1、商业街老社区现代化高层商业住宅房地产开发项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月商业街老社区现代化高层商业住宅房地产开发项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月75可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一部分 房地产市场环境调查81.1、自然地理印象81.2、经济政治印象91.3、城市规模印象101.4、主城功能2、布局的今天和未来111.5、社会经济发展现状和目标122、城市规划发展特征及该地域发展趋势：142.1、城市性质：14最新的南京城市定位的为142.2、城市总体发展目标：142.3、城市发展布局：142.3.4、部分专项规划。163.1、土地价格水平区域差异明显：173.3、需求结构进一步优化：203.3.1、拆迁购房比例继续降低：203.3.2、改善住宅条件的需求强劲， 成为购房动因主体：213.3.3、多种政策抑制投资需求，效果初步显现：213.3.4、结婚购房比例基本稳定：213.3.5、城市化进程中产生的购房需求比例基本稳定：213.4、城中、河西和城东依然是热点购房区域：213.5、3、消费者的可承受单价水平有所上升：223.7、新建商品住宅价格水平总体平稳：243.8、多个因素抑制房价上涨过快：253.8.2、金融政策对房价的影响：26第二部分 房地产市场需求特征和消费区域认同测试271、消费者对该区域房地产的需求量略有下降，但仍维持在一个较高的需求水平272、调查结果：282.1、受访者基本情况：282.2、现有住房状况分析：302.3、需求动机分析：312.4、购买行为分析：332.5、区域认同及定位测试：423、总结：463.2、改善居住条件是购房人主要购房动因；46第三部分 周边市场状况471.2、功能定位：481.3、规划构想：482、周边配套情况调查482.1、4、项目周边其他交通设施的分布482.2、周边市政配套设施调查493、项目周边区域竞争性楼盘产品调查513.2、区域房地产市场价格特点：523.3、区域项目建筑设计及景观设计情况：523.4、竞争性楼盘个案分析：533.5、总结：63第四部分 项目分析641、项目位置：642、项目周边环境描述：643、地块所属区域前景：674、项目地块SWOT分析：674.1、项目优势（S）：674.2、项目劣势（W）：684.3、项目机会（O）：684.4、项目威胁（T）：685、结论：69第五部分 项目建议705.1、建设目的705.1.1、促进xxx地区形象的更新；705.2、项目总体定位705.3、项目功5、能定位705.4、拆迁安置工作715.4.1、原则：715.4.2、基本方案：715.5、项目规划建议715.6、政策背景：725.7、价格定位建议72第六部分 项目成本效益分析73一、关于本项目成本效益估算评价表的几点说明731、关于土地成本732、拆迁成本733、关于物业类型分配733、关于容积率734、关于建设成本的估算735、关于销售价格、租赁价格736、关于开发周期747、关于财务成本748、关于税金749、关于平衡资金74二、项目成本效益估算评价表（见附件）74 第一部分 房地产市场环境调查1、南京印象篇 南京位于长江下游宁镇丘陵区的金陵古城，东距长江出海口300公里，西达荆楚，南6、接皖浙，北连江淮。它既是我国四大古都之一、国家级历史文化名城；又是江苏省省会，全省的政治、经济、文化中心，长江流域四大中心城市之一。目前南京市管辖11区2县，面积6597平方公里，人口624万人；其中市区面积975.82平方公里，人口265.79万人。南京境内江河纵横，低山丘陵起伏，物产丰富，景色壮丽秀美，文物古迹众多，融山、水、城、林于一体。1.1、自然地理印象 南京市位于北纬311432 36,东经1182211914，属北亚热带季风气候区，四季分明，夏热冬冷，春秋短暂，雨量一般集中在5、6月份，平均年降水量1074.6毫米；历年平均气温16，1月份平均温度2.5，7月份平均温度26.1；7、主导风向夏半年为西南风，冬半年为东北风。山水城林、雄秀金陵山水城林，雄秀南京南京明城墙 南京地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点，素有“东南门户，南北咽喉”之称。南京境内绵亘着宁镇山脉西段，城东钟山若长龙蟠绕，城西狮子山似猛虎雄据，故有“钟山龙蟠，石城虎踞”之说。万里长江自西向南滚滚而来，折向东去；秦淮、金川两河蜿蜒城中；玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间，气势雄浑而景色秀美。1.2、经济政治印象 南京因其十朝古都之名享誉海外。今天的南京不仅是经济大省江苏省的省会，也是长江流域经济发展圈四大中心城市之一。长三角与长江流域经济圈作为省会城市，南京担负着本省的政治、文化、经济中心8、的职责，并形成省内最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心，其影响力辐射周边相邻诸省市。 而长江流域四大中心城市和长江三角洲三大枢纽城市地位的确定，更大程度的发挥了南京沿江、近海的优势，跨省域的辐射功能和吸引力正日益增强。经过几十年的政治经济建设，南京现已形成四大突出优势：区位优势。南京地处沿海开放地带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，是中国国土规划中沪宁杭经济核心区的重要城市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置，具有加速经济国际化的有利条件。交通通讯优势。南京是中国华东地区重要的交通和通讯枢纽，铁路、公路、航空、水运、管道五种运输方式齐全，构成了立体化9、大运量交通运输网络；程控电话、移动通信、数据通信、微波、卫星、光纤等组成了现代化通信网络。教育科技优势。南京是中国高等教育和科研四大基地之一。有高校35所，研究机构219余家，科技人员29万余人，在宁两院院士61人，科技综合实力居全国城市前列。产业优势。南京是中国东部地区重要的综合性工业基地，已经形成了以电子、汽车、化工和一批地方特色产品为主导的综合性工业体系。电子工业、石化工业生产规模位居全国城市第二位，汽车工业居第五位。南京也是长江三角洲仅次于上海的商埠重镇，年社会商品零售总额居全国城市前十位。1.3、城市规模印象（1）人口规模 至2002年年底，全市总人口为563万人，预计到2010年10、全市总人口数达到680万左右，远景按1000万人口预留；2002年底全市城镇人口为339万， 2010年预计城镇人口为520万左右，远景按870万左右预留。市区人口2002年底为480万人，都市发展区总人口2010年为530万左右，远景按800万左右预留。市区城镇人口2002年底为323万，2010年为450万左右，远景按740万左右预留。主城人口2010年控制在300万以内，远景下降到260万以内。从远景来看，主城人口的逐渐外迁是城市发展的必然趋势。虽然近几年来主城人口仍保持逐年增长的态势，但是伴随着近郊地产行业的迅猛发展和城市规划中所进行的人口调控，南京城市的人口规模将形成主城、都市发展区11、平分秋色的局面。（2）用地规模 主城城市建设用地为243平方公里，人均城市建设用地2010年为81平方米，远景为93平方米。新市区、新城和重点镇人均建设用地按100平方米左右安排。这一规模目标是与南京市重点建设“一城三区”的指导思想相一致的。（3）行政区划南京市辖下11区2县中，两县分别为溧水县和高淳县，中心城区原有栖霞、下关、鼓楼、白下、建邺、玄武、秦淮、雨花台8区，随城市规模的扩大新置江宁、浦口、六合3区。各区县各项指标如下（表中统计数字截至2002年底）：地区土地面积年末人口年末户数面积（平方公里）比重（%）人数（人）比重（%）户数（户）比重（%）总计6597.63100.056327512、3100.01831594100.0市区4728.3571.7480348385. 3155910385.1玄武75.241.24297357.61292177.1白下23.840.44464387.91509208.2秦淮22.970.32346194.2912095.0建邺20.970.31639592.9605393.3鼓楼28.340.460772910.81668529.1下关29.080.52833475.0997735.4浦口913.4613.84805148.51518778.3栖霞379.785.73622216.41130616.2雨花台195.263.01801303.213、599673.3江宁1572.9623.875186513.325756714.1六合1466.4522.386292615.327812115.2县1869.2828.382927014.727249114.9溧水1067.4416.24038697.21318727.2高淳801.8412.14254017.61406197.7从面积上看，主城六区（玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关）占地仅为南京市区面积的3.1%，容纳了全市38.4%的人口，户数总和也占到南京市总户数的38.1%，疏散老城人口必然成为南京市城市发展的重要趋势。