1、都市圈城市中心住宅五星级酒店文化购物中心等房地产项目建议书XX工程咨询有限公司二零XX年XX月都市圈城市中心住宅五星级酒店文化购物中心等房地产项目建议书建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月59可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录4、 项目SWOT分析及应对措施8一、 地块分析111、地块位置112、 地块环境133、地块交通134、2、项目综述13现场照片15二、 地块规划设计条件16三、 相关资料17四、 市场分析18（一） xxx区域房地产市场分析18（二） 项目所在红角州板块市场分析221. 板块市场总述221) 市场基础条件222) 区域价值223) 市场特征22以自身产品为主打卖点224) 产品特征225) 客户特征23来源：以新建县地缘客户、前湖校区老师以及朝阳洲过江客户为主232. 区域市场最新销售动态231.联泰香域滨江232.洪客隆地中海阳光233.奥克斯盛世经典234.华南城245.新地阿尔法国际社区241.奥克斯盛世经典242.华南城241.时间广场252.博能佰瑞琪253.新地中银广场253. xxx3、区红角州板块区域市场供求分析25（三） 市场调研结论与建议27市场全面发展，成交均价逐年稳步上涨271.本项目住宅开盘定价参考依据292.本项目商业开盘定价参考依据293.本项目写字楼开盘定价参考依据30结合当前市场价格和未来销售预期，本项目销售价格（保守方案）如下：30住宅销售均价：7500，精装公寓1000031商业销售均价：1430031写字楼/SOHO销售均价：1100031五、 项目初步定位31六、 项目的经济技术指标36项目主要经济技术指标38七、 施工进度计划39八、 项目开发价值估算40（一） 项目开发价值40项目开发价值估算40（二） 销售收入估算40项目销售预测表41九、 4、开发建设投资估算42（一） 开发建设投资估算的范围42（二） 投资估算依据42（三） 投资估算说明43（四） 投资估算过程45项目投资估算表45年度投资估算表47（五） 投资计划及资金筹措49项目投资计划与资金来源表 单位：万元49十、 财务评价50（一） 经济效益分析说明501. 财务评价有关问题的说明50（1）项目初步拟定计算期为5年，实行滚动开发。502. 基础数据与参数选取50（1）销售面积确定50（2）项目计算期50（3）财务基准收益率50（4）税费51（5）项目销售价格51（二） 财务评价521. 项目利润52（1） 项目总收入52（2） 项目开发建设投资52（3） 项目经营税金及5、附加52(4） 土地增值税52(5) 利润总额52(6) 投资利润率=（利润总额项目总投资）100%53(7) 税后利润=利润总额所得税53(8) 投资净利润率=（净利润项目总投资）100%53(9)自有资金净利润率=（净利润自有资金）100%53(10)盈亏平衡点：532. 项目损益分析54项目损益表543. 项目财务现金流量分析55项目财务现金流量表55单位：万元55(1)财务净现值（FNPV）56(2)财务内部收益率（FIRR）56(3)动态投资回收期（Pb）564. 单因素（地价）敏感性分析57（三） 项目财务评价结论58项目建议书结论： 1、 地块位于南昌市xxx新区xxx片区，xx6、x镇已于2012年2月12日正式划归xxx新区。该区域的定位是南昌都市圈的又一城市中心，现已全面启动，区域未来发展潜力较大。地块周边利好因素包括：南昌国际体育中心已投入使用，已承办了2011中国第七届城市运动会；省政府办公大楼项目已启动，预计将于2014年整体搬迁；南昌客运西站正在紧张建设，预计将于2012年通车；地块周边交通路网已基本建成通车，在建的地铁2号线预计将于2016年通车，规划中的地铁4号线在地块周边也设有站点；省政府及省直单位和南昌市政府及市直单位的职工住房也将同步建成并投入使用，同时，已在该地块周边规划并引入江西最好的学校、医院等配套公建项目。该地块目前是南昌市新规划和建设中的7、核心地块，建议强力介入。2、 近年来南昌整体房地产市场保持稳定、全面的发展势头，受宏观调控影响，目前成交量及成交价格稳中有降，但与去年同期相比整体表现平稳，降幅有限。局部区域，如朝阳洲、xxx板块下降较为明显，预计2012年南昌楼市将进一步走低，但2013年楼市价格及成交量将逐步回稳，本项目的市场判断及产品定价是在目前的市场基础上，预计项目将于2012年开工，2013年开盘销售的预估。3、 该项目占地面积18万平方米，综合容积率2.64，总建筑面积约62万平方米，其中地上建筑面积47.95万平方米，可售计容建筑面积41.57万平方米，业态涵盖住宅、五星级酒店及文化中心、购物中心、写字楼、临街商8、铺等，根据南昌房地产市场对不同产品业态的接受程度，建议在写字楼部分增加精装修公寓及商住两用SOHO公寓，以提高项目的利润率。业态面积分配见下表：序号项 目建筑面积（）或个数售价（万/或个）总价（万元）备注可售部分419,233416,9201写字楼及商务公寓96,5001.1106,1502文化中心8,0001.4311,4403临街商铺45,0001.4364,3504住宅266,2000.75199,6505车位(个数)3,5331035,330配套建设部分8,8006配建幼儿园2,5007物管用房1,5008配套用房4,800自持部分55,0009大型商业25,00010五星级酒店30,9、000合 计479,5004169204、 项目SWOT分析及应对措施优势：地块位置较好，所处区域有便利的交通及市政规划，且地块方正，便于进行产品规划。现该地块已完成土地整理，开发周期较短。劣势：地块距离xxx核心区、成熟区较远，区域短期吸引力弱。目前区域内人气不足，且没有形成商业氛围，未来能否吸引客户在此置业、经营还存在不可控性。机会：区域发展前景看好，省政府的定址对区域整体价值提升很大，房地产市场中长期向好，发展潜力大；现阶段土地市场交投不活跃，可积极介入，有利于控制土地成本；威胁：宏观调控对xxx区域市场影响较大，短期房价下跌，市场信心不足，预计后市会进一步走低，该地块已有意向很强的开发10、商一直在暗中运作，新进入者拿地难度较大应对措施： 密切关注政府办公预留用地的动态，因为政府是否最终迁入在很大程度上决定了地段的未来升值空间，并将项目开发节点与政府动迁时间相结合，充分借势。 产品业态涵盖住宅、五星级酒店及文化中心、购物中心、临街商铺等，并根据南昌购房者对不同产品业态的接受程度，增加部分精装修酒店式公寓及商住两用SOHO公寓，以提高项目的利润率，此外考虑到省政府即将迁入对整体区域的影响，考虑增加部分高端餐饮及写字楼业态面积，满足后续政府相关单位招待宴请及办公需要。 项目各业态的开发顺序为先开发住宅，待周边区域逐步成熟、人气积累到一定程度再开发其它业态，通过价格较低的住宅积累人气，11、再通过价格较高的商业、酒店式公寓等业态实现项目利润最大化。 挂牌前与土地管理部门保持密切联系，对地块的潜在竞争者做到心中有数，增加拿地的可能性5、 项目建成后自持业态包括：五星级酒店、购物中心；出售业态包括：住宅、临街商铺、文化中心(即商业内街)、写字楼；配套建设的业态包括：幼儿园、物管用房、配套用房。对各业态的销售价格按目前市场估算为：序号可售部分建筑面积（）或个数售价（万元/或个）总价（万元）备注1写字楼及商务公寓96,5001.1106,1502文化中心8,0001.4311,4403临街商铺45,0001.4364,3504住宅266,2000.75199,6505车位(个数)3,5312、31035,330配套部分建筑面积（）或个数估值（万元/或个）总价（万元）6配建幼儿园2,50000交给教委7物管用房1,5008配套用房4,800自持部分建筑面积（）或个数估值（万元/或个）总价价值（万元）9大型商业25,0001.230,00010五星级酒店30,0001.545,000合 计491,920 6、 在目前市场情况下，本项目若以251万元/亩（总地价款7.1亿元，折合可售建筑面积1508元/平米）的土地挂牌底价摘牌，可售物业的销售收入可冲抵项目全部成本，即项目销售完毕后可零成本获得2.5万平方米的大型商业及3万平米的五星级酒店作为自持物业；在乐观的市场情况下，本项目最高以3513、0万元/亩（总地价款9.9亿元，折合可售建筑面积2103元/平米）的价格摘地，可售物业的销售收入可冲抵项目全部成本；在悲观的市场情况下，可采取分期开发的方式，即先开发住宅及部分配套商业，用这部分物业的销售收入冲抵项目前期成本，待市场转暖后再开发酒店、公寓、写字楼及soho、大型商业等业态，以获得项目利润，在此情况下项目最高以282万元/亩（总地价款7.98亿元，折合可售建筑面积1695元/平米）的价格摘地，前期销售收入可冲抵拿地及前期开发成本。建议：参与该地挂牌，竞牌地价上限为280万元/亩。如果能够拿到土地，采取分期开发策略：先期开发销售住宅及底商部分，即便在相对悲观的市场预期下，也可争取拿14、回全部地价和住宅及底商部分开发成本，零成本持有酒店、酒店公寓、写字楼、商住两用soho公寓土地，待省政府迁入、周边更成熟后，再行开发。