1、国际养生基地旁商业用房住宅房地产项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月国际养生基地旁商业用房住宅房地产项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月110可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 概述10一、项目基本情况10项目名称：xxxx10二、项目业主简介10三、报告编制依据12四、报告研究范围12五2、项目研究结论12第二章 项目建设背景和必要性16一、xx房地产市场概况16二、项目建设背景18三、市场前景18第三章经营和销售策划19一、项目分析19（一）项目情况分析19（二）项目周边情况分析19（三）项目SWOT分析20（四）目前整个房地产市场环境分析：21二、项目市场定位21（一）目标客户群定位22二、购买投资型22（二）价格策略定位23（三）付款方式定位24三、推广策略253、媒体配合渗透式炒作，表现出本项目热销态势。25四、销售部署26（一）销售策略26（二）促销手段27（三）场地布置及包装30（四）销售管理部分33（五）销售费用安排36第四章物业管理方案40一、物业管理的前期介入3、40二、管理费的确定41三、具体对本项目物业管理的建议41第五章 项目设计方案431.1 用地概况及项目定位431.2 设计依据431.2.7 住宅建筑规范GB 50368-2005；431.2.9 汽车库建筑设计规范JGJ 100-98；441.3 建设场地及自然条件441.3.1建设场地现状441.3.2 水文、气象资料441.4 设计范围、内容、规模451.4.1设计范围、内容451.5 设计指导思想及主要原则45总平面设计462.1 场地概述462.2 总平面布置462.2.1规划设计原则462.2.2总平面布局472.2.3交通组织482.2.4竖向设计482.2.5绿化布置和环境景4、观设计:492.3 功能分区设计492.4竖向设计502.5 交通组织502.6 配套设施502.7 绿化与美化502.8 室外工程做法512.9 技术经济指标512.10 坐标、高层系统52第三章 建筑设计523.1建筑组成523.2单体建筑设计523.2.1住宅建筑:523.3建筑形象543.3.1配合城市规划做建筑的空间和形象处理54第四章 结构设计544.1工程概况：544.2设计依据及设计条件：554.2.1结构设计所采用的主要规范、规程：554.2.6 本工程耐火等级为一级；564.3使用荷载取值：564.4结构选型：564.4.1 上部结构564.4.2地基与基础574.5主要结5、构材料选用57混凝土：C60C1557第五章 给排水设计575.1、设计依据及规范575.1.1 国家现行的设计规范、设计标准及各专业提出的要求。575.2、设计范围585.3、工程概况585.4、给水系统595.4.2 生活给排水量估算表：595.4.3管材及接口605.5、排水系统605.5.4雨水系统605.5.5管材及接口61第六章 电气设计616.1设计依据：616.2设计范围：626.3供电设计：626.3.4 高、低压供电系统结线型式及运行方式：636.3.5主要电力供应指标：636.3.6继电保护：636.3.7计量：646.3.9电力配电系统：646.3.10照明系统：6566、.4导线选择及敷设方式：666.5主要设备选型：666.6防雷系统：676.6.3突出屋面的所有金属物体均同避雷装置连接。676.7接地及电气安全系统：686.8电话：686.8.4室内电话电缆及用户线均穿阻燃塑料管暗设。696.9电视系统：696.10宽带网络系统：69在各车库A、B、C各设置一个弱电机房696.11访客对讲兼门禁系统：696.12保安监控系统：706.13停车场自动收费管理系统：706.14火灾自动报警及联动控制系统：706.14.5火灾时，主要联动控制设备有：706.15火警广播兼背景音乐系统：716.15.4所有线路均穿钢管暗敷.71第七章 采暖通风与空气调节设计7277、.1设计依据727.2设计范围727.3空调设计727.3.1空调室内设计参数727.1.2系统冷热源737.4通风设计737.5消声减振及环保、节能74第八章 消防设计748.1建筑消防：748.1.1总平面布置：748.1.3商铺消防：758.1.4地下停车库：758.1.5酒店和写字楼为26层，按一类高层建筑设计防火。758.2给排水消防：758.2.1消防水源：采用市政供水+消防水池储水相结合的方式。758.2.6室内消火栓消防系统768.2.7闭式自动喷水灭火系统778.2.8其它778.3电气消防：788.3.1设自启动柴油发电机组为消防负荷提供备用电源。788.3.4应急照明设置8、：见电气篇第三条第10.4款。788.4 防排烟设计788.5. 通风系统的防火技术措施：80第九章 人防设计80第十章 节能设计8010. 1 建筑节能8010.2给排水节能：8110.3电气节能：8110.3.1照明8110.3.2变压器及线路8110.3.3配电设备8210.3.4电气控制8210.4 暖通节能:8210.4.3 分体空调器选择节能型产品。82第十一章 环境保护8311.4给排水环境保护：8311.4.1环境保护：8311.4.2卫生防疫：8411.5 暖通环境保护:8411.5.1 厨房排出的油烟高空排放。8411.5.3卫生防疫:85劳动安全卫生8512.1 总图859、12.2 建筑8512.3 电气安全8512.3.1 建筑防雷及接地8512.3.2 强电安全85防灾减灾8613.1 总图8613.2 建筑8613.3 地质灾害防治8613.4 地震防治86第六章 工程进度及资金使用计划86一、项目工程进度86（一）工程进度计划86二、资金使用计划88第七章 投资估算和资金筹措88一、投资估算88（一） 投资与成本费用估算88二、资金筹措、投资计划931、资金筹措与投资计划93投资计划与资金筹措表93第八章 项目经济效益评价96一、评价依据和原则96（一）评价依据96（二）评价原则96二、评价假设和评价方法97（一）评价假设97（二）评价方法97三、基础数10、据97（一）项目计算期97（二） 销售收入的估算98四、税金测算100营业税年销售收入5102五、损益表与静态盈利分析1031、 损益表。103六、现金流量表及动态盈利分析105七、财务评价结果107全部投资内部收益率21.95%107八、 风险规避和控制措施107九、不确定性分析108（一）盈亏平衡分析109（二）敏感性分析109六、社会效益评价109第九章 结论与建议109一、评估结论109二、有关说明与建议110第一章 概述一、项目基本情况 项目名称：xxxx项目地点: xx县xx镇xx村、xx村（中国xx国际养生基地旁）开发商名称: 贵州xx房地产开发有限公司法人代表: xx开发商地址11、: xx县新城区xxxx大酒店附楼二楼项目规模: 总建筑面积939710.28平方米，其中：商业用房20045.2平方米、住宅821488.76平方米、地下车库39690.18平方米（1175个车位）。占地面积: 300006.7平方米项目投资: 项目总投资20.11亿元。资金筹措：自筹资金1.8亿，其它融资1亿元。前期手续所发生的费用约11793.22万元由项目业主自筹，其余4994.09万元资金由项目预售后逐步投入，不足部分拟申请银行贷款。二、项目业主简介贵州xx房地产开发公司组建于二O一 一年，公司注册地址在xx县新城区xxxx大酒店附楼二楼，现任法定代表人xx。公司现有总资产达565612、5万元，员工53人，拥有中级以上职称人员23人，初级职称人员21人。年可完成开发总量十万平方米。公司自成立一直始终坚持“以质量求生存、以管理求效益、以信誉求发展”的原则和“百年大计，质量第一”的宗旨，自觉做到重合同、守信用。多年来，公司一直采取“能者上、平者让、劣者汰”的管理措施，严格按照零投诉、零差错、零缺陷的“三零管理”模式进行科学管理，制定有一整套完善的规章管理制度，职责明确，责任到人。同时重视人才的培养和自身素质的提高，有力地保证了项目建设的顺利进行，以优良的质量，满意的服务，赢得了信誉。在激烈的市场竟争中树立了良好的企业形象，为企业的进一步发展奠定了基础。公司实行董事长领导下的总经理13、负责制，严格分级管理。公司经过多年运作发展，已聚集了一批经营管理、工程技术管理、营销策划、财务管理、行政管理等专业人才。公司下设经营部、财务部、工程部、预决算部、开发部、总工办、总经办、销售部等多个职能部门，现有骨干员工35人，80以上具有大专文化程度，中、高级职称等专业技术人员占64以上，为公司的发展壮大提供了强大的人力资源支持。建立并形成了适应市场机制的现代化企业管理制度，增强了企业凝聚力和竞争力，具备了较强的可持续发展能力。公司通过多个项目的开发、整合，逐步形成了一定的品牌效应，树立了良好的社会形象。公司自创建以来，以“务实创新、服务社会”的经营宗旨为基础，严格按照经济效益、社会效益、环14、境效益相统一的原则，实行“市场为本、全员管理、持续改进”的经营方针，致力于我市的人居环境的改善工作，努力开发、建造一批满足现代人居家生活的优良居室和优美环境，为地区城镇化建设做出积极的贡献。公司成立至今，在社会各界的广泛关注下，公司已呈现出快速增长、良好的发展势头。随着项目开发工作的深入，今后还将陆续组建物业公司等专业机构，为人们提供更多、更好的服务，为社会创造更大的价值。三、报告编制依据（1）业主对项目的基本要求（2）国家颁发的有关政策法规、技术规范和税费标准。四、报告研究范围本可行性研究报告的主要研究范围是：根据备案许可确定项目规模，研究技术方案、设备选型、配套条件，投资估算，进行项目建成15、后的经济效益评价，从消费者的需求、建设方案、经济效益等方面评价项目的必要性和可行性。五、项目研究结论本项目既是xx县城市建设的综合开发的需要，也是项目开发商自身发展所求。项目位于xx县xx镇xx村、xx村，右临中国xx国际养生基地，左接xx职业学院，背靠xx，小区居高，可观xx全景。周边有即将建成的“中国xx国际养生基地”和“xx职业学院”两个项目，片区配套有xx县中医院、xx职业学院和大量商业用房。本项目建设规模适度、建设方案合理、设备选型恰当，项目建设配套条件好，企业技术力量强，管理水平较高。经保守的财务评价表明：项目税后内部收益率为92，税后净现值为187500万元，税后投资回收期为6年16、，本项目实施后企业可获得良好的经济效益，项目还贷能力强，经敏感性分析项目具有较强的抗风险能力。本项目实施后，因xx县的旧城搬迁改造已经开始实施，对解决搬迁人员重新购房问题有较好的社会效益，同时也促进了xx县城市的发展，繁荣了xx县的经济，有利于国家的税收，有较好的经济效益。因此，贵州xx房地产开发公司实施的xxxx工程项目是必要和可行的。项目的具体经济技术指标见表11。表11 项目综合经济技术指标表序号指标名称单位指标备注1项目建设规模1.1占地规模平方米300006.71.2建筑规模平方米939710.282项目总投资万元201176.543项目资金筹措万元3.1自筹资金万元180003.217、银行贷款万元100004项目财务评价指标4.1折现率84.2税前内部收益率1254.3税后内部收益率924.4税前净现值万元50094.864.5税后净现值万元46384.134.6税前投资回收期年44.7税后投资回收期年4.874.8盈亏平衡点964.9投资利润率5.454.10投资利税率14.54第二章 项目建设背景和必要性一、xx房地产市场概况xx彝族回族苗族自治县地处黔西北高原，是贵州省的西大门，全县总面积6295平方公里，平均海拔2200米,森林覆盖率31.7；县境中部为开阔平缓的高原面，四周低矮，是贵州省面积最大、海拔最高的县。全县辖35个乡镇，620个行政村（居）委会。2007年18、末总人口120.4万人，少数民族人口占全县总人口的25.1%。是国家新阶段扶贫开发工作重点县之一。低纬度、高海拔、高原台地的地理特征，使这里的光能资源和风力资源为贵州之冠，xx县城也因年平均日照数为1812小时，被气象学界命名为阳光城。 2010年xx县固定资产投资达到50亿，其中房地产开发投资达11.7亿，占比达到整个固定资产投资的20.9%。2011年xx县加大招商引资的力度，基础建设日益完善，房地产开发项目多达13个。xx县本地人口对改善型住房的需求推动了房地产市场的繁荣。 供给：从目前xx新城区域的主要楼盘供应情况来看，市场供应呈上升趋势，但没有出现较为剧烈的供应情况。截止到2011年19、11月11日，xx房地产市场在售项目仅有3个，已成交体量约为4.48万方，单月去化量为1.33万方，成交量分析来看较为良好。 需求：从目前市场成交情况来看，舒适性三房产品是市场接受度最高的，户型面积集中在100-150，属于市场畅销产品，符合市场需求。从本地家庭人口结构上看，四口或五口之家为数众多，因此对商品房户型需求为大户型（三室或四室）。外地投资性购房多为小户型，最近开盘的xx养生基地就针对性的推出了55套86舒适两居。该区域属于人口导入型区域，客群家庭结构较为简单，购买客群主要以中等及以上收入阶层客群，以自用为主的当地生意人、产业从业人员、公务员以及该区事业单位等人员为主，比较看重物业总20、价、偏好经济舒适性产品和性价比。 价格：供需趋于平衡，商品房价格温和上涨。由于房地产开发楼盘品质的提高，本地经济的持续增长，xx房地产价格也稳中有升。截止到2011年11月11日，xx养生基地、高原明珠以及滨海一号在售楼盘去化情况较为良好。其中xx养生基地均价2800元/，去化率约为60%；高原明珠均价2800元/，去化率为70%；滨海一号均价2100元/，去化率为25%。随着市场待售楼盘的推出，以及政府推出的廉租房项目落实，未来xx房地产供应量将逐步增加。随着xx的城市化进程不断发展以及对外宣传知名度的提升，房地产价格将在激烈竞争中稳步上升。 随着毕威高速的通车，区域经济发展提速，xx作为国21、家重点扶贫试点对象必将迎来新的大发展时期。房地产作为城市基础建设的重点项目，拉动经济发展以及提升区域形象方面效果突出。未来xx房地产市场在满足本地人群需求时，也将吸引外地人群的关注和投资。由于整体房地产市场处于起步阶段，未来盈利空间较大。