1、用地130亩生态景观住宅小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月60可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 前言1一、报告编制目的1二、报告编制依据2三、项目概况2第二章 项目开发经营环境分析2第三章 项目周边物业市场调查分析16一、投资地块的地理2、环境16二、项目所处区域分析17三、项目周边主要物业分析18四、XX市中高档住宅消费者特征研究19第四章 项目开发经营优势点与机会点分析28一、房地产投资项目开发经营机会形成模式28二、项目开发经营优势点28三、项目开发经营机会点29第五章 项目定位29一、功能定位29二、户型初步构想30三、价格定位30四、目标客户群定位30第六章 项目初步规划设计31第七章 项目开发经营策略及投资估算33一、项目开发经营策略33二、项目投资估算33三、项目实施进度安排34四、项目投资与筹资计划35第八章 项目开发经营状况分析38一、项目销售计划38二、项目销售收入估算38三、项目经营成本估算39四、项目利润3、估算39五、项目现金流量表40第九章 项目开发经营风险分析41一、项目盈亏平衡分析41二、项目敏感性分析42三、项目开发经营主要风险及对策分析43第十章 结论44第一章 前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并完成项目的初步规划设计方案。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行商业模式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；2、现场调查和实地调研所得4、信息；3、XX房地产综合开发信息网4、政府工作报告及统计局提供的统计数据。三、项目概况项目总用地面积132亩，位于书院路与白沙路（已规划）的交汇处，西临湘江风光带，可远望岳麓山和橘子洲头；东边与湖南第一师范隔街相望；北边为创远景园；南边为白沙路。以本项目所在地为中心，不出5分钟车程可达五一广场商业中心和东塘商业中心，尽享都市繁华与风景。第二章 项目开发经营环境分析一、宏观经济及房地产市场发展概况 1、我国宏观经济现状2005年一季度国内生产总值31355亿元，同比增长9.5%，比去年同期低0.3个百分点。其中，第一产业增加值2287亿元，增长4.6%；第二产业增加值18366亿元，增长11.35、%；第三产业增加值10702亿元，增长7.6%。国民经济继续保持了平稳较快增长的态势。固定资产投资较快增长。一季度，全社会固定资产投资10998亿元，同比增长22.8%，比去年同期回落20.2个百分点。其中，城镇固定资产投资9037亿元，增长25.3%；农村固定资产投资1962亿元，增长12.7%。城镇固定资产投资中，房地产开发投资2324亿元，增长26.7%。总体上看，国家宏观调控实际上已经取得了成效，主要指标表现就是投资增长幅的下降以及物价的趋稳上。2、房地产市场概况1-5月份，全国房地产开发企业本年资金来源累计为7753亿元，同比增长25.5%。其中，国内贷款1531亿元，增长8.7%；6、企业自筹资金2586亿元，增长34.6%；定金及预收款2949亿元，增长24.7%；利用外资112亿元，增长41.7%。1-5月份，全国完成土地开发面积6016万平方米，同比下降7.2%。1-5月份，全国累计完成施工面积10.63亿平方米，同比增长18.8%。其中，住宅施工面积8.21亿平方米，增长18.3%；办公楼施工面积0.47亿平方米，增长15.8%；商业营业用房施工面积1.34亿平方米，增长21.2%。5月末，全国商品房空置面积为10320万平方米，同比增长6.2%。其中，商品住宅空置面积为5933万平方米，下降0.4%。1-5月份，全国累计完成房地产开发投资4644亿元，同比增长247、.3%。其中，完成住宅投资3104亿元，增长21.8%。完成经济适用房投资145亿元，下降16.7。1-5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%。其中，商品住宅平均销售价格上涨11.3%；商业营业用房的销售价格上涨4.1%；办公楼销售价格下降4.6%。总体上看，2005年二季度全国35个大中城市房屋销售价格持续上涨，比去年同季上涨8%，比一季度上涨1.5%，同比和环比涨幅分别比一季度回落1.8和1.2个百分点。可见，受国家宏观调控影响，与去年同期相比，全国的房地产投资和消费都受到一定抑制，各项指标的增幅有所回落，呈稳步发展态势。3、产业政策对房地产市场的影响2005年，对中国房地产来说，8、是极其不平凡的一年，国家各项调控政策的出台无疑成为房产降温年。3月16日18点40分，中国人民银行通过其官方网站，宣布调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率。将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行调高房贷利率后，对利用信贷资金做短炒的投资者影响最大。这部分投资者，用少部分首付，套取银行二三十年的贷款，然后借助短期转手买卖，赚取“差价”。利率调高后，此类炒房人有的由租转为售，有的准备提前还贷。5月26日，央行发布今年第一季度货币政策执行报告，报告中称，今年一季度，随着9、各项宏观调控措施的进一步落实，房地产信贷和开发投资增速明显回落，但一些地区存在着房地产业投资规模过大，供应结构不合理，商品住房价格上涨偏快等问题。3月27日，国务院办公厅下发了关于切实稳定住房价格的通知（国办发电20058号），就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施。建设部及房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位，坚决贯彻国务院部署，密切配合，积极研究落实国办电报的措施。建设部会同有关部委对稳定房价问题进行了认真研究，提出：当前和今后一段时间，调控房地产市场，要突出稳定房价这个重点，采取积极稳妥措施，加强供应与需求的双向调控，侧重抑制不10、合理需求；同时，要整顿规范房地产市场秩序。调整供应，重点是改善市场供应结构，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应；调控需求，重点是遏制投机性需求，控制投资性需求，合理引导改善性住房需求，控制拆迁带来的住房被动性需求；整顿规范市场秩序，重点是查处违规销售、恶意哄抬房价等行为。5月9日，国务院办公厅又转发了建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见（国办发200526号）。总体看，意见所起的积极作用明显，政策的出台非常及时。通知立足于促进国民经济和社会稳定发展，立足于维护普通居民的基本住房权益，立足于以经济手段调控市场，政策11、措施具有很强的针对性和指导性，对于遏制投机炒作行为，规范市场秩序，稳定住房价格将发挥积极作用。通知的出台，已经开始对社会各方面心理预期和行为发生影响。针对近期的房价走势，国家的政策已经取得了一定的效果，像2004年底到2005年初那种疯狂的房价暴爆涨态势，已经不复存在。但房价目前并没有出现明显的稳定、回落的态势，只是处于一种短暂的僵持阶段，市场正在寻找新的方向。4、新政下的湖南房地产市场2005年上半年湖南省房地产开发整体发展平稳，总体上呈现“一升（空置面积有所回升）、两稳（投资平稳增长、房价平稳）、三快（土地购置费、土地成交价款和企业自筹资金增速快）”的特点。（1） 空置面积有所回升 截止612、月底，全省空置面积为123.67万平方米,比去年同期增长14.1%，增幅比去年增长9.7个点。其中，住宅空置面积为73.93万平方米，同比增长6.8%,增幅比去年同期高5.3个百分点；办公楼和商业营业用房空置面积分别为5.66万平方米和37.02万平方米,同比分别增长88.4%和39.6%,增幅分别比去年同期高1.15倍和58.9%。从空置时间来看,空置一年至三年的为60.62万平方米,占整个空置面积的近一半,同比增长20.2%。究其原因，一是整体销售增速减缓。1-6月全省商品房屋销售面积增长19%,增速比一季度和去年同期分别回落18.8和33.7个百分点。二是预售市场出现回调。