这样风险能够得到较好控制。一、 地块分析1、地块位置xxx地块位置xxx地块地处南昌市xxx新区红角洲片区。xxx位于南昌赣江之北，与南昌主城区隔江相望，原属于“昌西区域”，现已成为南昌的政治中心区，国际花园城市典范。2000年7月xxx正式启动开发建设，经过十年的发展，现已发生翻天覆地的变化，先后兴建了一批有相当知名度的文化设施和旅游景点，包括：南昌之星摩天轮、南昌国际展览中心、江西展演中心、南昌国际体育中心、前湖迎宾馆、秋水广场、行政广场等。现xxx新区由x15、xx中心区、凤凰洲、红角洲三大片区组成，区域面积50余平方公里，规划建设用地面积40余平方公里，规划人口40余万，但至今人口已超60万。红角洲片区是xxx新区的一个组成部分，规划用地面积约25平方公里，为集高教、科研、旅游、体育和高级商住为一体的绿色生态新城，也是南昌打造山水都城、南昌水城的精华示范区。红角洲片区的规划布局以前湖风景区为中心，以山谷低地、河流水系为依托向周边呈发散状拓展，形成“一心、一环、六带、五区”的总体布局。“一心”即以前湖水库（水域面积1.5平方公里）和卧龙山风景区（1.91平方公里）为整个规划区的生态和休闲中心，着重体现生态保护和旅游度假、观光两大功能；“一环”即以丰和16、南大道、学府大道、前湖大道和卧龙大道组成的规划区的交通、功能环路；“六带”即以前湖和卧龙山公园为中心，以低洼地水塘、河流、山谷低地为基础的六条放射状绿化带；“五区”即指高校园区(6.64平方公里)、体育健身区(0.75平方公里)、红角洲片区中心（1.4平方公里）、商贸综合区(2.6平方公里)和滨水居住区(1.5平方公里)五个功能区，南昌大学、南昌航空大学、江西医学院、江西经济管理学院、江西科技师范学院等一批高等学校已迁入前湖高校园区。xxx地块位于红角洲片区南部，东临第七届全国城市运动会的举办地南昌国际体育中心，西南角是正在建设中的南昌xxx，预计2012年建成通车，为沪昆高铁、向莆铁路及杭长17、高铁服务，承担着长三角、闽东南、珠三角地区进入华中、华西的主要通道作用。地块西侧是预留的中小学教育用地，将建一所九年一贯制学校及一所高中，由于地块附近有江西省政府预留办公用地及配套住宅用地，预计此处将引入江西省最好的教育资源。此外，地块附近还规划有两个市民公园，整体环境适合开发高端居住区，并配建部分商业。2、 地块环境xxx地块位于xxx新区，周边多为新建成项目或待开发用地，规划前景较好，但目前人气不旺，适合先从开发住宅入手，待人气积累到一定程度再开发配套商业。3、地块交通xxx新区的交通规划是按世界级标准打造的涵盖公交、地铁、高铁的现代化立体交通路网，区内公车线路密集，主干道路线共设有20余18、条公交线路。xxx地块处于xxx新区南端红角洲板块，现整体区域尚处在发展中，地块周边已通车公交线路共计9条，但站点与地块均有一定距离，交通现状一般。因地块西侧的南昌城市体育中心是第七届城市运动会的举办地，在城运会期间政府开通了数条临时公交线路以解决区域交通问题，但城运会结束后这些临时公交线路已撤销。因地块周边有规划的南昌地铁2、4号线及正在建设中的南昌火车西站，且地块用地规划设计条件中已明确该地块商业部分建设时需考虑与轨道2号线站点的地下空间衔接问题，预计区域未来的交通将非常便利，前景看好。备注：规划中的南昌地铁2、4号线在地块周边有龙岗公园站及国际体育中心站两个站点。2号线起于望城、南昌“高19、速客运西站”，途经：“站前北大道”、“红谷南大道”、“丰和大道”、“凤凰一路”，穿赣江驶入“阳明路站”。预计2016年开通运营。 4号线起于“南昌火车西站”和“站前北大道”，穿江而过驶入“朝阳洲南部地区”。尚在规划中。4、项目综述本地块已经由南昌xxx区政府进行土地整理，现地块平整，周边道路也已开通。因地块临近南昌国家体育中心及南昌xxx两个重点工程，周边配套完善，发展前景较好。预计该地块将于春节后挂牌，挂牌底价约为251万元/亩。D03D05G01G02此次挂牌的地块由四部分组成（上图中红线范围内标注），分别为：D03（109亩，商业金融业、居住用地）、D05（36.5亩，商业金融业用地，兼20、容文化娱乐）、G01（97亩，二类居住用地）、G02（29.5亩，商业金融业用地，兼容文化娱乐）。四个地块总面积为272亩，平均容积率2.65，总建筑面积将达到68万平方米。四个地块将于春节后统一挂牌，因此本项目的经济测算的指标是四个地块的总面积及平均容积率，不对单个地块进行分别测算。现场照片地块内现状地块内现状地块内现状地块东边界：国体大道地块东边界：国体大道海宝街（东西向将地块分隔成G01、G02与D03、D05，修建中）南昌xxx（位于地块西南侧，预计2012年通车，修建中）地块东侧：南昌国家体育中心地块东侧：南昌国家体育中心二、 地块规划设计条件xxx地区D03、D05、G01、G0221、地块规划设计条件用地性质D03：商业金融业、居住用地；G01：二类居住用地；D05、G02：商业金融业用地，兼容文化娱乐建筑密度D03、G01地块25%；D05、G02地块45%容积率D032.5；D054.5；G012.0；G023.0绿地率D03、G0130%D05、G0220%机动车位居住、办公：0.8ps/100m2；大型商业：1.0ps/100m2；普通商业：0.6ps/100m2；餐饮、娱乐：2.5ps/100m2；旅馆业：0.4ps/100m2。主出入口方向D03：海宝街、东侧18米规划路、北侧15米规划支路；D05、G02：西侧18米规划路；G01：海宝街、南坊路、东侧、南侧122、8米规划路建筑间距按南昌市城市规划管理技术规定执行退离红线退国体大道27.5米以上；退海宝街8米以上；退南坊路、G01、G02南侧18米规划路5米以上；退D03与D05之间、G01与G02之间18米规划支路3米以上；退D03北侧15米规划支路3米以上小户型比例套型建筑面积90m2以下占住宅计容积率总建筑面积比例不小于70%必备的公共服务设施D03地块配套一所12班幼儿园，用地规模不小于3150平方米，幼儿园生活用房应满足底层满窗冬至日不小于3小时的日照标准，活动场地应有不小于一般的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。其它D05地块中五星级酒店和文化艺术中心建筑面积不小于3.8万平米（其中文化艺23、术中心建筑面积不小于0.8万平米）、购物中心建筑面积不小于2.5万平米；D03地块中公建建筑面积不小于2.8万平米，必须沿东侧18米规划路公建示意线内布置；G01地块中公建建筑面积不小于0.8万平米，必须沿东侧18米规划路公建示意线内布置；D05、G02地块需考虑与轨道2号线站点的地下空间衔接问题。三、 相关资料1、 xxx片区HJZ704单元控规调整；2、 南昌市城乡规划局xxx地区HJZ704地块规划设计条件 （2011）红第16号；四、 市场分析（一） xxx区域房地产市场分析综合考虑区域市场成交低迷及市场观望分为浓厚等因素影响，暂以2011年前11个月的统计指标代替全年指标，即忽略今年24、12月淡季的成交量。1. xxx新区商品房市场供求分析1) xxx新区2009年至2011年11月商品房供求分析年度xxx区供应面积供应面积环比成交面积成交面积环比成交均价成交均价环比2009年907310-1379720-5084-2010年111224722.591273925-7.67726742.942011年192830073.371159800-8.961136056.33-3,947,856-3,813,445-三年来，xxx区商品房总体供大于求，2010、2011年供应量环比增幅较大，但成交量环比逐年有所回落，主要原因一是受国家宏观调控的影响，投资、投机购房行为大受压制，二是x25、xx新区城市化进程趋缓，区域人口增长有限，三是房价上涨较快，对刚需产生挤出效应。2) xxx新区2011年01月至2011年11月商品房供求分析月 份xxx新区供应面积成交面积成交均价2011年01月4869311826986092011年02月14772312190152011年03月19458156701104642011年04月10010998097100542011年05月2221111596132932011年06月117917114514126632011年07月58058488465145042011年08月75123129726126052011年09月53394411521426、121292011年10月20331992699124222011年11月703312113969311合计1,928,3001,159,800-作为2005年以来房地产飞速发展的新区，xxx的供求关系同样受到了国家宏观调控的影响，商品房市场供应方面，2011年前11个月供应总量为192.8万平方米，成交面积近116万平方米，目前总体为供大于求的局面。2011年商品房月度成交均价保持震荡上行趋势，从1月份的8600元/平方米攀升至年中14500元/平方米的历史高点，随后逐渐震荡下行，至11月份回落至9310元/平方米，仅高于1月份成交均价。