1、新区住宅开发绿地率大于40新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月新区住宅开发绿地率大于40新建项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月90可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 xx实业xx新区项目经济分析项目概况项目位于xx新区高新园xxK标准分区，总建筑用地面积为74081.8。用地性质：综合用地项目2、性质：新建项目容积率：2.5或2.7绿地率：40集中绿地：约6505.8建筑密度：30停车泊位：公建每200一个，住宅每300一个开发商名称：重庆xx实业（集团）有限公司项目暂定名：xx实业xx地块项目目录第一章宏观社会经济环境研究711国民经济保持快速稳定增长712银行利息及金融政策的变化和改革分析7（1）住房公积金行政监督办法（该办法于2004年5月1日起实施）7（2）商业银行房地产贷款风险管理指引8（3）建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定8（4）央行加息9（5）加强对于第二套房的按揭审理913通货膨胀因素对市场发展影响分析1014固定资产投资情况分析1115消费需求对本项目的影响3、1115房地产相关行政政策的分析12（1）建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定12（2）重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法12（3）重庆市土地房屋权属登记条例131.6.总结：13第二章 重庆市房地产市场情况分析142.1重庆市房地产市场概况142.1.1重庆市土地市场供给情况142.1.2重庆市房地产开发投资情况162.1.3重庆市房地产市场需求状况分析182.1.4商品房空置情况222.2市区各类物业发展概况232.2.1重庆市各类物业投资结构分析232.2.2市区住宅市场概况232.2.3.市区商铺市场概况322.2.4市区办公物业（写字楼）市场概况362.3.本区住宅（商铺或4、写字楼）概况 2.3.1本区域住宅市场概况372.3.2本区域写字楼市场概况382.3.3.北部城区商铺基本情况分析39 商业指标（在小区不同位置、不同定位分别的指标）402.4.本区域潜在房地产市场分析442.5房地产未来近期市场预测522.5.1.市场未来热点板块预测522.5.2.物业特色及类型预测532.5.3.市场竞争焦点53 区域竞争和板块之间的竞争542.6竞争对手分析552.6.1.竞争对手慨况（在售物业）分析55 xx新区其它竞争（在售）项目列举592.7.本章总结：64第三章项目微观调查分析6531项目所在区域基本情况分析65311xx新区概况65312区域规划65313产5、业发展65314基础设施66315xx新区各组团分析6632居住配套6833项目地块综合开发环境6834项目地块条件调查分析69341地块构成69342地块高差69343地块形状69344地块场地平整及地质状况69345地块四至情况6935项目优劣势初步分析70第四章 项目定位分析7241产品档次定位7242目标客户分析72421消费者购买力分析7243不同档次定位下的售价估算72431距离项目500米范围内物业价格情况调查72商品房价格增幅预测754.3.3. 不同档次定位下的住宅售价估算76434商铺价格测算76第五章 项目经济测算78第一章宏观社会经济环境研究11国民经济保持快速稳定增长6、据初步统计，2004年全市实现地区生产总值2665.39亿元，按可比价格计算，比上年增长12.2%，增幅比2003年提高0.7个百分点，也是自1994年以来经济增长最快的一年。按常住人口计算，全市人均GDP达到9608元。各产业全面增长。全年第一产业实现增加值431.32亿元，比上年增长4.7%，是直辖以来增长最快的一年；第二产业实现增加值1181.24亿元，增长16.2%，其中工业实现增加值927.51亿元，增长16.9%；第三产业完成增加值1052.83亿元，增长10.4%。分析：2004年我市经济仍然保持了健康、高速和稳定的发展，也只有在这种良好的区域经济环境下，房地产业才能得以健康稳定7、发展。2004年，在全国部分城市房地产市场出现波动的情况下，我市的房地产业整体发展良好，就是最好的例证。12银行利息及金融政策的变化和改革分析（1）住房公积金行政监督办法（该办法于2004年5月1日起实施）分析：城市住房公积金是政府用于解决行政事业单位职工及中低收入居民住房问题的专项基金。在人均收入普遍较低的现状下，购买一套房子几乎要动用普通居民一生的积蓄，对于许多年轻人来说购房几乎成为不可能。因此，贷款购房的出现在极大程度上缓解了这一矛盾，作为贷款购房的重要途径之一的公积金贷款为很多居民实现了住房梦，同时公积金贷款比普通购房贷款利息更优惠。在以前政策不明晰的情况下，居民对自己能否使用公积金、8、能使用多大比例的公积金以及还款方式等都不清楚，即便有政策出台，但普通消费者对其的了解甚少，主要还是通过公积金管理机构的工作人员传达，因此对于公积金的监管就尤为重要。该政策的出台使公积金贷款机构的行为得到行政监督，比消费者的监管更有效，同时有利于消费者（参与缴交公积金的市民）合理使用公积金，这无论对于房地产市场的规范运作起到了重要作用。（2）商业银行房地产贷款风险管理指引日前，中国银监会公布并开始实施的商业银行房地产贷款风险管理指引中明确规定：借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50以下，月所有债务支出与收入比应控制在55以下。同时，指引还要求各商业银行统一“个人住房贷款申请表”，并将风险9、审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。据业界人士称，银监会的这一指引提醒银行要注意借款人的长期还款能力，银行将严格按指引要求执行，并据此加紧制定相应的实施细则，今后在房贷操作上将更加谨慎。分析：房地产市场近两年的飞速发展与金融机构投融资和按揭贷款业务飞速发展有着非常密切的联系。一方面促进了更多消费者投资或消费房地产，但另一方面也加大了金融机构的风险，因为客户无法还贷而导致的不良贷款数量在成倍增长。因此整个银行体系强调在放贷时必须加强对贷款者还款能力的评估，该政策的出台能够清醒一部分购房者的头脑，同时减小银行的金融风险。（3）建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定分析：建设部下发新的文件强10、调，开发企业在交房后90天内必须为购房者办理好权属证件。这份名为建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定的文件指出，“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。” 房产证的发放时间是消费者在购房后最关注的问题，但除了部分实力房商能够按照合同规定的时间发放房产证外，大部分开发商都不能在约定时间内拿出房产证，除了在楼盘前期资料、消防验收、规划实施、环境施工等方面出现的问题，也有很多外界不可预见的因素，由此带来很多弊端。该文件的出台，至少是从行业主管部门的角度，对交房问题进行了强力关注。无论哪个规定，其实11、都要求楼盘在建筑施工、工程监理、建筑分步验收、资料管理等方面进一步提高管理水平。其中包括楼盘资料的管理。同时，在决定交房期限时，应预留更加充裕的时间。（4）央行加息分析：2004年10月，央行突然宣布加息，上调金融机构存贷款基准利率0.27%，属于资金密集型的房地产业则是受加息影响的重点行业之一，而抑制房地产过热也被认为是央行加息的考虑因素之一。本次加息幅度较小，仅0.27个百分点，从实际影响看，它对于购房者还贷以及房地产开发的影响是有限的。温和加息一方面可以抑制房价过快上涨，尤其是抑制投机性购房，可以避免房价大幅波动实现软着陆，有利行业的长期平稳发展；另一方面则是国家加强市场化调节手段的信号12、，为了让整盘经济软着陆不惜牺牲房地产消费市场！挤压下的消费市场会让一些非专业的开发商的不规范行为受到抑制，也会有利于优秀房地产企业巩固市场份额。这一举措更多意义上只是政府给出的一个信号，预示着宏观调控在未来还将进一步加强。（5）加强对于第二套房的按揭审理受全国性紧缩银根政策及国家有关防止炒作商品房的政策影响，重庆市部分银行将对消费者办理第二套商品房的按揭予以严格控制。目前重庆市各家银行要求第二套房按揭的首付比例多在3成以上，并采取普通商业贷款利率，即5年以上5.76，远高于5.04的优惠住房按揭贷款利率。并且部分银行对于商业物业的贷款采取非常谨慎的态度，一般不对第3套物业贷款。分析：我国贫富分13、化严重的程度已经超过国际公认的承受线，有条件的部分群体买一套房还不能满足其追求高品质生活的目的，还继续两套、三套地购买，条件略差的即使按揭也可以拥有多套房屋，正是这一部分购买力使房价不断攀升。因为有充足的购买力，所以开发商不会注意到购买力相对较弱、但需求市场庞大的中低消费群体，从而造成我国人均居住水平低下。该政策的出台限制了很大一部分购买力，使住房市场的供需状况得到真实的反映，使社会正视绝大部分市民的居住愿望，从另一层面也警示开发商在策划时真正应该抓住的购买力是哪一部分。小结：以上金融政策的调整和变化，其作用主要表现在： 有利于整个金融市场的稳定，从侧面保证了经济环境和消费市场的稳定； 有利于14、整肃房地产金融市场，合理地规避了部分投资者利用金融政策盲点贷款炒房； 有利于调整居民消费结构和投资决策，避免盲目投资和产生恐慌性购买，平抑房地产价格，保障消费者的整体利益； 有利于房地产开发结构的调整，从保证供需结构的平衡发展。13通货膨胀因素对市场发展影响分析2004年，我国物价指数持续上涨，局部时期甚至达到4%、5%，全年通货膨胀率接近3%，重庆市场在地方政府的作用下，发展相对约平稳，全年通货膨胀率在2左右%。据有关研究报告分析，造成物价指数走高的主要原因是农产品涨价，且具有突发性及一定的连动性。而粮食及其牵连的食品支出一般占到居民消费支出的40%左右，粮食涨价对居民日常生活有较直接的影响15、，很容易引发社会心理预期的改变，并将这种趋势扩散到生产资料领域。一旦这种预期变成现实，人们不禁担心会否形成新的一轮通货膨胀，不过在经过调整和严控之后，我国的通货膨胀在年底变得以成功抑制。从物价上涨的时间来看，主要在3-10月，部分月度日常生活食品价格涨幅甚至突破了20%，而在这段时间内，我市房价局部涨幅区间一直在10%30%内徘徊，说明日常食品的价格波动与房价存在较大的相关性。造成这种通货膨胀的主要原因在于，部分农副产品短缺、原材料生产能力短期不足、市场消费结构不合理、消费者对市场现象认识不足、市场投机、投资等失恒，从而导致物价短期内过快上涨和波动。分析：任何事物的发展都具有两面性，2004年16、的局部通货膨胀也不例外，在产生负面影响的同时，还对房地产消费市场产生了刺激，从而激发了潜在的房地产需求，刺激了房价快速上涨。房地产市场在这种环境下出现局部过热，也促进了国家金融、行政政策的改革，有利于房地产市场的可持续发展。14固定资产投资情况分析2004年，全市全社会固定资产投资总量达1609.93亿元，比上年增长26.8%。从投资行业看，工业、基础设施和房地产三大增长点共同推动全社会固定资产投资的增长。随着新型工业化进程逐步推进，以制造业为主的工业投资明显加快，全年累计完成工业投资398.30亿元，比上年增长51.8%，工业投资增量占全社会投资总增量的39.9%；基础设施建设继续保持较快增17、长，累计完成投资614.43亿元，增长25.5%；房地产开发投资受国家宏观调控措施的影响增速有所减缓，但从投资总量上看，房地产开发投资仍然是全市投资增长的中坚力量。全年房地产开发投资累计完成393.09亿元，增长19.9%，其增量占全社会投资总增量的19.1%。从投资资金渠道上看，民间投资增速继续领先国有投资。2004年全市累计完成民间投资840.48亿元，比上年增长28.8%，高于同期国有投资增幅8.4个百分点，占全社会投资总量的52.2%。从增量看，民间投资比上年净增187.73亿元，占全社会投资总增量的55.1%，是全市投资继续保持较快增长的重要支撑。