况发展目标面临问题房市金碟2012最有价值房产策划3000案 地势平整，虽便于规划建设，但地块内部缺乏可利用的自然景观资源东风渠水量充足，但从地块旁边擦身而过，未产生实质作用清水沟（现状宽度3-5米，水质极差）流经7个地块，是唯一可利用的水景资源虽有“十陵”概念，但这并不能直接提升区域形象，对地价提高无实质作用与青龙湖相隔了一个十陵镇，可望而不可及，北86、侧湿地公园规划尚未公布83地块缺乏可打造的自然及人文资源该片区缺乏能让开发商为之心动的亮点项目概况发展目标面临问题房市金碟2012最有价值房产策划3000案 84目 录客户需求分析二级开发商需求研究深访纪要我们结合项目特征，重点研究了二级开发商的土地需求特征，同时结合对知名地产开发企业相关人士的深访，了解项目信息及对本项目的看法。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 1）一级土地运营项目2）第一圈层区域3）高地价要求项目特性项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征房市金碟2012最有价值房产策划3000案 项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征项目特性：项目周边地块近年成交87、情况本项目中国水电建设集团大面西路以西、成龙路以北128.5亩成交价91170万元710万元/亩楼面地价2129南充新禹房地产西河镇成洛路以北63.2亩楼面地价：1049成交价19912万元315万元/亩伊泰置业锦江区攀成钢14号地块80.8亩楼面地价76002027万元/亩华润锦江区东光街道永兴村五组楼面地价3300成交价21399万 21.4亩1320万元/亩新希望锦江区三圣乡花果村楼面地价4263.2成交价89122万 82.5亩1080万元/亩阳光100成华区建材路东侧楼面地价2500成交价50034万元89.9亩556.2万元/亩上海绿地成华区原保和乡胜利村10、11、12组楼面地价88、3112.5成交价68812万82.1亩830万元/亩20092010房市金碟2012最有价值房产策划3000案 四大客户四大客户1）国际知名开发商。1）国际知名开发商。初进成都市场，公司具有极强的经济实力，背负较高拿地指标，如：SK2）国内具有郊县开发经验的知名开发商。2）国内具有郊县开发经验的知名开发商。有较强的郊区开发经验，对此类项目操作娴熟，寻找成本洼地及规划预期的开发商，如：万科、恒大3）本地具相应开发经验的开发商3）本地具相应开发经验的开发商。有一定政府关系和话语权，一般打造低端产品，快走快销，如：蓝光4）缺失开发经验的转战型开发商。4）缺失开发经验的转战型开发商。初进房产市场，公89、司在其它领域赢得大量资金，具有极高的拿地意愿，如：太平园首选客户实现品牌次选客户实现高价目标客户：首选国内外知名开发商进驻，快速提升区域成熟度及土地价值，次选转战型开发商，实现土地高溢价项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征次选客户房市金碟2012最有价值房产策划3000案 一级土地运营项目第一圈层区域高地价要求国际知名开发商国内经验型开发商本地经验型开发商转战型开发商主要吸引三类开发商项目特征开发商类型项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征客户初步策略房市金碟2012最有价值房产策划3000案 国内一线品牌经验型开发商：具有成都/其他城市主城区周边操盘经验，能实现品牌高溢价、90、项目区域快速成熟的企业，代表企业：万科、中海、华润、保利、中建；成都开发经验相对较少的开发商：国外知名开发商；代表企业有，韩国SK等；外地知名开发商，对成都区域价值感认识相对较弱，但具有拿地任务的开发企业，代表企业：天津泰达等；较少开发经验的转战型开发商：在其它行业获取大量资金，开始投入房地产开发，但对房地产行业缺乏系统性和标准化的工作，具有积极拿地的特征。代表企业：四川水电集团等。客户初步策略项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征房市金碟2012最有价值房产策划3000案 房地产开发企业资金来源和运用流程图持有的货币资金外部融资其他来源销售回款1.资金来源2.资金运用资金运用和来源应91、该达到平衡企业的资金状况由资金运用和资金来源的规模以及两者的关系共同决定购买土地在建项目支出运营资金偿还借款本息其他DTZ模型项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征房市金碟2012最有价值房产策划3000案 DTZ模型影响房地产开发企业拿地的几个主要因素购买土地筹备上市土地储备资金状况当前市场销预售环境及未来市场测项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征房市金碟2012最有价值房产策划3000案 新政下开发商的取地特征新政对开发商拿地的影响程度新政下开发商的拿地策略新政下开发商的拿地区域开发商在市区和郊县的土地储备情况研究背景区域看法储地需求项目看法房市金碟2012最有价值房产策92、划3000案 项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征开发商不同程度的受到房贷新政的影响，其中外资开发商影响较小由于资金实力较强，房贷新政对外资(含港商)开发商影响相对较小。本地一、二线开发商由于资金实力有限，开项目较多，受到新政影响最大，达到100%。国内知名开发虽项目多，但资金实力要强于本地一线、二线开发商，因此受新政影响比本地一、二线开发商小。本地三线开发商因开发项目较少，资金要求不高，因此受新政影响较本地一线、二线开发商小。限购限贷一房一价成都本地家庭限购2套房首套房首付不低于30%新盘涨价幅度都需报备外地人限购1套住房二套房6成起，三套起停贷房企申报须一房一价房市金碟2012最93、有价值房产策划3000案 项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征拿地策略：外资(含港商)、国内知名、本地一线开发商拿地多基于企业战略性考虑，区域方面，外资开发商更擅长于市区拿地开发物业，而本地开发商受市场挤压，逐步转向郊县市场战略发展考虑：开发商拿地多基于企业战略性考虑，而采取观望态势开发商较少 外资(含港商)、国内知名、本地一线开发商拿地时 多基于战略性考虑；本地三线大多为项目公司，拿地策略机遇型居多；本地二线介于一线三线之间，因此三种策略比例差别不大。区域考虑：近期继续在市区拿地，但相对较为谨慎，地价相对较便宜的郊县吸引力凸现由于外资(含港商)开发商业务多为投资性物业，因此更愿意在94、市区拿地；随着市区市场的竞争加剧，本地开发商受到挤压，逐渐转向郊县市场。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征新政的影响开发商的土地储备房贷新政影响大部分开发商拿地时不同程度的受到新政的影响，其中外资开发商影响较小；新政下的拿地策略外资(含港商)、国内知名、本地一线开发商拿地多基于企业战略性考虑，而本地三线拿地策略机遇型居多；房贷新政下的拿地区域由于运作模式的不同，外资开发商更擅长于市区拿地开发物业，而本地开发商受市场挤压，逐步转向郊县市场；开发商市区土地储备开发商市区土地储地规模集中在200-499亩；开发商郊县土地储备开发商郊县储地规模主95、要集中在200-499亩，但500-1000亩、1000-1999亩两个区间占有一定比例。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 国内一线品牌经验型开发商：具有成都主城区及周边区域的操盘经验，能实现品牌高溢价、项目区域快速成熟的企业项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征房市金碟2012最有价值房产策划3000案 万科：客户前置，瞄准客户有的放矢的拿地，产品线与意向地块价值契合产品系列土地属性项目位置交通状况生活配套 自然资源规模 核心价值GOLDEN市区（含新城区）建成区，成熟位置路网发达完善辅助性因素，不重视中等便捷、高品质的城市生活CITY市区（含新城区）发展区，靠近市区边缘便96、利周边规划有完善的生活配套重要考虑因素大侧重舒适，兼顾便捷的城市生活TOWN市区范围之外，郊区或卫星城不便利不完善不考虑不定便宜的GOLDENCITYTOWN市区（含新城区）建成区，周边配套完善市区（含新城区）边界万科买地的决策程序通常是先从客户的角度出发，将目标客户细分前置；以客户需求决定产品级别，从高到低分为三条产品线，购地意向从城市的核心区向城市周边扩散。项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征房市金碟2012最有价值房产策划3000案 万科成都部分项目（土地）情况拿地时间区位特性规模容积率楼面地价(元/平方米）产品线特征描述项目名称2011-7-7市区：成都建设路锦电东苑23.197、1亩-3060.00城系列二级开发、市内、高容积城市综合体2010-5-4市区周边：新都五龙山517.49亩1.81565.22城系列二级开发、低密度、大规模万科五龙山2007-4-20市区：二环路东二段6号14.03亩52429.99城系列二级开发、市内、高容积、小规模金域蓝湾2007-4-27市区：金牛乡跃进村1、2、3、4、7组，郎家村1、2、6组119.00亩住宅4.2住宅5.0商业3.2295.00城系列二级开发、市内、高容积、大规模金域西岭项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征房市金碟2012最有价值房产策划3000案 万科拿地后土地溢价案例708078004200420098、00.10.20.30.40.50.60.70.80.910100020003000400050006000700080009000金牛区二环路北一段营门口乡光荣村三组金牛区光荣村四组13-Jan-0629-Sep-06成交价起拍价溢价比成交时间 宗地位置土地用途竞得人净用地面积（平方米）容积率楼面地价（元/平方米）成交价格（元/平方米）起拍价（万/平方米）成交价较起拍价增幅06.01.13金牛区二环路北一段营门口乡光荣村三组二类住宅兼容商业用地（30%兼容商业50%），公共绿地成都万科房地产有限公司28,183 5.5 1287.27 7,080 4,200 40.68 06.09.29金牛99、区光荣村四组城镇混合住宅用地住宅70年商业40年成都市新材房屋开发有限责任公司3,000 4.2 1857.13 7,800 4,200 46.15 项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征房市金碟2012最有价值房产策划3000案 万科拿地特征：合作模式，加速进入二三线城市，在合理的价格位置获得土地万科作为大型房企加速与二三线城市地主合作模式，最大的益处就在于更加容易进入陌生的区域市场。不仅可以减少项目运作的风险，还可以提高项目的利润率，更容易获得地方政府的支持，获得更多的土地资源；全国一线城市的土地价格都在高位。如果以目前的地价水平去一线城市拿地，按照周边的房价水平几乎是不可能赚钱的100、。2010年万科拿地原则是价格要在合理的设定范围内，不会拿高价地；万科的研究报告认为，万科采取快速销售的策略，以争取更多资金获取廉价的土地资源，尤其是二线城市廉价的土地资源的策略是正确的选择。地产龙头万科拿地策略暂避一线城市；定价策略：“适应市场、发现价格”；拿地原则：“宁可错过,决不拿错”：不囤地，不捂盘，不当地王，应变重于预测；万科目前已在全国进入了近五十个城市市场。