二、项目建设背景xxxx位于xx县xx镇xx村、xx村，右临中国xx国际养生基地，左接xx职业学院，背靠xx，小区居高，可观xx全景。周边有即将建成的“中国xx国际养生基地”和“xx职业学院”两个项目，片区配套有xx县中医院、xx职业学院和大量商业用房。 “xxxx”项目总体规划分为一、二、三、四、五、六期开发建设，总建筑面积约939710.28，一期拟建建筑22、面积：120000.00，二期拟建建筑面积：130000.00，三期拟建建筑面积：160000，四期拟建建筑面积：180000，五期拟建建筑面积：159000.00，六期拟建建筑面积：190000.00。其中，住宅面积821488.76，商业用房20045.2，地下车库39690.18（1175个车位），。项目设计采用欧式建筑风格，小区内不仅有流水景观，并种植有大量植被，同时还配套有中庭花园、网球场、游泳池、幼儿园等公建设施，在当地可谓是品质一流、设施齐全的高档花园小区。无论从地理位置还是周边配套，“xxxx”都是不可多得的宜居小区。三、市场前景xx新区的建设已经拉开序幕，与本项目紧邻的“中国23、xx国际养生基地”一个普通品质项目销售火爆，住房成交均价已达2800元/。另外，xx职业学院的建设已经开始实施，届时会有附近乡镇公务员、教师和外出务工等人员的巨大购买力，以及全国范围的地产回暖利好消息，由此必将在当地掀起新的购房热潮。项目的刚性需求明显，对于“xxxx”项目的销售，不论从体量或物业类别来说，都将毫无压力。第三章经营和销售策划 一、项目分析 （一）项目情况分析 1、项目位置：xx县xx镇xx村、xx村 2、用地面积：300006.7平方米 3、总建筑面积：939710.28平方米其中：商业面积：20045.2平方米住宅面积：821488.76平方米地下车库面积：39690.18平24、方米其他面积：500平方米4、容积率：3.0（不含地下建筑）5、密度：22%6、绿地率：30 %7、停车位：共1345个。8、住宅总套数：8352套（二）项目周边情况分析1、xxxx位于xx县xx镇xx村、xx村，右临中国xx国际养生基地，左接xx职业学院，背靠xx，小区居高，可观xx全景，是极富增长潜力的区域。2、项目周边开发的房地产项目，最大的竞争对手为“中国xx国际养生基地”和 “高原明珠”二个普通品质项目。（三）项目SWOT分析优势分析（S）：1、交通方便：本项目地处xx县城新城区，基地北临规划中40米宽的xx，今后将有多路公交车通过。多条公交线路从此经过，道路也四通八达，出行方便。225、规划设计合理，户型小、总价低，是我们的一大特点；新兴的住宅市场主要以满足投资及服务于高收入阶层，追求面积经济、布局紧凑、功能齐全，体现了“小而全、小而精”的住宅形态，本项目正好迎合了这部分消费者的需求。小区内不仅有小桥流水景观，并种植有大量植被，同时还配套有中庭花园、网球场、游泳池、幼儿园等公建设施，在当地可谓是品质一流、设施齐全的高档花园小区3、周边齐全的配套设施：片区配套有xx县人民中医院、xx县职业学院和大量商业用房。4、项目相对于周边较突出，别致，因此较能吸引过往客户的注意力，减少宣传推广费用。劣势分析（W）：1、本项目营销推广力度不够，跟xx其他楼盘相比，xxxx的户外广告力度明显26、偏弱。2、本项目户型设计比较合理，大户型比较受欢迎，也得到xx市场的检验，但放在整个大xx的概念下缺乏闪亮的东西。3、本项目针对的目标客户对于中高收入阶层的其他板块客户来说，目前的推广还没有推出真正打动他们的卖点。机会分析（O）:1、附近乡镇公务员、教师和外出务工等人员的巨大购买力。3、全国范围的地产回即将暖利好消息，xx房价的再度上涨，在当地掀起新的购房热潮。同时会吸引一部分投资者购房。威胁分析（T）: 1、周边其他同类楼盘的分流。如身旁的“中国xx国际养生基地”楼盘。2、国家宏观调控未来的不确定性（四）目前整个房地产市场环境分析：1、xx县房地产市场的发展潜力很大，有投资空间。2、房地产市27、场将会更加规范，消费更加理性，房市趋于平稳，在市场消化部分房屋存量后，房市有回暖的可能。3、消费逐渐理性化，“高性价比”楼盘领舞xx房市。4、开发商更加谨慎，在提升产品质量的时候更注意楼盘风格的塑造，提升楼盘的服务与品质，高附加值楼盘将是夹缝中求生存的唯一选择。5、房地产开发商为了规避或降低市场风险，和代理商之间的合作将会更加频繁和紧密。 二、项目市场定位（一）目标客户群定位根据多年来对楼盘的实操经验，配合周密的市场调研和市场细分，将本项目的主要目标顾客群进行专业锁定，具体描述如下：一类：购买自用型：- 以xx本地市场为主，乡镇客户为辅。- 年龄层次以25-50岁人群为主- 自用为主，投资为辅28、- 付款方式银行按揭为主他们是：- 中等收入及高收入的群族。- 主要为上升街片区商户、医院职工、搬迁户、乡镇客户-企业高管、政府公务员及私企老板等高收入人群。-各单位的团购客户。这类客户重视对原有区域的回归，生活配套舒适性。决定他们购买的主要因素是单价、户型功能、地段、便捷程度、小区配套、物管等综合因素的考虑。二、购买投资型他们是：- 已经有较厚的经济基础- 看好本区域、本项目投资潜力- 置业经历二次以上- 付款方式银行按揭为主（二）价格策略定位价格的制定是一个敏感因素，其合理程度直接影响到营销力度和销售周期，并进一步影响到整个项目的投资回收期和利润指标等。从某种意义上来说，销售周期与利润指标29、之间具有某种矛盾。预期利润过高，往往会造成销售期延长，甚至形成滞销，损失的是资金的时间价值和机会成本，增加的是项目风险。因此，就本项目而言销售价格的制定应考虑以下因素的影响：1、规模的考虑，。2、开发时机的影响。本项目周边开发楼盘较多，产品无论就规划水准或价格竞争力都将对本项目产生明显的竞争冲击。类似的价格、地段、试图保持错位经营，共同繁荣是不切实际的，其他项目在开发理念、规划水准、广告宣传、市场营销等方面的竞争是极为激烈的，而最根本的竞争还是价格的竞争。3、机会成本的影响。销售周期与价格拟定之间有着某种相关性，在存在某种机会成本的情况下，尽可能地缩短销售周期便显得格外重要。一个楼盘完整的营销30、周期分为引导期、公开期、强销期和持续期四个部分，综合考虑以上因素的影响力以及同区域同类物业的状况，建议以辨证的、优化的手段运用价格“低开高走”的策略，即初期以相对优惠的价格吸引人气，迅速建立口碑，同时阶段性结束价格底部，以科学、合理的价格变动体系，控制价格来适应市场供给，随着项目进度逐步提高市场售价，最大限度地扩大开发利润。根据目前周边同类型项目，本项目住宅开盘起价在每平方米 2600 元。实际报价在此价基础上再加3%-4%，层差实行分段制层差价，以每层为一个层差段，实行不同的层差价格，均价在3000元/平方米。（三）付款方式定位付款方式定位的设计要充分考虑调动边缘客户的购买数量，扩大客户群体31、。在付款方式策略的运用上可考虑降低入市门槛，吸引目标消费者，与竞争对手产生差别，以掌握市场的主动。采用以下付款策略可增强市场竞争力：1、发放首批VIP贵宾卡，在正式亮相房交会时，开始办理一期首批VIP贵宾卡，贵宾卡在购房时享受优惠。2、交一缓一按八即购房人只交首期10%房款，80%在一个月内进入按揭，10%在签订合同一月内交付（如有可能，也可放宽在半年内付清）。以上方式的目的是降低首付压力，公司将应收的房款延后逐步收回，客户将“租”的意识转为“购”的意识。达到稳定销售，扩展客户源的效果，公司与客户一开始就建立在信任的基础上，其信任度直接影响接受度，最终会带来一大批客户。3、分期付款即在签订合同32、时付50%的房款，一月内付30%的房款，交房时付20%的房款。此种方式主要是减轻客户因按揭贷款增加的费用，降低付款压力，激活购买力量。4、一次性付款即在签订合同时或一月内支付总价的95以上，余款交房时付清，可实行9.5-9.8折优惠。 三、推广策略“好的开端是成功的一半”，一个项目何时入市，怎样入市，入市之后怎么顺市，造势，都是一个楼盘是否能够成为畅销楼盘的关键因素。项目入市只有踏准节拍入市，才能产生好的销售局面，以此带动市场人气，进而形成旺销局面。（一）就本项目而言，在目前地产市场繁荣时期，入市时应把握以下原则：1、做好正式开盘的准备工作，前期工作需要做足，以一个崭新、新颖的形象强力面市。233、项目包装：现场售楼中心、围墙、标识系统、导示系统以及样板间，应在整体定位明晰的前提下使之精细化。3、媒体配合渗透式炒作，表现出本项目热销态势。4、在销售控制上，制定科学、有序、可行的销售阶段性计划，使楼盘有选择地推广，从而避免景观差的单位积压。（二）作为成规模的小区楼盘，本项目走“精品”路线。所以一开始，就应以高格调、高姿态向人们表现它的与众不同，务求在最短时间内积聚最多的人气，营造出火爆的旺销气氛。故前期铺垫是本项目销售的重头戏。（三）由于本项目规模较大，广告投放预算费用应该合理，建议对本项目的炒作应该走“短、平、快”的路线，将广告量集中在前期投放，务求在销售前期即让本项目形象深入人心，从34、而让销售变得事半功倍。（四）经过前期铺垫后，人们对本项目已有了初步的认识，在这个时期举行内部认购，继续以不同广告形势深化本项目各卖点，吸引更多的客户到现场参观选购。在这个阶段，应推出部份物美价廉的单位作内部认购，一来可以为正式的公开发售积累客户，二来可以用低价消化部份景观稍逊的单位，迅速抢占市场，及早回笼资金。四、销售部署在经过一段时间的铺垫及内部认购后，建议立即进入公开发售阶段。而公开发售的日期不能与内部认购的时间相脱节，故建议在项目内部认购后二十天时进行公开发售。（一）销售策略第一阶段：1、以“以高品质小区概念，大众化价格”推出市场，从而吸引更多的购买者，汇聚人气，树立品牌，为正式销售打下35、坚实的基础。宣传本项目自身的生活理念，第二阶段1、在推广诉求点上，将重点转向产品本身，“城市公园，山水名宅”将是本项目在xx房地产市场上的差异化竞争力，也是目前老城区独一无二，无可比拟的优势。将这种优势与竞争楼盘拉开差距2、制造旺销抢购氛围。（可以用一些销控手法）（1）销控表上的包装：把销控表填充满一些，让客户感觉你的楼卖得好。（2）找人冒充客户，伪造热闹场面。（3）接电话时间长一些或者尽量延长到场客户的谈话时间，保持销售现场人气。（4）在接待中心不断地播放广告录像；请来合同公证处、保险机构、银行按揭处有关人员现场办公，使现场气氛变得更热闹。3、样板房的设置一定要舒适别致，给人以舒适像回到家的36、感觉。室内设计时要注意设计风格体现“智能化、潮流化”。加上楼宇外立面效果图，充分展示本项目极高的品味。4、在促销的过程中，给出一噱头来吸引消费者，例如“内部认购期间九八折”，“前三十名买家，免收五年管理费”等促销优惠政策。5、旧业主介绍的新业主购房，可获现金奖励或等值的管理费。6、多渠道的媒体炒热本项目，令人感到本项目高性价比的优点。（二）促销手段1、广告媒体 制作一系列的电视广告短片。力求其广告在形象上是逼真、优美动人，内容上突出项目的优势，反映项目的主题；可选择在销售接待中心进行播放，这样可以减少成本而且达到效果。短信推广本项目 选择xx县的强势媒体作为主要的报纸媒介，配以为其他辅助的报纸37、媒介。广告画面力求简洁吸引、既展现大自然气息，又不乏大都市形象。广告方案要形象生动，语言轻松活泼，使人看后难以忘怀。 制作一些户外广告如车厢广告、灯厢广告以及车站广告牌，广告牌均以醒目的标语、美丽图案向消费者展示项目的重要卖点。 短信推广本项目 2、售楼书 售楼书是有关物业的较为详细的介绍材料。在项目未完成前，业主如要了解物业情况，很大程度上需要依靠售楼书而售楼书本身亦是给客户的第一印象，所以质量很重要；但楼书用不着过分追求高档次，应注重其说服力，精致而完善。对于楼书中各户型的平面图，选择高素质的广告公司制作。 3、展销会 项目首先在现场设立一个有气势的现场售楼部；其次开通多条看楼专车，从而方38、便了全市各区的目标客户来看楼，这样可加深人们对本项目的印象。并且拍摄一段10至20分钟的高质量的录像带在现场展销厅内播放。除了介绍项目本身的发展外，同时使投资者对本项目更深入的认识。这样做也会增加现场的热闹气氛，加快销售人员的讲解过程。 4、户外派单人员户外派单人员建立一条营销通路，充分拦截其他楼盘的客户。 5、第二售房部 在xx重要人流聚集点建立第二售房部。 6、样板房展示 样板房是顾客对拟购置房屋状况最直接、最真实的体验，对唤起客户购买欲望关系极大，样板房的优劣对楼盘的销售起着关键的作用。因此，样板房的设置要非常慎重，要认真研究顾客心理，布局、质量、装饰、外观、设备甚至色彩都要仔细研究，反39、复比较，还要特别注意周围环境的介绍和描绘。 7、开展老客户带新客户的活动 前提是成交后，建议免收1年物业管理或者价值500元购物卡供老客户选择。老客户，指已成功预购，成功签定相关买卖合同和相关抵押合同。8、促销方法单一推广手段能发挥的效用是有限的，力往一处使，才能取得事半功倍的效果，需要在整体规划下，围绕主题定位，采用统一的诉求内容，诉求风格进行推广，将硬性的平面、电视广告，促销活动，软性的新闻炒作，公关活动等整合使用。即尽可能的组合一切宣传媒介，立体作战，全方位出击，多角度的打动客户，或者改变客户在头脑中已形成的认同观念，迅速征服消费者，从而使其认知楼盘，最终促成购买。因此，建议以报媒广告为40、主，辅以DM单广告、楼书、展板等宣传方式，统一宣传口径，以实现广告传播的整合。以大量报媒广告作为主要宣传方式，是因为此种方式具有即时性、见效性的特点，也是销售中投资最少、最直接、最有效、最简洁的广告方式。它将有效地传达楼盘的相关利益承诺，品牌形象，以达到消费者认知面积的广泛，先将广告到达率和传播率提高50%-80%，使准消费人群震动、感动、心动、行动。另外，可根据信息反馈量对价格、销售方式等进行相应的调整，经数据汇总，统计并根据实际情况与目标进行对比，分析出已推出的部分的房源层的市场抗性、操作重点及广告效果，发现偏差及时纠正，有效地调整销售策略，确保完成计划，加之其它宣传方式的辅助，实现广告传41、播的全面整合，从而用少量的资金完成整体销售业绩。（三）场地布置及包装1、场地的布置包括：销售接待中心现场、工地现场的布置（1）销售接待中心现场的布置销售接待中心现场内的布置主色调应以舒服为前提，摆放较多的植物。由于销售接待中心场地较大，拟建立把现场进行功能分区，分开展示区、洽谈区，目的是维持场地的秩序，更好地安排参观人群。展示区内有本项目各类型的模型，本项目的介绍大屏幕电视播放宣传片，热情的销售人员为您介绍示范单位的情况.