1、2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2013-072013-07三毛实业玉门街住宅小区商业三毛实业玉门街住宅小区商业市场调研与项目定位报告市场调研与项目定位报告谨呈：三毛实业股份有限公司谨呈：三毛实业股份有限公司谨呈：三毛实业股份有限公司谨呈：三毛实业股份有限公司本报告为内部资料，未经著作人授权、允许，任何机构或个人均不得复制、引用本报告所涉及内容本报告为内部资料，未经著作人授权、允许，任何机构或个人均不得复制、引用本报告所涉及内容2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商2、网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】2项目报告思路项目报告思路项目报告思路项目报告思路认清机会、寻求突破比对市场、发挥优势树立特色、明确方向推动执行、保障落实一、项目解读与现状分析二、项目市场调研与分析三、项目物业整体定位思路四、项目发展建议与推广模式2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】报告提纲报告提纲报告提纲报告提纲宏观环境分析宏观环境分析宏观环境分析宏观环境分析1 1项目宗地分析项目宗地分析项目宗地分析项目宗地分析2 2西固区住宅发展态势西固区住宅发展态势西固区住宅发展态势西固区住宅发展态势3 3主力商3、圈商业市场分析主力商圈商业市场分析主力商圈商业市场分析主力商圈商业市场分析4 4项目案名提报项目案名提报项目案名提报项目案名提报6 6竞品分析与项目定位解读竞品分析与项目定位解读竞品分析与项目定位解读竞品分析与项目定位解读5 5项目价格测算项目价格测算项目价格测算项目价格测算7 7销售策略建议销售策略建议销售策略建议销售策略建议8 82014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】4 宏观环境与项目宗地解读宏观环境与项目宗地解读宏观环境与项目宗地解读宏观环境与项目宗地解读2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：10534、527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】5区域潜力解读区域潜力解读区域潜力解读区域潜力解读2012年，西固区全年共完成国内生产总值315.12亿元，比上年增长7.7%。三次产业之比为1.03：76.02：22.95，通过地产行业属性及产业划分，不可否认西固区房地产市场正处于快速发展阶段。数据来源：兰州市西固区数据来源：兰州市西固区2012年国民经济和社会发展统计公报年国民经济和社会发展统计公报GDP增长率GDP增长率房地产业发展状况房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP与房地产发展模式GDP与房地产发展模式2012 年西固区G5、DP 总量及增长率走势图2012 年西固区GDP 总量及增长率走势图全年全社会建筑业增加值77.57亿元，比上年增长27.12%。建筑工程产值完成了36.52亿元，同比增长2.21%；安装工程产值完成了33.98亿元，同比增长44.66%；其他产值完成了7.07亿元，占建筑业总产值的9.11%。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】6区域潜力解读区域潜力解读区域潜力解读区域潜力解读全区共实现社会消费品零售总额83.92 亿元，增长16.7%。其中：限额以上批发零售贸易业实现零售总额5.03亿元，增长10.3%，限6、额以下批发零售业实现零售总额43.52亿元，增长21.9%；限额以上住宿餐饮业实现营业额1.77亿元，增长12.74%，限额以下住宿餐饮业实现营业额33.6亿元，增长23.9%。数据来源：兰州市西固区数据来源：兰州市西固区2012年国民经济和社会发展统计公报年国民经济和社会发展统计公报全区地方性财政收入完成130亿元，同比增长1.56%。其中，全年居民消费价格比上年上涨2.7%，固定资产投资价格上涨2%。商品零售价格指数上涨2.6%，服务项目价格指数上涨1.8%。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】7区域潜力解7、读区域潜力解读区域潜力解读区域潜力解读2012年，全区固定资产投资完成185.89亿元，同比增长42.1。其中，城镇固定资产投资完成171.6亿元，同比增长38.39。第一产业完成投资2.7亿元，占城镇固定资产投资总额的0.16%；第二产业完成投资111.31亿元，占城镇固定资产投资总额的64.87%，第三产业完成投资57.59亿元，占城镇固定资产投资总额的33.57%。数据来源：数据来源：2012年兰州市国民经济和社会发展统计公报2005年-2012 年固定资产投资额及增长速度年兰州市国民经济和社会发展统计公报2005年-2012 年固定资产投资额及增长速度全区房地产业完成投资14.29亿元8、，同比增长109.41%。其中：建筑工程完成投资9.71亿元；安装工程完成投资2.40亿元；设备工器具购置完成投资0.94亿元；其他费用完成投资1.24亿元。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】8区域潜力解读区域潜力解读区域潜力解读区域潜力解读2012年，西固区人均可支配收入水平和增长率保持较好增长态势。全区农民人均纯收入为10128元，同比增长16.4%。城镇居民人均可支配收入为20440元，同比增长15.4%。房地产市场进入快速发展期，以质量为主，数量与质量并重。数据来源：数据来源：2012年兰州市国民经济9、和社会发展统计公报2005年-2012 年城镇居民人均可支配收入及增长速度年兰州市国民经济和社会发展统计公报2005年-2012 年城镇居民人均可支配收入及增长速度发展阶段发展阶段启动期启动期发展期发展期快速增长期快速增长期稳定发展期稳定发展期人均可支配收入5000120001200018000180002500025000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型全年兰州市城镇居民人均可支配收入18442.76元,比上年增长15.61%，人均消费性支出110、4167.9元，增长14.70%。由此可见：西固区人均可支配收入水平西固区人均可支配收入水平20440元，超出兰州市平均水平近元，超出兰州市平均水平近11%2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】91、区域内基础建设完成，道路、通讯、景观支持人气聚集；2、区域内产业组合明晰，GDP与可支收入引领商业人气消费；3、核心商圈形成西固区的消费模式，促进消费实现，完善商业配套功能。1、区域内基础建设完成，道路、通讯、景观支持人气聚集；2、区域内产业组合明晰，GDP与可支收入引领商业人气消费；3、核心商圈形成西固区的消费模式11、，促进消费实现，完善商业配套功能。关键点：基础建设完成、城市公建带动、“出城入园”引导。关键点：基础建设完成、城市公建带动、“出城入园”引导。区域潜力解读小区域潜力解读小区域潜力解读小区域潜力解读小结：结：结：结：1 1 1 1 西固区城市建设基础完善，奠定了商业发展的基础。西固区城市建设基础完善，奠定了商业发展的基础。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】101、随着“出城入园”政策持续深化，工业板块重心转移，使得现在的西固区将向生活区改变；2、商品房不断交付，入驻率不断攀升，区域人口消费需求不断提升；3、“圈12、层”发展渐成规模，提供了持续型消费人群潜力；4、未来轨道交通的开通，区域人口流入型消费得到支持。1、随着“出城入园”政策持续深化，工业板块重心转移，使得现在的西固区将向生活区改变；2、商品房不断交付，入驻率不断攀升，区域人口消费需求不断提升；3、“圈层”发展渐成规模，提供了持续型消费人群潜力；4、未来轨道交通的开通，区域人口流入型消费得到支持。关键点：人口持续增加、工业板块重心转移，消费潜力不断提升。关键点：人口持续增加、工业板块重心转移，消费潜力不断提升。区域潜力解读小区域潜力解读小区域潜力解读小区域潜力解读小结：结：结：结：2 2 2 2 西固区未来消费人口持续增加，区域商业迎来超速发展周13、期。西固区未来消费人口持续增加，区域商业迎来超速发展周期。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】兰州城市规划兰州位于中国陆域版图的几何中心，西陇海兰新经济带重要支点，西北重要的交通枢纽和物流中心。兰州城市规划兰州位于中国陆域版图的几何中心，西陇海兰新经济带重要支点，西北重要的交通枢纽和物流中心。11项目地块解读项目地块解读项目地块解读项目地块解读区位:位于祖国大陆的几何中心，是中国西北地区的区域中心城市，具有“座中连六”的独特位置，辐射陕、甘、宁、青、新、藏等省区面积:全市总面积13271平方公里，其中城关区面积14、220平方千米，大部分省级和市级行政单位机关均在城关区，是全省和全市的首善之区，兰州四个城市核心区之一。