1、火车站商圈广场商业地产项目定位投资市场可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月火车站商圈广场商业地产项目定位投资市场可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月50可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、乌市商业地产历史近三年发展状况及未来发展前景6二、乌市服装行业发展情况71、国家宏观调控乌市经济政策法规7各项优惠政策吸引实力企2、业来疆投资72、全国服装业经历阶段8走出“灰暗”和饥饿型消费83、乌市服装发展历史104、乌市服装业发展趋势112、产品进一步细分，找准目标客群113、利用时机，把握出口退税政策，谨慎经营服装批发业114、地州市场消费潜力增长，需求量加大11三、乌市服装业经营现状121、首府商圈服装行业经营概况121.1、中山路商圈121.2、北门商业街121.3、小西门商圈121.4、友好商圈131.5、美居物流商业区131.6、二道桥商业区131.7、铁路局商圈131.8、火车南站商圈142、小西门商圈经营现状及远景发展分析14表格 2：小西门商圈商城经营现状142.1、结论分析232.2、商圈竞争分析23、3四、本案营销分析241、火车南站商圈服装行业发展现状，发展方向及优劣势分析241.1、结论分析261.2、商圈发展优劣势271.3、商圈竞争分析282、全市商业市场及南站商圈在本地及地州市场接受度分析282.1、投资市场282.2、消费市场353、本案地州市场需求总结413.1、昌吉市413.2、米泉市（米东新区）423.3、克拉玛依市423.4、小结424、近两年来本案周边商业地产发展及销售状况43五、本案定位可行性分析471、投资市场总结472、消费市场总结473、数据分析484、定位总结485、项目发展优劣势496、项目发展要点49六、总结50一、乌市商业地产历史近三年发展状况及未来发4、展前景 04年、05年是首府房产形势较不景气的两年，住宅销售困难、供应结构不合理、大量房屋空置。住宅市场的疲软反衬出商业市场的高额利润，许多房产开发公司随即都转向商业地产，相继开发了新概念百货、徕远广场、京华城、小西门米兰摩登、德汇广场等大型商业项目。商业市场的崛起和振兴吸引了众多外地代理公司的进驻，如金葵花、金太阳、大汉置业、天基地产，把整个乌鲁木齐商业地产市场吵得红红火火。随着时间的推移，许多商业项目的问题都逐渐暴露出来。如：迟迟不竣工、商场经营管理不到位、定位失败、承诺的回报率不能实现等等，使整个商业市场开始疲软。再加上，自2006年下半年开始，首府住宅市场逐渐开始复苏，价格逐渐开始回升5、；2007年这种态势更加明显，开发量、销售量都居历年之首，销售价格也是突飞猛进，首府迎来了房地产的春天。2006年、2007年首府地产商业物业开发量较小，新建项目有新北园春市场、新疆地王国际商城、新台商大厦、首府联合农贸市场，多为专业市场，在销售模式上，也是以出售产权为主、很少有返租销售的，这说明首府商业地产也逐渐走向正轨，市民在购买商业项目时也更加理性。2008年至2009年乌鲁木齐商业市场呈现两大特点：第一：德汇大厦大火的发生，一方面使政府和各商家更加注重配套设施的建设，如：消防、通风、停车、人流动线的规划；另一方面使童装市场的格局发生改变，外贸总部基地1-5层的市场定位由针织市场转变为童6、装批发市场、德仕大厦3-5楼业态由男装、女装转变为童装批发市场。第二：商业开发量逐渐加大。随着市中心土地的日益稀缺和开发成本的提高，开发商纷纷开发小高层、高层项目，据统计2009年，首府小高层、高层的开发量约为200万平方米，大部分房企为提高利润率，项目底层多数都规划为商业，这样总体拉升了商业的开发量。另外，为数不多的大型社区兴建配套齐全的中心商业街，既充分实现了社区价值提升，又带动周边商业环境发展，逐渐受到中小投资人群的青睐。总体上说，首府商业市场成长较为平稳，主要的商业地产项目建设基本云集在04-07年度，从最初的商业概念逐渐成长为现代化商业运营。由于城市人口制约及各城市商圈商业结构影响，7、首府的商业项目多数依托住宅产品建设，多为辅助性商业，大型专业商业地产项目较少。但随着国民收入的逐年增长，消费观点的时尚趋势，商业项目自身的专业性，全面性，流行性极大的促进了专业性商业地产稳固的地位，原本被城市居民所青睐的商贸城批发市场，小西门批发市场，铁路局批发市场等综合批发类商业以逐渐被市民所遗弃，未来城市居民需要更专业，更时尚，更具有档次化，安全性，便利性的大型综合专业商业地产。二、乌市服装行业发展情况1、国家宏观调控乌市经济政策法规各项优惠政策吸引实力企业来疆投资政策鼓励和支持内地“大企业”和中央企业及有实力的民营企业来疆投资。并向企业来疆投资的提供补贴政策，包括投资者予以就业补助，价格8、补贴等。同时，建立市场化的跨地区企业协作机制，吸引企业到新疆来投资，将其技术、资金等优势与新疆的资源、劳动力和市场优势结合起来，实现优势互补、互惠互利，共同发展。优先保护地方利益，促进经济社会和谐发展在融合发展的过程中应研究驻地中央企业的利益分配机制，中央企业保护地方的利益，尤其是中央企业在对资源开发的同时，要确保地方，尤其是少数民族边疆地区的可持续性发展。调整完善分税制财政体制。建立有利于增强地方经济发展的内在动力，从根本上扭转贫困地区、民族地区财政财力匮乏、财政困难的局面的财政体制和管理手段，促进经济社会的和谐发展和长治久安。通过大项目带动各行业迅速发展积极研究“大项目”争取亚行资金支持，9、实施“大项目”带动战略。在交通及其他基础设施、教育、能源、城市发展和金融改革等方面研究提出好的项目积极争取支持。在铁路项目方面，近期可以重点有：新欧亚大陆桥全线扩容；精伊霍铁路；中吉乌铁路；哈、乌、吉、中四国铁路建设。同时加大科技、教育、文化等领域的多边合作，选择好的项目积极争取亚行资金和政策支持。不断进行体制机制创新，加大各部门的整体合作力度加大财政性资金管理机制的创新力度，通过贴息、股权等方式，引导产业结构升级和外贸质量的提升。此外，要进一步整合世行、亚行贷款与财政专项资金。要建立由政府主导的地方投融资公司，通过公司的运作成果，争取商业银行的支持，或与商业性银行协作共同培育发展自治区资本市10、场，包括各类保险和企业债券，从而实现支持经济发展的资金总量的扩张。要善于把运用盘活存量，扩充增量来调整结构的工作思路，贯穿于整个经济社会发展的全过程。