1.4、主城功能布局的今天和未来南京目前的主城布局主要以河流、14、铁路、城墙等为自然边界。分为东、西、南、北、中五个片区。以明城墙围合的主体中片（旧城）以发展第三产业为主，强调环境品质的提升和历史文化特色的体现；东、西、南、北四片区要在继续保持原区特色的同时，加强设施配套和功能完善，形成居住就业相对平衡，配套设施相对完善的综合性片区。总体来说，南京近期城市发展实施“一集中，三疏散” 战略，即“疏散老城人口；建设项目向新区集中，工业向工业园区集中，大学向大学城集中”，重点抓好“一城三区”的建设，按现代化标准的标准，重点发展河西新城区和东山、仙林、江北三个新市区。一城三区发展规划 西片是主城的重要新区，将成为未来建设项目的集中区域，并与江北新市区隔江相望，相互呼15、应。1.5、社会经济发展现状和目标南京市国内生产总值近年来一直保持着10%以上的增长速度，社会经济发展前景看好。 房地产行业对国民经济的拉动作用不可忽视，在历年的固定资产投资完成额中都占据重要比重，从1996年至今，南京的房地产投资都在拉动国民经济增长方面贡献明显。指标1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年国内生产总值（万元）6706128755054982512638994202102129841150303412975725增长率（%）13.013.311.810.612.311.112.8房地产开发投资完成额（万元）6970297288911010571916、7908599344911100341376260GDP贡献率（%）10.49.712.210.99.79.610.6从统计数字来看，历年房地产开发投资对GDP的贡献都在9%以上，超过了第一产业对GDP的贡献。 伴随着国民经济的持续增长，南京市人民的消费能力也在逐年增加。可以从社会消费品零售总额、职工年人均工资、城乡居民储蓄存款余额几方面看到这方面的增长。指标1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年社会消费品零售总额(万元)2985713345110938238533786082419812046583165251654职工年平均工资(元)80138847944917、10295118971410316220城乡居民储蓄存款余额(万元)358999343974455052485568047259670007161285103100532、城市规划发展特征及该地域发展趋势：2.1、城市性质：最新的南京城市定位的为“著名古都、江苏省省会、长江下游重要的中心城市”；2.2、城市总体发展目标：充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市；富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城；最佳人居环境的城市人与自然和谐共生的江滨城市。2.3、城市发展布局：都市发展区是南京城市化重点推进的地区和拉开城市发展框架的主要空间：2.3.1、都市发展区范围稍作调整。调整后的都市发展区18、总面积为2947平方公里，占市域总面积的45%。2.3.2、进一步优化了都市发展区空间结构。提出“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。一是强调多中心的规划思路，提出除主城外，在三个新市区要培育次区域中心，形成多核区域中心格局；二是明确提出开敞式的空间格局，以有利于把南京建成最佳人居环境城市，使南京在城市规模扩大的同时将城镇发展空间融于绿色自然山水之中，在更大的都市发展区范围内延续南京城市“山水城林”融为一体的空间特色。（1）更加强调都市发展区内绿色开敞空间比例。规定在都市发展区内保持不小于75%的绿色开敞空间，同时林木覆盖率不小于40%。（2）19、更加强调生态系统中的廊道作用。根据南京常年主导风向，结合都市发展区自然地形地貌特点，规划提出重点保护与控制的三条生态廊道：东北西南方向：灵岩山八卦洲长江廊道；东南西北方向：汤山青龙山紫金山廊道；云台山牛首祖堂山老山廊道。规划增加了大型近郊公园的思路。形成牛首-祖堂山、青龙山-汤山、栖霞山、老山、灵岩山等大型近郊公园。（3）增加了对生态空间的硬性规定。为保证生态系统的整体性和规划实施的可操作性，本次规划明确了生态绿地的规划控制要求。对八卦洲、江心洲、生态廊道、隔离绿带、沿河和重要公路的带状绿地提出了明确的控制要求。三是完善了城镇布局结构。现行总体规划提出的南京都市圈城镇结构为“主城和12个外围城20、镇”。为突出发展重点，本次调整将都市发展区内城镇结构调整为“主城新市区新城”，确定了东山、仙西和江北三个新市区。在现行规划外围城镇的基础上，将发展缓慢、发展后劲不足的西善桥调整为重点城镇，去掉了位于主城上风向和生态廊道内的沧波门；为给未来发展留有余地，增加玉带和桥林作为新城发展备用空间。四是对城镇职能进行了调整，使之更具弹性。尤其是对主城的功能和发展提出了新的要求，更加注重主城新区开发、综合功能提升和环境、交通、城市空间特色的塑造。（1）调整了主城发展重点。本次规划调整提出主城发展的重点是：积极推进新区开发，提高旧城改造质量；优化城市用地结构，提高主城综合功能；完善提高第三产业，适度发展都市工21、业；大力发展轨道交通，完善道路交通网络；加快基础设施建设，提高城市保障能力；强调改善环境质量，保护发扬古都特色。（2）优化了主城空间结构。本次规划调整在现行主城规划五片结构的基础上，对中片也就是旧城要强调环境品质的提高和历史文化特色的体现，其它外围东、西、南、北四片在现行规划职能比较单一的基础上，增加就业岗位，更强调形成居住和就业相对平衡，强调形成配套设施完善的综合社区，以减少对旧城的依赖，缓解新旧区之间交通瓶颈的压力。（3）优化主城用地结构。本次规划针对主城用地现状，提出大力增加绿化用地、公共设施用地和道路交通设施用地；同时，为适应人口增长的实际需要，增加一定的居住用地；为保证一定的工业就业22、岗位，规划提出可适当增加无污染的都市型工业和高科技工业。（4）更加重视主城的绿地建设。本次规划提出主城要强调两项绿地建设，即结构性绿地和便民型绿地的建设。结构性绿地以钟山、雨花台、幕府山风景区及滨江风光带四片为主体。增加便民型绿地，保证80%以上的居民在10分钟内能够便捷地达到一块公共绿地。（5）增加了城市空间特色的塑造要求。本次规划提出要保持和发扬山、水、城、林融为一体的空间特色和著名古都的文化内涵，进一步强化南京城市空间特色。重点是以“显山露水”为原则，逐步拆除山前、水边、历史资源旁的简屋棚房，增加自然和历史文化资源向城市的开敞度；以滨江/河绿带和道路轴线串联星罗棋布的景观资源，着力塑造滨23、江、滨河、滨湖景观带；塑造出入口景观，保护主要观景点的视线走廊。2.3.3、南京市域城镇形成主城新市区新城重点城镇一般城镇五级大中小级配合理的等级结构。各级城镇有：（1）主城：（2）新市区：包括东山、仙西、江北3个新市区。（3）新城：包括大厂、新尧、板桥、龙潭、雄洲、永阳、淳溪7个新城，预留玉带、仙林为新城备用发展空间。（4）重点城镇：包括栖霞、八卦洲、西善桥、汤山、汤泉、禄口、湖熟、竹镇、八百、东屏、白马、漆桥、桠溪等13个重点城镇。（5）其他城镇为一般城镇。从城市规划应该为未来的城市发展预留空间和具有足够的弹性角度，依据国际和国家权威部门对我国城市人口发展趋势预测和南京城市人口发展进行分析24、的基础上，提出远景南京全市总人口按1000万预留，规划远景按87%城市化水平和870万左右城镇人口进行规划安排。对于主城人口，则根据实际情况作了较大调整，2010年控制在300万以内，远景下降到260万。2.3.4、部分专项规划。对区域大交通，要增加铁路和高速公路通道、把禄口机场建设成为南京都市圈共享的国际机场、把南京港建成一流的现代化内河大港、积极建设和发展输气、油管道，巩固和进一步提升南京的区域交通枢纽地位。具体的内容主要是：增加宁西、宁连、宁宣铁路；增加江北铁路客运站；增加宁淮、宁徐（蚌、滁）、宁巢、浦（口）仪（征）、沿江等高速公路。对南京都市圈和市域交通，提出了按“一小时交通圈”的要求25、，重点突出公交化的快速轨道交通网和高速公路网的规划建设。对都市发展区交通，提出了要适应都市发展区城镇空间的布局，突出公共交通引导新市区、新城开发，形成以快速轨道交通和快速道路为骨架的高效、安全、舒适的都市发展区综合交通体系。对主城交通，提出了“建立以快速轨道交通为骨干、公共交通为主体、其他方式为补充，一体化协调发展的城市客运交通体系；以快速路和主干道网为骨架，结构和功能合理的道路网体系和供求相对平衡的停车设施；形成高效率的现代化城市交通管理体系”的发展目标。对快速路系统，明确了“井字加外环”总体格局。主干道网由“经五纬八”调整为“经六纬九”。重点增加次干道和支路网密度。提出优先发展以轨道交通为26、骨干的公共交通。在优先发展轨道交通的基础上，大力发展地面公共交通。针对新世纪小汽车进入家庭的挑战，提出要着力解决机动车和非机动车停车问题。历史文化名城保护规划仍然是本次规划调整的重点专项规划之一。按照建设部最近出台的关于历史文化名城保护规划编制新要求，分别完善了城市整体风貌、历史文化保护区和文物古迹三个层次的规划内容。2.3.5、突破现行总体规划对十年规划较偏重于建设项目安排的不足，用“问题型”的规划方法，在分析未来十年城市发展趋势和可能出现的问题基础上，提出相应的规划策略，以增加规划的宏观指导性以及可操作性。