人口:户籍人口322万，常住人口361.18万人，其中，建成区内非农业常住人口261万人，外来流动人口50余万。包括汉族、回族等36个民族，（除回族外）少数民族人口占总人口占3.6%。产业:兰州已形成以石油、化工、机械、冶金、四大行业等主体，门类比较齐全的工业体系，成为我国主要的重化工，能源和原材料生产基地之一。资料来源：兰州统计年鉴2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】规划形成“一河两岸，三心六组团”的空间结15、构。一河两岸：依托黄河形成城市主要的景观、人文、活动轴线；三心：城关核心组团、安宁-七里河核心组团和西固核心组团；六组团：即盐场-九州组团、和平组团、定远组团、彭家坪组团、河口南组团、沙九组团。12项目地块解读项目地块解读项目地块解读项目地块解读城关核心传统商业和商贸中心、旅游文化中心、高新研发服务和总部基地、省级行政办公中心；安宁七里河核心区域商务金融、会展、文化体育中心，预留市级行政办公中心；西固核心工业博览旅游和文化创意中心、石化产业研发设计、教育培训以及总部基地和民族特色产品集散中心。盐场九州组团高档居住、旅游休闲服务组团；和平组团商贸物流、职业教育和重要居住组团；定远组团新材料和生物16、技术等高新技术产业区和重要居住组团；彭家坪组团高端装备制造业产业区、重要生态居住组团；河口南组团：现代物流产业组团；沙九组团轻型制造产业组团；南河口组团物流产业组团；2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】西固城区域内“衔接地块”的发展【新城】，西固的商业核心区。西固城区域内“衔接地块”的发展【新城】，西固的商业核心区。西固城位于合水南路与玉门街交汇处，是整个西固区衔接厂区与住宅区的核心板块；西固城定位为商贸、金融、文化、教育、居住、行政、办公为一体的都市化发展格局；随着“出城入园”政策的持续深入，工业组团将在区域17、内逐渐淡化，而生活区及商业区将逐步走入板块核心。13项目地块解读项目地块解读项目地块解读项目地块解读工业组团区工业组团区商业组商业组团区团区西固老生活组团西固老生活组团西固新生活组西固新生活组团区团区工工业业组组团团区区2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】通行率项目地块具有较高的通行率，但是目前不作为“目标站”驻足。通行率项目地块具有较高的通行率，但是目前不作为“目标站”驻足。项目地块位于西固中路与玉门街十字，具有良好的交通动线 工业厂区与生活区衔接处，人流通行量较大，但驻足率不高。根据调研实际测算，项目地块距18、离西固城核心商圈1.0公里，且在亚太新村项目地块区间内，无有效联通人流动线的商业物业，人气聚集较难14项目地块解读项目地块解读项目地块解读项目地块解读本案本案西古城核心商圈西古城核心商圈商业一级核心商业一级核心商业次级核心商业次级核心商业核心外沿商业核心外沿2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目发展条件分析项目发展条件分析项目发展条件分析项目发展条件分析项目地块现状：处于西固中路与玉门街拐角十字，项目地块成熟，交通稳定项目地块现状：处于西固中路与玉门街拐角十字，项目地块成熟，交通稳定15本案本案2014房地产19、营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目发展条件分析项目发展条件分析项目发展条件分析项目发展条件分析周边商品房解读周边商品房解读项目地块1公里半径内商品房楼盘数量增多，将会提升周边人流量，支持区域商业发展。项目地块1公里半径内商品房楼盘数量增多，将会提升周边人流量，支持区域商业发展。162014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目发展要求项目发展要求项目发展要求项目发展要求主题营造、交通组织、商业特色主题营造、交通组织、商业特色主题营造、交通组织20、商业特色主题营造、交通组织、商业特色限定体量、易去化限定体量、易去化交通明线畅通交通明线畅通半径建设成熟半径建设成熟缺乏商业连接缺乏商业连接小区成熟、人流待增小区成熟、人流待增半径缺乏商业氛围半径缺乏商业氛围VSVS项目发展条件分析项目发展条件分析项目发展条件分析项目发展条件分析项目特色与目标比对项目发展现状。项目特色与目标比对项目发展现状。17项目特色与目标项目特色与目标项目发展现状项目发展现状2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目发展要求项目发展要求项目发展要求项目发展要求交通组织交通组织交通组织交通组21、织项目结合商业要求，强化区域交通与商业街区的交通动线，制造商业便利。项目结合商业要求，强化区域交通与商业街区的交通动线，制造商业便利。181、如何形成本案与西固城核心的交通引导；2、如何形成西固中路与本案的交通引导；1、如何形成本案与西固城核心的交通引导；2、如何形成西固中路与本案的交通引导；项目关键点：项目交通动线、交通组织，构建商业消费基础。项目关键点：项目交通动线、交通组织，构建商业消费基础。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目发展要求项目发展要求项目发展要求项目发展要求商业特色商业特色商业特色商业特22、色突出项目商业特色，依托商业经营对市场消费的号召力，实现区域商业功能。突出项目商业特色，依托商业经营对市场消费的号召力，实现区域商业功能。191、如何营造街区主题，树立项目整体形象；2、如何形成本案商业与核心组团的商业互补，带动商业消费；3、如何进行商业规划，达到商业经营与商业配套共赢，扶持商业经营。1、如何营造街区主题，树立项目整体形象；2、如何形成本案商业与核心组团的商业互补，带动商业消费；3、如何进行商业规划，达到商业经营与商业配套共赢，扶持商业经营。项目关键点：建议商业主题、引进特色业态，形成街区商业能力。项目关键点：建议商业主题、引进特色业态，形成街区商业能力。2014房地产营销策划23、大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】20 住宅影响与商业市场解读住宅影响与商业市场解读住宅影响与商业市场解读住宅影响与商业市场解读2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】分区明显以玉门街东西划分，使得整个区域住宅形成以西固人家、百合苑等商品房为主的新住宅区和以福利路、庄浪路为主的传统住宅区。分区明显以玉门街东西划分，使得整个区域住宅形成以西固人家、百合苑等商品房为主的新住宅区和以福利路、庄浪路为主的传统住宅区。沿西固中路为中轴的商品房住宅聚集区正在逐步成24、型 中轴线上，兰棉厂小区、哑巴楼等原有住宅也支持该区域生活导向的演变。本案所属即为西固中路中轴线，但由于传统住宅区的沉淀影响，该区域发展需要时间积累。21住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读本案本案恒大都市广场恒大都市广场2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读项目名称项目名称重邦康城楼盘地址楼盘地址西固玉门街和西固中路什字开发商开发商甘肃重邦置业有限责任公司建筑形式建筑形式高层 商住装修状况装修状况毛坯容积率容积率3.0绿化率（%）绿化率（%）31%占地25、面积（万）占地面积（万）6.5建筑面积（万）建筑面积（万）21房源数房源数1716套开盘时间开盘时间待定物业费（元/月）物业费（元/月）待定价格（元/）价格（元/）待定销售进度销售进度预计2014-10入住重邦康城重邦康城位于玉门街和西固中路什字地段，交通便捷，独享周边完善的市政配套和充实的生活圈层，购物、休闲、娱乐近在咫尺。222014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读项目名称项目名称西固人家楼盘地址楼盘地址西固中路1273号(原兰棉厂)开发商开发商兰州乾盛房地产开发26、有限公司建筑形式建筑形式商住 多层 高层装修状况装修状况毛坯容积率容积率2.99 绿化率（%）绿化率（%）34.6%占地面积（万）占地面积（万）4.9建筑面积（万）建筑面积（万）14.6房源数房源数1353开盘时间开盘时间2010/12/18物业费（元/月）物业费（元/月）1.5价格（元/）价格（元/）均价6300销售进度销售进度销售60%以上备注备注商业配套成熟西固人家西固人家近7000平方米大型地下停车场，可供200辆车同时停放；社区商业全面启动，商铺暂没有释放销售信息，空置率10%232014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一27、官网，谨防假冒】住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读项目名称项目名称百合苑楼盘地址楼盘地址西固中街兰炼十字向东50米开发商开发商兰州龙鑫房地产开发有限公司建筑形式建筑形式小高层 塔楼装修状况装修状况毛坯容积率容积率4.23 绿化率（%）绿化率（%）30%占地面积（万）占地面积（万）2.6建筑面积（万）建筑面积（万）11房源数房源数438 开盘时间开盘时间2010/12/1物业费（元/月）物业费（元/月）1.3价格（元/）价格（元/）均价5800销售进度销售进度整体销售80%以上备注备注商铺租赁仅剩350平米百合苑百合苑紧靠玉门街成熟商圈，环境优良，交通便利。