1、高档办公综合商业及住宅总投资7.1亿房地产项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月高档办公综合商业及住宅总投资7.1亿房地产项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月119可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论111.1项目建设背景111.2项目名称及项目建设单位131.3项目实施位置131.4项目建2、设规划指标141.5项目建设编制原则、依据、范围141.5.1可研编制原则141.5.2可研编制依据151.5.3可研研究范围151.6项目建设的可行性与必要性161.6.1必要性概述161.6.2可行性概述171.7简单结论18第二章 市场分析及营销战略202.1区域环境201、地形地貌202、气候特征203、地表水水文特征214、地下水水文地质特征215、生态环境概况216、人口217、工业发展228、市政与公用事业229、环境保护状况232.2呼市的宏观经济环境与发展分析232.2.1呼和浩特当前经济状况232.2.2城市居民消费242.3市场分析241、投资上升322、销售增长333、3、价格增长334、信心不足345、发展趋势342.4呼和浩特整体商业楼盘价格分析352.5项目SWOT分析362.5.1优势分析（STRENGTH）362.5.3机会分析（OPPORTUNITY）372.5.4威胁分析（THREAT）372.5.5相应对策以及项目自身劣势和威胁的弥补方案372.6项目定位382.6.1项目定位依据382.6.2项目定位结论392.7项目定价392.7.1定价策略402.7.2本项目的销售价格确定402.7.3本项目的价格优惠策略402.8营销推广策略412.8.1总体销售思路412.9广告推广策略及媒体的选择412.9.2“xxx”项目媒体的选择42第三章 项目4、选址及建设条件433.1项目的选址及用地433.2项目建设条件及配套资源433.2.1供电433.2.2供水433.2.3供热443.2.4供气443.2.5交通443.2.6通讯443.2.7管理44第四章 工程建设方案454.1本项目建设依据454.2本项目总体规划452、出入口设置463、平面布局474、立面造型设计474.3建筑设计方案484.3.1设计依据484.3.2建筑外观设计494.4结构设计方案504.4.1结构设计主要参数504.4.2现行设计规范，规程504.4.3门窗工程514.4.4屋面工程524.4.5外装修工程524.4.6节能、保温534.4.7地基基础534.5、4.8主体结构534.5给、排水设计方案564.5.1生活给水系统：564.5.2消防给水系统564.5.3生活污水系统：594.5.4雨水系统：604.5.5管材：604.5.6阀门及附件：614.5.7卫生洁具：624.5.8管道和设备保温：624.5.9管道试压：634.5.9管道冲洗：644.6电气设计方案654.6.1主要标准及法规：654.6.2设计范围654.6.3高、低压配电系统66本工程在地下一层设置一座变配电所674.6.4电力、照明系统674.6.5综合布线系统704.6.6有线电视及卫星接收系统704.6.7综合保安闭路监视系统714.7暖、通方案714.7.1设计依据6、714.7.2室内外采暖计算参数：724.7.3采暖系统734.7.4通风，防排烟系统754.7.5空调系统764.7.6采暖系统的监控764.7.7施工说明774.8消防系统804.8.1编制依据804.9人防、车库设计814.9.1人防设计814.9.2车库设计824.10交通、景观设计824.10.1交通系统分析824.10.2绿化景观分析82第五章 安全、节能、环境保护845.1编制依据845.2环境保护845.3环境保护措施845.4环境影响评述855.4.1施工期间的污染855.4.2运行期间的污染855.5污染防治措施855.5.1施工期855.5.2项目形成后855.6结论867、5.7节能865.7.1设计依据875.7.2设计原则875.7.3节能措施885.8安全905.8.1施工中主要安全措施915.8.2将单体建筑进出口分开设置91第六章 建设进度92建设进度和计划安排92第七章 工程招投标947.1项目管理947.1.1项目实施管理947.1.2项目财务管理947.1.3项目的管理职责947.2招投标依据957.3招标范围957.4招标组织形式957.5招标方式96第八章 工程财务分析说明978.1编制说明978.1.2定额依据978.2基本假设及指标选取98第九章 项目工程财务分析1009.1工程总投资1009.2资金筹措及运用1069.3还本付息表1078、9.4项目销售计划及收入1089.5项目成本利润分析1099.6盈亏平衡分析1109.7全部投资现金流量表1119.8项目资本金现金流量表112第十章 项目风险分析11310.1主要风险因素识别11310.1.1经济风险11310.1.2工程风险113特大暴雨，洪水，泥石流，坍方11410.1.3技术风险11410.1.4设备和材料供应11410.1.5工程变更114工程量变更11510.2防范和降低风险措施11510.2.1风险控制11510.2.2风险转移对策11510.3风险分析及对策11610.3.1市场风险分析11610.3.2经营管理风险分析11610.3.3金融财务风险分析1179、10.4敏感性分析117第十一章 结论119项目投资分析结论11911.1.4从非确定性分析看，本项目具有较强的抗风险能力。119第一章 总 论1.1项目建设背景随着城市经济的发展，人们对住宅、商业、娱乐、写字楼的需求越来越旺盛；中山路、xxx路是呼和浩特市经济、行政区划的中心，这里作为最先被发展起来的城市核心区域，早已经成为了呼市的商业聚集区，中央功能区和休闲娱乐区等等。这些先天的优势特征都使得这一地域凝聚了超高的人气，彰显着青城的现代化都市魅力。由于长期以来的发展和积淀，这里聚集了几乎呼和浩特全部的大型商场、高档公寓、高档写字楼，因此，就呼和浩特商业、居住而言，xxx路必然是最好的选择。把10、xxx项目建设成为呼和浩特新地标，成为提升民族品位的领头羊，展现青城人民的骄傲与自豪，本项目采用强有力且相呼应的综合性设计语言，展示出对传统的尊重与现代的结合理念。本项目将创建一个核心服务基地、休闲消费目的地、生活服务中心、商务投资焦点，营造怡人的居住环境，激活城市的活力与商业氛围，通过合理的总体开发策略级架构，来实现历史文化、自然环境与人的生活、生产消费的和谐统一。在行之有效的环境保护和科学有序的投资建设下，区内基础设施完善，成为集商业、写字楼、住宅为一体的综合性区域。 保持固有的城市纹理和历史文化氛围。 强调民族文化特征和艺术符号的表达。 营造博大、舒展、开放的空间形态。 突出雄浑、宽广、11、敦实、淳朴的建筑风格。 展示人与自然和谐统一的绿色景观。 构建合理的道路交通系统。xxx建设项目位于呼和浩特市xxx南路沿线，项目基地地形平坦，紧邻城市主干道，交通便捷。项目性质为高档办公、综合商业及住宅，其中：项目用地面积30525平方米，产品规划为15-18层现代风格的建筑，根据规划要求，本地块绿化率为20，容积率4.0，建筑密度35%，应该说这是一次超值体现高标准建设的城市建筑。本项目是由三部分组成的，商业、办公和住宅，仰仗着高层的视觉优势，将自然与人造环境尽收眼底。现代感的外立面、跳跃又不失庄重的色彩,建筑整体强调竖向感，给人以向上的动感。夜幕降临,柔和的外墙灯,接纳只影的变幻,仿佛是12、一个沉睡着的风景，无处不散发着和谐、自然而时尚的美，端部的处理丰富整体视觉的空间、建筑形体与环境气氛和谐统一。“xxx建设项目”是由内蒙古xxx投资置业有限责任公司开发建设的一个大型房地产项目。我公司受项目建设单位内蒙古xxx投资置业有限责任公司的委托，承担了“xxx”建设项目可行性研究报告的编制工作。在有关部门的大力协助下，经过仔细的调查研究和分析，与二一年二月完成了可行性研究报告的编制工作。1.2项目名称及项目建设单位项目名称：“xxx”建设项目项目建设单位:内蒙古xxx投资置业有限责任公司内蒙古xxx投资置业有限责任公司成立于二OO三年四月，注册资金2000万元人民币，总资产8256万元13、，主营范围为房地产开发和项目投资。现有管理人员36人，有职称的人员为18人，具有高级职称的6人，中级的10人，初级的2人。公司具有雄厚的经济实力和较强的技术力量。公司成立以来在总经理的正确决策带领下，在全体员工同心协力的拼搏下，通过科学的经营管理，公司积累了丰富的开发经验和雄厚的经济实力，使公司在商品经济的大潮中游刃有余，获得了经济效益和社会效益双丰收。公司的宗旨是以市场需求为导向，以人为本，建立现代企业管理制度，积极致力于新型城市运营理念的倡导与实践。公司秉承了“创新、实干、发展”的管理理念和多年的开发经验，严格按现代企业制度进行规范化管理，工程项目实施项目经理负责制，成功的企业理念造就了完14、善成熟的地产开发模式。1.3项目实施位置“xxx”建设项目位于呼和浩特市新城区。开发地块四至范围为：东至xxx南路、南至xxx、北至xxx大酒店、西至xx体育局办公楼，项目基地地形平坦，紧邻交通干道，环境优美，交通便捷，地理位置非常好。1.4项目建设规划指标序号指标名称单位数量1规划总用地平方米305252总建筑面积平方米108000其中地上建筑面积平方米108000地下建筑面积平方米200003建筑密度%35%4容积率4.005绿地率%20%6总车位8707总投资万元70733.258工程建设投资万元67105.919固定资产投资方向税万元0.0010建设期利息万元3627.3411资金筹措15、万元70733.2512其中：贷款万元43618.8413 自筹资金万元27114.411.5项目建设编制原则、依据、范围1.5.1可研编制原则1、在城市总体规划的指导下，结合城市发展统一规划和本项目的规划，充分结合本项目所在地的自然条件和实际情况，合理安排，分期实施，逐步完善；2、从实际出发，正确处理建设需求与建设投入的关系；3、结合当地实际，因地制宜，采用本地建筑材料，并积极采用新工艺、新技术、新材料、体现技术先进、经济合理、安全可靠的原则；4、处理好城市建设与环境保护的关系；5、严格执行国家有关法律、法规、标准和规范，按照现行国家有关建设项目要求，坚持“客观、科学、公正、可靠”的原则，对16、项目的市场要求、建设规模、工艺技术方案、经济效益、环境效益和各种风险等进行充分调查和论证。6、坚持实事求是，在调查研究基础上，以客观公正立场和科学态度对项目的经济效益做出恰当的评价。1.5.2可研编制依据1、内蒙古xxx投资置业有限责任公司编制可行性研究报告的委托书2、呼和浩特市总体规划纲要（2001-2020）3、“xxx建设项目”初步规划设计方案4、呼和浩特城市道路路网规划5、城市居住区规划设计规范6、城市规划编制办法实施细则（建规（1995）333号）7、内蒙古xxx投资置业有限责任公司提供的开发地块范围图及相关文件。8、建设部房地产开发项目经济评价方法2000年颁布9、投资项目可行性研17、究指南（2002年版）10内蒙古自治区预算定额等相关资料1.5.3可研研究范围 根据项目初步方案设计，按照可研编制委托书及国家、地区、行业有关规定，本可研编制主要包括市场分析、市场营销战略，工程建设方案、环境保护、节能与安全、工程投资估算及资金筹措、经济效益分析评价等内容。1.6项目建设的可行性与必要性1.6.1必要性概述呼和浩特是内蒙古自治区的首府，是内蒙古自治区政治、经济、文化的中心，随着西部大开发步伐的前进，内蒙古地区的经济建设获得了长足的发展，广大人民的物质文化生活水平得到了明显的提高。项目开发地块位于呼和浩特中心城区，其开发建设对于城市建设、基础设施建设、经济发展、提高城市功能及规模18、将起到重要作用；对于合理利用土地资源、合理组织道路交通、合理开发旅游环境、提高城市品位也将起到促进作用。1、城市和经济发展的需要项目建设地段根据呼和浩特市总体规划对城市总体布局和分区的要求，结合本地段的特点和建设单位的目标，以及国家有关部门的要求，用于商业、办公、住宅的开发建设。2、满足人民生活的需要根据呼和浩特总体规划的要求,人民的生活、购物、休闲娱乐条件将得到进一步改善,需求总量，尤其是高品质、环境优美的购物休闲场所在未来几年会有较大的需求，因此，建设更多符合需求,同时具有一定超前设计理念的工程。本项目正符合上述诸多要求。3、房地产市场发展的必然要求从房地产市场的发展来看，民用、商用项目开19、发将成为今后几年房地产业发展的方向，本项目将以其优越的地理位置和自然环境，成为呼和浩特新的经济增长点。4、项目所在地块的要求原有基础设施齐全,人文资源丰富，地块价值非常高。1.6.2可行性概述房地产作为宏观经济发展的支柱产业，影响着钢铁、建材、乃至家电等上百个相关行业的发展，也是国家税收的重要来源之一，保证它的健康平稳发展非常重要。2009年国务院总理温家宝在“十一届全国人大二次会议”作的政府工作报告中指出，“要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。”根据呼和浩特市党委、政府的“十一五”期间的规划纲要和呼和浩特市城市建设的规划，在今后的几年呼20、和浩特市城市建设将以加强基础设施建设和生态建设，进一步拓展空间，完善功能，提升品位，并进入国家环保模范城市行列；瞄准建设现代化首府城市的总目标，到“十一五”末把呼和浩特市建设成具有较高现代化水平和较高文化品位的，具有浓郁民族文化特色的，具有适宜人居的优良环境质量，具有较强综合服务功能和辐射带动力的草原都市。1、房地产市场发展到现在，广大市民已进入理性消费的阶段，投资房地产实际上很大程度上是在投资土地，因为房屋和其他商品一样会因磨损而自然贬值，而土地是永不磨损的，而且土地又是稀缺资源，因此其增值能力超过了房屋的价值损耗，所以选择地段的好坏决定了将来增值能力的大小和快慢，好的地段即使“寸土寸金”也21、会物有所值，所获不斐；土地资源的不可动性和稀缺性，再加上周边环境形成因素，该项目所在区域房地产的商业价值大幅增长几乎是肯定的。2、项目地处快速发展与建设的核心区域，人居条件十分优越，交通、购物、就医等人居生活条件便利。3、项目地理位置好，市政配套设施完善，建设工期较短。4、良好的地理位置，便利的交通、生活条件以及房产所具有较大的增值概率，使得项目具有较大的潜在消费人群和市场。5、该项目的建设可以为当下已经进入调整期的房地产行业注入新的活力，直接提升土地价值，是带动周边房地产市场的繁荣的强心剂，为保证其他相关行业的发展提供保障，为稳定国家的税收助一臂之力。本项目可以借以开发商良好的开发信誉，取得22、好的销售及社会口碑。综上所述，随着呼和浩特市经济的飞速发展，作为城市办公、旅游、购物条件的改善和呼和浩特对商业的市场需求以及项目所在地的现行状况，本项目都应尽快的加以实施。1.7简单结论从以上计算可以看出，本项目总投资额为70733.25万元，如果达到100%销售率，总销售收入162000万元，所得税前利润为73406.25万元，成本利润率100%；所得税后利润为55054.68万元，成本利润率75%，利润指标非常好。投资回收期2.69年，这里所说的投资回收期是相对于整个项目的开发周期而言，回收期短，项目风险小。在目标收益率为10%时，税后NPV=40742.47万元，税后财务内部收益率76.23、94%10%，动态指标很好，说明本项目可行。从非确定性分析看，本项目具有较强的抗风险能力。第二章 市场分析及营销战略2.1区域环境呼和浩特市是内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，是我国北方沿边开放地区重要的中心城市。呼和浩特，蒙古语意为“青色的城”，它位于自治区中部的土默川平原，东西比南北略长，自然地理环境得天独厚。