1、湖北武汉商品住宅开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、总论11柑桔良种苗木繁育基地建设项目46二、项目建设的必要性和可行性49三、市场供求分析及预测52四、项目承担单位的基本情况53五、项目地点选择分析53六、生2、产技术方案541、建立无病毒母本园（采穗圃）542、建立无病毒苗圃。54七、项目建设目标55八、项目建设内容55九、投资估算和资金筹措55十、建设期限和实施的进度安排562010年9月至2010年12月 项目资金筹措，制定试验方案56十一、环境保护、安全消防及劳动安全561、基地在施工期间遵循的原则：562、基地消防设施573、劳动安全：57十二、项目组织管理57（一）组织管理机构57（二）、人员培训57十三、效益分析581、生产成本和销售收入估算582、财务分析：583、风险分析58CF594、社会效益分析60一、沈阳市宏观经济形势分析61二、房地产市场分析61四、物业发展规划62五、项目S3、WOT分析62一、项目建设总投资分析62一、沈阳市宏观经济形势分析64（一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步扩大64（二）工业经济保持平稳增长64（三）建筑业生产持续增长65（四）全市固定资产投资保持较快增长65（五）市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长66（六）居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降66（七）人口67（八）居民收入和储蓄67（九）城镇居民居住条件继续改善68二、房地产市场分析68(一)房地产现状分析68（二）房地产市场发展趋势分析70一、项目概况72发展商：沈阳*房地产开发有限公司72（一）项目片区环境分析72（二）项目周边客户层分析73（三）周边居住状况分析4、73（四）竞争楼盘分析74（五）项目周边商业市场分析77区域内的主要经营企业明细表82四、物业发展规划841、项目定位842、功能定位843、目标客户群定位844、项目优势资源整合845、物业总体规划846、户型规划及设计857、完全产权公寓所应解决的个性配套服务868、本案的网点设计87n 网点规划建议的出发点87五、项目SWOT分析88（一）项目的优势分析88（二）项目的劣势分析89（三）项目的机会点分析89（四）项目的威胁点分析90一、项目建设总投资分析91（一）开发成本91（二）开发费用92（三）投资成本费用估算汇总92n 项目总建设投资为：13636万元93二、项目开发建设实施计划95、3 项目实施进度初步计划93三、项目资金回收计划94四、项目销售收入及利润的测算94 一、总论-（一）项目背景1项目名称：“xxxxxx”居住小区2承办单位概况：“xx地产”是武汉专业的房地产项目开发公司。由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期长。为了降低投资风险，“xx地产”决定和武汉xx国有控股集团有限公司及北京xx地房地产开发有限公司合作成立控股公司武汉xxxxxx房地产开发股份有限公司开发本项目。公司注册资本1亿元（“xx地产”3000万元，武汉xx国有控股集团有限公司3000万元，北京xx地房地产开发有限公司4000万元）流动资金2400万元（滚动开发）。3可行6、性研究报告的编制依据：（1）城市居住区规划设计规范（2）武汉市规划管理条例及技术规定（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范（二）项目概况1地块位置：关山一路与楚雄大道交会处往南400m处。光谷创业街位于本案东侧，南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。2建设规模与目标：土地面积：270亩（180090平方米）容积率：1.75（本地块位于武汉市郊区，沿关山一路南行800米即达武黄高速公路，是武汉光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科技人才，光7、谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值）建筑面积：314528平方米开发周期：7至8年土地价格：5400万（xx集团储备土地，作为股本投入）3周围环境与设施（1）步行约2分钟可至586、521、715等公交车站；（2）鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之遥；（4）华中科技大学，中南民族学院等高校环绕；（3）武汉光谷CBD中心光谷创业街位于本案东侧4项目投入资金及效益情况项目总投资：33597.28万元自有资金投入：12400万元住宅销售价格：2000元/平米起项目销售收入：59104.00万元项目税后利润总额：16127.14万元项目毛利润润：27.28项目内部收益8、率：25.39（三）项目建设缘由1项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓发展公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本项目的开发，占据光谷CBD区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。2项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元9、兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。根据2002年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就是“光谷地区以住宅项目为主，武珞路沿线以商务写字楼为主”。10、作为洪山区两大经济支柱“中国光谷”与“电脑一条街”在洪山区的经济结构中将占据主导地位。随着中国光谷的发展壮大，小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的5年内，中国光谷方圆50平方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过1000亿以上的xx技产业园，加上长江乐园的带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、规划配套最完善的生活社区。因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我们选取武汉xx国有控股集团和北京xx地房地产开发有限公司作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成一致，11、成立合资公司武汉xxxxxx房地产开发股份有限公司共同开发xx集团270亩储备地块。具体合作方式在资金筹措一节中有详细叙述。3由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本项目符合我公司投资开发策略从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自90年代中期以来武汉房地产市场的高速发展，武汉市区土地资源日益减少，在市区内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目开发可200多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对项目12、开发建设不利。本项目由武汉xx国有控股集团提供土地使用权，为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。根据市场动态，合理调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。4项目开发优势所在xx地产丰富房地产项目开发经验以及良好的信誉xx集团的相关政策优势和充足的土地储备xx地依托于xx集团的xx技理念和品牌优势（四）市场分析1武汉概况武汉市是中国六大中心城市之一。在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，武汉名列第六13、。2001年，武汉市国内生产总值达到1348亿元，按可比价格计算，比2000年增长12%。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18亿元,同比增长21.8%,占国内生产总值的比重为本11.1%。自1992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”计划的良好开局。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础。中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为一个门类齐全的综合性工业基地，华中地区14、的内外贸易中心，我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国221个地级以上城市中，武汉的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之一。改革开放以来，武汉的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地区，全球500强跨国公司有35家来汉投资，另有45家设立了代表处。迈向世界超级城市xx之交，正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际，美国未来学家杂志1999年6-7月刊发表了著名学者麦金利-康韦所著题为未来的超级城市的文章，预言中国的上海、武汉将进入21xx全球十大超级城市之列。超级城市是指具有下列3项条件特15、征的城市地区：人口超过100万；能够可持续地满足居民的物质和社会需求（包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面的需求）；拥有健康和充满火力的经济环境，能够创造、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资。未来超级城市必不可少的10个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政治机制。未来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学16、院，武汉具有很大的机会。2光谷地区房地产住宅市场分析（1）“光谷地区”概况信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21xx最重要的支柱产业之一。在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（简称“武汉中国光谷”）。“武汉中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一17、大批国内外知名的专家学者，为发展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷发展的骨架；“武汉中国光谷”依托国家级开发区-武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础。武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每年有5万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中18、关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。（2）建筑类型武汉市（光谷地区）住宅类建筑其类型现状：多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市19、中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的“宝安公园家”在其规划中也有数栋小高层项目。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。高层。目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目前的实20、际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。本项目建筑类型：以高层（C型）为主干，周围点缀布局（A、B、D、E型）多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.75的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。配比：多层：A型8栋、B型6栋21、D型12栋、E型7栋高层：C型14栋3目标市场地位项目销售目标群如下：（1）外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；（2）周边高校的教师以及工作者；（3）欲改善居住条件的置业者；（4）政府及企事业单位中层以上管理干部；（5）外地来汉的经商者。（6）其他（五）结论本项目社会效益、经济效益、环境效益俱佳，项目可行。（一）市场概况1武汉市总体经济状况武汉市是中国六大中心城市之一。