1、村镇开发地区房地产住宅建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月37可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录1 宏观环境分析31.1XX市基本情况31.11 城市概况31.12 交通情况41.13 产业结构介绍42.14 城市资源特征41.2XX市经济状况51.2、21 XX三产结构51.22XXGDP增长及人均GDP51.23XX人口及投资增长62.全国房地产行业发展分析62.1行业政策62.1.1土地政策62.1.2货币政策72.1.3税费政策72.1.4房贷政策82.1.5销售管理政策92.1.6其他政策93.11整体格局：103.12城市规划：113.13房地产市场投资额113.14房地产开竣工面积及土地供应123.15商品房销售123.2XX房地产市场发展趋势143.21市场划分143.22各区域在售项目153.33在售项目情况153.3XX房地产市场小结224板块市场分析234.1区域住宅市场成长情况234.11地块区域分析234.2区域内市3、场产品特征244.21户型特征244.22客户特征255项目拟定方案265.1项目地块265.11地块指标分析265.12地块四至分析275.13地块现状275.14地块配套295.2项目SWOT分析295.3项目定位方案305.31定位关键点把握305.32市场定位315.32物业定位315.33客户定位325.34户型配比定位325.35价格定位331 宏观环境分析1.1XX市基本情况1.11 城市概况XX市豫北经济圈核心，地处山东省、山西省、河北省、河南省四省毗邻处。距离郑州187公里，距离石家庄225公里，全市总人口542万人，其中城镇人口202.3万，市区人口102万。1.12 交通4、情况继承河南交通枢纽优势，向东经310国道500公里可达连云港。经106、104国道货车9个小时到达天津港；扼守北京南向进京门户，京广铁路、京珠高速，106、107国道贯穿南北；.中原经济协作区，11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区，共13个城市，总人口近6000万人。1.13 产业结构介绍中原经济协作区：（长治、晋城、邢台、邯郸、临汾、荷泽、聊城、XX、焦作、新乡、鹤壁、濮阳、济源）地处中原腹地，是中部崛起的重要基地。是继“长三角”、“珠三角”、“京津翼”三大经济区之后，于1985年中原13市联合成立的又一庞大经济区域，从该区域成立到2005年的生产总5、值就已经达到6190.87亿元。XX市中原经济协作区的重要组成部分，目前该区域已形成冶金、煤炭、机械、化工、电力电子电器、汽摩配制造、纺织、建材、医药、烟草等工业体系。XX市辖区产业分布表区域支柱产业XX市（含XX县）化工、电力、机械、纺织、医药、烟草内黄县中国红枣之乡，以农产品生加工为主汤阴县农业、旅游业林州市冶金、机械铸造、建材、轻工纺织、医药化工滑县以农业为主：全国粮、棉、油百强县之一2.14 城市资源特征XX市是河南省重点工业城市, 工业门类齐全，有钢铁、煤炭、电力、电子、机械、轻工、医药、建材等行业。工业产品1000多种，出口产品远销世界101个国家和地区，中国最大的彩色显像玻壳生产6、基地和河南省最大的钢铁企业成为XX支柱产业。XX资源丰富，主要矿产有煤、铁、矿石、大理石、石英砂、水泥灰岩等，主要农产品有小麦、玉米、棉花、大豆、花生等，是河南省的主要棉产区。红枣、蜂蜜、山楂、核桃、在国内外享有盛誉。1.2XX市经济状况1.21 XX三产结构（数据来源：历年XX统计公报）XX市第三产业占比较低，在2005-2008年三产比重不断下滑，城市消费力逐渐减弱，2009年第三产业比重有所回升，三产比为13:62:25。1.22XXGDP增长及人均GDP（数据来源：历年XX统计公报）XX经济形势良好，2005-2009年XXGDP持续增长，自2008年首次突破1000亿元大关以来，207、09年经济形势低迷的情况下依然保持着6.8%的增速。2009人均GDP首次突破3000美元，根据世界银行公布数据，人均GDP在800-4000美元之间时，当地房地产市场处于快速发展期及平稳发展期过渡阶段，从宏观经济来看，目前入市时机较好。