1、集贸市场旁绿地率30%商品住宅开发项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月集贸市场旁绿地率30%商品住宅开发项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月64可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论81.4 项目配套81.4.1 教育配套：xx镇中心小学、xx镇中学；81.4.5 特色商业： 水产农2、业生态园；91.5 项目可行性研究报告编制依据91.5.1 预可行性研究报告编制委托书；91.7 研究结论及建议101.7.3 主要建设内容和规模10第二章 项目建设的必要性和可行性分析112.1 项目建设的必要性112.1.2 孝感市房地产开发项目数量稳中有升122.1.3 商品房销售面积同比大幅增长的主要原因142.2 孝感城市化进程快速提升及商品房现状与市场需求192.2.6 精品住宅的市场需求及发展232.2.10 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段252.2.11 务工人员回乡投资人士逐渐增加262.2.12 当前xx住宅市场面临的矛盾和供求问题262.3 营销战略262.3.13、 确定本项目的整体形象262.3.2 “卖点”分析272.3.3 营销推广策略282.3.34 公关策略由上至下的宏观引导292.3.4 广告宣传策略292.3.5 推广策略302.3.6 定价策略33第三章 市场分析343.2 三线城市抗风险能力较强353.2.1 一线城市房地产市场竞争激烈，开发风险较大353.2.2 三线城市政策压力相对较小，市场风险性较小383.2.4 孝感城乡固定资产投资率环比上升（市统计局2011年3月份统计数据）40第四章 建设规模及工程方案424.1 建筑面积和内容424.2 功能设施标准424.2.1 建筑使用功能424.2.2 设施标准434.4.1 小区整4、体规划设计原则44项目建筑技术经济指标454.5 平面设计464.6 结构设计474.6.1 基础选型及处理474.6.2 上部结构474.7 公用设施方案474.7.1 供水排水474.8 供电474.8.4 通风空调484.8.5 弱电设计484.8.6 消防494.8.7 环境保护49第五章 投资估算与资金筹措515.1 投资估算515.2 资金筹措56第六章 经济分析及风险分析576.1 住宅销售价格576.2 销售进度及回款计划576.2.1 本项目计划在2年内完成销售。576.3 税费率586.4 盈利能力分析596.5 资金平衡分析596.6 敏感性分析596.6.1 本地块开发5、相对投资较大606.6.2 地块与通水涵洞具有一定水平差距606.7 主要经济指标见下表：60第七章 项目社会效益评价627.1 社会效益627.2 经营管理风险分析637.2.3 做好售后服务工作。647.3 金融财务风险分析64第一章 总 论1.1 项目名称：项目暂定名为xxxx。1.2 地块坐落位置及环境：项目位于xx集贸市场旁。1.3 项目概况1.3.1 项目规划用地：36685（55亩）1.3.2 建设占地面积：220111.3.3 总建筑面积：732601.3.4 建筑密度： 40%1.3.5 容积率：2.01.3.6 绿地率：30%1.4 项目配套1.4.1 教育配套：xx镇中心6、小学、xx镇中学；1.4.2 市政配套：孝感市xx派出所、孝感市xx镇镇政府、xx镇国土所、xx镇财政所、xx镇司法所；1.4.3 生活配套：xx镇集贸市场、xx影剧院、 xx超市xx购物中心、xx超市xx供销连锁店、农村信用xx分社、xx邮政储蓄所、中国移动通讯xx营业厅；1.4.4 景观资源：xx景观农业生态园、xx河水产农业生态园；1.4.5 特色商业： 水产农业生态园；1.4.6 交通情况：位于城市主干道xx，临近京珠高速和京广铁路线，东距武汉天河机场26km ，武汉市区45km ，西距孝感市区12km；交通优势独特，横跨南北的京港澳（）高速公路和连接东西的福银（）高速公路。1.5 项7、目可行性研究报告编制依据1.5.1 预可行性研究报告编制委托书；1.5.2 国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法；1.5.3 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数（第三版）；1.5.4 孝感城区规划图；1.5.5 孝感市统计年鉴（2009年） 孝感市统计局1.5.6 孝感市城市总体规划1.5.7 投资项目可行性研究指南（试用版） 中国国际工程咨询公司1.5.8 建设项目经济评价方法与参数（第三版） 国家发改委、建设部1.5.9 国家现行的有关规范和标准1.6 项目可行性研究报告研究范围：根据项目初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工8、程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评估等。1.7 研究结论及建议1.7.1 本项目属于房地产住宅开发项目，符合国家城市住宅开发建设产业政策，开发用地及项目建设规划手续已办理，建设资金自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档到中高档的发展趋势，孝感xx住宅消费群体以区域型消费人群为主，同时将项目规划为普通住宅，根据对区域住宅市场分析预测，项目开发具有一定的市场销路；1.7.2 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步规划时，对确定的户型再做市场调研，尤其是面积大的商品房，做好工程建设规划，加强楼盘营销工作降低开发成本，尽量减少项目风险；1.7.9、3 主要建设内容和规模项目整体为12栋多层（6+1层）、3栋小高层（11+1层），其中多层总建筑面积约为46800（单栋3单元，1梯2户，单栋单层面积约为3900平），小高层约为20000（单栋1单元，2梯6户，单层面积为556），其中底层商业为6460（大商业体2000，沿街商铺面积为4460）。第二章 项目建设的必要性和可行性分析2.1 项目建设的必要性xx独特的地理优势，其东距武汉天河机场26km ，武汉市区45km ，西距孝感市区12km；交通优势独特，横跨南北的京港澳（）高速公路和连接东西的福银（）高速公路在此互通，并开有出入口，建有服务区；京广电气化铁路和孝（感）天（河）公路（1110、0 湖北省道）贯穿全境；距107国道、 316国道仅10 km 。连接孝感和武汉的孝汉大道从镇区穿过；现有四等火车货运站一座，xx站；并有路公交车连接市区和xx镇区；立足大交通，发展大流通，孝南区已将xx综合物流园区和工业园建设列入“十一五规划”。 xx新农村建设进展顺利，至2006年底，以中心村陈榨湾为样板，初步完成了易咀、王母、李巷、中兴、丁砦5个试点村的规划、基础设施建设、村级阵地建设和卫生服务设施建设，极大地改善了人居环境。