社区并设有商务配套设施，28、项目的落成将成为西固城区标志性高新生活典范社区。242014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读项目名称项目名称中鹏玥园楼盘地址楼盘地址西固区西固中路515号开发商开发商兰州中鹏房地产开发有限公司建筑形式建筑形式小高层 高层装修状况装修状况毛坯容积率容积率3.69绿化率（%）绿化率（%）35%占地面积（万）占地面积（万）1.2建筑面积（万）建筑面积（万）4.4房源数房源数324开盘时间开盘时间2012/11/2价格（元/）价格（元/）均价5800销售进度销售进度整体销售829、0%以上中鹏玥园中鹏玥园设有商业服务，据其合理的服务半径范围及内外兼顾的原则，将商业集中布局，与住宅共同形成整体、但功能互不冲突。252014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读项目名称项目名称芙瑞双子国际楼盘地址楼盘地址西固区玉门街8号开发商开发商兰州晋瑞房地产开发有限公司建筑形式建筑形式商住 塔楼装修状况装修状况毛坯容积率容积率5.4 绿化率（%）绿化率（%）25%占地面积（万）占地面积（万）0.63建筑面积（万）建筑面积（万）6.8房源数房源数308开盘时间开盘时间30、2010/9/28物业费（元/月）物业费（元/月）1.8价格（元/）价格（元/）均价6200销售进度销售进度商业部分整包备注备注新虹盛百货芙瑞双子芙瑞双子地下一层为大型绿色生活超市；一至五层商场；六层休闲娱乐餐饮；七层办公中心；八至二十九层住宅，三十层会所。262014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读住宅影响解读项目名称项目名称恒大都市广场楼盘地址楼盘地址兰州市西固区合水南路开发商开发商恒大地产集团建筑形式建筑形式高层 商业装修状况装修状况精装容积率容积率4.4绿化率（%）绿化率31、（%）35%占地面积占地面积49.41亩建筑面积（万）建筑面积（万）22户型面积（）户型面积（）95-177开盘时间开盘时间2013/6/29物业费（元/月）物业费（元/月）待定价格（元/）价格（元/）6588起恒大都市广场恒大都市广场定位超大型商业综合体，集大型品牌百货、国际品牌超市、多功能剧场、室内大型游乐场、连锁餐饮及景观步行街于一体。272014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】28商业市场解读商业市场解读商业市场解读商业市场解读市一级商业中心市二级商业中心区域商业中心商业片区小西湖西关什字东方红广场兰大五里32、铺拱星墩西固城安宁什字桃海培黎广场雁滩兰州商圈格局：线状分布，橄榄球体状商圈格局，中间大，两头小兰州商圈格局：线状分布，橄榄球体状商圈格局，中间大，两头小由于西固区距离市级商业中心距离较远，途经西站货场、土门墩、秀川、三滩等地块，使得商业无法进行有效的衔接和联动；但也正因为如此，西固城作为区域商业中心也更能够聚集有效客户群体，在区域商业竞争中，发挥了良好的单一属性和排他属性。由于西固区距离市级商业中心距离较远，途经西站货场、土门墩、秀川、三滩等地块，使得商业无法进行有效的衔接和联动；但也正因为如此，西固城作为区域商业中心也更能够聚集有效客户群体，在区域商业竞争中，发挥了良好的单一属性和排他属性33、。西站兰州市商圈示意2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】29北滨河路南滨河路天水路合水路西固路西津路庆阳路东岗路兰州地形表现“兰州地形表现“一河两岸一河两岸”，并且“”，并且“东西狭长，南北纵深浅东西狭长，南北纵深浅”，目前城市交通路网呈现“”，目前城市交通路网呈现“三横两纵三横两纵”，“西固路、西津路、庆阳路”东西相接，南北辐射，形成兰州目前商业黄金线。”，“西固路、西津路、庆阳路”东西相接，南北辐射，形成兰州目前商业黄金线。纵观西固目前的交通情况，缺乏立体、多功能的交通路网，尤其是与市中心的距离减缓了城市商34、业升级换代的脚步。纵观西固目前的交通情况，缺乏立体、多功能的交通路网，尤其是与市中心的距离减缓了城市商业升级换代的脚步。城市交通路网示意商业市场解读商业市场解读商业市场解读商业市场解读2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】以西固城为商业核心，由西固路、康乐路、玉门街、福利路所围合成的几何区域，商业主要分布于西固中街、合水路、西固城商业步行街、玉门街等路段的沿街两侧。以西固城为商业核心，由西固路、康乐路、玉门街、福利路所围合成的几何区域，商业主要分布于西固中街、合水路、西固城商业步行街、玉门街等路段的沿街两侧。西固35、城合水路西固中街玉门街西固城商业步行街西固城商圈西固城商圈康乐路福利街玉门街商业市场解读商业市场解读商业市场解读商业市场解读302014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】31商业业态1.主力百货、超市2.餐饮、娱乐、休闲3.社区便利店4.电器综合卖场1.主力百货、超市2.餐饮、娱乐、休闲3.社区便利店4.电器综合卖场商业业态西固中路区西固中路区福利路住宅区福利路住宅区西固城核心区西固城核心区商业业态1.中小餐饮2.休闲、娱乐3.汽车美容4.建材装饰1.小型餐饮2.便利店3.社区便利店1.中小餐饮2.休闲、娱乐3.汽车36、美容4.建材装饰1.小型餐饮2.便利店3.社区便利店商业市场商业市场商业市场商业市场区域商业状况区域商业状况区域商业状况区域商业状况西固区商业业态，主要有购物、餐饮、娱乐休闲、专业大市场、商业街区构成。西固区商业业态，主要有购物、餐饮、娱乐休闲、专业大市场、商业街区构成。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】西固区西固区【西固城商圈【西固城商圈商圈概述商圈概述】概况描述概况描述兰州西部重要的工业重镇，全国著名的石油化城，商业消费力强。租售价格租售价格合水路100-160元/M2，玉门街100-180元/M2，西固37、中街55-120元/M2辐射区域辐射区域区域型商圈业态组合业态组合业态包括了百货、商业步行街、商超、餐饮、休闲、娱乐等传统业态，也包括了钢贸、建材专业市场整体档次整体档次中等商场设计商场设计除了新建的大型商业体外，其它商业物业设施陈旧落后交通情况交通情况西固城公交枢纽站临近于此，多条公交线路途经此处，交通便利，而且区域新规划的路网路况较为良好。趋势预测趋势预测随着西固中街的旧城改造逐步深入，使得区域商业档次和辐射力将得到大大的提高，未来将打造成服务全区的区域商业金融中心。商业市场解读商业市场解读商业市场解读商业市场解读322014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更38、新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】虹盛百货芙瑞商厦银大百货新天乐购物中心宝丽华商厦序号项目名称商业类型物业类型商业体量（M2）档次定位1芙瑞商厦整体招租新虹盛商住两用25000中档2虹盛百货百货商住两用25000中低档3宝丽华商厦服饰商场、街铺商住两用20000中低档4银大百货服饰商场商住两用15000低档5新天乐购物中心综合商业中心纯商业35000中档（服饰商场、超市，家居建材）虹盛百货银大百货新天乐购物中心宝丽华商厦西固城商圈目前大中型商业项目基本情况332014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】339、4西固区核心商圈特点：以人气为支持而形成的商业消费机会点，支撑着大型商业的经营。西固区核心商圈特点：以人气为支持而形成的商业消费机会点，支撑着大型商业的经营。以人气作为商业的支持，进行商业经营；地域情结、城市中心的地理位置，成为商业形成人气的主要吸引力；商业经营主要侧重零售的销售模式。商业市场商业市场商业市场商业市场区域商业状况区域商业状况区域商业状况区域商业状况2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】商业发展模式：城市公建带动区域商业发展，制造商业机会。商业发展模式：城市公建带动区域商业发展，制造商业机会。1、区40、域发展主要依托区域定位，以城市公建先行；2、商业依托城市公共配套建设，政府规划引导商业机会；3、中心区片区城市建设成熟，商业发展较其他片区快。1、区域发展主要依托区域定位，以城市公建先行；2、商业依托城市公共配套建设，政府规划引导商业机会；3、中心区片区城市建设成熟，商业发展较其他片区快。区域商业模式：政府引导、公建先行，带动区域商业，满足消费需求。区域商业模式：政府引导、公建先行，带动区域商业，满足消费需求。