1.23XX人口及投资增长 （数据来源：历年XX统计公报）2005-2009年XX市人口增长持续放缓，尤其近两年人口增忙缓慢明显，由2005年5.13下降到2009年的4.75，导致该地区住房刚性需求增长缓慢。社会固定资产投资则保持着快速增长的态势，自2005年以来环比增长保持在30%以上，2009年XX市社会固定资产投资达到740.6亿元，经济发展形势向好。8、2.全国房地产行业发展分析2.1行业政策2.1.1土地政策关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，即“国19条”。通知要求：各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。从今年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开工、竣工申报制度。开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。土9、地出让时，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 政策解读：该通知旨在将有限的土地资源倾向于保障性住房及中小户型的开发建设，并通过申报制度，提高土地的利用效率；土地出让新的付款方式提高了拿地的门槛，旨在避免开发商盲目争夺“地王”，并逐渐淘汰实力不济的小开发商。 3月22日，国土部召开国土资源系统视频电话会议，再次强调要加强房地产供应和监管。首次提出要制定保障性住房供地计划，用地计划公布前不得出让住房用地，并且还将在部分城市开展试点，坚持和完善土10、地招拍挂制度。政策解读：将保障性住房的建设提升到新的高度，期望通过此途径平抑房价过快上涨；同时提出了土地出让制度的新尝试，避免土地财政推高房价。但这两项措施在短期内对市场的影响较小。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知改革土地出让制度4月19日出台的“国十条”规定：各地要及时制定并公布以住房为主的供地计划，并切实落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。依法加快处置闲置用地，收回的闲置土地优先用于普通住宅建设。探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，抑制住宅地价非理性上涨。政策解读：该通知将3月22日的国土部会议精神上升到法律文件的高度，通过居住用地的增加，加大11、商品房市场供应量；并通过探索新的土地让方式，抑制地价的非理性上涨。2.1.2货币政策存款准备金利率上调XX年1月18日和2月25日，央行连续两次上调了存款准备金率，且已达到16.5，距历史最高的17.5仅一个百分点之遥。政策解读：存款准备金率的上调主要为应对通胀的压力，防范金融风险，对于房地产的影响在于,控制了银行贷款数量, 增加开发商贷款压力。七折利率优惠取消四大国有银行率先将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，国内各商业银行纷纷跟进，自此拉响了房地产信贷政策紧缩的号角。政策解读：七折优惠利率的取消，可看成是房地产信贷政策紧缩的信号，但7折利率的优惠对象主要是以自住为主的刚性需求者，利率的调12、高将在一定程度上影响真实的市场需求，但力度较小。2.1.3税费政策二手房营业税优惠取消XX年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税。政策解读：市场事实表明，二手房营业税优惠取消并未能抑制交易量和价格的攀升，但随着新的调控措施出台，该政策的效力将得到发挥，在一定程度上扼制投机行为。关于首次购买普通住房有关契税政策的通知3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首13、次购买普通住房的契税优惠政策。政策解读：此通知明确了首次购买普通住房有关契税优惠政策的对象，避免二套房等投资性购买者打政策擦边球。 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知房产保有税4月19日，国务院出台新的“国十条”，其中要求加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，做好土地增值税征收管理工作，对定价高、涨幅快的项目进行重点清算和稽查。