；洽谈区内设多张桌椅，每桌大概四个座位，桌上还有精致的小摆设，洽谈区与展示区之间由热带植物作不明显的分隔，避免将展示区人们的热闹带到销售区，影响购买者的深思熟虑，务求令买家感42、觉舒适。（2）工地现场的布置由于本项目为单体高层。所以工地范围不会太大，工地外围应筑起围墙，减少与外界的相互干扰。应做到“文明施工”，在保证工程质量、工程进度的同时，要保证施工安全施工环境的整洁。施工场地内应有足够的指示牌，各种原材料应该分门别类进行堆放，易损耗材料要修筑一定的临时维护结构进行保护，场地道路要保持整洁。由于买家还会进入施工现场年看楼，他们所看到的情况，将会阻碍他们所做出的买楼决定，也会影响到开发商的形象，所以在这特别地指出，监理公司应惯彻监督好上述工作。 （3）包装 销售包装“软件”包装 销售人员的管理、谈吐、语言、着装、气氛的营造、活动、表演。 管理组织包装对工程进度、销售进43、度总体的筹划和把握，加快进度，何时封顶，何时全面竣工。第一阶段：筹备期工作重点：1、前期工作准备（1）作业流程、组织及人员定案（2）相关协助单位的联系和确定（广告礼仪、展销、媒体等）（3）研判市场情报（4）行销策略定案（5）接待中心及示范单位设计并开始制作。（6）价格策略付款方式定案（7）项目各项软、硬件的确定（8）销售人员的培训和考核（9）销售资料的准备（10）重要户外媒体的接洽（选位与定做）2、前期造势（1）推动产品的造势活动（2）软性文章的撰写与发布。第二阶段：内部认购期工作重点：1、前期工作的落实和跟进（1）销售人员进场（2）现场看板及户外定点设立、引起注意，吸引客户。（3）拟订广告计44、划，确定广告表现路线。（4）现场接待中心和示范单位制作完成，（5）软性文稿的继续刊出。2、现场气氛的营造、散布、扩大和知名度（1）公开之前引导，以使客户收手购买别的项目为主。（2）收定金，而于公开发售日至现场补足，促成公开发售日的热潮。（3）对现场的客户散布耳语，促成客户介绍客户，惟形成口碑效应，促成销售。（4）告知业界与媒体造成耳语。（5）极力塑造产品形象，引发消费者一窥空间的欲望。第三阶段：正式销售期工作重点1、所有销售硬件工作的实施。2、模型进场及销售资料、图表备齐。3、销售讲习、答客户问反复练习。4、所有广告媒体投放达到最高峰，隆重公开本项目。5、收齐客户资料及联络已酝酿的客户，营造现45、场气氛，并检讨客户反应，以修正销售及广告路线。6、通知引导期已交定金的客户来现场补足定金，造成现场销售热况。7、有来就送，补足送，以吸引贪小便宜的客户，使现场里外人潮涌动。第四阶段：销售持续期工作重点：1、销售力度的加强（1）户外媒体再加强，定点看板的修补。（2）媒体大量出现，掌握所有客户（3）举行封顶典礼，增强客户信心及公司商誉。2、动员客户回到现场参加抽奖或其他各种公关活动。（1）客户追踪、补足、签约。（2）加强客户介绍。（3）强力营造销期之现场气氛及现场销控、炒做。（四）销售管理部分A、建立制度：1、行政管理制度；报表制度、值班接待制度、客户确认制度。2、培训制度。3、业绩考核及奖励制度46、。4、客户服务制度。5、财务制度。B、人员招聘及培训1、根据工作需要，招聘有经验的销售主管二名，业务员六-八名，秘书一名。2、培训管理：对工作人员进行基本礼仪、物业知识、市场知识、消费需求、法务知识等方面的培训，结束后进行模拟接待综合考核。C、业务培训1、销售业务流程销售业务流程2、控制要点（1）树立对楼盘的自信心；作为销售人员，必须了解要销售的房子情况，必须深信要销售的房子能够满足潜在客户的基本需求，甚至可能还会带来超值，要建立这种自信心，必须把握以下几个关键问题：A、丰富的房地产专业知识，自己对楼盘了如指掌，熟记于胸。B、反复的演练，要将对客户的销售演练达到无懈可击，哪些要重点介绍，哪些要47、一般介绍，这都要事先有准备。C、销售经验的培养需要经过持久的不懈的努力，要具有真诚的敬业精神，善于在实践中归纳和总结，比别人多一份思考才能获得成功必备的技能。（2）培养销售人员正确的判断力：要能找出你要服务的客户，通常的做法是：可以对客户做如下评估，确保他们是可能做出购买决策的人，用最快的时间发现你的客户，并最快成交，用最快的时间打发掉不是你的客户（用礼貌方式），这永远是正确的。（3）推销自己：销售人员给客户第一印象至关重要，所以一定要注重仪表、礼仪，且对客户说什么要把握的极准，而且能够吸引客户听下去的兴趣，使客户感觉非常真诚，而不是夸夸其谈，如果能做到这一点，成功了一半，所以作为销售人员要练48、出这种本领，成功地推销自己。 （4）推销开发商：利用开发商资信，要十分自豪的向客户推销开发商。这样可以让客户感到更安心，更可靠，更踏实，也会使公司的形象牢牢地记在客户的脑海里。（5）推销楼盘：销售人员要满怀热情和激情地推销楼盘，因为真诚和热情是很容易感染人的，千万不要让客户认为你是在泛泛而谈。（6）现场讲解：销售人员向来访客户先做一下开场白，大略讲解一下，然后再正式介绍。给客户详尽的信息，要突出楼盘的优点和独到之处，做个好演员，背好台词、设计好一举一动，包括客户一进售楼处讲些什么，在看房的路上讲些什么，在现场看房时讲些什么等等，一切努力只为一个目标，就是向客户推销楼盘。（7）带给客户高附加值：49、客户买房不仅仅是满足基本居住功能的要求，是因为他还看到了除此之外附带的附加值，也就是超值、增值，在为客户介绍楼盘时，就应该清晰无误的告诉客户楼盘超值在什么地方，因此得掌握价值或增值的概念融入到楼盘介绍当中。（8）制造紧迫感：要想让客户现在就购买楼盘，就必须熟练的运用销售技巧-制造紧迫感，这来自于两个因素：现在就买的理由和投资回报。要制造紧迫感，首先要让客户想要你的东西，否则就不可能有紧迫感。（9）销售建议：一个销售员无法成功地将产品销售给每个来访的客户但肯定也应当让每个客户都明了他的销售建议，这时应向客户再将陈述楼盘优点，高附加值及优惠条件。另外，还要说一下发展商是如何的可靠和稳定以及相应的实50、力，一展销售本领，才干和学识，言简意赅地说明购买程序和有关交易条款及注意事项等。（10）签单：签单是精心运筹，周密安排、专业推销、辛勤努力的必然结果，如果在客户信服了，并成功运用了逼订法后，签单的可能性就有80%了。（五）销售费用安排大型展销会成本费用估算1、前期软性广告（1）新闻发布会费用预计2000000元（2）系列报告费用预计350000元2、项目包装制作类（1）模型一（地理环境模型及建筑立体）规模：1：150（底盘尺寸10-12平方米左右)数量:1个费用:50000元（2）模型二（标准层主力户型）规模：1：20（55CM*65CM)数量:2个费用:1200元/个*2个=2400元（3）51、户外广告牌-围墙规格：4000平方米费用:23元/平方米*4000平方米=92000元（4）广告牌-乡镇横幅（喷绘）规格：32平方米数量: 32幅费用: 15元/平方米*332平方米*32个=174300元(5)灯箱广告费用预算:80000元(租金与制作)(6)60*80CM电脑喷画的展板数量:6块费用:1000元/块*6块=6000元（7）效果图规格：A2彩色数量:6幅费用:12000元(8)宣传单张规格:大度过开(157克进口铜板纸,双面四色印刷)数量:50000幅费用:1.2元/张*50000张=60000元（9）价目表、付款方式、认购须知、按揭须知、标准平面图规格：16开色纸（双面单色52、印刷）数量:3份*1500张=4500张费用:0.5元/张*4500张=2250元（10）竖幅(悬挂于塔楼)规格：2*25M(300平方米)数量:4条费用:500元/平方米*4条=2000元（11）彩旗规格：0.5*1.5M数量:160面费用:10元/面*160面=1600元（12）花篮(放置于售楼部门前)规格：西式三层数量:12个费用:200元/个*12个=2400元（13）盆栽植物(放置于售楼部门前)规格：待定数量:20盆费用:150元/盆*20个=3000元展销会费用预算:186000元（14）步行街展场、场外小广场周末展示 预计费用按当时市场价计算。（15）派单人员费用 下乡镇宣传，搬53、迁区域宣传，城内主要人流街道、主要竞争楼盘蹲点数量：10名费用：每带有效客户一组到售楼中心奖励5元，成交后则额外奖励200元/套（16）楼顶广告数量：5费用：10万/处（17）车身广告数量：3-5辆费用：按当时市场价计算（18）车站站台广告数量：5-8辆费用：按当时市场价计算（19）电视三维短片数量：5-8辆费用：按当时市场价计算（20）电视字幕广告数量：5-8辆费用：按当时市场价计算（21）短讯群发广告数量：10万条费用：按当时市场价计算（22）印刷媒体(楼书、赠品、资料袋、购物袋)费用：按当时市场价计算经初步估算,整个建筑经营期的销售费用为1128.67万元,由于总销售收入为215520万54、元,则该项目的销售成本率=销售成本费/总销售收入*100%=1128.68万/215520万元 =0.52%第四章物业管理方案一、物业管理的前期介入 物业管理前期介入，可以把物业管理自身积累的一些对物业设计、管理的专业经验融入到项目的设计中去，这样可以弥补未来开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善解决。还可以全面了解物业，并为以后管理做好准备。物业管理行为的实际就是为住户提供服务，然而服务的好与差，是否令人满意，那就看物业管理公司的管理水平和质量有多高。而物业管理的水平和质量是否高，关键是物业管理公司对各项内容非常熟悉，诸如土建结构，管线走向，设施建设，设备安装等物业情况了55、如指掌。因此，必须在物业前期工作阶段就介入管理，这样才能对今后养护维修的重点有所了解，并做好日后养护的重点记录。 为了提高我们楼盘的质量，打造我们良好的楼盘品牌，我们建议物业管理在项目开发前期就介入，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。特别是如果能够让优秀的物业管理公司作为物业顾问，那将会极大地促进我们物业的销售。 现本小区定由重庆美高物业服务有限公司根据规约进行服务。 二、管理费的确定 本项目的物业管理，不能按照现在市场上流行的模式进行，应有自己的特色。例如，现在许多开发商为了促销自己的楼盘，承诺项目的物业管理费怎么的便宜，一些住户也为了眼前的利益，购买了楼房，几年过后，发觉项56、目的物业管理服务质量太差，这时想后悔也来不及了，最后还导致许多的关于项目的物业管理的纠纷。本项目不能按照这种模式进行，而要有超前的意识，实行高收费，高服务质量的模式。本项目承诺，本项目的收费是“取之于民用之于民”，住户交多少钱，物业管理公司就提供多少服务，这符合市场经济的原则。 三、具体对本项目物业管理的建议 （1）本项目的物业管理公司要为住户提供周到的服务。首先应该提供清洁、保安、小区绿化维护、本项目内的房屋维护等这些基本的服务，在此基础上，还应在开展一些特色服务，如代购车票、代送物品、代缴各项费用、提供各式的钟点工和保姆服务等。 （2）本项目的物业管理，应实行全封闭的管理。为更好的保护住户57、的利益，本项目实行全封闭的管理是十分必要的。 （3）本项目的物业管理，应引入先进的智能化设施，以利于更有效地进行管理。本项目是一个中高档的楼盘，所以本项目的设施也应具有一定的领先性，以迎合时间的潮流，因此，本项目的智能化水平要求具有领先型。具体要求：1、住宅设立计算机自动化中心；2、水、电、气等自动计量收费；3、住宅封闭，实行安全防范系统自动化监控管理；4、住宅的火灾、有害气体泄漏等实行自动报警；5、住宅设置紧急呼叫系统；6、对住宅关键设备的运行状态实话远程监控；7、实行住宅与城市区域联网；8、住户通过家庭电脑实现阅读电子书籍和出版物等；9、实现住宅开发建设应用HI-CIMS技术，达到住宅建设58、提高质量、降低成本、缩短工期、有效管理、美化环境的目标。 （4）本项目的物业管理，应由物业管理公司开展24小时热线服务，由专门人员负责。设热线寻呼，与值班电话连通，以保证不漏掉任何一个投诉电话，并且对相关人员进行专门培训要求对住户水电方面的投诉两个小时内予以解决。制定从接听电话到信息反馈，处理结果的程序化、标准化要求，从而规范了售后维修服务的工作程序及制度。 （5）本项目的物业管理，将更广泛地接受住户的监管。物业管理公司和住户双方签订协议，承诺各自的权利和义务，同时规定全体业主可以亲自向物管公司提出各种意见或通过业主委员会，对不合格的物业管理公司提出撤换的要求。第五章 项目设计方案 1.1 用59、地概况及项目定位“xxxx”位于xx县城新城区，基地北临规划中40米宽的xx，西侧是规划中的xx职业技术学院，南面是国家级自然保护区-xx，地理位置和景观资源极其优越。为充分发掘地块的自然景观资源优势，将该项目打造为以自然舒适、优质高尚的高档楼盘。1.2 设计依据1.2.1 业主方提供的红线地形图。1.2.2 业主提供的设计任务书、委托书。1.2.3 国家和地方有关的法规条例、设计规范。1.2.4 民用建筑设计通则GB 50352-2005；1.2.5 城市居住区规划设计规范GB 50180-93（2002年版）；1.2.6 住宅设计规范GB 50096-1999（2003年版）；1.2.7 60、住宅建筑规范GB 50368-2005；1.2.8 公共建筑节能设计标准GB 50189-2005；1.2.9 汽车库建筑设计规范JGJ 100-98；1.2.10 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；1.2.11 建筑工程设计文件编制深度规定（2008年版）；1.2.12 城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001、J114-2001；1.2.13 建筑设计防火规范GB50016-2006；1.2.14 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005年版)；等1.3 建设场地及自然条件1.3.1建设场地现状整个场地呈不规则的台地，共分为二个台地，场地内现状61、地势东、西，南低、东高，且东至四周呈坡地形态，最大高差约30m。无不良地质状况，适合本工程建设。1.3.2 水文、气象资料a 本工程地质情况详见结构篇。