作为率先完成跨地域布局的住宅企业,其“战略纵深”优势开始逐步体现。项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征房市金碟2012最有价值房产策划3000案 此类型客户，具有成都郊区操盘经验，作为区域的先进入者，在其产品和品牌的101、带动下，在区域产生影响力，在实现物业的高溢价的同时，并且能够带动区域的发展，提升区域物业价格；以金牛区二环路北一段营门口乡光荣村三组加州湾为例，随着万科的进驻，将区域土地楼面地价在8个月内，从1287.27 元/平方米，提升到1857.13 元/平方米，增长比例为44%；作为知名企业，特别是上市公司，公司的战略需要，每年消耗多少土地，将会补充多少土地；企业一般将站在全国的角度，哪一块土地价值最高、空间最大，就选择哪块土地，不一定非在哪个城市选择，或者是城市的哪一个区域选择。国内一线品牌经验型开发商：实现物业的高溢价的同时，并且能够带动区域的发展，提升区域物业价格项目特征客户初步策略细化客户策略102、开发商取地特征房市金碟2012最有价值房产策划3000案 国外知名开发商，具有拿地、投资以及开发的任务，看好成都市未来发展，代表企业：韩国SK等；外地知名开发商，对成都区域价值感相对较弱，但具有拿地任务的开发企业，代表企业：天津泰达等。项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征成都开发经验相对较少的开发商房市金碟2012最有价值房产策划3000案 韩国SK 集团SK集团是韩国三大企业集团之一，服务于多个领域，在能源化工、信息通信、贸易服务等多个领域介入的跨国性企业；在位于温江的金马国际体育城项目，SK与中铁合作，提供技术，建设“中国首个完整意义无线数字城市”,肯定该区域价值；2010年进军103、成都房地产市场，目前在市区成都人民南路，以及在东部新城都积极争取拿地，同时，欲向二级郊县发展。1231SK金马项目2SK人民南路项目3SK东部新城项目项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征房市金碟2012最有价值房产策划3000案 泰达是国内最早进行园区级开发的公司之一，在国内多个大城市有着成功开发产业园区的经验，是天津滨海新区的建设者。成都是天津泰达全国性战略的开端；在成都青城山打造的“泰达.上青城”项目，占地526亩，以产业链带动商业、居住、文化休闲，让青城山成为成都的一个卫星城，实现“倒5+2模式”。上青城是天津泰达在青城山的第一个项目，目前，泰达正在运作更多项目。天津泰达项目特104、征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征房市金碟2012最有价值房产策划3000案 此类型客户，具有丰富的房地产开发经验，但是本地开发经验相对不丰富；由于自身资源水平有限，希望以相对便捷的方式进入成都地产二级开发市场，和当地土地整理商合作。最大的益处就在于更加容易进入陌生的区域市场，不仅可以减少项目运作的风险，还可以提高项目的利润率，更容易获得地方政府的支持，以后获得更多的土地资源；部分外资企业希望土地的生活配套需求较为全面，其中最为关注基本生活以及教育配套，希望区域成熟，而不过多关注价格；所有开发商都希望土地出让条件为熟地，并且具有一定景观、文化资源，拿到就可以开发。成都开发经验相对较少的开105、发商：自身资源水平有限，希望以相对便捷的方式进入成都地产二级开发市场，和当地土地整理商合作项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征房市金碟2012最有价值房产策划3000案 缺乏经验的转战型开发商：诺亚舟、阳光保险集团、四川水电集团、建国汽贸、奥凯集团等房地产行业等项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征房市金碟2012最有价值房产策划3000案 诺亚舟项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征诺亚舟教育控股有限公司成立于2004年6月，由成立于1999年的深圳市诺亚舟实业有限公司发展壮大而来，下设5家全资子公司。诺亚舟是国内领先的教育辅助内容及服务提供商，专注于中小学互动教学106、内容、软件及其发布平台的深层次开发。2007年10月，诺亚舟在美国纽约证券交易所成功上市。目前，集团足房地产领域不久；诺亚舟项目位于成都天府新城，属成都市高新南区，地块占地面积约1.6万方米，可建筑面积约16.65万方米地。集团计划发展为甲级写字楼及商务公寓。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 缺失经验的转战型开发商：首要考虑价格因素，对于规划指标相对重视此类型客户，在其它行业获取大量资金，开始投入房地产开发，但对房地产行业缺乏系统性和标准化的工作；由于自身眼光的局限性，决定了相对比较保守的性格，因此，对于土地，首要考虑的是价格，尽可能低的价格，是其比较关注的方面；希望开项目发周期短，107、资金回收快，因此，对于规划指标相对重视，希望开发的物业以居住类型为主，商业配套尽可能少。项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征房市金碟2012最有价值房产策划3000案 客户策略小结项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征房市金碟2012最有价值房产策划3000案 客户策略小结序号企业类别客户拿地特征专题应对措施其他措施1国内一线品牌经验型开发商谈判能力强，价格相对较低可以接受市区以外的土地考虑到客户的区域带动作用，土地出让价格给予优惠可考虑与周边项目包括东村等，联合造势，打造新城东，炒热板块；设置一些可以提升人气的产业，比如大学城，创意工作室等。在满足项目区域本身需求外，提升区108、域人气和知名度；加大后期宣传，提升土地整理商的知名度，树立区域信心；2成都开发经验相对欠缺的开发商国外知名开发商关注区域的成熟度，打造高品质物业宣传区域的同时，做好交通、公建、商业等配套物业，建设区域外地知名开发商成都主城区外拿地战略，景观资源要求高建议充分利用区域内的水环境，打造景观资源；借用青龙湖公园景观资源，与本项目互动3缺失经验的转战型开发商价格是其重点关注的方面在土地整理价格一定的情况下，一方面，提高出地率，另一方面，将交通、配套等做好，提升土地性价比项目特征客户初步策略细化客户策略开发商取地特征房市金碟2012最有价值房产策划3000案 111目 录客户需求分析二级开发商需求研究深109、访纪要我们结合项目特征，重点研究了二级开发商的土地需求特征，同时结合对知名地产开发企业相关人士的深访，了解项目信息及对本项目的看法。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 研究目的通过对于开发商土地需求特征分析，对十陵土地整理项目的土地运营及开发策略形成指导性建议研究方法深度访谈访问对象进驻成都的外来开发商以及成都本地开发商相关负责人样本数量14个样本分布情况外资（含港资）开发商4个国内知名开发商4个本地一线开发商3个成都本地二线开发商2个研究背景区域看法储地需求项目看法样本构成房市金碟2012最有价值房产策划3000案 开发商调研（现有知名开发商梳理）编号开发商类别1SK 集团国际知名开110、发商2华人置业国际知名开发商3新鸿基置业国际知名开发商4新加坡丰隆集团国际知名开发商5棕榈泉国内知名开发商6万科国内知名开发商7中建地产国内知名开发商编号开发商类别8中航国内知名开发商9蓝光本地一线开发商10中铁本地一线开发商11高新置业本地一线开发商12五岳地产本地二线开发商13航天地产本地二线开发商研究背景区域看法储地需求项目看法房市金碟2012最有价值房产策划3000案 访谈提纲1）区域看法2）项目看法3）储地需求本次深度访谈，重点关注开发商等专业人士对于项目以及项目所在区域的看法，以及作为开发商的自身发展。而对于未来土地需求特征的研究，我们将重点关注以下类容：研究背景区域看法储地需求项111、目看法 十陵镇（2004年后更名为十陵街道）作为郊县，您对该区域整体发展趋势有何看法，站在大成都的角度，您认为其区域功能补充的价值为何？您对龙泉驿区发展有何预期？您对龙泉驿区房地产市场有何看法？对其与周边市场的竞争关系有何看法，特别是与临近的东村项目及双流等邻近郊县的关系？作为行业专家，请问您对地块开发价值有何评价？作为开发商，贵司对该地块是否有开发意向？作为消费者，请问您是否有在该区域购买物业的意向，倾向购买什么样的产品？如果是本项目地块，请问贵司有无拿地意向？如果选择，请问优先选择哪个地块？预期地价为多少？意向开发产品为何？如果进驻，请问贵司对地块内部配套（道路、设施等）有何要求？是否有其112、它条件（税收、优惠等）？房市金碟2012最有价值房产策划3000案 1 1开发商对龙泉驿区房地产市场的认知开发商对龙泉驿区房地产市场的认可度开发商选择进驻龙泉驿区的原因研究背景区域看法储地需求项目看法房市金碟2012最有价值房产策划3000案 总体外资(含港资)国内知名本地一线本地二线样本数比例%样本数比例%样本数比例%样本数比例%样本数比例%温江13 100.004 100.00 4 83.33 3 100.00 2100.00 双流13100.00 4100.00 4100.00 3100.00 2100.00龙泉861.53250.00 375.00266.67150.00郫县5 38.113、461 25.00 1 25.001 33.332100.00新都3 23.07 00.00125.00 1 33.331 50.00 都江堰2 15.38125.00 0 0.00 0 0.00 150.00研究背景区域看法储地需求项目看法温江、双流房地产发展的领先地位得到受访开发商的广泛认可，认可率皆为100%；龙泉驿区得到的认可度较高，认可率为比他61.53%，大多数的高国内知名开发商对该区域房地产市场持认可态度；本地二线开发商对郫县的认可度比其他资质开发商高。市场认可度：发展较为领先的郊县如温江、双流及龙泉驿区的房地产发展得到了被访开发商的广泛认可房市金碟2012最有价值房产策划300114、0案 研究背景区域看法储地需求项目看法如考虑进驻龙泉驿区，重点关注的因素便利的交通、优质的居住环境、良好的发展前景是开发商拟进驻的主要因素；此外土地价格合适、政府的支持力度以及区域位置靠近成都也是开发商看重的重要因素。考虑进驻龙泉原因样本数比例土地价格合适562.50发展潜力大562.50 区域位置好，近成都450.00 熟悉当地市场225.00 房地产发展成熟225.00 外地购房者多112.50 土地规模大112.50 已进驻开发商已进驻开发商已进驻的郊区已进驻的郊区首创置业成都置业有限公司龙泉四川大地产地产开发公司龙泉成都统建合能房地产开发有限公司龙泉中铁二局集团有限公司龙泉恒大地产集团115、成都公司龙泉正成地产公司龙泉.龙泉房市金碟2012最有价值房产策划3000案 研究背景区域看法储地需求项目看法开发商对龙泉驿区房地产市场的认识虽然近年龙泉驿区房地产市场发展较快，房价上升较大，但与其它区域相比起步较慢，销售量增长力不足，处于发展初步阶段；具备较好的旅游资源；城市向东发展的趋势，地铁规划利好，交通条件将大为改善；龙泉房地产市场潜力较大，近七成受访开发商看好龙泉驿区的房地产市场发展前景。