1、商贸区中心位置高层住宅社区总投资4.2亿元项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月商贸区中心位置高层住宅社区总投资4.2亿元项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月70可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论91、申请项目的主要内容92、社会经济意义93、实施项目优势及风险94、项目计划目标12（设计构2、思）“自然与人文和谐共生的风景家园”125、可行性研究结论14第二章 申报企业基本情况171、申报企业基本情况173、企业管理情况194企业财务经济状况 1 经济技术实力评价192 资产负债分析203 营运及偿债能力分析214 信用状况和发展前景225企业发展思路22第三章 项目技术可行性分析232、设计指导思想232、规划布局252、建筑立面设计293、消防设计294、人防设计294经济技术指标305结构设计说明31一、设计依据313、设计所涉及的主要规范和规程：31二、基础32三、上部结构：326电气设计说明32一、概述：32二、强电：331、用电负荷计算：332、负荷等级：333、供电方3、案：344、低压配电系统：34三、弱电：351、通信与网络系统；352、有线电视；353、保安系统：351、应急与消防报警系统362、住宅智能化367给排水、动力方案设计说明37建筑灭火器配置设计规范 GBJ1409037一、生活给水：381、用水量估算:382、水源由xx西路及华山路市政给水管网引入。39二、消火栓给水系统:39三、自动喷淋给水系统：401、自动喷水灭火系统用水量为27l/s.火灾延续时间1h。403、危险等级：按中危险级设计。喷头设于地下车库内。40四、排水系统：403、地下室排水，用排污泵提升后再排除。40五、雨水系统：401、室外道路雨水经道路雨水口汇集后接入室外雨水井4、。40六、煤气系统：408暖通空调设计说明41汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB500679741一、高层建筑防排烟及空调：41二、地下汽车库通风排烟：42三、各设备用房通风换气次数如下：423、通风管道接入竖井前的水平风管处设防火阀（70）.4211、管道支架宜采用弹性托架和隔振支架。43第四章 项目市场调查和需求预测分析44一、项目市场调查441、市场调查442、目标客户群市场调查453、客户置业倾向调查:464、结论分析：47二、市场供求状况及发展趋势分析481、市场宏观因素：482、区域市场分析48项目市场需求分析52市场竞争优势分析：52项目优势528、 营销策略5410、 市场5、前景预测55第五章 项目实施方案56项目实施方案计划56项目的质量保证目标措施57在工程质量管理控制57（后附件工程进度表）58第六章 投资估算及其资金筹资59估算依据59估算范围59投资估算59一、 土地费用 （含契税） 10833万元59二、前期工程费 614 万元591、规划费及初设、勘察、监理，单体设计费 524万元59三、房屋开发费 20825万元60四、其他费用 100万元60五、销售费用 660万元60六、管理费用 880万元60七、财务费用 1994.4万元61八、不可预见费 983.16万元61九、税费 4979万元61单位：亿元61项目效益及偿债能力评价62投资来源及筹资估6、算62第七章 经济效益分析64项目成本及销售收入估算64项目财务效益预测64财务分析及项目风险、不确定因素64第八章 项目可行性报告编制说明66第九章 项目可行性报告的专家论证66对项目投资预算的评价675、其他有关建议。69第一章 总 论1、申请项目的主要内容xx小区地块位于xx市中心五一广场西北角（为一类地区），该地块总用地面积46809，原为xx市xx厂用地，沿五一广场正面一幢原xx厂办公楼计划保留，该地块平面呈三角形，地势平坦，其东南两侧临城市主干道xx路和xx西路。该地块交通便捷，周边城市基础设施完善，交通便利，环境整洁，地理位置优越，南距市中心的xx公园垂直距离仅为180M，区位优7、势十分明显，2结合城市环境发展及地域环境特征设计现代建筑群，拟建15-25-29的现代高品位的高层住宅社区。2、社会经济意义1该项目的开发建设是xx市重点工程项目之一，目前该项目周边已开发建成了xx已经逐步形成了xx新型城区之一，因此项目建成以后将填补该地区没有高层的历史，满足居民的各个层次的需要，2公司将计划综合考虑整个小区景观，对地面进行重新装修改造，精心组织实施，重新建设一个环境优美、生活方便、文化氛围浓郁、功能配套的“自然与人文和谐共生的风景家园”，势将成为xx城市景观的新亮点。3、实施项目优势及风险实施项目优势： 1从城市发展趋势来分析：xx市区自1998年以来，每年商住楼开工建设面8、积150万平方米，竣工面积约为150万平方米，存量约为10万平方米，（2001年市区商品房上市量为100万平方米，销售量110万平方米，）形成需求大于供给的市场局面，第1年上半年商品房销售28.3万平方米，同比增长84.73，总体上保持了健康，快速发展态势，供求基本平衡，随着我市经济快速增长，工业化和城市化加快，郊区和三县的一些集镇将划入城市，部分农村人口转为城市人口，在这种转移和流动过程中，必将带来新城镇的兴起，旧城镇的更新和外延。更显得市区一类地区的土地稀缺，2另随着“滨江大道”，“南门湾古城”，“东郊路商业街”，“美食街二期工程”等一批重点工程落实启动， 这些无疑给房地产开发带来千载难逢9、的良机。第1年xx土地拍卖11宗，面积达50万平方米，合同价格7.8亿，意味着土地价比去年增长了20%。3由于种种客观因素使得原华侨皮鞋厂地块，火柴厂地块和xx电机厂地块等项目流拍，这将造成未来几年的市场商品房供应将可能减少，对本项目上市销售的优势将是非常大，4另2002年8月以后拍卖的土地规划要求除天河苑以外都是多层项目，这无疑对天河苑的高层定位又是一项非常大的优势。5因此只要抓住未来的市场机遇，用心建设项目，必将给社会和自身发展带来双赢效益。实施项目风险： 1 2002年xx新马投资公司开发的“南瑞新城”近50万平方米和xx长江长置业有限公司正在开发的“长江长现代城”46万平方米的住宅商品10、房将逐步投放市场很有可能会对该项目造成一定的压力，可能预先分流部分目标客户。2目前xx房地产市场上存在结构不合理的形势，居民对购买适中价位的中等户形呈现供不应求的局面，受xx居民对高层住宅购房消费观念的制约，可能会造成一些项目市场销售不旺，经营期过长的局面，这些因素有可能会给销售产生负面影响。3由于高层住宅具有建筑成本高，物业使用成本高，如在电梯维护，更换，双回路供电问题，二次供水，消防等新的管理课题等，对于倾向于多层住宅的潜在客户吸引力相对较弱。4近三年xx房地产开发数量增长过快，有可能造成局部的供过于求。但是相继高层住宅铁佛花园、中西友好花园、成功开发以来，xx市高层住宅的开发数量大增，如11、水木年华、金鼎花园，浩成置业、君临天厦、长江长现代城和本项目，这无疑加大了目前高层项目市场竞争压力。分析结论：1xx三面临街，九华路贯通xx市南北，xx路如玉带环腰连通xx市东西， 长宁街直达凤凰美食街，交通便利，四通八达。xx北临香樟城市花园，东临泰华园，周边人口密集，城市生活设施完善，社区环境成熟，区位优势明显，控守xx市中心区域东北门户五一广场，对于以五一广场为中心的城市东北部和北部经济开发区方向的潜在购房者具有较大的吸引力，南隔xx路与xx公园相临，xx公园是xx市的绿肺，xx公园的环境清雅、 空气清新是不可多得的环境优势，将增加项目的附加值，九华路、xx路、长宁街围合成一个金三角，212、xx三面临街建筑，可用于开发现代化的大型超市卖场、沿街商铺，可满足客户日常的购物、休闲、娱乐等生活需求，对周边区域都可以形成吸引力，人们生活十分便利。 3目前城北经济开发区在xx市占有重要的地位，且发展势头看好，xx控守xx市中心区域东北门户五一广场，是xx市中心区域和经济开发区连接的必经地段，这必将使该项目板块升值。4、项目计划目标 （设计构思）“自然与人文和谐共生的风景家园” xx小区设计定位1xx小区在规划立意之初，就考虑到要用文化融入江南名城xx，从特色上体现xx，为城市建设及景观大环境做出自己的贡献，以小区独特的地理位置，在朝南面对小xx的方向上，建筑群以扇形的布局增加与xx公园的接13、触面，使小区从整体上与自然清新的绿色氛围相拥，营造小区良好的外部景观氛围。同时，为了将绿色清新的空气引入小区，我们在小区中部面向小xx设置了绿色的景观轴（中心花园），使小区内部的环境与xx自然的风光融为一体，这条景观轴形成了整个小区的绿色呼吸系统“绿肺”，使得小区成为一个在优美的环境中吐纳生息的有机体。