为使企业尽快恢复经营，乌市税务部门颁布减负措施（针对75事件推出的扶持经济发展举措）乌鲁木齐市辖区内实行定期定额征收的个体工商业户都可以享受此次调减营业额的优惠。营业额调减幅度是：将所有实行定期定额征收的个体工商业户的营业额在此次税收减免税期内调减到起征点以下，从而免征其营业税、个人所得税、城建税、教育费附加和文化事业建设费。需要说明的是，个体工商户无需到税务部门申请享受减免税优惠政策，纳税人按月存入银行账户的纳税款项税务部门将在减免税期限内不进11、行划款。表格 1：天山区投资优惠政策享受优惠政策的前提优惠政策对创办民营科技型、农产品加工型企业，以及下岗失业人员创办非公司制企业，其有关条件尚有欠缺，但在一年内能够完善的可先核发有效期为一年的营业执照放宽企业集团设立条件母公司注册资本由5000万元降低为不少于3000万元，子公司数量由5个以上降低为3个以上，母子公司总注册资本由一亿元降低为不少于6000万元下岗职工、城镇失业人员和大学生兴办企业或从事个体经营按照有关规定三年内免收有关登记类、证照类等各种行政性费用（工本费除外），免收地方性行政管理收费凡进入园区的生产加工、科技开发型企业免收注册登记费企业生产经营满两年以上且无违章违法记录的可12、免检一次2、全国服装业经历阶段初期（）走出“灰暗”和饥饿型消费当时的服装业处于作坊集体加工的状态，远比纺织业的规模要落后得多，发展非常艰难，全国只有几个知名的服装厂。当年，最早的流行信息是从深圳的中英街开始进入国内，慢慢的广州有了从香港贩买来的各种地摊货和人造首饰等等。80年代初，国内出现了一批贩运服装的人，人称“倒爷”，他们把当时消费者眼中的时髦服装从广州等城市贩卖到其它地方。直到上世纪80年代中后期，国内才出现了一些合资企业，在某种程度上带来了国外服装产业的先进技术和经验，比如“金利来”等，慢慢地一些外资企业开始进入中国。也就是那个时候，著名的来料加工、来样生产、来件装配和补偿贸易（简称“13、三来一补”）和中外合资、中外合作、外商独资经营（简称“三资”）成为特区的特色。进入市场经济后，不但使得国有服装企业觉醒，吸引了三资企业的进入，而且诞生了中国第一批民营服装企业和类似“汉正街”般的服装批发市场，同时催生了中国服装教育、时尚传媒和相关行业的出现，之后在逐渐进入中国的国外品牌、设计师的影响下，国内的服装行业开始关注和国际服装界的交流合作。中期（）：服装产业升级并走向世界在服装业发展到上世纪80年代末的时候，一度出现了沉寂，直到1992年邓小平南巡讲话之后，更加开放的政策环境为服装品牌的成长提供了土壤，也为中国服装业的高速发展加上了推进器，大量品牌出现在优势明显的地域。上世纪90年代中14、后期“杉杉”斥巨资聘请境外公司率先引入CI系统作为标志，从此开始，国内的服装品牌开始思考品牌、管理、创新。20世纪90年代也是中国服装品牌崛起和发展的十年，现在成为各产业集群中坚力量的品牌，不论是什么类别，现在所能看到的，很多是经历了那个时代的硝烟由产品竞争走向品牌竞争的胜利者。到20世纪末，我国的服装市场取向逐步深化，多元价值观开始形成，社会利益开始结构性调整；服装品牌完成了从“产品需求”到“品牌需求”，到“品位需求”，再到“人文需求”的定位转变；服装产业开始全面参与国际竞争。近期（9）：产业趋于成熟并融入世界经过漫长的15年的谈判，2001年12月11日中国加入，从此中国成为了世界贸易组织15、的第143号成员，中国正式参与国际竞争，国门越来越开放，市场和品牌形态越来越多元化、个性化，国内品牌走出去，国际资本闯进来，从“中国制造”走向“中国创造”，这是一个充满机遇和挑战的年代。到2006年之后，以中国时装设计师谢锋和其品牌吉芬（）、时装设计师计文波和“利郎”品牌、时装设计师杨紫明和其品牌“卡宾”（）、时装设计师马可和其品牌“无用”为代表的中国服装力量先后走进了巴黎、米兰、纽约时装周。而据最新从法国高级时装公会得到的消息，马可和她的设计师品牌“无用”即将受邀参加法国高级时装周，这将是中国时装设计师走向世界顶级时装舞台的里程碑。中国市场和世界市场融合产生的必然，大量的国际品牌都想进入中国16、，而国内的品牌有很多也想要走出国门，这是双向的流动，是无国界竞争的特征。现在，一个品牌，可能在巴黎做设计，在米兰购买面料，在中国或者印度做加工，在日本或美国销售，综合利用国际信息和资源，是一个当代品牌的主要特征。例如ZARA、等品牌。3、乌市服装发展历史 20世纪80年代末90年代初，红山商场,友好商场,新疆百货大厦，大十字商业大厦等都是以经营百货为主的大型综合性商场，年销售额均超过1亿元，1992年社会商品零售总额达41.58亿。 20世纪90年代中期以来，超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、购物中心等新型业态应运而生，并迅速发展。据统计，截止02年底，乌鲁木齐市限额(年销售额在200万17、元以上,年就业人数达60人)以上的零售企业中超级市场、专业(专卖)店个数已占全部零售企业的47%，年销售额达到3亿元，占全部限额以上零售企业销售额的39%。 从2002年开始，又纷纷转向“大型综合超市”，而且热情越来越高.如友好集团斥资2亿元在红山商场原址兴建5万平方米的友好百盛，在小西门商业中心投资5亿元的成功广场，投资2亿元的小西门批发商场，投资8亿元的西部当代商城。 到2005年后，由于市场竞争日趋激烈，许多老字号商场被淘汰，如天山百货大楼、天山商场等，而随之出现新的精细化定位商场，如太百购物（女装）、美美百货（奢侈品）小西门童装市场（童装）等一经面世便获得市场青睐并拥有较好销售业绩。同18、期沿街服装专卖店在全市迅速崛起，截止2009年底，乌市各服装品牌沿街专卖店约322家，为2003年的5倍。在乌鲁木齐服装业及其它零售业发展过程中，由于地理、交通、消费群体形成了五个商业中心：一是二道桥附近围绕民族贸易公司形成的商业点；二是中山路商业一条街带动的大小西门，红旗路等周边的繁荣,形成一个大的中心；三是以友好百盛商场等为中心的红山购物区；四是以友好商场，吴泰国际购物中心，深圳城为中心的友好购物区；五是以铁路局五一商场、西单商场为主的购物区。4、乌市服装业发展趋势1、品牌化经营，扩大品牌优势从今年乌市服装业发展的情况上来看，随人均收入水平增长，中低档服饰零售占有比例逐渐减少，品牌服饰零售19、总额占有比例逐渐增大，预计未来3-5年内服装零售业将继续保持这一趋势。2、产品进一步细分，找准目标客群服装产品已经从原先的服装类，区分出男装、女装、童装、箱包、鞋帽类。