中兴村陈榨湾村庄建设规划20年不走样，房屋布局整齐，路网设施配套，成为全市、全区新农村建设典型，省委常委、宣传部长张昌尔，孝感市市长梁惠玲等领导多次到中兴村视察工作11、。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强，年月日在湖北省委书记罗清泉、省长李鸿忠和孝感市委书记黄关春、市长梁惠玲的陪同下，深入孝南区xx镇，考察新型农村合作医疗工作和农村集贸市场，就转变经济发展方式和解决重点民生问题进行调研。 进入2000年以来，在加快住宅建设和深化城市住房制度改革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上逐年呈平稳发展态势。主要表现在：2.1.1 商品房开发量逐年加大，2007年快速发展，2008年下半年起宏观调控，房地产开发投资一度出现减缓的趋势。2009年以后商品房的投资量逐年承递增状加大。2.1.2 孝感市房地产开发项目数量稳中有升全市共有房地产开发项目150个，同比12、增加30.4%。其中，今年新开工项目28个，上年结转项目122个；在建项目111个，已竣工项目39个。孝感城区共有房地产开发项目76个，同比增加13.4%。其中，今年新开工项目3个，上年结转项目73个（包括未竣工项目52个和上年已竣工但尚处于销售期的项目21个）；在建项目55个，已竣工项目21个。全市商品房施工面积225.3万，同比增长149.5%；孝感城区商品房施工面积73.3万, 同比增长46.9%。3月份当月全市商品房施工面积207.8万, 同比增长205.6%；孝感城区商品房施工面积63.9万, 同比增长73.2%。全市商品房竣工面积17.5万，同比减少21.5%；孝感城区商品房竣工面13、积9.4万，同比减少28.2%。全市商品房销售面积79.6万，同比增长84.3%；孝感城区商品房销售面积37.3万，同比增加66.5%。2011年3月当月，全市商品房销售面积25.8万，同比增长了35.8%，环比增长13.6%。；孝感城区商品房销售面积13.6万m2，同比增长了19.3%，环比增长35.7%。全市商品房销售的平均价格为3139元/，同比上涨42.8%。其中，孝感城区商品房销售的平均价格为3553元/，同比上涨34.7%。全市商品住房销售的平均价格为2995元/，同比上涨41.2%。其中，孝感城区商品住房销售的平均价格为3490元/，同比上涨38.3%。全市2011年3月份商品房14、销售当月均价为3100元/，同比上涨33.2%，环比下降1.3%；其中住宅当月均价为3069元/，同比上涨38.3%，环比上涨1.5%，孝感城区2011年3月份商品房销售当月均价为3248元/，同比上涨28.8%，环比下降14.7%；其中住宅当月均价为3220元/，同比上涨34.7%，环比下降10.7%。孝感城区2011年一季度高层销售均价为4103元/，比上月下降4.4%，其中住宅为4073元/，比上月下降2.5%；多层销售均价为1778元/, 比上月下降8.5%，其中住宅为1655元/, 比上月下降12.9%。2.1.3 商品房销售面积同比大幅增长的主要原因2011年一季度，全市商品房销售15、面积79.6万，同比增长84.3%；孝感城区商品房销售面积37.3万，同比增加66.5%，在当前国家严格实施房地产市场宏观调控政策，遏制投资投机性需求的大环境下，孝感市房地产市场销售面积同比保持着较快的增长，这主要是去年同期全市及城区成交量偏低所引起的。2010年一季度，全市及孝感城区商品房实际成交面积分别为 43.2万和22.4万，月均分别为14.4万和7.47万，相对于2010年全年全市及孝感城区月均销售面积24.18万和9.27万来讲，2010年一季度的成交量偏低，而今年一季度，全市及孝感城区月均销售面积分别为26.53万和12.4万，延续了去年至4月份开始以来的良好销售形势（去年4-116、2月，全市及孝感城区月均销售面积分别为27.45万和9.87万），孝感城区销售面积增长较快，主要是新上市楼盘前期积累客户集中签约所致，新上市楼盘滨湖天地和乾坤豪府，在一季度网上签约套数分别为467套和384套，占孝感城区一季度实际成交套数3381套的25.17%，其他项目销售平稳。2.1.4 全市共有房地产开发项目150个，同比增加30.4%。其中，今年新开工项目28个，上年结转项目122个；在建项目111个，已竣工项目39个。孝感城区共有房地产开发项目76个，同比增加13.4%。其中，今年新开工项目3个，上年结转项目73个（包括未竣工项目52个和上年已竣工但尚处于销售期的项目21个）；在建项17、目55个，已竣工项目21个。住宅类可售套数成交套数成交面积成交均价全市7190225592642271.262686.82孝南城区2992103861178780.682350.82开发东区266583231006236.333467.88开发西区5791954238049.52474.8孝南乡镇9541896219204.751138.5非住宅类可售套数成交套数成交面积成交均价全市21701697146275.385005.72孝南城区120051930919.136908.01开发东区28361269334.214881.79开发西区22131125588.374315.56孝南乡镇46618、25520433.673412.062.1.5 2011年一季度，全市商品房销售面积79.6万，同比增长84.3%；孝感城区商品房销售面积37.3万，同比增加66.5%，在当前国家严格实施房地产市场宏观调控政策，遏制投资投机性需求的大环境下，我市房地产市场销售面积同比保持着较快的增长，这主要是去年同期全市及城区成交量偏低所引起的。2010年一季度，全市及孝感城区商品房实际成交面积分别为43.2万和22.4万，月均分别为14.4万和7.47万，相对于2010年全年全市及孝感城区月均销售面积24.18万和9.27万来讲，2010年一季度的成交量偏低，而今年一季度，全市及孝感城区月均销售面积分别为219、6.53万和12.4万，延续了去年至4月份开始以来的良好销售形势（去年4-12月，全市及孝感城区月均销售面积分别为27.45万和9.87万），孝感城区销售面积增长较快，主要是新上市楼盘前期积累客户集中签约所致，新上市楼盘滨湖天地和乾坤豪府，在一季度网上签约套数分别为467套和384套，占孝感城区一季度实际成交套数3381套的25.17%，其他项目销售平稳。2.1.6 孝感市商品房销售的平均价格为3139元/，同比上涨42.8%。其中，孝感城区商品房销售的平均价格为3553元/，同比上涨34.7%。全市商品住房销售的平均价格为2995元/，同比上涨41.2%。其中，孝感城区商品住房销售的平均价格20、为3490元/，同比上涨38.3%。相对于去年同期，我市商品房及商品住房销售价格增长较快，这主要是一方面，每月房价上涨的积累所致，虽然2010年度房价总体保持平稳，但是总的价格走势是却是稳中有升，特别是在去年的后三个月，房价涨幅较快。相对于去年同期价格，今年的价格是受了去年年末房价上涨较快的翘尾因素影响的，导致同比涨幅较大（2010年全市及孝感城区商品房平均价格走势如下图）。另一方面，今年一季度全市及孝感城区高层高价位楼盘签约所占权重较大，从而拉高均价，这也是拉高我市房地产均价的主要原因。