未来10年南京城市发展将面临的主要趋势和问题有六大方面：（1）主城人地矛盾进一步突出27、，拉开都市发展区框架已成为当务之急；（2）有序疏散旧城人口、提高新区建设水平将成为摆在主城面前的主要问题；（3）提高郊县城市化水平，促进郊县经济发展将成为市域工作的重点；（4）主城交通矛盾进一步突出，城市交通未来10年将面临严峻的考验；（5）市民对加快环境建设、注重历史保护和城市特色塑造的要求和呼声将越来越高；（6）提高南京的中心城市地位和区域影响力，应成为今后十年城市发展的根本。针对上述趋势和问题，规划相应提出了2010年的六大发展策略是：（1）进一步拉开都市发展区框架，重点培育三个新市区。（2）有效控制主城人口增长，优化完善主城功能结构。（3）实施城镇集中发展策略，推进郊县城市化进程。规划28、提出未来应实施集中发展策略，重点建设县城和重点城镇。（4）突出公共交通优先战略，继续高度重视城市交通建设。（5）大力改善城市环境，加强历史文化保护和城市特色塑造。（6）加强区域服务职能，提高中心城市地位和区域竞争力。2.3.6、关于城市规划实施，提出了在新形势下规划实施的政策措施的建议。（1）建议实施近期建设行动计划制度，加强城市规划对城市建设的指导。（2）坚持和完善经营性用地招标拍卖制度，保证城市规划实施。（3）实施积极的产业和人口政策。（4）适时调整行政区划。（5）深化规划改革，加强规划立法，提高规划的民主化和科学化水平。3、南京市房地产市场发展状况：3.1、土地价格水平区域差异明显：2029、05年一季度南京市成交土地统计表：区域地块数量实际出让面积（单位：平米）成交金额（单位：万元）楼面单价（单位：元 /）城中6160444.41025005323.755城南6240241.4603402093.034江北4199922.214400600.2335城东2166697.7250001249.767河西142274.3173003410.267江宁111951.925001743.098城北113503.916501018.224合计21835035.82236902232.339注： 1.楼面地价统一以容积率1.2计算； 2.统一以净地计算。 根据南京土地交易中心的数据， 20030、5 年一季度，南京市通过招拍挂方式共出让土地 21 幅，实际成交 19 幅，实际成交面积 835035.8 平米，成交价款 22.4 亿元， 2 幅土地流拍，一幅城南地块，一幅江北地块。这主要是受到 2004 年下半年以来国家对土地和金融双紧政策的影响，使得开发商不得不对拿地普遍采取较为审慎的态度。一季度出让土地按照出让面积在各个片区中位于前三位的是：城中出让土地 6 幅，成交面积 160444.4 平米，成交金额 10.3 亿元，位居首位；其次是城南片区出让 6 幅，成交 5 幅，成交面积 240241.4 平米，成交金额 6.03 亿元；江北出让土地面积位居第三，出让土地 4 幅，成交 331、 幅，成交面积 199922.2 平米，成交金额 1.44 亿元。从楼面单价来看，城中的楼面单价远远高于其他片区，这也是该片区商品房价格持续走高的原因之一。3.2、房地产市场全面进入供大于求的时代，但城中片区供不应求： 2004年三季度2005年一季度分片区的新建商品房供需比 ：由上图中数据可以看出，从 2004 第三季度开始，至 2005 年第一季度，从单个片区来看，供需比例有增有减，但是从整体市场来看，供需比例变化的主调呈递增的趋势。 2005年南京房地产市场总容量约为1350万平方米，一季度市场容量（总需求）426 万平米，总供给658万平米，总体供需比1.54 ：12005 年一季度中32、，南京市七大片区的供需比例情况走势不一，有供需失衡情况开始缓和的如城南、江北及河西片区，亦有供需失衡矛盾继续激化的，如江宁、城北片区。其中，城中、城东片区供需比也有所增加，但是总体供需情况比较平衡，供需比例接近于1 。 2005 年一季度中，尽管城南片区商品房均价略有增长，但是这一变化对楼市的消极影响远不如即将运行的地铁1号线所带来的积极影响效果明显，购房者中选择在城南片区购房的人群比例开始增大，这一点也反映在城南片区在一季度中良好的销售情况上。由此，城南片区的供需比例再次向平衡状态趋近，由 2004 年四季度的 1.48 减少至 2005 年一季度的 1.39 。 江北片区在 2004 年年33、末，由于一些超大楼盘项目的出现成为南京楼市的焦点，同时也以其偏低的价格定位，开始引起越来越多购房者的关注。加上三桥及规划中的过江隧道等利好的实现，人们对江北的接受程度越来越高。一季度江北楼市的销售情况良好，同时尽管有两个超级大盘存在，但是由于大盘采取分期开发、分期推出的原因，使得江北一季度中的供给总量较之2004年四季度，并无太大增加。此长彼不长的情况之下，供需失衡状况开始缓和，由2004年四季度的2.98减至2005年一季度中2.14。 河西片区在一季度中销售情况一般，而随着十运会的临近，河西片区未来的发展前景令人充满信心，仍有较大一部分比例的人群选择在河西购房。由于河西片区在一季度中的新增34、房源不多，因而供需比例变化不大，与 2004 年四季度相比，略有小幅度下降，由1.82降至1.67。 供需失衡矛盾加大的区域为江宁、城北、城东三个片区，其中以江宁片区最为严重。一季度中，江宁片区的供给量再次增大，且增加量较大，楼盘均价也略有上浮，但是对于江宁的需求量并无增加，由此使得江宁的供需失衡矛盾再次加剧，由 2004 年四季度的 2.61 增至目前的 2.87 。城北片区楼市在近期发展速度较快，但是由于供给量及需求量都相对不多，因而其供需状况一直相对平衡，一季度，由于供应量的增加大于需求量的增加，使得其供需比有所增加，但是供需失衡矛盾不够明显，供需比1.43。城东片区最近由于仙林板块的崛35、起及马群麒麟板块的新增供给的增加，使得城东片区楼市的总供给量要多于前期，但是目前人们对仙林板块的了解有限，尽管有需求，但是这一数字要小于其供应量的增加，所以使得城东片区的供需比发生了较大改变，其在2004年中一直保持着的供略小于需的情况至2005年一季度开始出现逆转，供需比增至1.3，供大于求。 城中片区仍然很受购房者青睐，但是限于有限的土地资源，供应量在逐渐的减少，同时价格也因此增加，价格的增加在一定程度上会抑制部分需求。受此影响，城中片区的供需比变化比较平稳，一直保持着供略小于求的局面。3.3、需求结构进一步优化：2005年一季度消费者购房动因： 3.3.1、拆迁购房比例继续降低：坚决抑制36、房价过快增长已经成为国家 2005年宏观调控的重要内容之一，2004年国家的宏观政策主要从控制供给入手给房地产业降温，2005年则开始抑制部分需求，这其中要求对被动性住房需求主要是指拆迁产生的需求严格控制,即有效控制拆迁量。南京市从2004年开始减少拆迁量，当年完成拆迁量2万余户，比2003年下降了一半有余，2005年的拆迁继续放慢脚步，预计不到2万户。2005年一季度与2004年四季度相比，拆迁购房的比例出现了明显的下降，从去年四季度的16%下降到今年一季度的12.1%，降幅达3.9%，2005年一季度由于拆迁及以往拆迁产生的市场需求量为51.55万平米。3.3.2、改善住宅条件的需求强劲，37、 成为购房动因主体：长三角地区经济的快速发展给南京房地产市场带来了充分的发展空间和良好的发展机遇，南京市人均年总收入逐年增加，市民对生活品质的要求越来越高，主要表现之一是居住品质的提高，因此从 2004年至今用于改善居住环境的需求比例不断攀升， 2005年一季度，这部分购房比例达到38.6%，需求量为164.45万平米。如果按照江苏省小康住宅标准84平米/户计算，约1.96万户左右，较2004年四季度的33.8%上升了4.8%，成为购房动因的主体。 3.3.3、多种政策抑制投资需求，效果初步显现：近半年来国家和地方政府纷纷出台了一系列抑制投资过热的政策，包括金融政策和土地政策。从2004年下半38、年至今这种宏观调控的效果开始逐渐显现，加息使更多的人对未来楼市的预期由很乐观转入观望，已经投资购房的也开始抛售，还没有进入楼市的越来越谨慎。2005年一季度投资购房比例为19.1%，比2004年四季度下降了3.2%，需求量约在81.4万平米左右。 3.3.4、结婚购房比例基本稳定：结婚购房比例主要受人口因素影响，结婚购房的需求与投资和改善居住相比具有较大的刚性，变化不大。数据显示，由结婚产生的购房需求的比例基本稳定在20%上下，2005年一季度比2004年四季度微弱上升，比例达到20.5%，比2004年四季度上升了1.5%，结婚购房需求达87.33万平米，按照江苏省小康标准84平米/户计算，约39、1.04万户左右。根据南京市民政局的数据，南京市每年约有2万对新人结婚，婚房已成为城市新人结婚的必备条件。 3.3.5、城市化进程中产生的购房需求比例基本稳定：从长期来看，中国城市化进程在不断加快，因城市化进程产生的需求比例也会不断增加，但是在短期内，城市化进程速度不能过快，尤其是在目前房地产市场局部过热的情况下，城市化进程的速度更应该进行有效的控制。根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的 2005年一季度会员统计数据，2005年一季度的需求比例为9.7%，比2004年四季度上升了0.8%，所带来的购房需求为41.3万平米。