1、汽运集团房地产公司联合开发高尚住宅小区项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月汽运集团房地产公司联合开发高尚住宅小区项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月40可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论6一、项目概况6二、项目基本经济技术指标6第二章 项目投资环境研究8一、xx市概况8二、xx市宏观经济现状2、91、xx市整体经济运行状况92、xx市房地产发展参数103、小结11三、xx市城市规划发展导向11四、xx市在建在售项目市场现状分析121、xx市房地产住宅市场情况分析122、xx市主要在建在售项目基本情况13五、当地房地产市场的特点151、供应量增加152、供需失衡163、产品同质化164、营销推广过于形式化16第三章 项目开发研究和预测16一、项目周边环境分析161、地理交通172、周边配套173、周边社区17二、项目地块SWOT分析171、优势分析172、劣势分析183、机会分析184、威胁分析185、结论19三、项目定位191、项目定位指导思想192、产品定位203、价格定位20第四3、章 项目规划设计思路及开发计划23一、规划设计目标23二、基本规划思路和建议241、整体布局规划242、建筑风格243、景观规划254、配套公共设施规划255、智能配套系统256、道路系统规划267、停车场规划26三、项目经济技术指标26四、项目开发计划27第五章 项目投资估算28一、 项目开发成本估算28二、 开发间接费用估算30三、项目总成本30第六章 项目投资计划及融资方案31一、项目投资计划31二、融资方案31第七章 财务分析32一、项目总收入分析321、项目销售价格322、项目总收入预测323、项目销售收入分期测算32二、利润及静态赢利能力分析33三、项目现金流量分析331、项目投资4、现金流量表332、偿债能力分析34四、不确定性分析341、项目盈亏平衡分析342、敏感性分析35第八章 风险规避及控制措施37一、风险类型和防范措施371、成本风险372、市场风险373、其它风险37二、风险控制381、工期382、投资决策383、项目时效控制38第九章 研究结论和建议39一、研究结论39二、建议401、项目应加快推进速度，以期尽快投入实施。40第一章 总论一、项目概况为顺应市场发展要求和xx汽运集团总公司的总体战略发展，集团下属山西xx房地产开发有限公司和xx市xx集团公司合作对原xx停车场地块进行商品住宅开发，并对该项目开发进行可行性研究和论证。 项目用地47538平方米（5、约折合71亩），地块规整，呈长方性，位于xx市城市中心和商业中心，南临xx，北靠市府路，是xx市的核心区域。项目地理位置优越，交通便利，周边市政配套完善、生活配套场所齐全，拟在该地块开发建设目前xx市高标准的高尚住宅小区。二、项目基本经济技术指标结合本项目地块情况和基本定位思路，初步规划指标设想如下：表-1：基本技术指标项目单位数值用地面积47538总建筑面积101238地上建筑面积97238其中住宅建筑面积90238商业建筑面积5000配套及公建面积2000地下车库建筑面积4000容积率-2.05建筑密度%25绿化率%40总户数户902第二章 项目投资环境研究一、xx市概况xx是山西南部的一6、座中心城市，境内南同蒲、侯西、侯月铁路和大运公路、晋韩公路以及大运高速公路、侯西高速公路在市区呈三个十字交汇，携中原、连燕赵、达齐鲁、通秦蜀，承东启西，连南通北，交通区位优势非常明显。xx是东起山东日照港、西至荷兰鹿特丹港的新欧亚大陆桥通过的重要城市之一，是新欧亚大陆桥上的一颗明珠。xx设有商检、海关、口岸和省级经济技术开发区，1996年获得了进出口经营权。xx是山西南部的邮政中心、物/流平台和信息平台。xx北 站是华北最大的铁路编组站。xx是座历史文化灿烂、城市功能齐全、发展潜力巨大、充满生机和活力的中心城市。xx古称“新田”，历史悠久，文化璀璨，是黄河文化发祥地之一，早在7000多年前人类7、就在这里繁衍生息，春秋战国时期即为“五霸”之一的晋国的都城。晋国依靠其政治进步，经济发达，军事强大，保持了一个半世纪的霸主地位，占春秋240年历史的一半以上时间。xx物华天宝，人杰地灵，老一辈无产阶级革命家彭真委员长就诞生在这里，xx周边的资源十分丰富，五十公里范围内煤、铁、铜、铝等矿产储量大、品位高。xx也是一个旅游中心，周边的自然景观、名胜古迹星罗棋布，不胜枚举。xx更是一个商埠重地，素有“南来北往商埠地，千车百货旱码头”之称。改革开放以来，xx的市场经济得到了长足发展，现有各类专业市场22个，年成交额达20多亿元，辐射全国十几个省的100多个县市区，xx耕地面积15万亩，其中水地占13万8、亩，农业生产条件十分优越。xx工业实力雄厚，焦电、铸造、冶炼、制药、通讯、纺织、尖端军工都具有相当规模。2000年，国内生产总值达14.36亿元，财政收入达1.36亿元。去年，全市财政收入完成1.50亿元，同比增长12.4%。近年来，xx精神文明建设也取得了很大成绩，“新田市场”连续10年获得了“全国卫生集贸市场”称号，xx市连续5次夺得了“全国卫生城市”桂冠，连续3次获得“全国双拥模范城”，同时还获得了“全国体育工作先进市”、“全国民政工作先进市”、“山西省精神文明建设先进市”等多项殊荣。