龙泉驿区不足点解决方向房地产市场不成熟，缺少品牌开发商加大土地供应的速度与质量，引进品牌开发商政府支持力度不够政府引导宣传，提供政策支持，并提高基本配套设施的建设交通不完善加大交通建设力度人口少，消116、费水平低，购买力不够产业优化配置，提高产业附加值以及吸附力，增加新的经济增长点居住的生态缺乏合理打造利用优势自然资源，持续打造宜居环境土地供应较少加大土地供应力度，缓解供需矛盾房市金碟2012最有价值房产策划3000案 2 2开发商对项目所在区域的看法开发商对项目所在区域的看法开发商所青睐的圈层及区域范围开发商区域战略发展计划及原因研究背景区域看法储地需求项目看法房市金碟2012最有价值房产策划3000案 访谈对象：李牮佑，营销副总，棕榈泉对于十陵区域，我们棕榈泉集团目前不是很感兴趣：区域不成熟，配套不完善，周边居住氛围不浓厚。棕榈泉一贯的风格是走高端路线，目前我们希望的区域，是成熟的市区项目117、。访谈对象：司小超，副总经理，中建地产受到今年宏观政策调控的影响，结合当前市场销售环境及集团对于未来市场的预期，我们并不急于去买地。但如果哪一块土地的价值高、空间大，我们还是会果断的去选择。就本项目区域位置来说，我们是比较看好的。访谈对象：罗辑，投资部副总监，蓝光和俊集团，我们此前一直在温江有项目，对于十陵这个区域，是比较感兴趣的。我们一直有拿地的需求，目前的房地产新政，我们认为只是暂时性的。访谈对象：侯峰，总经理助理/营销总监，五岳地产由于目前的政策，我们只考虑市区项目，小规模也无所谓。我们更多的考虑是风险低，资金周转快。对于本项目区域，我们认为不成熟，配套不完善，预期不高。访谈对象：林棉伟118、，投资部总监，新加坡风隆集团我们一直在寻求大规模、低密度住宅项目，但是对于十陵区域，我们集团董事会可能兴趣不大，成都中高端消费人群目前对于该区域并不认可。如果我们要来，只有一个条件，周边已经成熟像目前的双流牧马山，再高的地价，我们也接受。访谈对象：赵总，集团副总经理，中航集团对于该区域，我们认为，目前是比较不成熟的。我们对于政府承诺的配套，不太关心，因为，我们知道，往往承诺的，不能落到实处。我们关注的是土地价格，我们希望如果我们进驻，只要价格上比较优惠，我们可以根据自己的要求，自己打造配套，提升项目品质。访谈对象：孔勇，项目发展部总监，万科我们发展的重点是在市区和二圈层城市，这个是集团的战略要119、求。十陵项目所在区域属于第一圈层，与我们集团的战略方向相符，但我们的宗旨是做精品，所以在拿地的时候会多方面斟酌。研究背景区域看法储地需求项目看法区域看法开发商访谈房市金碟2012最有价值房产策划3000案 对于区域比较认可的开发商中，主要认可的是其周边规划、区域周边生态环境以及成都市主城区扩张带来的需求。区域看法比较认可的因素分析区域看法比较不认可的因素分析对于区域的不认可因素中，主要集中在对于区域成熟度、区域配套、常住人口、消费水平以及和成都市区的交通连接等尚未达到开发商的要求。761065024681012区域配套常住人口区域成熟消费水平交通条件提及数量研究背景区域看法储地需求项目看法房市120、金碟2012最有价值房产策划3000案 区域看法小结开发商分析：由于对于风险的把控，外资开发商更关注市区或者成熟的区域；国内知名开发商中，大部分对于成都一圈层及二圈层区域的项目比较感兴趣，但多数希望该圈层的项目所在区域发展较为成熟。对于十陵，开发商表现稍显谨慎，较为关注价格是否优惠，由于自身具有很强的谈判能力，希望根据自己的要求打造配套，提升项目品质；本地发展商，包括部分知名开发商，由于目前在市区拿地越来越困难，对于本项目区域有一定兴趣。小结对于目前项目所在区域的认识，由于历史原因，在人们心目中十陵一直作为落后的郊县区域。配套不完善，区域不成熟，令多数开发商对于目前的十陵片区关注不多。访谈中，121、只有38%比例的开发商表示，比较认可该区域。项目名称总体外资(含港资)国内知名本地一线本地二线样本数比例%样本数比例%样本数比例%样本数比例%样本数比例%比较认可538.46125.00 250.00133.33150.00 比较不认可861.54 375.00 250.00266.67 150.00 研究背景区域看法储地需求项目看法房市金碟2012最有价值房产策划3000案 3 3开发商对于十陵项目的看法开发商对本项目的接受程度哪些要素是开发商认为应作为重点进行打造研究背景区域看法储地需求项目看法房市金碟2012最有价值房产策划3000案 访谈对象：赵总，集团副总经理，航天地产我们企业，目前122、刚刚成立，主要在天府新城区域，虽然发展重点在市区，但是我们也在关注其他区域的土地，包括双流东升，简阳三岔湖等。本项目区域，有一定的开发价值，但是需要等到区域周边的交通，配套成熟以后，我们会再考虑。访谈对象：司小超，副总经理，中建地产对于项目，我们还是比较感兴趣的。如果价格合适，我们会考虑。我认为，本项目应突破常规思路，在规划上借鉴上海的新城规划，在功能上满足客群的吃喝玩乐需求，同时走差异化路线。访谈对象：罗辑，投资部副总监，蓝光和俊集团，我们认为，该区域项目，比较适合打造高品质物业。配套是关键，如果配套做好了，一定会吸引大量企业进驻开发。访谈对象：侯峰，总经理助理/营销总监，五岳地产对于本项目123、区域，我们不会感兴趣。如果项目要打造起来，我认为，项目地块内部的资源不多，应重点利用水资源，打造休闲度假物业，是比较好的思路。访谈对象：陆晓东，投资部部长，中铁二局集团区域未来发展，肯定不错。而且，我认为，可以进行大力宣传，把项目所在区域宣传出去，改变客户对这个区域的传统印象。这个区域肯定以后会以休闲、度假类物业居多。访谈对象：尚总，成都项目公司副总，韩国SK集团对于本项目区域，我们是比较熟悉的。了解本项目区域后，我们认为，目前最关注的是项目推出时间，价格等，我们SK集团在成都，目前同时在进行两大区域项目，如果本项目合适，我们将向集团申请访谈对象：王小康，副总经理，高新置业集团对于该项目的打造124、，无容置疑应融合旅游、休闲、度假元素。如果能够在项目中添加高时下流行的时尚、环保概念，会更好。项目看法开发商访谈研究背景区域看法储地需求项目看法房市金碟2012最有价值房产策划3000案 对于土地的开发意向，感兴趣的占53.84%。明确表示会考虑本项目的，有韩国SK集团和中建地产，其中SK集团对于本项目区域比较熟悉。大部分开发商对于项目未来预期是比较乐观的；而蓝光，中航和中铁集团，对于本项目土地，抱有比较模糊的态度，主要是企业战略需要，以及对于区域的成熟度以及配套设施等考虑居多；部分开发商对于本项目，表示目前难以接受，但都提到区域周边的交通、配套成熟以后，会再考来发展。项目看法项目接受程度对本125、项目的接受程度研究背景区域看法储地需求项目看法房市金碟2012最有价值房产策划3000案 对于项目所具备的功能要素，我们可以看到，提及率相对比较高的是休闲娱乐，同时旅游度假也得较多的开发商认可，因为本项目区域有一定的生态资源；对于时下流行的环保、低碳、无线互通等技术和概念，开发商也希望在有所体现。项目看法项目打造所需要的元素1412850246810121416休闲娱乐旅游度假环保，低碳高新技术项目元素(提及次数)研究背景区域看法储地需求项目看法房市金碟2012最有价值房产策划3000案 项目看法小结开发商分析：对于项目地块开发价值，多数开发商认为土地本身没有太多瑕疵，但是缺乏脱颖而出的亮点，126、无论是景观资源还是文化内涵，相对缺乏；对于土地的开发意向，感兴趣的占到53.8%，韩国SK集团和中建地产明确表示会考虑本项目；明确表示不感兴趣的，有3个；另有3家表示说不清楚；对于项目功能定位，多数倾向于打造具有特色的旅游、休闲、度假大型社区。小结对进驻十陵项目有兴趣的受访开发商超过半数，绝大多数的被访者对于项目的未来预期是比较乐观的。开发商认为，应以旅游、休闲、度假为主要功能进行项目的打造。在宣传上，应重点把项目瞄准大城东进行宣传，而不是定位于龙泉驿十陵区域。研究背景区域看法储地需求项目看法房市金碟2012最有价值房产策划3000案 4 4开发商储地需求研究开发商目前是否有储地的需求意向进驻127、开发商的拿地关注要素与条件要求研究背景区域看法储地需求项目看法房市金碟2012最有价值房产策划3000案 访谈对象：林棉伟，投资部总监，新加坡风隆集团我们最关注的是：一，价格；二，交通条件；三，配套；四，周边的基础设施；五，政府承诺的东西，兑现的时间表。只有在这个时间表下，我们的风险才最小。访谈对象：司小超，副总经理，中建地产作为中建地产，我们一直有拿地的需求。如果考虑本项目，我们希望相关的配套，交通条件以及承诺的学校之类的，能够兑现。访谈对象：权永林，投资部副总，置信集团我们认为，该区域项目，价格希望不超过60万/亩，我们可以自己做配套，只是希望政府将道路等基础设施做足。访谈对象：侯峰，总经128、理助理/营销总监，五岳地产我们虽然不会考虑本项目区域，但是我认为，利用水资源，修建人工河，修建样板城，多打广告，炒热区域是项目发展的途径之一。访谈对象：赵振刚，集团副总经理，中航集团我们关注的是土地价格。我们希望如果我们进驻，只要价格上比较优惠，我们可以根据自己的要求，自己打造配套，如商业，提升项目品质。而且，这样还能精确打造，契合开发商需求。访谈对象：尚总，成都项目公司副总，韩国SK集团我们有拿地意向。我们目前不关注价格。我们认为，只要未来的预期是理想的，是有发展前景的，我们就会确定项目。我们目前的东部新城项目，就是这个样子。访谈对象：罗辑，投资部副总监，蓝光和俊集团对于本项目，我们最关心的129、是，土地价格，以及政府承诺的配套设施是否能够落实。访谈对象：孔勇，项目发展部总监，万科我们发展的重点在市区和二圈层城市，对于土地，应该分别看待，有的土地，我们自己做配套也可以；有的土地，则要求政府将配套做足才进来。储地需求开发商访谈研究背景区域看法储地需求项目看法房市金碟2012最有价值房产策划3000案 储地需求企业资金预算00464012345670-1亿元1-5亿6-10亿10-20亿20亿以上企业数量在问及未来拿地资金预算方面，所有企业均表示即使在当前宏观调控之下，仍然有资金预算。对于土地二级开发的区位，多数企业首选成都市的一圈层区域，其次是成都市二圈层区域；对于具体数额，主要集中在1130、0亿元以上，其中企及外资资企业最不缺资金，他们一方面看好成都的未来地产市场，另一方面，是预期人民币升值。研究背景区域看法储地需求项目看法房市金碟2012最有价值房产策划3000案 1210108140246810121416价格交通条件公建配套设施商业配套设施具体实施计划对于项目开发所需要前提条件对于项目开发所需要的前提条件，多数开发商最关注的是土地价格，以及配套所落实的具体时间表，表明开发商在关注价格的同时，更关注配套的落实；对于配套设施中，最关注的是交通条件，公建配套（尤其是学校）以及商业配套。储地需求考虑拿地时关注要素研究背景区域看法储地需求项目看法房市金碟2012最有价值房产策划300131、0案 储地需求开发商分析：对于大多数外资开发商和国内知名开发商，除了土地价格是其关注的重点外，周边常住人口的数量、交通条件、配套设施的建设是他们更为关注的内容，特别是相关配套落实的时间节点，他们非常重视；对于大多数本地开发商，土地价格将比较敏感。约低的价格，将会具有较大吸引力。当然，其他配套设施的建设，也是他们较为关注的要素；小结多数开发商表示，有储地的需求，但是对于本项目区域，目前稍显困难。如果政府能够将交通等基础设施，以及承诺的公建配套做齐全，将会具有较大吸引力。研究背景区域看法储地需求项目看法房市金碟2012最有价值房产策划3000案 访谈小结访谈小结房市金碟2012最有价值房产策划30132、00案 企业战略未涉及、区域发展不成熟等是开发企业不愿进驻开发的主要原因解决哪些问题才会进驻开发如何帮助进驻企业更好的开发运作？开发商进驻十陵项目的意向不会进驻项目的原因区域成熟度和交通是阻碍开发商进驻项目的主要原因配套设施完善、交通便利、整体规划定位是帮助企业开发运作的三大着力点意向进驻开发商非意向进驻开发商受访开发商进驻项目的意向较高，为53.84%开发商进驻逻辑示意图意向开发商具体需求土地内在需求土地外在需求访谈小结土地出让条件需求：大多希望土地出让条件为熟地，拿到就可以开发；市政配套需求：对道路、水电气通、医院、市政公园等土地的市政配套均有较大需求；生活配套需求：对生活配套需求较为全面133、，其中最为关注基本生活以及教育配套。