1、城市贵人区高档商业公寓商场开发总投资1.25亿项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月城市贵人区高档商业公寓商场开发总投资1.25亿项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月43可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 概论711 项目背景712 项目概况88、经济效益：81、3 可行性研究依据和范围8第二章 项2、目建设业主简介9第三章 市场分析1031 宏观环境分析1032 房地产市场环境分析1033 住宅地产市场概况12第四章 项目区域分析1341 区域地理概况1342项目周边道路现状分析141、商业网点152、餐饮及休闲娱乐场所153、教育文化机构164、社会医疗设施165、金融、邮电、安保机构17区域环境综述17五章 项目定位2051 项目SWOT分析201、项目优势201.2位于xx片区，紧邻成都沙湾商圈。201.4毗邻好又多、家乐福、百佳、摩尔百盛、苏宁、国美、博美，成熟购物环境201.6极高的商圈品牌认可度，强大的市场辐射力；202、项目劣势203、发展机会214、潜在威胁225、基本对策3、建议2252 项目核心竞争力分析2253 目标市场分析2354 目标客户定位2455 形象定位251、整体形象：252、定位解析：2556 功能和业态定位2557 价格定位26第六章 项目规划2661 规划条件（争取）2662 规划定位的基本思路261、总体布局262、平面布局273、建筑特色2763 主要技术经济指标28第七章 项目管理28第八章 项目实施计划29第九章 财务分析与评价2991 分析的原则和依据2992 基础数据说明2993 投资估算3094 投资计划与资金筹措3495 盈利能力分析3596 清偿能力分析3797 盈亏平衡分析3798 财务评价37第十章 风险分析371、 市4、场风险372、财务风险38第十一章 竞争项目概况382、鸿锦汇403、泰丰御园4216层、17层43第一章 概论11 项目背景本项目地处成都市xx区xx街道，位于成都西区，一环路外侧.项目地块南面紧邻正在建设的“xx”项目,西侧临xx后街，东侧紧邻xx派出所，北侧为xx东街，项目地块三面临街.根据我司对成都市房地产板块的划分可知，本项目地处xx片区,属于西门板块中心，该板块是成都市政府近期重点开发培植的西门商圈, 开发时间较早，毗邻市中心，距离繁华的xx和xx商圈步行不到半小时，南面2公里处是餐饮娱乐休闲地xx，项目所属板块规划定位为以金融、办公、信息、及高档住宅小区为主；目前该板块开发的最大5、特点为住宅区档次高、分布集中，所处地位又在西面,从而更加确立成都“贵人区”的形象。其区域主要特征如下：（1）、从发展阶段上看，近期新项目xx项目为代表，该片区物业的开发已经迈入产品细分的阶段。（2）、从现有开发及区域地块条件上看，近期xx板块房地产开发土地将极为稀少,可开发地块都在二环以外.（3）、从开发档次上看，目前该板块正处在成都人印象中的贵人区。（4）、从产品上看，面对市场竞争，xx板块市场的细分已越来越明显，同一档次可以设计不同产品类型，同一种产品类型可能又有不同的定位，而且卖点越来越丰富，在未来的市场中，产品细分趋势必将继续发展。12 项目概况1、 项目名称：xx；2、 项目选址：x6、x区xx；3、 建设单位：四川xx置业有限公司；4、 占地面积：2986.92；5、 实施计划：第1年5月：购买物业，完成过户等手续；第1年6月-第1年7月：土地变性，由工业用地转为二类住宅用地；第1年6月-第1年9月：设计、报建；第1年10月-第2年1月：基础及地下部分建设，取得政府令；第2年1月-第2年10月：第2年3月开始预售，12年9月主体封项；第2年11月-第3年3月：内外装、整改以及竣工验收；第3年4月：交房。6、项目总投资12500万，其中土地成本6200万（现有房屋购买5000万，土地变性1200万），工程费用5300万，其他费用1000万。7、资金筹措：前期自有资金投入7007、0万元，占总投资的56%；后期销售收入投入5500万元。8、经济效益：1、3 可行性研究依据和范围编制依据：1、 国家相关政策；2、 国有土地使用证；3、 建设用地规划许可证；4、 宗地放线交接单；5、 规划设计条件通知书；6、 项目前期市场调查报告。编制范围：本可行性研究报告研究范围包括与项目有关的国家产业发展政策、市场现状及预测、项目自身条件、项目规划设计要点、项目定位和运作、项目营销思路、项目实施进度、项目投资估算及经济效益评价、社会效益评价。第二章 项目建设业主简介本项目是由四川xx置业有限公司开发的商住项目.四川xx置业有限公司是一家以房地产开发为主的民营企业。四川xx置业公司十分注8、意强化自身管理结构，通过战略调整，公司已经初步形成了以资本为基本联结纽带的企业架构。公司设有股东会、董事会、监事会、员工委员会，公司采用直线职能制的公司管理模式，由公司董事会负责组建公司经营管理班子。 第三章 市场分析31 宏观环境分析成都市面积12390平方公里，总人口1103.4万，其中市区人口497.15万。93年被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一.改革开放20多年来，成都经济发展迅速，社会全面进步，人民生活极大改善，成都市综合实力显著增强。全市城镇单位在岗职工平均工资为22564元。城市居民人均可支配收入12789元，增长12.6%。农村居民9、人均纯收入4905元，增长9.4%，成都经济实现稳步增长势头. 成都先后荣获过“国家环境保护模范城市”、“中国十大最具经济活力城市”、台商“极力推荐”城市、“十大中国大陆最佳商务城市”、“中国城市综合实力十强”、“中国最佳旅游城市”、“国家森林城市”等称号。