二、xx市宏观经济现状1、xx市整体经济运行状况 xx市经济发展状况（表-2：）项目 单位20062009、7国民生产总值万元430403504200人均国民生产总值元1834621364 产业结构发展（表-3：）产业类型单位20062007第一产业万元1773519513第二产业万元236344279982第三产业万元176324204705 家庭结构（表-4：）单位20062007城镇总户数万户4.834.96城镇总人口万12.612.9户均人口人/户2.62.6 居民生活与收支水平（表-5：）单位20062007城镇居民人均可支配收入元990811098城镇居民人均消费性支出元7236.677954.75居民消费价格指数102.72103.88人均住房面积27.0528.182、xx市房地产发10、展参数 房地产投资开发基本参数（表-6：）项 目单位2006年2007年全社会固定资产投资总额万元139843177075房地产开发投资万元2175717661房地产投资占总投资比例%15.610商品住宅投资万元1313217361施工住宅面积万35.3725.92竣工住宅面积万12.6714.25商品房销售面积万4.997.5商品房销售额万元762312125 房价增长率与GDP增长率关系（表-7：）年份房价增长率GDP增长率比值2006/20075.8%15.3%0.37200823.8%15.3%1.6 房价收入比关系（表-8：）年份城镇居民人均可支配收入(元)三口之家年收入(元)商品住11、宅均价(元/)90平方米总价(元)房价收入比20069908.262972515271374304.62200711098.043329416161454404.37200812000360002000180000（以上06、07年主要数据来源于xx市统计局；部分数据为根据07年规律测算结果）注释： 房价增长率与GDP增长率之比，这一指标主要用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。有研究机构认为其值一般在1以内属于合理范围，12是泡沫预警，2以上表示房价虚涨，泡沫显现。 “房价收入比”，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于考察居民的购房能力。通过对数十个经济12、发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出，合理的房价收入比应该为4倍至6倍。3、小结 第三产业仍是拉动xx市当地经济的主要产业，三产中主要以商贸物流业为主； 当地总体经济情况及当地居民生活条件继续保持较好的发展； 根据当地人口结构分析，近三至五年内市区内的新增家庭可能有近1万户，平均每年新增家庭约1500-2000户左右，按照平均新增家庭户均90平米计算，平均每年新增家庭刚性需求约在14-18万平米； 当地居民人均住房面积28.18平米，基本达到居住小康水平，从目前的人均住房水平分析，当地居民的换房需求相对较低，按照城市总户数年均0.5%的换房比13、例计算，每年换房需求约250户，按照平均面积100平米计算，每年换房需求量约2.5万平米，从目前的市场容量判断，总体市场需求比较单一； 从当地房价收入比分析可以看出，虽然目前当地房价仍在合理的范围内，但是从住房需求情况看，当地房价略有偏高的趋势。三、xx市城市规划发展导向xx市因其优越的交通区位优势，是山西晋南地区重要的商贸物流集散地，随着城市周边公路、铁路网的建设，根据xx市城市的总体定位和城市规划，目前xx市已经与周边的部分县市开通公交线路，其晋南中心城市的区域优势也越发明显。据悉，xx市区将与xx经济技术开发区合并统一办公，xx市将由原来的县级市升级为地级市，xx周边的部分县市将划归xx14、辖区，届时xx市的城市容量也将大大的提升。四、xx市在建在售项目市场现状分析1、xx市房地产住宅市场情况分析 规模分析据此次对xx市15个在建在售项目进行了调研，据初步统计目前在售项目总体销售规模约102万平米，加上部分新农村在售项目及部分单位集资项目，当地住宅市场近两年投放规模超过120万平米；除去销售部分，目前xx市在售住宅存量面积约78-80万平米左右。据了解，2009年xx市场2008年出让国有土地8宗，其中综合商住类土地6宗，面积合计24.5万平米，约合368亩，规划建筑面积合计约51万平米。根据上述数据预测，2009年xx市房地产住宅市场当年投放规模将可能超过100万平米。（相关土15、地数据来源于中国搜地网xx市国土资源局国有土地公开出让信息） 销售价格分析根据上述2006年和2007年xx市商品住宅销售面积和销售额统计数据计算得出：2006年xx市商品住宅成交价为1527元/；2007年xx市商品住宅成交价为1616元/；据调研了解，2008年至2009年初当地商品住宅销售均价达到2000元/。xx市当地房地产商品住宅价格在从2007年下半年开始出现大幅上涨，到2008年当地商品住宅平均销售价格基本达到2000元/，比2007年上涨了23.8%。 销售情况分析在调研的15个在售项目中，截止目前总体销售面积约40.38万平米，平均销售率为40%，平均销售周期20个月，以此推16、算当地商品住宅市场平均每月销售面积约为2万平米左右，平均各个项目每月销售面积仅1300多平米，按照平均每套住宅面积90-100平米计算，平均每月销售10-15套左右。