政策解读：新的税收政策旨在调节个人合理住房消费，尽快政策尚未出台，但多方预测，将延伸至房产的持有环节，即简化版的物业税房产保有税 。该税种一旦出台，将进一步打击房地产投资投机行为。而近期重庆已经出台“特别房产消费税”抑制豪宅的需求量，该税种一14、旦全面推行，将对豪宅市场的投资行为产生较大的影响。2.1.4房贷政策二套房贷款新政4月15日，国务院出台关于遏制高房价，二套房首付不低于50%，利率执行基准利率的1.1倍的政策。政策解读：二套房贷新政市政府调控楼市的重拳出击，旨在扼制投资投机行为，平抑房价。对投资比例日渐攀升的楼市而言，该政策一针见血，投资客的退场将恢复正常的市场供求关系。对商丘市场而言，影响同样巨大，未来项目的定位方向应更多的指向刚性需求。三套房贷及非本地人购房房贷政策4月17日国务院再度出拳，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明15、的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政策解读：该政策是对4.15政策的补充，通过金融手段，进一步压制投资投机需求。按照户籍统计，商丘城市外区域购房客户相对较少，但是也具有一定的影响。2.1.5销售管理政策关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 4月19日，住建部发布通知：今后未取得预售许可的项目，开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行16、严肃查处等。政策解读：该通知将房地产市场调控延伸至交易的各个环节，但总体来看，该措施由于应对方式诸多，难以对市场销售行为产生真正的影响。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知按备案价格销售对取得预售许可或办理现房销售备案的项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按申报价格对外销售。对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房企，要曝光和处罚，问题严重的要取消经营资格，追究违法违规人员的责任。各省（区、市）政府要对本地区房企经营行为进行一次检查，及时纠正和处理违法违规行为，检查处理结果XX年6月底之前报国务院。政策解读：该通知能在一定程度上避免捂盘惜售的行为，但具体的实施难度较大，并不能对17、市场产生实质性影响。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知限购令严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方政府可采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。政策解读：限购令主要针对部分房价过快上涨的城市，给予了地方政府充分的权利；但对商丘而言，该政策实施的可能性较小。2.1.6其他政策关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知政府问责制稳定房价和房保工作实行由省级政府负总责、城市政府抓落实的工作责任制。住建部加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进房保工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。政策解读：明确了政府问责制，能在一定程度上避免地方政府利益与开发商利益的相互纠葛，敦促地方政18、府执行中央调控政策的力度；但中央政府与地方政府的博弈行为仍将存在。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知统计改革各地及时公布住建计划和住地供应计划。住建部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要发布能反映不同区位、不同类型房价变动的信息。政策解读：个人住房信息系统的建设，将为二套房的认定及房产保有环节的认定提供更好的依据。通过统计改革，将增强信息的透明度，提供更科学的舆论引导。