3.4、城中、河西和城东依然是热点购房区域：2005年一季度南京市40、各片区需求比例变化图：潜在消费者对购买住房的区域偏好上主要集中在城中、河西和城东，其中城中和河西的偏好比例基本持平，分别为 22.2% 和 21.3% ，实际上对城中的偏好程度比该比例更高的，但受到该片区难以企及的房价，使得很大一部分希望在该片区置业的人群在别的片区寻求替代品；城东作为老城市中心的地位在消费者心中的地位依然牢固，处于该区域的紫金山风景区提升了该片区的人气，其偏好比例为 17.8% ，位居第三；另外，江北、江宁的偏好比例在 2004 年底至今的几个大盘拉动下有所增加，总比例达到 16.8% ，特别是江北。3.5、消费者的可承受单价水平有所上升：2005 年一季度潜在消费者对可承受41、最高单价的统计： 潜在消费者的可承受的最高单价多在 4001-6000元/的区间内，其中对单价在4001-5000元/之间的比例最高为38.1%；其次是单价在5001-6000元/的比例，为26.5%；处于第三位的是单价在3001-4000元/之间的比例；为 21%；单价3000元/以下和 6000元/以上的比例均比较低，分别为6.6% 和7.8%。 与 2004 年四季度相比，潜在消费者的心理可承受房价的总体水平有了一定的提高，但提高幅度很小。3.6、供给结构性矛盾依然突出高价房源普遍过剩，中价房源供不应求：2005 年一季度南京市新建商品房价格层次供需比：通过2004年三、四季度与200542、年一季度的对比可以看出，南京市新建商品房在各价格层次的供需结构失衡情况变化不一，有缓和也有加剧的。从上表中数据可以看出：目前市场上供不应求的房源价位段范围再次缩小，集中在 4001-5000元/平米之间。其余各价位段都是供大于需。其中3000元/平米以下及6000元平米以上价位段房源的供需比例与 2004 年四季度相比，有所下降。3000元/平米以下房源集中在江北片区，随着江北楼市行情的好转，购房者对江北楼市接受度的提高，供需矛盾开始有所缓和。6001元以上房源集中在河西、城中、城东片区，随着房价的居高不下，部分购房者只能无奈接受，另有部分购房者因看好河西的发展前景而接受了目前的这一个价格水平43、，至于在那些选择在城中区域购房的人群，对于高价位的房源接受能力自然要相对较强。3000-4000 元/平米价位段之间的房源集中在江宁片区。就目前各价位段的供需比来看，南京房地产市场的供需结构性失衡矛盾很严重。本应大受欢迎的低价房源由于地理位置的原因，受到市场冷落；市场接受程度有限的高价房源在日益增多；中等价位左右的房源却严重供不应求。3.7、新建商品住宅价格水平总体平稳：04年四季度05年一季度新建商品住宅价格走势：（单位：元 / ） 2005年一季度南京市新建商品住宅均价为 4814元/平方米，比上季度上涨了36元/平方米。总体来说，新建商品住宅价格比较平稳，各大片区价格上涨相对于新建商品房44、并不是很突出，涨幅相对较小。 各片区的价格情况如图9所示，城中片区新建商品住宅均价几乎没有变化，为8017元/平方米，但仍远远高于其它片区；城东片区虽然新建商品房价格上涨较多，但是新建住宅价格上涨却不明显。主要原因：本季度新增供给量中，商铺的面积较大且价位较高，只是拉动了整个片区商品房的价格上涨，而新建住宅的价格上涨并不突出。城北片区新建住宅价格上涨较大，但并没有新建商品房价格涨幅那样明显。虽然世茂滨江的价格相对于周围楼盘，价格很高，但本季度新增供给为商业类型，所以对住宅的价格影响并不大。主要是因为本季度新增住宅中大部分楼盘的销售均价在5000元/以上，且销售状况较好。如：红山韵致居销售均价545、770元/；尊园销售均价5242元/；方圆绿洲城市的挑高户型均价 6000/等等，这些楼盘的价格较高，使得整个城北片区新建住宅价格上扬。而江北片区，本期销售形势虽然良好，但是销售均价较低，在一定程度上拉低了整个南京市的新建商品住宅均价。河西和江宁片区，虽然新建住宅价格略有上升，但许多开发商则采取打折的方式来吸引购房者，实际上其实际成交价格要稍低一些。城南片区新建商品住宅价格与上期相比，显的比较平静，并没有明显的变化。 2005 年一季度南京新建商品住宅价格增幅比例（单位：元 / ） 2005 年一季度各片区的价格涨幅走势相对缓和。如图所示，城北片区涨幅最大，相比与上期，本期涨幅 6.8 个百分46、点；江宁片区次之，为 1.18% ；城南片区涨幅为第三，为 1.03% ；江北片区跌幅 1.3% 。 3.8、多个因素抑制房价上涨过快：价格层次供需矛盾抑制房价上涨：2004年四季度2005年一季度南京市商品房价格层次需求比例：如图所示，2005 年一季度南京市商品房供求结构的不平衡仍然突出。目前大部分购房者的家庭年收入在集中在8万元以下，大部分家庭对价格在 4001-6000元/平方米、面积在 71-90 平米的中小户型的需求最为强烈。这也是其他价格段供大于求的主要原因。从一季度来看，供求与需求的比例矛盾进一步加剧，其中对均价在 4001-5000元/平米的需求最多，其比例较之上期略有上升，47、达 38.1% ，但这一价格段明显不能满足众多消费者的需求；而对均价在 4000元/平米以下的需求比例由30.7% 降为27.6%。而单价在 6001元/平米以上的供给比例则仍远大于需求比例，需求比例7.90%下降为7.82%。所以，消费者对各价格段的承受能力，将在很大程度上影响南京商品房的价格。 目前高价位的商品房供应量过大，中低价位又明显供不应求；许多对低价位需求较多的拆迁户却无法满足自己的购房需要。使得房价同时存在着上涨与下降的压力。另外对于拆迁居民迫切需求的购房情况，政府继续加强了经济适用房的建设，2005年，南京市将增加120平米的建设，这些经济适用房的建设将会平抑南京市商品房价格的48、上涨。 3.8.2、金融政策对房价的影响：央行加息在一定程度上抑制房价上涨过快的势头，同时对中低收入购房者、房产投资者有较大影响，但对将来的房地产市场整体的影响不大。面对再次加息，南京市许多开发商都有心理准备，而且不少开发商已经开始做“消化”工作。从实际情况来看，此次加息，因为房贷的加息幅度并不是很大，所以南京市房价的抑制作用并不明显。房价主要受供求关系、土地成本、建筑成本等影响，此次加息对房价影响之所以不明显，是因为它本身并没有直接干预房价。 对于房贷加息，影响最大的是两类人：一是中低收入购房者，二是房产投资者。如果房贷首付款门槛提高，可能造成潜在客户的流失，并增加持币待购的消费者；如果房贷49、持续加息，对购房者的还贷增加了压力。实际情况来看，此次加息刺激了南京市房地产市场供给与需求之间的矛盾的进一步加深。大部分中低收入购房者因为还款压力增加而继续持币待购；在购房人群中，房产投资者比例明显减少。但对于真正想购房且有能力还款的购房需求者来说，影响并不大。 、消费者购房心理的变化对房价的影响：消费者心理的预期不确定。由于目前房地产形势的不明朗，政府的宏观调控等。对其判断出现了各种观点和意见，会使得消费者在购房时举旗不定，部分持观望态度，会在一定程度上影响消费需求的增长，如果今年的商品房上市速度继续大于销售速度，出现大量价格不为消费者接受的供应，将进一步使部分消费者对房价持有看跌的心理预期50、，有可能会进一步抑制交易，从而影响房价的上涨。 3.9、2005年南京房地产市场产品品质化、品牌化趋势初露：南京楼市整体供应量的加大，已经导致激烈竞争态势的显现。今年将还有更多楼盘上市，可以预测未来竞争将会愈演愈烈。由于房地产市场渐渐的走向了买方市场和消费者的日趋理性，未来房地产市场将会出现分化，品质化、品牌化将日趋明显。未来的消费者已经不会再紧盯普遍意义上房价的涨跌，而会更关心他想购买的这一档次的商品房的质量、品牌以及价格涨跌情况。这将促进房地产业行业内的洗牌，高中低档商品房价格水平和走势将各有不同，其价格走势和幅度将由南京房地产市场的发展程度决定，市场将进一步细分。可以说产品品质化、品牌化51、是未来房地产业的发展趋势，如果房地产商还仅仅在产品价格上做文章，对产品品质、品牌和打造无动于衷的话，将会逐渐被市场所淘汰。已经有越来越多的房地产商注意到这点，开始通过广告打造品牌，树立楼盘形象。虽然短期内这类广告的效果不十分明显，但是从长期来看，它对开发商的品牌形象建立，楼盘销售将起着不可估量的作用。例如：万科、栖霞建设均是通过打造品牌形象，建立了一个又一个的精品楼盘。第二部分 房地产市场需求特征和消费区域认同测试 房地产市场需求特征和消费区域认同测试主要以问卷调研结果为主并结合房地产市场发展情况做统计分析，在具体分析中又把短期（3年）内有购房意向的被访者问卷单独列出来做分析，并做单独说明。调52、研形式：街头随访；调研区域：项目周边区域为主，即xxx新村、xxx菜市场及xxx沿河社区区域；主要内容：消费者购买动机、购买力、购买行为、对本区域的认同及测试、消费者背景资料等；调研人员：资深调查员；调研时间：20xx年6月10日20xx年6月17日；样本总量：400；有效样本数量：374；有效率：93.27%。1、消费者对该区域房地产的需求量略有下降，但仍维持在一个较高的需求水平2005年南京市房地产市场总容量约为1350万平方米，一季度市场总需求量约为426万平方米，总供给量约为658万平方米，供需比例达到1.54：1，其中新建商品房的供需比例约为1.63：1，其中河西区新建商品房供需比例53、由去年的1.82下降到今年第一季度的1.67；潜在消费者对购买住房的区域偏好上主要集中在城中、河西和城东，其中城中和河西的偏好比例基本持平，分别为 22.2% 和 21.3%。