1、高新区占地8.4万平居住小区二期开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论71.1 项目概要7项目建设地区：XX市高新区（东部新城）71.2 项目概况71.3 项目投资单位概况81.4 可行性研究的依据和2、范围91.5. 主要经济指标111.6 研究结论与建议12第二章 项目建设背景和有利条件132.1 项目建设背景132.2 项目建设有利条件14第三章 XX房地产市场分析153.1 城市发展及人口研究分析153.2 城市规划分析163.3 城市房地产市场发展现状183.4 商品住宅市场区域结构193.5 商品住宅市场价格走势193.6 在售市场户型产品配比分析213.7 市场消费群分析213.8 2011年XX房地产市场分析223.9 房地产市场预测24第四章 项目开发环境分析254.1 项目周边自然环境分析254.2 项目周边竞争楼盘分析274.3 项目所在区域发展情况31第五章 项目SWO3、T分析及目标客户群定位315.1 项目swot分析315.2 预售对象及目标客户群定位33第六章 项目销售价格及营销计划346.1 销售价格预测346.2 项目营销计划376.3 项目预计销售收入43第七章 场址选择与建设条件467.1 项目选址467.2 自然条件467.3 地质条件477.4 用地指标47第八章 建设规模和建设实施计划488.1 建设规模488.2 建设工期计划498.3 建设资金计划498.4 销售与物业管理498.5 组织机构与人员培训50第九章 建 设 方 案529.1 总平面规划529.2 给排水方案573.1室外排水、593.2室内生活污水排水593.3地下室、消4、防电梯排水593.5屋面排水599.3 消防设计599.4 暖通设计599.5 燃气设计609.6 电气设计609.7 人防设计639.8 环保设计639.9 单体设计63第十章 投资估算与资金筹措6410.1 投资估算6410.2 资金筹措66第十一章 效益分析与财务评价6711.1 社会效益与环境效益6711.2 项目财务评价6711.3 经济效益分析69销售面积盈亏平衡点=总成本费用/房屋销售量（1-税费率）7011.4 财务现金流量7011.5 风险分析7011.6 敏感性分析71第十二章 研究结论73 第一章 总 论1.1 项目概要1.1.1 项目名称XXXX居住小区二期工程开发项目5、1.1.2 项目投资单位XXXX房地产开发有限公司1.1.3 项目建设地区及地点 项目建设地区：XX市高新区（东部新城） 项目建设地点：XX南路与YY路交汇处新XX学院东侧（银城南路以东，学府路以南）。1.2 项目概况1.2.1 区位与环境XXXX拟建于XX市高新区东部新区，占地83670.7平方米,东临XX国道（XX工业园），西临银城南路（长城际干线起点、新XX学院），南接迎宾东路（XX医专），北抵XX大道（XX庙商圈、长张高速入口），占XX市高新区东部新区开发板块住宅建设黄金地段，交通便捷，偏闹市而拥繁华，周边教育、医院、运动、休闲配套设施成熟完善，地理位置优越，是生活居家的理想之地。1.6、2.2 建设简况XXXX住宅小区规划建设25个商住单位工程、一个大型地下车库，其中楼梯房15栋、电梯房10栋。建筑面积16.6万平方米（其中一期5.8万，二期10.8万），项目总投资（含一期）约3.0亿元。分两期建设开发，一期已建成，二期计划三年完成，二期总投资约2.3亿元。1.2.3 市场定位规划开发建设成为一个具有现代人文拥有书香底蕴的生态化园林社区。目标客户群为XX本地居民、周边高校教职员工、入园企业管理人员、外来客商、中小企业主和政府白领等中高收入群体。1.3 项目投资单位概况XXXX项目是由厦门投资商“XXXX房地产开发有限公司”独家投资经营开发建设，是该公司在XX投资兴建的第一个品7、质楼盘。公司经湖南省人民政府批准并经工商部门登记注册，项目股东均系福建投资商，主要从事房地产实业投资，经济实力雄厚，在全国多处地方成功开发了多个楼盘项目，已竣工并投入使用的房地产项目20多万平方米，如在，公司以人为本，诚信经营，业绩卓著，信誉良好。 公司注册登记概况：成立时间：XXXX年XX月XX日注册资金：XXXXX万元注 册 号：XXXXXXXXXXX法定代表人：XXX住 所：XX市XX大道XX号企业类型：有限责任公司经营范围：房地产投资、建设、开发、经营；建筑材料、五金销售1.4 可行性研究的依据和范围1.4.1 编制依据湖南XX学院规划建筑设计研究院编制的XXXX居住小区建筑规划设计方8、案XX市发展和改革委员会关于核准XXXXXX住宅小区建设工程立项的批复，X发改投字（XXXX）第XXX号土地出让合同土地权利证书，X国用（XXXX）第XXXX号建设用地规划许可证，XX市规划局颁XXXXXXXX号XX市城乡规划委员会关于对XXXX居住小区修规方案的审查意见,益规委例字XXXXXX号XX市建筑设计条件通知书,XX市建条字(XXXX)第XXXXX号国家发展和改革委、建设部1993年颁建设项目经济评价方法与参数（第三版）XXXX房地产开发有限公司营业执照、资质证书、税务登记证书、银行开户许可证。1.4.2 编制原则从实际出发的原则：XXXX小区地形平整，场区内已完成拆迁，自然条件优越9、，其开发根据现状用地条件，充分利用现有地形、地貌特点，有序组织空间与景观，着力建设最佳舒适度居住环境。布局合理的原则：针对本小区的特点，从整体环境设计入手，合理规划布局，减少用地周边现有居民及道路的干扰，确定以居住小区-居住组团两级结构组织小区结构及空间，为居民居住生活和休息提供必要场所。坚持综合效益原则：XXXX的开发既体现经济效益，又兼顾环境效益和社会效益，从建筑形象、建筑节能、消防、环保等多层次多方位综合考虑，已确保开发建设的科学性、合理性，使项目能取得最佳的社会综合效益。1.4.3 可行性研究的范围根据国家有关政策、法规、规程、规范，对项目投资的内容及规模研究论证，同时对其建设的必要性10、建设条件、建设规模、建设进度、建设方案、投资估算、资金筹措、效益分析与财务评价等方面进行详细的分析论证，并提供相关结论，供项目建设相关部门和投资业主及金融机构决策参考。1.5. 主要经济指标1.5.1 二期主要经济指标序号项 目单位指标备 注1总用地面积 83670.7125.5亩2净用地面积 66730.7100.1亩3容积率2.494建筑密度% 23.45绿地率%356项目总建筑面积166159.47二期建筑面积107516.8其中：住宅95552.9；商业11873.928二期总投资万元230249二期建设期利息万元200010二期销售收入万元4725611二期利润总额万元21585111、2二期所得税万元141713二期完税后利润万元1904014二期总投资净利润率%82.7%15二期建设期年2.5年1.6 研究结论与建议通过对拟建XXXX二期小区居住项目的建设规模、内外部条件、建设方案、投资及资金筹措、成本效益等方面的分析研究，对本项目建设的必要性、可能性、经济性基本结论如下： 项目符合国家现行宏观经济政策和国家产业政策，可促进区域经济发展，改善区域居住环境，提升区域商业价值，提升城市品味，促进城市建设发展，具有良好的社会效益。 项目建设选址交通便利，配套设施完善，条件优越。采用全新的设计理念，开发优美的现代人文休闲风格的生态化园林社区，整体设计符合XX市城市规划，投资开发潜12、力巨大，市场前景广阔。 项目财务评价分析可行，财务分析指标表明了项目具有良好的经济效益、较强的盈利能力和抗风险能力，项目投资稳定，开发周期短，风险小，优势明显，是典型的房地产开发商期望的短、频、快项目。综上所述，XXXXXX居住项目的建设是形势所需，从项目选址、投资估算、资金筹措、财务评价、综合技术经济分析等多方面论证，项目具有先进的开发思路和理念、较好的市场前景和稳定的经济效益和社会效益，项目切实可行，建议精心运筹实施，加强成本控制管理，力争金融机构支持，按期上马，早见成效。 第二章 项目建设背景和有利条件2.1 项目建设背景2.1.1 XX地理环境XX又名“XX”寓意着她美丽富饶的历史。地13、处XX省中部偏北，背倚雪峰，怀抱洞庭，东临长沙，西连风景秀丽的张家界。历来为商贾云集和兵家必争之地，古称“荆楚要塞，吴蜀门户”，距黄花国际机场仅1小时车程，距京珠高速和京广铁路线仅70公里；境内有XX火车站，石长（石门长沙）铁路、洛湛（洛阳湛江）铁路交汇于此；长张（长沙张家界）高速公路、319国道贯穿全境；水路沿湖南四大水系之一的资江，经洞庭湖可通江达海，是湘中地区的交通枢纽和物流集散地，地理环境优越，经济势力雄厚，商业氛围浓厚，配套设施健全，城市规划合理，是理想的居家、经商投资宝地。