以上说明，成都市的经济经过多年的发展, 目前正处在一个较高速度的发展阶段,深厚的文化底蕴和独具的风土人情彰显着这座历史文化名城的恒久魅力，孕育了“和谐包容，智慧诚信，务实创新”的城市精神，日新月异的城市建设更添了一份迷人的现代气息。32 房地产市场环境分析政府的连续几道政策，使得全国各地的房价迅速得到控制。目前来看，市场处于胶着状态。即卖家10、咬住价格不放松，买家期待价格的后续下降。但总体市场的价格并没有下降或下降有限。首先是开发商，成熟的开发商往往并不会在单个项目上追求过高的利润，尤其是大型的开发商，越来越重视资金流量的控制，希望通过快速的资金流转来提高资金利用率。但就市场上目前在售项目来说，要么是销售到中期，要么是新开项目。对于销售到中期的项目，因前期已经销售一部分，后期如果降价，给前期业主没办法交代，企业品牌也会受到很大影响。对于新开项目，大多是通过拍卖获取的土地，成本压力较大，降价没有空间。于是，开发商在追求资金快速流转与降价切实难行的矛盾中徘徊。 其次是消费者，这是整个房地产参与主体中最为弱势的群体。房地产永远具有两重属性11、，即功能属性和投资属性。受政府政策与舆论导向的影响，新进入投资者锐减，原有投资者则由需求方转达为供应方。而对自用需求，绝大多数需求者认为未来房地产价格不可能上涨，下降的可能性较大。这就使得消费者的观望情绪较为浓厚。在久盼不下的情况下，犹豫不决的市场特征非常明显。在买方期望下降而开发商难以下降的情况下，当前房地产市场的价格仍然相对稳定，但成交量一直较为低迷，市场处于“胶着”状态。这种状态沿续下去，无外乎三个结果，一是大多数开发商开始下调价格，则房价会进入下降通道，消费者更加持币观望，会使房地产整个行业“硬着陆”，几年之内难以复苏，目前来看这种可能性较小。二是市场彻底恢复，房价开始继续上涨。但就市12、场总量来看，全国范围近期有一个土地集中放量的过程，近期市场供应量较大，供过于求的局面短期难以改变，因此这种结果也难以出现。三是大多数开发商坚持了当前价格水平，不作大的变化，则消费者观望一段时间后会恢复信心，由犹豫转向购买，成交量缓慢回升，目前来看，这种倾向较为明显。总体来说，市场会在目前的价格的基础上略微下调，并在缺乏交易量的情况下，前行并稳步回升。这种状况至少会待续到明年中期成都市商业历史时间相对较短，其经济特色主要为休闲娱乐经济。一些全球知名商家陆续进入成都，在一定程度上促进了成都市的商业繁荣；但同时也加剧了城市商业市场的竞争。综上所述，从事房产项目运作，必须作好前期市场定位，准确把握目标13、市场，在产品功能诉求上争取实现差异化、精细化、标准化。这样才能在激烈的竞争中脱颖而出。33 住宅地产市场概况2007年全年,成都市新开住宅楼盘419个,新增供应面积1881.66.其中,主城区新增楼盘239个,新增供应面积1075.13万,占到总体供应量的57.17%;城东和城西继续担当购房者首选区域的角色；受国家宏观调控的影响，大多数楼盘在推出产品的时候均比较谨慎，即便是规模不大，也采取分期分批次甚至是分单元推出的模式，从而造就了不少“开盘售罄”的楼市新闻；在开盘时间的选择上开发商更是小心翼翼，在消费者持币观望的同时，开发商也捂盘观望，拉锯战由此展开。 2010年成都市商品房供应量为325814、万，同比增加8.9%；商品房销售量为2965.9万，同比下降了17.1%。城西和城东作为成熟社区聚集的两个区域，仍然是成都新盘供应的热点区域，从价格供应来看，主城区楼盘整体均价约8500元/平方米，郊区的价格在5500元/平方米左右；户型:7090平方米的刚性需求成为需求主力。从各面积段分析，70-90平方米是目前主城区住宅物业供销的主力，分别为345万平方米和332.3万平方米；90-110平方米和110-130平方分列二、三位.2010年成都主城区高层和超高层住宅共成交89785套，主力总价集中在100-200万元和50-100万元，分别占总成交量的41.9%和38%。第四章 项目区域分析15、41 区域地理概况根据我司对成都市房地产板块的划分可知，本项目地处西区,属于xx板块中心. 其区域主要特征如下：（1）、从发展阶段上看，近期新项目xx项目为代表，该片区物业的开发已经迈入产品细分的阶段。（2）、从现有开发及区域地块条件上看，近期xx板块房地产开发土地将极为稀少,可开发地块都在二环以外.（3）、从开发档次上看，目前该板块正处在成都人印象中的贵人区。（4）、从产品上看，面对市场竞争，xx板块市场的细分已越来越明显，同一档次可以设计不同产品类型，同一种产品类型可能又有不同的定位，而且卖点越来越丰富，在未来的市场中，产品细分趋势必将继续发展。42项目周边道路现状分析本项目紧邻一环路北一16、段, 一环路与营门口路均为双向八车道,并划分单独非机动车道的主干道,其连接着人民路和二环；原来拥堵的一环路口在高架桥通车后已经非常通畅；由这两条道路辐射出纵横交错的交通体系，很大程度上保证本区域内的交通环境。交通条件：区域内公共交通较为便捷，公交线路数量充足，站点距离本项目均只有2分钟路程；周边主要公交线路有4、7、11、27、27路高峰快线、34、37、 43、56、56路高峰快线、62、340等十多条公交线路，并且公交发车比较频繁，晚间收车较晚，不用担心会遇到三环外晚上10点以后就找不到一辆公交车的惨况。另一方面，规划中的地铁5号线距离项目不远，除上述普通市区线路外，更有位于火车北站及金沙17、长途运输枢纽站，可提供跨县乃至跨省的长途车业务；为区域内居民出行提供了极大的便利。但同时值得注意的一个现象是，部分公交线路在运营高峰时段较拥堵，可能会对交通出行带来一定影响。通过实地观测调研得知，从本项目步行公交车站上客集中点仅需二至三分钟左右，而从项目至成都国际机场实际距离约为30公里左右，至春熙路商业圈实际距离约为6公里左右，交通出行十分方便。