2. xxx新区商品住宅市场供求分析1) xxx新区227、008年2011年（111月）商品住宅供求分析年度xxx新区供应面积供应面积环比（%）成交面积成交面积环比（%）成交均价成交均价环比（%）2008年1181818-629799-4874-2009年877149-25.781624770157.9851545.742010年8918301.671082829-33.35665529.132011年689210-22.72493692-54.41882932.67合计3,640,007-3,831,091-2011年供应、成交总量双双下降，成交价格环比大涨：商品住宅供应方面，xxx新区近四年供应总量近超364万平方米，2009年开始，供应总量有所28、回落，其中2011年前11个月供应总量约69万平方米，环比上年下降22.7%；商品住宅成交方面，2011年前11个月成交总面积超过49万平方米，环比上年大幅下跌约55.4%；成交价格方面，xxx新区历年保持较快的增速，商品住宅年度成交均价由2008年的4874元/平方米上涨至2011年的8829元/平方米，其中2009年环比微涨5.7%，2010年、2011年环比涨幅较大，分别为29%、32.7%。2) xxx新区2011年01月至2011年11月商品住宅供求分析表月份xxx新区供应面积供应面积同比（%）成交面积成交面积同比（%）成交均价成交均价同比（%）2011年01月4863341.81829、2367-18.74816255.022011年02月1477-19324-1.89851136.952011年03月1289662059.9527615-59.43822322.572011年04月39549-65.8763083-36.57833715.582011年05月1427-96.86457970.76810823.752011年06月59568-25.5834410-38.91825832.832011年07月97055147.2965249-4.611618107.092011年08月7368214.333150-47.06985963.942011年09月65010-76.230、334552-82.11908340.242011年10月154765182.2613673-91.75923731.692011年11月19078-83.4174473-33.5279026.42-689,210-493,692-商品住宅供应方面，xxx新区今年前11个月供应总量近69万平方米，新增供应同比增加与淡旺季有明显关系；成交面积方面，除5月份同比微涨以外，其余10个月均维持同比下跌态势，且跌幅有助于加大的表现，9、10月同比去年跌幅高达80%以上，11月成交面积萎缩势头有所放缓，主要是受部分楼盘开始全面降价促销和刚需释放的双重影响；成交均价方面，各月同比均较快上涨，7月份同比去年涨31、幅达107%，随着调控加码，此后各月同比涨幅逐渐放缓，至11月仅比去年11月略涨6.4%。3. xxx新区商业房地产市场分析1) 商业物业市场n xxx新区2008年至2011年商业房地产供求分析年度xxx新区供应面积供应面积环比（%）成交面积成交面积环比（%）成交均价成交均价环比（%）2009年105678-50883-8543-2010年73797-30.178595968.941075525.892011年566002666.97406473372.871505640-745,477-543,314-2011年商业供应面积环比大涨667%，主要是受住宅市场受调控影响，不少开发商加快转型，32、布局商业地产市场，投资者对商业的热情比对住宅的热情更高所致；商业成交均价自2009年以来出现跳跃式上涨势头，2010年、2011年分别上涨26%、40%。n xxx新区2011年01月至2011年11月商业供求分析月份xxx区供应面积成交面积成交均价成交均价环比（%）成交均价同比（%）2011年01月127321281116.4870.62011年02月13111809541.24133.282011年03月249831997213960-22.8565.172011年04月6055928137144263.3454.782011年05月306762737389.7562.212011年06月33、114936487516010-41.51-5.652011年07月156351162802810775.5692.172011年08月13894110714280-49.2-13.822011年09月2788575139612806-10.3237.522011年10月20792595391411410.2141.72011年11月115778044710278-27.188.19-566,002406,473-2) 办公物业市场n xxx新区2009年至2011年办公供求分析年度xxx区供应面积供应面积环比（%）成交面积成交面积环比（%）成交均价成交均价环比（%）2009年71400-1234、609-7493-2010年12418373.93103727722.631055840.912011年392909216.4258657149.3610408-1.42-588,491-374,993-xxx区域写字楼供应面积三年来保持强劲上涨势头，CBD效应初显，成交量也迅猛上升，2010年写字楼成交均价同比上一年飞跃上涨，由2009年的7500元/平方米左右猛涨到2010年的10558元/平方米，2011年受大势所累，均价略有回落，但维持在10000元/平方米以上。n xxx新区2011年01月至2011年11月办公供求分析表月份2011年各月供求供应面积成交面积成交面积同比（%）成交均35、价成交均价同比（%）2011年01月23170802.82788822.072011年02月2487-8151-2011年03月302418136153.971020616.352011年04月6877-57.967908-23.962011年05月3512390.867756-16.022011年06月3988015229137.78354-5.232011年07月204006693694.23972112.722011年08月554691438.21300540.622011年09月64207292661373.661453564.582011年10月2607219487342.9894836、45.732011年11月28502564761621.1697916.57-392,909258,657-全年总体呈现供大于求的局面，成交面积除4月份外，各月同比大涨，形成井喷势头，成交均价在7月份以后维持稳步同比上涨，但涨幅有所放缓。（二） 项目所在红角州板块市场分析1. 板块市场总述1) 市场基础条件人文自然资源丰富，但配套缺乏；品牌开发商云集；中大规模为主，供应量巨大，未来竞争激烈。2) 区域价值资源：赣江、前湖、卧龙山、体育中心、国际会展中心、高校规划：高等教育、体育产业为主导的，集高等教育/运动休闲/居住等一体的城市科技新城配套/交通：配套缺乏，高校聚集地3) 市场特征万达、绿地等37、知名开发商已进驻，实力较强供应量巨大，竞争激烈以自身产品为主打卖点4) 产品特征品质感较强，以小高层和高层为主，少量的多层/洋房/别墅；主力面积：2房80-95，三房110-145为主；价格：高层6000-7500；整体销售情况较好，地段较偏的金融街和香域滨江较差。5) 客户特征来源：以新建县地缘客户、前湖校区老师以及朝阳洲过江客户为主置业目的：以自住为主，改善型和刚性需求为主职业：以公务员和企事业单位为主；特征：购买力相对较差，对价格较为敏感；2. 区域市场最新销售动态区域市场住宅及商业竞争项目位置分布住宅1.联泰香域滨江项目西面地块“桥郡”3#楼小高层、6#高层起价6666元/，均价75038、0元/，户型以78两房，88-119三房为主，1#、2#楼小高层、4#楼高层，均价8000元/，户型为108-123三房，购房全款95折、按揭98折。以上房源交房时间为2013年3月。2.洪客隆地中海阳光项目最后两栋高层4# 6#在售，面积为97-170平米两房三房四房，均价9000-10000元/，全款95折，按揭98折。3.奥克斯盛世经典二期高层35#楼，价格7700-8800元/，36#楼,价格7180-8000元/，户型均为46一房，86两房和87的2+1房，购35#楼、36#楼一房总价减1万元，两房总价减2万元，全款96折、按揭99折；预计交房时间2013年3月31日；23#楼少量在39、售，均价8600元/，户型为126-142三房，全款97折优惠，交房时间2011年12月31日。4.华南城一期高层住宅在售，均价5300元/，高层2#(32F)、3#（32F）和高层5#(30F)，户型为213-259复式12套、143四房52套，126三房274套、87两房350套，共688套。5.新地阿尔法国际社区项目一期房源已全部推出，二期别墅房源开工待定。全精装发售，内部配有部分家电。在售小高层C03#楼,均价16000元/，户型为135两房、160三房；高层、复式房源，均价17000元/，高层户型为73-79一房、91-108两房、138大两房、166和190三房、200四房，复式面40、积202-290平米；电梯洋房，售价17000-23000元/，户型为190的四房。