从上面列表的在售项目开盘时间看出，目前销售率达到50%以上的项目，销售周期都在2-3年，销售时间基本集中在2006年-2008年上半年的时候，2006年、2007年也是当地房地产市场当年需求最为旺盛的时候。从总体市场在售项目在售情况分析可以看出，目前当地房地产商品住宅市场成交量较前两年出现明显册成交量下滑，说明当地供需市场失衡显现。 产品分析从目前在建在售项目物业类型上看,多层项目和小高层是当地商品住宅市场的主要物业类型。 从单个17、项目的销售情况看，多层和18层以下的小高层销售情况相对较好，高层和别墅等产品销售情况相应的不是十分乐观。从当地在售项目户型当地目前在售项目主力户型大多基本集中在100-120平米左右，从几个售楼处走访了解，90平米左右的户型销售情况普遍较好，说明目前当地市场的主力户型的需求面积集中在90-110平米。2、xx市主要在建在售项目基本情况 xx建材小区：位于体育街中段，距离本项目较近，该项目目前处于咨询接待、市场试水阶段，初步对位报价暂定2600元/；项目体量小，只有一栋13层小高层，建筑面积1.5万，一层为车库，工程进度目前建设至4层，主力户型为120、130、140三居为主，层高3.1米；从项18、目沙盘模型看，外立面贴墙面砖，建筑风格没有显著特色，小区环境一般，建有一个屋顶花园；从当地市场对主力户型需求看，该项目户型偏大，目前定价偏高。 帝景花园：推出时间为2008年处，一期3栋31层高层，规模约6万，是目前xx市商品住宅中最高的建筑，项目定位为xx市高端住宅。项目规划设计请上海某设计院进行规划设计，其特点是：建筑风格以现代简约为主，部分阳台设计加入欧式建筑风格元素半弧形落地阳台；中心景观区以水系为主，人造坡地景观，典型的南派园林景观设计风格；户型面积从89-150，主力户型以120-140为主；配套方面主要特点是纯净水入户、户内中央空调。该项目地处晋都西路，紧邻铁路，周边环境较差；目19、前工程进度为一栋楼建设至8层，对外销售价格2500-2600元/，据了解目前实际销售价格在2100-2200元/，销售情况不是很乐观，目前销售率约10%左右。 世纪佳园：推出时间为2007年8月，位于xx市文明路与合欢路交叉口，紧邻xx市经济开发区；小区建设规模15万，目前一期5.5万，一期基本为现房。项目地处规划中的城市行政中心区域，紧靠新建xx一中校址，建筑类型为11层小高层，项目本身具有一定规模，户型面积在90-150，目前销售均价2200元/,一期销售率达到90%，是目前在建在售项目中销售较好的项目之一。 紫金城：推出时间为2008年9月，为临汾五洲房地产投资开发的项目，一期建筑面积520、.5万平米，均为18层小高层建筑，项目位于xx市合欢街289医院对面，与世纪佳园相继不远，项目具备一定规模，户型面积在90-150，售价在2380元/。销售情况不是十分好，目前一期工程基本封顶，销售率在25%左右。 xx书香花苑：推出时间为2008年3月。该项目位于xx市晋都路两侧，属于当地旧城改造项目，是目前在建在售项目中规模最大的项目，整个项目以建筑类型为多层、12层小高相结合，西面以多层为主，东面以小高层为主，临街部分底商；整个小区规划和园林景观规划没有太大亮点，但是在小区内建设有一条以中式建筑风格为主的小型商业街。户型区间在90-150，目前销售价格为2300元/，工程进度基本为准现房21、，目前销售率基本在30%。 绿洲康城：该项目总占地建筑面积约16.5万平方米，小区规划以联排别墅和小高层为主，；临街部分安排部分商业；项目位于xx规划的新城区域，其特点是：建筑风格为典型的欧式英伦风格，红墙、坡屋顶，小区内主入口布置水景广场。一期主要以别墅销售为主，目前销售了约15套左右，每套价格平均在90-120万元。五、当地房地产市场的特点从前面各方面综合因素分析，目前当地房地产市场存在以下特点：1、供应量增加2008年以来，房地产开发量增大，且就当地城市规模来讲，单体开发都具备一定的规模，不少项目开发规模都超过10万平米，调研结果显示，2009年当地市场加上目前的存量房，投放可能超过1022、0万平米，供应量大增。2、供需失衡从当地人口结构分析和当地目前在售项目销售周期及销售率分析，当地市场每年平均需求约15000平米左右，而目前当地房地产住宅市场存量住房面积达到近80万平米。3、产品同质化当地住宅市场项目同质化较为严重，综合品质较弱，产品和价格没有形成差异，项目销售价格和客户对产品的心里预期有一定的落差。4、营销推广过于形式化营销理念方面，虽然当地不少项目引入各地营销代理机构介入，不论从各项目销售环境还是推广手段、表现方式和一些促销活动等方面都有一定的前瞻性；但是其过于表现在形式方面，对当地客户心理把握较差，所以出现个别项目销售情况很好，大多项目销售情况不佳。第三章 项目开发研究23、和预测 根据上述对xx市经济和房地产市场以及代表性住宅项目的分析研究，结合本项目的实际情况，我们将对本项目的开发情况进行研究和预测。