2.1.2 XX城市发展和区域规划项目地址位于XX东接南拓发展战略核心板块XX东部新区，该片区为包含行政、产业14、经济、教育、文化的综合功能片区，是XX市为配合湖南3+5城市群发展进程全面对接长沙经济圈而形成的一个全新的城市综合体，和旧城三大商圈（XXX、XXX、XXX）共同支撑XX城市繁华。项目地址优越，即受益于根深蒂固的城市繁华，又因对XX城市发展的贡献而深受广大市民的拥护和政府大力扶持。尤其是随着XX市高新区升格为国家级高新技术产业开发区而带来大批产业入驻东部新区，该区位的地段优势显得更加明显。2.1.3 XX经济和居住状况近几年来，随着XX电子、XX火电厂、纳爱斯、沅江纸业、橡胶机、科力远等工业企业的成长状大，XX工业园、长春工业园产业经济链的迈步发展，推动了XX国民经济加速发展，XX经济和人民15、生活水平持续提高，消费能力日趋增强，消费观念和消费支出比重明显向居住支出倾斜，根据2006年以来XX市居民消费指数调查显示，居住消费增长率达75%，为房地产业的发展提供了良好基础和大好商机。2.2 项目建设有利条件 项目地块权益合法有效无争议。该地块经XX市人民政府批准、XX市国土资源局招标出让、XXXX房地产开发有限公司中标取得，并已取得土地权利证书，产权合法有效无争议。 项目地块无拆迁工作，且该地块系山体、林地，地质状况清淅且良好，工程工期、前期投入和基础投入能较好地控制在预算造价范围内。 项目周边竟争楼盘少，从XX大道至迎宾路、银城南路一线目前仅有学府花园与碧桂园两家楼盘开发，市场大，竞16、争小，商机较好。 XX政府出台了一系列招商引资优惠政策，为项目建设投资降低了风险。第三章 XX房地产市场分析3.1 城市发展及人口研究分析3.1.1 人口分析 2010年XX市（包括县市）年末总人口约470万，其中市区人口57万。 从人口结构来看，城市化水平偏低，农村人口比例偏大。 在城市人口结构中，除了公务员和事业单位人员数量占据一定比例之外，工业和商业服务行业从业人员比重较小，基层人口占据比例偏大。3.1.2 城市近期发展规划 市区人口2010年末达到 57万，人均建设用地指标为100平方米，城市用地规模为57平方公里。 中期（2015年）：70万人，用地控制在73.5平方公里以内，人均建17、设用地不超过105.0平方米； 远期（2020年）：80万人，用地控制在88.0平方公里以内，人均建设用地不超过110.0平方。 XX市作为一个三线地级城市，市区人口将从目前的57万发展到2020年的80万，随着XX城市化进程加快，尤其XX市依附“长沙后花园”的城市定位，将会给房地产发展带来了较大推动力量。 后期优势: 2010年10月城市轻轨西线正式开始进入规划施工阶段,预计竣工使用时间为2014年,与此同时对接于金洲大道的城际干线XX段预计2011年年底全线竣工，此两条西线干道的拉动,无疑对XX整体经济及房地产业的发展起到推波助澜的作用。未来3-5年时间内,将是XX市城市人口及经济发展的高18、峰期。3.2 城市规划分析3.2.1 城市发展分析过去20年，XX市中心城区不断向南发展，城市重心不断南移。80年代，城市建成区主要集中在资江沿岸；90年代后，城市中心转移至桃花仑路一带；2000年代城市中心进一步向南、向东一带转移。目前，XX中心城区建成区面积约57平方公里，还只是一个中小城市。随着城市东移及东部新区的建设、国家级高新技术也园区的成立，城市骨架正在不断拉大，处于向大中城市过渡的阶段，其城市空间结构、城市形态，具有较大的可塑性。3.2.2 城市规划分析XX市城市规划总体分为八个片区，分别为：桃花仑、高新区、XX北、XX南、高科园、资阳旧城、东港、会龙西。各片区定位及功能各不相同19、。片区性质定位主要功能备注近期远期近期远期桃花仑商业服务中心，生活片区商业、居住、服务高新区城市综合服务中心，生活片区商业、行政、文化、居住、服务工业功能外迁XX北工业基地物流中心商贸中心生活片区工业、仓储、物流、商贸商贸、物流、居住工业、仓储第二阶段逐步转变为商贸、居住XX南工业基地、物流中心工业、物流、仓储高科园科技中心、休闲中心、生活片区高科技工业、科研、休闲、居住资阳旧城生活片区、商业中心历史文化中心、商业次中心、生活片区居住、商业、工业、仓储、文化文化、居住、商业工业、仓储第二阶段逐步转变为商贸、居住东港港口物流园区港口、物流、仓储、工业会龙西休闲中心休闲、工业、居住休闲、居住工业远20、期逐步转变为休闲、居住3.3 城市房地产市场发展现状3.3.1 市场整体开发体量 自06年XX房地产市场进入快速发展期后，市场投资量一直呈现稳步高速提升的态势，随着市场的不断发展与实力开发商的进驻，中、低档产品市场竞争日益激烈，高端产品的市场份额稳步增长。 2010年全市完成房地产开发投资63亿元，比上年增长21.2%，其中住宅投资48.8亿元，增长22.2%，施工面积680.85万平方米，比上年增长28.2%；其中新开工面积299.83万平方米，增长75.9%。待售面积40.79万平方米，增长4.3。2006-2010年XX市商品房开发与销售情况统计（单位：亿元、万平方米）年份投资额施工面积21、竣工面积销售面积200617.23132.4236.0148.72200732.06282.3267.4979.95200846.7628644294186.83200952357.1760.9693.54201063680.8583.81194.33.4 商品住宅市场区域结构 2010年XX市XX大道以北（XX区板块）项目21个，以南（高新区板块）项目12个。开盘项目8个，开盘项目市场供应总套数5287套； 2010年总体市场审批待开发面积达到502万平方米，住宅套数20899套；其中10万平方米以上规模型楼盘15个，高容积率楼盘（3.0以上容积率）9个，低容积率楼盘（1.5以下容积率）2个22、；15个规模楼盘中，高新区10个，XX区5个； XX房地产市场各板块发展差别明显，现阶段在XX城市“东接 南拓”的发展大趋势的带动下，高新区板块无论是开发量还是价格涨幅都是其他区域无法相比的。XX区虽然依托老城市商业中心的地段优势，能够获得市场客户的认可，但是因开发地块的稀缺，整体开发量无法有太多的提升，所以在未来的XX房地产市场的区域发展上，将以高新区为主导。 高新区以中、高档次产品开发为主，已成为近年XX市房地产开发增长的主要动力。3.5 商品住宅市场价格走势3.5.1 住宅商品房销售价格对比2010年，XX房地产市场供需两旺，价格飞速增长。相比其他省内城市，价格基数虽低，但涨幅巨大，年涨23、幅达到了20.10%。随着城市加快发展，XX房价在一定时期内将会继续逐步提升。3.5.2 中心城区住宅商品房销售价格情况统计数据显示，2010年XX中心城区商品房销售均价如下：根据以上表格可以看出，在政府的城市发展规划策略的带动下，高新区（朝阳开发区）的房地产项目价格已明显高于其他区域均价达到3052.15元/，XX区因处于老城中心，地块有一定的稀缺性，且受部分处于尾盘销售阶段的项目影响，整体价格走势处于较平缓的状态，资阳区受地域、环境等因素影响，价格上虽有一定的瓶颈，但在部分新开项目及江景项目的带动下，也有一定的提升。 高新区项目受政策扶持力度与政策利好的影响下，价格涨幅远高于其他区域，在其24、价格涨幅走势下，带动了其他区域的价格上扬。未来高新区的价格趋势将成为XX房地产市场价格的“晴雨表”。3.6 在售市场户型产品配比分析 XX市房产信息及市场调研显示，三房产品约占市场总体量的50%以上，2010年末统计数据显示三房产品达到8964套。三房产品已成为本市置业者的首选房源，市场需求最为旺盛。 一房与二房产品销售占XX市场总体量的31.3%。说明小户型在本地市场也有一定的需求。 XX房地产自2008年起进入快速发展期，从近两年来的市场销售情况看，消费者主要为改善居住条件及80年代首次置业的刚性需求，其户型主要集中在三房、两房产品为主，其需求量仍有进一步释放的趋势。3.7 市场消费群分析25、3.7.1 消费者基本特征 年龄22-30岁者 由80后组成的首次置业者将是现阶段市场的消费主体，且年龄结构呈下降趋势。此年龄段购房者多为首次购房者，且有一定比例是由家中父母代为购买，消费能力有限，主要需求产品一般为紧凑型户型产品。 三口之家者 2010年统计局随机调查350户，平均家庭人口2.88人。可以看出目前2+1已成为XX市最主要的家庭结构模式，统计数据显示，三口之家最希望改善住房。 