分析：我市2004年固定资产投资保持18、了较高增长水平，投资结构不断优化。固定资产投资的持续快速增长，是整体经济持续快速发展的保证，良好的经济发展势头必将促进居民收入的提高。而国民经济持续健康发展和居民收入快速提高，是保证消费市场健康稳定的重要因素，同时也是保障房地产消费市场健康发展的基础。这说明，我市的房地产消费市场从整体来说是健康稳定发展的。15消费需求对本项目的影响2004年以来，消费明显升温并出现升级趋势，城乡消费品市场均呈现出快速增长的态势。全年实现社会消费品零售总额955亿元，比上年增长14.3%。分地区看，市、县及县以下社会消费品零售额分别增长15.1%、14.9%和12.4%；从行业看，批发零售贸易业812.91亿元19、，增长13.0%，餐饮业132.11亿元，增长23.1%。受食品类价格大幅上涨的影响，居民消费价格出现明显上扬。全年居民消费价格总指数达103.7，比上年价格总水平上涨3.7%。八大类商品服务价格中，食品类价格上涨11.0%，娱乐教育文化用品及服务价格上涨3.2%。分析：吃、穿、住和行的整体发展和消费情况是判定居民生活水平的标准，社会消费品消费的快速增长说明我市居民的生活水平正在快速提高，居民对市场环境持认可态度。15房地产相关行政政策的分析（1）建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定建设部下发新的文件强调，开发企业在交房后90天内必须为购房者办理好权属证件。这份名为建设部关于修改城市商品20、房预售管理办法的决定的文件指出，“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。” 分析：房产证的发放时间是消费者在购房后最关注的问题，但除了部分实力房商能够按照合同规定的时间发放房产证外，大部分开发商都不能在约定时间内拿出房产证，除了在楼盘前期资料、消防验收、规划实施、环境施工等方面出现的问题，也有很多外界不可预见的因素，由此带来很多弊端。该文件的出台，至少是从行业主管部门的角度，对交房问题进行了强力关注。无论哪个规定，其实都要求楼盘在建筑施工、工程监理、建筑分步验收、资料管理等方面进一步提高管理水平。21、其中包括楼盘资料的管理。同时，在决定交房期限时，应预留更加充裕的时间。（2）重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法10月1日起，重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法正式实施。届时以划拨方式取得的土地使用权转让等三种情况必须到土地交易市场公开交易。大体划分是：渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区、巴南这9个区的土地使用权交易，要在市土地交易市场公开进行。其它区县（自治县、市）的土地使用权交易，在本区县（自治县、市）土地交易市场公开进行，也可在市土地交易市场公开进行。分析：土地作为房屋的唯一载体，其稀缺性不言而喻。在大城市中，地价在房价中的比重大约占到20%-4022、%的份额，从2003年北京、上海、广州等地的地价与房价的变化关系可以看出，地价上涨1%，房价相应上涨幅度达5%，成5倍的增长。所以土地的出让者在出让土地时的规范状况直接影响当地人民的居住水平。以往我国土地转让方式分为行政划拨、协议出让和招投标，而前两种方式都不能达到对土地的有效监管，重庆市这一政策的出台使我市的土地交易更加透明，以往房价的构成只有开发商知道，而作为业主的消费者却不甚明了，而现在经营性土地公开交易，使消费者心中也有帐可算，使其能够更好的维护自身的权益，规范房地产市场。（3）重庆市土地房屋权属登记条例该条例对于土地房屋所有权的问题作了详细规定。将于2004年12月日起实施。分析：很23、多市民对自身房屋的权属没有正确的认识，与房地产有关的一些法律问题便由此而生。在相关法规未出台的情况下，消费者要保护自身的权益是很困难的。该条例的核心是土地房屋必须进行权属登记，同时对于变更登记、临时建筑能否作为权属、申请条件、公用房权等进行了规范，使相关单位及个人在维护自身权益时有法可依。小结： 以上政策旨在规范房地产开发经营市场，保障消费者利益，从而保证房地产消费结构的稳定； 有利于从土地供应市场这个房地产上游环节上调控房地产的发展，同时规避这个市场上的不规范现象，保证了大部分开发商的长远利益； 对房地产开发企业提出了更高的要求，有利于开发企业自身管理运作的规范和开发行为的科学合理化。1.624、.总结：n 重庆市国民经济和固定资产投资保持持续快速增长，充分说明我市经济发展健康稳定、发展势头强劲，为重庆市房地产发展提供了良好的经济市场环境；n 居民消费的快速稳定增长，充分说明居民对整个市场经济环境的认可和对未来充满信心，为房地产消费市场的培育提供了基础；n 房地产金融政策的颁布实施目的是在于规范金融市场行为、房地产开发市场和保障多数消费者的利益，为今后较长时间内房地产业的健康发展奠定了坚实的基础，当然局部也会使房地产市场产生波动；n 土地市场和房地产开发政策的颁布和实施，有利于规范房地产整体市场，保障了房地产企业和消费者的长远利益，加速市场整和步伐，使房地产开发和消费行为更加理性；n 25、去年的通货膨胀对房地产市场的影响具有两面性，一方面造成了局部消费恐慌、发展失恒和价格失恒，另一方面也加速了房地产价格的上涨，让隐藏的房地产矛盾得以公开化，从而促使国家迅速调整金融政策和房地产政策，为房地产业的可持续发展打下了良好的基础；n 经济市场环境和消费市场、政策环境与房地产市场存在着紧密的联系，市场的微小波动就可能造成房地产市场的波动，这就要求我们在房地产开发、营销的过程中，时刻关注市场、关注政策变化，及时调整开发、营销推广策略，乃至销售价格策略。第二章 重庆市房地产市场情况分析2.1重庆市房地产市场概况2.1.1重庆市土地市场供给情况 土地购置情况年份土地购置（万M2）增幅1999年626、24.532000年619.21-1%2001年870.3441%2002年1320.2645.2%2003年1637.1924.01%2004年195219.2%分析：2001年整个重庆市土地购置面积涨幅达到41，2002年整个重庆市土地购置面积的涨幅高达45.2%，连续两土地购置大幅上涨，一方面说明房地产市场的升温，另一方面也说明土地市场的不规范，到2002年下半年，各项规章制度相继出台和落实，到2003年，土地购置的上涨幅度得到控制，逐步回复到正常增速状态。而2004年，其土地购置面积增幅再次回落，涨幅仅19.2%。但是，从绝对数量来看，我市土地购置数量仍然呈现大幅上涨趋势，从2001年27、至今，每年都保持300百万以上的增幅，其增长量是惊人的。背景连接：2002年重庆市政府对土地级别进行了重新调整，调整后的土地价格出现大幅度的上涨；此外为了规避开发商囤积土地，还出台了重庆市国有土地储备整治管理办法,这项制度的出台旨在进一步加强土地市场的运行和管理，加大市场配置土地资源的力度；而关于大力推进土地市场建设有关工作的通知的颁布，则是为了对房地产、商业性等经营性土地供应实行总量控制。简析：土地购置面积在一定程度上决定了今后房地产开发规模，连续的土地购置面积增加必将导致房地产开发规模的增加，在成熟的房地产制度下，当年的土地购置面积将直接反映出未来1-2年内的房地产开发规模，而在我市目前的28、政策和市场环境下，当年的土地购置面积会在2-5年内从开发上得以体现，因此预计在今后几年了，我市房地产开发和供给仍将呈上升趋势。2.1.2重庆市房地产开发投资情况 房地产开发投资年份完成投资（亿元）增长率1999年112.512000年139.6324.1%2001年196.6740.9%2002年245.9125.0%2003 年327.8933.3%2004年393.0919.9%分析：2000年到2003年这几年里，我市房地产开发投资连续保持25以上的增长率，这几年也恰好石我市房地产市场快速发展的几年。2004年，重庆市房地产开发投资受国家宏观调控措施的影响增速有所减缓，投资总量达到39329、.09亿元（2004年全市固定资产投资总量为1609.93亿元），房地产投资占全市固定资产投资的比例达24.42，占全市社会投资总量的19.1，说明房地产开发投资仍然是全市投资和投资增长的中坚力量。从政府行为来说，他们最为关注的投资领域主要是固定资产投资领域，其市场监控的重点也是投资支柱产业，房地产业作为我市投资和经济支柱产业，其市场动态将直接影响到我市国民经济发展，因此，从这个角度来说，政府对房地产投资领域在今后一段时间内，主要还是行政引导和调控，但为防止开发过热，以前的直接干预和鼓励投资行为将逐步弱化。 新开工面积年份新开工面积（万M2）增幅19997572000129070.4%200130、166128.8%20021709.472.9%20032098.2322.7%20042144.842.2%分析：从上面的分析图可以看出，2000年是我市房地产开工建设的分水岭，同1999年相比增幅达70.4，此后几年新开工面积上涨趋势明显。进入2004年，尽管新开工面积达2144.84万方，创历史最高纪录，但从增长幅度上看，却呈现出大幅萎缩的趋势，仅2.2%左右，为历年来增长幅度最低点，这在一定程度上与政府的调控存在着必然的关系，说明政府对房地产的调控作用日趋明显，同时也说明我市的房地产开发规模也逐渐趋于稳定。政府对房地产开发的调控作用会更加明显，其目的是维护整个市场经济秩序，而不是打压房31、地产业的发展。 年度竣工面积年份竣工面积（万M2）增幅1999年6202000年84936.9%2001年102120.3%2002年1390.7336.2%2003年1676.9620.6%2004年1534.58-8.5%分析：全市商品房竣工面积呈现逐年上涨的趋势，2003年的竣工面积达到1676.96万平方米，为历年最高；而2000年和2002年的同比增长出现了一个高峰，同比增长比例分别达到了36%左右；2004年竣工面积却一改往年态势，竣工量近六年来首次回落，同比下降了8.5个百分点，2004年也是今年政府对房地产市场调控最为严格的一年，以上数据表明政府控制房地产发展的速度得到了初步实32、现。2.1.3重庆市房地产市场需求状况分析（注：扩号内为地房局统计数据；未加扩号数据为统计局资料，且与地房局提供数据相同） 商品房销售面积年份销售面积（万M2）增幅销售面积：新开工面积19994304/7200058034.88%4/9200174628.62%4/920021016.5836.27%3/520031316.82（1645.26）35.5%7/92004（1918.75）16.6%8/9分析：2004年重庆市全年的商品房销售面积为1918.75万方，同比上涨了16.6%，尽管其涨幅也较2003年有较大的下幅，但从前后数据的链接中可以看到，2004年新开工面积2144.84万方，33、供应量与销售量之比为8：9，纵观历年比较，该比例创楼市历史最小距离，也就是说供给与需求总体上是平衡的，并且其平衡度较之往年更为合理。在当前的商品房销售市场中，销售面积与新开工面积增速基本同步，有效需求仍能有效地支撑着房产市场上的供给，这也在一定程度上反映了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增长中健康发展着。房地产市场同其他商品市场一样，都是在供需结构中波动和徘徊，在生产消费行为日趋理性的今天，供需结构已经逐渐平衡，因此，在今后一段时间内，我市商品房的消费规模将逐渐趋于稳定。 商品房销售金额年份商品房销售额（亿元）增幅199959.20200078.3732.38%2001107.6534.3634、%2002158.1546.91%2003284.8432.89%2004356.6525.2%分析：单纯的从房地产销售金额数据来分析可以明显的看出重庆房地产市场发展呈现出的迅猛势头，平均34.35%的增长幅度足以说明市场强劲的需求能力和可接受能力。但销售金额增幅数倍于GDP的增幅情况一方面是对于历史增长不足的弥补另一方面也是由于发展速度过快所带来对未来的一定透支。此外，在2004年销售金额与销售面积相比，均呈现出下幅趋势，但销售金额的下降幅度较之销售面积要小，主要是由于商品房平均销售价格总体上涨的原因造成的（具体见下一节，“商品房平均销售价格”）。 