在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，武汉名列第六。2001年，武汉市国内生产总值达到1348亿元，按可比价格计算，比2000年增长12%。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18亿元,同比增长222、1.8%,占国内生产总值的比重为本11.1%。自1992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”计划的良好开局。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础。中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为一个门类齐全的综合性工业基地，华中地区的内外贸易中心，我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国221个地级以上城市中，武汉的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之一。改革开23、放以来，武汉的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地区，全球500强跨国公司有35家来汉投资，另有45家设立了代表处。迈向世界超级城市xx之交，正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际，美国未来学家杂志1999年6-7月刊发表了著名学者麦金利-康韦所著题为未来的超级城市的文章，预言中国的上海、武汉将进入21xx全球十大超级城市之列。超级城市是指具有下列3项条件特征的城市地区：人口超过100万；能够可持续地满足居民的物质和社会需求（包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面的需求）；拥有健康和充满火力的经24、济环境，能够创造、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资。未来超级城市必不可少的10个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政治机制。未来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的机会。2武汉房地产市场概况国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国25、家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影想是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运做逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有26、效需求，形成住房梯级消费。3武汉商品住宅价格走势2001年武汉市房地产市场呈现出市场活跃，交易量放大，价格上涨并逐步走高的态势。本季度洪山区高档物业依然保持3600元/。虹景豪庭、曙光嘉园等楼盘盘的加入也起到了一定的作用。洪山区：2002年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。 洪山区指数2001第四季度1145.392002第一季度1273.522002第二季度1327.122002第三季度1451.752002第四季度1488.67此季度武珞路沿线楼盘销售均价在27、3000元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境28、，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，此季度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均29、价为1700元/平方米，销量达到1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅此季也销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。4武汉主要商品住宅楼盘2002年销售大势1市场整体活跃，楼盘销售顺畅2002年第四季是武汉市房地产市场最为活跃的一个季度，各区域销售价格和销售量都大幅度提高，如汉阳的奥林花园刚刚开盘一个月的时间，一期的400余套已销售逾70。碧水晴天一期推出的292套住房，两个季度不到销售了70%，而其出售的42间商铺也被一抢而空。武昌南湖附近的华锦花园此季度也取得近10000平方米的销售量；中北路上天源城住宅小区也是近万平方米的销售30、量。在价格上，各区域的销售价格均上涨约100元/平方米。2名家操盘实力大增目前，武汉市中、高档楼盘诉诸于市场的卖点，基本上集中在尊贵性、环境、功能及服务特色方面，讲究名家规划与设计、名家建筑与安装、名家管理与服务、名人居住与生活。例如，位于汉口金融一条街西北湖畔的“xx华庭”，便是以尊贵气息走向市场直言，使得只有189套豪宅的“xx华庭”在推出不到半年的时间里就售出了137套。武汉市另一个同样属于成功人士居住的高档楼盘“丽岛花园”，则是在借助优势的临湖地理位置优势之外，仍然十分注重小区内部的环境建设，这在武汉市的楼盘环境设计中可以说是占据着首屈一指的地位。同样，武汉市还有着像“虹景花园”这样原31、滋原味的高档欧式住宅，有着以名家设计、精雕细凿、品牌经营的“金色港湾”，以及像“蓝湾俊园”这样聘请了著名的物业管理公司来提升品牌魅力的楼盘。3小高层、高层住宅将呈现规模进入市场的趋势2002年7月1日武汉市土地供应方式的改革，土地价格的逐步攀升，在房地产开发中充分利用土地资源，降低土地成本，已成为开发商的共识。在这种市场背景下，武汉市小高层、高层项目的开发比例呈现增大的趋势，其所占市场规模也会得到明显的提高。据调查：2002年武汉市小高层、高层住宅的开发栋数达150余栋，总建筑面积将达到200万平方米以上，与上年相比，其增幅为30%左右。随着小高层、高层住宅的逐步增多，消费者的居住观念也会随之32、发生悄然的变化，并在心理上会逐渐接受高层住宅。4消费者的购房行为渐趋理性随着房改政策的深入实施和城市建设不断深化，各种借、贷款手续相应简化，良好的物业管理使住房消费需求不断扩大，然而房地产是一个个性化十分突出的产品，消费频次又很低，也许有的人一生只有一次购房行为，因此越来越多的人开始慎重看待购房行为，据调查：购房影响因素中地理位置40，价格为36.85，环境为22.96，交通为6.47，其他因素的被选率为0.93，这些因素包括：户型、物业管理、开发商的实力等。5.价格及指数2002年第四季度房地产综合物业指数为1115.72点，较上季度上涨66.43点；综合物业平均价格为3207.76元/平方33、米，与上季度相比上涨了190.98元/平方米，涨幅为6.33%。住宅价格指数此季度为1136.63点，比上季度上涨58.32点；平均价格为2206.88元/平方米，比上季度上升113.23元/平方米，其升幅为5.41%。写字楼价格指数此季度为1050.07点，较上季度上涨11.36点；平均价格为4208.63元/平方米，较上季度涨了45.55元/平方米，涨幅为1.09%。2002年消费者对所购物业的要求更高，买房不再只是需求，还有欲望的满足、房地产的增值保值等成分因素含在其中。2003年的住宅将会进一步分为学生公寓、单身公寓、教师公寓、老年公寓、公务员公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比34、增长52%，其中，存量房买卖成交12999起，占总成交量的61.55%。全市房地产交易面积247.42万平方米，成交价值23.14亿元。其中，存量房交易面积158.11万平方米，占总交易面积的63.9%，同比增长6%，下半年将会有大副上升；同期居民已购公房上市交易20.99万平方米，占总交易面积的13.3%。 区位交易总量存量房百分比洪山28.7114.3450%（三）竞争分析1武汉市房地产住宅市场竞争特点特点一：市政政策继续带动楼市发展特点二：规模性小区将领导潮流特点三：户型面积在变小、房间在变多特点四：小高层物业受消费者青睐特点五：成规模、重环境特点六：板状结构已成为高层住宅的主流特点七：35、精装修房需求不容忽视特点八：品牌营销引发楼市新卖点2武汉区域房地产竞争分析本项目位于武汉洪山区，周边的武昌区区域内楼盘对本项目构成竞争，本报告采撷洪山区和武昌区内主要楼盘大势加以对比分析。洪山区：2002年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。洪山区指数2001第四季度1145.392002第一季度1273.522002第二季度1327.122002第三季度1451.752002第四季度1488.67此季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售情况良36、好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都37、此季度销售量在1万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量达到1.38、4万平方米左右；均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。武昌区：2002年第四季度武昌区平均指数为1083.44点，比上季度上涨了70.89点。平均价格为2350.49元/平方米，比上季度上涨了153.79元/平方米，涨幅为7%。武昌区指数2001年第四季度1003.182002年第一季度929.882002年第二季度1046.692002年第三季度1012.552002年第四季度1083.44此季度南湖地区普通住宅的均价为1732.69元/平方米，比上季度提高13.27元/平方米。随着南湖地区逐步成为武昌最39、大的居住社区，市政配套设施越来越完善，社区文化气息浓厚，况且随着社区规模的逐步形成，土地稀缺性明显化，目前该地区已经没有任何土地可用来开发楼盘，这使得更多的人希望在剩下为数不多的楼盘里抢到一块居住空间。此季度该地区强销物业是华锦花园（二期）、新大地博雅苑、虹顶花园等中档楼盘，销售量都近10000平方米，而且高档物业像宝安加洲花园、中央花园等高档楼盘的销售量也提高不少。此季度徐东新区物业的均价为2509.47元/平方米，比上季度提高了51.97元/平方米。本季度该区域房地产市场一片活跃，销售量和价格的提升是武昌地区最高的，这与长江二桥取消收费的措施是分不开的。此季度强销的物业为和盛世家、新xx家40、园、都市经典，销量都超过6000平方米。中北路连接了徐东新区和武昌小东门，是武昌南北交通的主干道之一，徐东新区的物业项目的旺销同时也带动中北路沿线房地产活跃。中北路沿线现已成为小高层聚集区，此季度均价在2450元/平方米左右，该区域现驻扎了天源城住宅小区、四季彩城、安顺星苑、白玫瑰花苑等等小高层。随着市政配套的完善，中北路沿线有望成为武昌地区集住宅办公为一体的新区。此季度东湖周边地区依然是东湖林语独占鳌头，均价不仅不降反而逐步攀升高达4150元/平方米，这主要是由于其周边自然环境优越，小区内规划布置也延伸了周边的环境特色，在建筑形式、户型及房屋的细节方面也充分体现人性化的居住理念。3光谷地区房41、地产住宅市场分析（1）“光谷地区”概况信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21xx最重要的支柱产业之一。在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（俗称“武汉中国光谷”）。“武汉中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一大批国内外知名的专家学者，为发展光电42、子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷发展的骨架；“武汉中国光谷”依托国家级开发区-武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础。武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每年有5万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常43、丰富的高新技术人才资源。（2）建筑类型多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从武汉三镇各区新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的44、“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的“宝安公园家”在其规划中也有数栋小高层项目。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。高层。目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。本季度福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOW45、NHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。