以孝感城区为例， 去年同期，2008城市花园、淳和嘉园、宝航新苑等城区低价楼盘和新铺华新新村、阳光鑫城、西21、河新景园等低价位楼盘的成交量占了整个成交量的50%左右，而今年一季度，销售均价低于2000元/平方米楼盘的成交量仅占整个城区成交量的 19.26%，而乾坤豪府、航天首府、保利国际广场、铜雀台、宇济滨湖天地、福星城等销售均价超过4000元/平方米的楼盘成交量占孝感城区成交量的42.83%，由于高低价位楼盘在去年一季度和今年一季度的分布权重不同，造成了当月商品房销售均价的巨大反差。另外还有城镇化进程的加快、刚性需求旺盛、CPI处于高位、物价上涨、土地成本上涨、人工成本上涨等导致总的开发成本上涨等因素对房价上涨都起到了直接的推动作用。总之，我市房价2011年一季度月份同比增长较多是受多种因素影响的结22、果，其中，高低价位楼盘的在两个时期的分布权重不同仍然是其中最主要的原因。随着时间的推移，高低价位楼盘分布权重的逐渐平衡（今年一季度前3个月均价超过4000元/项目成交量占整个城区成交量的比重分别为54.6%，45.28%，28.94%），房价涨幅会逐步下降，但相对于2010年同期来说，如果房地产市场不出现大的变化，房价同比仍会上涨。2.2 孝感城市化进程快速提升及商品房现状与市场需求项目名称项目地址所在区县总套数可售套数航天首府西滨河路以西孝三路以北开发东区966299检信小区二期孝感市仙女路孝南城区4635北辰花园孝感市胜利街孝南城区72811建设新村建设路建设新村特6号孝南城区4810孝感23、市交通西路商住楼孝感市交通西路与航空路交汇处开发西区3114铁军花园孝感市城站路225号孝南城区17914铁军花苑城站路213号孝南城区677园林居园林路4号孝南城区890淳和嘉园孝感市胜利街165号孝南城区33955宝航新苑孝感市交通西路孝南城区235140华瑞新城孝南区毛陈镇兴隆路孝南乡镇225212铁军新苑火车站营房街南侧孝南城区21266颐锦花苑城西向阳路与永新路交汇处孝南城区20561公元奥林星城长征路214号开发西区5271文景馨园城站路233号孝南城区12696全洲孝高公寓孝感市体育西路开发西区28262全洲国际商城孝感市三里冲沟开发西区2006442锦华苑孝感市交通西路中段开发24、西区11220北大鸿城城站路特9号孝南城区695127孝感市广玉南房地产有限公司生活小区孝感市玉泉南路104孝南城区630供应面积M供应套数套成交均价元/M全市结转630341.725145新增234698.5120453227.23孝南城区结转267639.32283新增77608.087092583.73开发东区结转220720.651689新增117857.579764613.88开发西区结转57375.24455新增10530.31242214.74孝南乡镇结转84606.53718新增28702.562361203.362.2.1 2011年是“十二五”规划实施的开局年，也是我市落实25、三年倍增计划，顺利实现GDP过千亿的关键年，在当前房地产宏观调控日趋严厉的环境下，我们应采取有效措施，克难奋进，开拓创新，在努力保持房地产业平稳健康发展的同时，努力完成新建住房价格控制目标。2.2.2 以三年倍增计划和“十二五”发展纲要的实施为契机，努力促进房地产市场平稳健康发展。坚持以科学发展观为指导，认真贯彻落实国家宏观政策，紧紧围绕将我市建设成为武汉城市圈副中心城市的战略部署，以完成三年倍增计划和实施“十二五”发展纲要为契机，进一步加强房地产市场监管，引导房地产业合理布局，不断优化住房供应结构，健全房地产市场体系，规范房地产市场秩序，提高房地产业发展水平，促进我市房地产业平稳健康发展。226、.2.3 积极应对当前从紧的信贷政策，引导房地产开发企业采取有效措施，保持销售面积不断增长的良好局面。在当前房价不断上涨、通货膨胀压力加大，物价指数居高位态势的情况下，要引导开发企业积极应对当前从紧的信贷政策，居安思危，虽然目前各开发企业无资金压力，但是在目前紧缩的信贷政策情况下，在房地产市场调控影响下，一线城市在三月份的销售面积已经出现大幅下降的趋势，虽然我市目前受政策影响不很明显，但是随着调控政策实施的深入，销售面积能否继续保持着良好的态势存在很大的不确定性，开发企业的资金压力有可能会逐步显现。因此，要积极引导各开发企业采取有效措施，在保持价格稳定的同时，不断增加商品房的销售，从而保持当前27、良好的销售局面。2.2.4 进一步加大舆论宣传力度，正面引导合理的住房开发和理性的消费观念。要进一步加大宣传力度，全面、准确、及时披露各在建在售项目，完善信息发布制度，通过定期和不定期的信息发布，引导不同收入阶层、不同就业年限阶层形成理性的住房投资和消费观念，鼓励有刚性需求的购房者理性适时入市，既不盲从，也不要长期持币观望，把握时机，及时入市。充分发挥孝感市房地产信息网的平台引导作用和孝感日报楼市专刊宣传作用，进一步加大对相关政策的解读力度，使得广大消费者能及时掌握政策、价格、房源等对称信息，形成理性的消费观念。2.2.5 加大与其他部门的横向合作联系，全面落实各项宏观调控政策，努力确保房地产28、价格稳定房地产项目从立项审批到上市交易，涉及到多部门之间协作，房地产调控政策的落实也需要各部门配合，共同贯彻落实国家宏观调控政策。因此，应加大力度与有关部门合作联系，共同执行“国八条”的具体举措，努力提高中小套型普通商品住房有效供给，严格执行差别化信贷政策，形成落实宏观调控，实现新建住房价格控制目标合力，努力确保价格稳定。2.2.6 精品住宅的市场需求及发展“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建筑的要求。随着武汉市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提升，居住条件由只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规29、划合理，建筑容积率的提高，使得许多购房者选择依山旁水的具有优势景观的高附加值物业类，如今的后湖、东城区形成其独特的城市高级居住群也是因此原因。2.2.6.1 住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日益活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型、新型住宅，由于小区环境优美、品质高、售价合理，刚刚推出就卖掉60%左右，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管30、理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。2.2.6.2 商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发展和竞争日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买房市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品味，今后便于提升项目的升值潜力和企业的竞争力。