商品房平均销售价格（备注：括号内为地房局统35、计）年份商品房销售价格（元/ M2）增幅1999年13772000年1351-1.9%2001年14436.8%2002年15567.8%2003年1596（1731）2.5%（4.8%）2004年（1858）（7.3%）分析：我市商品房销售价格从2001年开始，一直保持较高的增长态势，但在2003年，增长幅度仅为4.8，2004年又上升到7.3。总体来说，我市商品房销售价格上涨趋势明显，2003年存现波动，与两年价格增长速度太快、开发规模急剧增加有关。2004年，受全国炒房热潮和房产投资的影响，价格增幅较大。而从主城区商品房价格来看，2003年为2103元/，2004年飙升到3200元/（我36、司对2004年主城区224个在售楼盘销售价格统计结果，该统计不含北碚区、巴南区），上升幅度创下了我市新高。从具体的时间来看，2004年我市房价快速上涨出现主要为3至10月这8个月期间，从11月开始，价格逐渐区域平稳。近几年，我市的经济发展速度和人均可支配收入增长均保持8以上的增长幅度，要高于商品房价格增长幅度；从同类城市房地产价格比较来说，我市的房价明显要低于其他城市，因此，从长时间来说，说明我市房价仍然具有较大的上涨空间。2.1.4商品房空置情况 商品房空置面积年份空置面积（万M2）增幅（%）空置一年以上（万M2）增幅（%）1999年353.0438.4%150.0893.4%2000年4237、1.9419.5%179.2919.5%2001年484.4814.8%223.5424.7%2002年559.6115.5%266.2619.1%2003年551.27-1.5%331.3424.4%分析： 在商品房销售面积逐年增长的同时，商品房空置面积也呈现出上升的趋势，2003年重庆市商品房空置面积累计为551.27万平方米，较2002年还有小幅回落，空置形势有所好转，特别是近年来空置面积的增长幅度基本保持在17%左右，2003年出现了负增长，这说明我市房地产空置量在一定程度上得到有效控制；但从总体上看，有待消化的商品房空置面积绝对量仍然较大，随着开发商与消费者的日益成熟，加速了房地产供38、给产品的成熟，供给与需求的矛盾逐步缓解。商品房空置面积将在今后得到更有效的控制和消化。我们可以看出，我市巨大的商品房空置量主要还是历史积累的结果，而这是这种结果要求我们在房地产开发中，不仅要重视市场的调查和研究，还要解决好产品开发和创新问题，满足目标消费者的需要。2.2市区各类物业发展概况2.2.1重庆市各类物业投资结构分析 历年各类别物业开发投资所占比重分析项目2001年2002年2003年2004年住宅投资比重（%）56.3%53.1%54.1%53.09商业物业投资比重（%）18.6%17.1%15.5%15.23%办公物业投资比重（%）5.4%3.9%3.6%2.79%其他物业投资比重39、（%）19.7%25.9%26.8%28.89%分析：住宅物业的开发比重大大高于其他类别的物业，反映出近年来市场投资的绝对主流依然是住宅类产品，这与开发者平稳的运作思路是密切相关的；商业物业投资比重居高不下，说明我市商业物业需求较大，同时商业物业开发利润较大，而据我国有关统计资料显示，2004年我市的商业物业空置量列全国前三位，从我市的实际商业物业空置区域来说，主要区域为区县商业物业、中心城区非商业中心的大型商场、开发新区社区门面等。对本项目而言，由于临街面大，可供开发的商业铺面空间较大，但是我们必须作好量的控制和产品定位设计。2.2.2市区住宅市场概况 市区热点居住板块市场概况 渝中区解放碑40、板块 主要为江景物业和中心CBD核心区域投资性小户型物业为主。 投资客户为主要目标客户群。 房屋单价相对过高，户型紧凑，总价空置较好。 整体销售速度较慢。 项目同质化的现象较为严重。 以单体物业为主，商住混合型物业较多。 硬件配置较高，自身环境绿化程度较低 代表项目：海客赢洲、东和湾 渝中区解放碑板块 04年以前整体开发规模较小、品质不高（早期的竞地城市花园除外）。 04年开始，多个品质物业相继入市，促进了该板块市场的发展。 客户以渝中区本区为主，周边居民占据主流。 区域内有效供给不足，但消化力较强。 开发规模和开发品质上升趋势明显。 地价上涨较快，商品销售价格的上涨速度也较快。 生活教育配套41、相对不足。 代表项目：华宇渝州新都、心巢宜家 北部城区黄金堡板块 黄金堡板块一度被业界称为“富人居住区”，聚居了大量的早期高端客户，该区域形成已有三四年历史，主要由坡月山庄、黄金堡、爱丁堡以及目前的华立天地豪园等居住小区。 早期高端物业销售情况较好，从03年开始，受新牌坊等板块和项目自身定位的影响，高端物业销售逐渐出现困难。 区域环境较好，花卉园、鸿恩寺森林公园等，为大家提供了一个相对安静、独立的居家生活空间。 华新分流道的开通，促进了该板块市场的发展。 从该片区2002年出现的物业形态上看，以中小型花园小区为主；建筑形态以小高层为主，规模主要集中在48万方左右，价格较低，套内面积均价为27042、03300元/平方米左右，主要客户来自于江北区（其中拆迁户较多），据我司市场研究中心统计，拆迁户的比例约占此类物业成交客户的2030%。 代表项目：华立天地豪园、华新逸景。 北部城区冉家坝板块 按照最新的城市规划，冉家坝板块由石马河、松树桥、机电院转盘、华新分流路、渝长高速公路围合而成，占地约10平方公里，人口将达10万人以上，主要包括江北农场北部，冉家坝新城龙脊小区北部，龙湖开发区等。 版块已规划为重庆的居住、政务和外事中心，以金融、办公、信息、第三产业以及高档住宅小区为主，目前已经有条公交线路开通。 该板块房地产市场起步较晚，2003年是其房产开发的一个重要里程碑，众多楼盘纷纷亮相，如东和43、春天、自由港湾、新城丽都等，目前已有龙湖紫都城、春风实业项目等也即将入市。 该板块的客户以周边原居民为主，营销难度较小。 该板块楼盘价格普遍集中在23003000（套内）范围内，以中档花园小区物业为主。 由于为新兴的开发区域，其市政配套、商服也等都较为落后，居住人口较少，人气不枉。 该板块是江北城拆迁安置的重点区域。 代表项目：东和春天 北部城区观音桥板块 随着观音桥步行街的开街，居住和商务环境日益改善。 同创国际等高品质中心居住物业入市，改变了区域房地产市场形象。 住宅物业整体开发规模较小、开发档次较低。 以中小户型物业供应为主，价格上涨较快。 代表项目：同创国际 北部城区北滨路板块 房地产44、开发起步较晚，但发展迅猛。 以舒适型中等以上滨江住宅物业为主，注重江景和自身环境景观营造，以金科金沙港湾为代表。 房价较高、上涨速度较快。 招商地产北滨路项目、珠江太阳城、华宇北滨路项目等多个中高品质物业即将入市。 代表项目：金沙水岸 北部城区溉澜溪板块 与CBD（北区）为邻，区域发展前景较好。 交通条件较好，朝天门大桥的建设，其交通通达度将得以进一步提高。 邻工业园区、新火车站，居住环境会受到一定程度的影响 房地产起步较晚，但销售形式故事较为理想 客户主要来自于渝中区，其次为江北区 除交通外，其它市政配套、生活配套缺乏 鲁能星城、巴蜀城 北部城区五黄板块 邻新火车站和规划中的龙头寺公园，市政45、配套比较完善。 该区域交通较为发达，处于北部城区两横三纵交通干道网络中，向北一直延伸到xx；向西可达花卉园片区，而黄花园大桥自则将渝中半岛与该区域紧密相连，在地理位置上占有较大优势，而该社区的配套也在发展中逐步完善，规划建设兴建一所中学、两所小学，还有大型超市等。 为重庆成片开发较早，同时也是最为成功的中高端物业板块，区域内代表性物业包括天骄俊园、东和花园、香悦华府等。 在经历了短暂的沉寂之后，长安丽都等中等品质物业的适时入市，推动了该板块房地产市场的发展，大唐世家、仁安龙头寺项目等也即将入市。 在物业类别上，皇冠自由城作为规划中的重庆最大的社区商业项目，独创“购物公园（shopping pa46、rk）”的理念，将极大的改变该板块目前商业匮乏的现状，将推动该板块住宅市场的发展。 代表项目：长安丽都 北部城区新牌坊板块 重庆富人区，聚集了重庆市多个知名的高档楼盘，如：锦绣山庄、龙湖香樟林（别墅）、比华利豪园、天湖美镇、龙湖花园、水晶郦城、中央美地等。 该片区楼盘在发展中还一定程度上领引了重庆市住宅产品发展方向，如锦绣山庄别墅、龙湖花园的大规模高品质居住社区、九鼎商务别墅的Office Park概念、旭日凤凰城的新现代建筑风格等等，多个代表项目的开发，不仅提升了本区域房地产市场的形象，也带动了重庆市房地产市场的发展。 富人区概念深入人心，目前已经具备强大的品牌知名度和品牌号召力， 网具重庆47、市大量了高端住宅消费客户。 开发规模和开发品质日益提高，逐渐成为重庆房地产市场的风向标。 代表项目：水晶郦城、财富中心、天湖美镇等 北部城区经开板块 该板块以金开大道为轴心，邻保税区、进出口加工园区、科技产业园区、长安福特工业园区等。 板块内自然地理环境条件优越，具有相当丰富的水体和林木资源。 交通网络发达，同时与空港仅5分钟车程， 目前已经有龙湖蓝湖郡、奥林匹克花园、保利高尔夫别墅、建工未来城、融科蔚城等多个高端物业。 代表项目：蓝湖郡、奥林匹克花园等 北部城区两路板块 两路该板块的房地产开发热点主要集中在工业园区、农业园区、一碗水转盘附近、两路镇（碧津公园一带）、空港经济技术开发区等组团，48、其房地产市场的发展随着交通的不断改善而得到有效的发展。 自2001年下半年开始，该板块房产市场日趋活跃，且开发方向逐步从集资房的开发转向商品房的开发，伴山名都、金佳步行小区、城市港湾这类讲究建筑品质和生活品味，注重户型设计的人性化和市场需求的楼盘已迅速占领市场并成为了该区域市场的主流，吸引了大批外区人员购房，迅速汇聚了人气，房产市场形成了气候，同时也加聚了竞争。这种竞争包含着房屋自身品质的竞争，价格竞争以及销售策略与技巧的竞争。 在价格方面，2003年以来两路板块的房价一路飙升，目前价格集中在1600-2100元/之间。 经过近两年的发展，两路房地产开发品质和规模得到了快速提升，并且出现了青麓49、雅园、金香林、水木青华等多个中高品质居住物业。 从整体来看，两路板块与中心城区房地产市场仍然存在着较大的差距，消费市场受到的诸如交通等局限明显。 代表项目：青麓雅园、伴山名都、水木青华 南岸区中心板块 南坪中心板块因区位特殊性，其价位相对较高，主力价位集中在3200-3800元/之间。 以街区型大型综合物业为主，入贝迪新城、上海城等，改变了南坪中心区以小规模物业为主的开发形象。 整体开发品质不高、硬件配置较低，制约了中心板块的发展。 高品质小户型公寓类物业缺乏。 代表项目：贝迪新城、上海城 南岸区经开区板块 经过多年的房地产开发，其存量土地已经日趋消化。 之前出现的江山多娇、骏逸天下等中端物业50、带动了区域市场的发展。 目前在售的美堤雅城因为定位、推广等的失误，导致其销售陷入困境。 地处经济技术开发区，工业氛围过浓，限制了区域居住氛围的形成和整体品质的提高。 交通不太方便，生活、市政配套设施不够完善。 目前房价集中在25003200元之间，主力均价在2800元左右。 代表项目：美堤雅城 南岸区长江村板块 该板块是南岸区发展较快的区域之一，自然地理环境和外围景观条件优越，以超大规模中高档物业开发为主。 交通不够方便，生活配套设施欠完善。随着长江大桥复线桥、菜园坝大桥的修建，其区位优越性将迅速体现。 已经形成了以融侨半岛为代表的大型居住社区，其次包括金阳骑龙山庄等物业。 主力价格集中在2851、00-3800元/。 代表项目：融侨半岛、金阳骑龙山庄 南岸区江南大学城板块 拥有工商大学、交通学院、教育学院等高校资源，具有丰富的文化教育资源。 依重庆“氧吧”之称的南山，地型为狭长缓坡状，是理想的住宅开发地块。 目前拥有溯源居、学府大道69号、中天阳光美地、隆鑫骏逸江南、回龙湾等多个中端以上物业，极大地提升了区域整体形象。 板块内物业多以人文、景观为主要诉求点，效果理想。 目前区域内存量土地比较丰富，开发潜力巨大。 学府大道69号、回龙湾、隆鑫骏逸江南 南岸区南滨路板块 大盘云集：南滨路沿线凭借良好的自然景观资源已成为南岸区大盘聚集的区块，目前在售的大盘有阳光100、阳光华庭和海棠晓月等，52、市场整体反映良好。 房产开发向纵深发展，早期主要依赖南滨路一期开发，目前已经逐渐向弹子石方向拓展，美心、景瑞、武夷滨江等多个高品质物业均在酝酿中。 随着休闲商业地产崛起、文化体育设施的建设和完善，南滨路的人居环境将会得到进一步提升，再依托得天独厚的江景和城市夜景资源，其开发前景将更加广阔。 