地势南北高，中间低，是一座风光秀丽、极富魅力的塞外历史文化名城。呼和浩特是毛纺、皮革、石油、轻工、化工、机械、电子、民族用品、食品等综合性工业城市。1、地形地貌呼和浩特市座落在三面环山，一面临水的开阔山前平原上，总地势为北东高，南西低，自然缓坡形态，平均海拔高24、度为1050米。北依大青山，东部为丘陵，南为湖积台地，台地南缘和林格尔丘陵相连，西南临黄河。地貌上大体分为山地、丘陵、山前倾斜平原、平原、台地等组成。2、气候特征呼和浩特市属于典型的温带大陆性季风气候，冬季漫长寒冷，夏季短而炎热，春季干旱多风，秋季日光充足；气温的日较差、年较差大，无霜期短，降水少而集中，气候干燥。呼市年平均温度为5.9，最冷月与最热月平均气温分别为-13.1和21.9；平均年降雨总量为418.8mm；无霜期平均为133天；平均风速为1.8m/s。本地区大风天数较多，约为2040天/年，70%左右出现在春季；另外，本地区属于半干旱区，蒸发量较大，一般为本地降水量的4倍。3、地表25、水水文特征呼和浩特市地表水大都属于黄河一级支流大黑河水系。大黑河发源于乌兰察布市卓资县十八台乡东躺子南山，全长225.5公里，流域面积15911平方公里，在呼和浩特境内长114.4公里，多年平均径流量为39428万立方米，保证率50%时，年径流量为27914万立方米。4、地下水水文地质特征呼和浩特市供水主要依靠地下水源。本区在大地构造上属于呼和浩特盆地的东北角，盆地内沉积了巨厚的河湖相松散岩类，为本区地下水的形成与赋存创造了良好条件，也为承压水的形成创造了有利的储水条件。5、生态环境概况呼和浩特市生态资源主要分布在所属郊区，市区动植物基本上都是人工养殖和栽培，主要是街边绿化数木、花草、公共绿地26、和观赏动物等。现有绿地2318公顷，绿化覆盖率为26.4，绿地面积占建设用地的5.7，人均公共绿地只有6.2平方米。郊区生态资源主要有农作物、果树、草场、畜牧场、渔业、森林和矿产等。6、人口全市总面积17224平方公里，总人口为258万人。呼和浩特市是有汉族、蒙古族、回族、满族、朝鲜族等36个民族的和谐相处的民族大家庭。7、工业发展呼和浩特市的国民经济具有一定的规模，已形成以电子、机械、食品、轻纺、建材、钢铁、发电、轻工、医药等门类齐全的工业体系。毛纺和电子工业在自治区占有举足轻重的地位，主要工业产品有呢绒、毛线、毛毯、化纤、电视机、糖、酒、锅炉、化肥、水泥等400余种。8、市政与公用事业作为27、内蒙古首府和西部的重要城市之一，呼和浩特市具有良好的城市基础设施条件和服务功能。从2001年开始，呼和浩特市进行了大规模的城市改造建设，拉开城市框架，拓展城市空间，扩大城市容量，取得明显成效。市政基础设施建设步伐加快，引黄入呼、集中供热二期和三期、天然气入呼、“两河一库”、电网改造、污水及垃圾处理、地下管网改造等一批重点工程的组织实施，使我市在给排水、供热、供气、供电等方面得到了很大改善，城市的承载能力和可持续发展能力得到较大提高。道路建设力度加大，新建了机场高速路、二环路，改造建设了新华东街、金海路、中山路等近80条主次干道，90%以上的小街巷得到改造，80%以上的小街巷大幅度拓宽。呼和浩特28、人均拥有道路面积由1998年的5.24平方米增加到现在的8.6平方米。城市桥梁27座，比1998年增加了13座。基本形成快速路、主干道、次干道、支路的四级道路网络和格局合理、功能配套、纵横交错、四面辐射、通畅便捷的城市道路框架。9、环境保护状况呼和浩特市过去是典型的煤烟型污染城市。随着国家加大对环保的投资力度，特别是市政府实施“蓝天绿地”工程后，呼和浩特的空气质量得到明显改善。青城的天更蓝了，城市更加清洁美丽了。近年来，呼和浩特不断加大生态环境治理建设力度，建成自然保护区及森林公园11个，其中国家级森林公园2个，总面积1407.35平方公里，占全市国土面积的8.71；新建9处县级生态功能保护区29、。呼和浩特环境保护主管部门通过实施“一控双达”标治理措施，全市工业污染源全部实现达标排放。投入治理资金1.5亿元人民币，12种主要污染物排放量保持在1995年的水平。通过工程治理、生态治理，呼和浩特市的空气质量得到明显改善。2008年一、二级天气上升到311天，成为了北方15个空气质量较好的省会城市之一。 2.2呼市的宏观经济环境与发展分析2.2.1呼和浩特当前经济状况2008年以来，呼和浩特市经济保持了平衡较快发展的态势。农业生产喜获丰收，工业经济平稳运行，投资增长相对适度，消费市场持续繁荣，财政收入强劲增长，信贷规模继续扩大，城乡居民收入明显提高，物价涨幅继续回落。前三季度，全市地区生产总30、值实现927.9亿元,同比增长14.0%，其中第一产业实现增加值33.4亿元，增长8.3%；第二产业实现增加值362.9亿元，增长12.2%；第三产业实现增加值531.6亿元，增长15.5%。1-10月份,全市规模以上工业增加值272.5亿元,同比增长14%；实现社会消费品零售总额435.6亿元，同比增长23.9%，地方财政收入128.1亿元，同比增长35%；城镇居民人均可支配收入14409元，同比增长17.9%；农民人均现金收入达到7004元,同比增长21.6%。2.2.2城市居民消费随着消费性支出的增加，居民的消费结构和消费方式也发生了显著变化，居民消费逐步由温饱型向享受和发展型转变，据调31、查资料显示，呼市城镇居民的恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）由34.05下降到32.82。从分类消费来看，有如下特点：居于呼和浩特市城市居民消费性支出前三位的依次是:衣着、居住、烟酒及用品、食品、娱乐及教育文化。呼市居民的生活水平逐年提高，对于生活质量如教育、娱乐、交通工具和居住等方面的要求越来越高。2.3市场分析2008年，中国房地产行业经历了“政策”、“市场”、“信心”、“资金”等等的风雨侵蚀。这一年是房地产行业快速发展十年中，最为不平凡的一年，也是中国房地产最震荡、政策调整最多的一年。国际形势的深刻变化，国内市场的恐慌气氛，让中国的消费市场信心下降，观望气氛持续浓重。在经历了整年的32、持续调整之后，政府对楼市的宏观指导方向已从“量变”走向“质变”。伴随多项救市政策的相继出台，2009年房地产市场逐步正稳的主基调已基本确立。房地产开发投资情况1-4月，呼和浩特市完成房地产开发投资3.8亿元，同比下降50.96%，增幅比2008年1-12月提高4.93个百分点，比去年同期回落41.34个百分点。其中，商品住宅完成投资2.89亿元，同比下降54.53%，比2008年1-12月提高8.09个百分点，比去年同期回落45.03个百分点，占房地产开发投资的比重为76.05%。表1 1-4月呼和浩特市房地产投资情况 项 目2009年1-4月完成投资 (万元)同比增长(%)占完成投资的比重(33、%)商品住宅28875-54.5376.05 其中:90平方米以下4093-77.0110.77 140平方米以上595738.5315.67 经济适用住房657-94.081.73 别墅、高档公寓427-88.141.12办公楼1228-50.883.23商业营业用房5787-39.0815.23其他21165.85.57从资金来源情况分析，1-4月到位资金527413.397万元，其中上年节余209481万元，本年到位317932.397万元。国内贷款81847万元元，占本年到位资金总额的25.74%；企业自筹资金156428.39万元，占本年到位资金总额的49.2%；其他资金来源796534、7万元，占本年到位资金总额的25.05%。与上年同期比较到位资金总额下降1.23%，其中，国内贷款增长33.52%、企业自筹资金下降35.15%、其他资金下降0.3%。表2 2009年1-4月资金来源情况数量（万元）同比增长(%)占比本年资金比重 (%)本年资金来源合计527413.397-1.23上年末结余资金209481.0038.18本年资金来源小计317932.397-16.86100 其中: 国内贷款81847.0033.5225.74 自筹资金156428.39-35.1549.2 其他资金来源79657.007-0.325.05施工、新开工及竣工情况1-4月，呼和浩特市房地产开发35、企业房屋施工面积966.31万平方米，同比增长15.41%，增幅比2008年12月回落5.2个百分点，比去年同期回落469.34个百分点；房屋新开工面积134.29万平方米，同比增长103.48%，增幅比2008年12月提高80.55个百分点；房屋竣工面积38.42万平方米，同比下降59.86%，降幅比2008年12月增加了43.12个百分点。其中，住宅施工面积787.02万平方米，同比增长21.38%，增幅比2008年12月回落9.02个百分点，比去年同期回落529.3个百分点；住宅新开工面积112.64万平方米，同比增长84.95%，增幅比2008年12月提高57.85个百分点；住宅竣工面36、积30.66万平方米，同比下降62.93%，降幅比2008年12月增加了25.19个百分点。图1 2009年1-4月与2008年1-4月房屋建设情况土地开发情况1-4月，呼和浩特市完成土地开发面积11.85万平方米，同比下降72.09%；房地产开发企业购置土地面积1万平方米，同比下降92.72%。表3 2008年、2009年1-4月土地开发购置情况项 目单位2009年1-4月2008年1-4月同比增长%本年完成开发土地面积平方米118544.02424700-72.09待开发土地面积平方米1185373.632591000-54.25本年购置土地面积平方米10000137400-92.72本年37、土地成交价款万元11662300-49.3商品房销售情况1-4月，呼和浩特市商品房实际登记销售面积28.74万平方米，同比增长3.2%,环比增长60.72%。其中，商品住宅销售面积22.91万平方米，同比下降1.84%，环比增长63.93%。从商品住房销售套数看，1-4月实际登记销售2104套，同比下降12.73%，环比增长54.18%。表4 2009年1-4月商品房供需基本情况 单位：万平方米、%项目实际登记销售面积与上年同比与上月环比其中:预售与上年同比与上月环比其中:现售与上年同比与上月环比商品房28.743.260.728.0154.6325220.73-8.5622.82其中:商品住38、宅22.91-1.8463.937.7653.6625415.15-17.1716.55销售结构分析，100平方米以下户型仍占50%左右。1-4月占销售面积的43.96%，同比减少22.1个百分点，环比提高0.93个百分点，比2008年12月份提高了3.69个百分点；销售套数占54.45%，同比减少19.59个百分点，环比提高0.29个百分点，比2008年12月份提高了2.84个百分点。图2 2009年1-4月商品住房销售面积构成图3 2009年1-4月商品住房销售套数构成图4 2008年-2009年4月房屋销量情况商品房销售构成分析，销售面积，住宅占88.09%，办公楼和商业营业用房各占4.39、77%和6.77%。与上年同期相比住宅下降19.06%，办公楼下降22.83%，商业营业用增长1.5%；销售额，住宅占72.55%，办公楼和商业营业用房各占6.98%和20.47%。与上年同期相比住宅下降34.84%，办公楼下降46.67%，商业营业用下降3.98%。图5 2009年1-4月商品房销售构成商品房空置情况截至4月底，商品房空置面积221.15万平方米，其中空置1-3年面积217.98万平方米，同比增长15.67%，比2008年12月下降4.19%。商品住房空置面积175.09万平方米，其中1-3年的空置面积174.79万平方米，同比增长34.76%，比2008年12月下降3.7140、%。占空置面积的80%。1-3年的空置面积中，别墅和高档公寓2.3万平方米，同比下降80%，比2008年12月下降31.37%；办公楼9.78万平方米，同比下降8.17%，比2008年12月下降4.85%；商业营业用房27.5万平方米，同比下降37.93%，比2008年12月下降4.34%；其他用房5.9万平方米，同比增长57.18%，比2008年12月下降13.55%。图6 商品房与商品住房空置面积情况图7 商品房空置构成销售价格情况1-4月，商品房平均售价3914元/平方米，与去年同比增长1.93%，与上月环比增长0.33%，比2008年12月增长0.08%。其中商品住宅平均售价2933元41、/平方米，同比增长1.73%，与上月环比增长0.38%，比2008年12月增长0.09%。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，4月份70个大中城市房屋销售价格指数，呼和浩特房屋销售价格指数同比99.4，高全国0.5个百分点。环比100.1，低于全国0.3个百分点。在70个大中城市排38位和44位；新建住宅销售价格指数同比98.6，高于全国0.3个百分点。环比100.2，低于全国0.1个百分点。在70个大中城市排45位和31位。表5 1-4月销售价格增长情况商品房平均销售价格(%)房屋销售价格指数其中:新建住宅价格指数同比环比同比环比同比环比1.930.3399.4100.198.6100.42、2注：销售价格资料来源：呼和浩特市房管局统计上报表；指数资料来源：国家发展改革委和国家统计局全国70大中城市房屋销售价格指数。销售价格2000元到3000元之间的占销售套数总量的38.1%，同比下降4.83个百分点；3000元以上的占27.57%，同比下降4.66个百分点。图8 2009年1-4月不同价位新建商品平均售价同比增长情况特征与趋势2009年以来，呼和浩特房地产市场总体呈如下特征：1、投资上升2009年以来，在保增长扩消费的大背景下，呼和浩特市面对紧缩的宏观形势，积极应对大环境带来的不利影响，房地产开发投资仍然保持了惯性增长的运行态势。尽管增长幅度同比呈回落，但是1-4月在逆势下仍然43、比2008年底有所增长，这与呼和浩特市实施的“一核双圈”发展思路和“142”战略的城市发展规划息息相关。但是后续发展仍面临着空前的压力。具体到企业压力几何，更大程度取决于自身的策略选择。土地市场需求受到房地产市场低迷的影响明显下降，完成土地开发面积、土地购置面积、土地成交价款同比都在下降，而且下降幅度较大。2、销售增长从销售量数据可以看出，商品房销售同比小幅增长，商品住房基本下降态势，但环比增长幅度较大。一方面有销售季节因素，也有自住需求释放原因。另一方面，在全球楼市之冬，呼和浩特市房地产企业也积极顺应市场变化，及时调整销售策略，求得发展生机，使一度下滑的销售形势有了回升。主要表现为商品房现售44、回升，交易增加。可以认为，在政策、经济、市场等多方因素综合影响下，市场累积的住房需求一定程度释放，市场开始回升。同时，商品房和商品住房空置面积总体呈下降趋势，虽然同比呈增长趋势，但比2008年12月有所下降，表明了市场库存消化压力有望逐步缓解。从1-4月的普通住宅成交户型面积看，市场需求较大的仍是60-100平方米的户型，销售面积占44%，销售套数占53%。3、价格增长2009年以来呼和浩特市的房屋销售价格仍保持了小幅增长的态势，在全国70个大中城市的位次也基本没有出现大的变化。不同价位新建商品房增长幅度仍然较高，意味着房地产市场改善型置业需求的门槛仍然较高。表明呼和浩特房地产市场价格仍然在高45、位运行。最近在全国市场有所回暖的情况下，有可能带动新一轮销售价格升温。应该引起高度重视，加强市场动态的研究。4、信心不足2008年底和2009年呼和浩特市政府相继出台了呼政发200863号和呼政发200930号文件和开发商双重刺激作用明显，市场活力有重归的迹象，但消费者也表现了比以前更趋理性，更加慎重，更有耐性的态度。所以说消费信心仍显不足，提振有待时机。因为我们仍将面临持续发展的考验。虽然随着国家出台的政策和呼和浩特市出台的配套政策有较强的刺激作用，主要指标数据有所好转。