家庭年收入4-6万者 近年来，XX城镇居民人均可支配收入水准持续提高，且增幅较大，根据居民年人均可支配收入与家庭人口统计显示，目前区域市场内在职职员的家庭收入基本可达4-6万，该收入人群已成为市场主要消费26、群体。3.8 2011年XX房地产市场分析3.8.1 2011年上半年市场供应情况项目新建商品房其中：住宅预售面积（）占上年总量（%）预售面积（）占上年总量（%）中心城区635099.8847.24529418.0551.26XX区396266.0284.64357674.2260.47高新区111815.0515.9492755.3127.69资阳区127018.8172.6578988.5274.291-7月中心城区新建商品房批准预售63.51万，为上年总量的47.24%，其中住宅批准预售52.94万，为上年总量的51.26%。从分区来看：XX区新建商品房批准预售39.63万，其中住宅3527、.77万；高新区新建商品购房批准预售11.18万，其中住宅9.28万；资阳区新建商品房批准预售12.70万，其中住宅7.90万。3.8.2 2011年上半年网签面积情况项目新建商品房其中：住宅网签面积（）占上年总量（%）网签面积（）占上年总量（%）中心城区583973.4562.24533219.7461.64XX区253310.4656.07244047.0158.02高新区230415.1558.95212145.9157.02资阳区100247.84104.8977026.82106.491-7月中心城区新建商品房网签58.40万（7月份9.40万，其中住宅8.03万），为上半年总量的628、2.24%，其中住宅53.32万，为上半年总量的61.64%。从分区来看：XX区新建商品房网签25.33万，其中住宅24.40万；高新区新建商品房网签23.04万，其中住宅21.21万；资阳区新建商品房网签10.02万，其中住宅7.70万。3.8.3 2011年上半年市场供销比例 1-7月中心城区新建商品房供销比为1.09:1，其中住宅供销比为0.99:1.从分区来看：XX区新建商品房供销比为0.44:1，其中住宅供销比为0.38:1；高新区新建商品房供销比为1.72:1，其中住宅供销比为1.69:1；资阳区新建商品房供销比为1.27:1，其中住宅供销比为1.03:1。3.8.4 2011年上29、半年市场特征小结 市场供销基本保持平衡，从1-7月的供应情况走势来看，受政策调控影响，1-6月开发企业普遍持谨慎推盘态度，而7月份出现了高峰，标明开发商对下半年市场走势看好。 商品房市场销量走势较为平稳，1-7月中心城区共销售4793套，占到了去年总量59.37%；销售面积58.40万，占去年总量的62.24%。整体市场走势平稳，受“限购”、“限贷”政策影响不大。 中心城区新建商品房住宅网签均分别为：XX区2902元/；高新区3498元/；资阳区1971元/，分别比去年同期相比上涨11.87%；20.87%；-12.05%。 市场消费热点以中等户型为主。90-120的三房及120-140的四房30、，两类户型最受市场青睐。60以下小户型供销比达到2.77，明显供大于求，表明小户型投资性需求已快速升温。3.9 房地产市场预测根据对房地产行业政策、XX市场供需状况等方面情况调查表明，XX市区房地产业发展前景看好，主要表现为： 房价将持续稳中有升。近几年，XX商品房价格与周边城市相比价格较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，商品房价格将稳中有升。 房地产市场的需求处于快速增长的态势。其主要原因为：一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整31、体需求。 二手房市场活跃对新房的促进。随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。 政府加大城市规划建设力度。XX市政府计划2009年至2011年三年投入100亿元改善城市环境，推进城市规划建设，将更能吸引外地人群到XX购房置业。 随着长株潭一体化及3+5城市群发展战略实施，长沙至XX轻轨、长-宁-益城际干道建设及通车，尤其是XX高新区升格为国家高新技术产业开发区，必将会推动XX经济的腾飞发展，并随着带来XX房地产业的新一轮快速发展。第四章 项目开发环境分析4.1 项目周边自然环境分析4.1.1 项目所属板块项目地块位于XX市东南部，行32、政区划隶属于高新区（国家级高新区），即XX重点发展区域“东部新区”。4.1.2 项目所属区域简介东部新区位于石长铁路以东（含鱼形山风景保护区）、长常高速公路以西、XX绕城高速公路以南、宁乡县界以北地区，紧靠省会长沙，连接长沙麓谷望城宁乡西线工业走廊，交通快捷通达。新区规划总面积285平方公里，其中核心区29.6平方公里，核心区中规划起步区18.7平方公里。新区开发以益宁城际干道为交通主轴，以两厢土地开发建设为重点，以沧水铺为切入点，向东南、西北两个方向逐步推进。2009年底，省委、省政府又正式确定把鱼形山地区100多平方公里区域打造成为长株潭城市群的“两型”卫星城，将按照“两型特色、省市共建、33、市场运作、国际水准”这一总体思路进行开发建设，这将进一步助推东部新区的快速发展。4.1.3 项目周边自然资源 教育配套大学：湖南XX学院（新校区）、XX医学高等专科学校中学：箴言中学 经济产业XX工业园 自然景观梓山湖水库、梓山湖公园、梓山湖国际高尔夫球场4.1.4 项目四至 东至319国道、XX工业园319国道原XX通长沙主干道；XX工业园为目前XX市重点扶持经济产业园。 西至银城南路、新XX学院、梓山湖银城南路为XX通往长沙的城际干线起点，预计2011年年底全线贯通。 南至迎宾东路未来XX至长沙城际轻轨沿经之路，预计2014年通车，届时XX到长沙只需18分钟。实现长沙-XX18分钟城市生活34、圈。 北至XX大道、XX庙 一条展示XX形象的城市东西主干线，XX大道东端同时也是长益高速的主入口；XX庙为目前XX商业集中中心。4.2 项目周边竞争楼盘分析4.2.1 竞争楼盘经济指标对比情况项目名称总建筑面积（万）总套数车位数量容积率绿化率备注XXXX1612358702.535%学府花园2419868562.7735%一期售罄东方维也纳2216007812.540%售罄碧桂园136160.6238%一期在售美泉宫92.540%待建华盛丽都待开盘合计846307目前板块内在建项目仅6个，完工项目1个，待开盘项目4个，在售项目1个。板块内市场供应面积约84万，总套数约6307套。其中20万以35、上的项目有两个，分别为学府园及东方维也纳，供应面积及套数最大。区域内6个项目分布较为分散，各自竞争领域及客户来源基本互不造成较大的影响。与本项目存在直接竞争楼盘仅学府花园项目，但从交通便捷性及配套设施等方面，综合评价学府花园不及本项目，本项目区域认知度较高。4.2.2 产品配比分析项目名称产品类型多层小高层高层洋房别墅XXXX学府花园东方维也纳华盛丽都美泉宫碧桂园目前XX市场多层产品正逐步减少，区域内仅只有本项目与学府花园有少量类似产品推出。而小高层及高层产品逐渐获得了置业者的青睐，从市场调研数据来看，区域内小高层及高层产品占到了总比例的90%以上。小高层及高层产品逐日递增，占据了市场主导方向36、，市场供求较旺，同质产品竞争激烈。洋房和别墅为代表的高端物业产品目前市场开发量很小，在区域内仅只有碧桂园有类似产品供应。4.2.3 户型产品构成分析项目名称大学城板块楼板户型分布套数一房两房三房四房五方或以上XXXX（二期）56384466学府花园（在售）15276东方维也纳（在售）28118碧桂园（在售）2411322886合计8456077322886从以上产品数据来看，区域板块户型产品构成主要以主流三房产品为主。区域其他楼盘供应套数307套，占区域其他楼盘供应总套数的36%，区域放量最大；其次是两房，区域其他楼盘供应套数176套，占区域其他楼盘供应总套数的20%；四房、五房由于碧桂园项目37、别墅及洋房产品的放量较大，在区域其他楼盘中供应套数依次为228套、86套，占到了区域其他楼盘供应总套数的27%及10%；一房产品区域其他楼盘供应不足，套数仅28套，仅占区域其他楼盘供应总套数的7%。三房作为区域内供应主力产品，市场需求量最大。