同时开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商品牌，商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：2.2.6.2.1 先富者的市场潜力。31、孝感大量引进投资项目，使得孝感的年产值达到200亿元，其快速的发展也带动了一批家具、机械、化工等高科技产业者的收入大大提高，对中高档商品房的需求很大，形成先富者市场潜力。2.2.6.2.2 商业消费潜力。近两年随着大武汉中部崛起的政策落实，武汉招商引资的力度，同时投资环境的优化，外来投资企业迅速增多，外出的人员大量来汉置业，8+1城市圈的发展也有力的带动了孝感（武汉后花园）经济的快速发展。2.2.6.2.3 项目区位市场潜力。xx距离武汉与距离孝感距离接近，同时与天河机场较近，具有极大的品质楼盘的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品种族还具有无可比拟的区位优势，同32、时周边皆为高品质住宅群，可以形成项目的扎堆效应。2.2.6.2.4 项目内集贸市场、东方超市形成“合体”将项目与城市商业物业和景观共享，利用知名开发企业品牌的知名度提升项目的整体品质和附加值，实现项目的资金快速回笼。2.2.10 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着孝感市城区居民的收入水平逐步提高，住宅销售逐渐成为居民消费热点和投资手段。目前，孝感市周边乡镇居民购房除直接居住或自用外，有近30至40%是用于投资保值、增值或出租的，这与孝感城区市民和外出打工收益近几年来生活水平提高不无关系。2.2.11 务工人员回乡投资人士逐渐增加据了解，2008年外地务工人员在汉购房比例还不到10%。三33、年时间这一数字已增加3倍，而城市本地居民购房比例却呈下降趋势。购房的务工人员，主要是外地打工赚钱回乡置业、结婚等原因选择购房，同时也有一部分看好xx的发展，进行投资性购房。2.2.12 当前xx住宅市场面临的矛盾和供求问题首先对于xx的城市改建较慢，部分的宅基地住宅拆迁问题带来的住宅刚性需求，乡村人口想要进城直接导致的楼盘需求力度也在不断攀升。而由于近来的品质楼盘的滞销以及大幅折扣等系列的消息，使得很大部分的购房者对楼市呈观望态势，其需求力度呈潜伏状态，一但出现一个购房的热潮，这将形成“井喷”式的购房时代。2.3 营销战略根据以上的分析和本项目的市场定位，制定以下营销战略：2.3.1 确定本项34、目的整体形象xx项目地处城市主干道之一，xx上，地理位置优越，小区整体形象根据“品质住宅、舒适家”这一形象定位，展示健康住宅不仅表现对居住环境绿化的要求，还要在平面空间布局、私密保护、视野景观、感官色彩、材料选择、日照、通风采光等提出更高要求。2.3.2 “卖点”分析xx项目凭借其优势的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：2.3.2.1 项目为多层与小高层组合体，相对周边楼盘外立面和项目的整体较为明显；此外开发商注重项目的品质，绿化30%使项目景观效果更加独特鲜明。2.3.2.2 项目正好位于京珠高速、京广线项目旁，由xx置业有限公司，将集贸市场、超市等形成一个整体，享受内部配套35、，依托品质楼盘的市场影响力和长时间的心理沉淀后，以此为“卖点”更能让消费者接受。2.3.2.3 项目7层以上就一览无遗，绿野、湖泊整体生态水景效果较好，以中高档项目的价格买到高端品质享受的美景，对于xx城区购房者具有很强的吸引力。2.3.2.4 项目体量较小，基本为期房销售，在销售上可以避免很多现房出现的问题，减少了很多的购房上的纠纷问题。2.3.2.5 楼盘停车位大部分为室外，位便于停取，同时项目整体的可视性较高，着重保持整体风格统一，力求景观均好和可达性。2.3.2.6 与周边资源协调，亲水、亲绿、亲自然，同时设置不同空间的景观需求，满足对紧凑型住宅需求居民的使用需要；个性化空间随处可见，36、营造极具特质的空间感觉。2.3.3 营销推广策略高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以保证项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目的市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略2.3.3.1 诉求策略由表及里的深度挖掘由“xx”的“水岸视野，舒适家”概念入市进而提升到意识高度，与目标客层的精神层面完全对接，引起其共鸣，从而接受由产品而带来的舒适水岸生活主张。2.3.3.2 表现策略由厚入薄的丰富变化画面从厚重到亲和，富于变化。用厚重的意象表现品牌的气势与深沉；用亲和力强的生活场景表现由产品带来的舒适、水岸、生态的品质生活37、。可以有效保持市场热度，丰满项目形象。2.3.3.3 媒体策略由强到韧的节奏控制前期用高频率、高强度的媒体投放撬动市场，采用多种媒体，短期立体轰炸的强势，在开盘前大量积累客户。后期适当减缓投放密度与频率，但紧密结合营销策划，根据销售情况进行调整，用媒体与公关活动交替频繁出现的方式，快速完成项目的销售周期。2.3.34 公关策略由上至下的宏观引导公关是气质性的商业活动。它可以直接反映一个项目乃至一个集体（主办方）的层次，直接影响受众对两者的印象，从而直接影响受众对项目的态度。“xx”项目是以极致绿色、水岸生活的姿态出现的，因而适合采取舆论带动受众观念的方式，偶尔在重要节假日点缀直接的促销手段。推38、广具体方法表现如下：2.3.3.4.1 集中时间正面强攻，辅以短信、活动公关、迂回攻心的信息传播原则，短、平、快的完成销售任务；2.3.3.4.2 多种媒体并举形成媒介策略，形成立体化广告攻势的原则；2.3.3.4.3 突出项目的主题定位，并充分挖掘项目的深沉卖点，使项目在众多楼盘中更具吸引力；2.3.3.4.4 开展多项公关及促销活动，提升项目形象并大力促进销售；2.3.4 广告宣传策略2.3.4.1 广告宣传目标，首先是通过强大的销售力，迅速完成销售任务和回收资金；其二是树立项目独树一帜的品牌形象；其三是个性化产品突现独特风格；其四是极尽可能的展示独特而鲜明的创意，紧扣销售策略。2.3.439、.2 广告策略是指如何对楼盘进行整体的包装和重塑，并且利用各种手段有计划有步骤地进行强力推广。其目的是为了尽可能地展现楼盘的亮点，使目标范围内的客户能最大限度的为产品所吸引，并进一步前来询问了解，从而最后购买。2.3.4.2.1 广告策略的第一层面是广告包装，通过围墙、营销中心等，让市场对“xx”有一个比较初步直观的认知。在具体工作中，广告包装主要侧重于营销接待中心、文化围墙、样板房、模型、楼书等宣传物料以及销售现场和楼盘VI系统的设计制作，用来帮助客户理解本案的具体情况。2.3.4.2.2 广告策略的第二层面是广告推广。其主要目的就是广而告之，在房地产市场竞争日趋激烈的今天，酒香不怕巷子深，40、已经成为历史。广告推广要做好则更应注重广告媒体的选择和广告在时间、空间上的布置，只有精心策划的组合性广告，才能发挥其强大的攻势，并取得满意的效果。2.3.5 推广策略2.3.5.1 认购准备阶段，本阶段是开盘前的准备阶段。这一阶段的主要任务是准备宣传资料，起建售楼部及通道，组建销售队伍，并进行初步形象推广。这一阶段的销售是在小范围内进行。