近年来在这一细分的多种商品基础上又再一次细分出低档、中档、中高档和高档这四种产品层次。而从国际服装发展趋势上看，未来服装产品将再一次细分，从功能性、风格等方面，掀起另一轮服装热潮。3、利用时机，把握出口退税政策，谨慎经营服装批发业2009年前三季度，新疆外贸进出口总额97.77亿美元，同比下降38.8，降幅高于全国平均水平17.9个百分点。但通过自治区政府采取的一系列政策扶持措施，进入第三季度乌市外贸进出口出现了“回暖”迹象。预20、计未来整体形势将继续朝利好方向发展，借助国家政策将有大量服装批发企业涉足外贸批发市场。4、地州市场消费潜力增长，需求量加大2009年前三季度，全区实现农林牧渔业总产值1133.19亿元，同比增长4.8。全年粮食总产量将创历史最高记录，达到1200万吨。1月9月，新疆农民人均现金收入2983元，同比增加380元，增长14.6，增速创近年来新高，在全国排名第一。三、乌市服装业经营现状1、首府商圈服装行业经营概况1.1、中山路商圈中山路商圈隶属乌鲁木齐市老城区天山区管辖，是首府较早形成的商业区域。目前该区域主要以步行商业街为主要商业结构，周边辅助各类大中型专业市场。经营类型主要以电子数码，品牌流行服21、饰为主。该区域凭借其时尚、潮流、便利领衔首府各商圈，成为首屈一指的繁荣商圈。其主要消费群体为青年男女，初入职场的企业职员，都市时尚人群，群体呈现年轻化趋势，消费意识浓厚，时尚感强，现代科技运用性较高，求知欲强，易于接受新新事物。女装类主要以时尚、品牌为主要服饰类型，是都市年轻女性首选的购物场所。1.2、北门商业街自中山路商圈日渐成熟后，逐步分离出南、北门商业街，南门商业街连接中山路商圈；北门商业街以北门转盘为中心点，覆盖周边各主干道。主要以各类特色外贸商业、精品饰物、大型商业中心为主。继中山路商圈之后，北门商业街的特色品牌服饰成为首府职场白领女性的淘宝去处，该区域商业模式主要以日常休闲为主，乐22、在选而并非购，故该区域主要以各色外贸淘宝店为主要商业形式。服饰类包含品牌、时尚、复古等各类特色。成为都市青年女性品位升华，气质提升的一处服饰过渡区域。1.3、小西门商圈小西门商圈与中山路商圈属同期成长类商业区，该区域主要以批发为主。内容包含箱包、鞋帽、男女服饰、童装、婚庆用品、精品饰物等。由于该区域内商品价格较低，成长较早，人流量大，市场影响力较强获得市民的普遍认同。主要面向的消费人群以各类大中专院校学生，初入职场购物需求较为淡薄的人群和本市中低收入人群的消费为主。地州服装经营商是该区域重点消费人群。1.4、友好商圈友好商圈是继中山路商圈、小西门商圈之后发展起来的第三大城市中心商圈。由其周边林23、立的办公区域，丰富的社区资源，便利的交通条件逐渐形成以服饰、精品、百货为主的商业区域。该区域商业主要以商业步行街，大型商业中心，大型综合购物中心为主。商业街主要以各类服饰专卖店，餐饮，百货为主。商业中心和购物中心主要以精品、服饰、化妆品、珠宝首饰、百货为主。由于该区域周边居住人群消费意识浓厚，消费力较强，该区域商品相对价位层次较高，各类经营也主要以时尚、品牌为主。属于城市中坚消费圈，美美百货的进驻更进一步巩固中坚消费力量的驻足。区域主要消费人群以都市白领女性，企业中高层领导，私营业主等收入消费能力较强，品牌意识浓重的都市中坚消费群体为主。1.5、美居物流商业区美居物流商业区是在政府城市北扩规划24、进程下逐渐形成的新兴商业区，该区域主要以物流、仓储、建材为主要商品结构。餐饮、休闲、娱乐等相关商圈配套较为稀疏，由于该区域商品消费人群针对性较强，购物目的明显，对其他商圈形成的正面竞争不强。1.6、二道桥商业区二道桥商业区本着中央对新疆民族产业经济发展和民族生活水平提升应运而生的商业区。该区域由于地处多民族聚集地，经营户多为少数民族人群，故区域商品结构主要以民族特色手工制品，特色食品，民族服饰，旅游观光为主。1.7、铁路局商圈铁路局商圈地处新市区腹地，周边商业设施贫乏，居住人群繁杂，商圈在以各类小商品经营，服饰零售，百货，餐饮，娱乐为主要需求的环境下逐渐发展而成。由于区域发展初期的区域收入消费25、水平较低，经营商户流动性较大等因素影响，该区域商品相对价格较低，商品结构主要以百货、服饰、餐饮、娱乐、精品为主。消费人群主要以大中专院校学生，外来务工人员，本市中低收入人群和周边居住人群为主。1.8、火车南站商圈火车南站商圈地处乌鲁木齐市火车南站，凭借周边的地区交通设施及地州商品经济市场的快速发展，逐渐形成以批发、仓储为主的大型综合商品批发市场。周边市场商品结构主要以服饰、箱包、百货、日用品、化妆品、精品饰物、鞋帽、洗涤用品、办公用品等为主，经营方式主要以地州批发为主，由于该区域形成周期长，地州市场覆盖率高，市场影响力较大，以日渐形成成熟的商品批发市场。该区域消费人群主要以本市、地州经营户为主26、，商品价格较低。2、小西门商圈经营现状及远景发展分析以下根据小西门商圈重点商业设施的日租金、经营规模、经营业态、经营现状、商铺面积、入驻率等因素作出综合分析，从商圈综合现状分析远期发展趋势。表格 2：小西门商圈商城经营现状所属商圈： 小西门 项目名称： 西部当代楼层经营面积租金（元/天/m2）入驻率经营方式客群来源单层经营面积商户经营面积经营业态最高最低平均-1233020-43服装1271098%零售，批发地州1233011-45男装16913100%零售，批发地州2233020-38男装16912100%零售，批发地州3233016-42女装15812100%零售，批发地州4233016-27、42女装1581295%零售，批发地州5233016-42男装1381195%零售，批发地州6-11233015-35女装1381193%零售，批发地州该物业地处小西门商圈腹地，以经营品牌服饰为主，商品价格适中，款式较为新颖，主流消费人群为地州来乌务工人群和本市中低收入人群。所属商圈：小西门 项目名称： 俊发商城楼层经营面积租金（元/天/m2）入驻率经营方式客群来源单层经营面积商户经营面积经营业态最高最低平均-1220017-45童装86596%零售、批发地州122008-32鞋帽107899%零售、批发地州2220010-32男女服饰97895%零售、批发地州3-5220010-32童装8628、793%零售、批发地州该物业地处小西门商圈腹地，以经营童装批发零售为主，商品价格较低，款式较为时尚，主流消费人群为本市中低收入人群和地州来乌务工人群。