4.2.4 在售户型面积配比分析楼盘户型面积一房两房三房四房其他XXXX5570-97115-136学府花园80-90110-120东方维也纳5290-102119-138碧桂园70100-165160-182188区域内一房产品主要以52的房源为主，目前仅只有东方维也纳有所类似产品供应，其主要以投资性购房为主，并未能合理引导刚性市场需求；二房产品主要以738、0-90的房源为主，区域内各项目均有所供应，但受XX市场“换房时代”的影响，很多规划项目并未充分考虑到作为主力消费产品；三房产品主要以100-136的房源为主，区域内各项目均有所供应，三房产品目前是市场中最为热销的主流产品，市场营销竞争极最为激烈；四房产品主要以160-188的房源为主，区域内仅只有碧桂园有所类似产品供应。4.2.5 在售项目销售均价分析序号楼盘名称电梯房存量电梯房均价（元/m2）1碧桂园高层产品40002学府花园二期产品34003东方维也纳少量顶层32004美泉宫待建32005华盛丽都待开盘3000现阶段区域内高层住宅价格相差较小，高层住宅均价基本保持在3000元/以上。区域39、市场成交量及销售均价都处于较平稳发展阶段，区域市场内由于各项目竞争压力大不，开发节奏均较为缓慢，市场中已出现了供应不足的现象。4.3 项目所在区域发展情况项目地处国家级XX市高新技术产业开发区东部新区，2008年12月XX市委市政府确定了东进南拓的发展战略，城市向东向南全面与长沙、宁乡对接。XX工业园确定作为东进南拓的桥头堡，本项目处于城市东进南拓的核心位置。是XX工业园区内区位优势最好的楼盘，项目西南两侧相邻XX市两所高等院校，湖南新XX学院及XX医专，两校教职员近2万人，XX工业园目前入园企业85个，年产值近100亿元，园区员工近3万人。项目处于益-宁-长城际干线起点，离长-益-常城市轻轨40、XX东站不足2公里，距XX老城中心十分钟车程，交通十分便捷。近期，市政府已规划在项目对面建设一个80亩市政公园，这对项目的市场前景将有很大的推动及提升作用。从城市发展战略角度看，项目所在区域无疑是XX市最具发展潜力的区域。第五章 项目SWOT分析及目标客户群定位5.1 项目swot分析5.1.1 项目优势（S） 项目位于XX市高新区“东部新城板块”；根据XX城市总体规划中“东接南拓”的发展战略，明确了东南部地区的产业功能和居住组团功能，区域未来发展前景良好。 项目周边资源丰富；周边高校、产业聚集，大区域城市面貌较好，人文氛围浓厚就近与梓山湖公园，生态环境较佳。 项目一期主要为单位中高层领导团购41、。项目一期业主人群素质、地位较高，提升了本项目居住品质及地位。 项目的通达性较好，长常高速、长益城际干线、长益城际轻轨均在项目附近。 项目一期完成，工程形象展示面良好。5.1.2 项目劣势（W） 项目所在区域虽属于城市发展核心板块，但目前区域内公共交通、生活购物等配套设施缺乏。 近几年开发项目对区域原住民（农民）多采取回迁政策，故目前片区内居住人口构成为区域原住民、高校教师、产业人群，片区居住人口素质较不均匀。5.1.3 项目机会点（O） 从城市规划布局来看，项目所在片区将是XX重点发展区域，会带来片区内配套设施、生活环境的质的提升，板块内人气逐步提升，房地产需求加大。 区域内各项目整体规划中42、，有其大体量的商业配套，在一定程度上将改善区域内生活购物难的问题。市场认可度较高。 城际干线及城际轻轨的拉通，无疑将对区域的经济、人气发展带来质的飞跃。 目前XX市房地产市场开发磅礴，开发量逐渐递升，房地产开发趋势良好。市场购房需求以刚性需求为主，市场存在机遇较大。5.1.4 项目威胁（T） 未来国家宏观政策对房地产市场带来的不可预知的潜在威胁。 未来区域内众多开发项目带来的推售压力及威胁。5.2 预售对象及目标客户群定位5.2.1 本项目可见预售对象目标客户群体及潜在群体 当地居民更换旧房、二次置业的购房群； XX学院、XX医专、箴言中学工作人员及师生； XX工业园的企业白领和中小企业家； 43、周边事业单位与政府工作人员及领导； 钟爱于XX居住环境、人居品牌的外来客商购房群体； 追求货币保值的投资市场、致力于XX投资置业的购房群体。5.2.2 本项目核心客户群划分 核心客户：XX工业园区、新XX学院、XX医专、箴言中学“三缘”（居住缘、工作缘、关系缘）置业群体。 重要客户：投资人群、区域及周边地区多次置业者、望子成龙的家长、泛公务员等。 偶得客户：具有念校情节的往届毕业生或在读学生、跨区域置业者。 边缘客户：地缘性企业工作机管理人员、跨区域置业者。第六章 项目销售价格及营销计划6.1 销售价格预测6.1.1 楼盘价位预测项目周边竞争楼盘销售价位调查表。序号楼盘名称电梯房存量电梯房均价44、（元/m2）1碧桂园高层产品40002学府花园二期产品34003东方维也纳少量顶层32004盛世东方电梯房30005美泉宫待建32006华盛丽都待开盘3000 以上调查显示，现阶段区域内高层住宅价格相差较小，高层住宅均价基本保持在3000元/-4000/，六个楼盘平均价位3300元/。 2010年，XX房地产市场供需两旺，价格飞速增长。相比其他省内城市，价格基数虽低，但涨幅巨大，2010年-2011年市场均价涨幅区间达1000元/。随着城市加快发展，XX房价在一定时期内将逐步提升。 项目所在区域为XX对接长沙，湖南省实施3+5城市群发展战略，5个城市之一的XX桥头堡位置，预计后期随着板块发展速45、度的加快及市政府对本区域的重点扶持，区域商品房消费和需求将迅速增长； 近几年XX房地产开发活跃，涌入了大量的外地开发企业。随着开发企业的增多，土地市场供应紧张，从而导致XX市地价不断攀升。上半年XX市在项目邻近北侧及西侧推出两地块楼面地价已达每平方米800元以上。土地成本的上涨必然会带来房价的上涨。 根据XX市房管局2011年上半年市场数据统计显示，高新区新建商品房平均均价已达到3656元/，同比上涨24.30%，其中住宅均价为3498元/，上涨20.87%，超过中心城区及其他区域平均水平。其主要原因为，高新区升格为国家级高新区，良好的市场发展前景带动了该区域的价格提升及市场需求。 从201046、年上半年起，建筑市场材料、人工费用上涨及政府各项税费优惠政策的取消，导致建设成本上升，从而引起了房价的上涨。XX市2011年上半年各区域平均售价表区域新建商品房住宅均价销售均价（元/）比去年均价（%）销售均价（元/）比去年均价（%）中心城区3183.6312.143005.111.55XX区3100.4510.222902.711.87高新区3656.6824.303498.1520.87通过上述分析，并进行区域和优势因素调整，保守预测本项目整体销售均价定位如下：名称住宅一层商业二层商业三层商业车位价格3500元/m214000元/m27000元/m23500元/70000元/个6.2 项目营47、销计划6.2.1 营销节奏把握20121023、24#栋主体工程建至10层；21、22#栋主体开工20128地下室完工；中心景观示范区开工；18、20#栋封顶2012518、20#栋建至9层；21至25#栋地下室桩基完成2012418、20#栋建至6层；21至25#栋打桩201112二期18、20#栋开工；21至25#栋完成施工设计图第三批（21、22#）第二批产品进入推广期并开始蓄客认筹二期一批产品热销期二期一批开盘前期蓄客阶段前期筹备售楼部开放、广告出街，开始蓄客产品推荐会、集中广告宣传期，内部认筹开始解筹，二期一批产品18、20栋正式开盘，预计销售60%第一批产品18、20#栋预计销售948、0%第二批产品23、24#栋正式开盘，预计销售60%21、22#栋认筹阶段第四批产品25#栋住宅前期认筹阶段第四批产品热销阶段，第五批产品进入推广期并开始内部认购2013元月中心景观示范区完工；21、22#栋完成10层；23、24#栋封顶；25#栋主体开工中心景观示范区开放，第三批产品21、22#栋正式开盘预计销售60%2013525#栋主体15层；21、22#栋封顶2013925#栋封顶；商业外立面装饰完成解筹，第五批产品商业部分加推，第四批产品清盘第四批产品（25#栋）住宅部分正式开盘，预计销售60%第三批产品21、22#栋预计销售90%商业部分热销阶段20142月项目二期工程整体完工商业49、部分销售至90%以上，整体销售进入收官期收官阶段第二批产品23、24#栋预计销售90%第四批25#栋预计销售90%6.2.2 项目营销计划细分第一阶段：前期筹备期时间节点：2011年8-12月工程进度：18、20#栋招投标报建 21、15#栋完成施工图设计工作内容：销售人员筹备，培训； 广告推广事项确定；区域市场调研，提供客观市场数据；项目宣传物料制作；项目第一批广告正式出街；售楼部开放；时间节点：2012年4月工程进度：18、20#栋工程建至6层 