1、情景商业街商业综合体SOHO办公中高端住宅房地产项目建议书XX工程咨询有限公司二零XX年XX月情景商业街商业综合体SOHO办公中高端住宅房地产项目建议书建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、宏观环境分析51.宏观经济51.1南昌经济走势52.南昌市房地产发展72.1南昌市房地产投资72.2南2、昌市房地产市场分析8供求分析：82.2.2 2010年至2011年2月市场供求走势9近两年土地市场10近期政策解读10 限购令后南昌市场12小 结：13二、 朝阳洲概况分析142.1 片区概况142.2 片区人口分析142.3 土地利用情况152.4配套设施162.5 远景规划182.6片区综合评估20三、朝阳洲房地产市场213.1 片区房地产市场概况213.2 2010年-2011年2月片区房地产市场233.3片区未来供应量分析253.4片区个案分析28滨江一号363.5 片区房地产市场小结40四、地块情况414.1 地块位置414.2 周边环境414.3 配套设施414.4 现状条件4243、.5 地块经济建设指标43地块一 ：C08-01地块43五、项目定位465.1项目规划初步定位46住宅：规划产品多层洋房+小高层465.2 客户定位49区域客户回顾49项目客户定位50项目客户属性定位50客户特征定位如下：50区域来源：朝阳洲及市区数百万人之中；50经济特征：具备80-150万的住房消费能力和消费意愿；50购房行为：改善住房条件，愿为品质优、地段好的产品买单；50年龄分布：3555岁之间为本项目最主要的核心客户群体；50家庭结构：3-4口之家。505.3预期销售价格51案例选取原则51住宅及SOHO办公产品价格预计51商业及车位价格预计555.4项目经济回报测算及风险分析5654、.4.1项目初步销售收入测算565.4.2项目风险分析56六、结论58一、宏观环境分析1.宏观经济1.1南昌经济走势2005年至2008年GDP年均增幅高达16%，2009-2010年GDP增长幅度超过13%，2010年南昌市GDP突破2200亿大关，南昌快速健康发展的经济为房地产发展提供了坚实的基础。2003年以来南昌市消费品零售总额均保持两位数的增长幅度。2008-2010年南昌消费品零售总额增幅均在20%以上，2010年南昌市消费品零售总额764.94亿元，比上年增长20.80%。2.南昌市房地产发展2.1南昌市房地产投资近年来，南昌市房地产投资快速增长，由2003年的60亿元发展到205、10年280.15亿元，实现3年翻番的跨越；2010年南昌市房地产投资同比增长50.4%，房地产投资的增加促使南昌房地产市场快速发展。2.2南昌市房地产市场分析供求分析：2006年2007年2008年2009年2010年预售住宅成交均价(元/)36404432470547886089增长率(%)12.2%21%6.1%1.8%27.2% 05年至07年南昌市房地产市场供应量持续增长，房地产价格逐步上涨，08年受宏观经济和调控政策影响，供应量下降，09年供应进一步下滑，10年供应量大幅上涨，成交均价连年走高，但依然没有有效解决供应紧张的局面；08年全球金融危机使得开发商心有余悸，停工缓建的项目增6、多，推售进度放缓，造成了09年同期住宅市场供不应求（供求比为1:2.5）的状况；2010年上半年，随着市场需求量稳步发展，开发商开发在09年资金大量回笼下，积极开发建设项目，从而扭转了09年同期供不应求的矛盾局面，供求比1:1.04；2010年由于市场需求的高位走势，供应虽然大幅增加，但供不应求局面依旧不能得到有效解决，10年受供货量以及09年大面积去化成交，南昌楼市场受新政影响较小，成交价格创历史新高。2.2.2 2010年至2011年2月市场供求走势2010年上半年初火热的市场受417政策影响成交开始萎缩，然而6月份大量企业内销房入市成交致使6月成交量急剧放大，各大楼盘促销力度开始加码，刚7、需、首改、投资等需求陆续放大，“金九银十”如期而至，市场再度火爆，市场供求旺盛；进入2010年下半年，CPI不断上涨，存款负利率，资产无形流失成为市民关注的焦点。资产保值增值成为大家必须要考虑的问题，在没有其它理想的投资渠道情况下、资金大量进入房地产行业；加上2010年楼市整体供不应求的局面（全年供求比0.94:1），两者造就了南昌楼市房价持续上行。其中市中心、红谷滩中心区房源更是遭抢购。市中心区域的热销，特别是朝阳洲滨江一号的热销，给朝阳洲市场带来了房地产发展的新机遇。2011年1-2月，传统的成交淡季，经过一月的火爆，2月的楼市开始走向试探期。2月20日南昌新版限购细则的颁布，使得南昌楼市8、限购区成交量急剧下降，创2010年以来历史新低。但楼市新增供应量地位震荡，供求关系失衡严重。随着限购的持续执行，预计南昌楼市将进入观望期。 近两年土地市场市中心、青山湖土地资源稀缺，迫使项目所在的朝阳洲区域土地成为香饽饽，特别是xxx豪宅区的定位，区域住宅价值将逐渐提升。另外，南昌市2009-2010年共成交居住用地5442亩（含部分商住地），356.3万平米，预计2011-2012年将集中上市，总供应量约为709.4万平米，竞争十分激烈，特别是xxx大量的土地出让，区域内竞争较大。 