2、调查结果：2.1、受访者基本情况：2.1.1、受访者性别比例和短期内有购房意向的受访者的性别比例基本相同； 表1（受访者性别） 表2（短期内有购房意向的受访者的性别）2.1.2、受访者年龄在2030岁之间居多，占47.12%，50岁以上也有一定比例，有14.10%，他们在购房意向上有许多共同点，如购房面积选择等；短期内有购房意向的被访者年龄结构整体比前者所示年龄结构大5岁左右，主要体现在2635岁区间段比例的增加，说54、明短期内有购房意向的被访者仍然以中青年为主。表3（受访者年龄） 表4（短期内有购房意向的受访者的年龄）2.1.3、受访者学历以专科及高中为主，分别为39.18%和29.10%，其次为本科和初中，分别为15.30%和16.06%；短期内有购房意向的被访者学历：基本与前面一致，但高中以下的低学历者有所减少； 学历情况与南京市权威部门发布的南京市民的受教育状况基本一致表5（受访者学历） 表6（短期内有购房意向的受访者的学历）2.1.4、被访者家庭结构以三口之家为主， 55.48%，其次依次为4人和5人，分别达到26.37%和9.93%，三口之家是当今社会的核心家庭，这种家庭结构放大后即为“4-2-155、”型家庭结构，“4”即夫妻双方的父母，“1”为孩子，这种家庭结构在购房意向上的明显表征为对户型及面积段选择；短期内有购房意向的被访者家庭人口数与前面基本一致，只是家庭人口数为4人的比例略有增加， 说明家庭人口的增加是购房的基本动因。表7（受访者家庭人口数） 表8（短期内有购房意向的受访者的家庭人口数）2.1.5、受访者现居住区域以项目所在地所处区域建邺区为主，占75.16%； 短期内有购房意向的被访者现居住区域：更集中于建邺区； 表9（受访者家庭人口数） 表10（短期内有购房意向的受访者的家庭人口数）2.1.6、受访者职业除了“其它”外，以个体工商户及事业单位人员居多，比例分别为17.51%和56、13.06%，加上“经商人员”，被访者中私营业主及个体工商户比重较多，“其它”主要包括离退休人员、大学生、教师等；短期内有购房意向的受访者为经商人员和个体工商户的有明显的增多，表明他们有比较强烈的购房需求。表11（受访者家庭人口数） 表12（短期内有购房意向的受访者的家庭人口数）小结：近期可能的购房人群以三口之家的中青年居多，这类人群受过较好的教育，多为上班族或个体经营者，有一定的物质积累，急需改善住房条件是引发购房的直接原因。2.2、现有住房状况分析：2.2.1、24.86%的被访者现有住房为商品房，9.73%为自建房，另外有20.27%为房改房，即有54.86%的被访者已实现“居者有其屋”57、，有45.14%的被访者对目前居住的住所是没有所有权的，该部分人群比其他人群有更强烈的购房意向；短期内有购房意向的被访者显示数据与上面相差不大，仍然以商品房和租赁房为主；表13（受访者住房性质） 表14（短期内有购房意向的受访者的住房性质）2.2.2、共有80.75%的受访者现有住房面积为90以下，多为单室套及两房户型，其主要功能仅是提供基本的生存需要；短期内有购房意向的被访者现有住房面积略高，并更集中于5190之间，尤其以5070为主，表明受访者的购房目的是改善住房条件。表15（受访者住房性质） 表16（短期内有购房意向的受访者的住房性质）小结：客群近期可能购房的主要原因是改善住房条件。2.58、3、需求动机分析：2.3.1、受访者受近期国家及地方出台的针对房地产的相关政策及舆论导向影响，表现为购买信心的下降及持币观望的态度；短期内有购房意向的被访者对房价走势的判断与上面相比基本相同表17（受访者购买信心） 表18（短期内有购房意向的受访者的购买信心）2.3.2、近期无购房意向和有房意向3年以上的分别占到54.28%和21.12%，近期内有购房意向的只有24.6%；短期内有购房意向的被访者近期购房意向多集中于半年到两年内，达到68.13%，其次是23年内，占23.08%，但半年内有购房意向的明显较少，只有8.79%，即2005年底第1年初开始，将迎来这部分置业者的购房高峰。表19（受访59、者的购买时间） 表20（短期内有购房意向的受访者的购买时间）2.3.3、57.15%的被访者的购买动机为“改善住房条件”，这种购买动机与被访者目前的居住状况相符合，在购买动机中，“为子女购房”和“第一次购房”也分别占到16.71%和14.82%，在我们发现部分人群多已有住房，以二次置业者居多；短期内有购房意向的被访者的购买动机仍然以改善住房条件为主，占56.04%；表21（受访者的购买动机） 表22（短期内有购房意向的受访者的购买动机）小结：受访者在调查中表现出强烈的改善居住条件的愿望，但受近期国家及地方出台的针对房地产的相关政策及舆论导向影响，有购房意向的受访者表现出持币观望的态度，推迟了购60、房的时间，但随着政策的明朗，相信这部分受访者在正确的引导下，能够达成购买意向。2.4、购买行为分析：2.4.1、影响被访者购房的考虑因素主要有交通便利程度、自然环境、价格和离工作单位远近，比例分别为19.33%、17.66%、15.64%和10.37%，他们对交通、自然环境、价格的抗性较高，那些交通便利、自然环境较好、价格适中的房子将是被访者的首选；短期内有购房意向的被访者购房时的主要考虑因素：自然环境、交通便利程度、价格是影响短期内有购房意向的被访者购房的主要考虑因素。 表23（受访者购买时的考虑因素）表22（短期内有购房意向的受访者的购买时的考虑因素）2.4.2、在所有的被访者中，选择小高61、层的最多，达到43.05%，其次是多层，29.70%，二者合计72.75%，从对项目所在地的实地考察情况来看，xxx周边多为多层及小高层住宅，主要集中在xxx西路沿线，这也可能对被访者的选择倾向产生影响；多层、小高层依然是短期内有购房意向的被访者主要物业类型选择，选择高层的比例也有小幅提高，他们对高层的认可度有一定提高；表23（受访者的购买物业类型） 表24（短期内有购房意向的受访者的购买物业类型） 2.4.3、被访者对房屋类型的选择主要集中在平层和跃层，分别达到46.30%和32.33%，结合被访者对物业类型的选择，可以发现被访者对物业类型的选择仍然以传统的平层为主，对跃层的接受程度尚可；短62、期内有购房意向的被访者对房屋类型的选择依然集中于平层和跃层，选择其它的有一定比例的提高，表明他们对房屋类型的选择趋于多样化。表25（受访者的购买房屋类型） 表26（短期内有购房意向的受访者的购买房屋类型） 2.4.4、户型选择：被访者对户型的选择主要集中在两房两厅一卫和三房两厅一卫，比例分别达42.08%和31.97%，受新出台的关于非普通住宅的面积划分影响，购房者对住房面积选择的“缩水”可直接影响到其对户型的选择；表27（受访者的购买户型选择）短期内有购房意向的被访者对户型的选择依然集中于两房两厅一卫和三房两厅一卫，选择三房两厅两卫的有一定比例的下降，他们的选择更加集中化；表28（短期内有购63、房意向的受访者的购买户型选择）2.4.5、面积选择：被访者对住房面积的选择主要集中在71120，比例达79.40%，其中以91100最为集中，达25.40%，这与被访者对户型的选择基本一致；表29（受访者的购买面积选择）短期内有购房意向的被访者对住房面积的选择依然集中于71120这一面积段内，且分布更加趋于平均，选择91100面积段内的比例有一定下降，选择101120面积段内的比例有所提高；表30（短期内有购房意向的受访者的购买面积选择）2.4.6、承受总价：被访者购房可承受最高总价主要集中在3060万元人民币，比例达72.38%，结合被访者对住房面积的选择，可以判断，这一部分消费者的选择以中64、小户型为主，另外，有14.92%的被访者选择的是6180万元，这一部分消费者的选择是以偏大户型为主或物业档次较高的楼盘，而选择房屋总价80万元以上的被访者数量较少，表明80万元是这一部分人的住房消费的临界点，可以对我们的项目定价及目标客群的锁定有基本的判断；表31（受访者的总价承受）短期内有购房意向的被访者可承受的最高总价集中于3080万元，3040万元段的比例有所下降，选择6180万元段的比例有所升高，表明他们可承受的最高总价水平比较高，这与他们的购房目的相一致；表32（短期内有购房意向的受访者的总价承受）2.4.7、对新购房屋的装修意向：被访者对新购房屋的装修意向以简单装修为主，比例达4265、.55%，精装修为32.52%，而选择毛坯的只有24.39%，表明传统的物业装修标准已渐渐不为消费者所接受，这与消费者生活水平的提高也有一定关系；表33（受访者的装修意向）短期内有购房意向的被访者对新购房屋的装修意向依然集中于简单装修和精装修，其中选择简单装修下降的比例基本上与选择精装修上升的比例持平，选择毛坯房的比例基本变化不大，表明他们对房屋的交付标准要求较高；表34（短期内有购房意向的受访者的装修意向）2.4.8、付款方式选择：被访者购房时的付款方式仍然以银行按揭贷款为主，占58.15%，其次，选择一次型付款的也达到了35.69%，结合实际调研情况判断，选择一次性付款的多为高收入者、小户66、型选择者、离退休老人等；表35（受访者的付款方式）银行按揭贷款是短期内有购房意向的被访者付款方式的主要选择，比例较表35相比有一定提高，而选择一次性付款的比例有一定比例的下降，这与他们购房面积的选择所对应的总房款相对应；表36（短期内有购房意向的受访者的付款方式）2.4.9最高首付款额：选择按揭付款的消费者能够支付的最高首付款额主要集中在1015万元人民币这一区段，占67.07%，这一部分消费者一般选择的是中小户型，而在2030万元人民币这一区段的选择者也达到了30.9%，这一部分消费者一般选择的是那些户型较大或物业水平较高的项目，结合被访者可承受购房总价判断，选择按揭付款的消费者能够支付的最67、高首付款额以20万元为界，可对消费者选择的物业类型及户型选择做划分；表37（受访者的首付情况）短期内有购房意向的被访者选择按揭付款的消费者能够支付的最高首付款额于各段分布比例变化不大，整体水平略高于所有被访者统计数据；表38（短期内有购房意向的受访者的首付情况）2.4.10、最高月还款额：选择按揭付款的消费者能够支付的最高月还款额主要集中在10002000元人民币之间，占60.63%，这一部分消费者的选择以中小户型为主，另外，分别有19.46%和12.22%的被访者选择的是1000元以下和20012500元，表明2000元可作为选择按揭付款的消费者能够支付的最高月还款额的分段依据，结合实际调研68、情况，选择1000元以下的多为那些有购房意向但还贷能力又较低的低收入者；表39（受访者的月付情况）短期内有购房意向的选择按揭付款的消费者能够支付的最高月还款额更加集中于10002000元，比例达到71.43%，选择1000元以下的比例下降到6.35%， 