2从建筑层次、绿化景观、空间形态多方面来塑造小区统一完整的形象，在小区中心的景观环境设计上，以“水”为主题，设计富有丰满优美曲线的溪流，清波荡漾的绿水中放置弧桥连接沿水两岸，水岸边利用富有层次和韵律的草坪系统及色彩鲜艳的草间小径，以及立体的文化生态系统（亭、台、船、阁、架等）为居民提供一个修身养14、性、放飞心情的场所。水岸边绿化景观中，种植含笑、桂花、栀子等色香俱佳的植物品种，提升绿化系统的特色和品味。3小区的景观轴以南北两个水上广场为始末，同时，这两个广场也正对三个出入口，对于小区的形象起到画龙点晴的作用。同时，中心花园的三幢点式高层，底部架空，使整个小区的优美环境融汇贯通。为了体现小区景观设计中“生态文化园”的理念，除了在中心花园中进行富有韵味的文化营造外，宅间绿化系统也要形成一个文化园的次中心。我们在设计中首先赋予每个院落独特优美的主题“琴苑”、“棋苑”、“诗苑”、“画苑”，每一块宅间绿地中利用层次丰富的绿化植被系统、建筑小品、亭台和雕塑及不同色彩材质的铺地，树、草、花、石各有不同15、，形成琴棋诗画，一派修然自得的休闲生活氛围。4住宅群采用15-25-29层的空间轮廓体系，南低北高，既能有利于整个住宅群的日照分析。同时，又能保证对于xx公园的视线顺畅。住宅群的布局，采用点式（中间）与板式（外围）相结合的组合形式，使整个小区规整而不失活泼，错落而又不乏韵律，住宅群与整体环境的融合，使人赏心悦目。5户型设计从均好性的角度出发，大开间、浅进深、宽敞明亮、尊贵气派、动静分区，功能合理，圆弧形观景阳台，通透明亮。住宅户型丰富多样，满足各种消费层次的需求。6 建筑借鉴北欧理性主义先锋派风格，立面采用简洁素雅的造型，抛弃了以往繁琐的欧陆线条，柱式等僵硬程式化的构件，转而体现轻快、精致及高16、低错落的起伏感和韵律感。建筑的外立面强调竖线条，体现其高度挺拔感、凸窗、弧形阳台等体现出技术的精美，屋顶设计采用一片轻盈的片格做为收头，穿插在建筑实体与柱之间，优雅而又飘逸。建筑色彩以浅黄色与白色为基间，体现宁静素雅的建筑风格。5、可行性研究结论1、投资环境分析结论1xx市位于长江三角洲西北部，是长江沿岸的重要口岸，离南京仅1小时车程， 受上海经济区的影响较大，经济发展水平在安徽省名列前茅，xx市现有人口约72万人，包括外地在xx经商人员共约80万人。按xx市国民经济和社会发展规划，市区框架正进一步拉大，城市人口将大幅度增长，预计4-5年人口将达到100万人。该项目定位于xx市15%的中高收入17、消费群体。具调查在近3年，该类人员需购住房约为：80万15%/315%=1.2万套（以户均3人计），以每套120平方米计算还需新建中高档住房 144万平方米，随着老百姓经济条件的进一步改善，有购买实力，想不断改善居住条件的人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是房产供需两旺期（具体分析见第六章项目市场调查和需求预测分析）。2xx市区可以简明的分成三个区域：城北经济开发区、城中中心生活区、城南新生活区。城市规划有特色，如镜湖广场、步行街、 美食街； 城市发展思路清晰，如经济技术开发区、行政新区南北拓展；经济发展快速稳定，xx作为长江中下游的沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。同时新建18、的xx长江大桥已成为该市沟通四方的重要经济枢纽。位于境内的国家级经济开发区吸引了众多的国内外商家来芜投资，近两年来，有近20家上市公司落户xx， 第1年上半年可实现国内生产总值26亿元，同比增长13.1%， 依托长江三角洲经济区，经济发展环境良好；城市生态环境好，气候宜人，适宜人居。以上诸多因素，为xx市房地产业持续稳定的发展提供了客观条件，住宅销售价格将继续平稳上升：经济的持续发展支持人们的消费需求；产品质量上升带动成本的上升；大量高层住宅带动房价总体水平的上升；土地转让价格的上升；建安成本的上升。市场竞争加剧：大量楼盘的开发必然形成有效客户的分流及竞争的加剧。产品差异化、定位细分化、企业品19、牌化是今后xx市房地产市场发展的必然趋势，xx市房地产业自2001年以来发展快速，房价持续上升。特别是浙江房地产开发公司的进入，是推动xx市房地产业发展的重要因素。2、金融投资环境分析结论1 由于第1年央行出台的系列房地产金融政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上的炒作风，最具现实意义的几条规定是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的，房地产企业流动资金贷款被取消，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这就意味着房地产开发商进入市场的门槛提高，销售回款的周期延长，这些政策对目前xx已经完成土地拍卖但尚未开工建设的楼盘影响不小，部分开发企业可能20、因为资金储备不足，陷入尴尬的局势，这些政策对未来的xx房价起到了推波助澜的作用加速xx房地产企业从新洗牌的局面。因此规避金融机构的风险，变间接融资为直接融资，改变投资工具落后的局面，同时弥补封顶按揭造成的消费信贷断裂，具备良好的财务状况，以及规范的财务操作规程、人员是势在必行的。3、项目定位分析结论1 xx未来几年的规划中以多层项目为主，因此对该项目高层定位有非常大的优势，2本项目在中部商贸区的中心位置，xx是位于市中心的xx十大名景之一，它是xx市地理中心，神山森林公园与一江春水之间，交通便捷，商贸繁华，升值潜力与生活环境俱佳，肯定会受到高端购房者的青睐。目前距离步行街镜湖的金鼎花园为市目前21、价格最高的楼盘，楼面地价成本为：658.5元/平方米，而该项目的可销售楼面地价成本：520.5元/平方米，种种因素决定了我们的项目是高档次的，我们必须用长远的眼光去打造我们的项目。3xx三面临街，2.2万平方米沿街商铺，开发大型品牌超市卖场、 时尚休闲商业街，强大的商业设施，足以成为五一广场周边区域的商业中心，满足日常购物、休闲、餐饮、娱乐的需求。户外兵乓球台、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各种体育设施让您的生活更添健康活力。VIP会员俱乐部、 商务中心、艺术幼儿园，网络式物业管理，超越豪华，极至品位。这些将使得我们的项目做到了“五年内保持领先，十年内不落伍！”目前楼盘均价定位在2522、00元/m2，采取房价低开高走的策略，充分掌握居民的购房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展的资金和理想收益。在户型结构上控制在市场流行和购买需求比较大的110160之间，使得整体价格控制在20-40万，顺势市场的反映，在保证楼盘风险托盘销售的前提下，此项目楼群定价具有一定的市场竞争优势和良好的效益预期性，在城市化建设不断推进，人们对住宅要求的提升，人们贷款购房意识增强趋向成熟化利用多种组合方式购买商品房， 房地产市场进一步规范，为房地产业的发展提供了基本保证。该项目建设实施后既满足了人们对高层次生活的需求又将成为市中心一道美丽的风景线。第二章 申报企业基本情况1、申报企业基本情况1 “23、xx市xx房地产开发有限公司”是经xx市政府批准于1998年12月成立的民营股份合作制企业，公司地址位于xx市中山路步行街银座大厦12楼。注册资金为2180万元，法人代表xx，其中，xx出资1962万元整，为注册资本的90%，xx出资150万元整，为注册资本的10%；法人营业执照注册号：xx。法人代码为711044106。注册税务登记证编号：地税皖芜字xx.。2公司自1998年成立以来，倡导“xx、务实、进取、创新”的企业精神，着力建立适应市场需求的现代化企业制度，公司采取现代化的管理模式，充分发挥人才优势，内设办公室、法律咨询部、工程部、销售部、财务部、开发办，研展部等职能部室，拥有设计、土24、建、经济、计算机等各类专用技术人员40余人，该公司成立以来，面对日益激烈市场竞争，运筹帷幄，审时度势，积极投入旧城改造的行列中，成功地开发了xx市“xx花苑”项目，几年内公司共开发建筑总面积11 万平方米，其中已竣工8万平方米，正在施工面积近4万平方米，不仅完成了市政府下达的旧城改造任务，而且改善了市民的居住环境和生活环境，创造了良好的社会效益和经济效益，为旧城改造和建设作出了较大的贡献。2002年度被xx市人民政府授予“重合同守信用单位”，1999-2002年连续被xx县人民政府授予“纳税大户重点”，该公司已成为安徽省实力雄厚、信誉良好的房地产开发企业之一。 