一、项目周边环境分析1、地理交通紧邻xxxx市核心地段，商业中心，多条公交线路途径xx火车站2、周边配套商业购物：爱心超市、xx购物广场、xx运动城还有各类品牌服饰、手机通讯专卖店餐饮、娱乐：xx大酒店、xx大酒店、肯德基、德克士、xx小吃街等等教育：xx幼儿园、xx小学、xx二中银行：中国建设银行、中国邮政储蓄医疗：交通医院3、周边社区xx社区、xx南街社区二、项目地块SWOT分析通过以上分析，我们已经清晰了解项目所处的环境和自身的资源，在进行项目定位之前，我还24、进行项目地块的SWOT分析：1、优势分析 地理位置：地处xx市区核心地段、xx市商业中心区域； 交通便利：紧邻xx市城市主干道xx，道路宽阔，多条公交车辆经过； 生活配套：学校、医疗、餐饮、娱乐设施全面，周边社区辐射生活机能完善； 项目地块：平坦规整，有利于拆迁和整体规划；地块所在是xx核心区域内目前开发面积最大，具备一定规模，易于提升小区品质 市政配套：水、电、气、暖市政配套都已接入该地块，市政配套设施完善2、劣势分析 地块位于xx市核心地段，土地成本较高，拉动总体项目建设成本的增加； 位于xx市商业中心，且临近xx火车站，人流量较多，易给人造成杂乱的感觉，对营造高尚生活社区存在一定影响； 25、周边没有高尚生活社区，需要一定时间营造；3、机会分析 用地规模相对于市中心区域，项目具备一定规模； 由于城市较小，人们普遍的惯性思维意识中，更愿意接受此类城市核心地段 xx市城市扩容，与xx经济开发区合并统一办公，xx将升级为地级城市，周边部分临近各县将划归xx市辖，市政职能进一步提升，城市容量增加，潜在需求量增加 该区域内尚未有成规模的高尚住宅小区，目前当地总体高尚住宅小区市场中产品竞争相对较弱；通过内部环境、园林的规划和产品外延等营造当地一流的高尚住宅社区，从产品上提升项目竞争优势；4、威胁分析 xx市近两年内有多个项目在年投入市场，供应量大增，供需失衡，客户选择面大，市场竞争激烈，将对我26、项目造成一定的威胁； 当地住宅市场总体销售价格上涨过快，当地大多客户对目前的价格保持一定的观望情绪。5、结论从上述项目地块条件的综合分析看，本项目地块具备开发高尚住宅的条件，但需要与xx市场的产品进行错位开发，充分利用项目优势、挖掘当地人需求心理特点，有效规避项目劣势和威胁。要确保项目的成功运作，因此项目的建筑规划、园林规划、户型设计、综合配套以及后续的营销策划包括物业管理都非常重要。三、项目定位1、项目定位指导思想目前xx市开发项目相对较多，而且体量较大，xx市本身并不缺少新建住房，而且有暂时饱和的趋向，如何在激烈的市场竞争中脱颖而出，抢夺市场份额是项目运作的关键。xx市目前项目不少，且都具27、备一定规模，从目前xx几个主要的项目看，项目本身都基本定位在中高档住宅项目，同时由于近年内房地产市场的快速发展和各种资讯信息的迅速传播，不少新的营销理念也随着进入了当地房地产市场。目前虽然xx当地的刚性需求还存在，但是结合项目自身地理位置和条件，本项目的市场定位应该还是以“建设当地品质一流的高尚住宅小区”作为总体的基本原则，我们在档次上不着重追求奢华，但是在产品定位规划设计方面，结合本地市场，从人性化出发，在其产品内涵和外延品质上一定要建设成当地一流的项目，并能在若干年后依然保持其先进性。本项目要以开发理念和综合规划的先进性、建筑造型和色彩的独特性、户型与居住功能的新颖性、环境景观的整体性、配28、套服务设施的合理性、物业管理的标准化和人性化、营销推广的创新性和先导化为手段，构筑起本项目的核心竞争力和全新形象。2、产品定位项目定位为当地一流的高品质住宅小区，所以从小区的总体规划布局、外立面表现、园林景观设计、配套、户型等方面和细节处的设计方面都要体现其高档的品质和内涵。 整体规划在总体规划设计方面，在追求容积率的同时一定要考虑项目的整体品质和效果。所以在小区总体布局方面建议不要采取常规的兵营式排布，以园林景观作为不同节点将小区整体连贯起来，错落有序的进行布局。 建筑类型在产品建筑类型方面，从调研过程中当地客户对12层以下的小高层和多层认可度比较高，同时从人们普遍的居住认同感讲，也认为多层29、和12层左右的小高层居住舒适度要好。所以建议我们的产品建筑类型考虑以8+1和11+1的电梯小高层为主，可以适当考虑小部分16-18层的中高层建筑；产品的多样性也有利于吸引各种需求和喜好的客户。 户型设计从对当地在售项目调研的情况看，建议本项目的主力户型以90-110平米的为主，适当考虑部分80多平米和120-130平米的户型，少量安排140-150平米的大面积户型。3、价格定位从前面的市场分析，我们了解到目前xx市商品住宅价格为2000元/；从目前当地的商品住宅市场看，总体销售情况一般，同时受金融危机影响和国内房地产市场目前的大势影响，短期内房价不会出现太大的涨幅，所以结合目前的总体市场情况我30、们对项目前期在销售价格的定位上要保持一定的慎重。鉴于我们的项目定位，既要在价格上体现出项目“优质优价”的原则，同时也要贴近市场，在项目定价方面我们采用“市场参照项目综合因素修正的方法”对项目进行初步的价格定位：市场参照项目选择了本项目周边和当地市场部分代表性项目，分别是：xx建材小区、帝景花园、世纪佳园、紫金城、xx书香花苑和锦都佳园6个项目。