1-6月全省商13、品房屋预售面积比去年同期减少37.96万平方米,这两个因素致使全省商品房屋空置面积有所回升。（2） 房地产开发投资走势平稳，长株潭仍是开发商关注的重点 自4月份以来，湖南省房地产开发投资保持平稳增长态势，增幅一直33%-35之间，1-4月、1-5月、1-6月分别为34.8%、33.2%和34.9%。1-6月,全省共完成房地产开发投资184.67亿元，增幅居全国13位，投资总量在全国排名第11位，在中部省份排名第二(仅次于安徽)。随着长株潭经济一体化步伐的加快, 长株潭中心城市群成为众多开发商投资的主要目标。1-6月份长株潭三市共完成房地产投资额127.27亿元，所占比重超过全省房地产投资的三分14、之二,达68.9%。其中,XX市房地产完成投资所占比重超过一半,达57.6%。（3） 商品房价格销售平稳今年以来，全省商品房屋销售价格基本平稳，一直在维持在￥1580元/平方米左右。其中全省销售商品房屋419.56万平方米,销售额66.46亿元,商品房平均销售价格为￥1584元/平方米。其中,住宅、办公、商业营业用房的平均销售价格分别为1377元/平方米、3160元/平方米和2764元/平方米。今年6月初，国家督导组先后到XX、株洲和岳阳等地进行检查和调研后，也肯定了湖南省房地产市场呈现平稳发展态势，同时认为湖南省房价整体不高。（4）土地购置费用和土地成交价款居高不下今年以来，全省房地产开发企15、业用于购置土地的费用增幅（除2月份外）每月均在80%以上。1-6月份土地购置费用达39.48亿元，同比增长95.5%，增幅虽比一季度回落19.3百分点, 但仍比去年同期高出104.7个百分点。1-6月份土地成交价款达53.85亿元，增速达到上半年最高点，同比增长1.34倍。在土地购置费用快速上涨的同时，土地开发投资和土地开发面积自今年以来一直呈下降趋势。1-6月，全省房地产用于开发的投资为 12.97亿元，同比下降9.8%；增速比去年同期回落1.5个百分点；土地开发面积446.68万平方米，同比下降5.1%，增速比去年同期回落11.7个百分点。这说明，在地方政府宏观政策趋紧，对土地进行严格控制16、的同时，土地成交量仍在增加，土地价格仍在上涨，这将对今后房地产市场的健康发展产生不利影响，市场前景不容乐观。（5）企业自主开发能力增强截止6月底，全省房地产开发自筹资金301.43亿元，同比增长43.1%。增幅比去年同期高出13.1百分点，比同期房地产开发完成投资额多116.76亿元。在房地产开发资金来源中,自筹资金大幅增长,增速大大高于去年同期各月。1-6月，企业自筹资金达141.54亿元,占上半年整个资金来源的近一半，同比增长90.3%，高于去年同期51.9个百分点.其中，企业自有资金80.23亿元，同比增长1.17倍，高于去年同期71.2个百分点，这说明房地产企业自主开发能力明显增强。（17、6）商品住宅是房地产开发的主体近几年随着实物化分配式的终止,住房货币化的观念逐步深入人心，同时居民收入的增加，商品住宅的需求逐步加大，开发商的重点也由以前的商业营业及办公用房转向商品住宅开发。1-6月全省完成住宅投资额129.2亿元，占全省房地产开发投资的70%，同比增长52.5%，分别高于办公楼和商业用房的88.8和44.8个百分点。住宅施工面积2458.29平方米,同比增长25.4%,比重比去年同期高1.6个百分点,与5月份相比上升0.6个百分点,达74%。其中新开工住宅面积738.39万平方米,占整个新开工的面积的79.9%,比重比去年同期高9.2个百分点。二、XX市房地产市场分析（一）18、影响XX市房地产发展的政策分析1、“中部崛起”为XX房地产发展带来了空前的机遇2005年，国家加快了中部发展战略实施的步伐，XX市作为中部主要省份湖南省的省会城市成为各路地产豪杰竞相追逐的焦点，深圳万科地产、浙江绿城置业、深圳天健集团、香港和记黄埔实业等地产巨头纷纷进入。中部发展战略的实施为XX房地产业的发展带来了空前的机遇。2、城市规划为XX房地产发展创造了良好的契机根据XX市国民经济和社会发展“十五”计划和到2015年长期规划目标纲要，XX市将充分发挥区位交通、历史文化名城和山水城市的优势，紧紧抓住城市加速发展、经济全球化和知识经济发展的契机，加快长株潭一体化的进程，牢牢把握国家经济建设重19、点由东部向中西部转移的机遇，以实施高新技术带动和优秀文化带动为重点，加大城市发展步伐，将XX建设成繁荣的经济强市、开放的窗口城市、文明的现代都市和秀美的山水名市。预测市域总人口2005年为612万以内，2015年为667万左右，2020年为688万左右；国内生产总值2005年达到1068亿元，2020年达到3888亿元。同时，XX市政府将投入亿元巨资用于“一环、六带、五廊、十二园、五组团”等生态工程建设。2020年城市建设指标表指标名称单位数量人均城市建设用地平方米/人100人均居住面积平方米/人20人均居住用地面积平方米/人28人均公共绿地面积平方米/人10人均道路广场用地面积平方米/人1620、.72绿化覆盖率%50气化率%95生活垃圾无害化处理率%100城市污水处理率%90饮用水源水质达标率%100人均年用电量千瓦时/年人4660人均综合用水量升/人日800综上所述，完善的、系统的、科学的城市规划为XX市的房地产发展提供了良好的政策支持与发展空间，XX市的房地产业迎来了前进中的又一个春天，将步入一个新的发展阶段。3、“泛珠三角”合作助跑XX房地产XX市作为湖南省最大和最繁荣的城市、“泛珠三角”合作最贴近沿海的城市、长株潭中心城市、中部战略中的重点城市，其优势几乎是唯一性的，具有很强的竞争力，它所辐射的人口，已不局限于长株潭近1000万人口，可能是整个湖南省甚至沿线内地城市，“泛珠三21、角”合作的实施会有效拉动对XX市的住宅消费需求，有力助跑XX房地产。 4、XX房地产市场宏观政策分析XX市房地产在国家及湖南省房地产政策影响下，结合当地实际，从土地政策、销售政策等方面出台了一系列措施对XX市房地产市场进行规范，使之更加理性化发展。（1）土地政策分析A、 控制土地上市量，限制增量，规范市场依据XX市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行办法和湖南省土地市场管理办法相关条例，土地的招标、拍卖、挂牌出让底价，应由具备土地评估的机构按照国家和省规定的技术规程评估后，由土地所有的市人民政府土地行政主管部门确定，土地的使用权交易必须全部进入政府指定的土地有形市场上进行公开交易。市人民政府土地22、行政主管部门根据总体规划和城市规划，并与国民经济和社会发展年度计划相衔接，制定切实可行的土地供应年度计划，有计划、有步骤地征用集体土地，供给国有土地。 土地政策的完善会进一步规范土地市场，有利于保证住宅的供应结构，有利于从源头上规范房地产市场，有利于引导居民的有效消费需求，从而促进房地产市场健康、持续的发展。B、 地价上升，房价徘徊，XX尴尬面对“倒挂之困”的现实面对近年来的持续飙升的地价，XX市有关方面对外发布信息是，地价从去年到今年大约只上浮了5%一10%。而不少一线开发商表示，这可能是政府的目标，但市场上的地价平均涨幅应该不低于10%-15%；据了解，目前XX的地价占房价的比例已上升到323、0%-60%，不少项目为40%-50%。XX地价的飙升，并没有拉动房价的快速上升，出现了地价与房价“倒挂”的局面。据XX房地产交易中心统计，2004年，XX市商品房均价比去年上升10.94%，仅为￥2738元/平方米。同年，XX市共批准预售449.60万平方米商品房，同比增长4.10%，自1998年以来，商品房上市量首次出现负增长。这种倒挂的现象的根本原因在于资本对未来XX市楼市的看好，外来的，本地的、拿到地就是“主”，赌的就是今后房价的只升不降，没有地的将来只有吃葡萄的份。长此“倒挂”，难免压缩了开发商的利润空间，直接导致开发商压缩产品的品质空间，XX房地产业想摆脱低质量建造、零散式发展的现24、状，就永无希望。当然“倒挂”未必不是好事，要是房价与地价齐唱涨，XX市房地产业就不是可以像如今这般皆大欢喜了。