3公司机构示意图2、企业人员及开25、发能力论述企业法人代表人的基本情况：公司法定代表人、董事长、总经理xx，1962年出生，中级职称，大学文化，工民建专业，xx县人大常委，xx市第十三界人大代表，从事建筑安装和房地产开发达8年之久，有较高的理论水平和组织管理及实际操作能力，负责组织公司整体的运转和决策，商风正派。3、企业管理情况xx市xx房地产开发有限公司是一个具有良好信誉、朝气蓬勃的企业，公司设有董事长兼总经理一人，副总经理二人，总工程师一人，财务总监一人，部门经理五人，公司领导层平均年龄35岁，学历全部大专以上，拥有高级职称1人，中级职称3人，领导层具有较高的素质。公司副总经理各有所长，副总经理孟繁柯，负责建设工程，开发动迁26、等工作；副总经理阮晓岚负责行政、企划、法律、办公室及销售等工作。在房地产开发中，各尽所能，均具备多年的专业工作经验。4企业财务经济状况1 经济技术实力评价截止2002年12月末，xx市xx房地产开发有限公司的资产状况如下单位：万元 年份项目2000年2001年2002年总资产304255878757固定资产原值104610661017固定资产净值8458289662 资产负债分析单位：万元 年份项 目2000年2001年2002年3月资产总额304255878757负债总额81533005725流动比率257251%18%速动比率90.15%175.92%125.9%资产负债率26.8%59%27、65.3%存货周转率97%1271、公司2002年12月31日的资产负债反映：短期投资为20000；应收帐款为41364530.35，其他应收款为550352.12万元，其中：400000万元主要为公司外勤人员购买钢材、水泥等材料发票待查待冲帐，存货为23590240.12万元，主要为“xx花苑”的在建工程。固定资产为9658528.18万元，为汽车办公用房，折旧采取平均年限法，至2002年31月贷款余额为14500000万元，长期借款为14500000。2、从资产结构上看，货币资金占总资产2.38%，比例较为正常应收帐款占比47%，比率较大，应加大清收力度，可根据销售合同及时收回余款，加强企28、业管理。3、从资金结构上看，流动负债占负债总额的74%，长期负债占负债总额的26%，说明企业有较强的偿债能力，能弥补债权人资产变现时发生的损失。4、从表中数据看，企业资产负债率低于70%较为正常，流动比率和速动比率较高，说明企业资产变现能力强。企业2002年4月资产总额增资1262万元。 3 营运及偿债能力分析 年份项目2001年2002年12月主营业务收入24154136利润总额1961271销售利润率8.130.7资本收益率6.12.0从表列数据上看，企业盈利指标较好，总体趋势较好，企业近二年年均盈利，销售利润率均高于同行业8%的水平,2002年的利润率偏高主要是由于部分工程的成本尚未结算29、造成比例偏大，但总体水平超过2001年，主要是因为企业的项目选址好，并且在当年的销售收入增加和经营管理较为科学，使销售成本下降，这也是该企业迅速发展扩大的原因。企业的营业费用较为正常，管理费用正常，应维持科学的本管理与核算。4 信用状况和发展前景xx市xx房地产开发有限公司第1年上半年度被xx市工行评为AA+级企业，公司在xx市工行设有账户，签定了个人住房按揭贷款协议，销售收入全部回笼在工行，该公司无对外担保，商业信用良好，在工行月均存款在200万元以上。公司在市场激烈竞争的情况下，采取“滚动开发”的方式，公司的规模不断扩大，发展前景看好。5企业发展思路1公司自成立以来，发展较为迅速，资产总额30、由成立之初的3000万元发展至现在的8700万元， 2002年销售收入4000万元，实现利润1200万元。xx市xx房地产开发有限公司下属成立了xx市荆山建安有限公司、荆天塑钢门窗有限公司等紧密型的企业，在激烈的房地产市场竞争中，在土建、材料上采购都有较大的优势。2001年4月10日xx市土地有偿使用拍卖会上以4000万竞得红墙院地块使用权，开创了xx市土地使用和房屋开发的新篇章，并在红墙院地块成功开发建设了“xx花苑”商住小区。现xx花苑A区已经于2002年10月1日如期交付业主使用，在建设过程中多次得到了省领导检查指导得一致好评，在2002年11月中旬接受了建设部整顿规范房地产开发市场秩序31、得检查中，在xx100多家房产公司列入首位检查对象，并圆满通过检查验收，在经过xx花苑得成功后，公司本着高起点，高投入，严把质量关，视建筑质量为公司生存之源，通过已交付使用的业主回访市场满意度为100，至今无一投诉出现，对我公司下一步的发展奠定了良好的基础，赢得了市场的美誉，2在2002年被中国工商银行，中国农业银行评为AA+级信誉企业，省级重合同企业，成为xx多家商业金融部门信得过企业，因此有效的为公司资金运转循环提供了强大的保证，公司将结合公司优秀人才的优势，力将为xx呈现更大的手笔，将为xx更添一道靓丽的风景线。随着我国经济增长的步伐，努力成为安徽省一流的房地产企业，使公司走向更加辉煌的32、明天。第三章 项目技术可行性分析1设计依据和指导思想1、设计依据1）xx市xx小区规划设计征集方案说明书。2）xx市发展计划委员会关于“xx”商住小区开展前期工作的批复。计投字200317号。3）住宅设计规范、城市居住区规划设计规范。4）其它相关的技术规范、规定。2、设计指导思想1）据统计，一座城市的建筑中，住宅一般要占到50-60%，可以看出，住宅构成了城市建筑风貌的基调，而住宅文化的确是城市文化的重要组成。诚如建筑大师沙里宁所说：“根据你的房子就能知道你这个人，根据城市的面貌也就知道这里居民的文化追求。”xx小区在规划立意之初，就考虑到要从文化上融入江南名城xx，从特色上体现xx，为xx的33、城市建设及景观大环境做出自己的贡献。2）住宅小区是与人们的生活息息相关，密不可分的。在已达到或接近小康生活的城市居民中间，回归自然、返璞归真成为人们追求的主流,居住观念的更新，要求建筑师对居住模式、居住心理做更深刻的探究，不能把自己的想法不假思索地强加于人。首先，必须注重生态环境的保护和利用，重视居住环境、空间、氛围的营造，使之不仅仅是人们生活的场所，更要满足人们精神文化方面的追求。其次，住宅小区的价值区域分析必须重视，通过合理规划和资源调配，尽量增加积极空间，减少消极空间，并根据区域价值的高低进行户型设置。第三，设计手法应排斥繁琐，摒弃造作，切实从居民的实际需要出发，以细致、质朴、人性化的设34、计，来塑造舒适、和谐、有亲和力的新社区，体视建筑师的人文关怀。3）“诗意的栖居，度假式生活”现代高品位住宅区的定位。“自然与人文和谐共生的假日式风景家园”xx小区的设计定位。2总体布局1、设计理念现代建筑群的设计，应从城市环境发展及地域环境特征为考虑的出发点，强调建筑与环境的对话，从单一的硬件开发发展为对整体环境氛围的营造，力图创造连续的空间层次体系。具体到住宅小区与城市环境的关系上来，可以概括为将外部的生态环境，引入住宅建筑群中，形成立体的空间与景观环境系统。2、规划布局1）小区的外部环境以小区独特的地理位置，在朝南面对小xx的方向上，建筑群宜以扇形的布局增加与xx公园的接触面，使小区从整体35、上与自然清新的绿色氛围相拥，营造小区良好的外部景观氛围。同时，为了将绿色清新的空气引入小区，我们在小区中部面向小xx设置了绿色的景观轴（中心花园），使小区内部的环境与xx自然的风光融为一体，这条景观轴形成了整个小区的绿色呼吸系统“绿肺”，使得小区成为一个在优美的环境中吐纳生息的有机体。2）小区的整体性及景观绿化设计：从道路系统、绿化景观、空间形态多方面来塑造小区统一完整的形象，在小区中心的景观环境设计上，以“水”为主题，设计富有丰满优美曲线的溪流，清波荡漾的绿水中放置弧桥连接沿水两岸，水岸边利用富有层次和韵律的草坪系统及色彩鲜艳的草间小径，以及立体的文化生态系统（亭、台、船、阁、架等）为居民提36、供一个修身养性、放飞心情的场所。水岸边绿化景观中，种植含笑、桂花、栀子等色香俱佳的植物品种，提升绿化系统的特色和品味。小区的景观轴以南北两个水上广场为始末，同时，这两个广场也正对三个出入口，对于小区的形象起到画龙点晴的作用。同时，中心花园的三幢点式高层，底部架空，使整个小区的优美环境融汇贯通。为了体现小区景观设计中“生态文化园”的理念，除了在中心花园中进行富有韵味的文化营造外，宅间绿化系统也要形成一个文化园的次中心。我们在设计中首先赋予每个院落独特优美的主题“琴苑”、“棋苑”、“诗苑”、“画苑”，每一块宅间绿地中利用层次丰富的绿化植被系统，建筑小品，亭台和雕塑及不同色彩材质的铺地，树、草、花、37、石各有不同，形成琴棋诗画，一派悠然自得的休闲生活氛围。3）小区的住宅群体：住宅的基本朝向与xx西路平行（即南偏西25o左右），同时，适当引入曲线形的建筑群体组合，主要曲线的线型顺各自主导风向，形成风道，保证小区内部良好的通风。同时，曲线的建筑形态除保证自身优美外观外，还有利于室外环境的塑造。创造出有收有放，步移景异的景观效果。