但从发展态势看，由于诱发的危机没有解除，而新有危机可能还会不断出现。因此，房地产也将要度过一个较为艰难的阶段。目前，呼和浩46、特市部分企业经营依然处于比较困难的状况，尤其是当前社会就业矛盾相当突出，居民的消费能力和信心都存在一定问题的情况下，虽然二季度房地产市场可能会依然保持继续回暧的惯性，但后续压力仍明显存在。5、发展趋势从2009年一季度的情况来看，房地产市场走势应是理性调整之年。从国内外经济学家对国际金融危机的判断来看，危机尚未见底，国内可能首先触底回升，这基本是一个共识。呼和浩特市一季度投资、消费增长较快，对经济的拉动作用明显，固定资产投资同比增长15.4%，社会消费品零售总额同比增长19.2%。但是仍面临较大考验，代表开发商投资意愿的土地购置量及土地开发双双走低，完成投资同比下降幅度也较大，房地产企业对未来47、投资表现了谨慎再谨慎；由于前几年房地产市场高速发展，吸引了大量资本进入市场，有的对市场估计过于乐观，摊子铺的过大，自有资金不足，在面临银根紧缩的政策下，资金压力的问题日益突出。这也是困扰市场发展和企业生存的最主要、最迫切的问题。2009年二季度，政策面比较平静，而消息面更多的集中在经济的逐步向好，同时关注重大投资项目的启动和加快建设，房地产投资持续升温；新增贷款额度增加；房地产市场供应和成交量方面都有增加；市场价格在成交量的支撑下没有下跌，但上升空间也有限。2.4呼和浩特整体商业楼盘价格分析呼和浩特南部是近期城市规划重点开发建设区域，尤成为呼和浩特产业集群基地，商务、商业配套能力逐步加强，市政48、生活设施也逐步完善；东部得到城市规划政策的支持，市政设施建设规格高、自然环境优良，因此大盘集中，但生活配套先天不足，且市场供应多为期房，商业配套到位需要一段时间，因此地段价值受到一定制约，需要在一段时间之后才能全面显现其区域定位和发展优势；西部区域原有中低档次商业配套充足，目前正在进行较大规模的城市改造，使之成为经济型住宅较为集中的区域；北部区域邻近大青山，成吉思汗大街发展定位为蒙元文化大道，景观大道，区域定位在高档生活居住区，且周边配套设施日趋完善，大盘众多，发展优势明显。中部区域是中心城区，商业配套齐全，随着城市基础设施的不断改善，中心城区人口和居住功能不断向郊区分散，地段价值愈加备受瞩目49、。中部东部南部西部北部25000-5000012000-150008000-150006000-120008500-150002.5项目SWOT分析2.5.1优势分析（STRENGTH）1、项目地块规整，没有异形和分隔；2、项目所处地块位于城市主干线，四周道路四通八达，为城市中心，配套齐备完善。3、占地面积适中，开发体量适中，具备开发大型综合商业、写字楼、住宅的前提。4、由于开发体量适中，也使得项目区域具有相对独立性；5、项目采用时尚先进的生态智能化设计，增加了项目的科技含量和产品附加值，项目本身的先进的科技节能理念，为项目的产品拉升品质。劣势分析（WEAKNESS）1、前期资金投入量大，具有50、一定的难度，融资工作能否顺利完成关系到整体项目运作成功与否。2、项目将分阶段，存在一定的不确定因素。2.5.3机会分析（OPPORTUNITY）1、政府的优惠政策，产业的快速集群，促进人口基数快速增加，带来更多购房者和商业机遇。2、呼市房地产项目处于升级和多样化的初级阶段，这为打造独特的项目气质和卖点提供了足够空间；3、城市中部基础设施完善，为项目提供充足的发展和升值空间；2.5.4威胁分析（THREAT）1、08年宏观调控政策的频繁出台，目标直指房价，在一顶程度上打压了消费需求，使众多消费者陷于观望。09年的房地产虽暂时在全国范围内出现了回暖迹象，但未来政策依然具有不确定性，仍具有一定的市场51、风险；2、项目周边大规模开发项目云集，且都占有一定的开发先机，给项目带来强有力的市场竞争。2.5.5相应对策以及项目自身劣势和威胁的弥补方案1、充分挖掘项目特有优势，打造产品差异性，为项目尽可能的创造独有价值。2、运用最新的住宅生态智能科技技术，增加项目的科技含量，建立智能化，提升项目的价值。3、为大盘多梯次开发相应的产品规划与推广理念，防止产生项目视觉疲劳化。4、充分利用中部优势，建设附合东部形象的工程项目，抓住区域优势做好文章，吸引区域性客户，并拓展到外埠空间。5、抓住区域市场缺乏独特性的特点，打造具有独特气质的项目，以此吸引关注，形成项目固定的消费市场。6、寻找独有的项目理念和优势，塑造52、个性鲜明、品味独特的产品气质，才能不陷于竞争的泥沼跳出来，吸引客户关注，使项目成功；7、选择恰当的开发和入市时机，规避市场风险。2.6项目定位2.6.1项目定位依据1、从宏观环境的角度分析经济的发展，中高端消费客群的厚度正在累积和放大，与此同时，市场供应规模居高不下，个性化概念产品越来越普及，呼市中高端物业供应从无到有、从单一到多样化，差异化竞争特征日益明显，服务型、增值型物业供应比例逐步加大，对新入市的项目的开发要求提出了更高的技术要求。产品需有独特性和超前性，以增强项目抗风险能力；2、从竞争优势塑造角度分析从适应产业结构特征需要塑造差异化竞争优势的角度考虑，本区属于文化集群区域，适合于针对53、大型的生活配套、商务配套等。塑造建筑风格鲜明的项目形象尤为必要，因此：提高产品配置标准，完善产品细节，容易跳出市场，形成差异化竞争；3、从地块的角度分析通过建筑技术创新、建筑空间优化组合，合理进行土地规划；地块处于城区中心，周边配套设施相对较多；从客群生活配套要求出发合理布局商业空间，满足业主的需要。4、从发展商愿景分析发展商自身实力雄厚，有一定魄力，有信心打造精品项目。项目开发资源丰富，有足够空间去诠释时尚的生活方式和生活理念。2.6.2项目定位结论 成为呼和浩特市的高端商业、写字、住宅楼，满足完善周边地区对于综合商业服务和居住的需求。本项目体量适宜打造个性化产品；个性化产品有助于开发商树立54、自身形象；容易实现较高利润和增值服务收益。2.7项目定价从呼市2009年商业楼盘销售情况分析，中心区高档商业售价每平方米在25000-50000元之间；住宅为7000-10000元；写字楼为8000-12000元。由于各楼盘区区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异仅作参考。2.7.1定价策略1、在定价上，采用同等区域、同等建筑规模、同等品味对比，采用价格领先的定价策略。2、价格的高低，直接取决于：楼层的高低，在同一栋楼，朝向没有明显区别的情况下,楼层高与楼层低的价格肯定不同,但销售价格的系数和为零。3、在推广的各个周期里应当各自有响应的均价，一般前期的均价会低于基准均价,后期的均价应超过基准55、均价，以保证项目在整个销售期内的均价达到基准均价的水平，从而保证项目的整体利益。2.7.2本项目的销售价格确定根据本项目定位，综合考虑位置、交通状况、周边环境商服配套设施、社会公共教育设施、规模、景观/朝向/采光、户型结构、内部规划设施、发展商信誉、工程进度、交楼标准、物业管理等，本项目的商业售价为50000元/平方米；住宅的售价为8000元/平方米，办公销售平均价格确定为8000元/平方米。2.7.3本项目的价格优惠策略价格优惠策略，拟采用以下策略：付款方式优惠；集团购买优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其他优惠措施。价格浮动策略，宜采用浮动售价：展销会期促销优惠价；限期销售优惠浮动价；56、正常销售期浮动价；其他浮动措施。定价方式：主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。2.8营销推广策略2.8.1总体销售思路因本项目是中、高档商业、办公、住宅的规划定位，所以树立中高价位的销售思路，采用灵活的付款方式，引进先进物业，提出透明工程概念等促进销售。分期销售出租策略1、酝酿期:“xxx”初期主要是通过沟通和宣传工作积累目标客户。2、公开期:此阶段项目已完全具备销售条件，通过开盘,检验市场和客户对项目的认知程度，逐步树立“口碑效应”。从此阶段开始，销售工作全面展开。销售方式：在此阶段，项目刚刚公开发售，广告宣传力度较大，大量客户将来到现场咨询，此时客户57、购买意向比较明显，容易达成成交目的，从此阶段，应该将全部精力放在销售现场，全面坐盘销售。3、强销期：本阶段我们将利用前期凝聚的人气，消化前期积累的客户，客户真正体会到升值的潜力，同时通过工程进度的信息，增强客户信心，建立良好的“口碑”效应，进一步促进销售回款。2.9广告推广策略及媒体的选择2.9.1广告宣传目标-扩大本项目的社会影响，令消费者形成好感度，推动销售，形成销售热潮。2.9.2“xxx”项目媒体的选择1、报纸广告：主要选择呼和浩特市及周边盟市发行量大、读者广的报纸投放广告，为项目入市制造声势，扩大项目知名度。2、户外广告：户外广告主要包括路牌、霓虹灯、灯箱、宣传条幅以及车厢广告等。“58、xxx”项目可采用屋顶广告、灯箱、条幅、指引牌方式，大力宣传“xxx”项目，为房地产开发和销售作好宣传工作。3、与大型商业、酒店集团联合：我们可以通过各种形式与大型商业、酒店集团联合，为入住单位提供各种服务和优惠。4、展会：通过参加各类展会等，通过简单而有效的现场宣传，以达到在一个短期内推动项目形象并销售的效果。第三章 项目选址及建设条件3.1项目的选址及用地3.1.1“xxx”建设项目位于呼和浩特市新城区。开发地块四至范围为：东至xxx南路、南至xxx、北至xxx大酒店、西至呼和浩特市体育局办公楼，项目基地地形平坦，紧邻交通干道，环境优美，交通便捷，地理位置非常好。3.1.2项目性质为高档办59、公、商业及住宅，项目性质为高档办公、综合商业及住宅，其中：项目用地面积30525平方米，产品规划为15-18层现代风格的建筑，根据规划要求，本地块绿化率为20，容积率4.0，建筑密度35%，应该说这是一次超值体现高标准建设的城市建筑。项目的各项工作都在有条不紊的开展。3.2项目建设条件及配套资源区内基础设施配套功能完善，高标准的路网、通讯、水、电、气、暖等公用设施齐全。3.2.1供电呼和浩特电力是内蒙西部网供，并同京、津、唐电网相连。每年除满足自治区外，向北京供电约90万千瓦，电力供应充足。目前已建成供配电压等级的输电线路和等级的变电站，形成了三级电压供电网，现有的供电能力可以满足项目的用电要60、求。3.2.2供水呼和浩特现有供水能力为21.1万立方米/日，最大供水能力23万立方米/日。共有水源井92眼，配水厂6座，清水池总容量1.9万立方米，输水管道25公里，配水管233.8公里，供应全市70平方公里范围内的生产和生活用水。目前引黄入呼供水，一期工程20万立方米/日可满足全市用水需要。因此本项目的供水完全有保障。3.2.3供热项目附近已建成城市热力主管道，本项目的供热可就近接入。3.2.4供气呼和浩特于2003年开始连片供应天然气，2008年供应能力达到4000立方米/日，项目周边主干道建设有天然气中压管道，可就近接入项目，对项目规划用气有保证。3.2.5交通项目地理位置优越，附近有61、公交站，搭乘非常便利。区域道路进出有序，道路体量大，出入方便。3.2.6通讯呼和浩特邮电、通讯事业已进入现代化阶段，数字交换、程控电话、移动通讯、有线电视、卫星电视、终端因特网接入应有尽有。程控交换机总量达到30万门以上，本项目电话规划容量：1800门，现有资源完全可满足项目要求。3.2.7管理项目管理引进封闭式全天候物业管理，为项目提供安全、舒适的办公、商购环境。第四章 工程建设方案4.1本项目建设依据根据国家相关规定，公建建设应符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。4.2本项目总体规划规划62、依据：1、中华人民共和国规划法2、城市居住规划设计规范3、用地地形图4、宗地简介4.2.1本项目规划指标序号指标名称单位数量1规划总用地平方米305252总建筑面积平方米108000其中地上建筑面积平方米108000地下建筑面积平方米200003建筑密度%35%4容积率4.005绿地率%20%6总车位8707总投资万元70733.258工程建设投资万元67105.919固定资产投资方向税万元0.0010建设期利息万元3627.3411资金筹措万元70733.2512其中：贷款万元43618.8413 自筹资金万元27114.414.2.2本项目规划布局1、建筑性质决定了设计力求简洁清楚，通过细63、致周到的考虑和新技术、新概念的采用使使用人能自如地到达建筑物内各部分，并能轻松的使用建筑物内的各项设施。在设计中尽量把步行与外部空间环境相结合，使步行在惬意的气氛下进行。因为考虑方便人员下车后直接进入建筑，所以将步行交通尽量减少，同时也避免了与机动车相交叉。建筑主体组合与裙房等组成错落有致的布局形式。地块主体建筑前为大楼的入口空间前广场，主要起到了对外接待的功能，并与主体建筑共同组成了综合楼的形象空间。前广场主要由广场及绿地等两部分组成：大面积铺装即可以起到装饰、美化的作用，又是综合楼的主要集散空间，可以直接进入商业楼中心大楼的门厅，使得内外空间之间既相互流通又相互交融。广场中行列的景观树与“64、十”字型的铺地提示了前广场的方向性，有利于合理地引导人流，前广场的大片绿地给人以亲切、平实的感觉，很好的烘托出前广场的对外接待的功能。主体建筑与裙房共同形成院落空间，主要包括中心绿地及停车空间等。2、出入口设置地块主楼主入口设置于大楼中部，临近大楼的前广场，形成对外的公共空间，既合理的解决了大楼对外联系问题，又保证了各部分间的相互独立。考虑到高峰时刻人流的集散需要，以及各空间的独立使用等问题，本方案均设有独立的出入口，便于管理及使用，使内外部人流既不同功能的空间在互不干涉的基础上又具有便捷的联系。3、平面布局考虑到建筑总体格局及朝向的特点，主体建筑的标准层呈横向布局，主体呈沿主要街道布置，采用65、大空间开敞式的设计格局，便于各空间的灵活划分，以满足使用者的灵活性、多样化的要求。商场、办公用、住宅房结合交通设计于东、西两侧，以实现动静分区。各地块主体建筑整体具有良好的朝向、视野的上层空间十分适于使用者需要，并减少其它功能空间的干扰。建筑物为一个以商业、办公、住宅为主的建筑群。建筑地上15-25层，地下二层，其中地下二层为地下汽车库，地下一层为汽车库、设备用房。4、立面造型设计结合建筑总体布局，立面造型设计主要突出以下三方面特性：以东西向形体作为造型的的重点。面向外部的墙突出强烈的竖向线条划分使其成为整幢建筑的视觉中心点，给人以亲切而深刻的印象，同时其比例和色彩又使其在周边建筑群中的统帅地66、位得以凸显，真正使本项目的建筑成为周边城市区域标志性建筑。主体形象以两翼所形成的低层体量为三个基本元素，各元素以名品店外墙为中心相互协调、相互穿插，使整体建筑形成风格独特的整体，即重点突出有层次分明，将传统韵味的建筑风格与现代的建筑艺术完美地结合在一起。建筑形态布局，减少了气候对使用者的影响，建筑高直挺拔，体现了庄严感，灰白色和暖色为主的外立面搭配暖色，使人没有压抑感，在严肃与和谐间取得平衡。建筑材料石墙装饰、局部玻璃幕墙装饰，即体现了建筑的现代气息，又不失亲切感，体现了以人为本的创作原则。4.3建筑设计方案4.3.1设计依据1、xxx房地产公司提供的设计任务书2、勘察设计院提供的相临工程的岩67、石工程式勘察报告3、本工程设计执行国家规范及有关条例，其中包括以下内容高层建筑设计防火规范GB5004595（2005版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97人民防空地下室设计防火规范GB50098-98民用建筑设计通则GB50352-2005城市道路及建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001公共建筑节能设计标准DBJ03-27-2007建设部备案号：J11066-2007内宽建筑节能设计标准实施规范（采暖居住建筑部分）DB15/T259-1997人民防空地下室设计规范GB50038-2005汽车库建筑设计规范JGJ100-98其它相关的设计规范4、结构、给排水、暖通、电气等68、各有关专业提供的设计协作资料4.3.2建筑外观设计主体建筑平面简洁，造型新颖大方，注重功能、结构的统一，与周围建筑协调，具有现代特征的建筑。