b 气象资料气 温：年平均气温 10.5 极端最高气温 31.5极端最低气温 -15.3降雨量：历年平均降雨量 890mm最大小时降雨量 99mm湿 度：历年平均相对湿度 79风 向：全年主导风向 东南风最大风速 21m/s历年平均风速 3.5m/s不考虑雪荷载c 地震设防：本地区地震烈度6度，本工程按6度设防。1.4 设计范围、内容、规模1.4.1设计范围、内容该工程红线范围内按审定方案确定的建筑物、管网设计，包括总平面设计、建筑设计、结构设62、计、给排水设计（不含污水处理装置）、防排烟通风设计，电气设计、建筑消防设计、节能设计、劳动安全设计、防灾减灾设计、建筑工程概算等。1.5 设计指导思想及主要原则1.5.1、强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于人居的环境空间。1.5.2、坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施。1.5.3、坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。1.5.4、贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、人防、节能、节约用地的设计原则63、。1.5.5、遵循人与自然生态环境协调的场所意义和精神需求，整体构建的可持续发展原则。1.5.6 注重空间环境整体性。整体布局采用适应地形，有机结合城市自然及交通环境，运用“景观轴”、“城市轴”将基地环境整合优化，体现“以人为本”的城市绿化生态居住环境的理念。建筑布局充分注重城市景观、居住环境、视线走廊、人们行为活动需求、城市增值因素和提升区域活力的远、近期可持续发展和潜力开发。1.5.7 开发建设的适应性。充分注重内外环境功能的综合性、适应性、超前性和建设的有序性，力求以现实而科学的技术经济手段取得良好的社会、经济、环境的综合效益，为城市市容增光添彩，增加经济效益和社会效益。1.5.8 建筑64、的标志性和文化艺术品质。注重现代建筑的时代感、地域性和知识经济、信息化的聚集效应。 总平面设计2.1 场地概述“xxxx”位于本项目地块呈梯形，南北长约680米，东西长约468米；基地现状为典型的黔西北丘陵地貌，最高处绝对标高约2227，最低出约2179，最大高差约50米；基地北临规划中40米宽的xx，具备完善的市政配套设施。本项目的总用地面积为300006.81平方米，约450亩。2.2 总平面布置2.2.1规划设计原则为充分利用地形，减小土方量，营造层次丰富的建筑空间效果，并增加住宅产品的多样性，同时尽量减小前排后排的遮挡，充分利用基地周边的自然景观资源，本项目在规划设计中，加强城市空间的65、开敞性，满足“显山露水”的基本规划原则。2.2.1.1以多样化的设计营造“城市的一角”，创建和谐家园，打造“尊重、归属、安全感”的人居环境；2.2.1.2分析小区业主的生活行为模式，创造家-院-街道-广场-公园等层次丰富的生活情景场所。2.2.1.3以城市尺度的起伏转折和产品类型的多样化穿插共同营造富有动感和活力的都市居住环境；2.2.1.4充分利用基地的自然高差并局部加以改造，最大化利用景观资源。对城市界面的形象展示，尤其是对几个城市关键节点位置的形象和机理，是我们项目地块一期规划格局分析的重点，通过合理规划倾力打造。2.2.2总平面布局2.2.2.1该项目是一综合体，酒店、写字楼、商业和住66、宅组成；住宅的布置采用组团小区的结构形式，共分为6个组团，可满足项目分期开发的需要。2.2.2.2该项目以高层和多层相结合的方式布置，由南向北呈阶梯状升高，住宅在享受小区和组团景观的同时可以最大化的享受周边的自然和人文景观,从而提高了该小区的居住品质。建筑布置结合了地形和道路,使小区建筑高低错有致,空间变化丰富，内部空间较大,为住户提供优美的居住环境空间。2.2.3交通组织2.2.3.1住宅小区级道路净宽7米，北接xx，穿过用地内部，并保证整个小区的交通系统“通而不畅”；以小区级道路为主干，衔接净宽不小于4米的组团级道路，形成完善的道路系统；灭火扑救场地的车行道纵坡不超过5%，同整个小区主干道67、连接方便，便于管理。2.2.3.2酒店与写字楼设于基地的东北侧，用地相对独立，前设广场，周边设环形车行道；2.2.3.3小汽车大部分都停于地下车库, 地面主要是临时停放,停车库的主要出入口设于组团的主要出入口附近，均利用地形布置车库。酒店与写字楼的停车库和住宅小区独立。2.2.3.4 项目的西侧规划为商业街，北接规划中的酒店和写字楼，南侧通向拟建的xx游艇码头。2.2.4竖向设计2.2.4.1本工程的地形高差较大，小区道路须与组团道路相接顺畅，还要满足消防车道坡度的要求；所以在整个地块采用适当开挖的原则在地块内做到土石方的平衡，并利用地洼地作地下停车库。2.2.4.2根据地势高差的大小，该小区68、采用坡式和台阶式相结合的布置方式，在陡坎处设挡墙或护坡，在较大高差地段，为尽量避免高切坡，节约成本，尽可能采用放阶设置多层档墙，建筑尽量平行或垂直等高线布置以减少土方量。2.2.5绿化布置和环境景观设计:2.2.5.1 注重内外两个形象的塑造；对外（沿城市的界面）以鲜明的整体效果作为xx新城区天际线的标杆，成为塑造本区域城市新形象的主力军。对内注重内环境的营造，阻隔外部现状不利因素对内部的影响，塑造一个世外桃源的美好社区。2.2.5.2在内部环境的营造中，充分利用轴线、景观通道，进一步丰富建筑群组空间错落有致的体验。都市院落的精心打造，在规划结构上重新形成了从城市景观向自然休闲景观的过渡和互相69、渗透。2.2.5.3小区的景观系统在融入了xx自然景观，随地势分别营造，充分保证与各栋住宅的最大限度地交融。六个组团：项目分为六个组团，即高层、多层及小高层，六个组团相对独立,又相互联系。每个组团都能够围合出一个中庭小花园，中庭花园内的人车分流杜绝了过境车流的穿越，给居民一个相对完整的封闭空间，自我、安全、祥和、安逸，渗透着自然家园的归属感。小区居民回家顺着蜿蜒曲折的步行小道，鸟语花香使疲惫的身体一下焕发了活力，完全忘记工作的烦恼，尽情的享受美妙的人居环境带来的惬意。2.3 功能分区设计此次设计力求打造一个高档次的，功能相对完善的社区。社区集商业、居住、社区娱乐中心、康体运动设施等为一体的中型70、社区。2.4竖向设计考虑建筑布局的经济合理性，本设计中将尽量减少场地适当填挖，使建筑与场地完美的结合，使建筑有良好的视觉形象和丰富变化的天际线，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地平整设计后为三个台地，台地间最大高差为9米，道路最大纵坡为5%，最小纵坡为0.2%，室外场地的连接方式采用平坡式与台阶式相结合。具体标高设计详见总图。2.5 交通组织本工程设两个人行出入口，分别设置于用地西侧。主入口是贯穿社区的中央跌水景观大道，主要供小区居民步行进出，出入安全；另设两个车行入口，两个位于场地北侧道路上，两个都位于1#楼附近，主要供小区车辆出入，方便直接。小区内实行人车分流，车辆由车道进入，在71、进入生活区前直接进入地下车库，对环境的影响达到最小。2.6 配套设施本工程设有公用配套设施：车库、商业、消防控制室、物业管理、社区用房、垃圾收集点、公共厕所、变配电房、水池和水泵房等配套设施。其中一期配套设施：商业、垃圾收集点、公共厕所。2.7 绿化与美化室外广植树木、草坪、花卉，绿地率达30%，以保证小区环境的整洁。详细绿化与景观设计由业主另行委托。2.8 室外工程做法道路最小转弯半径为9.0米，消防车道宽为6米，路面为沥青混凝土路面。2.9 技术经济指标见表2-1表2.1总平面主要技术经济指标项 目计量单位规划要求指标数值所占比重/备注总用地面积m2300006.7300006.7居住户数72、户8352居住人数（每户/3.2人）人26727总建筑面积m2939710.28一、按功能性质划分1)住宅建筑面积m2821488.762)公建面积m256668.143)配套设施建筑面积m21318其中：物业管理用房m2800社区服务用房m2400消防控制室m260公厕m21204)地下车库面积（含设备用房）m239690.185)其它建筑面积m2500二、按地上地下部分划分1)地上建筑面积m2900020.12)地下建筑面积m239690.18其中：地下车库（含设备用房）m239690.18停车泊位辆1345面辆170地下辆1175容积率3.0建筑密度%22%绿地率%30%2.10 坐标、73、高层系统本工程地形图采用的坐标为xx县独立坐标系，高程为一九五六年黄海高程系。第三章 建筑设计3.1建筑组成3.1.1公共建筑：酒店和写字楼由两栋高层建筑组成，位于项目的东北侧，独立用地，设置地下停车库；3.1.2住宅建筑：分为六个组团，其中南侧两个组团为低层和多层，中间两个组团以二类小高层为主；北侧两个组团以一类高层为主；住宅地下室统一设置；沿xx、职业学院一侧设小区的商业配套设施；职业学院已设幼儿园，本项目不再重复建设。3.2单体建筑设计3.2.1住宅建筑:3.2.1.1该小区的住宅由低层、多层、小高层和高层多种类型的产品组成，户型多样化，属高档住宅小区。建筑平面功能分区动静明确,明厨明厕74、,采光通风良好,厨卫紧贴,用水点集中。3.2.1.2一类高层住宅为一梯六户和一梯八户；二类高层为一梯四户，两种类型；多层为一梯两户；低层为三层的每户独立进出的高档住宅；所有住宅均有良好的采光、通风，住宅户数8352户。 3.2.1.3户型设计原则：3.2.1.3.1景观效益最大化建筑从本身功能和所处社区环境出发，注重与利用环境和景观，配合基地得天独厚的xx景观，面向景观充分开放； 在主要景观朝向上使用大面积落地窗、花园庭院、观景阳台、转角窗等手法开放和扩大观景视野。将美景全方位引入生活空间。3.2.1.3.2实用性现有条件下，户型室内空间最大可能舒适;3.2.1.3.3产品多样化户型产品设计根75、据基地所处区位及市场定位的需求，面积及户型多样化以满足不同客户群体的需要。3.2.1.3.4功能设计优化创新根据项目产品的分级和定位结合当地风俗习惯和政策规划要求，对产品要素做相应的级配，产品类型互补，满足不同阶层客户的需求，同时强调了产品的附加值设计，打造高端住宅的空间序列。设计注重空间的完整性，功能分区更细致，各个功能空间分区明确，动静分离。3.2.2 地下车库: 为了减少土石方量，充分利用地形，地下室的设计结合原始地貌低洼处设置。3.2.3 酒店及写字楼：26层，设置于项目的东北侧，充分发掘利用xx的旅游资源，并可以提升新城的城市景观效果。3.2.4 商铺、社区服务等公共服务用房：商铺沿76、xx、职业学院一侧设置；社区的配套用房分散设置于小区内部，以方便用户。3.3建筑形象3.3.1配合城市规划做建筑的空间和形象处理建筑物立面以细腻、精练的古典主义手法表现建筑特有的品质，主要以棕黄色和深咖啡色二色搭配辅以塑钢玻璃窗，表现立面的层次以及变化。寻找、提炼xx的地域文化特质，在延续其建筑历史文脉的同时创造新的建筑文化。在所有建筑类型的单体设计中均考虑到其在规划中所处的位置以及其与相邻建筑的关系，并为将景观加以充分利用，引入纵深空间创造机会。3.3.2强化庭院景观与建筑的衔接，使建筑物的内部空间和室外空间产生很好的连贯性。楼栋庭院半公共庭院社区的景观中心，社区的每一户都体会着多样但连贯的77、空间感受。第四章 结构设计4.1工程概况：本工程由99栋住宅楼、1栋商业楼、一个地下车库及配套商业等组成。高层住宅采用剪力墙结构，抗震等级为三级，嵌固点取在基础顶；商业采用框架结构，抗震等级为四级；地下车库采用框架结构，抗震等级四级；地下室外墙及建筑物有高差的部位用钢筋混凝土剪力墙兼挡土墙、防潮墙及竖向承重功能三合一。结构设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级。结构方案布置时，力求做到结构的竖向和水平布置具有合理均匀的刚度和承载力分布，使建筑物具有良好的抗震性能。4.2设计依据及设计条件：4.2.1结构设计所采用的主要规范、规程：建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001建筑抗震78、设防分类标准GB50223-2008建筑结构荷载规范GB50009-2001(2006年版)混凝土结构设计规范GB50010-2002建筑抗震设计规范GB50011-2001(2008年版)高层建筑混凝土结构技术规程JGJ 3-2010建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑桩基技术规范JGJ94-2008混凝土异形柱结构技术规程JGJ149-2006工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）及其他现行各有关规范、规程。根据设计需要而采用的国家、地方规范及标准。4.2.2 根据建筑抗震设计规范GB50011-2001(2008年版)附录A的划分规定，拟建工程所在地的抗震设防烈度为7度，设计79、基本地震加速度为0.10g，设计地震分组为第三组；4.2.3 按照建筑抗震设防分类标准的规定，各建筑的抗震设防分类分别为：高层住宅以及商业部分为标准设防类；4.2.4 根据建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001的规定，本工程结构的设计使用年限为50年；4.2.5 根据建筑结构破坏的后果严重程度，本工程建筑结构的安全等级为二级；4.2.6 本工程耐火等级为一级；4.2.7 根据建筑结构荷载规范GB50009-2001中D.4附表，基本风压值 W0=0.40kN/m2（高层住宅），W0=0.35kN/m2（其余建筑），没有雪荷载。风载体型系数、风压高度变化系数及风振系数等均按建筑结构荷80、载规范选用。4.3使用荷载取值：按现行建筑结构荷载规范取用，各种轻质隔墙荷载根据实际使用情况按荷载规范采用。4.4结构选型：4.4.1 上部结构根据房屋高度、使用要求及设防烈度等因素，结合本专业特点，结构选型要求作到安全适用、技术先进、经济合理。高层住宅楼：地面以上30层，属于A级高度，采用钢筋混凝土剪力墙结构，剪力墙抗震等级为三级。多层住宅楼：地面以上6层，采用钢筋混凝土异形柱剪力墙结构。剪力墙抗震等级为四级。商业部分：采用钢筋混凝土框架结构，框架抗震等级为四级。4.4.2地基与基础暂无地勘资料。