购以上房源全款97折优惠。商业1.奥克斯盛世经典二期临街独栋商业1#楼、2#楼发售中，可整栋或分割购买，1#楼（巴黎座）面积约3800，2#楼（米兰座）面积约5900，均价15000元/。3#楼小商铺，仅剩8席，面积135-216平米，均价12000元/，购3#楼商铺全款97折，按揭99折优惠。商铺房源交房时间为2012年3月底。2.华南城交易广场商铺同步推出，面积25-60不等， 一户一价；1号、2号交易广场内部装修中，预计2012年9月30日精装交房，2012年12月或正式运营。区域市场写字楼竞争项目位置分41、布写字楼1.时间广场A座为精装，共22 层，整层销售，标准层面积1280，均价11000-12000元/； B座为毛坯，共13层，仅剩2、3套在售，约位于5、6F， 均价10000-11000元/，标准层面积980，可自由分割 ，单间面积72.5起。全款95折，按揭无优惠。写字楼物业 费3.95元/月；现工程进度为已封顶，内部装修中，2012年8月交 付使用。2.博能佰瑞琪项目仅剩3套B座LOFT写字楼在售，层高8.4米，面积为200-400，均价12000元/。3.新地中银广场价格不详，估计约12000元/平方米左右。2011年12月30日开盘当天成交总额1.8亿，共售出五层。公寓联泰香域中42、央13#楼LOFT公寓，最低6686元/起，均价7800元/，4.5米挑高，户型为52、56，毛坯，产权50年，全款95折、按揭98折，交房时间为2012年11月28日。3. xxx区红角州板块区域市场供求分析1.20102011年商品住宅成交项目（2010-2011年）项目名称供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价奥克斯盛世经典169732173617891617586357绿地香颂139216131615084213965445联发江岸汇景641074991040197846020联泰香域尚城87493798978008726811联泰香域滨江62176484818915727124绿湖43、豪城115909942805987007117南昌华南城1222241134529655104945新地阿尔法国际社区643474824885836012355地中海阳光73808680434794266755绿地海域香廷91070699228909318519新里梵顿公馆44365797金融街紫金园19124808合计99008287708628927479-最近两年共12个项目销售，总体呈供大于求局面，总供应面积近100万平米8770套，成交86万平米近7500套。下表可更清晰反应2011年全年供求关系：2.2011年商品住宅成交项目（2011年）项目名称供应面积供应套数成交面积成交套数成44、交均价奥克斯盛世经典87713967779318517308南昌华南城1222241134529655104945绿湖豪城58097419324832698521联泰香域尚城1367290292802227907新地阿尔法国际社区198881822809322412499联泰香域滨江41155353272332168057绿地海域香廷91070699228909318519联发江岸汇景8250597177地中海阳光262932206113538671绿地香颂1964157684新里梵顿公馆25516657合计46011240642874572513-2011年全年共11个项目在售，金融街紫金园45、于2010年清盘。红角州版块总供应面积46万平米，成交28.7万平米，去化率仅62.5%。3.2009年至2011年办公供求分析表（2009-2011年）年度xxx区供应面积供应面积环比成交面积成交面积环比成交套数成交套数环比成交均价成交均价环比2009年71400-12609-144-7493-2010年12418373.93103727722.631059635.421055840.912011年392909216.4279100169.07197386.3110459-0.93合计588491-395435-3176-过去三年办公供应面积达58.8万平米，成交39.5万平米，去化率67.46、2%。4.2011年办公成交项目（2011年）项目名称供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价新地阿尔法国际社区47804113502绿湖豪城26777411合计26777411478041-2011年，该区域办公项目成交清淡，仅有两个项目，其中阿尔法无新增供应，为2010年整售项目，绿湖豪城新增供应2.7万平米，无成交。4.5.2011年商业成交项目（2011年）项目名称供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价南昌华南城259535557013300230349252联泰香域滨江6587492341214811295奥克斯盛世经典1072439133346313437新地阿尔法国际社区11647、90113502新里梵顿公馆85599312356地中海阳光60132817134绿湖豪城1639514058409713694绿地香颂35045340554811931联发江岸汇景5691216149合计29674558512064743524-2011年共9个商业项目在售，均为住宅或综合用地项目所规划的商业配套，包括集中商业中心和社区底商、临街独立商铺等，总供应面积近30万平米，成交20.6万平米，去化率不足70%。（三） 市场调研结论与建议区域发展潜力巨大，应强力介入南昌目前正处于房地产发展的第三阶段山江湖联动发展，本案为郊区九龙湖组团与xxx新区之间的一个重要地理位置节点，周边配套日趋48、成熟，未来市场发展潜力巨大，将发展成为集体育、交通、行政、文化、产业等于一体的商住片区。市场全面发展，成交均价逐年稳步上涨南昌房地产市场自2001年以来一直保持稳定、较快的发展势头，但受2008年金融危机和2011年国家宏观调控影响，2010年和2011年成交量连续两年萎缩，但总体房价仍然快速上涨，2011年前11个月商品房成交均价突破9000元/平方米。受宏观调控影响，新建商品住宅年内房价有所下降，但降幅有限局部区域房价如朝阳洲、xxx板块下降较为明显，大部分区域则表现平稳，整体均价也只是受部分高价位楼盘的挤兑作用。步入12月份，大部分开发商为完成年终销售目标，将不得不采用降价跑量策略，南昌49、房价也进一步走低。写字楼市场竞争激烈，项目所在区域短期内难以形成商务氛围南昌写字楼市场随城市规划发展更新交替完成“老城区xxx ”的区域变迁，竞争激烈，租金贬损，其价值在一定时期内难以突破。项目所在的红角州板块商务氛围尚未形成，短期内难以受到xxx核心商务区的有效、有力辐射。写字楼风险较大，不建议发展纯高档写字楼，中低端办公存在一定市场，可考虑发展商务公寓星级酒店发展加速，经济型酒店竞争激烈南昌三星以上酒店主要集中在xxx区域，目前在政府的推动下，南昌的高星级酒店进入快速发展的阶段。经济型酒店竞争激烈，客源单一，经营成本高， 并受到“高星低价”挤压，经营较差。本项目拥有充足的客户群体，经济型酒50、店竞争激烈，且与本项目形象存在偏差，因此不建议发展经济型酒店，可适当考虑发展高端酒店。公寓近年供应量偏少，酒店式公寓尤显稀缺目前在售公寓则主要向东和向南外围扩散，随着xxx的发展，区域内公寓也逐渐增多，但未来供应呈现偏紧。其中30-50平米的公寓产品短期内销售率更是达到80%以上。南昌近年来每年新推出的公寓项目维持在6-8个左右，供应量偏少，且未来供应主要以高端物业（别墅、多层洋房和大平层）为主，酒店式公寓尤显稀缺。普通精装公寓市场承载价格较低，酒店式公寓和SOHO公寓可实现高速高价，项目周边5公里范围内实力买家众多，存在较多投资、自住需求，虽然本区域短期内成熟度不足，但未来的发展前景及地铁开51、通的利好仍存在较大的升值空间，普通精装公寓承载价值较低，建议走以下2个方向实现高溢价：酒店式公寓（精装交楼）可商可住的SOHO公寓（毛坯，考虑拼合的可能性）近三年，xxx区商品房总体供大于求三年来，xxx区商品房总体供大于求，2010、2011年供应量环比增幅较大，但成交量环比逐年有所回落，主要原因一是受国家宏观调控的影响，投资、投机购房行为大受压制，二是xxx新区城市化进程趋缓，区域人口增长有限，三是房价上涨较快，对刚需产生基础效应。xxx区域商业物业市场（临街商铺）发展迅速2011年商业供应面积环比大涨667%，主要是受住宅市场受调控影响，不少开发商加快转型，布局商业地产市场，投资者对商业52、的热情比对住宅的热情更高所致；商业成交均价自2009年以来出现跳跃式上涨势头，2010年、2011年分别上涨26%、40%。由于南昌中心商圈过于强大，周围商圈又处于发展培育期，格局短期内难以改变，本项目区位条件不足以支撑大型百货、购物中心等区域型商业中心形态，建议发展集中型商业。1.