型体打破建筑过于序列的单一表现形式，通过点、线、面体的有序组织，让建筑型体活泼，跳跃起来。运用材质的对比与体块的组织、水平与垂直面的搭接与咬合，共同丰富了建筑的型体。低视点-设计中在人的平视点范围内，对建筑传统概念的表现尽可能细腻，精心选择材料的材质，表达亲切的感受，这种亲切是缘于对传统的熟悉。高视点-抬眼望去，建筑的形象特点更注重的是从建筑型体与色彩中体现，在设计中不追求厚重，用简化的方式体现传统的意境。色彩-本项目的色彩选用了传统基调，跳跃着木色的暖色69、。4.3.3建筑结构形式为：框架剪力墙结构，建筑结构的类别为一类，设计合理使用年限为50年，抗震设防烈度为八度；4.3.4耐火等级：一级4.3.5设计标高1、本工程设计的室内地坪标高0.000由现场确定2、各层标注标高为建筑完成面标高，屋面标高为结构面标高；3、本工程标高以M为单位，总平面尺寸以M2为单位，其他尺寸以MM为单位；4、本工程建筑总高度分别为10-85米；4.4结构设计方案4.4.1结构设计主要参数1、基本风压：0.60KN/m2，地面粗糙度类别：B类；2、基本雪压：0.40KN/m2;3、场地地震基本列度：8度，抗震设防烈度：8度；设计基本地震加速度：0.2g，设计地震分组：第一70、组4、建筑物安全等级及设计使用年限建筑结构安全等级：一级结构的设计使用年限：50年结构设计的基准期：50年抗震设防类别：丙类4.4.2现行设计规范，规程1、建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-20012、建筑结构载荷规范GB50009-2001（2006年版）3、混凝土结构设计规范GB50010-20024、建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008年版）5、建筑地基基础设计规范GB50007-20026、砌体结构设计规范GB50003-20017、房屋建筑制图统一规范GBJ1-868、建筑结构制图标准GBJ105-879、现浇混凝土空心楼盖结构技术规程CECS175：2004171、0、建筑工程抗震设防分类标准GB50223-200411、钢结构设计规范GB50017-2003选用图集：1、混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图（现浇混凝土框架、剪力墙、框架剪力墙、框支剪力墙结构）O3G101-12、混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图（现浇混凝土楼面与屋面板）O4G101-43、钢筋混凝土结构构造详图、钢筋混凝土过梁详见内蒙古02系列结构标准设计图集（DBJT03-21-2002）4、混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图（钢筋混凝土板式楼梯）O3G101-25、现浇混凝土空心楼盖05SG3436、混凝土结构施工图平面整体表示方法制72、图规则和构造详图（独立基础、条件基础、桩基承台）O6G101-67、多、高层民用建筑钢结构节点构造详图（含2004年局部修订版）4.4.3墙体工程：框架剪力墙结构，建筑结构的类别为I类，使用年限为50年，抗震设防烈度为八度；本工程采用陶粒空心砖墙。耐火等级：一级4.4.3门窗工程1、外窗的物理性能等级应达到：气密性：不低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法GB71072002规定的4级外窗采用断桥铝合金无色中空玻璃窗（空气层厚度12mm），传热系数不大于2.6w/(m2.k)，可见光透射比不小于0.4。2、所有单块大于1.5平方米的玻璃、玻璃门、落地窗等到玻璃采用安全玻璃。3、门窗立面形式、颜色73、开启方式、门窗用料及门窗玻璃五金的选用见门窗图；门窗数量见门窗表。4、门窗立樘位置：外门窗立樘位置见墙身节点图，内门窗立樘位置除注明外，双向平开门立樘居墙中。5、单向平开门立樘与开启方向墙面平。防火门均装闭门器，双扇防火门均装顺序器，卫生间外门装自动闭门器。6、所有可开启外窗均配纱扇。7、所有门窗必须核对无误后方能施工。4.4.4屋面工程1、本工程屋面防水等级为二级，防水层耐用年限15年。2、平屋面防水层采用SBS高聚物改性沥青防水卷材3+3。3、屋面防水层施工时，应结合各专业管线敷设和预留埋件，敷设完毕后方可铺贴防水层。4、屋面按照屋面工程质量验收规范（GB502072002）要求进行施工74、及验收。4.4.5外装修工程外装修选用的各项材料及其材质、规格、颜色等，均由施工单位提供样板，经建设和设计单位确认后进行定样。4.4.6节能、保温为了贯彻国家节约能源的政策，本工程按照民用建筑节能设计标准JGJ26-95进行了节能设计（节能65%）。本项目主要建筑物座北朝南，屋面保温采用150聚苯板，周边地面垫层及外墙基础内侧均作100厚挤塑聚苯板保温，阳台立板外侧贴60厚挤塑聚苯板，梁外侧贴30厚挤塑聚苯板。外保温合理使用年限为25年。外窗采用铝合金中空玻璃，空气层厚度为12mm，厂家应保证玻璃热工性能满足国家节能要求的各项指标。4.4.7地基基础高层建筑基础采用筏板基础，主楼下采用CFG进75、行地基处理，以解决主楼与地下部分不均匀沉降问题。4.4.8主体结构结构主要材料：1、混凝土构件强度等级：（A、B、C区）垫层基础砼墙、柱梁、板楼梯构造柱、圈梁、腰带、过梁C15C30C30C30C30C25注：图中具体注明混凝土强度等级者，按图中要求施工。2、钢筋：钢筋的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不应小于1.25；且钢筋的屈服强度实测值与强度标准值的比值不应大于1.3表示HPB235，fy=210N/mm2。表示HPB335，fy=300N/mm2。3、型钢、钢板、钢管：Q235B号钢。吊钩：HPB235级钢筋（不得用冷拉钢筋加工）4、焊条：E43系列（HPB235级钢筋和Q235B76、钢焊接），E50系列（HPB335级钢筋和HRB400钢筋焊接）。5、地下室建筑地面以下所有填充墙采用M5水砂浆砌MU10陶粒空心砖，空心砖需用砂浆灌孔；建筑地面以上300厚，200厚墙体采用加气混凝土砌块，M5混合砂浆砌筑，砌块容重7KN/m3，加气混凝土砌块强度不小于A3.5。其它内隔墙采用轻质墙体，容重不大于1KN/m3。6、本工程所用材料均应符合相关规范及标准要求。三混凝土构造要求本工程使用环境类别见下表名称环境类别室内地坪以上非露天结构一其它二（）注：根据环境类别的不同，结构混凝土应满足耐久性的基本要求结构混凝土耐久性的基本要求环境类别最大水灰比最小水泥用量（kg/m3）最低混凝土强77、度等级最大氯离子含量（%）最大硫含量（kg/m3）一不限制二三注：氯离子含量系指其占水泥用量的百分率。墙、柱、梁保护层厚度和钢筋锚固等构造措施详见标准图集-。基础钢筋混凝土保护层厚度和钢筋锚固等构造措施详见标准图集-。钢筋连接（受力钢筋接头应设置在受力较小处）梁、柱纵筋直径大于等于的接头采用滚轧之螺纹机械连接。直径小于时可以采用机械连接或对接连接。剪力墙边缘构件纵筋连接要求同框架柱，墙身分布筋连接按图集-。纵向受力钢筋机械和焊接连接接头应相互错开。位于同一连接区段内的纵向受力钢筋接头面积百分率不大于（同一连接区段长度为，为较大受力钢筋直径）。受压钢筋可不受此限。机械连接接头连接件的混凝土保护层78、厚度应满足纵向受力钢筋最小保护层厚度。连接件之间的横向净间距。楼板中直径小于的钢筋接头可采用绑扎搭接接头或焊接，相邻纵向钢筋绑扎搭接接头易互相错开。直径的粗直径钢筋采用焊接。箍筋、拉筋、预埋件等不应和梁、柱的纵筋焊接。机械连接接头质量等级为一级。机械连接接头和焊接连接接头的类型及质量应符合国家现行有关标准的规定。楼板构造规定:楼板上的洞均应预留，不得后凿，结构平面图中一般只标出尺寸大于的洞口，且洞边应加筋，施工时必须配合各专业图纸预留全部洞口，当平面图未交待时，洞口加筋一律按如下要求设置：洞口尺寸的孔洞，洞口加筋。4.5给、排水设计方案本项目高层建筑地下二层设有消防水池、生活、消防水泵房。屋顶79、设消防水箱及稳压装置，保证本楼的消防初期用水量。地下室消防水池有效容积为500m3。本工程设有生活给水系统、生活热水系统、生活污水系统、雨水系统、消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、水喷雾灭火系统。4.5.1生活给水系统：1、给水水源为城市自来水，在本工程周围形成环状管网。2、市政给水引入2个进水管（DN200），市政给水管网供水压力为0.10MPa。3、本工程最高日用水量为1175 m3/d。4.5.2消防给水系统消火栓给水系统：1、本项目工程为写字楼、商业、住宅楼，高层建筑按一类综合高层民用建筑进行消防给水设计。室内消火栓用水量为40L/s，室外消防水量为30L/s。火灾延续时间为3小时。280、本项目工程室外消防用水由现有区域内已设置的室外消防泵供给。室内外一次消防用水量为432m3（包括室内消火栓、自动喷水、水喷雾用水量）。消防水池内贮存500m3室内消防用水。消火栓系统的稳压由各建筑屋顶消防水箱及稳压装置保证。室内设专用消火栓给水管网，竖向分为高区和低区。3、低区：地下二层至十层，水平干管与竖向立管构成环状，上干管设在十六层，下干管设在地下一层。地下二层单独设置水平干管成环，为保证低区消火栓给系统静水压力不超过1.0MPa，消火栓给水加压泵出水管经减压阀组减压后再与低区管道系统相连。4、高区：十一至十八层，水平干管与竖向立管构成环状，上干管设在十八层，下干管设在十一层，消火栓给81、水加压泵结合器的供水管分别与消火栓给水管网相连。5、室外高、低区各设三套地下式消防水泵结合器的供水管分别与消火栓给水管网相连。6、为保证消火栓栓口出水压力不超过0.5MPa，地下二层-八层与十七-十八层消火栓采用减压稳压消火栓。7、室内每个消火栓箱内均设远程启泵按钮和消防卷盘。室内配置磷酸铵盐干粉灭火器，消火栓与灭火器组合安装，每箱3具灭火器MF/ABC43。地下二层汽车库按严重危险级设计，消火栓与灭火器组合安装，每箱3具灭火器MF/ABC53。8、消火栓给水泵控制：消火栓给水泵两台，互为备用。火灾时，按动任一消火栓处启泵按钮消防中心、水泵房处启泵按钮均可启动该泵并报警。泵启动后，反馈信号至消82、火栓处和消防控制中心。自动喷火灭火系统：1、本工程按危险级I级设计，灭火用水量30L/s，火灾延续时间1小时。2、地下二层设二台自动喷水泵，一用一备，互为备用。该泵运行情况应显示于消防中心和水泵房的控制盘上。3、自动喷水系统分为两个供水区，地下二层至四层为低区，五层至二十六层为高区。平时管网压力由屋顶消防水箱维持；火灾时，喷头动作，水流指示器动作向消防中心显示着火区域位置，此时报警阀处的压力开关动作自动启动喷水泵，并向消防中心报警。4、采用K=80，DN15快速响应喷头。有吊顶的房间采用装饰型68玻璃球喷头。无吊顶房间采用直立型68玻璃球喷头，溅水盘距顶板下距离不小于75mm，不大于150mm83、。地下立体车库采用水平边墙型喷头。客房采用扩展覆盖面大流量水平边墙型喷头。6、室外设二套地下式水泵结合器，与自动水泵出水管相连。水喷雾灭火系统：1、本项目高层水喷雾灭火系统设2套雨淋报警阀，分别负责地下一层柴油发电机房的水喷雾灭火系统。柴油发电机房水喷雾灭火系统按灭火设计，设计喷雾强度为20L/min.m2，持续喷雾时间为0.5小时。系统同时具备三种控制方式：自动控制、消防控制室手动远控、水泵房现场应争操作。报警阀后系统平时为空管，当消防控制室收到两种不同类型探测出器火灾信号后，启动雨淋阀组内电磁阀，并启动水喷雾泵，系统充水灭火。报警阀采用BX型雨淋阀组，设在消防水泵房内。2、地下二层设二台水84、喷雾泵，一用一备，互为备用。该泵运行情况应显示于消防中心和水泵房的控制盘上。3、水喷雾灭火系统平时管网压力由屋顶消防水箱维持。该系统与自动喷水灭火系统按不同时发生考虑。4、柴油发电机房采用HV32型，K=32，DN20，雾化角90的水雾喷头。移动式灭火器：库房、各建筑走道或楼梯间设4kg装的手提式干粉磷酸铵盐灭火器，高低压变配电室设置推车式干粉磷酸铵盐灭火器。手提式磷酸铵盐干粉灭火器与消火栓组合安装。每箱3具灭火器MF/ABC43，地下二层汽车库除每箱3具MF/ABC53与消火栓组合安装外，另加灭火器箱单独放置。5、给水系统分区：a、地下二层由市政给水管网直接供给。b、地下一层至四层为低区，五85、层至十五层为中区，由变频调速供水装置经减压阀减压后供水；c、十六层至八层为高区，由变频调速供水管直接供给；6、地下二层生活泵房内设有生活水箱和一套变频调速恒压供水装置。变频调速恒压供水装置包括三台变频控制的三台泵，两用一备；一台稳压泵 。管网最高恒定压力为1.25MPa。7、办公、住宅部分按层、户设置水表计量，商业部分设总水表计量。4.5.3生活污水系统：1、本项目的单体工程污、废水采用合流制。室内0.00以上污废水重力自流排入室外污水管，地下室污废水采潜水排污泵提升至室外污水管。2、污水经化粪池处理后，排入市政污水管。3、部分公共卫生间设环形通气管；客房内卫生间设专用通气立管，每隔二层设结合86、通气管与污水立管相连；厨房及卫生间集水坑设通气立管。4.5.4雨水系统：1、屋面雨水采用87型雨水斗。2、本楼采用内排水系统，屋面雨水经雨水斗和室内雨水管排至室外散水。3、室外地面雨水经雨水口，由室外雨水管汇集，排至市政府雨水管。4.5.5管材：1、生活给水管和生活热水管：1）生活供水横管及立管均采用内筋嵌入式衬塑钢管，内衬聚丙稀（PP），卡环连接。埋地入户部分采用钢丝网骨架增强聚乙烯管，电热熔连接。支管采用PP-R管（冷水PN1.6，热水PN2.5），热熔连接。2）图中标注的管道公称直径与PP-R塑料管对应的公称外径按下表选用公称直径DNDM15DN20DN25DN32DN40DN50公称外87、径dede20de25de32de40de50de632、排水管道：1）污水管、通气管采用W型无承口排水铸铁管，卡箍式柔性接口。2）与潜水排污泵连接的管道，均采用涂塑钢管，沟槽式或法兰连接。3）室内雨水立管和悬吊管采用镀锌钢管，沟槽式或法兰连接。4）溢、泄水管采用镀锌钢管，丝口或法兰连接。3、消防给水管道：1）消火栓给水管道采用焊接钢管，焊接。管道工作压力为1.60MPa。2）自动喷水管采用热浸镀锌钢管，丝扣或沟槽式机械接口。管道工作压力为1.60 MPa。3）水喷雾管采用热浸镀锌钢管，丝扣或沟槽式机械接口。管道工作压力为1.00 MPa。4.5.6阀门及附件：1、阀门：1）生活给水管DN5088、mm采用蝶阀，DN50mm采用全铜质截止阀，工作压力为1.6 MPa。2）消防给水管道：消防水泵吸水管上采用球墨铸铁闸阀，工作压力1.0 MPa；其余部位采用双向型蝶阀，工作压力为1.6 MPa。3）压力排水管上的阀门采用铜芯球墨铸铁外壳闸阀，工作压力1.0 MPa。2、止回阀：生活给水泵、消防水泵出水管上均安装防水锤消声止回阀，潜污泵出水管潜污泵出水管上安装球型止回阀，其他部位均为普通止回阀。3、减压阀：生活给水系统及消火栓给水系统均采用可调先导式减压压阀。为了保证减压值稳定，建议采用质量可靠的进口或国产减压阀。安装减压阀前全部管道必须冲洗干净。减压阀前过滤器需定期清洗和去除杂物。4、附件：89、1）公共卫生间及住宅卫生间采用铝合金或铜防返溢地漏，箅子均为镀铬制品，地漏水封高度不小于50mm。2）地面清扫口采用铜制品，清扫口表面与地面平。3）地漏和清扫口的直径除图中注明者外，均与所连接管道相同。4）屋面采用87型雨水斗。5）全部给水配件均采用节水型产品，不得采用淘汰产品。