按整体设计的要求，住宅群采用182529层的空间轮廓体系，南低北高，既能有利于整个住宅群的日照分析，同时，又能保证对于xx公园的视线顺畅。住宅群的布局，采用点式（中间）与板式（外围）相结合的组合形式，使整个小区规整而不失活泼，错落而又不乏韵律。住宅群与整体环境的融合，使人38、赏心悦目。4）道路交通在设计中我们着重于挖掘道路及交通的丰富内涵，体现三大功能，即交通功能、交往功能与景观功能。（1）出入口设置：小区形象主入口设在xx西路上，同时在xx路及长宁路上设置主入口次入口。三个出入口间由主干道相连环通。（2）道路系统：道路系统分为二级，小区主干道宽7米，单侧设1.5米的人行步道，其它车道宽4米，消防车道主要依靠小区的车行道路。小区的主要交通系统，是通过一条7米宽的线型舒缓的环形道路，将各部分连系起来，宅间道路宽4米，尽端设置回车场地。（3）停车：机动车停放分为地上、地下两种方式，地下停车场分为两块，一块于集中绿地下设置，另一块设置在东北部三幢高层中间，地上停车主要集39、中在xx西路主入口附近，此外，局部也有地面停车场地。汽车泊位共330辆，其中，地上250辆，地下80辆。非机动车停放以及设备用房，主要布置在每幢高层住宅的地下室。5）日照分析根据国家城市居住区规划设计规范等有关规范、规定，采用大寒日为标准，根据住宅不同朝向，以大寒日不同时段为有效日照时间，进行日照分析，均满足规范要求。6）公建配套按国家规范要求，按相应的配套设施要求进行设置，小区内设物业管理、居委、会员俱乐部，小型商业服务家政服务设施，沿三条城市道路设24层商业用房，方便本地块居民购物、餐饮、储蓄等多种需求。于重要道路附近，地块边角处设垃圾收集点，箱变，水泵房、报亭等设施，同时在物业管理用房内40、设一座公厕。这些配套公建布置原则上不影响小区景观，但也应方便利用。3建筑设计1、户型设计本方案的户型标准按照甲方的要求进行多次调整设计，从均好性的角度出发，大开间、浅进深、宽敞明亮，尊贵气派、动静分区，功能合理，圆弧形观景阳台，通透明亮。住宅户型丰富多样，满足各种消费层次的需求。具体详见如下：户 型建筑面积套 数比 例四室二厅二卫A1148.42186%A2144.9852三室二厅二卫B1136.0414891%B2134.8150B3134.37102B4134.2161B5129.27152B6128.07158B7127.674B8124.2875三室二厅一卫B9113.5882二室二厅41、一卫C199.09363%2、建筑立面设计建筑借鉴北欧理性主义先锋派风格，立面采用简洁素雅的造型，抛弃了以往繁琐的欧陆线条，柱式等僵硬程式化的构件，转而体观轻快、精致及高低错落的起伏感和韵律感。建筑的外立面强调竖线条，体现其高度挺拔感，凸窗，弧形阳台等体现出技术的精美，屋顶设计采用一片轻盈的片格做为收头，穿插在建筑实体与柱子之间，优雅而又飘逸。建筑色彩以浅黄色与白色为基间，体现宁静素雅的建筑风格。3、消防设计1）总平面消防设计本项目建筑均为高层建筑，沿建筑主要一侧均有消防车道，4米宽，距建筑5米，尽端设1818米消防回车场及登高场地，高层建筑之间间距大于13米。2）建筑单体消防设计18层以下高42、层塔式住宅设一部防烟楼梯，两部电梯（其中一部消防电梯），前室正压送风。1118层单元式住宅，每个单元内设两部防烟楼梯，两部电梯（其中一部消防电梯）。18层以上塔式住宅设两部防烟楼梯，两部电梯（其中一部消防电梯），前室正压送风。4、人防设计原地下人防设施作废，新建人防设施按市人防办的具体要求及国家规范进行设计。4经济技术指标总用地面积： 46809总建筑面积： 175452.5其中：地上总建筑面积 163082.5住宅面积 145886.2(1167套)居委及物业管理面积 112.5小区会员俱乐部面积 53.6小区托儿所面积 221.5小区商业服务中心面积 176.4小区门诊部面积 19.8小区43、公厕面积 32.5沿街商铺面积 16580m2地下总建筑面积 12370地下汽车库面积 6940地下自行车库面积 5430建筑占地面积 12685容积率 3.48建筑密度 27.1%绿地率 33.8%中心绿地面积 2700汽车泊位 330辆地 上 80辆地 下 250辆总户数 1167户总人口 4085人5结构设计说明一、设计依据1、建筑专业提供的建筑方案图2、建筑结构安全等级：二级建筑重要性类别：丙类抗震设防裂度：七度，按近震考虑基本内压：多层：0.5KN/m2，高层：0.55 KN/m23、设计所涉及的主要规范和规程：高层建筑混凝土结构技术规程JGJ-2002建筑结构荷载规范 GB500044、9-2001混凝土结构设计规范 GB50010-2002砌体结构设计规范 GB50003-2001建筑抗震设计规范 GB50011-2001建筑地基基础设计规范 GB50007-2002建筑桩基技术规范 JGJ94-94二、基础1、高层住宅采用桩基础。2、多层商场采用天然地基上的钢筋混凝土独立基础或条基。3、地下车库采用抗浮桩。三、上部结构：高层住宅采用剪力墙结构，抗震等级为高度80米以下为三级，高度80米以上为二级。多层商场采用框架结构，抗震等级为三级。6电气设计说明一、概述：该小区是一三面临街的居民住宅区，小区内共有14幢住宅楼，其中29层三幢， 25层三幢，18+1层六幢，16层、18层45、组合楼两幢，沿街三面为24层商铺。具体参数如下；1、建筑总面积 175452.5住宅面积 145886.2商业及服务中心面积 17196.3地下车库面积 12370.002、总户数 1167户 总人口 4085人二、强电：1、用电负荷计算：A居民住宅楼用电 10750kwB商业部门用电 1700kwC地下车库用电 300kwD共用设施用电 120kwE小区道路照明、服务性部门用电 80kw总负荷 12950kw2、负荷等级：小区建筑为高层民用建筑，内有电梯、消防系统和生活泵站等都属于二级负荷，按二级用电负荷设置，二路10KV高压供电，每路电源均留有一定容量电源作为另一路电源的备用电源。3、供电46、方案：建立三个10KV变配电所（由供电局提供两路10KV高压电源）；A.1号变配电所容量4*1250KVA（区域内用电负荷4900kw）服务区域；1#、3#、4#、6#、7#、9#六幢住宅楼及区域内商铺、地下车库及共用设施。所在位置：见建筑平面图（1#与3#楼之间）B.2号变配电所容量4*1250KVA（区域内用电负荷4850kw）服务区域；2#、5#、8#、10#、11#五幢住宅楼及区域内商铺及共用设施。所在位置：5#楼地下层C.3号变配电所容量2*1600KVA（区域内用电负荷3200kw）服务区域；12#、13#、14#三幢住宅楼及区域内商铺及共用设施。所在位置：12#楼地下层4、低压配47、电系统：A由各变配电所向所服务区域住宅楼低压供电，采用直埋电缆敷设方式。B在每幢楼底层或地下层设置低压配电间，采用电缆或母线槽形式分段向楼层供电。三、弱电：1、通信与网络系统；小区内设有电话交接与网络管理中心（设在物业管理处），每户住宅安装电话二门，网络线二根。2、有线电视；电视系统采用分支-分配方式，每户住宅分配一路电视信号，电视终端布置视其住宅房型而确定。3、保安系统：A客访、防范系统每幢楼进口处设置对讲或可视对讲的方式进行来客联络，用电子门锁控制大门的开启。每幢楼进口处和电梯间实行电子监控系统，发现情况异常，可向管理中心报警。底层、二层和顶层住户，室内设置红外线、门窗磁报警装置。每户设置48、紧急呼叫报警按钮。B火灾、煤气报警系统为了防止煤气泄露引起人员窒息和火灾事故，每户厨房设置煤气泄露报警器，当煤气泄露报警器动作，自动联动厨房排气扇打开并向外界报警。C小区闭路监控系统在小区主要出入口、主要通道处，设置摄像系统，在小区的西面一段围墙处设置主动式红外线探头，监控系统中心设在小区物业管理处。 1、应急与消防报警系统高层住宅楼梯处、地下车库出口处均设置紧急出口指示灯，便于人员疏散。地下车库与商场均设置火灾报警探测器，遇火灾则自动报警，并经消防控制中心自动启动消防泵、喷淋泵。2、住宅智能化利用现代信息技术，实现小区自动化管理，其内容如下：A水、电、煤自动计量、收费；B小区内安全防范系统监49、控管理；C住宅的火灾、有害气体泄露自动报警；D住宅紧急呼叫系统；E小区局域网与互联网的连接，资源共享。并能通过网络终端实现医疗、文娱、商业等公共服务和费用自动结算。F车库管理系统化。 方案设计依据：10KV及以下变电所设计规范 GB 50053-94民用建筑设计规范 JGJ/T16-92住宅设计规范 GB 50096-1999高层民用建筑设计防火规范 GB 50045-95（2001年版）建筑设计防火规范（修订本） GBJ 16-87（2001年版）低压配电设计规范 GB 50054-95供配电系统设计规范 GB 50052-957给排水、动力方案设计说明本小区考虑生活给水系统、消火栓给水系统50、自动喷淋给水系统、生活污水系统、雨水等给排水系统、煤气系统。 