主要是以终端推广包括围墙广告、道旗设置、售楼部室内布置等等，这一阶段，终端推广的宣传内容应以表现项目“水岸视野，舒适家”的形象定位为主。2.3.5.2 正式发售阶段的主要任务是：开盘前大力造势与蓄水、开盘时直至开盘后三至四个月火爆销售，营造楼盘极佳销售人气。241、.3.5.2.1 通过报纸媒体公布开盘预告及开盘等重要活动消息，以此提升项目整体形象及人气，并让更多目标客户群获取项目开盘信息。2.3.5.2.2 选择由片区出发，途经主干道，直达周边乡镇的中巴线路进行车身广告投放。广告设计应极具水岸绿色气质，应表现出非同一般的清新、灵动的视觉感。提升项目的整体形象和项目的内涵。2.3.5.2.3 向进入区域的潜在客户或者是已积累的意向客户发送短信，进行形象展示、开盘预告及开盘公告举行盛大的开盘活动。在积累客户达到一定量时，举行盛大开盘活动，务求一炮打响，造成火爆销售势头。开盘前两个星期利用各类媒体通道进行大规模开盘宣传，同时提前发送请柬、短信给认购客户及意向42、客户，邀请其准时参与。活动现场应布置清新、格调、品位，并安排高质素礼仪热情接待，同时售楼人员应以优雅姿态为目标客户提供专业、贴心、温暖的完美服务，以求尽可能的现场成交，并快速回款。 2.3.5.2.4 在经过了两个月的热销后，项目将进入一个相对平缓的销售时期，其持续时间可控制在一个月左右。该阶段主要的任务是消化开盘期留下的老客户，重新挖掘一批新的客户，同时调整推广及销售策略，为下一步强销打下良好基础。2.3.5.2.5 经历前面认购、开盘、续销等几个阶段的良好销售，项目已经得到了目标客户群的认可，构筑起良好的项目品牌形象，再加上现场建设进度的推进，项目大规模销售的条件已经成熟，开始正式进入强销43、阶段。调整策略，大力推广，强势销售，促使短时间内大范围成交与资金回笼。在这段时间内联系形象极佳的酒店举办新老客户联谊会，邀请新老客户共同参加，以精彩视频形式向其展示项目核心卖点，同时，于现场穿插活动表演，烘托项目“水岸视野，舒适家”的主题定位，并让新老客户在此种氛围中敞心交谈，以“老带新”的形式，让新客户进一步了解项目。2.3.5.2.6 尾盘销售的阶段，主要任务是处理最后一批朝向、户型、面积、景观效果等不太理想的剩余单位，通过极具特色的促销活动激发目标客户群购买心理，从而实现成交，圆满销售周期。其宣传内容应以美化剩余户型、强调促销活动为主。采用较大折扣优惠及馈赠大礼的方式进行促销，以最大限度44、降低总价为利益点吸引目标客户群，将剩余单位尽快售出2.3.6 定价策略2.3.6.1 价格建议2.3.6.1.1 根据项目区域目前房地产房源交易信息及在售楼盘同类型商品房销售价格参考；2.3.6.1.2 从区域内3月份和4月份的楼盘销售情况分析，住宅实际成交均价在1350元/左右，由于楼盘的区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅供参考。2.3.6.1.3 xx价格定位为品质住宅，考虑上述因素，项目高层的销售均价为1400元/，商业铺面售价定为4000元/。2.3.6.1.4 价格优惠策略，拟采用以下策略：付款方式优惠；集团购买优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其它优惠措施。2.3.645、.1.5 价格浮动策略。宜采用浮动售价：展销会期促销优惠价；限期销售优惠浮动价；正常销售期浮动价；其它优惠措施。2.3.6.1.6 定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、团购价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。第三章 市场分析3.1 政府公布孝感城区2011年度新建住房价格控制目标的通知：孝南区人民政府，市开发区管委会，市政府有关部门：为贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号）精神，经市人民政府研究并听取社会意见，确定我市城区2011年度新建住房价格控制目标为：201146、年度我市城区新建住房平均价格涨幅低于GDP增长水平，与城镇居民人均可支配收入增长速度相适应。孝南区、市开发区及市直相关部门要增强责任意识，加大协调力度，切实落实措施，着力完善“三位一体”的住房保障体系，逐步解决居民住房困难，确保完成上述目标。要坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加强房地产市场调控和土地管控，严格商品房预售监管机制，有效遏制投资投机性购房，加强保障性住房建设力度，满足居民合理住房需求，进一步促进房地产市场平稳发展。3.2 三线城市抗风险能力较强3.2.1 一线城市房地产市场竞争激烈，开发风险较大就今年中国房地产市场蕴含的巨大风险发出了警告，并表示计划削减在47、房地产领域的信贷投放。这说明银行业或许已开始感受到政府的房地产市场调控措施所带来的影响。中信银行风险管理部总经理史原在季度电话会议上表示，中信银行相对清楚地看到了今年房地产市场存在的巨大风险。他说，国务院总理温家宝已反复强调了继续对房地产市场进行调控的重要性，比如实行住房限购令以及上调最低首付比例。目前，有诸多迹象表明政府的房价调控措施已取得更多成效，而且有人担心房价的下跌可能给银行业带来压力。史原表示，中信银行特别关注地产开发商资金链的风险，相信随着调控措施的力度持续加大，房地产市场的真正风险将会显现。中信银行表示，计划将今年的房地产贷款增量压缩三分之一，中信已采取了更加审慎的态度，这种风险48、是可控的。万科董事会秘书谭华杰在周二的公告中表示，调控对市场产生了明显影响，成交速度普遍放缓，随着新增供应的不断上市，行业的存货压力将进一步上升。据上海证券报周三援引一位接近中国住房和城乡建设部(简称：住建部)的未具名消息人士的话报导，中国可能扩大实施房产限购令城市的范围，以防止投机性资金流向三、四线城市。报导援引这位人士的话称，中国可能将北京推行的房地产调控措施向其他城市推广。中国官员已反复表达了对房价的担忧，因为尽管房地产市场的成交量近来有所下降，但房价依然居高不下。据新华社报导，国务院总理温家宝和国家主席胡锦涛分别在上周末表示，中央政府降低过高房价的决心仍然坚定不移。中国银行业监督管理委49、员会(简称：银监会)在上个月表示，已要求银行对房地产贷款进行新一轮压力测试，并加大力度防范信贷风险。但银监会称，新一轮银行业贷款压力测试的情景假设不代表对房地产市场走势的判断。银监会主席助理阎庆民3月份表示，之前一次的压力测试表明，房地产调控对银行形成坏帐压力的底线数字是30%。中国国家统计局上个月公布，3月份70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的有49个城市;2月份和1月份分别为56个和60个。另外，中国银监会周二表示没有计划在5月份出台关于房地产信托的新规定，从而驳斥了此前有关银监会可能进一步收紧房地产信托以控制房地产市场风险的报导。银监会称，一直要求信托机构在进行房地产相关业务的同50、时实行完善的风险管理。由于面临信贷调控，且从股市融资的能力受到制约，很多房地产开发商都转向房地产信托进行融资。但由于监管部门正努力控制信贷风险，此类融资活动受到了监管机构更加严格的审核。