35商业市场商业市场商业市场商业市场区域商业状况小结区域商业状况小结区域商业状况小结区域商业状况小结1 1 1 12014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更41、新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】区域商业：餐饮业态、零售购物业态、娱乐休闲业态发展较好。区域商业：餐饮业态、零售购物业态、娱乐休闲业态发展较好。36商业业态经营特点所处区域商业业态经营特点所处区域购物业态人口密度制约核心区、生活区餐饮、娱乐、休闲业态经营能力强、选址灵活街区式、产业链条发展核心区、生活区、西固中路区酒店住宿业态与区域商业消费进行关联核心区、生活区综合市场业态受到区域限制核心区、西固中路区西固核心区商业业态：餐饮、娱乐、休闲、零售发展相对成熟。西固核心区商业业态：餐饮、娱乐、休闲、零售发展相对成熟。商业市场商业市场商业市场商业市场区域商业状况小结区域商业状况小结区42、域商业状况小结区域商业状况小结2 2 2 22014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】商业市场解读商业市场解读商业市场解读商业市场解读西固区西固区【西固城商圈【西固城商圈商圈评价商圈评价】西固城商圈西固城商圈西固城商业中心区是由于在交通行走路径上与其它同等级区域距离最远,且与其他区域的独立商业中心区，对于缺乏次市级商业中心的市西部地区而言，有机会与潜力依托【合水路玉门街十字】及周边商业资源以及西固中街的整体改造发展为高一级商业中心区。目前在购物、消费、出行吸引量与交通小区吸引数量上相差不大。该区域处在兰州市的上风地带43、，受地方产业政策、环保政策影响，未来的消费群体人口变化不会很大，在“出城入园”政策和经济整体向前推进的局面下，商业氛围未来将会逐渐改善，但商业局面近几年将仍然维持现状。西固城商业中心区是由于在交通行走路径上与其它同等级区域距离最远,且与其他区域的独立商业中心区，对于缺乏次市级商业中心的市西部地区而言，有机会与潜力依托【合水路玉门街十字】及周边商业资源以及西固中街的整体改造发展为高一级商业中心区。目前在购物、消费、出行吸引量与交通小区吸引数量上相差不大。该区域处在兰州市的上风地带，受地方产业政策、环保政策影响，未来的消费群体人口变化不会很大，在“出城入园”政策和经济整体向前推进的局面下，商业氛围44、未来将会逐渐改善，但商业局面近几年将仍然维持现状。372014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】业态模式：购物、餐饮、娱乐依然是构建成西固区商业主体的主要元素，但消费模式不断寻求市场变革。业态模式：购物、餐饮、娱乐依然是构建成西固区商业主体的主要元素，但消费模式不断寻求市场变革。购物业态：保持对人气的要求，经营稳定、选址固定，但需对商业功能进行进一步完善；餐饮业态：餐饮文化、消费理念的提速，形成业态对外发展的变革要求；娱乐业态：多元化娱乐业态发展，街区式商业链条消费要求。商业业态梳理商业业态梳理商业业态梳理商业业态梳45、理382014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】消费特征解读消费特征解读消费特征解读消费特征解读西固消费群体：现有主流消费群体，结合年龄细分，主要分为三类。西固消费群体：现有主流消费群体，结合年龄细分，主要分为三类。以上三个年龄阶段构建成西固商业消费的主力，成为推动消费主导消费力量。以上三个年龄阶段构建成西固商业消费的主力，成为推动消费主导消费力量。392014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】消费特征解读消费特征解读消费特征解读消费特征解46、读餐饮消费：主要结合消费目的与消费档次进行群体划分。餐饮消费：主要结合消费目的与消费档次进行群体划分。从消费目的：日常聚餐、宴请、商务形成参与消费主要驱动力；从消费层次：人均消费在3050元消费接受广泛。从消费目的：日常聚餐、宴请、商务形成参与消费主要驱动力；从消费层次：人均消费在3050元消费接受广泛。402014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】消费特征解读消费特征解读消费特征解读消费特征解读娱乐消费根据娱乐业态提供的消费内容来划分娱乐消费根据娱乐业态提供的消费内容来划分娱乐项目:酒吧、KTV、洗浴中心等受到区域47、主力消费群体的青睐。娱乐项目:酒吧、KTV、洗浴中心等受到区域主力消费群体的青睐。412014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】消费特征解读消费特征解读消费特征解读消费特征解读购物消费依据消费群体的收入水平来进行划分购物消费依据消费群体的收入水平来进行划分从购物目的：日常购物以大型超市为主、高档次购物以大型购物中心为主。从购物目的：日常购物以大型超市为主、高档次购物以大型购物中心为主。422014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】商业消费小48、结商业消费小结1.三大主流消费，购物业态依托占据商业主力1.三大主流消费，购物业态依托占据商业主力2.餐饮创新发展、城外发展已成趋势2.餐饮创新发展、城外发展已成趋势3.餐饮带动娱乐，娱乐向外发展，条件开始形成3.餐饮带动娱乐，娱乐向外发展，条件开始形成区域中心居住人口、流动人口众多，这给购物业态提供了良好的生存环境，购物业态保持长期的稳定经营，还未形成大规模的向外突击。受城市经济发展，餐饮消费理念、城市交通压力，城区扩大，餐饮向城外发展已成趋势，规模不断扩大，并受到市场消费力支持。西固区商业：购物固化、餐饮为主带动消费进行扩张。西固区商业：购物固化、餐饮为主带动消费进行扩张。餐饮与娱乐二次消49、费的链条关系，推动娱乐业态向外发展，拉动业态向外扩张经营。432014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】44核心群体：西固区常住核心群体：西固区常住区域原住居民区域外来迁入人群区域内学生人群区域商务人群辐射群体：商务、流动人口辐射群体：商务、流动人口七里河、安宁消费群体。外延群体：市级消费外延群体：市级消费城市消费.项目消费客户群：主要针对西固区居民消费、外来区商务及流动人口消费群体。项目消费客户群：主要针对西固区居民消费、外来区商务及流动人口消费群体。目标客群定位目标客群定位客群客群客群构成客群构成消费模式消费模式50、区域及周边（核心群体）原住居民外来迁入人群就近生活消费日常社会交往家庭娱乐追求学校群体追求时尚消费追求个性化消费氛围商务群体商务消费追求商业消费环境商务、流动人口（辐射群体）有车一族有一定的消费能力，接受消费理念具有特色化消费需求城区上班族具有社会交往要求经济能力有限市级消费（外延群体）市级单位新型消费环境心理满足对区域小吃的需求2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析产品/品质面区域/市场面核心优势：品牌+区位（S）核心矛盾：区域价值与未来价值的落差(W)毗邻西固中51、路城市交通主干道；与西固城核心商圈仅1公里，具有核心商圈外沿价值；三毛厂品牌价值建立市场信心；产品规划简洁，适合物业快速去化；临近厂区，区域环境凌乱嘈杂，限制产品高端定位;难以回避区域抗性，没有建立区域商业核心，处于价值低谷；产品选择性高，难以做到客户有效引导机会（O）SO策略WO策略 周边新增多个商品房住宅小区，人流量充足；“出城入园”规划,板块商业价值将被发掘；区域商业现状，典型的排他性商圈，具有较强的竞争保护性；1.强调城区板块稀缺性、物业保值的置业价值；2.突出出行便捷、综合多种交通工具的枢纽地位；3.描绘城市规划长短线前景蓝图，增加市场信心；4.利用品牌价值缩短项目导入时间，降低导入52、成本；1.通过强化城市交通枢纽重量级中心的概念，提升全区号召力；2.通过产品定位和产品概述，模糊“商业外沿”的 区位形象抗性。3.产品补强，在条件允许下增加人流动线的驻足率；威胁(T)ST策略无法有效连接西固城核心商圈，动线断裂；一级商圈板块明晰，将会抢走部分同质客源；1.放大核心商圈概念，不可错失的机遇价值，营造紧迫感；2.形成品质化、个性化的整体定位，创造产品的实际价值吸引关注452014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】46市场调查总结市场调查总结西固城区调研对比：现有人气与商业支持比例不协调，但人气逐步提升。53、西固城区调研对比：现有人气与商业支持比例不协调，但人气逐步提升。因素因素西固城核心区西固城核心区外沿商业区外沿商业区人气人气人口密度高、人气聚集人口密度低、人气逐步提升交通交通交通便利、但路况待改善交通流畅、但驻足率较低配套配套配套不同、停车对商业形成压力配套完善、住宅增多、环境适宜趋势趋势随城市发展、人气逐步向外扩散人口实现净流入、商业不断兴起2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】47市场调查总结市场调查总结外沿商业区比对老城区：商业不断流入，消费满足能力不断增强，逐步形成商业特色。