本专业所采用的规范标准： 建筑给排水设计规范 GBJ1588（1997年版） 建筑设计防火规范 GBJ1687（1997年版） 高层民用建筑设计防火规范 GB5004595 建筑灭火器配置设计规范 GBJ14090 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB5006797 自动喷水灭火系统设计规范 GB500842001 人民防空地下室设计规范 GB5003894 室外给水设计规范 GBJ1386（1997年版） 室外排水设计规范 GBJ1487（1997年版） 住宅设计规范 GB50096-99 城市煤气设计规范JJ28-78关于51、发布“住宅建筑设计防火暂行规定”的通知一、生活给水：1、用水量估算:序号用水名称数量单位用水标准最高日用水量备 注1住宅生活用水1122户300L/人.d1178.1m3/d3.5人/户2公共建筑23136M210L/m22313绿化用水15821M22L/m2.d.次31.61次/d4小 计1440.65不可预见水量10%144.16合 计1584.7本工程最高日用水量为1584.7 m3/d,最大时用水量为151.9 m3/d.水源:本工程由两路进水.2、水源由xx西路及华山路市政给水管网引入。3、给水方式:由市政给水管网引入两条DN200给水管,分别经水表计量后供应小区内生活及消防用水.52、住宅每户用水量单独核算,水表出户(用远传水表也可以不出户,由业主和自来水公司协商解决).本小区全部为高层住宅,故采用: 地下室至地上2层由市政给水管网直接供水;三层以上市政管网储水池水泵水箱用水点.通过减压阀进行压力分区，312层为低区，1329层为高区。根据小区规模,小区内共设3座水泵房,设置在地下车库内,水池容量、水箱容量合计不小于日用水量的40%。二、消火栓给水系统:1、消火栓用水量:室内30l/s,室外20l/s,火灾延续时间2h.2、消火栓系统:消火栓系统分高低两区, 312层为低区，1329层为高区。由一组给水加压泵供水（2台，一用一备），压力分区通过减压阀实现。小区内布设环状消防53、管道,间距不大于120m设置三出口地上式SS150消火栓.3、储水装置：在地下车库内设水泵房及生活消防水池，消防水池容积为460m3。在屋顶水箱内含18m3的消防水量。三、自动喷淋给水系统：1、自动喷水灭火系统用水量为27l/s.火灾延续时间1h。2、喷洒系统：由喷淋泵（2台，一用一备）、湿式报警阀、水流指示器、水泵结合器及管网组成。3、危险等级：按中危险级设计。喷头设于地下车库内。四、排水系统：1、排水体制：采用分流制系统，污、雨水分系统排出。生活污水、雨水直接排入市政污雨水管网。2、生活污水：高层污水系统设专用通气管；厨房污水单独排除，并经隔油池后，再排入污水管网。污废水排放量为1426.54、2 m3/d.3、地下室排水，用排污泵提升后再排除。五、雨水系统：1、室外道路雨水经道路雨水口汇集后接入室外雨水井。2、单体屋面雨水先汇至室外明沟,再经13#雨水口汇至小区雨水井，经小区雨水管网排至市政雨水管网中。六、煤气系统：小区内引入一条DN300的煤气管，并设置一煤气调压站。每户住宅安装两眼煤气灶，安装4.0m3/h煤气表.小区内最大时用气量为779 m3/h.8暖通空调设计说明本小区考虑高层建筑防排烟及空调系统、地下汽车库通风排烟系统。 本专业所采用的规范标准： 采暖通风与空气调节设计规范 GBJ1987（2001年版） 高层民用建筑设计防火规范 GB5004595 汽车库、修车库、停55、车场设计防火规范GB5006797住宅设计规范 GB50096-99一、高层建筑防排烟及空调：1、高层建筑在无外窗的消防电梯及其合用前室设置正压送风系统，正压送风机设在首层，正压送风口每层设置，火灾发生时，着火层及着火房上下层正压送风口开启，正压送风机启动。高层建筑外窗的卫生间排出的废气和厨房的脱排油烟机排出的油烟废气均各自排入防倒流标准土建烟气竖井由屋顶排放。2、高层建筑每套单元留有分体式空调电源插座。配合建筑留有空调室外机的位置。空调的凝结水排入外墙上敷设的PVC立管，集中排放。二、地下汽车库通风排烟：地下车库按建筑划分的防火分区设自然进风，机械排风系统，每个排风系统设若干个风机房。排风量56、按6次/小时计算，排烟风机前设280自动过闭排烟防火阀。排风系统兼作排烟系统使用。排风口的位置和高度符合环保要求。三、各设备用房通风换气次数如下： 变配电站： 15次/时 电梯机房： 15次/时 卫生间： 10次/时 机动车库： 6次/时 地下设备用房： 3-6次/时 餐厅厨房： 40-60次/时 消防、环保：1、地下车库设机械排烟兼排风系统，并在排烟风机入口处有能自动关闭的排烟防火阀（280）.2、各防烟分区的排烟支管接有能自动关闭的排烟防火阀（280）.3、通风管道接入竖井前的水平风管处设防火阀（70）.4、地下汽车库的废气通过竖井在适当高度排放，符合大气环境质量标准。5、风机吊装采用减振57、吊杆，风机进出口装软接头隔振。6、所有空调通风设备均采用低噪声机型。7、厨房炉灶脱排油烟通过静电型油雾净化器和排风机排至室外，符合大气环境质量标准。8、水泵机组采用低噪声水泵。9、水泵机组应设隔振装置。10、水泵吸水管和出水管上，应设可曲挠橡胶接头或其他隔振管件。11、管道支架宜采用弹性托架和隔振支架。（后附效果图）第四章 项目市场调查和需求预测分析一、项目市场调查1、市场调查1 根据调查2000年2002年三年时间内，xx市区房地产开发共完成投资34.1亿，房屋竣工面积达240万平方米，其中住宅近200万平方米，住宅销售了135万平方米，住宅销售额达到了15.9亿元，2000年到2002年底58、xx总共出让了房地产用地20宗，其中协议出让2宗，拍卖出让18宗，占地面积共达93万平方米，成交款达10亿，最高每亩价格达到了361万元亩，虽然xx房地产产业快速成长，房价上升比较快，但从总的情况来看，仍然呈现良性运行状态，按照有关经济学比例计算，这三年来xx在房地产产业上的34亿元投资共带动xxGDP增长74.4亿元，分析指出加速xx房地产快速发展的原因：一是金融政策的改变，居民购买商品房可以从银行获得按揭贷款，二是xx停止了实物分房，货币化分房成为主流，三是xx旧城改造的力度加大，四是xx经济快速发展使居民的收入增加，购买力增强。2目前xx市市区一类地区均价2325元/平方米，二类地区均价59、为1895元/平方米，三类地区均价为1316.35元/平方米，目前现有空置房面积为6.37万平方米，其中住宅5.06万，商业和办公用房1.31万，远远的低于国内认定的警戒线之下，显示了xx目前尚未出现房地产泡沫，但目前市场结构呈现宝塔型的市场结构，一方面缺乏中低档商品住宅小区，另一方面市场上对高档精品住宅的期望还是保持上升的趋势，因此该项目的实施将填补该地区没有高层的空白，满足不同层次的市场需求。3近期市场调查数据：改善居住条件70.1%，新建家庭11.2%，投资升值9.796%。可见对现有居住条件的不满足是市民购房的最主要因素。其中年收入5万以上家庭购房因素：改善居住条件占43.58%，投资60、升值占25.64%, 年收入5万以下家庭购房因素：改善居住条件占72.67%，投资 , 升值占8.45%。家庭年收入越高者购房对于项目的升值潜力就越注重。2、目标客户群市场调查1总价定位于住宅 30万策略：市区老居民户改善住房,外地来xx创业成功人士,部分投资者家庭年收入 4万元，首付 12万元 月还贷能力1000-2000元,这部分的群体集中在3045岁左右，工作多年，有一定积蓄，对目前居住条件在周边人文氛围、交通、区位、配套、房型等方面有一或两条不满意者；收入相对稳定，首付能力在10万元以上；家庭人口在23口，两代之家；首次或二次置业，注重实用性，注重生活舒适度；对物业要求较高，在房型设计61、楼层选择、地段位置、内外配套完善等方面都有较多对比考虑，理性置业。希望拥有市区的便捷居家条件；满足其健康要求和精神层次需求的家居氛围。以xx“先富”人群为主要顾客群体2根据调查年龄35-50岁，家庭年收入4万元以上家庭：私企业主占36.84%，公务员占17.1%，外企占3.95%， 传媒文化教育类占10.52%，销售占10.53%，制造业占3.95%，房产、工程类占9.21%，自由职业者占3.95%，金融行业占2.63%，国有大企业占1.32% 。3、客户置业倾向调查:1 36.5%的消费者选择了高层住宅，52%的消费者选择多层住宅，9.5%的消费者选择了别墅。消费者对于代表高档物业形象的小62、高层表现出相当的兴趣。相比与近似同等城市烟台、扬州，选择高层的比值明显较高，济南选择小高层的比值为38.4%。