土地性质需求：对土地性质需求大多为商住，以住宅为主；土地交通条件需求：大多要求开发土地的交通条件为主干道上或临近主干；土地价格接受程度：对十陵土地价格的接受程度集中在300500万元/亩左右。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 序号类别开发商观点建议应对措施1项目所在区域普遍认为区域目前不成熟，配套有待进一步完善可考虑与周边项目如东村联合造势，炒热板块。解决公共交通问题，导入城区人口2区域的人气普遍认为，目前区域人气较低设置一些可以提升人气的特色项目，在满足项目区域本身需求外，提升区域人气和知名度3项目地块地块自身缺乏强势资源，如文化、景观等建议充分134、利用区域内的水环境，打造景观资源，同时借用青龙湖公园的景观资源，与本项目形成互动4对于土地价格多数本地开发商对于价格将比较敏感，越低的价格，越具有吸引力在控制价格的前提下，提供适当的优惠政策5对于项目配套所有的开发商都很看重，尤其关注是交通条件，公建配套以及商业配套一方面提高出地率；另一方面，将交通、配套等做好，提升土地性价比访谈小结访谈小结房市金碟2012最有价值房产策划3000案 目录解决的问题：判断项目发展机遇，明确发展模式通过国内外案例研究得出项目发展策略明确项目未来的发展定位及路径战略定位篇136房市金碟2012最有价值房产策划3000案 137项目机会研判 城市层面成都经济发展态势135、平稳，城市拥有宜居红利，为房地产发展奠定了良好的发展平台内容结论城市地位成都市是西南地区的核心城市，在成为“新特区”后有望成为中国经济“第四极”和西部大开发的龙头，城市地位、知名度、辐射能力都将进一步提升，即将进入发展的“快车道”。城市经济成都市经济增长平稳迅速，产业结构合理，在西部地区处于领先位置。人口众多、居民消费能力强，市场广大，经济对外开放程度高，外来企业众多。第三产业发达，与之相关的酒店、写字楼、商业等需求旺盛。宏观经济走势从中长期来看中国宏观经济将保持快速稳定发展，成都市长远的经济发展背景较好。短期内因国家房地产调控政策影响，市场可能出现回落，但因为成都市在西南地区的核心地位，强大136、的背景市场仍将支撑成都的房地产市场迅速发展。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 规划利好为未来几年成都房地产市场的稳定发展奠定了基础，需要在普世利好中寻找自我良机内容结论城市定位通过新的城市定位与规划，成都城市级别不断攀升，以奠定了西南中心城市的地位成功的城市营运推广打造了“休闲、易居”的城市意象，吸引大批量的外来人口落户、投资城市规划成都未来主要发展方向为向南和向东，而南城则是重中之重项目位于城市主要发展方向上，是政府着力打造的核心区域，随着政府的南迁，更有利触动项目区域的房地产投资开发势头区域将发展成为新CBD的潜力和实力交通规划高速路、动车组、城际列车的修建开通，将大大提升成都的137、城市首位度，城市辐射能力将大幅增强，政治、经济地位得以不断加强随着城市内部地铁、轻轨、公交等交通网络的不断完善，成都的交通拥堵现状将得以缓解，有助于城市效率及居住舒适度的提升，商务氛围的营造项目机会研判 城市层面138房市金碟2012最有价值房产策划3000案 139项目机会研判 区域层面城东是城市重点发展方向，本项目将承接城市外扩带来的市场机会规划优势：城市向东向南发展，而本项目位于东部新城核心区内，具有一定的优势。区位优势：城市东扩的重要板块，三环路边的最后一块大规模开发用地。基础优势：本项目作为城东未来的城市扩展区，有望承接来自三环路内的东大街（西部金融街）、万象城等项目的商气和人气，从138、而获得发展机会。十陵街道办相关领导的观点：“这里属于天府新区的规划范围，未来的行政区划肯定将进行调整，这里将直接成为主城区的一部分.”“之前的8年，我们都在做整理拆迁的工作，为的就是在城市发展区扩展到这里时大展宏图.”“十二五规划期内，十陵片区将发生翻天覆地的变化.”人民南路CBD 天府新城东部新城东大街本案房市金碟2012最有价值房产策划3000案 140项目机会研判 区域层面成都地铁及轻轨的开通将有效拉开城市建设框架，使本项目区域迅速融入主城区，成熟度大大提升本案1号线2号线成都市未来规划有10条地铁线路，目前1号线已经开通，2号线正在施工中，预计2012年下半年开通。本项目地块内规划有4139、号线及10号线的站点，同时2号线在十陵镇设有站点。今后多个地铁站的建立，将大大提升本项目的区域价值。地铁的建成通车，将大大提升城市交通的运行效率，大幅度扩展市民的生活和活动空间。其他城市经验表明，地铁的开通对地价及房价有明显的提升作用。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 141数据链接轨道交通对珠三角地价的影响利好一：沿线土地价值大幅升值。因城市中心区土地稀缺，因此供地的主力转向郊区化。而对轨道交通依赖性更强的郊区地块价值的升值空间得到更大的提升。从图五可以看出，沿线5个城市中土地楼面地价升幅在57%-190%之间。利好二：住宅物业价格攀升，成交量增加。交通线路通达性强弱便成为城市居民140、重要的考虑因素。中山市南头区内的南桂园项目一年内3,500元升至5,200元/平方米，涨幅高达49%。利好三：居民交往密切，带动城市零售和旅游等行业的发展。珠三角经验表明：轨道交通将大幅提升土地及物业价值，并带动城市零售和旅游等行业的发展以珠海西区为例：2009年至2010年上半年地价为每平方米800元/平米，而下半年成交的均在2,000元/平米以上，2011年则达到2,820元/平米，并吸引了万科、保利等大型发展商的进驻。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 莘庄地铁15分钟金铭新水岸6500虹桥领地8000新梅莘苑7400莘庄片区均价7300凯旋豪庭12000尚都13500颐峰苑11141、500徐家汇片区12000VS徐家汇中心区上海莘庄位于外环线以外，地铁开通之前还存在大量的农田，房地产处于极低的发展水平。当1997年地铁1号线通车以后，莘庄至徐家汇的时间缩短到了15分钟以内，极大的拉动了莘庄房地产的价格。数据链接上海地铁物业发展分析房市金碟2012最有价值房产策划3000案 莘庄片区价格随着地铁开通，周边房价呈现明显的快速上涨态势发展阶段地铁开通前（9596年）地铁开通初期(1997年)地铁效应显现（19982000年）成熟阶段（2003年数据）片区均价1500左右2500350045007300010002000300040005000600070008000199519142、961997199819992000200120022003上海莘庄地铁开通前后片区价格变化走势地铁开通初期 价格：地铁通车使莘庄房价大幅度上升，目前莘庄价格接近2年前徐家汇片区均价；客户：地铁开通前，主要以本地居民为主。地铁开通后成为工薪阶层购房的重要选择区域，逐步吸引中高端人群注入；城市建设：1993年只有一些零落的村宅和田野。到市区只靠沪闵路，公交线路只有徐闵线。现已成为上海西南地区的交通枢纽，是上海人流物流交通十分便捷的地区之一；地铁开通后莘庄镇的GDP持续以每年20%左右的速度“飚升”，城区商业、文化设施应有尽有，发展空间优越，有一流的工业开发园区。数据链接上海地铁物业发展分析房市金143、碟2012最有价值房产策划3000案 0%50%100%150%200%250%100100-200200-300300-400400-500住宅商铺办公02004006008000.30.60.91.3容积率梯度地下停车场从内到外为200、300、500和1000米站点区域物业规律：1000米内物业开发强度和类型由内而外降低和演替；不同物业类型随距离增大价值峰值拐点不同住宅住宅：300米以内衰减范围不明显，300米外较为显著；商铺商铺：100米内具有较大升值空间，100-300米内增幅不大；办公办公：100米内有明显增值空间，100-200米内呈现大梯度衰减深圳上海北京住宅住宅：车站周边16144、00米以内房价按距离衰减，在800米出现拐点，在大约1600米处房价曲线下降改为水平并有少量上升，则该站对周边房价的影响范围为1600米。地铁地铁1313号线号线：轨道交通对沿线0.3-1km内的物业有明显的辐射效应，其中站点300m半径内区域增值效应显著。土地利用应集中在站点1km以内，并在距轻轨300m半径内实施较高强度的开发。数据链接上海地铁物业发展分析房市金碟2012最有价值房产策划3000案 地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同对房地产价值的正向影响可达性到地铁站的距离地铁站噪音对边缘地带对中心地带地铁对沿线住145、宅物业价值的影响曲线 在研究交通系统与资产价值的关系时，使用最为广泛、最为成熟的方法是Hedonic Price Model，即“特征价格模型”，该模型旨在建立商品隐含特征与其价值之间的函数关系。地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同。如果楼盘离地铁车站太近，则地铁所产生的噪音会使局部地段房价有所下降。随着距离地铁交通站点半径的增加，项目价值呈递减趋势；如忽略地铁站而以地铁线为基准，物业价值会随着到地铁线距离的增加呈梯度递减趋势数据链接上海地铁物业发展分析房市金碟2012最有价值房产策划300146、0案 项目价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长；轨道交通对项目价值的影响将从单一因素转向复合因素。项目价值轨道交通发展阶段建设消息发布在建建成通车建成以后价格跳跃性增长；客户本地居民、少量受价格吸引的白领、投资客户；城市发展以居住区建设为导向提前释放价格上涨，出现单因素驱动乏力的瓶颈价格。客户被动通过捷运系统选择价格低的城市边低端人群、本地居民、投资客户；城市综合发展的问题凸显“睡城”。价格从单纯利好消息刺激价格上涨，逐渐转变为以复合因素影响项目价格。客户升级，中高端人群购买，群体的结构和层次丰富，客户质量、档次提升；城市综合发展提上日程，城市综合素质、区域发展水平跃迁，成为活力之城。地铁建设147、预期对项目拉近主城区距离作用较大，有助于后期用地销售数据链接上海地铁物业发展分析房市金碟2012最有价值房产策划3000案 147项目机会研判 区域层面青龙湖景区作为东部新城的生态绿心，对项目价值提升有显著作用 资源优势：地块南侧的青龙湖是绕城以内的最大的湿地公园，地块北侧属成都市东部198区域内的出风口，规划有大面积的生态绿地。本项目大部分土地为居住用途，而整个项目被绿地环绕，具有极佳的生态景观资源，这非常有利于发展生态居住、休闲娱乐等城市功能。公园实景图十陵景区十陵景区青龙湖湿地十陵景区成都周边湿地分布图房市金碟2012最有价值房产策划3000案 148项目机会研判 区域层面东部新城规划目148、前缺乏中央居住区，本项目当仁不让东客站发展龙头交通引擎城市居民中低端休闲娱乐中心青龙湖景区中央商务区三圣花乡本案中央居住区中央公园高端休闲中心板块承担功能东村板块商务办公、商业、公共设施青龙湖板块中央公园、休闲娱乐十陵板块生态居住，商业配套东客站板块交通枢纽三圣花乡公共空间，休闲娱乐经开区板块产业发展区、总部基地经开区（产业发展板块）作为新城，应当包含商务办公、休闲娱乐、交通、居住、公共绿化空间、产业发展区等多种功能。新城各项功能中，目前缺失的是生态居住板块，而这恰好给本项目提供了机会。