近期政策解读2011年1月18日国务院总理温家宝在上午召开国务院第五次全体会议中强调，要坚定不移搞好房地产市场9、调控；2011年1月26日，国务院推出房地产调控新“国八条”，二套房首付增加至6成，调控力度再次加码；2011年1-3月银行纷纷取消首套房优惠利率，央行数次上调利率，购房成本明显增加；自2011年3月1日起，南昌市区暂时实行限定居民家庭购房套数政策，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）、能够提供在本市满1年以上纳税证明或1年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，10、暂停在本市购房，限购悄然而至；由于目前国内通货膨胀严重，大量资金转入楼市以需求保值增值，萌生了许多投资需求，而2011年CPI的增幅预计仍将居高不下，通胀形势依旧严峻；随着南昌五大组团的规划蓝图落实发展，省会南昌的辐射力正在快速提升，房地产市场将不断积累并释放；2010-2012年南昌市旧城改造的大量拆迁户（涉及约7.97万户，合659.91万平米）和部分经济适用房货币补偿户，在今年及以后将会逐渐释放出大量刚性需求 。本轮调控力度和政府决心空前，不存在含糊之意；政策多重组合，全面影响消费需求，对购买力和购买需求（主要是投资/投机）打击较大。预计本次调控对南昌市场短期影响较大，长期来看，市场前景11、依旧较好。 限购令后南昌市场“国八条”发布之后，南昌楼市供应和成交迅速下降，连续4周零供应，成交地位走动；南昌限购令实施后，成交量进一步下滑，成交结构出现调整，高端产品比重下降，商业产品比重大幅上升，住宅成交均价受成交结构影响略有下降；近期，由于政策层面基本稳定，调价目标变为“限涨令”，客户置业心态产生变化；随着4、5月的来临，刚需和改善性需求客户入市，南昌市楼市供应量大幅增加，媒体广告市场活跃，成交量止跌上涨，楼市有向好转变趋势。小 结：u 2010年第四季度，南昌市住宅月均价突破7000元/大关，调控不断，但依旧走高，随着南昌房地产不断向前发展，未来将有更多中高档项目的不断入市，可以预见短12、期内南昌住宅市场房价将坚挺，但随着政策力度的不断变化，长线市场可能会出现动荡行情。u 2010年调控不断，但价格持续上涨，在CPI居高不下的当前，预计2011年市场基本格局将不变。综合而言，在2011年2月南昌最新限购令细则的出台，短期内将加重客户观望氛围抑制有效需求，导致成交量萎缩。其中受限区域将面临成交量的明显下降，热销产品结构调整的趋势；同时市区外南昌县、新建县等非受限区域将迎来房地产发展契机。虽然2011年房地产调控在加码，但是城市化率提高、改善型客户需求的不断增加及旧城改造大量拆迁户等刚性需求的爆发，特别是CPI的高位运行，将促使2011年南昌房地产市场将处在信贷收紧与投资保值的博弈13、下震荡前行，因此，可以预见2011年南昌房地产市场基本格调不变，房地产市场将震荡前行，长期市场整体向好。二、 朝阳洲概况分析2.1 片区概况朝阳洲作为连接新城、老城三面环水的黄金片区，是南昌市决无仅有的亲水人居区域，东握老城区，西接红谷滩的重大区位优势。今年8月份，南昌市旧城改造工程加速启动，利字街、十字街、塘子河等拆迁逐步启动，未来片区城市环境将有效大大提升。由于朝阳洲板块可供出让的土地越来越少，区域的发展重心逐步向南面的xxx扩张，2008年4月，南昌市全面启动了xxx的建设工程，并计划在今后2至3年时间内，投入14.8亿元，实施一系列路网、水网工程建设。2.2 片区人口分析 人口总量：朝14、阳洲主要人口由本地居民及洪城大市场流动人口组成。区域主要有桃源桃花镇、街道办及朝阳洲街道办，户籍人口10.1万余人；洪城大市场商圈吸引大量外来务工人及生意人口，约7-8万人，其中私营业主约3万人。朝阳洲片区内人口总数约18万人。 人口结构：从人口组成来看，朝阳洲近半数的人口来自外地，以洪城大市场为聚集地，外来人口中多数人现租住附近农民房或商品房中，家庭结构以3-4人的家庭为主。 置业需求：l 朝阳洲大量的人口聚集，以及洪城大市场商圈的持续火热经营，使得区域购买力很强，较强的购买力吸引其他区域楼盘争抢区域客户资源，3-4口之家的主力家庭结构是的区域内住房需求以3房为主。 综上所述，仅从朝阳洲片区15、人口数量、结构以及置业需求来看，预计片区内人口对本案产品存在一定的需求量。2.3 土地利用情况 土地利用规划从区域控制性详细规划可以看出，地块所在的xxx以商住用地为主。依据区域规划，近期土地供应依旧以商住用地为主，规划容积率将达2.0以上，打造滨江中高端居住新城。 土地利用现状朝阳洲片区xxx以北土地属老城区，已基本开发，朝阳水厂、洪城大市场及周边区域需要进行旧城改造，去年利字街实施旧城改造，目前及未来几年朝阳洲区域将重点打造xxx。洪城大市场商圈商圈xxx待开发中拆迁安置房已建成区待建工业区xxx地块出让情况图（详见附件）2.4配套设施朝阳洲片区，经济快速发展，特别是洪城大市场的兴建及成功16、经营，更促进朝阳洲基础设施建设不断完善和区域经济的腾飞，近10年来片区配套设施逐步完善，商业、金融、教育、文娱等方面的城市功能配套一应俱全。现有配套设施如下： 政府机关：江西省水利厅、南昌海关、南昌地方税务局、西湖区政府、朝阳洲街道办等。 商业配套：朝阳洲商业配套主要是红城路旁洪城大市场商圈（内含多个专业批发市场，品类齐全，覆盖全省商品批发）大配套，其次为片区商业及社区商业。 交通配套：朝阳洲道路网完备，多路公交车穿越片区，出行十分方便，未来规划建设的地铁5号线将穿境而过，将进一步完善片区交通系统。区域交通整体优良，但目前由于受洪城大市场商圈的大量物流影响，区域交通通畅性较差，亟待改善。 景观17、资源片区具备赣江、象湖等水景资源，项目地块毗邻朝阳公园，自然景观较好，南昌新动物园迁址象湖新城并已开园，同时区域内有江西中医学院人文资源。2.5 远景规划xxx位于水厂路以南、昌南大道以北、滨江路以东、象湖以西的朝阳洲地区，桃花河贯穿南北，总面积11.7平方公里，规划人口20万。土地储备5000亩，出让地价较高，地价水平在260万/亩以上，最高达到821万/亩。朝阳洲片区的基础设施工程拟建城市道路42条; 拟建城市桥梁41座;拟整理、新建排水渠道8条，配套设施拟建7所学校、2家医院、中心绿地公园和南昌市动物园（已建成）。