表-9：项目价格评价测算表评价指标本案建材小区帝景花园世纪佳园紫金城书香花苑锦都佳园区位地段109.89.39.2 9.59.29.5周边环境109.89.0 9.29.59.39.7道路交通109.59.39.89.89.89.8社会配套109.59.31、0 9.0 9.29.69.5建设规模109.0 9.79.79.7109.8规划布局109.0 9.89.69.69.59.7建筑风格109.0 9.9 9.39.39.29.5内部景观109.0 9.99.59.79.39.5内部配套109.0 10.0 9.79.79.69.5工程进度00.10.4 0.90.80.81销售情况000.1 0.90.30.30.8总分9083.786.486.8 87.186.688.3平均售价260025002200238023002500修正系数0.9300 0.9600 0.9644 0.9678 0.9622 0.9811 修正价格2318 2432、18 2400 2122 2303 2213 2453 待估房产与比较房产之间的修正率：待估房产得分数 / 比较房产得分数最后修正价格：均价修正率最后得出待估房产均价为：2318元通过对上述项目的综合对比修正，结合目前当地实际市场情况，本项目价格初步定位为：2300元/第四章 项目规划设计思路及开发计划一、规划设计目标本项目占地约70亩，项目的建成将是xx市目前一流的高尚住宅小区，加上地理位置、交通、配套以及规划的优势，本项目将成为xx高尚住宅的代表。在进行本项目的规划时，我们不但从现在xx市消费者角度出发，了解xx房地产市场的发展动态等，同时从发展商的角度出发，总结开发经验，吸取当地同类型的33、楼盘开发的经验和教训，把项目的规划做得更好。根据项目的总体定位，我们设定本项目的规划目标为：1、规划超前性：打造xx第一高尚社区，从整体规划、园林规划以及配套规划上相比xx现有市场上的产品需要一定程度的突破和超前；2、户型的合理性：户型作为物业内核，实际使用率的提升全赖于户型设计的合理，体现人文和空间尺度，跟项目的户型规划上虽难说绝对无缺憾，但要力求合理和实用； 3、建筑的艺术性：建筑的艺术性是本项目超脱现有市场项目的主要着力点，要从建筑风格和建筑外延等方面突出其艺术性和品质感； 4、质量标准化：对于质量标准，本项目要求达到国家的优良水平，这也给客户提出“三项承诺”的信心标志； 5、生活科技化34、：高档居所，采用一些现代化的科技手段，实现管理和居住的智能化，科技使人轻松，营造高尚生活模式； 6、服务酒店化：高尚住宅，对服务的要求将随之提升，我们将设置相应之配套设施实现酒店化的服务模式； 7、环境公园化：本项目在园林规划实现“一步一景，移步换景”，通过绿水环绕，各式花木以及独具文化特色的园林小品和雕刻，营造一个公园式的居所环境。8、社区人性化：在规划中，根据社区的私密性和人性交往的矛盾结合，灵活处理社区内公共空间和私密空假的配置。二、基本规划思路和建议本项目前期已经进行过初步的规划设计，但是整体上从提升小区品质感没有太多的新意和亮点，而且整体规划感觉过于呆板，不太符合项目的总体定位原则，35、所以建议对该方案进行一定调整。1、整体布局规划前面产品定位中已经提到在总体规划设计方面，在追求容积率的同时一定要考虑项目的整体品质和效果。在小区总体布局方面建议不要采取常规的兵营式排布，以园林景观作为不同节点将小区整体连贯起来，错落有序的进行布局。在小区总体规划设计方面，目前小区临xx的主入口处可以安排结合小区入口景观区设计部分临街1-2层的底商，并将其定位为主体景观风情区，既丰富了产品多样性，也为项目增加新的利润点，但是切忌不宜安排过长，避免破坏小区整体型。功能分区：建议项目规划设计时，将项目总体分3个组团，入口主景观风情商业区为一个组团，此组图主要以商业、公建、会所配套为主；进入小区后，小36、区内以规划路将小区分为两个组团区域。2、建筑风格本项目的建筑风格建议在设计时请相关设计人员到当地实际考察，在建筑风格的设计上要与当地在建的项目有一定差异性；由于项目地处城市核心区域，同时xx市又有着丰厚的历史文化底蕴，考虑在建筑风格方面是否可以讲这两方面内涵加入其中。3、景观规划园林景观是提升项目档次和品质的重要支撑点，在小区主入口处的考虑设计一定的景观广场，以增加项目亮点，更好的提升项目档次品质感。项目地块平坦，在景观设计上以小区入口主景观为主与小区分散景观相结合的原则，努力实现处处生绿、楼楼有景、景随步移的境界，做到小区整体环境（大环境）、景观广场（中环境）、楼前环境（小环境）的有机融合。37、景观规划既要大器、又要节约。4、配套公共设施规划项目整体配套公共建筑包括会所、运动场所以及休闲场所，同时建议可行的话配套公建增加幼儿园；结合小区商业风情区，将其有机融为一体，在建筑风格上与整体建筑规划和园林规划相结合，功能上体现项目的尊贵高尚的定位，满足业主知识、娱乐、休闲等的需要。5、智能配套系统根据项目的定位，结合项目的特点，在本项目配套如下设备系统，体现“生活科技化”：信息网络系统、安全防范系统、物业管理系统。 信息网络系统：由Internet宽带网接入，设置小区局域网络系统及网络信息服务，程控电话，有线电视等； 安全防范系统：门禁系统；周边防范系统；电子巡更系统；可视对讲及家庭安防系统38、；户内紧急呼叫系统 物业管理系统：停车场管理系统；一卡通系统（看当地可否实现）；背景音乐；小区照明自动控制；火灾自动报警；设备管理系统综合物业管理系统；物业服务：提供许多个性化的服务、24小时物业服务6、道路系统规划项目出入口设置：项目主出入口设在xx，在进入入口景观广场的位置延地界线东西两侧设置机动车出入口。道路系统：本小区内道路系统分三级网路： 小区级道路：整个小区级道路为环行， 小区级次道路：分别伸向各个组团外围，与小区级道路联结，可以行驶车辆； 宅间小路：组团内以及各住宅间均以步行小路为主，达到人车分流、动静相隔。7、停车场规划本项目停车主要以地下公共停车场为主，辅助少量部分地上露天停39、车位，停车位与总户数比例达到平均每户0.7-0.8的比例。