本项目建筑类型：以高层（C型）为主干，周围点缀布局（A、B、D、E型）多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.75的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。4竞争楼盘分析本项目地处关山一路与雄楚大道交界处，紧临光谷CBD核心地区，属于东湖高新技术开46、发区黄金地段。周边地区近年来相继开发了一些与本项目相关的楼盘，形成竞争态势。对于这些楼盘的分析有助于找准市场动向，对项目进行综合市场定位。楼盘名称开发商房型结构价格(元/m2)交房方式逸景苑银峰置业发展（武汉）有限公司3*2、4*2、复式框架1880起期房兆富国际大厦湖北骏华房地产发展公司3*2框架2880起现房当代光谷智慧城武汉当代物业发展公司3*2*2、4*2*.框架2020均期房银河湾武汉鑫万国房地产发展公司2*1、3*1框架1800均期房华城新都武汉汇峰房地产开发公司1*1、2*2、3*.框架1980均期房东林外庐冈部置业（武汉）公司3*2、1*1、4*.框架1670均期房名都花园武汉47、城投房地产开发公司2*2、3*1、3*.框架2700均现房、期房丽岛花园联合置业（武汉）公司3*2、4*1、4*.框架、砖混3900均现房电脑大世界洪港置业3*2框架、砖混4300起现房明珠园武汉联亨物业发展有限公司2*1框架1000起期房弘业俊园武汉市武昌政通实业公司、湖北弘业房地产发展有限公司不详框架未开盘期房南波湾武汉农垦房地产公司别墅框架1290起期房文豪苑武汉洪荣物业有限公司3*2*2、2*2*2框架1820均期房当代曙光嘉园武汉曙光双环开发公司3*2*2、4*2*2砖混1490起期房半岛尊邸湖北鑫丰物业发展有限公司4*2、3*2、2*2框架2188起期房华乐苑武汉东湖物业发展有限公48、司3*1、3*2框架1700起期房水蓝郡湖北长城建设实业有限公司别墅框架2600起现房狮龙花苑湖北云顶房地产开发公司3*2、2*2框架1780起期房山水华庭武汉市铸久置业有限公司2*13*24*2砖混、框架1400起期房虹景豪庭武汉市洪汇物业发展公司3*24*2框架2920均期房汤逊湖山庄湖北华泰置地公司3*2、5*2砖混框架1700起期房樱花大厦湖北新长江置业公司2*1、2*2、3*.框架2580起期房明雅苑明鸿房地产不详不详1780起期房华乐花园汇峰房地产不详框架1478起期房发展大厦武汉经济技术开发区3*2框架4000均现房xx广场湖北省住宅发展公司3*2框架3500起期房尚文创业城武汉49、尚文房地产开发公司3*2框架1860起期房梅南山居武汉新大陆物业发展有限公司别墅框架2400起期房南湖山庄武汉佳和房地产开发公司3*2、2*1框架，砖混2200均期房星光苑东湖物业发展公司2*1、3*1砖混、框架1900均现房洪岭公寓洪发物业2*1、3*1框架1800均期房澳门山庄顺联房地产（武汉）开发公司别墅框架2500均现房金梭花园洪山区关山房地产综合开发公司2*1、3*1框架1750均现房南远大楼黄石中银3*2框架2000起现房利国综合楼湖北胜良房地产开发公司2*2、3*2框架1880起现房华泰山庄湖北华泰置地实业公司别墅、复式框架、砖混2200均现房玉龙岛花园武汉宏宇置业有限责任公司别50、墅框架、砖混2300均现房期房竹苑小区华中地产物业2*2、3*2、2*1框架、砖混1400起现房学府佳园武汉东湖高新集团湖北公司2*2、3*2、4*.框架2000均期房滨湖名都城滨湖房地产2*2、3*1、3*.框架、砖混2700均现房期房三鸿家园博达房地产2*1、3*1、2.砖混1600起现房泰格生态公寓洪港置业2*2、3*1、3*2框架、砖混1600起现房江天大厦江夏房地产3*2框架1400起现房卓刀泉伏虎山庄武汉京楚房地产开发公司2*1、3*2砖混1380起现房创业农庄东湖科技创业农庄别墅砖混1858起现房期房洪广大厦中国农房3*2框架3480起现房迪雅花园东泰房地产2*1、3*1、3*.51、框架、砖混2250均现房颐和苑天人房地产1*1、2*1、2*.框架1500起现房期房（四）市场定位1项目优势和价格定位和周边其他竞争楼盘相比本项目有其自身特有的优势：品牌、规模、xx技及文化氛围、交通便利、绿化及现代景观、智能及商务配套，这六大优势集中了当今武汉成功开发楼盘的精髓。光谷地区已成为武汉市楼价涨幅最大的区域，政府每年几十亿的基础设施投资，大量跨国公司及xx技公司的涌入，必将在近期内大大改善光谷地区的居住生活条件，创造更多的就业机会和商机，抓住发展机遇，抓住商机是现代人选择居住场所的重要因素。“xxxxxx”紧邻光谷中央商务区（CBD），该区域在近年内将实现光谷开发服务、金融投资、商52、务贸易、信息交流与展示、居民生活配套和商务配套六大功能，其升值潜力是非常巨大的。随着光谷步行街，创业街工程实施，这种潜力必将得到实现。光谷是最能体现武汉未来形象和发展的地区，而“xxxxxx”则是光谷置业首选。“xxxxxx”住宅建成后，以xx集团为依托，成为武汉市第一个全智能住宅小区。武汉市住宅市场存在着同质化现象。无是新概念的运用、户型设计还是小区内楼盘看上去都大同小异。住宅开发项目有在概念上炒作的嫌疑。现在的武汉市房地产市场已步入成熟，消费者在对住宅的选购上也非常理智，所以本项目应注重产品的制造（包括：户型设计、外立景观及新技术、新材料的运用等）和硬件设施的配套。另外本区物业购买者主要为53、当地白领阶层，而且中等户型特别是120平方米左右的户型占据本区域目前市场销售的主力，所以应适当考虑户型配比，以取得更佳的经济效益。至2001年，全市城区人均可支配收入为6752元，恩格尔系数为43.1%，按住房价格测算，一户普通的三口之家，年收入如为2万人民币，按武汉市通行的消费标准，人均消费每人每月400元，三人为1200元，年消费约为14400元，剩下的如全部用于住房，也仅为5600元，三口之家购买一套70平方米，价格为每平方米1200元的经济适用房，需要20年左右的时间，且武汉市三口之家的年收入在2万元以下的家庭约占50%以上。所以本项目在价格定位非常谨慎，充分考虑到武汉家庭的普遍承受力54、。此外我们将对我们的目标销售区域对本楼盘进行充分的宣传，积极抢占武汉住宅的高端市场。2目标市场定位（1）目标区域地块周边3公里半径内主要为中低素质商品和康居住宅、自然村，高素质住宅较少。新近开盘的名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城逐渐提升该区域住宅品质。同时显示该区高素质住宅的市场前景。（2）目标客户即物业管理的方案由于光谷CBD的迅速发展，该区域的居民趋于高学历、高知识、高素质的知识经济产业人群，外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士、欲改善居住条件的置业者、周边高校的教师以及工作者为居民的主要构成。“xxxxxx”是为了适应光谷附近的白领阶层和各高校的老师购房和适应光谷住55、房需求而开发的，具有商务、智能化和人文品位高的基本特征，进而要求住房具有舒适性、健康性、智能化、文化性。舒适性是以人为本的体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，因而要追求一种舒适方便的安静的居住环境，让人享受生活的社区。健康性就是绿色住宅的概念。现在不但要讲“以人为本”的观念，也要讲发展到讲人与自然的和谐共存，发展。所以提出一种口号：建设绿色住宅，营造健康家园。智能化体现在小区以xx集团为依托的网路系统，通讯系统及安全系统的齐备。文化讲的是人文环境。现在很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅的档次。（3）购买力分析根据设计方案，项目户均面积126.82平方米，每套住宅销售均价约为56、28.26万元。一般情况下购房者首付20房款，约5万元左右，余款向银行分30年按揭偿还，按照购房贷款利率每月偿还1200元左右，占家庭月收入的30，我们制定的购买对象完全有能力支付。如果能够得到部分公积金贷款，每月还款额还将有所下降。韩乔生语录出书 漫画+点评=妙趣横生(附语录)一本被列为“搞笑推荐”的新书足球幽默漫画集恐韩：韩乔生语录，日前悄然风行在北京书市。书中妙趣横生，许多精彩“语录”让人忍俊不住，甚而至于捧腹大笑据了解，恐韩：韩乔生语录一书分为“画韩”和“韩话”两个部分。“画韩”是由漫画和点评来阐释韩乔生经典语录，妙趣横生；“韩话”则是对“韩乔生现象”的种种看法，既有网上如潮批评和网友57、自创的段子，也有韩乔生接受采访时发自肺腑的自白：“我和我的语录不得不说的故事。”此书充分展现了语录时代的精彩,其中有不少搞笑经典解说，也有不少篇章是替韩乔生鸣不平的，相对显得客观。有人曾经评价说，体育播音员开山祖师“魔嘴”张之创造了一个时代，宋世雄则开创了一个计划经济时代，而韩乔生则开创了一个富有特色的时代“语录时代”。韩乔生语录大全1.0和2.0版(网友呕血推荐豪华版)1. .随着守门员一声哨响，比赛结束了. 2. .各位观众，中秋节刚过，我给大家拜个晚年. 3. 现在由中国队守门员范志毅开任意球. 4. 队员在平时的训练中一定要加强体能和对抗性训练，这样才能适应比赛中的激烈程度，否则的话，58、就会像不倒翁一样一撞就倒. 5. 忽如一夜春风来，意甲流行三后卫. 6. 国外的球员都非常敬业，比如马特乌斯，小孩出生3个月后就上场比赛了。 7. 范志毅前几天还在发高烧，高烧36度8；守门员区楚良身高1米82，体重28公斤。 8. 中国队一脚射门，被区楚良奋勇扑出. 9. 在上周刚举行了一场别开婚面的生礼。 10.可能有的观众刚刚打开电梯，我们再把比分. 11.巴乔在前有追兵，后有堵截的情况下带球冲入禁区. 12.水晶宫队已经赛了7场, 2胜2平4负. 13.这球算进,门将进球无效. 14.已经有很多俱乐部表示要购买皮耶罗，拉齐奥出价3000万美元，曼联出价更高，2800万美元。 15.队后59、卫严重犯规，裁判将前锋罚下场。 16.(德甲)现在场上火药味很浓，两队队员在场上你争我抢，两队的教练也在场下争风吃醋。17.全兴队xx号发角球，由寰岛队xx号头球建功！ 18.每一寸草皮都在进行激烈的争夺. 19.佛罗伦萨队中场犯规，不，在禁区前罚球弧顶犯规，. 20.AC米兰就像一台计算机，内存挺大，大到奔腾II代，可是运行不快，可能是感染病毒，看来主教练扎切罗尼需要一张杀毒的硬盘！. 21.因为李金羽的身高比对方队员矮,因此在拚抢的时候他的肘部碰到了对方的脸上。 22.主教练将xx队的裁判罚出场外. 23.AC米兰队目前以1:3领先. 24.把球一脚射进了大门,.我们来看看慢动作,.哦,.60、是用头顶进的 25.只见防守队员一个队员两条腿，两个队员四条腿，三个队员八条腿. 26.守门员将球回传给门将. 27.现在是陕西国力与*的下半场比赛,场上比分还是0:0.这个球是小将常辉在上半场26分钟时攻进的.28.18号传球,张效瑞跳起头球攻门,进球的是18号张效瑞！ 29.解围的队员本来是要将球踢出底线的,可是没想到这球有很大的旋转,居然出了端线. 30.XX球员30公里外一脚远射！ 31.一个球迷跑到球场中央，踢翻了广告牌！ 32.只见X队的前锋象两把菜刀 33.好！前锋一脚大力抽射，皮球应声进入网窝！比分还是1：1平，在球飞进球门的一瞬间，裁判员的哨声响了，这球算进，没有越位，比分变61、成了2：0，*队领先一分。 35.这球进了！姜还是老的辣，*队10号小将再立新功。 36.球被守门员的后腿挡了一下！37.*以迅雷不及掩耳盗铃之势38.本轮过后，拉齐奥队以6胜3平1负积21分的不败战绩排在首位，尤文图斯以22分紧随其后。39.AC米兰的舍甫琴科以7个入球排在射手榜首位，克雷斯波，维埃里以6个入球并列第二。(此时画面翻页)，巴蒂排在第四位，进6球。40.2000-2001赛季，德甲，异常响亮的一个嗝，满座皆惊。46.马尔代夫队今天超水平发挥了150%！47. 9号维阿一脚射门，守门员维阿把球扑了出来，好险啊！48. xx跟上一脚凌空抽射，球进了。这是他本赛季攻入的第13粒头球462、9.这名队员的身高达到了1.90厘米50.一定要利用场地的宽度，多打身后，多打直传球。51.在比赛开始以前，韩乔生说：“今天来自演艺界的歌手门也来到西安为中国国家队-拉油加喊”52.“守门员示意比赛继续进行.”53.“漂亮的反越位.哦，不是，没有成功.”54.“重庆队已经用完了三个换人名额.怎么重庆队还要换人？”55.“下半场换上23号以后作用很大.”是上半场换的啊，“23号能拿球，能传球.“56.世界田径锦标赛，韩乔生同志说“显示牌上显示的数字，是XXXX(三级跳运动员)起跳点距踏板的距离，也就是说，他是在距离踏板15米处起跳.”(应为15cm) 57.9月1日凌晨阿卡之站，下半场卡塔尔进球63、：“精彩的任意球直接破网，噢！中间好象还有一个明显的变线。”58.直播意甲，国际米兰，韩老师先捧了一会儿张路，哄的张路傻乐了半天，然后老韩就把嘴冲向维埃里，说维埃里是现在世界上身价最高的球员，顿了顿，口气特危言耸听的来了一句：“九万亿里拉！”（应为900亿）59.巴西队的后防线是清一色的巴西队员60.韩乔生同志说“下面看一看意甲排行(Xing)榜”61.上海申花队14号申花一脚抽射！62.2001年甲A直播,中场时播报沈阳队与另一个队的比分,可能导播把比分提示错了,韩大腕把笔往桌上一摔,吓了吴金祥一跳. 63.“阿联酋的远射质量很高.阿联酋队加强远射,目的是造成中国队的门将杨璞脱手. 64.964、月27日中国客场对阿联酋：守门员杨璞扑球脱手了. 65.“中国队的守门员杨璞一个大脚把球开到前场，对不起，中国队的守门员是杨琦。”（安琦）66.9月27日中国客场对阿联酋：这是中国队上半场第一次射门除了任意球射门之外. 