所属商圈：小西门 项目名称：添姿男装城楼层经营面积租金（元/天/m2）入驻率经营方式客群来源单层经营面积商户经营面积经营业态最高最低平均-123004-31鞋帽96897%零售、批发地州123004-38化妆品、百货1181099%零售、批发地州223008-31女装1181099%零售、批发地州3230014-31男装107896%零售、批发地州4230014-31男装107895%零售、批发地州5230014-31男装107893%零售、批发29、地州该物业地处小西门商圈腹地，以经营服饰批发零售为主，主营男装。商品价格适中，款式较为新颖，主流消费人群为本市中低收入人群和地州来乌务工人群。所属商圈：小西门 项目名称：成功广场楼层经营面积租金（元/天/ m2）入驻率经营方式客群来源商户经营面积单层经营面积经营业态最高最低平均12-105200饰品、化妆品25182299%零售本市28-305200男女服饰20171998%零售本市38-305200女装19151790%零售本市4605200品牌服装18111593%零售本市5605200品牌服装18111580%批发本市-14-205200鞋城18101495%批发本市该物业地处小西门商圈30、腹地，为小西门代表性商业，以经营服饰、鞋帽零售，精品百货为主。商品种类繁多，价格较低，深受青少年喜爱。主流消费人群为本地青少年消费者和外来求学人群。所属商圈：小西门 项目名称：德海女装城楼层经营面积租金（元/天/m2）入驻率经营方式客群来源商户经营面积单层经营面积经营业态最高最低平均121877箱包12911100%零售本市2461025女装118996%零售本市3461025女装86748%零售本市4461025婚纱766100%零售本市5461025婚纱76666%零售本市该物业地处小西门商圈腹地，属新近规划的婚庆用品专业卖场。由于该种商品类型市场指向性较强，需求力持续性差，目前经营较为冷31、淡。主流消费人群为婚期消费和中低收入中青年女性。所属商圈：小西门 项目名称： 汇丰女装城楼层经营面积租金（元/天/m2）入驻率经营方式客群来源单层经营面积商户经营面积经营业态最高最低平均-127608-25女装1189.5100%零售、批发本地、地州1276010-28女装151113100%零售、批发本地、地州2276011-32女装141112.5100%零售、批发本地、地州3276011-32女装131011.5100%零售、批发本地、地州4276011-32女装121011100%零售、批发本地、地州5276011-32女装1089100%零售、批发本地、地州该物业地处小西门商圈腹地，32、以专业经营女装服饰为主，商品价格适中，款式新颖，主流消费人群为本市中等收入中青年女性。所属商圈：小西门 项目名称： 柏青女装城楼层经营面积租金（元/天/m2）入驻率经营方式客群来源单层经营面积商户经营面积经营业态最高最低平均-1220013-30箱包967.592%批发、零售地州1220015-35女装106897%批发、零售地州2220015-35女装967.595%批发、零售地州3220015-35女装75690%批发、零售地州4220015-35女装745.587%批发、零售地州该物业地处小西门商圈腹地，以专业经营女装服饰为主，商品价格较低，主流消费人群为本市中低收入中老年女性和地州来乌33、务工中老年女性。2.1、结论分析该商圈形成较早，是首府早期商品批发、零售集聚地；从经营规模上看，该商圈各商业场所经营面积较为平衡，单层面积基本保持在2500 m2左右；从租金水平上看，日均租金基本保持在15元/天/m2；从经营方式上看，该商圈以地州城市服饰类批发和本市中低收入人群的消费为主，商品价格总体较低，款式新颖、时尚，极大的满足了本市中低收入人群的日常生活需求；从经营内容上看，该商圈以男女服饰，鞋帽，化妆品，精品百货，箱包为主。通过长期的商圈运营和商品价值实现以逐渐被市场所认可。籍此渐渐形成中低收入，中青年人群购物首选之地。并随着市场消费潮流，逐渐形成商品淘换区；从客群来源上看，该商圈主34、要消费群体来源于地州城市和本市收入水平相对较低的阶层。由于该商圈商品款式多样，价格低廉，并能充分满足中低收入人群追求时尚潮流的心理需求，极大的得到了市场的认可和接受；2.2、商圈竞争分析小西门商圈凭借便捷的交通环境、完善的购物条件、较高的商品性价比受到市场的普遍青睐，其商品主要以中低价位的时尚潮流服饰、精品饰物、皮具箱包为主，极大的迎合了市场中低档需求的口味。随着商圈结构的日渐丰富完善，从综合性百货购物趋向于专业市场发展，商品档次也逐步提升，周边成熟的商业环境为商圈提供了充裕的人流储备和持续消费力。未来的小西门商圈将沿着现状商业框架深化发展。深化商品结构组合，实现商业设施智能化配置，商品质量将35、随着市场需求的转变逐步强化，并逐步引领首府服饰潮流，更多的专业购物设施将进一步完善该商圈的商品种类，提高商圈总体价值。相较于本案，小西门商圈便利快捷的交通环境、市场消费惯性、周边完善的商业环境成为该商圈赖以发展的基础条件。商圈周边环绕企业聚集地、娱乐休闲消费区、美食餐饮消费区、品牌电子数码消费区，为其培养巩固了大量需求储备。本案虽有便利的交通环境，但附近主要交通干线均以货运为主；省级交通枢纽虽然引入较为充裕的人流，但人流消费需求不强烈；商圈商品虽然经历多年发展，已逐渐趋向商品档次、品质发展，但长久形成的商圈低档形象和批发业现状严重制约着市场对于商圈品质提升的认可；周边基础生活消费设施虽较为完善36、，但对于人流持续消费力的引导力不足，人流巩固机能较差；市场管理混乱，人流混杂等均成为制约商圈品质发展的“暗疮”。