另要考虑安排自行车停放问题。三、项目经济技术指标为便于对项目进行相关经济测算，此经济技术指标参考原上海中联程泰宁建筑设计研究院的初步规划设计方案相关指标，容积率和总建筑面积基本保持不变，其中增加部分商业面积。表-10：主要经济技术指标项目单位数值用地面积47538总建筑面积101238地上建筑面积97238其中住宅建筑面积90238商业建筑面积5000配套及公建面积2000地下车库建筑面积4000容积率-2.05建筑密度%25绿化率%40总户数户902四、项目开发计划根据项目的定位以及xx市目前房地产市场的实际情况，本项目总建设周期约为40、2.5-3年的周期，建议本项目分两期进行开发：1、一期开发：开发地块南面的风情商业区和规划路南侧的住宅部分及园林环境的建设。一期要将小区入口景观环境环境建设出来，通过环境的建设，初步营造项目整体氛围，让客户体会到小区的今后生活模式，利用整体环境氛围的营造推出一期住宅，整体提升本项目的品位后才开二期住宅的建设，可以一定尺度上提升住宅的价位和品质。2、二期开发：在一期成功推出后，整体营造了本项目的高尚品位，再推出二期住宅，快速获得市场的追捧，建议二期项目开发施工周期及时间应以一期开始推向市场的时间节点作为二期启动建设的时间节点。第五章 项目投资估算一、 项目开发成本估算表-11：投资估算表序号项目41、名称指标单价单位合价（万元）备注说明1土地成本3553 土地使用费土地面积50 万元/亩3550 参考当地基准低价36.8万元/，包土地出让金和相关手续费拆迁费3 预估3万元作为项目拆迁补充费用2前期费用468 规划设计费建筑面积25 元/253 勘测费15 根据经验值和市场行情估算三通一平费18 包括项目施工用水、电、临时办公场所和场地平整等费用监理费用建筑面积18 元/182 3建安费用13049 建安造价地上建筑面积1270 元/12349 包括地基、土建、水电暖、电梯设备、室内外装饰装修等费用消防系统工程100 包括小区内消防箱、消防栓、灭火器等各类消防设施地下车库建设费用地下建筑面积42、1500 元/600 4配套设施工程982 不包括不计入成本的费用供水工程地上建筑面积15 元/126 排水工程地上建筑面积16 元/156 供电工程地上建筑面积15 元/146 采暖工程地上建筑面积44 元/428道路工程地上建筑面积10 元/97 水增容费10 根据实际操作经验预估，可操作燃气工程户数3000 元/户271 不计入成本；交房时客户补交通信及有线工程户数800 元/户72 不计入成本；交房时客户补交5附属工程设施280 绿化工程地上建筑面积8.2 元/80 园林环境及照明系统地上建筑面积15.4 元/150 智能化系统地上建筑面积5.1 元/50 6报批费用1014 城市基础43、设施配套费地上建筑面积50 元/486 收费可操作城市消防设施配套费地上建筑面积1.5 元/15 收费可操作工程质量监督检查费建安造价0.23%系数28 工程定额测定费建安造价0.11%系数14 散装水泥专项基金地上建筑面积0.73 元/7 新型墙体材料专项基金地上建筑面积8 元/78 收费可操作人防异地建设费地上建筑面积30 元/292 垃圾清扫费地上建筑面积0 元/3 水土流失费地上建筑面积0.5 元/4 环境保护费地上建筑面积3 元/29 文物勘探费地上建筑面积6 元/58 收费可操作7报建费用80 防雷设施审定验收费地上建筑面积1 元/10 施工图审图费地上建筑面积2 元/19 施工现44、场放线费5 根据实际操作经验预估建筑规划公告牌费3000 元/块0.3招标代理服务费30 根据实际操作经验预估建筑工程交易服务费2 标底编制费建筑面积10 根据市场行情预估城市树木砍伐补偿金3 施工许可证公告牌费3000 元/块0.3 劳动统筹建安造价3%系数370 代缴，不计入成本8不可预见费18项总和1.5%系数291不包括不计入成本的费用合计19718 项目开发成本合计19718万元。在项目开发工程中，以上部分费用可操作进行一定的减免，所以本项目在实施时，要做好成本控制，力争将项目开发成本控制在19000万元内。二、 开发间接费用估算表-12：开发间接费用估算表序号项目名称指标单价单位合45、价（万元）备注说明1管理费用300 人员工资 2500 元/人150 按照10人编制，5年周期计算 办公费用150 2营销费用594 项目包装宣传推广费销售额1.3%系数309 销售代理费销售额1.2%系数285 3财务费用500 项目运作中主要依靠项目销售实现项目资金流动，银行贷款利息控制在500-600万元4营业税及附加1307 营业税营业额5%系数1188 城建附加税营业税额7%系数83 教育附加税营业税额3%系数36 本项目开发间接费用合计约2701万元。三、项目总成本本项目总成本为：开发成本+开发费用=22419万元第六章 项目投资计划及融资方案一、项目投资计划项目成本22419万元46、，其中开发成本19718万元，开发费用2701万元。项目从开始到结束总周期约4-5年，项目建设周期2.5-3年完成。