C、 2005年1-8月XX国有土地使用权出让表分析（单位：宗、公顷、万元）项名协议招标挂牌国土转让企业改制土地处置出让类型宗地面积价款宗地面积价款宗地面积价款宗地面积价款企业个数面积价款商服用地2138739063.1738.446645543166593120175533716.7931.292446.32工矿仓储用地32965948362.92332811822812410130110.96公用设施用地104313837公共建筑用地13107994909819912364506525、281108800212875081普通商品房用地391176488635.386199113306.218456839348.7746660277654.233227280185特殊用地1218112525合计1062659186677.710287820089.5725536351073.36708793113753.320458536109.94从上表显示可知，2005年1-8月XX市共出让、转让土地211宗，总面积436.24公顷(6543.60亩,436.24万平方米)。其中普通商品房用地63宗，总面积183.23公顷(2748.45亩,183.23万平方米),占总面积的42%；商服26、用地29宗，总面积57.45公顷(861.75亩,57.45万平方米),占总面积的13%。普通商品房用地和商服用地已经占到总出让、转让土地面积的55%。这一数字充分说明住宅的投资与开发仍然是土地开发的半壁江山，近期住宅的入市量会进一步增强，XX市的房地产市场的竞争会进一步激烈，开发商在进行投资的时候一定要谨慎、务实，打有把握之仗。综上所述，土地市场的进一步规范化和严格化保证了国家土地收益增加，却直接导致项目的土地和开发成本增加，土地储备难度上升。XX这几年房地产开发的资金主要以外来列强为主，政府政策对外来列强倾斜，对本土开发商形成不利因素，开发风险相对增大。此外，市场上商品房价格上升处于趋缓境27、地，直接导致开发商操作难度上升；特别是低密度住宅项目的开发，虽然近期严格控制高档住房的用地供应，继续停止别墅类用地供应，对已拿到地的开发商来说，是一定的利好消息，但由于此类项目土地储备较多（具体分析见“低密度项目待入市一览表”），而且一般开发规模相对较大，将直接导致开发风险增大。（2）房地产开发政策分析为了保障和促进房地产业的持续健康发展，XX市政府相关部门出台了一系列政策引导市场，如关于贯彻执行调整房地产投资开发项目资本金比例政策的通知、关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见、XX市建筑与环境规划设计管理规定的通知、关于做好稳定住房价格的通知、关于进一步规范商品房预售行为的通知、XX市享28、受优惠政策普通住房标准等等。通过以上政策的颁布，政府对开发商开发的商品房进行了严格的监督和控制，使之更加透明化和规范化，保证了产品的质量，更好地维护了购房者的合法权益，使房地产建筑市场、商品房交易市场更加规范。（3）金融政策分析为了进一步控制房地产业投资过热，央行要求各金融机构严格执行银发(2001)195号文件有关规定，采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多种措施，严格控制高档房地产开发项目。如湖南今年用地指标减少两成、高尔夫别墅用地叫停；央行连续加息，同时提高首付比例，XX各银行也相继对房地产开发的贷款发放实行了紧缩措施，同时还加强了对个人住房贷款的控制。中行29、此次拟停止别墅个人住房贷款，在个人住房贷款领域尚属首次。这一系列金融政策的出台和潜在信息表明，房地产项目开发、特别是中大型项目的开发对开发商的资金提出了更高的要求 ；同时，也在一定程度上限制了居民购买力，这就表明产品的开发更要符合消费市场的需求。如何正确地引导目标客户的有效需求、顺利地完成项目资金链的建立和运营，从而尽快实现项目的销售利润，已经成为摆在当前开发商面前的一个主要问题，同时也是急需解决的关键环节。（二）XX房地产市场现状分析在充分站近市场的基础上，我们对XX房地产的总体现状进行了深入讨论和分析，归纳得出目前XX市房地产市场呈现以下特点：1、宏观政策调控下XX楼市稳中有进最近，国家发30、改委和国家统计局对35个大中城市二季度房地产市场进行了集中调查，数据显示：二季度XX房屋销售均价为￥3103元/平方米，XX楼市一直处于稳中有进的发展状态，不存在泡沫之说，没有暴涨，更没有暴跌的可能性；以目前的价格水平和开发规模，价格波动的空间很小。在宏观政策的调控下，XX的房价会进一步趋向稳定，特别是高端市场上低密度住宅项目开发，随着其在品质上不断的提升，可利用自然资源的逐步减少，其价格还有较大的上升空间进而形成稳定态势。2、房价稳中有升，产品结构优化，品质不断提升2005年上半年受国家宏观调控政策的影响，XX市商品房市场供应总量受到一定程度压缩，加上建材价格的上涨，导致商品房价格出现小幅上31、扬，商品房销售均价为￥2865元/，涨幅为4.65%。1999年2005年上半年XX市商品房销售价格情况【商品房销售均价（元/）】在政策高调推进的同时，XX市低密度住宅项目开发的产品结构不断优化，品质不断提升，价格也稳中有升，供应开始朝着市场需求方向发展，尤其是社会中高等收入阶层需求的方向发展。如低密度项目“同升湖山庄”、“圣爵菲斯”、“岳麓山公馆”、“麓山别墅”、“山水英伦庄园”等等，在产品品质上都有一定的创新，不断地适应消费者的需求，目前的销售状况良好，得到了市场的认可。3、XX的经济发展和产业结构优化拉动了房地产的发展近年来，XX经济发展迅速，XX财政收入出现强劲的增长态势，即使在20032、4年受到国家宏观调控政策影响、投资拉动受到限制的大背景下，XX经济指标仍然一路飚升，地区生产总值突破1000亿元，工业总产值突破1000亿元，地方财政收入突破100亿元，城市居民年人均可支配收入突破10000元。在经济总量高速增长的同时，XX的产业结构调整步伐明显加快。2001-2004年经济增量结构中， 第一、二、三产业增加值年平均增幅分别为4.6%、16.1%和12.1%， 那么从经济总量结构的变化来看， 三个产业的比例关系由2000年的11.340.947.8调整为2004年的9.344.246.5，形成了第二、三产业共同拉动经济增长的格局，产业结构不断优化。XX市经济的快速发展和产业结33、构的不断优化，特别是第三产业的增长速度突显，拉动了XX市房地产业的快速发展。4、XX市市民消费水平的提升刺激了房地产消费需求2004年XX城市居民人均可支配收入按照统计部门估算达11000元，城市居民人均消费支出达9000元，分别比2000年增长46.1%和27.5%。到2004年11月末，城乡居民储蓄余额达788.4亿元， 比同年初增长11.71%。就湖南省各市州比较而言，XX城市居民人均可支配收入比全省平均水平高2000多元；城市居民人均消费支出也比全省平均水平高出2000多元。农村居民人均可支配收入比全省平均水平高1000多元。在岗职工年平均工资比全省平均水平高出近5000元。城乡居民储34、蓄年末余额在全省所占比例为22.75%，省内占比最高的市州也仅为XX的一半。从以上数据表明，XX市的城乡居民消费水平比周边的株洲和湘潭市民消费水平高得多，因XX市和周边城市的互动性比较强，将会带动周边城市消费水平的提升，使长株潭一体化经济发展更快，从而提升整体消费水平，刺激房地产的消费需求。5、房地产市场出现“百家争鸣”的局面，外来品牌开发商群体将主宰未来二、三年XX房地产市场的发展2005年，对XX市房地产市场来说，是不平凡的一年。外来豪强兵临城下、形成群雄并起的态势。外来军团有京派的北京美林地产、融科智地、阳光100等；有江浙军团的浙江绿城、浙江南都、浙江中天、浙江国都等；有岭南军团的深圳35、卓越、深圳万科、深圳天健、珠江实业、广东碧桂园等，还的香港和记黄埔等豪强先后抢滩星城。上述群体在市场上品牌卓著、实力超群，在购置大量土地资源的同时，运用优质、先进的开发理念和模式，形成区域性的垄断和分割，加速楼市郊区化，给XX的房地产带来了巨大的冲击，并将彻底改变了XX房地产的格局，颠覆和提升XX房地产发展现状。同时无论在营销推广手法、开发理念、操作模式等方面，还是在小区规划、建筑、园林、户型等产品设计方面都给市场带来全新内容，并将主宰未来发展。6、住宅市场形成“四大军团”的格局XX市住宅楼盘按不同的档次已出现了四大军团的格局。第一军团为富人居住区，以高档别墅为主，典型的楼盘有“同升湖山庄”、36、“圣爵菲斯”等；第二军团为高档楼盘，典型楼盘有“绿城桂花城”、“王府花园”、“维一星城”等；第三军团为中档楼盘，占XX住宅楼盘的三分之二强，竞争相当激烈，典型楼盘代表有“美林景园”等；第四军团以经济适用房或低档楼盘为主，典型楼盘有“咸嘉新村”、“新星小区”等。 根据XX城市的总体规划及XX的经济发展现状分析，本案认为，在今后一段时间内，有明确主题、彰显特色的房地产项目将是XX住宅地产发展的主流。