本项目住宅开盘定价参考依据住宅本项目各项指标为1参考项目联泰香域滨江洪客隆地中海阳光奥克斯盛世经典华南城地段1.21.151.10.9交通条件1.11.11.050.95市政配套11.0510.95区域成熟度1.21.21.150.95产品定位1.10.950.950.9景观资源1.21.10.950.9小计6.853、6.556.25.55权重系数40%20%20%20%权重分值2.721.311.241.11平均权重0.45 0.22 0.21 0.19 1.06 各项目价格7750950079905300-权重价格3513 2074 1651 981 8219 本项目价格7730 本项目开盘时间2013年5月市场系数（负）-0.26184 7536 市场系数（正）0.158889 取地段、交通、配套、成熟度、产品和景观等6项内容为核心参照因素，以本项目为基准值1进行综合计算，本项目住宅2013年开盘价格可设定为7500元/平方米左右。销售周期假设为3年，剔除市场波动因素，项目保守销售均价暂可在开盘价格基54、础上上浮10%，即8250元/平方米。2.本项目商业开盘定价参考依据商业本项目各项指标为1参考项目奥克斯盛世经典华南城地段1.150.9交通条件0.950.95市政配套10.95区域成熟度1.21.1产品定位0.950.9小计5.254.8权重系数40%60%权重分值2.12.88平均权重0.35 0.48 各项目价格15000110000.83 权重价格5250 5280 -本项目价格10530 本项目开盘时间12687 市场系数（负）-0.111418 13004 市场系数（正）0.1514590 取地段、交通、配套、成熟度、客群定位等5项内容为核心参照因素，以本项目为基准值1进行综合计算55、，本项目商业2013年开盘价格可设定为13000元/平方米左右。销售周期假设为3年，剔除市场波动因素，项目保守销售均价暂可在开盘价格基础上上浮10%，即14300元/平方米。3.本项目写字楼开盘定价参考依据写字楼本项目各项指标为1参考项目时间广场博能佰瑞琪新地中银广场地段1.21.21.15交通条件0.950.91市政配套1.10.951.1办公环境1.21.21.25商务氛围1.21.051.25小计5.655.35.75权重系数30%30%40%权重分值1.6951.592.3平均权重0.28 0.27 0.38 各项目价格110001200012000权重价格3108 3180 460056、 本项目价格本项目开盘时间市场系数（负）-0.1市场系数（正）0.2取地段、交通、配套、办公环境、商务氛围等5项内容为核心参照因素，以本项目为基准值1进行综合计算，本项目写字楼2013年开盘价格可设定为10600元/平方米左右。销售周期假设为3年，剔除市场波动因素，写字楼保守销售均价暂可在开盘价格基础上上浮5%，即11000元/平方米左右结合当前市场价格和未来销售预期，本项目销售价格（保守方案）如下：住宅销售均价：7500，精装公寓10000商业销售均价：14300写字楼/SOHO销售均价：11000特别提示：此售价是基于目前市场情况判断，预计南昌整体楼市将于2012年继续走低，随着宏观调控到57、位，成交量及成交价格将于2013年逐步回稳基础上的预测，预计本项目将于2012年开工，2013年开盘销售。五、 项目初步定位地块功能布局意向G01地块地上建筑面积12.9万平米，其中住宅12.1万平米，临街商业0.8万平米，业态涵盖：餐饮、酒吧、商铺；D03地块地上建筑面积18.2万平米，其中住宅15.15万平米，临街商业及娱乐场馆2.8万平米，配建幼儿园0.25万平米；G02地块地上建筑面积5.9万平米，其中临街商业0.9万平米，写字楼2.5万平米，商住两用SOHO公寓2.5万平米；D05地块地上建筑面积10.95万平米，其中五星级酒店3万平米，购物中心3.3万平米(其中0.8万平方米临街铺58、面散售)，精装修酒店式公寓4.65万平米。商业D03D05G01G02项目总平图项目日照分析项目功能体量分析区域鸟瞰图建筑意向图说明：项目建议书需根据项目建议书编制作业指引（YF-WI-TZ002A）编写，下列表格为项目建议书附属表格且为必填内容六、 项目的经济技术指标地块编号用地性质用地面积（万M2）建筑面积（万M2）分类分类面积（万M2）容积率建筑密度绿地率D03商业金融业、居住用地7.2718.1752.545%30%公建2.8配建幼儿园0.25居住15.125D05商业金融业用地，兼容文化娱乐2.4310.9354.525%20%酒店和文化中心3.8购物中心2.5办公或公寓4.635G59、01二类居住用地6.4612.92225%30%公建0.8居住12.12G02商业金融业用地，兼容文化娱乐1.975.91345%20%办公或公寓5.01商业0.9总计18.1347.942.64 根据南昌市城乡规划局出具的用地规划设计条件（编号：（2011）红第16号）记载，xxx地区HJZ704-D03（109亩）、D05（36.5亩）、G01（97亩）、G02（29.5亩）地块（共计272亩）规划条件如下：地块规划条件表用地性质HJZ704-D03地块：商业金融业居住用地；HJZ704-G01地块：二类居住用地；HJZ704-D05、G02地块：商业金融业用地，兼容文化娱乐建筑密度HJZ60、704-D03、G01地块25%，HJZ704-D05、G02地块45%容积率HJZ704-D03地块2.5，HJZ704-D05地块4.5，HJZ704-G01地块2.0，HJZ704-G02地块3.0绿地率HJZ704-D03、G01地块30%，HJZ704-D05、G02地块20%机动车位居住：按0.8PS/100；办公：按0.8PS/100；大型商业（5000）按1.0PS/100；普通商业：按0.6PS/100；餐饮娱乐：按2.5PS/100；旅馆业：0.4PS/100。主出入口方位HJZ704-D03地块：海宝街、东侧18米规划路、北侧15米规划支路；HJZ704-D05、G02地61、块：西侧18米规划路；HJZ704-G01地块：海宝街、南坊路、东侧、南侧18米规划路。建筑间距按南昌市城市规划管理技术规定执行退离红线建筑退国体大道27.5米(轨道交通控制保护地界)以上，退海宝街8米以上；退南坊路、HJZ704-G01、G02南侧18米规划路5米以上；退HJZ704-D03地块与HJZ704-D05地块之间、HJZ704-G01地块与HJZ704-G02地块之间18米规划路支路3米以上；退HJZ704-D03地块北侧15米规划支路3米以上小户型比例套型建筑面积90以下占住宅计容积率总建筑面积比例不小于70%必备的公共服务设施HJZ704-D03地块配套一所12班幼儿园，用地62、规模不小于3150，幼儿园生活用房应满足底层满窗冬至日不小于3小时的日照标准，活动场地有不小于一半的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。其他HJZ704-D05地块中五星酒店和文化艺术中心建筑面积不小于3.8万（其中文化艺术中心建筑面积不小于0.8万），购物中心建筑面积不小于2.5万；HJZ704-D03地块中公建建筑面积不小于2.8万，且必须沿东侧18米规划路公建示意红内布置（公建示意红详见附图）；HJZ704-G01地块中公建建筑面积不小于0.8万，且必须沿东侧18米规划路公建示意红内布置（公建示意红详见附图）；HJZ704-D05、G02地块建设时需考虑与轨道2号线站点地下空间衔接问题，63、具体方案须征求轨道交通部门意见。项目主要经济技术指标项目建筑面积（）或个数备注总用地面积181,334容积率2.64总建筑面积620,820其中地上总建筑面积479,500大型商业25,000自持五星级酒店30,000自持文化中心（商业内街）8,000可售写字楼及商务公寓96,500可售（45-120户型）临街商铺45,000可售（80-120）住宅266,200可售（90、120、150户型）配建幼儿园2,500交给教委物管用房1,500配套用房4,800其中地下总建筑面积141,320机动车停车位（辆）3,926其中地上停车位393地下停车位3,533可售七、 施工进度计划项目施工进度计划64、项 目第一年第二年第三年第四年第五年合 计1、住宅比例20%30%30%20%100%面积（）53,24079,86079,86053,240-266,2002、临街商铺比例30%30%40%100%面积（）-13,50013,50018,000-45,0003、写字楼比例40%60%100%面积（）-38,60057,900-96,5004、文化中心（商业内街）比例-100%100%面积（）-8,0008,0005、大型商业比例100%100%面积（）-25,000025,0006、五星级酒店比例100%100%面积（）-30,00030,0007、幼儿园比例100%100%面积（）-2,565、002,5008、物业用房、配套用房比例50%50%100%面积（）-3,150-3,1506,3009、地下部分比例20%20%20%20%20%100%面积（）28,26428,26428,26428,26428,264141,320合 计81,504121,624163,374182,40471,914620,820八、 项目开发价值估算（一） 项目开发价值项目销售价格按目前市场价格估算，估价时点在2012年2月28日即住宅7500元/平米、精装公寓10000元/平米、写字楼及soho公寓11000元/平米、商业及文化中心14300元/平米，车位10万元/个。