67.9月27日中国客场对阿联酋：卡塔尔换上十号，加强中前场的进攻68.9月27日中国客场对阿联酋：卡塔尔边路的突破很厉害69.9月27日中国客场对阿联酋：上半场到现在，阿联酋队的两次射门都打在门框外了。(屏幕下面英文的统计：2次射门，1次门框内)，好在韩英文功底扎实，改过来了。70.9月27日中国客场对阿联酋：传给了3号杨晨(璞)(杨晨已下场)71.守门员安琦参加了今年在墨西65、哥举办的世乒赛72.好、守门员安琪来了一个空中接月，将球稳稳地抱在手中。73.由于张恩华没有适应自已的新位置，经常找不到人，所以（后卫）范志毅和孙继海经常要直接面对对方的守门员。74.由于阿曼的攻势很猛，所以中国队千万要大意75.沈阳的天气很冷，所以阿曼队要有一个逐渐的不适应过程76.10月7号中国对阿曼：10号杨晨头球摆渡，于根伟和20号(也是杨晨)抢点77.赛前6个小时可以改上场球员名单，哦不，是赛前60分钟78.(在已经说了好几次阿曼教练的情况下)说阿曼的教练XX尔，哦不，是贾巴尔79.郝海东经常在自己能够得分的情况下还给队员创造机会80.下面由孙继海掷界内球（界外，没有界内球这一说）866、1.值场主裁判示意要补时2分钟82.我们可以看到阿曼是一支业余球队，尽管有好几次射门机会，但准确性很。到目前为止，中国队还没有射门83.好球！范志毅一个前防，抢在对方队员之前把球破坏了84.现在比赛已经进行到了伤停补时的第46分钟了85.这时候来自新加坡的主裁判麦丁吹响了上半场比赛结束的哨声(10分钟前还叫人家马丁呢) 86.现在还有一个悬念，就是中国队进入十强赛后，在一场比赛中还没有上下半场都进球，要么上半场进球，要么下半场进球，而且在沈阳的两个主场比赛中，还没有在这一侧的球门进过球。我们倒要看看中国队能不能在今天打破这个悬念87.对方主教练十分活跃，在后场大举的排兵布阵。(他能怎么活跃？跳67、进场？)88.面对对方两个人四条腿儿，孙继海把球传了出去(事实情况是对方三个人防守89.孙继海好象有魔法似的，没有看到来球就把球断了下来.你说我后脑勺上没长眼睛，你凭什么把球传给我? 90.“如果赢了这场球后，可以说目前中国队已经达到了巅疯状态了”91.“如果中国队今晚实现了出线，那么可以说米卢是世界上首位率领5支国家队杀入世界杯16强的教练哦.是杀入决赛圈”92.杨璞已经被XXX突破3次了，上半场1次，下半场1次。居然出了端线.”93.“和我一样的球迷现在已经是白发苍苍了”94.“今天沈阳的温度是11度，湿度是70%，热度是99%，呆会能达到100%”，“现在热度达到了200%”95.今天的68、传球准确率达到了90% 96. 6号孙继海; 7号: ?; 9号郝海东”97.(转播NBA总决赛)今天转播的是?与爵士犹他队的比赛98.双方球迷入场热身做准备活动,比赛马上就要开始99.只见AC米兰的巴蒂斯图塔突破马尔蒂尼，一脚凌空抽射，被裁判扑了出来100.大家别看隆巴多是个秃顶，可是只有25岁，体力充沛101.这是明波浩，噢？不是102.巴林的主场气氛一般，其周围的建筑不是很高，绝大多数都是一层以下的楼。103.自从特拉帕托尼执教佛罗伦萨教鞭后. 104.“帕柳卡又一次化解了罗纳尔多极有威胁的射门。”(帕柳卡是国际米兰守门员、罗纳尔多是国际米兰队员)105.中国四员小将在欧洲(范志毅已经369、0了) 106.某场国家队的比赛，韩老师道：高峰和郝海东是中国队的两把菜刀(尖刀)107.记得1996年的奥运会，韩大嘴转播跳水比赛:“各位观众,现在站在跳台上的是英国裁判！”108.某场沙特队的比赛，韩老师道：场边带绿帽子的就是沙特队的主教练109.曼联主场3：3击败巴塞罗那110.尤文图斯向奥特加抛出了橄榄球111. (排球)“.二传手传了个地滚球. 112.国安队在上半时打高球“屡试不爽”，所以下半时可以尝试打打地面113.95年争夺奥运会足球出线权中国VS沙特,当时沙特队的多萨里在中国禁区内连过数人，韩大嘴在惊叹之余连声夸奖：“足球场上本没有路，他用自己的双腿为自己趟了出一条路！”1170、4.连VS沪的时候，韩乔生说：“兰柯维奇一脚射门，虞伟亮把球扑出。”（都是申花球员）115.解说伊朗对泰国的比赛，换场地后，连两边谁是谁都分不清116.下面看两队的技术统计，两队的射门差不多.犯规倒是主队占优117.在第一集团的意大利选手是598号Giacomo Leone （应该是581号Stefano Baldini）附：韩乔生自批“韩大嘴语录”1.“XXX以迅雷不及掩耳盗铃之势”(绝对没说过！)2.XXX在30公里开外一脚远射。(绝对没说过！)3.“只见防守队员一个队员两条腿，两个队员四条腿，三个队员”(说过，是在1998年春节初五的意甲解说中)4.“各位观众，中秋节刚过，我给大家拜个晚71、年”(说过)5.“现在由中国队守门员范志毅开任意球”(绝对没说过！)6.“队员在平时的训练中一定要加强体能和对抗性训练，这样才能适应比赛的激烈程度，否则的话，就会像不倒翁一样一撞就倒”(记不清了)7.“忽如一夜春风来，意甲流行三后卫”(说过)8.“国外的球员都非常敬业，比如马特乌斯，小孩出生3个月后就上场比赛了。”(说的是他妻子)9.“守门员区楚良身高1.82米，体重28公斤。”(绝对没说过！)10.“可能有的观众刚刚打开电梯，我们再把比分”(宋世雄说的) 11.“巴乔在前有追兵，后有堵截的情况下带球冲入禁区”(说过)12.“水晶宫队已经赛了7场，2胜2平4负。”(我的原话是：英甲已赛7轮，水72、晶宫队多赛一场)13.“已经有很多俱乐部表示要购买皮耶罗，拉齐奥出价3000万美元，曼联出价更高，2800万美元。”(当时说的是2800万英镑，因为在看资料，英镑两字的声音小了一些)14.“两队队员在场上你争我抢，两队教练也在场下争风吃醋。”(说过，这没什么问题呀)15.“每一寸草皮都在进行激烈的争夺”(说过，这是一种合理的夸张)16.“佛罗伦萨队中场犯规，不，在禁区前罚球弧顶犯规”(说过)17.“AC米兰就像一台计算机，内存挺大，大到奔腾II代，可是运行速度不快，可能感染了病毒，看来主教练扎切罗尼需要一张杀毒的硬盘！”(这是在北京大学生体育馆解说世界华人篮球赛时说的。当时美国华人篮球队一个球73、员是一个电脑专家，是球队的主要得分手，我就说，他的作用就像他对电脑的研究一样，好像奔腾II代，而且内存挺大)18.“AC米兰队目前以1：3领先”(说过)19.“把球一脚射进了大门我们来看慢动作哦是用头顶进的。”(说过)20.“随着守门员一声哨响，比赛结束了。”(说过)21.“守门员将球回传给门将”(绝对没说过！)22.“本轮过后，拉齐奥队以6胜3平1负积21分的不败战绩排在首位，尤文图斯以22分紧随其后。”(绝对没说过！)23.“我统计了一下前八轮的进球和失球总数，惊奇地发现一个巧合，那就是它们刚好一样多。”(绝对没说过！)24.“球被守门员的后腿挡了一下！”(球迷点评：请问守门员是什么动物？74、韩乔生：高级动物！因为守门员有两条腿，是弓步。) 25.“只见AC米兰的巴蒂斯图塔突破马尔蒂尼，一脚凌空抽射，被裁判扑了出来。”(没说过，我可以和你打官司！)26.“中国四员小将在欧洲”(范志毅已经30岁了) (说过)27.某场国家队的比赛，韩老师道：“高峰和郝海东是中国队的两把菜刀”(尖刀)(绝对没说过！)28.记得1996年的奥运会，韩乔生转播跳水比赛:“各位观众,现在站在跳台上的是英国裁判！”(绝对没说过！)29.某场沙特队的比赛，韩老师道：“场边戴绿帽子的就是沙特队的主教练。”(钦佩他的编造能力)30.尤文图斯向奥尔特加抛出了橄榄球(枝)(绝对没说过！)31.1995年争夺奥运会足球出75、线权中国VS沙特,当时沙特队的多萨里在中国队禁区内连过数人，韩乔生在惊叹之余连声夸奖：“足球场上本没有路，他用自己的双腿为自己趟了出一条路！”(钦佩他的编造能力)32.(网球)“你看她们的短裤也很有意思，网球运动员的短裤是特制的噢，她们穿的是裙子。”(短裤，我的原话是裙子，这话没什么异议)33.(亚运会武术比赛)“中国运动员出场了，只见她一条枪舞得如蛟龙出水，虎虎生风。不禁让我们想起了我国三国时代的常山赵子龙，猛张飞，关羽关云长关羽使的是刀”(眼睛离开手中的稿子看了一眼赛场)“噢对不起，她使的是棍”(我的原话是：我们再看今天场上这位选手，她使用的是棍)34.“布莱恩特一个365度的大转身”(绝76、对没说过！)35.法国以76比50赢了新西兰14分。(说过) 36.“托里彻利因伤不能上场，国际米兰防守实力大减。”(此时韩旁边的张慧德老师指出，托里彻利正在场上。) (绝对没说过！)37.韩乔生夸电视导演说：“这个导演很有特点，在观众席上捕捉到这样一个镜头：一男、一女、一胖、一瘦，很有意思。”(九运会跳水，有什么错？)38.男子双人十米台，上海的一对选手搭配很独特，一个有十八九岁的样子，已经长得很高了，另一个也就十三四岁，个头很矮。一个动作后，韩乔生道：“你看这一对选手很有意思嘛，一高一矮，一大一小。唉，奇怪呀，按说应该大的选手，身体重，应该先入水呀，怎么反倒是小选手先入水呢？”旁边的解说顾77、问就只好这么解释了:“小选手，起跳没有力量，所以不如大选手跳得高，因此就先入水了。”(确实说过，体现了我的知识的不全面)39.“北京选手李娜和王睿获得第四名，她们今天穿的泳装非常好看，可是只能空把山花报，俏也不争春，只把春来报，待到山花烂漫时，她们在丛中笑”(背景是她们未能登上领奖台)40.“乔丹又习惯性地舔舔自己的舌头。”(说过)韩乔生逐条点评韩乔生语录:有的是宋世雄说的2002年08月02日 11:30 中新网北京8月2日消息：应北京青年报记者的要求，韩乔生在记者打印出来的“韩乔生语录”上进行了逐条点评。记者本以为这有点为难他，但韩乔生显得很大度，笑呵呵地拿起了笔。1.“XXX以迅雷不及掩78、耳盗铃之势”(绝对没说过！)2.XXX在30公里开外一脚远射。(绝对没说过！)3.“只见防守队员一个队员两条腿，两个队员四条腿，三个队员”(说过，是在1998年春节初五的意甲解说中)4.“各位观众，中秋节刚过，我给大家拜个晚年”(说过)5.“现在由中国队守门员范志毅开任意球”(绝对没说过！)6.“队员在平时的训练中一定要加强体能和对抗性训练，这样才能适应比赛的激烈程度，否则的话，就会像不倒翁一样一撞就倒”(记不清了)7.“忽如一夜春风来，意甲流行三后卫”(说过)8.“国外的球员都非常敬业，比如马特乌斯，小孩出生3个月后就上场比赛了。”(说的是他妻子)9.“守门员区楚良身高1.82米，体重28公79、斤。”(绝对没说过！)10.“可能有的观众刚刚打开电梯，我们再把比分”(宋世雄说的) 11.“巴乔在前有追兵，后有堵截的情况下带球冲入禁区”(说过)12.“水晶宫队已经赛了7场，2胜2平4负。”(我的原话是：英甲已赛7轮，水晶宫队多赛一场)13.“已经有很多俱乐部表示要购买皮耶罗，拉齐奥出价3000万美元，曼联出价更高，2800万美元。”(当时说的是2800万英镑，因为在看资料，英镑两字的声音小了一些)14.“两队队员在场上你争我抢，两队教练也在场下争风吃醋。”(说过，这没什么问题呀)15.“每一寸草皮都在进行激烈的争夺”(说过，这是一种合理的夸张)16.“佛罗伦萨队中场犯规，不，在禁区前罚球80、弧顶犯规”(说过)17.“AC米兰就像一台计算机，内存挺大，大到奔腾II代，可是运行速度不快，可能感染了病毒，看来主教练扎切罗尼需要一张杀毒的硬盘！”(这是在北京大学生体育馆解说世界华人篮球赛时说的。当时美国华人篮球队一个球员是一个电脑专家，是球队的主要得分手，我就说，他的作用就像他对电脑的研究一样，好像奔腾II代，而且内存挺大)18.“AC米兰队目前以1：3领先”(说过)19.“把球一脚射进了大门我们来看慢动作哦是用头顶进的。”(说过)20.“随着守门员一声哨响，比赛结束了。”(说过)21.“守门员将球回传给门将”(绝对没说过！)22.“本轮过后，拉齐奥队以6胜3平1负积21分的不败战绩排在81、首位，尤文图斯以22分紧随其后。”(绝对没说过！)23.“我统计了一下前八轮的进球和失球总数，惊奇地发现一个巧合，那就是它们刚好一样多。”(绝对没说过！)24.“球被守门员的后腿挡了一下！”(球迷点评：请问守门员是什么动物？韩乔生：高级动物！因为守门员有两条腿，是弓步。) 25.“只见AC米兰的巴蒂斯图塔突破马尔蒂尼，一脚凌空抽射，被裁判扑了出来。”(没说过，我可以和你打官司！)26.“中国四员小将在欧洲”(范志毅已经30岁了) (说过)27.某场国家队的比赛，韩老师道：“高峰和郝海东是中国队的两把菜刀”(尖刀)(绝对没说过！)28.记得1996年的奥运会，韩乔生转播跳水比赛:“各位观众,现在82、站在跳台上的是英国裁判！”(绝对没说过！)29.某场沙特队的比赛，韩老师道：“场边戴绿帽子的就是沙特队的主教练。”(钦佩他的编造能力)30.尤文图斯向奥尔特加抛出了橄榄球(枝)(绝对没说过！)31.1995年争夺奥运会足球出线权中国VS沙特,当时沙特队的多萨里在中国队禁区内连过数人，韩乔生在惊叹之余连声夸奖：“足球场上本没有路，他用自己的双腿为自己趟了出一条路！”(钦佩他的编造能力)32.(网球)“你看她们的短裤也很有意思，网球运动员的短裤是特制的噢，她们穿的是裙子。”(短裤，我的原话是裙子，这话没什么异议)33.(亚运会武术比赛)“中国运动员出场了，只见她一条枪舞得如蛟龙出水，虎虎生风。不禁83、让我们想起了我国三国时代的常山赵子龙，猛张飞，关羽关云长关羽使的是刀”(眼睛离开手中的稿子看了一眼赛场)“噢对不起，她使的是棍”(我的原话是：我们再看今天场上这位选手，她使用的是棍)34.“布莱恩特一个365度的大转身”(绝对没说过！)35.法国以76比50赢了新西兰14分。(说过) 36.“托里彻利因伤不能上场，国际米兰防守实力大减。”(此时韩旁边的张慧德老师指出，托里彻利正在场上。) (绝对没说过！)37.韩乔生夸电视导演说：“这个导演很有特点，在观众席上捕捉到这样一个镜头：一男、一女、一胖、一瘦，很有意思。”(九运会跳水，有什么错？)38.男子双人十米台，上海的一对选手搭配很独特，一个有84、十八九岁的样子，已经长得很高了，另一个也就十三四岁，个头很矮。