四、本案营销分析1、火车南站商圈服装行业发展现状，发展方向及优劣势分析名称位置建筑面积业态、单店面积()、租金(元/ /月)月收入（成本内）楼层业态单店面积租金情况新疆小商品童装城长江路10000一层童装20-30350约30-40万二层童装20-30300三层童装20-50200四层童装30-60120五层童装50-10060-80地王国际商城D座钱塘江路约48000负一层儿童玩具25-5060约40-50万一层文体用品、花卉25-6060喜庆用品二层儿童服饰30-4060三层内外37、贸童装30-5040四层内外贸童装30-5040五层品牌童装大户室50-15040新疆国际儿童用品内外贸总部炉院街约12000负一层儿童玩具15-50120未开业一层品牌童装11-60150二层品牌童装15-50120四层童装、玩具、文体20-6095五层童装、孕婴系列50-6065新疆商贸城5#长江路5#、6#、7#、8#楼共约100000A-1针织品市场10-25173约25万左右A-2男女、休闲服饰13-35241A-3男鞋、女鞋、童鞋15-30145B-1针织品市场13-30148B-2男女、休闲服饰15-30221B-3男鞋、女鞋、童鞋15-35120C-1针织品市场13-3013838、C-2男女、休闲服饰15-30210C-3男鞋、女鞋、童鞋15-35117D-1针织品市场13-30130D-2男女、休闲服饰15-30198D-3男鞋、女鞋、童鞋15-35128新疆商贸城7#一层针织品15-35140约15万-30万二层男女、休闲服饰15-40185新奇广场长江路约58000负一层鞋城20-40220约40万左右一层化妆品、饰品、珠宝20-40245二层男女装、运动服饰30-80274三层家纺、床上用品40-60210四层品牌男装30-70200五层品牌女装、羽绒服30-70195阳光100商贸中心钱塘江路21500负一层户外用品、健身器材20-200120未开业一层品牌运39、动、珠宝、钟表240二层品牌运动服饰150三层中性休闲、商务休闲130四层中性休闲、商务休闲120五层品牌休闲服饰100国贸大厦裙楼市场长江路50000负一层玩具、五金家电百货13-60270约15万左右一层针织品、化妆品、工艺品15-70350二层箱包、皮具、毛线10-150330三层旅游休闲鞋、童鞋、童装10-80230四层男女装、童装、床上用品11-130350五层男女装、运动休闲户外用品11-120250由以上本案周边业态统计可知：从规模方面看，单店经营面积基本以10-30平方米为主，单层经营面积基本保持在7000平方米左右，个别中小规模的商业中心单层面积较小。从业态方面看，周边多个商40、业中心经营商品种类多样，但缺少系统性，各类商品不能有效的结合起来，缺少独立整合单类商品种类经营的商业设施。从月收入上看，周边商业多数以批发为主要经营方向，收入相对较高，但所经营商品品质较低，商品价值不高。从租金上看，日租金基本保持在4-11元/m2，相对城市其他核心商圈，租金水平较低，有利于吸引投资市场关注。从商业经营方式看，周边商业经营主要以本市中低收入人群、周边居民日常消费、地州经营户批发为主，经营方式单一，人流消费素质相对较低，区域商品价值提升难度较大。1.1、结论分析火车南站商圈属乌鲁木齐较早发展的外贸批发商业市场，该商圈以经营日用百货，洗涤用品，化妆品，鞋帽，箱包，男女服饰，精品百货41、为主。所面向消费人群主要以本市中低收入人群零售，批量采购人群零售，地州经营商户批发，外贸消费品批发为主。由市场形成之初的小规模、分散型商业设施逐渐发展至现今较大经营规模、运营模式先进，商品种类多样、款式新颖，商业设施齐全，消费人群面广的大型综合性商业市场。本案周边的多宗商业项目，虽然商品种类多样，商户经营月收入较高，但由于商品品质整体偏低，商品价值不易获得市场认可，多数商户经营以地州批发为主，月租金相较城市其他核心商圈较低，市场升值潜力巨大，由于周边人口流动量大，主动消费刺激不强烈，餐饮、娱乐休闲等人流量巩固性消费项目空缺较大。该商圈内商业格局将伴随商业市场的整体发展逐步趋向于精细化，规模化，42、专业化，系统化发展。本案的定位能够充分整合周边品牌服饰市场，逐步提升商品价值，刺激中低收入人群的品质消费观。1.2、商圈发展优劣势优势：该商圈形成较早，由于经营产品价位较低，普遍受到中低收入人群青睐；该商圈所面向的外贸业批发仓储市场，已随着城市整体经济发展而逐渐走向成熟，间接带动了商圈环境成长；商圈内所经营商品种类多样，款式新颖，极大的满足了中低收入人群的时尚追逐需求，进一步加深了市场对商圈价值的认可；凭借火车南站的省际交通枢纽地位所积蓄的大量人流，拥有充裕的目标消费人群；便捷的交通环境，为购物休闲消费提供良好的基础；周边林立的酒店、金融、娱乐休闲设施，极大的引流城市消费人群，为商圈发展提供便43、利的环境条件；周边云集的住宅社区提供了大量潜在消费人群；劣势：该商圈商品档次相对较低，商品质量较差，不利于中高收入人群认可；商圈内主要经营方式为批发，人流复杂，不利于商圈整体形象提升；商业场所内部经营户规划混乱，不利于提高商圈整体档次；购物环境嘈杂，消费持续性差；根深蒂固的低档次商圈不利于品质消费者的认可；未来的火车南站商圈，在受到商圈经济政策扶持，城市宏观规划发展的利好拉动下，突破商圈发展瓶颈，逐渐走向专业化、规模化、集中化、精细化、产业化的商品市场发展。随着城镇人口年人均收入消费水平的平稳增长和全国经济形势的企稳上行，未来的火车南站商圈将逐渐走出“低档次怪圈”。1.3、商圈竞争分析南站商圈44、凭借其成熟的交通运输条件、低端价位、时尚潮流的款式逐渐成长为外贸出口、地州批发集散地。虽然商圈年收益增长保持较快发展，但其商圈价值、商品价值矛盾也日益凸显。由于长久以来的批发经营所形成的低档商品和杂乱环境严重刺激着市场消费趋向。商圈内购物设施基本已综合性百货购物为主，经营商品包含服饰、鞋帽、箱包、精品饰物、日用五金等，未实现商品类型的有效结合，商品潜在价值挖掘深度不足，周边较为完善的生活基础设施虽能满足日常需求，但对于流动性消费的人流巩固力不足，人流流失率较高。在商圈高速发展，经营类型和经营理念的深化和商业市场的结构整合下，越来越多的专业市场从原本“老旧”的商业市场中脱颖而出。大型综合购物中心45、作为居民日常消费的基本保障，首当其冲，率先引领着商圈专业化发展；随后，精品饰物、儿童服饰、鞋帽箱包也逐渐走向专业化、规模化、品质化发展路线，但由于长久形成的商圈形象和专业市场的杂乱环境使得专业商品市场受到的需求青睐不佳，多数商户仍依赖批发经营。2、全市商业市场及南站商圈在本地及地州市场接受度分析以乌市为中心周边昌吉市、米泉市、克拉玛依市、伊宁市、阿克苏市为主要调研区域，设置调研问卷共计500份，收回有效调研统计资料共计460份。问卷包含投资需求和消费需求双项内容，综合反映本地及地州市场对乌鲁木齐商业地产发展和购物诉求。针对问卷相关内容统计分析如下：2.1、投资市场图表 1：商业投资意向示意图随46、着首府房地产市场的快速发展，城区经济环境的日渐繁荣，居民收入水平的持续提高，大多数投资需求者意识到房地产业对于资产增值保值的显著作用，在满足基本生活需求下，开始介入商业地产投资。从调研量整体来说，约有95%的人群对商业地产有投资趋向。市场表现出强劲的需求量。图表 2：商业投资状态示意图此项指数表现印证了上述关于商业投资需求的陈述，多数的商业投资需求为首次投资。