项目开发价值估算序号建设项目66、建筑面积()销售均价总价(元/)（万元）可售部分565,820416,9201住宅266,2007,500199,6502临街商铺45,00014,30064,3503写字楼96,50011,000106,1504文化中心8,00014,30011,4405车位3,533100,00035,330自持部分55,00075,0006大型商业25,00012,00030,0007五星级酒店30,00015,00045,000合计620,820491,920（二） 销售收入估算本项目总建筑面积620,820，可销售面积557,020 ，其中住宅266,200万、临街商铺45,000万、文化中心80067、0、写字楼96500地、下停车位可售3,533位（面积141,320）。项目销售价值为可售物业的销售收入，预期正常市场不同业态的销售价值预计收入；即项目自持的2.5万平方米的大型商业及3万平米的五星级酒店暂不计算其开发价值。项目销售价格按目前市场价格估算，即住宅7500元/平米、精装公寓10000元/平米、写字楼及soho公寓11000元/平米、商业及文化中心14300元/平米，车位10万元/个。项目销售预测表项 目第一年第二年第三年第四年第五年合计一、住宅销售收入（万元）074,86972,12410,81941,839199,650当期建设面积53,24079,86079,86053,2468、0266,200当期销售面积（平方米）099,82596,16514,42555,786266,200销售率()0%75%85%85%100%销售均价(万元/平方米)0.750.750.750.750.75二、临街商铺销售收入（万元）014,47918,09827,0074,76664,350当期建设面积013,50013,50018,000045,000当期销售面积（平方米）010,12512,65618,8863,33345,000销售率()0%75%75%85%100%销售均价(万元/平方米)1.431.431.431.431.43三、写字楼销售收入（万元）0036,09159,550169、0,509106,150当期建设面积0038,60057,900096,500当期销售面积（平方米）0032,81054,1379,55496,500销售率()0%0%85%85%100%销售均价(万元/平方米)1.101.101.101.101.10四、文化中心销售收入（万元）000011,44011,440当期建设面积00008,0008,000当期销售面积（平方米）00008,0008,000销售率()0%0%0%0%100%销售均价(万元/平方米)1.431.431.431.431.43五、地下车库销售收入（万元）08,0008,0008,00011,33035,330当期建设数70070、7007007007333,533销售个数08008008001,1333,533销售单价(万元/个)1010101010租售收入（万元）097,348134,313105,37679,884416,920计算说明：根据项目的进展情况，结合南昌市的房地产市场发展趋势，我们设定销售期为5年，假设5年后全部销售完毕。当期建设面积根据项目施工进度计划确定。九、 开发建设投资估算（一） 开发建设投资估算的范围房地产项目总投资主要包括项目开发建设投资、经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项目费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、土建及安装工程费用、配套建设费用、管理费71、用、财务费用、销售费用、开发期规费、其它费用和不可预见费用等。经营资金是指用于开发企业日常经营的周转资金。土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测以及“三通一平”等阶段的费用支出。 土建及安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。小区配套建设费是指为小区住宅或者人口规模相对应的配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的费用。管理费用是指房地产开发企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款的利息、金融机构72、手续费、代理费、评估费以及其他财务费用。销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用。其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算或标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。（二） 投资估算依据估算依据本报告提出的各项技术参数、数据，根据北京市近期工程造价水平，采用类似工程指标法进行估算。同时参照：（1） 南昌市建设工程造价信息（2） 南昌市建设工程价格信息（3） 建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法（4） 国家计委颁布的建设项目经济评价方法73、与参数(第二版)（5） 全国统一建筑工程预算定额（江西省单位估价表）上、下册（2004版）（6） 全国统一安装工程预算定额（江西省单位估价表）全套（2004年）（7） 全国统一市政工程预算定额（江西省单位估价表）上、下册（2004版）（8） 江西省建筑安装工程费用定额（2004年）（9） 江西省市政工程费用定额（10） 南昌市政道路、绿化等工程造价参考（11） 南昌市同类建筑工程技术经济指标（12） 南昌市近期的材料及设备价格信息（13） 建设单位提供的资料（三） 投资估算说明（1） 土地取得费：暂按挂牌底价251万元/亩计算；（2） 契税：按土地取得费用的4%测算；（3） 前期工程费用按5174、元/测算（建筑设计费（含设审）35元/、三通一平费15元/、地质勘察费1元/）；（4） 建安造价采用类似工程指标法进行估算。 公共配套设施建设费（含物管用房、配套用房、幼儿园）建安成本按1920元/测算； 地下室及人防工程建安成本按2200元/估算；土建成本 住宅土建成本按1550元/测算； 临街商铺土建成本按1370元/测算； 写字楼土建成本按1770元/测算； 文化中心土建成本按1370元/测算； 大型商业土建成本按1370元/测算； 五星级酒店土建成本按1770元/测算；安装工程包括电梯工程、消防工程、给排水工程、强弱电工程、智能化等工程，具体费用如下： 电梯工程按150元/平方米测算；75、 消防工程按20元/平方米测算； 给排水工程按20元/平方米测算； 照明及弱电工程按110元/平方米测算； 智能化工程按15元/平方米测算；（5） 建设单位管理费按30元/测算；（6） 开发期间规费主要有教育附加、新型墙体材料、散装水泥、市政公用设施配套费。本报告按100元/测算；(特别提示：本项目设计方案考虑了人防设施，故不需缴纳人防工程异地建设费)；（7） 不可预见费按各业态建安成本的5%测算；（8） 其他费用按各业态建安成本的2%测算；（9） 管理费用按各业态建安成本的3%测算；（10） 销售费用按销售收入的2.5%测算；（四） 投资估算过程经估算本项目开发建设总投资为346,134 万76、元。具体见下表项目投资估算表工程名称工程量单价（元/）合计开发建设投资620,8205,575346,134一、土地费用181,334.00391671,0031、地价款3,76568,2722、契税1512,731二、前期工程费用620,820513,1661、地质勘察费6208201622、建筑设计费（含设审）620,820352,1733、三通一平费620,82015931三、基础设施建设费620,82044510,6341、道路工程及排水（污）620,820201,2422、室外供水工程620,820201,2423、室外供电工程620,820905,5874、景观工程（含设计）54,77、4003001,6325、物业管理配套620,82015931四、建筑安装工程费620,8202,027125,8651、土建工程470,7001,61576,042（1）住宅266,200155041,261（2）临街商铺45,00015006,750（3）写字楼及商务公寓96,500177017,081（4）文化中心（商业内街）8,00015001,200（5）大型商业25,00015003,750（6）五星级酒店30,00020006,0002、安装工程620,82029018,004（1）电梯620,8201006,208（2）消防620,820201,242（3）智能化620,82078、201,242（4）照明及弱电620,8201308,071（5）给排水620,820201,2423、装饰工程470,70067631,820（1）住宅266,20000（2）临街商铺45,0008003,600（3）写字楼及商务公寓96,500120011,580（4）文化中心（商业内街）8,000800640（5）大型商业25,00010002,500（6）五星级酒店30,000450013,500五、公共配套设施建设费150,1202,28834,3521、公共配套设施建设费（含物管用房、配套用房、幼儿园）8,80021001,8482、人防工程（含地下车位）141,32023003279、,504六、不可预见费620,8201408,701七、管理费用620,820845,221八、开发期建筑规费620,8201006,208九、其他费用620,820563,480十、财务费用620,8201,04764,996十一、销售费用620,82020112,508合 