4.5主要结构材料选用混凝土：C60C15钢筋：HPB235级钢（级）、HRB335级钢（级），81、HRB400级钢（级）钢材：Q235钢、Q345钢焊条：E43型、E50型、E55型焊条隔墙材料：外墙采用烧结页岩多孔砖轻质隔墙，砌筑容重14KN/m3内墙采用烧结页岩空心砖轻质隔墙，砌筑容重11KN/m3第五章 给排水设计5.1、设计依据及规范5.1.1 国家现行的设计规范、设计标准及各专业提出的要求。5.1.1.1建筑给水排水设计规范 GB50015-2003 （2009年版）5.1.1.2高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95 （2005年版）5.1.1.3自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001 （2005年版）5.1.1.4汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB582、0067-975.1.1.5室外给水设计规范 GB50013-20065.1.1.6室外排水设计规范 GB50014-20065.1.1.7住宅建筑规范 GB5036820055.1.1.8住宅设计规范 GB 50096-1999（2003年版）5.1.1.9二次供水设施卫生规范 B17051-19975.1.1.10节水型生活用水器具 CJ16420025.1.2 总图、土建和公用等专业提供的设计资料和作业条件图。5.1.3 建设单位提供的设计要求和本工程周围的市政管道资料。5.2、设计范围 5.2.1本工程室内给水排水和消防给水系统设计。5.2.2本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设83、计。5.3、工程概况5.3.1项目用地面积300006.7平方米，总建筑面积为：939710.28平方米。住宅总户数为8352户。5.3.2 项目与一条市政道路相连。有完善的市政给水及排水管网。5.4、给水系统5.4.1 水源：市政自来水管引入两路DN300进水管。小区内形成DN300的生活用水环状管网供小区生活用水。市政最低水压按夏季高峰时水压0.35 MPa考虑。小区供水系统分区设置，在地下车库设置生活无负压供水设备，以保证住宅最底卫生间器具配水点处的静水压小于0.35Mpa。5.4.2 生活给排水量估算表：序号用水项目名称使用人数或单位数单位用水量标准(L)小时变化系数(K)使用时间(h84、)用水量(m3)备注最高日最大时1住宅26727人每人每日2602.5246949.02723.862商业20045.2m2每m2面积61.4012120.2714.033酒店816每床每日3002.524244.825.54公建面积22464m2每m2面积81.510179.7126.965配套设施12750m2每m2面积61.5876.514.346绿化道路洒水60000m2每m2每次21.0412030按每日1次计7小计7690.3834.698未预见水 量按本表小计的10%计769.0383.479合计8459.33918.1610污水量6813.27(不计未预见水量及绿化排水,污水量85、以最大日用水量90%计)本工程最高日用水量为8459.33m3/d，最大时用水量为918.16m3/h；5.4.3管材及接口5.4.3.1 室外管道选用给水承插球墨铸铁管；采用橡胶密封圈连接。5.4.3.2 室内管道选用钢塑复合管；采用G型管件或沟槽式卡箍连接。5.4.3.3 卫生洁具采用节水型生活用水器具。5.5、排水系统5.5.1 本项目市政道路管网可接纳本小区的污水及雨水。5.5.2 排水采用生活污水和雨水分流制。5.5.3 污水系统5.5.3.1 该项目污水排放量约为6813.27m3/d（按不计未预见水量及绿化排污水量以最大日用水量水，90%计）。5.5.3.2 住宅区部分室内含油废86、水经隔油池处理后汇入小区污水管网，与生活污水系统建筑污水经污水处理装置处理达标后方可排入市政污水干管。5.5.4雨水系统5.5.4.1各区雨水集中后就近排入小区外市政路下雨水管网。5.5.4.2主楼屋面、裙房屋面雨水采用外排水系统；住宅阳台雨水由地漏排入雨水立管，在至明沟；住宅空调冷凝水通过立管排入明沟；小区设若干个雨水口，收集地表雨水，排入雨水检查井。5.5.4.3本工程雨水量计算采用贵州省市毕节市暴雨强度公式：Q=5055（1+0.473lgP）/(t+17)0.95（升/秒.公顷）1）室外场地重现期取P=3年，2）地面综合径流系数取=0.65。5.5.5管材及接口5.5.5.1污水管道选87、用UPVC双壁波纹管；承插连接。5.5.5.2雨水管道当管径小于等于d500mm时，采用UPVC双壁波纹管，承插连接；当管径大于等于d600mm时，采用钢筋混凝土管，水泥砂浆抹带接口。第六章 电气设计6.1设计依据：6.1.1本院建筑、结构、给排水及通风专业提供给本专业的设计资料。6.1.2上级部门批准的文件及甲方提供的设计任务书和要求。6.1.3本工程采用的规程、规范及标准，主要包括：民用建筑电气设计规范JGJ 16-2008高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）建筑设计防火规范GB50016-2006汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97供配电系统设计88、规范GB50052-2009低压配电设计规范GB50054-95建筑照明设计标准GB50034-2004建筑物防雷设计规范GB50057-201010KV及以下变电所设计规范GB50053-943110KV高压配电装置设计规范GB60060-92住宅设计规范GB50096-99住宅建筑规范GB503682005建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311-2000火灾自动报警系统设计规范GB50116-986.2设计范围： 本工程设置的电气系统有：变配电系统，电力配电系统，照明系统，防雷系统，接地及电气安全系统，通信系统，有线电视系统，访客对讲系统，火灾自动报警及联动控制系统，火警广89、播兼背景音乐系统。6.3供电设计：6.3.1负荷分级：本工程所有一类高层建筑的安防、电梯、风机、排污泵、生活水泵及、通讯机房所有消防用电均为一级负荷，所有二类高层建筑的安防、电梯、风机、排污泵、生活水泵及、通讯机房所有消防用电均为二级负荷，其余均为三级负荷。6.3.2 供电电源：本工程由市电网引入一路10KV电源供电，采用电缆埋地引入本小区，入户处穿钢管保护。本小区设置一座10KV配电所，小区住户用电由公用变压器供电，住宅门厅、楼梯间、地下车库等公共部分照明，小区道路及景观照明，电梯、生活泵、风机等动力用电，幼儿园、物管用电、商铺等由专用变压器供电，电源均从10KV配电所引接。6.3.3 应急90、电源：设置自启动柴油发电机组作一、二级负荷的备用电源。6.3.4 高、低压供电系统结线型式及运行方式：6.3.4.1 高压配电系统：高压系统采用单电源单母线不分段，变压器由10KV配电所以放射式方式供电，就地设供检修用负荷开关柜。6.3.4.2低压配电系统：公用变电所及专用变电所均采用单母线结线。专用变压器低压侧设有应急母线段，专供消防负荷或保障性负荷用电，当市电停电时，柴油发电机组在30S内自启动完成，向应急母线段供电。本设计考虑柴油发电机组除必需确保消防用电外，平时还接入其它保障型负荷（如生活泵、客梯等负荷）。消防负荷与保障型负荷不同时运行，市电停电时，柴油发电机根据负荷情况手动供给保障型91、负荷用电，而市电停电又有消防要求时，在火警信号作用下，自动切断保障型负荷的用电电源、保证消防用电。6.3.5主要电力供应指标：6.3.5.1用电标准：电力安装容量指标为：住户48kW/户；车库及设备用房照明按15W/m2考虑；酒店和写字楼用电按100W/m2考虑；动力设备按实际安装容量计算。6.3.6继电保护：6.3.6.1 10KV进线设过电流和延时速断保护，10KV出线采用负荷开关-熔断器组合电器作设过电流及短路保护。变压器设高温报警、超高温跳闸保护。变压器低压侧进线设长延时和短延时过电流保护，出线设长延时、瞬时过电流保护。末端设长延时及瞬时过电流保护。6.3.6.2 10KV负荷开关采用92、交流操作，操作电源采用AC220V。6.3.7计量：专用变压器在10KV进线设专用计量柜总计量（计非居）、变压器低压侧设电力及商业用电分计量，每户商铺设计量表；住宅采用一户一表计费方式，其余场所可根据甲方要求装表计。6.3.8功率因数补偿：在变压器低压侧设静电电容器自动补偿装置集中补偿、气体放电灯就地设补偿电容器分散补偿，补偿后，10KV侧功率因数均达到0.9以上。6.3.9电力配电系统：6.3.9.1本工程配电电压为220V/380V，低压配电系统接地型式除幼儿园及室外配电采用TN-C-S制式外，其余均采用TN-S制式。所有消防设备均由正常母线段和应急母线段各引出一回路至末级双电源自动切换箱93、。自投方式采用双电源自投自复。6.3.9.2设备供电均采用放射式或树干式供电。6.3.9.3自动控制： 消防泵、喷淋泵采用软启动装置降压启动，火灾时，消防泵由消防控制室发来信号自启动，喷淋泵由压力开关直接启泵，消防控制室均能手动直接启泵。送排风机平时由手动控制，火灾时、由消防控制室发来信号自动控制。加压风机由消防控制室发来信号自动控制。 排污泵由水箱或水池水位自动控制。以上设备均采用手/自动两种控制方式。防火卷帘门等由厂商配套供应控制箱。非消防电源的切除通过空气断路器的分励脱扣器来实现。6.3.10照明系统：6.3.10.1照明种类：本工程照明分为正常照明、应急照明、室外景观照明。6.3.1094、.2照度标准及功率密度值：水泵房、风机房 100Lx 5W/m2变电所、消防控制室 200 Lx 8W/m2商铺 300 Lx 11W/m2车库 75 Lx 4W/m26.3.10.3主要场所灯具选择：水泵房等潮湿场所选防水防尘灯；商铺选嵌入式高效格栅荧光灯；其余设备用房采用荧光灯；楼梯、走道选吸顶灯。6.3.10.4在变电所、柴油发电机房、消防控制室、防排烟机房、消防水泵房、消防电梯机房、车库、楼梯、电梯前室、门厅等场所设置应急照明，在楼梯、走道、车库、安全出口等处设疏散指示标志灯。应急照明均采用集中蓄电池柜供电，连续供电时间不低于30分钟。6.3.10.5光源：商铺、车库等采用高效节能荧光95、灯光源，电梯厅、走道等采用节能灯光源，设备用房采用荧光灯光源。6.3.10.6照明控制：楼梯间、走道等采用节能自熄开关控制，其余场所照明采用就地手动控制。6.3.10.7照明系统的配电方式：高层住宅每2层设一个电表箱，采用树干式向其供电。电表箱采用放射式向住户配电箱配电。地下车库、商铺等公共建筑采用方射式或树干式向各用电点供电。路灯采用专用回路供电。应急照明配电均以双电源放射式或树干式配电给各应急照明箱，并在最末一级配电实现双电源自动切换。6.4导线选择及敷设方式：10KV进线线路采用YJV22-8.7/10KV型电缆，室外直埋地敷设，室内沿电缆沟、电缆托盘或穿钢管埋地敷设。10KV出线线路采96、用YJV-8.7/10KV型电缆，室外穿碳素波纹管埋地敷设，室内沿电缆沟、电缆托盘或穿钢管埋地敷设。低压配电干线：非消防负荷采用YJV-0.6/1KV型电缆或分流器，消防负荷采用NH-YJV-0.6/1KV型电缆，室内沿电缆沟、电缆托盘，竖井内支架或穿钢管埋地、沿墙、吊顶棚敷设，室外穿碳素波纹管埋地敷设。 电力及照明支线均选用BV-0.45/0.75KV型导线，电力支线穿钢管埋地、沿墙或吊顶棚敷设。照明支线吊顶棚敷设时穿钢管、板内或墙内暗设时穿阻燃塑料管。6.5主要设备选型：主要设备选型：高压柜选用HXGN-12型环网柜，干式变压器选SCRB10型（带IP30保护外壳），低压配电柜GCS型开关97、柜，柴油发电机组选用配P550E自启动风冷式机组。电力、照明配电箱选XL-21或XRM、XXM型，除潮湿场所或户外选用防护型外，其余均选用一般电气设备。6.6防雷系统：6.6.1本工程一类高层建筑按二类防雷等级设置，采取防直击雷，防侧击雷，防雷击电磁脉冲等保护措施。沿屋面女儿墙装设镀锌圆钢避雷带，并在整个屋面装设不大于1010m或128m的避雷网格组成接闪器以防直击雷，利用结构柱内两根主筋（16）作引下线，利用结构基础内钢筋及沿建筑物四周敷设的环形镀锌扁钢作接地体。二类高层及多层建筑按三类防雷设置，采取防直击雷措施：屋面设20m20m（或24m16m）避雷带，利用结构柱内钢筋作引下线，引下线间98、距不大于20m。二类高层住宅防侧击雷：30m以上每层（30m以下从首层起，每三层）利用建筑物结构圈梁内主钢筋相连接作均压环并与引下线焊接。建筑物内的金属构件及较大金属物体如金属栏杆、金属门窗等应与均压环连接。6.6.2各种竖向敷设的金属管道及金属物的顶端和底端应与防雷装置可靠连接，45m以上外墙上的金属栏杆，门窗等与梁、板、柱内钢筋可靠连接，使大楼形成等电位。6.6.3突出屋面的所有金属物体均同避雷装置连接。6.6.4变压器低压侧、由室外引入或由室内引至室外的电力线路、信号线路、信息线路等在其入口处的配电箱、前端箱等的引入处、向信息系统设备供电的末端配电箱等处均装设电涌保护器、以防雷击电磁脉冲99、。6.7接地及电气安全系统：6.7.1本工程除幼儿园和室外用电低压配电接地型式采用TN-C-S制式外，其余均采用TN-S制式，电源PE线与N线分开设置。6.7.2本工程采用总等电位联结，在变电所或各楼栋电源进线处设总等电位联结端子板，建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件均同总等电联结端子板连接。6.7.3在弱电机房、电梯机房、强弱电竖井、水泵房、卫生间等处设局部等电位联结。6.7.4所有插座回路（住户壁挂式空调除外）均装设额定动作电流为30mA 的漏电保护装置，以保证人身安全。6.7.5住宅电表箱进线设额定动作电流为300mA的漏电保护装置，以防电气火灾。6.7.6本工程采用联合接地100、系统、变压器及柴油发电机工作接地、防雷接地、弱电接地等共用接地体，接地电阻要求不大于1欧。 6.8电话：6.8.1由城市通信管网引来9根2000对电话电缆，引至弱电进线间。