阳光100、阳光华庭、海棠晓月 九龙坡区中心板块 该板块主要以杨家坪为核心3千米范围内的区域，包括杨家坪、毛线沟、滩子口围合成的三角型区域。 其中杨家坪中心区域住宅以商住结合型为主，包括斌鑫世纪城、百康年世纪门、龙湖西城天街、都市桃源等；滩子口区域主要以中档大型公园社区开发为主，以广厦城为代表；动物园至毛线53、沟沿线则以单体住宅物业和政府集资房、经济适用房为主。 整个片区因三厂一院的限制而阻碍了房地产的发展，随着新华厂、建设厂等搬迁步伐的加快，其区域地产开发形象的改善指日可待。 目前该区域主力房价为2800-3800元/，处于较高的水平。 代表项目：广厦城、都市桃源 九龙坡区大石杨板块 我市传统的高新经济板块，依赖发达的IT、高科技生产企业、广告及传媒等存在的庞大消费群的，促进了区域房地产开发的发展。 区域内创新中小户型物业开发较多，其次就是以南方集团为代表的南方新城开发，极大地带动了整个区域房地产市场的发展。 区域内目前知名楼盘如同创奥运、南方香榭里、国窖名城、渝州新城等，区域整体房价较高，主力价54、位集中在2500-3500元/之间，但整体水平参差不齐。 代表项目：同创奥运、南方香榭里、国窖名城、渝州新城 九龙坡区九龙园区板块 九龙园区和二朗科技新城的建设推动额区域房地产的发展，该板块依托杨家坪中心区、大石杨板块和大渡口区，地理位置优越。 由于工业厂房较多，居住氛围不甚浓厚，在一定程度上阻碍了房地产业的发展。 2004年，随着金科绿韵康城、恒鑫名城等的开发建设，区域内房地产开发渐成气候，巴国城、体育馆等文体休闲娱乐设施的修建，必将推动区域住宅开发。 目前区域住宅价格比较合理，主力价位集中在2500-2800元/之间，市场反馈良好。 代表项目：金科绿韵康城 沙坪坝区凤天路板块 重庆最早的居55、住板块之一，为沙区行政中心和高尚住宅区； 居住配套缺乏，交通市政条件较差； 初期发展缓慢，受市场大环境带动，目前物业销售逐渐走高； 代表项目：天骄年华、凤天锦园 沙坪坝区沙滨路版块： 沙区滨江路沿线开发是沙坪坝东部楼市版块的重点发展区域，拥有人文、景观、教育等优势； 华宇金沙港湾等多个品牌项目项目开发，带动了板块房地产市场发展； 将借助滨江路良好的整体功能规划与分区，丰富滨江楼市供应的多样性，从而全面提升沙区东部楼市版块的沙区及全市楼市中的地位； 代表项目：金沙港湾 大渡口区西南新城板块 西南新城一直是大渡口重点建设的开发板块，同时也是大渡口区生态环境、地理地势条件最好的区域。 2003年底，56、实力开发企业晋愉地产正式进入，并在2004年底正式推出大渡口首个千某公园大盘晋愉绿岛，极大地吸引了大渡口、九龙坡居民的眼球，同时也改变了大渡口无中高端品质物业的历史，极大地推动了大渡口区房地产的发展。 目前该板块经济适用房较多，整体开发品质不高，房价较低，主力价位集中在2000-2700元/之间，属于我市主城区内低价房集中的区域。 代表项目：晋愉绿岛2.2.3.市区商铺市场概况我市商场商铺开发建设在经历了20世纪末至本世纪初的短暂调整之后，于2002年又重新崛起，2004年进入开发高潮，多个规模性商业物业相继入市，整体来讲，市区商铺开发主要分为社区商铺和中心商圈综合商业物业两种。 商业物业销售57、状况分析（注： 2004年为地房局统计数据，其对应增长率以地房局2003年统计数据为准） 商业物业销售面积分析项目2000年2001年2002年2003年2004年商业物业销售面积（万方）68.7887.49120.57151.87153.25增长率（%）27.2%37.8%26.0%-2.1% 商业物业销售金额分析项目2000年2001年2002年2003年2004年商业物业销售金额（亿元）21.0229.5840.8552.2358.51增长率（%）40.7%38.1%27.9%10.8%分析：商业物业的销售面积和金额远不如住宅类物业的发展，这是非常正常的情况，但应该注意到商业物业的销售面58、积和金额都在呈下降的趋势，再加上商业物业空置量的逐年增加，使得商业物业的投资应该相对慎重。 中心商圈商业物业销售情况分析 中心商圈综合商业物业基本情况 中心商圈商业物业销售主要有两种方式：一种是以综合型商场开发为主，如金沙国际，经过统一招商经营后以两权分离式进行产权式商铺销售，一般销售单价较高，返租年限和回报率高；另一种是商业街形式，如帝景MALL，以独立商铺销售为主，部分实现返租销售。 这类商业物业一般处于中心商圈黄金位置，流动人口基数较大，潜在消费力强。 部分代表性中心商圈商铺销售情况简析欣阳广场位置沙坪坝正街沙区小学旁建面单价统一价12500元建筑面积1343平米，主力面积为1320平方59、米总价主力总价位于1625万回报年限17年回报率110年为10，1117年为7回报方式签定合同起每月支付回购条件617年之间均可回购租金保障3000万资产担保销售状况8月份推出，共1.2万平米，600个铺位，目前销售率约80钻酷位置三峡广场重百与明日百货之间套内单价负二层：均价20000元； 负一层：均价35000元套内面积620平米，主力面积为810平米；总价负二层：主力总价为1620万；负一层：主力总价为2835万；回报年限负二层回报三年；负一层无回报；回报率负二层： 8回报方式签定合同时支付三年回报金额回购条件不回购销售状况6月初推出，共10000建筑平米，400个铺位，目前销售率约7060、立洋百货位置三峡广场南开步行街旁套内单价二层：均价65000元；四层：20000元；五层：12000元套内面积主力面积为46平米总价二层：2631万；四层：812万；五层：58万；回报年限15年回报率二层：15年为8，15年平均为7.5；四层：15年平均为7.3；五层：15年平均为7.2；回报方式签定合同起每月支付回购条件仅在第5年可回购租金保障无销售状况11月初推出2200平米左右，245个铺位，目前销售率约70金沙国际位置三峡广场沙正街对面套内单价一层98000元，二层56000元，三层42000元；套内面积主力面积为22.5平米；总价1040万，主力总价为2030万；回报年限12年回报率61、12年回报率7.5回报方式季付，签定合同之时支付两年回报回购条件产权式商铺第三年可以回购租金保障无销售状况3月份推出共600个铺位；目前销售率约70%帝景摩尔位置南坪北路浪高凯悦旁套内单价产权式商铺23800元；自营式商铺：21000元套内面积420平米，主力为5平米、10平米总价产权式主力总价为1224万；自营式主力总价为1121万；回报年限20年回报率20年回报率10回报方式季付，签定合同之时支付一年回报回购条件产权式商铺四年之后可以回购租金保障一对一物业担保销售状况积累期很长，年初便开始；12月4日开盘，共19500平米，1800个铺位；目前销售率约40%分析： 商铺的面积划分都比较小，62、其好处是非常灵活，能较大地适应客户需求； 最低地总价均控制不超过16万，投资门槛较低，面向大众投资客户； 在完成主力店招商后，均承诺1020年长期回报承诺； 普遍采用返租销售，回报率在7.210； 除了钻酷以自营式商铺为主，其他项目均提供可回购承诺，增强客户信心； 单价较低或总价低，回报率较高的项目销售较好（如欣阳、帝景）；单价较高或总价高，回报较低的项目销售稍差。 社区商铺基本情况介绍（注：xx新区社区商铺另行介绍） 社区商铺主要分布于大型新兴住区，比如南方花园、直港大道、江南大学城回龙湾片区等。 铺位面积一般在40100，单价低，总价不高，主力总价一般控制在60万以内。 多采取独立经营的形63、式，开发商和政府很少参与经营管理。 除开发商和政府参与经营管理和推广的社区商铺外，其它社区商铺整体经营效果不甚理想。2.2.4市区办公物业（写字楼）市场概况 市区办公物业（写字楼）销售情况介绍 销售状况（注：2004年为地房局统计数据，其对应增长率以地房局2003年统计数据为准。） 办公物业销售面积分析项目2000年2001年2002年2003年2004年办公物业销售面积（万方）20.1123.4725.6032.0029.58增长率（%）16.7%9.1%25%11.1% 办公物业销售金额分析项目2000年2001年2002年2003年2004年办公物业销售金额（亿元）4.476.156.164、17.938.31增长率（%）37.6%-6%29.8%1.8%分析：无论对比住宅物业还是商业物业，办公物业都只占相对较少的部分，因此对于项目具体的运作来讲，应适当注意开发的比例。 市区办公物业（写字楼）市场基本情况简析 同商业物业开发一样，市区写字楼开发也是在经历一定时间沉寂之后重新崛起。 我市写字楼开发主要集中在解放碑和石桥铺区域，其次是南坪和江北区域，沙坪坝和九龙坡区写字楼市场开发规模不大、品质不高。 2002年浪高凯悦的入市，极大地推动了市区写字楼市场的发展。 2003年底至2004年底是我市写字楼入市规模最大的一年，世贸中心、国贸中心这些重庆鼎级写字楼相继入市，其次还有申基纵横天地、65、国商中心、同聚远景、万凯新都会等。 2004年，写字楼价格也一路飙升，最高价格甚至突破万元大关，主力价格为4500-8000元/。 经历了03、04年的大规模放量之后，05年我市写字楼量将有所降低，预计在2006年，又会迎来一次高峰。2.3.本区住宅（商铺或写字楼）概况2.3.1本区域住宅市场概况 整体开发水平较高，高品质物业较多，大盘云集。 以新牌坊为代表的富人区是市区当之无愧的城市名片，极大地带动了整个区域房地产市场的发展。 热点开发板块主要为两路板块、经开板块、新牌坊板块、冉家坝板块、五黄路板块、黄金堡板块、溉澜溪板块。 开发规模和销售单价均列重庆各区第二位，其中销售单价高达3700元/66、。2.3.2本区域写字楼市场概况 本区域写字楼基本情况 以政府及国有企业投资开发为主，部分为区域招商服务。 多与标准厂房结合修建。 硬件配置不高，但公共配套齐全。 部分写字楼情况简介 xx新区高新园xx新区高新园是重庆最大、规划最新、基础配套最完善、最具发展潜力的国家级高新产业基地，包含了行政办公、经济管理、金融服务、产业孵化等多元化功能，代表着21世纪国际化、现代化、高科技开发园的形象，成为重庆市经济、社会、科技发展的重要标志。由隶属于高新区的渝高科技集团投资兴建，其写字楼包括： 金星科技孵化中心占地面积：25476平方米 总建筑面积：94231.1平方米 容积率：3.84绿地率：35% 停67、车位：321个（地下289个，地上32个）销售价格：厂房（建筑面积）2500元/平方米；写字间（套内面积）5100元/平方米 海王星科技大厦总建筑面积：14万平方米，兼容办公、研发、生产三大功能。配备大型商务餐厅与375个停车位。（已竣工，投放使用）租金：30元/平方米；不售。 水星科技发展中心总建筑面积15万平方米（施工中） 木星科技孵化中心总建筑面积12万平方米（施工中） 火星生物医学工程产业大厦总建筑面积12万平方米（施工中） 财富中心由香江高科投资兴建，集高级写字楼、商务公寓、五星级酒店于一体，总建筑面积约75万方，目前在售物业为商务公寓部分（建面近10万），销售单价在3700元/左右68、，销售率接近60。分析： 在xx新区的规划中，高科技产业是其发展的重点，因此大型综合性办公物业也如雨后初笋般大量涌现。目前正在建设中的高科技办公物业有金星孵化中心、高科创业园、木星孵化中心、水星高科技发展中心、爱思较件园等。 以上物业均属高科技产业发展中心，定位为办公楼和厂房兼备的综合性物业，适合于日常办公及作为工厂生产产品。 此类物业的产生，能够吸引众多高新技术企业的进驻，对该区域住宅及商业市场的发展极为有利。 未来地块周边办公物业供应面积总计约：120万方左右。 地块周边区域未来的办公物业的供应面积巨大，这也为区域的项目在未来提供巨大的有效的购房人群。2.3.3.