计346,134年度投资估算表项目名称第一年第二年第三年第四年第五年合计开发建设总投资107,41348,59766,01473,72944,971346,134 一、土地费用71,00371,0031、地价款68,27268,2722、契税2,731-2,731二、前期工程费用3,1663,1661、地质勘察费626280、2、建筑设计费（含设审）2,1732,1733、三通一平费931931三、基础设施建设费3,5393,5393,5393,5393,53917,6931、道路工程及排水（污）2482482482482481,2422、室外供水工程2482482482482481,2423、室外供电工程1,1171,1171,1171,1171,1175,5874、景观工程（含设计）1,7381,7381,7381,7381,7388,6915、物业管理配套186186186186186931四、建筑安装工程费13,95223,97036,85444,83923,071142,6861、土建工程8,25214,81、36321,19524,8226,48675,118（1）住宅8,25212,37812,3788,252041,261（2）临街商铺01,9851,9852,64606,615（3）写字楼及商务公寓006,83210,248017,081（4）文化中心（商业内街）00001,1761,176（5）大型商业0003,67503,675（6）五星级酒店00005,3105,3102、安装工程2,7714,1355,5556,2022,44521,108（1）电梯1,2231,8242,4512,7361,0799,312（2）消防1632433273651441,242（3）智能化163243382、273651441,242（4）照明及弱电1,0601,5812,1242,3719358,071（5）给排水1632433273651441,2423、装饰工程2,9285,47210,10413,81614,14046,461（1）住宅2,9284,3924,3922,928014,641（2）临街商铺01,0801,0801,44003,600（3）写字楼及商务公寓004,6326,948011,580（4）文化中心（商业内街）0000640640（5）大型商业0002,50002,500（6）五星级酒店00013,50013,500五、公共配套设施建设费6,2186,2186,880683、,2187,40532,9381、公共配套设施建设费（含物管用房、配套用房、幼儿园）0066201,1871,8482、人防工程（含地下车位）6,2186,2186,2186,2186,21831,090六、不可预见费1,9651,9651,9651,9651,9659,824七、管理费用1,1791,1791,1791,1791,1795,895八、开发期建筑规费8151,2161,6341,8247196,208九、其他费用7867867867867863,930十、财务费用4,5786,8329,17710,2464,04034,873十一、销售费用2122,8924,0013,133284、,26912,508（五） 投资计划及资金筹措本项目的投资346,134 万元，开发建设期为5年，各期的建设内容各年度开发建设情况表。资金来源包括自有资金、租售收入。其中建设单位资本金自筹121,147万元（项目总投资的35%）；不足部分拟用预售房款解决。按照项目建设进度安排，本项目投资计划与资金来源详见下表: 项目投资计划与资金来源表 单位：万元年 份第一年第二年第三年第四年第五年合计资金支出合计122,36544,73962,44673,22043,363346,1341、土地费用71,003-71,0032、前期工程费3,166-3,1663、基础设施配套费8,583513513513585、1310,6344、建筑安装工程费10,61619,01031,68541,12823,426125,8655、公共配套设施建设费6,5016,5017,1626,5017,68734,3526、不可预见费1,7401,7401,7401,7401,7408,7017、管理费用1,5661,0441,0441,0445225,2218、开发期建筑规费6,208-6,2089、其他费用6966966966966963,48010、财务费用8,53312,73317,10419,0977,52964,99611、销售费用3,7522,5022,5022,5021,25112,508资金来源合计1286、6,75789,150123,71398,52672,821510,9671、自有资金121,147-121,1472、企业融资-3、销售收入（已扣除税金）5,61089,150123,71398,52672,821389,820当期资金结余4,39244,41161,26625,30629,458164,833累计资金结余4,39248,803110,069135,375164,833329,666在估算中，考虑到当期投资是随工程进度分期投入的；项目销售收入也是逐期实现的，故假设当期租售收入扣除税费后可全部用于当期投资，如有盈余，结转下期。测算结果表明，本项目各期在财务上都有累计资金结余，表87、明项目资金运行充足，财务状况良好。十、 财务评价财务评价参照建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法和国家计委颁布的建设项目经济评价方法与参数(第二版)的有关内容和深度要求，结合本项目的实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益和费用，计算财务评价指标，考察项目的损益和盈利能力，据此判断项目的财务可行性。（一） 经济效益分析说明1. 财务评价有关问题的说明（1）项目初步拟定计算期为5年，实行滚动开发。（2）以当前的社会和市场状况为基础，未考虑政治、政策、社会条件的显著变化对项目经营的影响。2. 基础数据与参数选取本报告对项目经济效益进行分析过程中，所选用的基础数据和基本88、条件是根据南昌市同类房地产开发项目的实际情况，在分析南昌市相关物业市场前景的基础上，结合本项目具体情况而预测和选定的。（1）销售面积确定销售物业：住宅266,200、临街商铺45,000、写字楼94,500、文化中心8,000、配套8,800、地下车位（141,320，3533个）；（2）项目计算期项目开发建设期为5年，销售期为5年，实行交叉滚动开发。（3）财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和依据，是项目在财务上是否可行的基本要求，也用作计算财务净现值的折现率。根据本项目的特点，并考虑一定的风险溢价，本项目的财务基准收益率取10%（Ic=10%）。（4）税费进行财务评价89、的税费有营业税、城市建设维护税、教育附加税、土地增值税、企业所得税等。营业税：按销售收入的5%测算；城市建设维护税：按营业税的7%测算；教育费附加：按营业税的3%测算；土地增值税预征：销售金额1%测算；企业所得税：按利润的25%测算；（5）项目销售价格根据第六节项目市场分析结论确定，本次估算的销售收入未考虑未来房价上涨的影响。（二） 财务评价1. 项目利润根据项目总投资测算表、投资计划及资金筹措表及项目销售收入和租赁收入预测表计算：（1） 项目总收入项目总收入包括266,200住宅、45,000临街商铺、8000文化中心、96500写字楼、地下停车位3,533位的销售收入、。项目总收入=销售收90、入=416,920万元（2） 项目开发建设投资项目总投资包括：土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。项目开发投资=346,134 万元（3） 项目经营税金及附加经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。经营税金及附加=22,931万元(4） 土地增值税土地增值税预征按销售金额1%测算。