4.5.7卫生洁具：1、本工程所用卫生洁具均采用陶瓷制品，颜色由业主和装修设计确定。2、公共卫生间采用脚踏式自闭冲洗阀蹲式大便器、壁持式带水封小便器、台式洗手盆及持墙式洗手盆。3、卫生洁具给水及排水五金配件应采用与卫生洁具配套的节水型。4、卫生洁具存水弯水封高度不小于50mm。4.5.8管道和设备保温：1、屋顶水箱间和90、公共管道井内的充水管道均需做保温，所有给水横管及所有管井内的给水立管、吊顶和管井内的排水管均做防结露保温。2、保温材料采用橡塑管壳，水箱间内的管道保温厚度50mm；给水管保温厚度为10mm；保护层采用玻璃布缠绕，外刷二道调和漆。排水管采用15mm厚石棉灰胶泥，外缠玻璃布，刷调和漆二道。3、地下车库内的消火栓给水管、生活给水管、压力排水管等充水管道均采用电伴热保温，保温厚度50mm，由生产厂商施工及调试。4、屋顶水箱的保温厚度50mm由厂家负责配套提供，并施工安装。5、保证温应在完成试压合格及除锈防腐处理后进行。4.5.9管道试压：1、生活给水管试验压力为1.90 MPa，给水支管试验压力冷水为91、0.9 MPa，热水为1.20 MPa，试压方法应按建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002的规定执行。2、消火栓给水管道的试验压力为2.00 MPa，保持2小时无明显渗漏为合格。3、自动喷水管道的试验压力为2.00 MPa，试压方法应按自动喷水灭火系统工程施工及验收规范GB50261-2005的规定执行。4、污水立管注水高度为一层楼高，30min后液面不下降为合格。5、室内雨水管注水至最上部雨水斗，持续1h后以液面不下降为合格。6、污水及雨水的立管、横干管，还应按建筑给不排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002的要求做通球试验。7、钢板水箱满水试验，应按国92、际02S101矩形给水箱中要求进行；钢筋混凝土水池满水试验，24h渗漏率应小于1/1000，具体就按给水排水构筑物施工及验收规范GB50141-20002中要求执行。8、压力排水管道排水泵扬程的2倍进行水压试验，保持30min，无渗漏为合格。9、水压试验的试验压力表应位于系统或试验部分的最低部位。4.5.9管道冲洗：1、给水管道在系统运行前须用水冲洗和消毒，要求以不小于1.5m/s的流速进行冲洗，并符合建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002中的规定。2、雨水管和排水管冲洗以管道通畅为合格。3、消防给水管道冲洗：1）室内消火栓给水系统及自动喷水系统在与室外给水管连接前，必93、须将室外给水管冲洗干净， 其冲洗强度应达到消防时最大设计流量。2）室内消火栓系统在交付使用前，必须冲洗干净，其冲洗强度应达到消防时的最大设计流量。3）自动喷水系统按自动喷水灭火系统施工及验收规范GB50261-2005要求进行冲洗。4.6电气设计方案4.6.1主要标准及法规：1、相关专业提供的工程设计资料。2、甲方提供的设计任务书及设计要求。3、国家现行规范及法规。1）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）2）低压配电设计规范GB50054-95。3）建筑电气施工质量验收规范GB50503-2002。4）建筑防雷设计规范GB50057-94（2000版）5）绿色照明工程和94、技术规范DBJ01-607-20016）供配电系统设计规范50052-95。7）10KV及以下变电所设计规范GB50053-94。8）建筑照明设计标准GB50034-20049）通用用电设备配电设计规范GB50055-93。4.6.2设计范围高、低压配电系统；电力、照明系统；防雷接地系统；综合布线系统；4.6.3高、低压配电系统1、负荷分类及容量1）本项目单体工程负荷等级为一级负荷：防烟风机，正压送风、消防电梯，消防泵，喷淋泵，应急照明，卷帘门，稳压泵、普通电梯，生活水泵、排污泵等三级负荷：其它照明及电力设备。2、供电电源本工程从室外高压配电室引来二路10KV高压电缆。高压电缆直接入配电室高压95、隔离柜，高压保护系统在室外高压配电室。由于是从一个高压开闭站引来一路高压，不能满足一，二级符合需要，故在地下一层设有柴油发电机房。以保证双电源供电。3、应急电源本工程采用双电源末端互投方式作为应急电源。4、高低压供电系统接线方式及运行方式1）高压单母线分段运行方式，中间设置联络开关，正常工作时，两变压器同时工作，互为备用，当一变压器出现问题时。重要负荷强切至另一变压器，当两变压器均出现故障时，起动柴油发电机应急母线，保证重要负荷用电。开关之间设电气连锁，防止两路电源短路事故发生。2）低压为分段单母线运行，中间设置联络开关，可手动或自动转换，在事故时切断一根母线上非重要负荷。保证重要负荷供电。联96、络开关与低压主进线开关与柴油发电机应急母线之间设有电气联锁，保证系统供电不出现同时断电情况。5、变配电所本工程在地下一层设置一座变配电所6、在变配电室低压侧设置集中功率因素补偿装置，补偿后功率因素大于0.9，对荧光灯、气体放电灯就地补偿，补偿后功率因素大于0.9。7、低压主进线，联络断路器设置过载长延时，短路短延时保护脱扣器，其它断路器设置过载长地延时短路瞬时脱扣器，部分断路器回路设置分励脱扣器，可在自动互摊贩时，取掉部分次要负荷，停止变压器过载。低压配电系统采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。高97、压开关柜采用上进、上出接线方式，低压开关柜采用上进、上出接线方式。高压电缆选用YJV-10KV交联聚氯乙烯绝缘电缆，低压出线电缆选用ZR-YJV-1000交联聚氯乙烯绝缘电缆，消防设备配电采用NH-YJV-1000交联聚氯乙烯绝缘电缆，采用电缆桥架沿各层走廊梁底敷设。4.6.4电力、照明系统为保证重要负荷的供电，如：消防水泵房、走廊照明等均采用双回路专用电缆供电，在最末一级配电箱处自动切换，为自投自复式投入方式，其它电力设备采用放射式或树干式供电。电力设备选型及安装：高压柜是参考KYN28A-12型手车式真空五防开关柜，低压为GCD117型抽屉式开关柜的相关技术资料进行设计。其外壳防护等级应不98、低于P4x。干式变压器参考SG10型产品进行设计，并设有温度监测及报警装置，接线为D，Yn11，防护外罩由厂家成套供货，其防护等级应不低于P4x。变电所及水泵房配电柜位落地式安装，安装时应核实设备基础，无误时方可施工。照明及动力配电箱为墙上暗装，底边距地均为1.5米。（配电箱系统图中标注的外形尺寸为预留空洞尺寸，其箱体尺寸以到货设备为准）防火卷帘控制箱、消防泵控制箱、喷淋泵控制箱、雨雾泵控制箱、消防稳压泵控制箱、电梯控制箱等由设备厂家成套供货。照明包括普通照明、应急照明、节日照明及室外照明采用高效荧光灯，照度要求约为300lx左右；设备间采用防水防尘高压钠灯。各层照明配电箱将照明和插座分支路供99、电，空调插座采用单相五孔10A，250V插座，除空调插座外插座回路均采用漏电开关，插座均采用单相五孔10A，250V插座，沿侧墙或立柱布置，距地0.3米，插座回路导线均为BV-3X4-PC25暗敷设。为在火灾时切断非消防电源，所有供给普通照明及非消防电源的动力设备均在配电室配出回路设带分离脱扣器的配电开关。防雷接地本项目单体建筑按二类防雷考虑，在屋顶女儿墙上设置25x4避雷带，屋面为暗装。凡突出屋面的所有金属构件（如：金属通风管、屋顶风机、金属装饰物及设备基础等）均应与避雷带可靠焊接。利用建筑物结构柱内两根主钢筋（16）作为引下线，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线和结构基础焊接为一整体作为接地装100、置，并且在地下层四周外墙各引下线甩出的镀锌扁钢40x4，外接基础槽坑内水平敷设的40x4镀锌扁钢作为环形辅助接地极。后立面和侧立面带“#”的引下线在距地0.5米处设测试装置箱。室外接地凡焊接处均应刷沥青作防腐处理。本工程强、弱电、防雷接地系统统一设置，即：采用统一接地体，故要求总接地电阻小于1欧姆。室内配电采用TN-S接地系统，并进行总等电位联结。在变电所内混凝土柱及剪力墙上预留40x4铜带作为连接的主接地线，并设总等电位盘。主接地线应与柱内主钢筋可靠焊接。建筑物内所有电气设备金属外壳、穿线钢管、电缆铠装外皮、支架等均应可靠与接地系统连接。凡正常不带电，绝缘破坏时可能带电的电气设备外壳、穿线钢101、管、电缆铠装外皮、支架等均应可靠与接地系统连接。在弱电设备间、消防控制室内设局部等电位联结。总等电位盘、局部等电位盘由黄铜板制成，应将建筑物内保护干线、设备金属总管、建筑物金属构件等部位进行连接。总等位连接采用BV-1x25-SC25，连接应采用等电位卡子。各总金属管路及金属构件位置详见设备施工图。4.6.5综合布线系统本设计根据该项目性质、使用功能、环境安全条件和其他使用的需求，进行合理的系统布局和管线设计。分别设置综合布线机架，负责本单位的配线。由总机房至各分配线架的水平干线采用多模光纤加三类大对数铜缆，沿梁底桥架敷设。光缆用于计算机网络数据通信，铜缆用于语音通信；各区域内的水平配线选用超102、五类双绞线缆，采用金属线槽或金属管暗敷设。机房内设备及市政电缆线路均由电信部门设计，本设计仅负责配线架以外的电缆、电线配线系统。采用双孔五类标准RJ45信息插座，在墙或柱上暗装，安装高度底边距地0.3米。室外网络信号引入的馈线均应加装避雷保护器，以防止雷电波的倾入。4.6.6有线电视及卫星接收系统普通电视信号接引城市有线电视网，采用线缆穿管埋地引入，前端设备（电视分配器、分支器箱）设在设备间内；在屋顶预留卫星接收天线基及线缆预埋管，由专业队伍进行系统安装及调试。有线电视主干线选用SYWV-75-9型；用户分支线选用SYWV-75-5型。室外有线电视信号引入的馈线均应加装避雷保护器，以防止雷电波103、的倾入。其他区域待功能确定后，根据需求布置，电视信号线缆预留在管井内。竖井内电视分配器分支器箱底边距地1.4米。本系统所有各种器件均由承包商成套供货，并负责安装、调试。4.6.7综合保安闭路监视系统1、保安监控设在一层消防控制室内，负责安防监控。监控室内设系统矩阵主机、视频录像、打印机、监控器及电源等设备。2、在一层出入口、各层楼梯间、大厅及电梯前室等处设置摄像机，要求图像质量不低于四级。3、图像水平清晰度：黑白电视系统不低于400线，彩色电视系统不低于270线。画像画面的灰度不低于8级。4、带云台摄像机至保安室预留三根JDG20管。4.7暖、通方案本设计为xxx暖通设计，包括采暖、通风、空调104、人防和防排烟设计。4.7.1设计依据1、建设单位的设计任务书。2、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）。3、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003。4、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）。5、汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）。6、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）。7、人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）。8、人民防空工程设计防火规范（GB50098-98）（2001年版）。9、民用建筑热工设计规范（GB50176-93）。10、民用建筑节能设计标准实施细则（采暖居住建筑部分）（内蒙古自治区地方相105、当规模准）（DB15/T259-1997）。11、公共建筑节能设计标准（内蒙古自治区工程建设标准DBJ03-27-2007）。12、暖通空调制图标准（GB/T50114-2001）。4.7.2室内外采暖计算参数：1、室外参数：本建筑位于呼和浩特市区，属严寒B区。1）大气压：冬季900.9hPa，夏季889.4 hPa2）温度冬季空调 -22 夏季空调干球温度29.9 冬季采暖 -19 夏季空调湿球温度20.8冬季通风 -13 夏季空调日平均温度25.0夏季通风263）相对湿度：最冷月月平均56%最热月月平均64%最热月14时平均49%4）室外风速：冬季平均1.6m/s夏季平均1.5 m/s2、106、热负荷及热源：1）冬季计算总热负荷为7408.8kW。2）本设计热源为70/4550热水，接自室外热网。3）地下室及首四层冬季采用散热器采暖，采暖热媒为70/4550热水。4）五-十八层冬季采用地板辐射采暖，采暖热煤为50/40热水，接自地下一层换热机房。3、传热系数屋面0.35W/m2.k外墙：0.446 W/m2.k外墙及外门：2.6 W/m2.k4.7.3采暖系统1、地下层消防水泵房及值班室冬季采用散热器采暖，采暖系统为上供上回双管系统，水平干管沿本层梁底敷设备。2、地下二层生活水泵房及屋顶水箱间冬季采暖设电暖气。3、地下一层冬季采用散热器采暖，采暖系统为上供上回双管系统，水平干管沿本层107、梁底敷设。4、首四层冬季采用散热器采暖，采暖系统为中供双管系统，水平干管沿首层梁底敷设。5、五层以上采暖分成两个系统，五十层为一个系统，十一十八层为一个系统。6、五十八层采用地板辐射采暖，管材采用优质的聚丁烯管（PB管）。7、本设计建筑面积为196000m2，供暖热指标为37.8W/ m2。8、采暖系统入口做法详见DBJT03-22-2005-05N1（采暖工程）9、系统最高点设自动排气阀，型号为ZP88-1型，系统最低点设泄水阀。10、散热器采用铸铁椭四柱760型（内腔无砂），标准散热量133.8W/片。散热器工作压力1.0 KPa，安装形式为落地武安装。散热器除锈后外表面刷两遍防锈漆，两遍108、非金属性涂料。11、地下二层及暖井内的采暖管道均采用离心玻璃棉管壳保温，保温厚度：管径DN50，厚度50mm，管径DN70DN150，厚度60mm。按DBJT03-22-2005-05S8页的要求进行施工安装。12、暖气工程安装均见DBJT03-22-2005-05N1（采暖工程）。13、系统试压按照GB50242-2002第条进行。14、室内管道穿墙体及楼板时，应预埋套管或留洞，要与土建专业密切配合，以免遗漏。4.7.4通风，防排烟系统1、地下一层设排烟兼事故排风系统B1-PY-5，7，发生事故时排风，火灾时排烟，采用防爆型风机，风机与可燃气体报警装置连锁。本设计预留了排风竖风道。2、地下一109、层库房利用窗井自然排烟。3、地下一层柴油发电机房设机械排烟兼排风系统B1-PY-1,平时排风，火灾时排烟。4、地下一层配电机房，弱电机房设机械排烟兼排风系统B1-PY-2，平时排风，火灾时排烟。5、地下一层换热间设机械排风系统B1-P-1。6、地下二层车库设排烟及补风系统B2-PY-1，2；B2-S-1，2，平时排风，火灾时排烟。排烟风量按换气次数不小于6次/小时设计。补风量补50%排烟风量设计。7、地下室排风及排烟系统均设机械补风系统。8、地下一层及地上走廊均设机械排烟系统PY-1，2.F2-PY-1，F3-PY-1，F4-PY-1。9、楼梯间及合用前室设加压送风系统。10、地上卫生间通风采110、用排气扇，排气扇均自带钢制单向阀。卫生间排风支风管与排风竖风道连接处均设防火阀。11、排烟风机入口处设有280防火阀，并与风机联锁烟气温度280，阀自动关闭，风机停。排烟管穿越楼板及防火分区处亦设有280防火阀。风管穿过楼板及防火分区处设70防火阀。4.7.5空调系统1、首层至四层部分采用VRV空调系统加新风系统，新风系统采用转轮热回收式新风机。2、五至十八层部分采用VRV空调系统加新风系统，新风系统采用吊装式新风处理机。3、VRV空调机组室内机形式为天花板嵌入式，室外机放置于四层及十八层屋面上。4、控制4.1多联机组室内机配有遥控器开关。