7、星城房产迈入品质时代面对市场并不乐观的前景，等待已不是理性的出路，有远见的开发商也逐步意识到：地产项目需要重视品质建设、品牌建设已到了刻不容缓的地步。住宅产品要寻找自己的社区主题，只有通过文化附加值37、，产品才更具有未来的升值价值。如星城世家在全城首创解剖样板房，从外墙砖到屋面瓦，从开关插座到水管电线，从智能化系统到节能系统材料等所有的建材与装饰的品质以及外墙，内墙、地面、露台等施工工艺进行了全方位的解剖展示。这是一次“品质地产”的大揭底、大检阅，让消费者更理性地去买房，在XX房地产市场产生很大的影响，使“品质地产”已成为目前XX最热门的概念。8、产品创新已成为地产项目开发的核心竞争力随着市场竞争的激烈，产品的研发能力、创新能力、移植能力，成为目前XX房地产项目领先产品竞争的关键。近期外来地产企业让XX的消费者见识了更多高水平的楼盘创新，也使得XX房地产产品竞争迅速升温，对产品的创新提出了更38、加具体的要求。如 “圣爵菲斯”实行“夜间看楼”在宣传推广手段上的创新、“同升湖山庄”根据不同客户的需求进行“量身定做”，使产品更符合客户的个性的创新等等，提升了市场竞争力，使项目在激烈的市场竞争之中脱颖而出。总之，产品创新已成为地产项目开发的核心竞争力。只有在项目概念打造、项目规划与设计、项目营销推广、项目销售执行等方面做到创新，才能在XX房地产同类市场上具备影响力和竞争力。综上所述，2005年上半年XX房地产市场总体上是处于健康发展和平稳上升阶段，市场前景光明。随着中部崛起和“9+2泛珠三角房地产合作与发展”的深入发展，长株潭大城市一体化战略和XX近期规划建设步伐的快速发展，XX房地产市场还39、具有较大的发展空间，也存在诸多发展机遇。但同时地方宏观政策趋紧也给房地产市场带来了一定压力，使部分购房者对市场持观望态度，使开发商投资风险加大，同时也给开发商提出了更高的要求，如何实现产品的创新，准确的把握机遇和市场时机，最大化体现自身优势，成为当前最需要解决的问题。近几年XX房地产发展快速，在“市场格局、开发理念、营销手法、品质建设”等方面都发生了巨大的变化，这对XX房地产的全面提升起到关键促进作用，也对开发商的土地开发运作创造了有利条件；但是今年上半年大量土地被集中购置和征用（包括岳麓区），市场待入市项目激增，同时市场消化速度趋缓。依本公司在沿海城市操作项目多年的市场经验预测：这种现象很类40、似深圳95年的房地产市场在繁荣过后出现大量滞压的情况（主要是实力一般的中、小型项目），给市场和开发企业带来沉重打击和损失。由此判断，这对本案的开发将带来不利因素，加大了操作的难度；因此，务实地认清形势，提前把握项目运作和特色，化优势为胜势，才是关键之所在。我们认为，以可持续发展为目标的企业，在充分“站近市场、了解市场、把握市场”的前提下，以理性的思维，打破传统的开发模式，不断引进新的开发理念，创新产品，形成个性化的品牌，增加企业在市场上的竞争力和感召力，从而实现开发的可持续性发展。三、XX市房价走势分析 1、XX市的房地产经过近几年的强劲发展，房地产业已取得了长足的进步，早期XX的房地产开发因41、其福利房、低价商品房和经济适用房的市场比例过高，导致XX市的总体房价偏低，在全国的排名比较靠后。在新的产业政策影响下，尤其是XX市政府着重调整了产品的开发结构，控制了经济适用房和高端商品房的开发比例，XX市的房地产发展日益理性和成熟。2、2004年，XX市商品房的销售均价为2738元/平方米，比2003年上涨10.94%。其中商品住房销售均价为2391元/平方米，比去年上升了7.61%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致2004年XX市商品房价格涨幅较大。3、2005年二季度，XX市的房屋销售价格突破了每平方米3000元大关，达到3103元/，与去年同季度比增长142、.7%,比上季度上涨0.9%。与周边省会城市比，此价会略高于武汉和郑州，但低于南昌和贵阳。同期，全国35个大中城市房屋销售价格与去年同季度相比均有不同幅度的上涨，其中6个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%：杭州12.5%，青岛12.4%，呼和浩特12.2%，上海11.6%，成都10.7%，南昌10.3%。上海、杭州房屋销售价格同比涨幅分别比一季度回落了7.5和1.3个百分点。2005年二季度周边城市房价对比分析 （单位：元/） 城市南昌贵阳XX武汉郑州南宁房价387931363103294829252693从上表可知，XX市的房价刚好居中，在新的产业政策影响下，没有出现大起大落现象，预计XX的43、房价在未来会呈一个理性稳步发展态势。四、有利投资经济形势成因分析1、2005年一季度，城市居民人均可支配收入3980元，同比增长17.0%，增幅同比上升2.7个百分点，剔除物价因素，实际增长13.4%；农村居民人均现金收入1875元，同比增长18.7%，增幅同比上升2.4个百分点，剔除物价因素，实际增长12.8%，其中工资性收入674元，同比增长21.9%，家庭经营现金收入911元，同比增长9.0%。城市居民人均消费性支出2413元，同比增长8.3%；农村居民人均现金支出1776元，同比增长15.1%，其中生活消费支出1087元，同比增长20.2%，增幅同比上升3.0个百分点。收入和可支配收入44、的稳步增长，说明XX市居民的购买力有了较大的提升 。2、XX现代化区域性中心城市的构架已经初步完备。通过四年来多亿元的全社会固定资产投入，“六桥三环，八纵八横”的城市基础设施基本完善，XX的街道更美，市容更靓，绿意更浓，环境更优，成为一个充满生机与活力的中部地区大城市，并越来越富有吸引力。XX以良好的投资环境吸引了来自各地的投资者，世界强有家在长落户，开放型的经济格局已经成型，城市综合竞争力跻身全国百强城市第位，XX正站在一个新的发展平台，阔步向着更远的目标前进！ 3、“中部崛起”的提出，国家将会加大对湖南资金的投入，长株潭融城计划战略布局，更是加大了XX在湖南乃至中部地区的经济领头作用，这对45、XX市的招商引资和市政建设是一极大的利好。4、2004年XX市生产总值(GDP)突破1000亿元，达到1108.85亿元，按可比价格计算，同比增长14.8%，增幅比全国快5.3个百分点，这将是一个有着良好经济发展潜力的标志，也意味着XX市的经济综合实力提升到一个新的平台。GDP突破1000亿元大关，也表明XX市的综合经济实力在中部地区已抢得先机。第三章 项目周边物业市场调查分析一、投资地块的地理环境1、基本情况地上附属物为一些厂房和棚户区，地形不规则不平整，不太易实现拆迁。地上有一“L”形的高压电缆，该用电设施的存在是项目未来发展前必须解决的问题，否则将严重影响该地块的开发价值。地块至五一路湘46、江大道沿线为一些多层旧房屋，主要用途为一些娱乐和餐馆用房，但没有形成气候，且影响湘江沿岸风景，估计未来几年该地区会有大面积的拆迁。地块沿湘江大道以南，湘江大道还没有拉通，从规划来看，该道路会拉通至三桥，对本项目的发展是一极大的利好。2、交通项目地处繁华闹市老城区，有1路、123路、143、314、901路等多条公交线路直达市中心和火车站，南边不远处为XX市火车南站，同时随着书院南路的拉通，项目所在地的交通将更加便捷。3、配套设施地块处在五一圈与东塘商圈的辐射范围内，大约不到5分车程，各种娱乐、休闲、购物、医疗等生活配套设施齐全，商业氛围浓厚，是适宜居家和投资的理想场所。4、人文环境 项目拥有岳47、麓山湘江橘子洲沿江风光带这一难得的景观资源，地块西边与湘江仅一路之隔，橘子洲公园与岳麓山美景可尽收眼底，东边与湖南第一师范相望，北边500米处为正在修建的“杜甫江阁”工程，人文氛围浓厚，处处都洋溢着生态气息，随着XX局部旧城改造的加速，此处定将成为XX一最适宜居住生态区域之一。二、项目所处区域分析项目所在地位于天心区，但在金融和商业等方面受“五一商圈”和“东塘商圈”氛围的影响明显。在近期规划中，五一广场商业中心仍坚持以大型百货为主力业态，在积极引进著名企业和知名品牌的同时，保持和加强其传统商业特色，改善和提升购物环境，调整业态，增加休闲、餐饮消费服务设施比重。东塘商业中心近期将注重引入专业店和48、专卖店等新型业态，增加餐饮、娱乐设施；远期以大型购物中心和大型消费中心建设为具体措施，扩大幅射范围和经营力度。位于“五一商圈”的平和堂有XX经济的“晴雨表”之称，尤其是中国零销行业巨头“王府井百府”的进入，“五一商圈”的竞争将更加激烈，相关配套环境也将更加成熟。