中信银行计划财务部总经理王康周三表示，中信银行在中长期内难以持续补充资本金，但中国银监会周二颁布的有关资本充足率的新规定短期内不会对中信银行产生影响。3.2.2 三线城市政策压力相对较小，市场风险性较小孝感住房公积金管理中心公布，从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为51、3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。出台时间：2010年10月20日政策影响：此次人民币存贷款利率上调，公积金按照新的贷款利率执行后，公积金贷款的优势更加明显。调整之前，公积金贷款利率低于商业贷款。调整后，比起央行存贷利率上调0.25%，公积金利率调整幅度略小，使得公积金贷款买房优势更明显。3.2.2.1 孝感市房地产开发项目数量稳中有升3.2.2.2 孝感市房地产开发投资大幅增长3.2.2.3 孝感市商品房施工面积增长速度较快，竣工面积略有下降3.2.2.4 孝感市商品房销售面积同比增长较多，环比有所增长3.2.2.5 孝感市商品房销售价格同比增长较快、环比开始下降3.2.252、.6 孝感市房地产行业税收同比大幅增长3.2.3 孝感市房地产市场销售面积同比保持着较快的增长，这主要是去年同期孝感市及城区成交量偏低所引起的。对于城市居民基本收入（市统计局数据2010年）城镇居民收入支出单位累计同比城镇居民人均可支配收入元406410.2城镇居民人均家庭总支出元365217.6消费性支出元273312.9食品元135515.9衣着元44010.9居住元2135.5家庭设备用品及服务元1387.2医疗保健元16225.7交通和通讯元1787.0教育文化娱乐服务元19018.1杂项商品和服务元58-16.3农村居民收入支出单位累计同比农村居民人均现金收入元171217.1工资性53、现金收入元83415.1家庭经营现金收入元77315.4转移性收入元9078.3财产性收入元14-15.6农村居民人均生活消费支出元130518.2食品元60529.3衣着元1126.3居住元1852.0家庭设备用品及服务元9813.9医疗保健元7180.9交通和通讯元10921.5教育文化娱乐服务元64-10.7杂项商品和服务元62-2.43.2.4 孝感城乡固定资产投资率环比上升（市统计局2011年3月份统计数据）固定资产投资单位累计同比 固定资产投资万元105838540.2其中：城镇万元83541831.5农村万元13258470.4房地产万元90383116.5其中:第一产业万元6754、80344.2第二产业万元51533744.7工业万元51183743.7第三产业万元47524535.1其中:中省万元35522-39.0地方万元102286346.8其中:国有万元2190136.3外资万元10968-16.2其他万元82840454.6第四章 建设规模及工程方案4.1 建筑面积和内容xx项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积为73260平方米，其中住宅66800平方米，商铺6460平方米。4.2 功能设施标准4.2.1 建筑使用功能4.2.1.1 2008年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模以3口为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住55、环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通和私人汽车有一定发展；学校和幼儿园与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化达到国家预定的目标。4.2.1.2 根据这一趋势，项目住宅建筑功能和配套设施进行了相应的标准规划设计。4.2.2 设施标准住宅的宅内环境、设备与设施，以及消防安全防护等基本要求符合湖北省城市住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。4.2.2.1 住宅装饰及设施标准：住宅为初装修；外墙：高档外墙涂料；内墙：石灰砂浆找平；顶棚：石灰砂浆找平；地面：无砂地坪；门窗：高级塑钢门窗；分户门：复合防盗门；户内门：无；厨房56、设施：预留给排水管道；卫生间设施：预留给排水管道；阳台：铝合金或其它金属半封闭式露台；其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。4.2.2.2 小区配套设施：周界防范系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统，停车场管理系统、背景音乐及紧急广播系统、管理信息系统。4.3 项目工程一览表序号项目名称说明1土建工程建筑面积732601.1商业铺面建筑面积64601.2住宅建筑面积668002给排水工程水泵机房3普通消防系统住宅区4变配电工程（强电）配电房配电设备5照明工程小区照明6通讯工程普通电话配线（端子接单原口）7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门8通风工程电梯通风井9闭路电视住宅区157、0室内工程室外绿化及部分道路场地4.4 片区规划通过对区域做过控制性详细规划，以商住楼为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。4.4.1 小区整体规划设计原则4.4.1.1 高绿化高密度；4.4.1.2 综合服务配套设施齐全；4.4.1.3 户型设计适应市场需求复合国家标准居住要求；4.4.1.4 体现小区独特的整体建筑网络4.4.1.5 总平面xx项目总平面布局略呈南北排列，由低至高住宅组合而成，中心花园布置在小区的北面，小区设东、西三个出入口。在小区总平面规划范围内，合理布局使之实习项目的户型均好性。4.4.1.6 交通组织小区内交通主要为小区出入主干道、小区次干道和人58、行通道组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车库出入口均设置在主干道上紧接xx。4.4.1.7 建筑方案设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单位设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定，建筑技术经济指标见下表：项目建筑技术经济指标序号项目指标1总用地面积366852总建筑面积732603地上建筑面积73260其中：住宅商业铺面6460其中：住宅面积668004建筑层楼地上7F、11+1F5建筑容积率2.06绿地率30%7停车地上1004.5 平面设计4.5.1 住宅，根据使用功能，59、住宅采用框架打大空间布局，点式结构与板式结构并存，根据消费需求在设计灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。4.5.2 公用建筑。