北部城区商铺基本情况分析 69、基本概况项目名称项目地理位置项目总建面（平方米）项目商业面积（平方米）龙湖西苑渝北龙湖西路6号260000约15000龙湖水晶郦城新牌坊龙湖西苑旁490000目前在售商业约2500金砂水岸江北北滨路18180013000天骄俊园/皇冠东和商业街江北五黄路中央居住区天骄俊园：128000皇冠东和：180000天骄俊园：1000平方米左右皇冠东和：商业街约2000平米xx天地渝北新牌坊新南路3号4772713737 商业指标（在小区不同位置、不同定位分别的指标）项目名称形式（底商或独立商业）规划楼层面宽（米）进深（米）单位面积（平方米）龙湖西苑底商1F、部分带2F8、44.210、13 、16、870、 13 110240（1F不含门外走廊面积）龙湖水晶郦城小区外独立二层楼8、129.8、7、9.8 758140金砂水岸底商2F3.2、4.1、105.7、6.523284457 116天骄俊园/皇冠东和商业街底商底层3.2、4、6.4、8、107、10、12、 15 20100（30平米以下门面多为一个大门面分割成二之三个经营）xx天地底商2F7.2513.5110 销售状况项目名称均价（区分不同楼层不同定位）总价区间（万）销售率不同面积及总价的走势龙湖西苑2000年底建面均价5000元/平方米，现售两层套买约70008000；底层单独销售13000。45250水晶郦城8000（平街）5071、00（2F）6180（1、2层连着卖）3513075%平街层13个铺面还余4个未卖其中三个需要和2F铺面统卖（总价100万以上）。金砂水岸40（租金）15000（售）25000（平街最高价）9000（平街最低价）2014020%目前售出部分多为40平米左右门面。有少部分27平米左右门面天骄俊园/皇冠东和商业街7500（4年前）24140xx天地1F ：86002F ：55001F：9500002F：600000100%考虑到为提升经营类别的档次，单个门面的面积有所增加，价格也随着区域的成熟上调，总价区间预计达到110多万。 经营状况项目名称目前经营业态租金（元/平米）经营状况商家反映龙湖西苑餐72、饮、医疗、休闲娱乐、美容美发保健、超市、装饰建材、文化用品、银行。临新南路门面4060元/平米/月。往西苑会所里：4025元/平米/月目前整个商业街经营情况不是很好，约10%的商家要转租，空置有3间。除几家大型餐饮外，多数反映经营不走。龙湖水晶郦城尚未进驻经营金砂水岸餐饮。平均租金40元/平米/月（暂定）现有台北石头火锅城、菜根香已经决定入住经营。天骄俊园/皇冠东和商业街餐饮、干洗、茶楼、超市、医疗药房、五金建材、银行、房屋中介，彩扩。50（异性门面价格约45）一个比较成熟的社区商业。对该区域经营情况比较满意。xx天地餐饮、超市、美容美发、洗涤用品专卖、茶楼、陵园。1F：50702F：304073、目前经营良好、逐步好起来。商家对本段物业比较满意。分析： 楼层：目前社区商业的楼层最多为两层设置； 单位面积面积为20-240平方米，主力面积为30-100平方米； 单位面宽：3.2-8.0米，主要集中在4米左右； 单位进深：7-13米，主要集中在10米左右； 面宽和进深比：主要集中在1：2左右。龙湖较为典型作的是8米的柱距，8米左右的进深，分割成4米-8米的单位再进行不同的面积组合； 销售走势：大面积高总价走势较缓（从龙湖水晶郦城和金砂水岸可以看出），50平方米左右的面积较为合适，因此铺面面积配比尤为重要； 对销售的商业物业来说，投资客户是绝对的主力客群。重庆目前购买商业物业的客户按置业目的74、各自所占比例：1）投资客户：85% ，2）自用客户：15%； 投资客户关心什么：1）项目是否具备投资价值（升值空间、直接租金收益）；2）主力总价承受区间50-80万元甚至更低（直接决定单位产品的设计）； 如果考虑销售，针对投资客户是捷径；如果只针对自用客户则意味着项目商业的销售周期将会更长； 社区商铺规划风格和特色日益重要，目的是便于提升社区商铺形象、促进销售和后期经营等。以上分析表明，我们在本项目商业部分定位和规划上，必须结合项目临新南路及处于高尚社区位置优势，体现自身特色，兼顾投资和自用。即产品特色风格明显，面积配比合理，单位总价考虑投资者的承受能力，单位产品的规划考虑经营者的合理使用。275、.4.本区域潜在房地产市场分析 本区尚未开发地块情况一览表土地位置用途土地面积(m2)土地面积(亩)容积率土地级别起始价(万元)竞得单位竞得时间成交总价（万元）成交单价（万元/亩）出让方式土地出让价金土地出让综合价金xx新区xxL-20号地块商住17802.67 2.5商业5级、住宅4级136.061554238.5912重庆市万州区恒通房地产开发有限公司2003-12-3124491.43 拍卖xx新区经开园金山立交桥东侧商住315000472.26 2.5商业7级、住宅8级14568.1219350.9994四川钱江银通房地产有限公司2003-12-3128822.561.03 拍卖xx新76、区经开园鸳鸯镇金山文化广场东侧地块商住100438（净面积83800）150.58 3商业7级、住宅8级7309.7186重庆大众房地产开发公司2004-1-15731048.55 挂牌xx新区高新园I-5、I-6、I-8、I-9、I-10、I-11号地块商住197913.8296.72 1.2商业9级、住宅7级14888.0305重庆金科实业（集团）有限公司2004-1-3022858.9977.04 挂牌xx新区高新园1-63-1-1地块商住13512.03 29114重庆市大豪房地产开发有限公司2004-2-1611456.28 挂牌xx新区高新园I-68号地块住宅4886973.27 77、1.8住宅6级3530中国石油西南油气田分公司川东北气矿、重庆市春城物业发展有限公司2004-6-3353148.19 挂牌xx新区高新园大竹林控规商住52348.5678.48 2商业9级 住宅9级3071重庆渝高新兴科技发展有限公司2004-10-8307139.13 挂牌xx新区高新园大竹林镇O4-18/01商业（农贸市场）10677.4516.01 2商业9级664重庆大竹林实业有限公司2004-9-866441.48 挂牌xx新区高新园大竹林镇凤竹片区商业、住宅、医疗、慈善49126.373.65 2.5商业9级、住宅9级、工业7级2580重庆大竹林实业有限公司2004-5-113878、56.852.36 挂牌xx新区高新园xx控规157-1/01号居住666.671.00 3住宅7级53重庆大豪房地产开发有限公司2004-10-85656.03 挂牌xx新区高新园xx控规H14/01-1、H25/01工业、住宅116226.01174.25 工业1.5、住宅2.5工业7级、住宅9级3340重庆中兴发展有限公司2004-9-13334019.17 挂牌xx新区高新园xx控规M2/01号商业14366.321.54 3商业8级1131重庆百年恒华实业（集团）有限公司2004-9-131318.461.21 挂牌xx新区高新园xx镇双桥村原十二社商住6011390.12 1.5商79、业8级、住宅6级6032重庆鸿英房地产开发有限公司2004-7-5680075.45 挂牌xx新区高新园xx镇万年村原二社商住701010.51 2.5商业10级、住宅8级807重庆市三乐房地产开发有限公司2004-6-29100095.15 拍卖xx新区高新园xx镇万年村原六社247号商住3553.845.33 4.5商业8级 住宅7级342重庆金源利房地产发展有限公司2004-10-834264.19 挂牌xx新区高新园xx镇万年二社I-53号商住3333.355.00 1.5商业8级、住宅7级380重庆中海房地产开发有限公司2004-10-838076.04 挂牌xx新区高新园xx控规I80、35-1、I34、I36-1、I33-2号（xx新苑1、2、5号地块）商业175336.46262.87 平均2.01商业7级、住宅5级21088重庆协信城市建设发展有限公司2004-10-92108880.22 挂牌xx新区经开园A23号地块居住+配套4130861.93 1.8居住10级、商业10级2172重庆市泰德置业有限公司2004-9-22172.1135.07 挂牌xx新区经开园B13-1号居住、商业1707325.60 3.5商业10级、住宅10级3169重庆龙脊置业发展有限公司2004-9-133169123.81 挂牌xx新区经开园C14号地块商业82502.7123.69 81、0.8商业8级4053重庆经开汽车博展销售中心有限公司2004-9-8405332.77 挂牌xx新区经开园陡溪片区B17路东侧地块居住、公建521705782.17 0.95商业9级、住宅8级43084重庆东原房地产开发有限公司2004-10-174308455.08 挂牌xx新区经开园金山大道大石口20号商业（加油站）37595.64 1(暂定)商业9级228中国石化销售有限公司川渝重庆分公司2004-9-222840.46 挂牌xx新区经开园D58、D59号地块商业、居住7.45万111.72.5商业9级、住宅8级7137重庆丰源房地产有限公司2005-1-28920082.3拍卖分析：82、 未开发土地总量大、单块面积大； 多家实力开发商储备土地，预示后期竞争激烈，总体开发品质高； 预计上述多数项目开发时间集中在2006年后，甚至2007年； xx新区在今后较长一段时间内仍然是开发热点区域。2.5房地产未来近期市场预测2.5.1.市场未来热点板块预测 渝中区化龙桥板块： 其开发时期主要视拆迁进度而定，预计2005年下半年开工建设，2006年初入市； 以中高档综合物业开发为主，包括品质景观住宅、大型商业物业和酒店等，强调居住质量和休闲景观等。 九龙坡区黄杨新城板块： 预计2006年初开工建设，主要开发江景物业和休闲商业物业； 是九龙坡区继直港大道江景住宅板块后的又一个江景品质物业板83、块； 受土地面积限制，整体规模不大。 沙坪坝板块东部城区板块： 该板块为旧城拆迁板块； 开发规模大、难度高； 区域整体规划已经完成，预计2006年会大规模开发； 从目前开发的物业和土地出让情况及入住开发商情况来看，该区域整体开发品质不会很高，以中等规模中档小区为主。 南岸区茶园新区板块： 作为南岸区重点开发建设的新区，茶园自然环境优良、地势开阔平坦， TCL、迪马、雅戈尔等多个知名企业入住，必然蕴含了巨大的住宅消费资源。 继渝黔高速（茶园段）部分车辆取消收费后，南岸区正着力建设茶园至弹子石的隧道，其开发前景将十分广阔。 作为开发新区，茶园还具有开发成本极低的优势，目前已经有1200亩规模的天龙84、长青湖别墅入市、正扬集团1200亩的住宅也在前期研究中、诚投也囤积了3000多亩土地、大生集团圈地近500亩等，据悉，还有包括万科、龙湖等多个市内外开发商表现出了浓厚的开发兴趣。 自驾车从南坪中心到茶园只需5分钟车程，公交车也仅需10分钟，预计2年后可能会对南坪区域房地产形成较大的冲击。2.5.2.物业特色及类型预测 开发热点仍然集中在xx新区，物业类型以中高档住宅及别墅为主，中低档物业次之，低挡物业份额较小； 江北区和南岸区为次热点开发区域，以中档物业开发为主，其次是中高档物业和商业物业； 九龙坡区和沙坪坝区物业开发仍然呈平缓状，大渡口区的开发档次将有提升的趋势； 低价房和经济适用房开发规模85、将有所增加，但供给仍然不足； 部分代表本年度开发特色和趋势的物业将出现，如生态、环保和新技术、高尔夫休闲类、主题公园类等物业成新的宣传热点。2.5.3.市场竞争焦点 巨大供应量的竞争xx新区、冉家坝板块在未来的供应总量约2000多万方，市场如此集中的巨大放量，对于有限的有效客户群体，对各个项目都将产生不同程度的分流。 产品同质性产生的竞争xx新区主要以供应多层花园洋房、联排别墅、别墅类的中高档、高档物业为主；而冉家坝板块则主要以供应小高层、高层电梯公寓为主；产品间的同质化较强。 相互替代性产品产生的竞争无论是xx新区的多层洋房、别墅和还是冉家坝板块未来所开发的高档社区物业，其总价的相近决定了其86、面对的客户群体具有很大程度的共性，两类不同的产品却彼此产生了相互间的替代关系，又形成了各类替代性性产品的竞争。 企业品牌和实力的竞争随着我市房地产市场的日趋成熟，房地产企业品牌和实力在市场竞争中的作用越来越明显，如龙湖、金科等企业逐渐建立了自己庞大的客户网络，具有较大的市场号召力。 区域竞争和板块之间的竞争房地产开发发展至今，政府在区域推广上面的作用也日趋明显，其主要手段表现为：优化投资环境、改善居住环境、吸引具有品牌和实力的开发企业、扶持区域内品牌企业和重点板块、加强区域地产推广等。2.6竞争对手分析（备注：3公里范围内规模在50亩以上、近期将推出或在售的项目）2.6.1.竞争对手慨况（在售87、物业）分析 地块核心区域竞争项目简况项目名称重庆财富中心龙湖水晶郦城北城清迈阳光枫林秀水东和春天新城丽都地理位置星光大道16号新牌坊龙湖西苑旁新西路（动步公园对面）xx新区高新园冉家坝冉家坝龙山路旁开发商重庆香江高科地产发展有限公司重庆佳辰经济发展有限公司重庆北城集团重庆欧瑞置业有限公司东和物业重庆新城地产规模占地578亩，建面75万方占地500多亩，总建筑面积55万方占地面积21382平方米；总建筑面积81700平方米；一期总户数170多户。