随着“五一商圈”和“东塘商圈”远景规划的实施，将有着更多的人流、物流和资金流的进入，也意味着相关产业尤其是房地产业的发展更加迅速，处在两商圈幅射范围内的本区域的发展潜力巨大。三、项目周边主要物业分析从本项目的地理拥有的特质来看，适宜居住的元素更具有优势，比较适宜投资建设住宅，本次市场调查主要针对附近区域的部分小户型和及沿江景观住宅进行调49、查。1、部分竞争性楼盘分析分 类主力户型及面积入市价格总建筑面积销售率项目类型五一新干线50左右100左右销售均价37006177990%酒店式公寓酒店式商住楼BOBO国际4080销售均价38004219895%TOP级小户型汀兰雅苑5676销售均价3700204149月底开盘小户型住宅都江新城76149销售均价350068420未知高层住宅阳光100二期1301502800-2900总100万二期9月底开盘12层小高层住宅景秀江山二期56220部分销售均价3500总20万80%高层住宅欧陆经典150170销售均价33003800085%高层住宅创远景园86270临江销售均价4000以上83950、50100%14层小高层华盛新外滩1201803500-4000总20万预计9月底开盘临江高层住宅2、个案调查总结分析以“五一新干线”、“BOBO国际”为代表的XX市的部分小户型住宅能够取得良好的销售业绩，都有着以下共同特点： 主要客户为成长型中小企业工作室、居住自用型、投资租售者； 主力户型面积在5080，户型设计新潮、新派楼盘主题、建筑风格前卫； 部分装修到位、位置好、单价较高，但套价较低； 功能能够顺应持续发展的需要，空间可自由组合； 周边生活配套设施齐全，商业氛围浓厚，交通便捷。“汀兰雅苑”项目处在解放西路，总户数约400套，享受江景资源和良好的配套设施，还没有正式开盘，意向购房客户逾51、1000人，其商业均价预计在15000元/左右。河西的景观住宅“阳光100”二期的销售均价接近3000元/，“景秀江山”二期部分高层住宅的销售均价已接近3500元/；河东沿湘江大道的江景住宅“欧陆经典”、“创远景园”及“华盛新外滩”的销售均价已突破3500元/，其中预期“创远景园”临江住宅的现销售均价已突破4000元/。这说明随着市民生活水平的提高，部分中高收入者对改善居住条件和对自然景观的的渴望。在户型设计上，江景楼盘的临江住宅的户型主要集中在三室或四室，但“欧陆经典”项目以150180的三房、四房做为主力，最小的二房也有120，面积过大，总价过高，大大提高了购买门槛，其景观稍差的位置造成了52、滞销；但“创远景园”以其XX市“第一江景楼盘”的形象出现在客户面前，项目配制的小部分大户型已销售完毕。购买江景楼盘的目标客户主要集中在有一定经济基础的成功人士、周边商圈收入较高的人群及部分投资客户。本项目发展过程中，因其总量大，从提高销售力角度考虑需扩大目标客户群，要满足相当部分XX市的中产阶级的需求，要适当比例地配置两室和三室的中小户型。“欧陆经典” 13层裙楼的招商工作已经基本完成，其销售均价在16000元/左右；“创远景园”的商业还没有正式启用，据当地居民反映可能会做生活超市。“创远景园”充分利用岳麓山湘江橘子洲沿江风光带这一难得的景观资源，将XX市最珍贵的自然景观导入园林，营造出了高品53、质的居住环境，且引入“金地物业”作为其物业管理顾问。四、XX市中高档住宅消费者特征研究中高档档楼盘主要的消费群体是以二次或多次置业为主，根据XX市2005春季房交会同致行（中国）地产顾问有限公司的调查研究（样本数量1050份问卷，有效问卷991份），XX市多次置业者有着如下特点：（一）、XX市多次置业者（以下简称置业者）背景分析1、置业者年轻化的趋势较为明显在被访置业者群体中，40岁以下的占了整体的70.1%，而4145岁和4655岁的分别为15.1%和11%，而55岁以上的只有3.7%，在XX当地，置业者年轻化的趋势较为明显。 2、置业者的受教育程度较高调查表明，XX本地置业者的受教育程度较54、高，大专学历以上占了84，其中大专、本科学历占了76.8，置业者的高学历化决定了XX市房地产消费市场的消费行为是理性和成熟的。 3、置业者主要以中产阶级为主从家庭年收入结构来看，56.2的家庭年收入在810万元之间，1120万以上的中高收入者也占了36。这表明XX市的置业者主要以中产阶级为主，房地产仍然是大众化消费。 4、置业者投资产品过于单一 根据调查显示，置业者住宅拥有量占86.2%，8.4%拥有高级公寓。在非住宅类型中街铺的比重最高，达到13.7%。只有很少比例的拥有产权式酒店、商场产权铺面、写字楼，这反映了目前XX房地产的投资产品过于单一。 5、大多数置业者只拥有2套住房根据统计，7055、.4%的置业者拥有2套住房，仅有0.24%的多次置业者拥有5套以上的住房，有4.63%和0.49%拥有3套、4套住房，另外有24.1%不愿意透露自己拥有物业的情况。6、置业者具有一定的理财意识根据调查结果显示，除自住房子外，置业者36.6%的住房用于出租，11.6%已出售，空置、出借的住房都很少，这说明了XX置业者具有一定的理财意识，三级市场具有一定的发展潜力。 7、置业者居住分布的较为均匀根据对于多次置业者目前居住区域的调查， 置业者较为平均的分布在芙蓉、雨花、岳麓、开福、天心五个片区，分布率相差只有几个百分点，外市的置业者只占2.24%。这于某些开发企业宣称的XX房地产市场近年的繁荣景象来56、自下面地市的强大购买力的支撑相矛盾。另一方面也充分反映了，XX房地产市场的繁荣的真实性，这主要归功于在2002年后，整个XX的房地产产品全面升级，彻底改变了XX人的居住观念，开始注重居住环境的改善。8、投资物业上涨接近300元/平方米根据统计，置业者购买的多套物业中每平方米的增值区间主要在500元以内，其中200元以下的占18.9，300元占36%，500元占27.8%，500元以上的只占17.3%。2004年XX市商品房的价格为每平方米2738元，同比增长10.9%。置业者投资物业的增值水平与房价的上涨幅度一致。（二）、XX市多次置业者投资合理性分析1、 再次购房的主要原因是为了改善居住环境57、再次购房的主要原因中，首要原因是为了改善居住环境。说明了XX市置业者对现实的居住环境不太满意，渴望居住在具有优美环境的社区中。另外，排在第二位的是方便上下班、第三位是投资、第四位是原居住环境恶化、第五位是与朋友亲戚聚居。再次购房的原因较为合理，投资的动机较小。2、半数置业者选择了今年再次购房据统计，51.3%的置业者打算今年再次购房， 面对XX繁荣的房地产消费市场，有一半的置业者选择了今年再次购房。3、半数置业者对 “内部认筹” 认为无所谓，能接受据调查统计结果显示，对目前流行的开发商举行的“内部认筹”认可程度，49.1%的置业者认为无所谓，能接受；22.3%能接受，不认可；11.1%能接受，58、也认可；只有17.3%认为不接受，不认可。这说明XX市的置业者对“内部认筹”中存在的猫腻认识上存在严重的不足，这和当地的市场管理宣传没跟上有关。2004年4月，深圳市国土资源与房产管理局发布通知，禁止一切未取得预售许可证之前的“内部认筹、内部认购、内部登记”等活动并且禁止一切开发商在取得预售许可证之前收取诚意金、临时定金行为，在发通知之前已经收取的必须在限期内全部退回购房者。此举是为了打击各种以“认筹”为名的排队买房人为制造供求不平衡的房地产炒作行为。4、置业者不盲目追求新楼盘在再次选择购买物业时，36.4 %的置业者会选择新开发的楼盘，14.3%选择地段好回报高的二手房，49.2%选择两者都59、会考虑。这说明XX市的置业者在选择物业时较为理性，不会盲目的追求新开发的楼盘，XX市的三级市场也具有相当大的潜力。在2004年XX二手房交易突破180万平方米就是极为有力的佐证。二手楼的价格一般都得到理性回归，与价值相当，同时具有比新楼盘更加中心的地段和位置，是作为中长线投资的风险较低佳品。可以相信会有更多的XX人加入到二手楼淘金的理性投资者行列中来。由于新开发项目多是大盘，价格存在一定的上升空间，因此也有相当比重的XX人愿意做短线投资，36.4%的投机者是一个相当大的人群，在某种程度上是他们支撑了XX的房价上行。5、35%的置业者认为房价上涨过快对目前的房价趋势，有35%的置业者认为上涨过快60、，31.3%认为总体过高。然而，有30.6的置业者认为会继续上涨，只有2.86%认为很快会跌。从数据显示，一方面普通市民对房价的承受能力有限，一方面由于局部性和合理性的问题，房价上涨过快。 