生活配套：本区域内商业分布的特点为：“东高西低”，即以xx商圈为界，其东侧商业配套设施的数量及品质均优于其西面地区，这主要是由于xx商圈已经历百年，商业底蕴深厚。项目区域由于主干道路幅较宽，车流量远大于人流量，又处于xx商圈末端，从一定程度上影响其沿18、线的商业氛围。干道沿线配套数量较为零散，无法形成集中的规模大型商业群。但干道部分已逐渐形成了较大规模的特色商业，如枫桥晓月美食休闲广场等，商业氛围相对浓厚。干道沿线随着几个新楼盘建立后，配套发展了大规模的商业项目，如引入百佳，好又多大型超市，个别住宅小区附带大规模商业步行街，如新城市广场，离本项目仅十分钟左右的步行距离。1、商业网点由于区域内交通干道，路幅宽，车流量极大，从一定程度上影响了沿线商业氛围的形成，导致区域内商业大型设施数量较少。区域内商业设施形态主要以中小型沿街商铺为主，经营的业种趋于单一，主要以经营日常消费类商业为主，如食品、服装等，档次趋于大众化，充分迎合了附近居民中层次的消费19、需要。区域内商业设施分布平均，基于道路原因无法形成商圈效应，商业基本分布在干道沿线；另外，大型商业圈沙湾商圈与骡马及xx商圈汇合地有着完整的商业配套设施，其后期更有着大量新增商业设施出现，包括大型的购物中心、娱乐总汇等。区域内其余路段商业网点数量较为分散。由于本项目与上述商圈步行距离控制在15分钟之内，以及其商业设施的辐射范围均包括本项目，可有效弥补本项目附近大型商业设施缺乏的不足。2、餐饮及休闲娱乐场所该区域内餐饮类商业设施较多，主要集中于营门口路两侧，另外xx及xx街道内也有较多餐饮设施，区域内餐饮设施多以走大众路线的川派火锅店及汤煲店为主，这非常符合成都本地居民喜辣、喜食火锅的饮食习惯；20、即将建成的xx项目内肯定会有中高档餐饮进入。该区域内休闲娱乐设施较多，据我司实地调查后得知，所经营业种主要分为三类：美容保健类、休闲茶坊类及大型娱乐城；其中以美容保健类设施数量最多，仅在干道沿线就有不下10家左右。美容保健机构发展蓬勃，应是成都居民的日常生活消费习惯所致。大型娱乐设施分布在沙湾、三洞桥路等较繁华的地段，其余路段设有适量的休闲茶坊，辅有公众网吧、休闲浴场及桑拿中心等，但场所分布较散。步行距离适当，居民日常娱乐需要都能得到方便的解决.3、教育文化机构本次市调区域内的教育机构数量较多，基础教育与高等教育机构数量相当。据我司实地了解，主要有成都市政建院，树德中学、成都电子机械高等专科学21、院，实验外国语学校，xx实验中学，十八中学，以及西南交通大学，西南财经大学等西南知名学府。高等教育设施可有效提升区域的人文品质，但从实用性而言，基础教育设施则为住宅区的必须配套设施。区域内的住宅小区多数配套幼儿园设施，可满足居民中学龄前儿童的就近教育需要。小学及中学均为就近入学，因此中、小学的配套数量和质量也可有效增加住宅项目的卖点。就本项目附近配套的中小学数量及质量而言，已可基本满足居民子女的就近入学需要。4、社会医疗设施本区域内医疗设施较多，均为正规的大型医疗机构，这很大程度上可以保证本项目小区住户的求医保健问题。换言之，可能对本项目的销售产生一定有利影响。此外，区域内药店数量也较多，主要22、大道上都有大型药房，因此能保障居民保健购药的需求。社会医疗设施附表：道路名称主要医疗、医药设施5、金融、邮电、安保机构区域内金融场所分布相对集中，在项目附近集中大量银行，道路沿线企事业单位相对较多，如市建设局、军区质监所,四川电力等；由此带动了不少相关金融配套设施，如：中国农业银行、中国工商银行、上海建设银行、中国银行、招商银行等，几大知名银行均坐落于此。另外中国电信及中国联通的营业厅也位于此处。上述金融机构与本项目所在地距离较近，基本可照顾到本项目居民今后对此方面的需求。该区域内其他金融设施也齐全，如邮政局、证券交易所等。项目于xx派出所一墙之隔，大力提升了使用业主的安全感。区域环境综述 项23、目所在区域为成都市重点发展成熟区域，区域内的商业配套、学校、均配备齐全。 道路路况上佳，交通体系完整，但项目临近干道道路功能设置欠考，影响本项目交通出入动线的布置。 交通便利，公交线路众多，出行方便。 商业网点分布平均，部分路段已是百年商业街及有些路段渐渐形成美食街概念。商业设施数量可满足周边居民日常生活需要。现阶段娱乐、医疗、文教等相关设施仍较齐全，几年后还有较大改善。 区域内绿化覆盖率中等，生态环境一般，通过政府规划筹建，将来生态环境可赋予本项目相当的产品附加值。 随着城市的规划和市府招商成功。产业的发展不仅能带来大量居住需求，也可吸引其他区域的人士进入该区域发展。产业发展的进程及程度将直24、接影响区域内居住物业市场的表现。沙湾路上的临街商铺众多沙湾路上的生活配套比较完善沙湾路路口的卜蜂莲花人气很高五章 项目定位51 项目SWOT分析1、项目优势本项目的优势在于地处一环路，商业口岸价值和居住价值认可度高，也是城市中心越来越稀缺的小体量综合物业，这是我们的项目的核心点。一直以来，成都楼市由地段而折射出来的物业差异日渐明显，市中心住宅价格一再攀升。本项目的地段优势分析：1.1项目位于人们传统意识的“南富西贵”的西部，有着先天的地理优势。1.2位于xx片区，紧邻成都沙湾商圈。1.3地处一环路与营门口路交汇处的xx车站，上可至火车北站，下可到茶店子车站，北上一环，南过天府广场，交通网络无一25、不至。1.4毗邻好又多、家乐福、百佳、摩尔百盛、苏宁、国美、博美，成熟购物环境1.5医疗教育配套环境完善：市三医院、儿童妇幼保健院、电子高专、树德中学、永陵博物馆。1.6极高的商圈品牌认可度，强大的市场辐射力；1.7经过长时间的市场摸底，开发公司将会与合作单位不断对区域市场作详细调研，对项目有更加深入的认识，绝对保证项目运作的成功。1.8户型设计优势：本项目户型设计方面我们会做到定位明确，合理、实用，功能性与舒适性兼顾很好适合大部份外来定居人员和一次置业的工薪阶层。2、项目劣势2.1项目规模较小。项目占地面积不足5亩，总建筑面积约为2万余平米。