外沿商业区比对老城区：商业不54、断流入，消费满足能力不断增强，逐步形成商业特色。业态业态西固城核心区西固城核心区外沿商业区外沿商业区购物购物保持固化，商业经营不断升级商业逐步进入，规模相对有限餐饮餐饮逐步向外延伸，处于净流出形成餐饮规模特色，持续流入、经营平稳娱乐娱乐随餐饮不断向外发展逐步形成街区化发展，但规模、种类有限2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】48项目的市场切入点：目的性消费推动商业消费，实现商业功能。项目的市场切入点：目的性消费推动商业消费，实现商业功能。项目发展驱动：目的性消费，吸引大众消费，覆盖全区域消费潜力。项目发展驱动：55、目的性消费，吸引大众消费，覆盖全区域消费潜力。市场调查启示市场调查启示项目项目目的性消费引导区域大众消费目的性消费引导区域大众消费人气不足2万体量配套性商业经营人气不足2万体量配套性商业经营目的性消费引导大区域消费需求满足大众消费需求目的性消费引导大区域消费需求满足大众消费需求2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】竞品分析与项目定位解读竞品分析与项目定位解读492014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】50竞品案例恒大都市广场竞品案例恒56、大都市广场恒大都市广场：双层步行内街，营销手段形成产品热销，开业经营率无法估量。恒大都市广场：双层步行内街，营销手段形成产品热销，开业经营率无法估量。项目恒大都市广场恒大都市广场规模总建筑22万总商业52000地址兰州市西固区合水南路7553333/7583333商业定位街景商业，地上、地下风情街，集住宅、购物、休闲、娱乐、生活、服务于一体，一站式全功能生活主场。主力业态购物、娱乐、休闲、生活（原则上杜绝餐饮）建筑形态建筑采用欧陆新古典主义风格，将欧陆风情与现代居住完美结合。营销手法统一销售，价格区间3400060000元；120套仅剩6套由于公司体制原因，85%内部中高层消化，暂无出租产品特57、点小体量面积分割；一拖二形式销售状况销售90%开业经营率2015年开业，经营率无法估量项目分析 项目小体量的面积分割，带投资回报，形成快速销售 项目商业缺乏特色，大体量的商业缺乏消费支持 项目业态定位所形成大人气支持 投资回报期测算较长，商业经营压力偏大。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】51案例启示恒大都市广场案例启示恒大都市广场恒大都市广场对项目启示恒大都市广场对项目启示借鉴借鉴1.新颖建筑形态，推升项目形象，提高项目商业品位2.内部认购+外部销售，实现现金回流，保障物业去化3.多产品单体面积，满足多元商58、业经营需求1.新颖建筑形态，推升项目形象，提高项目商业品位2.内部认购+外部销售，实现现金回流，保障物业去化3.多产品单体面积，满足多元商业经营需求规避规避1.迎合区域市场消费潜力，避免盲目追求规模2.注重对商业培育，避免投资回报对商业经营影响3.避免常规商业业态重复竞争，注重商业特色1.迎合区域市场消费潜力，避免盲目追求规模2.注重对商业培育，避免投资回报对商业经营影响3.避免常规商业业态重复竞争，注重商业特色2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】52竞品案例西固中路项目竞品案例西固中路项目西固中路各商业项目：59、西固人家、百合苑、中鹏玥园、重邦康城等商业配套西固中路各商业项目：西固人家、百合苑、中鹏玥园、重邦康城等商业配套项目临街各项目临街各项目规模总建筑总商业配套底商地址兰州市西固区西固中路沿线（本案1公里内）商业定位街景商业，底商，住宅配套主力业态餐饮、便利店、超市、住宅配套建筑形态现代都市主义风格营销手法全租赁式：西固人家45100元/；中鹏玥园100元/；百合苑110元/产品特点小体量面积分割；一拖二形式销售状况无销售开业经营率西固人家出租率100%；中鹏玥园剩余350；百合苑剩余3000整体出租（不独立出租）项目分析 项目小体量，小区配套，业态凌乱 项目商业缺乏特色，无统一定位支持 没有进行60、统一商业运营，均由物业管理，缺乏统筹性 年均10%租金递增，处于区域中高水平2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】53案例启示西固中路项目案例启示西固中路项目沿西路中路底商对项目启示沿西路中路底商对项目启示借鉴借鉴规避规避1.同质化的商业业态，缺乏经营特色，无法促动消费2.业态分布的合理性，注重消费产业链条3.街区要形成主导商业，肩负商业带动作用1.主力店对商业氛围的烘托，形成对商业人气的堆积2.依托区域文化资源，树立街区品牌3.挖掘周边消费潜力，进行商业补缺，形成商业消费4.利用营销，对商业进行前期经营稳固，培61、育商业经营1.同质化的商业业态，缺乏经营特色，无法促动消费2.业态分布的合理性，注重消费产业链条3.街区要形成主导商业，肩负商业带动作用1.主力店对商业氛围的烘托，形成对商业人气的堆积2.依托区域文化资源，树立街区品牌3.挖掘周边消费潜力，进行商业补缺，形成商业消费4.利用营销，对商业进行前期经营稳固，培育商业经营2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】54竞品案例大型购物商场竞品案例大型购物商场大型购物商场：芙瑞双子国际（新虹盛百货）。大型购物商场：芙瑞双子国际（新虹盛百货）。项目芙瑞双子国际（新虹盛）芙瑞双子国62、际（新虹盛）规模总建筑68000总商业25800地址西固西固区玉门街8号(原芙瑞水榭花都)商业定位购物、餐饮、办公主力业态综合餐饮、综合超市、购物商场建筑形态塔楼、裙楼营销手法无公开销售；商业部分均由虹盛百货整体租赁，构建大型购物商场；场内按联营扣点模式经营，扣点率为15%31%产品特点主力大平层销售状况无销售开业经营率与招商经理沟通，目前招商率为45%左右，仍持续上升项目分析 2.5万平米大平层商业，易于形成综合人气 地块拥有多家综合商场，竞争激烈 无特色主题定位 扣点经营模式，对品牌知名度要求较高2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:63、/，【唯一官网，谨防假冒】55案例启示大型购物商场案例启示大型购物商场大型购物商场对项目启示大型购物商场对项目启示借鉴借鉴规避规避1.大众化业态，形成核心区竞争2.业态分布的合理性，注重消费产业链条3.较高的推广运营投入1.主力店对商业氛围的烘托，形成对商业人气的堆积2.品牌优势依托，增强市场信心和口碑效应3.利用营销团队，统一对商业进行经营运作1.大众化业态，形成核心区竞争2.业态分布的合理性，注重消费产业链条3.较高的推广运营投入1.主力店对商业氛围的烘托，形成对商业人气的堆积2.品牌优势依托，增强市场信心和口碑效应3.利用营销团队，统一对商业进行经营运作2014房地产营销策划大全【唯一客64、服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】56项目整体定位1项目整体定位1项目整体定位：2万平米，城市级的商业消费目的地。项目整体定位：2万平米，城市级的商业消费目的地。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】57项目整体定位：微商，从事微小型商业活动的个体或团队，跟现在微信、微博等新词一样，增加新潮个性的感觉。项目整体定位：微商，从事微小型商业活动的个体或团队，跟现在微信、微博等新词一样，增加新潮个性的感觉。项目整体定位2项目整体定位22014房地产营销策划大全【唯一客65、服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】58项目定位启示1项目定位启示1考虑到项目地块不属于核心商业圈，且没有与中央区形成有效联动，导致客户驻足率不高。所以，在业态选择上，应该以目的性较强的业态进行组合，烘托人气。考虑到项目地块不属于核心商业圈，且没有与中央区形成有效联动，导致客户驻足率不高。所以，在业态选择上，应该以目的性较强的业态进行组合，烘托人气。项目业态选择项目业态选择服务型消费业态服务型消费业态商铺一楼（临街面）商铺二楼（体验消费场）地下综超（或零售）商铺二楼（创意坊）餐饮、酒吧、服装、百货健身房、美容院、网吧、书吧、动漫等餐饮、酒吧、服66、装、百货健身房、美容院、网吧、书吧、动漫等综超经营，满足住宅需求；在交通节点中，提高客户的驻足率和目的性消费。综超经营，满足住宅需求；在交通节点中，提高客户的驻足率和目的性消费。形成小规模的零售聚集，提高项目人气由于二楼建筑设计影响，可将商铺以写字楼形式租赁。对内部进行简易包装，形成小规模的如：影视、动漫、摄影、音乐、广告等工作室。参考“左岸公社”形成小规模的零售聚集，提高项目人气由于二楼建筑设计影响，可将商铺以写字楼形式租赁。对内部进行简易包装，形成小规模的如：影视、动漫、摄影、音乐、广告等工作室。