表-13：具体投资和用款计划表单位：万元序号项目名称年投入合计2009年2010年2011年2012年2013年比例金额比例金额比例金额比例金额比例金额1土地成本70%248730%106600035532前期费用62%29023%10612%554%170468规划设计费80%20220%51000勘测费100%150000三通一平费100%180000监理费用30%5530%5530%5510%1703建安费用15%195740%522040%52205%652013049447、配套设施工程10%9830%29540%39320%19609825附属工程设施35%9815%4220%5630%8402806报批费用60%60840%40600010147报建费用60%4840%32000808不可预见费40%11620%5820%5810%2910%292909管理费20%6020%6020%6020%6020%6030010营销费用23%13728%16533%19616%96059411税费5%6620%26341%54134%440131012小计59657713657915748921920备注：投资用款计划表中不含500万元财务成本； 税费是按销售年度计划中48、产生的销售额为准进行测算。二、融资方案本项目开发投资的来源有两个渠道：一是银行贷款，二是销售收入转投资。项目开发先期融资4000-5000万元，其余投资由销售收入分期补充。第七章 财务分析一、项目总收入分析1、项目销售价格项目初步销售均价暂定为：住宅：均价2300元/；商铺：均价4000元/；车库或地下车位：50000元/个2、项目总收入预测表-14：项目收入测算表项目可销售面积()预测销售均价(元/)销售收入(万元)住宅90238230020755商铺500040002000车库及车位按销售200个计算500001000合计23755 3、项目销售收入分期测算本项目总销售周期按照三年的周期计49、算，暂定从2009年10月开始,项目启动销售初期，针对xx内部职工先行以2100元/成本价内部认购，按照10%的比例计算。表-15：销售收入分期测算表项目20092010比例面积单价销售额回款比例面积单价销售额回款住宅10%9023.8 2100189520%18047.622003970.55%4511.92200993 15%13535.723003113商业车位小计2888 2013 70845126项目20112012比例面积单价销售额回款比例面积单价销售额回款住宅30%27071.42400649710%9023.82450221110%9023.825002256商业60%300050、4000120040%20004000800车位500001000小计99088778 4056 8019 合计：23935万元说明：表-15是实际销售操作中对表-14中销售收入，后面各项测算中销售收入均以表-15的修正销售收入为依据。二、利润及静态赢利能力分析项目实现利润为全部销售收入减去开发成本、开发费用为22419万元，实现税后利润（所得税前）为1516万元。具体损益表如下：表-16：项目损益表序号项目合计1销售收入239352总成本费用224193利润总额15166初始投资利润率25.3%7建设投资利润率13%8综合成本利润率6.8%9销售收入利润率6.3%项目以上静态评价指标为保守评51、价估计。三、项目现金流量分析1、项目投资现金流量表表-17：现金流量表 单位：万元人民币序号项目年份总计项目周期2009 2010 2011201220131现金流入 销售收入住宅20936 2013 5126 805857390商业2000 0 72012800车位1000 0 10000现金收入小计 23936 2013 5126 8778801902现金流出土地费用3553 24871066 000前期工程费468 290106 55170建安工程费13049 19575220 5220652配套设施工程费982 98295 3931960附属工程设施费280 9842 56840报批费52、用1014 608406 000报建费用80 4832 000不可预见费290 11658 582929管理费300 6060 606060营销费用594 137165 196960税费 1310 66263 5414400财务费用500 300200 000现金流出小计2242062657913 65791574893净现金流量1516 -4252 -2787 21996445-894累计现金流1516 -4252 -7039 -4840 1605 1516 2、偿债能力分析从项目投资现金流分析，项目投资回收期三年，项目第三年末具备全部偿还借款得能力，2012年末即具备偿还全部借款得能力，说53、明项目具备债务偿还能力。四、不确定性分析本项目的不确定性主要来自土地成本、建造成本、售价、开发周期、融资成本等的变化，这些变化会影响到项目的经济效益。1、项目盈亏平衡分析 盈亏平衡点建筑规模分析在售价、综合成本不变的情况下，总建筑面积减至75260平方米时实际利润总额为零。 盈亏平衡点销售率分析假定项目的综合成本不变，售价与销售进度不变，当综合销售率为93%时，利润为零。 盈亏平衡点售价分析在总建筑面积、综合成本不变的情况下，总平均销售单价为2203元/（含税）时利润为零；在基本指标不变，商业和地下车库销售收入不变的情况下，住宅平均销售价为2139元/时，利润为零。备注：以上平衡点分析均在假定54、土地成本、财务成本和管理费用不变的情况下进行测算的结果。2、敏感性分析影响财务效益的主要不确定因素包括开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短，据市场预测。