占地面积88000平方米；总建筑面积139175平方米；容积率1.57；总户数388。占地13万平方米；总建筑面积30万平方米；容积率2.31；绿化率488、5%；总户数2000户占地面积3.15万平方米；总建筑面积12.2万平方米；容积率3.4；绿化率46%，总644户。建筑形态多层、小高层、高层高层一期共3栋小高层多层、联排别墅高层小高层、高层入市时间2004.9.162003.82004.72003.10一期2003.9二期2004.3一期2003.7二期2004.10户型配比一期：2*2，7684平米，29%；3*2，100128，62%；4*2，136平米，10%1组团：4*2*2：125-126：26%4*2*2：139：5.62%3*2*2：100-104:51.5%3*2*2；123；11.23%2*2*1；75.18；5.62%289、组团：小3*2*2：100-104：59.40%大3*2*2；123；9.39%小4*2*2；125-129；21.82%大4*2*2；139；9.39%3组团1号楼：3*2*2；104；68.97%4*2*2；139；31.03%四组团：2号楼： 2*2*1；75；14.86%3*2*2；104；35.43%3*2*2；123；34.29%4*2*2；139；15.42%3号楼：2*2*1；75；14.86%3*2*2；103-104；69.71%4*2*2；138；15.43%4号楼：3*2*2；104；69.71%3*2*2；123；14.86%4*2*2；139；15.43%6号楼：490、*2*2；125-126；94.29%跃层：187-190；5.71%1号楼：4*2*2；125；35套4*2*2；127；36套5号楼：3*2*2；104；123套4*2*2；139；52套一期：1*1*1，套内43，共40套，占23%；2*2*1，套内78，共18套，占10%；3*2*2，套内103-113，共114套，占67%。多层，2房至3房共40多户，占13%；联排别墅，套内200-260平米，共50户，占16%；花园洋房4*2*2，套内114-174平米，共200户占71%。2*2*2，套内100.68平米，占10%；3*2*2，套内115.86平米，占40%；4*3*2，套内1591、8.35平米，占30%；5*3*3，套内221.35平米，占20%。1*1*1，套内48平方米，占20%；2*2*1，套内72-78平方米，占50%；3*2*2，套内95-105平方米，占30%套内均价套内均价3800元/平方米1组团3300元/平方米；2组团3600元/平方米；3、4组团3880元/平方米2950元/平方米多层：3600-3700元/平方米；联排别墅：6000元/平方米一期套内均价2600二期套内均价3200一期套内面积均价2600元；二期3000销售状况目前约销售70%1、2组团100%；3组团85%；4组团30%100%多层两房已售完，目前仅剩3房和4房的花园洋房及联排别92、墅，销售率70%左右。一期：100%二期：80%一期100%；二期50% xx新区其它竞争（在售）项目列举项目名称金科天湖美镇棕榈泉国际花园龙湖蓝湖郡重庆奥林匹克花园鸳鸯北湖郡地理位置金开大道1号金开大道88号金开大道1111号金开大道与机场路交汇处xx新区金开大道1115号开发商金科集团东成地产重庆棕榈泉房地产开发有限公司重庆龙湖房地产发展有限公司重庆奥林匹克花园置业有限公司重庆市鸳鸯房地产开发有限公司规模占地850亩，建面40万方占地1200亩，建面80万方占地1600亩，一期建面16万方占地3300亩，一期69万方占地2万方，建面5.6万方建筑形态多层花园洋房、别墅、小高层花园洋房、联排93、别墅联排别墅、独立别墅花园洋房、联排别墅、独立别墅多层、小高层、高层入市时间2005.1.92004.12.192004.10.152004.10.302004.11户型配比二期：3*2*2，124126平米，31%；4*2*2，137148平米，35%；5*2*2，153157，9%；5*2*3，172平米，16%；6*2*3，193201平米，9%二期3*2*2，145147平米，34%；4*2*2，162270平米，47%；5*3*2，260平米，3%；别墅，210356平米，16%280平米，25%；270平米，25%；260平米，25%；235平米，25%一期花园洋房：4*2，13394、.92142.45平方米，15.5%；3*2，103.65130.56平方米，54.5%；2*2，80.2987.69平方米，15.5%；联排：160240平方米，13.5%；独立：300400平方米，1%。3*2，80.894.3平米，50%；2*2，6677平米，50%价格套内均价4400元/平方米花园洋房套均4500元，跃层套均6000元，别墅套均8000元套内均价5500元/平方米花园洋房套均3500元，联排别墅套均4800元，独立别墅套均7000元套内均价2300元/平方米销售状况目前销售70%左右花园洋房销售完毕，小高层和联排销售70%目前销售60%一期基本销售完毕销售305左右 95、竞争对手广告推广状况 各楼盘广告投放量和主要媒体楼盘名称开始推广时间至今投放总金额（万元）至今投放总频次主要投放媒体金科天湖美镇2004-7-1429.6275晨报：156.7万元（36%）；商报：147.9万元（34%）；晚报：120万元（28%）。棕榈泉国际花园2003-5-29549.0597晨报：180.85万元（33%）；商报：142.5万元（26%）；晚报：215.9万元（39%）。龙湖蓝湖郡2003-10-13551.07112晨报：150.32万元（27%）；商报：165.85万元（31%）；晚报：224.3万元（41%）。鸳鸯北湖郡2004-10-211.21晨报：1.2万元96、（100%）。重庆奥林匹克花园2004-7-6778.2128晨报：209.49万元（27%）；商报：257.77万元（33%）；晚报：279.6万元（36%）。重庆财富中心2004-6-18117.825晨报：66.95万元（57%）；商报：31.05万元（26%）；晚报：19.8万元（17%）。东和春天2003-7-9727.758151晨报：231.52万元（32%）；商报：282.438万元（39%）；晚报：204.9万元（28%）。龙湖水晶郦城2003-4-21002.39208晨报：374.62万元（37%）；商报：339.02万元（34%）；晚报：265.22万元（26%）。 本97、区域潜在竞争对手现状分析项目名称地理位置相关经济技术指标建筑形态预计推出市场时间建工未来城xx新区金开大道1666号占地面积86.67万平方米；建筑面积80万平方米；容积率0.92；一期有花园洋房和联排别墅；后期有小高层、叠拼别墅等2005年4月1期开盘融科蔚城金开大道1111号占地1100亩，建面85万方以多层为主，小高层、高层2005年7月以准现房面市金韵天城金山大道81号项目总占地面积31.5万平米，总建面78万平米，分三期开发。其中一期由板式高层及花园洋房围合而成。总建筑面积约29万平米，其中住宅部分约23万平米，绿地率52%，建筑密度0.15 。一期由板式高层及花园洋房围合而成，楼层98、从1828层不等。2005年5月推出保利高尔夫花园金山大道占地3600亩几乎为纯别墅社区2005年5月龙湖紫都城冉家坝占地500余亩，总建面52万方以高层为主2005年渝开发冉家坝项目冉家坝占地90亩小高层、高层2005年底春风实业项目冉家坝占地92亩，总建面15万方以小高层、高层为主2005年下半年渝安龙都冉家坝占地50亩，总建面10万方小高层、高层2005年上半年中亿溉澜溪项目溉澜溪净用地318亩，总建面40万方以小高层、多层为主2006年分析： 新牌坊地区是我市知名富人区，早期因龙湖、锦绣山庄而闻名； 发展至今，已经成为我市高端项目聚集地，（高档大盘云集）富人区名副其实； 目前，该区域内99、楼盘注重舒适、豪华型户型设计，经济紧凑型中等户型较少，而这些户型恰恰是热销户型，清迈阳光、水晶郦城等推出的小户型热销就是例证； 小规模小区中豪华户型销售抗性大，如xx天地、枫林秀水推出的别墅，出现了严重滞销情况，别墅类物业重心开发重心已经逐渐转向到金开大道沿线，高档别墅类大盘聚集，如天湖美镇、蓝湖郡、奥林匹克花园、保利高尔夫别墅等。 充分利用现实和未来的潜在优势因素进行营销推广； 性价比对销售的影响作用明显，紧凑中等户型畅销市场空白点。2.7.本章总结： 重庆市房地产市场的增长速度已经逐渐下降，供需总量日趋平衡； 各区域、各板块房地产市场竞争日趋激烈； 各区域、各板块房地产开发差异化日趋明显；100、 以xx新区为代表的重点区域、规模企业、品牌项目的龙头作用更加明显； 产品开发供应结构、价格等不平衡现象日渐凸显； 市场机会与挑战并存，开发利润日益降低； 项目开发中，特色和配套作用明显，企业品牌号召作用得以体现； 项目所在区域内多层花园阳房和高层、小高层低密度花园社区畅销； 项目所在区域内区域内小高层花园阳房稀缺、板块内板式住宅小区存在空白点； 项目所在区域内经济紧凑二房户型畅销，但市场紧缺，市场机会明显。第三章项目微观调查分析31项目所在区域基本情况分析311xx新区概况xx新区位于重庆主城区北部，地域面积130平方公里。下辖四镇，人口9.6万。xx新区地势平坦，地理位置十分优越。南接重庆101、中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港；西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南3公里与规划中的长江寸滩滚装码头毗邻。210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布，已经开工建设的渝怀铁路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。优越适中的地理位置和发达便捷的交通、通信条件，使xx新区具有独特的区位优势和较大的发展潜力。312区域规划重庆xx新区总体规划凸现可持续发展理念，结合新区逶迤起伏、临水傍山的浅丘地形，采用“多中心、组团式”模式，规划为7个组团、10个产业片区，形成“北斗七星”组团布局；各组团间用绿地、森林和生态农地等隔102、离，既保护组团的城市形态，又扩大了绿地面积。在编制完成重庆xx新区建设规划的同时，重庆xx新区高新技术产业发展规划、旅游规划、教育规划、生态建设规划、物流规划等一批专业规划已经启动并加紧编制，一个指导重庆xx新区可持续发展的经济、社会、科技和环境协调发展的规划文本体系正在日趋完善之中。313产业发展重庆xx新区主要发展信息技术、光电子、生物工程和新医药、绿色环保等高新技术产业；医疗器械、汽车及零配件等现代制造业；出口加工制造等产业。长安福特汽车工业园和重庆光电产业园已在2001年4月奠基并动工建设。经过短短21个月的紧张建设，中美合资的长安福特汽车有限公司首款产品福特“嘉年华”已于2003年1103、月正式下线，形成批量生产。重庆出口加工区于2001年11月在重庆xx新区经开园奠基，首期0.4平方公里已于2002年8月建成并封关运行，同年底第一批价值100多万美元的机电产品已出口德国。重庆环保产业园（国家环保产业重庆基地）和重庆软件园于2002年4月分别在重庆xx新区经开园和高新园奠基和授牌。截至2003年3月，重庆xx新区共成功引进49个项目，其中有世界500强和知名企业延锋伟世通、APL等，合同投资总额达到86.4亿元。314基础设施 道路：建成道路总里程22公里，纵贯xx新区南北主干道金开大道和横贯东西的主干道金山大道均已通车，重庆xx新区首期开发的五个产业园区之间已经实现了城市快车104、道连接，重庆火车站即将建成、规划建设的轻轨1号线和3号线也穿越本区。 供排水：已建成0.61米管径的供水管道31公里，形成日供水13万吨的能力，汽车工业园和出口加工区排水管网也已建成。 供电：一批变电站和配套设施已经建成投入使用，满足了重庆xx新区生产生活用电需求。 供气：新建配气站2座，加上原有的配气设施，重庆xx新区天然气日供气能力可达200万立方米。 