总结： 此轮调控力度空前，精确制导，直指投资投机性需求； 土地供应的增加、保障性用房及普通住宅建设的要求将增加市场的有效供给量； 土地出让制度的改革尝试，将一定程度上遏制地价的疯狂上涨； 二套房贷新政、三套停贷、多套限购19、异地停贷等政策将矛头直指投资投机性需求，市场泡沫有望挤出； 销售管理政策及房产保有税、二手房交易税费等政策将房地产交易的各个环节全面覆盖，进一步打击投资投机行为； 问责制明确了地市政府的职责，加大了其执行政策的力度。房地产市场未来会面临新的调整，市场风险加大3 XX房地产市场分析3.1 XX房地产市场现状3.11整体格局：向东XX市房地产目前处于快速发展阶段，由于行政单位迁至东区，新的城市中心已经确定，大规模的行政配套和公务员小区建设，使XX的高档住宅社区明显聚集在东区。3.12城市规划： 规划市域城镇空间结构为“一心两轴多点”，确立了中心城市县（市）域中心城市重点镇一般镇的四级市域城镇职能20、结构体系；城市远景规划按照“突出东部、提升北部、优化西部、协调南部”的原则，发展为“一心双城三组团”的城市结构，中心城区内人口规模预测发展为220-240万人，城市建设用地控制在240260平方公里。目前XX各区发展主要是有以下几点：l 东区：依托中心区行政功能体的建设，发展居住和商业、文化、体育等公共服务设 施建设。l 南区：加快基础设施建设，促进高新技术产业的集聚发展，建设科研基地，形成城市南部副中心。l 西区：以钢花路的建设带动其周边用地开发，形成城市西部副中心。l 北区：鞍钢为主的工业生产区，生活环境较差。3.13房地产市场投资额（数据来源：历年XX统计公报）XX房地产市场投资额不断增21、加，自2006年以来保持着快速增长的态势，平均年增速保持在30%以上。2009年房地产市场投资达到74.6亿元，较2008年增长38.9%，高于全国的16.1%的增速。3.14房地产开竣工面积及土地供应（数据来源：历年XX统计公报）房地产施工面积和竣工面积比一般保持在3.5左右表示房地产市场供求基本平衡。2008年XX市施工竣工比达到了4.5以上，这说明在未来2-3年XX房地产市场将出现一定的供大于求。XX市土地供应量在2004年出现了暴增，在2008年又出现了高达230%的增幅，供应土地达2155亩，按照容积率2计算，2008年可以供应商品房达287万。就XX土地市场而言，目前XX土地供应量22、正在持续增加，直接导致以后的几年XX商品房供应量将会有明显的提升，市场趋于成熟，带来了机遇的同时，也带来了挑战。3.15商品房销售（数据来源：历年XX统计公报）XX市房地产销售量逐年稳步增加，考虑到统计中包含单位团购，集资房，2008年实际对外销售商品房销售量应在100-120万之间，整体销量不高。2009年整体房地产市场形势较为火爆，XX房地产市场销售量也有了大幅的提升，面对未来市场形势的发展，我们应该冷静对待。未来市场预判：a） 3-5年供应市场分析；根据XX市住房建设规划（20082012）计划，将新建住房建筑面积1200万平方米、12.3万套。年均供应量：住房240万 ，按85%的商品23、住宅计算，年均商品住宅供应量204万。同理，XX至2012年，新建新建住房建筑面积720万平米，住宅供应量612万平米；XX至2014年，新建住房建筑面积1200万平米，住宅供应量1020万平米。b） 3-5年需求市场分析；人口增长预测法已知条件：2008年末XX市市区人口104万，住房面积约为2808万平方米，人均住房面积27平方米。2020年市区规划人口为150万人，平均每年增长3.8万人。未来5年实现人均住房面积达到30平方米。由于2008年末市区人口与XX年年初相差不多，忽略人口误差，假设XX年市区人口104万，人均住房面积27平米。未来三年新增量：由上面年均增长人口未来5年实现人家住24、房面积达到30万平米，得出XX年至2012年现有人口新增住房面积需求：104万（30-27）=312万增量人口新增住房面积需求：3.8万3 30 =342万则未来三年住房新增需求：312+342=654万，平均每年为6543218万未来五年新增量：由上面年均增长人口未来5年实现人家住房面积达到30万平米，得出XX年至2014年现有人口新增住房面积需求：104万（30-27）=312万增量人口新增住房面积需求：3.8万530 =570万则未来三年住房新增需求：312+570=882万，平均每年为8825176万同时，未来5年商品房新增需求：980万，平均每年196万，此推算法未含投机需求，可视为25、未来五年XX市商品住宅市场的刚性总需求。