xxx是南昌“一江两岸”发展轴心带，将规划成南昌未来的“新四城”，融办公、18、商业服务、文化体育、休闲娱乐等为一体的人居典范滨水新城；主要分为5大区域：滨江商贸金融区、中央商贸文化休闲区、临湖文化娱乐区、物流市政配套区以及标准居住小区，政府计划四年内完成基础设施建设。09年至今，xxx陆续推出多宗居住、商业及其他用地，并受到各开发企业追捧，按照规划，xxx将发展成为南昌市未来的城市副中心。2011年xxx是时下南昌关注最多的板块，也将是未来几年城区供应量最大的区域，房地产市场蓄势待发。城市副中心区域中心区域中心区域中心公园绿地2.6片区综合评估 优势分析:l 片区处于南昌市西南部，紧邻南昌市老城市，随着城市的快速发展，区域将逐步发展为南昌是滨江高尚住区；l xxx的滨江19、商住区的定位，大量土地的出让，使区域发展将更加迅速，特别是在政府大量资金及市政配套的支持下，板块效应的凸显，区域发展将更快；l 滨江路、抚生路、昌南大道等城市干道贯穿而过，配以未来地铁5号线及xxx连接红角洲大桥的规划建设，片区未来交通优势显著；l 市中心房价的快速上涨及区域内滨江一号等豪宅的热销，使得中高端客户资源正在向区域内流动，片区滨江中高端居住区的打造定能吸引更多的市民置业xxx。 劣势分析: l 片区定位虽为滨江住区，但xxx现有建设速度存在一定的滞后，城市综合配套服务功能缺乏，周边商业生活配套、教育配套、休闲娱乐设施尚未正式启动，短期内将影响区域房地产商品房市场的发展；l xxx近20、两年大量土地的出让，使项目入市面临较激烈的竞争，客户资源的抢夺将是未来区域不得不面对的问题。三、朝阳洲房地产市场3.1 片区房地产市场概况朝阳洲板块目前在售项目主要集中在洪城大市场周边及抚河沿线，未来供应将集中在尚未未启动的xxx，板块内在售项目均为高层产品，住宅供应以皇冠国际、众鑫城上城和滨江一号为主，商业以喜盈门豪威公馆及洪大服装大厦的公寓及写字楼为主。板块内住宅成交价格较高，靠赣江一段价格范围13000-16000元/，靠洪城大市场四周的住宅价格均价为8000-9000元/；面积主要以80-100两房、105-125三房为主。地块四周商业价值较高，以莱茵半岛花园为例，2009年该项目临街21、铺位一层及二层临街商铺价格达到19000元/，租金一楼高达100元/，二楼达到40元/。众鑫城上城洪城财满街星河国际国金滨江江铃中山滨江洪大服装大厦滨江一号喜盈门豪威公馆皇冠国际尾盘在售在售楼盘 3.2 2010年-2011年2月片区房地产市场2010年朝阳洲板块总成交2453套，成交面积为265915，同比2009年减少7.21%；从整体上来看，朝阳洲板块全年成交量及均价变化呈波浪形式，上下浮动较大。3月份，主要受内销房鑫业花园3853.4元/的低价格热销影响，带动板块销售，但拖累整个板块均价。 朝阳洲板块2010年整体成交均价为7870.99元/，同比增长54.42%。主要原因是11月滨江22、一号高价热销，促使板块成交量、成交均价创新高。2010年朝阳洲整体供应量较少，主要可售项目为众鑫城上城、皇冠国际、滨江一号，区域客户选择性有限，区域房价上涨较快。2011年2月朝阳洲版块共成交83套，成交面积8162，成交均价为9841元/，总体出现量价齐升的态势。其中，成交面积较去年2月环比上涨442%，环比跌84.6%。成交均价与1月的9019元/相比，环比上涨了9.1%。其中，皇冠国际花园以29套的成交量位列榜首，滨江首府成交24套名列第二，其余的均没有超过10套。朝阳洲板块新兴的xxx市场的大量项目入市，在限购的逼迫下，区域项目建设速度将明显放缓。2010年朝阳洲板块各楼盘成交情况项目23、名称销售套数均价（元/）面积（）金额（元）众鑫城上城5786921.339361184.69423480001皇冠国际花园4858408.543457093.01480069050鑫业花园4073870.85936554.64141497857滨江一号42512779.75155255.69706153983锦翠苑1444380.1514458.6863331187国金滨江707056.83532802.5219776922莱茵半岛花园506916.57345915.6540916028江信国际和谐花园1026173.72112154.0875391140洪城财满街404611.386125524、811795926星河国际3211434.7183999.1445729038上林春天花园245986.38173130.3218739290江铃晶城住宅楼3310397.0752051.0521324921洪大国际服装大厦136936.34081867.7112955073康桥绿城一期143401.1841871.646365792名仕花城114958.073513346614070华夏苑55341.6562822.954395916紫荆花园42829.51772.622186136新源现代城44703.7383924.484348512绿色农产品综合大市场47489.1374399.72225、993558百灵大厦35913.9479148.84880232银田大厦17500144.351082625天高峰尚15852.290198.03573700桃花源居16000154.41926460金隆华府二期17263.3592130.21945762丰源金润广场16126.669788.19540311合计24537870.99265914.6220930134893.3片区未来供应量分析xxx近两年土地成交情况：序号地址宗地面积（亩）经济指标(R容积率、M密度、L绿化率)成交价（万元/亩）土地性质竟得人启动时间1 xxx金鼎路以西、滨江铺路以东（控规D17-03地块）18.08 容积率26、3.5；建筑密度25%；绿地率35%388.00 办公(兼容商业金融、文化娱乐用地)北京东亚信安国际会展中心有限公司 待定2 