通讯：新增1万门程控电话交换机的通信能力，使重庆xx新区程控交换设备总能力达到6万门，一批移动通信基站也已建成，有线及无线综合通信能力完全可以满足用户通话及数字业务的需要。315xx新区各组团分析xx新区规划为七个组团：xx、鸳鸯组团、大竹105、林组团、大云组团、礼嘉组团、黄茅坪组团、金山组团。七个组团间用生态农地、林地、绿地和主题公园相隔离，规划为北线精准农业综合开发园。重点发展名、优、特、新、稀种植业、养殖业，发展都市观光农业和城郊休闲旅游业。规划有一个森林和鸟类保护区，两个景观林木培植区，三个主题生态公园，四个生态农业区。嘉陵江16公里沿江江岸线规划为嘉陵江滨江山水园林综合产业带。重点培植沿江绿化带，建设生态公园、休闲度假中心和高档住宅区，发展休闲旅游、生态观光和高档物业。各组团、各产业园区之间用区内环状道路交通连接。 xx xx规划建设用地20平方公里，人口4万人，组团内规划有综合商务区和光电产业园的一部分。综合商务区将主要建106、设为新区的行政、商务、金融、信息中心，重庆铁路新客站也将在这里建设。光电园重点发展光电产业及其相关的高新技术产业。 鸳鸯组团 规划用地17平方公里，人口8万人，组团内规划有汽车工业园及金山汽车配套产业，主要发展长安福特汽车项目以及相关的汽车配套产业。 大竹林组团 规划用地7.76平方公里，人口4万人，组团内规划有软件产业园和光电产业园的一部分。软件产业园重点发展软件产业及其相关的高新技术产业。 大云组团 规划用地5.77平方公里，人口2万人，组团内主要规划有生物工程及新医药产业园，重点发展生物工程和新药生产及其相关的高科技产业。 礼嘉组团 规划用地11.3平方公里，人口6万人，组团内规划有新材107、料产业区和部分生物工程和新医药产业园。新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业。 黄茅坪组团规划用地3.17平方公里，人口1万人，规划有创新科教园。重点建设xx新区的研发、教育和培训基地，形成xx新区高新技术产业的孵化基地。 金山组团规划总用地3平方公里，人口1万人，重点发展外向型产业，出口加工业，拓展海外市场。32居住配套项目配套教育配套银行医疗卫生商场超市农贸市场餐饮休闲娱乐宾馆其它商业设施公园广场公交线路 居住配套分析： 由于处于新开发住区，整体配套比较缺乏； 教育资源，尤其是知名公办中小学缺乏； 文化设施、医疗机构匮乏；33项目地块综合开发环境区域开发环境：xx新区是我市108、房地产开发的热点区域，以开发规模大、高品质物业开发集中而著称，其开发水平基本上代表了我市房地产整体发展水平，是我市房地产业的旗帜，区域内聚集了我市大部分知名开发商，如龙湖、奥林匹克花园、保利、金科、香江、棕榈泉、联想融科、建工等。区域整体房地产开发环境和消费环境良好，是优质房地产企业的必争之地。地块开发环境：地处龙湖大社区，有水晶郦城、财富中心等多个品牌项目，临即将全面建设的高尚住宅板块冉家坝板块，动步公园、植物公园、景观大道、市政广场等为项目的开发经营提供了保障。34项目地块条件调查分析341地块构成项目由xx、xx和xx地块构成，地块面积分别为：4万多、2.2万多和1万，其中14-1号地块109、包括两部分，面积分别在1.1万左右，由城市次干道分割成四块。342地块高差地块平均海拔高度在290米左右，主力海拔高度为280-300米，地块主力高差在20米左右，局部位置存在明显凹凸部分，绝对最大高差为40.23米。整体来说，地势基本呈缓坡壮，对规划建设不会构成抗性。343地块形状地块由四个部分构成，单个地块方正，但单块面积较小，不利于整体规划布局、景观园林建设和公建配套建设。344地块场地平整及地质状况地块上基本上无附着物和建筑物，前期成本较少；从地质条件来说，xx片区地质情况良好。345地块四至情况地块东临水晶郦城1期、燕城房产项目等，南临新南路和市政广场，西临金科项目、南充驻渝办事处等110、，北临水晶郦城2期。周围未来条件较好，对项目的推广和形象有提升作用。35项目优劣势初步分析S（优势） 地处新牌坊重庆传统的富人区； 新大社区形象，周边无杂乱建筑，外围景观好； 知名四星集酒店开发管理背景，拥有品牌优势； 地势平坦、地块平整基本完成； 处于前期论证阶段，长时间的准备周期有利于产品规划创新和差异化开发； 临主干道新南路和市政广场，有助于项目商业部分营销推广； 临余家湾立交和多条城市干道，交通出入方便。W（劣势） 110亩的用地规模，在大盘云集的区域，竞争上处于劣势； 附近多个品质物业抢先入市，大量客户被消化； 居住配套资源相对缺乏； 多条城市次干道将项目分割，不利于整体规划建设。O111、（机会） 周边多个高档类物业的旺销，有利于项目积聚人气； 信息产业园的建设，必将蕴含巨大的消费潜力； 交通、市政、文化教育设施建设进程加快。T（威胁） 位于开发新区，多个项目的建设在长时间内必将造成环境、噪音等污染； 房地产价格日趋稳定，而供应量快速增长，整体环境竞争日趋激烈； 近几年内，xx新区房产放量将持续放大，区域市场竞争激烈； 与龙湖水晶郦城等知名项目为邻，在竞争中处于劣势。第四章 项目定位分析41产品档次定位4.1.1档次定位方向一：中高档4.1.2档次定位方向二：中档42目标客户分析421消费者购买力分析项目档次消费能力承受总价可比物业方向一：中高档家庭月收入2800-4500元/112、月，月还款能力为1200-1800元/月23-35万水晶郦城、财富中心方向二：中档家庭月收入2200-3700元/月，月还款能力为900-1500元/月18-30万东和春天、清迈阳光分析：项目分析定位一：青年才俊，同龄中的骨干和精英，收入高、工作年限较短，年龄22-35岁为主，家庭经济背景较好定位二：企事业单位骨干力量，收入中等偏高，工作年限较短，年龄在25-35岁为主，家庭经济背景稍差43不同档次定位下的售价估算431距离项目500米范围内物业价格情况调查物业档次项目开发商占地建面建筑形态总户数容积率绿化率价格（元/）开盘时间销售率平均容积率平均价格高档天湖美镇金科集团850亩40万多层花园113、洋房、别墅、小高层近2000户0.7170%44002005.9二期70%0.824350枫林秀水欧瑞置业2138281700多层、联排388户1.5750%多层3600联排60002003.10总体80%中高档住宅水晶郦城佳辰经济504亩67万18、27、30、31层约3500户1.560%均价38802003.8总体60%1.863650财富中心香江国际578亩75万4、18层756（一期）2.240%均价36502004.756%中央美地东原地产232亩20万51层194户1.2755%均价36002004.1240%xx天地友诚水电27亩4.4万4、11层2002.4530%跃层350114、02003.625%（二期）中档住宅清迈阳光北部新城建设21382817003栋小高层一期178户3.830%29502004.10.1190%2.523100东和春天东和物业13万30万高层2000户2.3145%二期32002004.385（二期）中低档住宅加新花园江洲实业279528064911、16层6472.830%均价25002004年初80%3.412800新城丽都新城地产3.15万12.2万小高层、高层二期644户3.446%30002004.150%（二期）4.3.22006年住宅类物业整体均价水平预测一元价格增幅预测方法及计算公式运用说明：尽管去年我市近几年我市房价出现大幅115、上涨趋势，但纵观我市近四年总体房价涨幅，其波动是比较平稳的，故可采用一元线性回归法预测我市2005年和2006年房价涨幅计算模型为：YiabXi公式式中：i1，2，3，4，（5）n为样本数量Y 为因变量，代表不同时间相应的价格X为自变量，代表时间b为未知常数，我们可以采用历史数据，用最小二乘法可以求出a（YibXi）/N公式b（NXi Yi-bXiYi）/ NXi-(Xi) 公式近四年我市住宅价格变化情况年份商品房销售价格（元/ M2）2001年14432002年15562003年17312004年1858商品房价格增幅预测为了便于计算，我们将近四年分别设为2、1、1、2六个数字，则2006年116、对应的数字即为4，计算得下表：年份XYXYX2001-21443-288642002-11556-155612003117311731120042185837164总计06588100510N4，将上列数据分别代入公式及公式则b100.5a1647则Y1647100.5X，由此可求得2006年我市商品房价格为2049元/ m2。则2006年我市商品房价格比2004年增幅为10.284.3.3. 不同档次定位下的住宅售价估算2006年新牌坊区域各档次住宅房价预测为：高档住宅价格4350（110.28）4797.18元/ m2中高档住宅价格3650（110.28）4025.22元/ m2中档住宅价117、格3100（110.28）3418.68元/ m2中低档住宅价格2800（110.28）3087.84元/ m2434商铺价格测算 项目附近商铺情况一览表项目水晶郦城龙湖西院XX天地开发商佳辰经济龙湖置业友诚水电地理位置项目旁龙湖西路6号新南路3号形式小区外围独立商铺底层商铺底层商铺规划楼层2层楼1F、部分2层楼2层楼开间（米）8-124.2-8.47.25进深（米）7-9.88-1613.5单位面积58-140110-240110总价范围（万元）35-13045-25060-95主力价格（元/）6000-80004000-80006000-8000销售率75%100%目前租金（元/月）25-118、6030-70经营状况开业初经营较好，目前效果较差较好 商铺价格确定从上表我们可以看出，项目所在新牌坊社区商铺价格在近几年处于相对稳定水平和参考要素较少，我们结合市场情况进行经验取值。如龙湖西院在2002年的商铺销售价格为4000-8000元/，而水晶郦城商铺在规划设计和面积控制上面得到了进一步优化之后，价格变化仍然微小。但是，考虑到未来几年项目所在区域市政配套更加完善，入住人口规模更大，居住氛围更浓郁，因此，我们确定片区商铺销售均价中上水平为本项目的预期销售价格，即为6500元/。第五章 项目经济测算表一：基本参数设置序号指标名称计量单位数值（设置）1土地来源（1、拍卖，2、其它）22最高容119、积率2.73建设期月484土地价格万元5建设用地面积平米74081.86营业税率及附加%5.757教育及附加税率%5.758所得税率%339公积金%310公益金%311经营资金利率%012短期借（贷）款利率%713自有资金利率%014土地契税税率%517计算楼面造价方式（1、分母含公建面积；2、分母不含公建面积）1表二：基本数据核算不同经济指标下的建筑面积核算住宅商铺会所幼儿园停车库其它报建总建筑面积合计（平米）实际总建筑面积合计（平米）地下部分计算容积率的建筑面积（平米）容积率按照2.7核算1524032800020002000地下地上500200021151132667容积率按照2.5核算120、1389232800020002000地下地上500185205137772431地下部分不计容积率的建筑面积（平米）容积率按照2.7核算1675212800020002000地下地上500200021216633166122932容积率按照2.5核算1527052800020002000地下地上500185205200348151432672备注：1、“地下部分计容积率”指地下车库高于2.2米层高部分，均计入总建筑面积。2、“地下部分不计容积率”指地下建筑部分不计入总建筑面积。3、停车位数量按照每300平米住宅面积设置一个停车位计算。其中85%为地下停车库，15%为地面停车位。4、每个地下车121、位按35平米/个，计算建筑面积。5、“其它”指管理用房400平米及配电等设备用房100平米。 销售收入计算 表三：序号物业性质销售模式建面单价（元/平米）套内单价（元/平米）建筑面积（）套内面积（）可售套数（套）销售收入（万元）可实现总销售收入（万元）1住宅按套内面积30963600152403131066127047184471842商铺按套内面积5850650028000252001638081903地下车库按建筑面积21434286151137557432323904公共建筑45005合计2000161638236680255374备注：1、表中“总销售收入”为1-3项实现100%销售率122、的总销售收入。