c） 3-5年供需关系分析；未来三年XX市区供求关系XX-2012年：住房供应量720万平米，住房需求量654万平米，供求比为1.1：1，供需基本平衡。未来五年XX市区供求关系XX-2014年：住房供应量1200万平米，住房需求量882万平米，供求比为1.36：1，供供略大于求。d） 总体市场综述。XX市房地产市场总体向东南发展，物业类型以高层为主，政府大力支持城中村改造，未来数年XX楼市城中改造成为市场主流。XX商业地产项目已经开始凸显，如大型集中项目彰德府文化广场；以及位于人民大道与东风路交叉口，浙江三联集团投资30亿元的XX义乌小商品城；以上两个项26、目都已开始启动，表明XX具备商业地产开发潜力。综合XX市长期规划及几年来房地产市场各方面的变化，我们可以判断：l XX房地产发展绝对价值：向东；l XX房地产施工和竣工比超过4.5，在未来1-2年会出现一定的供过于求的状况；l XX市2008年土地供应大增，未来商品房的供应量将进一步扩大，竞争将加剧；l XX市商品房年实际销售量在120万左右，消化总量较小；l XX市目前的商品住宅均价在2800-3000元/，价格适中。3.2XX房地产市场发展趋势3.21市场划分根据调查，XX市房地产市场整体可以分为五大板块，分别为铁西区、中心区、北区、南区、东区，本项目正处于中心区与东区的交汇处。中心城区项27、目交通便利，配套齐全，区域为城市成熟地区，无成片可发开地块，规模小，多集中1-8万之间；东区为行政力量驱动的新区，项目多而集中，是XX房地产开发的热点区域，新区项目大盘较多，规模明显大于其他区域，普遍开发周期较长；南区环境较差，项目规模较小，相对分散，项目档次较低，户型面积大于中心区和东区；铁西区工业多污染大，项目分散，档次较低。3.22各区域在售项目 3.33在售项目情况中心城区在售项目：项目名称书香园项目位置人民大道121号（六中对面）联系电话发 展 商XX广厦房地产有限公司开盘时间2009.5.1交房日期XX.10.1占地面积27亩总建面积7.5万物业类型2栋25高层，1-2层为底商住宅28、售价最 低3400元/均 价3700元/主力户型户 型面积区间套数比例销售率一房38-7070%30%二房79-10910%三房123-14820%项目名称水木清华项目位置中原路与安漳大道联系电话发 展 商河南仁和置业开盘时间交房日期XX.5占地面积总建面积8.07（一期）物业类型11层小高层住宅售价最 低2600元/均 价2800元/主力户型户 型面积区间套数比例销售率两房两厅9815%90%三房两厅110-14075%三房两厅140-16010%综合评价项目一期采用低价入市策略，以2100元/入市，吸引市场和客户关注，目前已销售90%左右，第二期在认筹中。项目名称凯悦华庭项目位置灯塔路XX29、地区医院对面联系电话发 展 商XX赛格置业有限公司开盘时间2008.11.20交房日期2009.10.30占地面积16总建面积1.6万物业类型2栋11层小高层，1个小高层住宅售价最 低3500元/均 价3700元/主力户型户 型面积区间套数比例销售率两房两厅9815%90%三房两厅110-14075%三房两厅140-16010%综合评价项目规模较小，户型面积相对紧凑，价格相对较高，但目前销售情况较好。项目名称鑫海花园项目位置东风路与人民大道交叉口联系电话发 展 商鑫海房地产开盘时间交房日期XX-10占地面积15总建面积1.6万物业类型1栋17层三个单元住宅售价最 低3500元/均 价3700元30、/主力户型户 型面积区间套数比例销售率50%三房两厅140-159100%综合评价项目规模较小，户型面积单一且比较大，位置较好，目前销售约50%。项目名称榕树湾项目位置解放路与彰德路向北200米联系电话发 展 商河南金圣置业开盘时间2008.6.28交房日期XX-10占地面积40总建面积8万物业类型1栋19层酒店，一栋18层住宅住宅售价最 低3000元/均 价3200元/主力户型户 型面积区间套数比例销售率两房两厅70-1006%50%三房两厅129-14058%四房两厅160以上32%综合评价项目区位较好，是中心区规模较大的楼盘，产品线较丰富，除以上产品外，还有4%左右的200的复式产品。