由于对商业市场发展的不确定判断，此类投资人群对商业基础硬件配套要求较为强烈。图表 3：商业投资需求家庭收入水平示意图从商业投资需求的家庭收入表现上看，迫切参与商业投资的人群收入大多集中在2001-4000元/月、4001-6000元/月，47、该收入水平属城市中低收入阶层，抛出日常生活开支，用于其他事项的可支配金额较低，但由于对高品质生活的向往促使此类人群迫切希望通过商业投资获得可观的收益，以提高生活品质。图表 4：商业投资需求职业分布示意图由于商业投资的资本因素和心理需求影响需求者呈现收入极端表现，一者是通过商业投资，自主经营完成原始资本积累的私营业主，一者是迫切希望提高生活品质，实现个人价值的公司职员。图表 5：商业投资需求方向示意图根据传统商业市场表现，发展潜力巨大、高利润低风险、可操作性强的商业设施集中表现为大型商场、沿街商业区、步行商业街三类。而其中沿街商业区和步行商业街又因为操作性强，风险低，成本低等因素受到众多商业投资48、需求者的青睐。而大型商场由于操作繁琐、产权限制、受制约因素较大、投资成本高等因素成为中高收入人群的关注类型。图表 6：商业投资执行表现示意图由于首府商业市场还处于成长阶段，首府居民可用于额外支配的收入相对较低，虽然对于地产保值功能的认可逐渐提高，但市场需求依然以刚性（自用经营）和中长期投资（出租获利）为主，投资性和持有型投资所占比例较少。图表 7：商业投资经营类型示意图在众多商业经营类型中，时尚服饰经营独占鳌头，主要因为城市整体经济发展的快速增长，居民可支配收入的逐步提高，越来越多的消费者在生活必需性消费之外，更注重个人品位的培养，而服饰类是一个表现自我、展示个性的诉求表现。而其他各项经营类型49、由于需求持续性较低的因素，经营意愿基本保持平稳。图表 8：商业运营方式接受度示意图商业市场的快速成长，引进了多数先进的商业运营模式，而这其中又以转租经营和产权返租尤为突出。但由于市场对于投资的概括理解为“获得”与“拥有”，这种自主权需求和市场发展初级的产权及使用权引导，促使市场对产权和使用权出售的方式较为青睐，而后引进的转租经营和产权返租也随着投资者的思想提升而逐渐被市场接受。图表 9：商业投资需求关注点示意图由于投资者对于市场远期的不确定性和风险规避心理，对商业投资产品的基础硬件因素关注颇多。图表 10：商业投资套型面积需求示意图市场对于商业投资的具体户型需求表现较为突出，经营面积从5-5050、平米左右受到的关注较为平均。主要由于这一面积段可操控性强，投资成本相对较低，经营方式灵活，经营类型多样。从主流商业投资需求方面来说，可相应降低投资风险。图表 11：商业投资对设施配建关注示意图本着低成本，高配建的不理性需求，市场对于意向商业设施配建表现主要集中在前门广场和停车场上，作为人流引进、疏导的前门广场，越来越凸显出其显著的商业档次，时尚潮流的前门广场设置，无疑为项目增添了稳健的价值增长点；而商业停车场的设置，随着城市有车一族的逐渐增多，为提高休闲购物便利性，越来越受到投资者的关注。2.2、消费市场图表 12：商圈消费倾向示意图从上图可以看出，首府的主流消费人群集中在小西门商圈、友好商圈51、中山路商圈，该三类商圈集中了首府中低档商品，中高档商品，电子数码商品等城市主流消费商品。而铁路局商圈和火车南站商圈虽属首府较早发展起来的商圈，但由于商圈定位和地段因素制约，受到的市场关注度较小，主要以特定的消费人群和周边居住消费群为主。图表 13：商业场所消费倾向示意图从上图可以看出，大型商场凭借购物便利、商品种类齐全受到众多消费者的青睐；连锁专营店凭借其品牌影响力，紧跟时尚潮流趋势受到众多品质消费者的青睐。而作为主流商业的中小型商场、零售商店，因其商品针对性较差、商品品质较低，市场表现平淡，而批发市场作为特殊的消费市场，由于所面向的群体消费目的突出，受到市场青睐也较为平淡。图表 14：商业52、消费频率示意图在消费购物频率方面来说，正常生活消费以每周一次，半月一次为主；服饰类、精品百货类辅助性消费以每月一次为主。图表 15：商业需求单次消费力表现示意图从商品单次消费力表现上可以看出，主要的商品消费水平集中在50-400元/次，根据具体消费需求类型出现相应浮动。图表 16：消费人群关注因素示意图随着生活标准的逐渐提高，消费市场对于购物环境及商品品质关注更显突出。现今消费市场主要倾向于关注商户服务态度、购物环境、商品价格、商品品质、商品特色方面。从过去的需求性消费逐渐转向“享乐性”消费。图表 17：消费人群学历水平示意图在国家教育机制改革后，大专、本科作出社会基础过渡性知识水平，占据了消53、费人群的学历结构主流。这类人群大多属于城市乃至国家的中坚消费力量，具有敏锐的商品洞察力、时尚潮流的市场感知力，从某种程度上看，这类消费人群引领着城市的商品发展趋势。图表 18：消费人群年龄结构示意图从上图看，主流消费人群集中在25-35岁，此类消费人群思想意识强烈，支配欲强烈，个性突出，品牌意识和时尚性需求浓厚，逐渐成为城市消费主力人群。图表 19：消费人群职业结构示意图从上图看，城市主流消费人群为公司职员，此类人群在思想上渴望自主、个性，在工作中备受压力困扰，人际关系维护、社会交流等促使此类人群对于品质消费的需求持续增长。而此类人群为突出个人品位、素养因素，对于商品品质需求尤为强烈。图表 254、0：消费人群收入水平示意图从消费人群的收入水平来看，中低收入水平占据消费人群主流，该群体对于提高生活水平的需求迫切，期望通过日常消费来提高个人信心、品位与素养，以获得更多认可。故此，对于商品品质和价格诉求愈显强烈。图表 21：服装市场月消费力示意图服装类月消费力表现依据对服装的需求目的和消费能力呈现三个层次：100-300元/月的中低消费、300-500元/月的中高消费、500-1000元/月的高消费。图表 22：南站商圈业态接受度示意图从上图可以看出，南站商圈批发市场现状对于市场的影响力已深入骨髓，多数消费人群对于南站商圈的消费认可集中表现在服装百货和品牌专营方面。图表 23：各商圈消费人群55、收入水平趋势图从商圈消费人群的收入水平趋势图来看，二道桥商业区、小西门商圈、火车南站商圈、友好商圈、铁路局商圈的消费人群随着收入水平的逐渐增高，呈现递进或递减。而其中小西门商圈、火车南站商圈，铁路局商圈，作为首府三大中低档商品聚集地，随着消费者收入水平的逐步增长呈现下降趋势。