6、置业者非理性的看好XX楼市2005年国家将房地产作为宏观调控的重点对象，尽管房地产的泡沫是地区性和结构性的，但是调控政策是全国性的。4月刚出的“国八条”充分说明了问题的严重性。针对国家调高个人住房抵押贷款利率和提高首付款，大多数置业者认为不会对购房产生太大影响，占53.4%，甚至有15.2%认为应该尽早买。只有23.1%和8.07的置业者认为暂时不买看国家政策变化与不买等房价跌了再买。XX市在居民收入稳61、定增长的带动下，人民对好的商品房呈现出一种渴望的状况，置业者仍然纷纷看好XX楼市，但在房地产消费上较为不理性，这和XX人长期以来形成的大胆的消费观念和超前的消费观念密不可分，XX的消费率在62.2%。进而表现出对与投资的政策风险和市场风险极为不敏感。房地产市场也存在一定的周期，既有高速增长期也有调整期和停滞期。这个周期没有一个地区可以例外，只是可能存在一定的滞后期。当然既不必盲目的追长也不必盲目的杀跌。因为XX房地产市场特别是普通住宅市场是健康的，整体房价在全国同类省会城市中价格是适中的，房价排名在全国为23位，这样的排位在目前区域性的非理性市场中，值得称赞。7、60%的置业者认为房地产投资风62、险不大在房地产投资目前面临的风险调查中，约60%的置业者认为风险不大，可以承受，40%认为风险正在变大，已经很大，可能控制不住。这说明有相当一部分的置业者已经认识到了房地产投资风险的存在。 （三）、XX市多次置业者投资决策分析1、购房思考期较为合理从调查结果来看，大部分置业者从第一次看房到最后决定需要26个月的时间，其中2个月的占25.2%，3个月的占32.5%，6个月的占17.1%。这说明XX市的置业者购房时不会冲动立即购买，通常会综合考察楼盘的地段、周边市政配套、交通等多方面的因素再做决定，半年内的购房思考期较为合理。2、房地产投资规模已经初步形成据统计，约65.4%的置业者的投资经历在363、年以下，5年以上的也有将近22%的比率。可见XX市的房地产投资规模已经初步形成。3、85%的置业者坚守本地市场投资根据调查结果显示，只有15%的置业者在XX以外的城市投资购房，85%的置业者坚守本地市场。这两年政府将XX、湘潭、株洲一体化炒的沸沸扬扬，但是进展的速度十分缓慢。由于周边城市的经济发展较为落后，XX市的投资者对湖南的二三线城市并不重视。4、付款方式以一次性付款为主据统计，置业者在以往投资物业时，29.8%选择银行按揭，47.3%选择一次性付款，22.7%选择分期付款。这说明了XX多次置业者的经济实力。5、置业者选择地段因素最重要在考察楼盘时，置业者选择还是地段因素排在第一位，这是完64、全符合房地产投资的基本属性特征，地段的价值决定房地产产品的价值，房地产价值的增值决定于其区域地段土地价值的增值，建筑本身是不增反贬的。价格、楼盘规模、小区配套、物业管理、园林景观依次排在二、三、四、五、六位，这说明XX的置业对环境、配套、园林等因素越来越重视，比较注重产品质量的考察。6、别墅、联排别墅投资风险最大多次置业者认为，在房地产产品投资风险的大小中，别墅、联排别墅投资风险最大，其次是产权式酒店，商务写字楼、酒店式公寓排在三、四位。这说明与商品住宅需求旺盛相比，XX的商业地产需求已经出现后继无力的现象，部分商业项目有价无市。7、物业投资总价较低但符合目前房价整体水平据统计，置业者在进行物65、业投资时，普通住宅可接受的总价主要在30万左右，占54.9%；酒店式管理公寓主要在30万以下，占58.9%；产权式酒店、商务写字楼、大型产权商场大部分均匀分布在20200万；别墅主要集中在两个价位，50万与100万；社区街铺在50万以下较多。8、置业者可接受投资面积范围较大根据调查结果显示，置业者在进行物业投资时，普通住宅可接受的面积主要在80150平方米，占86.9%；酒店式管理公寓主要在30120平方米，占63%；产权式酒店、商务写字楼大部分均匀分布在10300平方米；别墅主要集中在150280平方米，占74%；大型产权商场主要集中在30300平方米；社区街铺几乎都在3090平方米。（四）66、总结在通过对于XX房地产市场特别是住宅市场和多次置业者的调查和了解，可以用“理性繁荣的非理性”来形容，就是XX房地产市场整体是健康的和理性的，表现出市场合理的繁荣景象，这是与市民居住观念的彻底转变，改善居住环境的真实需求相统一的。通过对多次置业者对各类型物业投资和消费行为的调查，可以得出其共性特点：置业者学历较高，年轻化趋势比较明显，寻求良好的居住环境，尤其是房型的经济、实用，强调小区配套、教育和交通条件。XX市的多次置业者主要以投资本地的住宅为主，并且大多数只拥有2套物业。且拥有2年以上投资经历。XX市的多次置业者再次购房的首要原因是为了改善居住环境，投资时将地段因素放在第一位。因户型面积67、和选择的付款方式不同，消费者有一定的积蓄，收入或工作相对稳定，家庭年收入达到或超过8万元，自有可支配的现金在20万元以上，月供楼能力在2000元以上。长期居住或工作在项目所在的区域，对本项目所在片区的人文、地理和生活条件较为熟悉，且认同度高。长期在XX工作、做生意的外地人，看好XX市的发展前景，对在XX居住有明确意向，并选择购买价格适中、小区有特色的物业。置业者在进行物业投资时，普通住宅可接受的面积主要在80150平方米第四章 项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 1、湘江大道南段和书院路南段作为天心区政府重点工程，正在施工建设中，随着道路的拉通，相关配套设施会68、更加完善，此地块升值潜力巨大。2、随着XX经济的强势发展，五一商圈和东塘商圈的居住和生活环境将更加成熟，产业支持加强，居民的收入提高，XX市民对此区域的认同度显著提高；3、项目处在XX市老城区中，随着XX市城市旧城改造的进一步完善，此区域未来的发展会得到政府的支持。二、项目开发经营优势点1、项目西接沿江风光带，地处繁华闹市老城区，周边配套服务设施齐全，交通便捷，拥有岳麓山湘江橘子洲沿江风光带这一得天独厚的景观资源，周边有“杜甫江阁”、“贾谊故居”等旅游景点且与湖南第一师范等XX名校相邻，自然景观和人文资源优势明显。2、项目所处区域楼盘众多，但无一项目有本项目发展规模优势，且对江景有着最为直接的69、体验，本项目在规模化、生态化、景观化方面发展颇具竞争力。3、可以较低的成本获得该132亩建设用地，综合建设成本较低，开发规模大，较易控制成本和提高项目的销售力。4、项目的成功有利于提升XX市沿江风光带的整体形象。三、项目开发经营机会点1、“创远景园”项目的巨大成功为此区域积聚了人气，也为本项目的发展带来了最会间接的开发经验。2、随着书院南路和湘江大道南段的拉通，本项目的早期开发建设会减少目标客户群的分散。3、项目有着良好的自然景观和人文资源，对需改善居住环境的目标客户有着较强的号召力，项目发展过程中可考虑对单位效益好、福利好的企业采取集团订购或定向开发，项目的建设资金会得到很大的缓解。4、本项70、目有着良好的发展前景，可以考虑采用灵活的融资渠道和融资方式。第五章 项目定位一、功能定位XX市最大最具性价比的生态、景观住宅小区支撑点：1、楼盘品质高，价格合理，主力户型的面积在105135 m2之间,主打户型套价在40万元左右，且有品牌保证；2、规划时，十分注重将江景等自然景观充分移入园林，十分注重绿化面积，注重绿地组团；3、项目所在地是XX市未来一生活气息浓厚的生态小区，可营造出繁华都市中的宁静花园，这也是项目有着强大销售力的一个重要支撑点；4、项目的发展要十分注重生态和科技元素含量；5、引入品牌物业服务公司，为项目未来的业主提供良好的物业服务；6、项目推广其间可导入“湘江边上的花园式住宅71、小区”形象，会有着极强的亲和力，与“我家住在湘江边”有异曲同工之妙。二、户型初步构想 1、临书院路部分主要户型为两室和三室；临湘江部分主要考虑三室和四室，部分错层和复式（纵排别墅）。2、两室户型面积在7090，三室户型面积在105130，四室户型面积在130150，临江部分考虑设置大户型主要是为了充分挖掘景观资源，在景观资源和经济效益平衡上寻求优化。3、户型的设置上要充分考虑投资、商住和居家的功能，满足不同经济层次的中产阶级的需求，且与热销的小户型住宅区分开来。靠书院路上遵循“单价相对较低，户型较小，套价较低”的原则，临江部分住宅遵循“单价高，户型较大，总价较高”的原则。三、价格定位价格的确定72、主要是依据成本和市场竞争导向价格确定，从提高销售力角度考虑，初步预计住宅的销售均价在3500元/，还有较大的上升空间。