6.8.2弱电进线间设电缆交接箱，各栋建筑通讯电缆均由电缆交接箱引出，采用传统布线系统。6.8.3电话用户分布：住宅每户设一对电话线，值班室、商铺等处设电话插座。6.8.4室内电话电缆及用户线均穿阻燃塑料管暗设。6.9电视系统：6.9.1电视信号由城市有线电视管网引来，各弱电进线间设电视前端放大器。6.9.2小区内各电视回路均由电视前端箱引出，室内外电缆采用铜轴电缆传输。6.9.3电视系统采用邻频传输， 放大分配分支方式， 101、用户端电平值按644db设计。6.9.4电视用户分布：住宅每户设1个电视插座，值班室、商铺等处设电视插座。6.10宽带网络系统：6.10.1小区数据光缆由城市数据网引来，各弱电进线间分别设有光纤配线架。6.10.2小区内各栋数据光缆均由进线间内光纤配线柜引出。6.10.3住宅、商铺等处按要求布置相应数量的数据插座。6.10.4小区各栋楼内采用结构化布线系统，数据传输水平配线采用五类非屏蔽4对8芯双绞线，竖向采用大对数电缆或光缆。在各车库A、B、C各设置一个弱电机房6.11访客对讲兼门禁系统： 应甲方的要求，本工程不设访客对讲兼门禁系统。6.12保安监控系统： 应甲方的要求，本工程不设保安监控系102、统。6.13停车场自动收费管理系统：6.13.1小区停车场设置有自动收费管理主机。各出入口设有刷卡机、阅读器、栏杆机、地感线圈等。6.13.2车库出入口还设置有彩色数码式摄像机，进出车辆照片吻合后方可放行，以杜绝盗车事件发生。6.14火灾自动报警及联动控制系统：6.14.1本工程为一类高层住宅建筑，根据规范要求设置火灾自动报警系统。6.14.住宅楼底层设消防控制中心, 火警系统为总线制，联动系统采用总线与多线相结合的形式，由火灾报警控制器，联动控制盘，火灾探测器，手动报警按钮，声光警报器，火警电话，火警广播, 消防电源等组成。6.14.3车库、商铺、高层住宅电梯间、过道均设置感烟或感温探测器，103、 手动报警按钮，声光警报器等报警装置。着火时，强制电梯停于首层并切断相关区域内非消防电源，强启应急照明。6.14.4消防水泵房、送、排风机房、电梯机房，配电室等设有火警专用电话，电梯间前室设有火警电话插孔供消防人员使用，消防控制中心及消防值班室还设有直通消防部门的“119”专用电话。6.14.5火灾时，主要联动控制设备有：6.14.5.1控制模块联动启动正压风机,停止送风机,启动排烟风机。6.14.5.2消防控制室控制电梯降底层。6.14.5.3消火栓按钮及消防控制室启动消火栓泵,喷淋泵。6.14.5.4消防控制室控制启动紧急广播。6.14.5.5消防控制室切断非消防电源, 启动应急照明。6.104、14.5.6防火卷帘门附近设有控制模块，升降按钮，卷帘门控制器与探测器联动，防火隔断用卷帘门为一次降，疏散通道上卷帘门为二次降。6.14.5.6消防控制中心能接收报警区域内任一探测器动作信号，接收水流指示器，安全信号阀，湿式报警阀动作信号，并能手动、自动两套启动消防水泵等。6.15火警广播兼背景音乐系统：6.15.1广播室与消防控制室合用, 系统由话筒,前级增音机,功放,扬声器,电源等组成。6.15.2小区内车库、商铺过道均设置有扬声器,住宅各层不设扬声器。6.15.3火警广播系统平时可播放背景音乐，火警时切换为火警广播。6.15.4所有线路均穿钢管暗敷.第七章 采暖通风与空气调节设计7.1设105、计依据国家及贵州市现行的有关规范、规定和标准。建设单位提供的使用功能要求及有关文件。建筑专业提供的图纸资料及文本资料。7.2设计范围住宅客厅、卧室空调及厨房、卫生间通风的配合设计。小区内公建的空调及通风的配合设计。地下车库、地下设备用房的通风设计。地下车库、小区内公建的防排烟设计。7.3空调设计7.3.1空调室内设计参数起 居 室：冬季室内设计干球温度：1618，相对湿度：不规定。夏季室内设计干球温度：2628，相对湿度：不规定。换气次数：1次/h。卧 室：冬季室内设计干球温度：1618，相对湿度：不规定。夏季室内设计干球温度：2628，相对湿度：不规定。换气次数：1次/h。7.1.2系统冷热106、源该工程住宅起居室、卧室采用分体式空调器(即柜式空调器、分体式空调器或窗式空调器)。每户预留分体空调器室外机搁板及空调管道穿墙孔洞，并由电气专业预留空调电量及空调插座。空调冷凝水立管（给排水专业负责）集中排放，以防止冷凝水高空飘洒。小区公建空调设计：根据业主要求及考虑到将来物业管理的简单化，小区内的公建不设集中空调系统，仅考虑安装大型柜式分体空调机或小型VRV空调系统。电气专业预留空调电量及空调插座。空调冷凝水排至室外冷凝水立管（给排水专业负责）中集中排放，以防止冷凝水高空飘洒。7.4通风设计7.4.1地下室和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外。通风量按换气次数取值如下：表71 换107、气次数房间类型换气次数地下室6次/小时变配电室10次/小时水泵房6次/小时柴油发电机房15次/小时储油间5次/小时满足自然进风条件的车库设置机械排风，靠外窗、天井自然补风。不满足自然进风条件的车库设置机械排风，机械送风（兼机械补风）。7.5消声减振及环保、节能空调及通风系统均选用先进的低噪声设备，并设置消声器以控制噪声对室内外环境的影响，使之符合国家及贵州市的噪声控制标准。配以绿化环境设计，为社区提供了优美场所的新鲜空气，有利于防尘、降噪，保证环境质量。各空调及通风设备的安装均采用减振、隔振措施。第八章 消防设计8.1建筑消防：8.1.1总平面布置：8.1.1.1该项目的酒店及写字楼为26层，108、与32层的高层住宅建筑按一类高层防火规范设计；1118层的住宅按二类高层防火规范设计；36层的住宅建筑按多层建筑防火规范设计。8.1.1.2高层建筑之间的间距大于13m，多层建筑的间距大于6米。8.1.1.3小区路为主要消防干道，净宽为7m，组团路净宽4m，坡度主要在8%以下，若兼作消防扑救场地的车行道均不大于5%；所有消防通道均能到达每一幢，且能满足至少1/4登高面的消防要求；8.1.2住宅消防：住宅与商业用房完全分开，消防按各自的要求设置。8.1.2.1一类高层住宅每幢楼设有2部防烟楼梯（剪刀楼梯）和消防电梯；8.1.2.2二类高层住宅每幢楼（或每单元）设有1部防烟楼梯和消防电梯； 8.1109、.2.3多层建筑设一部开敞式疏散楼梯。8.1.3商铺消防：商铺为二层楼的小于300平方木的商业网点。8.1.4地下停车库：停车库为地下停车库，设自动灭火系统，每个防火分区面积均小于4000平米，每个防火分区设两个人行疏散口。8.1.5酒店和写字楼为26层，按一类高层建筑设计防火。8.2给排水消防：8.2.1消防水源：采用市政供水+消防水池储水相结合的方式。8.2.2 消防标准：该项目的酒店及写字楼为26层，与32层的高层住宅建筑按一类高层防火规范设计；1118层的住宅按二类高层防火规范设计；36层的住宅建筑按多层建筑防火规范设计。自动喷水灭火系统以地下车库为标准，按中危险级级进行设计。8.2.110、3 消防用水量标准及一次灭火用水量，共1、2、3、4个组团，按照建筑物分布进行划分：1、2组团为一个区；3、4组团为一个区。 1、2组团含酒店、写字楼组团消防用水量如下：序号消防系统名称用水量标准（L/S）一次火灾延续时间（h）一次灭火用水量（m）1室内消火栓系统4034322自动喷水灭火系统3011083室外消火栓系统303324合计8643、4组团为普通住宅消防用水量如下：序号消防系统名称用水量标准（L/S）一次火灾延续时间（h）一次灭火用水量（m）1室内消火栓系统2021442自动喷水灭火系统3011083室外消火栓系统202144合计3968.2.4 消防系统：项目分为1、2、3、4个111、组团，消防供水系统划分为1、2组团；3、4组团分别设置。具体如下：1).室外：采用临时高压供水系统，由市政水源稳压，同时室外消防管网上设置室外消火栓，间距不超过120m。2).室内：消火栓系统及自喷系统均为临时高压供水系统，每个区最高处设置18 m3消防水箱3).其它：室内设置消防水池及泵房，1、2组团消防水池容积864m；3、4组团消防水池容积396m8.2.5 每层按规范在合适位置处配置干粉灭火器；柴油发电机房，高、低压配电室，开关站等采用无管路七氟丙烷柜式系统。8.2.6室内消火栓消防系统消火栓系统采用竖向分区系统，中、低区采用减压阀减压后供水。本项目的各层均设有室内消火栓，水枪的充实水112、柱长度为13m，栓口直径为DN65，水枪口径为19，各层均能保证火灾时能有两支水枪同时到达室内任何部位。对消火栓系统中动水压超过0.50MPa的消火栓设置减压稳压消火栓，确保消火栓的正常使用。在各条消防立管上下端设有阀门，在上下环状管道上也设有阀门进行分 段控制，确保室内消防供水的安全可靠。在每一支消火栓处，均设有远距离启动消防泵的按钮，保证火灾时的消防供水迅速可靠。消防水泵也可由消防控制中心进行手动启动，亦能在消防水泵房进行消防水泵的手动启动与停泵控制。消火栓给水泵设于消防泵房内，共两台，一用一备，自动切换。8.2.7闭式自动喷水灭火系统在本项目内，根据规范对地下车库、商业用房、酒店、写字楼113、设置闭式自动喷水灭火系统。自动喷水系统采用竖向分区系统，地下车库、商业的危险等级按中危险级级设计；综上所述，本项目的自动喷水灭火系统按最高危险等级、最大用水量和最不利点所需水压进行消防水池、喷淋系统供水泵、室外消防水泵接合器等的配套设置。喷头采用玻璃球闭式喷头，厨房部位公称动作温度为93级，其余部位公称动作温度为68级。8.2.8其它高低压配电房及变电所设置气溶胶自动灭火系统。建筑灭火器根据规范进行配置，设计均采用手提式磷酸铵盐干粉灭火器，本项目灭火器配置的危险等级：变配电房、柴油发电机房、停车库为中危险级，配置场所的火灾种类为B类火灾；住宅为轻危险级，配置场所的火灾种类为A类火灾；商业为中危114、险级，配置场所的火灾种类为A类火灾。在各处消防电梯的基坑底部设有排水井，配套设置有潜水排污泵实施排水，排水能力为10L/s。8.3电气消防：8.3.1设自启动柴油发电机组为消防负荷提供备用电源。8.3.2消防用电设备采用专用回路供电，并在最末一级配电箱处设自动切换装置。8.3.3消防用电设备配电干线选用阻燃电缆，支线选用NHBV-0.45/0.75KV型导线穿钢管埋地，沿墙、现浇楼板暗设或穿涂有防火涂料的钢管或金属线槽明设。8.3.4应急照明设置：见电气篇第三条第10.4款。8.3.5火灾自动报警及联动控制、消防广播系统见电气篇第十四，十五条。8.4 防排烟设计8.4.1 小区内各多层及高层单115、体建筑，对于纯住宅建筑、二类公共建筑尽量采用自然排烟方式。不满足自然排烟条件的防烟楼梯间及其合用前室、消防电梯间前室分别设置独立的机械加压送风系统。对于小区内一类公共建筑均设置机械加压送风系统。防烟楼梯间正压值为4050Pa，前室或合用前室正压值为2530Pa。正压送风机的风量和压力按照高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）中相关要求确定。8.4.2 地下车库平时通风采用机械排风.机械补风和自然补风相结合，对于有外门的防火分区，利用外门自然补风，无外门的防火分区，采用机械进风. 排风排烟合用系统，选用双速风机. 每个防烟分区的建筑面积不超过2000m2，且防烟分区不跨116、越防火分区；防烟分区的划分采用从顶棚下突出的不小于0.5m的梁划分，排烟风机的排烟量按换气次数不小于6次小时计算确定。车库无直接通向室外的汽车疏散口的防烟分区，同时设置进风系统,且送风量不小于排风量的50%。排烟风机平时排风，火灾时排烟，能够在280高温下连续工作30min以上。排风（烟）口采用常开型单层百叶排风（烟）风口，平时排风，火灾时排烟。排烟风机入口设置排烟防火阀，温度达到280连锁风机停机。通风与排烟系统兼用的主要控制方式为：系统平时排风，火灾时由消防中心控制，系统切换到高速运行.系统排风改为排烟. 排风（烟）经竖井排至地面一层室外；排风与排烟共用风道均按排烟要求选择、制作、安装。 117、8.4.3 不具备自然排烟条件的地下室均设排烟系统，排烟风机的排风量为：担负一个防火分区时，按每平方米不小于60m3/h计算，但单台风机的最小排烟量不小于7200m3/h；担负两个或两个以上防烟分区时，按最大防烟分区面积每平方米不小于120m3/h计算。8.4.4 地下室配电室设置独立的送排风系统，排风量按12/h次换气次数考虑，补风量为排风量的80%。送排风机的进口端均安装70电动防火阀，平时常开，火灾时自动关闭，并连锁风机关闭，进行气溶胶灭火。8.4.5 柴油发电机房及储油间设置独立的送、排风系统（合用），送、排风机均采用防爆型风机。发电机房及储油间的送、排风口均采用电动风口，平时常开，火118、灾时自动关闭以利于气体灭火。排风管穿越储油间墙体处均设置70自动关闭的防火阀。储油间施工时应注意如下要求：储油间的油箱应密闭，且应设置通向室外的通气管，通气管应设置带阻火器的呼吸阀。油箱的下部应设置防止油品流散的设施。8.4.5 对于超过20米的内走道，设置机械排烟，排烟量不低于60m3/m2.h.8.5. 通风系统的防火技术措施：8.5.1 风管穿过机房隔墙或楼板处、穿过火灾危险性大的房间隔墙或楼板处、穿过防火隔断处均设防火阀。加压送风管穿越有火灾危险区域，风管厚度按高压风管取值，其耐火极限应不小于1小时。8.5.2 通风、排烟系统的风管均采用不燃材料制作，安装在吊顶内排烟管道均采用不燃材料119、隔热。第九章 人防设计该项目的人防异地建设。第十章 节能设计10. 1 建筑节能为执行国家节能，环保法规，改善和提高室内环境，本工程所有建筑根据热工计算，均作外围护结构的保温隔热处理。大部分建筑外围护墙采用加气混凝土砌块，无机保温砂浆，屋顶采用泡沫混凝土隔热构造。10.2给排水节能：10.2.1在给水系统设计中，充分利用城市自来水压力，对城市自来水压力能够供给的区域，均由城市自来水直接供给。10.2.2对高层住宅楼的二次加压给水系统进行了竖向分区，在充分利用市政水压条件下，采用管网叠压供水设备，在保证各层用水点正常使用和系统尽量简化的前提下，避免不必要的能源消耗。10.2.3控制管道内水流速度120、，合理配置水泵功率，选用高效率、低能耗设备，将水泵的运行控制在最佳状态。