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 149项目机会研判 项目层面项目为城市周边、缺乏明显强势资源、具149、有一定规划预期的土地一级营运项目未来城市重点扩展区：未来城市重点扩展区：项目位于位于东三环与绕城之间，紧邻主城区，属东部新城核心范围。从城市发展态势上，将立即纳入主城区的重点发展区域，前景看好；交通优势明显：交通优势明显：周边有多条交通主干道连接，同时拥地铁规划利好；景观资源：景观资源：项目自身无特殊优势景观资源，但周边的青龙湖等属于强势景观资源；用地属性：用地属性：项目规模较大，总占地5600余亩，地块完整、地势平缓、植被茂密、少量水系，具少量微地形；出地率近70%，以居住功能为主。十陵景区本体条件：本体资源缺乏明显优势，需要借势周边，同时需自身造景，提升价值。房市金碟2012最有价值房产策150、划3000案 150项目机会研判 项目层面项目自身属性决定了，占主要比例的居住用地（占60%），需要通过配套用地（占 40%）来提升价值！项目策略策略描述项目本体条件周边竞争策略推荐低价洼地策略采用低价策略，吸引开发商郊区拿地项目拆迁成本高，土地价值高，难以通过降价实现开发目标周边主要面临来自东村的竞争；东村属东部新城核心发展区，产业定位为文化创意产业；本项目无法取代东村的城市地位，只能采取借势发展，相互错位的策略；不推荐强势政策利好政府实行政策倾斜，为二级开发商降低开发成本城西政策扶持远低于城南及城西，政府无法给予难实施强势规划利好以大手笔规划，吸引开发商眼球项目出地率达到70%，难在规划上151、有大作为难实施强势配套启动用强势配套资源，实现区域成速度快速拔升，吸引开发商进驻居住功能为主，且自身缺乏强势的自然及人文资源，可做文章的只有配套采用（作为项目配套，少而精、小而亮，具有强势吸引力优先）项目的土地用途结构决定了其以居住功能为主（二类住宅用地占55.8%），这部分土地将是今后的主要收益来源。项目虽有外部景观资源和规划利好，但其自身条件贫乏（缺乏强势的自然及人文资源），因此决定了居住用地必须通过周边的配套来进一步提升价值。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 151项目应当采用何种发展策略？本项目应当采用何种发展策略？根据我们的服务经验，城市土地运营项目通常有6种发展模式：发展152、模式发展驱动力发展的基础条件交通主导型 依托区域交通枢纽而推进区域开发必须有地铁进入，而且是重要的交通枢纽城市定位型 因其在城市发展中的地位提高而获得发展区域政治经济地位大幅度提升产品强化型 因具有标杆性意义的产品而获得关注和发展机会 有具备标杆产品打造能力的龙头企业进驻景观强化型 因稀缺的景观资源而得到发展机会具备稀缺而非常有竞争力的景观资源功能强化型 因独具特色的城市产业功能而获得关注作为城市不可或缺的功能板块而出现风水型因得天独厚的风水优势而吸引关注风水极佳，具备良好的炒作条件房市金碟2012最有价值房产策划3000案 152项目应当采用何种发展策略？发展模式本项目的发展条件本项目匹配度153、交通主导型虽有地铁站点规划，但实施周期太长（4号线、10号线），本项目开发期内无法享受此利好不匹配城市定位型虽属东部新城核心范围，但其自身属性决定了其无法取代东村的核心地位，只能借势发展，谋取共赢匹配度50%，参照发展产品强化型项目一级开发周期内，难以通过强势的二级开发商达到此目的，而且地块自身属性也决定了，其产品路线只能是城市住宅，而非其他类型（如高尔夫别墅等低密度豪宅产品）匹配度15%，参照发展景观强化型周边虽有强势景观资源，但均无法直接为我所用；自身缺乏可打造的强势资源，需造景以弥补此缺陷；匹配度50%。参照发展功能强化型项目本质属性是东部新城的居住配套区，但其中的近1600亩的配套用地154、，紧邻三环路，区位良好，规模巨大，发展空间充足，可大做文章匹配度最高，重点考虑风水型虽有“十陵”，但其概念本身对居住价值的提升并无太大正面效益不匹配本项目发展模式梳理本项目的核心发展模式应当是城市功能强化型！房市金碟2012最有价值房产策划3000案 拔高城市地位：拔高城市地位：主动融入东部新城核心区，与东村进行互动，为新城核心区提供必要的配套。特别是在营销宣传上，必须以此为宗旨。我们是主城区，永远不要提“龙泉”和“十陵”。景观强化景观强化：利用有限的资源，主动造景，如中央公园，人工水景等等，以达到提升终端产品景观价值的目标。产品强化产品强化：在城市住宅的产品框架下，在一级开发的前提下，尽可能155、提升终端产品价值。如大力宣传低碳环保、高科技绿色住宅等概念，并适当的应用一些新技术打造样板。拔高定位景观强化产品强化本项目发展策略“一主三辅”的发展策略功能强化功能强化功能强化：填补城市及区域周边的功能性空白，借以提高自身价值。需大力实质运作以求实现。153房市金碟2012最有价值房产策划3000案 功能强化的对策序号用地性质用地面积总用地比例（%）M2亩1商业用地43474465211.532公共绿地2458133696.523二类居住用地2103461315555.804居住生活配套3077624628.165居住绿地685551031.826市政道路58547587815.537市政配套156、23682360.63合计37694915654100.0012%6%56%8%2%15%1%项目用地配比商业用地公共绿地二类居住用地居住生活配套居住绿地市政道路市政配套资源基础核心发展引擎大型城市主题乐园奥特莱斯购物中心高端教育配套产业154房市金碟2012最有价值房产策划3000案 策略说明成都呼唤“大型城市主题乐园”-功能升级，区位填补 大型城市主题乐园特征 大规模：规模在100亩以上，体量在30万平米以上，具备超强的辐射能力。城市型：并非依靠远郊或风景区的独特旅游资源，而是依托城市，主要面向城市居民及家庭的主题游乐及休闲娱乐等需求。便利性：主要依靠轨道交通与城市进行联系，便于城市居民往157、来。综合性：除游乐外，还具备购物、餐休闲、酒店等多种功能，本质是城市综合体。典型案例：迪斯尼乐园，韩国乐天世界155成都现有大型主题乐园分布华侨城国色天乡极地海洋乐园本项目房市金碟2012最有价值房产策划3000案 策略说明城东需要“奥特莱斯”型的高端主题购物场所 数据链接：成都市奢侈品消费市场前景广阔，国际一线品牌有80%以上的均以进驻成都；市中心的美美力诚、仁和春天等百货店近年来营业额年增长率均超过20%；双流奥特莱斯开业后，经营效益良好，带动了整个蛟龙工业港片区的发展；未来随着城市发展，东部片区也将具备容纳奥特莱斯型的高端主题购物场所的条件。而本项目区位良好，交通便利，具备发展条件，可以158、考虑发展。156成都现有高端购物场所分布市中心区域世纪城美嘉森本项目双流九龙仓奥特莱斯房市金碟2012最有价值房产策划3000案 项目名称时代奥特莱斯物业位置成都市双流县双楠大道中段633号开发商香港九龙仓集团占地面积44,000平方米店铺数量约250个建筑面积70,000平方米配套设施时尚餐饮配套、顾客服务台营业面积45,000平方米停车位约500个项目概况集购物、休闲为一体的超大型国际名品折扣中心。店铺数量超过250个，包含国际品牌店、休闲娱乐及餐饮机构等整体以浪漫欧陆小镇建筑风格为主，充满异域风情。卖场共2层，分为五个区，10个入口物业优势优越的地理位置，交通可达性强，成都市双流县城旁，159、位于近临绕城高速公路收费站的金星路口，距离双流机场较近。优质物业管理：俊思集团是九龙仓旗下出色的零售及品牌管理公司，多年来致力于高档卖场的经营和管理。经营布局上下两层建筑，分为A、B、C、D、E五个功能区，汇集国际国内一线名品及引领世界潮流的品牌经营情况2010年4月试营业，只租不售，租金为销售额的2成/每月。开盘9个月销售率达到90%，2011年3月租完。顾客基本为城区及周边购物休闲人群，人流集中于周末及节假日，平时人流量较少案例：成都时代奥特莱斯房市金碟2012最有价值房产策划3000案 策略说明项目片区需要高端教育配套 本项目按照原有控规，需要建设9所幼儿园、4所小学，3所中学。在各项配160、套设施中占有相当比例，应当重点考虑其打造策略。如果开发商仅仅是建立学校，完成配套任务，则对土地价值的提升作用相当有限。百悦集团拥有成功运用相关教育资源的经验，百悦天鹅湖项目已经成功引入北大附中。在本项目中也应当引入此类资源以提升配套档次。158城东及城南典型高端教育设施分布百悦天鹅湖北大附中本项目卓锦城新加坡伊顿幼儿园华德福幼儿园美视国际学校宋庆龄国际幼儿园金苹果幼儿园房市金碟2012最有价值房产策划3000案 策略说明教育产业 整合基础教育。建立从幼儿园、小学到中学的完善教育配套，小学与中学（初中、高中）一体化设置（幼儿园由于其特殊性，建议单独规划，而不是分散建立）。以扩大教育机构规模，提高161、学校基础设施利用率，如图书馆、运动场、食堂等。提升档次，走精英教育路线。各级教育均引进名校，尤其是在中学层面，力促北大附中、清华附中等名校进驻，形成在区域，乃至在全市都有影响的强势教育机构。学校基础设施建设坚持高标准，可考虑全寄宿制。特色教育：推进国际化教育，如双语教学，另一方面大力开展国学特色教育。此外，建议大力开展艺术教育，引进艺术院校资源（如川音，川大艺术院系等），开展音乐、表演、舞蹈、等艺术教育，成为艺术院校教学与培训基地，构建起本项目教育的又一大特色。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 总占地：2000亩总建筑面积：180万平方米居住区130万平方米商贸区24.5万平方米教育162、区13万平方米旅游区10万平方米容积率：1.5总户数：近13000户（60000人）项目开发背景：宝安区占深圳市的地产市场份额为13%-15%；宝安区存在大量低收入人群；宝安房地产市场相对比较封闭，置业群体中宝安本地居民占八成；距深圳市中心80分钟车程，周边以工业区为主；项目区域及周边教育条件差；位于深圳主城区90分钟车程的关外郊区，无强势自然资源，周边条件差案例：深圳桃源居教育产业作为区域发展引擎房市金碟2012最有价值房产策划3000案 项目初期定位为单纯以居住和生活为核心的居住区，核心竞争力不足，市场销售缓慢。时间分期规模市场定位价格走势年销售量1996-2000年10万平方米单纯以居住163、和生活为核心的居住区2800元/平方米1.6万平方米 宝安区内部人口层次低，以低收入产业人口及区域原住民为主；区域市场认知偏远，市场内向型强，整体市场规模仅占深圳市场13%-15%，难以支撑项目整体开发、2000年项目建成部分，外围环境荒凉，缺乏社区氛围销售缓慢。案例：深圳桃源居教育产业作为区域发展引擎房市金碟2012最有价值房产策划3000案 清华大学附中的引进，使项目成功突破了区域市场限制，实现了客户结构的快速升级，树立了教育名盘的市场品牌时间分期规模市场定位分期配置价格年销量2001-2006年100万平方米深圳最大的教育人文社区2002年：学校一期、步行广场部分环境、商场引进；2003164、年：学校二期、体育公园绿化及部分运动设施、青少年宫、生态公园绿化，银行邮局等生活配套；2004-2005年：社区中心标志性建筑,社区文化建筑,体育公园完善,商业发展；2006年：生态公园、山体公园景点3800元/平方米15万平方米32%8%40%20%沙井、松岗、福永新安西乡片区居民深圳市内港澳台发展定位深圳最大的教育人文社区在桃源居，专为下一代开辟国际名校教育区，让你的孩子在成长的起跑线上就遥遥领先。案例：深圳桃源居教育产业作为区域发展引擎房市金碟2012最有价值房产策划3000案 学校启动策略形成2001年开发进程1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月9-29盛大签约仪式,165、邀请政要人物出席12-21学校1期工程奠基仪式，邀请政府教育部门领导出席学校联系儿童绘画大赛学校移交学校招生清华夏令营学校开学10月绘画大赛家长开放日锦绣清华园2个月销售200套锦绣清华园持续旺销学校正式招生再掀起购房热，当月销售200套8月开盘2002年开发进程教育资源市场作用尽量前置，前期投资小，项目成功回收资金后，进行建设投资投入，以降低开发风险，实现项目利润最大化。