21至25#栋打桩工作内容：进入集中推广期，多渠道广告配合，争取加大蓄客量；针对项目周边有一定意向的单位组织组织上门直销，主动拓展客源，保证产品销50、售的顺利开展； 产品推荐会、内部认筹正式开始；第二阶段：二期一批产品（18、20#栋）开盘阶段时间节点：2012年5月 工程进度：18、20#栋建至9层并取得预售资格；21、25#栋地下室打桩完成； 工作内容：二期一批产品开始认筹；邀约认筹客户进行产品价格试算，并确定最终销售价格表；项目二期一批产品正式开盘解筹；开盘阶段达到在售产品的60%； 第三阶段：二期二批（23、24#栋）产品推售时间节点：2012年8月 工程进度：地下室完工； 中心景观示范区开工； 18、20#栋封顶； 23、24#栋开工； 工作内容：18、20#栋销售至90%； 23、24#栋集中推广宣传； 23、24#栋开始内部认51、购；时间节点：2012年10月工程进度：23、24#栋建至10层并取得预售资格，21、22#栋主体开工；工作内容：23、24#栋产品正式上市； 23、24#栋销售至60%； 21、22#栋推广宣传工作开始； 21、22#栋开始蓄客并内部认购； 第四阶段：二期第三批（21、22#栋）产品推售时间节点：2013年元月工程进度：中心景观示范区完工； 21、22#栋建至10层； 23、24#栋封顶； 25#栋主体开工；工作内容：中心景观示范区开放； 23、24#栋销售至90%；21、22#栋正式加推上市；21、22#栋销售至60%；25#栋进入销售筹备阶段；25#栋推广宣传启动并开始蓄客认购；第五阶段52、：二期第四批（25#栋住宅）产品推售时间节点：2013年5月工程进度：25#栋主体建至15层 21、22#栋封顶工作内容：21、22#栋销售至90%； 25#栋住宅部分正式开盘； 25#销售至60%； 商业部分进入销售筹备期； 商业部分进入推广宣传阶段；第六阶段 二期第五批（25#栋商业）产品推售时间节点：2013年9月工程进度：25#栋封顶；商业外立面装修完成；工作内容：25#栋销售至90%； 商业部分正式开盘； 商业部分销售至40% 住宅部门进入清盘阶段； 商业销售期6个月 第七阶段：项目销售收官期（3个月）时间节点：2014年4月工程进度：整体竣工验收、入伙；工作内容：项目销售清盘； 653、.3 项目预计销售收入 住宅部分预计销售收入楼号销售面积（）营销阶段时间节点均价（元/）预计销售率（%）回款（万元）18#20# 15600开盘阶段2012.5350060%3276.00热销阶段2012.8350030%1638.00收尾阶段2012.10350010%546.00小计2012.5-103500100%5460.0023#24# 20826.13开盘阶段2012.10350060%4373.48热销阶段2012.12350030%2186.74收尾阶段2013.1350010%728.91小计12.10-13.13500100%7289.1521#22# 37472.34开盘54、阶段2013.1350060%7859.74热销阶段2013.3350030%3929.87收尾阶段2013.4350010%1309.96小计2013.1-43500100%13099.5725# 21699.44开盘阶段2013.5350060%4556.88热销阶段2013.7350030%2278.44收尾阶段2013.9350010%759.48小计2013.5-93500100%7594.8018#20-25# 95552.91总计2012.5-2013.93500100%33443.52 商业部分预计销售收入楼号销售面积（）营销阶段时间节点均价（元/）预计销售率（%）回款（万元）55、23# 2098开盘阶段201331050050%1101.45热销阶段201351050035%771.02收尾阶段201371050015%330.44小计2013.3-710500100%2202.9021#22# 1862.73开盘阶段2013.61050050%977.93热销阶段2012.81050035%684.55收尾阶段2013.101050015%293.39小计2013.6-1010500100%1955.8625# 一层商业2617.72开盘阶段2013.91400050%1832.40热销阶段2013.121400035%1282.68收尾阶段2014.214000156、5%549.72小计13.9-14.214000100%3664.81二层商业2617.72开盘阶段2013.9700050%916.20热销阶段2013.12700035%641.34收尾阶段2014.2700015%274.86小计13.9-14.27000100%1832.40三层商业2617.72开盘阶段2013.9350050%458.10热销阶段2013.12350035%320.67收尾阶段2014.2350015%137.43小计13.9-14.23500100%916.207853.17合计13.9-14.28166.67100%6413.4121#22#23#25# 11857、13.9总计2013.3-14.28948.92100%10572.17 车库部分预计销售收入楼号总数量（个）时间节点推出量（个）均价（万/个）回款（万元）18、20#栋；架空层车库302012.5307210.002012.10小计2012.5-10307210.0021-25#栋；地下车库4332012.101007700.002013.115071050.002013.518371281.00小计2012.10-13.543373031.00总计4632012.5-13.546373241.00 二期预计销售总回款额1） 住宅：3.3443.52万元2） 商业：1.0572.17万元3）58、 车库：3241.00万元4）XXXX二期工程保守估算销售总收入为：47256.68万元(按可售总面积107366.8折均价4402元/) 二期预计销售收入统计表附表五第七章 场址选择与建设条件7.1 项目选址本项目选址于XX市高新区（东部新城）开发板块黄金发展地段，地块西靠银城南路与湖南新城学院隔街相邻；南接迎宾东路与XX医专相邻；东为XX市政府重点扶持经济产业园XX工业园；北向不远即是贯穿城市东西的中心主干道XX大道。项目用地周边主要以产业、教育、行政构成为主，随着城市东接南拓的发展需要，周边配套仍在不断发展壮大，商业及居住环境不断扩张提升，市政设施逐步更新，地块区位优势显著，交通便捷，各59、种文化、经济、商业、生活配套设施方便完善，是XX经济建设和发展的重点区域，是未来XX居住、经济、教育的中心地段。综上，项目选址符合城市规划、环境、交通、外部协作及项目定位所需的基本条件，项目选址科学合理。7.2 自然条件 XX距湖南省会长沙仅69公里，水陆交通发达，有铁路、高速公路相连接，交通便捷，是湘中北商品集散中心，地理条件优越。 市境属亚热带大陆性季风湿润气候，具有气温总体偏高、冬暖夏凉明显、降水量偏丰、7月多雨、日照偏少、春寒阴雨等特征，是典型的南方水乡宜居气候。 项目总占地面积83670.7平方米，基地地形起伏不大,地势平坦，自然条件优雅，标高介于47.4-53.5米之间，不保留现状60、建筑物,用地范围内无其它城市市政设施或特殊性设施限制,不涉及城市总体规划确定的规划控制区域。7.3 地质条件 此地块经勘探，表明地质条件良好，无不良地质因素，场地稳定性好，采用预应力管桩基础，以卵石层或强风化板岩作为良好持力层； 场地地下水源主要由大气降水、地表水系下渗补给及地下水迳流侧向补给，略具承压性，地下水对砼结构、砼结构中的钢筋、钢结构无腐蚀；场地类别为类，6度抗震设防。7.4 用地指标7.4.1 住宅小区建设用地指标表：序号项 目 名 称单位规 模备注1总用地面积ha8.41.1居住区用地ha6.7100%1.1.1住宅用地ha1.623.4%1.1.2道路用地ha2.841.6%161、.1.3公共绿地ha2.335%第八章 建设规模和建设实施计划8.1 建设规模8.1.1 项目建设规模XXXX小区项目总建筑面积16.6万。其中一期建筑面积5.8万，由1至4#多层住宅、5至15#复式住宅及16#、17#、19#高层住宅楼组成，基本为单位团购，目前工程已在竣工验收，已实现销售收入8780万元，尚有少量房屋及车库未销售，预计可再回笼资金1700万元，工程尾款460万元。二期建筑面积10.7万，由18、20#至25#高层住宅及部分沿街商业组成。