总体来看，xx消费者接受高层物业的能力要弱一些，同时也反映出市民接受现代住宅有潜在能力消费者购买倾向2户型形式：人们期望的户型形式依次为：平层40.1%，复式27.6%，错层20.8%，跃式10.7%。可以看出平层仍占有很大的优势 3户型结构：选择三室的占到整个样本的71.2%，二室和四室分别占20.1%和8.2%，三室是市场需求的主力。选择二厅的占整个样本的72.1%，一厅占27.1%，三厅基本无选择。在卫生间选择方面，人们的倾向不太明显，选两个卫生间的为57.6%，选一个卫生间的占63、42.4%。但通过与家庭年收入相关分析，我们发现，随着家庭年收入的提高，选择二个卫生间的比例也越来越高，这说明了高收入阶层对于住宅舒适度的要求也越来越高,对于阳台设计的选择，在整个样本层中，有57.9%选择了落地玻璃阳台，有30.2%选择了封闭阳台。通过与家庭年收入进行相关分析，可以获知，家庭年收入越高的人群对于落地玻璃阳台的需求就越强烈。这也说明，宽敞、明亮、景观视野效果好的落地玻璃阳台已经为人们所接受，并成为高尚物业的一个重要元素。5区内公共设施要求的调查：公共设施的选择前五项依次为：中心花园20.7%，体育健康设施18.66%，医疗保健设施13.73%，购物场所9.51%，文化娱乐设施864、.1%，车库7.93%。中心花园、体育健康设施、医疗保健设施排在区内公共设施的前三位，充分说明了购房者对于健康的重视，购物场所和文化娱乐设施紧随其后，生活方便程度、娱乐生活配备也成为人们对小区的较高要求。在城市中心地区对车库的需求显得不是很迫切，随着人们对5+2生活方式的接受，对车库的需求会更为突出。因此区内景观设计选择依次为：草地18.58%，健身活动场所17.42%，运动器械16.89%，花坛10.14%，大树8.78%，街灯喷泉8.45%，儿童乐园5.74%，水池5.07%，健康运动设施：羽毛球场20.3%，游泳池17.63%，网球场12.7%, 健身房9.65%，卵石健身道3.9%。465、结论分析：综合以上大量调查数据进行分析，因此我们在方案中汲取了市场的反映和一些大城市的案例，我们精心挑选了户形、建筑立面、规划小品等（详细见第三章项目技术可行性分析）。方案在项目方案里将整合太阳能热水器，实行可监控系统，智能化管理，卫星电视，小区光纤等配套，用长远的眼光打造我们的项目，这将使xx成为xx一颗耀眼的皖江明珠。二、市场供求状况及发展趋势分析1、市场宏观因素：1 随着国家继续推进以住房分配货币化为核心的住房商品化进程，以及通过降低费税简化程序等相关商品房管理办法的出台，为房地产开发商提供了更为宽松的投资环境。同时房地产投资比例的逐年递增对经济增长的拉动作用将继续日益凸现，预计“十五66、”计划在2002年的实施和中央政府将住宅作为扩大内需的举措，将有助于巩固房产业作为国民经济先导性基础产业的继续平稳发展。2xx作为长江中下游的沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。同时新建的xx长江大桥已成为该市沟通四方的重要经济枢纽。位于境内的国家级经济开发区吸引了众多的国内外商家来芜投资，近两年来，有近20家上市公司落户xx。近年来，市委，市政府把增强地方经济综合实力与老城改造紧密结合起来，以房地产为龙头发展经济，为加速房地产业发展提供了良好的外部环境。2、区域市场分析1xx市“xx”项目区域对于以五一广场为中心的城市东北部和北部经济开发区方向的潜在购房者具有较大的吸引力，南隔xx路与67、xx公园相临，xx公园的环境清雅、 空气清新是不可多得的环境优势，将增加项目的附加值九华路、xx路、长宁街围合成一个金三角，xx三面临街建筑，可用于开发现代化的大型超市卖场、沿街商铺，可满足客户日常的购物、休闲、娱乐等生活需求，对周边区域都可以形成吸引力，目前该区域的城市香樟城市花园，仁和小区销售十分火爆导致炒楼的现象出现看得出购房户对好楼盘的需求渴望，随着xx长江大桥的通车，xx市在华东乃至全国的交通位置日益提高。改地区也将日益繁荣，可形成为人聚中心，其商机无限，蕴藏着丰富的人文资源和经济资源。该项目为xx市窗口地段，城市一类地区，地理位置优越，因此，在此兴建高标准、高品位的商业住宅综合小区68、，能提高整个市区的整体形象。也是市民和有识之士较理想的居住区商场所。2 该项目是xx市xx房地产开发公司通过市场运作，竞拍取得土地使用权项目。拟定于第1年10月28 日正式开工建设。现主要依据市内同类地段同类商品住宅房及商业用房，相关竞争性物业所供给情况，预测商业住宅和商业用房的价格并进行综合分析，现具体列表如下：住 宅 房 市 场 分 析 表:项 目 名 称所 处 地 段均 价(元/M2)开发商名称中西友好花园中和路和二街交汇处2550.00伟华房地产开发公司长江长现代城地处长江、青弋江两江交汇处2700.00新湖房地产开发公司世纪花园北京东路与xx中路交叉处，2550.00中联房地产开发公69、司金鼎广场中和路121号2700.00金鼎房地产开发公司竞 争 性 开 发 项 目 一 览 表项目名称居有地块占地面积(M2)建筑面积(M2)用 地性 质住宅均价(元/M2)销 售状 况开发商名 称世纪花苑文化路两站广场1553090460商住2550良好中联房地产开发公司长江长现代城xx市马塘区城南旧城低洼区21.33万50.95万商住2700良好新湖房地产开发公司土 地 拍 卖 市 场 分 析 表项目名称所处地块占地面积(M2)拍卖价(万元)楼面地价 (元/M2)用地性质拍卖日期受让方所处地段xx花园范罗山237594000800多层商住xx房地产开发公司一类长江长现代城xx市马塘区城南旧70、城低洼区21330032156627高层多层商住2001年8月长江长现代城开发公司二类从表中xx市房地产市场相关楼盘售价看：世纪花苑9万平方米的27-29-31层住宅均价2550元/M2，商业门面4500元/M2，中西友好花园，3万多平方米的18层高层，住宅销售均价2550元/M2，商业门面均价10000元/ M2，金鼎广场高层住宅均价2700元/M2，商业门面16500元/M2，长江长现代城58万平方，住宅均价2700元/M2，根据市场比较法，从该项目发展趋势和地理区域综合分析，在保证楼盘风险托盘销售（3年销房85%以上）的前提下，（项目楼群定价：高层住宅均价2500元/ M2。商业门面均价71、4500元/M2的定价）具有一定的市场竞争优势和良好的效益预期性。项目市场需求分析1随着今年住房货币补贴政策的进一步到位，住房消费制度的不断完善，将形成以存量带动增量，住宅一级市场和地二级市场联动的良性循环。同时，金融机构住房业务品种创新，住房贷款门槛不断降低，居民购房按揭贷款期限最长8成30年,这为部分暂无购买力，但有稳定收入的消费者提供了方便，目前，xx已有80%的购房者接受了按揭购房置业方式。政策性利好将实质性缓解市民的购房压力，而存款利率的逐年降低房地产的保值、增值功能的越加显现，这将有助于推动房地产作为新的投资渠道，吸引部分储蓄和社会闲散资金进入住房消费领域，刺激住房市场需求。2xx72、市现有人口约72万人，包括外地在xx经商人员约80万人。按xx市国民经济和社会发展规划，市区框架正进一步拉大，城市人口将大幅度增长，预计4-5年人口将达到100万人。该项目定位于xx市15%的中高收入消费群体。具调查在近3年，该类人员需购住房约为：80万15%/315%=1.2万套（以户均3人计），以每套120平方米计算还需新建中高档住房144万平方米，随着老百姓经济条件的进一步改善，有购买实力，想不断改善居住条件的人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是房产供需两旺期。市场竞争优势分析：项目优势居民的住房需求已由单纯追求生存空间转向数量与质量并举时期，商业用房的选择注重高品味的住宅和地73、段的选择，根据实地评估分析，该项目具有以下特点优势：1、 项目工程质量优势：该项目工程将经招投标由有国家二级以上资质的施工企业承建，将由具有省级监理资质监理公司全程监理，保证全部工程质量达市优标准，确保工程质量达省级优良标准。2、 销售市场价格优势： 目前，xx房地产市场相关楼盘售价为：中西友好花园高层住宅均价2550元/M2，商业门面均价10000元/M2，金鼎广场高层住宅均价2530-3590元/ M2。根据市场比较法，从本项目地理位置优势和发展趋势综合分析，此楼盘价格定位住宅1800-3000元/ M2，商业门面房4500元/ M2较为合理适中，具备非常大的竞争力。加低价销售因素。3、 74、项目地段位置优势：本项目位于xx市五一广场附近，交通便利，地理位置优越，本项目建成后将成为xx市的制高点，包括xx长江及大桥在内的景观尽收眼底，充分体现了本小区高品位、高质量的居住环境，是居家经商的理想地段。4、 设计特点：该项目采用全高层、全封闭，整体空间突出环境的理念，建筑外立面采用现代手法表现经典方案，充分体现现代简约的风格，也是目前xx市乃至安徽省最高的高层住宅群。