一个动作后，韩乔生道：“你看这一对选手很有意思嘛，一高一矮，一大一小。唉，奇怪呀，按说应该大的选手，身体重，应该先入水呀，怎么反倒是小选手先入水呢？”旁边的解说顾问就只好这么解释了:“小选手，起跳没有力量，所以不如大选手跳得高，因此就先入水了。”(确实说过，体现了我的知识的不全面)39.“北京选手李娜和王睿获得第四名，她们今天穿的泳装非常好看，可是只能空把山花报，俏也不争春，只把春来报，待到山花烂漫时，她们在丛中笑”(背景是她们未能登上领奖台)40.“乔丹又习惯性地舔舔自己的舌头。”(说过)柑桔良种苗木繁育基地建设项目可 行 性 报85、 告 书项目名称：某县柑桔良种苗木繁育基地建设承担单位（章）：某县水果生产办公室承担单位负责人:某 联系电话：xxxxxx建设地点：某县走马乡福行村编写单位：某县水果生产办公室编写时间：2010年6月目录一 、项目摘要二、项目建设的必要性和可行性三、市场供求分析及预测四、项目承担单位的基本情况五、项目地点选择分析六、生产等工艺技术方案分析七、项目建设目标八、项目建设内容九、投资估算和资金筹措十、建设期限和实施的进度安排十一、环境保护十二、项目组织管理十三、效益分析一、项目摘要1、项目名称:柑桔良种苗木繁育基地建设2、项目建设单位：某县水果生产办公室3、项目建设单位负责人：某4、技术依托单位：区86、水果总站、市水果办、广西农科院、广西柑桔研究所5、项目建设地点：某县走马乡福行村6、项目建设期：2010年9月-2011年9月7、项目建设规模及产品方案：租地100亩，其中苗圃地80亩，主要用于建设炼苗温室及育苗基地，母本园20亩，网棚6亩，引种无病毒母本苗2000株。基地建成后，年产无病毒柑桔良种苗木80万株，为本县周边地区提供脱毒母本树或脱毒枝条所覆盖的无毒苗木生产能力要达到150万株左右/年。8、项目投资：项目总投资130万元，其中固定资产投资94万元，流动资金36万元。9、项目建设效益：本项目建成后，每年可生产无病毒柑桔苗80万株，实现销售收入120万元，利润34万元，税前投资回收期487、.37年，税后投资回收期5.01年。10、项目资金筹措：项目总投资130万元，建设单位自筹30万元，申请自治区财政厅支持项目经费100万元。二、项目建设的必要性和可行性X县属桂东北丘陵山区，地处华中、华南气候的过度带，属亚热带季风气候区，由于桂江河流和库区水体的特殊作用，境内终年气候温和，光照充足，雨水充沛。年气温19.8，10活动积温6456，年日照时数达1282.42026.5小时，年均降雨量1998.9毫米，年均相对温度为75%，是发展水果生产的一块宝地。目前水果种植面积12万亩，产量3.3万吨，其中70为柑桔。在品种上，沙田柚是我县的主栽品种，在市场复苏、价格回升后，管理得到加强，产量88、逐年提高，占水果总产的50；砂糖橘（贡柑）在我县最具有活力，是目前我县群众最乐意接受的水果品种；脐橙作为贺州市的主导名牌水果，在市场上价格比较稳定，优质丰产栽培技术成熟，是农户发展水果的首选品种。从国外环境看，随着全球经济一体化进程加快，我国加入世贸组织、中国东盟自由贸易区的建立及其“早期收获”的正式实施，中国东盟博览会在南宁召开，为我区农业对外开放带来了前所末有的发展机遇，也面临着十分激烈的市场竞争。如何发挥优势，趋利避害，最大限度地分享经济全球化和自由贸易区建立带来的利益和减少给我区农业带来的冲击，是当前农业工作的重点之一。做大做强我区优势特色产业，提高农产品的品质和质量，是应对国际竞争，89、确保农业增效、农民增收的有效途径。根据柑桔生产在贺州市及X县表现出的生产优势和市场竞争优势，发展柑桔生产无疑是发挥区域优势，发展农村经济，促进农民增收的有效途径之一。柑桔产业的迅速发展，出现不少影响柑桔产业健康发展的问题。病毒病的为害便是主要的问题之一。柑桔为多年生果树，多以无性繁殖为主，在其长期的无性繁殖过程中，均积累感染了多种病毒类病害，这些病毒类病害对脐橙生长、结果的危害是十分严重的。特别是柑桔黄龙病是我国南部柑桔产区的毁灭性病害，在广东、广西、福建等重要柑桔产区造成极为严重的损失。广东、广西、福建等省受到以柑桔黄龙病（SYSV）、裂皮病（CEV）、衰退病（CTV）等病毒病的严重为害。据90、不完全统计，近几年，全国每年受害面积100万亩左右，经济损失15亿元以上，损失惨重。据2006年9月南方科技报报道：从20xx70年代初到80年代末期，桂中、桂南先后毁灭于黄龙病的柑桔园面积达60多万亩，广西柑桔因黄龙病淘汰损失超过100万亩以上，累计给农民造成直接和间接经济损失超过100亿元。建立无病毒母本园、采穗圃、育苗基地等，规模化生产无病毒苗木，用于果树无病毒栽培，是减少病毒病的为害有效途径。无病毒栽培是当今世界果树生产发展的方向，研究结果显示：无病毒果树一般增产20%以上，优质果率增加3060%。国外果树生产先进国家目前已基本上普及了果树无病毒化栽培，我国无病毒栽培面积不足果树总面积91、的2%。加快我国果树无病毒种苗产业化进程，提高果品质量和增强市场竞争能力已势在必行。就X县柑桔发展而言，种苗生产、管理有待规范。目前市场种苗生产经营渠道多，有些不具备生产、销售条件的单位和个人在大量生产和销售苗木，乱引滥繁现象仍然存在，导致假、劣、病苗流入市场，进入果园，部分种苗未经检疫直接从外地调进，严重威胁着柑桔产业的健康发展。本项目的建设，就是要通过加强和各科研院校和单位的合作，利用国内成熟的生物工程技术，建立柑桔无病毒苗木繁育基地,大量生产供应无病毒柑桔苗木，进行无病毒栽培，确保柑桔产业健康稳定发展。项目建设将对提高我县及周边地区柑桔产量和品质，提高其国内国际市场竞争力，增加农民收入具92、有十分重要的意义，项目可行且是必须的。三、市场供求分析及预测 从世界农产品贸易市场和我国生产情况看，柑桔为世界第一大果树，年贸易金额达65亿美元，仅次于小麦和玉米，为世界第三大国际贸易农产品。我国是世界柑桔生产大国，柑桔种植面积2000多万亩，居世界第一，产量仅次于巴西、美国，位居第三。面对WTO和我国加入东盟自由贸易区后，与国际市场相比较，由于柑桔产业是劳动密集型产业，我国柑桔的生产成本和价格具有绝对优势。如与美国相比，柑桔生产成本为美国的1/2，价格只有美国的1/3。特别是在我国与东盟各国逐步消减关税后，因气候等自然条件限制，东盟各国极少种植柑桔，我国与东盟地域相邻，习俗相近，人缘相亲，在93、出口贸易上与世界其他地方相比占据优势，因而柑桔在东盟市场具有极强的竞争力。80年代以来，桂北、湘南等地的柑桔，由于黄龙病、裂皮病等病害和品质差的双重影响，近年来栽培面积大幅度下降，较为完好的柑桔果园所剩无几，优良品种的柑桔园更是少之又少。目前，优质柑桔果价一直居高不下，坚挺的果价，刺激了果农种植柑桔的积极性，柑桔业正面临一个重新崛起，再度振兴的历史机遇。据2005年统计，广西柑桔总面积260.69万亩，总产量（187.67万吨）居全国第五位，做为全国柑桔生产主产区，其发展愿望更为迫切。2006年2月，自治区农业厅张明沛在全区实施“优果工程”工作会议上提出：“广西水果生产要以良种良法为武器，重点94、打造香蕉和柑桔产业，推进社会主义新农村建设”。同时还提出“争取用3-5年时间，打造全国柑桔第一大省”。根据广西水果生产发展趋势，每年发展柑桔约30万亩，需要种苗约2000万株，目前市场每年能提供的无病健康种苗约700万株，缺口约1400万株，而无病毒苗缺口更为严重。因此，发展柑桔无病毒苗木基地前景非常广阔，苗木销售有保障。四、项目承担单位的基本情况X县水果生产办公室是某县人民政府直属管理的事业单位，其职能是负责水果生产规划、督导和推广先进适用的新品种、栽培技术。单位现有职工12人，其中中级职称2人，初级职称10人，单位内设办公室、技术推广股、沙田柚研究所等三个股室和技术服务部。多年来，一直从事95、水果生产技术试验研究与示范推广工作，为某县水果生产提供产前、产中、产后服务，积累了丰富的经验,取得了一定的成绩。同时，单位和区水果总站、市水果办、广西农科院、广西柑桔研院所建立了联系，将为项目的实施提供了技术协作及技术服务。五、项目地点选择分析1、无病毒柑桔苗木繁育基地建设地址：某县走马乡福行村，总占地面积100亩，道路、水利等设施完善。2、项目区自然条件优越。某县土壤多为红壤，项目区土壤为红壤，土层深厚肥沃，有机质含量高，氮、磷、钾和铁、镁等无毒邻里丰富，土壤团粒结构和通透性能好，PH值4.55.7之间，地势平坦开阔，多数为20的山谷地。项目区气候温和，年平均气温19.6，降雨丰富，适合育苗96、和种植柑桔类果树。3、交通便利。项目区已开通程控电话和无线寻呼及移动电话，距离桂江10公里，桂梧高速公路40公里，交通、通讯非常便利。4、具备产业规模优势。X县柑桔的栽培面积已达8万亩，并每年以5000-10000亩的速度增长。而且周边县市新种柑桔和改造黄龙病果园也需要大量苗木。六、生产技术方案1、建立无病毒母本园（采穗圃）由广西柑桔研究所提供无病毒茂谷柑等苗木建立采穗圃，提供项目所需接穗。采穗圃盖防虫网，预防传病昆虫。2、建立无病毒苗圃。根据广西柑桔研究所培育无病毒苗木的成功案例，采用简易网室建立无病毒苗圃，即保证育苗质量，又节约成本，便于管理。简易网室长度为30-45米，宽15米。在各栋网97、室中间修一条1米宽的道路，网室内部用水泥柱作支撑。砧木苗、嫁接苗培育关键：砧木苗主要抓好土壤及种子消毒、播种、肥水管理、病虫防治等；嫁接苗主要抓好隔离设施建设、肥水管理、病虫防治工作。苗木培育计划用三年时间，第三年春出圃，生产的程序是：播砧木种子移植嫁接出圃。七、项目建设目标无病毒柑桔苗木繁育基地建成后，年产柑桔脱毒苗80万株，将承担起广西、湖南、广东及桂北周边地区部分柑桔脱毒苗生产任务，为这些地区提供无病毒柑桔苗和脱毒的母本树或枝条，供育苗单位使用，所提供脱毒母本树或脱毒枝条所覆盖的柑桔无毒苗木生产能力要达到150万株左右/年，远期目标是通过政府的监督，规范管理，直接或间接来自脱毒苗生产基地98、的苗木，覆盖率要争取达到35%以上。八、项目建设内容建立柑桔无病毒苗木基地100亩。（1）苗圃地80亩，主要用于建设炼苗温室及育苗基地，分二期育苗，每期40亩，每期周期为2年，母本园20亩。（2）新建柑桔无病毒苗木基地基础设施1800平方米，包括简易网棚、温室等，引种无病毒柑桔良种母本树2000株。九、投资估算和资金筹措1、项目投资估算：项目总投资额：130万元。其中固定资产94万元，流动资金36万元。2、资金筹措：项目承担单位自筹经费 30万元，申请上级项目经费100万元。 十、建设期限和实施的进度安排1、项目实施期限2年，即2010年9月至2012年9月。 2、实施进度 2010年9月至299、010年12月 项目资金筹措，制定试验方案 2011年1月至2011年4月 水电安装调试等建设，完成炼苗温室大棚建设及砧木苗培育 2011年4月至2012年9月 无病毒柑桔良种苗木生产经营 十一、环境保护、安全消防及劳动安全1、基地在施工期间遵循的原则：（1）基地在施工期间遵循的原则：A、基地生态环境保护措施与主要建筑同时设计，同时施工，同时启用；B、基地各功能区应体现各自特色，具有一定规模，自成体系，并以节约土地面积，充分利用空间来形成主体生产，体现精致农业与生态农业特色，以及落实严格的防疫隔离区带；C、基地施工时，一定要注意水土保持，尽量减少水土流失； （2）水质保护措施。建立生活污水、饮100、食污水和停车场污水处理设施。 （3）农药污染的防治对策。一是严格执行农药的安全使用准则；二是贯彻综合防治的方针，控制用药量，减少使用次数。（4）化肥污染的防治对策。A、合理、适时使用化肥；B、畜禽有机肥与化肥相结合。2、基地消防设施基地建设应符合公安部有关消防设施建设的规定。3、劳动安全：本项目对劳动者的安全与健康十分重视,一切工作(包括建筑施工、实验室和户外工作)都严格按照国家有关劳动保护法规进行。工作人员配备相应的劳动保护用具，如口罩、胶手套、护目镜、防护衣等。十二、项目组织管理（一）组织管理机构项目由县水果生产办公室组建“某县柑桔良种苗木繁育基地”工作机构，基地实行场长负责制。下设生产技101、术股、财务股、市场信息股等定员4人，基地聘用职工6人。（二）、人员培训1、劳动工人岗位培训：劳动定员后，为提高岗位人员的生产技能，由基地的科技干部或聘请生产实践经验丰富的科技人员进行岗前培训。以后每项新的工作都由基地的科技干部负责指导。2、管理干部和科技干部培训。与区内有关大专院校、科研部门建立技术业务联系和交流，有针对性组织干部、职工、科技人员到区内有关的科研部门和高新科技示范园区参观学习，交流经验，勾通科技和市场信息，更新观念，提xx技管理水平。十三、效益分析 1、生产成本和销售收入估算生产成本项目达产后年总成本费用为62.29万元。收入估算： 产品销售(营业)收入以每株1.5元计，达产年102、利润17万元。2、财务分析：利润总额及分配本项目投产第二年便有盈利。正常年份的利润达17万元。本项目投资利润率为26.15%。盈利能力分析根据课题现金流量表（全部投资）得出以下财务评价指标。 税前内部收益率为47.25%，税后财务内部收益率为34.82%。 基准收取率取12%时，财务净现值税前为78.69万元，税后为51.72万元。 3、风险分析（1）不确定性分析：盈亏平衡分析计算以生产能力利用率表示的盈亏平衡点： CFBEP= -100% SCVT 年平均固定成本= 100%年平均销售收入年平均可变成本年平均销售税金= 57% 由盈亏平衡分析可知，当项目生产能力利用率低于57%时，才会亏损，103、超过时则盈利。本项目建设的主要目的是为广大农民提供优质种苗发展脐橙生产，项目稍有赢利，能维持项目滚动发展即可，项目风险不大。（2）市场风险分析：我国水果总量仍然不足，水果人均占有量只有世界平均水平的57.4%，优质水果缺口更大。这也是进口水果充斥国内市场的原因之一。