其中靠书院路部分略低，临江部分略高，同时要充分考虑临江住宅的层价差别；商业的销售均价价格为12000元/。通过对该区域的了解分析，XX市五一商圈远景规划中主要将形成购物、餐饮、休闲消费三分天下的消费格局，尤其是要增加休闲、餐饮消费服务设施比重。本小区内所发展的商业不适宜建设社区商业，从长远考虑更适宜建设面向市中心消费群体的休闲或餐饮服务设施。商业的销售价格预期比较保守，同时项目商业部分招商工作的成败对本项目经济效益的影响比较明显。车位的销售价格为7万元/个，主要依据市场行情预估73、。四、目标客户群定位本项目发展的目标客户力求比较分散，主要是为了减轻销售压力，减少滞销面积，创造良好的经济效益，经研究分析如下：1、普通购房客户这部份客户分布在项目周边区域，收入较高但又非常想改善居住环境。中小户型将是他们的主要购买目标；2、医生和企事业单位的中高级管理人员这部分人的收入较高，从事的职业比较稳定，他们将消费掉本项目的部份房子；3、投资客随着XX经济的发展和南部板块的崛起，此区域升值潜力巨大，对投资者有很强的吸引力;4、商业精英、白领一族和单身贵族这部份人群收入较高，对居住环境要求较高，希望在一个能够 彰显个性和极富面子感的高尚小区居住。第六章 项目初步规划设计一、项目总体规划设74、计 1、园林景观项目位于湘江边，自然景观和人文资源优势明显，园林方面的考虑突出将景观资源与小区内生态园林完美结合，营造出如诗如画、江岸有住、住中有园、园中有家，家家有景的浪漫温馨的都市风情。2、建设布局依据园林江景规划，按照人性化居住和XX市的通风采光及住宅朝向的特点，结合流行布局方式，在45%的高绿化率的条件下，采用宽栋距和错体排列，通过绿地组团，营造出一个高尚的绿色生态景观小区。3、建设风格在户型设计和环境设计上体现个性化，在建筑色彩及造型上力求突破，采用现代住宅设计风格，营造出一种高尚、典雅、现代的和谐社区。二、项目主要经济技术指标在本项目的规划要点没有明确的前提下，通过与设计院的沟通，75、本项目的容积率乐观值在4.2左右，保守值在4.0左右，故本可研报告从乐观和保守两方面考虑两种初步设计方案，其经济指标分别如下：方案一（乐观）：总用地面积132亩总建筑面积331008.80净用地面积118.37亩住宅面积303008.8会所面积3000商业面积25000住宅区容积率4.19绿地率45.70%建筑密度27.43%地下建筑面积43476.55总户数2525户人防面积13392.56总层数21层/25层 可售停车位966个说明：总户数以平均面积120/户预计，地下建筑面积包括人防面积。方案二（保守）：总用地面积132亩总建筑面积314990.80净用地面积118.37亩住宅面积29076、650.96会所面积3000商业面积21339.84住宅区容积率3.99绿地率45.70%建筑密度27.43%地下建筑面积63476.55总户数2422户人防面积13392.56总层数21层/25层 可售停车位1410个说明：总户数以平均面积120/户预计，地下建筑面积包括人防面积。第七章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略本项目开发模式的确定，依据我公司自有资金实力、融资能力及本项目用地地上附属物拆迁的难易程度，同时需考虑项目发展过种中极可能出现竞争性楼盘。其基本目的是充分挖掘本项目土地价值，准确定位，减少经营风险，为公司创造最优的经济效益和社会效益。本项目实行滚动式开发，预计分77、两期，每期开发约66亩土地，总的开发经营策略是希望通过对项目准确的定位和较高的性价比能够实现产品的速销。项目一期以小区主入口和次入口为中心轴线朝北向物业进行开发建设，其中包括小区内的中心花园和会所建设。主要理由是该期地上建筑物多为厂房较易实现拆迁，会所和中心花园的建成可树立本项目的形象；同时可通过项目一期目标客户的反映促进项目二期的开发。项目二期主要是以中心轴线以南物业进行开发建设，通过一期人气的聚集和对产品的完善以期取得良好的经济效益和社会效益。二、项目投资估算本项目投资成本估算主要依据行业标准及经验值，比较客观的对项目的综合成本进行估算，其中土地成本以245万/亩计算单位成本。详情见附表湘78、江大道项目投资成本估算表。1、方案一投资成本估算序号项目名称金额（万元）1土地成本323402前期工程费6313.753建筑安装费46188.144基础设施及配套设施费2826.525其他直接费374.496管理及销售费用7151.267财务费用4402.148营业税及附加8009.41投资成本总计1076505.692、方案二投资成本估算序号项目名称金额（万元）1土地成本323402前期工程费6346.473建筑安装费46895.694基础设施及配套设施费2739.705其他直接费314.996管理及销售费用6860.297财务费用4431.848营业税及附加7683.53投资成本总计10779、612.51三、项目实施进度安排1、本项目开发建设的两种方案都分两期进行，两种方案物业住宅部分为21层和25层高层住宅，临街商业部分两层，三、四层考虑配置了部分写字楼，会所三层。施工进度交叉进行，详情见附表湘江大道项目工程总进度计划表。2、本项目的开发建设预计2006年5月份开始实施，若在项目建设资金有保障的情况下，预计方案二于2008年6月能够交付使用，工期为25个月。3、其它相关具体实施计划与保证措施，待项目实施过程中进一步论证落实。四、项目投资与筹资计划 （一）投资成本预计1、方案一投资总成本为107606万元，其中土地成本为32340万元，直接开发成本为88043万元，预计财务费用为480、402万元。2、方案二投资总成本为107612万元，其中土地成本为32340万元，直接开发成本为88637万元，预计财务费用为4432万元。（二）项目启动资金方案一：期本期项目启动前需办理66亩土地证和支付部分拆迁安置费，预计所需资金为该部分土地款的35%约5660万元。项目前期报建费、规划设计费、三通一平及地质勘察费用约2970万元。根据长政发200366号XX市房地产开发项目资本金管理暂行办法，需缴纳的资本金标准为：住宅每平方米180元，非住宅每平方米240元，工程基础完工时解控30%，工程主体封顶时解控45%，竣工综合验收后解控25%。本期项目需交纳资本金为3585万元。预计本期项目的启81、动资金约为12215万元。方案一期本期项目启动前需办理剩余66亩土地证和支付部分拆迁安置费，预计所需资金为该部分土地款的35%约5660万元。项目前期报建费、规划设计费、三通一平及地质勘察费用约2970万元。根据长政发200366号XX市房地产开发项目资本金管理暂行办法，需缴纳的资本金标准为：住宅每平方米180元，非住宅每平方米240元，工程基础完工时解控30%，工程主体封顶时解控45%，竣工综合验收后解控25%。本期项目需交纳资本金为3585万元。预计本期项目的启动资金约为12215万元。方案二：期本期项目启动前需办理66亩土地证和支付部分拆迁安置费，预计所需资金为该部分土地款的35%约5682、60万元。项目前期报建费、规划设计费、三通一平及地质勘察费用约2616万元。根据长政发200366号XX市房地产开发项目资本金管理暂行办法，需缴纳的资本金标准为：住宅每平方米180元，非住宅每平方米240元，工程基础完工时解控30%，工程主体封顶时解控45%，竣工综合验收后解控25%。本期项目需交纳资本金为3634万元。预计本期项目的启动资金约为11910万元。方案二期本期项目启动前需办理剩余66亩土地证和支付部分拆迁安置费，预计所需资金为该部分土地款的35%约5660万元。项目前期报建费、规划设计费、三通一平及地质勘察费用约2616万元。根据长政发200366号XX市房地产开发项目资本金管理83、暂行办法，需缴纳的资本金标准为：住宅每平方米180元，非住宅每平方米240元，工程基础完工时解控30%，工程主体封顶时解控45%，竣工综合验收后解控25%。本期项目需交纳资本金为3634万元。预计本期项目的启动资金约为11910万元。说明：在本项目规划要点没有落实的情况下，项目的分期存在较大困难，项目两期的开发用地和开发面积平均分摊，详情待规划要点落实后进行深入研究。（三）项目筹资计划依据方案二，项目建设所需资金量大，对资金的要求高。本项目发展资金必须有保证，要充分利用现有的融资工具获得建设资金。1、项目建设资金需求分析方案一： 期建设资金需求分析项目启动资金12215万元。建筑安装费的30%84、约6900万元。