xxx金鼎路以西、滨江辅路以东（控规D17-04地块）22.29 容积率3.5；建筑密度25%；绿地率35%388.00 办公（兼容商业金融、文化娱乐用地）煌上煌集团有限公司 2012年3 xxx彭泽路以东、12米规划路以北、规划B路以西（控规CY4-1-D17-05地块）29.00 容积率5.0；建筑密度40%；绿地率20%396.00 服务业用地（兼容办公、旅馆业、文化娱乐业用地）江西万豪投资有限公司 2011年下半年4 朝阳洲云锦路以北、彭泽路以西（朝阳片区D1627、-04、05、06）地块56.02 容积率4.0；建筑密度30%；绿地率30%662.00 商业、居住用地江西万和房地产开发有限公司2011年上半年5 xxx云锦路以南、规划一路以北、规划E路以西（控规CY4-1-D05-05、07地块）29.44 容积率5.0；建筑密度40%；绿地率20%476.00 商业用地(兼容办公、商业金融业、文化娱乐用地)北京东亚信安国际会展中心有限公司待定6 朝阳洲彭泽路以东、规划B路以西（朝阳片区D05-1）地块34.28 容积率3.5；建筑密度22%；绿地率35%600.00 居住用地中大房地产集团有限公司2011年上半年7 xxx云锦路以南、滨江辅路以东、江28、韵路以西、规划一路以北（控规CY4-1-D15-02地块）32.71 容积率3.5；建筑密度20%；绿地率35%821.00 居住用地江西万科青山湖房地产发展有限公司 2011年下半年8 西湖区水厂路以南、滨江路以东（朝阳片区D15-4部分）地块21.50 R3.5、M20%、L35%392.00 居住用地江西嘉圆房地产开发有限责任公司 待定9 朝阳洲云飞路以北、江韵路以东地块73.74 R2.5、M25%、L35%260.00 居住用地南昌市筑城房地产开发有限公司 2011年上半年10 朝阳洲云飞路以北、彭泽路以西（朝阳片区D15-06部分）地块41.57 容积率2.5;建筑密度25%；绿地29、率35%510.00 居住用地南昌世欧房地产开发有限公司 2011年上半年11 朝阳洲抚生路以西、彭泽路以东（朝阳片区D06-03部分）地块101.38 容积率2.2;建筑密度25%；绿地率35%420.00 居住用地上海凯润房地产有限公司 2011年上半年12 xxx云飞路以南、抚生路以西、元亮路以北、鲁直路以东（控规CY4-3-D07-03地块）78.24 容积率2.2；建筑密度25%；绿地率35%424.00 居住用地厦门国贸地产有限公司 2011年下半年13 xxx云飞路以南、彭泽路以东、元亮路以北、鲁直路以西（控规CY4-3-D07-02地块）76.07 容积率2.2；建筑密度25%30、；绿地率35%414.00 居住用地厦门国贸地产有限公司2011年下半年14 xxx云居路以南、滨江辅路以东、江韵路以西（控规CY4-3-D12-02地块）34.13 容积率3.5；建筑密度20%；绿地率35%660.00 居住用地江西省水利投资房地产开发有限公司2011年下半年15 xxx云居路以南、江韵路以东、抱石路以西（控规D12-03地块）66.58 容积率2.2；建筑密度25%；绿地率35%360.00 居住用地南昌世欧房地产开发有限公司 2011年底16 xxx永富路以东、丁家洲街以南、永乐路以西、桂殿路以北（控规D10-03地块）70.48 容积率2.2；建筑密度25%；绿地率331、0%346.00 居住用地南昌世欧房地产开发有限公司 2011年底17 xxx抚生路以西、丁家洲路以南、永乐路以东（控规D10-02地块）33.28 容积率2.2；建筑密度25%；绿地率30%350.00 居住用地南昌世欧房地产开发有限公司 2011年底18 xxx云锦路以北、玉兰路以东、红梅路以西（控规C01-04地块）49.27 容积率4.0；建筑密度35%；绿地率按园林规定设置611.00 商业、居住用地南昌联发置业有限公司 待定19xxx金鼎路以北、长寿路以西（控规D01-05地块）12.51容积率3.5；建筑密度25%；绿地率35%390.00旅馆业用地江西新力置地投资有限公司待定232、0xxx金鼎路以北、滨江辅路以南（控规D01-04地块）23.72容积率3.5；建筑密度25%；绿地率35%390.00商业办公用地江西新力置地投资有限公司待定21xxx云锦路以南、桃花南路以西、红梅路以东、雷池街以北（控规C0202地块）135.53居住1.5、商业3.0；建筑密度：容积率2.2；建筑密度25%；绿地率35%526.00商住用地中海地产集团有限公司竞得待定22xxx雷池街以南、云飞路以北、丹桂路以东（控规C0804地块）53.36容积率2.0；建筑密度25%；绿地率35%466.00商住用地中海地产集团有限公司竞得待定23xxx云飞路以北、雷池街以南、子羽路以西、桃花南路以东33、（控规B0301地块）75.23容积率2.2；建筑密度25%；绿地率35%526.00居住用地中海地产集团有限公司竞得待定虽然区域内未来将有大量项目入市，竞争异常激烈，但是未来1-2年，随着政府对xxx的定位，xxx项目的不断推出，朝阳洲区域将成为南昌市焦点豪宅区，区域豪宅性的打造，将助推本项目产品价格的提升，为项目的开发奠定基础。3.4片区个案分析皇冠国际l 主要经济技术指标：u 占地面积：80亩u 总建筑面积：24万u 容积率： 4.5u 绿化率：48.6%u 总户数：1702户u 物业公司：深圳万厦居业有限公司u 物业费：高层住宅1.78元/月 公寓1.98元/月u 开发商：力高置业（江34、西）有限公司u 目前均价：江景房1.6万元/，一侧江景1万元/u 销售率：全部产品（除酒店）已推出，剩余少量江景房源和部分非江景房源，整体销售率达到95%l 效果图 l 营销动态及价格走势u 皇冠国际2008年5月开盘首次推出一期T1、T4楼，面积108-171三房、四房，1#楼均价8000元/，4#楼均价6800元/；u 08年10月26日推出精装公寓珑SOHO，面积30-67，均价7500元/；u 09年5月9日推出5#楼。