建设规模如下表：序号项 目 名 称单位规 模备注1总用地面积ha8.41.1居住区用地ha6.71.2道路代征用地ha0.92总建筑面积万162、6.6其中二期10.72.1住宅面积万15.5其中二期9.52.2商业面积万1.2其中二期1.22.3地下车库万2.2其中二期2.22.4配套设施万0.015其中二期0.0153车位总数个870其中二期463个4楼房总栋数栋25其中:二期10栋5居住户(套)数户(套)1235其中:二期906套6综合（净）容积率2.497总建筑密度%23.48绿地率%358.1.2 总平面规划图附图一8.1.3 二期各栋建筑面积明细表附表一8.1.4 二期户型配比表附表二8.2 建设工期计划附表三8.3 建设资金计划附表四8.4 销售与物业管理 工程建设及小区环境打造，以确保建设XX市高档住宅小区为目标，以一流63、的设计、一流的施工、一流的设备和材料、一流的管理和服务，实现绝对高尚前沿的品质。第一期开发5.8万平方米，准确的市场定位，适时预售，产品一经上市基本被XX市公路局团购一空。第二期为小区内景观最佳区域，产品尚未上市就得到了市场强烈的需求反应，XX学院、XX医专、箴言中学、XX工业园管委会均有团购意向。现场预售楼部设在本小区张扬醒目位置，并制定广告销售计划，力求扩张辐射和影响，提高人气和销售进程。物业管理是房地产经营中极其重要的后期工程，它直接关系到项目的开发是否顺利实施和房地产开发商的信誉。本项目竣工后，将公开选聘优秀的物业管理公司进行统一管理。8.5 组织机构与人员培训8.5.1 组织机构 实64、行董事会领导下的总经理负责制，组织机构如下：董事会总经理副总经理市场销售部策划销售总经理办公室文秘行政人事副总经理财务总监项目工程部财务部文秘施工管理前期会计出纳8.5.2 人员配置总经理 1人副总经理 2人（分管市场和项目工程）财务总监 1人（分管财务）总经理办公室 1人（分管行政、人事、后勤）市场营销部 8人（部长1人、策划、销售员7人）项目经理部 6人（部长1人、前期开发、施工管理4人、采购1人）财务管理 2人（会计1人、出纳1人）8.5.3 人员培训与聘任公司人员力求少而精，一人多用，一专多能，具有较高的管理和技术素质。开发公司管理体系健全，管理人员素质普遍较高，各种专业人员齐备，如公65、司自主销售，需招聘市场营销人员。第九章 建 设 方 案9.1 总平面规划 风格：现代简约风格，注重景观形态对人的心理感觉和空间感受的影响，体现空间舒适，环境优美。 特点：组团式不同的环境特点，区分了组团景观，体现了住户对社区的归属和认同感。统一绿化道路景观，休闲景观与观赏空间结合。 经济性和环境共生：以植物造景为主，采用木地材料，质朴的小品和乔灌木的配置，形成绿色的世界，得到精神上的陶治。本设计在发扬中国博大精深的文化理喻和园林传统的基础上创造性地采用现代景观的景观元素处理方式，从而使这方园区在新世纪中唤发出时代的光芒。设计采用历史传统的图案符号，予以简化抽象，运用在灯具、铺地、雕塑小品中，简66、约、鲜明的风貌更能引导现代都市的审美观。设计不仅在视觉形象上力图体现现代都市氛围，功能安排更力求完备，满足现代都市高层人士交往和私密、休息和游乐，都市和田园等多重多面的生活需求，倡导全新生活方式。9.1.2 规划设计构思9.1.2.1 规划原则在进行总体规划设计时，首先确定了以下规划设计原则： 确定以居住小区一居住组团两级结构组织小区布局及空间，为居民居住生活和休息提供场所，促进居民社区观念及对居住空间的认同感。 按照人车分流的原则组织道路交通系统，着重考虑步行系统的便捷、舒适性、形成良好居住环境。 合理安排好各类用地，充分利用现有地形、地貌、组织好空间与景观，形成安全、舒适、高效、优美的居住67、环境，为营造住区良好的生活居住氛围提供物质条件。9.1.2.2 规划结构“一个中心、一条景观轴线、四个功能分区” 一心:以中心用地的高层住宅建筑围合形成的中心花园，该中心花园由集中的绿地、水面、广场、雕塑构成，是小区文化娱乐交往中心和空间构图中心。 一线：以中心花园为中心南北延伸形成一条主要的景观轴线，构成小区公共轴线及人文景观轴线。 四区：银城南路与学府路交汇规划布置为地标式建筑商务综合区；临银城南路规划布置商住结合区，以建筑的高低依次落差形成商业街景；小区中部为景观高层住宅区；东部为多层情景住宅区。用地及建筑布局围绕这一个中心、一条轴线、四个分区来组织，形成了完整的建筑形体布局。结合道路结68、构系统和分期建设的可能性，组织安排建筑和空间。9.1.3 规划用地布局 本居住小区的规划用地以住宅用地为主。 用地布局的分布主要为：住宅用地沿周边分布，绿化用地处于规划用地的中央。小区道路主要用于满足区内的紧急交通和消防的需要，而公建用地，主要包括物业用房、变电站用地及其他商业服务设施的用地等，根据使用功能和空间组织安排的需要，分别设置。商业布置在用地的周边，主要考虎到人流的集散对居住小区的影响，不致使人流大量交叉，减少对居住区环境和居民生活的干扰，考虑了建筑空间和整个小区通风的需要。 小区公共绿化包括入口广场，小区中心绿地及组团绿化等。各类用地构成比例详见表一。附表一：居住区用地平衡表用地名69、称面积（公顷）比例（%）人均（/人）规划总用地8.419.4可建设用地（R）6.710015.5住宅用地（R01）1.623.43.6道路用地（R02）2.841.66.4公共绿地（R03）2.3355.59.1.4 规划路网布局 小区交通组织本着创造流畅的生活形态为指导思想，遵循“人车分离、步行优先”的原则，依据用地情况，并结合功能分区确定小区的道路系统骨架，力求做到主次清晰，分级明确，既有利于小区各部分的有机联系，满足居民日常生活出行，又便于建筑布局，并满足消防及救护要求。 规划用地的东、西和北面分别被22米、60米和45米的城市道路包围。小区共设三个出入口，主要人行出入口设在学府路，车行70、入口根据使用和开发建设的需要，分别在东、南两面的街坊路开设主入口。小区内部道路采用三级路网结构即小区路、组团路、宅间路。其中小区路宽为7米，组团路宽为5米，宅间路宽为3米。在区内，则通过一条7米宽的道路作为小区路网的骨架，呈环状围绕贯通小区南北，步行系统则依据道路骨架伸向各建筑。这样，区内道路和外围城市道路就形成了等级分明、联系便捷的路网系统。既满足了使用功能的要求，又能最大限度地减少道路密度，节约投资。9.1.5 规划建设布局 根据规划部门的要求，超过50m建筑后退学府路道路红线22米；后退银城大道道路红线22米；转角处增加6米，底部商业裙楼退让距离为主楼的80% 为了塑造丰富的街景形象，提71、升居住小区空间环境品质，沿银城大道布置了22层至31层高层。小区的中心位置布置了5栋17层的小高层，小高层空间分布错落有致，在小区的中心围合成一个中心花园，形成一个开敞的公共空间，为居民的活动和交流提供了足够的场地。在小区的东部根据需要规划布置了4层住宅，小区北部临学府路规划布置6层的多层住宅。 建筑间距多层居住建筑按1:1.2的日照间距，一般间距控制在15-22米，高层建筑间距控制为24+0.2H（H为南侧建筑高度），一般间距控制在34米，这样在住宅建筑之间为组团绿化提供了充足的空间。 建筑外观设计将传统的建筑符号与现代建筑特色相结合，并与周边的建筑风格结合起来统一考虑。另外，注重立面造型的72、丰富和刻画，做到外观简洁大方，色彩淡雅朴素，为小区创造良好的空间视觉效果。9.1.6 规划场地布局 规划场地布局主要包括绿地、公共绿地，单位附属场地等场地的布局设计。 公共场地包括主次入口广场，及区内的步行道、观景场地等。在步行主入口设计了一个步行入口广场，设置小区标志、雕塑等，成为小区的入口形象。而车行主入口则强调空间的界限。区内的步行及观景场地结合绿化用地设计。 单位附属场地是指中心花园附属的广场、水景系统等体育活动场地，集中布置在中心花园附近，为小区居民主要的体育活动场所。次花园部分布置儿童器械等，为儿童日常活动与接受阳光照射的场所。可通过步行系统与区内相连。9.1.7 空间组织及环境设73、计居住区整体空间组织以居住区各组团的中心绿地为中心，结合道路系统规划和建筑布局，组成不同类型，性质的空间层次，着力为居民提供一个优美、安静、舒适的居住环境。