4.2室内机与室外机间信号线同冷媒管走向，包扎在一起。111、4.7.6采暖系统的监控1、自动监测内容在消控中心显示下列监测内容：1）换热站.a）换热机一、二次热水供回水温度，压力。b）软化水箱的高低液位显示及报警。c）定压补水装置引信号线至消控中心，自动启停补水泵。d）根据换热站二次热水供回水温度自动调节一次热水供水管上电动二通调节阀的开度，以保证二次水温度。（换热机自带功能）e）故障分析报警，并采取相应的策略，累计设备运行时间，开列维修理工报告，显示设备运行参数，通过中央管理工作站对其进行远动配置，控制，管理。2、采暖水系统的自动启停顺序冬季运行时，换热机自带控制系统。3、新风系统的控制（1）新风系统的空气加热器应设防冻保护设施，在空气加热器的回水管112、上设备电动双通调节阀，该调节阀与风机联锁，风机与新风进风管上的电动阀联锁。当空气加热器的回水温度低于10时，风机停，新风管上的电动风阀关闭。（2）新风机由机组采用温控电动直通阀调节水量，控制送风温度。（3）过滤器前后装差压计。4.7.7施工说明1、施工及验收时，应遵守下列规范标准：建筑给水排及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2002制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范GB50274-98。2、设备部分（1）设备的支架和基础，要待设备到货后，经核实无误，方可进行施工。（2）VRV室内机，室外机，吊装式新风处理机，风机等均按产品113、说明中的要求进行施工安装风机，水泵采用减震基础。VRV室外机，新风处理机的室外机，与基础之间加10mm厚橡胶垫减震，吊装风机、吊装新风机采用减震吊架。（3）吊顶内安装的VRV室内机，吊装式新风处理机及风口位置必须与装修配合施工。（4）与VRV室内机，吊装式新风处理机有关的液管，气管及凝结水管支管，应待设备安装完毕业后再进行施工。（5）VRV室外机的隔声减噪由设备厂家负责解决，满足环境对噪声要求。3、风、水管部分（1）穿越建筑物隔墙，楼板的各种管道，在安装完毕，检验合格后，须将穿越剩余的空隙部分用水泥砂浆填实堵好，并装修表面。（2）采暖热水管，通风管道，VRV室内机，吊装式新风处理机，风机等安装114、，采用螺栓与建筑物固定，管径200的热水管支吊架均应做在梁上。防火阀的安装要求有单独支吊架。（3）管道竖井内的热水管，风管均应在土建工程封闭前施工完毕，顶棚内的VRV室内机，吊装式新风处理机，风管及各种水管应在吊顶施工前安装检验完毕，新风处理机，VRV室内机及阀门处要留有必要的检修孔。（4）本专业在施工中与土建，给排水，电气专业均有密切联系，必须紧密配合施工。（5）风管材料采用镀锌钢板制作，钢板厚度及加工方法按通风与空调工程施工及验收规范（50243-2002）的规定确定，其中防火阀至隔墙的风管采用2mm厚的钢板。（6）吊装式新风处理机的送风管需要保温，保温材料采用22mm厚的铂铝橡塑复合保温115、材料。（7）风机进，出口相连处，应设置长度为150-300mm的不燃材料制造的软接；软接的接口应牢固，严密，在软接处禁止变径。（8）热水的供加水管管材及阀门：DN100mm 采用焊接钢管 DN100mm 采用无缝钢管（9）冷凝水管采用热镀锌管，吊顶内的冷凝水和官要作防结露保温，保温材料用10mm厚的铂铝橡塑复合保温管，导热系数不大于0.034W/m.k（难燃B1级）。（10）水管路敷设坡度：压力管0.003，自流管0.01。管路的最低点处，应配置DN=25mm泄水管，并配置相同直径的闸阀，在最高点处应配制DN=15mm的自动排气阀，型号为ZP88-IA型（11）采暖热水供回水管，阀门等均采用离116、心玻璃棉材料保温，保温厚度：DN200以下管径，600mm，大于等于200管径，厚度70mm，穿楼板及防火墙处采用不燃材料。（12）管道安装完工后，应按照建筑给不排及采暖工程施工质量验收规范GB50242-2002的有关要求进行水压试验，系统工作压力为：一次热水系统0.6 MPa。4.8消防系统4.8.1编制依据 1、建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-90）；2、建筑防雷设计规范（GB50057-94）；3、其他有关的规范和标准。4.8.1高层建筑物的防火分区：地下二层为单层，按规范分为两个防火他区，满足消防疏散，地下一层分为四个防火分区，主体内设备用房每个防火分区不超过1000m2，地下117、车库防火分区小于4000m2，防火分区示意图详见地下一层平面图，防火分区之间用防火墙和防火门或特级防火卷帘隔开。地面以下一至四层设两个防火分区，五层以上每层为一个防火分区。根据规范要求每个防火分区均有两个不同方向的出口。1、所在砌体墙（除说明者外）均砌至梁底或板底。2、所有管道井（除风井外）待管道安装后，在楼板处用钢砼后浇板做防火分隔（风井除外）。3、管道穿过隔墙、楼板时，应采用不燃烧材料将其周围的缝隙填塞密实。4、钢结构喷超薄膨胀型防火涂料，钢梁达到1.5h，承重构件1.0h。5、疏散人数及宽度：1、商业部分：设在一层直接对外疏散，外门可开启宽度满足疏散要求。4.8.2一至四层商业公共部分，118、首层疏散宽度为13.80米，满足疏散要求。五层以上，疏散要求大于4.5m即可。4.8.3消防电梯说明：核心筒电梯均为消防电梯。电梯门口设档水措施，消防电梯的内装修采用不燃烧材料，消防电梯前室设正压送风，前室门为乙级防火门，电梯井道为200厚钢筋混凝土墙，耐火极限3.5小时，井除电梯门及通气孔之外无其它洞口。4.8.4防火墙做法说明：200厚钢筋混凝土墙和300厚陶粒混凝土。4.9人防、车库设计4.9.1人防设计根据人防办的要求：本工程地下二层除去必要的设备用房外做满堂红人防地下室，人防按平战结合设计。平时为汽车库，战时为物资库和甲类二等人员掩蔽室。防护等级为为核六级，防化等级物资库为丁级，甲类119、二等人员掩蔽为丙级。本工程人防面积共计20000平方米。依据人民防空地下室设计规范两个防护单元可共用直通室外的安全出口，因此本设计采用共用出口。出口形式分为：（1）汽车坡道出口临战时封堵。（2）采用楼梯方式，人防物资库和二等人员掩蔽室共有一个独立室外出口，地面出口为防倒塌棚架。（3）利用室内楼梯出口，根据使用功能要求，通道及有无障碍要求的人防门采用后置式站槛；按人防要求人防范围内防水等级为一级，除人防外墙及底板外，人防顶板（地下一层地面）也需做防水，两防护单元之间相通部位，采用双向抗力门。所有人防门平时均为开启状态，同时不得影响通行和使用。4.9.2车库设计本工程式除少量临时停车及无障碍停车设120、于室外地坪外，其余车辆停至地下一层及地下二层，地下停车位共870个。由于地下停车位总数不大于1000辆，本项目单体工程采用两个双向行驶出入口坡道，满足车辆通行。垂直式停车通道不小于5.5米。单车直线坡道宽度大于4米。车库内行车管理系统包括：出入口管理方式、行车中会车控制、停车系统识系统等由专业厂家进行二次设计，土建配合施工，车库内所有行车停车范围内的墙角柱角均做护角措施，所有停车位需做因一或可升降式车挡。车库内按段分色，具体颜色根据样板确定，车库内车道净高大于2500，车库内车道线暂定喷道路漆，地下车库内总停车位为608个。4.10交通、景观设计4.10.1交通系统分析规划交通系统采用区内环型121、路网骨架结构，有效的为区内车辆提供最便利的交通保障。人车的分流是通过对道路断面设计和细部设施来实现的，同时，通过道路周围的绿化和小品设计来提升交通空间和品质。沿人车共行的的道路体系衍生的空间形态，提供了可创造性的休息场所。4.10.2绿化景观分析项目配有宽广的活动场地及花坛，道路两旁规划了树木和花草以改善环境。在建筑物位置的设计上力求科学布置，来保证充足的阳光和空气流通空间。以此创造出良好的建筑生态环境，最大限度给人以回归自然的感觉。 第五章 安全、节能、环境保护5.1编制依据环境空气质量标准GB3095-1996大气污染物综合排放标准GB16297-1996污水综合排放标准GB8978-19122、96地表水环境质量标准GB3838-20025.2环境保护实施资源与环境的可持续发展战略，以经济建设为中心，坚持经济建设、城市建设、环境建设同步规划、同步实施、同步发展。发展经济、保护环境、开发资源、治理污染，达到效益“三统一”，保护生态平衡，改善生活环境。本区的建设采用城市生态环境区与自然生态环境相辅相成的空间结构模式，保护现有的自然林地，实现建设生态型园林城市的战略设想，促进城区城市经济效益、社会效益和环境效益统一。5.3环境保护措施随着项目的建设开发，城市的水污染、大气污染和噪声污染都会大幅度提高。因此必须在规划、设计阶段通过严格的环保措施来控制污染。5.4环境影响评述5.4.1施工期间123、的污染项目施工期间的污染主要有噪声和粉尘两类。在施工期间有大批施工机械进入现场，对周围区域产生噪声污染。另一方面，由于大量使用水泥、沙石等建筑施工材料，粉尘污染也是不可避免的。5.4.2运行期间的污染项目建成后，此处为商业、办公及住宅区，因此主要的污染来自于生活垃圾、污水排放、以及其他噪音等污染。5.5污染防治措施5.5.1施工期1、合理安排施工计划和施工方法，使动力机械设备适当分散放置在施工场地上。2、混凝土搅拌站，皮带机的机头等机械应安装消声器。3、做好现场施工人员的教育和劳动保护工作。4、材料场和材料运输行使路线尽量避开环境空气敏感点。5、对施工路面进行喷水，减少起尘量。5.5.2项目形124、成后本地区的规划实施宗旨是建造成高绿化率办公、商业、居住区。1、区内尽可能使用可再生能源，改变能源结构，提高能源的利用率。节约水资源，垃圾分类收集。2、消除破坏自然的趋势，建成属于21世纪的高质量办公、商业、住宅区。大量采用新设计、新工艺、新技术、新材料、禁用或少用易燃及化学污染材料，大幅度提高建筑科技含量，新技术的应用使建造生态建筑成为可能。3、对多种形式进行绿化，充分利用楼顶、屋面、露台、山墙、架空平台等一切可以利用的空间进行立体绿化，形成生态协调的小气候和优美的环境。4、强化道路两侧的绿化工作，以形成绿色隔音屏障，减轻交通噪声的影响。5、设置汽车喇叭禁鸣区和禁鸣喇叭标准。6、设置绿化带，125、可大大降低车辆通行产生的噪音污染对项目内居民的影响。5.6结论上述分析表明，本项目的建设对于改善该地区的环境，提高周围的生活环境和净化当地的自然环境都将起到十分积极的作用。因此，本项目实施的环境影响评价是可行的。5.7节能节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前极为紧迫的任务。随着我国经济快速发展，能源供应日益紧张。为了实施可持续发展战略，1997年国家颁布了节约能源规定，2000年国家建设部发布了民用建筑节约能源规定。本工程应该从方案设计到建筑材料、设备选型等都要严格贯彻能源资源优化配置与合理利用的方针，推广节能新技术新材料，执行节能法规标准，使总体能耗水平有效下降，达到规定的标126、准。5.7.1设计依据1、计交能（1997）2542号文件关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇”编制及评估规定；2、国家1996年起实施新的节能50%的民用建筑节能设计标准的规定，应在能耗水平上做到建筑物节能率和供热系统的节能率指标大幅降低；3、中华人民共和国节约能源法(1997年颁布)；4、民用建筑节能管理规定(2000年建设部)。5、公共节能设计标准(GB50189-2005)6、民用建筑热工设计规范(GB50176-93)7、建筑外窗气密性能分级及检测方法（GB/T7107-2002）8、建筑幕墙物理性能分级(GB/T15225-94)5.7.2设计原则1、执行国家现行的节约能127、源的政策、法规、指令及有关标准，合理科学利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。2、贯彻国家能源方针和因地制宜的原则。3、设计中所选用原材料、设备应尽量采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定的淘汰的低效高耗能材料和设备。本项目的单体建筑的体型系数控制在0.3以下，建筑总体节能率超过50%，其中围护结构分担25%，采暖系统分担20%，照明设备分担10%。5.7.3节能措施1、积极采用新工艺、新技术、新材料，努力提高建筑节能效果。从建筑角度考虑建筑物的造型、平面布置、朝阳和室内充分采光。在结构设计上，尽量采用节能保温建筑材料。外墙采用370厚轻集料混凝土小型空心砌块墙（填充型）;有窗户部位梁构造：128、300厚钢筋砼+120厚陶粒砼保温砌块，局部梁挑耳+30厚（阻燃型）挤塑聚苯板。屋面保温采用160MM聚苯板，周边地面垫层及外墙基础内侧均作100厚挤塑聚苯板保温，挤塑聚苯板密度为30kg/m3，阳台立板外侧贴60厚挤塑聚苯板，梁外侧贴30厚挤塑聚苯板。外保温在正确使用合理维护下，合理使用年限为25年。外窗采用单框三玻铝合金断桥隔热平开窗，空气层厚度为12mm，厂家应保证玻璃热性能满足国家节能要求的各项指标。维护结构体形系数:0.23，窗墙比：东立面为0.05，南立面为0.30，西立面为0.05，北立面为0.33。体型系数窗墙比、可见光透射比、天窗类型、屋顶构造、外墙构造、周边地面构造、非周边129、地面构造、外窗热工、可开启面积、外窗气密性均符合或优于国家建筑节标准（详细数据可见建设节能计算书）。在设备选型时，采用节能新技术、新工艺及新设备，一律不采用已公布淘汰的机电产品及国家产业政策限制内的产品序列和规模容量。给排水设备采用节能型，洁具采用节水型冲洗配件。暖通采用地板辐射散热和高效散热器。电气楼梯间等公共场所优先采用声光控节能型灯具。水资源节能措施：(1)所有卫生器具及配件均采用节水型。(2)各主要用户的给水总供水干管上均设置水表，便于计量用水量。2、本项目用电设备选用新型节能型，光源大部分选用节能型灯具，同时采用变频、调速、用电补偿等措施提高用电效率。供配电设计符合GB3485-83130、评价企业合理用电导则的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，已降低无功损耗。屋内照明选用高效节能灯具，可节电50%。低压配电设备选用国内同类产品体积小、分断能力高的新型断路器。选用低损耗、高效率的S11型干式变压器。S11型变压器卷铁心改变了传统的叠片式铁心结构。3、按功能分区分别供应冷热水，宿舍按时间提供热水，其他建筑不提供统一热水，以满足各功能需要，并节约用水。同时在公共场所采用节水用具，例如选用节水阀门等，做到水尽其用。各建筑中配备水表、电表等能量计量仪表，以便检查耗能情况，及时制定节能措施。4、加强节能教育和管理，防止跑、冒、滴、漏。并作为一项重要的教育内容，加强节约能源教育，131、提高职工的节能意识。 5、在污水和雨水排放上，首先是优化选线，充分利用地形地势，以减少污水提升而导致的电能消耗和管道布设施工工程量；6、其它节能措施：（1）采暖管道全部采用发泡聚氨酯材料现场制造，增加密封性和保温效果；暖通设备均选用国家有关部门推荐使用的节能产品。在地热施工前，每层地面找平后，采用=20mm厚皮棉板进行保温，保温层上铺一层防潮层，接头搭接不少于100mm。（2）节约用水，选用节水阀门，防止跑冒滴漏；（3）门窗是建议使用单框三玻铝合金断桥隔热平开窗和保温门；（4）墙体采用保温复合材料。（5）吊装式新风处理机的送风管需要保温，保温材料采用22mm厚的铂铝橡塑复合保温材料。5.8安全132、建设施工必须全程按国家劳动部第3号令建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定和自治区劳动厅内劳护字（1997）11号文件的要求，进行施工作业，严格执行劳动安全监察规章制度，依法实行责任人责任追究制。