面积94-135两房三房，均价5800元/；u 09年8月22日推出T2、T6，面积94-171两房、三房、四房， T2均价9500元/， T6均价7000元/；u 035、9年10月14日推出T3，面积130-171，均价10000元/；u 10年7月24日开盘，推出二期T9，均价7600元/，96两房和133三房； u 10年8月14日加推T8#、T7#楼；面积90-132两房三房，非江景两房均价8300元/，江景三房均价9500元/u 目前主要在售T7#、T8#楼，93-130两房、三房为主，均价10000元/，目前仅偏顶层）在售，均价14000元/，u 户型170四房130三房92-96两房 皇冠国际户型以中大户型为主，尤其是江景房源房源面积均在130以上，大露台、凸窗赠送，房型方正无暗房，但次卧开间较小。l 户型配比名称套数(套)配比(%)一房4402536、.7640-50154套9.02%60-7034套1.99%50-60206套12.06%30-4046套2.69%二房54631.97100-11047套2.75%90-100489套28.63%110-12010套0.59%三房59434.78140-15064套3.75%130-140430套25.18%120-130100套5.85%四房1287.49170-18043套2.52%160-17085套4.98%皇冠国际户型以90-110两房、130-140三房为主，其次为一房。l 客户分析项目地处西湖区南昌桥头，距离南昌洪城商圈较近，交通方便，客户以本区域客户为主，主要有：1） .私营37、业主：主要分布附近区域，以洪城大市场为代表，经济实力较强；2） .公务员：在项目置业公务员较多，且多为附近区域工作或居住；3） .富裕家庭子女：多作为婚房或父母给子女未来住房保障；4） .城市商业精英：企业高层或白领；5） .投资性购房者：数量较少。客户主要以3-4口之家为主，经济能力均较强。 喜盈门豪威公馆l 主要经济技术指标：开发商南昌豪威大市场（香港）有限公司位置西湖抚生路199号（喜盈门家具建材大卖场以南）占地面积33664平方米建筑面积70560平方米容积率1.83绿化率29.26%总户数651户车位数452个建筑风格塔式高层物业形态1栋16层酒店、1栋15层半公寓式写字楼物业费精装38、公寓2.0元/月，写字楼3.0元/月高层价格目前公寓备案销售均价：6795元/销售率目前推售酒店式公寓，共备案135套，总体销售率为74.6%；l 效果图 l 营销动态及价格走势u 2010年11月27日首次开盘，开盘前有一批内部团购，开盘当天推出约38.87平米精装酒店式公寓，1300元/平方米精装标准，共推出房源200套，同时开放3G智能精装准现房样板间。开盘当天成交60余套，成交均价7400元/平方米，开盘当天享受5重优惠：1、VIP卡客户5000抵100002、非VIP会员27、28日当天购房总房款优惠3000元3、送摩托罗拉3G手机一部（与智能家居联网），同时送ITV机顶盒1个 4、39、送18个月4兆光纤宽带，送18个月ITV使用费，送3000元手机话费5、27、28日购房当日凭认购房及其相关证明参与购房家电抽奖。u 截至目前，喜盈门豪威公馆共成交135套，目前主要去化剩余公寓，折后均价6795元/平方米l 户型75公寓组合两房39公寓 项目以38.87公寓为基本单位，可自由组合房源，可住可办公。l 客户分析由于喜盈门豪威公馆属于商业产权公寓项目购房客户主要以洪城商圈及朝阳洲老城区投资客为主，部分市区及其他区域客户；购房者以纯居住为购房目的者较少；购买此项目的客户类型与我们项目有所不同。 众鑫城上城l 主要经济技术指标：开发商江西省众鑫房地产开发有限公司位置建设西路与抚生路交40、汇处占地面积130亩建筑面积33万容积率3.5绿化率40%总户数2700户车位数2700建筑风格新古典主义风格建筑+英伦风格园林（70-150米楼间距）物业形态13栋高层住宅物业费高层住宅1.48元/月高层价格均价8300元/销售率目前整体项目已推出9栋高层，尚有4栋高层未推，已推产品整体销售率达到95%，目前仅剩1#楼和2#楼少量房源在售l 效果图 l 营销动态及价格走势u 众鑫城上城2008年9月29日首次开盘，一期推出5#、6#、7#、8#四栋楼，共计882套房源，开盘销售约200套；目前一期房源已售罄；u 2010年9月12日开盘，推出二期10#、11#高层，主力户型为83-101两房41、小三房，均价7100元/，共216套房源，开盘售罄。9月26日加推9#楼高层，90两房、96和107三房、134四房均价保持不变；u 2010月31日2#楼开盘，户型为96-117的三房 ，折后均价7150元/，近400名客户到场，成交150余套;u 2011年1月1#楼（32F）1月8日推出，户型为97-136平米的三房，均价约7700元/，开盘当天，前期预约VIP的客户可享每平米减150元优惠，同时7日签约可再优惠5000元，开盘当天所有房源全部售罄。l 户型100三房120三房83两房项目以80-90两房、100-120三房为主打产品，定位刚需，面积以适用性为主，性价比高。名称套数(套42、)配比(%)二房25617.5780-9080套5.49%90-100108套7.41%100-11068套4.67%三房104771.8690-100403套27.66%100-11059套4.05%120-130156套10.71%130-140153套10.50%110-120225套15.44%140-15051套3.50%四房15410.57130-14022套1.51%120-1301套0.07%180-19054套3.71%160-17077套5.28%l 户型配比众鑫城上城以三房为主，产品多样化。