表40（短期内有购房意向的受访者的月付情况）小结：随着收入水平的提高，消费者对物业的选择更多地向追求舒适性倾斜，这可以从其对物业类型及装修标准的选择可以看出，但同时这种购房倾向又受购买力及工作、生活节奏的制约，于是那些交通便利、自然环境较好、价格适中的房子成了他们的首选，他们比较愿意选择按揭贷款作为付款方式，乐于享受精致的生活所带来的乐趣，并愿69、意为之承担相应的风险。2.5、区域认同及定位测试：2.5.1、购房首选区域：河西已成为被访者购房的首选区域，百分比达到37.75%，其次是城中区域，达到23.10%，其它区域相差不大，均未超过10%；表41（受访者的购房区域）短期内有购房意向的被访者选择城南板块的比例有一定提高，选择河西的比例虽然有小幅下降，但依然是最高的选择比例，选择城中、城南和河西的板块总比例达到76.92%，本项目所在地位于河西、城西南板块，位于城中、城南和河西板块的中间位置，受访者对该板块的认可度比较高；表42（短期内有购房意向的受访者的购房区域）2.5.2、对本区域物业的认可度：在是否考虑购买该区域物业问题上，选择会70、和不会的基本持平，分别为54.02%和45.98%，结合实际调研过程发现，选择不会的多对项目所在地周边情况不是很了解或短期内无购房意向；短期内有购房意向的被访者愿意考虑购买该区域物业的比例较上表相比，有一定提高，表明他们对该区域的认可度较高；表43（受访者对本项目区域的认可度） 表44（短期内有购房意向的受访者对本项目区域的认可度）2.5.3、对项目所在地区域适合的物业类型的选择：被访者多认为小高层、多层是适合项目所在地的物业类型，分别达到46.85%和29.86%，合计76.71%，而选择高层的只有12.60%，选择别墅的8.77%被访者多认为项目所在地可利用xxx这一优越的自然条件资源，别71、墅物业可与xxx湖景有机结合；表45（受访者对项目所在地区域适合的物业类型的选择）多层和小高层依然是短期内有购房意向的被访者对项目所在地区域适合的物业类型的主要选择，比例达到76.08%，选择高层的比例有一定比例的提高，达到15.22%，表明他们对高层的认可度有一定提高；表46（短期内有购房意向的受访者对项目所在地区域适合的物业类型的选择）2.5.4、对项目所在地的价格认同：被访者对项目所在地的价格认同区间集中在50007000元/，其中尤以50006000元/为重，达72.22%，根据以往经验，人们的购买力会比受访时高出20-30%，这与中国人不露富的心理有关。 表47（受访者对价格认同）短72、期内有购房意向的被访者对项目所在地的价格认同主要集中在50007000元/之间，合计比例达到90.00%，值得关注的是，60017000元/的比例有所提高，表明他们对项目所在地所属区域的价格认同有所提高； 表48（短期内有购房意向的受访者对价格的认同）2.5.5、受访者对项目所在地区域主要购房影响因素认同：1被访者对项目所在地区域的交通环境基本持一般的态度：表49（被访者对项目所在地区域的交通环境认同） 表50（短期内有购房意向的被访者对项目所在地区域的交通环境认同）2被访者对项目所在地区域的自然环境基本持一般的态度：表51（被访者对项目所在地区域的自然环境认同） 表52（短期内有购房意向的被73、访者对项目所在地区域的自然环境认同）3被访者对项目所在地区域商业配套基本持一般的态度：表53（被访者对项目所在地区域商业配套认同） 表54（短期内有购房意向的被访者对项目所在地区域商业配套认同） 4受被访者对项目所在地区域的主要购房影响因素基本认同，对于交通、自然环境、商业配套、教育配套等因素持一般性意见的均维持在70%左右，结合实际调研情况，不排除部分对项目所在地周边实际情况并不了解而盲目选择“一般”的被访者。表55（被访者对项目所在地区域教育配套认同） 表56（短期内有购房意向的被访者对项目所在地区域教育配套认同）小结：消费者比较认同的还是城中板块，但由于城中板块价格相对较高，而且供应量不74、足。消费者只有选择配套相对较好，价格相对低的河西板块，但由于对河西的情况并不熟悉，所以也无法明确河西的现状。对河西的房价认同度为6000-8000元/平方米。3、总结：3.1、由于本项目所属区域属近城板块，房价略低于城中区域，周边配套完善，交通便利，已得到大部分购房者的认同。3.2、由于宏观政策的影响，大部分购房人现阶段选择了观望的态度。3.2、改善居住条件是购房人主要购房动因；3.3、对住宅的功能要求正在从满足居住向追求舒适性转变，但仍受实际购买力制约；3.4、购房人以中青年居多，选择较多的付款方式为按揭，面积90-120M2，单价6000-8000 元/M2，总价60-80万的房源较受欢迎75、。第三部分 周边市场状况1.1、河西新城规划情况河西新城总体规划以“充满经济活力，富有文化特色，人居环境优良”的南京城市发展总体目标为指导，以概念规划为依据，以深化规划为基础，立足长远，兼顾近期，优化完善，整合提高，力争以科学合理的一流规划为先导，把河西新城区建设成为一个现代文明与滨江特色交相辉映的现代化新城区，成为现代化新南京的标志区。1.1、规划目标：（1）近期目标：在2005年全国“十运会”召开前，奥体中心所在的河西中部建成区达到21平方公里，与经过整合提升的北部地区和进行土地储备的南部地区一起，初步展示新城风采，以便捷的城市交通，完善的配套设施和怡人的环境，迎接“十运会”的召开。（2）76、远期目标：全部建成河西新城区，成为滨江特色突出、公共服务设施完善、金融商业氛围浓郁、人居环境优良的现代化新南京的代表区域。指导思想：以将南京建设成为现代文明与古都风貌融为一体的滨江城市为主导，根据河西新城区开发建设的背景，现状基础和客观条件，紧紧抓住迎接全国“十运会”的大好机遇，围绕体育中心场馆建设，用“经营城市”的理念，实行高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效通管理，通过统一开发和整合改造，用8-10年时间，基本完成现代化新城区建设的总体目标。1.2、功能定位：根据南京城市总体规划确定的发展目标和河西新城区的发展条件，采取“整体规划，一次征用，统一开发，分批建设”的方式，河西将成为以商务77、商贸、文体三大功能为主的城市副中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地。河西新城区将为内外客商投资服务业提供一片崭新的天地，确保为“十运会”和新城未来55万人口提供一个体现江苏城市现代化发展水平的一流服务密集区。1.3、规划构想：河西新城区规划范围：秦淮新河以北，外秦淮河和凤台南路以西，长江以来，陆地面积55.7平方公里，分为北部整合区、中部建设区、南部规划区三大区域。通过统筹规划。实现以奥体中心带动周边发展；以中央商务区为内核搭建起繁华的新城商务中心；以现代化人文居住区构筑河西高质量生活空间；完备的基础设施展现城市中心的便利和辐射效应，完善的公共配套设施为工78、作、生活提供全面的配套保障；将景观、文化融于一身，滨江风光带成为因水而灵动的新城风景线。2、周边配套情况调查2.1、项目周边其他交通设施的分布南京市一些重要的交通设施主要分布在城北地区，而河西地区则相对较少，现有南京火车南站在中华门、中华门汽车站、南京禄口国际机场在江宁。其它：距长江三桥、京沪高速铁路不过4公里，建成及拟建的项目：赛虹桥立交桥、应天西路过江隧道、纬九路长途汽车站2.2、周边市政配套设施调查A、购物（购物中心、超市、农贸市场等）购物中心主要超市农贸市场万年美食广场苏果月安店虹苑农贸市场好又多清凉门店苏果应天西路店xxx农贸市场苏果集庆门店迎宾村农贸市场苏果湖西街店湖西街农贸市场华79、诚xxx店奥体新城农贸市场B、文化教育幼儿园小学中学图书馆xxx幼儿园xxx一小xxx一中在建艺兰斋所街小学xxx二中金陵图书馆河西分馆月安小学奥体新城中学金陵中学附小金陵中学河西分校xxx二小C、餐饮娱乐体育健身酒店其它娱乐场所在建中的奥体中心刘家香酒店美高美娱乐中心向阳渔港金碧辉煌规划中的珍宝假日大酒店规划中的嘉年华盛会江鲜美食一条街D、主要医疗卫生（医院、药店等）设施医院药店建邺医院百信药店南京市第二中医院华东医药连锁南京市长江第二医院先锋药店规划中的明基医院E、银行、邮局等设施银行邮局国内各大银行在河西中部地区皆有分理处xxx邮局F、河西片区市民广场、绿地建成和规划情况地块名称现状及规80、划情况阳光、月光广场及绿地已建成沿秦淮河绿化带基本整治完成宝船遗址公园建设中莫愁湖南侧广场已建成xxx广场公园已建成开放主干道沿线绿化带江东路一线已建成，其它主干道在十运会之前进入恢复期和生成期滨江风光带建设中，奥体中心主题公园十运会之前完成绿化建设小结：河西板块内目前的配套设施主要集中在中北部地区，而南部奥体板块的相关配套设施处于规划中，龙江、xxx周边的配套尤其成熟。