土地增值税= 4,169 万元(5) 利润总额利润总额租售收入经营成本管理费用销售费用财务费用经营税金及附加土地增值税=总收入总投资经营税金及附加土地增值税=416,920346,134 -291、2,931- 4,169 =43,686万元(6) 投资利润率=（利润总额项目总投资）100%=（43,686346,134 ）100%=12.62%(7) 税后利润=利润总额所得税=43,686 (125) = 32,765 万元(8) 投资净利润率=（净利润项目总投资）100% =（ 32,765 346,134 ）100% =9.47%(9)自有资金净利润率=（净利润自有资金）100% =（ 32,765 11,000）100% =27.05%(10)盈亏平衡点： 总投资 346,134 P= 83.02% 销售净收入 416,9202. 项目损益分析项目损益表单位:万元 项目名称第一年92、第二年第三年第四年第五年合计一、经营收入-97,348134,313105,37679,884416,9201、销售收入-97,348134,313105,37679,884416,920二、开发投资122,36544,73962,44673,22043,363346,1341、土地费用71,003-71,0032、前期工程费3,166-3,1663、基础设施配套费8,58351351351351310,6344、建筑安装工程费10,61619,01031,68541,12823,426125,8655、公共配套设施建设费6,5016,5017,1626,5017,68734,3526、不可预93、见费1,7401,7401,7401,7401,7408,7017、管理费用1,5661,0441,0441,0445225,2218、开发期建筑规费6,208-6,2089、其他费用6966966966966963,48010、财务费用8,53312,73317,10419,0977,52964,99611、销售费用3,7522,5022,5022,5021,25112,508三、税金-6,3288,7306,8495,19227,1001、营业税及附加-5,3547,3875,7964,39422,9312、土地增值税-9731,3431,0547994,169三、利润总额-122,36594、46,28163,13625,30631,32843,686四、税前弥补亏损-46,28163,13612,948-122,365五、所得税-3,0907,83210,922六、税后利润-32,7651、项目的销售收入包括266,200住宅、45,000临街商铺、8000文化中心、96500写字楼、地下停车位可售3,533个的的销售价值。3、税金（费）为营业税（5%）、城市建设维护税（为营业税的7%）及教育费附加（为营业税的3%）、土地增值税预征（按销售金额1%预征）。3. 项目财务现金流量分析项目财务现金流量表单位：万元项 目第一年第二年第三年第四年第五年合计一、现金流入-97,34813495、,313105,37679,884416,920销售收入-97,348134,313105,37679,884416,920二、现金流出122,36551,06771,17780,06948,556373,234（一）、开发投资122,36544,73962,44673,22043,363346,1341、土地费用71,003-71,0032、前期工程费3,166-3,1663、基础设施配套费8,58351351351351310,6344、建筑安装工程费10,61619,01031,68541,12823,426125,8655、公共配套设施建设费6,5016,5017,1626,5017,96、68734,3526、不可预见费1,7401,7401,7401,7401,7408,7017、管理费用1,5661,0441,0441,0445225,2218、开发期建筑规费6,208-6,2089、其他费用6966966966966963,48010、财务费用8,53312,73317,10419,0977,52964,99611、销售费用3,7522,5022,5022,5021,25112,508（二）、税金-6,3288,7306,8495,19227,1001、营业税及附加-5,3547,3875,7964,39422,9312、土地增值税-9731,3431,0547994,197、69三、利润总额-122,36546,28163,13625,30631,32843,686四、税前弥补亏损-46,28176,084-122,365五、所得税-3,2376,3277,83210,922六、税后利润-32,765净现金流量-122,36546,28163,13625,30631,32843,686累计净现金流量-122,365-76,084-12,94812,35843,686净现值-111,24141,19053,01020,04523,41026,414累计净现值-111,241-70,051-17,0413,00426,414财务内部收益率：22.92%投资回收期：3.98、85由上表可以看出，项目具有较好的经营效益和盈利能力，从整个经营的过程考察，项目在保证本项目正常销售的前提下，可以实现财务平衡，以Ic=10%的基准收益率计算，所得税后财务净现值为26,414万元（大于零），按目前测算分析，项目在财务上是可行的。主要计算指标：(1)财务净现值（FNPV）是指项目按财务基准收益率（Ic=10%），将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。若FNPV大于或等于0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的；若FNPV小于0，则项目不可接受。本项目的财务净现值（FNPV）为299、6,414万元0，因此项目在财务上是可行的。(2)财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，若贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求出的内部收益率与行业基准收益率比较，当FIRR大于或等于基准收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的。本项目的内部收益率(IRR)为22.92%10%，则本项目在财务上是可以接受的。(3)动态投资回收期（Pb）是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需时间，是反映开发项目100、投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为：Pb=【累计净现金流量现值开始出现正值期数-1】+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值投资回收期短，表明项目投资回收快，抗风险能力强。本项目的动态投资回收期Pb=（4-1）+(-15,175/20,045) =3.85年4. 单因素（地价）敏感性分析本次项目对地价的承受力进行测试，前提是在假设下表项目间相互独立的情况下，只考察地价的变化而其他项目保持不变时，对项目的影响程度。地价变化幅度敏感因素分析结果地价（万元/亩）总收入（万元）总投101、资（万元）税后利润（万元）财务净现值内部收益率动态回收期251416,920346,13432,76526,41422.92%3.85271416,920351,79128,52221,27119.78%4.11291416,920357,44924,27816,12816.74%4.36311416,920363,10720,03510,98413.78%4.53331416,920368,76415,7925,84110.86%4.75351416,920374,42211,5496987.98%4.97371416,920380,0807,305-4,4455.09%5.19从动态来分析102、，从上表可以看出当地价到达371万元/亩时，财务净现值为-4,445万元，内部收益率5.09%低于同期贷款利息，动态投资回收期大于开发期；说明地价到达371万/亩左右，项目风险较大。（三） 项目财务评价结论综上所述，项目开发建设总投资346,134万元，销售收入416,920万元，项目利润总额43,686万元，项目投资利润率为12.62%，净利润 32,765 万元，净投资利润率为32,765 ，自有资金净利润率27.05%，盈亏平衡点为83.02%，财务内部收益率22.92%Ic=10%，财务净现值为26,414万元0（Ic=10%时），投资回收期3.85年。项目总建筑面积620,820可售面积557,020 自持面积55,000开发建设期限5年项目开发投资346,134 万元项目销售收入416,920万元项目利润总额43,686万元项目净利润 32,765 万元平均单位售价6,716元平均单位成本5,575元安全边际120.45%投资利润率12.62%财务内部收益率22.92%财务净现值26,414万元动态投资回收期3.85年盈亏平衡点83.02%