地下车库出入口均为小区西面主出入口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现形行业标准汽车库建筑设计规范（JGJ100）的有关规定；物业管理所、配电室、休息厅等建筑均建于地上。室外有消防环形车道、庭院绿化带、建筑小品等。4.5.3 立面设计造型突出现代住宅建筑特色，考虑与周围环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富有于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境即协调统一，又具有鲜明的个性60、。4.6 结构设计根据地质勘察报告和本项目工程的初步规划，工程基础和上部结构拟采用以下类型：4.6.1 基础选型及处理4.6.1.1 桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结构，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。4.6.1.2 深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量、搅拌桩单桩还应通过试装确定。4.6.2 上部结构建筑群地上部分由多层和小高层住宅、商业铺面以及公用建筑组成，地上建筑物为部分框架结构。防震工程按7度设防。4.7 公用设施方案4.7.1 供水排水水源为城市只来水管网，进水管为DN200DN800，有预留口接入，并按住宅61、建筑给排水工程规范要求设计如下：4.8 供电4.8.1 供电系统负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等级为二级负荷，其余负荷为三级。4.8.2 配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电；三级负荷为单回路供电；每户户内设分户箱，按5KW/户计算。4.8.3 照明设计：有正常照明、应急照明和小区室内外景观照明。照度标准按国家标准GB13390R的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散标志灯。4.8.4 电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；通风空调系统集中联动控制；生活水泵和潜水泵按水位自动控制。62、所有远程设备手动控制功能。4.8.4 通风空调4.8.4.1 住宅空调。采用分体热泵式空调（挂壁式或立柜式）。由住户自行购置。4.8.4.2 通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。安装机械排烟系统，排风量按每小时换6次气计算，设备用房换气次数为46次/小时（配电房按10次/小时计算）。4.8.5 弱电设计4.8.5.1 小区通信线路由洪山区市话网直接引入。4.8.5.2 住宅设数据、语音用模块插座。4.8.5.3 数据语音均采用100Mbid高速传输方式，用五类传输线；4.8.5.4 小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。4.8.5.5 小区CATV电视系统由63、洪山区光纤电视网引入，每户设2个电视用户盒。4.8.5.6 设火灾自动报警、消防联动系统盒紧急广播系统。4.8.6 消防4.8.6.1 建筑物周围设环形消防通道。4.8.6.2 地下停车库和仓库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋或气体消防设施、消防栓。4.8.6.3 小区室外按规范设置消防栓。4.8.6.4 车库按国家相关规范设置防火区。4.8.6.5 根据小区消防用水量设消防花园水池，按规定要求存储充足水量，以满足消防的要求。4.8.7 环境保护本项目主要污染源是地下停车库排放的尾气对周围空气和地下环境构成的污染；其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下设备运行的噪音污染。对上述污染拟采取 以下措64、施进行治理：4.8.7.1 公共及生活污水：公共污水由住宅排污化粪池处理排入城市污水管道。4.8.7.2 固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。4.8.6.3 噪声：设备选型应尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，大道环保标准。4.9 项目实施进度安排：本项目计划在30个月的时间内建成。建设进度如下：2011年69月：项目报批、建筑方案设计、综合管网设计、施工图设计、报建、领取建设规划许可证；2011年102013年6月：进行工程施工；2013年10月份工程交房；2013年10月12月：附属工程建设；2013年12月2014年2月：项目工程验收。第五章 投资估算与65、资金筹措5.1 投资估算根据建设单位提供的土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见下表。 项目建设投资估算明细表 单位： 万元项目投资估算序号成本项目住宅商业合计（万元）费用基数标准（元/）小计（万元）费用基数标准（元/）小计（万元）一土地费用16501650二前期工程费1规划设计费住宅面积48320商业面积6642.62施工勘察费住宅面积533.4商业面积53.23三通一平费住宅面积1066.8商业面积106.54临设费住宅面积533.4商业面积53.2合计453.655.5509三基础设施建设费1供电工程住宅面积66、96641.3商业面积96622供水工程住宅面积48320.6商业面积48313排污工程住宅面积1066.8商业面积106.54中央空调工程住宅面积00商业面积005室外供气工程住宅面积714商业面积006室外智能化工程单位套数180050单位套数007消防工程住宅面积18120商业面积1681088景观工程住宅面积1280商业面积1681089电梯工程住宅面积60120商业面积168108合计1412.7423.51836.2四建筑安装工程费住宅面积1000/6004808商业面积1320852地下一层00合计48088525660五公共配套设施建设费1物业场所住宅面积1493商业面积00267、其他住宅面积320商业面积32合计1132115六开发间接费用1财务费用住宅面积24160商业面积2415.52管理费用住宅面积48320商业面积7246.53营销费用住宅面积54361商业面积11473.6合计841135.6976.6七其他费用1招标代理费建筑安装费用0.3%14.4建筑安装费用0.3%2.62施工许可证费用建筑安装费用3.0%144建筑安装费用3.0%25.63工程质量监督费建筑安装费用0.1%4.8建筑安装费用0.1%14工程监理费建筑安装费用1.0%48建筑安装费用1.0%8.55工程保险费建筑安装费用0.5%24建筑安装费用0.5%4.36竣工费用建筑安装费用0.568、%24建筑安装费用0.5%4.37不可预见费建筑安装费用3.0%144建筑安装费用3.0%25.6合计403.272475.2八总成本9681.51540.611222项目建设投资估算总表 单位： 万元序号项目开发产品成本1土地费用16502前期工程费5093基础设施建设费1836.24建筑安装工程费56605公共配套设施建设费1156开发间接费976.6管理费用366.5销售费用434.67其他费用475.2不可预见费169.6合计112225.2 资金筹措本项目总投资11222万，由开发商自筹、预售房款和银行借款三部分组成，xx置业有限公司使用自有资金6000万作为项目的资本金；按国家对商69、品房销售有关规定，不足资金5222万元可以从银行贷款和商品房预售房款中解决，实行滚动开发；银行贷款5222万元，年利率为6.40%（一至三年（含3年）贷款），自2012年1月份开始贷款，年有效利率为6.40%，按等额还本利息定付方式还款，年还款额为2778万，2013年1月还款完毕。