桃源居引进清华实验学校案例案例：深圳桃源居教育产业作为区域发展引擎清华学校签约学校奠基1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月房市金碟2012最有价值房产策划3000案 韩国 乐天世界案例研究：大型城市主题乐园166、借鉴点：大型城市主题乐园的发展模式如何打造一个极具辐射的区域商业发展引擎164房市金碟2012最有价值房产策划3000案 韩国乐天世界项目位于蚕室，距离市中心大约40分钟车程，项目总占地面积为13万平米（约合194亩）,项目总建筑面积为58万平米。项目包含有主题公园，还有乐天百货、酒店、免税店、游泳场、滑冰场、体育中心、结婚礼堂、文化中心和各种餐厅，同时还有展现传统文化和历史的民俗博物馆，以及吸引许多海内外游客到来的石村湖等，这里可谓是一个融合旅游、购物、文化、运动为一体的多功能综合生活空间。乐天世界主题乐园于1989年7月建在石村湖水旁边。它是一个世界最大的室内游乐园,和首尔乐园,爱宝乐园一167、起被称为韩国3大游乐公园。这里又是韩国热门电视连续剧天国的阶梯等众多连续剧和电影的人气拍摄场地。韩国乐天世界案例分析房市金碟2012最有价值房产策划3000案 乐天百货店蚕室分店于88年首尔奥运会时开业。乐天百货店是韩国的一流百货店，地上共有12层，其中的免税店归乐天酒店管理，店里目前有员工3000人，其中200名管理人员是属于乐天集团的。在该店中，韩国品牌（含在韩国生产的国外品牌）占到了80%，如果不包括在韩国生产的国外品牌，韩国品牌大约在60%左右。韩国乐天世界案例分析乐天百货店蚕室分店B2B3 停车场B1 食品、活动场1层 名牌馆、时尚日用百货2层 名牌专卖店3层 女性正装4层 女性休闲168、装5层 高尔夫、体育服饰、男性休闲装6层 男性服饰、男性用品7层 女性内衣、情侣装、儿童服饰8层 家电、家具、家居装饰9层 数码多媒体广场10层 免税店11层 餐厅街12层 百货店办公室房市金碟2012最有价值房产策划3000案 韩国乐天世界案例分析乐天世界购物中心3F：民俗博物馆的艺人街，既可在民俗食品街品尝民族固有的传统饮食，还可直接在现场体验匠人制作传统工艺品的过程，这种喧闹与古代吆喝和舞蹈融为一体，表现出民族固有的兴致和趣味。2F：有江南最大的大型书店“世宗文库”等综合文具卖场、为儿童开发的音乐游戏练习本“Gymboree”、汇集世界名牌家具的“外国家具街”,还有专门销售传统韩服、瓷器169、宝石、手表、高级饰品等卖场。1F：作为以款式为中心的时装街，由运动休闲装卖场，以年轻人为对象的饰品、时装百货等卖场街，男士正装卖场街，A/V专门店、运动休闲用品卖场等折价商店组成，还有韩式餐厅“我们的故事”和家庭式餐厅“TGI”、“TimetoTime”等。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 B1F：地下一层是年轻人购物和约会的场所，以中低的价格销售包括高档产品在内的时装、饰物、杂货等各种商品，是“梨泰院”风格的“国际市场街”。5个电影首映馆和以年轻人为对象的最新时尚商品中心“年轻广场”，可品尝韩餐、日餐、中餐等各种饮食的“餐厅一条街”，以附近居民为对象用低廉价格销售从产地直接进货的170、食品的“传统市场”等。此外，作为多媒体娱乐空间，可以举行KIGL等互联网游戏大会和电视直播节目SBS主题工作室，溜冰场的栏杆外有可以观览冒险馆和溜冰场夜景和全景的咖啡厅。B3F：以溜冰场为中心，有“sizzler”、“marche”等家庭式餐厅、快餐店和可以品尝各种饮食的“食府”，还有保龄馆、射击馆、游戏馆等附属设施，可以同时享受运动和美食的乐趣。乐天世界购物中心房市金碟2012最有价值房产策划3000案 乐天世界主题乐园韩国乐天世界案例分析 乐天世界主题乐园分为室内娱乐（乐天世界城）和室外娱乐（魔幻岛）。乐天世界城世界最大的室内主题公园，有惊心动魄的探险旅行和各种精彩演出，可不受天气影响1年171、365天、每晚到11点，娱乐的探现世界。可享受多样惊心动魄的搭乘设施、各种影像馆、一天超过70回的演出和美味佳肴！在乐天您可体验到新的快乐。魔幻岛屹立于石村湖水公园之上的神秘的魔幻岛，拥有跳舞的音乐喷水池、15种先端娱乐设施、野外剧场等，与周围的自然风景和餐厅、吉祥物相辅相呈，形成浪漫的湖滨公园。在魔幻岛可以享受樱花节等不同季节的庆祝活动乐趣。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 乐天民俗博物馆韩国乐天世界案例分析 乐天世界的民俗博物馆不是静止的展示场所，而是一个在游乐中轻松地了解韩国历史和传统文化的空间。作为乐天集团文化事业的一部分，于1989年1月开馆。民俗馆抛弃了陈列文物的旧概念，172、而采用了缩小模型复制文物等多种新手法，让国内外游客更加容易的理解韩国的民俗习惯和传统文化。此外，常设舞台还为游客提供传统音乐和舞蹈表演，以及品尝饮食的机会。从中游客们可以直接体验韩国的传统文化。通过为儿童和青少年准备的各种有益活动、多彩的文艺演出和特别展示等，乐天世界的民俗博物馆已成为可生动体验韩国文化和民俗的观光名所。具有533个多种客房、10个餐厅和酒吧、包括国际会议室的6个宴会室、为商人们而准备的。Executive Floor、东方最大规模的免税店、桑桑拿浴等设施的乐天世界饭店是韩国高端酒店的代表，也是韩国政府用来接待外国元首的重要场所。乐天酒店房市金碟2012最有价值房产策划3000173、案 经验借鉴韩国乐天世界的成功运营，独具匠心的自然采光设计，使得这里一年365天都可以接待游客。平均每年迎接顾客近800万的乐天世界主题乐园，其中外国人超过20%，这说明乐天世界不仅是韩国人喜欢的主题公园，而且是外国人也喜欢光临的旅游名所。因此，成功的主题乐园的发展，将对吸引消费者的到来，创造条件；乐天世界的发展，每年不同的业态都有不同程度的翻新，需要给予消费者尽可能不同的，全新的体验，以便项目可持续的发展；主题乐园的发展，往往不是独立进行的，需要周边其他物业的相应发展。包括酒店，百货，商业街，博物馆等，与主题乐园相互融合，互相促进。韩国乐天世界案例分析房市金碟2012最有价值房产策划3000174、案 美国华盛顿 里斯顿新城（Reston）案例研究：社区配套设施的打造思路借鉴点：怎样通过配套提高社区价值高端居住社区的规划理念172房市金碟2012最有价值房产策划3000案 里斯顿新城在美国各项评比中，连续二十年位列前两名美国每年会根据居民受教育程度在本科以上的比例、人均经济收入达到一定程度的比例、创新企业所占的比例、文化配套的数量、绿地覆盖率等综合指标对全国的社区进行排名，里斯顿新城连续二十年位列前两名Reston位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，开车至杜勒斯机场15分钟，属于弗吉尼亚州费尔法克斯郡，占地约45平方公里。Reston始建于1962年，经过40多年的发展，Re175、ston已经成为美国最大最成功的新城，居住人口达到6.5万人，当地就业率超过50%。Reston新城概况：里斯顿新城位于华盛顿市以西35公里，是全球闻名的中产社区房市金碟2012最有价值房产策划3000案 虽然与大都市近在咫尺，里斯顿却保持着恬淡与平静在里斯顿新城的建设之初，规划者就提出了“为居住者提供一生居住所需”的理念目标，在环境配置、社区配套、产品形态上赋予其可“自我成长”的特质，以满足居住者不同生活阶段不断变化的需求。其设计者罗伯特E西蒙先生是该城的第一批居民，直到86岁时仍然住在这里，长达50多年中从未离开Reston发展理念：新城的发展理念是为居民建设一个终身的居所，创造一个与众不176、同的高品质新城房市金碟2012最有价值房产策划3000案 Town CenterSingle HouseTown HouseApartmentOffice/R&DLake School/Church占地(公顷)用地百分比居住3960 53%市镇中心1330 18%开放空间110015%公共设施330 5%道路/停车680 9%总计7400 100%38%Reston功能配比：在社区功能占比上，除实现主要的居住功能外还配置了大体量的公共空间，为业主提供交流平台房市金碟2012最有价值房产策划3000案 复合功能：一个生活、工作、休闲的场所，拥有6.5万居民和超过4万个工作岗位，实现了工作和居住的177、平衡，它是一个多种功能、基础设施、社区设施和娱乐设施完善的自给自足的社区。一生之城：住宅多样化通过提供各种类型各种价位的住房款式从高层的带有小厨房和卫生设备的小套公寓到6房Townhouse以及独立住宅住房能够满足不同收入水平，以及家庭生活不同阶段的需求。这种混合户型的存在使得居民能够在这个社区生根，从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走（社区中有5个村，每个村都有各自的风格）。Reston复合产品：多物业复合的产品组合构成了复合而匀质的社区居住群体，一个家庭从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走安妮湖村：当代城市住宅南湖村：独栋、联排和天井式住宅北点村：湖边别墅猎人森林村：独178、栋别墅高橡树村：联排住宅房市金碟2012最有价值房产策划3000案 新城中心邻里中心社区中心三级中心构建了完美的生活体系，使居民最大限度的节约花费在交通上的时间，并增强了社区的凝聚力，形成人性化的空间Reston公共空间：不同等级和形式的社区开放空间将社区内外及各组团有机融合，功能共享，诠释全新的生活理念和方式房市金碟2012最有价值房产策划3000案 Reston特色街区：特色街区活跃社区气氛，增加项目特色，扩大社区内就业机会，增强社区归属感尺度适中的街道，小巧的空间,相比那些宽广的街道,巨大的空间,更让人感到亲切,温馨.在给居民带来方便的同时也可以解决部分就业问题房市金碟2012最有价值房179、产策划3000案 South Lakes High School,主要服务于里斯顿南部的高级中学，全 美 最 好 的 FairfaxCounty Public Schools在这里也有分支机构South Lakes High School（高中、职业教育）Langston Hughes Middle School（初中）Reston Virginia averageLess than high schoolHigh school or equiv.Less than 1 year of college1 or more years of collegeAssociate degreeBache180、lors degreeMasters degreeProfess.school degreeDoctorate degreeEducational Attainment在25岁以上的居民中：高中以上学历的占:93.2%学士以上学历的占:62.8%硕士以上学历的占:27.7%Reston教育体系：拥有完善的从小学、初中、高中、职业培训的全套教育体系，居民受教育水平高居美国前列房市金碟2012最有价值房产策划3000案 镇中心第一阶段建设开始于1990年。包括两个A级11层的办公大楼和Hyatt Regency宾馆，其中有514间客房，广泛的会议设施和行政健身中心。