参考“左岸公社”2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房67、商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】59项目定位启示2项目定位启示2由于商业建筑设计因素影响，加之对项目的整体定位，也可以在商铺1、2楼之间形成连动与互补，将入驻业态进行整个，使之成为一个整体的、小规模购物商场。由于商业建筑设计因素影响，加之对项目的整体定位，也可以在商铺1、2楼之间形成连动与互补，将入驻业态进行整个，使之成为一个整体的、小规模购物商场。精品服装类户外、体育、休闲类化妆品、保健品鞋类专柜儿童专柜、百货类1、2楼联动楼联动小规模购物商场小规模购物商场该类业态定位虽然与1公里半径内的新虹盛百货有所冲突，但由于芙瑞双子（新虹盛百货）采用的是联营扣点的经营模式，对入住商家的品牌要68、求度很高，且经营压力过大；与本案的商铺租赁形成了鲜明对比，更能够突显本案的项目优势。该类业态定位虽然与1公里半径内的新虹盛百货有所冲突，但由于芙瑞双子（新虹盛百货）采用的是联营扣点的经营模式，对入住商家的品牌要求度很高，且经营压力过大；与本案的商铺租赁形成了鲜明对比，更能够突显本案的项目优势。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】60 项目意向案名提报项目意向案名提报项目意向案名提报项目意向案名提报2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假69、冒】案名创意思路案名创意思路案名虽然是商街的名称，但它不同于一般商品。案名是商街的第一个广告，也是最直接的广告。案名虽然是商街的名称，但它不同于一般商品。案名是商街的第一个广告，也是最直接的广告。案名创意思路，首先尊重决策者的人文习惯，更要适合项目的背景和企业的战略规划，同时对案名背后代表的价值产生认同和向往。最后才是适合项目卖点的推广。612014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】案名创意思路案名创意思路追根溯源，三毛实业前身始建于1972年，可谓底蕴深厚；本案是三毛实业在商业地产开发领域的核心之作，可谓意义非凡；70、三毛实习于1997年5月首次向社会公开发行股份，并在深圳证券交易所成功上市（股票简称：三毛派神，股票代码：000779），可谓影响广远；622014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】案名创意思路案名创意思路所以，案名方向一以“三毛”为案名创意的根源，尊重其文化内涵，同时，结合多样性的文字、符号元素，赋予“三毛”这样一个大品牌下，新的生命力。632014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目案名提报1项目案名提报1“毛毛公园”，结合未来在商街71、内配套康体娱乐设施，形成情景式购物环境。不仅享受丰盛消费之乐，同时，也是一次休闲之旅。MOMO PARK642014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目案名提报1项目案名提报1梦立方，圆梦财富。这是项目给所有客户的一种美好图景，也是对未来的一份承诺。从造型上，将m部分做强调，同“三毛”和立方呼应，直观上造成对于案名的联想，能增加辨识度；M=millionaire 百万富翁。652014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】案名创意思路案名创意72、思路第5大道、左岸等国外知名商街，在国内总是层出不穷的出现“山寨版”，且效果都很好，其一是这些商街名称本身就是一种品位和财富的象征，其二，辨识度也相当高。所以，捆绑国内外知名商街，也是本次案名创意方向之二。662014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目案名提报2项目案名提报2参考“倚能假日”，小而全，且不乏时尚的商业业态。同时，豌豆作为案名，亦亲近有个性，且识别度较高。672014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目案名提报3项目案名73、提报3穆赫兰道来自纽约著名的时尚大道，是众多明星和社会名流聚居之地。案名体现了区域地段的核心价值，强调项目的尊尚品位和不凡的生活气韵，以引发专属客群的真挚共鸣。大卫林奇更于2001年导演了穆赫兰道(Mulholland Drive)，更将此街的名气大幅度提升。682014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】案名创意思路案名创意思路案名方向三：直接彰显商街特质，以贵重金属或者奢侈品等直面人群的方向。通过案名，对商街的价值有直观感受。692014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：h74、ttp:/，【唯一官网，谨防假冒】项目案名提报4项目案名提报4克拉（Ct），英文carat，通常缩写成ct，从1907年国际商定为宝石计量单位开始沿用至今，是珠玉、钻石等宝石的质量单位，和贵金属的纯度比例。与一般商街隔开来，指代非凡卓尔的品质。702014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目案名提报4项目案名提报4喜：高兴，愉快，自在的心境。铂绘：铂金质地的商业品质画卷。案名体现了项目呈现的整体氛围，强调项目的尊尚品位和不凡的消费气质。喜铂绘喜铂绘712014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：105352787975、【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】案名VS定位案名VS定位72【全临街【全临街全生活全生活20000克拉级消费区】【兰州西克拉级消费区】【兰州西全临街全临街时尚微商体验场】时尚微商体验场】首推首推2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】79802014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】81 项目价格测算与销售策略建议项目价格测算与销售策略建议项目价格测算与销售策略建议项目价格测算与销售策略建议2014房地产营销策划大76、全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】82项目价格测算项目价格测算项目价格体系导入需要根据商圈等级进行研判，由于附近商品房底商很少进行销售，那么租金推导成为价格研判主要依据。项目价格体系导入需要根据商圈等级进行研判，由于附近商品房底商很少进行销售，那么租金推导成为价格研判主要依据。租赁：110元/月租赁：110元/月租赁：110元/月租赁：110元/月租赁：100元/月租赁：100元/月租赁：45100元/月租赁：45100元/月租赁：65120元/月租赁：65120元/月扣点15%31%扣点15%31%租赁：120180元/月租赁：177、20180元/月销售：3.4万6万销售：3.4万6万虹盛步行街。10月招商，暂无政策虹盛步行街。10月招商，暂无政策本区域租金浮动偏大，主要原因为产权所有方，即集体产权与个人产权持有，导致租金明显偏移。恒大价格持续高走，无任何优惠；西固人家意向性销售价格为15000元左右。租赁：150180元/月租赁：150180元/月2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】83项目价格定位项目价格定位商业投资回报期主要为815年商铺租金以周边项目比较，年租金递增率在6%8%商业投资回报期主要为815年商铺租金以周边项目比较，年租78、金递增率在6%8%由于目前项目周边区域无商业街项目出售，西固城核心区域内无类似本案的商业项目，因此选择中心城区的恒大都市广场、即将入市的虹盛步行街以及仅有出售意向的西固人家社区底商作为参照比较；以此方法测算，本项目沿玉门街商铺销售均价为19000元/。一层：23750元/二层：14250元/19000元/。一层：23750元/二层：14250元/项目权重恒大都市广场西固人家虹盛步行街本案地段2523 18 2120体量规模1086 76租金预期2020151816自然人流量1514 10 1511品牌升值率151510 1312销售周期151110 1010合计1009169 8475计算内容79、代码恒大都市广场西固人家虹盛步行街本案合计权重值Q 91698475销售均价P34460 1500025000/权重值比例I0.800.920.83/权重售价PI 275681380020750/所占权重W 20%45%35%/商铺权重均价PI*W55146210726318987要素权重测算法计算本价格，折合当前月租为95126元/月，符合当前市场租赁价格。要素权重测算法计算本价格，折合当前月租为95126元/月，符合当前市场租赁价格。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】物业发展建议物业发展建议项目商业发展建80、议：针对项目现状，强化项目区域环境、完善项目商业特色，加快商业氛围营造。