户型设计有两室二厅二卫，三室二厅两卫、四室二厅二卫等多种房型，面积在100M2148M2之间不等。每种套型均具备明厅、明厨、明卫的“四明”格局，每套均设朝南客厅及一间以上朝南卧室；卧室设计低窗台的凸窗，内加防护栏杆，客厅至阳75、台为落地玻璃窗，保证了居室良好的采光及优美的景观视野；每户均设有一定面积的贮藏空间。5、 智能化管理方面：小区自动报警系统；有线、卫星电视信号入户；小区宽带网；电视监控系统由各单元底层进入、地下车库、小区主要出入口的摄像机信号通过同轴电缆传送至安保中心；小区周界设红外线探测器信号送至安保中心；各单元分别设一套可视对讲系统，实现住户与单元门口主机的可视双向通话并提供一路报警信号；各层设自动抄表模块，通过总线将各电表、煤气表、水表等数据传输至系统主机上，以实现自动抄表。6、 住宅环境布局设计：重塑识别性与认同感的的人性空间。住宅布局强调空间塑造，通过住宅单体功能，造型 和空间的分析，结合户外绿化环76、境设计，开成内向围合的合理空间，形成具有浓郁人情味的居住环境，同时环境强调以人为本的人性化居住概念，内向围合的整体布局在小区中心自然形成了一集中绿地，设有水池、喷泉、花木、树木、硬地。7、 根据居住区规模和使用要求，在适当位置设有电房、水泵房、垃圾收集间、物业管理用房、居委会、门卫室等辅助设施。小区内地上设架空自行车库，建有地下停车场，同时在单元首层设架空会所集娱乐休闲于一体，服务整个小区。8、 营销策略（一）按揭促销：xx市xx房地产开发公司为搞好“xx”的重要楼盘，拟定与我工商银行签订个人住房贷款按揭意见协议，这对扩大促销，增强住房销售能力将起到重要作用。 （二）该公司为扩大销售影响，高效77、地指导楼盘销售，积极引进企业策化机制，将于南京浩华有限公司签订了风险托盘销售协议书，以加快销售进度。9、 “xx”地块竞买的成交价 未突破该公司的预测，这为后期该项目建设速度售房价格和销售速度奠定了良好的基础。10、 市场前景预测综上所述，该项目由于地理位置、环境选择、建筑格局、设计结构以及配套设施等方面有着一定的优势，具有一定的市场竞争力，加之公司有着较高的经营管理水平，较强的资金实力及多年的房地产开发经验，销售前景比较看好。第五章 项目实施方案1项目在落实移交“熟地”后，预先组织安排人员对扩初方案的地块进行摸底，公司积极组织力量，计划在三个月内完成规划，勘探，设计任务，同时考察，选拔资历雄78、厚，技术力量过硬，守信用的施工企业队伍，采取滚动开发方式，便于组织施工，资金安排及开发管理，本工程规划经招标，现报名招标的施工企业已达14家，包括一级和特级企业，方案设计由上海东方建筑设计研究院（甲级）以及安徽城乡建筑设计院上海分院进行设计。扩初及施工图设计交由xx星辰规划建筑设计有限责任公司，地质勘察由xx建筑测绘院（乙级）和xx市勘察测绘设计院（乙级）联合勘察。同时工程质量交由招标选拔经验和资质丰富得监理公司承担工程监理。具体实施方案表见附件表）项目实施方案计划根据第六章的估算，该项目总投资41918万元。其中：企业自筹14500万元，占总投资的35 ，银行贷款12200万元，占总投资的279、9，销（预）售房款15200万元，占总投资的36。该项目建设期四十八个月。自第1年11月至第5年底竣工交付使用。逐年项目支出情况如下：（1） 第1年项目支出10600万元，主要是支付部分土地出让金6000万元，市政配套费，规划勘察费，规划设计费524万元，可行性研究费30万元，三通一平费60万元，房屋开发费2000万元，扩初拆迁费1700，其它费用20万元，销售费用60万元，管理费60万元，财务费用160万元，不可预见费10万元。（2） 2004年项目支出为xxx万元,市政配套费xxx万元，房屋开发费xxx万元，其他费用xx万元，销售费用xxx万元，管理费用xxx万元，财务费用xxx万元，不可80、预见费xxx万元，税费xxx万元。（3） 2005年项目支出xxx万元。主要是房屋开发费xxx万元，销售费用xxx万元，管理费用xxx万元，财务费用xx万元。项目的质量保证目标措施“xx”是目前xx市规模较大的高层住宅群，具有一定社会影响，因此项目的质量将影响整个开发结果和企业在社会中的形象。公司成立以工程部为核心的质保体系，工程室总工担任质保体系主任，各施工单位的项目经理工程技术负责人和工程监理质检人负责工程质量的责任，在保证工程质量100达优良以外，另公司承诺建设单位奖励工程创市极杯或省杯名牌，使项目工程以优质形象展示于社会，赢得社会美誉。 在工程质量管理控制1制定工程质量奖惩制度，全程监81、督各项目经理和有关技术人员，进行评比，实行优劣奖罚。2公司统一提供的三大主材（钢材、水泥、混凝土）对材料严把质量关选购品牌优质的材料，对施工单位自购材料做到认真检查、验收和进行复试，保证工程质量。3 所有项目工程必须严格的进行图纸会审，施工单位编制的施工组织设计和变更必须经工程部和设计单位审核，施工过程中的每道工序必须经有关部门验收合格后方可实施下道工序，所用的预制构件及成品、半成品材料必须报有关部门检验。4施工单位必须按图施工，凡结构变动，必须按有关部门同意签证、盖章的技术核定单，进行施工，竣工前必须将合格的竣工资料报我公司再整编存档。5在施工过程中公司随时抽查，发现偷工减料行为，从重处罚。82、为了达到优质高效安全的奋斗目标，公司在该项目开发过程中采取以下安全生产施工措施，建立健全以法人为首的安全生产保证体系，认真贯彻执行劳动保护和安全生产政策、法规、制定各级安全责任制，定期研究解决安全生产中的问题组织审批措施计划的落实情况，定期组织检查并开展安全竞赛，消除事故隐患、制止违章作业，班前要对所使用的机具、设备、发现问题立即采取措施。（后附件工程进度表）第六章 投资估算及其资金筹资估算依据本章评估依据安徽省建筑工程综合预算定额单位估价表和安徽省建筑工程安装标准定额文件汇编，参照相关基础数据和原始资料，按照实事求是、客观、公正、真实的原则进行估算。（费用及效益的界定，遵循谨慎原则，即对不确83、定的费用一般从高估算，不确定的效益一般从低估算。）估算范围本次评估的范围是由xx市xx房地产开发有限公司开发的xx市“xx” 商住房综合开发项目（建筑面积178000平方米）。 投资估算xx市“xx”商住房综合开发项目总投资41918万元。现根据预测及相关资料和实际发生的费用，对各项投资测算如下：一、 土地费用 （含契税） 10833万元1.土地出让金 9133万元2.保留建筑拆迁费 1750万元依据土地使用权出让合同，出让土地面积46809平方米。二、前期工程费 614 万元1、规划费及初设、勘察、监理，单体设计费 524万元2、可行性研究费 30万元3、三通一平费 60万元三、房屋开发费 84、20825万元1、建安工程费 17800万元2临时设施费 50万元3电梯 1140万元4.市政及基础配套费 1235万元5智能化设施 300万元6地下车库 （3000*1000元） 300万元该项目为高层住宅商住楼，采用全框架结构，建筑物面积178000平方米（不含地下层）。地下车库3000平方米（1） 全框架结构房屋建设费 178000m21000元/平方米=17800万元（2）附属工程费 1235万元（38部电梯每部30万元计1140万元，加变压设施费（3个变配电所，每个20万元计60万元）。（3）室外工程费 80万元室外道路80万元四、其他费用 100万元按施工图预算和标底编制费、合同公85、证费、施工执照费、施工保险费按合同报价100万元。五、销售费用 660万元（其中广告费：300万）六、管理费用 880万元七、财务费用 1994.4万元按银行贷款计划10000万元贷款期限三十六个月，月利率5.54计算1994.4万元，利息收入20万元，评估，抵押，保险费等20万元八、不可预见费 983.16万元按上述一至五项之和的3%计提九、税费 4979万元应缴税金3334万元，行政规费1467，产权费178万元。公司自筹资金14,500万元，主要来自注册资本和xx花苑AB区的门面房及C区的开盘销售，该项目计划分三期建设，投资情况如下表： 单位：亿元总投资其中自筹银行贷款预销售收 入一期工86、程1.61.450.60.6二期工程1.50.870.620.91合计4.191.451.221.52占比100%35%29%36%经测算如果公司销售计划能够实现，则2004至第5年公司实现的销售款回笼15200万元就可满足投资需求。该项目前已投入资金约4000万元，主要用于取得土地3000多万元，前期工程费用1000万元。项目效益及偿债能力评价（1）该项目总建设、销售期限为4年，银行贷款按三期工程进度分次投入，期限均为三年。经评估测算，4年内项目销售收入分别为：17780万元、12700万元、20320万元 ，累计可实现销售收入50800万元，实现利润 8882万元，销售利润率为17.48%87、，投资利润率为21%。