10.3电气节能：10.3.1照明10.3.1.1 主要场所照度标准及功率密度值:水泵房、风机房 100Lx 5W/m2变电所、消防控制室 200 Lx 8W/m2商铺 300 Lx 11W/m2车库 75 Lx 4W/m210.3.1.2采用高效照明产品。选择高效照明灯具与节能光源合理配合使用。荧光灯带电子镇流器。10.3.1.3应用天然采光。充分利用天然采光，节约照明用电。10.3.1.4采用照明节能控制系统。合理布置照明开关，用先进的照明控制器具和开关对照明系统进行控制。10.3.2变压器及线路10.3.2.1选用低121、损耗电力变压器。10.3.2.2合理选择变压器台数，使变压器经济运行，提高变压器负载率（=80%）。10.3.2.3变配电房位置尽量深入负荷中心，减少线路长度及损耗。10.3.2.4就地及集中补偿，提高功率因数。10.3.2.5采用铜芯缆线，对大电流长时间运行线路，按经济电流密度选择线芯截面。10.3.3配电设备选用低损耗配电设备，如断路器、熔断器、继电器、互感器、信号灯等。10.3.4电气控制采用节能延时开关对楼梯间及走道照明实施自动控制，达到节能目的。10.4 暖通节能:10.4.1平时通风系统单位风量耗功率均小于公共建筑节能设计标准GB50189-2005规定的限值。10.4.2居住建筑122、可开启外窗设置满足在通风季节应达到10次/h的通风换气量。在空调期间关闭门窗时，设置卫生通风口，保证房间1次/h的新风换气措施。10.4.3 分体空调器选择节能型产品。第十一章 环境保护该项目临近贵州最大的天然高原淡水湖泊-xx，其湿地生态系统，为我国亚热带高原湿地生态系统的典型代表，成为中国西南地区迁徙水禽的重要越冬地和停歇地。由于xx湿地生态系统的完整性和典型性及物种多样性，“中国生物多样性保护行动计划”将其列为一级保护湿地项目；本着人与环境和谐、可持续发展的原则，该项目方案设计十分注重对环境的保护，分别采用以下措施进行处理。11.1生活垃圾：每户采用袋装，由物管公司定时收集送入垃圾收集点123、，每天再运至城市垃圾处理场（站）。11.2设计中所选用的设备均选用低噪声设备，并采取相应的减震措施。11.3建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料。11.4给排水环境保护：11.4.1环境保护： 本项目属普通民用建筑，在其使用过程中，主要排出的是生活污水和雨水，没有特殊污染源。设计上采取雨污分流的排水体制，分别组织生活污水排水系统和雨水排水系统。生活污水排至室外后，按环评报告要求设置格栅井预处理，经预处理达标后排入城市污水系统。本项目的机电设备均采用积极的隔振降噪措施，选用高品质、低噪声、高效率的机电设备；设置隔振基础、柔性接头，避免管道传声；各型水泵上设置微阻缓闭式止回阀，124、消除停泵水锤的影响和水击所产生的管道震颤噪声等。通过采取积极有效的措施，将各项污染降低至最小程度，保持良好的环境。11.4.2卫生防疫：在本项目的设计中，将卫生防疫作为一项非常重要的工作，给予了高度的重视，主要采取了以下几点措施：11.4.2.1本项目中设有二次供水系统，为了保证二次供水的水质卫生，设计中采用管网叠压供水设备供水，不设置消防水箱避免二次污染，确保生活用水的水质卫生。11.4.2.2在生活给水系统中，室内外给水管材采用PP-R管和衬塑钢管，给水阀门采用铜质阀门和内层有可靠防护层的铁质阀门，彻底杜绝管道、阀门等对水质的污染，保障人民健康，提高生活水平。11.5 暖通环境保护:11.125、5.1 厨房排出的油烟高空排放。11.5.2通风设备采用低噪声设备，风机、等运转设备均作减振处理，设备进出口设软接头，风机进出风管上设消声器。11.5.3卫生防疫:11.5.3.1 卫生间均设置机械排风，不能自然通风的房间均设置机械通风。 劳动安全卫生12.1 总图道路布置符合现行国家标准，主要道路为环行布置。12.2 建筑建筑防火设计，详建筑消防设计专篇。12.3 电气安全12.3.1 建筑防雷及接地 根据小区建筑物性质及预计雷击次数(最大的为0.1676次/a)，确定为二类防雷建筑。在建筑物屋顶沿女儿墙四周敷设一条水平避雷带及在屋面敷设不大于10mX10m或12m8m的避雷网格以防直击雷。126、建筑物高周边梁钢筋焊接成环行水平避雷带防侧击雷。45m以上外墙上的金属栏杆、门窗等与防雷装置相接。本小区采用综合接地系统，防雷引下线利用建筑物柱内主筋，接地极体用建筑物基础钢筋，接地系统工频电阻R1。 重要设备配电箱内加装SPD，用于防止设备雷击过电压损坏。12.3.2 强电安全高、低压配电设备采用阀式避雷器作过电压保护，配电系统接地采用 TN-S制。插座回路采用漏电保护开关，大厦内所有金属设备外壳、金属管道、金属构件等均可靠接地，并作等电位联接，卫生间作局部等电位联接。防灾减灾13.1 总图该地块地处高原地区，其周边现状未有存在安全隐患的加油站及气站。13.2 建筑防火灾详见消防设计专篇。1127、3.3 地质灾害防治根据地质评估报告无地质灾害，场地不是禁建区和慎建区。也无高切坡、深开挖、高填方情况。13.4 地震防治本项目所在地地震烈度按6度设防进行相关设计。第六章 工程进度及资金使用计划一、项目工程进度 （一）工程进度计划 根据该工程的建设内容和建设规模，本项目的建设期为六年八个月，即80个月。 1.第一阶段（前期手续）完成项目及工程的前期工作，包括立项手续、土地征用、项目总体策划、工程设计、规划许可、投资许可、施工许可、拆迁安置等；2.第二阶段（建安工程）工程总工期6.6年，为保证工程工期目标的实现，采取进度控制措施如下：依据工程设计、施工特点及施工条件，本着“合理安排工序、精心组128、织施工”的原则，以“确保各项工序质量、实现总体质量优良目标、有效控制各阶段施工进度、实现总体工期目标”为目的来确定本工程的施工程序。工程施工顺序总的原则是先地下后地上、先主体后围护、先结构后装饰装修，水电安装工程随基础、主体结构工程预留预埋，穿插进行，做到科学管理，均衡施工。根据划分的施工段，组织分区分段流水施工。进场后即进行平整土石方施工和施工临时设施及准备工作，然后施工人工挖孔桩和独立基础，完成后施工桩孔护壁钢筋焊接、绑扎工程。整个工程前期重点抢基础，中期以主体结构工程为先导，实行平面分区分段，立面分层，同步交叉，流水施工。具本施工进度安排详图。 3.第三阶段（后期手续）后期绿化、生化池、129、水电气安装、电信安装、宽带安装、电梯安装、装修装饰等工程。二、资金使用计划根据本项目的建设进度及建设特点，项目在建设期的资金使用计划是：第一阶段投入工程建设资金的30；第二阶段投入工程建设资金的30；第三阶段投入工程建设资金的40。第七章 投资估算和资金筹措一、投资估算（一） 投资与成本费用估算本项目总建筑面积：939710.28平方米，其中：商业面积：20045.2平方米，住宅面积：821488.76平方米，其它面积：1318平方米，停车位：共1345个。1、 开发成本估算（1） 土地出让金46500万元（2） 建安工程费建安工程费用组成每平方米建筑面积造价项目计算依据单位造价(元/M2)土130、建工程重庆定额920.00安装工程重庆定额150.00合计1070.00建安工程费=939710.28平方米*1070元/平方米=95569(万元)（3） 前期工程费序号项目计算依据计价(万元)1规划设计费市场行情2631.004监理费市场行情940.00合计3571.00（4） 配套工程费序号类别计算依据计价(万元)1大市政配套费市场行情28192供电工程市场行情187943供水工程市场行情65784排污工程市场行情1305燃气工程市场行情2606智能化工程市场行情 1307环境、绿化工程重庆定额5638合计34349（5） 不可预见费为5339.56万元，取总成本之和的4%，因第（1）项土131、地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性。（6） 开发期间税费项目计算依据计价(万元)土地使用税4元/平方米/年，计6年720合计720（7） 开发各项验收、咨询费用项目计算依据计价(万元)面积测估1.4元/平方米1316避雷验收及测试1元/平方米94工程造价咨询费2元/平方米188其他1元/平方米94合计507.6（8） 开发成本为189595.16万元，以上（1）至（7）项之和。2、开发费用估算（1） 管理费用：4228.69万元.取销售收入的1.5%（2） 销售费用序号项目计算依据计价(万元)1广告宣传及市场推广费销售收入*0.75%2114.342销售代理费销售收入*0.5%14132、09.573其他销售费用 销售收入*0.25%704.78合计4228.69(3)财务费用: 400万元。(4)开发费用:前面(1)至(3)之和为8857.38万元。 3、总成本费用汇总及分摊表本项目的总成本费用详表投资成本费用估算汇总表投资成本费用估算汇总表成本项目总额(万元)得房成本(万元)住宅商业用房车库1.开发成本(1)土地成本465004291224121176(2)前期费用35713128311132(3)建安工程费955699079031291650(4)配套工程费3434932196.651121.881030.47(5)开发期间税费2883274528110(6)不可预见费5133、339.565309.06228.5(7)各项验收费用319.6278.9226.114.58(8)工程造价费用1881741222、开发费用（1）管理费用4228.693911.99157.2160.3（2）销售费用4228.694103.4261.363.97（3）财务费用400363.0815.3821.54合计197576.54185911.32 7295.864369.36 计算依据：，得房成本按开发商的得房情况进行分摊。得房成本按建筑面积进行分摊，但商业用房的土地成本、前期费用为住宅的3倍。建安造价、配套工程按住宅的1.5倍计算。住宅单位成本为1970元/平方米，商业用房2974.134、58元/平方米。财务费用:向金融机构借款10000万元,借款期限6年,到期还本,按季付息的借款方式。（央行1年期贷款利率为5.31%，实际贷款利率可能上浮和贷款手续办理当中的费用，估算暂按利率8%计算）。假设2012年3月借款10000万元，2017年3月归还。借款还本付息估算表 （单位：万元）项目名称建设经营合计2012年2013年2014年2015年2016年2017年本年借款1000010000本年应计利息666.66666.66666.66666.66666.66666.74000还本付息666.66666.66666.66666.66666.6610666.7140004、估算依据 135、(1)项目有关资料；(2)重庆市建筑工程费用定额渝建发（1999）98号文(3)重庆市安装工程费用定额渝建发（2000）110号文(4)重庆市装饰工程计价定额渝建发（2000）161号文； (5)项目所需的设备按市场寻价结果估算。 二、资金筹措、投资计划1、资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商自有资金18000万元，其中5200万元作为本项目土地成本、拆迁费用、前期工程费和开发期间税费，5339.56万元作为不可预见费和开发商管理费用等，需要银行贷款10000万元，用于支付工程进度款，根据现行预售政策，满136、足一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二、持有建设工程规划许可证；三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程总投资的25以上；四、已经确定施工进展和竣工交付日期，就可申请预售房许可证，后续资金可以用预售房屋收入逐步投入。详见投资计划与资金筹措表：投资计划与资金筹措表 （单位：万元）序号项目合计2012年2013年2014年2015年2016年2017年1投资总额201186.541.1建设投资200176.541.1.1土地成本465006000650080009000750095001.1.2配套工程费3434943684751.5584865795811.456137、991.051.1.3前期工程费357135711.1.4建安工程费955691283013910171201926017013154361.1.5开发期间税费2883369.12399.88492.16553.68489.08579.081.1.6不可预见费5339.566847419121026906.31070.261.1.7各项验收费用319.6319.61.1.8工程造价费用1882426323631.838.21.1.9管理费用4228.69540585720810715.5858.191.1.10销售费用4228.69540585720810715.5858.191.2贷款利息4138、000666.66666.66666.66666.66666.66666.72资金筹措201176.5429592.7827781.5434038.8238210.3433380.2438172.822.1自有资金189521500025,559.2233,577.6841,061.1451,350.80108,894.762.2借款1000050002000100020002.3销售收入再投入21,607.2233,577.6841,061.1449,350.8059,309.76第八章 项目经济效益评价一、评价依据和原则 （一）评价依据 1.国家计委颁发的建设项目财务评价方法与参数（第二版139、）； 2.“xx”工程设计方案及相关资料； 3.国家颁布的相关技术规范和税费政策。 （二）评价原则 1.遵循动态分析为主，静态分析为辅，定量分析与定性分析相结合的原则；2.遵循效益与费用计算口径一致的原则；3.在计算期内收入和成本均不考虑通货膨胀因素；4.为规避市场风险，项目评价遵循谨慎原则。二、评价假设和评价方法 （一）评价假设本项目财务评价结果是在如下假设条件下进行的：项目实施顺利，建设规模及使用功能规模为“方案设计”所定，国家宏观政策保持相对稳定，国家相关政策不变，工程按计划进度完成，建设成本及税费水平保持目前水平。 （二）评价方法本项目均是建成后进行出售。因此，本项目按新建项目性质进行140、财务评价。三、基础数据 （一）项目计算期1.