项目商业发展建议：针对项目现状，强化项目区域环境、完善项目商业特色，加快商业氛围营造。道路道路1提高区域的交通便利性完善项目驻足配套实现项目沿街亮化2确定项目主力店提高街区的商业品味丰富商业消费环境特色特色3使项目定位和案名具有较强的延展性，提高口碑作用形成项目商业对区域覆盖能力延伸延伸关键：道路、环境、交通，助推项目商业氛围，完善项目商业特色，带动消费。关键：道路、环境、交通，助推项目商业氛围，完善项目商业特色，带动消费。842014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/81、，【唯一官网，谨防假冒】85康体娱乐设施配套与休闲生活交相辉映康体娱乐设施配套与休闲生活交相辉映康体设施实现了项目在城市公共功能的要求，丰富了区域的文化生活。康体设置与儿童乐园的业态补充部分，对人气参与形成支持。项目配套设施建议项目配套设施建议2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】86项目整体活动动线较长（300米，且随着二、三期建设持续延展），游人很难不间断地沿整条商业动线游玩，因此，为更好的使得人流在项目内能够更长时间的逗留，室外公园座椅必不可少。项目配套设施建议项目配套设施建议游人休憩设施室外公园座椅游人休82、憩设施室外公园座椅2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】87依托项目地形特色，建设成青少年喜欢的户外运动场所采用滑板、攀岩等运动吸引青少年的聚集，对商业街区消费人群形成促进。项目配套设施建议项目配套设施建议趣味运动场地连同与西固城核心区的消费功能（二、三期）趣味运动场地连同与西固城核心区的消费功能（二、三期）2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目营销建议项目营销建议销售方案建议/销售形式销售方案建议/销售形式纯销售/带租约销售/83、带返组销售88纯销售纯销售开发商投资客开发商投资客带租约销售带租约销售开发商经营者投资者开发商经营者投资者带返组销售带返组销售开发商投资者经营者开发商投资者经营者销售形式销售形式直接出售商铺，不采取其他销售策略招商前置，待商家进场后，以带租约的形式销售商铺开发商先期销售商铺，以承诺返还业主租金方式获得整体经营权，业主返租年限到期后享有经营及租赁权。优势优势开发商可在短期内回笼资金，降低资金压力；开发商无需承担返租补贴与相关税费；商业经营压力转移向中小业主；通过招商保证前期商业业态与形象；能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益；能快速回收开发资金；前期统一招商和经营84、，确保既定的商业定位与规划，保证项目整体商业形象；开发商采取返租形式，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；劣势劣势产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；商业成熟主要靠市场自身调整，所需时间较长；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；租金收益率难以达到投资者期望，销售难度较大；开发商承担相应年限的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高；因返租而产生相应的返租法律风险；适用适用社区底商或街铺；小体量商业物业。商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业；产权式商业内铺2014房地产85、营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目营销建议项目营销建议89三种角色：开发商投资客经营者三种角色：开发商投资客经营者最大的问题在于三方根本利益的冲突1、开发商以回收开发资金，获利退场为主旨，缺乏长期商业经营意识；2、投资客重视收益回报，以在最短时间内收回投资回报为信条；3、经营者希望商业统一管理，同等条件下租金越低越好；若无法有效调和三种矛盾冲突，业权分散的产权式商铺无法顺利实现销售招商运营。产权式商铺困局全国70%的产权式商铺是失败的三个阶段：销售招商运营三个阶段：销售招商运营销售方案建议/销售形式销售方案建议/销售形86、式2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目营销建议项目营销建议90纯销售带租约销售带返租销售开发利益业态把控同等条件下单纯销售能实现价值最大化同等条件下因租金引发去化抗性导致销售困难，拉长销售周期同等条件下涉及到返租比例开发利益被削弱回款强度对于本案而言，三种销售方式在开发和运营层面各有利弊。业权分散整体业态难以合理布局招商先行实现商业业态落地先期整体经营实现业态合理布局业态完善度回款强度：从回款数量和速度两方面衡量，各占50%权重。销售方案建议/销售形式销售方案建议/销售形式2014房地产营销策划大全【唯一客87、服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】项目营销建议项目营销建议91招商方案建议/租赁平台建立招商方案建议/租赁平台建立经营者(商户)角度经营者(商户)角度开发商（整体）角度开发商（整体）角度投资者（业主）角度投资者（业主）角度租赁平台租赁平台根据总体商业业态规划，匹配匹配相应业态区域投资业主和相应经营商户，以中介身份促成促成业主和商家的达成租赁关系。租赁委托，避免空铺回报比较，省心省力租赁委托，避免空铺回报比较，省心省力经营集聚，降低风险租金比较，省心省力经营集聚，降低风险租金比较，省心省力业态相对完整持续管理可控业态相对完整持续管理可控成立租赁88、平台，为克拉大道业主出租和商户进驻提供桥梁。投资客（业主）投资客（业主）经营者（商户）经营者（商户）真正为投资客考虑，真正为经营者着想，是项目运营成功的前提真正为投资客考虑，真正为经营者着想，是项目运营成功的前提。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】92项目营销建议项目营销建议业主招租咨询业主招租咨询：接受业主关于租赁相关咨询；业主委托代理业主委托代理：受理业主委托租赁业务；商户经营指导商户经营指导：跟踪意向进驻商户，推荐适合经营商铺；商户资质测评商户资质测评：对意向进驻商户实现资质审查；举办专场招商推荐会举办89、专场招商推荐会（主要面向西固区范围）根据业态规划和招商资源蓄客情况，定期举办专场招商推荐会，组织意向商户和投资业主，由双方自行磋商租赁关系。租赁平台提供租赁合同范文，并有对合同履约的监管权。举办中小业主招租集市举办中小业主招租集市（主要面向兰州市范围）根据业态规划，线上网络平台和线下活动现场发布租赁信息。租赁平台功能招商方案建议/租赁平台建立招商方案建议/租赁平台建立2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】93项目营销建议项目营销建议A 项目包装项目包装B 项目导入项目导入C 营销策略营销策略D 开盘放量开盘放量围90、墙包装卖场包装宣传物料围墙包装卖场包装宣传物料特别注意：宣传物料除了项目楼书、招商手册等以外，特别注意：宣传物料除了项目楼书、招商手册等以外，3D宣传片更能够直观的体现项目核心卖点和产品价值，但由于宣传片更能够直观的体现项目核心卖点和产品价值，但由于3D片制作周期较长，因此，若提议通过审核，则需要及时建模制作。片制作周期较长，因此，若提议通过审核，则需要及时建模制作。（3D影视宣传片细则见附件影视宣传片细则见附件1）2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】94销售阵地包装建议销售阵地包装建议为充分展示本案形象和品质91、，加深客户对项目自身之体验，圆满配合销售目标的完成，对项目现场销售部包装提出建议。销售部功能分区：项目展示区项目展示区：沙盘模型、3D宣传片演示电视墙；前厅接待台；项目主背景墙项目洽谈区项目洽谈区：沙发、桌椅、落地灯箱财务办公区财务办公区：效果图展示、行政办公、签约收款2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】95销售阵地包装建议销售阵地包装建议设立销售部目的及基本策略设立销售部目的及基本策略销售部功能分区合理，利用方便销售部功能分区合理，利用方便前台、谈判区、沙盘、办公室等不同功能布置，并且需要注意各个区域不同的设92、计包括灯饰风格。整个销售现场的统一布置整个销售现场的统一布置需要把销售中心、围墙、周边可利用的环境统一布置起来，这样既可做到现场美观，又可使销售现场可视度高。体现项目风格和品质，充分展示项目形象体现项目风格和品质，充分展示项目形象从软硬件配置、装修取材、人员配置各个方面，都要符合项目定位，通过细节体现。终极目的：促成销售终极目的：促成销售项目感知项目感知项目认同购买欲望项目认同购买欲望促成销售促成销售沟通沟通沟通沟通沟通沟通销售部给客户完整的项目感知信息；为销售部给客户完整的项目感知信息；为“沟通沟通”提供场所和舒适的环境。