开发成本项目中，最有可能发生波动变化的是建安成本和售价水平，因此本项目敏感性分析针对财务净现值，以售价水平和总投资成本费用的波动分别计算售价上下波动5%-10%和总投资成本费用上下波动10%-20%时。对经济评估指标的影响。具体分析表如下： 投资成本不变情况下价格敏感性分析：本项目综合平均销售均价为2364元/表-18：指标本规划方案估算值售价变动-5%-10%5%10%单价（元/）2364 22462128 2482 2601销售收55、入（万元）23935 22738 21542 25132 26329实际利润（万元）1516 319 -878 2713 3910综合成本利润率（%）7%1.4%-3.9%12%17%从价格方面分析，根据当前的市场环境我们在定价方面基本采取较为保守的态度进行了价格定位，按照目前的定价思路进行项目操作，项目本身还是具备一定的抗风险能力。 售价不变情况下成本敏感性分析：本项目可变成本为1597元/(不包括土地成本、管理费用和财务成本)表-19：指标本规划方案估算值成本变动-5%-10%5%10%成本单价（元/）1597151714371677 1757综合成本（万元）2241921609 208056、123226 24034 实际利润（万元）1516 2326 3134 709 -99 综合成本利润率（%）7%10.8%15.1%3%0%根据以上综合分析，虽然项目的盈利比较保守，但是风险也相应很小，敏感性分析财务净现值均为的正值，说明项目还是具备一定的抗风险能力。因此，项目在财务上还是可行的。第八章 风险规避及控制措施项目总体分析还是有一定的抗风险能力，具备一定的可操作性。项目运营周期4-5年，建设销售周期在2.5-3年的时间，可实现销售收入23935万元，实现利润1516万元。一、风险类型和防范措施1、成本风险从目前的情况看，物资价格大幅度上升的可能性不大，同时在土地费用以及政府收取的相57、关规费方面还有较大的操作空间。在项目实施中做好成本控制，避免出现工程技术方面的失误，合理的控制好项目建设成本。项目成本风险主要体现在土地使用成本，该项在项目投资测算中以假定成本体现，项目在投资决策和实际操作中一定要控制好土地的使用成本。2、市场风险本项目的市场风险主要体现在销售价格和销售率不能达到预期的目标。目前当地市场供需失衡，市场存在大量存量房，客户购房是选择余地较大，市场竞争激烈。所以项目的产品定位、规划设计、营销推广对于项目是否具有市场竞争能力和市场的抗风险能力，以及能否达到预期的销售目的，健康运营都有着关键的作用，因此要高度重视营销工作。要制定科学、有效、整体、系统的营销策略和促销政58、策策略，提高市场竞争优势；同时制定有效的销售奖励措施，提高销售业绩。3、其它风险其它风险包括政治风险、自然风险、信用风险、经营风险等，但在本项目中上述风险不会造成大的影响。二、风险控制1、工期确保工程进度的顺利进行，要充分考虑当地正常的雨季和其它恶劣天气可能对工程施工的不良影响；另外，要严格按照工程进度施工，在管理商下工夫；聘请业绩良好的监理公司对项目进行监理。2、投资决策要密切跟踪市场，做好各个阶段的市场调查和分析，及时调整策略，避免公司对项目决策的滞后，以降低投资决策风险，减少不必要的损失。3、项目时效控制本项目在目前xx的房地产市场发展阶段具有明显的开发优势，应加快项目论证、规划方案设计59、和融资的步伐，尽快进入前期工作，力求按照开发进度顺利实施。第九章 研究结论和建议一、研究结论1、通过对xx市社会经济总量和城市发展规划的分析，当地还是有一定的市场需求容量。2、从xx目前的住宅房地产市场现状看，当地市场供需失衡，市场竞争激烈，但产品普遍存在综合品质较弱；结合项目自身综合因素分析，项目地块自身具备了很好的外在优势和社会条件优势，如能准确做好产品的规划设计和项目定位，本项目还是具备一定的竞争优势和市场机会。3、排除土地使用成本变更的因素，项目各项财务分析表明项目具有一定的赢利能力、偿债能力和抗风险能力，具备财务上的可行性。因此，可行性分析研究结论认为：本项目建设投资约19718万元60、，开发间接费用约2700万元，综合开发成本合计约22419万元；本项目保守估计可实现销售收入约23935万元，可实现利润约1516万元，项目建设投资利润率为13%，综合成本利润率为6.8%。本项目实际利润率仅为6.8%，如考虑土地成本中对地上建筑物的费用补偿增加，项目经济效益接近于盈亏平衡点，如从房地产市场开发的纯商业角度出发，远低于25%的平均利润率，项目不具备可行性。如从盘活公司存量资产、解决或改善xx职工住房问题、增加xx职工就业岗位，本项目基本可行。从预期角度看，如果全球经济回暖，楼价回升、xx市城市升级扩容、项目运营过程中从技术和管理方面有效合理控制成本，销售中在营销技巧和策略上把握好市场推广销售节奏、采取好销售策略形成较好的销售态势，后期价格还有上浮空间，利润有一定的提升余地。二、建议1、项目应加快推进速度，以期尽快投入实施。2、本方案作为初步研究方案，应在进一步研究的基础上，进行多方案比较研究，对本方案作必要的完善。3、项目应密切注意市场变化和市场竞争因素，及时科学调整营销策略。4、项目应要结合产品定位，做好产品的规划设计，与优秀施工队伍合作，保障产品质量，更要注重并做好项目的营销推广和销售工作，确保项目销售目标的实现，获得预期的经济目标。 （报告完）