想在目前众多的大规模小区中脱颖而出，则规模较小，难26、以形成较大的规模优势，以目前其他竞争项目动辄上百亩的开发规模来看，本项目的规模相比略显较小，难以形成超级大盘的规模和品牌优势。2.2开发公司知名度及品牌度不大的影响。目前的大多数购房者比较看重开发商的实力和品牌，并且稳定的跟随开发公司所开发的楼盘。而“xx”是新成立的开发公司，扩大知名度和建立公司品牌尚需一个过程，因此对项目销售不会起到一定的促进作用。2.3项目基本无绿化面积，其他配套设计也需要xx的支持；3、发展机会31土地市场在三环路以内匮乏的机会。目前成都开发的商品房已经跨越三环路，在三环路以内土地已经相当匮乏，而本项目位一环线，在地域上相对于其他项目有更大的市场机会。32项目周边新建高27、档楼盘共同打造区域市场的机会。在项目半径一公里以内，目前在建的高端项目较多，众多项目共同打造和塑造区域高端市场，为本项目赢得市场提供有利机会。而“xx”在本项目之前建成，其较完善的配套会增加本项目的卖点。33新公司、新形象，客户没有既成观念，可以任意发挥以获得客户的认同。34受政策影响，本案开盘时市场的总体价格会有波动。目前，价格已成了消费者最敏感、关注度排名第一的购买左右因素，按照消费者心理学分析，消费者在持币观望的同时，无论其购房目的是用于投资还是自住，都会倾向于均价偏低的项目，以降低投入风险。与本案的竞争楼盘的价位比较，本案在这一点上有很大机会。35有效营造销售气氛，准确把握购买心理的机28、会。从房地产销售角度来看，要实现最终的销售目标，就必须要营造出一个良好的销售气氛和销售环境，并准确地把握客户的购买心理才能实现销售。从项目销售中心外观设计及内部设施的配置来看，项目将会营造出良好的销售氛围，激发消费者购买欲望。 实现项目“短平快”的开发策略。4、潜在威胁由于政府加大对房地产宏观调控，2011及12年的楼盘价格走势尚无法完全准确预测，市场未来的走势也会受到多种无法预测的因素的影响而变化，消费者会更加理性的消费。同时，本项目区域周边在售楼盘较多，市场竞争相当激烈。另外，政策因素导致投资者将加大投资风险，投资者如受政策因素的影响后，会更加谨慎的选择项目投资 。5、基本对策建议5.1 29、根据项目地块特点，合理进行规划布局，力争打造以小户型为主的适合居住的物业，吸引大量刚需型客户购买。5.2通过项目合理的开发步骤，实现项目“短平快”的开发策略，减少前期投入资金。5.3通过项目的个性化设计，打造耳目一新的建筑风格及多元化的建筑功能，力求在成都形成与众不同的纯居建筑亮点。52 项目核心竞争力分析本项目的核心竞争力的挖掘，通过对项目地块的价值的分析，要努力克服不利因素的限制和影响，最大限度的发挥项目地块的资源优势，变不利为有利，让消费者切实感觉所购买的住宅商品是超值的，满足他们对住宅的深层次的渴求，充分挖掘项目的价值。本案在产品设计、配套规划、区域环境改造前景、市政交通方面与其他竞争30、项目相比，占据了“面面俱到，面面优先”的优势，对于普通购房者来说，生活的超级便捷、丰富的生态资源、实用至上的房型这几大优势兼具的项目是他们理想中的选择。俗话说：合适的产品卖给合适的人。本案自产品设计伊始就需要有明确的消费对像定位，因此，当本案在上述几方面都具备的时候，消费者唯一关心的就只有价格了。最适合自己的产品人人都喜欢，但并非人人都消费得起。所以，本案在定价方面不一定要参照其他项目（特别是“xx”项目）的价格基础，只要在确定了目标消费群后，本案的价格能在其承受范围内，相信本案的销售压力会远远小于其他竞争项目。53 目标市场分析受传统区域“南富西贵”观念的影响，区域特性吸引了众多置业者首选西31、南方向楼盘。但成都房地产市场日新月异，各区域都在积极打出独特的居住特色来吸引目标客户。因此，只有充分把握市场方向，深入了解区域特性及项目自身要素，扬长避短，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。我们将本项目的目标客户，划分为刚需型和投资者两大类型：刚需型这部分客户大多是首次购房，比如结婚用等，不存在限购影响。具备较高的学历和素质，从事行业大都属于技术性行业、公务员、白领阶层等高收入年轻人群，且在行业中拥有一定职务，属于中高层管理人员，希望能够给自己选择一个舒适的居家环境，满足传统观念“有属于自己的房子”；能够放松在工作中疲惫的身心，同时也将购房当作为以后的一项投资，希望能够在未来看到收益。投资者32、A、专业收租投资者这部分客户经济基础较好，一般拥有多套投资性物业，以“滚雪球”方式积累财富。他们有强烈的投资意识和精明的投资理念，在投资前，往往比较谨慎，会对周边可比的现有商业行情详细了解。他们对新购商业物业，首先考虑租金水平，同时也会较多考虑变现能力，做好短期内收益受损时的变现解套。B、私营企业老板这类客户结构复杂，但其共性心理是“背靠大树好乘凉”。一般个体私营企业原始积累达到一定程度后，在生意上所需的流动资金不大，有较多的余钱。但他们对其他投资不熟悉，不愿盲目冒险，所以当翘脚老板是他们的主流想法。C、国企及大公司高层这类人早已满足了基本生活水平，对自己生活所需的物质配套已没有什么可补充了。33、但并不意味着他们没有危机感，对未来的许多不可预知的因素，他们一般多会产生一种原始性的防御方式：购买不动产来保值和增值。同时他们的投资多具有长期性，并且一次性付款者较多。D、部分政府官员该类客户一般不愿张扬，他们的投资资金主要来源于隐性收子孙后来留下一笔传世家业。他们投资商业，对资金的安全性特别谨慎，看重开发商的实力和运营商的运作能力。但他们专业知识相对较少，容易被一些表面相象迷惑，容易被感染，从众心理比较突出。在付款上，一次性付款者较多。E、专业炒家这部分客户是专业炒家，熟悉市场和交易环节，懂得如何从口岸、地段、定位、规划和价格来分析商业的潜力，判断较准。