根据国家计划发展委员会的预测，到2030年我国人均柑桔年消费预计将达到 16公斤，这意味着我国16亿人口的国内柑桔产品总消费量达到2565万吨，这是我国目前柑桔产量的2.5倍，因此，柑桔生产发展和市场容量的潜力十分巨大。X县地处农业部确定的中国柑桔生产优势区域：湘南桂北赣南区，气候温和，雨量充沛，光照充足，昼夜温差大，无霜期长，适宜104、种植柑桔的山坡地面积达30万亩，具有规模化发展柑桔产业的土地资源条件。为项目实施及苗木销售提供了得天独厚的条件。近年，优质柑桔的果价一直居高不下，坚挺的果价，刺激了果农种植柑桔的积极性，无病优质柑桔苗的需求很大。此外，80年代以来，桂北、湘南等地由于黄龙病、裂皮病等病毒病危害，大面积柑桔果园需要更新种植，会进一步促进无病毒柑桔苗木的销售。综上所述，项目的市场风险不大。（3）技术风险分析脱毒、检测和无病毒栽培在技术上早已成熟，在我国处于示范、推广阶段。本项目引进区水果总站、市水果办、广西区农科院、广西柑桔研究所等单位的最新研究成果，并在这些单位的专家指导下实施，技术风险将会大大降低。4、社会效益105、分析本项目运用现代生物技术对柑桔苗木进行工厂化生产，使柑桔产业符合农业现代化发展的要求，节本增效，对做大做强柑桔产业有重要意义，所生产的无病毒苗木可满足本县及周边地区柑桔种植产业的发展需要, 并就地安排农村剩余劳动力8-10万人，项目实施所形成的柑桔种植产业经济效益将提升15-20个百分点,其社会经济效益预计达3-4亿元，项目对促进农民增收，财政增长有重要意义。目 录宏观分析篇一、沈阳市宏观经济形势分析（一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步增大（二）工业经济保持平稳增长（三）建筑业生产持续增长（四）全市固定资产投资保持较快增长（五）市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长（六）居民消费106、价格指数持平，市场物价水平有升有降（七）人口（八）居民收入和储蓄（九）城镇居民居住条件继续改善二、房地产市场分析（一）房地产现状分析（二）房地产市场发展趋势分析项目分析篇一、项目概况二、项目主要经济技术指标三、项目片区市场分析（一）项目片区环境分析（二）项目周边客户层分析（三）周边居住状况分析（四）竞争楼盘分析（五）项目周边商业市场分析四、物业发展规划1、项目定位2、功能定位3、目标客户群定位4、项目优势资源整合5、物业总体规划6、户型规划及设计7、完全产权公寓所应解决的个性配套服务8、本案的网点设计五、项目SWOT分析（一）项目的优势分析（二）项目的劣势分析（三）项目的机会点分析（四）项目的107、威胁点分析经济分析篇一、项目建设总投资分析（一）开发成本（二）开发费用（三）投资成本费用估算汇总二、项目开发建设实施计划三、项目资金回收计划四、项目销售收入及利润的测算五、现金流量分析六、不确定性分析（一）盈亏平衡分析（二）敏感性分析宏观分析篇一、沈阳市宏观经济形势分析（一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步扩大 2001年 实现国内生产总值1238.0亿元，比上年增长10.1%。 第一产业实现增加值76.6亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值542.0亿元，增长9.5%；第三产业实现增加值 619.4亿元，增长11.3%。一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为6.2%、43.8%和50108、.0%。 财政收入快速增长。全年完成地方财政收入 80.8亿元，比上年增长34.3%。其中各项税收收入68.7亿元，增长23.8%。全年地方财政支出达103.5亿元，增长17.7%。 2002年前5个月 国内生产总值达441.75亿元，比上年同期增长11.1%，增幅提高4.4个百分点。 第一产业实现增加值13.52亿元，第二产业实现增加值187.85亿元，第三产业实现增加值240.38亿元，分别增长8.3%、9.0%和12.9%，增幅比上年同期提高5.1、1.8和4.5个百分点。（二）工业经济保持平稳增长 2001年 2001年全市完成工业增加值482.0 亿元，增长9.5%。其中全部国有和年109、产品销售收入在500万元及以上非国有工业企业（以下均简称为规模以上工业企业）完成工业增加值198.5 亿元，增长9.5 %。全年规模以上轻工业企业实现增加值60.6亿元，增长9.3 %；重工业企业实现增加值137.9亿元，增长9.6%。 工业企业经济效益水平有所下滑。2001年规模以上工业企业产品销售率为96.9%，比上年下降0.2个百分点。工业企业实现利税总额55.8亿元，比上年下降8.0%。全市工业经济效益综合指数为89.34%，比上年下降3.93个百分点。 2002年前5个月 工业形势良好，主要表现为生产增长速度逐步加快，产销衔接水平不断提高，工业产品出口形势明显好转，工业利润降幅缩小，110、工业经济运行质量进一步改善。5月份，全市规模以上工业（下同）完成工业总产值65.7亿元，比上年同月增长10.8%；1-5月累计完成工业总产值286.4亿元，比上年同期增长10.4%，增速比上月末加快0.1个百分点。工业产品销售率进一步提高，1-5月累计为96.8%,同比提高2.3个百分点，比前4 个月累计提高0.2个百分点。工业出口产品大幅增长，5月份实现出口交货值4.6亿元，比上年同月增长26.6%；累计实现出口交货值26.4亿元，比上年同期增长10.7%。 工业经济效益水平趋于好转。1-4月份，规模以上工业累计实现利润3.6亿元，同比下降22.3%；实现利税15.2亿元，同比下降0.4%。111、两项指标的降幅分别比一季度缩小了9.8个、5.1个百分点。亏损企业亏损额6.8亿元，增长5%，增幅比一季度缩小了6.2个百分点。前4个月，规模以上工业实现税金11.6亿元，同比增长9%，增幅比一季度提高了5.7个百分点。经济效益改善的主要原因是部分骨干企业盈利水平趋好。（三）建筑业生产持续增长 2001年 建筑业实现增加值60.0亿元，比上年增长10.0%。房屋建筑施工面积2160.4万平方米，增长12%；竣工面积1016.1万平方米，增长11%。 2002年前5个月 随着住宅市场的繁荣，建筑业发展速度加快，其增加值为10.5亿元，增长16.5%，增幅比上年同期提高8.4个百分点。（四）全市固112、定资产投资保持较快增长 2001年 全年全社会完成固定资产投资302.8亿元，比上年增长15.5%。其中国有经济投资126.1亿元，增长8.5%；非国有经济投资176.7亿元，增长21.0%。 投资结构发生变化。全年城镇固定资产投资额达283.6亿元，比上年增长14.5%。更新改造投资增长明显快于基本建设投资增长，全年更新改造投资达70.6亿元，增长35.6%；基本建设投资122.5亿元，增长3.6%；房地产投资继续增长，全年房地产开发完成投资78.1亿元，比上年增长22%。房地产施工面积888.9万平方米，增长7.3%，其中住宅708.2万平方米，增长11.5%。全年销售商品房192.5万平113、方米(建筑面积)，下降8.6%。 2002年前5个月 5月份，全市完成固定资产投资58.6亿元，同比增长40.9%。从产业划分看，第一产业完成投资0.4亿元，下降48.4%；第二产业完成投资18.2亿元，增长24.6%；第三产业完成投资40.0亿元，增长52.9%。从投资管理渠道看，基本建设完成投资20.2亿元，增长78.6%；更新改造完成投资17.8亿元，增长20.8%；房地产开发投资19.7亿元，增长37.1%。住宅建设和销售市场繁荣。1-5月份，全市住宅施工面积和竣工面积分别比上年同期增长36.7% 和2.9倍，住宅销售面积和销售额分别比上年同期增长44.3%和46.4%。住宅建设和销售114、市场的活跃促使住宅投资比重进一步加大。前5个月共完成住宅投资16亿元，占房地产开发投资的比重由上年同期的70.4%提高到81.4%。（五）市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长 2001年 年末全市已有各类市场512个。各类市场商品成交额达728亿元,比上年增长3.8%。全市年成交额超过10亿元的市场13个。2001年，全市实现社会消费品零售额623.5亿元，增长10.2%。 2002年前5个月 5月份全市社会消费品零售额达57亿元，比上年同期增加6亿元，增长11%，比上月增幅提高1个百分点，是春节之后的最好销售水平。截止5月末，全市社会消费品零售总额累计实现276.1亿元，同比增长10115、.9%,累计增幅与上年同期持平。（六）居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降 2001年 全年居民消费价格总指数为100.0%，其中，服务项目价格指数105.7%，消费品价格指数98.5%。在消费品价格指数中，食品102.1%，烟酒及用品95.9%，衣着98.8%，家庭设备用品及维修服务94.3%，医疗保健和个人用品87.9%，交通和通讯97.0%，娱乐教育文化用品及服务104.2%，居住106.8%。 2002年前5个月 由于受烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化类价格上涨的拉动以及食品类价格的回升，5月份居民消费价格实现上涨，全市居民消费价格指数为 101.0%，与上月相比上升1个百分点。但116、从前5个月的情况看，累计市场价格水平仍处于低位，居民消费价格指数为99.5%。其中，服务项目价格指数为112.5%，消费品价格指数为96.2%。分品种看，食品、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯类价格不同程度下降，烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化用品及服务和居住类价格不同程度上涨。（七）人口2001年，全市人口出生率为6.40 ，比上年下降1.97 个千分点；死亡率为5.55 ，下降1.22 个千分点；人口自然增长率为0.85 ，下降0.75 个千分点。年末全市总人口达689.3 万人（户籍人口），比上年增加4.2 万人。在总人口中，市区人口487.7万人；县(市)人口201117、.6万人。农业人口253.6 万人，非农业人口435.7万人。（八）居民收入和储蓄 2001年全市职工平均工资为8172元，比上年增长16.8%。据统计资料显示，2001年城市居民人均可支配性收入达6386元，增长9.2 %。农民人均纯收入达到3230 元，增长3 %。城市居民人均消费性支出5515元，增长8.1%。农村居民人均生活消费支出1944 元，下降2.6%。全市城乡居民人均储蓄存款达15350元，比上年增长9.8%。 2002年前5个月 截止5月末，在岗职工平均工资为5003元，比上年同期增加978元，增长24.3%。除了正常增资因素外，在岗职工平均工资的增长主要受机关、事业单位按国118、家有关文件调整工资标准影响所致。前5个月，全市城市居民人均可支配收入累计为2981.8元，比上年同期增长16.1%；城市居民人均消费支出累计为2281.4元，增长12.8%。从支出结构看，食品支出仍是居民消费支出的主体。住房、电子通信、旅游、教育、文化娱乐等新兴消费明显增加，但这些消费还未形成真正的消费主流。（九）城镇居民居住条件继续改善 2001年 全年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均住房面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。二、房地产市场分析(一)房地产现状分119、析1、投资加快，比重扩大2001年，沈阳市房地产开发投资快速增长，全年完成投资78.1亿元，同比增加14.1亿元，增长22.0%；占全市固定资产投资的比重达25.8%，同比提高了1.4个百分点。房屋施工面积888.9平方米,同比增长7.3%，已成为拉动固定资产投资增长的主要因素。2、住宅投资依然居主导地位2001年，沈阳市房地产开发业用于商品住宅投资59.9亿元，同比增长30.6%，增幅高于房地产开发总投资8.6个百分点，占房地产开发投资的比重由71.7%上升到76.7%；完成商品住宅施工面积708.2万平方米，同比增长11.5%，占房屋施工面积的比重由上年的76.7%提高到79.7%；商品住120、宅竣工面积302.4万平方米，占商品房竣工面积的86.7%，较上年提高了3.8个百分点，成为主导全市房地产开发投资最活跃、最积极的因素。3、开发土地面积成倍增长2001年，沈阳市房地产开发企业开发土地面积513.0万平方米，同比增长1.3倍。其中已完成开发土地面积181.1万平方米，同比增长67.8%，正在开发土地面积197.1万平方米，同比增长3.7倍，待开发土地面积134.7万平方米，同比增长90.4%。4、到位资金结构调整，贷款比重增加2001年，到位资金116.6亿元,同比增长36.8%。除上年结余资金外,当年到位资金95.3亿元。其中国内贷款占25.6%，比上年提高了8.7个百分点,121、利用外资占1.5%，开发企业自筹资金占29.9%，其他资金占43.0%;同比分别下降了0.9个百分点、7.1个百分点和0.7个百分点。5、置业门槛降低沈阳市政府将出台相关政策措施，再次降低“入市”门槛，其目的就是通过减轻房地产交易中的税费负担，让消费者得到更多的实惠，从政策上鼓励居民买房、卖房，进一步搞活房地产市场。银行按揭政策的大力支持及贷款门槛的降低也扩充了市场空间。6、房地产市场法规逐步完善 沈阳市开始实行土地储备制度，对土地实行公开招标拍卖，由政府垄断的土地一级市场已初步形成。 