同时在街道一级建设了零售商店、食181、肆及娱乐场所，有可以容纳3000车位的停车设施，围绕这一项目是喷泉广场，一个开放的文娱广场镇中心第二阶段包括一个自由广场，18层的A级总部的办公大楼，其次是是自由广场组成的16个楼层Reston Town Center 宾馆喷泉广场文化娱乐广场Reston商务娱乐：商务、娱乐等设施主要集中于镇中心，不但辐射于区域内居民，还服务于旅游以及商务人士房市金碟2012最有价值房产策划3000案 Reston的文化活动能够吸引华盛顿区域的人群参与“Fairfax County Park”Fairfax County Park赛艇比赛吸引众多人参与“Reston Zoo”Reston Zoo强调人与动物的182、互动，吸引家庭参观游玩“Renaissance Festiva”Reston休闲设施：公园休闲类设施遍布区域，不但满足本地居民的生活需要，还能够吸引外来人群房市金碟2012最有价值房产策划3000案 1961获 得土地1962制 定总 体规划开 始施工1963第 一套 住房 售出1964第 一座 办公 楼出租1965商 用空 间全 部出租规 划获批高 尔夫 球场 营业第 一家 企业 落户美 国政 府投 资兴 建地 理勘 查总部19661100套 住房 被售出1967入 住居 民2500人800套住 房竣工1968入 住居 民5000人就 业人 数1400人2 家大 型新 兴公 司进驻1988市183、 镇中 心开 始动工居 民超 过4.3万至今当 地就 业率 超过50%居 民达 到6.5万Reston发展历程：经过40多年的发展，里斯顿新城实现了居住与产业之间的良性循环，成为富裕中产阶层首选的居住社区房市金碟2012最有价值房产策划3000案 经验借鉴新城规划中，着眼于提供满足多种需求的产品和配套设施，着力于创造“一生之城”；居住产品多元化：多物业复合的产品组合构成了复合而匀质的社区居住群体，一个家庭从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走；提供完善的教育配套：拥有完善的从小学、初中、高中、职业培训的全套教育体系，居民受教育水平高居美国前列，形成了高品质的中产阶级社区；突出公共空间和184、社区交流功能：在社区功能占比上，配置了大体量的公共空间（新城中心、公共空间等用的比例占到了38%），为业主提供交流平台；设施不同等级的公共服务中心：设置新城中心、邻里中心、社区中心三级公共服务中心，使居民最大限度的节约花费在交通上的时间，并增强了社区的凝聚力，形成人性化的空间。Reston案例分析房市金碟2012最有价值房产策划3000案 本项目发展策略项目价值挖掘要点都市魅力都市魅力多元多元产业产业示范未来示范未来单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击标志性建筑/形象中心/区域中轴/大型公建原创建筑的魅力：个性独特的建筑风格，丰富的建筑外立面和精致的颜色，时尚现代的产品形象，充分表达都市的多变、185、自由与活力识别系统的魅力：世界性、开放性、设计的魅力，国际化的指标体系多样化的产品组合：多层次多建筑形式的产品，满足多样化的人群需要，打造可以居住一生的社区多功能组合：商业及其他配套在居住用地步行可达范围内的复合，提供快捷、方便的多方位生活服务新城商务服务业中心：高档次的物业平台，填补城市功能空白，大幅度提升区域地位极具活力的产业发展引擎：独具特色的全新商业形态，构建区域经济发展新引擎经济发展示范：为居民提供就业机会，促进区域经济发展社会人口发展示范：提供各阶段教育机构，提高社区人口素质；提供全方位医疗保障；提供人性化、促进交流的社区活动房市金碟2012最有价值房产策划3000案 百悦新城18186、5成都东部主题商业中心成都东部主题商业中心 东部新城生态居住中心东部新城生态居住中心新业态新地标新产业功能定位东部新城生态居住核心板块辐射全市的高端主题游乐中心城市东部的全新商业中心房市金碟2012最有价值房产策划3000案 城市商务服务板块东部奥特莱斯城市休闲空间及绿化区生态居住板块中央公园公共设施及服务板块大型主题游乐购物中心 根据功能定位和发展需求，我们初步建议将新城划分为7大类功能区，分别体现了城市发展的几大类功能要素，即商业、商务、居住、休闲娱乐、配套、公共设施及绿化空间等。7个功能区中，以城市商务大道为发展轴，其余功能板块根据项目地块资源条件灵活布置。规划落位：新城功能板块构成房市187、金碟2012最有价值房产策划3000案 百悦新城板块功能项目项目产品体系架构中央公园及配套设施主题商业高端居住区水岸商业中央公园公共配套主题购物主题乐园生态居住区中央绿地及湖区社区商业社区服务中心体育中心市民文化中心成都乐天世界东部奥特莱斯滨水休闲商业绿色生态住区城市豪宅国际人社区高端教育配套邻里商业中心社区商业街房市金碟2012最有价值房产策划3000案 目录解决的问题：提出项目未来的功能规划原则及思路对原有规划的调整和优化功能规划篇188房市金碟2012最有价值房产策划3000案 原有控规分析189本项目有652亩商业用地，将是本项目发展的重点和难点按照居住社区来规划，配套设施零散，商业商188、务中心体现不明显部分商业地块位置不合理，如不调整后期将成为开发商的烫手山芋（案例：东山国际）规划轴线不明显，不利于优质地块价值的拔高和整体价值体系的建立尽端路口岸无活力的超大居住社区部分地块功能布局不合理，缺乏城市中心房市金碟2012最有价值房产策划3000案 如果不改变现有规划交通格局，未来整个项目的交通将只有三环路边的一个出入口按3155亩居住用地，容积率3.0计算，本项目未来将居住约6.3万个家庭，约18万人，巨大的交通流量，将给整个项目区域带来巨大压力内部道路主次不明显，主干道的利好未作用于内部地块190按现有布局（约40个大地块），有近一半的地块价值都将因此打折40米规划主干道三环路189、成南高速北来车辆绕行十陵立交车站专用线，无法通行螺丝坝立交无互通出口直达主出入口原有控规分析外部可达性差，内部交通体系需优化房市金碟2012最有价值房产策划3000案 原有控规分析191本项目有498亩配套用地（占8.8%），其中居住配套462亩，市政配套36亩。各组团的配套设施总体上分布较散乱，造成了一定的用地浪费，而且难以体现规模效应，配套效率偏低。而且配套设施除了配套本项目外，主要是为区域外的组团服务。多处配套设施位于主干街道的交叉口，本应是良好的商业口岸，但布置公益性的配套设施，没有发挥地块应有的商业价值，给后期社区发展带来不利。配套设施分散，配套效率不高，且大多占据良好的口岸地处交通190、干道交叉口，占据了良好的商业口岸配套设施承担项目外的配套功能房市金碟2012最有价值房产策划3000案 项目名称数量(个)用地面积(m2)建筑面积(m2)公共服务中心1536.421072.00公共服务设施528259.0056518.00文化活动中心317075.0034150.00农贸市场941441.4277407.00中学用地384423.2467539.00小学用地453339.0842671.00幼儿园938167.0322900.00社区卫生服务中心12779.005558.00街道办事处用地24151.007860.00派出所24037.007648.00养老院及设备14336191、.002602.00公园361404.0261404.00体育场馆112687.0031718.00合计44307762.19325925.00项目公建配套建设计划原有公建配套建设计划192项目内部规划了大量的公共配套设置，主要包括13类；此类公共服务设施，基本都是独立占地，占用了大量的土地面积；同时公共服务设施在空间上的布局也大多沿街道呈线状展开，占据了很多的优良商业口岸，也给后期二次开发带来不利。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 原有控规分析193目前共规划了41块公共绿地，主要有5种类型。大部分绿地规模较小，甚至不足2亩，对区域的环境提升效果有限；虽有集中的绿地公园，但规模较小192、，而且缺乏更多的丰富主题来提升其吸引力。如果仅仅作为景观和活动场所，则对区域土地价值的提升作用有限。绿地较分散，缺乏大规模的中央公园，难以形成景观核心房市金碟2012最有价值房产策划3000案 公共绿化设施统计表194目前共规划了41块公共绿地，主要有5种类型；部分绿地规模较小，甚至不足2亩，对区域的环境提升效果有限；因为大量的高压走廊从上空穿过，而且走向不规则，造成下面零散分布了大大小小多块防护绿地，也降低了土地使用效率。用地性质规模(亩)数量(块）用地面积(亩)绿地211.952-101067.3110-30241.08生态绿地1015.3360-70164.48防护绿地233.722-1193、0313.7710-20686.22街头绿地222.272-10631.3320-30369.19公园20241.7850150.28合计0.36-7041469.60原规划公共绿化设施统计表房市金碟2012最有价值房产策划3000案 地块编号表195为便于分析和对照，我们按照原有规划的道路格局，将项目内部地块进行编号。凡是被主干道及社区道路区隔开的地块，不管其内部有无公共配套设施、绿地等，均算作一个地块单元。整个项目据此可分为44个地块单元。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 地块条件分析1规划用途196序号用地性质用地面积总用地比例（%）备注M2亩1商业用地43474465211.194、53含商业金融、体育、医院、图书展览馆等2公共绿地2458133696.52含街头绿地、防护绿地、生态绿地等3二类居住用地2103461315555.80含经规划部门初步确定的504厂、564厂生产区601亩补足土地4居住生活配套3077624628.16含中小学、农贸市场、社区中心等5居住绿地685551031.826市政道路58547587815.537市政配套23682360.63含供电、消防、停车、加油站等合计37694915654100.00房市金碟2012最有价值房产策划3000案 地块条件分析2交通格局19740m30m25m20m16m原有控规中共有5种道路等级，由40米至16195、米不等；原有道路等级的规划，为地块构建了一横一纵的两条40米发展轴线；三环路以内的地块，因形状不规则，被道路切割后，形成了大量无法利用的边角地块，降低了土地利用效率；现有道路交通体系的外部进入性较差，且大地块的东西两个主入口不在一条轴线上，给未来的交通带来了一定不便。西主入口东主入口房市金碟2012最有价值房产策划3000案 地块条件分析3水系198地块内部主要有三条水系，分别为东风渠、清水沟及地块东侧的沟渠；东风渠为成都市灌溉渠，水量充沛，水质较好；清水沟为东风渠的支渠，但水质较差，水量较少。地块东侧的水渠水量较小，且从地块周边擦身而过，没有进入地块。项目地块内部现有少量零星分布的鱼塘、水塘196、等，但普遍面积较小，利用价值有限。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 地块条件分析4基础设施199地块东侧被多条高压走廊及地下输气管线穿过，极大的影响了周边地块的开发价值；25及27号地块中间还规划有新的高压走廊，对沿线地块的景观及开发价值造成了巨大影响。地下输气管线现状220kv高压走廊现状110kv高压走廊现状35kv高压走廊规划110kv高压走廊规划35kv高压走廊高压开闭所供电所房市金碟2012最有价值房产策划3000案 地块条件分析5配套设施200项目地块内的配套设置主要包括10大类，如公共服务中心、养老院、中学、小学、幼儿园、街道办、派出所、体育场等等。各组团的配套设施总体197、上分布较散乱，且点位布置多有不合理。多处配套设施位于主干街道的交叉口，本应是良好的商业口岸，但布置公益性的配套设施，没有发挥地块应有的商业价值，给后期社区发展带来不利。规划体育馆用地，周边为学校，难以营造区域中心，未发挥大型公建应有的作用房市金碟2012最有价值房产策划3000案 地块条件分析6绿化空间201地块内的公共绿化共约12处，大多分布在各个组团的临街位置。