这部分客户有本地“房串串”甚至二手房中34、介公司，也有房地产和建筑行业内的专业人士，还会有外地投资者甚至江浙人，最大的来源是荷花池一批老商家，往往以商会的形式成团队运做，具有明显的群体效应和连带效应，并且动用的资金往往很大。54 目标客户定位A他们普遍生于80年代。已经有一个比较明确的方向，需要成家立业；他们的事业正逐步稳定，他们的未来清晰可见，他们有相对稳固的积累，他们在步步为营的上升，他们对现状并不满足，对繁华名利保持长足的渴望，他们在不断的追逐更高的话语权和更高层面的社会认知度。B他们的特点。他们有小资的情调，有小资没有的财力与实力，他们有中产的姿态，有中产群体没有的激情与斗志。他们热爱城市，城市中有他们奋斗的轨迹和成熟的历程；35、他们迷恋城市，城市中的流光溢彩与物欲横流是他们生活的乐趣。他们主动追逐生活的品质感。C他们需要一个尊贵的市中心居所，他们需要一个能为“生活加冕”的地方。55 形象定位1、整体形象：城市中心后花园2、定位解析：“城市中心” 市中心绝版区域，纯粹品质生活社区。实现中心居住价值。项目区域价值的肯定，作为成都城西一环线的稀缺土地资源，本案更可借这样一个极大的优势，提高市场的认可度和接受度。“后花园”项目是繁华市中心“后花园”。项目即将被打造成简约、挺拔、时尚、大气的市中心标志性建筑；经济实用的两居房以及部分紧凑型小三房是市场的主流，市中心至尊家园；方方面面，造就xx的品质生活标榜。56 功能和业态定位36、主楼：住宅地下：负一、二层：停车场、设备房57 价格定位商业：（暂定二层）整体均价2.8万元/住宅：整体均价9000元/（清水房），面积70110；地下室：地下二层车库：3000，80个车位，租金300元/月/个，售价100000元/个第六章 项目规划61 规划条件（争取）规划净用地面积：2986.92；用地性质：商住用地；容积率：不大于7.0；建筑密度：不大于24.9%；建筑高度：不大于100米；绿地率：大于25%， 62 规划定位的基本思路1、总体布局主体建筑顺应地形，沿街布置，一二楼为商业裙楼，三楼以上为住宅楼。其中1号楼由A、B、C、D座1个单元组合而成，2号楼由A、B座组合成1个单元37、。1、2号楼之间间距为10米，建筑层数根据退界要求均为31F，采用周边布置的方式不仅满足了规划要求，同时使大部分的住宅获得了良好的日照、通风、采光及视野、景观、私密性要求；在裙楼楼顶形成了集中绿地。2、平面布局本工程由1号楼及2号楼组成，1号楼由A、B、C、D座共1个单元组成，层数分别为31F；2号楼由A、B座1个单元组成，层数为31F。住宅单体设计充分体现其特点，都具有合量的空间尺度和功能关系。3、建筑特色建筑物的设计强调几何形和大空间，磅礴的气势奠定了整体秩序。绿化园林空间细腻的手法和小巧的尺度丰富了设计的层次，并起到了把建筑物结合成为有机整体的作用。重视第五立面（屋顶）的设计，使之在功能38、和景观上成为本地的唯一性。住宅造型设计上通过巧妙安排采光面和遮阳板，使得造型生动细腻，富于时代气息而且融浓浓的人情于其中，实现了花园式家园的居住理想。在立面造型风格上采用简洁、明快、精细的实用主义风格，在明朗中不失亲切，水平的线条，大面积明净的玻璃窗以及疏密有致的韵律，体现出现代主义的简洁。1） 建筑外观1、外墙体，分户墙为200厚页岩空心砖，内隔墙为200厚加气砼砖，厨房、卫生间为120厚页岩实心砖。2、水泥混合砂浆面，表面不作乳胶漆面层，用于（卫生间、厨房以外的）的所有内墙面。3、釉面砖饰面，用于所有卫生间及厨房。4、外墙面饰面为外墙涂料。2）建筑景观建筑景观的运用往往是通过各种建筑符号来39、实现，本案充分考虑自然、生态与住宅氛围的有效融合，其目的是在于对本案的再度升级，这是立足于项目的区域特点和市场长期发展需要的，同时也是为了提升项目的商业价值. 3）剖面设计住宅层高2.9米或3米，均为平层设计，建筑室内外高差为0.5米，建筑总高度最高为98米，地下车库层高为3.900米，顶板上覆土0.8米。63 主要技术经济指标总建筑面积：20800；基底面积：1500；容积率：6.98；建筑密度：24.9%；建筑高度：约98M，地上建筑面积:20800 住宅17600 商业3000 物管200地下室：建筑面积3000；第七章 项目管理基本原则1、按照现代企业管理制度及经营机制组建有限责任公司40、，健全和完善法人治理机构，规范公司组织和行为，确保公司、股东的合法权益不受损害。2、遵循民主决策，权威管理的原则，实行董事会领导下的总经理负责制。3、公司的股权结构为：自然人占100%，如融资需要，在适当的时候可进行股权转让进行融资。第八章 项目实施计划第1年5月：购买物业，完成过户等手续；第1年6月-第1年7月：土地变性，由工业用地转为二类住宅用地；第1年6月-第1年9月：设计、报建；第1年10月-第2年1月：基础及地下部分建设，取得政府令；第2年1月-第2年10月：第2年3月开始预售，12年9月主体封项；第2年11月-第3年3月：内外装、整改以及竣工验收；第3年4月：交房。第九章 财务分析41、与评价91 分析的原则和依据1、遵循重要性、谨慎性原则；2、建设部房地产开发项目经济评价方法；3、项目规划及实施计划；92 基础数据说明1、项目主要技术经济指标主要技术经济指标序号名 称单 位数 量备 注1总占地面积亩4.482地上建筑面积平米20800其中：商业平米30001-2层，每层1500 配套平米200第3层，每层200 公寓平米17800共29层，每层6103地下建筑面积平米30002层4建筑基底面积15005容积率6.986建筑密度24.9%8绿地率25%3、项目计算期2年。4、有关税费率税 种税 率备 注营业税5%城市维护建设税7%营业税的7%计教育附加费3%营业税的3%计土地42、增值税30%累进税率，30-60%，所得税33%93 投资估算项目总投资12500万元，其中土地成本5200万（现有房屋4000万，土地转性1200万），工程费用5300万，其他费用1000万。