l 客户分析职业百分比私营业主70%公务员约10%周边居民约15%其它约5%由于众43、鑫城上城紧靠洪城大市场，客户绝大多数来源于洪城商圈内私营业主，周边居民的地缘情节，促成本项目客户中周边比例位居第二位。客户以3-4口之家见多，客户需求以两房、三房为主，但此项目的两房设计房间较狭小，客户意见较大。我们项目的客户构成将与此项目十分类似。滨江一号u 占地面积： 68亩u 总建筑面积：27.81万u 容积率： 5.09u 绿化率：35%u 总户数：901户u 建筑风格：新古典主义风格u 物业公司：世邦魏理仕u 物业费：高层住宅3元/平米月u 开发商：洪客隆地产u 目前均价：14000元/u 销售率：推出3#、5#、6#楼目前仅2套位置不好房型，销售率达99%l 主要经济技术指标：l 44、效果图 l 营销动态及价格走势 u 滨江一号2010年10月24日首次开盘，推出3#、5#、6#三栋高层豪宅，共493套房源，面积91-200，均价13000元/，毛坯发售，开盘当天销售411套，创造南昌滨江豪宅销售神话。u 目前仅2套房源在售，均价14000元/；u 下批房源7#高层住宅预计今年5月份推出，面积90-155。l 户型148-150三房148-150三房 延续洪客隆产品一贯高赠送策略，通过阳台、入户花园、错层挑空阳台等措施增大赠送面积，调高产品实用性和性价比，户型面积90-500，以大户型为主。l 户型配比名称套数(套)配比(%)二房12324.9100-11031套6.28%45、90-10092套18.62%三房36173.08150-16091套18.42%140-150120套24.29%120-130119套24.09%130-14031套6.28%跃层102.02250-3007套1.42%200-2501套0.20%300-3502套0.40%滨江一号户型以120-150平米三房为主，其次为90-110平米两房。l 客户分析职业百分比私营业主65%高层公务员约20%企业高层约10%其它约5%滨江一号客户群主要为有实力的私营业主和公务员，此类客户经济实力雄厚，对品质、地段的追求较高。 客户详细特征：1).年龄：40-50岁占绝大多数，部分为25-30岁的富二代46、;2).置业目的：自住兼投资;3).关注因素：看好地段，对其他不太敏感;4).区域：主要来自于西湖和东湖区，其他区域少;5).偏好：120左右户型受欢迎，认准一个产品不轻易更改;6).购房特征：独立性自主性非常强，注重品质，对价格不太敏感;7).购房表现：绝大多数为银行按揭付款，其中较多客户表现出为首次贷款，对项目的“高性价比”很看好。3.5 片区房地产市场小结土地供应情况：xxx片区内土地储备充足，2009-2010年共出让土地20余宗，达到868亩 ，2011年1-2月仍有4宗土地出让，未来几年还将有大量土地推向市场。朝阳片区住宅供应：朝阳洲片区商品住宅整体供应偏少，而且以高层产品居多，区47、域内供应未来主要在xxx内，未来1-3年预计总体供应将高达300万方，区域竞争将十分激烈。产品特征：朝阳洲片区供应市场主要为中高端高层产品，住宅户型多为中大户型，120-130平米及以上大户型较多，产品设计舒适性较强；公寓产品以30-60小户型为主。价格水平：朝阳洲区域一线临江，景观资源丰富，产品价格较高，目前普通住宅均价8000-11000元/，江景房毛坯售价13000-17000元/，预计2011年价格将保持高位运行，后期存在一定的上涨空间。客户特征：区域洪城商圈的独特优势，使得客户主要以区域内客户为主，其次为原住居民，客户区域情节较浓，3-4口之家，经济实力较强；随着朝阳洲豪宅区的定位，48、市中心及其他区域客户逐渐增多。销售情况：区域内各项目总体销售速度一般，由于价格较高，销售速度不如其他区域，但由于供应量有限，销售率较高，各项目所推产品销售基本处在扫尾阶段。未来市场情况预测：xxx近两年土地的集中供应，使得朝阳洲未来1-2年的供应量将达到300万，且供应以高层产品为主。区域将成为南昌市高端住宅聚集区，价格将逐步向市中心靠拢。四、地块情况4.1 地块位置红谷滩市中心市中心C10-03C10-04C09-02C09-01C08-01本项目地块位于西湖区朝阳洲象湖新城内，东邻中海地块；南毗飞天路，与南昌市拆迁安置房隔路相望；西面桃花河，北接朝阳公园。地块周边道路通畅，两面环水，景观资49、源较好。本 案C09-03 4.2 周边环境宗地距八一广场约8公里，离象湖风景区约2公里。宗地靠近洪城大市场商圈，商圈内聚集了众多批发市场如洪城大市场、鸿顺德、金润广场、联信大市场、五华大市场、喜盈门大市场等。项目周边居住氛围尚未形成，大量的土地出地出让及开工，使周边道路灰尘较重，四周城市生活气息有待培育。4.3 配套设施目前地块周边生活配套匮乏，附近学校配套正在建设之中，距离较近的洪城大市场商圈有桃花五村小学、工程学院、外国语百树学校、千禧幼儿园，佳佳旺、好邻居等生活配套超市，站前路社区医院等。目前尚无公交车线路，预计随着xxx项目的不断开发入住，生活配套等资源将逐渐完善。4.4 现状条件地50、块内现状地块西南角地块四至：地块南面地块边水系 地块内部较为平整，地块四周正在搞市政配套建设，地块两面环水，具备一定的景观资源，但周边四处都处在工程建设之中，现有生活配套匮乏，但市政府计划投入14.8亿元，建设xxx配套设施，2-3年后项目周边将有中小学校、银行、医院、邮局等完善的生活配套。到本项目入市时，项目周边配套都将陆续建成并启用，未来配套较好。 