中31、心城区房地产市场特点:l 可供开发用地较少，项目规模较小，集中在1-8万平米之间l 项目销售价格在整个四大板块中高于铁西区和南区，普遍在3200-3700元/之间东区在售项目：项目名称华翼煌都项目位置中华路与灯塔路交汇处联系电话发 展 商XX市开祥房地产有限公司开盘时间2008.8交房日期XX.7占地面积总建面积2.5万物业类型高层住宅售价最 低3000元/均 价3200元/主力户型户 型面积区间套数比例销售率两房两厅8724%70%三房两厅119-12948%四房两厅18324%复式200以上4%综合评价XX东区，项目规模较小，两梯八户。项目名称凯龙国际项目位置中华路与灯塔路交汇处联系电话发32、 展 商XX凯龙置业有限公司开盘时间交房日期占地面积总建面积21万物业类型高层住宅售价最 低3600元/均 价3820元/主力户型户 型面积区间套数比例销售率两房两厅1197.8%三房两厅129-14372.6%四房两厅18015.6%复式238-3603.9%综合评价项目推广期较长，但工程进度缓慢。共7栋高层，1期推出4栋25层高层。项目名称香格里拉国际城项目位置永明路与灯塔路交汇处联系电话发 展 商河南京林地产开发有限公司开盘时间2008.5交房日期XX.2占地面积1100亩总建面积27万物业类型电梯多层、小高、高层住宅售价最 低3500元/均 价3800元/主力户型户 型面积区间套数比例33、销售率两房两厅96-9811%80%三房两厅120-13060.1%100%四室两厅135-15820%90%复式240-2903%70%综合评价XX东区高端项目，总占地1100亩，一期占地235亩，建面26.87万平方米。上述户型配比为已推出部分（不含团购的小高层组团）；一期高层组团尚未推售。二期、三期为纯高层，规划有大体量集中式商业和写字楼东区房地产市场特点：l 新区项目大盘较多，规模明显大于其他区域，普遍开发周期较长；l 易园附近为高端项目聚集区，均价3800-4200元/左右；l 户型面积除占据绝对景观资源的个别项目外，户型小于XX其他区域项目l 区域内项目购房客户以私营业主、公务员居34、多。南区在售项目：项目名称华强城桑堤亚纳项目位置玄歌大道与中华路交汇处联系电话发 展 商深圳华强集团开盘时间2009.11交房日期XX.12占地面积800亩总建面积160万物业类型别墅、小高层、高层住宅售价最 低3000元/均 价3200元/主力户型户 型面积区间套数比例销售率两房两厅8722.39%三房两厅128-14062.69%四房两厅150-16614.92%综合评价XX东区，项目规模较小，两梯八户。项目名称和园项目位置中华路与黄河大道交汇处联系电话发 展 商XX建工集团开盘时间2009.11交房日期XX.12占地面积800亩总建面积160万物业类型别墅、小高层、高层住宅售价最 低3035、00元/均 价3200元/主力户型户 型面积区间套数比例销售率一房两厅72-782.39%50%两房两厅78-9815%三房两厅98-13582.61%综合评价项目品质中档，户型设计一般，现场营销较差，销售员素质较低。项目名称翰林苑项目位置玄歌大路与银杏路交汇处联系电话发 展 商亚太房产集团开盘时间2009.10交房日期2011.12占地面积68亩总建面积8.9万物业类型小高层、高层住宅售价最 低2400元/均 价2680元/主力户型户 型面积区间套数比例销售率两房两厅80-9010%三房两厅110-15090%综合评价目前一期正在销售，为城中村改造项目，五证不全。南区房地产市场特点：l 项目36、档次较低，户型面积大于中心区和东区；l 户型设计较差，客厅一般都不朝南向；l 项目客户多以本区域工作的职工为主，投资客户较少；l 项目价格在多在2600元/以下,随着华强城的进入，区域现状有改观的希望。铁西区在售项目：项目名称城际双座项目位置文峰路铁西路交汇联系电话发 展 商阳嘉置业开盘时间2008交房日期XX.12占地面积20亩总建面积5万物业类型小高层住宅售价最 低2600元/均 价2950元/主力户型户 型面积区间套数比例销售率一房654%65%两房两厅80-9049%三房两厅106-13447%综合评价项目位置靠近火车道，有噪音影响，但其良好的地段受到了市民的认可。目前项目销售情况达到37、60%，2房销量较其他楼盘要好项目名称枫林水郡项目位置钢花路与文峰路交汇联系电话发 展 商贞元置业开盘时间2008交房日期XX.12占地面积1000亩总建面积21万物业类型高层住宅售价最 低2600元/均 价2950元/主力户型户 型面积区间套数比例销售率两房两厅104三房两厅120-140综合评价项目位于城市最西面位于区委政府和安钢集团附近，项目规模较大，目前推出3期全部高层。