沈阳房产管理实施沈阳市城市房产管理条例，它的颁布对于加强城市房产管理、保证城市建设顺利进行，提高居住水平、改122、善生活环境、提高行政执法水平具有重要意义。7、房地产市场十分活跃，销售状况也保持着良好的态势据沈阳市房产局的统计数字，截止到2002年5月份，沈阳市商品房销售面积55.8万平方米，比去年同期增长37.9%， 其中商品住宅销售面积为52.6万平方米，比去年同期增长44.3%。2002年的春季房交会展示会期间，商品房成交面积6595万平方米，成交额1772亿元；存量房成交面积6365万平方米，成交额1028亿元。这次春交会创下28个亿的销售奇迹。8、总体房价稳中有降沈阳市商品房均价基本保持在每平方米2500元至2700元之间，符合沈阳市场行情。从2001年下半年开始，沈阳市出现的中低价楼盘已经形成123、了环绕该市一环（外环）与大二环之间的居住圈，且均价都在2800元左右，随着市中心土地越来越少，土地交易制度的变革会使城乡结合部出现越来越多的中低价位的大盘。从2002年沈阳春季房交会的最新统计结果也表明，全市楼价正悄悄地向中低价位转移。9、需求空间较大，但有效需求明显不足2001年，沈阳市人均居住面积达8.79平方米，比上年增加了0.42平方米，但距2005年人均居住面积12平方米的目标尚有相当的距离。为实现这一目标，今后四年，沈阳市需新建住宅约2600万平方米，这无疑形成了较大的住房需求。而从2001年的情况来看,商品房销售首次出现负增长，销售面积192.5万平方米。其中商品住宅165万平方124、米，同比分别下降8.5%和10.3%，有效需求明显不足。与此同时，空置商品房2001年再次攀升，并创历史新高，达220.4万平方米，同比增长66.6万平方米。特别是空置一年以下（含一年）的商品房148.9万平方米，同比增加70.2万平方米，增长89.1%，占全部空置面积的比重由上年的51.2%提高到67.6%。（二）房地产市场发展趋势分析1、有效需求明显增加2002年上半年由于土地制度的变化导致市内高档次的新楼盘上市量小，而消费者经过去年一年的调整期的等待后显得很活跃，需求量在增加，住宅市场开始转入相对稳定的销售时期，大多数的市场消费者开始从去年的观望走向实际成交。2、中小户型受宠从2002年125、沈阳春季房交会的交易情况来看，一些具有品牌优势、价格适中、户型合理的中低档楼盘呈现了供需互动的热销场面。在此次房交会18亿的成交量中，价位在23002800元的商品房成交比例占总量的70。其中，均价在2500元以下的商品房成交比例占总量的40。这表明2002沈阳增量房市场将会呈现小户型、低档次、低价位住房紧俏，中户型、中档次、中价位住房紧销，大户型、高档次、高价位住房滞销的趋势。3、房价波动幅度不会太大虽然消费者对低单价、低总价产品的需求，可能促使开发商增加对中低价位产品的供应，从而拉低市场价格，但根据目前沈阳市房地产市场的活跃程度，预计拉动幅度不会太大。4、二手房市场的活跃表现，为房地产的快126、速发展提供了支持条件沈阳市房产局信息中心统计表明，截至2001年11月末，沈阳存量房转让件数为34517件，面积245.8万平方米，金额32.7亿元较2000年同期交易量有所增加。从总体上看，二手房交易市场比商品房市场更为活跃，而政府的大力支持，是二手房市场活跃的一个重要原因。二手房市场与商品房市场是“联动”的，二手房市场的活跃表现，为房地产的快速发展提供了支持条件。项目分析篇一、项目概况项目名称：嘉盛园（暂定名）位置：沈阳市和平区太原街地区， 发展商：沈阳*房地产开发有限公司设计规划：规划地块北侧布置为18高层板式住宅，底部二层为商业网点；南侧根据日间距布置为退台式住宅，层数分别是7层、10127、层、10层、底部为二层商业网点；东南侧规划为26层高层点式住宅与北侧公建用房相连；东侧和西侧均为二层商业网点。规划总建筑面积约为46800，其中住宅面积为31400，商业网点为10200。二、项目主要经济技术指标指标名称指标数量总占地面积14000规划总建筑面积46800其中：规划地上建筑面积41600其中：住宅建筑面积31400 商业配套建筑面积10200地下停车场建筑面积5200容积率3.2覆盖率20%绿化率25%地下停车位100个 三、项目片区市场分析（一）项目片区环境分析 本案所在区域是沈阳市传统商业黄金地段的中心，也是沈阳市许多历史名店的原址及沈阳市首批个体工商业主的诞生地，同时，也128、是沈阳市的市中心所在地，经济发达。本地块与中山广场、市总工会、市公安局等在同一街道轴线上，而这一轴线又恰恰恰是沈阳著名的景观路南京街，集旅游、购物、娱乐为一体。 交通线路发达，且与沈阳地铁一号线相邻（地铁一号线将在沈阳站、南京街设置站点），也使本区域成为不可多得的地铁处女地。 外来企业、外来人口相对较多，为房地产业的发展提供了不可多得的商机。 商住需求旺盛，尤其以小面积商住两用房，更为市场青眯； 太原街老区域改造已成定局。判断：本案完全具备了作为城市中心所必需的的经济、交通、人口、投资等组成要素，而其产品形态必须与区域特征相吻合，才有可能实现市场及利润的最大化。（二）项目周边客户层分析 政府机129、关及企事业单位林立（市国税局、省地税、和平区公安局、刑警支队、市供电局、二0二医院、中国医大、中国联通及近20家金融机构），货币分房及购房前景乐观。 多家中及中高档写字间聚集了大多数年轻、高收入、思想前卫的本、异地白领，渴望拥有属于自己的房子。 区域内的个体及私营业主，与大型国营商业企业并肩支撑着当地经济的发展，其购买力不言而喻。 以本地域的区域价值潜力，足够吸引各阶层、各地域的投资客目光。 商住两用客户层占据本区域住宅市场消费的不可忽视的地位。 大连万达商业广场的启动，将为本案提供较大量的潜在目标客户。判断：本区域拥有广泛的消费基础及消费潜力，如能为特定的目标客户群打造特定的产品形态，相信定130、能取得项目的开发成功。（三）周边居住状况分析 区域内的居住状况较差，通常意义上的居住场所多为房龄在8年以上的老户型住宅，建筑面积多为50-80平方米。 房龄在15年之上的老式住宅及筒子楼也占据了区域内住宅的相当比重，与当地的经济发展极不相衬。 极少数新格局的住宅新小区，成为普通市民居住条件中的娇娇者，但开发量极为有限，多数也被定向购买。 1998年至今，区域内出现了中润xx家园、美龙家园、豪隆世家、平安馨园等高中楼住宅项目，但由于产品形态单一（多数为130-190平米大户型），总房款较高，而令大多数消费者望而生畏。判断：区域内的产品形态单一及供需矛盾，加之潜在目标客户资源丰厚，为本项目的成功提131、供了不可多得的市场机会。因此，产品立项及规划成为本案的重中之重。（四）竞争楼盘分析n 城中花园发展商虹彩房地产开发有限公司位置南五马路250号装修标准清水房户型及面积80-300二室五室均价5300元/最惠付款方式7成30年按揭销售业绩首三期售完客户来源企业家、政府官员优劣势分析豪宅，户型定位准确。园林绿化、配套齐全、间距在管理好。造型新颖，公共装修高档，冲击力强。推广评语推广概念准确，包装效果佳，销售人员素质高，专业强。n 豪隆世家发展商正大豪隆房产开发有限公司位置南八马路与同泽街交汇处装修标准清水房户型及面积二室：99.9；三室：153.6；五室：185.22均价4300元/；4180元/132、起价最惠付款方式7成30年按揭销售业绩销售40客户来源生意人、市民优劣势分析中档房户型，面积配比适中。点式楼，相当部分房采光通风不理想。清新靓丽，公共装修高档，视觉冲击力强。推广评语推广概念准确，推广手法落后，从业人员素质低，不专业。n 南园康居楼发展商沈阳顺翔房屋开发有限公司位置南五马路金都酒店对面装修标准清水房户型及面积二室：72.3；四室255.4均价4380元/；4080元/起价最惠付款方式首付一万，余款30年按揭销售业绩一期90，二期50客户来源生意人、市民、小公司优劣势分析户型偏大，商信两用。配有泳馆，板式楼。造型呆板、凝滞，色彩单一，公共装修低档。推广评语无明确推广概念。n 孔雀133、花园发展商玛丽蓝位置七纬路装修标准清水房户型及面积二室：126；三室：152；四室：180均价5300元/最惠付款方式7成30年按揭销售业绩仅余几套客户来源企业家、政府官员优劣势分析豪宅，户型定位准确。规模大，园林绿化面积大，楼间距大，配套齐全，物业管理好。推广评语推广概念准确，从业人员较专业。n 嘉盛园发展商沈阳铁西房屋开发公司位置民主路与同泽街交汇年装修标准清水房及精装房户型及面积一室：60；二室：80-100；三室：100-120均价3850元/；3400元/起价最惠付款方式7成30年按揭销售业绩客户来源企业家、生意人、政府官员、市民、公务员优劣势分析中高档房，小户型，面积配比合理，板式134、楼采光通风好。设计新颖，楼间距大。园林绿化品味高，人性化设计，国际知名物业管理。推广评语先进的推广营销，知名专业营销公司鼎力奉献。n 中润xx花园发展商位置和平区南京街78号装修标准清水房户型及面积二室二厅：169；三室二厅：183；四室以上：223-338均价4380-6280元/最惠付款方式7成20年按揭销售业绩销售70客户来源企业家、生意人、官员、娱乐圈人士优劣势分析豪宅，点式，户型偏大，采光通风不好。配套齐全。物业管理较好。推广评语推广概念一般，销售人员少，热情不高。（五）项目周边商业市场分析1、项目潜在的商业价值n 地域价值：本案位于太原商圈，无论历史形成或未来发展，该地域均有着无限135、的商业价值潜力。n 政府因素：太原街老区改造文件已正式下达（政府文件）。n 外资的涌入：包括南部军团的北上及入世后外来资金的大量涌入，都将为本地域价值的提升提供不可多得的良机。n 本案虽位于太原商区，但不占据主要干线，属次级商圈地位，周边路况条件差，多为公交车及长途客运站点。n 项目的高档高层住宅规划，将因地处商圈中心得生意之便以及交通发达等基础条件，而具有独特的市场吸引力，相反，住宅与经营的合二为一也为商业网点的销售提供了有利因素。89 项目周边主要干道及经营类别（附表一）商业街名称主要经营品种店铺数量店铺规模太原街服装、眼镜、乐器、通信、医药、137以小型门面居多，520 左右中华路银行、136、证券、12多为分支机构，中等规模民主路机电配件、食品添加剂、电线电缆、绝缘材料85全部为小型门市，20左右胜利南街机电配件、水泵、轴承、药房等94小型店铺为主南五马路东药房、诊所、医疗器械11中等门市100 左右同泽南街汽车配件50小型门市15-30 左右南二马路五金、汽车修理业40小型门市，20 左右南京南街体育用品25中等门市50-150左右和平北大街银行、写字楼、酒店、旅行社等20家左右中等规模，写字楼档次较高本区域内的主要经营品种及经营状况（附表二）行业名称一般经营面积现网点使用方式业主收入状况价格（购/租）乐器行200 左右租用（太原南街）年纯收入10万左右18万汽车零配件30120137、 租用（原居民楼一楼）年纯收入60万元左右315万彩印喷绘20200 租用（原居民楼）经营大户年毛收入500万元218万快餐类100300 租用年纯收入10万元左右1025万医药业50200租用中型药店年纯收入30万元左右315万家电业（代理）20150 租用110万钟表眼镜行业50200 租用年纯收入5万元左右418万服装类20200 租用年纯收入在210万元之间18万18万项目周边主要公交车及长途站点提示（附表三）项目周边道路名称公交车站点长 途 站 点路 况 说 明南二马路601、604、沈阳辽阳、沈阳鞍山道路狭窄，路况杂乱，人车混行，本、异地旅客流动量大，无停车位，西邻民主广场，道路状138、况复杂民主路523、246、环路2、19982001年项目周边的网点投入量及消化量近年来区域内大型网点的投入量与价格（附表四）网点名称地理位置层数投入时间销售价格单位面积出售比率南园康居楼网点南五马路13层2000年6000元/ 10002700 仅余1栋，主要以抵债方式出售美龙家园南京南街（中润xx家园南）14层2001年均价6000元/ 7004000 销售率70%中润xx家园（一、二期）南京南街13层1998年/2001年6500元/ 3002000 一期销售100%，二期整体销售鸿源大厦中山公园西门南50米13层2000年1000元/ .年3001000 出租率50%和平商场四层楼本案139、正北14层2000年整体招商5000 左右0豪隆世家新华广场西500米13层2001年6500元/ 300670 出售率40%方迪大厦和平区西塔街13层2001年6500元/ 3002000 出售率不足30%综上所述，本案周边地区的网点销售（出租）率为60%。3、区域内网点需求调查区域内的主要经营企业明细表 （附表六）企 业 类 别企 业 名 称主 要 分 布 地 段大型合资（私营）企业洲际酒店、中国正泰集团、沈铁分局通源实业总公司、沈阳沈港实业有限公司等南京南街及南五马路写字楼鸿源大厦、明日大厦、玉麟世家、文新大厦、群星大厦、中山大厦、通保大厦、昊源大厦、星光大厦南五马路、和平北大街银行、证140、券约20家国有银行（工、建、中、农、交行）、商业银行（华夏、招行、广发行等）遍布，以及银河证券、鞍山证券、辽宁国信等中华路、南京南街、和平北大街、南五马路政府机关、企事业单位和平区公安分局、和平区房产供暖公司、沈阳市体育局、区域内部分经营种类的未来发展规划及需求 （附表七）行 业 名 称现经营面积经营场地变迁因素未来发展规划网点需求面积网点需求格局彩印喷绘20200 有动迁可能买或租网点200400 大开间、大进深餐饮业（快餐业）100500 新品种的引入或连锁经营租用网点100500格局方正家电代理业20150连锁经营买或租网点100 左右格局方正，适于经营洗浴业2001000 买网点，个人141、经营300800 钟表眼镜店100200 连锁经营或新办企业租用网点200300 格局方正银行及证券公司2001000 开设分理处或分支机构买网点（固定资产投入）5002000影楼200400连锁经营或新办租用网点500 以下室内易于规划娱乐城（健身中心）1000 以下租用网点10002000 室内易于规划超级市场500左右连锁经营租用网点1000 左右单层空间足够大大型主题市场4000 左右联合投资经营整体购买设室内电梯、楼梯间等四、物业发展规划1、项目定位u 沈阳首座小面积完全产权公寓（公寓主定位）u 沈阳首座顶尖地段精品小户型（住宅主定位） 2、功能定位u 商住两用公寓小面积、精装修、可142、拆改、具有完善的个性配套服务u 小户型精品住宅根据对周边的分析以及对本地块因素、小区规划理念等各种因素的综合评价，将该项目从市场中细分出来，定位为“小户型的精品住宅”。