9.2 给排水方案9.2.1设计依据 建筑给水排水设计规范GB50015-2003 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版） 建设设计防火规范GB50016-2006 自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 住宅建筑规范GB50368-2005 建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程CJJ/T2974、-98 室外排水设计规范GB50013-2006 室外排水设计规范GB500014-2006（十一） 二次供水设施卫生规范GBJ17051-1997（十二） 建筑给水减压阀应用设计规程CECS190:2000（十三） 七氟丙烷（HFC-227ea）洁净气体灭火系统设计规范DBJ15-23-1999（十四） 规划专业提供的总平面图9.2.2给水设计 水源、贮存设施水源为市政自来水。从市政给水管网引入两根DN200mm给水，在小区周围形成环状布置，由地下室设备房两组无负压供水装置供水，上行上给式，不同性质的用水分别设计表计量。 用水量本项目生活用水量表：序号供水项目用水标准规模日供水量m3最大时用75、水量m3/h增均时用水量m3/h1住宅300L/人.日4855人1456.5139.5860.72商铺8L/.日784962.81.96.33小区管理80L/人.日300242.514汽车库地面冲洗3L/.日2807884.214145泳池补水循环水量的15%100015012.512.56浇酒道路绿化用水3L/.次35492106.526.626.67未预见用水取总水量10%计188.419.7112.18合计2072.4216.8133.2 给水系统1.给水分区：停车场冲洗地面用水、首层绿化用水、水池、商业用水等生活给水为市政水直接供水区。住宅部分分区原则为高、中、低三个区。低区：1-5层76、 市政水直接供水区中区：6-17层 中区无负压供水区高区：18-31层以上 高区无负压供水区3.排水设计3.1室外排水、小区排水系统采用雨污分流制，污水在小区内经过化粪池初步处理后排入市政污水管网。生活排水量按最高日生活用水量90%计算。3.2室内生活污水排水室内洗涤污水与粪便污水分流，设专用通气管。3.3地下室、消防电梯排水地下室车库消防排水、消防电梯井排水流入设于地下室的集水坑内并设置排水设施，通过潜水泵排入室外雨水管网。排水井容量不小于2.0m3,排水泵的排水量不小于101/s，排水泵设手动和自动控制装置。3.5屋面排水屋面雨水及地面雨水由暗管手机，单独排入市政雨水管网。9.3 消防设计77、消防系统包括室内外消防系统、自动喷淋灭火系统。9.4 暖通设计9.4.1 地下室排烟、通风系统地下室平时作为汽车库和设备用房，均设机械排烟兼排风系统、自然补风系统，汽车库防火分区按4000划分，防烟分区按2000划分，排烟量按6次/H计算，排风量按4次/H计算，消防补风量不小于排风量的50%。排风/排烟两用风机采用柜式低噪音消防排烟风机。9.5 燃气设计小区设有燃气管网，燃气采用天然气，由市政燃气管网引入低压天然气，在各住宅设调压箱，燃气经调压箱调压后送各用户。在住宅底层架空层集中设置IC卡燃气计量表，立管明装于厨房外。9.6 电气设计9.6.1 设计依据1.1民用建筑电气设计规范JGJ/T178、6-921.2高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）1.3低压配电设计规范GB50054-951.4建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）1.5火灾自动报警系统设计规范GB50116-981.6汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-971.7住宅设计规范GB50096-19991.8住宅建筑规范GB50368-20051.910KV及以下变配电所设计规范GB50053-941.10电力工程电缆设计规范GB50217-941.11供配电系统设计规范GB50052-951.12通用用电设备配电设计规范GB50055-931.13（湘电用19947号79、）1.14建筑物电子信息系统防雷技术规范GB/50343-20041.15土建、给排水、通风专业提供的技术条件及甲方要求9.6.2 设计范围强电部分包括动力、照明配电、防雷、接地系统等；弱电部分设计包括有线电视系统、综合布线系统、火灾报警系统。9.6.3 用电负荷 采用单位建筑面积负荷密度法，单位指标法进行用电负荷预测：住宅面积 按每平方米30W考虑则Pjs=815000.030=2445.0kW店面 按每平方米80W考虑则Pjs=111000.08=888Kw地下室 按每平方米10W考虑则Pjs=110000.01=110kW半地下室 按每平方米10W考虑则Pjs=21638.80.01=280、16.4kW本工程总负荷为2445.0+888+216.4=3549.41KWW取同时系数0.8，则3549.41X0.8=2839.5KW其中应急照明和消防负荷为二级负荷，其余均为三级负荷。9.6.4 电源及变电所1、本工程预留一开闭所，由市政引来两路10KV高压进线。2、设两个变配电室，其中一个是开闭所兼变配电室，内均设2台800KVA变压器。9.6.5 照明及配电方式 根据规范配电装置及照明灯具外壳防护等级选用IP2X型；照明灯具以节能型为主。 采用树干式与放射式相结合的配线方式，由变电所低压柜引交联电缆至各栋楼总配电箱，配电系统采用TN-C-S系统，所有插座均带有漏电保护。9.6.6 81、有线电视及综合布线系统 本工程设一电视机房及电信机房。每栋楼底层设一综合布线箱及有线电视箱，电话及网络均采用UTP布线。所有电信线路均采用电缆管道埋地敷设，建议在所有埋设的电信管道中应留12孔作为备用管孔。9.6.7 火灾报警及消防联动控制： 本工程设置火灾报警及消防联动控制系统，在写字楼一层设置消防控制中心。在消控室内设有火灾报警及联动控制柜、消防电话及紧急广播设备。办公室、走廊、电梯前室、电气设备间、水泵房等场所设置感烟探测器，地下室等场所设置感温探测器，系统采用二总线制智能产品。9.6.8 防雷与接地 本工程按第三类防雷建筑物来设置避雷设施。接地装置利用本建筑物基础地梁下方两根主筋（1682、）以及经过桩基的主筋连成闭路环网。接地电阻小于1欧姆。防雷接地、弱电接地及安全接地共用一个接地系统。9.7 人防设计本项目人防设计已通过湖南省人防办审查，人防工程建于本项目地下室。XX市人防办已核发人防报建通知单。9.8 环保设计 按照环保节能要求采用新型材料进行设计施工。9.9 单体设计 注重单体立面造型的丰富与刻画，做到外墙整洁大方，色彩淡雅朴素，为小区营造良好的空间视觉效果。第十章 投资估算与资金筹措10.1 投资估算10.1.1估算依据及说明设备费用按询价或类似工程设备投资估算；建筑工程费参照2006年湖南省建筑工程工程量清单计价办法及当地类似工程概算指标估算；安装工程费依据2006湖83、南省统一安装工程工程量清单计价办法及类似工程造价调整；其他费用及建筑安装费用定额按照建设部有关规定执行；材料价格均按2011年价格水平暂估；项目建设单位提供的相关数据；行业类似工程经验数据；10.1.2 项目投资估算XX市XXXX项目二期工程总体量107516.8（可售建筑面积）；总投资为23024.70万元人民币。其估算结果如下表：投资估算表（二期）序号项目工程量概算指标金额（万元）一土地费用（含一期）166159.4122.25元/2035.761拆迁成本无2土地成本（二期）107516.8122.25元/1314.39二工程前期费用107516.8175.56元/1887.581规划建筑84、及施工图设计107516.810元/107.522人防地下室施工图设计2.46元26.403施工图审查费107516.81元/10.754地质勘查费205监理费107516.85元/53.766招投标备案费107516.81元/10.757消防电气检测费107516.81元/10.758消防审查验收费107516.82元/21.59规划设计技术服务费107516.81元/10.7510人防易地建设费配套人防工程11规划验线测量定位107516.81元/10.7512城市基础设施配套费107516.863元/677.3513散装水泥专项基金107516.82元/21.514墙改费107516.885、10元/107.5215劳保基金107516.831.5元/338.6816防雷检测服务费107516.81.2元/12.9017基建垃圾处理费107516.87.2元/77.4118档案综合管理费107516.80.8元/8.619白蚁防范费107516.82.5元/26.8820工程质量监督检测费107516.815元/161.2721抗震要求确认费7栋1000元/栋0.722桩基检测运输吊装费3023天然气管网配套费788户1800元/户141.84三工程成本估算107516.81481.18元/15927.241桩基107516.840元/430.062地下室（土方+土建）21957186、200元/2634.843主体工程（工建+装饰）107516.8960元/10321.614电梯20部30万/部600.005室内、室外消防工程107516.840元/430.066室外给排水、电气管网工程107516.830元/322.557道路、绿化景观工程107516.850元/537.588人防设施1009监控系统、楼宇系统10010工程不可预见费3%450四费用估算107516.8362.31元/3895.491管理费用工程成本15927.243%477.822营销费用销售总收入47255.63%1417.673财务费用融资5000.0020%2年2000.00五总成本估算1075187、6.82141.5元/23024.7010.2 