但随着奥体中心居住区内几个大盘的带动特别是十运会的召开，区域内的相关配套设施将得到很大的改善。而xxx周边配套设施的老化将对老百姓失去吸引力。3、项目周边区域竞争性楼盘产品调查xxx周边项目一览表项目名称云锦美地左邻风度润花园81、云河湾名湖雅居项目位置长虹路251号莫愁湖东路2号集庆门大街22号集庆门大街36号莫愁湖东路9-13号占地面积14000015459.444257约300003010总建筑面积约25000057196.55(不含地下室)约120000约8000019400容积率1.79 2.59 约2.5约1.896.45 总户数19002801000600122景观设计公司贝尔高林澳大利亚J.W景观设计公司法国PA柏景(广州)园林景观设计有限公司南京分公司莫愁湖公园绿化建筑设计单位金宸设计院南京市民用建筑设计研究院江苏省建筑设计院华森建筑与工程设计顾问有限公司南京金海设计工程有限公司主力户型多层90两房及182、05135三房；小高层90两房、100110三房及130以上四房；110两房、130150三房、170四房；8090两房、95110三房、120四房8090两房、115130三房135、150、180三房及跃层销售价格（元/）起价61006420550059006470最高价80008300700072009100均价68007400600063807200热销户型及销售情况热销户型为90105两房及三房单卫，三房双卫及四房户型房源去化较慢热销户型为113.35两房两厅户型，130以上三房双卫及四房户型去化较慢热销户型为8090两房两厅及93.43三房单卫户型，120以上四房户型去化较慢热销户83、型为8090两房两厅及115左右三房户型，面积130以上户型去化较慢目前已交付使用，138三房双卫户型为热销户型3.1、项目所在地周边房地产市场现有产品的供给量、销售情况分析：项目所在地所属区域在售项目潜在上市面积约20万，销售价格多集中于60008000元/之间，90左右两房户型去化最快，而130以上大户型去化慢，销售中有比较大的压力。3.2、区域房地产市场价格特点：（1）总体价格趋势：04年四季度05年一季度新建商品住宅价格走势：（单位：元 / ） 项目所属区域新建商品房住宅价格趋于平稳；（2）xxx周边项目价格：周边项目销售价格多集中于60008000元/之间，均价不一，但从区域位置判断84、，越往南的项目售价越低。（3）二手房市场价格：根据二手房市场显示数据，以2000年前后房源为例，xxx所属板块二手房在二手房市场上价格以50005500元/为主，集庆门大街以南二手房房源价格在4800元/左右。3.3、区域项目建筑设计及景观设计情况：区域项目建筑设计多以现代简约风格为主，在建筑用材上多选用彩铝窗及中空玻璃等建材，除个别项目选用节能材料外，环保节能材料使用少，科技含量水平不高；在景观设计上多聘请著名景观设计公司负责小区景观设计，注重与项目周边自然景观的结合，以主题景观小品点缀小区。3.4、竞争性楼盘个案分析：（1）云锦美地：开发商：南京栖霞建设股份有限公司楼盘位置：联系电话：占地85、面积：140000总建筑面积：250000总户数：1900户容积率：1.6绿化率：50%住宅类型：多层、小高层项目配套：幼儿园、会所、羽毛球馆、网球场、游泳池周边配套：xxx一中、xxx一小、xxx菜市场、超市、飞虹市场等，13、35、63、81、301路公交车建筑设计：金宸设计院景观设计：贝尔高林物业管理：南京栖霞建设集团物业管理公司项目定位：城市生活所向主力户型： 90.12两房两厅一卫 137.55三房两厅两卫 130.8四房两厅两卫 132.81四房两厅两卫热销户型：90两房和100三房销售价格：起价6100元/，最高价8000元/，均价6800元/云锦美地是目前项目所属区域规模比较大86、的住宅项目，开发周期长，项目配套齐全，户型设计注重功能区间合理划分，贝尔高林主理小区景观，和秦淮河风光带相映成辉，水景、大型会所都是该项目的亮点，长虹路的拓宽改造使该项目的交通条件有望得有效改善，项目销售已进入销售尾期，小区已基本成形，对项目威胁不大。（2）左邻风度：开发商：楼盘位置：联系电话：占地面积：15459.4总建筑面积：57196.55 总户数：280户容积率：2.59绿化率：45.8%住宅类型：高层项目配套：会所、裙楼商业、入户私家花园、社区环保诊所、南艺树人艺术中心周边配套：省中医院、省口腔医院、xxx一小、xxx一中、南京医科大学、xxx菜市场等，7、13、19、21、23、387、7、41、48、80、83等多路公交车建筑设计：南京市民用建筑设计研究院景观设计：澳大利亚J.W景观设计公司物业管理：南京康城怡安物业管理有限公司项目定位：市心贵族领地；水岸观景名宅主力户型：113.35两房两厅一卫、134.18三房两厅一卫、150.71、155.48三房两厅两卫、172.6四房两厅两卫热销户型：113.35两房两厅一卫销售价格：起价6420元/，最高价8300元/，均价7400元/ 左邻风度独享秦淮河和莫愁湖风光，景观优势明显，与其它同区域项目相比，更靠近市区，区位优势明显，售价不菲，由于户型设计偏大，导致销售总价偏高，大户型去化很慢，给销售带来一定压力，社区环球诊所和南艺88、树人艺术中心的引进令项目增辉不少，在景观、物业类型等方面都与本项目具有相类似的地方，参照性强，尤其是在户型设计上，借鉴作用明显。（3）润花园：开发商：南京金源房地产开发有限公司、江苏华侨房地产开发有限公司楼盘位置：联系电话：占地面积： 44257.4总建筑面积：约120000总户数：1000户容积率：2.5绿化率：40%住宅类型：小高层、高层项目配套：裙楼大型购物中心周边配套：xxx一中、xxx一小、金陵中学分校、xxx菜市场、xxx公园、银行、超市等，另有15条公交线路经过建筑设计：江苏省建筑设计院景观设计：法国PA物业管理：江苏新业项目定位：温润空间、典尚生活主力户型： 80.63两房两厅89、一卫 88.48两房两厅一卫93.90三房两厅一卫 108.36三房两厅两卫120.19四房两厅两卫 123.87四房两厅两卫热销户型：8090两房两厅一卫销售价格：起价5500元/，最高价7000元/，均价6000元/润花园位于项目所属区域偏南区域，周边配套相对较差，售价相对较低，户型设计整体偏小，三段式布局在中间往往形成浪费空间，实用面积偏小，缺乏生活阳台等的设计，但总价相对较低，二期酒店式公寓及大型商业配套可有效提升项目档次。（4）云河湾：开发商：楼盘位置：联系电话：占地面积：约30000总建筑面积：约80000总户数：约600户容积率：约1.89绿化率：42%住宅类型：小高层、高层项目90、配套：绿地、会所、儿童游乐区、区内广场等周边配套：xxx一中、xxx一小、审计学院、xxx菜市场、家乐福大卖场（在建）、苏果社区店、银行、医院、邮局；4、41、80、81、83、306、301、63、103路等公交车策划代理：建筑设计：景观设计：物业管理：项目定位：城市银领生活特区主力户型：80两房一厅一卫 90两房两厅一卫115三房两厅两卫 117三房两厅两卫 127三房两厅两卫 153四房两厅两卫热销户型：两房及115左右三房；销售价格：起价5900元/，最高价7200元/，均价6380元/；云河湾定位鲜明，与同区域其它项目相比，在建筑设计、户型设计、周边配套等方面优势明显，从建筑质量、物91、业管理、鼎极俱乐部的引入等方面努力打造“城市银领生活特区”，受到公务员、教师、医生等“银领们”的青睐，客群锁定集中、准确，自然景观方面略差，大户型在销售中有一定压力。 （5）名湖雅居：开发商：楼盘位置：联系电话：占地面积：3010总建筑面积：19400总户数：122容积率：6绿化率：30%住宅类型：高层项目配套：智能化系统周边配套：省中医院、省口腔医院、xxx一小、xxx一中、南京医科大学、xxx菜市场等，7、13、19、21、23、37、41、48、80、83等多路公交车策划代理：大公务实 财富地产建筑设计：景观设计：物业管理：项目定位：湖景高雅公寓主力户型： 134.21、138.67三房92、两厅两卫 152.66三房两厅两卫 187跃层四房三厅三卫热销户型：134.21、138.67三房两厅两卫销售价格：起价6470元/，最高价9100元/，均价7200元/ 玄关、储藏室设计是名湖雅居户型设计的成功之处，户型面积偏大，周边环境相对较差，项目西、南属棚户区，交通也比较差，有待改善，该项目在物业类型、区位等方面有类似之处，在定价等方面有一定参考价值，该项目已交付使用，对项目不构成威胁。3.5、总结：项目所在区域楼盘整体特征为：（1）开发规模均较小：目前项目所在区域主要有4个在售楼盘，它们分别是云锦美地、左邻风度、润花园和云河湾，名湖雅居项目已交付使用，从占地面积及总建筑面积、栋数及总93、户数等指标衡量，开发规模虽然较小，但都比xxx项目大，理论上来讲，在项目规划、景观设计上有一定优势；（2）项目定位主要以景观为依托：项目所在地周边项目定位主要以景观为依托，强调项目所属区域周边配套完善，突出项目规划设计特点；（3）物业类型集中：项目所在地周边项目物业类型多以高层、小高层为主，层高以2.8m和2.9m为主。