项目内部收益率19.35%，按12%的基准折现率计算，项目财务净现值为3,835万元，动态投资回收期3.68年。敏感性分析表明，项目对销售收入和投资成本较敏感。（2）筹资风险本项目预售房款投入占到总投资的31%，表明工程建设资金对预售房款依赖性较大。因此，项目预期销售的实现与否将直接影响到项目的正常运行。目前，该项目周边有“世纪花苑君临天下”、“金鼎广场”“浩成置业”等在建或竣工住宅项目，特别是xx中联房地产公司在建的9万平方米“世纪花园”项目将先期开盘销售，可能对本项目将形成较大的市场压力，使得近1.52亿元预售收入的再投入具有一定不确定性。同时，项目后续自筹资金的落实88、也有较大的风险，主要原因一是xx集团净资产仅为2200万元，资产负债率达65%，自筹能力有限；二是xx集团目前有在建xx花苑C区项目，其中：第1年新开项目需投入资金约3000万元，短期筹资压力较大。故本项目建设资金存在较大的筹资风险。投资来源及筹资估算根据以上测算，该项目总投资41918万元。其中：企业自筹14500万元，占总投资的35%，银行贷款12200万元，销（预）售房款15200万元。该项目建设期四十八个月。自第1年11月至第5年底竣工交付使用。其中第1年拟定贷款6000万期限2年，2005年销售预计销售33460万元占总销售收入的65%，2005拟定贷款6200万元，预计2007在销89、售完成85%的时候可以全部归还银行贷款。综上，经审查本项目估算依据、中华人民共和国担保法、企业会计准则、中国商品房开发管理暂行办法及补充规定等法律、办法，本着科学、合理、客观、公正的原则，在充分考虑企业贷款效益性、安全性、流动性要求的同时，运用净现值法、内部报酬率法、市场比较法等定量分析方法和类比法、逻辑推断法等有关定性分析方法进行项目剖析。进行项目的资金决策提供分析依据,上述提供的相关资料，测评投资方案无重大漏项，各项取费标准按不确定费用从高估算，测算结果显示该项目投资方案可行，筹集来源有一定的保障。综上所述,xx市“xx”商住房综合开发项目，属旧城改造项目，符合国家现行产业政策，自筹资金有90、望落实，滚动建设资金预计能按期实现，建设条件具备。项目住宅及商业网点价格定位较为科学合理，具有一定的市场优势，市场前景尚好，项目具有还贷能力，财务分析可行，自身及社会效益明显。第七章 经济效益分析项目成本及销售收入估算根据第六章的成本测算该项目的成本为41918万元部分土地出让金9133万元，市政配套费1235万元，规划勘察费规划设计费524万元，可行性研究费30万元，三通一平费60万元，房屋开发费17800万元，其它费用100万元，销售费用660万元，管理费880万元，财务费用1994万元，不可预见费983万元，税费4979万元。项目财务效益预测根据市场评估预测和计算，xx市“xx”商住房综91、合开发项目总投资为41918万元,可售建筑面积为178000平方米,其中:住宅房158000平方米,平均售价2500元/平方米;商业门面房25000平方米 ，平均售价4500元/平方米，车库300个车位平均4万元。根据分年度销售计划(详见评估辅表),该项目预售收入： 第1年为10160万元,2004年为12700万元,2005年销售收入为10160万元,2006年销售收入17780万元。合计总销售收入50800万元.财务分析及项目风险、不确定因素项目敏感性分析 经将市场、工期、不可预见等方面的变化归结至销售收入和经营成本两项因素变动，进行敏感性分析:当销售收入减少5%时，财务净现值为4122万92、元,财务内部收益率为12.23%.动态投资回收期为4.74年,利润总额为8992万元,;经营成本上升5%时,财务净现值为4659万元.财务内部率为17.59%,动态投资回收期为4.12年, 利润总额为10255元.两项因素的变化与基本方案比较,变动较大的是财务净现值与利润以及财务内部收益率,相对比较而言项目收益对销售收入变化更为敏感.虽然项目抗风险能力较强,但是销售方式的变化和销售时期的把握对利润和财务净现值有较直接的影响,建议在加快工期的同时,加强成本管理,随时了解市场变化来调整营销策略,督促营销公司扩大营销力度,合理定位销售价格及价格走势,加快销售款的回笼。综上所述,该项目各项财务分析指标93、结果是可行的,从整个资金来源与运用情况看,本项目有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力,风险小,具有较好的自身经济效益和广泛的社会效益。第八章 项目可行性报告编制说明编制单位名称：xx市xx房地产开发（集团）有限责任公司事业研展部编制人：xx联系电话：第九章 项目可行性报告的专家论证项目可行性研究报告的真实性、科学性、立项意义的评价专家一致对该报告的资料及分析真实科学性提出较高的肯定评价，一致认为该项目对高层定位是实际可行的，xx房地产开发建设的“xx”住宅项目地理位置优良，市场定价适中，具有非常大的竞争能力。是xx市规模较大的优质房地产项目之一，有利于xx集团在xx市房地产市场中树立良好品牌形象94、，确立优势地位，同时也为该地区调整了居住状况结构、满足市场的需求，巩固拓展公司在进一步的发展奠定了坚实的基础，在立项建成后将给社会和公司带来双赢效益。对项目可行性研究报告中技术经济指标、技术路线的准确性、可行性的评价及修改意见规划、建筑、结构等专家对xx小区的项目经济指标和技术路线的准确性的可行性进行了探讨和分析，在肯定了该项目的整体规划思路后提出了一些修改的建议。1单体设计效果要满足城市景观要求，保留建筑的立面效果图。 2完善竖向及地下管网设计，雨污分流，提出近期过渡措施 。 3减少外围门面房，增加通透式围墙，并在满足周边红线退让要求的基础上，进一步完善交通系统。 4中部三幢架空层加大层高，95、与室外绿化互相渗透，减少水面，增加走入式活动空间。5方案中的日照分析需要重新分析，（考虑影响长宁路对面的住宅日照）。6部分专家提到14楼朝北面的设计布局楼梯点加设装饰（譬如绿化带），以增加北面的立面的立体效果，为避免方案中的3#楼部分斜交门面的上方问题，在可能的情况下予以退让。（以上专家意见将在方案扩初设计中完善考虑）对项目投资预算的评价1经以上资料的测算，该项目建成后预计销售收入50800万元，利润总额8882万元，项目保本销售量为167672平方米，保本平均售价为2300元平方米，从敏感性分析，应加强对项目的成本控制和销售管理。从开发项目的近期现金流量分析，项目正稳步进行操作。2由上可知：96、项目财务分析结果显示出项目可行。建议尤其是自筹资金的落实情况,开设项目销售资金专户。对抵押物应进行有效抵押的价值合理评估、保险和公证，足值办妥有关抵押的全部手续。同时严格按照工程进度，适时使用贷款，专款专用，加强对项目的全过程动态跟踪管理，企业决策层在项目建设经营期内的变动及时的调整，检查资金的使用和回笼情况，注意项目的进展和贷款的运作以及房地产市场的变化情况，计划好还款计划避免项目的风险和不良资产的产生。同时注意公司在社会的资信，严格按照银行的有关规定审查资信情况，并注意项目后期银行与个人住房按揭贷款的衔接工作，并在项目完成销售80前归还全部开发贷款本息。1建议公司加强对项目工程的全面管理，97、做好开发期内各方面工作，尤其是做好拆迁安置户的安置工作，加快进展，提高工效，控制成本，缩短工期和加强销售。2 建议加强对项目检查和管理，确保质量。建议注重宣传及效果，努力扩大卖点，加速资金回笼实现收益。建议其充分注意营销策略，掌握居民的购房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展的资金和理想收益。3 建议该公司对住宅小区加强物业管理和售后服务，以“诚”取信。建议公司积极配合贷款银行做好开办个人住房及商业网点按揭贷款等项工作，签定计划还款协议，及时回笼开发资金，恪守信誉，按时归还银行贷款本息，树立公司良好的信誉品牌，为企业的长远发展打下坚实的基础。对项目实施、完成计划内容的可行性评价根据报告资98、料 “xx”拟定分两期工程进行，分3 4个组团施工，其中1、2、5、8、10、15为一期工程，3、4、9、11、12、13、14为二期，讨论会议上认为在做好详细工作计划后应是切实可行的，“xx”项目较大，建议在认真做好工作计划的基础上对工程中所发生的情况及时调整计划方案。在实施中应当注意协调好监理公司、施工单位和工程部之间的工作，提高各部门监督职能，减少重复工作提高效率。注意施工过程中的形象问题如安全措施，文明施工等，5、其他有关建议。专家建议“xx”初扩方案及施工设计图既具高层建筑经验又有实力的设计院进行设计和监理。同时注重市场与国家的政策及时调整“xx”项目，公司高层在决策过程中应当及时听取专家和有关其他建议，使项目的风险避减到最小专家论证组专家名单：