项目名称龙悦湾项目位置太行路中段联系电话发 展 商长宇房地产开发开盘时间2008.11交房日期XX.12占地面积145亩总建面积15万物业类型高层住宅售价最 低2600元/均 价2700元/主力户型户 型面积区间套数比38、例销售率两房两厅100-11032%60%三房两厅120-16756%四房两厅166-18412%综合评价项目区位目前有点偏远，昭示性过差，但小区环境优美，目前已经进入现房销售阶段。铁西区房地产市场特点：l 区域内在售项目较少，销售速度较慢，价格较低。项目价格在多在2600元/以下;l 区域外客户对西区的认可度较低。多为周边厂矿居民购买。l 西区厂矿多有自建房和团购项目，房地产市场比较混乱。3.3XX房地产市场小结经过调研，XX市目前在售的项目主要有26个，上表统计了22个信息较为全面的项目，下面我将通过筛选找出一些XX项目的一些规律。XX市市场热点：中心区和东区。两个区域占到整个市场的70%39、。XX市东区和南成为外地开发商角逐的重点区域。4板块市场分析4.1区域住宅市场成长情况4.11地块区域分析项目区域处于城市中心区和新区的交界地带，既能享受到老城区成熟的配套，又能享受到新区优美的环境和行政资源。l 中心区和新区交汇处l 方便的交通，完善的配套l 大量的人口及政府对城中村改造的支持l 地产商的城市运作上述地理区域特征决定了，随着城市的不断发展，格局不断地扩大，本区域必将成为XX未来的“城市副中心”。4.2区域内市场产品特征由于项目位于中心城区及新城区交汇处，我们对这两个区域都做详细的了解和分析。4.21户型特征XX市目前在售项目较为典型的户型主要有以下几种：XX项目户型普遍较大，40、以三房占绝对主力，目前多130以上的大三房，其中110-130之间的三房较少。在售项目户型面积区间：l 一房一厅：40-78l 二房二厅：83-119l 三房二厅：110-155l 四房二厅：160-190l 复 式 ：180-400由上图可以看出，XX市在售项户型以三房占绝对优势，占到总体户型的64%，并且所有户型的面积普遍较大，凸显出地市客户追求大户型的心理。4.22客户特征XX市目前购房客户主要有以下几种实业机关团购客户：l 手上有资金，炒房赚钱l 本身有住房，关注区域地段和规划l 对企业品牌口碑比较敏感l 需要看到实际的工程进度和现场效果市内及地市私营业主，矿主，高级管理人员：l 换大41、房：130以上需求l 改善居住环境：换区域，换小区l 第二居所：地市客户较多，作为养老，投资l 为下一代储备，给孩子在城市安一个家市内换房客户和年轻的首次置业客户：l 市内换房客户l 新增城市人口：XX高校毕业生群体，外来安家群体l 本市首次置业：搳2代人经济实力，啃老置业5项目拟定方案5.1项目地块5.11地块指标分析l 项目为住宅用地，住宅用地面积44.08万；l 项目总建筑面积为181.7万；l 项目总体容积率为4.12；l 项目总户数达到13378户；这些条件决定了l 项目规模较大，便于规划，适宜打造大规模社区；l 项目容积率4.12偏高，由于项目临街面较多，可以适当的提高底商面积，从42、而提高配套舒适度；l 项目居住户数超过一万三千户，居住人口超过四万人，高档和规范化的后期物业服务将成为项目必备条件；5.12地块四至分析地块四至东：移动大厦北：惠苑街西：居民区南：德隆街地块北至惠苑街、南至德隆街、东至XX移动大厦、西部则面临局面区。5.13地块现状 由于项目本身为城中村改造项目，地块周边环境较杂乱。5.14地块配套文峰大道 文明大道明福街中华路平原路曙光路易园人民广场本案 东工路三十二中图书博物馆第六医院检察院工行建行肛肠医院东关小学XX师院地块周边配套齐全，教育配套有XX东关小学、三十二中，XX师院，临近东区的人民广场，医疗及金融配套分别有XX第六医院，工商银行，建设银行等43、相关资源。周边商业配套较稀缺，即是项目的一个缺陷，也是本次开发的机会，把握目前安东区商业配套没有跟上的机遇，打造XX新的商业中心。 XX市人民政府 XX市检察院5.2项目SWOT分析优势S：l 地处中心城区与东区交界地，交通方便；l 周边大配套齐全，生活方便；l 地块规模大，且较完整，易于规划；对策：利用大规模开发，打造XX高档社区劣势W:l 区域形象较差；l 平原路目前尚未打通；l 容积率过高；l 地块为道路区隔对策：通过商业降低住宅容积率，把握较好的入市时机。