在销售周期内，本期需交纳剩余65%土地款中的35%约5660万元，剩余30%土地款4850万元由期销售回款支付，支付时间由我司与项目相关单位协商确定。 本期项目其它建设资金由融资资金和销售回款支付。项目期建设资金需求分析项目启动资金12215万元。建筑安装费的30%约6900万元。在销售周期内，本期需交纳整个项目建设用地剩余部分土地款，支付时间由我司与项目相关单位协商确定。本期项目其它建设资金由融资资金和销售回款支付。方案二： 期建设资金需求分析项目启动资金11910万元。建筑安装费的30%约7000万元。在销售周期内，本期需交纳剩余65%土地款中的35%约5660万元，剩余385、0%土地款4850万元由期销售回款支付，支付时间由我司与项目相关单位协商确定。 本期项目其它建设资金由融资资金和销售回款支付。项目期建设资金需求分析项目启动资金11910万元。建筑安装费的30%约7000万元。在销售周期内，本期需交纳整个项目建设用地剩余部分土地款，支付时间由我司与项目相关单位协商确定。本期项目其它建设资金由融资资金和销售回款支付。2、项目建设资金筹措计划本项目建设资金来源主要考虑自筹资金、银行贷款、信托融资及销售回款，或可以考虑引进新的股东参与项目开发建设。从行业金融环境来分析，具有较高投资价值的优质房地产项目发行信托计划具有较强的可操作性，信托计划的发行待项目进入实质性操作86、时可充分考虑。项目期建设资金筹措计划获得本期项目建设用地土地证后，以土地价值的70%向银行获得抵押贷款1亿元，或考虑面向社会发行信托计划。项目前期自筹资金。项目主体工程达10层时通过物业销售回款支付建设资金。项目期建设资金筹措计划通过整个项目的现金流量表确定本期项目的贷款额度。项目主体工程达10层时通过物业销售回款支付建设资金。自筹资金。预计项目期通过销售回款，能够产生将近一亿元的利润。第八章 项目开发经营状况分析一、项目销售计划1、物业销售价格预计通过市场调查研究，本项目综合性价比优势明显。预计住宅以3500元/的销售均价，车位以7万元/个销售价格，商铺以12000元/的销售均价在市场上发售87、会有较强销售力。2、销售周期预计整个项目的销售周期为23个月，2006年9月项目期主体工程至10层时开始预售，整个项目的销售周期于2008年8月结束。3、销售计划详情见附表湘江大道项目销售计划表二、项目销售收入估算本项目销售收入没有考虑资金的时间价值，乐观估计因在销售周期内没有销售出去的物业会在较短时间内销售完毕，无空置物业，因而本项目各类物业的销售率为100%。预计方案（一）总的销售收入为14.3亿元（静态收入）。预计方案（二）总的销售收入为13.72亿元（静态收入）。详情见附表湘江大道项目销售收入预计表三、项目经营成本估算本项目发展过程中，所有物业只售不租，亦不自留物业经营，因而无后期经营88、成本，项目经营成本即为投资建设成本。预计项目方案（一）总的投资成本为10.76亿元。预计项目方案（二）总的投资成本为10.76亿元。详情见附表湘江大道项目投资成本估算表四、项目利润估算1、方案（一）利润估算 序号项目名称金额（万元）1销售收入143025.151.1住宅销售收入106053.151.2商铺销售收入30000.001.3车位销售收入6972.002投资总成本107605.693税前利润35419.464税前利润率32.92%5所得税11688.426税后利润23731.047税后利润率22.05%2、方案（二）利润估算 序号项目名称金额（万元）1销售收入137205.851.1住89、宅销售收入101727.851.2商铺销售收入25608.001.3车位销售收入9870.002投资总成本107612.513税前利润29593.344税前利润率27.50%5所得税9765.806税后利润19827.547税后利润率18.42%3、利润对比分析由上表对比分析可知，乐观方案的各项目经济指标都优于保守方案，可见方案（一）是本项目未来发展着力发展的方向。五、项目现金流量表 据附表湘江大道项目现金流量表可知，方案（一）项目税前现金净现值（i=12%）=26617.3万元0；方案（二）项目税前现金现金净现值（i=12%）=21693.3万元0，故两种方案都可行，本项目可行。第九章 项目90、开发经营风险分析一、项目盈亏平衡分析盈亏平衡分析是对项目的成本、收入、利润进行综合分析的一种经济分析方法。目的是确定投资活动的盈亏平衡点。在销售价格、单位变动的成本、固定成本、项目销售结构等因素确定不变的情况下，本项目达到盈亏平衡点的有关指标为：方案（一）1、保本点销售收入107605.69/（1-税费率） 107605.69/（1-5.6%）113989.08（万元）2、保本点销售量113989.08/平均销售价格 113989.08/3819.25 29.85万 其中平均售价P=3819.25元/3、保本点销售率=保本点销售量/可售面积79.70%方案（二）1、保本点销售收入107612.91、51/（1-税费率） 107612.51/（1-5.6%）113996.30（万元）2、保本点销售量113996.30/平均销售价格 113996.30/3625.31 31.44万 其中平均售价P=3625.31元/3、保本点销售率=保本点销售量/可售面积=83.08%从以上分析可知， 保本点销售率分别为79.70%，81.96%，项目的销售压力相对较小，其中主要原因单位可售楼面的土地成本较低，成本较易控制，预期利润易实现，抗风险能力较强，经营比较安全。二、项目敏感性分析利润是由销售价格、销售量、工程成本费用、销售税费等因素决定的，当这些因素变化时，销售利润必然相应变化。现设定项目方案（二）92、其中一种因素发生变化而其它因素保持不变，在该因素变化1%时，利润变化的百分率分别为：1、利润对销售价格的敏感性：利润变动率=销售收入变动量/变化前的利润 =137205.851%/19827.546.92%销售价格每升降1%（36.25元/m2）利润将增减6.59%（1372.06万元）2、利润对单位变动成本的敏感性利润变动率=变动成本变化量/变化前利润 =68926.041%/19827.54=3.48%单位变动成本每升降1%（18.21元/m2），则利润将增减3.48%（689.26万元）据上分析可知：项目销售价格、变动成本对利润的影响较大，需在开发建设过程中严格有效地控制成本和缩短工期。93、项目的销售价格（或销售量）对利润影响较大需在销售执行过程中采取有效的销售手段和组建一良好的专业团队，保证销售目标的园满完成，尤其是要做好商铺的招商工作，力求项目取得最佳的经济效益和社会效益。 三、项目开发经营主要风险及对策分析本项目是在一个行业市场竞争非常激烈的环境下投资建设的一大规模、高品质的生态景观小区，在项目投资的各个阶段需组建一极富实战斗力的专业团队，才能够确保项目取得巨大的成功，将项目开发经营风险降至最低。经初步分析，本项目发展过程中可能面临的主要风险有：1、融资工作进展缓慢，资金缺口较大，资金不足会严重影响项目的工期，同时也会影响业主的购买信心。以上风险是客观存在的，需要在项目前期94、筹备过程中考虑多种融资渠道，也可以考虑在项目发展过程引进战略投资商进行合作开发。2、规划条件限制过严，达不到我司对规划要点的预期。本项目规划要点达4,0左右，是本项目成功开发的先决条件，需我司加强对相关单位对合同履行力度的监督。3、征用土地时期的不确定性，本宗土地的权属较复杂，拆迁有较大难度。拆迁问题一直是XX市房地产市场一大问题，本项目发展过程需要整合各种优势资源，尤其是政府资源，将拆迁难度降至最低。4、新的竞争性项目出现，本项目的目标客户群被消化分流，造成部分物业面积滞售。需对本项目的经济效益预期有一个合理的指标，最好能够保证在一定效益范围内达到速销的目的。5、定位不准，定价不适当，导致销95、售困难。需要我们够选择正确的策划公司和规划设计合作伙伴，保证市场研究的准确性，保证客户需求内容在规划设计工作中得到体现。6、设备材料价格和人工费用等成本控制不好，造成实际严重脱离预算。需极具职业精神和专业能力的技术人员，保证建设成本得到有效控制。第十章 结论根据本可研报告所设计的方案：方案（一）项目税前现金净现值（i=12%）=26617.3万元0；方案（二）项目税前现金净现值（i=12%）=21693.3万元0；两种方案税后利润率（静态）分别为2.05%，18.42%，高于行业标准。同时项目的销售压力较小，各类型物业的销售价格还有上升的空间，经营比较安全；另外可通过控制、降低工程成本及配套成本，通过控制工期而实现利润的增加，因而对本项目的投资是完全可行的。