3、本案地州市场需求总结商业地产投资，以自主经营和持有型投资为主，存在较为明显的需求区域性，凭此，此次地州市场商业需求调研辅助以本市商业需求调研完成主要以本市周边区县为主，以下针对所调研城市做出相应商业需求总结：3.1、昌吉市昌吉市依托首府经济的快速发展，逐渐成长为首府生活后花园城市，轻松闲适的居住环境，平静祥和的生活气氛56、成为该城市的生活背景曲。市场经济快速发展伴随而来的投资需求也在该城市祥和气氛中日显急切。昌吉市临近首府，乌昌高速的通车贯通两地经济、产业互通，商业地产作为投资市场保值、增值的有效途径，逐渐受到投资者青睐，而昌吉市本地商业，成长较晚，发展缓慢，投资周期较长，不利于投资市场接受，而适度的地理位置，将该市投资需求引向首府。3.2、米泉市（米东新区）米泉市在首府宏观规划指引下，以逐渐发展成首府经济产业发展区和居住筹备区。该市紧随首府经济增长局势，整体呈现稳步增长，随着城市居民收入水平的提高和消费意识的逐渐清晰，投资成为家庭理财消费的首要任务，而在预期通胀影响和金融风暴刺激下，投资的保值、增值效果成为首57、当其冲的需求顾虑。商业地产作为房地产市场特殊的产品，以资产快速增值享誉市场，而在首府当下商业地产建设多数以住宅底商类型出现，开发周期较长，投资收益期远，收益率相对较低，不便于投资需求的认可，而作为核心商圈之一的火车南站商圈，自规划建立起，即受到投资市场的热切关注，本案属专业性大宗商业中心，有效提升商圈价值，借此，能充分引导米泉市投资需求。3.3、克拉玛依市克拉玛依市凭借能源产业的快速发展，经济增长持续高速，居民收入消费水平的逐步提升，充分促进了居民投资性需求的深化发展，而在当地住宅产业多数以满足自住和生活改善需求为主，商业市场也仅以满足城市大众消费为主，投资市场适用性和发展潜力不足。该市居民普58、遍收入水平较高，对新鲜事物的接受度较好，对于未来通胀预期下资产保值、增值需求日显强烈，有利于首府商业地产投资的推广引导。3.4、小结商业地产的投资作用已日益凸显，并受到市场的广泛关注，但由于需求目的性限制，目标人群的区域性较强，首府周边区县受到首府经济快速增长的拉动，居民收入水平稳步增长，伴随而来的投资需求也迫切需要释放，但由于当地商业环境趋冷，整体商业格局发展缓慢，多数投资需求会考虑首府已成熟，升值潜力大的商业地产作为消费目标。4、近两年来本案周边商业地产发展及销售状况项目名称项目地址住宅面积销售均价主力户型用途销售率入住率住宅楼层阳光100钱塘江路500008000元88-93商住两用3059、%未入住6-20商业面积销售率入住率商业楼层平均租金/售价面积区间商业定位2500070%未入住1-510元/天/20-300休闲/运动服饰项目名称项目地址住宅面积销售均价主力户型用途销售率入住率住宅楼层台北国际广场黑龙江路350006000元50-90商住两用95%60%6-25商业面积销售率入住率商业楼层平均租金/售价面积区间商业定位1600030%20%1-525000元/30-3000玉器/珠宝项目名称项目地址住宅面积销售均价主力户型用途销售率入住率住宅楼层键龙金融中心新华南路23980约8500元40-150商住两用未开盘未入住4-25商业面积销售率入住率商业楼层平均租金/售价面积区60、间商业定位10000100%未入住1-33000银行/金融机构项目名称项目地址住宅面积销售均价主力户型用途销售率入住率住宅楼层大友国际中桥二巷400005800元70-90商住两用100%未入住6-20商业面积销售率入住率商业楼层平均租金/售价面积区间商业定位1200040%未入住1-535000元/20-150服装/女性用品项目名称项目地址住宅面积销售均价主力户型用途销售率入住率住宅楼层时代广场光明路口20000014000元40-300商住/办公60%未入住6-28商业面积销售率入住率商业楼层平均租金/售价面积区间商业定位8000040%未入住1-5约50000元/50-3000餐饮/娱乐61、/购物/商务项目名称项目地址住宅面积销售均价主力户型用途销售率入住率住宅楼层地王国际商城青峰路800006000元50-150商住两用70%30%6-25商业面积销售率入住率商业楼层平均租金/售价面积区间商业定位10000070%85%1-57元/天/15-150鞋帽箱包项目名称项目地址住宅面积销售均价主力户型用途销售率入住率住宅楼层金源新城仓房沟路110000三期3800元/60-130住宅98%90%2-6商业面积销售率入住率商业楼层平均租金/售价面积区间商业定位7000098%90%1-25元/天/40-150粮油/副食品项目名称项目地址商业面积销售率入住率商业楼层平均租金/售价面积区间62、商业定位丹璐时尚广场新华北路6000未入住1-520-120珠宝/皮具/服装评论：近两年周边商业地产开发较为贫乏，主要是地王国际商城和金源新城项目，经营商品类型以鞋帽箱包和粮油副食品为主。周边现存较为成熟的商业设施均为历年老旧建筑和地下小商品城为主。随着周边商业环境的日益成熟，商业设施逐渐脱离过去分散式、综合式的商业类型，迈向规模化、品质化、专业化商业经营路线。在建、在售的商住两用综合项目底商部分均以品质专业市场为主，销售表现较为火热，在经历了08年的房地产低谷期后，商业投资市场随着整体市场的复苏逐渐受到市场追逐。五、本案定位可行性分析1、投资市场总结通过对投资市场的调研统计分析可知，在现今收63、入水平普遍提高，市场波动不可把控的环境下，多数投资人群关注到房地产行业保值、增值功能，在满足基本生活消费之外，更多人有意愿参与房地产业投资，而在房地产业中，商业性地产的价值快速增长和可观的利润率成为投资者首选。大多数商业投资需求集中在首次投资上，这部分投资者收入处于中低水平，提高生活品质需求迫切，对于商业投资的不确定性和风险规避驱使，此类人群对于商业设施的关注停留在基础硬件上，沿街商业区和步行商业街因为操作性强，风险低，成本低等因素受到众多商业投资需求者的青睐。而大型商场由于操作繁琐、产权限制、受制约因素较大、投资成本高等因素成为中高收入人群的关注类型。在众多商业经营类型中，时尚服饰类经营独占64、鳌头，主要因为城市整体经济发展的快速增长，居民可支配收入的逐步提高，越来越多的消费者在生活必需性消费之外，更注重个人品位的培养，而服饰类是一个表现自我、展示个性的诉求表现。对于商业投资的具体户型需求表现较为突出，经营面积从5-50平方米左右受到的关注较为平均。主要由于这一面积段可操控性强，投资成本相对较低，经营方式灵活，经营类型多样。从主流商业投资需求方面来说，可相应降低投资风险。