项目成本测算序号项目工程量单价总投资(万元)成本比例估算说明1土地费用万元/亩5200.00 49.60%Z1.1房屋买卖（含交易契税、营业税等）3757.27 平方米0.00 4000.00 40.00%1.2土地变性4.48亩约300万约1200万9.6%商业部分费用较住宅少些2前期设计、勘察费178.15 0.63%Z2.1设计费元/平方米116.39 0.51%工程设计费23800 平方米22.43、00 52.360.51%景观设计费1000 平方米8.00 8.00 0.02%装修设计费平方米人防设计费0 平方米10.00 0.05%2.2地质勘察费平方米元/平方米5.000.02%2.3三通一平工程费平方米元/平方米9.850.19%2.31临时供电平方米1.00 2.30 0.04%2.32临时供水2987 平方米1.50 0.45 0.01%2.33临时道路费0 平方米2.00 0.00 0.00%2.34场地平整费2987 平方米2.00 0.600.01%2.35接管0.50 0.00%2.36迁水表造价结标书1.0 0.01%2.37移箱变5.00 2.38移电缆0.00 44、2.39树木砍伐0.00 2.4临时设施费8.30.09%2.41临时办公设施费平方米3.00 0.02%2.42临时围墙工程费250 米100.00 2.50 0.02%2.43其他前期费用2987 1.00 0.3 0.01%2.51房产测绘1.02.52环境评估1.5 3开发前期报建费元/平方米533.123.45%Z3.1基础设施配套费23800平方米224295.12 3.95%文物勘探发掘费工程定额测定费工程质量监督费房屋白蚁防治费3.2新型建材基金平方米0.00 0.00 3.3异地绿化建设费 平方米0.00 0.00 3.4散装水泥基金 平方米0.00 0.00 4配套设施费245、48.76 1.24%Z4.1区外供电费300米80024.00 0.12%4.2区外供上水费4.3区外供下水费4.4区外道路建设费0.00 4.5区内配电所3276 千瓦10032.76 0.16%4.6会所建设费0平方米25000.00 0.00%4.7配套小学平方米0.00 4.8配套中学平方米0.00 4.9配套幼儿平方米0.00 4.10 公交车站个0.00 4.11 物管用房768平方米2500192.00 5 基础设施费平方米1503.69 7.51%Z5.1 区内供电工程千瓦510.00 2.55%5.11 配电房工程费3276 千瓦2400450.00 2.25%5.12 发46、电机工程费229 千瓦110060.00 0.30%5.2 自来水工程费63678平方米1063.68 0.32%5.3 供气工程费546户3750204.75 1.02%5.4 排水工程费63678平方米1595.52 0.48%5.5 区内道路工程费1141 平方米30034.23 0.17%混凝土5.6 弱电工程费63678平方米1595.52 0.48%5.61 数据通信系统费5.62 有线电视工程费546户2009.88 5.63 红外线防盗系统5.64 背景音乐工程费5.7 环境景观工程费5000 平方米200100.00 0.50%5.71 硬景工程费5.72 软景工程费5.7347、 环境安装工程5.74 雕塑及导视系统5.80 电梯13台400.00 2.00%6 建安及装修工程523642.85%Z6.1 建安工程费6.11 多层住宅0平方米0.00 6.12 花园洋房6.13 独立别墅6.14 联排别墅6.15 小高层住宅6.16 高层住宅20800平方米2200457632.29%6.17 群楼商业0平方米160000.66%6.18 地下车库3000平方米22006609.90%6.2 装修工程6.21 普通装修6.22 精装修6.23 豪华装修7 工程其他成本51.570.67%Z7.1 工程监理费23800 平方米1023.80.32%7.2 工程审计费2348、800 平方米1023.80.32%7.3 工程技术咨询费7.4 施工图设计审查费23800平方米1.53.570.04%项目开发成本137785.21%Z8 开发间接费用200.0014.79%8.1 公司管理费0 万元3.00%300.00 2.62%8.2 销售费用20000 万元1.50%300.003.28%8.3 财务费用万元10%2003.83%8.4 不可预见费23800平方米1503574.77%8.5 售楼部费用平方米200.29%项目总成本13575.84100.00%销售收入9产品型态销售面积单位销售均价元/平米销售收入9.1 独立别墅平方米9.2 联排别墅平方米9.349、 花园洋房平方米9.4 多层住宅0平方米0.00 9.5 小高层住宅平方米00.00 9.6 高层住宅17800平方米900016020.00 9.7 底层二层商业房3000平方米280008400.00 9.8 底层物管0平方米0.00 9.9 三层物管0平方米0.00 9.10 地下车库80个120000960.00 9.11 其他用房平方米销售收入合计2538010税收土地增值额扣除项目金额10.1营业税及附加25380 万元5.75%1413.66 Z10.2土地增值税 万元30%22480 20009 10.3企业所得税万元33%税收合计约250094 投资计划与资金筹措项目总投资150、2500万元，资金筹措主要来源2个方面，自有资金投入约7000万（含土地），占总投入的56%；销售收入投入6000万元。