机会O：l 城市框架进一步拉大，使区域升级步伐加快；l 平原路正在扩建之中，给项目带来机会；l 政府对片区改造的大力支持；l 东区进44、一步成熟对本区域的带动。对策：利用整个城市中心东移的机会，进一步加大项目影响。威胁T：l 宏观经济仍然不明朗，对房地产发展存在影响；l XX房地产市场启动过快，导致供应增长过快，需要时间消化；l 周边建业，华强等开发商大盘启动加剧竞争。对策：留意政策对整个XX市场带来的影响，通过提高项目品质以增强项目竞争力。5.3项目定位方案5.31定位关键点把握基于项目的SWOT分析、客群分析和定位需要解决的问题，在定位过程中需要把握以下关键点；1) 通过对房地产整体市场和区域市场的分析，找到本项目的目标客户，深入分析他们的需求，为项目定位指明方向；2) 重点分析与周边项目的竞争关系，找出差异化路径，形成具45、有竞争力的主题定位和产品定位；3) 主题定位和产品定位既要满足现在市场的需要，又要着眼未来、适度超前，满足市场发展变化的需要；4) 实现项目开发的价值最大化，包括利润最大化、品牌价值最大化、土地价值最大化。5.32市场定位固有价值附加价值区位规模商业配套教育园林物管价值综合体PK东区项目&南区开发区项目品牌项目地理位置优越，规模较大，周边配套成熟，其商业价格和品牌价值有很大的升值空间，因此我们将项目定位为：5.32物业定位从项目自身条件来看l 老城地段概念：紧贴老城：利用老城商业辐射较为容易l 东区地段概念：紧贴行政中心，有绝对优势缔造商务价值，但需要时间，可放到最后开发。l 规模大，地块分散46、：板块开发，功能互补因此项目开发具有一下功能：l 居住功能：品质性居住、改善型居住、服务型居住l 消费功能：配套式商业、升级化商业l 商务功能：服务型商务、发展型商务l 休闲功能：区域性休闲、服务性休闲l 文化功能：教育升级、文化服务因此项目物业定位为集住宅、商业、商务办公、公寓、公园广场、教育配套、人工水系为一体的复合功能体。5.33客户定位项目一期为提升项目影响力，将会打造高品质项目，一期客户主要定位为中高端换房客户，二期为中端改善换房客户。根据XX市场情况，我们了解到目前XX市的中高端及中端客户主要有：实业机关团购客户：l 手上有资金，炒房赚钱l 本身有住房，关注区域地段和规划l 对企业47、品牌口碑比较敏感l 需要看到实际的工程进度和现场效果市内及地市私营业主，矿主，高级管理人员：l 换大房：130以上需求l 改善居住环境：换区域，换小区l 第二居所：地市客户较多，作为养老，投资l 为下一代储备，给孩子在城市安一个家市内换房客户和年轻的首次置业客户：l 市内换房客户l 新增城市人口：XX高校毕业生群体，外来安家群体l 本市首次置业：搳2代人经济实力，啃老置业5.34户型配比定位根据客户定位及我们了解到的目标客群的主力购买户型，我们判定户 型 配 比购买人群比例意向产品面积区间权重综合权重政府机关20%二房二厅80-10010%2%三房二厅110-14080%16%四房二厅150-48、17010%2%企业中高层领导及私营企业主40%二房二厅80-10015%6%三房二厅110-14075%30%四房二厅150-17010%4%地市客户20%二房二厅80-10010%2%三房二厅110-14080%16%四房二厅150-17010%2%片区客户20%二房二厅80-10020%4%三房二厅110-14075%15%四房二厅150-1705%1%合计100%400%100%根据问卷调查，3房套数需求占比76%，成绝对主力；并且3房存在供不应求的潜在需求特征 ，3房面积100-120占42%； 3房面积120-140占24%； 其他3房占10%，由此我们将上面的户型配比作出升级调整49、得到最终的户型配比。户型面积段户型比例二房二厅80-9510%三房二厅110-12030%三房二厅120-13035%三房二厅135-14420%四房二厅150-1705%合计100%5.35价格定位因素项目本项目京林香格里拉华强城权重中央公园国际城桑堤亚纳按揭均价（元/）PXPA=4000PB=3800PC=2300地理位置1512131310景观151012129户型结构1512121213生活配套158997交通便捷108997居住环境108997社区规模109899企业品牌108989合计100QX=75QA=81QB=81QC=71楼盘权重：京林中央花园20%；香格里拉国际城30%；华强城桑堤亚纳50%。可以得出项目市场对比准价：3030元/。市场研究部XX年5月28日