5.8.1施工中主要安全措施1、严格按照国家关于公用设施建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工。2、严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。3、针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制定出奖罚办法。4、施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全检查制度，以133、确保本项目施工中各项劳动安全措施制度的有力落实。5.8.2将单体建筑进出口分开设置5.8.3建筑外墙的装饰物、室外机板等的设置避免有利于室外攀爬。5.8.4道路合理设计，这样可以改善道路交通状况及减少事故率。第六章 建设进度建设进度和计划安排建设进度要求：可研将本项目建设进度定为两年进行开发建设。2010年3月开工，2011年12月全部竣工交付使用。计划安排设想：工作安排大体分筹备期、施工期和销售期三个阶段。建设项目分阶段的划分：根据项目建设单位的资金投入能力、偿还贷款能力以及开发的情况，根据工程先易后难，先地下后地上的原则，来安排项目的进度。2010年进行前期准备工作，2010年到2011年134、边开发边销售,到2011年底全部项目竣工交付使用。开发进度示意表年度20102011季12341234土地取得前期准备及立项施工准备主体施工阶段基础配套施工安装与调试竣工第七章 工程招投标7.1项目管理7.1.1项目实施管理工程设计、建设、监理等均按照国家规定的方法进行招标。签订设计、建筑施工等合同，严格监督工程质量和检验设备质量，使工程保质保量按期完成。7.1.2项目财务管理设立项目专用帐户，专款专用。做好工程预决算，做到手续齐全，收支账目相符，精打细算，节约项目投资。7.1.3项目的管理职责协调部门间工作关系；考察、评审、督促本项目建设方案；制定项目指导原则和项目相关政策；采取有效措施确保135、项目的顺利实施，实现项目目标。制定项目实施计划、制定和修改项目培训、项目管理、项目财务信息管理计划。组织实施管理各类项目业务会议，安排项目土建工程实施、设备采购、合同签订、财务结算。组织实施各类调查和经常性项目检查、监督，组织和安排评估和评价。7.2招投标依据依照国家发展计划委员会2000年第3号令工程建设项目招标范围和规模标准规定本项目建设必须进行招投标。中华人民共和国招标投标法国家计委建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定（2001年6月18日国家计委第9号令）国家计委工程建设项目招标范围和规模标准规定（2000年5月1日国家计委第3号令）国家计委国家重大建设项目招标投136、标监督暂行办法（2002年1月10日国家计委第18号令）国家计委等6部委联合制定的评标委员会和评估方法暂行规定（2001年7月5日国家计委等6部委第12号令）7.3招标范围对设计、建筑工程、安装工程、监理实施招标；设备和材料除个别常规设备及一般材料直接购买外，重要设备和材料均实行招标。7.4招标组织形式上述招标范围，将采取委托有资质的单位组织招标。为保证工程项目在公平、公正、公开、透明、有序的原则下进行，工程项目招标由有关部门组成专门机构整体把握、控制、调整。评标工作按照严肃、认真、公平、公正、科学合理、客观全面、竞争优选、严格保密的原则进行，保证所有投标人的合法权益。评标：由评标委员会负责。137、评标委员会由有关领导和有关技术、经济等方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家大于成员总数2/3。这些专家从事相关领域工作满8年，并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会的评标工作受有关行政监督部门监督。7.5招标方式对建筑工程、安装工程、监理、重要设备和材料等采取公开及邀请招标的方式。第八章 工程财务分析说明8.1编制说明8.1.1本估算书系根据“xxx建设项目”初步设计方案编制。工程内容包括：建筑安装，市政配套设施，包括区内道路，雨污水、给排水、电力、通讯、照明、热力、燃气及绿化工程，工程总估算值70733.25万元。8.1.2定额依据2004年内蒙古自治区市政工138、程消耗量定额及基础价格2004年内蒙古自治区建筑安装市政工程间接费定额2004年内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格全国市政工程投资估算指标 建设部（1996年）市政工程可行性研究投资估算编制办法建设部（1996年）给水排水设计手册第10册技术经济（2000年）建筑工程可行性研究投资估算编制办法建标（1996）628号及国家有关规定。间接费调整系数执行内蒙古自治区建设工程标准定额管理站发布的文件及文件汇编资料为依据，不足部分材料价格参考市场调价。8.1.3工程建设其他费用的编制按照建设部发布的“工程建设其他费用编制办法”规定编制。具体取费如下：1、土地取得费用：通过摘牌方式取得，总价300139、00万元；工程建设单位管理费按规定分档计算。工程监理费按建安工程费用和基础设施建设费的0.6%计。工程勘察费按工程勘察设计费标准，按设计费的10%计。设计费按工程勘察设计费标准，按25元/平方米计。施工图审查费按按建安工程费用的0.8%计。施工图预决算编制费按建安工程费用的0.15%计。工程招标代理费按建安工程费用的0.1%计。2、其它:按国家地区相关规定进行计算。3、工程预备费按国家计委1999年第1340号文件有关规定，只计取基本预备费，考虑项目具体情况，暂按第（一）（二）部分费用之和的5%计取。8.2基本假设及指标选取任何投资分析都要基于一定的基本假设。我们根据本项目的特点、市场调查数据140、行业一般规律、顾问方积累的经验数据制定如下基本假设和界定：1、项目界定：本次分析的研究对象是以初步设计方案为分析依。2、销售率：我们按照销售率为100%进行计算和分析。3、销售价格：结合成本估算和市场分析，商业的销售均价定为50000元/平方米；住宅的销售均价定为8000元/平方米，办公的销售均价定为8000元/平方米。4、贴现率：根据本项目自身特点和未来市场平均盈利预期，在动态财务分析中，年度贴现率取10%，；5、根据相关规定,项目的自有资金占项目投资额的35%可满足要求，本项目的资金自筹35%。6、分析时点：本报告的动态分析以2010年1月为起始点，2013年12月结束，以年度为时间单位141、。第九章 项目工程财务分析9.1工程总投资投资估算总表单位：万元序号工程或费用名称估算金额（万元）主体工程占工程费用的比例（%）各部费用占建设投资比例（%）技术经济指标备注建筑工程费用安装工程费用设备及工器具购置其它费用合计单位数量指标（万元/单位）建设投资25656.9500 5280.0000 693.6000 39102.70 67105.91 建安及设备购置工程费25656.9500 5280.0000 693.6000 31630.55 100.00 47.14 工程其它费用32279.84 32279.84 48.10 工程预备费3195.52 3195.52 4.76 一基本预备142、费3195.52 3195.52 (I+II)5%二涨价预备费0.00 0.00 建设期贷款利息0.0000 3627.34 3627.34 固定资产投资方向调节税0.00 0.00 铺底流动资金0.00 0.00 建设项目总投资70733.25 10.86549.38 本房地产开发项目的工程总投资为70733.25万元，其中建设投资67105.91万元建筑安装工程费用估算表单位：万元序号工程或费用名称单位数量建筑工程估算金额设备购置费估算金额安装工程费估算金额总计（万元）编制依据指标（元）合计（万元）厂价或询价（元/单位）运杂费（元/单位）合计（万元）指标（万元）合计（万元）一商业(含地下室143、)3510.00 240.00 945.00 4695.00 内蒙古市政工程定额及造价信息设备安装费按相关规定取10%1土建及装饰工程平方米18000.00 1950.00 3510.00 2室内电气工程平方米18000.00 105.00 189.00 3室内消防系统平方米18000.00 128.00 230.40 4室内弱电系统(包括自动控制)平方米18000.00 112.00 201.60 5室内给排水平方米18000.00 85.00 153.00 6室内暖通工程平方米18000.00 95.00 171.00 7电梯台8.00 30.00 0.00 240.00 二写字楼(含地下144、室)5850.00 194.40 1575.00 7619.40 1土建及装饰工程平方米30000.00 1950.00 5850.00 2室内电气工程平方米30000.00 105.00 315.00 3室内消防系统平方米30000.00 128.00 384.00 4室内弱电系统(包括自动控制)平方米30000.00 112.00 336.00 5室内给排水平方米30000.00 85.00 255.00 6室内暖通工程平方米30000.00 95.00 285.00 7内装修平方米30000.00 0.00 0.00 8电梯台6.00 30.00 2.40 194.40 三住宅(含地下)145、15300.00 259.20 2760.00 18319.20 1土建及装饰工程平方米60000.00 1950.00 11700.00 2室内电气工程平方米60000.00 75.00 450.00 3室内消防系统平方米60000.00 120.00 720.00 4室内弱电系统(包括自动控制)平方米60000.00 85.00 510.00 5室内给排水平方米60000.00 85.00 510.00 6室内暖通工程平方米60000.00 95.00 570.00 7内装修平方米60000.00 600.00 3600.00 8电梯台8.00 30.00 2.40 259.20 总计24146、660.00 693.60 5280.00 30633.60 工程其它费用估算表单位：万元序号工程或费用名称计算方法及公式合计（万元）编制依据工程建设及其他费用32279.84 一建设用地相关费30000.00 中华人民共和国土地法中华人民共和国耕地占用税暂行条例等1地土地取得费用亩数单价30000.00 2搬迁及补偿费0.00 二建设管理费等436.85 1建设单位管理费分档计算253.04 建设部建财2002394号2工程质量监督费从2008年起不再收取3建设工程监理费分档计算183.80 国家发改委、建设部发改价格2007670号4建设项目前期工作咨询费0.00 根据实际情况5研究试验费147、0.00 根据实际情况计算三勘察设计费等1842.99 1工程勘察费设计费10%27.00 根据项目实际情况计算2工程设计费270.00 国家发改委、建设部发改价格200210号3施工图预算编制费建安及设备费的0.15%47.45 根据国家相关规定和实际情况进行计算4竣工图编制费建安及设备费的0.03%9.49 5环境影响咨询服务费5.00 国家发改委、环保局发改价格2002125号6劳动安全卫生评审费建安及设备费的0.01%3.16 建设部建标2007164号7水资源建设、评价、保护等建安及设备费的0.1%94.89 保监200522号8专利及专有技术使用费0.00 9招标代理服务费建安及设148、备费的0.15%60%27.57 国家计委20021980号10施工图审查费建安及设备费的0.08%24.51 关于施工图审查费的收取办法11场地准备费及临时设施费建安及设备费的0.5%0.00 建设部建标2007164号12工程保险费建安及设备费的0.3%91.90 建设部建标2007164号13市政公用设施费建筑面积取费单价0.00 内蒙古自治区人民政府内政发199912号,本项目为自行配套14人防建设费基低建筑面积*单价0.00 内蒙古自治区相关规定15热力入网费建筑面积取费单价1080.00 热力入网规定，本项目按自建锅炉房考虑16渣土处理费建筑面积取费单价16.20 呼和浩特市相关规149、定17水分户费户数*单价18.46 18电分户费户数*单价64.62 19环卫设施建设费建安及设备费的0.3%45.95 呼和浩特市相关规定20特殊设备安全监督检验费0.00 21住宅性能认定建筑面积取费单价6.00 呼和浩特市相关规定22房产测量建筑面积取费单价10.80 呼和浩特市相关规定工程建设其他费用包括土地摘牌取得、热力配套费、三通一平费、人防费、水资源建设费、水分户费、电增容费、电接户费、电视入网费、勘察费（包括试验费）、住宅及公建设计费、景观设计、审图费、环境评估、消防费、招标交易费、招标代理费、质检费、监理费、预算审计费、结算审计费、房产测量费（住宅）、建设单位管理费、投资估算150、金额为32279.84万元。室外工程估算表单位：万元序号名称基数单价金额备注单位数量单位单价（万元）1场地硬化平方米9157.50 元/110100.73 2道路系统平方米3052.50 元/21064.10 3景观、绿化平方米6105.00 元/280170.94 4外线工程203.58 4.1给水管外线米700.00 元/m63544.45 4.2排水管外线米910.00 元/m57552.33 4.3热力管线米1200.00 元/m890106.80 双线5室外电力系统(含电力增容)350.00 6门卫、围墙米700.00 元/米680107.60 合 计996.95 基础设施配套费包括151、大门及门房、加压泵站（包括设备）、围墙、外网采暖管道费、煤气管道建设费、室外硬化(小区道路)、绿化费、给水管道、排水管道、外线电气、路灯。投资估算金额为996.95万元。9.2资金筹措及运用建设期资金筹措表序号项目合计人民币建设期20102011人民币（万元）小计人民币（万元）小计1总投资70733.25 45047.80 45047.80 25685.46 25685.46 1.1建设投资67105.91 43618.84 43618.84 23487.07 23487.07 1.2建设期贷款利息3627.34 1428.95 1428.95 2198.39 2198.39 1.3流动资金0152、.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2资金筹措45047.80 45047.80 25685.46 25685.46 2.1项目非债务资金16695.55 16695.55 10418.86 10418.86 其中：建设单位自筹16695.55 16695.55 10418.86 10418.86 政府投入资金0.00 0.00 0.00 0.00 2.2债务资金28352.25 28352.25 15266.59 15266.59 2.3其他资金0.00 0.00 0.00 0.00 从资金筹措及运用表来看，本项目的建设资金35%自筹，自筹资金来源为公司注册资金、销售利润、本项目153、预售和销售回款，其余65%的资金将进行银行贷款，如资金能按时到位，不会对工程进度造成不利影响。