提供场所和舒适的环境。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1093、53527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】96销售阵地包装建议销售阵地包装建议销售部装修风格建议销售部装修风格建议具有特色风格的具有特色风格的体验式体验式营销中心。营销中心。建筑外立面：与项目主体建筑外立面保持统一但又突出色调主题景观：以小草、小树绿化和小品为主内部元素：灯饰、销售道具、桌椅、咖啡建筑外立面：与项目主体建筑外立面保持统一但又突出色调主题景观：以小草、小树绿化和小品为主内部元素：灯饰、销售道具、桌椅、咖啡用细节体现用细节体现简约、大气、雅致、品质感简约、大气、雅致、品质感2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商94、网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】97销售阵地包装建议销售阵地包装建议销售部装修风格建议销售部装修风格建议功能多样性功能多样性功能多样性功能多样性兼顾接待、销售、办公用途，但以接待、销售功能为主兼顾接待、销售、办公用途，但以接待、销售功能为主兼顾接待、销售、办公用途，但以接待、销售功能为主兼顾接待、销售、办公用途，但以接待、销售功能为主典雅、大气典雅、大气典雅、大气典雅、大气体现高贵品质，不仅高档而且实用体现高贵品质，不仅高档而且实用体现高贵品质，不仅高档而且实用体现高贵品质，不仅高档而且实用全方位展示全方位展示全方位展示全方位展示规划理念、风格、户型、工程、生态、配套、员工素质、生活氛95、围全面展示规划理念、风格、户型、工程、生态、配套、员工素质、生活氛围全面展示规划理念、风格、户型、工程、生态、配套、员工素质、生活氛围全面展示规划理念、风格、户型、工程、生态、配套、员工素质、生活氛围全面展示以客户为中心以客户为中心以客户为中心以客户为中心布局设计以“将信息直接传递给客户”为原则，延长客户停留时间布局设计以“将信息直接传递给客户”为原则，延长客户停留时间布局设计以“将信息直接传递给客户”为原则，延长客户停留时间布局设计以“将信息直接传递给客户”为原则，延长客户停留时间2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨96、防假冒】98销售阵地包装建议销售阵地包装建议销售部中心摆放沙盘；销售部中心摆放沙盘；沙盘建议只制作商业部分；若需要，地下超市部分可考虑制作平层俯瞰模型。沙盘建议只制作商业部分；若需要，地下超市部分可考虑制作平层俯瞰模型。通过元素设计、3D片电视墙等效果进行突出；通过元素设计、3D片电视墙等效果进行突出；平面规划模型，需成为客户进入营销中心的首要视觉冲击要素；此外，若销售需要，则应设立标准层单位的独立模型。平面规划模型，需成为客户进入营销中心的首要视觉冲击要素；此外，若销售需要，则应设立标准层单位的独立模型。沙盘沙盘功能区包装示意功能区包装示意2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：105397、527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】99销售阵地包装建议销售阵地包装建议背景墙背景墙功能区包装示意功能区包装示意醒目，显眼，视觉冲击力；醒目，显眼，视觉冲击力；项目名称、LOGO、广告语表现。项目名称、LOGO、广告语表现。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】100销售阵地包装建议销售阵地包装建议接待区域是置业顾问等候、接待客户、临时休息和摆放楼盘资料的场所；同时也是营销中心的“门户”；设立衣帽挂钩，方便客户。接待台可考虑设计为弧形或长方形，并摆放电脑、传真、电话等接待必需品；接98、待台后面设立摆放销售资料区域；能容纳平常34名置业顾问就坐；形象墙前台后面设形象墙，并运用各种类型造型从不同角度表现项目的主题，体现项目浓厚主题区氛围。接待区域接待区域功能区包装示意功能区包装示意2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】101销售阵地包装建议销售阵地包装建议功能区包装示意功能区包装示意谈判区是客户代表向客户详细介绍本案情况和购房程序的区域。基于本案的实际情况，谈判区面积大小建议以摆放简欧高品质沙发、茶几为主，其他为辅。谈判区为全开放布局，建议在能近距离接触项目楼盘为宜。谈判区是客户代表向客户详细介绍99、本案情况和购房程序的区域。基于本案的实际情况，谈判区面积大小建议以摆放简欧高品质沙发、茶几为主，其他为辅。谈判区为全开放布局，建议在能近距离接触项目楼盘为宜。为增加气氛，营造氛围，可在谈判区周围增设部分盆栽和小品。为增加气氛，营造氛围，可在谈判区周围增设部分盆栽和小品。沙发茶几配置必须上档次。沙发茶几配置必须上档次。谈判区域通过落地灯箱进行分割，即突出美观，也能对项目进行包装谈判区域通过落地灯箱进行分割，即突出美观，也能对项目进行包装谈判区景致小品谈判区景致小品落地灯箱落地灯箱2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒100、】102销售阵地包装建议销售阵地包装建议灯光系统能够在不同的区域营造活泼、温馨浪漫等效果；灯光系统能够在不同的区域营造活泼、温馨浪漫等效果；光线在保证亮度的前提下尽可能柔和；光线在保证亮度的前提下尽可能柔和；光线以乳白色为主，在不同区域有相应侧重；光线以乳白色为主，在不同区域有相应侧重；墙壁设立灯箱，既可营造氛围，又可传递项目信息。墙壁设立灯箱，既可营造氛围，又可传递项目信息。销售部内部灯光示意销售部内部灯光示意2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】103销售阵地包装建议销售阵地包装建议销售部导视系统示意销售部导101、视系统示意醒目、精致、品质。醒目、精致、品质。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】104销售阵地包装建议销售阵地包装建议人员配备建议人员配备建议人员配置：人员配置：68名置业顾问。68名置业顾问。2名保洁人员，2名服务人员（专门负责给客户端送咖啡饮料）2名保洁人员，2名服务人员（专门负责给客户端送咖啡饮料）2名门迎（可由置业顾问轮值）2名门迎（可由置业顾问轮值）2名保安2名保安2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】105销售阵地包102、装建议销售阵地包装建议硬件配备硬件配备 楼书：设计风格应与项目的定位相一致，且内容全面、制作精良。楼书：设计风格应与项目的定位相一致，且内容全面、制作精良。折页、单页：售楼普及资料。设计精美，内容简洁。折页、单页：售楼普及资料。设计精美，内容简洁。手袋：本身作为流动媒体宣传，并可装售楼书等资料，制作精美。手袋：本身作为流动媒体宣传，并可装售楼书等资料，制作精美。纸杯：中型和小型口杯。纸杯：中型和小型口杯。展板：售楼处悬挂资料，全面介绍公司及楼宇信息（可套用为落地灯箱）。展板：售楼处悬挂资料，全面介绍公司及楼宇信息（可套用为落地灯箱）。小礼品：费用低、美观、实用，用于传递信息、能够制造销售热点（103、如：台历、挂历、雨伞、笔筒等）。小礼品：费用低、美观、实用，用于传递信息、能够制造销售热点（如：台历、挂历、雨伞、笔筒等）。3D影视资料：从视觉方面传递公司和楼盘信息（光盘）。3D影视资料：从视觉方面传递公司和楼盘信息（光盘）。各功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能，突出运作专业性。各功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能，突出运作专业性。模型：项目沙盘模型（若需要可制作负一层俯瞰平层模型）。模型：项目沙盘模型（若需要可制作负一层俯瞰平层模型）。售楼部配置销售硬件配置售楼部配置销售硬件配置2014房地产营销策划大全【唯一客服104、】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】106销售阵地包装建议销售阵地包装建议硬件配备硬件配备 咖啡类：咖啡机、咖啡豆、速溶咖啡、咖啡杯。咖啡类：咖啡机、咖啡豆、速溶咖啡、咖啡杯。饮料类：饮料机或速溶式饮料、纯净水。饮料类：饮料机或速溶式饮料、纯净水。清洁用具：扫把、拖把、簸箕等。清洁用具：扫把、拖把、簸箕等。空调：3P以上功率2部。空调：3P以上功率2部。电脑：2部。电脑：2部。打印机：1部。打印机：1部。电话：3部（咨询电话2部、办公电话1部）电话：3部（咨询电话2部、办公电话1部）其他销售道具：看板、X展架、易拉宝、销售夹子、签字笔、登记表（根据需要可选）。其他销售道具：看板、X展架、易拉宝、销售夹子、签字笔、登记表（根据需要可选）。售楼部配置销售硬件配置售楼部配置销售硬件配置2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】