投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计建设经营期 第1年 第2年 第3年 备注1项目总投资12500 63303570 26371.1建设开发投资12500 63003550 2637 其中：土地费用5200 5200 设计费116116 报建费533 533 工程费5236 030002236 管理费用524 100200 224 营销费用35080220 50 财务费用2001005050 其他费用37720010077 2资金筹措13000 7000 6000251、.1自有资金6500 65002.2保证金收取5005002.3销售收入再投入6000 600095 盈利能力分析项目物业均可对外销售，若项目销售70%，则项目总销售收入为17766万元（现金）。项目上缴税金2500万元，其中：营业税：1400万，土地增值税600万，企业所得税500万。项目利润总额约11500万，税后净利润9000万，投资利润率120%，投资净利润率52.69%，静态回收期2年；财务净现值NPV为5319万元，内部收益率42%，远远大于行业基准收益率15%，项目具有极强盈利能力。（详细现金流分析见附表）销售收入估算表序号项 目 金额备注一商业裙楼销售面积（平米）3000 一层52、35000元/平米，二层20000元/平米销售均价(元/平米）28000 销售收入（万元）8400二地下商场销售（个）8010万/个销售均价(元/平米）10000 销售收入（万元）800 三公寓销售面积（平米）17800销售价格(元/平米）9000销售收入（万元）16020 四销售收入合计25220预计损益表单位：万元序号项 目 金额一收入25220三营业税金及附加1400四土地增值税600五建设开发成本13500六利润总额11500七所得税500八税后利润9000投资净利润率=净利润/总投资=66%投资利润率=利润总额/总投资=85%土地增值税计算表单位：万元序号项 目金 额说 明1销售收入53、25220 2扣除项目金额135002.1土地费用5200按 万/亩计算2.2开发成本2.3开发费用 （2.1+2.2)*10%2.4营业税金及附加2.5其他扣除项目（2.1+2.2)*20%3增值额4增值率40.6%第3项/第2项5适用税率30%小于50%，适用税率为30%6土地增值税约50096 清偿能力分析项目利润总额9000万，投资利润率56%，通过现金流量分析发现此项目具有较强的偿债能力。97 盈亏平衡分析如果销售价格不变，项目销售率达到62%，即销售面积达到15000时，项目即可实现盈亏平衡，如果销售面积不变（80%），盈亏平衡的销售均价分别为商业裙楼20000元/，地下车库为不销54、售，公寓为7000元/。因此，项目具有较强的抗风险能力。98 财务评价通过财务分析发现：项目投资利润率85%，投资净利润率66%，财务净现值NPV为5319万元，内部收益率42%；项目净现金流累计高达15500万元；项目只需实现62%的销售便可实现盈亏平衡，因此本项目具有极强的盈利能力、偿债能力和投风险能力，财务评价可行。第十章 风险分析1、 市场风险2009年全国房价疯涨，据国家统计局的数据，去年全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨9.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。珠三角洲及北京、上海等个别城市房价的涨幅，甚至高达40%以上，多个城市的商品房均价攀升至万元以上。成都也不例外，据成都55、市房管局发布的报告称，去年1-7月成都市五城区商品房成交均价同比上涨11.5%；其中住宅成交均价同比上涨14.5%。就在这全国一片疯涨形势下，中央紧急调控，频繁推出一系列宏调政策，从紧缩银根、遏制资金链到严控土地，针对囤地捂盘、炒房等现象出台专项整治措施。因此，项目在定位上应充分考虑市场的变化。2、财务风险项目建设周期近2年，总投入近1.4亿元，除土地以外，还需要投入0.8个亿，在项目建设中还存在近7000万的资金缺口，如果财务管理不善，融资渠道不畅，不能如期进行销售，项目将可能面临资金链断裂的风险。目前项目决策者对财务风险已有充分的认识，并安排专业人员进行项目的财务分析，制订周密的财务计划和56、融资计划，并与银行、投资机构和信托公司进行广泛的接触和探讨。第十一章 竞争项目概况.1、xxxx基本信息xx,住宅、写字楼、公寓,xx一环路实验外国语学校西侧（原xx车站旁） ,价格待定物业类别 住宅、写字楼、公寓项目特色 创意地产,公园地产建筑类别 板塔结合 小高层 高层 装修状况 毛坯装修相册建材卖场环线位置 一环以内 所属商圈 xx 物业地址 xx一环路实验外国语学校西侧（原xx车站旁） 交通状况 xx项目交通便利，临近地铁5号线，西门车站。周边公交线路有4、7、11、27、27（高峰更多开盘时间 预计2011-5入住时间 2012-8-31 容 积 率 6.00绿 化 率 30%户 数57、 总共 1158 户 预售许可证 物 业 费 物业公司 开 发 商 成都新普瑞实业发展有限公司 售楼地址 一环路实验外国语学校西侧（原xx车站旁）搜房网提供的xx售楼电话:xx房价 预计11000元/平米 xx: xx即将推出63-110平米新房源。2011-03-25 我要提问价格答疑对新熙门的价格有疑问吗？现在有22870位网友正在关注新熙门我要向他们提问查看更多问题我要提问xx位于成都市一环路北一段88号（原西门车站附近）. xx周边配套完善，医疗、学校、购物中心、餐饮、银行、政务一应俱全。交通便利，途经项目周边公交线路多达10余条，临近规划的地铁5号线。 xx总占地约23亩，建筑面积约58、11.2万方，是成都新普瑞实业发展有限公司倾力打造的区域内多功能地标性城市综合体项目。其中包含高尚住宅、LOFT写字楼（6米层高）、城市公寓、四星级酒店和大型商业街区等多种产品。 新西门的景观设置大幅提升了绿化面积，同时有效协调了住宅与商业的动静关系，融入了市区项目的水景设置（水池、叠水、汉喷等），考虑了外围生态休闲带和生态丛林区（打造的市政绿化广场）。 