第六章 经济分析及风险分析6.1 住宅销售价格根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，小高层住宅按每平方米1600元销售，多层住宅按每平方米1400元销售，商业铺面按每平方米4000元出售。6.2 销售进度及回款计划6.2.1 本项目计划在2年内完成销售。670、.2.2 按项目的工程进度预计为2011年12月取得房地产预售许可证开始进行预售，整个销售周期为四个部分，整个销售周期为2年，销售项目总体量的95%，详细情况如下：6.2.2.1 开盘期2011年12月2012年2月底，在项目的2011年12月之间有5个月时间进行积累客户，预计在开盘期可以销售项目住宅总体量的35%，预计回款为3413万元。6.2.2.2 过渡期2012年3月9月，预计在过渡期可以销售项目住宅总体量的20%，预计回款为1950万元。6.2.2.3 强销期2012年102013年6月底，预计在强销期可以销售项目住宅总体量的30%和商业总体量的50%，预计回款为4217万元。6.271、.2.4 尾盘期2013年712月，预计在尾盘期可以销售项目住宅总体量的10%和商业总体量的40%，预计回款为2008万元。6.2.3 所有业主均在1年2个月内付清房款（贷款下拨时间一般都要推迟12个月时间）。6.3 税费率本报告采用的各种税率见下表： 税费率表（）税费项目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税30.40.50超率累计城市维护建设税7公益金5教育费附加费3法定盈余公积金10企业所得税25任意盈余公积金8房产税（按租金）126.4 盈利能力分析6.4.1 项目在计算期内经营收入1.2336亿元，可获利润1114万元（含税），扣除所得税，纯利润为891.2万元。序号项 目金额（万元72、）1土地及建安成本9655.22财务和其它费用1566.83销售收入123364利润11145销售利润率10%6投资利润率18.6%6.5 资金平衡分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的，在暂停项目投资活动中，项目累计盈余资金3000万元，大于零，有较强财务生存能力。6.6 敏感性分析将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10 %，全部投资内部收益率将分别下降6.3%和4.8%；投资回收期则增加为1.5年；租房价格和预售款回73、笼进度对收益的影响相对不敏感。根据测算， 敏感因素的变动不应超过基本方案6%左右的范围，否则，项目收益风险较大。6.6.1 本地块开发相对投资较大本项目地块为湖泽附近地块，地表土壤相对较软，受力度比普通粘土层较低，且未来桩基施工难度相对较大，成本相应提升；6.6.2 地块与通水涵洞具有一定水平差距项目整体污水处理和地块平整上需要约计281万的前期投入，（55亩的土地占地面积约3.6万平方米，土方填入深度为3米，约计11万平方米的土方，以孝感一季度建筑工程报价表为标准，每平方米土方约计费用为20-30元，即整体土方工程约计费用为220330万，按工程取值标准整体约计281万元）。造成前期成本投入74、过高，对于项目开发上的资金存在一定压力。6.7 主要经济指标见下表：序号名称单位数据备注建设规模栋141房地产开发总建筑面积平方米732601.1商品房销售平方米668001.2商业铺面平方米6460II经济数据1总投资万元112222资金筹措万元60003银行贷款万元52224经营收入万元123365利润总额万元11146税后利润万元891.2III财务指标评价1商品房总投资收益率10%2商品房资本金净利润率7%3全部投资内部收益率（所得税前）110.2%4全部投资回收期（所得税前）年25全部投资内部收益率（所得税后）18.5%6全部投资回收期（所得税后）年1.57资本金内部收益率14.8%75、第七章 项目社会效益评价7.1 社会效益7.1.1 完善区域生活配套：以商业带动零售，主要诉求年青消费群体为主之休闲娱乐及购物体验，从市调中我们知道，大多数本地居民都觉得区域的商业配套不齐全，很多商品要么区域内不能买到、要么不能保证质量，规范化集中化的大型商业体比较缺乏。本项目的落成能为当地居民的生活便利提供保障。7.1.2 带动区域经济：大型商业、商业街的落成及使用，不仅能带动人均消费和收入水平的提升，此外，两外投资（外地、外行）齐头并进，中小投资者踊跃参与更为当地财政税收的做出巨大的贡献，并以此带动了当地经济的水平的提高，创造了良好的经济发展前景。7.1.3 解决劳动就业：商业的运营、开发76、建设、房屋装修、后期管理需要大量的社会人才来支撑，项目体提供的众多劳动就业岗位，能立刻满足区域内大量劳动力的需求，也能很好的辅助为当地人均收入的增加和社会稳定。7.1.4 提升板块价值：人流汇集、居住人群聚集，不仅能扩大商业利润，更能让区域地块的价值得以提升，据数据统计，只要有商业汇聚之地，当地的地块价值会与之前相比有17%23%的涨幅空间。如果加以延展，提升的空间还会持续增加。7.1.5 改善市容市貌：随着建筑设计与施工水平的不断提升，现代化、时尚化、科技化、国际化的建筑概念早已体现在了城市形象之中，新型建筑体作为城市人口的交流汇集体，也会是当地城市形象的代表，所以往往只要是大型的商业体的区77、域，城市形象都得到大大的改善。7.1.6 增加财政利税收入：通过我们初步预估本项目建成后每年可拉动消费产生数十万甚至上百万的社会零售消费额，每年为政府创造区域的财政收入做出贡献。7.2 经营管理风险分析7.2.1 本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。7.2.2 在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用。7.2.3 做好售后服务工作。7.3 金融财务风险分析本项目资金部分自筹，需要银行贷款。但考虑自有资金成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：（1）一次性付款方式；（2）分期付款方式；（3）六成银行按揭方式；（4）建筑分期付款银行按揭；（5）优惠免息分析付款；（6）全部按揭限期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼。消减金融财务风险。