部分临街绿地和公共绿地规模较小，对片区的景观价值提升作用有限，可考虑进行相对集中以发挥更大作用。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 地块条件分析7保留建筑202十陵二小已建保留养老院已建保留安置小区已建保留十陵二小，占地面积198、17320平方米（约26亩），已建成投入使用，需保留。地块东侧的一处养老院，占地面积9147平方米（约13.8亩），已建成投入使用，需保留。另外地位周边的大部分建筑物，如新建的安置小区等，建成时间不久，因此在项目开发期内，将长期保留。长途车站等已建保留房市金碟2012最有价值房产策划3000案 影响因子叠加分析203土地用途道路交通水系现状及规划市政设施保留建筑公共配套设施公共绿化房市金碟2012最有价值房产策划3000案 各板块开发适宜性分析2041.三环路内侧，被生态绿地包围，景观资源佳，宜发展居住类物业；2.三环路内侧，紧邻主干道，被生态绿地包围，宜发展居住类物业；3.紧邻地铁站，展示性199、好，成南高速收费站未来后移后，适宜发展商业及公共服务类物业；4.紧邻三环路及客运站，地块较零散，景观资源较差，适宜发展商业及公共服务类物业；5.紧邻成南高速，地块较规整，无硬伤，适宜发展大型居住社区；6.本项目与十陵老城区的交接带，交通便利，适宜发展商业及公共服务类物业；7.紧邻绕城高速，景观资源佳，宜发展居住类物业。12756房市金碟2012最有价值房产策划3000案 强调公共空间的作用，广场等公共空间往往是一个城镇的灵魂，城市建设上过分私有化不利于城市长期发展，对于新城需构建若干公共空间；商务功能与配套居住功能不能割裂，以保证新城的活力和居民的便利性；在规划配套居住区时应参考“五分钟步行”200、法则，社区内的步行距离不超过五分钟，社区最优规模是由中心到边界的距离为四分之一英里（400米），该法则同样适用于配套节点规划，最近的购物场所的距离居住地不可超过400米；生态共享人文便利生长生态为基本原则之一，但作为新城开发需合理运用资源条件为地块整体提升价值，使其最大化利用，形成生态办公及居住氛围；新城应根据其不同的功能进行组团式规划，便于分期开发；随着开发进程推进，开发内容需与新城的成熟度相适应，并能够推进新城进一步生长成熟；城市规划差异的关键在于规划的细节体现项目主题，项目定位于现代化的生态居住新城，在规划实现中需注意扣合，建筑及公共景观宜体现人本思想，同时联系成都的城市背景和性格，这是201、本项目重要发展策略之一；和谐之城，一生之城新城规划理念205房市金碟2012最有价值房产策划3000案 构成多样化资源共享化建设开放化建筑风格化规划整体化强调从区域整体的角度来解决问题。开放性意味者更多的参与性以及更多人的参与,在保持社区活力的同时,解决交通,生活方便性等一系列问题。公共价值大于私有价值，由少数人享用变为多数人享用。强调历史与文脉以及风格化的建筑特征，是对现代主义千篇一律毫无个性、特征的批判。强调混合型的新城组织结构结构,包括：A、人口的多样性。（不同年龄、阶层、职业的人群构成一个完整的社会组织体系）B、建筑的多样性。（多种功能与与层次的建筑相混合）C、空间的多样性。（提供多样202、化的生活空间）新城规划原则新城规划原则206房市金碟2012最有价值房产策划3000案 新城总体规划格局207一轴、两带、三中心一轴：城市商务商业发展轴两带：纵向的生态绿化景观带、横向的水岸景观带三中心：西侧奥特莱斯为核心的主题商业中心，中部以中央公园和主题游乐为核心的城市休闲娱乐中心，东侧的高端教育配套中心城市商务商业发展轴生态绿化景观带水岸景观带商业商务中心休闲娱乐中心教育配套中心房市金碟2012最有价值房产策划3000案 城市产业发展轴：以百悦大道为整个十陵城市功能区的发展轴线，该轴线连接三环路与绕城高速，将是整个区域的商业商务发展轴，楼宇经济发展轴。土地价值提升轴：沿线土地以商业金融业203、用地为主，未来集中布置大型商业、甲级写字楼、5星级酒店、大型主题游乐设施、中央公园等等，使得整个沿线的土地价值得到大幅提升。城市风貌展示轴：规划上严格控制沿线土地的开发强度和条件，通过建筑天际线的打造，使该轴线成为未来城市风貌的集中展示区。208一轴：城市商业商务发展轴房市金碟2012最有价值房产策划3000案 白天，最具魅力的欢乐大道一轴：城市商业商务发展轴209房市金碟2012最有价值房产策划3000案 夜晚，最长的街道灯光表演一轴：城市商业商务发展轴210房市金碟2012最有价值房产策划3000案 将现有的天然气管线、高压走廊等集中于此轴线上，并打造为生态绿化景观带，一方面规避市政设施的204、不利影响，另一方面作为整个项目的景观配套。后期可融入多种功能：户外运动基地、马术中心、小型高尔夫果岭练习区、汽车运动、野外拓展、露营基地等等。211两带：生态绿化景观带景观带实景：成都龙城一号项目自行车道露营基地汽车营地马术中心房市金碟2012最有价值房产策划3000案 打通现有水系，打造水景轴及中央湖区，形成水岸景观风貌带。沿水岸景观风貌带布置各类滨水商业，包括特色商业街区、滨河休闲商业带，通过这些业态将高端住宅区进行连接，提升商业特色和经营效率。参考案例：新加坡克拉克码头、悉尼达令港、日本福冈博多水城、杭州西湖天地。212两带：水岸景观风貌带房市金碟2012最有价值房产策划3000案 通过205、中央公园、大型主题游乐中心两大核心项目的打造，构建新一代的成都主题休闲娱乐中心。该项目应立足成都市，放眼整个成渝经济圈。项目建成后将不仅成为区域地标，还将成为提升成都城市知名度和竞争力的有力措施。213三中心：成都新一代主题休闲娱乐中心城市中央公园百悦梦幻大世界房市金碟2012最有价值房产策划3000案 以奥特莱斯购物广场为核心，配套商务办公、星级酒店、高档住宅等，打造城东三环路外的新兴商业中心,辐射整个大城东及东面的二级城市。214三中心：城东新商业中心房市金碟2012最有价值房产策划3000案 通过知名学校的引入和聚集，同时配合周边的成都大学等高校，建立从幼儿园到大学的完整教育配套体系，使206、之成为辐射整个大城东的高端教育配套中心，大幅度提升本区域在整个城东的竞争力。215三中心：城东高端教育配套中心房市金碟2012最有价值房产策划3000案 规划落位及优化策略2161.贯通发展轴线，改善外部交通2.梳理内部道路，优化交通流线3.打造水景轴线，建立湖景公园4.集中公共绿地，打造中央公园5.优化商业布局，打造主题商业6.梳理市政设施，减轻不利影响7.集中配套设施，提高配套效率8.整理犄角旮旯，规整地块形状针对项目原规划存在的问题，我们针对性的提出如下的规划优化调整策略：房市金碟2012最有价值房产策划3000案 地块优化策略 1-贯通发展轴线，改善外部交通217百悦大道此段延伸后与绕207、城相接，未来绕城开放后作为片区东侧主出入口扩大此处出入口，设置醒目标识，引导车流从此进入，作为项目西侧主出入口建议规划设计单位及交通顾问单位根据片区未来人口规模进行测算，如有必要可将百悦大道加宽，以满足未来的交通承载量。百悦大道两侧的景观需要重点打造，使之成为整个项目的展示空间。尽可能多设次级出入口，以缓解外部交通可达性房市金碟2012最有价值房产策划3000案 地块优化策略 2-梳理内部道路，优化交通流线21840m30m25m20m16m西主入口东主入口打通并向外延伸，道路等级升至于百悦大道一致生态景观带上，降低道路等级纵向交通主轴，是连接十陵老城区及地铁站的主干道路，提升道路等级根据红线208、形状调整路网结构，避免地块被分割的太散根据红线形状调整路网结构，避免地块被分割的太散向西延伸连接景观带通道提高道路等级提高等级提高等级道路下移，避免小地块出现房市金碟2012最有价值房产策划3000案 219西主入口东主入口西主入口东主入口调整前调整后房市金碟2012最有价值房产策划3000案 220地块优化策略 3-打造水景轴线，建立湖景公园利用现有水景资源，新建水环境，贯穿土地内部，并联结三大节点（主题商业中心，休闲娱乐中心以及教育中心）；利用三大节点，打造三大公园（学习公园、体验公园、活力公园）分别对应三大中心/节点。学习公园体验公园活力公园房市金碟2012最有价值房产策划3000案 2209、21房市金碟2012最有价值房产策划3000案 活力公园效果图地块优化策略 3-打造水景轴线，建立湖景公园房市金碟2012最有价值房产策划3000案 体验公园效果图地块优化策略 3-打造水景轴线，建立湖景公园房市金碟2012最有价值房产策划3000案 地块优化策略 3-打造水景轴线，建立湖景公园学习公园效果图房市金碟2012最有价值房产策划3000案 地块优化策略 4-集中公共绿地，打造中央公园225思路一：依托中央公园，打造主题乐园，利用韩国乐天世界模式，打造主题乐园，从而形成商业中心；思路二：依托中央公园，结合体育场的打造，发展山地自行车赛道，BBQ，音乐活动等设施，参考纽约高桥公园模式。210、房市金碟2012最有价值房产策划3000案 226地块优化策略 4-集中公共绿地，打造中央公园房市金碟2012最有价值房产策划3000案 227地块优化策略 5-优化商业布局，打造主题商业节点一：主题商业中心节点二：休闲娱乐中心节点一：奥特莱斯模式，利用十陵车展便捷的交通，引进名品折扣店，打造奥特莱斯。节点二：依托中央公园，打造主题乐园，利用韩国乐天世界模式，打造主题乐园，从而形成商业中心；同时，其中可引进Babby Boss，或者是Kidzania，打造儿童主题乐园；目前韩国Lotte和墨西哥Kidzania都在成都寻找项目。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 228地块优化策略 5211、-优化商业布局，打造主题商业儿童主题乐园，往往会依托类似乐天这样的品牌，便捷的交通以及特别的硬件要求，打造儿童游乐主题。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 229根据道路走向迁改根据道路走向迁改根据道路走向迁改，纳入生态绿化带供电所调整至生态绿化带内局部迁改局部迁改地块优化策略 6-梳理市政设施，减轻不利影响开闭所全部集中到公共绿地内地下输气管线现状220kv高压走廊现状110kv高压走廊现状35kv高压走廊规划110kv高压走廊规划35kv高压走廊高压开闭所供电所房市金碟2012最有价值房产策划3000案 230调整前调整后房市金碟2012最有价值房产策划3000案 地块优化策略 7212、-集中配套设施，提高配套效率231体育馆位置移到百悦大道旁边，与中央公园一起打造重新计算配套指标，酌情减小规模重新计算配套指标，酌情减小规模教育配套相对集中，打造片区高端教育中心斟酌配套设置位置，尽量不要占据主干道交汇处的优良口岸对于农贸市场、社区活动中心、居委会等公共服务设施，酌情进行集中修建，避免单独占地（如修建集中的公共服务中心，将各种功能容纳在一栋建筑内），也便于开发商修建。配套设施集中后腾出的土地面积，可用于市民广场、公共绿地等，或酌情划为开发用地。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 地块优化策略 8-整理犄角旮旯，规整地块形状232诸如此类的边界地块，建议根据项目红线重新规划道路走向及地块形状，避免出现死角地块，提高土地利用率。34号地块下端的商业用地，规划本意是发展滨水休闲商业，但面积仅17.5亩，地块进深30-50米，不便开发，建议与居住用地进行整合。房市金碟2012最有价值房产策划3000案 目录解决的问题：明确项目市场推广的主题及思路发展运营篇233房市金碟2012最有价值房产策划3000案 234目 录房市金碟2012最有价值房产策划3000案 PRIVATE&CONFIDENTIAL房市金碟2012最有价值房产策划3000案