xx内部配套有篮球场、酷跑滑板场、攀岩墙、乒乓球场、近700足球场、羽毛球场等运动设施。 新西门的写字楼产权年限为40年。 幼儿园:橄榄树英语幼儿园、xx区金蕾幼儿园；中小学: 成都实验外国语学校、石笋街小学、泡桐树小学、西体路小学、沙湾路小59、学、中铁二局第三小学； 综合商场:好又多中天店、摩尔百盛会展店、布克购书中心、永乐生活电器、苏宁电器、国美电器、五星电器； 银行:农行、建行、中国银行、商业银行、成都市农村信用社、华夏银行、工行、招商银行； 医院:xx区第二人民医院、成都市公安局安康医院、四川成仁眼科医院、恒博医院； 其他:xx街道办、光荣派出所、中国联通营业厅、中国移动营业厅成都深蓝国际象棋俱乐部、九天运动体育馆、贝力娜健身俱乐部、印象瑜珈国际连锁。内部配套：篮球场、酷跑滑板场、攀岩墙、乒乓球场、近700足球场、羽毛球场.xx项目交通便利，临近地铁5号线，西门车站。周边公交线路有4、7、11、27、27（高峰快线）、34、360、7、43、56、56高峰快线、62、340等公交线路。 框架结构 LOFT写字楼：17层（层高6米）酒店:18层公寓：25层（4-18层3.6米，19-25层高3.3米）住宅：32层停车位:停车位总数579个。占地面积:14990平方米 建筑面积:112942平方米 开工时间:2010-10-01竣工时间:2012-07-01开发商:成都新普瑞实业发展有限公司投资商:成都天祥房地产实业集团代理商:成都汇合天恒房地产置业代理有限公司景观设计单位:成都井上商园林景观设计有限公司建筑设计单位:标鼎建筑设计院整合推广公司:主慧堂广告有限公司按揭银行:中国工商银行,中国建设银行工程进度:基础施工中。(261、011-04-13)产权年限:70年户 数:总户数1158户 当期户数1158户2、鸿锦汇销售状态：新房 【】物业类别：商住物业项目位置： 成都市一环路北一段与西体北路交汇处所在区域：xx区所在环线：内环至一环- 城中【】楼层状况：地下2层；地上25层。房屋类型：高层开 发 商：成都市龙昌实业有限责任公司销售许可：建筑面积：28272 m2 价格：起价： 均价：11000元/平米价格描述：鸿锦汇45-80精装城市小公馆即日起盛大公开诚意登记入会3月26日热力启动！开盘时间：2011-5 【】 售楼电话:告知信息来自173房产网，将提供更多便利服务!售楼地址：一环路北一段与西体北路交汇处容积率662、.90绿化率20%产权年限:40年总户数364户当期户数364户停车位:停车位共138个鸿锦汇25层100米。周边齐聚九里堤、西体两大成熟生活圈，西北桥、白马寺、府河市场、沙湾会展等数个旺盛商圈，人气足具。商圈内，易初莲花广场、国美电器、百佳及各大连锁超市近在左右，各大银行、药房、电信、移动营业厅、洗车场、加油站、社区菜市一应俱全，为您提供全功能的生活服务体系。鸿锦汇周边有各式火锅、酒楼、肯德基、乡村基、三国烤肉、春天烤肉、外婆乡村菜等众多美食。鸿锦汇周边有好乐迪、巴伐利亚歌城、会所、各大小茶坊。鸿锦汇周边的教育链十分完整，西南交大、成都实验外国语学校、省级示范高中成都铁中、33中、铁二局小学63、等正培育着未来精英，为居家带来翰墨书香，从幼儿园到大学的全程教育体系，让子女成长放心无忧。鸿锦汇周边还拥有五冶医院、世纪怡和医院、博文骨科医院、结石病医院及各个社区卫生服务站和诊所。3、泰丰御园泰丰御园,住宅,xx花牌坊街40号（北巷子派出所旁边） ,均价10700元/平方米 ,1.网络繁忙时会有延迟，请不要在短时间内多次重复发送2.每个手机号码当日可接收5条楼盘信息3.一组激活码当日可发送10条楼盘信息物业类别 住宅项目特色 宜居生态地产,搜房卡,打折优惠楼盘建筑类别 塔楼 小高层 高层 装修状况 毛坯装修相册建材卖场环线位置 一环以内 所属商圈 xx 第3届成都市网上房交会购房圈 物业地址64、 xx花牌坊街40号（北巷子派出所旁边）交通状况 340路、98路、62路、56路、37路、7路、7路高峰快线、4路直达，花牌坊街站下。 更多开盘时间 2010-04-20入住时间 2011-07-31 容 积 率 5.00绿 化 率 25%户 数 总共 546 户 当期 245 户预售许可证 成房预售中心城区字第5566号 物 业 费 1.50元/平方米月物业公司 西蜀物业管理有限公司开 发 商 四川泰丰房地产开发有限公司 售楼地址 花牌坊北街12号（西锦国际一楼）泰丰御园房价 均价10700元/平方米 泰丰御园: 泰丰御园均价10700元/平，全款优惠2%，按揭1%。2011-04-07 65、泰丰御园地处西一环内，花牌坊街，与永陵公园一墙之隔。 泰丰御园属纯住宅社区，本项目面积88平米至140平米，分2期开发，一期为20层、31层，二期为16层、17层的小高层南北通透的两梯三户，面积为89平米。现一期余10多套，二期正热销。中小学:石笋街小学、东城根街小学、树德中学 幼儿园:幼儿园 银行:建行、工行、中国银行 医院:成都市三医院、成都市儿童妇幼保健院、爱尔眼科 其他:成都市少城工人文化宫、人民公园、新城市电影城、天指道国际休闲中心 340路、98路、62路、56路、37路、7路、7路高峰快线、4路直达，花牌坊街站下。 结构:框剪 外墙:涂料2梯3户 16层、17层 停车位:地上及地下：301个会所占地面积:10976平方米 建筑面积:63678平方米 开工时间:2010-01-01竣工时间:2011-06-01开发商:四川泰丰房地产开发有限公司投资商:四川泰丰房地产开发有限公司物业管理公司:西蜀物业管理有限公司建筑单位:温州三建景观设计单位:日本井上设计有限公司建筑设计单位:日本井上设计有限公司按揭银行:中国工商银行,招商银行工程进度:已完工。(2011-04-07)产权年限:70年户 数:总户数546户 当期户数245户