资金筹措 本项目计划总投资23024万元，资金筹措方式如下： 建设开发单位自筹：3000万元 主要用于购地款及前期工程费用支付，到位情况：注册资金全部到位已用于购地，一期预计回笼盈余资金1300万，计划用于前期工程费支出。 融资借款：5000万元主要用于工程建设，在工程形象进度未达到预售前工程款支出及部分前期工程费用支出。申请到位时间，2011年11月1000万元，2012年1月4000万元。 房屋预售：由于项目前景看好，比周边楼盘成本较低，竞争力强。预计每批开盘时预售率可达60%。通过该部分预售房款来弥补工程投入资金不足。按60%计算预售房屋金88、额可达28353万元。 第十一章 效益分析与财务评价11.1 社会效益与环境效益开发该小区，将美化周边环境，增加绿化广场休闲地，加上住宅风格别具特色，美轮美焕现代造型的超前设计构思，丰富和美化该区环境和市容，能够带动其它项目的发展，增加该地段的商业功能，吸引更多的外来投资，促进该区域的经济繁荣。项目建成后，将美化城区，成为高新区东部新区的一道亮丽景观，提高东部新区品位。因此该项目具有良好的社会效益和环境效益。11.2 项目财务评价11.2.1 总成本费用估算 总成本费用估算情况本项目总成本费用包括：建设项目的工程前期费用，管理费，勘察设计费，土地成本，工程建设成本，管理费用，销售费用，财务费用89、。根据XX市同类房地产成本状况。总成本费用估算23024万元（见上表总成本构成）。 有关费用估算说明 1） 管理费用 本项目按3年计算工程期限，其中建设期2年6个月，后续营运期6个月。根据本项目规模和组织管理情况，结合当地房地产开发现状及公司一期经验。管理费用按工程成本的3%计取，管理费用为477.82万元。2） 销售费用 本项目由专业策划营销公司代理销售，销售费用包括：广告、宣传、营销代理费用及售楼处等营销费用。销售费用按总销售收入3%计取，其中销售代理费1.6%，销售费用为1417.67万元。 3） 财务费用 财务费用是建设单位为筹集资金而发生的各项费用。本项目的财务费用主要是融资借款利息90、支出，资金筹措方式为投资金融机构融资，额度为5000万元，年回报率20%，按2年计算，财务费用为2000万元。11.2.2 销售收入估算 本项目可销售建筑面积为107366.8，按建筑形式分为住宅、商业。住宅销售均价3500元/，该均价为目前XX市本项目所在板块均价，未考虑后市涨价因素。车库按目前XX市其他楼盘销售价格，每个7万元。商业参照周边楼盘及商业中心地段价格，估算价格符合目前市场价位。销售总收入统计表（见附表五）。11.2.3 销售税金及附加 本项目的销售税金按销售收入的5.6%计算，其中营业税5%，城市维护建设税及教育附加分别按营业税的7%和5%计算。销售税金及附加为2646.34万91、元。11.3 经济效益分析 11.3.1 利润计算利润总额为销售收入扣除总成本费用和销售税金及附加后得出。所得税率按湖南省国税局规定现行额定征收率即销售收入的3%计征。土地增值税按湖南省现行征收率计征，完税后利润总额为19040.45万元，上缴税金额：5191.53万元。具体计算如下表：损益表序号项目金额（万元）1销售收入47256.682营业税金及附加（5.6%）2646.343总成本费用23024.703.1建设费用15927.243.2管理费用477.823.3销售费用1417.673.4财务费用2000.004利润总额（1-2-3）21585.645所得税（额定税率3%）1417.7092、6土地增值税1127.496.1住宅1.5%（144以下）33443.51501.656.2商业5% 10572.17528.616.3车库3% 3241.0097.237税后利润（4-5-6）19040.458利润率82.7%11.3.2 盈亏平衡分析 盈亏平衡点为按全部面积实现销售即可保本的单位价格点或按销售价格销售即可保本的销售面积比例点。本项目的盈亏平衡点为： 销售面积盈亏平衡点=总成本费用/房屋销售量（1-税费率）=23024万元/4402（1-0.06）=55642.0占计划销售量的52.6% 销售单价盈亏平衡点=总成本费用/房屋销售量（1-税费率）=23024万元/107366（93、1-0.06）=2281元/占计划销售单价的51.8% 盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到55642或平均销售价格达到2281元/时，项目即可保本，说明二期安全系数高，风险小。11.4 财务现金流量附表六11.5 风险分析1、项目投资风险的来源项目投资的风险主要来自三个方面：（1）成本控制风险：施工管理不善和市场建材价格上涨均将直接增加建安成本。但近阶段建材价格较平稳，公司管理团队团结敬业、精通业务。尤其一期工程累积了经验，熟悉了当地情况，避免了施工过程中出现更大问题及漏洞，成本控制方面不会出现大的风险。（2）建设工期风险：由于该项目建设资金需求量巨大，筹资有一定难度，如果资金不能及时到位或94、其他管理方面的原因导致建设工期过长，必将增加项目的开发成本，从而加大项目开发投资风险。（3）工程质量风险：如果工程质量存在问题，将从多方面引发项目系统风险，因此，应在建设实施过程中抓好质量管理，确保项目的工程质量符合有关要求。（4）销售风险：如果营销策划不成功或市场行情发生重大不利变化，造成滞销，将直接造成投资风险。2、财务抗风险分析对于本项目，影响经济效益最敏感的因素是投资和销售收入的变动，而其它因素只要加强内部管理，对于本项目的经济效益影响很小。11.6 敏感性分析敏感性分析表序号敏感项目正常情况财务指标收入投资上升5%下降5%增加5%减少5%1投资回报期1.00.951.051.10.995、2财务内部收益率26.627.9325.2724.0129.333净现金流量（万元）711从表可以看出，该项目具有较强的盈利及抗风险能力，从财务评价分析是非常可行的，同时根据房地产市场的严格调查和谨慎预测，项目实现估算销售收入难度很小，只要管理严格，成本控制到位，项目盈利能力可观。综合上所述，该项目抗风险的能力是极强的，无销售风险，可以说是稳盈不亏。综合所述，该项目不仅符合国家的产业政策，而且具有较好的经济效益；同时，该项目还能为当地经济发展起到积极的推动作用，具有良好的社会效益和经济效益。第十二章 研究结论XXXX二期工程项目的建设，符合国家宏观经济政策。作为新的经济增长点和新兴支柱产业的房96、地产业，在XX市的城市发展和现代化大城市建设中有着十分重要的地位和作用，发展前景广阔，开发潜力较大。XXXX二期工程项目准确的定位，减少了项目风险。要减少风险，必须做好市场群体细分，寻找目标客户群体从而给项目以准确的市场定位（产品定位、价格定位）。项目建设单位已在楼盘调查的基础上，组织了针对项目的系统调查（包括行业状况、消费者行为心理等方面），邀请专家论证，完善产品规划。整合企业资源，提高操作水平。XXXX房地产开发有限公司管理层十分重视本项目。整合了企业内部人力、财力等资源，成立了项目小组（跨职能项目管理机构），包括投资、财务、营销、人力资源等部门人员。制定了投资计划、资金预算、营销推广方案等，把准备工作做好，采用“并行工程”管理模式和“再造工程”改变项目运作模式，提高项目运作效率，加强同政府部门协调，获取有利的外部环境和项目开发条件。项目规模较大，功能齐全，各项经济指标较好，抗风险能力较强，市场前景广阔，经济效益和社会效益十分显著。综上所述，XXXX二期工程项目建设是切实可行的。72