4.5 地块经济建设指标主要规划经济指标地块一 ：C08-01地块占地面积51344（77.02亩）容积率2.0建筑密度25%绿地率35%总建筑面积102688限高要求35米用地性质居住用地车位要求住宅1PS/2户市政配套文化活动站地块二 ：C51、09-01地块占地面积16615（24.92亩）容积率1.2建筑密度40%绿地率20%总建筑面积19938限高要求15用地性质商业金融用地车位要求商业1PS/100M2地块三 ：C09-02地块占地面积70356（105.53亩）容积率2.0建筑密度25%绿地率35%总建筑面积140712限高要求无用地性质居住用地车位要求1PS/户市政配套卫生站地块四 ：C09-03地块占地面积101809（152.71亩）容积率2.0建筑密度25%绿地率35%总建筑面积203618限高要求35用地性质居住用地车位要求1PS/户市政配套托幼、派出所、街道办事处、煤气调压站地块五 ：C10-03地块占地面积4352、348（65.02亩）容积率2.5建筑密度30%绿地率35%总建筑面积108370限高要求35用地性质商业金融用地车位要求1PS/100M2地块六 ：C10-04地块占地面积47777（71.67亩）容积率4.0建筑密度30%绿地率30%总建筑面积191108限高要求60用地性质商住用地车位要求1PS/2户 1PS/100M2市政配套垃圾转运站综合占地面积331249（496.87亩）居住用地223509（335.26亩）商住用地47777（71.67亩）商业金融用地59963（89.94亩）总建筑面积766434居住用地447018商住用地191108商业金融用地128308综合容积率2.353、1限高要求C09-0115米，C10-0460米，其它小于等于35米车位要求居住：C08-01住宅1PS/2户，C09-02、03住宅1PS/2户商住：住宅1PS/2户 商业1PS/100M2商业金融：1PS/100M2市政配套文化活动站、卫生站、垃圾转运站、托幼、派出所、街道办事处、煤气调压站五、项目定位5.1项目规划初步定位综合考虑项目地块自身容积率、建筑密度、绿化率和车位要求，结合区域市场情况，初步定位为：居住用地：C08-01、C09-02、C09-03（限高35米，产品只能为多层+小高层）住宅：规划产品多层洋房+小高层产品面积：120/户，洋房100-135， 小高层：85-170住54、宅规划总面积：447018，洋房134105，小高层312913车位：总数3310个，其中，地下车位2510个，面积75300（不计容），地上车位800个， 商住用地：C10-04住宅：规划产品高层 产品面积：110/户， 高层：85-145 规划总面积：169874， 高层 169874 地下车位：772个，面积25000（不计容）商业：地块周边沿街布置商业，1-2层商铺 规划面积：21234 规划地上车位：212个商业金融用地：C09-01、C10-03C09-01地块：建设情景商业街商业面积：19938地上车位：200个C10-03地块：商业综合体、SOHO办公型产品集中商业：5000055、 SOHO产品面积：58370（规划成高层公寓和写字楼办公可通用产品）车位：总数1084个，其中地下车位880个，面积26400（不计容），地上车位204个产品经济技术指标：总建筑面积893134住宅（616892）洋房134105小高层312913高层169874商业（149542）沿街店铺21234情景商业街19938商业综合体50000SOHO产品58370地下室（不计容）126700计容面积766434不计容面积126700地下室面积地下1-2层共126700车位要求地下：4162个 地上：1416个市政配套文化活动站、卫生站、垃圾转运站、托幼、派出所、街道办事处、煤气调压站综合体、S56、OHO办公区情景商业街商住区洋房、小高层居住区项目将打造成76.6万，包含情景商业街、商业综合体、SOHO办公产品、中高端住宅于一体的综合型社区；商业辐射整个xxx。5.2 客户定位 区域客户回顾项目名称客户区域客户职业客户家庭结构客户主要意向房源面积备注（对本项目的参考性）皇冠国际朝阳洲片区为主私营业主为主、其次公务员、企业高层3口之家为主90-100两房、130-140三房较强众鑫城上城朝阳洲洪城大市场客户为主私营业主占70%、其次为周边居民3-4口之家为主80-90两房、95-110三房较强滨江一号朝阳洲区域为主，其次为市中心客户私营业主占65%、其次公务员、企业高层3口之家为主95-157、10两房、125-145三房强豪威公馆朝阳洲片区投资客为主大量私营业主，少部分当地住户3-4口之家为主30-60公寓较强综上可以看出，朝阳洲项目客户主要来源于洪城大市场私营业主，其次为公务员及朝阳洲的地缘性客户，3-4口之家为主，因此，本项目的客户重点挖掘区域内客源，积极拓展其他区域客户，着力打造改善及投资型产品。 项目客户定位项目规模较大，客户范围分部较广，主要集中在朝阳洲洪城大市场、项目周边区域及市中心。p 洪城大市场私营业主p 项目周边居民p 市中心客户重要客户边缘客户123p 外地客户p 其他p 朝阳洲内居民、地缘性客户p 西湖区拆迁户p 南昌市其它区域客户核心客户 项目客户属性定位客58、户特征定位如下：区域来源：朝阳洲及市区数百万人之中；经济特征：具备80-150万的住房消费能力和消费意愿；购房行为：改善住房条件，愿为品质优、地段好的产品买单；年龄分布：3555岁之间为本项目最主要的核心客户群体； 家庭结构：3-4口之家。5.3预期销售价格 案例选取原则原则（每个比照楼盘只符合其中的某几条，而不是全部）第一：地域相似原则（主要参照近郊和远郊楼盘）第二：主打资源相近原则第三：与本项目有相同或相似的物业类型第四：市场定位、整体档次类似原则第五：目前正在销售原则 住宅及SOHO办公产品价格预计A.