建设期本项目实际建设工期为72个月，跨6个年度，所以建设工期定为6年。2.计算期项目计算期是3年。（二） 销售收入的估算1、 住宅销售单价的确定（1）用市场比较法确定销售定价的上限（平均价格）相邻楼盘为xx国际养生基地，配套和品质均不及本项目，现售价在3000元/平方米左右，与本项目紧邻的“xx国际养生基地”和“高原明珠”两个普通品质项目销售火爆，住房成交均价已达2600元/。经比较计算得本项目住宅销售单价为：3000元/平方米（2）用成本法确定销售价格的下限（平均价格） （1968）*（1+20%）=2361.6元/平方米（3）建议销售单价：起价2141、600元/平方米，均价2800元/平方米（4）总销售收入的确定 根据成本估算及市场研究的结果，确定住宅部分从2012年下半年开始预定销售，2013年大概销售25%，2013年-2014年上半年销售75%。按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际的销售总收入。销售总收入预测表阶段可销售面积（平方米）建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）134000260088902899002600233803137600260035800416380026004260051788002600465006165300260043000合计7698002001702、 商业用房销售单价的确定（1）用市场142、比较法确定销售定价的限（平均价格）经周密市场调研，比较得本项目商业用房销售单价为：10000元/平方米至13000元/平方米之间（2）用成本法确定销售价格的下限（平均价格） （4074.58）*（1+30%）=5297元/平方米（3）建议销售单价10000元/平方米（4）总销售收入的确定 根据成本估算及市场研究的结果，确定商业用房部分从2010年开始销售，2010年大概销售50%，2011年-2012年上半年销售50%。按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际的销售总收入。销售总收入预测表阶段可销售面积（平方米）建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）15000100005000250143、00100005000350001000050004504521000050452合计20045.220045.23、 车库销售单价的确定（1）用市场比较法确定销售定价的限（平均价格）经周密市场调研，比较得本项目车库销售单价为：60000元/个（2）用成本法确定销售价格的下限（平均价格） （2903.65）*（1+20%）*17.5=60976.65元/个（3）建议销售单价60000元/个（4）总销售收入的确定 根据成本估算及市场研究的结果，确定车库部分从2014年5月开始销售。销售总收入预测表阶段可销售面积（个）建议销售单价（元/个）销售收入（万元）11345600008070合计13458144、070四、税金测算1、 住宅销售税金及附加估算，详见住宅销售税金及附加估算一览表销售税金及附加估算一览表 单位：万元序号项目建设经营期合计1234561销售收入889023380358004260046500430002001702销售税金及附加20282156.5452703.443041.372686.493222.2815838.132.1营业税444.51169179021302325215010008.52.2城市维护建设税7884.5104117103.35123.96610.812.3教育费附加46.850.762.470.262.0174.3775366.48752.4交易手续145、费3032.5404539.747.6234.82.5交易印花税0.780.8451.041.171.031.246.1053土地增值税312338416468413.4495.852443.25计算依据： 营业税年销售收入5 城市建设维护税营业税5 教育费附加营业税3交易手续费：按每户300元计算交易印花税=年销售收入万分之五土地增值税=年销售收入1五、损益表与静态盈利分析1、 损益表。损益表 （单位：万元）序号项目合计建设经营期1234561销售收入200170889023380358004260046500430002总成本费用201176.5429592.7827781.5434038146、.8238210.3433380.2438,172.823销售税金及附加15838.1320282156.5452703.443041.372686.493222.284土地增值税2443.25312338416468413.4495.855利润总额13,711.46-18,392.78-18,326.32-11,765.14-5,475.482,484.2813,711.466所得税858114156170173156897税后利润10969.171987.42410969.179可分配利润10969.171987.42410969.1710投资利润率5.45%11投资利税率14.54%投资147、利润率=(利润总额/总投资额)*100%=(10969.17 /201176.54)*100%=5.45%投资利税率=(利税总额/总投资额)*100%=(10969.17+15838.13+2443.25)/ 201176.54*100%=14.54%本项目以上两个静态指标与房地产同行业相应指标比较,可以接受,故本项目可行。六、现金流量表及动态盈利分析本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，计算全部投资的经济效益。由于本项目主要评价指标有：财务内部收益率，财务净现值及项目动、静态回收期等指标。评价指148、标的计算过程见下列表格。项目财务现金流量表单位：万元投资项目经济效益计算分析期第一年第二年第三年第四年第五年第六年现金流入28890.00 29332.00 36800.00 44600.00 46500.00 43000.00 销售收入8890.00 23380.00 35800.00 42600.00 46500.00 43000.00 其他现金流入20000.00 5952.00 1000.00 2000.00 现金流出32046.78 30276.10 37158.30 41719.70 36977.00 44633.24 建设投资29592.78 29592.78 29592.78 149、29592.78 29592.78 29592.78 土地增值税312.00 338.00 416.00 468.00 413.40 495.85 销售税金及附加2028.00 2156.55 2703.44 3041.37 2686.49 3222.28 所得税114.00 156.00 170.00 173.00 156.00 89.00 全部投资净现金流-3156.78 -944.10 -358.30 2880.30 9523.00 -1633.24 累计增量净现金流-3156.78 -4100.88 -4459.18 -1578.88 7944.12 6310.88 折现净现金流-29150、78.09 -840.25 -300.84 2281.47 7116.14 -1151.37 累计折现净现金流-2978.09 -3818.34 -4119.18 -1837.71 5278.43 4127.06 内部收益率计算表单位：万元、%投资项目经济效益计算分析期第一年第二年第三年第四年第五年第六年净现金流-3156.78 -944.10 -358.30 2880.30 9523.00 -1633.24 折现系数=0.060.94 0.89 0.84 0.79 0.75 0.70 净现值-2978.09 -840.25 -300.84 2281.47 7116.14 -1151.37 累151、计净现值-2978.09 -3818.34 -4119.18 -1837.71 5278.43 4127.06 折现系数0.82 0.67 0.55 0.45 0.37 0.30 净现值-2588.49 -564.95 -165.86 1031.39 2637.87 -349.97 累计净现值-2588.49 -3153.44 -3319.30 -2287.91 349.97 0.00 内部收益率21.95序号评价指标税后1财务净现值(I=6%)27156.62财务内部收益率21.95%3投资回收期(静态)44投资回收期(动态)4.87财务内部收益率是指项目在计算期内各年净现金流量现值累计等于152、零时的折现率。所反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。当财务内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。七、财务评价结果（一）基准收益率8.00%（二）评价结果 全部投资内部收益率21.95% 平均投资利润率5.45% 平均投资利税率14.54% 税前投资回收期4税后投资回收期4.87 所得税后财务净现值27156.6万元从以上评价结果可以看出，内部收益率21.95大于当前5年以上银行贷款利率。项目的投资利润率5.45%，投资利税率14.54,也大于当前5年以上银行贷款利率。上述财务评价指标表明项目经济效益较好。 八、 风险规避和控制措施1、成本风险：从现时的社153、会物价情况看，物资价格大幅度上升的可能性不大，但有可能会因为决策和管理等人为错误而导致成本上升，换句话说，就是会有较大的公司风险。因此在重要决策上要避免一个人说了算，避免主观错误和各种舞弊现象的出现。同时，可以跟承包商签订固定总价承包合同，让承包商分担部分风险。而且，本项目的领导班子团结、诚信，具有现代企业的管理理念，以及学习和创新精神，有项目运作的经验，有较强的对外协调和公共关系能力，从而可充分调动各种社会资源为项目服务，所以，公司风险可以得到控制。2、市场风险：市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原料市场、154、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在销售价格和销售率不能达到预期目标。如果建好的房子卖不出去，这不但是本项目的问题，还会涉及到公司以后的发展，所以本项目一定要回避各种市场风险。例如：为了更好的促进项目的销售，可以跟代理公司签订一份协议，就是先由代理公司垫付一部分销售费用，而发展商日后则按销售业绩支付代理费和代理公司垫付的销售费用；同时和代理公司约定，在一定期限内要完成一定的销售业绩，否则，取消其代理权。这样一来，既可以让代理公司分担一部分市场风险，又可以督促和鞭策他们，使其尽最大努力来完成销售任务。3、其它风155、险：其它风险包括政治风险、自然风险、信用风险、经营风险等，但在现在xx这样的房地产市场上，上述风险对本项目不会造成大的影响。九、不确定性分析 （一）盈亏平衡分析盈亏平衡点是分析项目成本与收益的平衡关系的指标。本项目盈亏平衡点为55.25，也就是说，若项目每年前述各项营业收入之和达到33,279.82万元即可保本，如果超过33,279.82万元收入便开始盈利。（二）敏感性分析 敏感性分析是考察项目的主要因素发生变化时对项目净收益的影响程度。基本方案财务税后内部收益率21.95%，税后投资回收期4.87年，税后净现值27156.6万元，均高于基准要求。由于项目实施过程中可能存在不确定因素的变化，因156、而本项目分别对销售收入、经营成本和建设投资分别朝不利方向5.00的单因素变化、项目的内部收益率仍好于基准收益率的水平。综上分析，本项目具有较强的抗风险能力。 六、社会效益评价本项目的开发有利于企业的发展，同时对xx县的城市建设有一定贡献，经济效益明显，社会效益也良好。第九章 结论与建议一、评估结论通过上述对该项目经济、社会和环境效益的分析可知，本项目的社会效益与市场前景是很好的。项目所处地点的交通、市政及配套设施较为完善，通过良好的规划设计，提高绿化率，营造良好的居住环境。同时，从项目的经济效益评价指标显示可知，其具有高于行业基准收益率的内部收益率。本项目盈亏平衡点的销售率在55.25%左右（157、小于70%），说明风险较低，从敏感性分析看出，本项目的抗风险能力在合理水平内，整个项目的经济评价比较理想。二、有关说明与建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析及预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件基本项目的实际情况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步做出说明，并提出若干建议：1、 由于市场调研深度有限，本项目各种估算及效益评价均是初步的。2、 本报告只是投资方案中的一个，并不一定是最优方案，如条件允许（如市场调研进一步加深），应进行多方案的比较，选择最优方案。3、 本报告的测算是在多方考察本项目所处地段房地产市场的基础上确定其销售价格的，这在很大程度上依赖于目前该地段房地产市场的供求关系和未来几年xx的经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于本项目所处地段目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一。发展商除了密切注意市场动态，选择合适的市场策略，还组织一支高素质、高水平的一发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较高的水平，以抓住机会减少风险，达到项目的盈利目标。4、 建筑工程中不可预见的因素很多，工期、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施过程中，要加绰施工管理，实行工程监理制。还应推选竞招标、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。 201xx年11月10日