市场对于意向商业设施配建表现主要集中在前门广场和停车场上，作为人流引进、疏导的前门广场，越来越凸显出其显著的商业档次，时尚潮流的前门广场设置，无疑为项目增添了稳健的价值增长点；而商业停车场的设置，随着城市有车一族的逐65、渐增多，为提高休闲购物便利性，越来越受到投资者的关注。2、消费市场总结首府的主流消费圈集中在中山路、小西门、友好，此三类商圈囊括了市场主流的服饰类、精品百货类、电子数码类，档次不一、款式多样，而南站商圈作为首府较早成长起来的商圈，以中低档商品批发形象影响着城市消费人群心理诉求，该商圈主要针对城市中低收入人群的日常生活消费和个体经营户的商品补给，整体商圈形象较差，商品品质参差不齐，不便于市场认可。随着消费需求的日渐成熟，对于购物环境、商品性价比、服务素质等客观因素关注度持续增高，越来越多的消费者从必需性消费转向享乐性消费。买方的主流消费人群保持在25-35岁阶段，这一年龄阶段的人群处于事业成长期66、或上升期，对于个人品位、素养、价值观的诠释表现迫切，思想意识强烈，支配欲强烈，个性突出，品牌意识和时尚性需求浓厚，单次服装品消费力较高，购买持续性较高，对于服饰类的品质、款式、品牌需求日益突出。3、数据分析根据市场在售及已宣传项目商业部分统计估算，首府在建、在售、服装类经营商业总量约有60万平方米（包括高层底商部分、大型商业中心、城市综合体商业部分），按照08年末全市户籍人口总量236.05万统计，首府人均可购面积为0.25平方米，商业地产市场供应疲软；服装类现有可经营面积约70万平方米（包括商业中心服装经营面积，沿街服装商品经营面积），按照08年末全市户籍人口总量236.05万人统计，首府商67、业面积人均比商业面积人均比是测算城市商业发展状态和商业消费场所人口密集度的市场指数，以城市登记人口可分摊商业面积为核算标准。为1：0.3。按照国际商业运营通行标准的商业面积人均比为1：0.851：1.15可知，首府商业设施缺口较大，购物环境拥挤，不足以满足首府各类消费人群需求。4、定位总结从市场表现来看，投资市场具有充裕的意愿投资数量；需求市场对于商品需求表现呈现品质化、时尚化、舒适化、品牌化趋势。本案所在区域属于城市早期成长的商圈之一，具有浓厚的商圈底蕴和市场影响力，但由于城市消费水平的提升和本商圈的商品品质出现反差，造成市场中高收入人群对于本商圈的商品价值质疑，成为本案成功运作的最大隐患。68、本案的消防安全事件对市场投资性需求和消费需求刺激较大，人流、车流规划，商品价值表现，将受到市场需求质疑。市场投资、需求量虽有迫切释放，但本案已形成的市场负面影响和商圈整体价值基础所引起的投资忧虑和消费迟疑将对本案造成较大的运作压力。从数据表现来看，商业地产市场投放总量较少，相对于商业投资需求供应疲软，服装类商业面积人均比为1：0.25，可满足本市消费人群服装类商品消费的场所严重缺乏。结合上述，投资和消费层面都具有坚实的需求基础，消费市场对于服装类的品质化、品牌化、档次化需求意愿加剧，本案定位以女性服饰为主的中高端专业卖场，周边便利的交通环境和成熟的市政配套奠定坚实基础，但由于本案所属商圈的低档69、商品“怪圈”和批发市场影响造成的消费市场抵触心理将严重制约本案的商业运作。5、项目发展优劣势优势： 新颖的商品定位，将成为商圈内首屈一指的品质服装市场，为商圈价值提升提供坚实基础； 现代化企业运营管理，将整改商圈杂乱环境现状，从根本上扭转低档商圈形象； 大规模、专业化经营，将深度挖掘人流持续消费力，为周边商业发展提供市场条件； 时尚、新颖的外立面设计，为“老旧”的商圈外部形象增添新鲜色彩，增强娱乐消费心理； 负面影响造成的市场危机在企业诚信经营理念下，转变为潜在意向人群，适度的市场引导将获得尚佳的效果；劣势： 本案位临外环高架辅道的人流“死角”，人流动线规划和商业广场的消费刺激性不足； 紧临的70、老旧商业设施和杂乱市场环境对于项目的负面影响，将制约本案前期的市场接受度； 周边可依托的持续消费设施较少，人流巩固性差；6、项目发展要点 早期的安全隐患造成的项目负面影响将放大市场观望，智能化安防、科技管理元素和企业诚信理念将激活负面影响造成的市场观望； 周边脏乱经营环境，使市场对于商圈的接受度不高，本案可采用现代化商业管理模式，规范市场环境，避免“被同化”趋势，增长项目价值的外部表现； 严格规范、筛选经营商户的品牌、规模、品质，为商品价值提升提供实质基础； 深度挖掘商品潜在价值，实现商品类型的有效结合，提升商品价值； 整合周边资源，完善持续消费结构，减小消费流失率； 引进新颖独特的商业发展模71、式，提高本案市场关注点，提升市场认可度，实现感性消费向理性消费的过渡；首府商业市场在经过数年的发展，已逐步走向成熟，主流消费圈的商业设施日趋完善。在此基础上，各商圈商业发展开始走向规范化、现代化、专业化、智能化阶段。从商业人流动线分布、商户分布、商品价值挖掘、智能管控等方面综合提升商圈价值，实现品质飞跃，带动商圈内商业项目的稳健成长。六、总结本案依托火车南站商圈有利的交通环境和充裕的人流储备，着重以中高端女性服饰为主导商品，整合了周边商业市场的中高档服饰品牌，充分提升火车南站商圈整体商品品质与价值形象。从乌市商业市场逐渐形成、发展以来，火车南站商圈以中低档商品占领着首府中低收入市场，随着城市经72、济的快速发展、居民收入水平的普遍提高，对生活用品品质需求愈显突出，火车南站商圈原本突出的商品特点以不足以吸引逐渐细化的市场需求，而本商圈内以经营批发为主的商家也逐渐开始转向品牌兼营，但由于历史形成的中低档商圈形象和已经成熟的商业中心格局制约，品牌经营被迫纵向发展，市场知名度低。该商圈品牌消费群体主要以周边居民和城市“淘”族为主，流动性强，消费区域影响力较低，本案的规划筹建，极佳的整合了周边品牌服饰资源，填补商圈价值空白，改善城市品质消费人群有限的购物环境，缓解中等价格中高品质的服饰空白市场，为需求人群提供了便捷、高效、时尚、档次的购物场所。本案通过品牌、品质经营理念，将逐步扭转火车南站商圈多年难以根除的中低档商圈“顽疾”，重夺核心消费商圈地位，本案将成为商圈成长、价值提升中不可替代的商圈标志。在全国经济形势普遍向好，收入水平、消费意识持续提升的背景下，成为社会中坚力量的80后新时代青年，凭借自己敏锐的时尚触觉、超前的消费意识、寓购于乐的消费观点指引着城市商业发展格局。本案所处商圈商业经营种类较少，经营方向单一，凭借着本案的品质服饰整合，交通枢纽的稳固人流保障，将在现有日用消费基础上提高商品价值，并依据消费市场需求适度放大餐饮、娱乐休闲等相关持续性消费项目，整合商圈人流、环境资源，形成首府综合消费核心商圈。