9.3还本付息表借款还本付息计算表单位：万元序号项目建设期20102011201220131人民币借款5.4%1.1年初借款本息累计28352.25 15266.59 0.00 0.00 本金28352.25 15266.59 0.00 0.00 建设期利息1428.95 2198.39 2198.39 769.44 1.2本年借款28352.25 15266.59 0.00 0.00 1.3本年应计利息1428.95 2198.39 2198.39 769.44 1.4本年偿还本金0.00 0.00154、 28352.25 15266.59 1.5本年支付利息1428.95 2198.39 2198.39 769.44 2还本资金来源1428.95 2198.39 30550.64 16036.03 2.1折旧费0.00 0.00 0.00 0.00 2.2摊销费0.00 0.00 0.00 0.00 2.3销售收入1428.95 2198.39 30550.64 16036.03 2.4其他0.00 0.00 0.00 0.00 评价指标利息备付率=8.34偿债备付率=1.68本项目进行银行贷款43618.84万元，为项目建设总投资的65%，3年长期贷款，采用每年按季度付息，分叁年，从201155、2年底到2013年每年按28352.253万元、15266.59万元还本的方式。从偿债指标来看，利息备付率为8.34，偿债备付率为1.68，偿债指标非常好。9.4项目销售计划及收入销售收入、营业税金及附加估算表序号项目合计建设期20102011201220131销售收入162000.00 13800.00 48600.00 64800.00 34800.00 1.1商业销售90000.00 9000.00 27000.00 36000.00 18000.00 单位m2m2m2m2单价50000.00 50000.00 50000.00 50000.00 数量18000.00 1800.00 5156、400.00 7200.00 3600.00 1.2写字楼销售24000.00 0.00 7200.00 9600.00 7200.00 单位m2m2m2m2单价8000.00 8000.00 8000.00 8000.00 数量30000.00 0.00 9000.00 12000.00 9000.00 1.3住宅销售48000.00 4800.00 14400.00 19200.00 9600.00 单位m2m2m2m2单价8000.00 8000.00 8000.00 8000.00 数量60000.00 6000.00 18000.00 24000.00 12000.00 2商品房营业157、税金及附加 10570.50 900.45 3171.15 4228.20 2270.70 2.1营业税8100.00 690.00 2430.00 3240.00 1740.00 2.2消费税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3城市维护建设费567.00 48.30 170.10 226.80 121.80 2.4教育费附加243.00 20.70 72.90 97.20 52.20 2.5地方教育附加40.50 3.45 12.15 16.20 8.70 2.6水利建设基金1620.00 138.00 486.00 648.00 348.00 3土地增值税4860.00158、 414.00 1458.00 1944.00 1044.00 商业的销售均价定为50000元/平方米；住宅的销售均价定为8000元/平方米，办公的销售均价定为8000元/平方米。9.5项目成本利润分析商品房项目成本/利润计算表单位：除注明外均为万元序号成本项目合计1建安费用30633.60 2基础设施配套费996.95 3工程建设其他费用32279.84 4财务费用3627.34 5销售费用2430.00 6不可预见费3195.52 7项目总成本73163.25 8销售收入162000.00 9销售税金15430.50 10平均税前利润73406.25 11平均投资利润率(税前，%)1.00159、 12所得税18351.56 13平均税后利润55054.68 14平均投资利润率(税后，%)0.75 15公积金5505.47 16应付利润0.00 17未分配利润49549.22 从以上计算可以看出，本项目总成本为73163.25万元，如果达到100%销售率,总销售收入162000万元,扣除两税一费和交易印花税后,所得税前利润为73406.25万元，成本利润率100%；所得税后利润为55054.68万元，成本利润率75%，利润指标非常好。9.6盈亏平衡分析上述成本利润指标是在100%销售的情况下实现的，实际操作中，销售率以及销售价格等的变化会对利润指标产生很大的影响，因此，我们通过盈亏平衡160、分析，给出销售率和销售价格的盈亏平衡点。不同销售率下的利润指标：盈亏平衡表销售率49.92%90.00%95.00%100.00%税前利润(万元)0.00 66065.62 69735.93 73406.25 成本利润率(税前)%0.00 0.90 0.95 1.00 由上表可以看出，销售率在49.92%时达到盈亏平衡点，换个角度来看，如果销售率为100%不变，则销售价格降为原定销售价格的49.92%，时达到盈亏平衡点。9.7全部投资现金流量表项目财务现金流量表序号项目建设期12341项目现金流入13800.00 48600.00 64800.00 34800.00 1.1营业收入13800.161、00 48600.00 64800.00 34800.00 1.2回收固定资产余值0.00 0.00 0.00 0.00 1.3回收流动资金0.00 0.00 0.00 0.00 1.4其他现金流入0.00 0.00 0.00 0.00 2现金流出44933.29 28116.22 16923.86 11186.03 2.1建设投资（不含建设期利息）43618.84 23487.07 0.00 0.00 2.2流动资金0.00 0.00 0.00 0.00 2.3经营成本0.00 0.00 0.00 0.00 2.4销售税金附加900.45 3171.15 4228.20 2270.70 2.162、5增值税414.00 1458.00 1944.00 1044.00 2.6所得税0.00 0.00 10751.66 7871.33 3净现金流量（1-2）-31133.29 20483.78 47876.14 23613.98 4累计净现金流量-31133.29 -10649.51 37226.63 60840.60 5净现值（I=10%）-28302.99 16928.74 35970.05 16128.66 6累计净现值-28302.99 -11374.25 24595.80 40724.47 计算指标所得税前项目投资财务内部收益率=90.03% 财务净现值=54178.57万元 所得163、税后项目投资财务内部收益率=76.94% 财务净现值=40742.47元 项目动态投资回收期（含建设期）=2.69年 在目标收益率为10%时,税后NPV=40742.47，税后财务内部收益率76.94%10%，且动态投资回收期为2.69年，动态指标较好,说明本项目可行。9.8项目资本金现金流量表项目资本金财务现金流量表单位：万元序号项目合计建设期20102011201220131现金流入162000.00 13800.00 48600.00 64800.00 34800.00 1.1销售（营业）收入162000.00 13800.00 48600.00 64800.00 34800.00 1.164、2其他现金流入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.3回收固定资产余值0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.4回收流动资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2项目现金流出111381.91 19438.95 17246.40 47474.50 27222.06 2.1项目资本金27114.41 16695.55 10418.86 0.00 0.00 2.2借款本金偿还43618.84 0.00 28352.25 15266.59 2.3借款利息支付6595.17 1428.95 2198.39 2198.39 769.44 2.4经营成本0.00165、 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5营业税金附加10570.50 900.45 3171.15 4228.20 2270.70 2.6增值税4860.00 414.00 1458.00 1944.00 1044.00 2.7所得税18622.99 0.00 0.00 10751.66 7871.33 2.8其他现金流出0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3项目净现金流量（1-2）50618.09 -5638.95 31353.60 17325.50 7577.94 4累计净现金流量113733.93 -5638.95 25714.65 43040.15 50618.0166、9 5增量净现值（I=10%）38978.49 -5126.32 25912.06 13016.91 5175.84 6累计净现值88440.56 -5126.32 20785.74 33802.65 38978.49 计算指标所得税后项目资本金财务内部收益率=287.87% 财务净现值=38978.49万元在目标收益率为10%时,税后NPV=38978.49，税后财务内部收益率287.87%10%，动态指标较好。第十章 项目风险分析10.1主要风险因素识别投资项目的风险分析是在市场预测、技术方案、工程方案、融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设167、和运营中潜在的主要风险因素。揭示风险来源。判断风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。项目风险贯穿于项目建设和运营的全过程，这里结合本项目的情况从经济、技术和工程几方面分析如下：10.1.1经济风险项目经济评价是面向未来的评价与分析，由于未来不确定性因素的影响，项目评价所采用的数据，含有许多预测、估计和假定的成分，从而使分析结果存在一定的不确定性。通货膨胀风险通货膨胀是一个全球性问题，在发展中国家更为严重。通货膨胀可能使物价大幅上涨，材料费和人工费等都超过预计。风险来源：通货膨胀风险事件：物价上涨 工人工资上涨10.1.2工程风险1、水文地质条件复杂工程水文地质条件复杂，与预测发生重大偏差导168、致的风险。风险来源：水文地质条件复杂风险事件：补充勘察 施工方案的调整修改设计2、自然气候变化出现的异常气候，如特大暴雨、洪水、泥石流、坍方等，会造成工程延期。风险来源：自然气候变化风险事件：严寒，酷暑，多雨 特大暴雨，洪水，泥石流，坍方10.1.3技术风险风险来源：技术风险风险事件：技术难度高 技术规范不合理10.1.4设备和材料供应风险来源：设备和材料供应风险事件：质量不合格 供应不合格 设备不配套10.1.5工程变更包括设计变更和工程量变更两方面。风险来源：工程变更风险事件：设计变更 工程量变更10.2防范和降低风险措施项目风险管理的基本对策为风险控制、风险自留和风险转移等三种。这三种对169、策各自有不同的性质、优点和局限性。因此，当风险管理人员规划和决策时，选择的常常不只是一种对策，而是几种对策的组合。10.2.1风险控制风险控制包括所有为避免或减少项目风险发生的可能性以及其潜在的损失而采取的各种措施。因此，风险管理人员必须和各专业人员共同识别项目风险发生以及使损失趋于严重的各种条件，然后，通过对这些条件的控制而控制项目风险。对于上述经济风险、变更风险就可以采取控制的方法，加强项目前期预测和研究工作、加强项目过程管理，以尽量减少风险。10.2.2风险转移对策风险转移是工程项目风险管理中非常重要而广泛的一项措施。对于上述技术风险和工程风险都可以采用这种方法，主要有两种形式：1、非保170、险或合同的转移方式通常通过签订协议等方式将项目风险转移给承包商、设计方、材料设备供应方等非保险方。这种方式的具体手段主要包括以下几种：A分包和转包。这种方式可以转移大部分风险，但并非使损失转嫁，而是把风险转移给更能控制或较少风险的另一方。如一些专业技术要求较高的分项工程应该分包给有条件的分包商。B通过具体合同的某些条款转移某类风险。这主要是为了达到责任明确划分和风险合理承担的目的。如 FIDIC合同条件规定了承包商的一般责任以及业主不能转移而必须自身承担的风险。2、工程保险工程保险的历史比较短，在我国也是一种新险种。工程保险的目的在于通过把伴随着工程的进行而发生的大部分风险作为保险对象，而减轻171、与工程建设有关者的损失负担以及围绕负担这种损失所发生的纠纷，谋求工程实施的顺利完成。10.3风险分析及对策10.3.1市场风险分析本项目市场定位为商业、办公，住宅区，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定风险，需求有限，销售有一定市场风险。虽然目前呼市房地产市场总的趋势是供求平衡，价格走平，销售相对平稳，但近来随着国家采取的对房地产投机行为的打击，有些投机房产的资金被迫抽出。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。10.3.2经营管理风险分析1、本项目主要应加强市场营销工作，做了商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种172、方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。2、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。3、做好物业管理和售后服务工作。10.3.3金融财务风险分析本项目资金完全自筹,从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：（1）一次性付款方式；（2）分期付款方式；（3）七成银行按揭方式；（4）特惠免息分期付款；使开发资金按预期回笼，减少金融财务风险。10.4敏感性分析非确定性分析主要是考查项目的抗风险能173、力，一般采用敏感性分析法。所谓敏感性分析，就是通过一个或多个不确定因素的变化导致决策指标的变化幅度，进而判断各个因素的变化对实现预期目标的影响程度。对于房地产项目来说，项目总投资和销售价格是对财务指标影响最大的因素。所以针对这两个指标进行敏感性分析。敏感性分析表(税后）序号不确定因素变化幅度（%）内部收益率财务净现值1基本方案076.94%40742.47 2建设投资+10%54.18%34818.04 -10%90.22%46630.90 3销售价格+10%121.09%53240.95 -10%43.64%28207.99 由上表可以看出，总投资成本对财务指标的影响是比较大的。总投资上升1174、0%，内部收益率和财务净现值分别下降到54.18%和34818.04万元。由上表可以看出，和总投资相比,销售价格对财务指标的影响更大。销售价格下降10%，内部收益率和财务净现值分别下降到43.64%和28207.99万元。因此,控制总投资和销售价格至关重要。第十一章 结论综合以上的分析，我们就本项目投资分析给出如下结论：项目投资分析结论11.1.1从以上计算可以看出，本项目总投资额为70733.25万元（不包括销售费用），如果达到100%销售率，总销售收入162000万元，所得税前利润为73406.25万元，成本利润率100%；所得税后利润为55054.68万元，成本利润率75%，利润指标非常好。11.1.2投资回收期2.69年，这里所说的投资回收期是相对于整个项目的开发周期而言，回收期短，项目风险小。11.1.3在目标收益率为10%时，税后NPV=40742.47万元，税后财务内部收益率76.94%10%，动态指标很好，说明本项目可行。11.1.4从非确定性分析看，本项目具有较强的抗风险能力。11.1.5从经济分析及各种政策的支持性来来看，本项目是可行的。