u 定向商业网点为配合住宅的销售，并完成本项目未来的科学管理，建议网点定向销售，也可考虑给予统一的局部装修，以全面提升项目的整体档次。3、目标客户群定位u 商住两用公寓：单身白领、丁克族、小资阶级、富家子弟（不愿与父母同住，但经济上仍依赖家庭）、艺术工作者（studio）、外来驻沈工作者及公司、投资客u 精品小户型住宅：周边生意人（生意之便）、周边政府机关、企事业单位购房者（回归城市，距工作单位较近、过现代化生活、具升值潜力）也143、有相当的商住需求客户 u 定向商业网点：配合公寓未来生活的娱乐性、服务性经营，应相应禁止大件商品修理业、装修业及建筑材料、印刷业的经营。4、项目优势资源整合 充分利用片区的商业氛围资源，打造都市人文社区形象。 树立一个独具特色的都市经典家园形象5、物业总体规划 建筑风格：现代主义风格，要求线条简洁流畅，色彩典雅持久，凸显现代的、简约的都市之风 。 围合式布局，使客户尽享区内之静谧、安适、令住户真正能够感受到阔中取静的居家氛围。 小区内地上不设停车位，所有住户车辆及来往车辆全部停入地下停车场，将地面园区内道路及园林、绿化广场留给住户休闲娱乐，令住户更能享受清净，品味都市中的田园生活。 园内中庭广144、场实现最大价值的绿化，精心设计的人造景观、瀑布喷泉、小桥流水、儿童游乐设施及成人文体设施。合理分布，为住户营造快乐健康的生活。 室外统一规划设计遮蔽式空调机位，预设空调凝水管，以保证宇外墙的整体协调美观，避免空调机冷水浸蚀墙体，使物业保值、升值。 统一设置远程水、电、煤气自动抄表系统，方便工作人员读表，可避免入室查表对住户滋扰及不便。 赠送可视对讲门禁系统： 终端直连小区入口保安值班室和住户家中及楼下单元，尽最大可能防患于未然。 楼宇内外公共装修选材上乘，质地考究，体现档次与价值，提升物业素质，展示实力与品牌。6、户型规划及设计户型设计应体现人性化、功能化、时尚化。按本项目的目标客户定位，面积145、在401202 之间，主力户型以701102的二室两厅和三室两厅为主。实现动静分区、干湿分区，力求使厅的布局更丰富和活泼，平层设计为主，辅之以全越式；客厅朝南带落地门阳台，餐厅带操作阳台。窗设计能落地的并尽量转角，将窗外美景引入室内，令居者视野开阔，心胸畅然。（1）户型面积及配比u 完全产权公寓（26层点式高层）建议户型面积为2060平方米其中：2030平方米 25%3040平方米 35%4050平方米 25%5060平方米 15%u 精品小户型住宅（两座板式住宅）建议户型面积为70120平方米其中：7080平方米二室一厅一卫 30%8090平方米小二室二厅一卫 30%90100平方米标准二室146、二厅一卫 10%100110平方米小三室二厅一卫 20%110120平方米标准三室二厅二卫 10%板式住宅户型配比 二室户型 70%三室户型 30%（2）整个项目的不同产品份额完全产权公寓 30%精品小户型住宅 70%（3）户型设计要点根据小面积户型的特点及使用功能，建议其设计应注意：u 可考虑造当缩减客厅面宽，也许可以控制在4.2米之内；u 尽量缩小走道的面积，避免不必要的浪费；u 把窗设计成飘窗，充分占用外部空间；u 适当提高层高，建议达到3米；u 室内多使用玻璃，制造通透效果；7、完全产权公寓所应解决的个性配套服务特殊的人群，特殊的生活方式与特殊的居住空间，决定了完全产权公寓必须配备完善147、的个性服务设施。建议应解决的个性配套服务： 配备专业化系统化科学化的物业管理公司 相当数量的车位或地下停车场 服务部门相对合理的收费标准 智能化居家及办公的基本配套（高速宽带网络、卫星电视等） 先进、管理完善的共享空间（商务中心、健身中心、俱乐部、分时办公区、多部高速电梯等） 各种服务配套设施（中西餐厅、快餐厅、咖啡酒吧、美容美发、网吧、洗衣房、医疗室等） 专有的各种个性化服务（24小时送餐、上门洗衣服务、家庭清洁、的士服务、房屋代租、24小时循环生活热水等）8、本案的网点设计n 网点规划建议的出发点 本案特殊的地理位置决定了其网点的地域及投资价值 同样是本案区域的市政市容环境，也相对限制了本148、项目网点的发展机会 本案周边的经营产业对其网点规划也起到了一定的借鉴作用n 网点规划 网点为两层，单位面积在250平方米左右 网点销售应具有相当的定向性，避免破坏住宅的居住环境及未来的小区管理 网点应注意设计室内格局 应事先寻找市场，谋求网点定向建设的可能 网点周围一定要预留车位 网点的价格建议设定在65007000元/平方米之间依据本案前期的网点市场调查及2002年上半年的区域网点提供量、网点特征，建议本案网点的规划设计为： 网点设置为两层，面积份额控制在200300平方米 网点面宽78米，足够各种娱乐、服务行业的门脸设计要求 网点的定向销售至关重要，因此是否可以考虑统一风格的局部装饰 应规149、划网点门前的停车场 网点设计应考虑门、窗及梁、柱等位置，力求最大限度优化网点结构 经营项目应尽量回避万达商业广场的主营业务（太平洋百货、沃尔玛超市、欧倍德建材超市） 网点售价可控制在6000元7000元/平方米 判断：综上所述，本案周边地区的网点销售竞争主要表现为洪福家园（产品形态类似）及万达商业广场（品牌效应）的竞争。但针对市场供需状况及市政改造力度的加大，本案网点的销售形势应较为乐观。五、项目SWOT分析（一）项目的优势分析1绝佳的地理位置本项目位于沈阳市最主要的商业区和平区的中心地带，距离太原商业步行街仅50米，此地为沈阳市发展之非常成熟地带。富贾云集，商业氛围浓郁，为沈阳市商业“黄金三150、角地”之中央，地理位置极为优越。2方便迅捷的交通本项目20米之距离即为长途客运站，300米之“遥”即为沈阳火车站，气运火车运输通达省内及全国各地，南二马路、民主路上更是大、小中巴穿梭往来，四通八达，方便迅捷。3成熟完善的社区配套 太原商业街、新世界商场、联营公司、中兴大厦、时尚地下广场、中华路商业街及即将建设的由大连万达集团投资兴建的沈城首家大型商业广场，为本地段造出兴叹的人气和浓郁的商业氛围。 南京一小、铁路五小、东北育才中学、铁路实验中学、134中学、20中学，均属于省市重点学府，使本项目依偎学区，亲子无限。 医大附属医院、二0二医院、和平区中心医院保证了本地业主寻医问药，为生活提供有效保151、障。 商贸饭店、新世界酒店、金都饭店、金杯大厦、上海梅陇镇酒家、杭帮菜、麦当劳、肯德基及都市快车等各种风味餐厅使本项目所在地成为沈城餐饮美食的绝佳处所。 中华剧场、东北电影院、市文化宫、保龄宫、市游泳馆、中山公园及正在建设中的沈城第一家也是最大的一家大众体育休闲健身广场，皆为沈城娱乐休闲健身之首选。（二）项目的劣势分析1地块局限 传统观念的局限，对地域内经营品种及经营环境有偏见。 原周边地域居住状况较差，居民素质相应不高，影响了地域发展速度。2周围环境因素 车辆站点集中，本、外地流动人口量大，人员素质混杂。 道路状况较差，路面较窄，损坏严重，且人车共行。 3历史因素 历史遗留的脏、乱、吵环境印152、象较难改变。 区域内外来人口较多，不利于区域的规范化发展。（三）项目的机会点分析1以陈政高为首的新一届市政府领导为沈阳带来了“经营城市”的新概念，限将城市建设做为一项重要的资产予以经营，在改善城市环境、提升城市档次的同时，通过政府政策上的优惠，吸引更多的外资进入沈阳，建造沈阳，进而改善就业环境，提高居民居住水准。此举从整体上提高城市价值。也使本项目所在地的片区价值得到相应提升。2继沈阳市及和平区政府投资改造太原街地区后不久，大连万达集团又准备斥资12亿，在太原街打造沈阳首家SHOPPING MALL（大型商业广场）。将太原街建设成集购物、休闲、娱乐、餐饮、住宿、观光旅游及综合服务为一体的一站式153、消费场所。使人们购物、休闲或漫步时，尤如在林荫道上散步一样舒适和惬意。此次万达集团进军太原街也正是看中太原街地区对沈阳人来说与北京的王府井、上海的南京路、美国的曼哈顿、巴黎的香榭丽舍一样是一个城市商业的LOGO（标志）。是向外地人引以炫耀的骄傲所在。而万达以此项目为沈阳引进了沃尔玛、太平洋百货等居世界500强的多家国际知名品牌店的开业也会带动项目周边商铺的价值。而这一切最大的受益者无疑是本项目。政府及大型企业集团斥巨资改造太原街，既完善沈阳的商业功能也提高了太原街地区的片区价值。从而大大增加太原街的人气与商气。而本项目也因此面受益非浅，在商业价值获得大幅提升的同时也因太原街大型商业广场的产生，154、衍生了相当一部分有强烈安家欲望的中、高收入的白领或外来的年青资本家及大量的流动人口，从而使本项目的潜在消费群体扩容，销售前景看好。因此，价值有望获得提升。3、营销策划水平是决定项目价值实现程度的重要因素。本项目将凭借深、沪地产的新理念及新手法，通过对本项目土地位置、人文景观、商业概念、学府概念、太原街改造、户型设计、中庭广场、人车分流等卖点的提示与浓缩和推广，使物业价值提升。（四）项目的威胁点分析 主要来自周边的竞争楼盘的潜在威胁。 政府改造速度及力度的把控与实施，同样关系着本区域未来的发展。经济分析篇一、项目建设总投资分析（一）开发成本1、土地费用编号项目名称金额（万元）备注1土地出让金58155、22征地、折迁安置补偿金17502.1陆军侦察局13002.2沈空司令部3002.3沈阳铁路局1503市房产局直属房产残值费3124现地动迁补偿费2240每户10万元计算，共224户。合计48842、前期工程费编号项目名称金额（万元）备注1土地勘测、规划设计费1802、三通一平210按总占地面积150元/平方米计算。合计3903、基础设施建设费编号项目名称金额（万元）备注1基础设施建设费582按规划地上建筑面积140元/平方米计算合计5824、建筑安装工程费编号项目名称金额（万元）备注1建筑安装工程费4914按规划总建筑面积1050元/计算2电梯315共9部电梯，每部电梯按35万元计算合计52156、295、不可预见费编号项目名称金额（万元）备注1不可预见费332按上述1、2、3、4项之和3%计算合计3326、开发期税费及其他费用编号项目名称金额（万元）备注1城市建设综合配套费750按规划总建筑面积160元/计算2工程质量监督费21按建筑安装工程费的0.4%计算3工程监理费31按建筑安装工程费的0.6%计算4其他105按建筑安装工程费的2%计算合计907n 项目开发成本为以上六项之和，共计为：12324万元。（二）开发费用1、管理费用编号项目名称金额（万元）备注1管理费用370按开发成本的3%计算合计3702、财务费用 贷款额初步按开发成本的50%计算，约6000万元。 贷款利率按5.58157、%计算。 为简化计算，对项目财务测算影响不大的前提下，贷款利息初步按单利计算。 贷款期限初步确定为1年。编号项目名称金额（万元）备注1财务费用335合计3353、销售费用编号项目名称金额（万元）备注1销售费用607按销售收入3%计算合计607n 项目开发费用为以上三项之和，共计为：1312万元。（三）投资成本费用估算汇总编号项目名称金额（万元）1开发成本123241.1土地费用48841.2前期工程费3901.3基础设施建设费5821.4建筑安装工程费52291.5不可预见费3321.6开发期税费及其他费用9072开发费用13122.1管理费用3702.2财务费用3352.3销售费用607合计158、13636n 项目总建设投资为：13636万元n 单位规划建筑面积投资成本13636万元468002194元/n 单位规划地上建筑面积投资成本13636万元416003278元/二、项目开发建设实施计划 项目实施进度初步计划项目建设期从拆迁到项目竣工验收交付使用预计需要1年时间，以下为项目实施初步计划安排。项目实施进度初步计划表010203040506070809101112拆迁三通一平开挖基槽基础施工结构施工水电安装装修施工电梯安装基础设施配套建设样板房装修备注：以上按月份进行分期。 项目投资计划与资金筹措安排投资计划与资金筹措表序号项目合计12341项目总投资136364102614827159、156711.1开发建设投资133013990598026606711.2贷款利息335112168552资金筹措136364102614827156712.1资本金550119902980460712.2借贷资金（含利息）63352112316810552.3预售收入18001200600备注：以上按三个月为一季度进行分期。三、项目资金回收计划项目资金回收预计需要9个月，以下为项目的资金回收预期进度。资金回收预期进度表091011121314151617合计商品房比例（%）8101215151015105100面积（）25123140376847104710314047103140157031400商业网点比例（%）10152020151055100面积（）10201530204020401530102051051010200车位个8101215151015105100备注：以上按月份进行分期。四、项目销售收入及利润的测算 价格策略根据竞争楼盘分析和本项目的自身特点，本项目商品房的销售价格定位于3400元/4300元/具有较强的竞争力，总体价格策略考虑以“低开高走”的方式入市。依据稳健性原则，本报告初步将该项目的具体销售价格定位于下，以此作为测算本项目销售收入的依据。 商品房以均价3850元/销售 商业网点以7200元/销售地下停车位按8万元/个进行销售