住宅综合考虑定价原则，选取滨江一号、皇冠国际、众鑫城上城作为项目可比对象 因素权重通过59、对以往项目定价经验和市场总结，确定各因素主要权重为：对比因素分值权重地段区位区位66%交通77%教育1010%配套77%景观66%周边环境66%物业品质小区环境99%规划规模1010%文化内涵1010%户型设计77%品牌形象发展品牌1010%物业管理66%物业形象66%合计100100% 项目权重通过可比案例对项目的比较，根据市场原则，确定各项目权重：项目滨江一号皇冠国际众鑫城上城权重25%25%50% 均价制定 通过价格制定过程，确定项目高层房源均价8908元/，洋房均价10024元/。价格制定项目名称本案滨江一号皇冠国际众鑫城上城近期均价PX1300095008300主要因素对比因素权重160、00%20%30%50%地段区位区位6%4544交通7%2655教育10%2664配套7%2654景观6%4543周边环境6%4443物业品质小区环境9%8987规划规模10%9876文化内涵10%6764户型设计7%6665品牌形象发展品牌10%5985物业管理6%5654物业形象6%6664合计63837458比准系数1.00 1.32 1.17 0.92 比准价格9867 8088 9016 销售修正1.00 1.00 1.00 高层产品价格修正1.00 1.00 1.00 初步确定高层价格8908小高层产品价格修正1.051.051.1初步确定小高层价格9578洋房产品价格修正1.1061、 1.10 1.15 初步确定洋房价格10024定价说明： 比准价格=项目产品价格/比准系数产品均价=（比准价格*项目权重*销售修正*产品修正）销售修正：修正项目因销售快速、缓慢或吊着卖等因素引起的价格变动产品修正：修正不同产品之间价格差异 预期价格按照一般项目开发周期、销售周期，南昌市市场房价上涨及区域房价涨幅情况，综合考虑政府调控因素，预计项目2013年均价：2013年项目销售均价：高层均价=8908*（1+10%）*（1+10%）=10779元/小高层均价=9578*（1+10%）*（1+10%）=11589元/ 洋房均价=10024*（1+10%）*（1+10%）=12129元/B.S62、OHO办公型产品综合考虑定价原则，选取皇冠国际（精装）、豪威公馆（精装）作为项目可比对象，按照住宅定价方法，经测算本项目精装产品目前均价8487元/2013年项目销售均价：SOHO办公型产品均价=8487*（1+10%）*（1+10%）=10269元/有以上测算可知，项目住宅入市销售整体价格，高层均价10779元/，小高层均价11589元/，洋房，SOHO办公型产品均价10269元/。 商业及车位价格预计项目周边xxx内暂无商业产品推出，商业环境有待改善，目前离项目较近的洪城大市场商圈在售商业仅国金滨江底商（1F）13000元/，及豪威公馆（1-2F）15000元/； 商铺价格预计通过分析项目63、所处区域商铺市场价格、项目地块条件、项目商业规模，参照住宅定价过程和商业定价方法，确定整体商铺当前均价14725元/。综合考虑项目未来xxx未来商业发展、价格上涨及本项目商业体的综合运营等因素，预计2013年项目商铺整体销售均价17818元/。 车位价格预计综合考虑项目产品总价、客户人群和未来区域发展，预计项目地下车位售价：10万元/个5.4项目经济回报测算及风险分析5.4.1项目初步销售收入测算结合项目各种产品预期销售价格，项目产品数量，预计项目2013年整体销售价值为972408.4万元。物业数量（，个）销售均价（元/，个）销售额（万元）高层16987410779183107.2小高层3164、291311589362634.9洋房13410512129162656商铺9117217818162450.3SOHO办公型成品583701026959940.15地下车位416210000041620项目销售收入972408.45.4.2项目风险分析 销售阶段风险分析项目位于南昌市重点发展的居住新区，市场关注高，未来主要面临市中心、高新区、红谷滩及区域内项目竞争，特别是区域内大量品牌开发商项目较多，对区域客源的竞争较为激烈，项目销售阶段将面临客户被分流的局面。虽然项目面临一定的风险，然而由于xxx未来规划的利好及地块的大体量的运作，作为综合型物业，近500亩的大型综合大盘，本项目具备较强的65、竞争优势，例如紧靠朝阳公园的购物中心配套、情景商业街的运营，以及多种产品的组合将使得项目配套由于其他项目，对客户的吸引力将更强。因此，项目虽然面临客户受挤压分流的风险，但完善的配套将吸引更多的客户关注、购买本项目。 市场风险分析目前政府调控力度非常大，限购政策直接减少了购房群体，引起了整个市场的观望，同时中央高层高度重视房价问题，未来房价调控可能成为一种常态，因此，南昌市未来楼市成交量下降趋势，房价下行压力较大。然而由于xxx中高端滨江住区的定位与打造，将更凸显xxx区域项目的实质价值，板块整体抗降能力较强。政策调控虽眼里，但xxx未来房价下降的风险较小。 其他风险市政规划风险：项目未来的成功66、运做，很大程度上依赖于市政对xxx区域的投入，但目前市政配套正在陆续落定中，区域生活配套将会逐渐完善，变形较小。不可抗力风险：未来中国总体经济运行和自然灾害、战争、疾病等不可抗力可能会对项目产生影响。六、结论 xxx地块的开发风险较小，但由于项目体量较大，需要一定量的资金； 项目所处区域属城市重点发展的滨江居住区，地产开发将迎来高峰期，未来区域内供应量较大，但本项目的丰富的产品线及良好的内部综合配套，将具备较强的竞争优势，未来客户虽会受到一定的挤压与分流，但项目的强大竞争优势将吸引更多的客户关注与购买。 通过经济测测算和风险分析可知，未来项目销售阶段面临的风险较小，未来整体销售形式较好； 就销售收入而言，项目若顺利销售，未来的销售收入十分可观，达到97.24亿元综合以上因素，我司建议贵司可选取本地块即xxx地块投资开发，本地块风险较小，同时，此地块成功开发的将支撑贵司在南昌房地产业的发展。