2、“可实现总销售收入”指在2年内按住宅100%销售，车库保留，商铺实现50%销售计算。表四： 开发成本计算表序号费用名称计算方法计量单位工程量单价或费率楼面造价 （元/平米）造价或费用（万元）计算公式或说明一征地、拆迁补偿费700.0140011征地费（拍卖价）土地契税土地登记公证费地价为估算平方米740821890.0700.014001按126万/亩当前同区域地价估算二勘察、设计和前期费用190.638121建筑规划方案设计费按总建筑面积平方米20002110.010.0200总建筑面积*10元/平米2初设及施工图按总建筑面积平方米20002120.020.0400总建筑面123、积*20元/平米3样板房及售楼部设计费售楼部面积按500平米计算，样板房面积共6套共700平米计算平方米1200300.01.836（500+700）平米*300元/平米4环境设计费按绿化面积平方米444495.01.122绿化面积*5元/平米5市政配套费按总建筑面积平方米200021140.0140.02800总建筑面积*140元/平米6规划管理费按政府规定取值项2000211.71.7341.8*框架结构政府标准取值（950元/平方米）*总建筑面积7环境评估报告书估算项_0.138可行性研究报告书按实际支付费用取值项_0.369招投标费用委托代理费1；招管理费0.6元、%242610402124、0.01.9391.6*工程费用（万元）10工程质量监督费按行业标准计算项2426104020.02.449工程造价*211工程监理费按行业标准计算项2426104020.09.7194工程造价*812施工图审查费按总建筑面积计算平方米2000211.01.0201元/平方米*总建筑面积13防雷施工监审费估算项_0.2514白蚁防治费估算项_0.2415人防费按住宅建筑面积核算平方米15240330.022.9457住宅建面*30元/平米三工程费用1212.9242611施工用水用电估算项_1.530施工用电配电房土建及变压器安装及施工用水水头过户等费用合计，施工实际情况可能有所增加2三通一平125、平基土石方工程量估算立方米_8.01608元/平米*20万平米3土建结构工程按总建筑面积平方米200021650.0650.013001土建单价650元/平米*总建筑面积4建筑装饰参考同类项目取值，为210元/平方米平方米197354210.0207.24144装饰单价*总建筑面积5水电安装参考同类项目取值，为50元/平方米平方米19735450.049.3987水电单价*总建筑面积6消防工程估算项_10.0200此项成本主要为车库消防系统及住宅消火栓系统费用7弱电系统估算户12703000.019.03813000元/户*总户数8机电设备估算项_10.0200此项主要为车库、会所防排烟系统及126、发电机组费用9电梯设备小高层配置2台电梯，高层配置三台电梯；台35400000.070.0140040万/台*电梯数量10给水管网估算项_5.511011雨污水管估算项_7.515012污水处理估算项_3.57013电管网开闭所1个，配电房3个项_30.060014气管网户12703000.019.03813000元/户*总户数15道路网项_15.030016园林景观按绿化面积平方米44449300.066.71333300元/平方米*环境景观面积17中央会所按2000元/平米计装修及设备费平方米20002000.020.04002000平米*2000元/平米18游泳池按2000元/平米计设备127、及装修费平方米10002000.010.02001000平米*2000元/平米19幼儿园按1000元/平米计装修费（不含运营设备及家具）平方米20001000.010.02002000平米*1000元/平米20管理用房按300元/平米计装修费平方米400300.00.612400平米*300元/平米21配电等设备用房按100元/平米计装修费平方米100100.00.01100平米*100元/平米直接费2103.542075为前“一”、“二”、“三”项费用的加和。四管理费175.735151广告宣传费按销售总金额计算元5537382300.055.411072%*总销售额2售房部及示范环境参考同128、类项目取值_14.02803实地样板房折旧实际支出中应扣除样板房抵价出售之收入部分套6200000.06.0120共6套，每套含装修、布饰、家具共40万元，一半计入折旧4销售代理费按销售总金额计算元5537382300.055.411072%*总销售额5开发管理费开发周期按36月算月36250000.045.090036月*25万/月五税费208.941791营业税及附加（5.75%）按销售总金额计算元5537382300.1159.231842建筑面积测量费按总建筑面积平方米2000211.71.7341.7元/平米*总建筑面积3教育附加费按总建筑面积估算平方米2000216.06.0120129、6元/平米*总建筑面积4合同登记费按每户80元计户127080.00.5105产权交易费按销售总金额计算元5537382300.041.5831六利息19.63931利息假定地价已付清，贷款总额为“二”+“三”*20%年561465060.119.6393按年利率均衡投入，年率按7%估算。七不可预见费63.112621不可预见费按直接费计元4207471320.063.11262直接费*3%间接费467.49349为后“四”、“五”、“六”、“七”项费用的加和。总造价2570.951424为直接费+间接费表五： 每季度成本支出现金流量表序号费用名称造价或费用（万元）每季度成本支出现金流量统计1130、季度2季度3季度4季度5季度6季度7季度8季度9季度10季度11季度12季度1建筑规划方案设计费20010010000000000002初设及施工图4006767670676767000003样板房及售楼部设计费3603600000000004环境设计费22111100000000005市政配套费28000014000001400000006规划管理费3434000000000007环境评估报告书33000000000008可行性研究报告书66000000000009招投标费用39039000000000010工程质量监督费49004900000000011工程监理费1940019191919131、19191919191912施工图审查费200100000100000013防雷施工监审费500500000000014白蚁防治费40400000000015人防费457022900022900000016施工用水用电30003000000000017三通一平1600016162480000002418土建结构工程13001000650130013001950195016251625162597519建筑装饰4144000020741441462262262262262220水电安装987000049999914814814814814821消防工程2000000102020303030303132、022弱电系统3810000193838575757575723机电设备2000000102020303030303024电梯设备140000004201751050042017510525给水管网110000061111171717171726雨污水管150000081515232323232327污水处理700000477111111111128电管网6000000306060909090909029气管网3810000193838575757575730道路网3000000153030454545454531园林景观133300006713313320020020020020032中央会133、所4000000204040606060606033游泳池2000000102020303030303034幼儿园2000000102020303030303035管理用房1200001112222236配电等设备用房100000000000037广告宣传费110700194166111835555166138835538售房部及示范环境280000568484560000039实地样板房折旧120000243636240000040销售代理费110700011124911183111249111552841开发管理费90075757575757575757575757542营业税及附加（5.134、75%）31840003187163182393187163181598043建筑面积测量费340000017000001744教育附加费1200000060000006045合同登记费1000000500000546产权交易费831000004150000041547利息39398989898000000048不可预见费1262105105105105105105105105105105105105累计378794997742058163936904147515640854407426337483414表六：项目开发现金流量计划表序号项目名称合计（万元）第1季度第2季度第3季度第4季度总计1135、现金流入（销售收入）55374000553755372现金流出（开发投资）514244997742058163949703净现金流量3950-499-774-20583898567（承上表）序号项目名称合计（万元）第5季度第6季度第7季度第8季度总计1现金流入（销售收入）5537412459553741535537276872现金流出（开发投资）514243690414751564085170773净现金流量395087691391-1003145310610（承上表）序号项目名称合计（万元）第9季度第10季度第11季度第12季度总计1现金流入（销售收入）5537412459553727691136、384221502现金流出（开发投资）514244407426337483414158323净现金流量395080521275-979-20306318备注：1、以上现金流量的计算中，假定应计入开发投资项目中的“地价”已全部付清，不在此流量表中体现。2、依据项目规模，设定项目分为两期开发，项目整体开发周期为三年，销售周期为两年，制定以上现金流计划。 表七： 敏感性分析售价变动对预期收益的影响基准价格序号物业性质建筑面积（）套内面积（）套内单价 （元/平米）销售收入（万元）可实现总销售收入（万元）项目总收益率（%）两年内收益率（%）1住宅1524031310663600471844718423.137、027.132商铺28000252006500163808190项目总造价 （万元）3地下车位1511375574286323904合计180403156266668025537451424盈亏平衡点住宅销售价格序号物业性质建筑面积（）套内面积（）套内单价 （元/平米）销售收入（万元）可实现总销售收入（万元）项目总收益率（%）两年内收益率（%）1住宅1524031310663260427334273318.330.002商铺28000252006500163808190项目总造价 （万元）3地下车位1511375574286323904合计180403156266623525092350923138、假定销售价格整体上升5%序号物业性质建筑面积（）套内面积（）套内单价 （元/平米）销售收入（万元）可实现总销售收入（万元）项目总收益率（%）两年内收益率（%）1住宅1524031310663780495434954326.2411.022商铺28000252006825171998600项目总造价 （万元）3地下车位1511375574500340004合计180403156266701425814351735假定销售价格整体上升10%序号物业性质建筑面积（）套内面积（）套内单价 （元/平米）销售收入（万元）可实现总销售收入（万元）项目总收益率（%）两年内收益率（%）1住宅1524031310663960519025190229.1714.552商铺28000252007150180189009项目总造价 （万元）3地下车位151137557471435624合计180403156266734836091152047