第四部分 项目分析1、项目位置：项目位于南京市xxx西南，东与xxx公园南入口相接，南临xxx东路，西靠文体路，北接xxx公园。2、项目周边环境描述：项目地块紧临xxx，属xxx商业街范围，自然环境优美，人文气息浓郁，商业、生活配套完善，交通便利，但配套设施都已老化、陈旧，已不94、能满足现阶段市民的需要。2.1、自然环境：项目地块xxx西南角，改造后的xxx公园景观可尽收眼底，自然环境优美；2.2、人文气息：项目与xxx一小、xxx一中均为一路之隔，教育资源优势明显，建邺区文化馆、xxx体育馆等配套使该区域人文气息浓郁；2.3、商业及配套：xxx路上分布有多家精品店、银行等，商业发展初具规模；xxx公园 xxx第一小学（部分配套示意）见下：xxx第一中学 精品店移动营业厅2.4、生活配套：项目附近有超市、农贸市场、邮局、便利店、蛋糕房、茶吧、浴室、小吃店、饭店、生活广场、干洗店等，生活配套成熟，但档次不高；超 市 茶茶 座 美容中心 小商品店 洗浴中心2.5、交通：文体95、路、xxx路、长虹路经过改造后，交通条件得到有效改善，13、92路等多路公交车方便小区居民出行； xxx路 92路公交车3、地块所属区域前景：自2003年南京市为迎接十运会而对河西门户xxx地区进行大规模规划改造以来，xxx地区环境、交通得到有效改善，经过综合治理的xxx公园已免费对市民开放，以长虹路、xxx东路、xxx西路改造为契机，xxx路已经成为该区域少有的集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐为一体的商业街，商业配套等也在不断完善中，可以预见，项目地块所属区域未来将发展成为以xxx为中心、以xxx路为纽带的、南京市最大规模的开放式居住区。4、项目地块SWOT分析：4.1、项目优势（S）： （196、）、为了迎接十运会，政府对于xxx地区进行大规模规划改造，道路拓宽、小区出新，xxx小区环境焕然一新，xxx的形象有了明显改善； （2）、较前两年相比，城中板块土地供应锐减，土地资源稀缺，城中楼盘上市量相对较少，而且房价较高，造成消费者分流，近城区域成为他们置业的首选，项目连接老城区和河西新城，受到越来越多置业者的认可；（3）景观优势明显：项目位于xxx西南角，xxx景观可尽收眼底；（4）人文气息浓郁：项目与xxx一小、xxx一中均为一路之隔，小区建成后，小区内居民的孩子可选择就近入学；（5）交通便利：项目紧临的文体路经拓宽改造后路幅宽达28米，随着水西门大街、集庆门大街、xxx路以及长虹路的97、拓宽改造完成，xxx交通得到有效改善，居民出行更为便利。4.2、项目劣势（W）：（1）xxx之前的整体形象欠佳，如想被更多的市民认可，尚有待时日；（2）xxx商业多集中于xxx西路，项目所属xxx东路有一小商品批发中心，商业配套相对较少；（3）项目地块上现有2栋住宅楼及建邺区文化馆，底层还有部分餐饮店，拆迁难度较大，拆迁成本高；（4）项目整体规模较小，难以形成规模优势，设计难度较大。4.3、项目机会（O）：（1）、项目周边项目多已于2005年上半年开盘，销售价格多维持在中高价位，消费者对价格认同尚可；（2）、项目所属区域周边没有高层建筑，为项目建成后将成为该地域的地标性建筑提供了可能；（3）、98、项目周边多为老式住宅小区，居住集中，随着收入水平的提高，改善居住条件的需要使得他们二次置业的可能性加大。4.4、项目威胁（T）：（1）、近期国家和地方相继出台一系列稳定房价的政策和措施，从土地、贷款、税收等多个方面入手，进一步强化房地产市场管理，市场的不稳定性增加了开发难度，并对消费者购买信心产生影响；（2）、以奥体中心为核心的河西CBD板块周边项目众多，区域规划前景优越，随着十运会的临近，吸引越来越多的购房者关注，相对于本项目而言，缺乏与奥体板块的竞争优势；（3）、随着地铁的正式运行，大量去河西的人群将不从本地区经过，本地区将失去连接主城区与奥体地区的门户作用。5、结论： 5.1、南京市城市99、经济持续健康发展，城市化进程加快，居民收入提高成为房地产产业发展的有力保障；5.2、城中板块住宅用地资源稀缺，赋予了本项目充分的市场基础；5.3、随着十运会的临近，河西奥体板块未来发展前景初露端倪，虽然形成对本项目的威胁，但同时也有利于提升本项目区域的认可度；5.4、xxx提档升级，改变了市民对xxx的固有印象；5.5、与周边项目相比，项目景观、教育资源、生活配套优势明显；5.6、地铁通车后，市民去奥体将不把本区域作为主要的通路，本区域将失去奥体的门户地位，所以必须尽快建立xxx地区新的形象标志。5.7、本项目从位置上，高度上，体量上都符合地标建筑的要求。因此，必须赋予本项目更加重要的作用-即100、xxx提档升级的新地标。第五部分 项目建议5.1、建设目的蒋市长考察xxx地区时指出：现有的xxx文化馆严重老化。要求尽快改变文化馆的现状，并结合文化馆的危房改造，建立xxx的新地标建筑。因此，本项目的建设目的是：5.1.1、促进xxx地区形象的更新；5.1.2、为了改造已经老化的文化馆，适应新形势下的市民文化休闲的需要；5.1.3、树立xxx地区的新形象的需要，建设新xxx的标志；5.1.4、与拟建中的xxx文化中心一起，平衡开发商用于改造xxx公园的资金。5.2、项目总体定位项目本身处于xxx的老的社区内，而本社区在市民心中的形象一直是脏、乱、差。xxx公园的改造已经让周边的市民感受到了x101、xx的改变。但由于缺少地标性的建筑，这种改变并没有让其他地区的市民的认可。为了从根本上改变这种成见，必须建立一个xxx地区的新标志。而本项目从位置上，高度上，体量上都符合地标建筑的要求，因此，本项目的定位是：xxx地区新地标或 xxx地区形象换代的标志5.3、项目功能定位本项目的地理位置在xxx地区比较优越，又承担了建立xxx地区新形象历史责任。同时承担了xxx文化馆危房改造的任务，因此本项目的功能定位是：以本项目的历史责任，必须建成一个地标性建筑。由于周边的老旧房屋较多，必须建成有着现代化的外立面的高层建筑。同时在项目内部完成xxx文化馆的原地安置任务。5.4、拆迁安置工作5.4.1、原则：102、在完成市政府交给的建设改造任务的同时，妥善的做好居民的拆迁安置工作，努力把拆迁安置对居民的正常生产生活的影响减到最小。5.4.2、基本方案：（1）本项目用地中的xxx文化馆就地安置。（2）本项目中的2幢居民楼有两种安置方案：就地安置；安置在距本项目400米左右的xxx文化中心地块内；5.5、项目规划建议本项目可用占地面积9700平方米，规划建议如下：楼层物业类型面积（M2）1-2层：商业7000辅助用房34003层会所17004-32层住宅40600合计52700另地下室6000平方米，用作停车位。为达到地标性的高档建筑的目的，可以考虑适当的在建筑形态上有所突破。5.6、政策背景：建设方案符合103、正在执行的各项规划条例的规定。尤其符合当地规划的各项细则；并且符合新建公园周边规划的各项要求。5.7、价格定位建议本项目定价必须在保证本项目盈利的同时，平衡部分用于改造xxx公园的资金。但又要符合市场的价格走向，为此我司结合产品的各方面素质，对各物业形态做出如下价格定位：住宅：综合定位实现销售均价7000元/M2；商业：实现销售均价10000元/M2；辅助用房：实现销售均价4000元/M2； 车位：实现均价10万元/个。第六部分 项目成本效益分析一、关于本项目成本效益估算评价表的几点说明1、关于土地成本土地出让金按照占地面积1200元/M2进行测算，地价为2268万元。2、拆迁成本住宅按650104、0元/M2补偿。商业按9500元/M2补偿。 3、关于物业类型分配根据对近期和未来一段时间的区域市场预测，考虑到本案地块的区位优势、区域市场的不同物业供求比例，预估总建筑面积5.87万平方米，地下室按6000 M2计算。其中，商业用房7000 M2，住宅：40600 M2，辅助用房：3400 M2，会所1700 M2。3、关于容积率本项目的容积率为5.434、关于建设成本的估算本地块写字楼各项成本主要以南京甲级写字楼开发成本为参照，并根据地块自身条件在设计费用、基础设施费用、建安成本等方面进行适当调整。5、关于销售价格、租赁价格本案销售、租赁价格是根据周边现有物业的定价水平和对未来两年内的价格105、走势预期制订的，周边地块的相继开发会为本案带来利好影响，因此商业用房定价10000元/M2，住宅：定价7000元/M2，辅助用房定价：4000元/M2，车库定价10万元/个。6、关于开发周期预计本项目于第1年4月动工，第2年12月交付。共计16个月。7、关于财务成本拆迁款、土地出让金必须先于项目开发支出，因此计入资金成本。8、关于税金本次测算土地契税以4%计入，所得税按33%计入。9、关于平衡资金开发商在前期xxx公园改造的工程中，投入1.4亿，本项目的收益将贴补一部分xxx公园改造的投入。本项目销售收入为38280万元，成本为37972.54万元，产生的利润为5307.46万元，扣除所得税1751.46万元，净利润为3556万元。二、项目成本效益估算评价表（见附件）表一：项目开发损益表表二：分类成本估算表表三：项目成本和收益估算汇总表表四：项目建设进度计划表表五：项目销售进度表表六：项目投资速度计划表表七：项目现金流量表表七.1：项目经济效益分析汇总表表七.2：资金平衡及财务费用测算表